我国房地产产权制度

我国房地产产权制度（共8篇）

我国房地产产权制度 篇1

农村个人房地产产权制度缺陷

作者xxxx

农村个人房地产产权制度缺陷

摘要：本论文旨在探究并指出我国农村个人房地产产权制度的缺陷，并就房地产产权问题给予广大农村居民以指导作用。

【关键词】房地产小产权房子宅基地使用权

第一章相关名词的法律定义..............................................................................................2 一房地产...................................................................................................................2 二房地产产权............................................................................................................2 三宅基地...................................................................................................................2 四房产房产证............................................................................................................2 五小产权房...............................................................................................................2 第二章农村宅基地产权制度简史.......................................................................................3 第一阶段农民拥有宅基地所有权与房屋所有权两权....................................................3 第二阶段地归集体所有和房屋可自由买卖..................................................................3 第三阶段地归集体所有和房屋处分受到限制时期.......................................................3 第三章目前农村个人房地产产权存在的问题.....................................................................3 一意识问题...............................................................................................................3 二小产权房问题........................................................................................................3 三宅基地使用权流转问题..........................................................................................4

农村个人房地产产权制度缺陷

第一章相关名词的法律定义

一房地产

房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。其有三种存在形态：土地，建筑，房地合一。

二 房地产产权

房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

注：他物权是指权利人根据法律规定或合同的约定，对他人之物享有的进行的有限支配的物权。如承包经营权。

三 宅基地

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

四 房产 房产证

房产是指是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。

房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

五 小产权房

小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

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第二章 农村宅基地产权制度简史

第一阶段农民拥有宅基地所有权与房屋所有权两权。

1949年到1962年农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋的所有权，农民宅基地和房屋都属于农民私有财产。

第二阶段地归集体所有和房屋可自由买卖

1962年初至1999年间，宅基地归集体所有，个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租，房屋可以自由买卖。农民由房地合一的所有者，转变为房屋的所有者。

第三阶段地归集体所有和房屋处分受到限制时期

1999年5月至今，宅基地仍归集体所有，农村宅基地具有身份属性，即使用权人必须是本集体经济组织成员，一户只能拥有一处合法的不超过法定标准的宅基地，宅基地上的房屋可在本集体经济组织内部转让，农民转让房屋后，不得再次申请宅基地。

第三章目前农村个人房地产产权存在的问题

一意识问题

笔者认为在当今社会主义市场经济制度中，一切资源都是有价值的。社会发展越来越信息化。在时间与信息作用下，资源就可能产生巨大的经济效益。然而即使在今日社会，农村与城市的各种差异依旧明显。由于农村地区较偏远，且农村居民受教育程度不高，所以经济意思淡薄。大多农村居民不会向政府申请房产证或宅基地使用证。只是以传统的方式认为房子是自己修建的或是世世代代居住于此，房子的所有者就是自己，而没有明确的产权意识。由此在房产继承过程或是以房产为抵押的贷款活动中，由于没有房产证则带来许多问题纠纷。所以笔者认为，现在不只是要建立健全的房地产法律体系，而且需向广大居民普及法律制度，让其了解相关的法制，建立良好的产权意识。不仅立法为民，而且让民懂法，知法，用法。二小产权房问题

小产权问题目前层出不穷，屡禁不止。笔者认为其中的原因是多方面的。首先，在农村当地，农民渴望脱贫致富，地方政府渴望地方GDP来证明自己的政绩。在这两种追求利益的因素的作用下，难免急功近利，渴望一劳永逸。所以选择修建小产权房来对外出售这种“致富” 的方式。

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其次，就购房者而言，城市高额且持续上涨的房价，让众多普通消费者望而却步。相对而言，没有土地租让金的小产权房售价很低，容易受到消费者的青睐。尽管国务院规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。但由于购房者缺乏法律意识与地方政府的管理失调等等因素还是让小产权房市场异常火爆。

所以为了解决屡禁不止的小产权房非法出售问题，首先一方面要稳定国内过热的房地产市场，降低房价，让居民能购房，而不是至于成为房奴或买不起房。在这一方面政府应采取多种手段，采用组合的房地产调控政策，引导完善房地产市场的竞争，同时改变目前价高者得的土地竞拍方式与出售土地为地方财政的主要来源的政策。来降低目前的房价水平。

与此同时在居民当中普及法律意识。让公民了解我国房地产相关的法律。

迫切重视三农问题，解决农民的民生问题，提升农民的社会地位。扩宽农民的增收渠道，如大力支持乡镇企业的发展等。这样采取多种途径来增加农民的收入，让其走上正确的致富道路。

地方政府方面，转变以GDP为主的政绩考核制度，以此削弱以出售土地或小产权房来获得地方财政的财政政策。同时加强对地方的管理，切实惩戒地方上贯彻土地政策不力的政府。三宅基地使用权流转问题

根据我国现行相关法律制度对于宅基地使用权的抵押、出租和转让，采取的是严格禁止的政策。但法律并不禁止农村私有房屋的转让，也就是说宅基地上的房屋是可以转让的。若如此，则农民在住房的转让过程中便会面对房转地难转的局面。这样很不利于农村的不动产进入市场参与交易，在一定程度上会限制农民的融资的手段，让农民受到损失。

同时“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，这表明一旦构成房屋转让的事实，则房屋所依附的土地的使用权也必随房屋的转让而流转。这与上述的法律政策形成了法律冲突，在现实生活中也造成了许多问题。显然目前禁止宅基地使用权的流转已不符合我国的经济形势，不利于国家经济建设的大局。农村宅基地使用权流转是历史的必然。

笔者认为促进农村宅基地使用权的流转对于农民增收，农村经济乃至全国经济发展有如下利处： 1 就农民增收方面而言，宅基地使用权的流转有利于增加农民的融资手段，让其充分利用好宅基地使用权这一特殊的财产，并且在市场经济中充分体现其使用价值，也能很好地提高农民的生产积极性。宅基地使用权的流转有利于促进城乡一体化建设，按照目前的政策规定：农村宅基地分属于不同的农村集体经济组织所有，属于不同集体的宅基地不能进行交换。这严重阻碍着宅基地使用权的自由交换，使土地被牢牢束缚，使用率低下。造成农村土地的价值难以体现，而城市房价却居高不下，这样让农村居民难以迁入城市生活，不利于城乡一体化发展，同时也不利于房地产市场的良性竞争。

农村个人房地产产权制度缺陷 就全国经济形势而言，宅基地使用权流转有利于有效地优化资源配置，促进新农村建设。比如，目前我国城市化进程加快，大量农村劳动力进入城市，由此造成农村土地闲置的局面。而允许宅基地使用权的流转，则会有效地集中这些闲置土地，实现集约化效应，提高土地的利用率，合理配置资源，利于国家经济发展。

同时，在宅基地使用权流转的过程中，政府必须建立符合农民意愿和其基本利益的农村宅基地使用权流转的产权制度。这样政策才会得到广大农民的拥护，也能够真正给农民带来切实的利益。否则在宅基地使用权流转的过程中出现巧取豪夺的土地兼并现象则是社会发展的倒退，十分不利于国计民生的建设。

其次在宅基地使用权流转的过程中，应加强土地用途管制。限制农用地转为建设用地。保障农业用地的需求。

结语

总之，目前我国农村个人房地产产权制度还不够完善，存在诸多如上问题。立法机关需结合广大农民的切身利益与国家经济发展的形势建立健全农村个人房地产产权制度，这样才能促进我国经济的平稳健康发展与国计民生的建设。

参考文献

【1】相关法律法规 《土地管理法》

国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》 【2】《农村宅基地使用权自由流转必要性探析》

我国房地产产权制度 篇2

(一) 我国房地产产权登记制度的分类

我国房地产产权登记分为土地登记制度以及房屋登记制度。

土地登记的范围主要涉及国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。其中, 国有土地使用权, 包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权, 包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权 (不含土地承包经营权) 。土地登记实行属地登记原则, 以宗地为单位进行登记。

房屋登记比较复杂, 其范围包括了国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。登记权利范围包括所有权、抵押权、地役权。房屋应当按照基本单元进行登记。国有土地范围内成套住房, 以套为基本单元进行登记;非成套住房, 以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房, 以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房, 以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

