房地产价格分析

房地产价格分析（精选12篇）

房地产价格分析 篇1

房地产营销是房地产开发商为占领房地产商品市场所进行的市场调研、产品和市场的开发、产品定价、销售渠道的选择、产品促销等一系列与市场有关的营销活动。

一、房地产企业营销的目的及营销的必要性

房地产企业营销的首要目标是要保证自己开发的房地产产品能进入目标市场, 受到消费者和用户的欢迎2。所以, 企业在分析市场的基础上, 确定了市场地位之后, 就要根据目标市场的需要和各种有关的环境因素制定有效的营销因素。

房地产产品是房地产企业开发经营的直接有效的物质成果3。在房地产市场营销活动中, 企业满足顾客需要是以开发一定的房地产产品来实现的。

二、价格营销因素及促销渠道

价格是房地产营销过程的核心和灵魂, 房地产营销价格是指发展商在占领市场, 扩大销售实现预期目标而自主制定的价格, 房地产营销价格通常随着时间和供求关系的变化而调整。促销是现代房地产营销的重要一环, 它对房地产销售起着直接的促进作用。房地产促销是通过各种促销手段, 与显示或濳在顾客进行沟通, 使他们对于目标房地产从注意到发生兴趣再到产生欲望进而购买的过程。促销之所以在现代营销理论中占有重要地位是因为它不仅可以推动现实交易的达成, 更重要的是它能使一些濳在的顾客认识到某种需求, 进而转化为显示顾客, 企业由此就可获得赖以长期发展的市场。经过近年来发展, 房地产促销手段日趋多样化。促销渠道是房地产商品从生产领域到消费领域经过的途径4。在完全竞争的商品经济条件下, 正确选择销售渠道具有帮助生产者起到扩大销售、吸引顾客、分担风险、资金融通、提供市场情报和反馈客户意见, 进行企业宣传等功能与作用。渠道是房地产营销的重要一环, 对于房地产企业来说是自己亲临战场知己销售, 还是请他人代为销售需要根据实力慎重抉择。

三、房地产营销价格的构成

房地产营销价格的构成, 我国目前从事商品房开发的土地取得的途径由行政划拨和有偿出让两种。在行政划拨中又有两种情况, 一种是通过征用农地取得土地, 另一种是在城市中通过房屋拆迁取得土地。通过征用或城市拆迁而建造的商品房, 其价格构成如下:

1、征地费、拆迁安置补偿费、勘

察设计及前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内基础设施建设费、开发公司的管理费、贷款利息、销售费用、开发公司的利润、税费。

2、商品住宅价格的形成, 由国家

物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行印发的《商品住宅价格管理暂行办法》中规定, 商品住宅价格应以合理成本为基础, 有适当利润, 结合供求状况和国家政策要求制定, 并根据楼层、朝向和所处地段等因素, 实行差别价格。

四、我国房地产营销价格体系存在的问题

目前, 我国绝大部分地区商品住宅价格居高不下, 这与价格构成中的不合理因素有很大关系, 同时, 我国房地产营销价格体系所面临着营销价格与市场不适应、营销价格策略单一等主要问题, 致使房地产市场营销体系不尽完善。其中最主要的问题是土地费用过高, 收费标准不够规范。由于一部分费用在商品住宅成本中的比重较高, 收费标准弹性较大, 一些开发商利用各种途径争取减、免、缓交。而另一些开发商只能照实缴纳, 不合理收费种类较多, 商品住宅价格也随之水涨船高。

房地产营销价格是指房地产商对其所开发的商品房地产的销售价格, 以及所经营的房地产的租赁价格, 从市场价格出发, 依据经营开发成本遵循整体营销筞略所做出的决策6。商品住宅价格构成可从商品住宅价格的形成理论中寻求分析依据, 国内外房地产理论界关于商品住宅价格的形成由四种观点, 一是以生产价格为基础形成商品住宅价格。二是以供求平衡为条件形成商品房价格。三是以购房者的支付能力为制约条件形成商品住宅价格。四是城市经济学家认为住宅价格由住房存量价格和住房服务价格两方面构成。

笔者通过对我国房地产价格的调查和分析, 指出了当前我国房地产价格构成方面的不足, 地价过高, 费用过多等问题。进而提出调整和优化我国房地产营销价格构成的政策建议, 即全面理清、重新核定收费项目和收费标准;严格控制建设成本, 调整出发价格构成;加强商品房价格管理, 规范房地产市场经营行为;盘活存量, 消化积压, 促进住房销售。

参考文献

[1]华梅:《房地产市场营销》[M].中国建筑工业出版社, 1997。[1]华梅:《房地产市场营销》[M].中国建筑工业出版社, 1997。

[2]李赫元:《市场营销学》[M].中国书籍出版社, 1999。[2]李赫元:《市场营销学》[M].中国书籍出版社, 1999。

[3]陈信勇:《房地产法学》[M].杭州大学出版社, 1995。[3]陈信勇:《房地产法学》[M].杭州大学出版社, 1995。

[4]金海萍:《关于当房地产金融创新问题的探讨》[J].中国房地产金融, 1986 (6) [4]金海萍:《关于当房地产金融创新问题的探讨》[J].中国房地产金融, 1986 (6)

[5]徐衡:《关于商品房建设投资问题》[J].城市。2000 (2) 。[5]徐衡:《关于商品房建设投资问题》[J].城市。2000 (2) 。

[6]潘其源:《房地产经营》[M].北京经济学院出版社, 1993。[6]潘其源:《房地产经营》[M].北京经济学院出版社, 1993。

房地产价格分析 篇2

2012-05-28

【摘 要】近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飚升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品与服务的上升幅度。这不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。

随着经济增长与城市发展，消费者对于房屋建筑的需求有了质与量的改变。“有土斯有财”的传统观念根深蒂固，住宅不仅提供“居住”及“消费”，还伴有投资的功能，因此住宅市场一直是经济研究与分析不可或缺的一环，房价的变动影响民生经济甚巨。笔者在此对房价上涨的原因分五个方面进行初步探索：

（一）供需不平衡是房地产价格不断上涨的根本原因

1、从供给角度分析：

（1）我国的土地所有制度及耕地稀缺导致住房尤其是商品房供给不足。我国房地产市场的一个独特之处在于其所有土地均为国家所有，土地的供应由政府控制导致我国用于商品房建设的土地不可能无限供给。正是人们看到了土地供应的矛盾，才加剧了人们购买商品房的意愿，商品房的价格自然会不断上涨。另外，我国人口众多，有限的耕地面积更加限制了用于住房建设的土地面积，加上政府从粮食安全的战略高度出发，坚决保证耕地面积最低指标，用于住房建设的土地更加有限。

