房地产泡沫分析

房地产泡沫分析（精选11篇）

房地产泡沫分析 篇1

房地产业是国民经济的支柱产业, 它的发展能够带动其他相关产业的发展, 同时它也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来, 我国房地产市场持续升温, 房价快速上涨, 因此, 人们对房地产市场是否存在泡沫有较多争论, 那么, 什么是房地产泡沫?它是如何形成的?我们应如何控制泡沫, 使房地产行业保持健康的发展呢?下面就对这些问题进行分析和探讨。

一、房地产泡沫的含义及特征

(一) 房地产泡沫的含义

经济学上对泡沫的定义, 人们普遍接受的是美国经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点, 他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨, 初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期, 从而吸引新的买者……”根据他的观点, 房地产泡沫可理解为房地产价格持续上涨, 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期, 并不断吸引新的买者, 随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加, 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格, 由此导致房地产泡沫。

(二) 房地产泡沫的主要特征

1、房地产泡沫具有陡升陡降的特点, 振幅较大。

房地产泡沫在形态上, 表现为房地产价格的大起大落。在泡沫出现时, 价格短期内大幅度上升;在泡沫破裂时, 价格又大幅度下降。

2、房地产泡沫不具有连续性, 没有稳定的周期和频率。在房地产经济周期上涨阶段, 容易产生房地产泡沫。

3、房地产泡沫主要是由于投机行为、货币

供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂, 而一旦破裂又必然会给经济带来重创。

二、房地产泡沫产生的主要原因

(一) 消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展, 房地产价格存在着潜在升值的趋势, 因此, 房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想, 过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中, 推动价格不断上涨, 从而使房地产价格不断攀升。

(二) 银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业, 房地产开发必须拥有雄厚的资金, 随着房地产开发规模的不断扩大, 开发商仅靠自有资金是远远不够的, 其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报, 使许多银行在贷款的操作过程中, 违反有关规定, 向开发商发放大量贷款, 金融风

的可能性加大险不断堆积, 。使泡沫产生房

(三) 土地的稀缺性

我国的土地资源相对匮乏, 随着经济的发展, 人口的增加, 人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的

客观需求又有对土地获利的需求, 在土地获利需求的驱使下, 把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种, 它可以反复转手。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价在反复的交易中产生泡沫。

三、房地产泡沫的危害

(一) 造成经济结构失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间, 大量的资金向房地产行业集聚, 投机活动猖獗。

(二) 导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂, 银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同, 安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东, 对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情, 而且往往会引起连锁反应, 使其他银行也面临挤兑风险。

(三) 造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条、股价下跌等。地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产重估损失。企业收益的减少又使得投资不足, 既降低了研究开发投资水平, 又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致其雇佣居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的员工失业, 收益的下降也要不断裁减人员。居民由于经济不景气和个人收入水平的下降, 因此会减少当期的消费, 个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

(四) 引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生, 大量的工厂倒闭, 失业人数剧增。在金融危机下, 犯罪案件激增。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满, 社会危机逐渐加剧。

四、房地产泡沫的防范措施

(一) 加强对房地产市场的宏观监控和管理

政府制定合理的政策, 是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性, 正因为如此, 房地产市场的投资十分活跃, 容易产生房地产泡沫时, 就必须加强

■谭长坡

对房地产市场的管理。首先, 要加强对房地产建设的投资管理, 根据收入的水平来确定投资规模, 使房地产的产与销基本适当, 不至于过多积压;其次, 要加强房地产二级市场的管理, 防止过分炒高楼市, 使房地产泡沫剧增;再次, 大力发展安居型住房, 同时应加强市场统计和预测工作, 从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

(二) 强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。要严格惩处各类违规行为, 严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为, 避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地, 对凡是超过规定期限没有进行开发的土地, 政府应立即收回。坚决打击开发商的圈地和炒地行为。

(三) 加强金融监管力度, 合理引导资金流向

首先, 要进一步健全金融监管体系, 增加监管手段, 增强监管能力, 提高监管水平;其次, 要加强信用总规模的控制, 不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀, 从源头上防止现代泡沫经济发生;再次, 要加强投资结构的调控, 通过利率、产业政策等, 引导资金流向生产经营等实质经济部门。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业。强化个人住房贷款管理。

总之, 只要我们能够充分认识其在发展过程中潜在的危机, 及时进行治理, 使房地产业真正成为新的经济增长点。要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导, 以防房地产市场的“虚假繁荣”, 避免泡沫破裂后对社会的巨大伤害。

参考文献

[1]、包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社, 1994.

[2]、李涛, 伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[Z].

[3]、华伟.房地产经济学[M].复旦大学出版社, 2004.

中国房地产泡沫产生的原因分析 篇2

房地产泡沫实际上是一种经济不平衡的状态，引起这种不平衡状态的原因是多种多样的。但是，总的来说，房地产泡沫的产生原因主要有4个方面。

一、土地的稀缺性和有限性

稀缺和有限的土地是产生房地产泡沫最基础的原因。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格有上涨的可能。首先，从供给的角度上来看，土地的供给是相对比较稳定的，而随着经济的不断发展，人口不断地增加，对土地的需求也增加，这样导致土地相对供给不足，供不应求，再加之大部分土地归属于政府也加重了土地的稀缺性，是土地价格上涨。其次，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作为一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，开发商的成本增加，就会导致房价的上涨，产生大量的房地产泡沫。

二、过度的投机需求

人们对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。房地产投机是指人们买楼并不是为了居住而购买的，而是为了倒卖牟取短期利益而购买的。适当的房地产投机能过活跃市场，有利于资源的有效配置，有利于促进市场经济的发展。但是过度的房地产投机对整个房地产行业是有害的，过度的房地产投机会导致整个行业的虚假繁荣，使价格有很大的波动，最终形成泡沫经济。

中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注网上營销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科与淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达与腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。

过度的投机需求是产生房地产泡沫的直接原因。房地产价格上涨，会增加房地产投机需求，从而使房价进一步的上涨，直至房地产泡沫破灭，但是随着经济的又一次复苏，又会产生高涨的投机需求，房价上涨，制造大量的房地产泡沫，最终形成恶性循环。

三、信贷扩张

随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地开发，导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来，最终成为了产生房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。

四、政府调控不力

房地产业对我国国民经济的发展起着重要的作用，因此，往往在房地产业政府对其进行的干预要比对其他产业进行的干预都要多。我国的房地产业近年来发展迅猛，而房地产业也成为了地方财政的重要来源。政府在房地产开发中充当着土地供应者的角色，提高房价不仅有利于提高GDP，还可以增加财政收入，这使得地方政府乐于保持着较高的房价。这仅仅有利于短期的经济与政治目标，并会导致政府干预的失误，导致房地产泡沫的产生。在我国在税收上实行了分税制以后，各级地方政府财政收入减少，政府为了获得更多的财政收入操控土地市场与土地的价格，导致土地资源紧缺，土地相对供给不足，土地供不应求，土地的价格上涨，房价也随之上涨。如果我国政府采取积极地财政政策，那么就必须增加支出，增加的那一部分支出大多都用于基础设施的建设，必然会造成房地产价格的上涨。

参考文献：

[1]张光兴，厉以宁，杨慎.纵论房地产形势[J].中国房地产信息.2005（1）.

[2]薄维.简析房地产泡沫的成因，危害及防范措施[J].现代经济信息，2010，（2）.

[3]王佳.银行信贷对房地产泡沫的影响研究[D].济南：山东财经大学，2014.

[4]宋昕，陈龙乾，冯建美.房地产泡沫形成原因及对策分析[J].科学致富向导，2011，（24）.

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房地产泡沫分析 篇3

追究金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由, 无非由经济因素和非经济因素两种成因导致, 而经济因素又可根据影响主体和影响客体的不同分为宏观经济因素和微观经济因素。

(一) 宏观经济因素

1.经济增长带来的资本膨胀效应

自1998年东南亚金融危机以来, 我国国民经济始终保持在8%以上的增速发展, 经济规模逐步增大, 从而带动了个体资本规模和企业等集团资本规模的持续膨胀, 进而使得国内总资本规模加速膨胀。而资本具有牟取暴利的特性, 使得资本过多涉足“虚拟”的金融业以及“半虚拟”的房地产业, 过度的资本投入在非理性炒作的影响下最终导致了金融业和房地产业的泡沫化“虚假繁荣”。

2.流动性过剩及国际热钱的涌入

改革开放以来, 我国卷入国际市场第三次分工的浪潮, 逐步使得国民经济走入外向型经济增长的轨道, 转变为新的“世界工厂”。过多的贸易优势虽然带动了以出口导向型为主的企业发展, 使得我国国民经济借以在短时期内迅速发展。但是因贸易顺差带来的超额外汇储备加速了我国流动性的过剩, 进而使得金融系统内部资金量迅速膨胀, 金融业泡沫逐步出现, 并随着流动性的进一步增加, 泡沫化更加严重。

近年来, 人民币升值压力逐步加大, 借助我国经济的繁荣发展, 国际热钱透过我国汇率改革的缝隙大举流入, 并与国内资本一起投机房地产业, 使得房地产业短期内地价、房价节节攀升, 泡沫化程度不断加深。

3.实体经济的萎缩, 投资渠道的减少

自2007年次贷危机以来, 以出口导向型为主的中小企业备受打击, 资源与市场“两头在外”的实体经济格局使得企业在欧美市场萎缩的背景下难觅投向, 逐步将投资于实体经济的资本转而投入股市、楼市等高回报、高风险投资渠道, 期望寻求短期投机收益。