(二) 我国房地产登记的基本类型

根据《房地产法》的规定, 我国房地产登记包括四个类型:一是初始登记, 是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记;二是变更登记, 是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因, 导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记;三是注销登记, 是指土地使用权和房屋所有权因抛弃;四是他项权利登记, 是指除土地使用权和房屋所有权以外, 又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。此外, 我国《物权法》第20条还规定了预告登记的相关内容。预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。

(三) 房地产产权的登记责任

我国《物权法》第21条规定:当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任。因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。根据以上规定, 申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责, 不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

同时, 登记机关也应在产权登记时履行职责进行审查。在房屋权属登记过程中, 登记机构会对当事人提供的申请材料进行审查, 其审查模式一般有两种, 一是形式审查, 即只对当事人提供的材料进行格式要求方面的审查, 而不对材料的真实性进行辨别;二为实质审查, 即不仅要审查当事人提供的材料是否符合要求, 而且要对材料的真实性进行鉴别。当前, 我国登记机构的审查形式为形式审查为主, 实质审查为辅。

(四) 房地产产权登记的效力

关于房地产产权登记, 原则上登记是不动产物权的法定公示手段, 是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效要件, 也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。登记对不动产物权变动的效力, 有两种体例:一是登记对抗主义, 即非经登记不得对抗第三人;二是登记要件主义, 即登记是物权变动的生效要件, 对当事人和第三人具有绝对效力。

考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况, 物权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 一概规定必须经依法登记才发生效力。例如, 关于土地承包经营权, 自土地承包经营权合同生效时设立。承包经营权人将承包经营权互换、转让, 当事人要求登记的, 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记, 不得对抗善意第三人。关于地役权, 自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的, 可以向登记机构申请地役权登记;未经登记, 不得对抗善意第三人。

二、房地产制度存在的问题

(一) 房地产权属登记的发证主体问题

登记部门不统一, 分散在多个部门。因受部门利益的驱动, 多头收费, 相互不协调。因此, 应制订统一的房地产或不动产登记法律, 以结束这种房地产登记法律散乱和矛盾的局面。房地产登记的这种模式造成资源的浪费, 工作效率低下, 严重影响了民事主体进行房论整理地产交易的积极性。

(二) 登记责任的规定存在缺陷

我国房地产权属登记制度没有关于登记机关法律责任的完整规定, 唯一可以见到的就是《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定:“因登记机关工作人员过失导致登记不当, 致使权利人受到经济损失的, 登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”。这条规定虽然肯定了房屋登记机关的赔偿责任, 但没有规定土地权利登记机关因错误、不当登记给有关当事人造成损害的赔偿问题, 将主观过错规定为登记机关承担赔偿责任的要件, 与《国家赔偿法》和《民法通则》的相关规定相悖逆。

(三) 权威性差, 缺乏统一性和可操作性

房地产权属登记体系基本上由行政法规和部门规章组成, 法律只是规定了最基本的原则。但由于行政法规和部门规章的规定远不及法律的规定那样严谨, 这就使得我国很多关于房地产权属登记的规定在制定程序方面不十分紧密, 遗漏许多缺陷。加之这些规定的制定主体多样化, 避免不了在一定程度上过多考虑部门利益, 容易存在效力上、内容上的矛盾和重复, 以及调整范围上的缺失。

三、房地产产权登记制度的完善

(一) 设置统一机构登记产权

我们长期以来把登记作为行政机关职能来行使而不是公示方法, 从而造成了登记与行政机关的设置与职能合一的问题。应尽快结束房产和地产分开登记的模式, 成立一个统一的机构来进行房地产的权属登记工作, 而且要把这个登记机构从房地产行政管理机关中分离出来, 弱化其行政管理的属性。

(二) 登记机关内部建立严格的责任追究制度

在房地产登记机关内部建立严格的责任追究和赔偿制度, 当发生不当登记给权利人造成经济损失的情况下, 不动产登记机关对外承担赔偿责任之后, 可根据登记工作人员的过错程度, 向其本人追偿, 以确保工作人员增强责任心, 从而使内部责任制度与外部责任制度相结合。同时应注重建立起与过失责任赔偿制度相关的其他配套制度。

(三) 完善产权登记法律制度

我国应当在权属登记领域制定统一的法律法规, 确保房地产权属登记制度最大限度地保障当事人的合法权利、促进我国房地产业的健康发展。

四、完善房地产登记制度的重要性

(一) 规范房地产产权管理

房地产权属登记制度是国家进行房地产管理的一个十分重要的手段, 通过对房地产进行登记, 国家能够实现对各类土地和房屋的有效管理, 防止和避免房地产交易中的各种违法行为, 且有利于收集和建立各种房地产档案资料, 珍惜和合理利用每一寸土地。

(二) 权利人的确权和公示

房地产权属登记是对房地产权利予以保护的重要手段, 它通过对房地产权利人所属房地产予以登记和发证, 达到对房地产物权的确认和公示, 保障房地产权利人的合法权益。房地产权利作为一种民事权利, 需要法律予以保障。房地产是不动产, 房地产权利是一种民事权利, 房地产权利人依照《民法通则》等法律、法规对房地产享有权利并承担义务, 其合法权益受到包括宪法、民法、刑法等整个法律体系的尊重和保护。房地产法作为民事特别法, 保障房地产权利人的合法权益是其份内之责, 也是制定宗旨之一。

参考文献

[1]钱海玲.“完善我国房地产权属登记法律制度的思考”[J].法律适用, 2004 (6) .

[2]许亮, 常青.“我国房地产登记制度有关问题探讨”[J].建筑管理现代化, 2007 (2) .

[3]王宁, 尹跃军.“房地产权属登记中两证合一之探讨”[J].宁波经济, 2012 (6) .

我国房地产产权制度 篇3

关键词：房地产税，公有土地，土地出让金

中图分类号：F810.42；F301文献标识码：J

文章编号：1001-9138-（2016）12-0003-07收稿日期：2016-05-11

自2003年中国政府提出房地产税（物业税）改革，关于土地公有制能不能征收房地产税的争论就一直没有停止。反对者认为房地产税是私有产权制度下的税种，而中国居民并不拥有土地的所有权，因此不应该作为房地产税的纳税人。还有一种反对的声音认为，居民在购房时已经对土地部分缴纳了土地出让金，如果再缴纳房地产税就是重复征收。以上的反对意见看似有些道理，但实际上提出这些意见的人并没有正确地理解房地产税的本质以及其与土地制度的关系。那么，土地公有制与房地产税的开征是不是冲突呢？房地产税的开征对土地出让制度以及土地出让金有什么样的影响呢？本文试图从国际经验以及理论的角度来阐释土地公有制、土地出让制度与房地产税的关系，并对中国房地产税改革中遇到的有关土地产权制度的问题提出一些政策建议。

1 土地公有制与房地产税冲突吗

从国际经验来看，土地公有制与房地产税并不冲突。土地公有制以及公有土地租赁也并不是中国特色。在美国、日本等实行私有制的国家，各级政府都会拥有一定比例的公有土地。例如美国，联邦政府拥有的土地面积占全国土地面积的28%，各州政府拥有的土地面积约占10%。在瑞典、荷兰，民众不断要求土地私有化的同时，很多大城市政府仍然保留着相当比例的公有土地。在英联邦国家，如英国、加拿大、澳大利亚，英女王是名义上土地的所有者，但是在实际中大部分土地通过出售永久业权（freehold）的方式实现了事实上的私有化。还有一部分土地则是租赁业权（leasehold），有一定的使用年期，由政府成立的皇家公司来管理其租赁事务，收入归政府所有，是事实上的公有土地。在前苏联国家，如乌克兰、立陶宛和波兰，在20世纪90年代的私有化改革中实现了土地的私有化，但政府也保留了一部分土地所有权。以色列和新加坡是经济发达的市场经济国家中公有土地比重最高的，约90%左右的土地归政府部门或准政府机构拥有。而我国香港地区则是更为特殊的案例，全部土地都归政府所有。从以上的国际经验可以看出，公有土地是很多国家都在采用的一种制度安排，这些国家也都对公有土地上的不动产征收房地产税。