（2）地价上涨，建材价格、工程造价等增加致使开发成本过高。从供需角度看，商品价格主要取决于成本，房地产也不例外。

土地固有的稀缺性决定其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求。近年来，随着我国城市化进程的加快，土地成本已占到我国商品房成本的30%～60%，地价的刚性上涨从成本方面推动了房价上升。

近年来，我国房地产和建筑生产直接相关的主要建材成本明显上涨，建安工程造价也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆迁成本也较高，各种配套设施多、要求高。这些均导致了房地产开发成本过高，从而助推了房地产价格。

2、从需求角度分析：

（1）人均可支配收入增加、城市化进程加快推动了商品住宅需求。从社会大背景看，城镇住房制度改革的推进，人均可支配收入的增加，以及我国城市化、工业化进程的加快都从住房的需求一方推动了人们对房地产、特别是商品住宅的需求。再加上房地产投资投机活动的增加，势必会推动房地产价格的提高。

（2）农村剩余劳动力的转移增加商品房的潜在需求。随着农村剩余劳动力的转移、农业人口不断下降，一定会出现更多在城市、城镇购买住房的居民，这些潜在的商品房需求不仅维持了城镇房地产的价格，而且会进一步拉升房地产价格的上涨。

（二）国民经济高速发展推进房地产价格攀升。

国民经济状况好坏直接影响房地产市场运行情况，从而对房地产价格产生影响。从国际经验看，人均GDP在1，000美元左右时是一个国家房地产业发展的黄金时期。2003年开始我国人均GDP超过1，000美元，并且一直保持高速增长，2010年我国国内生产总值达到近40万亿元，GDP增长“保八”目标完美完成。与此相对应，我国房地产业进入了高速发展的黄金时期，房地产价格也大幅攀升。

（三）相关政策制度影响

1、地方政府“土地财政”催高房价。我国目前各地政府的主要收入来源是土地的出卖，一个价格高的房地产市场有利于政府获得更多的土地出让收入，即所谓的“土地财政”。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

2、利率水平较低、银行信贷宽松助推房价。我国近年来利率水平持续较低，而同时我国信贷政策进一步的宽松。2009年信贷规模总量达到39.96万亿人民币。2009年期间为完成GDP增长目标的实现，拯救2008年末出现的房地产市场滑落情况，各地政府都出台了包括放松购房首付比例、二手房市场的税费优惠、贷款核查标准、减免房地产项目相关税收等方面的房地产救市政策。

3、各种税费增加催升房价。我国各种税费较多，且所占比例大，市政费、出让金、营业税及摊派占房价的30%～50%。中房指数系统专家调查问卷结果表明，83.6%的专家认为土地费用和相关税费过多是商品房价格过高的主要因素。

4、规划条件限制严格，容积率低。我国开发房地产时规划条件限制严格，容积率低，因而摊到每建筑平方米上的土地开发费和配套费就高于全国其他城市中心地段。

（四）国际金融危机带来通货膨胀压力及对人民币的升值期望。

金融危机后，以往拉动经济增长的出口大幅度下降，为了保证我国经济不陷入衰退，政府出台的经济刺激计划中，必定伴随货币数量的投入———国务院出台4万亿振兴方案，使2009年上半年广义货币供应量同比增速高达24%，公众对市场的通货膨胀预期增强。不少人看中房产可住、可投资的灵活性，将存款转化为房产，以求保值增值，甚至在海南还出现了“抢房”的现象，这无疑进一步推动了房价上涨。

此外，这两年受人民币升值的影响，国外游资进入我国房地产市场，进一步推动了国内的房地产投资活动，一定程度上促进了房地产价格的上涨。

（五）开发商对房地产业利润期望值过高。

房地产价格分析 篇3

【关键词】房地产价格；上涨；经济效应

一、地区经济效应

（1）房地产价格过高，会影响城市对投资的吸引力，造成外来投资减少。现在一些城市已经出现为数不少的公司为降低因房价过高导致运行成本过高而外迁的现象，这可以说是房地产价格过高对城市竞争力造成损害迹象的显现。（2）房地产价格过高，可能抵消部分甚至全部收入增长，会影响城市对人才的吸引力。而人才是打造城市竞争实力的重要元素，因为房地产价格过高而使人才“望而却步”，无疑将对城市发展能力的提升构成一定的损害。（3）房地产价格过高，会妨碍人们的创业热情，创业能制造利润空间，增加就业机会，是城市竞争力提升的重要途径。但是，过高的房地产价格减少了人们可能投入创业的资金，城市的经济活力难以得到有效激發，实际上阻抑了城市发展潜能的开掘。

二、居民财富效应

居民财富效应可分为正财富效应和负财富效应。所谓正财富效应是指房价的上涨增加了房产的价值，继而影响收入从而使得消费增加。具体可以从实现的财富效应和潜在的财富效应进行分析。首先，实现的财富效应是所有者因为价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的上升进行了再融资，扩大了当期的消费水平。其次，潜在的财富效应是指当房地产价格上涨时消费者没有出售其住宅也没有去银行进行抵押贷款，但是这种由于房地产价格上升带来大的潜在的价值上升使消费者感受到了财富的增加，消费者的信心发生了变化，从而扩大了边际消费倾向，这就是“未兑现的财富效应”。负财富效应是指房地产价格上涨会抑制居民消费支出的现象，可以从预算约束效应和替代效应两方面来分析。其中预算约束效应主要是针对租房者而言的，对于租房者来说，房地产价格的迅速上升会引起租金的上涨，这会使租房者预算发生变化，不得不挤占其他的消费来应对房租的上涨。而负财富效应中的替代效应主要是针对于那些打算购房或改善居住水平的家庭而言的。在面临房地产价格上涨的情况下，除非放弃原有购房计划或只能购买一套更小的住房，这些家庭只能依靠减少当期消费来应对。

三、金融风险效应

驱动房价上涨的重要因素之一是过于宽松的信贷政策，反过来过高的房价会加大金融系统的风险，严重影响金融运行的秩序。房地产热还吸引了大量的国际投资进入。北京达观房地产经纪公司的调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5～3.5倍，海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。就目前我国的情况来看，房价若继续走高，银行系统风险将大为增加。因为目前我国房地产业运作的资金，有60%以上直接或间接来自银行，银行基本上已经被房地产市场绑架，高房价和大量银行贷款为金融风险的发生的埋下了隐患，一旦市场出现波动，房地产开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成为商业银行的信贷风险，使商业银行陷入困境，从而引发整个经济的衰退，造成股市大跌、经济崩溃等等。

