房地产泡沫的成因分析（共10篇）
房地产泡沫的成因分析 篇1
摘要：房地产具有的金融属性和政治属性推动了房地产价格的上涨,进而形成泡沫。房地产泡沫给经济发展和安居工程带来巨大隐患。采用历史分析的方法,在分析哈尔滨市2007——2013年房地产行业相关指标的基础上,剖析哈尔滨市房地产泡沫宏微观方面的成因,提出相应的防治措施,为政府调控哈尔滨市房地产市场提供借鉴。
关键词：房地产泡沫,成因,土地财政
通常情况下,当房地产价格在相对较长的一段时间内持续不断地上涨,并且这种上涨还会不断吸引新的购买者,从而引起房价新一轮的高涨,最终导致房地产的价格远远高于其实际价值[1],这时认为产生了房地产泡沫。房地产泡沫不能反映物质财富的实际增长。
1哈尔滨市房地产市场的发展状况
随着国家房地产政策的调整,哈尔滨这个二三线城市的房地产市场的发展受到一定程度的影响。 同国内其他地区相同,哈尔滨的房地产市场经历了从投机气氛浓重供需两旺到观望气氛浓重交易量下跌这一过程。
1.1投资环节
通过比较房地产开发投资、全社会固定资产投资以及两者的比率等3个指标,如表1所示,可以看到,2007—2013年哈尔滨市房地产开发投资额不断增加,房地产开发投资增长率在2011年达到峰值, 随后回落。同一期间,全社会固定资产投资也保持增长态势,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直维持在较高水平,2009—2010年3个指标出现异常波动,分析其原因,主要是由于美国次贷危机的影响,我国政府增加4万亿固定资产投资刺激经济,导致全社会固定资产投资总额激增,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重有所下降。
将哈尔滨的指标与全国的指标对比,可以看到哈尔滨的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直低于全国水平如表2所示。这说明哈尔滨市房地产开发投资比较理性,房地产市场发展相对比较稳定。但是2012年,哈尔滨市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为19. 5% ,高于全国平均水平0. 3个百分点,这预示着哈尔滨市房地产开发投资规模出现膨胀状态。
数据来源: 《哈尔滨统计年鉴 2007 - 2013》
数据来源: 《中国统计年鉴 2007 - 2013》
1.2销售环节
从2个方面分析哈尔滨市商品房住宅的销售情况。首先从销售套数看,2007—2012年哈尔滨市商品住宅的销售套数呈递增趋势,2012年达到顶峰, 如表3所示。这一时期90平米以下中小户型的销售套数占商品住宅销售套数一直徘徊在60% 左右, 这说明这个阶段刚需型购买力处于哈尔滨房地产市场的主导地位。2013年哈尔滨市商品房成交户均面积大幅上涨,90平米以下户型的销售套数比重下降至35% ,探究其原因,一方面由于政策导向,银行首套利率等,使得刚性户型面积需求有小幅增长,一步到位的小两室取代一室半成为刚需主力; 另一方面2013年改善性需求增加,导致大户型的成交占比增加。其次从销售面积看,除了2008年受美国次贷危机影响,销售面积有所下降外,其他年份哈尔滨市商品住宅销售面积一直保持增长态势,2013年达到1206. 6万m2。在这个过程中,不难看到随着政策环境的变化,如房产税试点城市扩大、限购执行力度加强等,销售面积的增长幅度也有波动。
1.3商品房住宅价格
虽然国家对房地产行业一直在进行宏观调控, 但是2007—2010年哈尔滨市商品房价以10% ~ 30% 的速度上涨,2011年上涨速度放缓,2012— 2013年房价略有回落,但仍然维持在整体较高水平,这样的高房价让不少买房者望房兴叹。同期,房价收入比不断提高,已远远高于国际合理区间3 ~ 6的水平,如表4所示,这说明哈尔滨市的房地产泡沫化很严重,房地产价格越来越不是由刚性需求在支撑了,而是更多受投资性需求的推动。一旦哈尔滨市经济增长速度放缓,城市化进程放慢,那么缺乏真实需求的房地产价格将难以继续保持快速增长及维持高价格,泡沫的破灭将不可避免[2]。
数据来源: 《哈尔滨统计年鉴 2007 - 2013》,哈尔滨市国土资源信息网,中国土地挂牌网
数据来源: 《哈尔滨统计年鉴 2007 - 2013》,全国城市房价排行榜网站整理
2哈尔滨市房地产泡沫产生的原因
2.1哈尔滨市房地产泡沫形成的宏观经济环境
房地产泡沫的产生与宏观经济环境密不可分。 房地产泡沫资产在宏观经济总量中的占比增加到一定程度,就会产生泡沫经济,出现虚假繁荣,导致整个宏观经济总量出现超常增长,进而促使房地产泡沫进一步膨胀。
( 1) 土地的稀缺性引发房地产泡沫。尽管哈尔滨市的城区面积在不断扩大,但是土地资源依然是稀缺有限相对匮乏的。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求,人们对居住条件的要求是没有穷尽的; 而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。随着经济的发展, 人口的增加,人们对房地产的需求呈不断扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对房地产获利的需求,由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产,使房地产价格脱离实际产生泡沫。
( 2) “土地财政”引发房地产泡沫。所谓土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,属于预算外收入,又叫第二财政。2004年我国开始实施建设用地的市场化制度, 即土地的“招、拍、挂”制度。在这种情况下地方政府必然乐见房地产市场的价格高涨,从而从土地使用权的转让中获得巨额的财政收入,在控制不适当的时候便助推了楼市泡沫。
哈尔滨市跟其他城市一样,地方政府对土地财政依赖十分严重,土地出让金是政府收入的主要来源。 同时由于没有相应的社会监督机制,因此对政府的土地出让行为无能为力,土地转让价格节节攀升,从成本方面推高商品住宅的最终价格,产生房地产泡沫。
( 3) 金融机构信贷规模膨胀导致房地产泡沫。 房地产业有其特殊性。一方面,房地产本身属于不动产,是生产生活的必需品; 另一方面,房地产具有金融属性,投资房地产可以达到资金保值增值的目的。但是房地产业是资金密集型产业,需要大量的投资资本。哈尔滨市房地产业资金来源主要有3个渠道: 一是房地产商的自有资金; 二是国内贷款( 主要为银行贷款) ; 三是定金及预付款[3],即通过“卖楼花”的方式,提前吸收消费者的资金并使用到房地产开发中。近几年,随着金融市场体系的不断完善,哈尔滨市房地产业融资结构中银行贷款所占的比重逐年增加。这主要是因为房地产业的投资回报率较高且房地产抵押贷款的风险相对较小[4],银行一般愿意发放这类贷款。这就形成了一个怪圈,即先由房地产开发商从银行申请房地产开发贷款,然后将取得的开发贷款投入到房地产开发中,推动土地价格上涨,进而导致商品房价格上涨。这样用来作抵押贷款的贷款抵押物的价值上涨,致使银行放贷额度进一步增加,开发商得到更多的房屋销售款, 再一次投入到房地产业中。这种反复贷款投资的情况会导致房地产价格虚高,泡沫进一步膨胀。
2.2哈尔滨市房地产泡沫形成的微观因素
( 1) 开发商及利益相关者的推动作用。简单来说,房地产行业的利益相关者包括以下主体: 地方政府、开发商、商业银行、媒体、购房者( 包括出于消费性需求的老百姓和投资者、投机者) 。房地产市场的价格即是以上利益相关者博弈的结果。其中地方政府、 开发商、商业银行、媒体以及投机者很容易达成一致, 形成合谋。哈尔滨市政府依靠土地出让金获得大量财政收入,开发商从银行获得贷款,提高资金杠杆,并以土地成本上涨为理由提高房屋售价,同时通过媒体炒作,引导市场保持对于房价继续上涨的预期,再加上投机者的推波助澜,房价进入了飞涨的通道。
( 2) 投机因素和预期因素相互作用。随着哈尔滨经济的快速增长,社会积累了大量的闲置资金。 由于近年来房地产市场的财富效应,这些资金被投入到房地产行业,从而房地产行业的投资规模得以大幅提升。随着商品房价格的上涨及人们对市场预期的乐观,房地产业交易量加大,随之产生越来越多的投机现象。从而造成房地产市场过热,房地产价格超过其标准价格,产生房地产泡沫。如果社会资金在高利润的驱使下过度集中于房地产业,一方面会造成其他产业的投资减少,阻碍经济的长期均衡发展,新建房屋的过度供应。另一方面,在过度投机的氛围下,过度供应的商品房被悉数销售,造成商品房供不应求的假象,致使商品房价格被不断推升,空置率持续增长,开发商的投资规模越来越大,资金链的风险系数不断上升[5]。为了偿还贷款,维持现金流,开发商就会想尽办法推高房价,让市场保持房价会上涨的预期。
( 3) 房地产产品供给结构不合理。房地产业具有政治属性,一直以来都是地方政府大力支持的行业。地方政府为了提升政绩,经常推出一系列的优惠措施和政策鼓励房地产业发展。地方政府在房地产产品供给结构上的错误引导,使得经济适用房与高端住房的开发比例失调,房地产开发商产品供给类型失调会导致中低端产品的需求过旺、供给不足, 进而产生泡沫[6]。哈尔滨市房地产供给结构失衡主要表现在两个方面。一方面,随着近年来哈尔滨市房地产价格的一路飙升,某些开发商为追求高额利润,在对商品房市场缺乏准确预测的情况下,盲目上大户型、高档次项目。单套商品住宅总价过高,远远超出居民的承受能力。而面对中低收入者的普通商品房和经济适用房供给相对不足,造成了中、高价位楼盘过剩和低价位楼盘短缺并存的现象。另一方面,在哈尔滨市各区域中,江南地区市场尤其是南岗区、道里区的中心地带以其交通便利、配套设施齐全等优势成为哈尔滨市市民购房的首选区域,各大房地产商也纷纷将开发资金投入其中,其市场一片火热,而相比之下,市郊和江北地区却冷冷清清[7],市场供给过剩,这就造成哈尔滨市房地产市场各区域发展不均衡的现象。
3哈尔滨市房地产泡沫的治理建议
通过对哈尔滨市房地产泡沫及其成因的分析, 看到哈尔滨市房地产泡沫在短期内有继续的风险, 因此哈尔滨市政府应该采取必要的手段,及时给房地产市场降温,将房地产泡沫的危害降到最低。