为了更加清楚地说明房地产税与土地所有制的关系，本文从房地产税的财产税属性和受益税属性两个角度来考虑。从财产税角度来看，房地产税是对房屋和土地等财产进行的课税。而公有土地使用权是一个权利束，包括了占有、使用、收益和处分的权利，是物权，是有价值的、可交易的，可以作为房地产税的课税对象。

从受益税角度来看，地方政府要为辖区内的居民提供公共服务，因此也要向居民筹集税收收入。由于房地产具有不易移动的特征，对房地产征税能够很好的体现公共服务与纳税之间的对应关系。从这个角度来看，房地产税与土地所有权并没有太大的关系。在英国和我国香港地区，其房地产税就具有很明显的受益税特征（在英国，房地产税称为议会税Council Tax；在我国香港地区，房地产税称为差饷Rates），在其房地产税法中将房地产的所有人和使用人同时作为纳税义务人。

从以上的分析可以看到，房地产税与土地是私有还是公有在理论上并没有冲突，是完全可以并行的。

2 公有土地使用年期会影响房地产税吗

公有土地租赁中很重要的一个规定是关于土地使用权年期的规定。在我国，国有土地使用者仅拥有最长70年的土地使用权。在房地产估价中，影响土地价值的一个很重要的因素就是土地的剩余使用年期。那么，在房地产税计税价值评估中是否同样要考虑土地剩余使用年期呢？

从财产税角度来看，土地剩余使用年期越少，土地价值就越低。但是如果法律有关于土地使用权续期的规定，那么土地价值将会与土地使用权续期的规定密切相关。一个极端的例子，如果公有土地到期后可以自动续期且不需要缴纳任何额外费用，那么这种情况下土地使用权到期与否并不会影响土地价值。在以色列、荷兰等国家和地区，由于公有土地使用期限很长，且续期的费用很低，在这些地方公有土地使用年期对房地产价值的影响几乎没有。我国《物权法》明确规定了居住用地可以自动续期，其他类型用地可以申请续期。但是在续期的费用上和政府应当提前多久告知土地使用者是否可以续期的问题上并没有明确的规定，这就可能对房地产税税基的评估带来不确定性。因此在我国房地产税立法的同时，也应当对相关的法律进行修订。

从受益税角度来看，纳税人在当年享受公共服务，并缴纳房地产税，这与其土地还有多少年使用权无关。因此，从这个角度来看，房地产税计税依据与土地使用权年期没有关系。在英国的英格兰地区以及加拿大等国家和地区，在评估房地产税计税价值的时候，就不会考虑土地剩余使用权年期的问题。

3 公有土地上建造的保障性住房如何征收房地产税

世界上很多国家都有住房保障制度。政府在自己拥有的土地上建造住房，以较低的租金（价格）出租（出售）给低收入家庭的做法是十分普遍的。在这些保障性住房中，政府可能会拥有全部房地产的所有权，也可能仅拥有土地的所有权，还可能拥有房地产一定比例的所有权。各国在对保障性住房征收房地产税时主要有两种处理方法。

第一种做法是对出租给低收入家庭的保障性住房免征房地产税。在韩国，对提供给低收入群体的出租住宅以及大企业员工宿舍等免征综合房地产税（韩国中央和地方两级政府在房地产保有环节设有各自的税收，综合房地产税是中央政府征收的税收）。立陶宛的保障性住房由地方政府提供土地并建设，以低于市场水平的租金出租给低收入家庭，免征房地产税。在印尼和南非，地方政府设立了较高的房地产税起征点，因此对提供给低收入家庭的保障性住房一般都不需要缴纳房地产税。

第二种做法是对保障性住房按照与一般类型住房统一的标准征收房地产税。在英国，房地产税在评估和征收时并不考虑其是否为保障性住房或者个人拥有的产权比例，而是统一按照法定的评估方法进行评估征税。其理由是在辖区内享受同样的公共服务就要按同样的规则纳税。在一些国家，保障性住房会有交易价格或者交易对象的限制，因此其价格会低于市场水平。例如美国，对于保障性住房是基于其市场上可实现的价格来确定税基。

在我国房地产税改革中，建议对低收入家庭居住的房屋给予一定的减免。根据国际经验，对税额进行优惠或者在房地产税以外的其他领域对低收入家庭提供补贴的做法更有利于税基公平，减少扭曲。房地产税的征收还是应当遵循“宽税基，低税率，税基公平”的原则。在税基评估环节，应当尽量采用统一的评估原则和方法，实现税基的公平。

4 房地产税与土地出让金的关系以及构建可持续的土地收入体系

房地产税和土地出让金是两类不同的政府收入。土地出让金的本质是土地使用权价格，是一次性缴纳的土地使用期内地租的资本化，体现的是土地的供求关系以及出租关系。而房地产税是房地产保有环节的税收，体现了政府与纳税人、纳税与享受公共服务之间的关系。房地产税和土地出让金也有共同点，都与土地相关，是地方政府分享房地产增值和地方财政可持续的重要途径。

目前，我国的土地出让金收入与地方政府公共财政收入（不包括土地出让金收入）的比约为1：2，如果再加上以土地作为抵押进行的借债，这一比例还要更高。地方政府从土地获得大量收入的模式也被称为“土地财政”。众所周知，我国现行的土地出让制度学习自我国香港地区，而我国香港地区每年的土地出让收入仅占政府收入（包括土地出让收入）的15%左右（根据香港特区统计处公布的数据估算）。在其他国家或地区，公有土地租赁更多的是作为政府一项长期的土地收入，或者是发挥政府对土地利用的调控作用，因此公有土地租赁收入所占份额并不高。

我国的土地财政有其产生的客观原因。二元土地所有制，政府作为城市土地唯一的提供者，在巨大的城镇土地需求以及自身的财政缺口面前，地方政府自然将目光投向土地收入。需要肯定的是，在快速城镇化带来的巨大资金需求面前，土地出让金收入为城市的公共服务和基础设施建设提供了资金保证。但是另一方面，我们也应当看到这种做法是不可持续的。现行的土地出让制度是使用者一次性支付使用期内全部租金，并且没有对土地出让金的支出做过多的规定，这就使得地方政府通过“低价征地，高价出让”的方式一次性获得未来若干年的土地收入，然后在当年或几年内花掉，相当于透支了未来几十年的土地收入。

而且在现行制度的激励下，地方政府通过控制土地供应来干预市场，造成了很大的扭曲。地方政府会通过压低征地补偿来降低征地成本，损害了被征地农民的利益。同时，地方政府通过限制城镇土地供应来抬高土地价格。在不同类型土地的供应数量上，地方政府一方面限制住宅和商业土地的出让，从而抬高其价格，另一方面则通过低价出让工业用地的方式招商引资，使得居民成为政府土地收入的主要提供者。再加上支出方面缺乏有效的规范，大量土地出让收入在支出方面效率很低，存在着巨大的浪费。

因此，我们应当站在为地方政府建立可持续土地收入的角度来整体设计中国的房地产税以及土地出让制度。一个可以考虑的方案是构建“土地出让金、年地租和房地产税并存”的地方政府土地收入体系。

由于我国目前处于快速城镇化时期，基础设施和公共服务的需求都很大，保留在国有土地使用权出让环节一次性缴纳土地出让金是有必要的。同时，土地使用年期内按房地产价值的一定比例缴纳的地租和房地产税可以为地方政府提供可预期、可持续的收入。通过这种制度安排，地方政府可以分享房地产的增值，实现“公共投入-房地产价值增值-更高的土地出让金、地租和房地产税-更多的公共投入”的良性循环，同时也更好地体现了政府与土地使用者之间的租赁关系。

5 小产权房应当征收房地产税吗

由于法律规定不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向集体经济组织以外的成员销售，因此小产权房无法进行不动产登记，处于事实违法的状态。到目前为止，小产权房已经是普遍存在的现象。

在国际经验上虽然没有小产权房的概念，但是各国在征收房地产税时都可能遇到没有取得合法许可的房地产的征税问题。通常在各国的房地产税法律中，并没有规定作为课税对象的房地产一定是合法建筑或者是取得建筑许可的建筑。这就意味着是否合法并不是某一个房地产是否应当被征税的前提条件。在评估房地产计税价值时，是根据评估时点上房地产的实际用途来确定其市场价值。因此，评估部门和税务部门在征收房地产税时并不考虑某个房地产或者某部分房地产是否是违法建筑。