四、宏观经济效应

下表给出了房地产价快速上涨的宏观经济效应的定量模拟结果。从表中给出的结果我们可以看到，在每一种模拟场景中，房地产价格上涨使得所有的宏观经济变量都上升，而且这些宏观经济变量的上升幅度都随着房地产价格上升幅度的增加而增加（参见表1）。以房地产价格上涨对GDP的影响为例，房地产价格上涨10%将使得GDP增长2.69%，而在房地产价格上涨50%的情境下，GDP增长幅度达到13.40%。

就房地产价格上涨对不同宏观经济变量影响的大小来看，房地产价格上涨对投资、GDP、就业、消费、消费者价格指数以及出口等宏观经济变量的影响较大，而对总产出和进口的影响则相对较小。作者认为，这一结果与我国当前经济系统的生产、分配及消费结构有很大关系。

参 考 文 献

[1]侯文学.房地产业存在泡沫[N].中华工商时报.2010：2～3

[2]幕杰.论房地产泡沫[J].企业导报.2010（5）

我国房地产价格上涨对策分析 篇4

房地产业既是国民经济发展的重要支柱产业, 自2000年以来, 房地产价格持续上涨。房价增势未改已经成为我国经济运行中的突出问题, 也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。近期, 房地产市场出现了猛涨的势头。不但北京上海等一线城市房地产市场随着国家新一轮的经济政策影响发展迅速, 内地城市发展也很快。根据郑州房管局统计数据显示, 2009年9月份郑州市市区商品房销售11488套 (间) , 较上月上涨了2.42%, 较去年同期上涨了141.09%;商品房销售面积108.33万平方米, 较上月上涨了3.58%, 较去年同期上涨了120%。

从居民购买力来看, 统计资料显示1998年到2006年, 我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元, 扣除物价因素, 年均增长9.2%;同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%, 每年约增加1.3个百分点。1998年到2006年, 城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元, 按可比价计算, 年均增长8.9%。即使是这样的增长速度, 也不足于支撑目前高居不下的房价, 在一些城市, 城镇居民人均可支配收入甚至不足购买一个平方米的住宅。

2 我国近年房地产价格持续上涨的原因分析

2.1 建筑成本推动地价上涨

随着国民经济和城市建设的发展, 相关土地会因“级差地租”变化的影响, 造成土地出让价格的上涨, 这是完全正常的。土地储备和“招 (标) 、拍 (卖) 、挂 (牌) ”制度实施以来, 对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。需要我们密切关注的是地价的不正常上涨。

首先, 土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制, 是指在土地所有权属于国家的前提下, 土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时, 用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付, 短期内会造成地价过高, 间接抬高了房价。另外土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。

其次, 开发企业融资成本上升。近年来, 为了打压房地产泡沫, 制止房地产过度开发, 管理部门出台了一系列政策, 提高了开发企业的贷款门槛, 造成新建房地产项目融资成本上升。房地产开发企业的资金来源中, 除自筹资金外, 主要是国内银行贷款及其他资金来源。其他资金来源基本上是房地产预售款, 而房地产预售款中有很大部分是消费者按揭贷款。在自筹资金中也仅有16%左右是房地产开发企业的自有资金。总的来说, 房地产开发企业80%以上的资金是来自于银行贷款。在政府不断调整银行利率的过程中, 房地产开发企业的资金获得成本也自然会上升, 从而引起房地产开发企业抬高房价。

2.2 房地产供给结构变动推动

目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动, 即中低价位商品住房供应量下降, 高档商品房供应增加, 使得商品房平均价格上扬, 这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。

近年来, 全国经济适用住房投资同比增长缓慢, 占开发投资的比例较小。部分地方经济适用住房供应量减少十分明显, 因此出现了中低价位普通商品住房供不应求的现象, 部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%, 而高价房占到40%以上。房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。此外, 我们认为, 必须密切关注当前非住宅物业 (特别是商业物业) 的供需状况。目前非住宅物业已呈现供大于求状况。有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二, 仅2004年一季度有9个省份房地产开发投资增幅超过60%, 其中主要是非住宅投资。

2.3 城市化进程加快, 消费和投资需求导致住房需求旺盛

随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大, 一方面, 城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求;另一方面, 城市原有居民同样需要改善住房条件, 提高住房水平。1978年我国城镇人口占总人口的17.92%, 2007年我国城镇人口占总人口的44.90%, 我国城市化率以每年0.93个百分点的速度不断推进。如果考虑到农民进城打工, 并在城市安家落户的情况, 我国实际的城市化率还应更高一些。城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。由于我国城市化进程还将会持续较长的一段历史时期, 所以, 从城市化的角度来看, 我国房地产市场需求也会持续扩大。根据帅友良的计算, 2003年至2020年期间, 城镇新增人口对住宅提出了50.3亿平方米的需求, 其中农转非人口提出的需求是24.0亿平方米 。

除了消费需求外, 当前房地产市场中还存在大量投资需求。随着我国经济发展, 居民可支配收入提高, 民间资金雄厚, 大量资金需要寻找投资渠道, 而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态, 这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。在上海, 住宅投资比例达到16.6%, 长沙市的住宅投资比例为16%, 写字楼则高达40%。在一定条件下, 局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨, 与存在投机性炒作密切相关。以“温州购房团”为例, 对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小, 但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视, 房价上涨之后反而有更多人跟风, 进一步形成房地产投机。

3 应对房地产价格上涨的主要政策措施

3.1 优化对房地产业的监管, 降低违规操作

政府对房地产开发项目实施虽然实施了严格而繁琐的监管, 但是往往达不到预想的效果。其实审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且, 严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间, 超过期限可以提出申诉索取赔偿。同时注意正确运用财政货币政策对房地产业进行调控。在实施宏观调控的过程中, 要区分对不同政策措施可能产生的结果。由于目前对房地产市场管理制度尚不健全, 开发商可能通过各种方式将由此产生的成本转嫁给购房者, 不仅不能有效地抑制房地产的过热现象, 反而促使房价一路飙升。

