房地产管理经济分析（精选12篇）
房地产管理经济分析 篇1
改革开放以来, 各地区房地产开发浪潮如火如荼, 房地产行业快速发展, 其GDP值的稳定发展, 使得房地产业在短短几十年的时间内一跃成为我国新兴支柱产业。近几年, 我市房地产行业出现了重重危机, 例如房屋供不应求, 房价远远高于城市居民的一般承受能力, 笔者针对我市的房地产所处的经济状态进行了探究。
一、房地产经济目前呈现的状态
随着我国土地政策的进一步落实, 国家宏观调控政策的出台以及外资企业与中国频繁的经济建设往来, 我市土地交易价格持续增长。娱乐, 商业用地价格指数同期增长22.4%;居住用地价格指数同期增长了26.7%, 且我市土地交易呈现出一种区域化特征, 我市土地交易多数集中在凤岭东盟国际商务板块和高新开发区板块。中心城区楼盘热卖。南宁市商品住宅销售48467套, 同比增长52.55%。其中, 青秀区销售住宅25701套, 同比增长76.23%, 销售套数占总量的53.03%;西乡塘区销售住宅7110套, 同比增长82.59%;江南区销售住宅6842套, 同比增长16.76%。东盟国际商务区、凤岭片区、高新区和经开区等区域楼盘成为购房首选区域。由于我市写字楼分布较为集中, 其市场发展较为缓慢, 商业贸易环境比较欠缺, 还没有形成真正的消费市场, 使得租赁价格整体下降。调查显示, 我市房屋办公租赁价格大约每平米52.5元, 同期下降4.55个百分点;住房租赁价格同比上涨3个百分点。
二、我市房地产贸易泡沫产生的原因
过度投机是房地产泡沫产生最直接的原因。在我国房地产市场, 购房需求可以归结为消费购房和投资购房, 在短时间内, 买房往往有一种买涨不买跌的心理, 在长时间看好的舆论形势下, 买房者对房屋的期待不断上升, 进而出现一种盲从效应, 房价长势幅度越大, 越是进行跨级买房, 造成放假持续上涨, 需求不能满足, 房地产市场经济越滚越大。消费者购买力与房屋与房屋高涨是两个相互脱节的过程, 使得投资商和开发商千方百计进行“圈地”, 认为拿到地就等同于赚到钱, 对建筑用地加以储备, 通过雇佣社会上的闲散人员, 对房屋进行表面意义上的哄抢, 为房市增值造势。地方政府凭借高税收, 高地价, 成为高房价的支持者;开发银行通过房地产信贷与房价增长相互刺激, 获取更多的利益;而地方政府一方面缩小土地的供给, 另一方面也在享受着房价上涨带来的经济的发展。因此, 房价之所以上涨, 是与多方投资者心理相互挂钩的。土地交易价格上涨, 使得房价呈持续上涨趋势, 国家对于土地价格规定的高低影响到土地开发的成本, 而当前形势下, 政府对地价的管理实行开放式管理, 出台一系列政策鼓励建设经济适用房, 购房按揭, 放宽银行贷款等, 这些政策使得空置率上涨, 房地场开发过热, 直接助长了经济泡沫的形成。居民消费水平不断上升, 通货膨胀压力持续上涨, 城市人文环境呈现欣欣向荣的局面, 带动了卫生, 教育行业的发展, 使得大量的就业者, 开发商流入城市, 房地产需求随之急剧膨胀, 同时, 各城市也在极力打造属于自己的品牌, 成为房市进一步升温的催化剂。
三、控制经济泡沫的具体做法
我国房地产经济目前处于起步阶段, 但是作为国民经济的支柱性和先导性产业, 存在很多的不和谐的因素, 有效控制经济泡沫, 必须从以下方向出发:
1. 加大整改力度, 维护市场秩序
对于滥竽充数的房地产企业, 相关部门要强化资质管理, 将企业资质与企业信誉相结合, 积极引导企业进行开发, 规范经营;对开发项目中乱收费的行为进行治理, 从而降低开发的成本。同时, 还应该将法律投入到房地产外部治理中, 要加快房地产开发过程中法律制定的步伐, 制定符合本市情况的房地产开发相关管理法, 制定完善的监管机制, 通过公开成本的方式, 对市场的信誉机制做到隔山打牛, 用法律来规范土地使用权的流转, 减少灰色交易的漏洞和可能性。发改委要根据各地区实际状况, 制定科学的土地供求说明书, 使得市场预期得以稳定。
2. 建立和完善住房的保障制度, 加快改进住房供应需求结构
改善需求结构以及住房保障体系, 使得低收入居民同样享有住房权利, 这就要求政府部门对高档商品房的建设进行干预, 并大力发展经济适用房的供应, 同时对消费的对象加以严格控制。地方政府要完善扶持政策, 对于低收入的家庭, 为其发展廉租住房, 同时对廉租住房的使用对象进行控制, 要大力发展中小户型, 中低价位住房的供应, 使低收入家庭的住房问题得到改善, 市场环境达到和谐。既要增加中低价位、中小户型普通商品住房供应, 又要保障经济适用住房和廉租房住房的供应。
3. 规范土地市场, 大力发展二级市场和租赁市场, 引导住房梯度消费
在进行土地交易时, 笔者建议由农民集体租赁所持有土地的使用权, 政府和开发商直接交易, 严格控制购房者购房贷款金额, 土地市场得以规范, 能够在一定程度上使成本降低。对于二手房交易市场, 要提倡二手房循环利用, 降低房屋空置率, 提高资源优质利用, 对于二手房交易市场, 要降低标准, 规范中介行为。
4. 加大宣传力度, 积极引导消费, 促进房地产品牌的形成
要打破人们“一套房子住一辈子”的传统思想, 积极引导消费, 使得资金灵活运转。要改变房地产业各自为政的局面, 通过房地产开发商与相关职能部门联合互动, 形成城市整体品牌, 为招商引资奠定基础。
四、展望
1. 近几年内, 房地产将会面临融资渠道多元化的局面, 房地产投资将保持持续增长
在中央宏观调控下, 目前房地产市场投资速度明显有所下降, 但增长速度估计不低于30%, 房地产投资热点可能会从北京, 上海等城市圈转移, 沿海城市譬如浙江, 辽宁等城市的房地产市场逐渐升温, 估计将会成为下一轮投资焦点。投资渠道将会趋于多元化, 通过股票市场, 企业债券进行融资, 将会成为当下主流趋势。
2. 房地产价格将会持续上涨
虽然国家出台了限制二次购房, 控制拆迁规模, 上调银行存款率等措施, 但是对需求量的影响不大。由于中国目前处于一种住房条件普遍偏低的状态, 住房供应远远不能满足多数人对住房的需求。供给方面, 中国对土地管理进行严格控制, 提高存贷款利率, 对于房地产供给产生深远影响, 使得开发商投资金额不足, 导致造楼速度跟不上买楼速度, 供给关系紧张, 控制开发规模的实行, 使得土地开发面积减少, 供给关系紧张。随着城市化进程的发展以及消费者手头流动资金的增加, 房市需求将会在未来几年保持持续增长趋势。
3. 二手房市场将会持续升温
我国房地产目前的特征主要表现为需求过度化, 购房区域化, 开发房源丰富化以及购房人群性质多样化。由于近期中央出台了一系列二手房管理政策以及扶持政策, 二手房市场将会增加活力, 成为购房焦点。二手房交易市场的发展, 将会带动房地产市场平稳发展, 满足供给需求的同时, 也平息了房地产价格升高的趋势。
4. 经济适用房买卖将会对政府宏观调控产生影响
政府对于经济适用房调控成本普遍偏高, 而各地都存在发展地方经济, 招商引资所带来的压力, 使得国家相关指令实行不是很彻底, 地方政府趋于利益考虑, 往往会采取“上有政策, 下有对策”的措施。近年来, 经济适用房虽然买入价格较低, 但是由于其对于购买数量以及出售年限有所限制, 短时间经济适用房投资基本不存在利益可言。而长时期的投资, 将会增加交易时的综合地价款, 增加了开发的成本。经济适用房政策作为一种过渡性的产品, 政府必须对开发商投资经济适用房提供足够的优惠条件, 从而使楼市局势得以缓解。
五、结语
中国房地产市场运行效果与政府相关政策有着密切的联系, 在一定程度上, 也受购房者以及投资者投资心理的影响。各级政府在法律权限的背景下, 通过控制国家财税, 调节经济总量, 抑制虚拟需求, 才能保证市场供应需求, 有效避免房地产行业内部灰色泡沫的产生, 勾勒出房地产行业稳定发展的轨迹。
摘要：近年来, 随着城市化进程的迅速发展, 我国房地产行业也逐渐升温。房产价格居高不下, “泡沫经济”一词应运而生。虽然政府以及相关部门出台了各种措施, 但是房价问题仍然迟迟得不到控制, 社会亦是对此问题讨论如火如荼。笔者就房地产目前经济形势展开讨论, 通过分析泡沫经济产生的原因, 提出有效控制房地产经济的解决方法, 同时对后期房地产市场面对的局势进行展望, 为现代化进程持续稳步发展提供参考。
关键词：房地产管理,泡沫经济,经济,分析
参考文献
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房地产管理经济分析 篇2
地
产
企
业
绩
效
管
理
策
略
分
析
学院：传播科学与艺术学院 姓名：123 学号：xxxx
房地产企业绩效管理策略分析
20世纪90年代以来绩效管理的思想和方法在世界范围内被众多的公司所采用。越来越多的企业开始意识到绩效管理工作的重要性，作为我国21世纪的支柱产业的房地产也不例外，但大部分房地产企业参与市场竞争的时间较短，对绩效管理的研究相对欠缺。因而科学分析绩效管理的现状，找出其症结及原因，对房地产企业的健康、持续发展有十分重要的意义。房地产企业的市场竞争正从资源占有竞争、产品销售竞争、资金实力竞争转变为企业综合素质的竞争。企业综合素质竞争的核心是人才的竞争，人才竞争的核心是人才创造与管理机制的竞争。绩效管理是人力资源管理的重要内容。本文系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状和存在的问题，并结合房地产企业经营管理特征提出房地产企业应该注意的几个特殊 方面。
房地产企业绩效管理的现状依据房地产企业的业务种类，专业化程度，以及企业规模、发展战略的不同，可以将其分为战略多元型、战略专业型和专业项目型3种类型房地产企业，它们在绩效管理方面呈现出其各自不同的特点。战略多元型房地产企业对于绩效管理相对于其他两种类型企业要重视的多、这恰恰体现了这类企业长远发展的战略特点；战略专业型房地产企业对于绩效管理的每一项工作任务都比较重视，这也体现了他们稳中求发展的行业战略；专业项目型房地产企业则在薪酬制度、绩效考核方面非常重视，但对于员工的个人发展规划、福利制度等任务的重视程度不够，这也恰恰反映了这类小型房地产企业的短期项目盈利性战略。大部分房地产企业对绩效管理都非常重视，在绩效管理方面的具体做法如下：（1）绩效指标目标的制定和沟通。大部分企业基本上是由公司高层为部门负责人制定绩效指标的，在这些企业中，有一半以上的企业，其高层管理者能根据公司业务规划，统筹制定部门负责人的绩效指标。企业在为部门负责人制定绩效指标时还是比较全面的。（2）绩效跟踪和监控。所谓绩效跟踪和监控指企业在员工执行绩效任务时，不断了解其绩效完成情况，即可以为绩效评价收集信息，又可以及时发现绩效执行中可能出现的偏差，帮助员工纠正偏差，保证企业绩效目标的最终实现。根据大量资料发现有很多企业在绩效数据的获取方面不够深入。（3）绩效评价。绩效评价是指用组织使命和整体战略把组织管理过程各要素整合起来，以结果为导向的一系列计划、管理、监测和检查程序。绩效评价内容包括评价指标和标准，评价指标是绩效评价的载体，即通过指标显示绩效水平。通过调查发现，房地产企业对于考核人的评价不够全面，绩效指标数量不充足。（4）绩效反馈和结果的应用。绩效反馈工作非常重要，它不仅是企业与员工相互沟通的重要方式，也是激励员工的重要手段。同时，绩效反馈为绩