在拉美很多国家，在快速城市化过程中城市无法吸纳众多的人口，新进入城市的人口就聚集在大城市周边，建造房屋，产生了很多非正式住房（Informal Housing）。长久以来，这些社区由于没有合法的登记又不缴纳房地产税，往往是被城市政府排除在公共服务体系之外。这些社区的基础设施很差，居民也无法获得城市的公共服务，产生了很多的社会问题。拉美国家对这些非正式住房的解决方案是通过对其征收房地产税的方式将其纳入城市公共服务体系。而通过征收房地产税，地方政府对这些房屋的基本情况有了记录。其缴纳的房地产税则用来为这些社区提供基础设施和公共服务，大大改善了这些社区的环境。

我国在房地产税改革时也可以参考国际上这些成功的经验。对小产权房社区和已经成为城市一部分的城中村社区也进行评估征税，将其纳入城市公共服务体系中，提升这些社区的基础设施条件。

参考文献：

1.郭罕卓 蔡继明.农地制度安排与村民集体行动——小产权房问题探析.财经研究.2009.05

2.布拉萨.公有土地租赁制度.商务印书馆.2007

3.CMD Cesare，Improving the Performance of the Property Tax in Latin America.Policy Focus Report.Lincoln Institute of Land Policy.2012

4.Gorte R W，Hardy Vincent C，Hanson L A，et al.Federal Land Ownership：Overview and Data.Congressional Research Service Reports.2012

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我国房地产产权制度 篇4

关键词：土地产权，制度变迁，物权

建国以来，我国农村土地产权制度经历了数次变迁，其中，比较突出的是20世纪60年代初和80年代初的两次变革。前者通过“自留地”、“拾边地”以及部分开放集市贸易，给予农民对“集体化”的有限的退出权；后者通过家庭联产承包责任制的推行，在农村形成了新的土地产权制度。农村土地产权改革的总趋势是，以恢复农民地权为实质内容的制度变迁。但目前，在新农村建设和构建和谐社会的时代主题下，家庭联产承包责任制存在的问题孕育了农村土地产权制度变迁新的动力，诱发了新一轮的制度变革。

一、当前农村土地产权制度存在的问题

家庭联产承包责任制是在保留集体所有制因素的条件下实现了农民对土地的直接经营权，但它是由国家控制而由集体来承受其控制结果的一种制度安排。因此，这种特有的农村土地产权制度带来了一系列的问题，如土地权属纠纷、征地补偿费用不标准、不合理分配、农民宅基地不合理占用、土地使用权尤其是非农集体土地使用权的流转问题及农民的权益问题等。

(一)农村土地产权残缺，对农民的经营和投资激励不足

现行农村土地实行集体所有制，而集体可以有乡镇、村、村民小组三个层次，它们在不同程度上都是农村集体土地产权的所有者代表。但“集体”到底是指哪一层次?法律规定则含糊不清。可见，农村土地的所有权主体是缺失的。农民只拥有土地的使用权，而不具有对土地的实际占有权、完全经营权、自由转让权、入股权、抵押权和继承权。产权不完全导致的土地频繁调整和有限的承包期限，容易造成农民经营土地行为的短期性，抑制了农民投资和经营的安全感与积极性，甚至采用掠夺性经营方式，导致土地贫瘠化，不利于农业生产的持续发展，影响农民收入的长期增长。

(二)农地分散经营，难以获得规模效益

在现行的家庭联产承包责任制下，大部分农村地区根据集体土地的质量和数量，将土地按人口或按劳动力平均分配，这种生产组织形式使农地经营分散，难以形成规模效益。人地矛盾是我国的基本国情我国13亿人中有9亿是农民，虽然我国耕地面积总量大，但人均耕地面积仅为0.1公顷，为世界平均水平的42%。这种超小规模的土地经营模式，不利于农业生产的社会化、规模化和集约化发展。加之当前开发区热、房地产热等各种“圈地运动”使不可再生的土地资源流失严重，耕地面积大量减少，也加剧了人地问的矛盾。我国地区之间土地资源和人口分布不均，按人口平均分配土地很容易造成人地关系结构性失衡。而人地矛盾的加剧和人地关系结构性失衡，在客观上都要求土地经营必须提高效益。

(三)分散经营使农产品供给层次低，难以获得市场优势

家庭联产承包责任制必然形成小生产与大市场的矛盾，阻碍农村市场经济发展。目前，大部分农村农产品供给结构层次低，农产品品种和品质的结构性矛盾明显。农业发展受需求约束的特征突出，而农产品品种和品质结构仍沿袭传统模式，调整滞后，造成相当部分农产品小能适销对路，农民增产不增收。而且单个农户进入市场面临重重困难：一是主体分散，无力抵御市场竞争、需求变化带来的巨人风险；二是组织化程度低、素质低以及封闭式经营，使农户直接进入市场的交易费用昂贵；三是缺乏获得市场信息的有效渠道，缺乏对信息进行分析、过滤、判断、选择的能力，面临的市场风险高。同时，家庭生产的盲目性和农产品市场竞争的无序性，也造成农业资源的巨大浪费。

(四)农村土地与城市土地权利不平等

依照现有法律，只有城市的国有土地才可以出让其建设使用权，而农村集体农地必须经过政府征用，变成国有土地，才可以产生出建设使用权。在征地中，政府扮演三重角色：一是征地补偿标准的制定者：二是交易当事者；三是强制交易合同执行的执法者。在这种制度框架内，农民几乎没有任何讨价还价的余地。农地征用补偿标准与国有土地建设使用权出让价格之间的差额，被地方政府与工商企业分享了。这种不合理的农地产权制度与不公平的征地方式，让农民在失去土地时无法获得合理的补偿。目前的土地制度把农民束缚在土地上，不利于农民人口流动，还严重影响了中国城市化和新农村建设的进程。

二、我国农村土地产权制度改革的目标及核心内容

(一)农村土地产权制度改革的基本目标

1.明晰产权，确立农民的土地产权主体地位。土地稀缺性的增强和土地价值的提升，以及农民对土地利益的要求需要进一步明晰农民同土地之间的权利关系，确立农民的土地产权主体地位。这就是要从根本上解决农民在土地上的收益权的保护问题。当前，深化土地产权制度改革无疑是解决问题的核心。

我国房地产产权制度 篇5

(一)房地产税收收入是我国税收收入的重要组成部分随着我国房地产业投资的增加，在建面积和销 面积也大幅增加，涉及房地产业的税收收入随之逐年递增，房地产业税收日益成为国家税收收入的重要来源之一。根据国家税务总局2008 年的统计年鉴，2007年，我国中央税收收入总额为33547.9 亿元，第三产业税收收入共计12923.9 亿元，而房地产税收为554.2亿元，占当年全国税收总收入的1.7%，占第三产业税收收入的4.3%。与2004 年的145.3 亿元相比，房地产税收在短短3 年里增加了281.4%；占税收收入总额的比重由0.84%上升到4.3%，增加了5 倍多； 占第三产业税收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行业中其增长速度仅次于金融业。（见表1）2004 年房地产业的税收为145.3 亿元，远低于金融业的241.7 亿元，也低于交通运输、仓储及邮政业的147.3 亿元。但随着房地产业的发展，房地产业税收收入逐年递增，2005 年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业，对国家财政的贡献越来越突出。由于“十五”期间宏观政策方面经历了从积极财政政策向稳健财政政策的转换，税收宏观调控目标也从刺激投资消费向协调经济稳定发展进行了转变。从2004 年起，税收调控政策在建立合理的税收产业结构，实施促进房地产业健康发展等方面发挥了重要作用。如出台了个人住房销售征收营业税、二手房交易缴纳个人所得税等各项政策，加大了对房地产市场投机炒作的调控力度。进入21 世纪后，我国的城市化建设步伐将不断加快，到2020 年我国的城市化程度计划达到70%左右，大约有超过9 亿的人口将要住在城市。为此,在未来的20 年中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100 亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入中占重要地位。