3.2 鼓励房地产行业实行开发成本透明化

成熟的房地产市场, 信息应透明化, 公开化, 应避免开发商与消费者之间的信息交流堵塞情况的发生。房地产企业为消费者提供较为关注的信息, 及时解决消费者心中的各种疑问。比如现在人们最关心的房价高的问题和房地产暴利的问题, 如果政府与开发商能合力使开发成本透明化, 百姓与政府和开发商也就不会有这么多的矛盾, 这既有利于房地产品牌的建设, 同时也有利于房地产业的发展。同时作为消费者要相信国家的调控能力, 克服从众心理, 形成理性的消费投资习惯, 不要盲目从众。对相关信息要学会去伪存真, 不要受投机性炒作的影响, 把握投资方向, 客观上稳定了房价。

3.3 根据有效需求合理调整各类房地产项目投资结构

提高居住用地在土地供应中的比例, 增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量, 要严格控制别墅类用地及高档住房用地供应。对居住用地和住房价格上涨过快的地方, 适当提高居住用地在土地供应中的比例, 着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。事实上, 在房地产开发行业, 开发项目的规划与定位、项目策划与销售等环节基本上在取得土地之后就脱离了土地主管部门的管辖范围和权限, 其中部分开发商会运用各种手段 (主要指寻租) 变更项目规划、建设指标、设计要点等, 以谋取项目投资的利益最大化。因此对于房价较高 (特别是“房产泡沫”) 城市的中低价位普通住房和经济适用房土地供应量的增加是否能够实现降低房价政策的预期, 还有待观察。所以, 加强土地用途监管就显得意义十分重大。

摘要：房地产业作为国民经济的支柱产业, 房价的变动及产业发展一直是人们关注的焦点。近一段时间, 随着新一轮建筑土地出让价格的节节攀升, 房地产市场价格可能进一步上涨。而房地产价格的快速上涨, 也已经成为我国经济运行中的突出问题。

关键词：房地产,涨价,对策

参考文献

[1]谢文蕙, 邓卫.城市经济学[M].北京:清华大学出版社, 1996.

[2]张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策[J].价格理论与实践, 2006, (3) .

[3]帅友良.中国人口城市化对城镇住宅市场需求的影响[J].统计研究, 2005, (9) .

房地产价格分析 篇5

一、引言

近年来中国影子银行规模迅猛扩大， 《中国金融监管报告》 指出，基于市场数据，中国“影子银行”体系规模 底达到 27 万亿元，占银行业总资产的 19%。根据金融稳定委员会(FSB)的统计， 年中国影子银行资产规模同比增长超37%，总额排名世界第三。随着中国影子银行规模的扩大，其系统重要性不断增强，在某种程度上改变了中国的金融结构乃至经济发展的状况，为此经济政策制定者和理论界对影子银行的宏观经济效应进行了大量的研究，大部分学者都肯定了影子银行的积极作用，且认为我国影子银行的特性使其不具备引发系统性金融风险的条件。然而已有文献都侧重于定性分析且关于影子银行与特定经济要素之间关系的专门研究较少，特别是影子银行对素有“经济晴雨表”之称的房地产行业的作用的定性和定量研究就几乎没有。

伴随着影子银行规模的扩张， 年以来，我国的房地产价格也一直处于上升通道， REICO 工作室 《中国房地产市场报告》 显示，2010 年、 年、 年，70 大中城市新建住宅价格分别同比上涨 12.2%、4.4%和 4.45%。武康平、鲁桂华[1]认为，金融市场与房地产市场之间具有共生性。影子银行作为金融信贷市场中的创新成分，与房地产价格波动之间也应具有天然的经济联系。在对 年次贷危机中美国房地产价格泡沫形成以及破裂的原因分析中，相关学者已经开始重视影影子银行体系对房地产价格的作用机理探究单 畅，韩复龄，李浩然(中央财经大学金融学院，北京 100081)摘 要：通过信用创造增强效应、风险承担意愿增强效应和资产替代增强效应，影子银行体系较传统银行信贷对房地产价格变动子银行体系的重要作用，影子银行被认为难辞其咎，Coleman etal.(2008)[2]认为，美国影子银行体系所产生的需求冲击了房地产价格，同时这种信用方式催生了房地产价格泡沫。根据我国目前的经济表现和国外的相关研究，影子银行体系和房地产价格之间的关系、具体影响机理和影响效果值得进行理论研究和实证检验，这不仅对有效调控影子银行和房地产价格这两个经济问题具有重要的理论意义，而且对金融自由化过程中的金融监管和宏观经济调控也具有重要的借鉴意义。已有文献在研究我国房地产价格上涨问题时，大多集中于对货币供应量、信贷规模尤其是传统银行信贷等变量的影响进行研究，单独将影子银行信贷和房地产价格之间的关系进行研究的文献很少。

文章基于已有文献对银行信贷和房地产价格相关关系的研究，首先从影子银行和传统银行信贷的区别入手，分析其在影响房地产价格时的特殊作用机理，并选取 2010 年 1 月至 9 月的相关数据，通过 VAR 模型、Granger 因果检验、脉冲响应函数、方差分解等分析影子银行贷款、银行信贷对房地产价格的不同作用效果和作用方向，充分考察影子银行信贷和房地产价格之间的短期影响和长期动态均衡。

二、影子银行体系对房地产价格的作用机理

国内外学者运用金融加速器原理、预期理论和金融中介理论对银行信贷和房地产价格之间的关系进行了大量研究，大多数学者都认为银行信贷和房地产价格之间存在顺周期关系，银行信贷是引发房地产价格泡沫并引发金融危机的重要原因。Borio et al.()[3]运用金融加速器原理，认为金融机构的顺周期性进一步强化了经济上升期的信贷发放和下降期的信贷紧缩,从而扩大了房地产价格波动的幅度。Renaud()[4]认为，随着金融自由化的发展，金融机构不惜违反金融监管过度借贷，承担更多的金融风险，对房地产价格的波动造成了显著影响，加速了房地产泡沫的形成与破灭。Allen et al.(2004)[5]基于金融机构理论和预期理论，认为商业银行对房价的预期决定了自身对房地产信贷的投放，由此导致房地产价格的顺周期波动。且以往研究成果一致认为银行主要通过改变信贷数量来影响房地产价格，这是由于房地产行业属于资金密集型行业且外源融资尤其是借贷资金占比较大，信贷市场资金的变动通过影响房地产供求导致房地产价格波动，信贷市场资金的流入数量和流入供或求的方向不同间接决定了房地产价格的波动程度和波动方向。