效结果的应用奠定了基础。能够向被考核人指出不足之处的企业占到了一半，但在这些企业当中，能够针对被考核人不足之处提供相关培训的企业却很少。
房地产企业绩效管理存在的问题，绩效管理认识上存在的问题，绩效评价等同于绩效管理，这是一个普遍存在的错误观点。绩效管理强调管理者和员工之间持续的双向沟通过程。在此过程中，管理者和员工就绩效目标达成协议，并以此为导向，进行持续的双向沟通，帮助员工不断提高工作绩效，完成工作目标。绩效考核是对员工一段时间的工作、绩效目标等进行考核，是前段时间的工作总结，同时考核结果为相关人事决策（晋升、解雇、加薪、奖金）等提供依据。绩效考核只是绩效管理的一个环节，是对绩效管理的前期工作的总结和评价，远非绩效管理的全部，如果只把员工钉在绩效考核上面，必然要偏离实施绩效管理的初衷，依然解决不了职责不清、绩效低下、管理混乱的局面，甚至有越做越糟的可能。许多企业往往只看到了绩效考核，而忽视了对绩效管理全过程的把握。实施主体角色错位。企业一些管理层都认为绩效管理是人力资源部的事情，由人力资源部来做是天经地义的。管理层只对绩效管理作原则性的指示，剩下的工作全交给人力资源部门，做得好与不好都是人力资源部门的事情了。这种认识是一些企业绩效管理得不到有效实施的重要原因。人力资源部设计绩效管理实施方案，提供有关绩效管理的咨询，组织绩效管理的实施。人力资源部作为企业中的绩效管理专家，在企业实施绩效管理的过程中更多的是扮演着一种顾问的角色；高层管理的支持和鼓励对绩效管理的推行起决定性作用；部门管理层执行绩效管理方案，并对员工的绩效提高进行指导，同时对员工的绩效水平进行反馈。员工是绩效管理的主人，拥有绩效并产生绩效。应该说，企业内所有员工的参与程度也对绩效管理的成败起着至关重要的作用。没有员工的全身心地参与，科学的绩效管理更是无从谈起。因此，让企业管理层和员工理解与认同自身在绩效管理中所扮演的角色，是实施绩效管理的最起码的基础。
绩效管理实际操作中存在的问题（1）绩效评价方案设计的非科学性。绩效评价方案设计的非科学性主要表现在考核目的不明确，考核原则不一致。在考核内容、指标设定以及权重设置等方面表现出无相关性，随意性突出，常常体现长官意志和个人好恶，且绩效考核体系缺乏严肃性，任意更改，难以保证政策上的连续性和一致性。（2）考核结果无反馈。考核结果无反馈的表现形式一般分为两种：一种是考核者主观上和客观上不愿将考核结果及其对考核结果的解释反馈给被考核者，考核行为成为一种黑箱操作，被考核者无从知道考核者对自己哪些方面感到满意和肯定，哪些方面需要改进。出现这种情况往往是考核者担心反馈会引起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，也有可能是绩效考核结果本身无令人信服的事实依托，仅凭长官意志得出结论，如进行反馈势必引起巨大争议；第二
种是指考核者无意识或无能力将考核结果反馈给被考核者，这种情况出现往往是由于考核者本人未能真正了解人力资源绩效考核的意义与目的，加上缺乏良好的沟通能力和民主的企业文化，使得考核者没有驾御反馈绩效考核结果的能力和勇气。（3）重考核、轻沟通。在整个绩效管理过程中，沟通是贯穿始终的。一是在绩效目标与计划制订时，管理层需要与员工就目标设定进行沟通并达成共识，最终使得目标成为管理层与员工之间的绩效纽带，同时承担着主管对员工的绩效期望与员工对主管的绩效承诺。二是在绩效管理与实施的过程中，沟通就显得更为重要，它直接影响到绩效是否能顺利完成，其具体表现形式就是管理层在员工完成绩效的过程中，随时与员工保持动态的沟通，及时发现员工所需的资源支持与业务辅导，并及时提供；而员工在这个阶段也需要就绩效完成的情况以及所需的资源与业务支持向管理层及时反馈，以获取必要的支持。三是在绩效评估环节，沟通的作用具体表现在管理层与员工之间就员工的本期业绩完成情况达成共识。四是沟通在绩效反馈时也非常重要，管理层与员工双方对本期绩效完成情况的理解与看法需要达成一致，更重要的是如何改进不足、形成提升绩效的计划，并就下一个绩效期间的目标达成初步共识。总而言之，管理者与员工持续不断的双向沟通是一个企业绩效考核得以顺利进行的保障，也是企业进行科学绩效管理的灵魂所在。适当的沟通能够及时排除绩效管理过程中的障碍，最大限度地提高企业整体绩效；同时也能提高员工参与的积极性，减少考核过程中的阻力，保证考核客观、公正进行。随时保持沟通和反馈，让员工了解考核的目标、执行状况、考核结果等，这样不仅可以激发员工的信心和斗志，也可以使员工的个人绩效与部门绩效相一致、企业内各个部门长短期目标协调平衡发展。
房地产企业的经营管理包括生产过程的经营管理，以及流通过程的经营管理两个部分。房地产企业的生产经营过程从土地选址与可行性分析开始，历经项目立项，征地，勘察设计，前期工作，施工建造，到房屋建成竣工验收，投资数额大，投资回收期长，风险高，管理环节多，工作关系也相当复杂，中等规模的房地产开发时间一般都在一年以上[6]。目前有相当多的房地产企业考虑到成本、管理等因素，实施了纵向一体化战略，开始涉足房屋建筑和装饰等业务领域。
近几年来，随着需求的多样化，人们对物业管理的要求日益提高。房地产企业员工的绩效管理是差异性和针对性的统一。房地产企业绩效管理的对象不仅包括各种层次的管理人员、技术人员，而且还包括制造过程的生产人员，流通过程的营销人员、客户服务人员等不同工作性质的员工，其素质参差不齐，工作差异大，目标各异。因此，房地产企业的员工绩效管理过程中，应根据工作性质细分工作人群，考虑每一类人群的工作特点，求“异”存“同”，体现差异性。房地产企业在实施员工绩效管理的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注意利益分配方式的多样化。房地产企业工作环节复杂，要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是哪些人员的成绩。另外，房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点也要求其分配方式的多样化。房地产企业激励与约束机制强调高度的可靠性，保证激励措施可以兑现，保证约束方法可以使责任心不强甚至营私舞弊的企业员工承担责任风险。房地产企业投资大，风险高，生产周期长，一个环节出了差错，纠偏措施难以挽回企业在项目开发上的损失，有时对企业的危害可以说是一损俱损。从管理者、员工角度看，房地产企业的销售奖励相对较高，单项奖金数额较大，所有者处于某种原因往往拖欠发放，造成被奖励人员心理不平衡，影响其工作的积极性。
城市房地产投资与经济增长分析 篇3
【关键词】房地产投资；城市住房；经济增长；投资风险；和谐城市；房产税改革
我国经济目前实现了较为平稳的发展，但是房地产行业的经济增长速度却开始放缓甚至滞留不前。我国房地产行业起步较晚，在成本控制、施工管理等多个方面存在较多的缺陷，这给经济的可持续发展埋下了一定的隐患。在此背景下，研究新时期城市房地产投资对我国经济増长的影响，针对存在的问题提出适当的措施是目前需要注重思考的问题。
一、房地产相关概念
房地产投资是指不同的投资主体基于某种目标，通过直接或者间接的措施，对房地产进行开发管理的投资活动。房地产投资的结果是形成新的房地产或者改造原有的房地产，其实质是通过对房地产的投资实现资金的增值。房地产行业主要涉及两个方面的内容；一方面，房地产行业是指房产的实体建设，主要包括市镇基础设施建设、城市道路建设、城市花园建设等。这主要是针对狭义的房地产业，所涉及到的经济活动主要包括房屋的租赁、抵押、出售等经济活动。另一方面，广义的房地产是指对国有资源的开发和利用，比如煤炭资源、森林资源、能源资源等自然资源。我们主要研究的是狭义的房地产活动。
二、我国城市房地产投资现状及突出问题
（一）房地产投资规模过大
我国房地产投资额在2003年超过一万亿元。近几年我国房地产投资步入了新一轮增长高发期，投资总额过大对整体经济影响巨大，存在着巨大的潜在风险。我国房地产投资涉及众多相关行业。产业链条长，因此房地产投资所引发的固定资产投资被无限放大，导致对相关企业产生不同程度的连锁作用，从而影响对房地产发展状况的有效衡量。房地产投资规模过大必然将引发相关产业的大规模投资，形成一个规模巨大的、极易受房地产投资波动的、脆弱的经济体。与此同时，在各种因素的影响下，过大的房地产投资所蕴含的风险在各个行业进行传导，最终对国民经济的运行带来严峻的威胁和考验。
（二）房屋销售额与居民收入增长不协调
由于房地产投资的大幅增加，我国房屋销售额大幅度上扬。房屋销售额需要国民经济的支撑，即人民的支配收入是房屋消费的最终承担者。我国房屋销售额与居民收入增长存在较大差距，这使得购房消费与居民收入严重脱节。房地产投资与居民收入增长不协调所引发的问题日益严重，这种不协调对国民经济的负面影响在短期和长期都不可忽视，最终可能引起房屋销售额短期内急剧下滑，引起居民的消费枯竭，最终导致房地产行业的衰竭。
（三）酝酿巨大的经济金融风险
我国城镇居民购买房屋大多通过房地产抵押贷款来实现，这给广大居民购买住房、提高居住水平提供了很多帮助，促进了经济的发展和房地产市场的繁荣。但是目前房地产行业的市场风险最终会转嫁到商业银行上，最终形成金融风险。一方面商业银行的资金与抵押贷款的不匹配具有严重的风险。另一方面，房屋抵押物自身价值的波动也蕴藏了变数。由此可见银行的金融风险是十分巨大和脆弱的。
三、房地产投资与经济增长的策略分析
房地产投资对中国经济发展具有双面作用，一方面带动了国民经济的发展，另一方面也造成了一些负面影响，因此应当采取一系列的有效措施规范房地产投资与经济增长关系，进一步推动经济的可持续增长。
（一）树立正确的房地产投资观念
我国一些大中城市房地产投资过度引发了一系列的问题，这些城市常常将房地产投资作为拉动经济增长的主要措施。虽然在一定时期里起到了积极作用，但是这种形式效率不高，不能实现经济的稳定增长。因此我们应当树立正确的投资观念，提高城市科技水平为主的生产力，最终实现经济的长期发展。在进行房地产投资时谨慎对待，明确房地产业在经济发展中的重要作用，真正理解经济增长的最终依靠是知识经济的增加与积累，保持房地产投资与整体经济的协调发展。
（二）构建和谐城市，实现经济的可持续增长