(二)房地产税收是地方政府财政收入的主要来源之一纵观世界各国，凡实行分税制的国家，房地产税收基本上都归入地方税收体系，构成地方政府财政收入的主要来源。一般来说，这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有机地结合起来，形成了一个良性的运行机制。首先，它激发了地方政府征管税收的积极性；其次，它扩大了地方政府用于基础设施建设和公用事业投资的规模；再次，地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府的财政支出需要，灵活地制定税收政策，更加有效地刺激当地房地产业的发展，为税收收入的循环增长创造了条件。

从2004 年到2007 年，房地产税收占地方政府税收收入的比重由15.7%增加到19.8%，占第三产业税收收入比重由24.5%增加到31.0%，远远高于其他三个产业所占比重，是地方政府财政收入的主要来源。另一方面，从增长率来看，房地产税收2004 到2007 年年均增长率为34.3%左右，与其他三个产业相比，房地产业税收收入的年均增长速度远远高于其他三个产业。

二、我国房地产税制存在的不足

(一)立法层次低，税权划分不合理

目前，我国涉及的十余个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏应有的严肃性。同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性，也不利于分税制财税体制的客观要求。

(二)税率固定，难以发挥调节功能

税率直接关系到纳税人的税收负担和政府财政收入，是税制的核心所在。从总体上看，我国房地产税制的税率存在着过高与过低并存的结构性问题，即房地产使用占有环节税率较低，而房地产转让、收益所得环节税率过高。具体到各个税种来说，从量计征的城镇土地使用税、耕地占用税的单位税额过低，在抑制土地投机、保护土地资源方面并没有起到其应有的作用； 从价计征的房产税税率也偏低，弱化了其组织财政收入和管理房产的功能作用； 作为特定目的税的城市维护建设税的税率也是偏低的，不能满足经济发展和城市化对公共事业及公共设施建设的资金需要； 土地增值税的税率是30%－60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，税负明显偏高，严重阻碍了房地产的流动和房地产市场的发展。另外，所有税种的税率标准都还是十几年前确定的，与物

价水平变化严重脱钩。

(三)征税环节不合理，重交易轻保有

目前，我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的交易环节，并且常常是对同一课税对象数税并课，税负很重，而对房地产的保有环节只征少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税的规定，进一步加剧了税负结构的不合理和税负的畸重畸轻状况。由于房地产交易环节的税负重，使房地产拥有者不愿意出售其多余的住房，不利于房地产的合理流动和资源的优化配置。更重要的是，房地产商必然会通过提高房地产销售价格的方式进行税负转嫁，势必会进一步加剧目前房地产价格过高的局面，阻碍房地产市场的健康有序发展。现行房地产税制设计的重要初衷之一就是通过强化房地产税制，抑制过快增长的房地产投资，防止房地产泡沬的产生。但实践证明，现行 重交易、轻保有的房地产税制不仅没有达到预定目的，反而阻碍了房地产市场的发展。

(四)存在着税基窄、税种复杂及税收不公平等弊端

税基窄主要表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外； 二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐性市场交易，逃避纳税义务。可见，税费设计的不合理或税率倒置，从某种意义上非但不能增加税费收入，反而会造成绝对额的减少。税种复杂的结果是一方面让部分逃税者有机可趁，另一方面却又让部分纳税者有被重复征税的可能。税收不公主要指目前我国并存内外两种不同的税制，外资的房地产企业税负水平要远低于国内企业。

三、我国房地产税制改革的具体建议

(一)完善房地产税收法律制度

在我国当前的房地产税收立法中，有关程序性的法律法规较少，应把程序法定的强化作为重要的价值趋向，这也是反映一个国家法治水平高低的重要标志之一。具体而言，必须进一步完善《税收征收管理法》，使其成为名副其实的税收程序法。在此基础上制定规范的《税务代理法》、《纳税人权利保护法》、《税务机关组织法》等，全方位地保障纳税主体权利、监督纳税主体义务的履行并规范征税主体的行为。

(二)完善房地产税制体系

1．完善我国土地税法体系，加强土地资源保护。土地是不可再生资源、稀缺性资源。随着房地产业的发展，特别是近几年经济的高速发展，我国的土地资源存在着既紧张又严重浪费的矛盾局面。为了合理而有效地利用有限的土地资源，我们应当进一步完善我国的土地税法体系，充分利用税收杠杆的调节作用。建议完善我国现有的耕地占用税及土地增值税，并新增土地闲置税。土地闲置税的具体设计是： 征税对象为闲置土地的行为；从量计征，计税依据是闲置土地的面积；采用地区差别定额税率，同时考虑土地的闲置年限、未利用程度而区别对待。一般是闲置年限越久，税率越高；未利用程度越高，税率越高。

2.规范房地产交易税收，降低该环节的税负。在我国的房地产交易过程中，契税和印花税有重复征税的情况，而对房地产的继承取得和赠与行为却没有相应税种对其课税。总体来说，房地产交易环节的税负较重，阻碍了房地产的流通和房地产市场的发展。具体来说，就是要归并契税和印花税，并适时开征遗产税和赠与税。

（三）改进税收征管手段

从税收机制运行的特点来看，一个完善的税制不仅要税种设置合理、税制内部构造科学、税负适度，还需要一个合理的征管机制。有效的税收征管是税收政策目标得以实现的保证。由此，完善房地产税制也需要在优化税制结构的同时建立起与之相配套的税制实施机制，即完善的税收征管模式。第一，税收征管部门要会同土地和房管部门建立和发展专业化的房地产定价和评估机构，并建立与税收征管有关的信息数据库。第二，财政、税收部门要加强与土地开发规划部门、房产和土地管理部门等 相关部门的联系与协作，建立高效、准确的房地产信息系统，从而加强对房地产税源的监控，减少税收流失。第三，利用现代化网络资源和电子商务手段开发“房地产网上办税”操作平台，在其上广泛开展税务登记、纳税申报、网上审批以及税收缴纳等业务。不仅可以大大降低纳税人和税收征管部门

《房地产产权产籍管理模式探究》 篇6

1【摘要】房地产产权产籍管理是一项综合性的管理工程,涉及的面比较广,涵盖了现场测绘、房产数据采集,产权来源情况审查和认定,缮证发证,以及立卷归档等多方面的内容.房地产权属登记是房地产产权产籍管理的主要手段,房地产权属登记既是政府加强房地产行政管理、促进房地产市场健康发展的基础工作也是房屋权利人保护自身合法权益的重要途径.【关键词】房地产 产权 管理模式 权属登记

一、现行管理模式

我国房地产权属登记机关为房地产所在地人民政府相关的行政主管部门.其有两种登记模式.(一)房屋与土地权属分别登记

当前我国大部分地区,由两个政府职能部门分管房屋与土地,并分别向房的权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书.(二)房屋与土地权属统一登记

在我国一些地区,由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理.我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证.二、主要任务

房地产产权产籍管理的最基本的任务是依法确认房地产的产权归属,并保护房地产权利人的合法权益.这种管理涉及所有的房地产权利人,即深入到国民经济和社会生活的各个领域,关系到拥有或使用房地产的所有法人、自然人和其他组织.这种管理是否科学、先进和有效,将对房地产权利人的生产、生活的有关活动产生重大影响.因此,产权产籍管理必须根据国家制定的方针、政策、法律、法规进行管理,完全属于国家行政管理的范畴,直接体现为人民政府的行政管理职能,成为国家行政管理的重要组成部分.房地产产权产籍管理的任务主要有以下三个方面:

(一)进行房地产权属登记、确权、发证工作

权属登记、确权、发证工作是产权产籍管理主要的经常性的工作.在全市房地产总登记工作的基础上,主要的任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产产权的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作,以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作.(二)进行房地产测绘管理工作

房地产测绘是根据房地产产权产籍管理的需要,应用测绘技术绘制出以权属为核心、权属的单元界址为基础,以房屋及房屋所占用的平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图.用于房地产权属登记等房地产管理的房地产图,经房地产行政管理部门审核后,方具有法律效力.审核后的房地产图纳入房地产档案统一管理.房地产测绘严格执行有关的测量技术规范,房地产的权属关系、自然状况发生变化,及时进行变更测量,使房地产图和实际情况保持一致.1 建筑类、工程类职称论文发表