中国影子银行作为规则边缘获利的金融创新产品，是传统商业银行的信贷补充渠道。约束诱导理论认为金融创新是微观金融组织受到约束后寻求利润最大化的“自我保护”路径，金融机构通过开发新的金融工具和产品，绕开政府管控，提高资金运行效率并降低交易成本。在中国二元金融结构体制下，影子银行固有的“影子”特性使得其在规避监管、降低交易成本的同时，向房地产行业注入资金的方向和数量都与传统银行相区别，导致其对房地产价格的影响强度和方向与传统银行也有所差别。

1. 影响程度

在影响强度上，影子银行内在规避监管、降低交易成本的特有属性通过重新排列金融要素、转换业务流程、创造交换媒介等途径衍发出特殊借贷机制，通过信用创造增强、风险承担意愿增强和资产替代增强效应，较传统银行在流动性转换、风险转换和期限转换中发挥更大作用，为房地产市场提供了更充足的融资来源。Nersisyan et al.(2010)[6]认为影子银行快速增长的杠杆导致金融虚拟化，使实体经济更易受金融不稳定的影响。

(1) 信用创造增强效应

影子银行资金回避了存贷比和资本充足率的限制，本身的创新属性提供形式多样的金融工具和理财产品，可以以高于银行存款的利率将企业和个人的闲散资金吸入囊中，居民投融资需求增强和影子银行竞争力提升双重效应叠加导致影子银行信用创造的能力强于传统银行体系。周丽萍(2012)[7]从影子银行运行机制出发，认为影子银行机构在无中央银行存款准备金制度的约束下调动并运用全社会闲置资金，加速货币的流动，创造流动性，实现信用规模的扩张。易宪容()[8]认为影子银行的证券化运作方式会导致信用的无限扩张。同时，影子银行作为新型交换媒介，本身就是金融机构降低交易成本的创新产物，具有门槛低、办理灵活的优点，有利于提高储蓄投资转化的效率和数量，增强资金的流动性。特别是在房地产价格上涨预期下，影子银行贷款受获利意愿驱动大部分投入房地产市场，扩大了房地产企业的资金来源，增加了房地产商品的供给。初至 2011 年，政府持续收紧银根以抑制房地产价格快速上涨，连续 12 次上调存款准备金率，并限制金融机构对房地产企业的贷款，但是，2012 年房地产建筑施工面积仍然比 20同比上涨 41.46%，竣工面积同比上涨 26%。房地产企业的资金链没有断裂且开发面积高速上涨就是得益于影子银行提供的大量资金支持。

(2) 风险承担意愿增强效应

影子银行体系业务链条较长，贷款发起方不是最终的贷款违约风险承担者，且不受正规金融机构操作规范的限制，因此贷款者仔细审查借款者资质的驱动性减弱，风险承担意愿增强，Wheaton et al.(2008)[9]and Pavlov et al.(2011)[10]认为资产证券化使得次级抵押贷款的审核标准降低，信用大规模扩张导致房地产价格泡沫。同时，由于预期房地产价格会持续走高，贷款者承担风险获取利润的意愿增强，会放松信贷标准，不满足银行贷款条件的借款者也能够从影子银行体系获得贷款。Allen etal.()[11]认为，当投资者用借来的资金进行投资且只承担有限责任时，投资者会对风险资产进行过度投资。依据中国人民银行的统计数据，2010 年到 2013 年，委托贷款、信托贷款年累计增加额分别同比增长 191.11%、376.17%。另一方面，影子银行贷款的利率一般都会高于银行中长期贷款利率 2～3 个百分点，在经济形势较好房地产价格持续升高的情况下，房地产企业愿意承担较高的贷款利率进行外部融资，而增加的融资成本和运营风险最终会体现在上涨的房地产价格中。

(3) 资产替代增强效应

影子银行规避金融监管，通过资产池操作推出具有期限错配特征的各种类型理财产品，在货币市场吸收大量短期资金，并投向非标的的长期性资产，造成长期高风险资产对短期低风险负债的资产替代效应增加，杨军华(2011)的研究认为，在经济繁荣时期，影子银行使得整个金融中介体系的期限错配加剧。影子银行的资产负债结构失调的同时也稳定增加了房地产企业的信用总量。

2. 影响方向

在影响方向上，影子银行作为信贷紧缩的产物，在我国由金融抑制而产生的二元金融结构中将资金“悄然”投向房地产开发企业，也就是房地产商品的供给方。国内学者在研究银行贷款和房地产价格之间的关系时，主要侧重于住房抵押贷款和房地产价格之间的关系，即以房地产需求方资金流动作为传导中介，并认为信用扩张与资产价格的上升在一定程度上具有同期效应。信贷资金流入方向的区别使得对房地产供求的影响方向也有所区别，虽然相对于房地产需求来说，房地产供给短期弹性不大，但从长期来看，影子银行贷款会通过增多房地产有效供给对房地产价格产生反向影响。

三、影子银行规模变动和房地产价格关系的实证分析

1. 变量与数据的选取

结合上述理论分析，文章采用自 2010 年 1 月至 2014 年 9月的月度数据，运用向量自回归模型(VAR)，对我国影子银行规模、传统银行信贷、影子银行贷款利率和房地产价格之间的关系进行检验。关于代表影子银行规模的数据，由于我国影子银行的界定尚明确统一，且影子银行具有表外性和隐蔽性，对影子银行规模全面准确的统计数据获得比较困难。根据已有研究影子银行问题的实证研究文献，对我国影子银行规模的估计方法主要分为三类：一是社会融资总量减去人民币贷款和外币贷款部分;二是李建军(2008)[12]利用支出法从借款人角度根据实现 GDP 所需信贷规模计算得出的“未观测金融”数据;三是选取影子银行中的可观测部分进行趋势估计。文章采用第三种方法，选取委托贷款和信托贷款累计额(SL)作为影子银行的观测数据，虽然如此会缩小了影子银行的范围，但是由于其占影子银行规模的大部分，是影子银行体系流入房地产行业的主流资金，也是统计口径比较一致的数据，所以可在一定程度上代表影子银行的发展趋势。同时，文章采用金融机构短期贷款和中长期贷款数据之和来代表传统银行信贷规模(YL);采用房地产开发企业商品房销售额与房地产开发企业商品房销售面积数据之比来代表房地产价格(HP);由于银行贷款利率受到国家的限制，所以文章采用房地产集合信托产品的收益率(SI)作为影子银行借贷利率，以期接近房地产企业的真实市场贷款利率。

为了消除异方差，在不改变原时间序列的性质及关系的原则下，分别对原序列 SL、HP、YL 取对数，转换成 LSL、LHP、LYL。所有原始数据来自中经网统计数据库和用益信托网，采用 Eviews6.0 软件对数据进行处理。

