我国房地产泡沫

我国房地产泡沫（精选11篇）

我国房地产泡沫 篇1

摘要：近年来, 我国房地产业发展迅速, 房价的过快增长成为人们关注的焦点。从房地产泡沫的成因、判定方法及防范措施等方面入手对我国的房地产市场进行探讨和分析。

关键词：房地产,房地产行业,房地产泡沫

1 房地产泡沫的实质

美国经济学家查尔斯·P·金德伯格 (Charles P .Kindleberger) 在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道, 泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨, 初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期, 从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者, 而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨, 常常是预期的逆转和价格的暴跌, 由此通常导致金融危机。”根据他的观点, 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨, 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期, 并不断吸引新的买者—随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加, 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格, 由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌, 即泡沫破裂, 它的本质是不可持续性。

2 我国房地产泡沫产生的成因

2.1 土地资源的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

众所周知, 土地是一切经济活动的载体, 而土地最大的经济特征就是稀缺性, 与其他生产要素相比, 土地的供给弹性最小。土地的自然供给是固定不变的, 而城市化和房地产业的发展对土地的需求是与日俱增的, 从而导致了土地资源相对不足。随着经济的发展, 人口的增加, 城市化进程的不断推进, 人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此, 土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。

土地市场不成熟、不健全, 以及在相应的经济体制不完善的客观条件下, 地方政府对土地市场的计划干预过多, 把房地产作为筹集公共投资资金的“聚宝盆”, 以房地产项目的运作, 获得预算内或预算外急需的发展资金, 用来支撑城市基础设施建设及城市美化建设等形象工程, 结果使得许多公共成本都转移到房地产价格上来。进一步导致了房价的上涨。

2.2 银行过度房贷, 成为房地产泡沫最大的推手

资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。从央行2007年二季度货币政策执行报告数据看, 第二季度房地产开发贷款余额1.7亿万, 居民房贷余额2.6亿万, 合计4.3亿万。可以说在中国房地产泡沫诞生的过程中, 银行资本是原动力。从整个行业的资金链条来看, 银行资金至少占据开发商资金的70%以上。由于房地产的高回报, 且房地产是不动产, 容易查封、保管和变卖, 使银行认为这种贷款风险很小, 所以许多银行在贷款的实际操作过程中, 违反有关规定, 向开发商发放大量贷款, 从而使行业进入门槛降低, 造成过度开发, 金融风险不断堆积进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张, 使泡沫产生的可能性增加。

2.3 房地产过度投机行为

由于人们对未来短期内房价上涨的预期心理, 使得涌入房地产市场的大量资本为追逐短期高额利润, 更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动, 人们买房不是为了居住, 而是为了转手卖掉从而赚取差价, 逐渐是这种行为成为你追我赶的群体行为, 从而推动房价不断攀升, 使房地产价格与其实有价值背离, 最终产生房地产泡沫。

3 我国房地产泡沫的判定

3.1 房地产投资占GDP的比重

房地产投资占GDP的比重用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象, 并形成未来的空置。近年来, 房地产开发投资额占GDP的比重是逐年上升的, 现阶段, 适度的房地产投资增长率有利于拉动经济的增长, 但如果房地产开发投资增幅过高, 一方面会使其他行业投资减少, 使经济结构失衡, 不利于整个国民经济的协调发展;另一方面, 还会使房屋供给过量而闲置积压, 造成资源浪费。

从表l统计资料可以看出, 房地产开发投资额占GDP的比重是逐年上升的, 说明房地产行业在我国越来越重要, 在国民经济中的支柱地位明显高出平均水平, 反映出房地产开发投资趋热。

3.2 房价收入比

房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值, 它是衡量居民购房承受能力的指标, 用于判断居民住房消费需求的可持续性。据世界银行的标准, 国际上合理的房价收入比为3-6, 即房价应改为居民家庭收入的3-6倍。

从图可以看出, 2003-2008年第一季度我国的房价收入比略高于国际警戒线, 而且个别城市远远高于国际警戒线, 可见我国的房价存在虚高现象, 商品房房价已超出了人们的购买能力。

3.3 房屋空置率

房屋空置率是指以当前商品房或商品住宅的空置量与近三年的商品房或商品住宅的竣工量进行比较, 其比值即为空置率。房地产市场的空置状况是反映供求强度的指标, 国际上有关机构的研究结果认为, 商品住宅空置率合理区间一般为3%-10%, 警戒线为10%, 通常认为发展中国家商品住宅的合理区间为4%-5%。2003年我国的商品房空置面积为1.33亿平方米, 空置率达26%;2004年的商品房空置面积达1.23亿平方米, 空置率比上年下降了8.3%;2005年我国房屋空置面积达1.12亿平方米, 同比增长14.4%;截止到2006年7月底, 全国商品房空置面积为1.21亿平方米, 同比增长14.4%。其中, 空置商品住宅6610万平方米, 增长10.8%。由此可以看出我国的商品房空置率远远高于国际警戒线。

3.4 房价租金比

房价租金比率是国际上衡量房地产泡沫的标准指标之一。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200∶1至300∶1。如果售价租金比超过300∶1, 意味着房产投资价值相对变小, 房产泡沫已经显现;如果低于200∶1, 表明该区的房产投资潜力相对较大, 房产后市看好。若将房地产市场视为纯粹的投资品, 那么其资产价格取决于重置价格, 在不考虑残值的情况下, 房地产价格等于预期未来现金流的贴现之和。房地产价格代表了投资的机会成本, 租金收入代表了投资的当期利润。在贴现率不变的情况下, 过高的价租比只能刺激依靠买卖差价获利的投机行为而非以资本红利为目的的投资行为。投机行为越多, 房价也越高, 在投机心理的强烈预期下形成恶性循环, 一旦价格预期发生变化, 这一过程将逆转, 泡沫破裂。房价租金比率的变化可以从商品房屋销售价格指数和租赁价格指数这两个指标的相对变化反映出来。如果这两个指标之比大于1, 说明房价租金比升高, 反之则下降。

4 我国房地产泡沫的防范措施

4.1 防范土地泡沫, 加强土地资源管理

土地是房地产开发最重要的生产要素之一, 也是房地产产品的必需载体, 我国土地资源缺乏, 人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制, 一级土地供应全权掌握在政府手中, 因此政府可以完全利用土地供应这—最直接、最现实的政策来对房地产进行宏观调控, 从而使我国的经济得以持续健康的发展。日本房地产泡沫的教训给了我们启示, 即政府在经济高速发展时, 应严格检测地价变动, 并控制对土地的过度投机炒作, 政府应当通过土地资源供应量的调整控制商品房价格的不合理上涨, 严格执行土地利用总体规划和土地利用计划, 适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间, 根据房地产市场的要求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 对所有出让土地实行土地招、拍、挂制度;进一步完善土地收购储备制度;监管土地开发使用过程;加强和完善土地市场信息监测及披露制度, 控制一些城市过高的地价;并且坚决打击开发商的囤地和炒地行为, 严格限制土地转手频率。目前我国虽然出台了相应的政策, 但执行力度不够, 政府有关部门应在这方面有待提高。

4.2 加强信贷管理, 实现融资渠道多元化

房地产行业属于资金密集型企业, 必须有大量的资金作为启动和支持。在我国, 房地产开发企业融资渠道单一, 大部分资金来源于银行, 可以说, 银行是房地产泡沫的最大推手, 因此, 加强银行信贷资金的管理是十分必要的。首先, 应加强银行房地产信贷业务管理, 控制银行对房地产投资的信贷比例, 对开发贷款从严审批, 严防房地产开发企业的虚假信贷行为和个人住房贷款虚假按揭行为, 以提高资产质量, 降低银行风险。其次, 逐步改变当前房地产企业融资渠道单一的现状, 大力发展房地产基金和房地产信托业务, 鼓励优秀的房地产企业上市融资, 同时为降低金融机构的风险, 还要加快推进房地产抵押贷款证券化步伐, 并将引进外资作为房地产开发企业融资的一个重要渠道积极探索, 但同时应防范投机性外资的流入。

4.3 设计合理的税收制度, 促进房地产业的健康发展

到目前为止, 中国在住房财产方面还没有相应的财产税, 这是一项重大的制度缺陷, 和我国税收体系不完善有很大关系。从国外的实践看, 在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收, 而我国在住房的持有环节上没有税收, 这样进一步刺激了住房的投机性需要。因此, 为了使房地产投机活动得到有效地遏制, 可以采用税收这一“调节器”实现。如, 对土地空置征收高额税收, 提高土地囤积的投机成本, 鼓励土地持有人积极投资开发;对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样既有利于房屋充分利用, 使房地产投机行为得到一定程度得遏制, 又可加强对房地产投机的监管。

4.4 加快和完善住房保障制度, 实现住宅产品优化供给

1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划, 曾令众多的房地产开发商惊恐不已, 经济适用房的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房, 致使商品房平均价格下降了700-1000元/平方米。国家应加强经济适用房开发力度, 把经济适用房的建设作为控制房地产市场价格和解决低收入住房的政策措施, 并进一步完善住房公积金管理体制和监督机制, 采取多种措施, 扩大住房公积金制度的覆盖面。同时政府应构造多层次的住房供给体系, 如向高收入者提供高档商品房, 向中等收入者提供经济适用房, 对低收入群体提供廉租房或二手房, 针对不同消费人群提供不同价位的商品房。

参考文献

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有关我国房地产经济泡沫的探讨 篇2

关键词：我国房地产经济 泡沫 对策

房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价值，由此导致房地产泡沫的形成[1]。

1.泡沫经济与房地产经济的关系

1.1泡沫经济

所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长以及金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，从而导致社会震荡甚至经济崩溃。其实质有三个方面：