3.1针对土地资源进行宏观调控
( 1) 合理推行土地转让价格改革。在土地使用权转让市场上,政府处于绝对垄断的地位。开发商花高价获得土地使用权后,就拥有了土地的自由定价权。由于房地产业具有一定的需求刚性,开发商会尽可能地设定较高的价格以获得最大限度的利润。对此笔者认为政府可以在土地使用权转让过程中运用宏观调控手段限定土地转让价格,努力控制房地产业投资报酬率处于社会平均利润率的范围内,以抑制房地产泡沫的过快膨胀。
( 2) 建立合理的土地供给储备制度。近年来, 随着哈尔滨市房地产业的升温,商品房存量明显下降,市场曾经一度出现供不应求的局面,为此哈尔滨市政府应该制定科学合理的土地供给计划,建立科学的土地储备制度,根据当前经济发展状况的需要,适当地逐步投放土地使用权,特别是在房地产业需求不足时,可以考虑回收一部分土地使用权,从而维持房地产市场上土地要素这个最重要因素的供给稳定。
3.2对资本进入房地产市场的宏观控制
( 1) 加大公共工程的投入,规范市场秩序。哈尔滨市适当增加在公共工程方面的投入,以此引领社会闲置资本投入到民生领域。在拉动内需、增加就业的同时,也降低了资本进入到房地产行业的可能性,以抑制房地产泡沫过度膨胀。进一步完善市场机制,增加市场信息的透明度。对房地产一级市场,要进一步提高开发企业的准入门槛,控制开发企业的过快增长,减少盲目投资; 对房地产二级市场特别是租赁市场要加快发展,盘活存量资源,减轻一级市场的压力。不断完善房地产市场的信息披露机制,增加房地产供应和销售环节的信息透明度,合理引导市场消费预期,保证房地产市场的正常运行。
( 2) 控制银行信贷资金大规模流入房地产市场。政府发展房地产市场的根本出发点应该是促进居民的住房消费,并不是鼓励住房投资,更不是促进投机。哈尔滨市房地产业从银行获得的贷款逐年增加,必然加大金融机构的经营风险。如果房地产开发商资金链紧张,银行等金融机构很快就会出现不良贷款增加等问题,这种影响进而波及整个经济体, 从而打乱正常的经济秩序。为防止此类危机的发生,金融业要制定行业规范,下调房地产行业的信贷规模,降低银行对房地产开发企业抵押贷款的比例, 规范房地产信贷市场的秩序。同时完善房地产金融制度,创新房地产金融投资模式,丰富房地产投资的金融品种,从而控制和降低房地产投资风险。
3.3合理调整房地产供应结构
合理的住房供应结构是保持房地产市场健康发展的重要条件。哈尔滨市应从市场需求入手,逐步改善住宅供应结构。第一,进一步增强房地产开发的住房保障性功能。以市场为主导,以政策调控和政府引导为机制,借助国家扩大内需、加快住房建设的相关政策和资金支持,继续加大以廉租住房、经济适用房和棚户区改造为主的保障性住房的开发建设比例,解决中低收入群体的基本住房需求。第二,要加大中小户型商品房开发供应。加快普通商品房建设,合理安排中小户型与大户型、普通商品住宅与高档商品住宅的开发比例,适度加大中小户型、中低价位商品房开发总量,以适应市场需求,有针对性地刺激中等收入群体房地产消费,调整我市商品房市场供应结构偏重于大户型的状况。第三,强化政府引导机制,提高商品房供应体系的市场适应能力。政府应充分依据当前我市居民的可支配收支能力和商品房市场需求变化引导、规范开发商开发建设行为, 对于低收入群体,以提供廉租房、经济适用房、棚改回迁的方式,解决基本住房问题; 对于中等收入群体,通过适当增加城市二环与三环之间土地供应,保持开发建设普通商品房的适度规模,缓解目前市场对中等价位商品房供应不足的状况,满足购房需求; 对于高收入群体,以市场为主导,开发建设高品质住宅,既解决居住问题,又解决投资问题。
3.4多方联动严肃处理房地产市场违规行为,逐渐摆脱“土地财政”
整顿规范房地产市场秩序,遏制违规土地囤积和买卖行为,打击房地产开发、销售等环节的违规行为,促进房地产市场良好运行。发改委、国土局、税务局、工商局、房产局、物价局、公安局、银行等金融部门协同配合,联合制订监管体系,明确分工和职责,建立长效机制,加强房地产市场的监管。要从监督检查房地产市场广告宣传、代理销售、房产拍卖、 信息披露、销售监管、资金托管、网上备案、舆论导向入手,加大对违法案件的查处力度,及时依法严厉打击房地产市场严重损害消费者利益的违法行为,保障房地产市场形成规范良性的运行秩序。改革税收体制,让哈尔滨市政府有更多的税源,减弱土地财政现象,是控制哈尔滨市房地产泡沫的根本之策。
4结论
随着哈尔滨市居民人均收入的提高,人们开始追求更高的生活品质,这为哈尔滨市房地产业带来了全新的发展机遇,房地产业成为哈尔滨市经济的重要组成部分。但是哈尔滨市房地产泡沫的不断膨胀,必然给哈尔滨市经济发展和市民安居工程带来巨大的影响。因此,要根据房地产泡沫的成因,适时合理地出台宏观调控措施,杜绝房地产市场的虚假繁荣,促进房地产市场平稳有序地发展,以实现哈尔滨市经济的健康稳定增长。
参考文献
[1]GUTTENTAG J M,HERRING R J.Financial innovation to stabilize credit flow to developing countries[J].Studies in Banking and Finance,1986(3):263-304.
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[5]龚美若.重庆房地产泡沫的实证分析[D].北京:对外经贸大学,2011:26.
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[7]刘金娟.哈尔滨市房地产泡沫测度与预警[D].哈尔滨:东北农业大学,2012:25.
房地产泡沫的成因分析 篇2
关键词：房地产；经济；泡沫风险
一、房地产经济风险泡沫原理
专家学者也未能给房地产泡沫下好定义，尽管专家与政府都认同我国房地产经济已经出现泡沫，但是对于已出现的泡沫风险范围，至今还未能形成共同的想法。依据现行全球统一标准，来评估评估我国房价，当下我国一百个中大型城市的平均房价收入比是十五，意为每个家庭工作十五年才能够存够钱买房子。并且例如北京、上海、广州、深圳、武汉、成都等大型城市的实际房价收入比要高于理论数据，所以可以得出结论，我国房地产经济危机在逐渐扩张。
二、产生房地产经济泡沫的原因
当下我国房地产经济早已阻碍了经济发展的速度，但是决策者严厉管制房地产会影响经济的正常运行，但假如执政者放任不管房地产的盲目发展，这又会为以后经济的发展带来更大的麻烦。产生房地产经济泡沫有许多原因， 一般有如下几点：
（一）土地财政政策
由于修改了分税制度，我国再次确定了政府的权力与责任，该政策也带动了地方政府管理财政的热情和激情，但是由于责任分配未能落实到位，致使地方政府收入较少，这也达不到城市跨越式发展标准。在这种情况下，地方政府财政收入的重要来源是地价，要解决城市建设资金问题，政府采取增加土地价格这一方法，有些城市售出土地的收入达到财政收入的百分之六十。由国家垄断和征收土地，这个机制使用招拍挂这个方式来提高地价，然后政府来收取的土地增值的利益。
（二）经济环境不佳
我国经济环境不佳导致房地产经济泡沫的扩张，我国的固定资产投资长时间居高不下造成许多行业都出现了产能过剩的状况，且各行各业竞争十分激烈，这致使制造业利益减小，许多的实体企业的利益微薄，制造业的缓慢发展导致资金由实体经济投入到房地产中。社会资本投资市场开发力度不够，房地产的利润吸引许多投资者的注意力，各行各业的资金持续注入到房地产行业中，，并且资金的注入又推动了房地产经济的发展，高利润让投资者都会趋之若鹜，这也增大了房地产经济危机的风险度。
（三）政府监管房地产力度不强
我国在两千零三年制定房地产管理措施后，这代表着我国房地产经济踏入到调控时代，但是监管效果不佳，根据信息可知，房价相比政策实施前提高了十倍以上，因此有专家指出房价的提高是由于制度的影响。监管制度并未提及房价上升的根本因素，监管措施都控制在人们的购房需求上，没有提出解决方案来增加房地产的供给，该行为导致房地产投资者错误的估计房地产的供求状况，误认为房地产供不应求，同时也让老百姓认为房价会持续上涨。在这种错误观点的驱使下，大多数老百姓都着手准备给子女买好房子，在消耗了房地产经济发展的能力后，也导致了房地产经济危机的扩大。
三、解决房地产经济泡沫的方案
房地产经济泡沫风险具有不稳定性，这也会给以后的经济发展带来不良的影响，所以结合已有的房地产经济危机的案例，联系已有国家房地产经济监管的经验与教训，具体问题具体分析，作者提供了以下解决措施。
（一）打破固有土地财政机制
由于当下土地财政机制的缺陷导致我国房地产经济危机，所以决策者一定要实行能够打破固有土地财政机制的政策。一定要从这两个层次入手，第一，改变已有的分税制度，中央政府必须要承担更多的责任，扩大地方政府相应的权利与责任，这就既能缩减地方政府的财政支出，解决地方政府的财政问题。第二，就是打破由政府独占土地供应的机制，准许农田和集体土地在符合要求的情况下，在市场上自由流通，这就能改变政府单独监管土地的角色，这也可以调低土地价格，能够降低房地产经济的不稳定性。
（二）充分刺激实体经济
现在我国老百姓遇到了投资渠道过窄的难题，实体经济发展不畅，因此政府必须要大力增加对实体经济的支持力度，然后制定各种符合实际的措施，来促进实体经济又好又快的发展，这样就能够为社会存量资金给予多条增值道路。推动实体经济发展的主要方式就是促进利率市场化的进程，减少实体企业的资本流失，让大多数微型企业解决资金问题，也可以依据市场发展趋势来推动资本的自由流动。
（三）增大房地产经济监管力度
房子是商品，也是老百姓居住的场所，房子价格的高低和老百姓的日常生活息息相关，我国房地产经济监管的不力的状况一定要及时解决，也急需决策者深入研究和分析。房地产的监管也不是简单管理老百姓的日常需要，也要思考供给问题，通过提高用地标准，完成供给的提高的目标，这样就能在一定程度上降低房价。执政者要及时推出房产税，推出房地产税最主要的目标是减少空房率，节省资源，提高持有人的成本，对于拥有的两套以上的住房的人民群众增收一定的房地产税，这能够减少房地产经济的投机取巧的现象。
参考文献：
[1] 刘守坚. 对我国房地产经济泡沫问题的思考[J]. 广东科技，2011（02）.