城市的经济增长是在不断地培育和完善中综合发展的结果，因此城市的发展应当树立可持续的经济增长观念，为经济发展营造良好的环境，培养城市经济增长的动力。要想实现城市经济的可持续发展，就要同时实现软环境和硬环境的良好构建。软环境建设涉及经济、文化、科技等多个方面，是一项长期的、复杂的工作。硬环境的主要内容包括城市的基础设施、公共建筑、居住环境等，这些作为经济发展的基础包含了社会各种资源的有效配置。由此可见，和谐城市的构建有利于促进经济的稳定增长，维持社会秩序的井然和提高人类生活的舒适度，从而实现经济的可持续增长。
（三）加快房产税的改革进程
政府要加快对房地产征收税费的改革进程，这有利于规范房地产的投资与销售市场，有利于构建完善的房地产市场及相关的原材料市场；同时政府可以通过财税及其他税收来源实现再分配，促进社会公平发展；房产税可以作为政府经济收入的来源，稳定政府的财政收入；有助于社会团体、个人进行房屋租赁，推动闲散资金对房地产市场的投资；有利于形成中小型房地产投资商与大型房地产投资商之间的良性竞争，促进房地产建筑市场的健康发展。
（四）政府加大对房地产市场的监管力度
首先，政府在土地征收过程中进行合理的规划，有限度的征收土地，加强房地产的管理工作，通过透明化的管理工作规范施工建筑行为，使得社会公众更加了解房屋建筑质量与规格，形成良好的社会监督机制。其次，政府相关部门通过对价格的调控进一步规范房地产市场的营销行为，严厉打击和惩罚恶意扰乱市场秩序、垄断市场价格的行为。
四、小结
我国城市房地产投资飞速发展，房地产行业也不断壮大并呈现一片繁荣局面，但在另一方也引发了一系列的问题，房地产投资与经济增长水平极度不协调，对城市整体经济带来长期的、负面的影响。因此要树立正确的房地产投资观念，加大对房地产市场的监督，加快房产税改革进程，最终实现和谐城市的构建，促进城市经济又好又快的增长。
参考文献
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谈新经济时代我国房地产经济分析 篇4
新经济不同于传统经济, 它呈现出很多特征。首先, 新经济的社会网络化, 使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷;其次, 在新经济时代, 人们的生活习惯开始改变, 如电子商务的发展, 使得人们逛商场购物的习惯将会逐渐改变。再次, 新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化。传统房地产行业的特点是:生产周期长、资金投入大。新经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时, 势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。
1房地产经济对我国经济发展的作用
近年来, 关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点:一是大中城市房价百姓不能承受论;二是政府不作为或调控不力论;三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中, 必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用, 在扩大内需, 保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食, 否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题, 在未来我国经济社会发展中, 房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在:
1.1 房地产业的发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料, 与之配合发展
发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合, 对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算, 在我国当前的情况下, 每投入100元的住房资金, 可创造相关产业70～220元的需求;每销售100元的住宅, 便可带动130～150元的其他商品销售。因此, 住宅建设若增加10个百分点, 可望带动国民生产总值增长1个百分点, 住宅行业每吸纳100人就业, 可带动相关行业200人就业。
1.2 房地产业提供的产品, 为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所
房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所, 这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。
1.3 住房消费是综合性消费, 它带动生活消费的方面
房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费, 波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而, 发展房地产业, 提高居民住房消费水平, 从住房综合消费方面讲, 为人们生活其他方面的提高创造了条件, 促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费, 它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。
1.4 房地产业的发展与城市建设相辅相成, 相互促进
随着社会和经济的不断发展, 我国的城市化建设正处于关键时期, 房地产业在城市化建设中具有促进作用。首先, 通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设, 对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设, 可以大大地提高城市的综合服务功能;其次, 可以改善城市人居环境;第三, 推进小城镇建设。小城镇建设是具有中国特色的城市发展模式。房地产业依托大城市和新城区, 不断开发土地资源, 活跃区域经济。如一些城市开发区、卫星城的建设, 都是通过加快小城镇建设带动发展起来的;第四, 房地产业的蓬勃发展, 解决了城市建设的主要资金来源;第五, 城市建设的不断完善又促进和支持了房地产的发展, 改善了人民的生活水平。
1.5 房地产业开辟不动产投资新渠道, 成为外资青睐新热点
房地产高于国民经济三倍以上的发展速度, 成就了其作为国民经济支柱的地位。房地产的发展, 投资与消费, 开启了国人消费、投资的新理念, 提前实现了部分人的汽车加房子梦想。房地产业是增加国民财富的重要渠道, 也是保证政府财政收入的重要来源。
中国房地产的影响, 波及海内外, 吸收外资的积极参与, 特别是港澳台、海外华人华侨的资金, 除外资直接投资外, 通过内地代理人, 转投资等方式, 规模庞大。目前, 外商所拥有的商品房、厂房以及住宅房面积占我国总房地产面积的多大比例?以加工出口贸易占我国GDP三分之一这一比例来测算, 外资在我国所拥有的房地产资产已经相当庞大。看看各大城市周边一些高档别墅区, 大部分居住的是外资企业的高管人员。来华经商的外企人员到底消费了多少房地产商品?政府统计部门可能还没有详细的数据, 但估计数量一定不少。
2房地产经济中存在着非理性的行为
我国地产市场中存在着的非理性行为, 已经严重影响了我国房地产经济的健康发展, 对此必须高度重视。这些非理性行为具体表现为:
2.1 房产市场大起大落, 缺乏稳定机制
中国的房地产市场还是一个发展中的市场, 还存在诸多非理性行为。市场暴涨→调控→暴涨→调控, 周期性地进行, 市场力量与政府目标, 公众承受力博弈, 上演一出出跌宕起伏的大剧。
市场存在的上涨动力, 在于这些年里, 外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品, 还通过直接投资等方式大量“进口”中国的土地和房地产商品, 这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。加上国外和国内的一些投机因素, 使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌入房地产市场保值升值, 使这一稀缺资源充满了投机性;其次是地方政府土地财政需要。我国房屋进入商品领域的时间其实并不长, 价格的起点又很低。政府行为及其政策也存在导致商品房价格上涨的诱发因素。一段时间以来, 各地政府都将地价和房价的上涨作为财政收入和预算外收入的重要源泉, 也作为行政管理的重要政绩;最后, 也是关键因素是市场缺乏稳定机制, 就如股市没有蓝筹一般, 市场充斥着浮躁与跟风。市场参与者的逐利本性, 必然合力掀起一波又一波的涨势, 直至政府进行调控, 然而由于房地产资产商品的特殊性, 普通的调控措施具有滞后性或失效性, 对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定, 更是引发投机盛行。
2.2 以供给决定需求, 城市化规划脱离市场化进程
在市场经济的条件下出让城镇土地使用权, 其地块的选址、规模、范围和时机的选择, 应该是由市场的需求决定的, 而不是由政府的供给决定的。但是, 现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好, 然后以优惠条件吸引投资者来投资, 美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的, 但是不成功者居多。实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。
其次, 农地与建设用地的成本与收益巨大价差, 促使各地城市建设不断开疆拓土, 新区、开发区不断涌现, GDP偏好、土地财政、政绩得到完美的结合。
2.3 政府对自由市场的干预, 带来了愈演愈烈的“寻租”热