1）泡沫经济主要是虚拟资本的过度增长；

2）地价飞涨暴跌；

3）泡沫经济寓于金融投机。

1.2泡沫经济与房地产业

房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身绝不是泡沫经济。但是，就其发展而言，房地产业也含有经济泡沫的成分。如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在是有客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济；另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，同时存在着消极成分[2]。

2.房地产经济泡沫的产生原因和危害性

房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。

房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面。首先，没有对社会资源进行合理的优化配置，产生了经济结构的失衡。在房地产经济泡沫产生之前，房地产的价格不断上升，使投资回报率在短期内迅速升高，对长期投资的行为造成了很大的误导，很多社会资源盲目的进入房地产行业，在基础设置建设、服务产业和生产性产业之中，没有足够的资金进行投入，阻碍了其它产业的发展，导致了经济结构的失衡。第二，房地产经济泡沫会对金融系统造成破坏，产生了金融危机。由于在泡沫经济时期，很容易造成投机活动，提高了市场的预期回报率，许多银行将贷款放入到房地产行业之中，扭曲了资金的投入标准，没有履行监督功能，降低了整個银行体系的防御功能，给金融机构造成了很多的坏账和呆账，最终会导致大量房地产企业的破产，使银行系统失灵，面临着巨大的经济危机。

3.控制房地产经济泡沫的对策

3.1严格审批开发项目规划

中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发，这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。也是防止房地产经济泡沫的一条有效途径。房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施。

3.2调整房地产业市场结构

从整体上来看，我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局，因此，要制定合理的产业政策，降低发展商的退出壁垒，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。要降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒，增强发展商的资本实力；要充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；要通过多种途径促进本土企业扩张，尽快提高市场集中度；要推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间，征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市场，有效控制房地产经济泡沫的产生。

3.3精心打造房地产精品

我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况短期内被市场认同、价格上涨、销售火暴的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价格便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进去，对先前购房的投资者产生极大的打击。要真正防止房地产经济泡沫，就应该树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品，适应城市现代化发展的要求。

3.4建立土地产权制度

必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场；通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当；放宽划拨土地使用权进入市场的条件，原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务；对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式；培育土地二级市场，促进土地产权的有效配置；不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。

3.5改革房地产市场管理体制

房地产经济泡沫与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。要适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求，建立健全房地产市场管理体制，实行房地产市场的有效调控，防范房地产市场的风险；要建立地政、房政统一管理体制，土地资源、资产双重管理职能，实行房地产的价值化管理。要加强城市规划管理和土地供应计划管理，通过有效控制土地投放量，合理调节房地产市场的走势；要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等，对房地产市场实行宏观调控。

总之，房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。

参考文献：

[1]戴慎志.房地产经济泡沫产生与防范研究[M].北京：中国管理出版社.2009.

我国房地产泡沫的测度分析 篇3

一、房地产泡沫测度指标的选择

(一) 房地产泡沫的形成机制

房地产经济系统是一个非线性系统, 房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。房地产价格波动模型可表示为:

P=f [X (Y, K, L, P, M, AS, AD) , Y (S, C, E) ]。

其中, P代表房地产价格, X表示内生变量, Y表示外生变量。外生变量由投机因素S, 政策因素C和预期因素E等随机变量合成;内生变量X受投入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等因素的影响。

房地产泡沫主要是由投机因素、政策因素和预期因素等导致的, 而房地产市场的预期主要受到国民经济发展水平的影响。随着我国经济的高速发展, 大量投机性资金进入房地产市场。短期内大量投机性资金极大地推动了房地产价格的虚高, 引起房地产价格与其实际价值严重背离, 超出了居民的购买能力, 从而产生了房地产泡沫。

(二) 房地产投资与GDP的关系

国民经济发展水平可用GDP的增长速度来衡量。为了定量分析房地产投资与GDP的关系, 本文基于我国1991-2004年的时间序列统计数据, 采用EG法对GDP的自然对数与房地产投资REI的自然对数进行协整分析, 得到协整方程为:

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误差修正模型为:

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R2=0.999 219, Adj-R2=0.999 052, DW=1.833 020, F=5 972.865

对上式变形得:

ΔlnGDPt=0.155 433 ΔlnREIt-0.398 779 (lnGDPt-1-7.106 330-0.521 063lnREIt-1) +et。

由协整方程和误差修正模型知:长期内, 房地产投资每增长1%, GDP将增长0.541 983%。短期内, 房地产投资每增长1%, GDP增长0.155 433%。所以, 短期内大量投机性资金进入房地产市场必然导致房地产投资REI与GDP之间的比例失衡。

根据以上分析, 考虑统计资料的可得性、可操作性, 并借鉴国际通用指标, 本文选取房地产投资额/GDP、房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比这3个指标作为房地产泡沫的测度指标。

二、房地产泡沫测度的实证分析

(一) 指标指示法

1.房地产投资/GDP

房地产投资/GDP指标的计算公式为:

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式中, R1表示房地产投资额与GDP的比率, REI表示房地产投资额, GDP表示国内生产总值。

根据以上公式计算所得结果如表1所示。

根据国际经验, 房地产投资额占GDP的比重一般在3%～8%之间, 建设高峰时期在8%左右。因此, 该指标的临界值定为8%。

从表1可以看出, 1991-2002年我国房地产投资额占GDP的比重指标均小于8%, 2003、2004年两年均高于8%, 应引起各方高度重视。

资料来源: (1) 中国房地产投资额, 《中国统计年鉴1995-2005》。 (2) 中国GDP增长率, 《中国统计年鉴1995-2005》。

2.房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率指标的计算公式为:

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式中, R2表示房地产价格增长率/GDP增长率, RHP表示房地产价格增长率, RGDP表示GDP增长率。

由于当前我国房地产市场主要是住宅市场, 有关房地产泡沫的争论也是集中在住宅市场, 因此, 房价收入比只测度商品住宅市场。根据以上公式计算所得结果如表2所示。

资料来源: (1) 商品房平均销售价格, 《中国统计年鉴2005》。 (2) 商品房平均售价增长率, 笔者计算得来。 (3) 中国GDP, 《中国统计年鉴2005》。 (4) 中国GDP增长率, 《中国统计年鉴1995-2005》。

关于房价增长率/GDP增长率指标的临界值, 国际上并无严格标准。一般认为, 当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时, 认为房价很不正常, 有较大泡沫。1987-1990年, 日本发生严重房地产泡沫时, 其房价增长率/GDP增长率为3.3;1986-1996年, 香港房地产泡沫膨胀期, 该指标为2.4;1997年8月, 香港严重房地产泡沫时, 该值为3.6～5.0。而中国在1992-1993年间产生房地产泡沫时, 该指标值在2左右。参考国际国内房地产泡沫产生时的指标值, 该指标的临界值定为2比较合适。

从表2可以看出, 1991-2004年间, 1993年房价增长率/GDP增长率的指标大于2, 1992年接近于2, 其他年份房价增长率/GDP增长率的指标均小于2, 但是, 2004年该指标较2003年猛增214.57%, 应引起各方高度重视。

3.房价收入比

关于房价收入比的计算方法有两种:一种为“商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值”;另一种为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取, 故本文采用第一种算法。其计算公式如下:

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式中, R3表示房价收入比, VH表示商品住宅平均单套销售价格, IF表示居民平均家庭年收入。

在上式中, 商品住宅平均单套销售价格等于商品住宅平均销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均单套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人口数之积。经化简后, 上式又可写成如下形式:

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式中, R3表示房价收入比, P表示商品住宅平均销售价格, SA城镇人均住宅建筑面积, IP城镇居民平均每人全部年收入。

应用上述公式计算1991-2004年中国“房价收入比”, 见表3。

资料来源: (1) 城镇人均住宅建筑面积, 《中国统计年鉴2005》。 (2) 城镇平均每人全部年收入, 《中国统计年鉴 (2005、2003、2002、2000、1998、1996、1993) 》。 (3) 商品住宅销售价格, 《中国统计年鉴2005》。

关于房价收入比的临界值, 国际上也没有一个统一的标准。Bertnand Renaud认为发达国家的房价收入比在 (1.8～5.5) ∶1之间, 发展中国家在 (4～6) ∶1之间, 而一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比, 远远高于6倍。按照我国的统计数据计算得到1992-1993年间, 我国产生房地产泡沫时的房价收入比在7.0以上。根据国际上对房价收入比的研究成果并结合我国房地产泡沫发生时的房价收入比, 我国房价收入比临界值定为7.0左右较合适。

从表3可以看出: (1) 20世纪90年代以来我国的房价收入比总体上处于较高水平; (2) 除1992-1993年房价收入比大于临界值外, 其他年份房价收入比均小于临界值。

(二) 房地产泡沫综合指数

以上3个指标从不同角度对我国房地产泡沫进行了分析, 但各指标所含的信息量相对有限。因此, 为了更全面地反映我国房地产市场的泡沫状况, 本文将采用不封顶方法计算房地产泡沫综合指数。

其基本思路是:首先, 将各项指标进行无量纲化处理。即用各项指标的实际值与其临界值相比, 得到各同度量指标的抽象值;其次, 合成房地产泡沫测度系数。房地产泡沫测度系数采用房地产测度指标的几何平均值来计算。其计算公式如下:

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式中, Br表示房地产泡沫综合指数, I1表示R1/C1, I2表示R2/C2, I3表示R3/C3, C1表示房地产投资额/GDP的临界值, C2表示房地产价格增长率/GDP增长率的临界值, C3表示房价收入比的临界值。