浅析房地产泡沫的成因及对策 篇3
2009年2月以来, 全国房价大幅上涨。尽管2010年“两会”之后, 政府接连出台了比较严厉的楼市调控政策, 但是楼市疯狂的势头有增无减。据国家统计局2010年4月14日发布的数据显示, 2010年3月, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%, 其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%, 新建商品住宅价格同比上涨15.9%, 为近年来涨幅之最。
通过分析房地产租售比数据, 更能证明中国房地产存在着一定的泡沫现象。房产租售比是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例, 以单套月租和总价比值换算出租金与房价的差距。一般情况下, 国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。而据有关机构调查研究部调查显示, 自2009年11月以来, 北京的楼市租售比已突破了1∶500, 达到了1∶546, 部分区域甚至达到了1∶700, 同比涨幅度达到了25%。
泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨, 并且这种上涨使人们产生了对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge (1997) 认为引发泡沫发生的原因可分为内生因素和外生因素, 所谓内生因素是指泡沫的变动与基值的变动息息相关;外生因素则是由市场景气变动带动市场参与者对未来的市场价格预期发生的过度反应。
二、我国房地产泡沫形成的原因
1、土地稀缺。
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会人最基本的福利要求, 人们对居住条件的要求是没有穷尽的, 而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。土地的有限性使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期, 当经济发展处于上升时期, 国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中, 这样就使得土地资源的供给十分有限, 由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产, 以期获取价格上涨的好处。
2、投机需求膨胀。
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求, 与土地的稀缺性有关, 即人们买楼不是为了居住, 而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动, 就很难抑制, 房地产泡沫随之产生。
3、过度放贷。
金融机构过度放贷是造成房地产泡沫产生的助燃剂。从经济学的角度来说, 价格是商品价值的货币表现, 价格的异常升涨肯定与资金有着密切的关系。因此, 资金支持是房地产泡沫生成的必要条件, 没有银行等金融机构的配合, 就不会有房地产泡沫的产生。此外, 由于房地产是不动产, 易查封、保管和变卖, 使银行部门认为这种贷款风险很小, 在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值, 从而加强了借款人投资于房地产的融资能力, 进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
4、地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要
充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构, 但是在中国的房地产市场, 地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%~80%, 于是, 地方政府在利益的驱动下, 或明或暗助推房价上涨, 这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。
房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨, 这些都拉动了地方经济, 同时也增加了地方政府的税收。最重要的是, 房价的上涨导致土地价格上涨, 对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资, 地方政府并没有持强烈反对的态度。土地出让收入目前已经成为地方财政的主要来源。我国目前实行的是土地储备制度, 政府完全垄断了土地一级出让市场, 而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度使得地方政府更容易掌握土地出让价格。
近年来, 有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要, 将土地数十年的使用权一次性卖出, 土地价格拍卖得越高, 政府的收入就越高。由于土地资源具有不可替代、不可移动以及不可再生等特性, 使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快, 其推出房地产商品时, 定价也会相应地提高, 这样造成了地方房地产价格不断上涨。
5、城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、
经济体制的改革, 原有的城乡二元户籍壁垒被打破, 我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展, 聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大, 使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善, 大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造;住房消费的更新换代, 住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。
6、房地产租赁市场不完善。
现有房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房, 租赁市场的需求主体是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差, 加之又缺乏有效的市场管理, 正规租赁市场的秩序被扰乱。
三、我国房地产泡沫治理的对策
1、加强对房地产市场的宏观监控和管理。宏观经济形势和
政策的改变, 往往会引起其他因素的连锁反应, 包括国家税收、劳动就业、居民收入、房地产泡沫收入、金融环境、企业利润, 等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控, 制定合适的政策, 是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性, 正因为如此, 房地产市场的投资十分活跃, 容易产生房地产泡沫时, 就必须加强对房地产市场的管理。首先, 要加强对房地产建设的投资管理, 根据收入的水平来确定投资规模, 使房地产的产与销基本适应, 不至于过多积压;其次, 要加强房地产二级市场的管理, 防止过分炒高楼市, 使房地产泡沫剧增;最后, 调整房地产开发结构, 大力发展安居型房地产, 同时应加强市场统计和预测工作, 从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。加强和
完善宏观监控体系, 应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析, 就市场运行情况作出评价和预测, 定期发布市场分析报告, 合理引导市场, 为政府宏观决策作好参谋。近年来, 我国房地产业持续以较快的速度增长, 吸引了大量的企业进行房地产投资。因此, 国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系, 通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控, 有效地防止房地产泡沫的产生。
3、强化土地资源管理。
政府应当通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 切实实行土地出让公开招标制度, 控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压, 出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为, 严厉查处房地产开发企业的非法圈地、占地行为, 防止为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地, 对凡是超过规定期限没有进行开发的土地, 政府应立即收回, 从源头上制止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
4、加强金融监管力度, 合理引导资金流向。首先, 要进一步
健全金融监管体系、增加监管手段、增强监管能力、提高监管水平。其次, 要加强信用总规模的控制, 杜绝社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀, 从源头上防止现代泡沫经济发生。再次, 要加强投资结构的调控, 通过利率、产业政策等, 引导资金流向生产经营等实质经济部门。最后, 要加强外资的引进和外债的管理, 尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。另外, 推动房地产泡沫产生的资金, 绝大部分都是从银行流出的, 因此, 还要加强对银行的监管, 从源头上控制投机资本。
5、割断地方政府与房地产市场的经济、政治利益。据统计,
在整个房地产的建设、交易过程中, 政府税、费收入占到了房地产价的将近30%~40%左右。如果再加上占房地产价格20%~40%的土地费用, 地方政府在房产上的收入将近占到整个房地产价格的50%~80%。在欧美国家, 地价、税费相加大约占到住房价格的20%左右。这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。由此可见, 不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统, 不斩断地方与房地产业之间的利益纽带, 就很难从根本上扭转房地产过热的现象。
6、以科学发展观落实的成效来考核地方政府。党的十七大
报告中将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来中国发展的主要工作之一。因此, 我们必须转变观念, 大力倡导综合取向的发展观, 促进经济、社会、环境等各方面协调发展, 要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标, 要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标, 深入贯彻落实科学发展观, 继续深化改革开放, 不断改善人民生活, 保障社会公平正义, 不断促进社会和谐, 加快转变政府职能, 削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系, 尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。
总之, 伴随我国经济发展和城市化的加速, 我国房地产市场旺盛需求的局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件, 让“居者有其屋”, 是我国和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健康发展, 离不开对房地产市场的有效调控, 而房地产泡沫的治理则是房地产宏观调控的主要目标, 也是我们今后研究的主要方向。
摘要：近年来, 房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业, 同时也是最容易产生泡沫的行业。我国房地产业虽获得了长足的发展, 但由于其市场化的时间较短, 对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系, 严重阻碍了我国经济的又好又快发展, 这与我国房地产市场发展现状极为不符。本文分析了我国房地产局部泡沫形成的原因, 并提出了对策和建议。
关键词：房地产,泡沫,原因,对策
参考文献
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房地产泡沫的成因分析 篇4
一、日照市房地产泡沫程度分析
房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，是房地产市场内外因素共同作用的结果。
（一）相关指标的选取与分析
参考国内外相关文献，选取房价收入比、商品房价格升幅/GDP增幅、房地产贷款增长率占金融体系贷款增长率的比重、商品房空置率和非理性预期等指标来对日照市房地产市场预警情况进行分析。