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(三)进行房地产产籍管理工作

对现有房屋产籍资料的管理,针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度,便于档案的科学管理和方便查阅利用;在初始产籍的基础上,根据产权管理提供的权属转移、变更、房地产的变化情况,对产籍资料进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作,以保护产籍资料的完整、准确,使图、档、卡、册与实际情况保持一致.(四)除了以上三种任务外,还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据.三、房地产权属登记主要类型

按照《房屋登记办法》规定,房地产权属登记主要有以下几种类型:

(一)总登记,指县级以上人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记,是产权登记中最基本的一种登记.(二)初始登记,指对新取得的土地使用权或新建的房屋所进行的权属登记.新建房屋申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记.(三)转移登记,指因房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等原因而致使其权属发生转移,须办理产权过户手续情况时所进行的登记.(四)变更登记,指权利人名称变更或房屋发生翻建,房屋面积增加减少,部分拆除等情况时所进行的登记.(五)他项权利登记,指对设定房地产抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记.(六)注销登记,指发生房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情况.四、房地产权属登记特点分析

以《物权法》颁布实施为节点,房地产权属登记的内涵和功能也显现出两个特点:

(一)确权登记

房屋确权登记是指依照法律、政策的规定,经过房地产申请、权属调查、地籍堪丈、审核批准、登记注册、发放证书等程序,确定某一房地产的所有权、他项权利、使用权的权利隶属关系.房屋确权登记的主要特征有:

1、登记的功能偏重行政管理

历史上不动产登记制度的建立即源于政府税收和管理的需要.建国初期的房屋登记为清理产权、稳定社会经济秩序做出了贡献.随着房地产市场的发展,通过房地产登记建立了较为完整的资料信息,为地方政府了解、掌握房地产的利用情况、市场情况提供了重要的依据,也为城市化建设提供了基础信息.同时,房屋登记也为政府收取相关税费发挥了重要作用.至《物权法》出台前,相对于物权公示等功能,登记的行政管理功能显得尤为突出.2、带有强制性登记色彩

登记作为行政确权被视为行政机关的管理手段,在《房地产交易市场管理条例》中,都明确要求当事人在不动产物权变动合同(房屋买卖合同、房屋抵押合同)生效后或者物权实际变动后的特定期限内申请不动产登记,否则可能受到相应的处罚.在一些规定中,甚至将登记作为合同生效的要件.另外,地方性法规、规章制度规定了登记机关可依职权主动进行登记的行为,对无主房屋登记机关可主动将之登记为国有房屋,登记机关发现登记错误可依职权主动进行变更登记等等.这些规定都体现出了登记的强制性.3、确权以实质审查为前提

确权登记就意味着登记机构必须保证登记内容的真实性、合法性,一旦登记错误就要承担相应的责任.同时登记机构作为政府机构,赋予当事人以极强的依赖利益,如果登记机构不进行实质审查,将会产生很多错误,而这对于登记的公信力将会产生极大影响.因此对于申请人的登记申请,登记机构不仅审查申请所必须具备的形式要件,还要审核不动产物权变动的原

因与事实是否相符、不动产产权界限、与他人的产权关系等.经审查无误后,方可予以登记发证.(二)行政确认

《物权法》的出台对于不动产登记具有里程碑式的意义,并为不动产实行统一登记制度打下了基础.与《物权法》相配套的《房屋登记办法》对房屋登记的效力、登记的机构及职责、登记的程序、登记的类型等做出了新的规定,明确将房屋登记定义为“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”.由此,房地产权属登记的性质明确为“行政确认”.行政确认是行政主体对相对人的法律地位、法律关系或者有关法律事实进行甄别、认定、证明并予以宣告的具体行政行为.其主要特征表现为:

1、登记的功能偏重物权公示

物权公示是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全.随着房地产市场的快速发展,以房地产业为主的不动产大量增加,如何保障财产表态归属和动态交易的安全成为制度设计的重要目标.房屋登记的公示作用得到法律的确认,将随着权利人法律意识的提高和信息技术的进步不断得到强化.2、采用依申请登记原则

所谓依申请登记原则,也称为自愿登记原则,一方面是指是否申请房屋登记,完全听凭当事人的意思.另一方面,登记行为原则上是一个依申请的行政行为,在法律没有特别规定的情况下,登记机构不得依职权进行办理登记.依申请原则是登记作为行政确认行为的自然推论,也是《物权法》确认的登记行为基本原则.3、形式审查为主,实质审查为辅

我国渔业产权制度建设探讨 篇7

1 渔业产权的含义

1.1 渔业产权的内涵

产权是财产权的简称,其包涵财产所有权和由所有权衍生的各项权利,是法定主体对财产拥有的各项权利的总和。

渔业产权(property rights in fisheries)是一个尚存有争议的术语,特别是当将其应用于洄游性鱼类种群时。对洄游性鱼类种群产权的拥有并非是对“一份种群资产”(an asset in the stock)的拥有,而是拥有“对资源流的权利”[1,2]。渔业产权是一种权利束(a bundle of rights),对于类似鱼类资源的流动共有资源的产权,可能包括使用权、确定谁享有利用该资源的权利、确定管理规则的权利以及将权利全部转让出去的权利。这些权利往往属于不同的个人或团体。渔业产权,没有产权的质量相同的权利,由于环境的变化和管理规则的变化,渔业产权可能有更大的不确定性。将产权分配给渔民是一种可能的渔业管理手段,通过这一机制,渔民取得了捕获总可捕捞量中一定份额的权利,或者可以获得在一定区域内使用限定数量的捕捞努力量的权利。

1.2 渔业产权的分类

1.2.1 个别可转让配额制度(ITQs,包含CDQs)。

ITQs(individual transferable quotas)制度是一种经济学渔业管理方法,属于产出控制。ITQs的概念构成较为简单,从字面理解,其含义是由个别(individual)、可转让(transferable)和配额(quota)3个词组成。

1.2.2 渔业领地使用权制度。

规定在某一特定地域捕鱼的权利属于该地域的“所有者”。这种渔业权的本质类似于个别可转让配额制度,其代表的是在某一区域捕鱼的权利[3]。这种渔业权也可以具有可转让性、可持续性或排他性。

1.2.3 渔业投入权制度。

渔业投入权的产权属性也完全类似于ITQs,除了其所代表的是可以使用的渔具数量以外,采用渔业投入权作为管理手段。

2 我国渔业产权管理存在的问题

我国渔业的产权管理存在着许多问题,限制了渔业资源的优化配置,主要表现在以下几个方面。

2.1 制度缺陷

若信息不完全,盲目的计划通常会造成综合效率流失,而我国当前出台的一系列渔业管理制度大多只考虑计划层面,难以实现经济、生态和社会效益的和谐与共赢。我国自1979年以来出台的渔业管理制度有休渔制度、捕捞许可制度、网目尺寸限制以及渔获物幼鱼比例检查、海洋捕捞强度控制指标的制定、人工增殖制度、渔业资源增殖保护费的征收制度及其他制度。表面上看,这些制度具有可操作性,能起到一定的控制作用,其实不然,如休渔制度包括3项制度,即保护区制度、禁渔区和禁渔期制度、伏季休渔制度),而这3项制度并不能起到预期的控制作用。该制度忽视了许多应考虑的因素:一是技术进步因素。在同样的条件下,发达的捕捞技术会使得实际捕捞量大大增加。二是禁渔期、禁渔区等制度。在禁止期限或禁渔区之外大肆捕鱼,易产生捕捞努力量的投入高峰,这样实际捕捞量不仅不会因为禁渔制度的制定而下降,反而会使得捕鱼量大大增加。