过度的资本注入使得股市、楼市短期内难以消化, 资本的相对剩余和相对过剩使得金融泡沫和房地产泡沫出现, 并随资本的反复注入泡沫化程度逐步加深, 并在一定程度上进一步恶化。

(二) 微观经济因素

1.市场主体的盲目跟从

经济学和金融学的基本原理认为, 市场主体 (即交易中的买卖双方) 是理性的。然而, 理性同时又是有条件的, 即存在完全透明、完全对等的市场信息。但是, 在现实的市场经济运行过程中, 并不存在完全的市场信息, 反而因信息优势方的炒作或投机行为带动市场的运行。在以股市、楼市为主的偏虚拟经济中, 绝大部分交易主体处于信息的劣势方, 只能盲目跟从于信息优势方, 使得股市、楼市在经济好转或繁荣时迅速膨胀, 泡沫化进程加快。而我国楼市、股市自2003—2007年, 始终保持着“牛市”, 发展势头相当好, 使得盲目跟从者在谋取超额收益的同时丧失理性, 加大了金融泡沫和房地产泡沫出现的可能。

2.投机性的供求效应

(1) 需求效应

在金融投机与房地产投机中, 需求曲线并不是按照正常品的价格机制呈现反方向的对应关系, 即随着商品价格的上升需求量而随之下降。而是呈现向外弯曲的需求模型, 这正是近年来导致金融泡沫和房地产泡沫的原因。

在金融泡沫和房地产泡沫形成的过程当中, 起初, 当商品的价格低于购买者的保留价格P时, 价格机制仍然有效。而当价格高于P时, 超额的利润回报使得在商品价格上涨的同时, 市场预期价格在未来更会上升, 预期的如此传导往复, 使得泡沫出现, 并随着预期在交易主体间的蔓延进一步加剧。

(2) 供给效应

如上对需求效应的表述, 同理可知, 当金融商品价格和房地产产品价格低于P时, 商品交易仍按照正常品的市场交易运行, 价格机制仍然有效, 商品价格与商品的供给量呈现正方向的对应关系。

但当商品价格高于P (可理解为消费者的预期投机价格) 时, 便会出现价格机制失效的情况, 即商品供给方不再单纯地赚取商品的教育收益, 而且要占有正常品交易收益以外的额外预期收益。

股市的“逢涨不抛反而买入”、房地产商的“捂盘惜售”等现象便使得供求在短时期内供应严重失衡, 在市场预期的作用下, 供求失衡引起的价格飞涨使得金融泡沫、房地产泡沫随之出现。

(三) 非经济因素的影响

1.金融监管缺失

金融泡沫与房地产泡沫的形成都离不开资金链的支持, 两种泡沫的形成在一定程度上都反映了政府对进入监管的缺失。以人民币升值为预期的汇率、以外向型模式为主的经济模式、以流动性过剩为背景的国际形势使得我国国内资本规模呈级数式上涨, 而相配套的外汇监管、热钱吸收与对冲等因进入改革的滞后难以实现, 短期内国际投机资本、贸易资金难以消化, 加剧了以投机资本集聚产业——金融业和房地产业的泡沫化。

同时, 国内金融系统内部的信用泛滥, 使得大量的信贷资金被用以房地产商的积压资金当中, 在加剧房地产泡沫的同时也加速了金融泡沫。

2.土地审批制度的单一型弊端, 地价高涨引发新的信贷过度

我国实行的是土地集体所有制, 所有权归属国家政府, 单纯的经营权归个人, 而土地审批过程中的无序竞争, 进一步提升了竞拍中的土地价格。“地王”的出现无疑增加了房地产商的建房成本, 在赚取超额收益意识的引导下, 地价成本的上升必将导致房价的更高攀升, 最终导致房地产因价格高涨, 恶性投机行为而引发房地产泡沫, 此次泡沫主要体现在基础资产价格上的泡沫化和无序高涨。

同时, “单一型”土地审批程序的存在, 无法避免寻租行为的出现, 过度的因恶性竞拍而形成的寻租成本势必再次加入到土地竞拍的成本中, 无形中再次提升了地价的膨胀速度, 加剧了泡沫化出现的程度。

地价上涨的同时, 房地产商所需的购地和建筑资金也随之上升, 而其资金链大多依附于银行信贷, 最终导致金融系统内部信贷规模迅速膨胀, 在房地产泡沫出现并加剧的同时导致了更加严重的泡沫。

二、根治金融泡沫和房地产泡沫的对策

(一) 加强金融监管, 稳定金融秩序

1.在坚持货币政策的同时, 加强对国内信贷的监管

在应对次贷危机影响的过程中, 必须坚持适度宽松的货币政策, 抵御经济形势的继续恶化。但同时必须加强对国内信贷的监管, 尤其是对房地产业等投机性较强产业的信贷规模, 从资本流向的根源上阻截恶性投机行为的蔓延。

2.稳定汇率预期, 遏制过度的汇率投机行为

汇率监管部门综合运用对冲、对外投资等多种方法稳定汇率预期, 抵御国际热钱的涌入, 从国际投机资本的角度防控投机风险, 防止热钱注入国内市场, 从而降低其投机金融产品和房地产产品的可能性。

3.加大对国际投机资本的监管, 维护金融稳定

近年来, 以“量子基金”为代表的国际大宗投机资本不断投机于各个国家的金融产品, 加剧了国际金融市场的动荡, 同时也加大了各国当局抵御投机性极强产业泡沫化的难度。因而, 政府必须从入境资本的数额、入境资本的进出频率、入境资本的目的等多个角度对进出我国资本市场的国际大宗投机资本进行监督, 在维护我国金融秩序的同时, 遏制金融泡沫出现的可能, 同时抵御其投机我国房地产业的威胁。

(二) 转变经济增长模式, 形成内外兼顾的经济

过分依赖外部市场是我国遭遇次贷危机以来的重要教训。因而, 转变以外向型经济增长模式, 形成内外兼顾的经济模式显得尤为重要。转变经济增长模式, 不仅可以增加资本投资的渠道, 向产业链更深更广的区域发展, 同时还可以降低对欧美市场的过分依赖, 形成以内销为主的内部循环模式, 使得国民经济增长中, 消费与投资平衡增长。此外经济增长模式的转变在实体经济恢复的同时, 有利于降低相应的因贸易顺差而致使外汇储备, 降低流动性过剩的风险, 更有利于用高新技术改造传统的中小企业, 促使其成为新的经济增长主体。从而借以消化过度的资本剩余, 防范金融泡沫和房地产泡沫的出现。

(三) 加大市场信息透明度, 增强购买者的理性意识

市场经济中, 信息的及时性、准确性和完整性极为重要。在防御金融泡沫和房地产泡沫形成的过程中, 及时准确的、完整的市场交易信息更为重要。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开, 在防止房地产商恶意提高房价的同时, 增加购买者的理性化交易行为。而商品房市场交易过程中, 对房价的强制性公开更能从信息的源头上降低因盲目跟从而引起的房地产泡沫。

同时, 金融监管部门, 如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开, 势必会提高金融产品购买者的理性预期, 减弱恶性投机者的信息优势, 从而规范其交易行为, 防止金融泡沫的形成。

因而, 在金融产品和房地产产品的审批、构建、交易全过程中, 推行信息及时、完整的公开, 在稳定市场交易秩序, 抵御泡沫经济形成的过程中显得尤为重要。

参考文献

[1]徐金毅.论房地产泡沫产生的原因[J].中国商界, 2009 (5) .

[2]钟立春.房地产泡沫对我国金融安全的影响及对策[J].商业经济, 2009 (7) .

[3]王必梁.论房地产泡沫的成因、危害及对策[J].沿海企业与科技, 2005 (11) .

警惕房地产中的泡沫 篇4

警惕房地产中的泡沫

中国的房地产业在其发展的十几年中共经历了两次高速发展时期.上世纪初,伴随着中国经济进入高速发展时期,房地产行业开始真正起步.政策的导向加上需求的`增加使当时有大量的资金流入房地产行业,在1993时房地产业进入了第一次高速发展时期.紧接着就是由于中央开始治理整顿经济过热,投资和住房规模一路下滑,1996--到达了谷底;但从开始,房地产业的增长有一个非常快的上升,当年就达到最高点,整个住房投资和住房开工量超过了1994年最高峰的时候,接着一路上升.房地产业的第二次发展高潮一直沿续至今.对比这两次房地产热,可以发现很多不同的地方(见表1).第二次地产高潮运作得更规范,更贴近市场.