应用指数合成法计算泡沫综合指数, 其计算结果如表4所示。

当房地产泡沫综合指数小于1时, 表明房地产市场中不存在泡沫成分;当房地产泡沫综合指数大于1时, 表明房地产市场中开始出现房地产泡沫, 数值越大, 房地产泡沫的程度越严重。

以上计算结果反映了1991-2004年我国房地产业的发展状况:1992年全国出现房地产热, 全国房地产泡沫综合指数由上年的0.484 3猛增到0.689 4;1993年, 部分地区开始出现泡沫, 全国房地产泡沫综合指数接近于1;1994年, 在中央宏观调控措施的影响下, 泡沫综合指数值下降到0.574 7;1995-1997年指数值均高于0.65, 反映出房地产泡沫的影响尚未完全消除;1998年至2003年, 我国房地产业迎来了新一轮的增长, 泡沫综合指数一直处于较低水平, 小于0.5;到了2004年, 泡沫综合指数再度强劲反弹到0.949 9, 指数较上年增幅达到56.65%, 已接近房地产泡沫产生的临界值。这说明:虽然还没有产生全国性的房地产泡沫, 但部分地区已经出现房地产泡沫, 应该引起各方高度重视。

三、结 论

综上所述, 1992、1993两年, 我国部分地区产生房地产泡沫的原因是当时我国正处在向市场经济过渡的初始阶段, 房价及住房面积增长过快, 而居民人均收入增长速度跟不上房价及住房面积增长的速度。1994-2002年, 从整体上看我国房地产行业尚未出现房地产泡沫:我国房地产投资额/GDP处于安全区域;商品房销售价格的增长是以GDP增长为支撑的, 并没有脱离GDP增长的基础;商品住宅销售价格并未高到不合理的程度, 商品住宅销售价格的上涨是以居民收入的增长为基础的。但在2003、2004两年, 房地产投资额/GDP均已越过警戒线, 某些地区已产生了房地产泡沫。这主要与房地产投资增速过快及大量投机资金的进入有关。另外, 房地产行业还存在着商品住宅供给结构不合理、负的实际利率、人民币币值的低估和土地供给的制约性政策等问题。如果这些问题不能得到很好的解决, 将会导致全国范围内房地产市场泡沫的产生。因此, 现在非常需要在政策领域做有关调整以保证房地产市场的健康和持续发展。

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警惕房地产中的泡沫 篇4

警惕房地产中的泡沫

中国的房地产业在其发展的十几年中共经历了两次高速发展时期.上世纪初,伴随着中国经济进入高速发展时期,房地产行业开始真正起步.政策的导向加上需求的`增加使当时有大量的资金流入房地产行业,在1993时房地产业进入了第一次高速发展时期.紧接着就是由于中央开始治理整顿经济过热,投资和住房规模一路下滑,1996--到达了谷底;但从开始,房地产业的增长有一个非常快的上升,当年就达到最高点,整个住房投资和住房开工量超过了1994年最高峰的时候,接着一路上升.房地产业的第二次发展高潮一直沿续至今.对比这两次房地产热,可以发现很多不同的地方(见表1).第二次地产高潮运作得更规范,更贴近市场.

作 者：陈瑞辉  作者单位： 刊 名：人力资源 英文刊名：HUMAN RESOURCES 年，卷(期)：2003 “”(10) 分类号：F2 关键词： 

论房地产泡沫 篇5

【关键词】 房地产泡沫;投机;人民币升值;国十条

房地产可以说是我国的支柱行业,对其他行业有很大的带动作用比如钢材和建材以及运输行业等待,提供了大量的就业岗位。改革开放以来,我国房地产就吸引了很多外资投资,促使我国加速资本积聚,迅速发展。房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。我国的房地产行业已经形成了一个网状结构,其牵连的行业太过广泛,房地产泡沫一旦破灭,国民经济会受到很大的冲击,造成严重失业问题。国外热钱的逃离无疑是雪上加霜,经济萧条是必然。

回顾日本的房地产泡沫,1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,个人纷纷破产,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。

一、房地产泡沫的成因

房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。(1)土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。人口密度决定土地稀缺性,美国与中国的国土面积基本相当,它们分别为963万和960万平方公里,然而美国只有3亿人口,中国却有13亿,是美国的4倍多。城市化进程决定了人们对房地产需求的大小,我国的城市化率只有45%,城市化进程显然是可耕地流失的过程,我国现在还以每年2000万人口的城市化速度发展,相当于每年要造出一个上海只有的城市。(2)投机和炒作是房地产泡沫的重要原因。房地产开发商、民间闲散资金持有者、境外热钱持有者以及普通房地产消费者都可能成为房地产市场上投机活动的参与者,由于国内房地产行业高额的投资回报率以及外汇管制下其他投资渠道的不畅,大量国外游资涌入我国房地产市场,在海外热钱的追捧和炒作下,国内大中城市房地产价格扶摇直上,已显著超过其本身应有的价值,也与一般百姓的承受能力相脱节。(3)资金过剩,投资渠道少也是房地产泡沫产生重要原因。我国居民储蓄率高已是世界公认,2009年1月末,我国居民储蓄余额已经突破了18万亿元,储蓄率在全世界排名第一,人均储蓄超过1万元。为了避免通货膨胀,人们会对资产进行保值和增值。由于我国投资渠道较少仅有房地产和股票,且股票风险较大,投资房地产是必然。(4)最近关于人民币的升值问题也对房地产泡沫有很大的影响。人民币正面临着所未有的强烈和持久的升值外压,人民币的升值预期会使国际资本大量流入我国。国际资本的流入又产生了两个短期效果:一是国际资本的大量流入加剧了我国升值的压力;二是国际资本投机于股市和房市加快了股价和房价上涨。这两个效果都刺激短期内人民币进一步升值、泡沫进一步膨胀,反过来又吸引更多的国际资本进入我国投机。

二、遏制房价过快上涨

2010年房地产调控的重要文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布至今已有一个月,其影响及效力正在日益呈现。(1)加强对房地产市场的宏观监控和管理。首先要加强对房地产建设的投资管理,根据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适应,不至于过多积压;其次要加强房地产二级市场的管理,防止过分炒高楼市,使房地产泡沫剧增;最后调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,应加强市场统计和预测工作,使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。(2)加强土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。防止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压,严格惩处各类违规行为,坚决打击开发商的圈地和炒地行为。(3)合理引导资金流向。完善金融体系,增强监管能力,加强外资和外债的管理,尽可能引进外资的直接投资和借长期外债,使资金流向生产经营等实质经济部门。出台系列“限外令”阻止热钱涌入以押宝人民币大幅升值的冲动,同时在人民币升值预期的情况下,提高监管外资的水平。

参考文献

[1]顾海兵,刘元春.新崩溃还是新趋势——中国经济形势之辨.《财经国家周刊》

浅析近年我国房地产泡沫及其成因 篇6

衡量房地产是否出现泡沫有多个不同的角度、标准, 发达国家一般用空置率、房价收入比和租售比三个指标加以衡量。空置率, 主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求形成房屋的空置;房价收入比, 主要用于考察价格是否处于居民能够接受的水平;租售比, 则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值。

房价收入比, 国际上通行的标准有两个, 一个是联合国人居中心的标准:不应超过3:1;另一个是世界银行的标准:不应超过5:1。

空置率是指待出售、出租的房屋占全部房屋的比率。一般来讲, 房屋空置率5%为适度, 10%则为警戒空置率, 超过20%为严重空置。据国家电网在全国660个城市调查显示, 有6540万套住宅的电表读数连续6个月为零。其中, 上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%。这样的空置率十分惊人。

租售比, 即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值。国际经验表明, 租售比的正常范围应该在1:100-1:230之间。而据美联物业市场研究部调查显示, 11月来北京楼市租售比再创纪录, 首次突破了1:500, 达到了1:525, 部分区域甚至达到了1:700, 这一比例在2008年是1:400左右, 上涨幅度达到了25%。

若以这三个国际通用标准衡量, 一、二线城市的房地产市场已然出现泡沫。

二、近年我国房产泡沫成因分析

(一) 房产泡沫大厦的地基———土地财政

从2004开始, 我国的土地出让采取市场主导的方式, 由此, 各地的土地出让收入猛增。数据显示, 2007年全国土地出让金达1.3万亿元人民币, 2008年由于金融危机降至9600亿元, 2009年再次猛增至1.59万亿元。2010年全国土地出让成交总价款2.9万亿元人民币, 同比增加70.4%。

政府先后出台了多项调控政策控制土地出让市场热度, 但效果不明显, 从中国房产信息集团披露的2010年全国土地成交金额排行来看, 北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”, 成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。

开发商一旦取得一个城市的土地使用权, 也就在这个城市的房地产市场占有了一席之地, 所以他们不惜高昂的代价去拿地;地方政府在取得巨额的土地出让金后, 会把大部分资金转化为城市基础设施投资, 提高本地区城市竞争力, 从而进一步提高土地出让金, 这形成了一个催生泡沫的恶性循环。

(二) 房产泡沫大厦的主体———信贷扩张、过剩的流动性

由于美元的贬值, 国际资本离开美国;而人民币升值预期和经济长期增长潜力, 使我国成为国际资本流入的主要地区之一。美国经济2009年后开始复苏, 但美联储继续维持量化宽松政策, 其他发达国家也一直维持低利率政策, 国际资本大量涌入中国等新兴经济体, 这使得我国市场上流动性大增, 在股市萎靡不振的情况下, 统统选择房市。过剩的流动性也带来了巨大的通胀压力, 2010年12月, 我国CPI涨幅就高达4.4%, 今年前几个月继续上涨至4.9%, 这意味着我国的实际利率处于负值, 人们纷纷将钱投入了红火的房市抵御通胀。

(三) 房产泡沫大厦不断攀升的天花板———房价上涨预期和住房预售制度

虽然房市遭遇了史上最严厉调控, 人们关于房价上涨的预期似乎没有改变多少, 36.6%的居民对未来房价走势表现出了明显的悲观情绪, 上涨预期明显增强。

住房预售制度降低了房地产业的进入门槛, 鼓励更多的企业进入房地产业, 让更多的居民可以凭较少的资金先取得住房。但是, 由于没有一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度, 使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张和风险转移的工具, 为房地产泡沫的形成提供了制度温床。

摘要：巨额土地出让金最终转嫁到房价中, 这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性, 参与了房地产建设、销售的各个环节, 它们构成了房产泡沫大厦的主体;住房预售制度降低了开发商和炒家进入房地产业的门槛, 再加上房价上涨预期, 构成了房产泡沫大厦不断攀升的天花板。

关键词：房产泡沫,流动性,预期

参考文献

[1]昌忠泽.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策调整[J].经济学家, 2010, (7) .