在地产经济中, 由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因, 创造出了不平等的竞争环境, 这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”, 其收益实质上是“垄断权收益”, 也就是“权力和货币相交换”, 出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样, 都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃, 大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有三:第一, “地方保护主义者”的寻租, 主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额, 为“地方造福”, 或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利, 几乎无条件地向境外投资者批租土地;第二, “经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益, 以“增强企业活力”, 其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益, 其中以形形色色的房地产开发公司为主。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”;第三, “个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便, 庇护亲属、裙带关系、分配偏爱, 给予特定户优惠合同和价格, 优先照顾追随者, 把本来属于社会的财富装入私人腰包。
2.4 市场中缺乏价格机制的约束作用, 造成商品房大量空置
空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决, 而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率导致了住房严重积压。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价, 众多的工薪阶层只能望而却步, 大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者。畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾, 直接导致房地产市场上的供需不平衡, 造成房地产资源的大量浪费, 不能够有效满足人民日益增长的居住需要, 也阻碍了房地产市场的发展。
3房地产经济发展的走向
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此, 要克服房地产经济中存在的非理性行为, 用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向, 下面主要谈四点。
3.1 合理规划建设用地, 搞好“城市经营”
很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”, 地方政府单纯通过土地出让增加财政收入, 以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利, 比如商品住宅、小商铺等;有的是长期出租或经营获利, 比如大型商场、写字楼等;有的是通过其他经济行为的加入而长期获利, 比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力, 但却提升了城市形象、品味, 吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光, 使城市经济收入增加, 比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发, 以科学发展观看待城市建设。
3.2 强化政府经济职能, 市场将逐渐走向成熟化
综合当前房地产投资的增长速度及房市表现, 从房市周期论的角度分析, 我国房地产投资目前还处于繁荣期, 整个房市还处在有利的上升阶段, 但从市场表现看, 房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里, 市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者 (有的是城市运营商) , 而房地产消费属于长期使用的大宗物品, 盲目不得。“不管好房、坏房, 只要抢到就好”的现象将一去不复返。房地产是国民经济的先导性产业, 对GDP增长具有较强的带动作用, 同时又依赖于经济发展所创造的市场需求, 取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此, 在市场经济条件下, 政府有必要加强宏观调控, 借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段, 适当调整地产价格, 使之趋于一个合理的水平, 引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。
3.3 加强住房保障, 保持市场稳定
建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房, 发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题, 一方面保障了大部分人的住房需求, 另一方面也是房地产市场的稳定器, 一是解决了住房的供需矛盾;二是市场参与者更趋理性;三是房地产的商品属性与住宅必需品属性将会有一个较好的区隔, 市场的波动对大众的生活影响降低。
3.4 发挥各方力量, 着力提高保障房建设与配制的效率
现在保障房建设地方政府基本上是依赖企业来做, 而企业基本上就是开发商这么一类。而在很多欧美国家地方政府都是建设主体, 甚至地方政府可以委托社会公益组织和非营利组织代替自己做一些这样的工作。但是在中国地方政府主要委托开发商, 没有其他机构可委托, 所以地方政府基本上把保障房建设按照商品房的模式来建。其次中国目前不允许这种非营利组织介入, 如果允许的话可以成立住房协会, 由他们成立一个非营利组织代替无房户和政府建房, 建房后把房子卖给他们, 如果这些住户不再使用房屋了, 不可以在市场上转让, 要把房子重新卖给政府, 由这些组织替政府把房子收回再卖给其他人, 这就把社会保障问题解决了。
4结束语
综上所述, 当房地产在一定的经济发展阶段, 除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时, 一个国家所需要的健康的房地产市场, 就不再仅仅是一个产品市场, 它已经成为一个产品与金融、证券市场高度融合, 互为表里, 相互促进和制衡的市场。一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生, 对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展, 避免过度投机和房价大起大落。我们也可喜地看到国家在保障房建设的决心与投入, 房地产市场的成熟或许尚需时日, 但只要路子对了, 我们就有信心。 [ID:7003]
摘要：文章从房地产经济对我国经济的拉动作用, 房地产经济中存在着非理性行为与房地产经济发展过程中形成稳定机制等方面进行简要分析, 以期对我国房地产经济的健康发展有些借鉴意义。
房地产销售管理系统需求分析 篇5
1、需求分析：
伴随着人类社会的进步和科学的发展，人们生活的水平也在不断提高，房地产行业已经成为当今社会比较热门的行业。房地产销售是房地产行业的重要组成部分，由于房地产销售形式复杂、业务种类繁多，早起的手工销售方式已经不能适应现代房地产销售的需要，在这种情况下，房地产销售管理系统应运而生。
在各大中型房地产销售公司的房屋销售管理当中，主要存在着以下几个问题：
（1）房屋销售工作人员的工作量大、工作效率低
在房屋销售管理的工作流程中，需要完成很多的工作。这其中要填制大量的单据，而且在填制这些表单时，有很多的录入信息都是很重要的。例如，楼盘名称、楼房名称、房型信息、客户信息及房屋销售信息的反复出现，这些信息的重要性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。
（2）房地产公司各个部门之间沟通困难
现代房地产企业在营销管理的工程中，主要面临着大量的数据和报表无法在多个部门之间进行有效的、畅通的信息交流和沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控以及如何满足集团公司多级管理的需求等问题。
（3）查询、统计困难
每天的房屋销售情况，客户退房、换房情况，这些大量数据的产生，都会加重查询统计工作的负担。
为了解决以上问题，我们从房地产销售公司的角度出发，开发了房地产销售管理系统。
2、系统分析
（1）业务流程：
房地产销售管理系统主要包括房屋销售管理、主要包括房屋销售管理、客户换房管理、客户预定房屋管理和客户退房等几项业务，在不同的业务中分别完成相关的业务操作，并且能够打印出相应的单据和凭证，从而使得房地产公司的各项业务正常运转。房地产销售管理系统的业务流程如下图：
使用房地产销售管理软件可以帮助房地产销售企业有效的管理与房地产销售相关的业务工作，从而减轻了房地产销售公司工作人员的工作压力，提高处理业务的效率，增强了企业在同行业中的竞争力。
（3）功能分析：
该系统有如下功能：
●能够完成房型、楼盘、楼房、房屋资料信息的录入和编辑，并且能够查询、调整楼房的销售价格。
●完成销售管理、换房管理、退房管理、付款管理和房屋退款管理的相关信息。●管理及维护客户资料的相关信息。
●管理客户预定房屋的相关信息，并且能够统计出房屋预定的相关信息。●统计出不同的销售代表所销售房屋的详细信息 ●统计出客户的相关数据
●维护房地产公司的员工信息。
●管理及维护系统操作员并且能够修改操作员的密码信息。●能够完成数据备份和数据恢复的操作，保证数据库的安全。
3、系统设计
（1）系统功能设计：
根据上述的功能分析，可以将房地产销售管理系统分为5大功能模块，即楼盘房屋资料管理、房屋销售管理、数据统计报表、基本数据录入编辑和系统维护。其中，楼盘房屋资料管理包括房型信息管理和楼盘房屋信息管理两部分；在房屋销售管理中，能够完成对房屋的销售及付款信息的管理、客户基本信息、客户退房及退款信息的管理；在数据统计报表中，能够完成房屋购订统计查询、房屋预定统计报表、房屋销售统计报表和客户数据分析等功能；基本信息录入编辑包括员工资料录入编辑和公司资料录入编辑两部分；系统维护主要能够完成系统初始化、数据备份、恢复及对用户信息维护及管理等功能。房地产销售管理系统的功能结构如下图所示：
4、数据库设计