作 者：陈瑞辉  作者单位： 刊 名：人力资源 英文刊名：HUMAN RESOURCES 年，卷(期)：2003 “”(10) 分类号：F2 关键词： 

房地产泡沫分析 篇5

关键词：鄂尔多斯；房地产泡沫；民间信贷；破解对策

在2011年以前，鄂尔多斯对于人们来说是一个“内陆奇迹”，这个典型的依靠单一资源——煤炭富起来的城市，在经历了令人咋舌的财富快速积累的过程之后，从一个名不见经传的小城市到人均GDP指数直逼香港的“黑金宝地”，成为内蒙古最富有的城市之一。如若按照此发展模式，鄂尔多斯市本应“一荣俱荣”，形成地区财富积累的良性循环，然后短短几年时间内，鄂尔多斯市却因房地产经济的崩盘出现了地区经济的“一荣俱损”局面。巨额的财富在这座人口及面积与其资本量严重不符的地区不断膨胀、积压，最终难逃爆发的灾难。房地产泡沫破裂后，大量的资金沉睡在“烂尾楼”中，地区GDP一下子全部被泡沫消耗殆尽，大街小巷过起了“以物易物”的生活状态，信用危机、资金危机席卷而来，人们的生活质量骤然下降，甚至生活水平较高的康巴什新区也成为了外界口口相传的“鬼城”。

一、鄂尔多斯房地产泡沫发展历程

到底是什么原因致使鄂尔多斯大量的资金流入房地产行业呢？首先，人们手中的钱来自于两条渠道，第一条就是煤炭，另一条则是“富有”的政府，政府在收到由煤炭带来的巨额财政收入后，进行征地造城，改善生活环境[1]。当地居民靠拆迁得到补偿，即高额的“征地费”。

然后，随着手中的资金积累越来越多，人们的投资意识也越来越强烈，但是由于缺少理财知识以及当地金融体系的不健全，大部分人把这些补偿和自己积累的财富投资房地产。人们买房子不是为了卖也不是为了租，而是为了囤积资产。据统计局数据显示：2009至2011年间，鄂尔多斯各个行业在固定资产投资额中所占比例均属于下降趋势，仅有房地产行业和煤炭行业的投资比例是增加的，而在煤炭行业投资增加额3年平均不到3%的情况下，房地产行业却高达47%。由此可见，由鄂尔多斯地下煤矿制造出的大量财富在没有其他投资渠道的情况下流向了楼市，引发了楼市的虚幻繁荣，而这种繁荣又继续推动人们哄抬房价，促使房地产成为了鄂尔多斯近些年的支柱产业之一。

随着大量资金涌入房地产行业，房地产行业过热，房产供不应求。于是房地产开发商为谋更多的利不惜借巨额贷款造房，进而房价猛烈的上涨又刺激更多的开发商涌入房地产行业。据统计，2011年全市房地产企业数量达到400多家。但是，看似平静的双向循环却掩藏着巨大危机，在煤矿和楼市的相互“吹捧”下，一大批民间金融机构拔地而起。民间金融机构在一定程度上降低了正规金融对人们资金借贷的限制，他们房贷自由且门槛低，由此民间信贷成为了“手头有钱无处投”的散户和“手头有项目没有资金支持”的房地产商之间的桥梁。

可是好景不长，2012年资金风暴全面爆发，煤价下跌和房价崩盘让鄂尔多斯这条唯一的资金链岌岌可危，再加上民间集资的不规范化，在遇到危机时抗风险能力几乎为零，进而使得资金无法正常供应、资金链断裂。鄂尔多斯当年的财政收入增幅从2011年的48%大幅下降为3%；当年全年商品房的销售面积为232.69万平方米，同比下降47.0%；销售额107.90亿元，同比下降49.4%。

到2016年为止，鄂尔多斯加快消化房地产库存，坚持去库存与防风险、化解民间借贷统筹解决策略；坚持租售并举，多方式、多渠道盘活存量房源；探索“产权共有”模式，消化大户型结构住房；大力推进房地产企业整合重组，引导企业降价促销，增加房地产交易量，全年消化存量商品房300万平方米以上。

二、鄂尔多斯市房地产泡沫形成动因分析

（一）外因

1、国家经济结构调整

鄂尔多斯属于资源型城市，赖以生存的资源即为“羊煤土气”（羊毛、煤炭、稀土、天然气），其中最为重要的是煤炭，GDP贡献率高达60%，与此同时，资源型城市的发展也受国家经济情况影响较为显著。2002至2012年间被称为中国经济发展的煤炭黄金十年，因而在这十年间，鄂尔多斯市依靠自身煤炭资源的优势，经济发展速度一再提速。但伴随着国家产业结构调整以及资源型城市经济转型发展的要求，煤炭价格下跌，鄂尔多斯市依靠资源换产业的发展模式一夜之间由顶峰滑落谷底，加之鄂尔多斯市产业结构畸形化，其他产业也因煤炭行业的萎缩而雪上加霜。

2、房地产“限购”政策

房地产行业也易受国家宏观调控的影响。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策[3]。截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，据相关专家称2011年房价将得到遏制。2011年8月17日，住建部下发二、三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续[3]。房地产“限购”政策的推出直接影响到了鄂尔多斯房地产行业的发展，大量住房一夜之间无人问津，很多新房空置下来，“死城”、“鬼城”的现象比比皆是。

（二）内因

1、民间金融机构的插足

据统计，当地房地产开发资金仅有一小部分是源于银行借贷资金，80%的房地产商都选择在典当行、小额贷公司等民间借贷机构获取资金。其原因在于整个投资建设过程中，银行贷款的限制性使得资金借贷不自由，而早在之前经济上升过程中积累的巨额民间资本也在寻找高收益投资，二者相互契合，随之而来的现象就是当地的各类小额贷、典当行等民间金融机构开始泛滥。民间借贷利率高，人们把手中的钱都投给民间金融机构，像拿着工资一样稳定地收到高额利息。由此，一条独特的资金链就形成了，人们手中的资金流入民间金融机构，这些机构又转手把钱投给房地产开发商。一般城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%，但鄂尔多斯2010年末全市金融机构各项贷款余额只有同期GDP的50%[4]。

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与此同时，一条利益链也形成了。房地产开发商大肆扩大建房面积，房价疯涨，人们继续花更多钱买房，据统计2010年鄂尔多斯房地产销售面积约为北京的62%，而人口仅为北京的10%，房地产收益增加使得民间金融机构收益也随之增加，最后分发给居民的利息也增加。

2、房地产严重供过于求

鄂尔多斯住宅开发包括已完工和在建项目能够满足人均3.7套，可是这是在人们把房地产当做一种投资工具的情况下，大量炒房、买房、卖房的结果。还有许多所谓的“商业中心”，其实只是占地面积比较大，几乎都是一半入住了一些小型商家，另一半空空如也。

鄂尔多斯房产真实的需求量远远小于供给量，而在这里居住需要买房的人仅限于当地人和少量的外来工作人员，并没有像北京、上海一样有那么多迁移的外来人口。人们盲目开发，政府也鼓励投资，支持城市快速发展，导致了存量增长成倍于需求量增长的局面，没有实际需求支撑的房地产只是一个空壳。

（三）内、外因共同作用

首先是“外因”开始作用，2012年全国经济下行且煤价迅速下跌，赖以生存的煤炭行业不景气，再加之全国性楼市的调控致使房地产行业遇冷，鄂尔多斯此时的状况不容乐观。其次，“内因”也渐渐显露出来，民间金融资金借贷成本较高因而风险较大，而且民间金融资金的流向太过单一，其中，60%流入房地产行业。

除此之外，在现有的监管体制下，民间金融游离于监管之外，有关监管部门无法掌握其真实信息。民间金融机构钻了监管的空子，利用毫无根据的借贷放款利息，承揽了以巨额资金运作的房地产项目。但由于其内部体制不够完善，管理人员对金融相关知识的了解不够等种种原因，使得这些民间金融机构抵御风险的能力几乎为零。

其实在2011年，鄂尔多斯市政府摸查过相关民间借贷的情况，并对于不同抗风险等级的民间金融机构采取了不同措施，但当时房地产正热，民间资金一方面支持房地产商盖房子，另一方面又买走房子支持房地产继续盖房子，而房价上涨又促使民间资金继续这样做，民间资金与房地产泡沫如此反复恶性循环，大家赚钱赚的正疯狂、买房买得正火热，没有人会静下心来思考是否存在风险。

因此，当资金链的一头——房地产开始遇冷后，出售面积骤减、房价下跌，民间金融机构利润额下降，无法支付给老百姓高额的利息，于是就造成了严重的 “连环债”，即企业欠小额贷债、小额贷欠民间债，再加之煤价下跌，资金链供应源头萎靡不振，资金链就此断裂，房地产泡沫彻底爆发了。

三、对鄂尔多斯发展的建议

（一）加快产业结构优化调整，实现“多元型”发展

对于一个城市发展而言，产业结构优化升级非常重要，并且要逐步实现产业结构的多元化，即不能太过集中依赖于某一产业。鄂尔多斯目前面临主要发展问题就是产业结构不合理，第二产业发展迅速而第三产业发展缓慢。所以将第二产业获得的大量资金瞬间转移到结构并不完善的第三产业——房地产行业，势必会有风险，除此之外产业结构的不合理使得鄂尔多斯在面对经济危机时的抗风险能力非常差。鉴于此，首先，鄂尔多斯市应该凭借得天独厚的地理位置，和其自身拥有的草原环境和少数民族文化，大力发展第三产业，特别是商贸旅游业，改变产业结构中过度依赖于重化工行业的发展现状。然后，鄂尔多斯应该充分利用自身具有的资源优势——“煤转电”， 鄂尔多斯的电力目前是供大于求的状况，多余的电完全可以输送给其他缺电的省份但没有合适的途径，以至于在没有紧急输电的情况下大量电厂只能处于关闭状态，如果可以充分利用多余的电力，也将是一种新的发展方向。最后，要加强产业结构优化升级过程中的技术创新渗透力度，特别是主导产业、支柱产业发展过程中需要的关键技术，使得产业结构向高级化方向发展。