[2]HERRING R, WACHLER S.Real Estate Booms and Banking Busts:An International Perspective[M].The Wharton School:University of Pennsylvania, 1999, No.58

我国房地产价格泡沫治理机制研究 篇7

随着国民经济的迅猛发展、城市居民人口的不断增加、城市外圈的扩大、大量资金和市场资源的涌入等原因, 房地产市场进入了快速繁荣阶段。2014年2月, 全国100个城市新建住宅平均价格为10, 960元/平方米, 环比上月上涨0.54%, 是2012年6月以来连续第21个月环比上涨。商品房价格的持续走高极易出现房地产市场泡沫。房地产泡沫是指由于其市场供应已经远远大于市场需求, 房地产价格高速上涨, 但是由于某些投机行为的存在与“羊群效应”的显示, 使房地产市场呈现出虚假繁荣的景象。泡沫终有幻灭的一天, 当真实需求无法支撑市场时, 就会导致房价大跌。因此, 研究我国房地产价格泡沫的形成机理并对其进行治理, 对保障国家金融体系和国民经济的健康发展具有重要的意义。

二、我国房地产价格泡沫形成机理

(一) 供求失衡。

房地产市场同其他产品市场相同, 价格会受市场中买家与卖家数量的影响产生上下波动。在不同的时间、不同的背景下, 房地产的交易价格会有所差异, 当房地产被买入时与被卖出时存在价格差, 就会使房地产价格投机成为可能。很多投资者看中了房地产价格投机, 就通过低价买入、高价卖出的差价机制获得经济收益。对于普通的房地产投资来说, 他们对房地产判断的准确率不高, 由于“羊群效应”的存在, 很多投资者盲目的跟随, 投入了房地产的“抢购大军”之中, 一时造成房地产市场供不应求的“假象”, 打破了市场“真实”供求关系的平衡, 致使房地产价格泡沫出现。

(二) 房地产价格增长率高于信贷利率。

商品上涨意味着大量的买家都将要购买, 或者已经购买了商品, 购买行为离不开资金的支持。大量房地产商品的销售无法脱离银行等金融机构的资金, 在我国不仅是购房者会从银行借贷, 房地产开发商也会利用银行融资, 房地产施工企业也主要依靠银行融资。房地产价格高速上涨, 价格增长率超过了信贷利率, 投资者就会利用价格增长所获得的经济收益在偿付银行信贷之后还能有较大的剩余。因此, 这使大量的投资者趋之若鹜, 纷纷借贷建房、借贷购房, 并且有意哄抬房地产价格。

(三) 预期高档房地产商品价格飙升吸引投资行为。

很多房地产投资者对高档房地产商品过于偏好单纯地认为稀缺性、高档性会使自己的投资达到高额的投资回报, 所以房地产投资者会购入多套高档房地产商品, 其购入的目的完全是为了投资。而在这种心理的驱使下, 很多高档房地产实际上集中于投资者的手中, 并没有在刚性需求者手中。大量的高档房产闲置待售, 而从开发商那里的销售来看, 却是一片大好, 这样就更不便于房地产泡沫价格的控制。

三、我国房地产价格泡沫治理策略

从上述房地产泡沫形成机制分析可以看出, 国民经济发展使我国民众手中积攒了大量的剩余资金, 导致强烈的投资需求出现, 而房地产商品价格的持续上涨, 让很多人看到了投资新途径, 于是产生了大量的房地产投机行为。房地产长时期内“只涨不落”的现象使大量的资金涌入到房地产投资之中, 使房地产价格严重高于实际, 偏离实际房价过多。

(一) 改革住房保障制度, 调节供给结构。

通过借鉴西方发达国家及日本的经验可知, 加大住房保障制度改革、加强保障房的供应是为低收入群体提供住房保障的有效途径。首先, 政府作为房地产市场的重要参与主体与主要调控主体, 应该从保障低收入群体的生存权利入手改善房地产价格泡沫。住房制度改革应依据两大原则:一是促进经济的持续发展;二是维护社会的公平与和谐。在进行住房保障制度改革过程中, 首先要确定经济适用房和廉租房的保障对象。其次, 应该严格执行住房保障制度, 保证国家扶持政策的落实。最后, 应该推行租售并举的措施, 使保障性住房循环起来。

(二) 加强土地宏观调控, 抑制投机行为。

在近10年内, 炒房团、炒楼团都通过房地产投资获得了巨大的经济收益, 使我国房地产价格泡沫出现, 尤其是在一些大城市, 泡沫程度超出预期。对于房地产投资行为, 国家应该通过宏观政策调控来加以控制, 合理的运用土地宏观调控制度抑制投机行为。首先, 应该控制土地供应量。对于土地的供应既不可过度供应, 也应避免过紧供应, 应该严格按照商业性用地的要求来保持正常供应;其次, 应该坚决打击与整治土地交易出现的违规及不规范行为。通过法律法规和相关的管理制度来抑制土地的频繁转让, 保证土地被合理使用;再次, 需要进一步健全土地信息系统。建立全国土地信息系统, 对全国的建筑用地进行统一规划, 避免由于信息不对称对建筑用地不合理而出现的行为。

(三) 加大金融业监控力度, 预防融资风险。

从日本与东南亚金融危机中可以看出, 房地产价格如果在短时间内迅速上涨, 达到顶峰之后就会突然下跌, 从而导致房地产价格泡沫破灭, 如果将大量的资金投资于房地产中, 就会导致资金被套牢, 金融体系的正常运转就会受到威胁。作为房地产开发、建设与销售的重要融资渠道, 银行应该加强信贷业务的管理, 提升信贷资产的质量, 严格审核每一笔信贷业务, 杜绝虚假按揭的出现。同时积极拓展房地产产业发展的其他融资渠道, 使房地产融资呈出多元化, 鼓励优秀的房地产企业上市融资人, 吸引国外投资给我国房地产产业注入新的力量。

(四) 改革房地产税收制度, 完善相关制度。

运用税收制度可以促进房地产产业健康发展, 降低房地产价格泡沫程度。税收制度需要以发挥杠杆调解作用为目标, 从以下几个方面入手:第一, 完善房地产税收制度, 征收空置土地税, 可以大幅度增加土地转手成本, 对土地转让有一定的抑制作用;第二, 差别税制度管理。对于不同性质的住房采用不同的税收制度。对于普通住房, 可以通过实行优惠政策降低税率, 让惠于百姓。对于高档房地产商品应该征收较高的税费, 这样就会适当的减少“炒房”行为的出现;第三, 加大对不合理收费的清理力度。在进行税制改革过程中, 一些上涨的税费会通过交易被转移到消费者身上, 这样就会与税制改革的初衷不符。因此, 应该清除不合理的税收, 真正达到让利于消费者使房地产产业可以持续、稳定的发展。

(五) 完善市场监督机制, 引导资本合理流动。

房地产利润空间一直较大, 吸引了大量资金涌入到房地产行业中, 这不仅表现于很多其他行业的企业看到房地产繁荣纷纷筹措资金进军房地产, 而一些普通居民也看到了房地产投资的丰厚回报, 也使出浑身解数加入到“炒房”队伍之中。社会资本短时期内涌入到一个产业中可以促进这个产业的迅速发展;但是另一方面如果这个产业出现泡沫经济, 一旦坍塌就极易引发金融危机。因此, 应该完善资本市场的监督机制, 有序、合理、科学的引导资本沿着正确的轨迹流动, 增强房地产企业获取资金能力的同时, 培养房地产企业具有较强的风险抵抗力。

四、结语

我国房地产产业自2002以后进入了高速发展期, 至今已经有近13个年头, 虽然在13年的时间里, 受亚洲金融危机和美国次贷金融危机的影响, 房地产价格出现了两次比较大的波动, 但是总体来说还是持续上涨的, 在一线大型城市房地产泡沫已逐步凸显。当前, 由于房地产商品需求市场萎缩, 房地产产业发展变得缓慢、冷静, 房地产价格也开始趋于合理。然而, 真正促使房地产产业健康稳定的发展, 还需要政府、企业以及每个参者共同的努力才能实现。

参考文献

[1]李梦玄.我国房地产市场泡沫的测度及成因分析——基于行为金融理论的视角[J].宏观经济研究, 2013.9.

[2]范新英.房地产价格泡沫测度及区域差异性研究——以中国35个大中城市为例.经济问题[J].经济研究, 2013.11.