由于房地产销售管理系统所涉及到的数据量比较大，Access数据库不能满足存储大量数据的要求，所以本系统采用sqlserver2005作为系统的后台数据库。
房地产销售管理系统的数据库名称为“data_fdcglxt”，由于房地产销售管理系统的数据库比较复杂，本系统的数据库预计使用32张数据表。由于表过多，现在只列出员工信息表，如下图：
5、需求分析总结
在以前的可行性分析基础上，我们进行了以上的需求分析过程。在分析的过程当中，我们从整体上觉得整个软件系统无论是在技术上还是在经济上都是完全可行的，有很好的开发价值。
我国房地产经济发展趋势分析 篇6
摘要：房地产业过去一直是拉动经济增长的一辆马车，为推动我国经济做出了巨大的贡献，然而由于近两年受到全球化经济滑坡的影响，房地产业也经历了从疯狂冒进发展到倾泻式滑坡的巨大动荡过程。本文旨在从房地产开发、国家政策环境等方面，分析研究我国房地产经济发展大趋势。
关键词：房地产；发展；趋势
一、引言
房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体。国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。另外，住宅产业关联度很高。住宅建设和消费与建筑、冶金等50多个相关联，并直接影响家用电器、家具、装饰产品及金融等许多行业的发展，产业连锁增长效应带动相关产业的发展和带动整个经济结构的优化和升级，创造市场相对较大，对国民经济的拉动力十分强劲。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但投资增幅仍然較大、投资结构不合理的问题依然存在。
二、房地产业经济发展的影响因素分析
1.国家宏观经济对房地产业的影响
房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6－7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7.0％－8.1％之间，2010－2020年，GDP增长率将降至5.5％－6.6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。
2.地区经济对房地产业的影响
从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。
三、我国房地产业发展趋势
1.土地要素市场的规范化
房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧，也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、举国上下排队抢购。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30％，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。2006年10月，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例因此而有所增加。2007年9月，国土资源部先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(236号文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。2007年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体——房地产企业，规范房地产企业的土地开发行为、打击圃地行为。2008年年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。
2.房地产企业集约化求变
房地产企业预算管理分析 篇7
一、房地产企业预算管理的必要性
(一)预算管理能帮助企业实现循序渐进的发展
房地产企业的战略目标能够为企业的发展指明方向,是企业发展理念中重要的内容。而有效的预算管理工作能够对企业的战略目标进行细分,从而帮助企业能够根据细分的目标循序渐进的实现企业的发展战略。
(二)预算管理能够提高资源配制的合理性
房地产企业的业务范围非常广泛,主要包含技术研发部门、营销部门、工程技术部门等。这些部门之间通常缺乏有效的沟通和联系,导致房地产企业的资源不能够合理的进行配置。而预算管理工作能够有效的对企业的人力、物力和财力等资源进行合理配置,从而防止出现配置不均造成资源浪费的情况。
(三)预算管理能够加强房地产企业风险管理的质量
房地产企业是综合性企业,在企业的运行过程中,不可避免的要遇到许多缝隙。防范企业风险始终是房地产企业需要关注和重视的关键。放低产预算管理的主要工作是对企业收入、成本、费用等进行有效的预估和计算,并将预算结果递交企业管理部门,企业管理人员在投资决策的时候,要充分参考预算管理结果的意见,提高房地产企业防范风险的能力。
二、房地产企业预算管理中存在的不足
房地产企业的预算管理工作对于企业的发展具有重要的作用。但根据调查发现,目前房地产企业的预算管理工作还存在一定的问题,具体表现为以下几个方面。
(一)地产企业的预算管理的体系有待完善
当前,我国大部分房地产企业都根据自身的实际情况制定了预算管理制度,但总体来说,预算管理制度的科学性还有待提高。首先,房地产企业的预算管理工作在实际的工作中,缺乏有力的组织体系作为支撑平台。而这种情况也导致了企业预算管理的总体目标难以实现,企业各个部门的预算管理也更多的成为一种形式。其次,预算管理部门工作人员的职责范围不够明确。房地产企业的预算管理工作的顺利展开需要各个部门的有力支持,但在实际工作中,各个部门对于相应的责任不够明确,经常出现推诿责任的现象,从而造成预算管理工作的困难。
(二)房地产企业的预算目标和战略目标联系不够紧密
房地产企业的预算目标可以看成是发展战略目标的细分,因此预算目标和战略目标之间应该具有较强的联系。但目前,房地产企业在制定预算目标时,通常都忽略了对房地产企业战略目标的考量。另外,由于房地产企业的项目成本很可能随着环境的变化而出现变化,因此对预算目标进行调整,而项目的盈亏情况又不能在预算中进行体现,从而对项目的评估工作造成了影响。
(三)房地产企业的预算目标的落实力度不够
目前,多数房地产企业将预算管理工作作为财务部门的下属机构进行管理,但由于房地产企业的特殊性,财务部门在进行预算管理过程中,受到自身业务局限性的影响,导致无法对企业的营销成本进行准确的评估,进而造成预算数据的可靠性不高,间接的导致预算数据不能作为企业管理人员对企业发展进行决策的依据。另外,有的企业对于预算目标的执行力度不够,预算目标在传达后,没有引起领导的重视,企业也缺乏对预算执行情况的有效监控,最终造成预算管理工作达不到效果。
(四)房地产企业预算的评价制度的科学性还有待提高
目前,我国房地产企业的预算考核制度还不够完善,具体表现为以下几点。首先,对预算管理目标的重视程度较低,房地产企业在进行业绩考核时,通常没有结合预算目标进行考评工作。其次,预算考核的管理体系不够先进,目前,大部分房地产企业采用的预算考核办法还是传统的考核办法,通常只是将财务指标作为最主要的考核指标,而对其他管理指标考虑不多。最后,预算管理的反馈机制还不够完善。房地产企业对预算管理的考核不仅是要作为业绩的评价指标,同时也应该是企业未来发展参考依据。因此,良好的反馈机制非常重要,反馈机制要能够有效的反映企业预算管理存在的问题,从而为房地产企业的发展提供有效的参考意见。
三、加强房地产企业预算管理的途径
(一)建立健全的预算管理体系
建立健全的预算管理体系是加强预算管理工作的核心途径,具体来说,房地产企业需要从以下方面完善预算管理体系。
1、做好责任划分工作
房地产企业的预算责任应该按照从上到下的顺序逐级进行分析。企业的高级管理部门要对整体经济效益的实现负责,各个项目部门要对细化的预算指标进行负责,部门的各个员工要负责具体的经营活动。
2、加强预算编制的合理性
预算管理人员要做好预算标准的制定工作,要根据企业的需要及时开发新的相关指标。另外,房地产企业要明确房地产预算的编制过程,要保证预算编制工作在科学有效的条件下进行。
3、对预算编制的报送时间进行严格的要求
房地产企业要明确编制的报送的时间,并在预算编制中,标注明确的编制依据,对于没有完成的部门,要进行相应的惩罚。
4、做好战略目标的细分工作
房地产企业预算管理的目标就是企业整体发展战略目标的细分,因此,企业要协调好预算管理目标和战略目标之间的关系,从而提高预算管理工作的效率。具体来说,首先房地产企业要根据战略目标明确业务方向,并对项目预算进行科学的编制。其次,房地产企业要以年度预算作为中心,以项目进度作为关键点,对各个项目编制单独的年度预算,并由预算管理部门进行汇总。年度预算最好以不同的项目作为依据,对收入、回款以及成本等进行对应的预算编制,保证预算编制的科学性。
(二)对预算执行的情况进行有效的监控
在对预算执行情况进行追踪工作时,房地产企业要注意以下两点。通过良好的监督检查制度,对预算的执行情况进行严格的检查。对于季度和半年度的预算执行情况要进行通报,对于年度预算执行情况要进行重点的业绩考评。建立良好的监督预警机制。项目的关键环节在完成后,预算监督人员要对相应的经济指标进行明确,并分析和预算指标之间的差异,并根据具体情况,做好责任的明确工作。
(三)加强计算机技术的运用
随着科学技术的发展,企业管理活动的信息化程度越来越高。在预算管理工作中,管理部门要提高预算管理的信息化程度,从而提升预算管理的工作水平。例如,要提高对财务软件的使用效率,确保采集的预算基础数据的可靠性和全面性。用友软件、金蝶软件等是目前企业财务管理工作中比较常用的软件,房地产企业的财务管理人员要能够良好的掌握。
四、结束语
良好的预算管理工作能够有效的提高房地产企业的管理水平,控制企业的运营成本。在实际工作中,房地产企业的管理人员要提高对预算管理工作的重视程度,从建立健全的预算管理体系,协调好预算管理和战略目标管理的关系,做好预算执行情况的追踪工作,提高预算编制的信息化程度等方面入手,切实提高房地产企业预算管理工作质量,为企业的良性发展提供帮助。
摘要：良好的预算管理工作能够合理的配置企业资源,防范企业的经营风险,对于房地产企业的良性运行具有非常重要的作用。房地产企业的管理人员要从建立健全的预算管理体系,协调好预算管理和战略目标管理的关系,做好预算执行情况的追踪工作,提高预算编制的信息化程度等方面入手,切实提高房地产企业预算管理的工作质量。
关键词：房地产企业,预算管理,存在问题,解决对策
参考文献
[1]杨莉.房地产企业全面预算管理问题与对策[J].中国外资,2013