（二）优化金融机构的发展环境，形成鄂尔多斯经济发展助力翅膀

鄂尔多斯正规金融机构发展缓慢，目前共有银行法人机构26家、银行营业网点601个、保险公司中心支公司30家、主要证券公司4家。要想优化金融机构的发展环境，首先应积极引进新型金融机构，比如公、私募基金、股权投资管理公司等[5]。同时要保障地方金融企业发展，挖掘和培养金融人才，通过正规科学的管理方式帮助地方金融机构走上正轨。其次，规范民间金融机构的发展，特别是民间借贷机构，使之规范化、阳光化，有效利用民间金融资金，通过创立健全的融资渠道将民间资金与城市经济发展连接起来。最后，强化民众的金融风险防范意识，通过网络媒体、纸质媒体等途径，向公众传播金融常识，提高公众对金融风险的感知敏感度和抗风险能力，让人们跳出“只能投资房地产”的思维模式。

（三）强化房地产市场供求平衡意识，实现房地产市场“可持续”发展

由于经济发展的不平衡和不均等致使鄂尔多斯城市的基础设施和各类机构并没有想象中健全。就鄂尔多斯目前来看，城镇规模扩张，新区建设投入大量资金但基础设施欠佳，满足居民需求的服务体系还不够完善，在这样的环境下，鄂尔多斯市的房地产市场发展极不成熟，再加上房地产泡沫这一金融风暴的席卷，当地人不敢再轻易投资房产了。

因此，要想稳定持续地发展房地产行业、破解泡沫，政府应先尽快制定相关政策解决空置房的问题。不论是从房地产企业还是购房者的角度来看，鄂尔多斯房地产行业都需要新鲜的血液才能使沉积在“烂尾楼”中的资金周转流动起来。

首先，要改善经济发展环境，完善城镇基础设施建设，使居民投资理念、金融发展以及资金的积累量均衡发展，再利用地域和资源优势把自己“推销出去”， 积极吸引外来投资和更多外来人口进入。与此相应，可以提出针对外来人口买房的优惠政策以吸引外来人员进入本市定居购房，合理利用外来资金缓冲房地产泡沫并且利用人口的增加解决房产的过剩。

其次，还可以将空置房和鼓励大学生创业政策相互结合，以低于市场的租金出租给本市创业型大学生，改善房产空置现状。

最后，政府还应加强房地产市场的监管和预警，房地产的发展不能过分依赖信贷或是地下钱庄，尤其要加强地下钱庄的融资比例监控，引导房地产企业从当下的“利益化”市场向创新竞争的市场发展，保证未来发展的可持续性。

参考文献：

[1]曹雪莲.鄂尔多斯房地产泡沫现状、原因及对策研究[J].企业家天地旬刊，2013（8）：1-1.

[2]丁闪.天涯论坛-经济论坛-经济杂谈，鄂尔多斯的房地产泡沫[EB/OL].2012.7.18.

[3]武倩.对现行房地产调控政策的几点思考[J].生产力研究，2012.6.15.

[4]郝成.鄂尔多斯地产资金链困局难解[N].中国经营报.2012.5.2.

[5]周一童，丁闪.鄂尔多斯经济危机与煤炭、房地产、民间借贷关系研究[J].经济论坛，2012（11）.

我国房地产泡沫的测度分析 篇6

一、房地产泡沫测度指标的选择

(一) 房地产泡沫的形成机制

房地产经济系统是一个非线性系统, 房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。房地产价格波动模型可表示为:

P=f [X (Y, K, L, P, M, AS, AD) , Y (S, C, E) ]。

其中, P代表房地产价格, X表示内生变量, Y表示外生变量。外生变量由投机因素S, 政策因素C和预期因素E等随机变量合成;内生变量X受投入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等因素的影响。

房地产泡沫主要是由投机因素、政策因素和预期因素等导致的, 而房地产市场的预期主要受到国民经济发展水平的影响。随着我国经济的高速发展, 大量投机性资金进入房地产市场。短期内大量投机性资金极大地推动了房地产价格的虚高, 引起房地产价格与其实际价值严重背离, 超出了居民的购买能力, 从而产生了房地产泡沫。

(二) 房地产投资与GDP的关系

国民经济发展水平可用GDP的增长速度来衡量。为了定量分析房地产投资与GDP的关系, 本文基于我国1991-2004年的时间序列统计数据, 采用EG法对GDP的自然对数与房地产投资REI的自然对数进行协整分析, 得到协整方程为:

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误差修正模型为:

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R2=0.999 219, Adj-R2=0.999 052, DW=1.833 020, F=5 972.865

对上式变形得:

ΔlnGDPt=0.155 433 ΔlnREIt-0.398 779 (lnGDPt-1-7.106 330-0.521 063lnREIt-1) +et。

由协整方程和误差修正模型知:长期内, 房地产投资每增长1%, GDP将增长0.541 983%。短期内, 房地产投资每增长1%, GDP增长0.155 433%。所以, 短期内大量投机性资金进入房地产市场必然导致房地产投资REI与GDP之间的比例失衡。

根据以上分析, 考虑统计资料的可得性、可操作性, 并借鉴国际通用指标, 本文选取房地产投资额/GDP、房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比这3个指标作为房地产泡沫的测度指标。

二、房地产泡沫测度的实证分析

(一) 指标指示法

1.房地产投资/GDP

房地产投资/GDP指标的计算公式为:

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式中, R1表示房地产投资额与GDP的比率, REI表示房地产投资额, GDP表示国内生产总值。

根据以上公式计算所得结果如表1所示。

根据国际经验, 房地产投资额占GDP的比重一般在3%～8%之间, 建设高峰时期在8%左右。因此, 该指标的临界值定为8%。

从表1可以看出, 1991-2002年我国房地产投资额占GDP的比重指标均小于8%, 2003、2004年两年均高于8%, 应引起各方高度重视。

资料来源: (1) 中国房地产投资额, 《中国统计年鉴1995-2005》。 (2) 中国GDP增长率, 《中国统计年鉴1995-2005》。

2.房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率指标的计算公式为:

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式中, R2表示房地产价格增长率/GDP增长率, RHP表示房地产价格增长率, RGDP表示GDP增长率。

由于当前我国房地产市场主要是住宅市场, 有关房地产泡沫的争论也是集中在住宅市场, 因此, 房价收入比只测度商品住宅市场。根据以上公式计算所得结果如表2所示。

资料来源: (1) 商品房平均销售价格, 《中国统计年鉴2005》。 (2) 商品房平均售价增长率, 笔者计算得来。 (3) 中国GDP, 《中国统计年鉴2005》。 (4) 中国GDP增长率, 《中国统计年鉴1995-2005》。

关于房价增长率/GDP增长率指标的临界值, 国际上并无严格标准。一般认为, 当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时, 认为房价很不正常, 有较大泡沫。1987-1990年, 日本发生严重房地产泡沫时, 其房价增长率/GDP增长率为3.3;1986-1996年, 香港房地产泡沫膨胀期, 该指标为2.4;1997年8月, 香港严重房地产泡沫时, 该值为3.6～5.0。而中国在1992-1993年间产生房地产泡沫时, 该指标值在2左右。参考国际国内房地产泡沫产生时的指标值, 该指标的临界值定为2比较合适。

从表2可以看出, 1991-2004年间, 1993年房价增长率/GDP增长率的指标大于2, 1992年接近于2, 其他年份房价增长率/GDP增长率的指标均小于2, 但是, 2004年该指标较2003年猛增214.57%, 应引起各方高度重视。

3.房价收入比

关于房价收入比的计算方法有两种:一种为“商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值”;另一种为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取, 故本文采用第一种算法。其计算公式如下:

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式中, R3表示房价收入比, VH表示商品住宅平均单套销售价格, IF表示居民平均家庭年收入。

在上式中, 商品住宅平均单套销售价格等于商品住宅平均销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均单套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人口数之积。经化简后, 上式又可写成如下形式:

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式中, R3表示房价收入比, P表示商品住宅平均销售价格, SA城镇人均住宅建筑面积, IP城镇居民平均每人全部年收入。

应用上述公式计算1991-2004年中国“房价收入比”, 见表3。

资料来源: (1) 城镇人均住宅建筑面积, 《中国统计年鉴2005》。 (2) 城镇平均每人全部年收入, 《中国统计年鉴 (2005、2003、2002、2000、1998、1996、1993) 》。 (3) 商品住宅销售价格, 《中国统计年鉴2005》。

关于房价收入比的临界值, 国际上也没有一个统一的标准。Bertnand Renaud认为发达国家的房价收入比在 (1.8～5.5) ∶1之间, 发展中国家在 (4～6) ∶1之间, 而一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比, 远远高于6倍。按照我国的统计数据计算得到1992-1993年间, 我国产生房地产泡沫时的房价收入比在7.0以上。根据国际上对房价收入比的研究成果并结合我国房地产泡沫发生时的房价收入比, 我国房价收入比临界值定为7.0左右较合适。

从表3可以看出: (1) 20世纪90年代以来我国的房价收入比总体上处于较高水平; (2) 除1992-1993年房价收入比大于临界值外, 其他年份房价收入比均小于临界值。

(二) 房地产泡沫综合指数

以上3个指标从不同角度对我国房地产泡沫进行了分析, 但各指标所含的信息量相对有限。因此, 为了更全面地反映我国房地产市场的泡沫状况, 本文将采用不封顶方法计算房地产泡沫综合指数。

其基本思路是:首先, 将各项指标进行无量纲化处理。即用各项指标的实际值与其临界值相比, 得到各同度量指标的抽象值;其次, 合成房地产泡沫测度系数。房地产泡沫测度系数采用房地产测度指标的几何平均值来计算。其计算公式如下:

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式中, Br表示房地产泡沫综合指数, I1表示R1/C1, I2表示R2/C2, I3表示R3/C3, C1表示房地产投资额/GDP的临界值, C2表示房地产价格增长率/GDP增长率的临界值, C3表示房价收入比的临界值。

应用指数合成法计算泡沫综合指数, 其计算结果如表4所示。

当房地产泡沫综合指数小于1时, 表明房地产市场中不存在泡沫成分;当房地产泡沫综合指数大于1时, 表明房地产市场中开始出现房地产泡沫, 数值越大, 房地产泡沫的程度越严重。

以上计算结果反映了1991-2004年我国房地产业的发展状况:1992年全国出现房地产热, 全国房地产泡沫综合指数由上年的0.484 3猛增到0.689 4;1993年, 部分地区开始出现泡沫, 全国房地产泡沫综合指数接近于1;1994年, 在中央宏观调控措施的影响下, 泡沫综合指数值下降到0.574 7;1995-1997年指数值均高于0.65, 反映出房地产泡沫的影响尚未完全消除;1998年至2003年, 我国房地产业迎来了新一轮的增长, 泡沫综合指数一直处于较低水平, 小于0.5;到了2004年, 泡沫综合指数再度强劲反弹到0.949 9, 指数较上年增幅达到56.65%, 已接近房地产泡沫产生的临界值。这说明:虽然还没有产生全国性的房地产泡沫, 但部分地区已经出现房地产泡沫, 应该引起各方高度重视。

三、结 论

综上所述, 1992、1993两年, 我国部分地区产生房地产泡沫的原因是当时我国正处在向市场经济过渡的初始阶段, 房价及住房面积增长过快, 而居民人均收入增长速度跟不上房价及住房面积增长的速度。1994-2002年, 从整体上看我国房地产行业尚未出现房地产泡沫:我国房地产投资额/GDP处于安全区域;商品房销售价格的增长是以GDP增长为支撑的, 并没有脱离GDP增长的基础;商品住宅销售价格并未高到不合理的程度, 商品住宅销售价格的上涨是以居民收入的增长为基础的。但在2003、2004两年, 房地产投资额/GDP均已越过警戒线, 某些地区已产生了房地产泡沫。这主要与房地产投资增速过快及大量投机资金的进入有关。另外, 房地产行业还存在着商品住宅供给结构不合理、负的实际利率、人民币币值的低估和土地供给的制约性政策等问题。如果这些问题不能得到很好的解决, 将会导致全国范围内房地产市场泡沫的产生。因此, 现在非常需要在政策领域做有关调整以保证房地产市场的健康和持续发展。

参考文献

[1]蒋益锋.房地产泡沫检测方法述评[J].城市开发, 2004 (1) .

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[5]黄正新.关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].世界经济与政治, 2002 (1) .

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[7]李维哲, 曲波.地产泡沫预警指标体系与方法研究[J].山西财经大学学报, 2002 (2) .

我国房地产泡沫形成机理分析 篇7

房地产是国民经济支柱性产业之一, 也是泡沫经济的主要载体之一。它引导和促进房地产业持续、稳定、健康发展, 有利于保持整个经济平稳较快增长, 有利于满足广大人民群众的基本住房消费需求, 有利于全面建设小康社会目标的实现。认清当前房地产市场的泡沫情况至关重要, 它直接影响着消费者对房地产市场信息的把握及购买决策, 对整个房地产业和整个国民经济的发展有一定的影响。金德尔伯格认为泡沫是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价, 价格的上升会让人们感觉价格还会上涨, 从而又多了大量的买主, 这些人对资产自身的使用和产生的利润并不感兴趣, 只是想从中牟取利润, 一定的价格上涨从而导致了金融危机。这一定义表明, 一种资产的高价格或价格上涨不是仅仅由自身的fundamental value来决定的, 更多的由那些单一用高价卖给其他的投资者的“momentum”investors来决定的。房地产泡沫可以理解为房地产市场交易者对房地产资产价格的正向预期而产生的投机行为, 这种行为使房地产价格不断上涨。本文对我国房地产泡沫产生的机理进行解析, 以期为政府防范、消除和治理房地产泡沫提供借鉴与参考依据。

二、房地产泡沫的形成机理

房地产泡沫的产生从经济学角度看是一种经济状态的失衡现象。导致这种现象的原因有很多。因此, 就目前我国的经济体制环境下, 我们将产生泡沫的形成机理总结为以下几个方面:

(一) 土地投机

土地价格上涨与土地囤积是同步的。房价和地价是房地产价格的主要部分。房产价格随时间递减, 地产价格在数量上是逐渐增加的。土地价格之所以持续上涨, 是由于城市建设速度不断加快, 城市中心建设用地日趋紧缺, 加上全国各地普遍实行了土地的收购储备制度, 土地增值收益已经成为地方政府财政收入的主要来源。地方政府希望通过土地市场的价格调控获得更多的财政收入, 这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨, 进而推动了房地产价格的上涨。

由图1可以看出, 地产的升值性决定房地产的增值性, 地产价格逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势的时候房地产表现为增值。因为土地和房产的这一特性, 决定了房地产发生泡沫现象主要取决于地价的泡沫。

我们对近十年来的土地价格和商品房价格进行比较 (见图2) , 可以更加清楚的发现土地价格和商品房价格之间存在非常强的相关性。可见, 土地价格的确显著影响房价并能够用于预测未来房价的走势。

(资料来源:《国家统计年鉴》2008)

(二) 房地产市场的特殊性及其秩序的不规范

与一般商品市场相比较, 房地产市场具有供给弹性小、需求不确定性和房地产交易成本比较低等特点。造成房地产泡沫的主要原因是随着经济发展, 社会总需求不断增长, 而供给的弹性价格也随之增长。人们将大量资金投入房地产, 赚取土地价格上涨的资本从而加速了房地产价格的上升。

同时, 我国房地产市场还很不规范, 存在的问题也很多, 投诉事件也不少。诸如“生态人居”各种概念房炒作等现象屡见不鲜。对房地产开发建设中的违法违规行为, 商品房销售中的不规范行为, 土地利用中的不规范行为的整顿是重要任务所在。由中国经营报社和中国社会科学院在2003年9月20日联合主办的“首届企业竞争力年会”上, 美国汉斯公司副总裁朱良先生指出中国的房地产市场中存在的问题。粗制滥造、不讲诚信、欺诈消费者, 就是最大的泡沫, 而这些都是营销商过度的营销所造成的。

因此, 土地供给的稀缺和土地需求不确定性中的投机性, 造成供求的失衡, 在低交易成本的条件下, 房地产业容易成为泡沫经济的绝好载体。房地产市场秩序的不规范加剧了房地产市场信息的不对称状态, 助长了投机炒作之风, 这是导致我国房地产泡沫产生的重要因素。

(三) 消费者的预期及非理性行为

消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。而不完全理性预期和投机行为决定了消费者的从众行为, 使得对未来预期的形成主要依赖于经济环境的变化。从众行为即羊群效应是典型的非理性行为, 人们不断地购买房地产, 是因为他们难以准确地掌握信息, 对未来预期的形成也主要来自于市场其他人的行为和预期, 进而通过他人的行为来选择自己的所需。房地产跟其他一般商品有所不同, 当价格不断的上升时, 人们认为价格还会持续上升, 需求量变大了, 供给量变少了, 进一步刺激了价格上升, 促进了泡沫的产生。在价格下跌时, 人们认为价格还要下跌, 持有人开始抛售, 这样就增加了供应量。同时没有人肯接手买入而导致需求量减少, 这样就加剧了价格的下跌。

(四) 投机因素

所谓的投机是指为了从资产价格的变动中获利而买进或卖出资产, 并不是对资产本身的使用或盈利能力感兴趣。从经济学意义上讲, 正常、适度的投机可以增加市场的流动性, 有利于发现价格, 提高资源配置的效率。但是, 过度投机行为则会引起价格巨大波动, 成为引发泡沫经济的罪魁祸首。房地产由于自身的特性, 很容易成为投机者的目标。

金德尔伯格认为, 可以把投机者分为两种群体, 即局内人和局外人。局内人往往采用投机手段驱使价格不断上涨, 并在价格最高点将投机物品出售给局外人, 从而导致了市场的不稳定。而局外人则在价格最高点购进商品, 又在局内人采取措施使市场价格下跌时在谷底卖出商品。局外人的损失等于局内人的收益, 市场整体没有变化。

房地产泡沫产生的直接原因是房地产投机。房地产投机因素产生了大量的虚拟需求, 这种需求刺激市场膨胀, 出现了大量的虚假需求消息, 使房价大幅度上涨, 销售量也出现增长的局面, 这种局面导致了开发商对市场的错误判断, 盲目增加投资, 把投资放在了利润较高的房地产市场, 进而导致泡沫迅速膨胀, 这种虚拟需求一旦减少, 甚至演变成供给, 出现了大量空置房, 房地产泡沫也随之破裂。

(五) 信息不对称

生产者和消费者拥有充分的做出正确决策所需要的信息是经济学上完全竞争市场论述的前提。房地产市场是垄断竞争市场, 而开发商和最终消费者作为市场的两大主题所获取的信息是不对称的。在信息不对称的情况下, 开发商过度炒作常常会影响投资者对收益现象的估计。加之, 房地产的建筑周期长, 开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求, 投资者对市场更加难以做出准确的判断。开发商无休止的炒作以及消费者收入水平的提高, 使人们对未来的收益有了过高的估计从而使房地产价格严重脱离其实用价值进而加速房地产泡沫的生成。