1. 房价收入比。根据房地产泡沫生成机理的投机需求因素选取，是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力和相对购买能力，比值越高意味着居民购房能力就越低。国际上通常认为该项指标在3—6倍之间比较合理，世界银行专家认为发展中国家的该项指标一般在4—6之间，发达国家一般在1.8—5.5之间。考虑到我国住房体制特殊、隐性收入高、需求长期压抑等原因，可将该项指标在我国的合理区间定为5—8（胡瑾卿，2004）。从日照市的情况来看，近年来房价收入比整体呈现高位运行态势，如表1所示，2001—2013年间除2001、2002、2007年3年，日照市房价收入比均高于8，明显超出正常区间，房价涨幅已超出多数家庭可承受范围，呈现一定的泡沫化特征。
2. 商品房价格增长率/GDP增长率指标。这个指标是测量房地产业发展速度相对于实体经济发展速度协调性和房地产相对实体经济（GDP）增长速度的动态相对指标。通过将房地产价格增长率与经济增长率进行比较，以反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。 国外学者认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，意味着房价偏离正常价格，存在较大泡沫。从日照市情况看，2002—2013年间除2008年度，该项指标均在2以下，处于正常区间，最高的2008年该项指标为2.84，存在较大泡沫。
3. 房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率指标。此指标根据房地产泡沫生成机理的资金支持因素选取，是反映房地产与信贷协调性的指标。指标过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫程度高。除2009、2011、2012、2013年外，日照市历年房地产贷款余额增速均高于各项贷款余额增速。从房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率这项指标来看，大体呈现“W”状循环震荡波动态势。其中，2004年该项比值超过3，达到峰值，2005年和2006年该项指标下降到2以下，但从2007年又有所回升，并在2008年达到次峰值。2009年以来，该项指标虽然继续呈现循环震荡态势，但受各项房地产调控政策以及“转方式、调结构”政策影响，波动幅度明显下降。
4. 商品房空置率指标。该指标在国际上的警戒值是10%。我国商品房空置率被广泛定义为当期空置面积与近三年竣工面积的比值。空置率是供给超过真实需求的集中体现，当空置率居高不下，房价稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明泡沫程度较大。国家统计局有关专家认为，我国商品房空置率合理区间为5%—10%。如果商品房空置率在10%—20%之间为空置危险区，商品房空置率在20%以上为商品房严重积压区。从日照市该项指标的情况来看，2011—2013年，全市商品房空置率分别为12.5%、11%和11.23%，房地产泡沫程度需引起重视。
5. 非理性预期。通常情况下，房地产价格的上涨与居民群体性的非理性预期是两种伴生的、相互激荡的现象。居民群体性、一致性的非理性预期是导致房地产投机、推动价格上涨的社会心理基础。如果一个资产市场里居民持乐观预期的比重很大，房地产价格泡沫化的危险增大。如果居民对房地产价格上涨形成一致性的乐观预期，而这种预期又无法利用实体经济方面的表现来解释的时候，就可以大致判断房地产市场预警程度存在升高的危险（Mankiwng，1989）。2013年8月份，人民银行日照市中心支行对辖内居民和企业通货膨胀预期专项调查问卷显示，有86.36%的居民认为2013年日照市房价仍将稳步上涨，预期上涨幅度的平均值为11.4%；从企业问卷情况看，除有2家企业没有对未来6个月内房价水平变化做出预测外，其余8家样本企业均认为未来6个月内房价水平仍将上涨。
（二）日照市房地产泡沫程度分析
借鉴刘慧、路正南（2006）的思路，选取房价收入比、商品房价格增长率/GDP增长率和房地产贷款增长率/金融体系贷款增长率三类代表性指标，构建日照市房地产市场泡沫程度综合指数，并对近年日照市房地产市场情况进行分析。其基本思路是：为以上三类指标各赋予一定的临界值，同时根据各单项指标在指标体系中的重要程度，赋予其不同的权重。通过用各项指标的实际值与临界值相比，加权求得各年的房地产市场泡沫程度综合指数。当指数大于1时，房地产市场中出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重（刘琳、郑思齐、黄英，2006）。对于以上三类指标的临界值，国外均规定了一定的参考区间，但是考虑到国内外情况的差异和日照市的实际情况，本文将以上三类指标的临界值分别定为8、2和3，权重均定为1/3，然后通过加权计算得出日照市2004—2013年的房地产市场泡沫综合指数，如表2所示。
由表2可以看出， 2004年以来的日照市房地产市场呈现前期剧烈上升、泡沫迅速聚拢，后期震荡下行、泡沫理性消退的变动趋势。2004年和2008年的日照市房地产市场泡沫综合指数超过了1，呈现出一定的泡沫性特征。2005—2006年，随着房地产贷款增速放缓，日照的房地产市场热度有所下降；但进入2007年，房地产市场热度又有所增强，泡沫综合指数有所升高，尤其是2008年泡沫综合指数历年最高，泡沫化程度达到23.24%，据此可以认定出现了较严重的泡沫化现象；2009年后随着经济下行、政策调控等“去泡沫化”因素的影响，泡沫综合指数一路呈现下行趋势，全市房地产泡沫呈现理性消退。2009—2011年泡沫综合指数在0.5—0.7间徘徊，2012—2013年收缩为0.5以下，达到10年来的最低，全市房地产市场呈现较为理性的运行状态。
二、政策建议
（一）加快建立房地产调控长效机制
央行应充分关注资产价格，实施差别化信贷政策，有效防范房贷风险，引导居民逐步形成理性的消费预期和合理的消费模式。同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度、住房保障体系等方面建立长效机制。
（二）构建完善的房地产市场预警监测体系
应建立健全由人民银行、统计局、房管局等部门组成的房地产市场预警监测联席会议制度，通过对房地产市场的实时监测及对其发展趋势的预测，对可能出现的警情制定出合理的调控对策。在流程设计上，一是要以房地产周期理论和景气波动理论为基础，建立分析景气循环波动的指标体系；二是利用计量经济分析技术和数据分析方法，探讨房地产预警要素的预警区间和各自权重；三是选择合适的房地产警度预报方法来确定房地产市场运行警度，根据房地产市场运行的警情预报状况，采取相应的调控对策。
浅析房地产泡沫的成因及应对措施 篇5
1. 房地产泡沫产生的原因
1.1 房地产土地资源稀缺
随着城市化建设的进程逐渐加快, 城市中能够用于房地产开发的土地资源逐渐减少, 而土地的自然供给是不会产生变化的。随着时间的推移, 人们能够进行居住的土地正在不断扩大, 自然土地逐渐减少, 为确保房地产开发能够满足人口增长的需求, 就促使很多开发商对土地资源进行了大力度的开发, 导致能够使用的土地资源快速减少。
1.2 土地财政
目前, 地方政府对土地财政的依赖度很高, 地方政府卖地的脚步从未停止。由于大部分城市的地方财政中, 土地财政占比超过一半, 与我国其他城市相比, 这一比重处于相当高的水平, 这就造成了土地价格不断上升, 进而出现房地产泡沫。
1.3 房地产供给结构不合理
对于一些发展非常迅速的城市来说, 在发展建设的过程中, 可利用的土地资源价格以及房地产价格都在非常快速的增长, 而且还存在一些开发商为了将经济利润不断的放大, 就导致其非常盲目的对大户型、高档次商品进行使用, 这样就导致很多商品住房的价格已经远远超出人们所能承受价格范围了。从某种意义上来说, 高档住房能够满足高端人士对房地产的要求, 而且对于城市的整体形象也具有一定的提升作用, 但是过多的高档住房就会导致很多工薪阶层的人群买不起房, 进而导致出现房地产的供给能力不足, 高档住房的剩余量过多, 比较便宜的房屋又有些供不应求等等情况。
2. 房地产泡沫的应对措施分析
房地产对于国民经济的增长以及人们的生活来说具有非常重要的意义, 如若房地产泡沫产生的话, 就会对我国的社会经济建设造成极大的影响, 如果产生的泡沫不可控的话, 就容易引发金融危机。所以, 我国政府部门为控制房地产泡沫的产生, 在今年进行了房地产限贷限购政策的颁布, 这对于我国一个发达城市的房地产泡沫能够进一步控制, 对房地产价格进行宏观调控, 进而使房地产产业能够和谐、稳定的发展, 促进我国社会经济的持续提高。
2.1 加强房地产开发贷款管理
在进行房地产开发的过程中, 通常情况下一般的投资企业并没有过多的运行资金, 这就需要向银行进行大量资金的贷款, 进而满足房地产开发的资金量需求。所以, 提高银行的放贷管理, 可以有效房子一些开发商进行盲目的投资。银行方面应对房地产开发贷款的产生条件进行严格控制, 对不符合条件的开发企业不予放款。在我国大力实行房地产市场限购限贷政策的基础上, 银行方面应对个人购房贷款的审核进行规范管理, 并提高相关部门的制度完善程度, 避免出现一些人群利用这种方式对购房贷款进行骗取。而且还应该针对首套购房贷款的利率、资金量、还款期限等进行政策放宽, 提高首套购房贷款的经济性。
2.2 建立和完善房地产信息系统
要强化卖方信息披露责任, 加强宣传教育, 提高买方分析市场、解读房地产信息的能力。鼓励行业研究机构定期发布房地产分析报告, 对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析, 提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规, 强化房地产行业的信息披露责任, 增强企业信息披露的自觉性。
2.3 发挥主管部门的监管作用
想要确保房地产价格得到有力的控制, 就必须要将主管部门的监督管理作用充分的发挥出来, 并对税收体制进行不断的完善, 进而促进地方政府部门对房地产价格控制的效果。另外, 在制定地方政府部门的考核制度的时候, 应将房地产价格的涨幅情况良好的加入其中, 并将其作为一个非常重要的考核内容, 这样就能够使地方政府部门非常积极的对房地产价格进行宏观调控, 避免很多土地被用于房地产开发。对土地出让体制进行良好的健全, 科学合理的设置土地租金, 并进行专款专用, 对收费数额以及使用方式进行透明化处理, 进而加强人们对土地资金方面的监督力度。
3. 总结
通过上文中的分析和探讨, 我们能够了解到, 房地产产业对于我国的社会建设和经济发展都具有非常重要的意义, 如果房地产出现泡沫的话, 就会对中国的和谐发展造成巨大的影响, 甚至还有可能造成金融危机出现, 因此, 我国政府部门针对房地产泡沫进行了房地产市场的限贷限购政策的制定, 这个政策极大的对房地产价格的上涨进行了控制, 进而对房地产泡沫的形成进行了良好的控制和提前预防。另外, 还需要不断加强房地产投资者的科学投资思想, 不能够非常盲目的进行房地产投资, 这样就容易造成房地产价格的快速上涨, 影响国家对房地产泡沫的治理和控制。
摘要：随着我国社会经济的快速发展, 房地产的价格也不断升高, 尤其是对于一些比较发达的城市来说, 房地产的价格成倍的增长, 这种情况就需要人们对其中是否存在房地产泡沫进行思考。本篇文章主要针对房地产泡沫的成因进行分析, 并提出几点应对措施, 希望能够促进我国房地产的发展和进步。
关键词：房地产,泡沫,成因,应对措施
参考文献
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浅谈房地产泡沫的成因与防范 篇6
房地产作为泡沫经济的载体, 本身并不是虚拟资产, 而是实物资产。但是, 与虚拟经济膨胀的原因相同, 房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀, 所不同的是, 由于房地产价值量大, 这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说, 房地产泡沫的成因, 主要有三个方面。
首先, 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求, 人们对居住条件的要求是没有穷尽的;而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性, 从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期, 国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中, 这样就使得土地资源的供给十分有限, 由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产, 以期获取价格上涨的好处, 房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好, 再用房地产作抵押向银行借贷, 炒作房地产, 使其价格狂涨。
其次, 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求, 与土地的稀缺性有关, 即人们买楼不是为了居住, 而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为休追我赶的群体行动, 就很难抑制, 房地产泡沫随之产生。