[2]赵刚.基于房地产企业全面预算管理应用的研究[J].中国总会计师,2014
房地产企业全面预算管理分析 篇8
房地产企业全面预算管理是指以目标利润为导向, 将企业未来一定时期内经营计划以数量形式展现出来的一种系统管理方法。 借助预算制度的推行,将企业的人力、财力、物力整合起来,对经营管理活动进行事先规划、控制、并有效协助各部门,已达到既定的经营目标和战略目标。 通过编制预算, 将企业的各项目标分解为各个部门的责任和指标,成为衡量企业各部门经营业绩的具体标准。
下面从预算编制、执行与分析、绩效与考核三个维度对全面预算管理做个阐述。
一、预算编制
房地产企业项目周期跨度长,市场变化大,因此,项目的全周期预算必不可少。 项目的全周期预算以项目为单位,企业将战略定位、发展方向、目标利润全部融入于此。 年度预算是对项目周期预算的分解和量化。 因此在编制前,管理层需将企业的目标进行宣贯,全员理解透彻,才能步调一致。 计划部将年开发计划编制好后,下达各部门。 前期、成本部、工程部负责项目开发成本预算,形成支出预算;营销部负责回款、营销策划费用预算,形成资金流入预算和支出预算;人力资源部负责职工费用、培训成本等预算,形成支出预算;行政部负责行政费用、招待费等预算,形成支出预算;财务部负责资本预算。 各部门责任明晰,各司其职又有相互沟通,最后,将成果交由由财务部汇总、分析和审核。 财务部编制财务预算(预计资产负债表、损益表和现金流量表)后,相应审核各项财务指标是否满足要求。 整个预算编制应采用自上而下、自下而上、上下结合的编制方法,不断调整,形成最终预算,使之与企业发展战略更加贴近,经企业决策层审批后,逐级下达执行。
编制过程中,杜绝以下几点:
公司战略、发展目标不明确,经营计划多变,导致预算是以下压的形式完成,后期执行与预算“两张皮”,预算流于形式。
各部门责任不明确,互相推诿;或泾渭分明,不沟通,各自为政;亦或让财务部门包揽全部预算工作,削弱了预算的合理性,造成预算执行时责、权、利不匹配。
房地产行业资金密集程度高,资金紧张是整个行业的普遍现象,因此在编制预算时,要防止业务预算与资金流脱节,合理、有效的控制现金流量,提前做好融资前的准备工作,避免临时拆借,导致融资成本偏高,蚕食企业利润。
二、执行与分析
编制过程可以有反复,有争议,但预算经批准下达执行,各责任中心和部门无一例外,上至总经理,下至普通员工均应遵照执行。 执行方位是全面的,深入到经营活动的每一个角落。
年度预算可以分解至季度、月份,以便更好的实施。 财务付款时,要与预算进行对比,不能随意增加预算,切实履行事中跟踪的职能,事后将预算的执行的情况反馈给各部门。 财务数据分析是表象,要从数据中挖掘出深层原因。 因此,要定期召开预算分析会议,分析偏离预算的原因、制定解决方法和措施。 及时调整预算,做到月月清,确保年度预算完成。
执行与分析中,常常遇到以下问题,需要避免:
没有建立有效预警机制,“事后诸葛亮”,以事实挣得预算的不断调整,并且按调整后的预算进行分析,完全与原预算脱节,造成预算一套, 执行一套,预算执行分析变成了对实际情况的分析,失去了预算分析纠偏的作用。
业务部门被动参与预算执行,全靠财务部门审核完成,导致审核速度变慢,影响正常的业务活动,引发恶性循环,迫使预算终止执行。
预算编制不细致,导致执行时“张冠李戴“、”偷梁换柱“ ,严重削弱了预算的严肃性。
三、绩效与考核
预算编制是行动的指南,执行力度要不折不扣,预算分析是对行动实时纠偏,绩效与考核是对行动执行结果的奖惩。 管理层事先要将企业成功关键因素(CSF)和关键绩效指标(KPI)加以定性、定量的描述,使得战略目标得以分解,压力逐层传递,同时使得战略目标的实现过程得以控制。 战略成功关键因素有:土地取得、资金到位情况、工程进度、质量合格、商业策划、销售增长等。 关键绩效指标有财务指标和非财务指标。 财务指标有净资产收益率、投资回报率、每股收益、经营活动现金流等; 非财务指标有:项目进度完成率、供应商满意度、部门协作情况、员工满意度等。 成功关键因素(CSF)、关键绩效指标(KPI)各个企业可以有不同,只要能满足战略需要即可。 预算是员工行动的指南,全员应参与绩效考核,无人能例外。 业务部门考核大都于财务指标挂钩,后台部门以非财务指标为主。 这样,考核才能做到“有章可循”,提高了考核的客观性、公正性、科学性。 因此,考核不是目的,而是使全员更加努力向目标迈进。
绩效与考核阶段,需要注意以下几点:
关键考核指标定义不能含糊,要明晰;不能生僻,要易于理解执行。
关键考核指标要事前公布并落实到各责任中心,让员工心中有数, 决不能搞“秋后算账”,这样违背了预算管理的初衷。
绩效考核与预算目标不匹配, 预算目标是一套, 绩效考核是另一套,这样很难实现既定的战略目标
我国房地产经济波动因素分析 篇9
1.1 对国民经济发展的影响
房地产经济能够有效拉动GDP增长。从对国民经济发展方面分析, 房地产行业影响主要包括三方面。首先, 房地产行业可以作为投资项目, 对国民经济增长产生促进作用;其次, 房地产开发势必会拉动相关产业的发展, 因而间接促进了GDP的发展;最后, 在房地产开发过程中的投资刺激了消费, 因而拉动了GDP的发展。通过一个公式可以清晰的体现出房地产行业对于国民经济的贡献率, 其具体表现为:贡献率 (%) = (某因素贡献量/总贡献量) 100%。即房地产和行业对于国民经济的增长贡献率为行业年增加量国民经济增长总量的百分比。由于房地产产业关联度极高, 因而其投资增长相对平稳, 对于国民经济增长具有重要意义。
1.2 房地产业对关联产业的影响
国民经济发展需要各行业的共同发展, 因而很多行业之间存在紧密的联系, 技术经济联系也极为密切复杂, 这便是产业关联。作为国民经济的支柱产业, 房地产不但是多元化的供给者, 还是多元化的需求方, 因而房地产产业链相对较长, 且关联度深, 作为基础性产业, 在市场经济中占有重要地位。
2 主要影响因素分析
由于房地产经济链涉及行业广泛, 因而受到的影响因素种类也具有多元化特点, 从总体上分析, 大致有内生因素、外生因素两种, 内生因素主要是房地产经济内部所产生的对于其自身发展具有影响的因素, 主要起到对内的一种传导作用。而外生因素则是外界市场环境、经济环境对行业所产生的一种来自于外部的冲击作用。但是外生因素对于房地产行业的影响主要通过内生因素作用而产生作用, 因而房地产经济波动是双重因素作用结果。
2.1 外生因素分析
首先经济环境变化势必会影响房地产经济波动状况, 而社会发展因素以及城市发展因素是导致房地产行业变化的重要因素。另外政策的变动以及一些随机因素都会造成房地产经济波动, 例如战争、地震、自然灾害以及政治风波和一些突发性社会因素等。
2.2 内生因素分析
2.2.1 房地产市场供给和需求的矛盾是房地产经济波动的内在原因。
在所有的行业发展中, 市场供需变化是最直接的调整模式。房地产供给与需求是市场中经常变动的因素。房地产投入的快速增长要求广大消费者需求的跟进与支撑, 否则不可避免地要进入下行区间。同时, 房地产需求总量也由于受种种因素的影响而发生变化。
2.2.2 在房地产市场波动影响因素中, 价格是引发市场波动的直接动因。
首先在价格的影响下房地产市场中会发生盲目的房地产投机, 因而导致房地产价格不正常上涨, 而疯狂的价格增长会反作用于房地产市场, 带来高回报率, 而高额的利润又会刺激投资, 因而市场中大量资金就会投向房地产市场使之扩大, 房地产市场进入发展上升期间。但是这种经济模式是不健康的, 由于牺牲了可持续发展性, 因而仅仅是短期的经济增长模式。
2.2.3 房地产行业在经营活动中, 投资是对其经济稳定性影响最大的因素。
投资变动往往是房地产经济波动的主要动力来源。投资增加, 那么房地产行业必将扩张, 即房地产经济增长。若投资减少, 那么房地产市场就会随之萧条, 从这一点可以看出, 房地产经济的变化周期和投资的变化周期基本一致。从另一方面讲, 二者具有共振性。但是相对于经济周期变动, 投资变动更为活跃。
3 如何有效调控房地产经济波动
3.1 如何调控国民经济变化影响波动
宏观调控措施应该与整个国民经济的宏观政策相协调一致, 并服从国家的总体经济政策。当房地产业的超前发展已超过整个国家经济承受能力, 给其它行业带来巨大压力时, 为了保持宏观经济的健康发展, 此时必须采取宏观调控政策挤去房地产经济中的“水分”。
3.2 如何调控供需失衡影响波动
在房地产市场上, 供需不平衡是经常的, 供需平衡是暂时的。因此, 对房地产市场进行宏观调控的目的实际上是尽量减小这种波动的幅度。
如果房地产市场上供需矛盾十分尖锐, 单凭市场的能力已无法自动协调, 这时就会爆发房地产经济危机以强制性达到供需平衡, 带来的后果是房地产业元气大伤, 必须经历很长时间才能恢复市场的正常运转。为了避免这种情况, 摇要在房地产市场供需矛盾发生时根据矛盾的不同性质及时加以化解。
3.3 如何调控宏观政策影响波动
对于正确的宏观经济政策, 即使暂时抑制了房地产经济的发展, 造成房地产经济水平的下滑, 也应该坚持执行, 因为它保障了房地产经济长远、健康的持续发展。对于不当的或失控状态下的宏观经济政策, 应采取措施及时制止和纠正。另外, 国家对房地产市场的宏观政策应尽最保持稳定性, 避免重大经济决策的突然变化, 这样有利于房地产企业制订长期发展战略, 减少企业决策的盲目性、短期性和投机性。
3.4 如何调控价格变化影响波动
房地产经济会受到多方面因素影响, 而其中房地产价格对房地产经济的影响是最直接的。针对价格影响因素的管控应当正确分析, 并依照实际情况区别对待, 对房地产价格国家必须进行合理科学的调控, 这也是国家对房地产经济市场的管理责任, 但是调控并非管制。若房地产市场中, 房地产价格变动属于合理范围内的, 国家不应予以干涉。因为合理的价格波动可以有利于市场竞争的形成, 对于企业经营管理的改善以及经营效率的提升有着促进作用。所以, 国家对于房地产市场价格的调控仅仅需要将其控制在合理的范围内即可。
摘要：在我国经济发展中, 房地产行业起到了重要的促进作用, 因而在国民经济中占有重要地位, 随着经济的发展逐步成为了我国重要的支柱产业。正因如此, 国民经济的稳定与否很大程度上会受到房地产经济的影响, 一旦其出现波动, 国民经济水平必然会发生变化。因此, 各方都开始重视房地产经济波动问题, 希望能够通过分析研究找寻到改善房地产经济波动的有效方法。本文主要针对当前我国房地产经济发展中各类影响经济稳定性因素进行了有效分析, 继而针对性的提出了相关解决措施, 以推动我国政府部门对房地产市场调控工作的有效推动。
关键词：房地产,市场,经济波动,影响因素,对策
参考文献
[1]张丽娜.论房地产市场的波动性[J].商业经济, 2005 (09) .