(六) 结构矛盾

我国房地产市场的一个重要问题就是结构矛盾。刚刚起步的住房保障制度和租赁市场不发达, 满足不了大量中低收入阶层的需要, 供求矛盾非常突出, 而市政建设中的大规模拆迁又加剧了这一供求矛盾, 使低档房价格急剧上升并产生了泡沫, 使整个住房价格上涨。

普通商品住房供应不足是我国房地产市场结构性矛盾的主要表现。中低价位、中小型住宅比例相对偏低, 别墅和高档公寓供给增长过快。所以, 必须把经济适用房和豪宅的开发比例合理控制在一个范围之内。开发商不能为追求高利润而投向豪宅的过度开发, 使经济适用房出现供不应求的情况。这样的结构性矛盾不仅提高了商品房空置率, 还会使经济适用房的价格不断上涨, 极易导致房产泡沫。

(七) 银行等金融机构的支持

房地产是资金密集型产业, 所以房地产开发需要雄厚资金。银行部门认为由于房地产是不动产, 不易被查封、变卖, 这种以房地产抵押的贷款风险很小, 加上利润的收益, 通常愿意发放这种抵押贷款。从整个房地产市场的运行过程及其资金链来看, 房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的, 银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程, 见图3。

首先, 房地产开发过多依赖银行贷款。土地收购和开发的资金主要来源于银行贷款, 还款则主要依靠土地出让金。根据统计估算, 我国房地产市场上80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自我国商业银行信贷。而且从图3可以看出, 房地产开发的全过程商业银行都基本参与了。在土地出让过程中, 从土地收益, 城市开发和改造的规模来看, 土地资产价值很高, 因此, 土地购置的融资要求十分巨大。此外, 由于我国银行体制尚不健全, 当房地产价格不断上涨, 抵押物市值不断攀升时, 银行为了追求市场份额、信贷规模, 对借款者的资信调查往往有所忽略, 低估了市场的潜在风险, 在贷款的实际操作过程中违反了相关的一些规定, 向开发商发放了大量贷款使大量的资金涌向房地产市场, 缺乏必要的风险控制意识和手段, 导致许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发。过度的开发, 为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

纵观上世纪东南亚金融危机、日本80-90年代的泡沫经济以及“土地神话”、我国90年代初的海南房地产热, 以及自2007年由美国开始波及全球的次贷危机等等, 无一不是给我们的经验教训。

(八) 政策原因

房地产业作为国民经济的基础性、主导性产业对国民经济发展起着至关重要的促进作用, 与国计民生的各个方面有着密不可分的紧密关系, 各个政府都会对该行业进行干预。政府行为对房地产泡沫产生了一定影响。在土地市场不成熟和相应经济体制不完善的条件下, 采取政策 (利率调整) 的局限性。如土地供应采取的“双轨制”, 政府对土地市场的干预不合理, 从而使市场主体结构不合理, 存在着政企不分、国有企业约束的现象存在。同时土地供给有限和市场机制不完善, 容易滋生权力寻租现象, 为房地产泡沫形成提供温床。这种政策的导向使房地产过度开发, 使价格不断虚涨, 空置率不断上升, 加速了泡沫的形成。

三、结束语

由此可以看出, 在我国经济环境下, 影响房地产泡沫的因素很多, 既有房地产本身及房地产市场的特殊性及其运作的非规范性、消费者的预期及非理性行为、投机因素、银行等金融机构的非理性行为, 也有政府方面的原因, 还有信息非对称而导致的盲目行为等, 这些因素共同作用会引发我国房地产泡沫的形成。房地产是一个关联度非常高的行业, 一旦泡沫形成必将给整个国民经济及民众生活带来极大危害, 历史事件已经证明了这一点。因此, 我国政府应从以上引起泡沫因素及原因出发, 通过多种途径, 采取多种措施来防范和及时消除房地产泡沫。如创造良好公平的市场环境, 规范房地产市场, 积极引导消费者树立正确的消费观, 加强对金融机构的监管, 增强其风险意识, 加大政策的调控力度, 完善住房保障制度, 调整房地产市场供给结构等, 以促进房地产业的良性循环和健康发展, 以及整个国民经济的协调与平衡。

摘要：房地产市场作为“房地产的买家和卖家在某个特定的地理区域内与某一特定的时间段内达成的所有交易总和”, 具有庞大的市场需求, 并集资本密集、技术密集和劳动力密集为一体, 是社会主义市场体系的重要组成部分, 在产品市场和要素市场中都占有重要地位。房地产作为整个国民经济体系中的基础性和先导性产业, 同时也是泡沫经济的主要载体之一。其适度发展可以支撑和带动整个经济的快速前进。本文依据房地产自身的特点从土地投机、房地产市场的特殊性及其秩序的不规范、消费者的预期及非理性行为、投机因素、信息不对称、结构矛盾、金融机构的支持和政策原因等方面, 多角度深入剖析了我国房地产泡沫的形成机理, 并提出防范和治理房地产泡沫应从房地产泡沫产生的原因出发的建议, 为促进房地产市场的健康发展和防范消除房地产泡沫提供依据与参考。

上海市房地产泡沫实证分析 篇8

近年来上海市房价节节攀升, 官方统计数据显示, 上海市商品房平均销售价格从2000年的3565元/平方米上涨到2008年8255元/平方米, 8年内上涨幅度高达132%。中房上海住宅月度价格指数从2000年8月的660点快速跃至2010年2月的4246点, 足足上涨了5倍多。一方面, 房地产作为经济发展的支柱产业, 涉及20多个相关产业, 其价格过快上涨可能影响国民经济的健康运行;另一方面, 房地产商品是生活工作的必需品, 关系到居民生活水平与社会稳定。因此, 上海市房地产市场运行过程中否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、学者、消费者、房地产开发商共同关心的问题。

房地产泡沫是由于房地产开发商和购房者对未来房地产价格具有系统性上涨预期, 进而各自采取群体性投机行为, 使得房地产价格脱离市场基础所决定的基本价值而持续上涨, 其本质上是一种价格运动现象, 投机、预期和有限理性是房地产泡沫形成的主要原因[1]。目前一般存在直接测度与间接测度两种方法测度房地产泡沫。本文采用间接测度法中的指标测度法来判断上海市房地产市场是否存在泡沫及其泡沫程度。

二、上海市房地产泡沫实证分析

在总结已有文献的基础上, 本文主要选取房地产投资开发总额增长率/GDP增长率、房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额、房价收入比、房屋施工面积/房屋竣工面积、房屋销售面积/房屋竣工面积等多个指标来评价上海房地产市场泡沫情况。

1、房地产开发投资总额增长率/GDP增长率

房地产开发投资增长率与GDP增长率比值指标反映房地产市场与整体国民经济发展的协调程度, 若该指标数值很大, 意味着房地产投资增长速度远远高于国民经济增长速度, 那么国民经济可能无法有效支撑房地产市场的增长, 形成经济泡沫可能性很大。上海统计数据显示, 2001年至2004年, 上海市房地产投资总额增长率一直高于GDP增长率, 而在2005年以后, 其比值一直在低位, 表面上预示房地产开发投资速度跟不上经济增长速度, 但是需要强调的是房地产是一种特殊的商品, 其投资周期较长, 05年之后的低值恰恰反映了过去的5年投入过剩, 需要这几年的消化, 而近年来上海市经济仍然保持高速增长 (13%-18%之间) , 也导致了近几年比值较低。 (见表1)

2、房地产开发投资总额/全社会固定资产投资总额

房地产开发投资总额与全社会固定资产投资总额比值指标反映房地产开发在国民经济中的投资结构是否合理, 国际上公认的比值一般是在10%以下, 在发达国家, 房地产投资一般占20%~25%, 在我国, 房地产业是国民经济的支柱行业, 一般该指标在30%以上视为有泡沫, 而从表2可以看出, 上海市房地产开发投资占固定资产总投资的比值一直在30%左右徘徊, 在2004年高达38%, 07年和08年略微有些下降, 但是仍非常接近30%的临界点。 (见表2)

3、房价收入比

房价收入比是衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标, 国际上通常将房价收入比指标值6倍定为警戒线, 超过6倍则认为房价超出了居民的承受能力。从表3可以看出, 上海市房价收入呈上升趋势, 在2008年达到最高值8.7 6倍, 远远超出了国际警戒线, 意味着房地产市场可能已经存在严重泡沫。 (见表3)

4、房屋施工面积/房屋竣工面积

房屋施工面积与竣工面积的比值可以反映出房地产市场的供应情况。一般在正常情况下, 施工面积为竣工面积的3.0±0.5倍, 故当该比值小于2.5时, 认为供应短缺, 大于3.5倍时, 认为未来供应量将会放大, 该比值越大, 说明泡沫越大。在作为泡沫的衡量指标时, 一般以3.2倍作为发出泡沫预警的信号。2008年, 上海市房屋施工面积与竣工面积的比值高达4.2倍, 高于3.2倍的警戒线, 可见已经存在相当程度的泡沫。 (见表4)

5、房屋销售面积/房屋竣工面积

房屋销售面积与竣工面积的比值反映房地产市场对商品房的消化能力, 如果该比值小于1, 意味着商品房存量累计上升, 存在积压现象。上海市房屋销售面积与竣工面积比值自1999年以来一直在1左右波动, 表明目前上海市房地产市场总体来说供销大致平衡, 商品房空置面积暂时不会剧烈波动。 (见表5)