我国房地产泡沫 篇8

近年来，中国的房地产业得到了快速发展。仅2007年至2011年五年间，我国城镇住宅销售总量即为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米。房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。

从2007至2011年，商品房销售价格分别上涨了6.3%，14.8%，4.5%，7.3%。房价上涨十分迅速，中国房屋租售比已超过1:400，即400个月的房租之和才等于房价，由于使用房屋每年有2%的折旧，这意味着租房的实际收益远低于银行利率，说明房地产市场存在着比较严重的泡沫。房地产泡沫化的典型特征：一是住房价格持续飙涨。房价十年全国平均涨5倍，全世界非常罕见。二是投机成风。严重的负利率引发了房地产的投机需求极度膨胀，全民投机炒作住房，目前，持有多套住房的家庭非常多。三是空置率高。据估算中国房地产空置率高达25%，即可以装下全部美国人。

可以说，当前形势下，房地产走势已不再是一个单纯的经济现象，它已经和很多社会、民生问题甚至国家的经济、金融体系安全问题紧密地联结在一起。近几年房价的上涨有一定的必然性，一个关键问题就是房价上涨的速度过快，超过了居民的承受能力和政府的容忍程度，高房价带来了首付的相应提高，改变了一些刚性需求群体的购房预期。

二、我国房地产市场泡沫分析

（一）房价收入比

房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性。国际上通常认为的合理范围是3～6。全国房价收入比在2006年上升到10.30，超过了10倍，主要原因是当年居民人均可支配收入发生大幅下降。从表1可以看出北京、上海、深圳房价收入比较高，居民支付能力跟不上高昂的房价，一部分刚性需求者由于购买力下降而不能转化为真实需求者，对房地产市场来说是严峻的考验。

数据来源:经济时报

（二）房地产开发投资占GDP比重

该指标用于判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象，继而引发未来的价格飞涨和大量空置。根据典型国家的房地产泡沫经验，一般指标值在10%以内属于合理范围;10%～15%泡沫预警;15%以上房地产开发投资泡沫显现。从历年中国房地产开发投资占GDP的份额来看, 2006年以来一路上升，年达到顶峰9.64%，接近泡沫预警线。但之后逐渐下降，2008年上半年房地产开发投资占GDP的比重为5.69%，基本回到2005年的水平(如表2)。

数据来源:经济时报

五大城市房地产开发投资额占GDP的比重，北京、上海和重庆比重最高。尤其是北京，2005年以来一直徘徊在20%～30%的高位。上海在15%左右，2009年后逐步回落。重庆房地产投资占GDP的比重和上海不相上下，出现开发投资泡沫的征兆。广州和深圳的投资比重处于较低水平，且呈现稳步减缓的趋势。北京、上海、重庆出现房地产开发投资泡沫或过热现象，需引起警惕。

（三）房地产租售价格指数

销售价格和租赁价格是衡量房地产市场是否健康发展的双向指标，我们用租售价格指数趋势的比较来观察房地产市场冷热的发展趋势。销售价格和租赁价格严重偏离说明房地产市场过热，两者同步发展说明房地产市场运行健康。全国房地产市场从2004年起，其销售价格指数快速增长，2005年到2010年，平均销售价格增长了9.5%，但从2009年开始，由于国家出台相应政策措施，平均增长率降为6%。而租赁价格指数一直保持平稳的发展趋势，2005年至今平均增长1.73%，明显低于全国房地产的销售价格增长。可见，房地产销售价格已远远高于租赁价格水平，2009年以后略有缓解。尤其是2011年初国八条出台后，房屋租赁价格明显上涨。

三、房地产市场泡沫的成因及危害

（一）房地产泡沫的成因

1. 土地的稀缺性和有限性是房地产泡沫产生的基础。

随着社会经济的发展人们对居住条件的需求是无限的，同时与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的稀缺性和有限性，从而使人们对房地产价格的上涨存在着很乐观的预期，由此造成许多企业和私人投资者大量投资于房地产，加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

2. 房地产泡沫产生的直接诱因是投机需求膨胀。

对于房地产出于投机目的的需求所占比重较大，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。一旦形成羊群效应就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

3. 金融机构尤其是银行的放贷过度是房地产泡沫产生的直接原因。

从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。因此，房地产泡沫的出现，一个最根本的条件是市场上有大量的资金存在。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件, 如果没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房价的不断上涨，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下，银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款，从而加强了房地产商投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨。

（二）房地产泡沫的危害

1. 影响年轻人的福利。

房地产既是消费品又是投资品。对普通的老百姓而言，买房子只是为了自己住。高高在上的房价使很多中年人也望房止步，使居民户的福利大大减少。

2. 使投房客陷入巨大的风险之中。

房价被顶在天花板上，房价随时都可能下跌，使投房客成为危险人群，好比挖雷的工兵。房价大幅度下跌，投资客必被深套。

3. 威胁金融体系的安全。

房地产是资金的蓄水池，房地产价格的下跌，会加大以房地产为抵押的贷款的违约风险，房地产泡沫的破裂，会威胁金融体系的安全。

4. 影响实体经济增长。

过高的房价占据了太多的银行贷款，资金流入房地产，实体经济的资金就会减少。只有资金流入实体经济，我们才能生产出更多的商品与服务，我们的生活才会真正改善。大量的资金疯狂涌入房地产，严重威胁实体经济的增长。

四、促进我国房地产业健康发展的对策

（一）加强对土地价格的监测与调控

建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指数，以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度，以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。对商品房预售要作严格审查，防止开发商进行土地投机。设计合理的房地产税制，抑制土地的过度投机。

（二）对房地产泡沫信贷管理的对策

1. 实行紧缩的房地产信贷政策。

第一，实行差别化住房信贷政策。银行各分支机构在国家统一信贷政策的基础上，可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。第二，提高存款准备金比率，降低银行可贷资金总量，以减少对房地产市场资金的投放力度及数量。加强对房地产商贷款的审核，建立信贷健全审核机制。适当提高银行贷款利率，有效抑制房地产市场的炒房行为，对于炒房行为给予监督及警告。

2. 加强房地产信贷监管。

第一，逐步放松房地产业的金融管制，准许更多的金融机构发放房地产贷款，并积极的发展房地产业投资基金、房地产信托等机构，增加房地产业的资金来源，以避免由于房地产业波动与房地产信贷波动的高度相关带来经济波动与冲击。第二，加强房地产信贷监管力度，严格查处房地产信贷发放中的违规行为，监控出现信用危机的开发商和个人;建立独立的信贷分析制度，培养一支高素质的信贷分析员队伍。信贷风险控制部门要在信贷业务部门提出的信贷业务申请材料的基础上进行独立的授信风险分析，提出对信贷风险的监控措施。第三，完善政策调控的措施，在运用房地产信贷政策调控房地产业上，注意政策出台的时间和力度。做到既保证房地产业的正常运行，又能及时有效地发现和规避风险。

参考文献

[1]李宏瑾.房地产市场、银行信贷与经济增长——基于面板数据的经验研究[J].国际金融研究, 2005 (1) .

[2]段忠东.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].世界金融, 2007 (4) .

[3]胡尔斯, 胡志鹏.对我国银行房地产贷款及对房价的影响研究[J].金融分析, 2010 (2) .

[4]周京奎.金融支持过度与房地产泡沫—理论与实证研究[M].北京:北京大学出版社, 2005.

我国房地产泡沫 篇9

关键词：房地产市场,泡沫,银行信贷

中国房地产市场经历了金融危机期间短暂的低迷之后,2009年10月至2010年4月,房价出现了大规模反弹,中国70个大中城市房价环比增长加速,如图1所示,2010年前4个月同比增速分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%,社会各界尤其是城市居民表示房价太高、难以承受。2010年1月10日,国务院颁布了稳定楼市的“国十一条”,4月17日又发布了更为严厉的“新国十条”,在一定程度上遏制了房价过快上涨,部分一线城市房价相比4月份的最高点有不同幅度下降,6月份全国房屋销售价格环比增速出现负值,但是8月份一线城市房价没有预期中稳步回落,成交量反而有所上升。9月底,中央继新政后进行二次调控,对“新国十条”进一步严格和修正。很多学者和实务界人士认为中国房地产市场存在泡沫,房价问题已成为社会关注的焦点。本文采用十三个衡量房地产泡沫的指标对北京市房地产市场进行实证分析,综合各项指标判断房市是否存在泡沫。

泡沫指在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值而持续上涨,并且这种上涨使人们产生对这种资产的远期价格继续上升的预期[1]。房地产泡沫指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨,使得土地和房屋价格极高,与其市场基础价值不符[2]。2001年,全国房价开始温和上涨,至2004年底,房价出现急剧上涨,并开始了中国房地产业的“泡沫之争”。早期“泡沫论”典型代表学者有谢国忠、易宪容。谢国忠(2004)曾在《中国房地产泡沫将破灭》中提出警告,认为中国拒绝提高利率的做法刺激每个潜在投机者加入到这个有史以来最大的泡沫中。易宪容(2004)也认为,如果让国内房地产泡沫任意吹大,泡沫破灭不可避免。自此,有关房地产泡沫的争论持续不断,一些学者从不同角度分析了泡沫产生的原因。尹中立(2005)和李木祥(2007)认为税制因素导致房地产生成泡沫;张涛(2007)认为房地产炒作、投资及引起房地产价格与使用价值严重偏离,从而形成泡沫;文红星(2008)认为土地出让制度的不完善致使房地产市场形成泡沫。认为房地产市场不存在泡沫的大多是实务界人士,代表人物有叶林(2010)和任志强,他们认为真实需求支撑下的房价上涨不能视为泡沫。“泡沫之争”在2008年金融危机引发房地产市场低迷情况下暂时平息,后来随着2009年房地产市场强劲反弹,泡沫问题又被推到风口浪尖之上。