房地产无效成本分析与管理 篇10
1 房地产项目开发概念
因房地产项目开发建设程序复杂, 有鲜明的特点, 房地产项目开发的全过程通常可以划分为立项决策、设计、招标发包、施工、竣工验收等几个阶段。在各阶段中无效成本都存在着, 它覆盖各类合同及各个业务口, 主要涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务, 它需要各业务部门协同工作, 才能有效控制无效成本的产生。一般而言, 房地产开发总成本=有效成本+无效成本, 有效成本是指能形成有效产品或能提升产品价值, 对促进营销有积极作用的成本费用。无效成本是指房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用, 无法获得客户认同和补偿, 属于费用浪费的成本。
2 无效成本管理的意义
由此可见, 控制无效成本是降低开发成本的最直接、最有效的方法。以下从几个方面来剖析无效成本的管理意义。
2.1 无效成本管理的意义
实施无效成本管理, 可以培养、提高全员成本管理意识;通过分析项目成本, 找出成本构成的有效和无效部分, 形成合理目标成本, 实施无效成本管理与控制;通过归纳、汇总无效成本, 分析无效成本产生的原因, 促进各部门专业能力和计划能力的提高;通过寻求减少无效成本的途径并提供分析依据, 对最终降低项目成本费用提供参考;通过减少无效成本, 降低项目成本费用, 以最少的经济消耗取得最优的经济效益。
2.2 无效成本的分析与分类
以一个项目建设期为分析对象, 针对各开发阶段进行分析与总结, 无效成本分类与归口可分为以下几种类别: (1) 设计原因产生的无效成本; (2) 招标原因产生的无效成本; (3) 项目管理原因引起无效成本; (4) 业主管理类失误产生的无效成本。以上的无效成本因素为一个项目在开发过程中最常见的原因。原因分析及无效成本归口不正确将会引起动态成本及建造成本的真实性存在偏差, 所以, 无效成本的归口与分析建议由成本部门派专人负责, 可以按代码进行分列, 在项目动态成本如签证、设计变更、维修工程发生时由成本管理部门按偏差因素分类归口, 分月统计无效成本费用, 并编制无效成本趋势图形, 高于无效成本正常值时, 对责任部门提出预警。及时作出成本纠偏, 同时为项目结束后项目成本管理评估提供真实、有效的数据。
2.2.1 因设计原因产生的无效成本
因设计原因产生的无效成本, 包括: (1) 因对设计效果把握不准变更后引起索赔可签证费用增加; (2) 图纸提供或设计变更下达不及时引起索赔可签证费用增加; (3) 材料、工艺选择不当引起索赔可签证费用增加; (4) 专业不对接, 设计图纸矛盾; (5) 设计保守, 成本增加; (6) 设计深度不够, 引起索赔可签证费用增加。
2.2.2 招标原因产生的无效成本
招标原因产生的无效成本, 包括: (1) 招标策划工作失误、标段划分不合理、招标计划性不足影响工期与质量; (2) 施工单位考察失误, 投标竞争不充分引起中途变化, 费用增加; (3) 招标文件中合同条款编制失误, 引起费用增加; (4) 评标失误, 中标价格高于应中标价; (5) 施工单位围标、串标哄抬标价, 引起招标费用增加; (6) 合同签订滞后引起索赔。
2.2.3 项目管理原因引起无效成本
项目管理原因引起无效成本, 包括: (1) 施工周期短, 使用高标准的临时设施; (2) 施工节点计划不合理, 引起赶工或工期延误, 费用增加; (3) 施工安排失误引起索赔可维修; (4) 材料替代引起成本增加。
2.2.4 业主管理类失误产生的无效成本
业主管理类失误产生的无效成本, 包括: (1) 业主不正当终止工程引起索赔; (2) 投资规划不当引起资金成本增加或资金浪费; (3) 建设手续不全引起行政处罚; (4) 未及时提供施工场地及施工条件引起索赔或费用增加; (5) 施工指令不当引起费用支出增加; (6) 维修未按质保合同及时通知责任单位便自行安排其它施工单位施工, 而费用索赔又未按合同约定方式发出而引起的维修费用无法落实; (7) 因工程款支付不及时或付款失误, 施工单位提出索赔; (8) 非合同条件付款提前支付工程款, 打乱资金计划, 引起资金成本增加; (9) 工程资料不全, 竣工结算资料审核不认真, 引起结算时造价增加; (10) 超索赔时效的签证或索赔的确认, 如因施工方按合同约定提出索赔申请, 未及时回复引起索赔成立。
3 无效成本的统计分析方法
无效成本的统计分析方法分为三种: (1) 单个合同的无效成本分析; (2) 月度无效成本分析; (3) 项目无效成本分析。成本管理部门按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析, 提炼无效成本数据, 建立无效成本档案。同时要求成本部做到对发生的每一单内容进行计算与判断, 对无效成本产生的金额、原因, 定期向公司高层和相关部门、人员通报。成本管理部还应在日常工作中督促、提醒, 并采取主动行为避免和减少无效成本, 对无效成本的动态信息作出比较。同时成本管理部门根据对无效成本产生原因的分析, 提出工作改进建议, 各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结, 以避免重复发生。该分析方法可促进成本结构优化, 为新项目目标成本的准确编制提供参考。
4 无效成本的控制措施
控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法, 有赖于公司各部门的共同参与, 项目的开发是分阶段进行的, 同样无效成本相应分阶段进行控制, 采取的具体措施有: (1) 在设计阶段, 全面推行限额设计, 在设计任务书中明确限额指标, 成本管理部、工程部门应提前介入设计工作, 成本部应根据初步设计图纸计算含钢量、混凝土量, 并提出修改建议, 工程部门提出功能性、实用性的修改建议; (2) 做好图纸会审工作, 在施工过程中减少设计变更; (3) 加强招标环节的控制, 加强供应商考察, 加大集中采购力度, 在公司内部全面推行工程量清单招标, 并以综合单价及总价包干, 减少施工过程的扯皮现象; (4) 确定合理的施工技术方案; (5) 建立现场签证制度, 工程量的确认必须施工方、监理方、工程人员及预算人员共同参与, 价格有两个部门人员参与咨价; (6) 培训提高全员技术专业能力, 确保各岗位人员有效地控制无效成本的发生; (7) 加强部门间信息沟通, 促进业务部门协同工作, 降低无效成本产生的概率。
5 结束语
房地产管理经济分析 篇11
关键词：项目管理；房地产；计划控制
一、通过事前控制实现对房地产项目的管理
（一）确定控制计划，保证其合理性。首先由房地产企业的项目开发管理部门在对市场进行详细调查的基础上制定项目开发的计划，待到项目开发计划通过了相关部门的审核之后，由销售部门进行销售计划的制定，之后的项目计划需要交由工程部在开发计划和销售计划以及国家标准、场地状况、待建情况和施工队伍的施工能力进行确定。项目开发部门和销售部门在进行项目开发计划的过程中，需要将其他部门应该进行配合的阶段和要求进行明确的罗列，在通过其他部门对这些要求进行确认之后，交由其他部门根据自己所需要给予的配合工作制定相关的工作计划，并且对于那些需要多个部门共同完成的情况，需要进行详细的重点标注，然后由房地产的总负责人进行项目的协调和确认。最终确认房地产项目管理工作。
尽管房地产项目管理的控制计划的制定可以有很多的渠道和方式，但是都应该要始终以项目为中心，所有的工作都应该是围绕项目进行开展的。此外，在进行项目的计划制定的过程中，需要进行了非常详细的计划沟通，对于那些需要多个部门共同合作的地方进行详细的确认。此外，需要保证所制定的计划在各个部门中都受到重视，可以将计划的制定和执行上升到部门考核的角度，以此来对员工的业绩进行考核。
（二）严格审核图纸，保证其真实合理。当前很多房地产企业在设计工期要求方面都是要求的非常严格，所以就导致由设计院所提供的施工图纸因为没有足够的时间进行细化，所以存在很多的错误和失误的情况。为了保证在以后的施工阶段不会出现很多问题，就需要对项目图纸进行严格的把关，从而保证尽可能不会出现设计方面的变更，严格控制签证量。
二、通过事中控制管理房地产项目
（一）节点的制定。在进行房地产管理的项目规划过程中，应当注意对项目规划进行具体的细分。例如按照常用的施工项目类型可以分解为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工以及配套施工等等部分。事实上，根据具体要求还可以对项目规划的每个阶段进行进一步的细分，但是进行细分的时候应当按照房地产企业根据施工对象的特点以及进度控制等实际情况进行确定，并没有固定模式进行限制。