再有, 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说, 价格是商品价值的货币表现, 价格的异常升涨, 肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点, 房地产泡沫能否出现, 一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此, 资金支持是房地产泡沫生成的必要条件, 没有银行等金融机构的配合, 就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产, 容易查封、保管和变卖, 使银行部门认为这种贷款风险很小, 在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外, 银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值, 从而加强了借款人投资于房地产的融资能力, 进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
2 房地产泡沫经济对我国经济的危害
房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间, 大量的资金向房地产行业集聚, 投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动, 意味着生产性企业缺乏足够的资金, 或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡。一方面, 地价上涨导致投资预算增加, 在高地价市区进行投资无利可图。另一方面, 由于城市地价持续高涨, 土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有, 使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用, 土地投机的倾向日益凸现。同时, 由于房地产价格的上涨, 房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大, 招致社会分配新的不公, 严重挫伤劳动者的积极性, 带来了深刻的社会问题。
房地产泡沫破灭导致了金融危机。通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究, 国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家, 银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降, 房地产企业的大量投资无法收回, 经营极其困难, 而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源, 因此, 房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息, 而且实际上地价远远低于担保价格, 即使实行抵押权也无法全部收回贷款。
房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条, 股价下跌, 企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权, 从而给企业带来巨额的偿债负担;此外, 地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足, 既降低了研究开发投资水平, 也减少了企业在设备上的投资。
3 房地产泡沫的防范措施
房地产需求的进一步增加, 使我国的房地产经济面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点, 防范房地产泡沫, 促进房地产业的健康发展?笔者认为可以从以下几方面着眼:
3.1 全国研究住房税、费政策, 通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。
近年来, 国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策, 清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费, 有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策;二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策;三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度, 理顺商品住宅的价格构成, 鼓励普通住房消费。
3.2 推出经济适用房, 抑制商品房价格。
国家要抑制房价的不合理上涨, 防止房地产泡沫的出现, 主要办法还是大规模地推出经济适用房。现在, 国家要重举经济适用房大旗, 由于北京的新开工面积已经很大, 如果再大规模推出经济适用房, 那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施, 房价持续上涨的空间就会被封杀。
3.3 强化土地资源管理, 通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。
要根据住房市场的需求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 实行土地出让公开招投标制度, 控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处, 严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
3.4 中央银行适时调控, 能够抑制房地产泡沫的快速产生
中央银行从全国整体经济运行及社会稳定为出发点, 它会充分利用资金成本--利率这个行之有效的手段和相关政策控制房地产价格的过快上涨, 这一点从前不久的加息及121文件, 可以得到印证。我国房地产行业的开发资金60%以上来自银行贷款, 因此中央银行不希望房地产价格大幅下跌。从我国目前情况来看, 房地产开发的三个阶段 (取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段) 每一个阶段都离不开商业银行的支持, 具体就是房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等方面, 由于房地产企业对银行的依存度过高, 所以房价的大幅下跌必然将房地产企业风险转换为银行的金融风险, 形成大量不良贷款, 因此在中央银行有很强的动力保障房地产健康发展, 抑制房地产泡沫的快速膨胀。
结束语
浅析近年我国房地产泡沫及其成因 篇7
衡量房地产是否出现泡沫有多个不同的角度、标准, 发达国家一般用空置率、房价收入比和租售比三个指标加以衡量。空置率, 主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求形成房屋的空置;房价收入比, 主要用于考察价格是否处于居民能够接受的水平;租售比, 则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值。
房价收入比, 国际上通行的标准有两个, 一个是联合国人居中心的标准:不应超过3:1;另一个是世界银行的标准:不应超过5:1。
空置率是指待出售、出租的房屋占全部房屋的比率。一般来讲, 房屋空置率5%为适度, 10%则为警戒空置率, 超过20%为严重空置。据国家电网在全国660个城市调查显示, 有6540万套住宅的电表读数连续6个月为零。其中, 上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%。这样的空置率十分惊人。
租售比, 即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值。国际经验表明, 租售比的正常范围应该在1:100-1:230之间。而据美联物业市场研究部调查显示, 11月来北京楼市租售比再创纪录, 首次突破了1:500, 达到了1:525, 部分区域甚至达到了1:700, 这一比例在2008年是1:400左右, 上涨幅度达到了25%。
若以这三个国际通用标准衡量, 一、二线城市的房地产市场已然出现泡沫。
二、近年我国房产泡沫成因分析
(一) 房产泡沫大厦的地基———土地财政
从2004开始, 我国的土地出让采取市场主导的方式, 由此, 各地的土地出让收入猛增。数据显示, 2007年全国土地出让金达1.3万亿元人民币, 2008年由于金融危机降至9600亿元, 2009年再次猛增至1.59万亿元。2010年全国土地出让成交总价款2.9万亿元人民币, 同比增加70.4%。
政府先后出台了多项调控政策控制土地出让市场热度, 但效果不明显, 从中国房产信息集团披露的2010年全国土地成交金额排行来看, 北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”, 成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。
开发商一旦取得一个城市的土地使用权, 也就在这个城市的房地产市场占有了一席之地, 所以他们不惜高昂的代价去拿地;地方政府在取得巨额的土地出让金后, 会把大部分资金转化为城市基础设施投资, 提高本地区城市竞争力, 从而进一步提高土地出让金, 这形成了一个催生泡沫的恶性循环。
(二) 房产泡沫大厦的主体———信贷扩张、过剩的流动性
由于美元的贬值, 国际资本离开美国;而人民币升值预期和经济长期增长潜力, 使我国成为国际资本流入的主要地区之一。美国经济2009年后开始复苏, 但美联储继续维持量化宽松政策, 其他发达国家也一直维持低利率政策, 国际资本大量涌入中国等新兴经济体, 这使得我国市场上流动性大增, 在股市萎靡不振的情况下, 统统选择房市。过剩的流动性也带来了巨大的通胀压力, 2010年12月, 我国CPI涨幅就高达4.4%, 今年前几个月继续上涨至4.9%, 这意味着我国的实际利率处于负值, 人们纷纷将钱投入了红火的房市抵御通胀。
(三) 房产泡沫大厦不断攀升的天花板———房价上涨预期和住房预售制度
虽然房市遭遇了史上最严厉调控, 人们关于房价上涨的预期似乎没有改变多少, 36.6%的居民对未来房价走势表现出了明显的悲观情绪, 上涨预期明显增强。
住房预售制度降低了房地产业的进入门槛, 鼓励更多的企业进入房地产业, 让更多的居民可以凭较少的资金先取得住房。但是, 由于没有一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度, 使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张和风险转移的工具, 为房地产泡沫的形成提供了制度温床。
摘要：巨额土地出让金最终转嫁到房价中, 这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性, 参与了房地产建设、销售的各个环节, 它们构成了房产泡沫大厦的主体;住房预售制度降低了开发商和炒家进入房地产业的门槛, 再加上房价上涨预期, 构成了房产泡沫大厦不断攀升的天花板。
关键词：房产泡沫,流动性,预期
参考文献
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房地产泡沫的成因分析 篇8
近几年来, 中国各大城市的住房价格进入了快速上涨的通道, 并由此引起广大民众、政府以及学术界对中国房地产泡沫问题的高度关注, 而且存在着比较激烈的争论。但是, 通过翻阅文献后发现, 很多关于中国房地产泡沫问题的观点似是而非, 尤其对中国房地产泡沫形成的特殊性缺乏准确把握, 从而在对中国房地产泡沫的防范上很难提出建设性意见和措施。因此, 笔者感觉很有必要对中国房地产泡沫问题做进一步的研究。
1.房地产泡沫的定义。关于房地产泡沫, 虽然许多研究者给出了各自的定义, 但这些定义都一致认为, 房地产泡沫本质上是一种价格运动现象, 是由投机导致的房地产价格脱离市场基础的持续上涨状态。换一句话说, 房地产泡沫是房地产价格高于市场基础价格的部分。住房需求可以区分为自住需求、投资需求和投机需求, 投资需求虽然不是满足自住需要, 但它主要是通过满足消费者的租住需要而获得长期回报, 其次才是考虑增值收益;投机需求看重住房价格上涨, 主要是为了赚取短期的买卖差价。因此, 自住需求和投资需求构成真实需求, 决定市场基础价格, 而投机需求是一种非真实需求, 是产生房地产泡沫的根源。
2.关注大城市房地产泡沫。房地产泡沫所造成的危害主要体现在如下两个方面:其一, 房地产泡沫的兴起将过度推高住房价格, 从而制约普通民众居住水平的改善, 并产生强烈抱怨和影响社会的稳定。其二, 房地产是一个关联度相当高的行业, 不仅涉及到钢材、水泥和装饰等诸多行业的发展, 而且更重要的是它与银行的相互依存度相当高, 具有牵一发而动全身的作用, 泡沫一旦破灭就会引发金融危机以及整体经济的衰退。选择大城市作为研究对象出于两种原因, 一是房地产泡沫在大城市更容易产生, 二是大城市房地产泡沫所产生的破坏力更大。大城市一般是一个地区性甚至全国性的中心城市, 住房需求非常旺盛, 相比中小城市具有更大的变动性, 而土地和住房的供给又受到很大的限制, 这为住房价格快速增长和投机提供基础。而且, 相比中小城市来说, 大城市作为中心城市具有较强的辐射力, 那里的泡沫一旦破灭, 将会对中国经济产生范围更广、程度更深的打击。