判断中国房地产市场是否存在泡沫,关键在于测度“泡沫”的指标是否合理。归纳起来,国内学者主要从两个角度衡量房地产市场泡沫的程度:(1)直接测度,即利用房产基础价值与市场价格的偏离度来测度泡沫程度,代表学者有韩冬梅(2008),这种方法比较严谨,但不易操作;(2)间接测度,利用房价收入比、房地产价格增长率与实际GDP增长率之比以及空置率等统计指标测度房地产的泡沫程度,代表学者有杨帆(2005),这种测度方法容易操作但不够严谨。所以,自始至终都没有形成一套得到公认合理的测度泡沫的指标。本文旨在综合间接测度的多项指标,判断北京市房地产市场是否存在泡沫。尽管间接测度指标不够严谨,但是综合多项指标判断的结果有一定说服力。

数据来源:根据Wind资讯提供的数据计算绘制。

一、北京市房地产泡沫测度的实证分析

本文综合学者们提出的有关测度房地产泡沫的指标,将其分为三类:需求类指标、供给类指标和信贷支持类指标,依据这些指标判断泡沫是否存在。但是,由于受数据获取性的限制,少数测度指标无法测算。此外,由于全国经济发展不均衡,基于数据考察全国房地产泡沫程度没有实际意义,所以,本文选取一线城市北京,综合分析各项指标判断北京市房地产市场是否存在泡沫。

(一)需求类指标

需求类指标主要从需求和价格的关系来衡量,测度真实需求情况,主要指标有房价收入比、租售比、房地产销售总额/GDP总额、房地产价格增长率/GDP增长率、房地产价格增长率/GDP平减指数、住宅空置率。

1.房价收入比。

房价收入比是某个住宅市场在某个指定时期内销售住宅的自由市场价格中位数(或平均数)和该市场家庭年收入中位数(或平均数)的比值。它反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力越低,反之,支付能力越高。该指标是使用频率较高的一项指标,目前流行“4-6”的说法,是20世纪90年代初世界银行专家Andrew Hamer来华进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为比较理想的比例。但是,据联合国公布的资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大,1998年对96个国家的分析统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8-30,平均值为8.4,中位数为6.4[3]。

本文测度北京市房价收入比采用商品住宅价格与城镇居民平均家庭年收入之比衡量,其中“商品住宅价格”采用“住宅平均销售价格*100”粗略测算;“城镇居民平均家庭年收入”采用“人均实际年收入*平均每户家庭人口*1.5”。由于数据的不可获取性,统计局无法统计一部分家庭的隐性收入和灰色收入,所以本文认为隐性收入和灰色收入占统计家庭年收入的一半,家庭平均年收入是统计局公布的家庭年收入的1.5倍更真实[4]。1987-1990年间,日本存在严重的地产泡沫,该项指标的平均值为3.3;而香港该项指标在1986-1996年间平均值达2.4,1997年8月是香港楼市的高峰期,该指标达3.6-5.0,此时香港的房地产市场存在严重的泡沫,香港的房地产业相对于实体经济已经严重偏离[5]。从表3可以看出,2000-2003年,北京市住宅价格的变化从总体上看没有脱离实体经济的支撑,反而被低估了,房市不存在泡沫。而2005-2007年,这一比值大幅上升,更在2007年远超出预警信号的临界值。但是,受金融危机的影响,2008年房价增速大幅回落,使得这一比值低于1,说明2007年形成的房市泡沫大幅收缩。但是,2009年这一比值升至2.15,已经超出了预警信号的1.3,表明北京房地产市场存在泡沫。

数据来源:根据Wind资讯提供的数据整理得出。

5.房地产价格增长率/GDP平减指数。

GDP平减指数反映了私人消费品、公共部门、生产资料和成本、进出口商品和劳务价格的变动程度,因而,房地产价格增长率和反映全部商品及劳务价格变动的GDP平减指数相比,可以测定房地产在全部商品体系中价格的走向,从而为房地产业的冷热判断提供依据。当房价增长率明显高于GDP 平减指数时,意味着房价的增长很可能已经超过全部商品和服务价格的增长,虚高的房价将引发投资浪潮,促使泡沫形成和膨胀。表4显示,2005年以前北京住宅价格增长率和GDP平减指数之比很低,受房价大幅增长的影响2005年这一比值高达16.29,随后2008年受金融危机影响降至2.96,但是2010年上半年又有大幅回升的趋势,所以,和2005年以前该指标数据比较,说明目前房地产市场存在一定程度泡沫。

数据来源:根据Wind资讯提供的数据整理得出。

6.住宅空置率。

空置房是指竣工后尚未售出的房屋,空置率用北京住宅空置面积除以近三年住宅销售面积计算得出,是衡量房地产是否相对过剩的指标,而产品相对过剩是泡沫经济的集中体现。空置率越高,说明房屋生产相对过剩,产品积压严重;空置率偏低,说明产品供不应求。表5显示2001年北京市住宅空置面积最高,2007年最低,对照表6商品房空置率标准,2004年至2009年的空置率均在合理区,住房空置率相比其它指标比较乐观,但是2001年空置率超过20%,按照国际标准处在商品房积压区间,说明房地产市场存在泡沫,这与实际情况不符,这可能是统计数据失真或统计口径不同造成的。所以,空置率这一指标并不能说明问题。

数据来源:根据Wind资讯、CEIC提供的数据整理得出。

资料来源:蒋南平.中国房地产泡沫测度指标的分析与建立[J].当代财经,2009(10):92.

本文认为住宅闲置率(已售出但处于闲置的住宅面积除以本地区全部住宅面积)从需求角度出发,考察处于闲置状态房屋的比率,更能反映房地产市场是否由于投机性需求过高而炒高房价,从而形成泡沫。但是,由于闲置住宅面积的统计数据不易获取,所以目前对闲置率并没有准确的统计数据,也没有统一的房市泡沫标准。

(二)供给类指标

供给类指标主要测度房地产投资是否过热,供给是否过度。测度的依据可与整个宏观经济运行情况比较,主要指标有房地产投资额增长率/GDP增长率、城镇房地产开发投资额/城镇固定资产投资额、住宅施工面积/住宅竣工面积、地价增长率/GDP增长率。

1.房地产投资额增长率/GDP增长率。

将房地产开发投资增长速度与全社会经济增长速度进行比较,判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象。对发展中国家而言,房地产行业对带动当地经济发展有非常重要的作用,因此,在经济发展初始阶段和快速发展时期,房地产投资额增长率比较高,甚至达到15%-30%。经过快速发展后进入平稳发展期,该增长率与经济发展速度相当,应保持在5%-15%左右。所以,房地产投资额增长率与GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到2-4,如果过高则说明房地产市场存在泡沫。表7所示,2008和2009年受金融危机影响,北京市住宅投资额出现负增长,但是2010年上半年住宅投资迅速增长,超过GDP增长率近5倍,说明今年以来房地产投资过热,房地产市场已经形成泡沫。

2.城镇房地产开发投资额/城镇固定资产投资额。

这一指标反映城镇房地产投资在固定资产投资中所占的比例,说明有多少资金投入房地产市场,指标数值越高意味着房地产投资过热,可能存在泡沫。国际上公认不存在泡沫的比值是10%以下,发达国家的房地产投资一般占20%-25%,我国房地产作为国民经济的支柱行业,该指标在30%以上则视为有泡沫[6]。表8所示,天津和全国城镇房地产开发投资分别占各自固定资产投资的比例在20%左右,但是北京市这一指标自从2001年就超过50%,而且波动幅度不大,又因2001年北京市房地产市场没有泡沫,所以通过这一指标,不能判断目前房地产市场存在泡沫。

数据来源:根据Wind资讯提供的数据整理得出。

数据来源:根据Wind资讯提供的数据整理得出。

数据来源:根据Wind资讯提供的数据整理得出。

3.住宅施工面积/住宅竣工面积。

这一指标反映了住宅未来的供求情况,根据在建项目的实际情况,施工面积通常为竣工面积的3.0±0.5倍,故施工面积反映了1-2年后现房供应量,若小于2.5倍,会出现供应短缺的局面,若大于3.5倍,未来供应量会放大。所以,该比值越大,说明未来的房地产泡沫越大,一般认为3.2倍是发出泡沫预警信号的比值[7]。表9显示,2000-2007年北京住宅施工面积与住宅竣工面积的比值在2.5-3.2之间的正常范围之内,但是该比值在2008年和2009年达到3.96和3.44,意味着住宅施工面积过多,预示着2009年和2010年房屋供应量放大,产品可能会相对过剩,房地产市场可能会出现泡沫。

4.地价增长率/GDP增长率。

比较地价增长速度与GDP增长速度,可以考察地价增长是否与经济发展速度相适应。地价上涨过快一方面归因于房地产投资过热,开发商大量圈地造成土地供应失调;另一方面是政府将城市建设成本承载到土地价格中造成的。土地价格的泡沫程度是反映整个房地产市场泡沫的重要指标之一。该比值越高,说明泡沫成分越大,指标的判断可以结合当地市场历史资料综合分析,从预警角度考虑,该比值不应超过2,否则便可认为出现了房地产泡沫的苗头。表10所示,北京地价增长率和GDP增长率的比值浮动较大,2001-2005年仅0.2左右,2006年达到6.79,虽然2009年该指标为2.91,但这是在2006年和2008年两年地价飞速增长后的增长率,其基数本来已经很高,所以,北京市地价存在泡沫。因为房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,其价格和税金都相对比较稳定,所以,目前房地产泡沫一定程度是由地价泡沫造成的。