2. 变量序列平稳性检验和 Johansen 协整检验

为避免“伪回归”，首先使用 ADF 方法对各变量序列进行单位根检验，判断变量序列的的平稳性，检验结果见表 1。结果表明，四个变量的原序列都是非平稳序列，经过一阶差分后，四个变量序列在 1%的显著水平上都拒绝了原假设，变为平稳序列，因此判定 LSL、LYL、LHP、SI 都是一阶单整序列，即 I(1) 满足进行协整的.前提条件。款人角度根据实现 GDP 所需信贷规模计算得出的“未观测金融”数据;三是选取影子银行中的可观测部分进行趋势估计。文章采用第三种方法，选取委托贷款和信托贷款累计额(SL)作为影子银行的观测数据，虽然如此会缩小了影子银行的范围，但是由于其占影子银行规模的大部分，是影子银行体系流入房地产行业的主流资金，也是统计口径比较一致的数据，所以可在一定程度上代表影子银行的发展趋势。同时，文章采用金融机构短期贷款和中长期贷款数据之和来代表传统银行信贷规模(YL);采用房地产开发企业商品房销售额与房地产开发企业商品房销售面积数据之比来代表房地产价格(HP);由于银行贷款利率受到国家的限制，所以文章采用房地产集合信托产品的收益率(SI)作为影子银行借贷利率，以期接近房地产企业的真实市场贷款利率。为了消除异方差，在不改变原时间序列的性质及关系的原则下，分别对原序列 SL、HP、YL 取对数，转换成 LSL、LHP、LYL。所有原始数据来自中经网统计数据库和用益信托网，采用 Eviews6.0 软件对数据进行处理。2. 变量序列平稳性检验和 Johansen 协整检验为避免“伪回归”，首先使用 ADF 方法对各变量序列进行单位根检验，判断变量序列的的平稳性， 1。结果表明，四个变量的原序列都是非平稳序列，经过一阶差分后，四个变量序列在 1%的显著水平上都拒绝了原假设，变为平稳序列，因此判定 LSL、LYL、LHP、SI 都是一阶单整序列，即 I(1) 满足进行协整的前提条件。整关系检验，无线性趋势和常数项。检验结果见表 2，迹检验结果和最大特征值检验结果都表明在 95%的置信水平下四个变量序列之间最多存在一个协整方程，也就是存在长期均衡关系。

3. 格兰杰因果检验

为确定模型中影子银行规模、银行信贷规模、房地产价格水平和影子银行贷款利率四个变量之间的相互作用，需要对四个变量的因果关系进行格兰杰因果检验，由于四个变量都是一阶单整，且存在唯一的协整方程，因此可以进行格兰杰因果检验。由检验结果可知，滞后 2 阶在 5%的显著性水平上，房地产价格和影子银行规模存在双向格兰杰因果关系，房地产价格和影子银行贷款利率存在双向格兰杰因果关系，银行贷款规模是引起房地产价格变动的格兰杰原因，影子银行贷款利率是引起银行贷款规模变动的格兰杰原因。也就是说，影子银行规模、影子银行贷款利率和银行贷款规模变动都能对房地产价格波动有很好的解释力度，同时，房地产价格波动又能对影子银行规模和影子银行贷款利率的变动具有一定的解释力度。可见房地产价格波动和影子银行规模、影子银行贷款利率及银行贷款规模的变动都有一定关系。

4. 脉冲响应分析

脉冲响应函数可以具体验证各个变量系列之间的关系以及影响进程，即衡量来自某个内生变量的随机扰动项的一个标准差的冲击对 VAR 模型中其他内生变量当前值和未来取值的影响。文章利用脉冲响应函数的方法，测量影子银行规模、传统银行信贷规模、影子银行贷款利率波动对房地产价格的影响，以及房地产价格波动对影子银行规模的反作用影响。其中的横轴表示冲击作用的滞后期间数，文章选取滞后 10 期 (单位：月度) 冲击响应函数，来观测变量之间的影响程度;纵轴表示接受冲击变量的响应程度;实线代表脉冲响应函数，虚线表示正负两倍标准差偏离带。在影子银行贷款规模(LSL)一个标准差的冲击下，房地产价格(LHP)会先上升，在第 2 期达到最大后从第 3 期开始向下调整，直到第 15 期趋于稳定。而在银行贷款规模(LYL)一个标准差的冲击下，房地产价格(LHP)会显著上升，在第 3 期达到最大，在第 15 期趋于稳定，但是一直保持正向效应，这和王晓明(2010)[13]的研究结论一致。这表明和银行贷款规模(LYL)的影响方向不同，影子银行贷款规模(LSL)的波动对房地产价格(LHP)具有反向影响且具有一定时滞。这一结果可能是因为我国存在房地产商品供求总量结构性失衡相关，市场上生产的低档住宅明显供不应求，在需求依然旺盛的条件下，影子银行为房地产市场注入的资金并没有增加有效供给，因此短期内商品房价格会不断上扬。但从长期来看，房地产供给结构调整，有效供给逐步增加，在需求不变的情况下会引起房地产价格水平下降。

影子银行贷款利率(SI)一个标准差的冲击会使房地产价格(LHP)有个小幅波动后在第 3 期向下调整，在第 5 期向上调整直到第 15 期趋于稳定，总体来说，影子银行贷款利率会引起房地产价格的下降。这表明影子银行贷款利率长期对房地产价格具有负向效应。

5. 方差分解文章通过方差分解考察影子银行信贷规模、影子银行信贷利率、银行贷款规模变动在房地产价格波动中所占的比例。检验结果见图 3。结果表明，从长期来看，房地产价格变动大约有 61%由其自身决定，24%由影子银行信贷规模决定，7.4%由银行信贷规模决定，余下的大约 7.4%由影子银行信贷利率决定。也就是说，从长期来看，影子银行规模的变动对房地产价格的贡献率不断上升，远远超过银行信贷规模对房地产价格的影响，作用效果比较明显。