本文将在论述与中国房地产相关的“转轨经济”和“社会文化”特点的基础上, 认清房地产市场运行规律, 并从供需角度分析中国大城市房地产泡沫形成的原因, 进而提出一些防范中国大城市房地产泡沫的可行性措施。
一、市场经济条件下住房价格的变动规律
了解房地产市场运行的一般规律对分析城市房地产泡沫形成的原因和防范是有帮助的。不可否认, 在土地资源相对有限的情况下, 大城市的房价呈现长期上涨的趋势。但是, 只要住房作为商品就不能例外, 其价格也将出现周期性波动, 不会是直线式上升, 阶段性下跌是正常现象。然而, 住房价格不像一般商品那样短期内经常波动, 其波动周期是比较长的, 八年、十年甚至更长。在完全市场条件下, 也就是说在没有政府干预的情况下, 一个完整的房地产市场的波动周期将经历四个阶段, 即复苏、繁荣、危机和萧条。下面对各阶段的特点作一个简单描述:
1.复苏和增长阶段。经历萧条之后, 房地产市场进入复苏阶段, 这一阶段持续时间较长, 一般五年左右。其特点如下: (1) 购房需求趋旺, 住房价格呈持续增长状态, 先是缓慢上涨, 而后以较快的速度增长。 (2) 由于交易量的增加和价格的上升, 房产开发商增加拿地, 并开发更多住房出售。 (3) 在复苏阶段初期, 几乎没有人投机炒房, 而在房价持续上涨一段时间后, 少数炒家发觉后市机会进入房产市场, 待房价较快上涨之后便引起更多炒家入市, 从而推动房价以更快的速度上涨, 于是房地产炮沫开始膨胀起来。
2.繁荣阶段。一旦房价快速上涨一段时期之后, 就如一匹脱缰的野马开始奔腾起来, 于是进入繁荣阶段, 但持续时间相对较短, 一般一年左右。其特点如下: (1) 交易量急剧放大, 房屋买卖相当活跃, 房价开始疯狂上涨。 (2) 开发商一边开足马力拿地建房, 一边捂盘待价而沽, 造成住房供给更加紧张的假象。 (3) 由于房价不断攀升, 越来越多的人投机炒房, 甚至出现全民炒房的盛况, 房地产市场洋溢着一片乐观情绪, 房产泡沫吹得越来越大。
3.危机和衰退阶段。这一阶段从房价下跌开始, 房地产业由盛转衰, 持续时间相对较短, 一般一年左右。其特点如下: (1) 炒家和开发商因某些因素突然改变上涨预期, 于是大量抛售房产, 引起价格下跌, 广大自住购房者却转入观望状态, 从而导致房价进一步急剧下跌。 (2) 开发商一边加快抛售已经与快要竣工的房屋, 一边停工抛荒前期拿下的地皮。 (3) 准备购房的炒家迅速销声匿迹, 而已经购房的炒家则急于抛盘解套, 或转售为租。
4.萧条阶段。在这一阶段, 房地产市场处在徘徊不前的状态, 持续时间相对较长, 一般一至二年。其特点如下: (1) 购房者信心不足, 交易量停止不前或增加不明显, 房价开始止跌趋稳。 (2) 住房新建量基本停止, 不少开发商因亏损难以为继, 纷纷破产倒闭。
二、中国大城市房地产泡沫形成的原因分析
房地产泡沫本质上是一种价格现象。经济学告诉我们, 价格变化是由供需关系决定的。为了更好地对住房供给和需求进行分析, 除了准确把握住房产品的本身特点外, 还应该了解影响房地产市场的其他经济和社会文化因素。
(一) 与房地产相关的经济和社会文化特点
中国国情的特殊性不仅在于中国经济的转轨特性, 而且还在于与其他国家有着不同的社会文化背景, 只有在了解这两个约束条件的情况下, 才能对中国房地产泡沫问题做进一步的深入研究, 避免进行简单的国际比较。当然, 这里只是把影响房地产的一些关键点加以介绍和说明。
1.与房地产相关的转轨经济特点。中国实行的是一种渐进改革, 目前仍处在由计划经济向市场经济的转轨期间, 离完成改革还有相当长的时间。 (1) 城市化仍是中国经济发展的主旋律。对曾经是农业大国的中国来说, 由计划经济向市场经济转轨, 同时也是农业经济向工业经济的转变过程, 中国目前仍处在工业化中期。工业化伴随的是经济集聚化和城市化, 从而导致大规模的人口迁移, 尤其向大城市集中。例如, 上海市常住人口由2006年的1 815万增加到2009年的1 921万, 三年时间增加了106万, 相当于一个大城市的人口。 (2) 市场经济体制还很不完善。市场经济体制的不完善同样表现在房地产市场上。房地产市场的不健全主要有三个方面, 一是与房地产相关的法规和政策还没有到位;二是具有国有背景的房产开发商仍占有较高的比例, 例如上海2004年占比为45.5%;三是中国银行业仍没有脱离国有运营体制。银行和开发商的国有性质一定程度上制约了房地产市场的发展和成熟。 (3) 政府对经济具有很强的干预能力。中国政府对经济的强大干预能力有历史原因, 也有现实原因, 中国奉行的是政府主导的市场经济。政府作为土地唯一提供者, 完全垄断土地的批租。另外, 政府对房地产企业和银行也具有相当大的影响力。政府的强大干预力对房地产市场的发展既有积极的一面, 也存在消极的一面。
2.与房地产相关的社会文化特点。社会文化是人们在长期历史过程中博弈的结果, 一旦形成就具有相对稳定性, 并成为影响人们行为的一个重要因素。中国社会文化中对房地产市场产生影响的方面主要有如下三点: (1) 中国人具有较强的房地产投资意识。住房不是一般的消费品, 而且还是一种能够长期保值增值的投资品。对于农业社会悠久和具有强烈恋土情节的中国来说, 房地产历来成为中国人最为钟情的投资对象, 并把它们视为财富的象征。在笔者收回的86份调查问卷中, 高达60.5%的人表示有能力就应该多买房。 (2) 中国人买房居住的意识比较强烈。考察中外家庭史就可以发现, 中国人对住房的“主人”意识相当强, 往往把“寄人篱下”当成耻辱, 对租居他人房屋缺乏安全感和支配感。在笔者收回的86份调查问卷中, 82.6%的人表示结婚后不愿意与父母长住, 只有15.1%的人表示能力有限时可以接受租房住一辈子, 83.7%的人则表示买房时不会去算租房和买房哪个更合算的经济账。因此, 在购房和租房选择上, 中国人往往愿意为拥有产权房承担更多的经济负担。 (3) 中国父母乐于资助子女购房。子女在一定程度上是自己生命的延续, 而这一点在强调血缘关系的中国表现得更加强烈, 中国父母更加关心子女的生活。在当代中国, 子女分房的传统已演变成父母资助子女购房的习俗。当中国子女结婚与父母分家时, 父母如果有足够的经济实力通常要为儿子购买婚房, 如果经济实力较差也一般会或多或少资助儿子部分购房款。在笔者收回的86份调查问卷中, 41.9%的人表示当购房首付不够时, 会让父母支援。
(二) 中国大城市房地产泡沫形成的原因总结
从前面论述可知, 房地产泡沫形成的根源是投机需求, 而投机需求的目的是赚取短期升值, 这无疑要以住房价格较快上涨作为前提条件, 否则没有炒作价值, 同时低廉的交易成本也可以加剧投机需求。因此, 导致住房价格快速上涨以及交易成本较低的因素, 就是泡沫形成和加剧的原因, 据此我们可以得出中国大城市房地产泡沫形成的如下几点主要原因:
1.强劲增长的真实需求是投机需求兴起和房地产泡沫产生的基础。在经济转轨过程中, 中国大城市的人口增长、收入增加以及城市改造的速度都是比较快的, 尤其进入中等收入阶段, 住房成为居民的消费重点, 需求的收入弹性处于高位, 而中国人购房居住和投资购房的强烈意愿又起到了强化自住需求和投资需求的作用。因此, 中国大城市住房的真实需求不仅是庞大的, 而且将保持一个长期强劲增长的趋势。相比强劲增长的真实需求, 大城市的土地会显得更加稀缺, 房价很自然具有较快上涨的强大冲动, 这为投机需求的兴起和泡沫的形成提供了基础。
2.投资渠道的狭窄让民众更加钟情房地产投资。中国投资渠道狭窄表现在实业投资和金融投资上。在实业投资方面, 虽然中国市场经济在逐步完善, 但私人投资办企业的环境仍不很乐观。在金融投资方面, 中国股票市场具有高风险性, 而债券、基金和期货市场还远没有发展起来。因此, 人们很自然把富余资金投向房地产, 因为住房从长期来看是一个比较保险的投资品种。这样, 投资渠道的狭窄让中国民众更加钟情于房地产投资, 而且当房价开始快速上涨之后, 投资需求可以迅速转变为投机需求, 从而加剧投机需求的兴起。
3.政府垄断土地供给很容易走到推高房价和泡沫的一方。城市土地国有制和政府垄断土地供给是中国的特殊国情。在市场经济条件下, 政府垄断土地供给可以说是一把双刃剑, 一方面可以减少一级土地拍卖市场的交易成本, 有利于城市的规划和建设以及房地产市场的调控;但另一方面政府为了财政收入的最大化, 又很容易被开发商所俘虏, 成为泡沫扩大的幕后推手。例如, 在房价快速上涨的初期, 政府为了获得更高的土地拍卖价格, 往往打着预防泡沫的旗号减少土地的供给, 造成人们形成住房供给减少的预期, 从而进一步推高房价。这之后, 政府又往往无视房地产泡沫的急剧膨胀, 反而在房价快速上涨的后期加快土地拍卖的速度, 从而导致更多投机活动和空置房的出现。
4.中国银行的预算软约束很容易造成对房地产的金融支持过度。国有银行主导的金融体制仍是中国目前甚至相当长时间的特殊国情, 但在市场经济条件下, 国有银行的预算软约束特性往往使它们对房地产市场的风险缺乏敏感性, 并成为房产开发商和投机需求的俘虏。即使当房地产处于泡沫严重膨胀时期以及政府要求紧缩贷款的条件下, 银行为了追求房贷量的增长, 往往或明或暗地继续把大量的资金优惠贷给开发商以及房产投机者, 使房地产泡沫得以维持, 并且越吹越大。
5.市场秩序的不规范强化了房地产投机和干扰了人们的预期。在政府主导的中国经济转轨过程中, 以及在房地产市场充斥国有开发企业的情况下, 政府为了追求自身利益和维护国有房地产企业的利益, 不仅在制定房地产政策时很难到位, 而且在执行政策时也很难到位。这种市场秩序的不规范将导致两个严重后果, 一是较低的闲置成本和转让成本使二级土地市场出现较多的投机活动, 从而使得部分土地在房价快速上涨初期不能得到及时开发而闲置, 造成土地短缺的假象。二是开发商利用卖方垄断优势在住房买卖市场制造虚假信息, 这些噪声将干扰人们的正确判断, 从而形成有利于泡沫膨胀的预期。例如, 开发商与媒体甚至政府合谋, 报道和发布一些住房紧缺的消息, 进一步哄抬房价。
总之, 强劲增长的真实需求是投机需求兴起和泡沫形成的基础, 投资渠道的狭窄、政府对土地供给的垄断、银行的预算软约束以及市场秩序的不规范成为进一步推高房价和泡沫的重要因素。由此可以得出, 中国房地产泡沫不仅更容易形成, 而且住房价格呈现更加剧烈波动的趋势。也就是说, 在中国住房价格的波动周期里, 如果政府不进行有效的干预, 波峰和波谷的落差比一般的市场经济体会更大一些, 一旦泡沫破灭, 将对房地产以及整个国民经济造成更大的打击。
三、中国大城市房地产泡沫的防范措施
虽然由政府主导是一把双刃剑, 但只要政府保持清醒并采取有效措施, 相反更容易化险为夷。出台防范措施的目的在于防止泡沫和消除泡沫, 避免泡沫破裂带来的巨大破坏力。中国政府近几年陆续出台了一些稳定房价的调控措施, 有些起到了一定的效果, 但有些还不尽如人意。因此, 笔者认为很有必要结合前面的论述, 对中国当前住房调控政策的效果进行反思, 并在此基础上提出一些有效防范中国大城市房地产泡沫的政策建议和措施。
(一) 对当前中国住房调控政策效果的反思
中国当前的住房调控措施可分为三类, 即财税手段、货币手段和行政手段, 但这些调控措施都是通过影响住房的供给或需求来发挥作用的。因此, 以下将从四个方面加以论述。
1.关于供给和需求调控。价格变化是由供需关系决定的, 但在土地相对有限的条件下, 房价主要取决于需求的变化状况。所以, 尽管稳定房价要从供需两方面着手, 但对需求的调控是主要方面, 打压需求才能更有效地抑制房价过快上涨。但是, 由于计划经济思维的惯性作用, 政府常常把调控的重点放在供给上, 尤其习惯通过减少土地的供应来控制房价的快速上涨, 结果反而加剧了房价的上涨。虽然政府已经开始转变调控方向, 更多从需求着手出台抑制政策, 但在如何抑制投机需求上方法往往使用不当, 尤其倾向采取行政手段, 扼杀了一些正常需求。
2.关于货币手段。提高住房贷款利率属于紧缩性货币政策, 目的在于抑制房产过热。但事实证明, 温和加息并不能给房产降温起到很大的作用。其实, 在人们预期房价还要上涨以及还要进一步加息的条件下, 人们的心理行为往往是迟买还不如早买, 因为迟买的价格更高、利息负担更重。而且, 在缺乏预算约束的国有银行体制下, 银行对楼市风险缺乏敏感性, 不仅对第一套购房实行优惠利率, 而且对多套购房都暗地实行优惠利率, 从而进一步弱化加息的效果。因此, 温和的加息对降温楼市并不能取得预期效果, 相反如果实行一步到位的大幅度加息政策, 那很容易导致房产泡沫的破灭。总之, 对市场经济还很不完善的中国来说, 利率的传导机制容易失效, 不能很好地传递信息和改变人们的预期, 对稳定房价的作用不大, 而且加息政策对那些满足自住需求的中低收入者也是一个不小的打击, 不利于他们居住水平的改善。
3.关于财税手段。当前对住房调控的财税手段主要包括契税、营业税和个税。从目前实行的情况来看, 营业税政策的效果相对较好, 尤其把交纳5%的期限由二年延长到五年后, 对投机者起到了一定的震慑作用。投资需求和投机需求应该在时间上作个区别, 因为在房价快速上涨的条件下, 投资需求很容易转变为投机需求。根据住房价格的波动规律可知, 购买一二年后出售是不能算作投资行为的, 因为住房价格的快速上涨时间通常要经历二至三年, 起码购房三年以上才能算作投资。当然, 营业税对稳定房价的效果之所以较好, 还因为是由于采取全额征收而使房屋出售人很难逃避该种税收。再有, 具体征收多少个百分点更能发挥效果, 还应该视情况来确定。征收个税对房产投资者来说完全是应该的, 但关键是强制征收个税能不能得到有效落实。从目前中国公民纳税意识比较薄弱的实际情况来说, 逃避房产赢利之个税不仅是可能的, 而且会相当普遍, 因为房产买卖对征税机关来说存在较大的信息不对称。因此, 不能指望强制征收个税对抑制投机和降温楼市起到较大的作用。实际上, 各地征收的个税已变相成为一种营业税。另外, 在抑制投资投机需求上, 契税的作用还没有得到应有的发挥。