（二）节点的控制。节点的过程控制和完成控制共同构成了节点的控制。节点的过程控制在控制实施中占据着主体地位，对项目施工进度控制起着至关重要的作用。尽管每一个项目部都应有自己的施工计划，但是在施工过程中，很少有项目部可以做到。项目的过程控制主要有以下几种办法，对项目外围的管理进行维护，以确保工期不会受到外部因素的干扰，确保工程在工期内顺利完成。并且保持与房地产企业职能部门的密切联系和沟通，以保证诸如签证之类的审批手续可以快速流转。
由于项目部门主要是通过监理单位来对施工单位进行监控，但是监理单位因为其自身素质的原因，所以无法实现有效监控施工单位，所以项目部主要是通过制度对监理单位进行控制，而通过人际管理对施工单位进行控制。
在节点项目完工之后，应该尽快对项目节点进行组织和验收，假如项目节点未能如期顺利完成，应该对其下达违约通知单，如果进度发生变化，需要对后续的项目施工计划进行变更并且还要尽快通知其他部门，对计划信息进行变更。
三、通过事后控制实现对房地产项目的管理
（一）项施工计划存在变动。由于施工因素及施工外因素的出现，导致了施工计划需要进行变更。由于项目施工受到施工因素的影响导致项目进度产生了较大变化，所以需要对项目施工计划进行重新调整，而是国外的因素则是因为其他部门未能跟上计划进度，所以对施工计划或开发计划产生影响，需要根据实际情况对项目计划进行调整。无论项目计划因为施工因素是施工外因素而变更，对其处理的办法都是首先要与相关部门进行联系，并且就变更问题进行协调处理，以保证尽可能不会因为计划变更而对整个项目施工产生影响，并且对影响本次项目计划变更的原因进行分析和总结，以帮助未来的工作调整。
（二）任务未能按期完成。对于项目未能按照预定期限完工等情况，在处理过程中也应该较为慎重。很多房地产企业的项目部门在发现逾期后就开始采用加大当日工作量的方式来追赶施工进度，，以求可以在规定期限内进行完工，但事实上项目没有？按期完成，但是项目的施工成本却提高，而项目的施工质量也降低了，间接的提高了后期服务的难度。所以在遇到施工项目逾期未能完成的时候，首先，应当通知相关领导及管理部门，然后再根据实际情况确定是否对项目施工计划进行调整，之后在对诸多建议和方法进行分析、论述和总结，并且形成书面材料，确保项目稳定有序的进行，最后再根据项目预期的原因关责任人的追究。
总结：由于房地产企业在进行项目开发的时候非常的复杂繁琐，并且房地产企业工程进度实质上也是一项系统工程，这就意味着在进行房地产项目开发计划的处理中需要应用到很多小的方法和技巧，从而保证可以对施工单位和监理单位进行较为灵活的管理控制。
参考文献：
[1] 严治仁.房地产企业管理学[M].科学出版社.2009
房地产管理经济分析 篇12
房地产工程造价管理工作中存在的问题
虽然房地产发展的很快, 但是在我国真正的发展也只有十几年的时间。房地产工程造价管理工作中存在的问题有以下几点:一、前期项目缺乏策划定位, 对于建设一个什么档次的项目达到一个什么标准, 很多公司都很模糊;二、造价人员没有意识到:在项目成本控制中, 确定项目档次和成本目标的情况下, 要在成本目标达到的情况下, 最大限度的提高项目的功能水平。三、很多房地产企业人为的把造价控制分为采购、合约、预结算等多个部门, 却没有一个部门总体负责, 反而造成造价控制的混乱。四、房地产工程的设计缺位, 造成投资浪费;五、招标阶段推行招标控制价;六、施工阶段动态跟踪控制和结算的审核。
一、前期阶段项目的定位
对于房地产企业来说, 项目的定位非常的重要, 关系到一个项目的成败。项目只有定位准确, 才能知道建设一个什么档次的项目, 以后的市场售价会在一个什么层次, 才能有的放矢的控制造价, 做好成本定位。只有项目成本定位准确, 作为造价控制部门才能依据项目的档次, 在市场上寻求适合项目档次且性价比高的材料、设备。为了达到这个一个档次, 依据市场估算出造价目标, 为了达到项目的档次, 在一定的成本目标下最大限度的满足功能性的要求。
二、要意识到到造价的控制不只是为了压低成本
在确定项目档次和成本目标的情况下, 要在成本目标达到的情况下, 最大限度的提高项目的功能水平, 只有这样才能满足消费者的需要, 在市场上能售出更好的价格。在很多房产企业中, 造价人员只是一味的追求低成本, 而忽视了项目的定位和档次。很多公司建一个办公楼从最初的定位甲级, 建好后却连乙级也达不到, 直接影响到销售。试想这样的一味的压低成本, 对追求利润的房产开发企业来说, 只能起到相反的作用。所以作为一个造价人员要充分意识到成本控制目标不仅仅是为了节约成本, 也是在一定的成本目标下提高项目的功能水平。
三、房产企业成本管理的混乱
很多房地产企业为了分散权利人为的把造价成本控制分为采购、合约、预结算等多个部门, 让各个部门之间相互制约, 虽然制约达到了, 但没有一个部门总体负责成本, 出现责任相互推诿, 反而造成造价控制的混乱。建设项目造价控制本身是一个系统工程, 贯穿于过程的各个环节, 但现状是建设项目的估算、概算、招投标、施工过程的造价控制、结算审价往往由不同部门、不同咨询机构来负责。这种方式貌似每个阶段都处受控状态, 然而各个阶段衔接脱节, 会造成信息流通断裂和信息孤岛现象, 造成实际上的造价失控, 无法达到项目的造价控制目标。在这一点上, 我们应该更多的学习英联邦国家工料测量师的全过程造价控制的方式。
四、加强房地产工程设计阶段的造价控制
1、推行限额设计
目前国内很多设计大都存在着设计质量差的情况, 特别是设计不精、缺乏深度显得尤为突出。尤其是达不到招标的要求, 导致了合同开口过大。频繁更改设计, 对工程造价的控制也是一个很大的考验。根据开发经验及投资估算的需要, 必须及时合理的确定设计限额, 并建立健全相关的考核奖惩激励机制。对于一个或多个超出了造价指标的设计, 应认真分析产生的根本原因, 并及时修改。不能只是单纯的画图而不算账, 还应多借鉴相关建筑工程的各类技术指标, 进行全面的分析, 合理的运用, 从而优化设计方案, 降低工程成本。
2、严防任意设计变更
在没有开发商同意的情况下, 严禁借设计变更随意扩大建设规模、提高设计标准和增加建设内容。在通常情况下, 一般不能变更设计, 对于必须变更的, 必须待开发商允许后方可更改。另外, 还应及时核算因设计变更带来的造价, 对出现问题的或者造价较高的设计方案应进行从新设计, 通过多种方案的比较并做到精益求精, 是一项十分重要的造价控制措施。而就目前设计人员的经济意识差和设计变更的随意性等问题, 则应签订合同。在合同设计中的经济条款中, 增加因设计变更和修改而所耗费用的限制条款。例如:在没有开发商同意的情况下, 凡因设计变更造成费用超出合同的一定比例时, 则应扣除该比例的设计费。所以, 采用有约束的条款能规范设计标准、工程量、概算和预算的各项指标, 是一项十分重要的造价控制措施。
五、招标阶段推行招标控制价
招标控制价是开发商拟建工程投资的底数。开发商没有条件的则应请有资格的咨询单位代编;有条件的尽量自行编制。编制控制价时要与市场的实际变化相吻合, 要实事求是、切合实际, 保证标底编制质量, 把招标控制价做到合理。充分利用市场信息, 通过公开、公正、公平的招标, 选择价格合理、技术好、管理好的承包商和性价比高的供货商, 确保工程项目的资金得到合理的利用。优化施工方案, 技术与经济相结合, 积极参与施工方案的论证和优化, 在保证施工技术可行的条件下, 选择合理的技术方案。
六、施工实施阶段动态跟踪和竣工结算的审核工作
在施工过程中, 由于有施工周期、材料设备价格、市场供求波动、政策性调整等影响因素, 每月将实施状况与批准的初步设计概算或施工图设计预算进行比较分析。通过计算各分部分项工程可能增加或减少的数额, 说明工程造价变动的原因, 使发生的偏差得以及时纠正, 促使建设项目总投资得以动态地控制。
结算阶段, 严格把关, 核对合同条款, 应审查竣工工程内容是否符合合同条件要求, 工程竣工是否验收合格, 应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等, 对竣工工程进行结算审核。
竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算, 并按国家统一的计算规则计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原则和计价方法确定。各项取费应按合同约定以及项目建设期间与计价定额配套使用的项目属地政府有关政策规定执行。
体会
作为一个项目的造价负责人, 一定要全程参与, 根据项目定位的要求做一个较为准确、详细的估算, 坚持限额设计, 在过程中动态控制, 确保项目的定位的档次, 又能把投资控制的目标实现。也要意识到要在成本目标达到的情况下, 最大限度的提高项目的功能水平, 成本控制目标不仅仅是为了节约成本, 也是在提高项目的功能水平。
摘要：本文就房地产工程造价管理工作中存在的问题进行分析, 并提出提高房地产工程造价管理的措施, 旨在与同行交流, 从而提高房地产企业的核心竞争实力, 助推我国房地产行业走可持续发展之路。
关键词：项目定位,工程造价,造价控制
参考文献
[1]牛刚, 席雷.建筑工程造价的控制[J].辽宁建材, 2006 (2) .