三、结论与小结

通过对各指标值的分析比较可以看到, 上海市房地产市场近年来存在一定程度的投机性泡沫。房地产泡沫将导致房地产价格偏离内在价值非理性上涨, 价格的快速上涨又会吸引大量投资资金, 大量资金的涌入使泡沫进一步堆积, 如此恶性循环, 最终导致泡沫破裂, 对国民经济、社会发展造成巨大的影响。日本、香港、美国、迪拜都为我们敲响了警钟, 房地产泡沫不容小觑, 目前政府也开始采取一系列宏观调控政策和市场调节手段, 抑制泡沫进一步累积, 从而促进房地产市场的健康发展。

摘要：房地产泡沫的产生与累积对社会经济会产生巨大的影响, 本文采用房地产投资开发总额增长率/GDP增长率、房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额、房价收入比、房屋施工面积/房屋竣工面积、房屋销售面积/房屋竣工面积等多个指标来评价上海房地产市场泡沫情况, 结果表明, 上海市房地产市场已经存在一定程度的泡沫。

关键词：房地产泡沫,指标测度法

参考文献

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基于羊群效应的房地产泡沫分析 篇9

羊群效应, 又称“简单复制原则”, 是一种从众心理。羊群本无组织, 但一旦群体行动起来, 大家会不由自主地朝一个方向跑, 如果此刻哪只羊想要逆羊群而动, 则是非常困难的。一般来说, 羊群行为是指市场参与主体在信息环境不确定的情况下, 或者因为缺乏信息识别的专门知识而产生对行为后果不确定性的认识时, 其行为受到其他参与主体的影响, 模仿他人决策, 或者过度依赖于舆论 (即市场中的压倒多数的观念) , 而不考虑自己信息的行为。在巨大的财富效应的示范作用和人们的非理性预期下, 极易产生“羊群效应”。

二、羊群效应产生的原因

传统金融理论是以市场参与者是理性人的假定为基础的, 在此基础上, 传统金融学的核心内容是著名的有效市场假说 (EMH) 。该假说认为, 相关的信息如果不受扭曲且在证券价格中得到充分反映, 市场就是有效的。根据这一假说发展起来的各种金融理论, 包括资本资产定价理论 (CAPM) 、套利定价理论 (APT) 、期权定价理论 (OPT) 等一起构成了现代金融理论的基础, 也构成了现代证券投资策略的理论基础。然而, 近二十年来, 大量的实证研究表明人的行为、心理感受等主观因素在金融投资中起着不可忽视的作用, 人们并不总以理性的态度做出决策, 在金融市场中存在着大量的与有效市场假说相悖的异象。这些异象包括:会计日效应;周末 (周一) 效应;羊群效应;股票价格的异常波动与股价泡沫;股价对市场信息的过度反应或反应不足等等。这表明, 基于理性投资者假设的有效市场假说存在着内在缺陷, 由此行为金融学应运而生。它从一个全新的视角来分析金融市场, 克服了传统金融学的一些弊端, 更好地解释了金融市场中的各种异常现象。而羊群效应作为行为金融学的一个重要分支, 也引起了经济学家们的广泛关注。

三、我国房地产市场中的羊群效应

在羊群效应下, 每个交易者在做出一个不可逆转的决策时, 忽视他们自己的信息, 模仿其他人的行为, 正是这种模仿行为可能引致房地产市场上的剧烈波动, 这对于市场的稳定性和效率将造成致命的伤害, 更由于房地产属于资本品, 这种大的波动极易诱发金融危机和宏观国民经济的大波动。为此, 羊群效应已成为学术界、投资界和金融监管部门广泛关注的热点问题。我国的房地产监管低效、信息扭曲、不对称严重, 为羊群行为的产生提供了空间。因此研究我国房地产是否出现羊群效应具有重要的现实意义, 有助于理解泡沫的生成机理。

我国房地产行业快速发展, 自90年代初期我国住房制度进行改革, 推行货币化分房以来, 房地产行业得到了蓬勃的发展。房地产行业对经济的贡献显著, 已经成为为我国的支柱产业之一。从行业发展阶段来看, 从80年代初至今, 房地产行业经历过几次周期性的涨落, 从99年至今持续处于上升期, 对于资本密集型的房地产行业来说, 行业高速发展, 对资本的需求量也随之剧增。但由于土地的供给弹性很小, 在房地产价格迅速增长的情况下, 人们预期住房价格会不断上涨, 大量资金涌入房地产, 推动价格以更快速度上涨。持续攀升的房价引起了社会各界的激烈争论, 焦点在于中国是否存在房地产泡沫。

四、对于房地产泡沫的需求供给分析

房地产泡沫总的来说只是一种虚假的繁荣, 是指房屋和土地的虽然价格极高, 但是与其真正的使用价值不相符。这种情况在账面上来看, 确实大幅度提高了价值增长, 但实际上确实很难实现。

在房地产泡沫的状态下, 房子的价格越涨, 购买者越是踊跃, 甚至疯狂。这些投资者买房的目的不是为了解决自身的住房问题, 而是为了房价更高的时候转手卖出去, 从而获得差价。过度的房地产的炒作必定会扭曲市场的真实供求关系, 这种情况下, 导致房地产价格越高, 房子和土地的需求量越大。这时候的房地产商品可以说只是一种纯粹的投资品, 它完全丧失了作为商品的基本属性。投资者不会去关心房子的基本功能, 他们关心的只是房地产未来的价格涨幅趋势。

五、房地产泡沫的传导效应—金融危机的爆发

众所周知, 经济全球化的出现, 使各个国家的房地产市场、股票市场、债券市场、货币市场、保险市场、银行服务市场以及金融衍生产品市场都向国内外投资者开放, 国家间金融市场通过投资者的投资行为紧密地连接在一起。所以, 一个国家出现金融泡沫, 不但会在本国的地区和行业间传导, 也会对其他国家和地区产生很大的影响。次贷危机的爆发则使金融风险向全球范围迅速扩散, 由于心理预期作用的羊群效应, 导致了全球金融恐慌, 投资者急抛次级债券使价格大幅下跌, 造成全世界股价大跌, 进而促使金融危机爆发。

六、总结和建议

房地产——坚硬的泡沫 篇10

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，

标志着福利分房制度终结，中国正式进入了住房商品化时代。

十年来，各路资金争相涌入及行业产值的迅速增长，

使得房地产业成为名副其实的国民经济支柱产业之一。

然而，硬币的另一面是，与民生休戚相关的高房价不仅将房地产行业推到了风口浪尖，

也让其成为历次政策调控首当其冲的目标。

未来十年，住宅产业化或将肩负起促进房地产行业转型的使命。

2001

个人消费者成为住房销售的主体

2001年3月12日，天鸿宝业（600376，现名首开股份）上市，标志着长达8年之久的房地产公司上市禁令解冻，其上市首日高开高走，上涨了179.81%。同年4月，金地集团（600383）上市，揭开了新一轮房地产市场快速发展的序幕。

支撑房地产企业上市解禁的，是2001年政府密集出台的涉及商品房购买各个环节的商品房政策。其中，影响最大的《商品房销售管理办法》是中国商品房销售领域的第一部成套法规，该办法对过去一系列有关商品房销售问题的细化和汇总，其实质在于标志着个人消费者已经逐步取代了机构消费者成为住房销售的主体，曾经掩盖在福利分房制度下的有关住房销售环节的诸多弊病需要得到解决。另外，办法对商品房预售和现售制度进行了规范，明确了房屋的交付标准及后续保障制度，对当时市场上至少五成以上的项目，尤其是新项目销售产生很大影响，开发商惯常采用的提前内部认购抢占市场的策略已经失去了意义。

2002

新一轮土地革命拉开帷幕

2002年5月9日，国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。在房地产行业发展史中，“土地招拍挂”无疑写下了浓重一笔，被业界喻为“新一轮土地革命”的开始。“天价地”屡现、顺驰的飞速成长、万科坐拥逾2000万平方米土地储备、杨国强家族凭碧桂园一度成为中国首富等行业大事皆诞生于此背景下。

一方面“招拍挂制度”的推出有利于实现房地产行业的市场化，同时助推了政府基础建设和城市化进程的速度；但另一方面“招拍挂制度”也刺激了地方政府的征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，成为房价上涨的助推器。

2003

房地产行业“荣升”国民经济支柱产业

2003年12月8日，北京市大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地被顺驰集团以9.05亿元拍得，震憾全国，被业界称为“世纪第一拍”。也正是在这一年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）出台，房地产业被定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。

自此房价开始正式进入了上升通道，而房地产市场也迎来了新一轮波澜壮阔的大牛市。据中国社科院蓝皮书报告中的数据，1998-2003年的5年间，全国商品住房每平方米的价格总共只增加了343元。而到了全面实施18号文件后的2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

2004

8·31大限，地方政府的狂欢

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合发出通知，严令各地必须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8.31大限”。自此，协议出让的土地转让方式正式退出历史舞台，“招拍挂制度”得以全面实行。

“招拍挂”制度的全面实施对房地产市场有三点影响：首先，有利于抑制政府官员的“土地寻租”空间，提高政府的卖地收入；其次，制度的实施提高了开发商的拿地门槛，市场对开放商的资金实力有了更高的要求，尤其是在一二线核心城市，高额的土地出让金意味着开发商必须具备强大的融资实力，房地产开发开始进入寡头时代；最后，由于一级市场的土地由地方政府实行统一的收储和供应，政府可以通过垄断权获取巨额的垄断差价，尤其是在农村土地对应的新增土地供应环节，农民基本上被剥夺了土地升值的全部收益，这在其后也产生了一系列的社会问题。可以说,“招拍挂制度”的全面推行虽然减少了地方政府在土地供应环节官员进行个体寻租的机会，却强化了地方政府在土地供应环节的经济地位，自此地方政府在房地产市场的利益分配过程中开始处于中心地位。