捕捞许可制度也存在一定的缺陷。捕捞许可制度的制定表面上看地方政府起到了监督者的作用,但是实际上在渔业资源开发利用的过程中政府扮演的是占有者的角色[4]。这是由于政府寻租现象的存在。美国著名经济学家布坎南的寻租理论指出,寻租产生的条件是限制市场进入或市场竞争的政策或制度。它往往与政府干预的特权有关。因政府干预,企业家发现寻利困难,为取得额外收益,就开始进行寻租活动。寻租共分为3个层次,即对于政府活动所产生的额外收益的寻租;对于政府肥缺的寻租;对由于政府相关活动所取得公共收入的寻租。捕捞许可制度的存在使得政府的寻租现象也在以上3个层次上进行:一是直接获取捕捞许可证的寻租。在这个层次,寻租往往通过竞争性拍卖来出售许可证,若在拍卖时,竞争能得到充分的实现,则寻租的空间为捕捞许可证的价格,由于此时寻租的空间已经通过价格来体现,则不值得再进行寻租,这一层次的寻租活动就会随之而消失。拍卖制度所需要的高额费用为非生产性的支出,这种方式可以遏制寻租活动。但是,制度需要成本来支撑,因此依然存在寻租的可能,此时也会伴生腐败。二是对政府肥缺的寻租。若第1个层次的寻租空间消失,则寻租活动会转向第2个层次。一旦捕捞许可证有价值,相关的执照管理部门就成了肥缺,潜在的企业家就会在退出捕捞许可证寻租的同时转入政府肥缺或者能获得拍卖的收益的职位的寻租。当然,如果把拍卖捕捞许可证的收入变成政府的财政收入,严格实施收支2条线,或者政府职位竞争上岗,通过竞争的方式付给报酬,这一领域的寻租活动也会减少,甚至消失。三是对政府收入的寻租。政府可通过多种渠道获得收入,其中,拍卖渔业捕捞许可证就是获得政府收入的一种途径。政府的收入一般要“还之于民”,即政府的财政的支出应用于完善和修建基础设施等,但是如何“还之于民”,还多少于民,都是政府来操控的,其中就会存在一定的寻租空间。在这一层次,可以通过2种方法来防止寻租的发生:一是减少公共支出;二是设法使得寻租活动更加透明,同时更具有竞争性。但是,该层次的制度设计比以上2个层次都复杂,因此该层次的寻租更易发生,腐败机会也更多。

寻租现象的发生致使渔业资源落入少部分人的手中,导致了我国相关地区渔业资源缺乏有效的配置,同时分配的格局也发生了扭曲,社会成本大量增加,社会效率也难以提高。此外,我国渔业资源产权是虚置的。从法律上看,渔业资源作为自然资源,其所有权无疑属于国家,而由谁代表国家统一行使渔业资源职权,在经济管理体制中却没有进一步明确。虚置产权使得渔业资源所有者的权利未得到重视,所有权常常被使用权替代,所有权的问责监督无人落实,渔业资源开发者甚至会侵占渔业资源所有者的利益[5]。由于国家的所有权受到条块的多元分割,渔业资源的开发与生产部门只看重渔业资源的技术性开发,用尽各种方法只为提高渔业资源的开采量及使用价值,对渔业资源的养护和保护却有所忽视,导致我国渔业资源趋近枯竭,可持续发展的能力较弱,渔业资源的相关管理部门和地方级政府之间的矛盾较为突出。

2.2 渔业资源本身的缺陷

渔业资源作为一种流动性的生物资源,有着区别于其他资源的重要特征,这些特征使得渔业产权的管理存在着一些困难。渔业资源的相关特征主要表现为以下几个方面。

2.2.1渔业资源具有洄游性。

渔业资源具有明显的洄游性特征,渔业资源会在一定区域内发生定时与定向的周期性运动,渔业资源的洄游性使得渔业资源在其整个生命周期中处于不同的区域,而这些区域有可能归属于不同的国家或地区,这就使得渔业资源的归属的界定存在一定的困难。如北半球的鱼类,春季和夏季会从南到北,秋季和冬季会从北到南,或者会发生深海到浅海的洄游,这种情况下,这些鱼类资源就可能会在多个国家或地区的所属水域内栖息。

2.2.2渔业资源具有共享性。

为解决渔业资源由于洄游性导致的在多个管辖区内栖息的问题,《联合国海洋法公约》对共享性的渔业资源,即“几个种群同时出现在两个或两个以上沿海国专属经济区,或出现在专属经济区内又出现在专属经济区外的邻近区域内的渔业资源”作了一个界定[6]。

2.2.3不同地区的渔业资源可能存在差异。

由于所处区域自然环境的差异,不同地区的渔业资源也存在一定的差异性。渔业资源受到周围环境的影响,其数量、种类等均存在着一定的差别。如海洋渔业资源与陆地渔业资源,由于所处水域、水质的差异,其水生生物资源就存在着一定的差异。

2.2.4渔业资源存在一定的波动性。

渔业资源很容易受到环境的影响,使得渔业资源的总量产生一定的波动性。一些类似拉尼娜等的气象灾害,会对渔业资源造成巨大的打击,造成渔业资源产量的巨大波动。这种波动性,又对渔业资源的捕捞以及水产养殖等产生了很大的不确定性及风险性。

渔业资源的固有属性和水域的流动性、不确定性使得渔业资源的归属没有土地那么明晰,明晰和保护渔业资源产权的社会交易成本也非常高[7]。因此,政府不可能成为渔业资源分配的唯一管理力量,渔业资源产权的分配变得更为!复杂!。渔业资源就最常见的情况来看,应该是有一定的竞争性的,因为开采渔业资源是需要资本投入的。另外在产权缺失的情况下,渔业资源具有非排他性。因此,政府对于渔业资源竞争控制的成本很高,若渔业相关产业的边际产出低于政府管理的边际成本,则政府的管理就是无效的。

2.3 产权流转机制缺陷

虽然我国的宪法规定海域的所有权归国家所有,但是国家由于不能人格化,所以其缺少作为海域所有者的真实代表,海域的使用者可以随便占有相关的海域,浪费了许多海域空间和海洋资源,同时,相关海域的环境也被破坏了,由此海域开发带来的经济效益也大大降低。《中华人民共和国海域法》虽然安排了有关使用权的转让,但是要优化配置渔业资源,则需要将渔业资源产权在不同经济主体间合理转让才能实现。若不建立合理的产权流转机制,则会造成如下的后果:一是资源配置效率会受到损害;二是缺少有效的竞争,缺乏有效的竞争会导致“资源内耗”无休止地发生,或者可容忍的资源也会因为不充分利用产生低效率。行为主体的收益权也会因此而受到侵害,“公地悲剧”由此产生。

3 渔业产权机制建立建议

3.1 完善相关的渔业产权制度

3.1.1 实行个别可转让配额制度。

国家在确定渔业资源总的可捕捞量时,应当按照捕捞量小于渔业资源增长总量的原则来进行,设置捕捞的限额,根据各个地区的总可捕捞量进行限制,地区再将相应的总量分配到每个渔村、每个渔民,在ITQs制度下,渔民可以使用较少的渔具,从容而谨慎地对出海作业时间和地点进行选择,为避免因渔具丢失可能造成的危害,可携带较少的渔具外出。拥有配额的渔民可以在除政府规定的禁渔期外的任何时间合法地收获配额规定的种类和数量。在无需抢捕的情况下,渔民可以在捕捞条件最优时进行捕捞,以减少对非目标种类的捕捞。因相对充裕的捕捞和加工时间,同样数量的渔获物可以加工出更多可实际销售的产品,从而降低渔获物的丢弃数量[8]。最重要的是,配额持有者为了让自己的配额保值或增值,会采取一定的措施来保护与其配额相关的渔业资源的环境与基础,如协助渔业管理机构保护种群的健康发展或者举报偷补等违法行为。

3.1.2 实行差别产权制度。

对于像贻贝、扇贝等附着型贝类的定置性渔业资源,相关的管理机构应当实行类似于渔业领地使用权一类的制度。即对于相关沿海地区所管辖范围内的定置性渔业资源,其所有权归该区域,其他区域的渔民无权对该地区的定置性渔业资源进行开采或捕捞。事实上,此种权利类似于我国的海域使用权制度。

3.2 实行产权流转机制

产权的可转让性意味着所有者有权按照双方共同商定的条件转让财产[9,10]。产权的流转机制对渔业资源的高效配置是非常重要的。渔业产权的使用权若可转让,则其使用权就可以在不同的主体之间进行流转,在进行市场交易时,最有效率的资源使用者就可以掌握该资源的使用权,相关渔业资源的配置就得到了优化,从而提高了资源的利用效率。若渔业产权主体明确,同时可自由转让产权,产权主体即可在产权的约束下,合理配置相关的渔业资源,从而使经济效益最大化。

3.3 建立明晰的产权关系

资源的稀缺性使得配给成为了一种必然,产权的明晰化有助于渔民参与渔业管理,有助于渔民形成一个强大的“环保压力集团”,能够变“有害竞争”为“有利竞争”,从而有助于提升渔业效率和国际竞争力。国家的渔业管理机构应当明确渔业产权的权利主体,同时针对这些主体制定不同渔业管理政策。如日本将渔业产权主体分为与生计相关的渔业和商业渔业,对这2种渔业实施有差别的管理制度。针对与生计相关的渔业,通过相关的制度来保证传统渔民对其从事的渔业生产的权利;针对商业渔业,通过相关的渔业许可制度,限制商业资本对渔业的控制,使得渔业资源的捕捞量得到了约束。

参考文献

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[2]于会国.渔业产权模式初探[J].理论探讨,2005(3):12-14.