4.关于行政手段。住房并不是“准公共产品”, 其实和大多数产品一样, 住房消费并不存在明显的外部性, 而是具有较强的排他性, 它本质上是私人产品, 不是“准公共产品”, 更不是公共产品。根据经济学理论, 作为私人产品, 住房应以市场提供为主, 由政府提供和直接干预是缺乏效率的。即使政府对房产市场进行干预, 也只能以经济手段为主。虽然用行政手段见效快, 但如果使用不当就会产生很强的破坏力。所以, 应该谨慎使用行政手段, 一般只能在市场和经济手段都失效的情况下使用。
中国政府仍然习惯采取行政手段来稳定房价, 当前主要是以经济适用房为代表的限价政策以及最近出台的限购政策。限价和限购政策试图解决社会中占大多数的中低收入者的住房问题, 理论上是对住房这一私人产品的错误理解, 实践上已陷入相当尴尬的局面, 它不符合市场经济规律。尽管住房是生活必需品, 但广大中低收入者只能主要依靠市场解决住房问题, 只有那些连租房都很困难的低收入者才需要政府直接提供廉租房。
(二) 防范中国房地产泡沫的政策建议和措施
综合前文论述, 笔者针对性提出以下几点防范中国房地产泡沫的政策建议和措施:
1.加强房地产泡沫的预警工作, 建立以空置率为主要指标的预警体系。有些防范房地产泡沫的措施是常规性措施, 有些则是择机采取的应对措施, 这就要求政府能对房地产市场运行的各个阶段有个正确的判断, 做好房地产泡沫的预警工作。投机需求产生泡沫, 其目的主要是赚取短期升值, 因而囤积和空置住房成为常态。因此, 加强房地产泡沫的预警工作, 重要的是要建立以空置率为主要指标的预警体系, 而房价收入比和租售比等指标只能作为参考作用。笔者认为, 不仅要建立官方的预警机构, 而且还应该帮助组建进行预警的社会中介机构, 这样就可以提升预警的可信度。
2.树立以需求调节为主的调控观念, 恰当配以供给调节。虽然进行需求调节的难度较高, 但必须打破把调控重点放在供给的惯性思维, 树立以需求调节为主的调控观念, 不过需求调节的重点在于抑制投机需求。在房价快速上涨的前半阶段, 在抑制需求的同时, 要采取增加土地供应的措施, 以缓解房价上涨的压力;在房价快速上涨的后半阶段, 也就是当房地产泡沫比较严重的时候, 在打压需求的同时, 要采取减少甚至停止土地供应的措施, 以压缩泡沫和防止泡沫的膨胀。当房价上涨行情扭转以及下降到一定程度的时候, 在减少甚至停止土地供应的同时, 要采取刺激需求的措施, 以防止泡沫的破裂。
3.建立以财税手段为主的调控体系, 谨慎使用行政手段。对房地产市场进行调控是应该的, 但必须以经济手段为主, 谨慎使用行政手段。不过, 经济手段又应以财税手段为主, 货币政策只能作为辅助手段。在财税手段中, 又要以营业税为主, 其他税种为辅, 不要轻易开征那些征收成本太高的税种。在出台营业税政策的时候, 要根据房地产的特点确定征收的期限和税率, 做到在有效遏止投机需求的同时, 不影响正常的流转。笔者认为, 对出售未满三年的住房应该采取高税率政策, 甚至可以提高到10%~20%, 对超过三年而未满五年的住房采取较低税率政策, 对超过五年者可以实行更低税率。另外, 只有在经济手段不能有效解决问题的特殊情况下才能采取行政手段, 也就是说限价商品房等行政性政策不能作为一种常规性措施。在经济手段还没有得到有效使用的情况下, 在对商品房实行限购政策更是不应该的, 完全可以寻找更有效的财税替代手段。其实, 通过提高购买多套房的成本同样能起到抑制投资投机的目的, 比如可以对多套房征收递进的临时特别契税, 第二套契税为10%, 第三套契税为20%, 依次类推。
4.深化改革, 完善市场体系和规范市场秩序。进一步发展资本市场, 降低投资的制度成本, 为投资者创造良好的投资环境和投资品种, 从而分流民众的剩余资金。进一步完善土地批租和转让制度, 加重土地闲置成本和转让成本, 从而有效遏止二级土地市场的投机炒作。进一步加强国有银行改革, 促进民营银行的发展, 增强银行的预算硬约束以及对房地产市场风险的敏感性, 同时加强金融监管制度的建设。进一步改革国有房地产企业, 降低房地产企业的国有化程度和比例, 形成以民营为主体的房地产开发体制。进一步加强房地产市场的信息公开和透明制度的建设, 依法严肃查处进行恶意欺诈的开发商以及媒体。
5.加强廉租房建设, 为购房需求降压。如果把社会人群分为高收入、中低收入和低收入三个层次的话, 前面两个阶层应该主要通过市场来解决住房问题, 而应该把5%~10%的低收入人群隔离住房市场, 改变目前廉租房在存量房中占比不到1%的严重缺失局面。虽然低收入人群很难直接参与住房市场的买卖, 但他们的租房需求会引致住房的投资需求。因此, 通过廉租房措施保障他们的居住需要不仅有利于和谐社会的建设, 而且可以直接或间接地降低购房需求, 一定程度上缓解需求强劲增长的压力。至于如何具体改善和保障低收入以及中低收入的居住条件, 则需要另一个论题进行探讨, 这里就不作展开了。
结束语
房地产泡沫所产生的危害不仅不利于经济 (下转177页) (上接151页) 发展, 也不利于和谐社会的建设, 必须有专门针对房地产市场的调控政策, 防止泡沫和消除泡沫, 避免泡沫的破裂。研究中国房地产泡沫问题, 不仅要准确掌握住房以及房地产市场运行的一般特点, 还要对中国国情的特殊性有足够的认识。如此才能对中国房地产泡沫的形成原因有更加准确的把握, 才能在防范中国房地产泡沫上提出建设性意见。总之, 要使住房调控政策更加有效, 就应该使出台的政策建立在正确的经济分析基础之上, 而那些缺乏经济学理论支撑的政策往往会半途而废, 甚至走向调控目标的反面。当然, 本文更多的是进行定性分析, 出台具体政策则需要做进一步的定量分析。
摘要：房地产市场运行既具有一般规律性, 又在不同国家和地区表现出特殊性。在分析中国转轨经济和社会文化特点的基础上, 探讨了中国大城市房地产泡沫的形成原因, 认为强劲增长的真实需求是投机需求兴起和泡沫形成的基础, 投资渠道的狭窄、政府对土地供给的垄断、银行的预算软约束以及市场秩序的不规范成为进一步推高房价和泡沫的重要因素。在进一步反思中国当前住房调控政策的基础上, 提出了五点防范中国大城市房地产泡沫的政策建议和措施, 即加强房地产泡沫的预警工作, 建立以空置率为主要指标的预警体系;树立以需求调节为主的调控观念, 恰当配以供给调节;建立以财税手段为主的调控体系, 谨慎使用行政手段;深化改革, 完善市场体系和规范市场秩序;加强廉租房建设, 为住购房需求降压等。
关键词：大城市,房地产泡沫,成因,防范
参考文献
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房地产泡沫的成因分析 篇9
【关键词】房地产；泡沫；危害；现状；对策
房地产行业是影响我国国民经济的重要行业，可以说，房地产行业的发展，影响着我国整体经济水平的发展。近些年来，我国房地产行业经理了快速发展，到市场泡沫，到政府宏观控制，到趋向稳定的总体过程。其中，以北京房地产市场的发展为典型代表，其在经历了快速发展后，由于缺乏调控，形成了房地产市场泡沫，影响了社会主义市场经济的平稳发展。
一、房地产泡沫分析及危害
1. 房地产泡沫
房地产指的是土地、建筑以及土地与建筑物三种形态的不动产，其具有固定性、不可分离性及稳定性的特征。而房地产泡沫指的是房地产行业由于投机等行为，使得房地产价格远远地脱离其市场价格及实际价值，导致房地产价格持续上涨、脱离市场实际需要的情况。而当房价上涨到一定的程度时，由于市场失调、违背经济价值规律，房价将会急速下跌、供过于求，最终将面临泡沫破裂的经济市场环境。
总的来说，房地产泡沫是由于房地产的价格脱离了市场基本规律、基本价值而产生的，其波及范围广、影响程度高，不仅仅会对现有的房地产行业造成极大的冲击，还会间接影响到与房地产相关的行业，造成面积的失业、经济萧条的消极后果。
2. 房地产泡沫的危害
房地产泡沫具有极大的危害，这是毋庸置疑，也是众所周知的。而具体来说，房地产泡沫的危害主要表现在以下几个方面：
其一，有可能直接导致金融危机的发生。
房地产行业不论是在我国，还是在其他国家，都是国家的支柱性行业，一旦其发生了较大的波动，将会影响整体经济的正常运行，甚至可能直接导致金融危机的发生。以08年全球爆发的次贷危机来讲，其起源则是房地产市场，由于房地产市场泡沫的破裂，直接影响了美国的支柱性行业，波及到其他相关行业，再波及到世界各地，造成了难以挽回的损失。
其二，影响相关行业的发展。
房地产行业并不是一个独立性的行业，而是与其他相关行业有着十分紧密联系的行业。如传统的第二产业中的建筑业、运输业、采矿业等等行业，又如第三产业中的房地产销售业、服务行业、物业管理行业等等。可谓“触一发而动全身”，直接、间接地影响了我国许多相关行业的正常运行。
其三，给居民带来巨大的危害。
房地产市场泡沫，极大的原因是由于部分商人、居民的投机行为，故意抬高房价，以图通过“炒房”“囤房”等行为再次高价出售，赚取其中高额的差价。由于房产是刚需，过高的房价使得普通居民面临着十分严峻的挑战，许多居民被迫成为“房奴”，而一旦房地产市场泡沫破裂，受到损害的，最终也是普通居民，其可能面临着巨大的银行负债压力，严重地影响了日常生活。
二、北京房地产现状分析
1. 整体房地产市场情况
房地产市场具有较强的区域性特征，北京作为我国的首都，可以说不论是在政策上，在地理位置上，还是在整体经济环境上来看，都具有较为优越的条件。
随着我国整体房地产市场的走向低迷，北京房地产也不例外，在经历了高速发展后，进入了房地产泡沫的时代，房地产的供求失衡导致了北京出现了大量闲置的空房，房价的虚高与居民的实际收入不匹配，给居民的生活带来了极大的压力。
2.房价收入比失衡，商品房空置
据统计，当前，北京的房价收入比已超过了30：1，超出了全国平均水平的6倍之多，可见北京房地产市场泡沫严重，已对原有的房地产市场造成了十分严重的影响。
另一方面，北京的商品房空置率高，在2012年，其商品房空置率已高达19%。而根据国际通用的标准，商品房空置率达到10%～13%则说明出现了泡沫，北京商品房空置率已远远超过13%，房地产行业亟需进行大力的调控。
3. 政府出台相关政策进行调控
为了对当前房地产市场进行调控，我国新一轮的房地产调控政策已陆续出台，对北京房地产市场进行了多角度、多层次、多方面的调控。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的最新数据显示，今年1—3季度，北京完成房地产开发投资2839.2亿元，同比下降7.5%，降幅较上半年有所收窄。可见，北京房地产市场总体来看，市场以不断加大保障性住房和自住型商品房的建设为导向，市场逐步走稳。
三、应对北京房地产市场泡沫之对策
1.建立房价预警机制
当前，我国对北京房地产已出台了许多的调控政策，也起到了一定的作用，但从长远来看，还需要建立起稳定的、长期的调控政策。其中，房价预警机制则是房地产调控政策中不可缺少的一项重要环节。
通过房价预警机制，将北京居民的房价收入比控制在合理的区间内，建议采用较为严格的国际通用标准，即6-7之间。采用国际通过标准，有两方面的好处：一是对我国采用相对严格的标准能更好地对房价进行调控；二是可以借鉴其他类似国家在房地产市场泡沫中的经验，采取同类、相似对比的方法实现对北京房地产的宏观管控。
2. 进一步细化北京房地产市场监管体系
对房地产市场进行管理，离不开监管体系。北京的政府宏观调控政策对于当地的房地产市场经济的变化管理较为完善，然而，还需要对现有的监管体系进行进一步的细化。
首先，建立风险机制，对房地产的价值进行客观的评价与评估，尽可能地减少呆账、坏账和信用风险，为金融市场的发展提供一个良好的环境。其次，加强对金融机构的监管。对银行的资本充足率、风险管理等方面进行内外双向监管，提高对金融机构的监管。
3. 规范土地市场管理
规范的土地市场管理有利于对房地产市场进行管理，由于现有土地市场管理力度有限，管理的范围有限，导致部分商人投机取巧，炒卖土地，通过土地出让使得地价上涨，影响房价的波动。
因此，应当从源头入手，加强对土地市场的规范，防止部分商人利用钻现有制度的空子，影响房地产市场的正常运行。通过加强对存量土地的管理、对土地的出让进行严格监管，要求必须通过公共资源交易平台进行等方式，使得土地转让公开、透明、公正，使得土地市场管理得当。
4. 调整信贷结构
从各国的经验与教训中，我们可知道，当政府实行较为宽松的货币政策时，往往会使得房地产行业的杠杆率较高，这也是造成房地产市场泡沫的重要因素。
因此，为了使得房地产行业的杠杆率控制在合理的范围内，可以通过不断调整信贷结构来实现。在我国，影响杠杆率的因素主要有土地出让首次缴款比例、土地增值税、土地储备贷款等内容，因此，在调整信贷结构时，也应当紧紧围绕着这些内容来进行。
为了使房地产行业发展在可控范围内，还应当对房地产开发商的信贷准入门槛进行调整，提高准入门槛，实行从紧的政策，对其进行严格的审查和控制制度。
四、小结
房地产市场的发展影响着我国整体社会主义市场经济的发展，必须对其加以十分的重视。北京房地产市场呈现出市场泡沫，但仍在可控的范围内。因此，当前需要重视对房地产市场的监督与管理，从不同的角度与层面出发，对现有房地产市场进行调整，以为未来北京房地产市场的发展奠定良好的基础。只有不断地加强对房地产市场的监管，才能真正改善人民的生活，促进我国国民经济快速、健康、稳定的发展。
参考文献：
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[3] 陈蕾.我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析[J].现代商贸工业，2015（2） .