数据来源:根据Wind资讯提供的数据整理得出。

注:“北京市房地产各项贷款余额”指房地产开发商开发贷款,不包括个人购房按揭贷款。 数据来源:根据Wind资讯提供的数据整理得出。

数据来源:根据Wind资讯提供的数据整理得出。

(三)信贷支持类指标

信贷支持类指标主要从房地产对银行业的依赖程度判断房地产市场是否存在泡沫,主要包括房地产贷款总额/金融机构贷款总额、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房地产开发贷款占房地产开发企业资金来源的比重。

1.房地产贷款总额/金融机构贷款总额。

房地产贷款总额是开发商开发贷款和个人购房按揭贷款之和。此项指标是房地产贷款在金融机构贷款总额中的占比,反映了银行信贷对房地产行业的支持力度,比值越大,意味着金融机构信贷风险主要源于房地产信贷,如果泡沫膨胀并破裂,很可能引发金融危机。2006-2009年,该指标分别为10.5%、11.2%、10.2%和10.7%,比值没有出现大幅波动,单从这一指标不能判定北京房地产市场是否存在泡沫。

2.房地产贷款增长率/贷款总额增长率。

该项指标一方面反映房地产贷款与其它贷款相比是否过大,从横向反映房地产信贷的规模是否合适;另一方面反映银行贷款向房地产贷款的集中度。从银行获得投资或投机的资金是前提条件,所以这一指标的变动可以预测房地产市场的非正常变化。与房地产贷款占金融机构贷款总额比重这一指标相比,更能从趋势上判断房地产市场的走势。表11所示,2008年房地产行业受金融危机影响贷款增速较慢,该项指标仅为0.32,而2009年达到1.18,表明房地产开发投资贷款和个人按揭贷款增速超过贷款总额增速,银行信贷对房地产贷款的支持出现过度迹象。

3.房地产开发贷款占企业资金来源的比重。

这一指标能从侧面反映房地产信贷规模,并反映房地产企业对银行贷款的依赖程度,如果比重过高,泡沫的生成与破灭对银行生成不良贷款的风险就越大。它能够反映房地产高杠杆这一特性,根据国外经历,在房地产泡沫酝酿的过程中,该指标通常会不断提高,直至达到一个危险的临界点(许多国家对该指标上限有规定)。房地产市场的虚假繁荣使得开发商更愿意依靠大量银行贷款赚取更多利润,而银行看到房地产市场的“繁荣”自然更愿意向开发商提供信贷支持。在这种过于乐观的气氛下,房地产市场容易滋生泡沫。从表12可以看出,2000-2010年上半年期间,2009年北京市房地产开发贷款占资金来源的比重最高,达38.6%,这与当时应对金融危机提出放宽房地产信贷政策有关,致使房地产市场形成了一定程度泡沫。随着2010年国家陆续出台收紧房地产信贷相关政策,今年上半年这一比重已经有所下降。但是除2009年之外,这一指标波动幅度不大,所以从这个指标不能判断北京市房地产市场是否存在泡沫。

二、结论

综合以上测度北京市房地产泡沫的三类指标,大多数指标都在不同程度表明北京房地产市场已经出现泡沫,但也有少数指标不能说明是否存在泡沫。表13所示,需求类指标中除了“住宅空置率”外,目前北京市“房价收入比”、“租售比”、“房地产销售总额/GDP总额”、“房地产价格增长率/GDP增长率”、“房地产价格增长率/ GDP平减指数”等五个指标都可以判断房地产市场存在泡沫,因为2009年或今年上半年的指标都明显超出预警线或历年平均水平,主要是投资性需求推高了房价,致使其脱离其市场基础价值。而比较乐观的住宅空置率指标不可信,取而代之的应该是“住宅闲置率”指标。

供给类指标中除了“城镇房地产开发投资额/城镇固定资产投资额”这一指标不能判断房地产市场是否存在泡沫外,“房地产投资额增长率/GDP增长率”、“住宅施工面积/住宅竣工面积”这两个指标表明房地产投资在国民生产总值、固定资产投资总额中所占的比例不断上升,住宅施工面积过多,投资过热导致房地产市场出现泡沫。而“地价增长率/GDP增长率”从土地价格角度反映地价高涨引发房价泡沫。

信贷支持类指标中“房地产贷款总额/金融机构贷款总额”和“房地产开发贷款占企业资金来源的比重”不能判断房地产市场是否存在泡沫。而“房地产贷款增长率/贷款总额增长率”这一指标反映房地产市场存在泡沫,房地产开发贷款的增长率过快说明银行对房地产信贷支持力度过大,致使房地产出现泡沫。

参考文献

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[2]曹振良,傅十和.房地产泡沫及其防范[J].中国房地产,2000(2):7.

[3]蒋南平.中国房地产泡沫测度指标的分析与建立[J].当代财经,2009(10):95.

[4]谢百三.高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来[J].价格理论与实践,2003(1):40-42.

[5]李平.对我国房地产泡沫的测度研究[J].统计与决策,2007(24):84.

[6]周京奎,曹振良.中国房地产泡沫与非泡沫[J].山西财经大学学报,2004(1):53-57.

必须挤出房地产泡沫 篇10

当新兴市场经济领先全球经济复苏之际,通货膨胀预期也越来越高。于是这些国家开始逐步退出金融海啸时救市货币政策。如澳大利亚连续6次上调基准利率,巴西、印度等国央行也纷纷进入加息行列。尽管中国央行采取货币政策的价格工具,但是货币政策数量工具的使用也十分频繁。

对于中国来说,金融体系既不同于美国,也与欧洲不同,它是以银行为主导的政府管制下的金融体系。政府对金融市场管制,主要表现在对商业银行的利率与信贷规模管制上。中国的基准利率也与其他国家不同,中国是商业银行一年期存贷款利率,而发达国家是货币市场的拆借利率。

因此,国内央行控制了商业银行的存贷款利率,也就决定了金融市场的价格;控制了商业银行信贷规模,也就决定了整个金融市场的流动性。国内货币政策的松紧,完全取决于央行货币政策对信贷管制的放松或收缩。

面对过于泛滥的流动性,今年以来央行已经连续三次上调存款准备金率,其核心就是通过数量收缩的方式,来改变2009年银行信贷的极度增长,让极度宽松的货币政策,转向适度宽松货币政策,或让货币政策回归常态,收紧市场过多的流动性,及有效管理通货膨胀的预期。

因为从国家统计局的数据来看,一季度中国GDP增速达11.9%,CPI增速为2.2%。CPI增长比较温和。但由于全国经济开始出现快速上行趋势,经济潜在增速已高于实际增速。特别是,在今年的头几个月,在外部压力下,人民币升值的预期又开始在国际市场上发酵,4月份外汇占款迅速增加。还有,尽管今年一季度的信贷增长同比下降幅度不小,但银行信贷增长仍然处于一个较高的水平。第二季度的信贷增长能否保证平衡增长,央行将面对巨大的不确定性。

应该说,最近三次上调存款准备金率,可以收紧信贷规模近万亿元。不过,在中国金融体制下,这种对信贷规模收缩的方式,其信号意义大于实质意义,而且对不同的商业银行及不同的市场来说,其影响是相当不同的。

对于四大国有银行以及邮蓄银行来说,存款准备金率的上调对其影响不大。影响较大的应该是股份制银行,特别是一些地方性的城市商业银行。这些商业银行不仅存贷比过高,而且是今年以来国内信贷快速扩张的主力。估计最近几次央行上调存款准备金率的主要指向,是这些地方性商业银行及股份制银行。

存款准备金率上调对国内股市的影响不会太大,因为国内房地产调控政策在4月份密集出台后,A股市场已明显跑输国际市场。最近A股市场问题并非是流动性缺乏,也不是上市公司业绩不好及股市价格过高,最大问题是房地产泡沫已把国内金融市场流动性吸走。

虽然,4月份国内房地产宏观调控政策的出台,短期内对股市会有一定的负面影响,但它其实是为今年国内股市的上行提供了充足的势能,即房市的调整可能让大量的资金流向股市。因此,这次上调存款准备金率,对国内股市的影响是短期的。

不过,央行这次上调存款准备金率对国内房地产市场的影响不可低估。国内商业银行的信贷政策收紧,尽管房价下调没有立竿见影,但是住房销售量大幅下跌已经成了事实。“国十条”出台后,国内不少中小商业银行总希望通过大行的信贷收缩,来分食几大国有银行退出的房地产市场份额,但是上调存款准备金率已经限制了它们信贷扩张的速度。因此,上调存款准备金率对房地产市场影响不可低估。

从上述分析可以看到,央行的货币政策重点是强化市场通货膨胀预期的管理,是通过数量工具收回金融市场的流动性,从而让2009年极度宽松的货币政策回归到常态。

而对通货膨胀预期的管理,不仅在于让物价水平保持在合理的区间,更重要的是如何控制银行信贷资金不流入房地产市场,挤出国内房地产市场泡沫。这种对银行信贷的控制主要分为三个方面,一是遏制个人利用银行金融杠杆炒作房地产;二是要减少银行资金流入地方政府的融资平台,避免投资过热;三是控制进入房地产开发企业的资金。只有这么做,才能够让国内物价水平保持在一个合理的区间,才能让国内经济持续协调发展。