[3]马林娜,于会国,慕永通.海洋渔业资源配置效率与我国的可选路径[J].中国渔业经济,2006(4):34-38.

[4]张红智,朱玉贵.激励相容与渔业管理[J].中国渔业经济,2006(5):33-36.

[5]韩立民,姜秉国.国内外渔业资源管理制度研究进展[J].中国渔业经济,2010(2):170-176.

[6]吴克勤,黄南春.海域使用权配置的经济学分析[J].渔业经济研究,2009(6):46-49.

[7]陈艳,文艳.海域资源产权的流转机制探讨[J].海洋开发与管理,2006(1):61-64.

[8]孟庆武,李丁军,赵斌.我国现代渔业制度建设对策研究[J].海洋开发与管理,2011(3):21-25.

[9]卢宁,韩立民.论渔业可持续发展的产权制度建设[J].中国渔业经济,2007(4):24-26.

我国房地产产权制度 篇8

关键词：农村产权制度改革；问题思考；对策研究

中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0057-01

随着近年来农村改革的不断深化，关于农村产权制度改革方面的文章有不少，本文尝试着梳理各位学者的意见。

一、产权

对于产权，学术界一直没有一个确切的定义，西方一些著名的经济学家对产权做了不同的解释。德姆塞茨（1989）从产权的功能来定义产权，认为“产权是一种社会工具。它之所以有意义，就在与它使人们在与别人的交换中形成了合理的预期。”[1]诺斯（1991）则从行为性的角度来研究产权，他认为“产权本质上是一种排他性权力。”[2]既强调了产权是人与人之间的关系——产权主体排斥他人的关系，又强调了产权的功能化行为——排他性行为。英国学者巴泽尔（1997）从法律角度理解产权，认为它是“人们对不同财产的各种产权包括财产的使用权、收益权和转让权”[3]。巴泽尔认为产权不仅是一种权利，更是一种制度规则，是人们用来确认资产权利的一种方式。产权经济学大师阿尔钦（1987）认为“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济物品的使用的权利。”[4]即一方面产权是在国家强制实施下，保障人们对资产拥有权威的制度形式；另一方面，产权是通过市场竞争形成的人们对资产能够拥有权威的社会强制机制。由此来定义产权，可以将产权理解为由政府强制和市场强制所形成的两方面相互统一的权利。菲吕博腾和佩杰维奇（1994）對产权的定义更具有借鉴意义，他们指出产权的本质是人与人的关系，并把产权视为一种经济性质的权力，是人们在使用资产过程中发生的经济、社会性质的关系[5]。总的来说，产权就是人们对自己财产享有的占有、使用、收益和处分的权力，而产权制度就是关于财产权利划分的规则和人们行使财产权利的行为准则。

二、农村产权制度

农村产权制度是调节农村各种各样财产关系的制度总称，由于土地是农村最重要的资源，集体经济是最突出的经济特色，因此农村土地产权制度和集体产权制度是农村产权制度的核心，主要包括农村土地管理和经营制度、集体资产收益分配制度等，主要产权包括所有权、承包权、经营使用权、收益权、分配权等多项权利。

近年来，诸多学者对我国的农村产权制度进行了深入的分析研究，研究成果主要集中在以下三点：一是农村产权制度的界定。李胜兰（2004）从两个方面对农村产权制度进行了划分，一是农业生产，其产权制度的核心主要是土地。二是非农业生产，其产权制度的核心是乡镇企业。李胜兰认为，农地产权是农村产权制度演化的主线，正是由于农地产权发生了变化，才引发了从农业合作社到人民公社到家庭联产承包责任制再到统分结合的双层经营体制的演变，在这过程中出现了社队企业，并逐渐演变成为乡镇企业。由此看以看出，农村产权制度的核心是农地产权制度[6]。温铁军（2005）从资源环境对产权制度的制约，以及国家制度的变迁对产权制度的影响这两个角度进行研究，从国民经济发展的宏观角度来看待中国的三农问题，并将农村产权制度划分为三个方面，分别是农地产权制度、农村集体经济组织产权制度以及乡镇企业产权制度[7]。

二是进行农村产权制度改革的必要性。刘华富（2008）认为农村产权制度改革有利于保护耕地，有利于实现农村经济与城市经济的无缝对接，进而完善社会主义市场经济体系[8]。厉以宁（2008）认为：“农村产权制度改革势在必行，尤其是宅基地管理制度。”[9]厉以宁指出农村金融服务严重滞后使得农村经济发展进入瓶颈期，而农村金融服务发展缓慢又是因为受到了现行的农村产权制度的制约。

三是关于农村产权制度改革的相关政策建议。佚名（2013）提出当前我国农村产权制度改革的重点依然是农村土地所有权的问题，中国农村产权制度改革成功的关键，是要实现农村土地集体所有权和农民家庭经营承包权的分离，从而降低集体所有权实施的成本，并通过建立新型的经营体系来实现中国的农业现代化[10]。科斯和王宁（2013）指出，建立新型经营体系的基础是农民流转承包经营权，但是要尊重农民的意愿，不能强迫农民流转土地。政府要提供社会化服务和培育市场，充分发挥要素组织功能。同时，要建立立体式复合型的现代化农业经营体系，逐步实现农业的现代化[11]。谭渊（2013）在西方的产权理论、交易费用理论、制度变迁理论的基础上，回顾了我国农村产权制度的演变历程，提出要想进一步推进我国农村产权制度的发展，就要建立完善的土地使用流转制度、集体土地产权登记制度，以及完善与产权相关的法律法规和政策[12]。刘可（2014）认为目前的农村产权制度改革中仍存在许多问题，例如产权交易规则制定滞后、集体建设用地使用权流转不规范等，所以必须要尽快修订法律、完善政策、转变政府职能、加强制度创新、建设城乡统一的建设用地市场等。

上述研究具有较高的学术价值，为我国农村的产权制度改革提供了详实的理论参考。

参考文献：

[1]德姆塞.产权论[J].经济学译丛，1989（7）.

[2]道格拉斯 C.诺思.经济史中的结构与变迁[M].上海：三联书店，1991：2l.

[3]Y.巴泽尔.产权的经济分析[M].上海：上海人民出版社1997.

[4]阿尔钦.产权[M].北京：经济科学出版社，1992.

[5]E.菲吕博腾、S.佩杰威齐.产权与经济理论：一个近期文献的综述[M].上海：三联书店，1994：204.

[6]李胜兰.我国农村产权制度改革与农村城镇化发展[M].广州：中山大学出版社，2004：2、38、44、53、54、55.

[7]温铁军.三农问题与世纪反思[M].北京：三联书店，2005：95、37、37、43、345

[8]刘华富.农村产权制度改革的条件、内容及功效分析[J].天府新论，2008，（12）：45-50.

[9]厉以宁.农村产权制度改革势在必行[N].人民日报海外版，2008-9-6.

[10]佚名.中央农村工作会议公报[N].人民日报，2013-12-25.

[11]罗纳德·哈里·科斯，王宁.变革中国：市场经济的中国之路[M].徐尧，李哲民，译.上海：中信出版社，2013：189.

[12]谭渊.都江堰市农村土地产权制度改革研究[D].雅安：四川农业大学，2013.