房地产泡沫的成因分析 篇10
追究金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由, 无非由经济因素和非经济因素两种成因导致, 而经济因素又可根据影响主体和影响客体的不同分为宏观经济因素和微观经济因素。
(一) 宏观经济因素
1.经济增长带来的资本膨胀效应
自1998年东南亚金融危机以来, 我国国民经济始终保持在8%以上的增速发展, 经济规模逐步增大, 从而带动了个体资本规模和企业等集团资本规模的持续膨胀, 进而使得国内总资本规模加速膨胀。而资本具有牟取暴利的特性, 使得资本过多涉足“虚拟”的金融业以及“半虚拟”的房地产业, 过度的资本投入在非理性炒作的影响下最终导致了金融业和房地产业的泡沫化“虚假繁荣”。
2.流动性过剩及国际热钱的涌入
改革开放以来, 我国卷入国际市场第三次分工的浪潮, 逐步使得国民经济走入外向型经济增长的轨道, 转变为新的“世界工厂”。过多的贸易优势虽然带动了以出口导向型为主的企业发展, 使得我国国民经济借以在短时期内迅速发展。但是因贸易顺差带来的超额外汇储备加速了我国流动性的过剩, 进而使得金融系统内部资金量迅速膨胀, 金融业泡沫逐步出现, 并随着流动性的进一步增加, 泡沫化更加严重。
近年来, 人民币升值压力逐步加大, 借助我国经济的繁荣发展, 国际热钱透过我国汇率改革的缝隙大举流入, 并与国内资本一起投机房地产业, 使得房地产业短期内地价、房价节节攀升, 泡沫化程度不断加深。
3.实体经济的萎缩, 投资渠道的减少
自2007年次贷危机以来, 以出口导向型为主的中小企业备受打击, 资源与市场“两头在外”的实体经济格局使得企业在欧美市场萎缩的背景下难觅投向, 逐步将投资于实体经济的资本转而投入股市、楼市等高回报、高风险投资渠道, 期望寻求短期投机收益。
过度的资本注入使得股市、楼市短期内难以消化, 资本的相对剩余和相对过剩使得金融泡沫和房地产泡沫出现, 并随资本的反复注入泡沫化程度逐步加深, 并在一定程度上进一步恶化。
(二) 微观经济因素
1.市场主体的盲目跟从
经济学和金融学的基本原理认为, 市场主体 (即交易中的买卖双方) 是理性的。然而, 理性同时又是有条件的, 即存在完全透明、完全对等的市场信息。但是, 在现实的市场经济运行过程中, 并不存在完全的市场信息, 反而因信息优势方的炒作或投机行为带动市场的运行。在以股市、楼市为主的偏虚拟经济中, 绝大部分交易主体处于信息的劣势方, 只能盲目跟从于信息优势方, 使得股市、楼市在经济好转或繁荣时迅速膨胀, 泡沫化进程加快。而我国楼市、股市自2003—2007年, 始终保持着“牛市”, 发展势头相当好, 使得盲目跟从者在谋取超额收益的同时丧失理性, 加大了金融泡沫和房地产泡沫出现的可能。
2.投机性的供求效应
(1) 需求效应
在金融投机与房地产投机中, 需求曲线并不是按照正常品的价格机制呈现反方向的对应关系, 即随着商品价格的上升需求量而随之下降。而是呈现向外弯曲的需求模型, 这正是近年来导致金融泡沫和房地产泡沫的原因。
在金融泡沫和房地产泡沫形成的过程当中, 起初, 当商品的价格低于购买者的保留价格P时, 价格机制仍然有效。而当价格高于P时, 超额的利润回报使得在商品价格上涨的同时, 市场预期价格在未来更会上升, 预期的如此传导往复, 使得泡沫出现, 并随着预期在交易主体间的蔓延进一步加剧。
(2) 供给效应
如上对需求效应的表述, 同理可知, 当金融商品价格和房地产产品价格低于P时, 商品交易仍按照正常品的市场交易运行, 价格机制仍然有效, 商品价格与商品的供给量呈现正方向的对应关系。
但当商品价格高于P (可理解为消费者的预期投机价格) 时, 便会出现价格机制失效的情况, 即商品供给方不再单纯地赚取商品的教育收益, 而且要占有正常品交易收益以外的额外预期收益。
股市的“逢涨不抛反而买入”、房地产商的“捂盘惜售”等现象便使得供求在短时期内供应严重失衡, 在市场预期的作用下, 供求失衡引起的价格飞涨使得金融泡沫、房地产泡沫随之出现。
(三) 非经济因素的影响
1.金融监管缺失
金融泡沫与房地产泡沫的形成都离不开资金链的支持, 两种泡沫的形成在一定程度上都反映了政府对进入监管的缺失。以人民币升值为预期的汇率、以外向型模式为主的经济模式、以流动性过剩为背景的国际形势使得我国国内资本规模呈级数式上涨, 而相配套的外汇监管、热钱吸收与对冲等因进入改革的滞后难以实现, 短期内国际投机资本、贸易资金难以消化, 加剧了以投机资本集聚产业——金融业和房地产业的泡沫化。
同时, 国内金融系统内部的信用泛滥, 使得大量的信贷资金被用以房地产商的积压资金当中, 在加剧房地产泡沫的同时也加速了金融泡沫。
2.土地审批制度的单一型弊端, 地价高涨引发新的信贷过度
我国实行的是土地集体所有制, 所有权归属国家政府, 单纯的经营权归个人, 而土地审批过程中的无序竞争, 进一步提升了竞拍中的土地价格。“地王”的出现无疑增加了房地产商的建房成本, 在赚取超额收益意识的引导下, 地价成本的上升必将导致房价的更高攀升, 最终导致房地产因价格高涨, 恶性投机行为而引发房地产泡沫, 此次泡沫主要体现在基础资产价格上的泡沫化和无序高涨。
同时, “单一型”土地审批程序的存在, 无法避免寻租行为的出现, 过度的因恶性竞拍而形成的寻租成本势必再次加入到土地竞拍的成本中, 无形中再次提升了地价的膨胀速度, 加剧了泡沫化出现的程度。
地价上涨的同时, 房地产商所需的购地和建筑资金也随之上升, 而其资金链大多依附于银行信贷, 最终导致金融系统内部信贷规模迅速膨胀, 在房地产泡沫出现并加剧的同时导致了更加严重的泡沫。
二、根治金融泡沫和房地产泡沫的对策
(一) 加强金融监管, 稳定金融秩序
1.在坚持货币政策的同时, 加强对国内信贷的监管
在应对次贷危机影响的过程中, 必须坚持适度宽松的货币政策, 抵御经济形势的继续恶化。但同时必须加强对国内信贷的监管, 尤其是对房地产业等投机性较强产业的信贷规模, 从资本流向的根源上阻截恶性投机行为的蔓延。
2.稳定汇率预期, 遏制过度的汇率投机行为
汇率监管部门综合运用对冲、对外投资等多种方法稳定汇率预期, 抵御国际热钱的涌入, 从国际投机资本的角度防控投机风险, 防止热钱注入国内市场, 从而降低其投机金融产品和房地产产品的可能性。
3.加大对国际投机资本的监管, 维护金融稳定
近年来, 以“量子基金”为代表的国际大宗投机资本不断投机于各个国家的金融产品, 加剧了国际金融市场的动荡, 同时也加大了各国当局抵御投机性极强产业泡沫化的难度。因而, 政府必须从入境资本的数额、入境资本的进出频率、入境资本的目的等多个角度对进出我国资本市场的国际大宗投机资本进行监督, 在维护我国金融秩序的同时, 遏制金融泡沫出现的可能, 同时抵御其投机我国房地产业的威胁。
(二) 转变经济增长模式, 形成内外兼顾的经济
过分依赖外部市场是我国遭遇次贷危机以来的重要教训。因而, 转变以外向型经济增长模式, 形成内外兼顾的经济模式显得尤为重要。转变经济增长模式, 不仅可以增加资本投资的渠道, 向产业链更深更广的区域发展, 同时还可以降低对欧美市场的过分依赖, 形成以内销为主的内部循环模式, 使得国民经济增长中, 消费与投资平衡增长。此外经济增长模式的转变在实体经济恢复的同时, 有利于降低相应的因贸易顺差而致使外汇储备, 降低流动性过剩的风险, 更有利于用高新技术改造传统的中小企业, 促使其成为新的经济增长主体。从而借以消化过度的资本剩余, 防范金融泡沫和房地产泡沫的出现。
(三) 加大市场信息透明度, 增强购买者的理性意识
市场经济中, 信息的及时性、准确性和完整性极为重要。在防御金融泡沫和房地产泡沫形成的过程中, 及时准确的、完整的市场交易信息更为重要。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开, 在防止房地产商恶意提高房价的同时, 增加购买者的理性化交易行为。而商品房市场交易过程中, 对房价的强制性公开更能从信息的源头上降低因盲目跟从而引起的房地产泡沫。
同时, 金融监管部门, 如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开, 势必会提高金融产品购买者的理性预期, 减弱恶性投机者的信息优势, 从而规范其交易行为, 防止金融泡沫的形成。
因而, 在金融产品和房地产产品的审批、构建、交易全过程中, 推行信息及时、完整的公开, 在稳定市场交易秩序, 抵御泡沫经济形成的过程中显得尤为重要。
参考文献
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