我国房地产市场泡沫研究综述 篇11

一、有关泡沫的基本经济学理论

早期的理论和实证研究都是对泡沫进行一般意义上的分析和讨论。具有代表性的人物有:帕尔格雷夫、Tirole (1982, 1985) 和Weil (1987) 。帕尔格雷夫经济学大辞典对泡沫所做的描述:一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价, 使人们产生还要涨价的预期, 于是又吸引了新的买主, 随着涨价常常是预期的逆转, 接着就是价格暴跌, 最后以金融危机告终。Tirole (1982, 1985) 和Weil (1987) 在一般均衡框架下讨论有关理性泡沫的问题。理性泡沫是指在理性预期的框架内, 市场价格相对于资产未来各期收益现金流的贴现值的偏离。Tirole (1982) 证明, 在计划期无限市场参加者有限的情况下不可能存在泡沫。Tirole (1985) 和Weil (1987) 利用戴蒙德代际交替模型 (Diamond OLG Model) 证明了在有限期市场参与者无限的情况下, 当经济动态有效时不可能存在泡沫, 而当经济动态无效时, 不仅稳定的泡沫可以存在, 而且引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。

Allen和Gorton (1991) 对泡沫的研究考虑了具体的市场结构 (如市场不完全、信息不对称等) 。他们证明, 即使所有的参与者都是理性的, 投资者和资产组合管理者之间的代理问题也会产生泡沫。Allen等 (1998) 的模型还指出, 资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能, 并最终导致资产的价格泡沫。

Kynes (1936) 等人在泡沫理论研究中运用了非理性泡沫模型。非理性泡沫模型是对泡沫模型的一个补充, 解释由于非理性因素所导致的泡沫现象。Kynes认为人的“动物精神”常使预期具有更大的可变性, 导致对未来收益率的预期有很大波动。Hirshleifer (1975) 和Feiger (1976) 认为主观信念的不同会诱发投机行为。Harrison and Kreps (1978) 认为与投资者必须长期持有某项资产相比, 如果投资者拥有随时出售该资产的权利和可能性时, 投资者就更愿意支付高的价格。Black (1986) 首先提出了噪声交易思想, 由于金融市场中存在没有内幕消息的投资者, 他们所获得的噪声信息采取非理性行为, 在交易过程中导致资产价格偏离其基础价值。Delong, Shleifer, Summers, Waldman (1990) 还将噪声交易模型化, 建立了在代际交叠模型基础上的DSSW模型。

二、房地产泡沫的成因分析

Wong (1998) 以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型, 展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下, 地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期之间的相互作用所产生的“羊群效应” (Herding Effect) 在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。

Krugman (1999) 认为, 在地产市场中所有泡沫都有一个共同点, 即都是由银行融资的, 其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会。Allen等人 (1998) 发展了一些模型, 说明银行等金融中介的代理问题如何导致资产泡沫的存在。谢经荣等 (2002) 发展了Allen等人的研究, 通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明, 资产价格与信贷数量相关, 资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生, 而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。

Case and Shiller (1989) , Abraham and Henershott (1996) , Levin and Wright (1997) , Muellbauer and Murphy (1997) , Riddel (1999) , Chan et a1. (2001) , Quigley (2001) , Roche (2001) 等人对房地产投机进行了研究。他们的共同点是认为:房地产价格可以分解为两个部分, 一部分由经济或市场基本因素驱动, 称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为驱动, 称为非基本价格。对市场基本因素是用租金的现金流量的贴现值来刻画房地产市场的基本价格。如果实际的房价和这个价格相一致, 我们可以认为市场基本因素唯一决定了房价, 反之, 房价则出现了市场基本价格的偏离。而偏离的幅度, 可以认为是“泡沫”, 泡沫的大小可以计算出来。Chaneta1 (2001) 采用上述方法检验了香港房地产市场的理性泡沫。

另一种研究是将房地产泡沫与股市泡沫以及宏观经济变量相联系, 寻求造成房地产泡沫的原因。Guttentag等 (1986) 研究了银行在房地产泡沫形成和崩溃中的作用。他们将银行的贷款集中度决策模型化, 在控制潜在破产风险概率的条件下, 使银行预期盈利最大化。Takatoshi等 (1995) 采用时间序列方法分析了日本在泡沫经济时期股票市场和地产市场的相关性以及影响地价上涨的因素。实证研究表明, 股市涨跌在时间上领先于房地产市场, 股市转折点的出现要早于房地产市场。同时, 银行对房地产部门的贷款增长率对于地价的上涨有较强的解释力, 并且前期贷款增长率比本期贷款增长率对本期的地价上升有更强的相关性, 而且地价上升幅度有强自相关性。

徐滇庆等 (2002) 研究了台湾地区的股价和货币供给量分别对房地产泡沫的影响和相关关系。结果证明, 台湾货币供给领先于房地产泡沫, 前期货币供给对房价有较强的解释能力。同时, 前期股价对房价也有较强的解释能力。

Chen (2001) 观察了1973——1992年间台湾的两类主要资产——房地产和股票的价格波动情况, 发现股价是房地产价格波动的Granger原因。在预测两种资产价格运动中, 银行贷款比利率的作用显著得多, 贷款在资产价格的传导中起了更重要的作用。经验模拟表明, 理性泡沫理论不能充分解释1988年中至1990年一季度资产价格的加速度。

三、房地产泡沫的检测方法

20世纪80年代以后, 日本房地产泡沫的破裂引发了国内外对房地产泡沫研究的高潮, 房地产泡沫的检测是其中的一个重要内容。目前房地产泡沫的检测方法主要有以下四种:

(一) 指标指示法

指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫, 国际上通用的指标为房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比。其他的一些指标还有住宅空置率、租售比、投机比率等。

1. 房价上升幅度与GDP增幅之比:当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时, 认为房价很不正常, 孕育着泡沫。

2. 房价收入比:根据美国和部分西方发达国家的经验数据, 房价收入比在3—6倍之间比较合理。但由于各国国情不同, 经济发展水平、自有住房比例、恩格尔系数和财富分配结构等等都会影响到居民购房能力。因此这一经验数据不能适用于所有的国家。比如我国的房价收入比明显高于这一比例, 因此关于我国合理的房价收入比还有待于商榷。

(二) 理论价格法

理论价格法是通过建立数学模型来推算出房地产的理论价格, 然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫的一种方法。

1.基于收益还原价值的角度。野口悠纪雄 (1989) 基于资产价格只取决于关于此项资产的预期及未来收益的信息, 研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异。

中尾宏 (1996) 采用了收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格, 土地价格就是地租的资本化, 其公式为:不动产价格=纯收益/ (安全资产利率+风险补偿率-租金预期上涨率) , 结果表明, 东京商业用地的实际地价从1983年开始大幅度偏离理论地价。

2.基于市场供需的角度。Abraham and Hendershott (1996) 运用此种方法对美国1977-1992年30个城市住宅价格的泡沫变动进行了研究。他们指出:住宅价格增量可以分为两部分, 一部分解释了市场均衡价格的变化, 另一部分可以认为是均衡价格的动态调整或变化偏差。

Bourassa and Hendershott (1997) 也用相同的方法探讨新西兰在1986——1995年间住宅价格的泡沫变动。与前文不同的是, Bourassa and Hendershott以前期市价与前期市价与基值的差占市价的比重来解释市价与基值的差所形成的误差项, 且因市价的剧烈变动, 设计虚拟变量来度量可能出现的结构性变迁的问题。实证结果说明, 在1986——1992年间, 新西兰与美国的住宅市场都出现价格泡沫现象, 但美国的住宅价格泡沫维持的时间较长, 波动的幅度也较大。

我国台湾学者杨宗宪 (2000) 也参照这种方法对台北成屋市场的价格泡沫作了研究, 利用台北市成屋的住宅价格平均单价, 进一步估计基值及价格泡沫。实证结果显示:1962———1987年, 台北市成屋市场不存在价格泡沫现象, 而1988———1998年则存在价格泡沫现象, 其中1989年价格泡沫占市价的比重最高, 达30%。

(三) 统计检验法

统计检验法是利用计量统计学原理对房地产价格的变化进行统计分析, 当房地产市场上无经济泡沫时, 房地产价格变化比较有规律, 统计分析可以找到统计规律;而当经济泡沫存在时, 由于经济泡沫使得价格大起大落, 从而使得统计规律失常。

Sliiller (1981年) 利用1871—1979年的标准普尔指数推算出历年的股票实际价格与实际股息样本计算出样本方差及其上界, 结论是拒绝不存在经济泡沫的零假设。

Hausman (1978) 提出一套比较二组不同估计式的方法, 以判断模型的设立是否适当, West (1987) 建立二组计算股利现值的估计式, 一组计算股价与滞后期股利的关系, 一组计算股利与前期股利间的关系, 在效率市场假设下, 二组估计参数应具有一致性, 若存在泡沫, 第一组估计式会因为遗漏重要变量 (即泡沫) 而使得二组估计参数不一致。台湾学者周世贤 (1994) 也曾以此法鉴定台北市预售屋市场的价格泡沫, 实证结果指出, 在1979——1983年间确曾存在价格泡沫。

Blanchard (1979) 发展出一套检定现值模型的方法, 在市场有效情况下, 基础过程和市场价格之间存在着共积分关系。单位根检验基础过程和市场价格的积分阶数可以判定是否存在价格泡沫, 若相等则不存在理性泡沫, 不相等则可能存在理性泡沫。

(四) 空置率修正法

洪开荣 (2001) 提出空置率修正法, 以反映市场供求差异的物业空置率为基础, 然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和交易市场状况进行修正, 估算出房地产泡沫的数值。具体计算公式如下:

年度泡沫系数=总空置率× (1+上年度GDP增长率) / (1+本年度GDP增长率) × (1+上年度房地产业增长率) / (1+本年度房地产业增长率) × (1+上年度个人购房比例) / (1+本年度个人购房比例)

四、未来研究方向