2005

中国首单MBS问世

2005年，经人民银行批准，中信信托投资有限责任公司获准发行不超过31亿元的个人住房抵押贷款支持证券—房贷证券化。同年12月15日，中国建设银行推出首单中国个人住房抵押贷款证券化产品—“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。

个人住房抵押贷款证券化产品的推出，有助于金融机构放松房贷银根，而且最终将使个人房贷固定利率成为可能。时任央行副行长的吴晓灵曾指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场、维护金融稳定和金融安全的一项重要举措。”

2006

“国六条”紧箍咒无疾而终

面对离谱的房价和极高利润的开发商， 2006年5月17日，国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），措施涵盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。同年5月29日，国务院办公厅以十分罕见的速度发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进行了细化，要求建筑面积90平方米以下住房必须占到总面积的70%以上，同时廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。同年9月，路劲基建（01098.HK）与顺驰中国控股有限公司签订协议，顺驰中国被迫易主，此后，房地产企业并购浪潮初起。

与以往空泛的针对宏观层面的房地产调控政策不同， “国六条”的重要意义在于，政府第一次开始尝试对房地产发展结构进行国家层面的指引，虽然调控的手段仍然有些简单粗暴，但其反映的是国家调控思路的进步和转变。不过，与2005年“国八条”的调控结果（2005年除上海的房价出现短暂下调外，全国总体房价仍然上涨）类似，“国六条”的效果依然令人失望，虽然国家对住房结构调控的内容进行了细致的量化规定，但在具体实施过程中这些量化指标都是无法考核的，中央和地方博弈的结果仍然是地方取得了胜利。

2007

信贷政策取代产业政策，

成为房地产行业的核心驱动因素

2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体以92亿元的天价夺得长沙新河三角洲地块，超出起始价45.62亿元，创造了土地单幅成交价最高纪录的全国新地王，也成为开发商在全国范围内疯狂抢地的缩影。在此背景下，2007年，信贷政策取代了产业政策成为了房地产行业的核心驱动因素，加息成为了房地产行业的关键词。央行在一年内6次加息，并10次上调了存款准备金率，资金面全面收紧，幅度和强度史无前例。

再加上“9.27新政”，即二套房贷政策的强烈冲击，房价开始松动，楼市拐点迹象初现。 “9·27新政”体现了政府地产调控思路的转变，开始重视房地产市场的资本属性，尝试从需求结构入手调控市场。二套房贷政策也逐渐成为了政府房地产政策工具箱中的重要调控手段，在之后的2010、2011年被多次运用。

2008

政策“变脸”:

推出“四万亿计划”及房地产支持政策

2008年的金融风暴，使全球经济面临衰退危机。中国政府相机抉择，出台了一系列政策措施加以应对。对房地产市场，意义最为重大的，非“四万亿”及房地产支持政策莫属。10月22日，央行、财政部和国税总局联手推出多项房地产利好政策，包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等。11月，中央政府提出“四万亿”的刺激内需计划，主要投资于保障性安居工程、农村基础设施建设、铁路公路机场等重大基础设施建设、医疗文化教育和地震灾区重建。据测算，直接保障住房建设或民生住房总投资预计高达9000亿元。12月17日，国务院《促进房地产市场健康发展措施》出台，对房地产交易税收进行减免。其中，个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

“四万亿”计划、以及房地产支持政策，对于当时刚刚经过持续的紧缩政策调控、资金面紧张的房地产企业来说，无疑是雪中送炭。政策的“变脸”，不仅仅使2008年全国商品房销售额未出现大幅回落，还为下一年销售额的大幅增长创造了条件。2008年全国商品房销售额2.41万亿元，仅比2007年减少了0.55万亿元，在全球金融风暴背景下，中国商品房销售额未出现大幅回落。

2009

慢开发模式受政策挤压

在利好政策刺激下，房地产市场在2009年迅速复苏并不断高涨，高房价之下，“蜗居”、“蚁族”等成为流行词。截至2009年底，中央不得不再次调整政策方向，由松变紧。在此期间有不少政策措施出台，但从市场长期制度建设、市场运行环境和对房地产开发商商业模式的影响等角度来看，土地增值税清算和土地出让收支管理政策，当属2009年最为重要的事件。5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

土地增值税清算，会导致开发商的暴利空间大大减少，这使得开放商通过囤地捂地获取土地升值的“慢开发”模式受到政策挤压。拿地首付比例的提高和分期缴纳期限的限制，对开发商拿地的积极性，地价的涨幅，都是有效的遏制，对于降低政府对土地财政的依赖也有着积极意义。

2010

持续严控下保障房建设提速，商业地产受追捧

持续的政策调控无疑是对2010年以来房地产市场产生最大影响力的因素。2010上半年，由“国十一条”引发第一轮调控；2010下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。进入2011年，新版“国八条”确定了一系列新的调控措施，包括将二套房贷首付提至60%，明确了保障性住房等用地不低于总量的70%，要求房价过高城市限购，制定房价控制目标，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制等。其中的新版限购政策无疑最为抢眼和关键，现阶段限购政策的执行效果和力度，将很大程度地影响政府未来的政策走势，2011年的房地产调控，仍然待续未完。在房地产政策维持严控的同时，保障房建设大大加速。

保障房，尤其是经济适用房建设的提速，对商品房市场有较大冲击。如果保障房大规模建设顺利实施，整体的住房结构将发生重大改变，商品房市场的需求将显著下降进而商品房供给、房地产开发投资都会做相应调整。

房地产泡沫的涵义及形成机制分析 篇11

经济学中所说的泡沫, 就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。即房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时, 土地和房屋价格高涨, 大大高于由真实需求所支撑的市场价值, 并且交易频繁, 形成了一种表面上的虚假繁荣。

房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。

第一, 房地产业的资源基础是土地, 而土地是现代社会最稀缺的自然资源, 其供给量难以随需求的增加而增加;

第二, 房地产是社会赖以生存和发展的物质基础, 人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的;

第三, 房地产行业的生产周期比较长, 供给量在短期内难以增加。正是这些特征, 使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡, 价格波动剧烈, 这是诱发房地产泡沫的重要因素。

二、房地产市场供求关系的一般特征

(一) 住房需求的一般特征包括

1.作为人们赖以生存和发展的物质基础, 住房是一种生活必需品, 因此, 人们的基本住房需求是刚性的, 其价格弹性较小。

2.随着生活水平的提高, 人们在追求住房面积增加的同时, 也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高, 即使在供求总量不变的情况下, 房价也呈逐渐上升的趋势。

3.由于住房抵押贷款制度的普遍实施, 潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当期收入。也就是说, 住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平, 在住房抵押贷款制度的支持下, 大约有七成购房款使用的是人们未来的收入, 有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此, 与收入波动相比, 住房需求的波动更大。

4.住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产, 购买住房不仅可以满足人们的居住需求, 而且可以获得较高的预期收益, 因此, 住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时, 货币资产缩水, 实物资产增值, 人们更倾向于将货币资产转化为房产, 因此住房购买需求增加, 而住房供给在短期内难以相应地增加, 结果必定导致住房价格上升。

(二) 住房供给的一般特征

1. 住房供给受资源条件约束大。

住房建设需要土地, 而一个地区可用于建设的土地面积是有限的;住房建设需要大量资金, 而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束;住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料, 建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。

2. 住房供给成本和级差地租关系密切。

从长期来看, 住房供给成本决定住房价格, 但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本, 而是土地成本, 尤其是级差地租, 级差地租是城市住房供给成本的主体。因此, 随着城市经济的发展, 处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区 (如靠近海滩、公园、学校等) , 土地稀缺程度加剧, 地租和地价上升, 房价自然会水涨船高。

3. 住房供给受建造周期制约。

由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生成, 因此住房供给在短期内缺乏弹性, 不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比, 住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动, 由此导致住房市场的供求关系极不稳定, 在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。

上述特征说明, 房地产市场的需求具有很大的不确定性;而供给较为稳定, 供给与需求在时间上易于错位, 可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾, 总量矛盾容易导致价格大起大落, 而结构性矛盾则会引起房屋空置, 这是形成房地产泡沫的内在基础。

三、房地产价格泡沫形成机制

(一) 供求定理

根据经济学原理, 多数商品遵循供求定理, 即在其他条件不变的情况下, 某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加。反之, 价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说, 一般商品的需求曲线向右下方倾斜斜率为负。在房地产市场上, 出于追求住房使用价值的目的, 人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下, 房价上升则需求量会随之下降, 而房价下降则需求量会相应增加。因此, 对于真实的房地产需求来说, 需求曲线向右下方倾斜, 斜率为负。

(一) 供求弹性

研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度, 是一个相对值。供求弹性分别是指, 当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时, 表明供求缺乏弹性, 相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性, 在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加, 因此, 房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上, 就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。

(二) 供求价格

一般来说, 经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加, 这种需求增加表现在供求均衡图上, 就是需求曲线向右上方平行移动。短期内, 由于住房供给难以随需求的增加而增加, 因此, 当需求曲线向右上方移动时, 交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升, 也就是说, 此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。