四、结论与政策建议

文章研究了我国 2010 年 1 月至2014 年9 月影子银行规模变动和传统银行信贷变动对房地产价格的影响，得出以下结论：首先，影子银行贷款规模变动和影子银行贷款利率变动会影响房地产价格，说明影子银行贷款中有很大部分流入了房地产市场，并对房地产价格的波动发挥作用。其次，影子银行贷款与房地产价格波动之间并不具有顺周期性，长期来看，影子银行贷款增加并没有对房地产价格的上涨起着推波助澜的作用，反而会最终降低房地产价格的上涨幅度。这是因为影子银行的对象主要是房地产开发商，而对于购置房屋的按揭贷款提供较少，房地产开发商的开发资金的增多会在长期增加有效供给，平抑房地产价格上涨趋势。最后，影子银行对房地产价格的作用强度要大于银行贷款，验证了影子银行对房地产价格波动确实具有增强效应的分析，同时也说明影子银行对房地产市场乃至对整个宏观经济的影响都在逐步增加。

基于以上理论分析和实证结论，文章认为：

(1) 中国影子银行作为现阶段金融创新的表现形式，应充分发掘并运用其积极经济效应

规避型金融创新理论认为在“监管—规避监管—追加监管”的博弈中，管控和规避管控的创新不断交错产生，影子银行体系的金融创新属性使得其在这种博弈的过程中适应性和效率螺旋上升，运用新媒介、设计新流程、采用多元化工具和产品满足了多样化的投融资需求，提高了金融资源的配置效率。专门就房地产市场来说，从长期来看，中国影子银行体系与房地产价格波动之间不具有顺周期性，甚至在一定条件下还会抑制房地产泡沫的形成，一般通用的金融加速器理论并不适用于解释影子银行和宏观经济的关系问题。因此在调控房地产市场时，应利用影子银行信贷的积极作用因素，合理引导贷款资金流向，扩大房地产的有效供给。同时应在构建科学的影子银行监测和统计体系的基础上，进一步验证影子银行信贷的经济效应，以正确评估和引导金融创新体系的发展。

(2) 不能忽视影子银行规避监管的特有属性和特殊借贷机制导致的自身积聚的大量风险

当房地产企业预期利润无法实现时，其投机性和庞兹性融资的特征将极容易产生信用风险并转嫁给影子银行，影子银行体系内积存的大量流动性风险、信用风险和期限错配风险就会随之引爆。且影子银行体系的风险溢出效应高于传统银行，使得金融风险的内在关联性更强、空间传染性更迅速，更易引发金融体系系统性风险。因此，应以填补监管真空地带为出发点，以将影子银行业务纳入监管范畴为目的，以实现博弈双方共赢的监管制度为载体，完善现有监管框架，在鼓励金融创新的同时减少金融摩擦、降低信息不对称和系统性风险，实现监管的可持续发展。如应按照系统重要性原则对影子银行分层监管，对于产品杠杆性较小、风险承担责任归属群体范围小，与银行业务联系不紧密的，可以采取行业自律措施，依靠市场手段由机构和业务自我监督调节;而对于产品业务链条、杠杆率高、风险承担责任涉及面巨大、与银行关联程度极高的产品，必须纳入审慎监管和行为监管，提出资本、流动性、行为规范等监管要求，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。

(3) 应在充分发挥影子银行积极作用的基础上，积极拓宽房地产企业的融资渠道

货币政策对房地产价格影响的分析 篇6

关键词:货币供应量;货币政策传导机制;房地产价格

一、引言

随着我国住房改革的深入,房地产问题已成为全社会最为关注的热点问题之一, 从2001年政府工作报告中提出的“要发展面向居民的住房产业,以及大力发展经济适用房和建立廉租房供应保障体系”,到2009年政府工作报告中提到的“要促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求”,期间连续9年,住房问题都在政府工作报告中得以体现,这都说明了房地产问题在民生问题中成为当之无愧的重要角色,房地产的价格问题也自然成为关注焦点。而货币政策的四大经济目标之一是稳定物价,房地产价格应包含在内,但货币政策操作目标以及效果指标的改变能否对房地产价格产生影响是值得探讨的问题,比如中国人民银行自2006年7月5日至2008年6月7日连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率,从8%上调至17.5%,自2008年9月15日开始下调该准备金率,这一操作目标的变化是否能通过影响效果指标货币供应量进而影响房地产价格,再如,中国人民银行对商业性个人住房贷款利率以及个人住房公积金贷款利率的直接调整能否通过影响货币供应量进而影响房地产价格,这些问题都值得研究。本文将从理论分析和实证分析两个角度研究货币政策对房地产价格的影响问题。

二、文献综述

针对我国货币政策对房地产价格的影响问题,一些学者分别进行了不同角度的理論研究和实证研究,现将部分具代表性的研究成果归纳如下:

盛成松(2003)认为货币政策对房地产市场的调控面临以下难点:房地产周期与一般经济周期存在较大差异、货币政策在土地交易价格等的调整中作用有限以及人民银行目前缺乏完善的房地产市场信息数据和分析研究,因此应通过建立合理的调控机制来完善货币政策的调控作用。

刘传哲和何凌云(2006)通过对1998-2005年货币供应量、金融机构一年期贷款利率、房地产价格指数等数据进行序列平稳性及因果关系检验,得出货币供应量的变动能迅速作用于房地产市场,而利率与房地产价格之间没有联动性,且房价的变动还受其他因素影响的结论。

郭科(2007)认为货币政策通过利率途径、信贷途径、资产组合途径等影响房地产价格,以1998-2005为样本期,选取利率和货币供应量作为货币政策传导变量,用多元回归分析得出利率对房地产价格变化的影响力更强的结论。

刘也(2009)认为货币政策调控房地产价格有两个路径:利率路径和信贷路径,在实证研究中他按照用途将房地产市场分类,用M2 的月度增速和一年期贷款基准利率R作为货币政策变量,通过对1998-2008年的数据进行单位根检验和格兰杰因果检验,得出货币政策对商业营业用房、办公楼、住宅市场的调节存在很大差异的结论[4]。

三、货币政策影响房地产价格传导机制的理论分析

3.1利率渠道

如果居民以贷款的形式购买住房,则利率的高低直接影响购房者的贷款成本,若当局采取扩张性的货币政策,增加货币供给量,导致利率下降,一方面,居民的贷款成本下降,使得一部分潜在消费者产生购房意愿,提高了对房地产的需求,引起房价上升。另一方面,随着利率的下降,储蓄所获利息下降,居民储蓄意愿减弱,多余的资金也会对房地产需求的增加产生一定促进作用,从而提高房地产价格。

3.2资产价格渠道

货币学派认为货币供应量影响包含利率在内的众多资产价格,从而通过相关资产价格及真实财富的渠道影响经济。其中比较重要的资产价格有汇率和股票价格,分析如下:

3.2.1汇率渠道

当局采取扩张性货币政策时,使用一系列政策工具使货币供应量增加,导致利率下降,国内本币存款的收益吸引力低于用外币计价的存款收益,本币的相对价值下降,即本币贬值,国内房地产价格相对于国外房地产价格下降,国外资金涌入购买国内房产,增加了对国内房地产的需求,致使国内房地产价格上升。

3.2.2股票价格渠道

仍以货币供应量增加为例,货币供应量的增加使居民持有更多的货币,居民通过对股票的投资来减少手中货币持有量,对股票需求的增加提高了股票价格,由于财富效应的存在,居民持有的金融资产(股票)价值上升,消费者毕生财富量增加,于是增加消费,房地产消费作为居民消费的一部分,对房地产需求增加,导致房地产的价格上升。

3.3信贷渠道

在居民对房地产的消费中,通过贷款购买房地产是一种主要模式,这是由于对房地产的消费占居民毕生消费的很大比例,居民缺乏一次性付款购买房地产的能力,需要通过个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款等信贷方式来实现对房地产的消费,因此货币政策的信贷渠道是影响房地产消费、进而影响房地产价格的重要渠道。

3.3.1银行贷款渠道

当局如果采取扩张性货币政策,如减少银行法定存款准备金比率,由于银行超额准备金和存款数量的增加,银行可贷资金的规模也随之增加,会产生相对优惠的贷款政策,使潜在的房地产购买者产生贷款购房的意愿,增加对房地产的需求,从而导致房地产价格上升。

3.3.2资产负债表渠道

若当局采取扩张的货币政策,增加货币供应量,使得利率下降,居民手持现金流增加,家庭资产负债表状况良好,道德风险降低,逆向选择发生概率减小,银行放松贷款规模,居民可获贷款数量增加,从而房地产的潜在购买者获得信贷来源,对房地产的需求增加,进而提高房地产价格。

四、货币政策影响房地产价格的实证分析

1、货币供应量与房地产价格表征数据的选取

本文选取1997-2008年货币政策的效果指标之一-货币供应量以及商品房屋平均销售价格作为两组原始数据进行实证分析。我国的货币供应量划分层次为:第一层次M0:流通中的现金;第二层次:M1:M0+可开支票进行支付的单位活期存款;第三层次: M2:M1+居民储蓄存款+单位定期存款+单位其他存款+证券公司客户保证金。有关数据如下:

在选择商品房屋平均销售价格时,由于本文主要考虑居民购房问题,因此将经济适用房屋平均销售价格以及别墅、高档公寓平均销售价格从商品房平均销售价格中单独分列出来以便重点考察。有关数据如下:

2、货币供应量与房地产价格的相关性分析

用EViews3.1软件得出相关系数如下:

以上数据表明:经济适用房屋平均销售价格(JS)、商品房屋平均销售价格(SPF)与三个层次的货币供应量相关系数接近1,证明了其极强的正相关关系,而别墅、高档公寓平均销售价格(BG)与三个层次的货币供应量的相关关系虽然不及以上二者,但也具有接近0.9的相关系数,也可证明其存在强烈的正相关。后者不如前者相关程度大的原因是,别墅、高档公寓等房地产类别的需求者是资金较为充裕的居民,货币政策的传导渠道对于资金充裕的居民作用较为不显著,例如,资金充裕的居民不需要通过贷款途径购房,因此前文所述的银行贷款渠道的几乎不对此类居民产生作用,所以别墅、高档公寓平均销售价格(BG)与三个层次的货币供应量的相关关系较低。

3、货币供应量与房地产价格的格兰杰因果关系检验

相关分析仅证明了货币供应量与房地产价格的正相关关系并测度了二者的相关程度,但未考察二者间的因果关系,即不能确定二者的影响方向,不能说明是否由于货币供应量的变化导致房地产价格产生变化,所以要进一步进行格兰杰因果性分析。

我们选取我国货币供应量中流动性层次居中的M1作为货币供应量的代表性数据与上文提到的经济适用房屋平均销售价格(JS)、别墅、高档公寓平均销售价格(BG)、商品房屋平均销售价格(SPF)进行格兰杰因果关系检验。

4.3.1原假设“M1不是JS的格兰杰原因”,使用EViews3.1得到结果如下:

由相伴概率知,在10%的显著性水平下,拒绝“M1不是JS的格兰杰原因”,因此从2阶滞后的情况看,M1是经济适用房屋平均销售价格增长的原因。

4.3.2原假设“M1不是BG的格兰杰原因”,使用EViews3.1得到结果如下:

由相伴概率知,在10%的显著性水平下,不能拒绝“M1不是BG的格兰杰原因”,因此从2阶滞后的情况看,不能确定M1是别墅、高档公寓销售价格增长的原因。这也进一步验证了在上文中提到的结论。

4.3.3原假设“M1不是SPF的格兰杰原因”,使用EViews3.1得到结果如下:

由相伴概率知,在10%的显著性水平下,拒绝“M1不是SPF的格兰杰原因”,因此从2阶滞后的情况看, M1是商品房屋平均销售价格增长的原因。

综合以上三个格兰杰因果关系检验结果,以M1表征的货币供应量是经济适用房屋平均销售价格、商品房平均销售价格变动的原因,但不能确定是别墅、高档公寓平均销售价格变化的原因。

五、结论及建议

由上述实证检验可以得出结论:货币供应量的变化是导致房地产(经济适用房屋)价格变化的原因,并且二者成正相关关系,但需要指出的是这一关系在货币供应量与别墅、高档公寓价格之间并不能完全体现。这一结论可提示有关部门在对经济适用房屋的价格进行调整时可使用货币政策工具,但对高档住房价格调整则需考虑其他政策。

值得注意的是在政策调整过程中,应先充分考虑存款准备金政策、再贴现政策及公开市场业务等工具对货币供应量调整的有效性及货币政策的作用时滞问题,才能进而达到调整房地产价格的目的。不可忽略的是,由于房地产产业的特殊性,其价格还受到多种因素的复杂影响,因此应将货币政策与其他政策措施结合运用才能达到理想效果,比如大力整顿和规范房地产市场秩序、完善土地收入管理使用办法、抑制土地价格过快上涨等。

参考文献:

[1]盛成松.货币政策能否调控房地产价格[J].银行家,2003,(9). [2]刘传哲,何凌云.我国货币政策房地产传导渠道效率检验[J].南方金融,2006,(7).

[3]郭科.我国货币政策房地产价格传导机制的实证研究[J].金融与经济,2007,(9).

[4]刘也.货币政策调控房地产分类市场的有效性研究[J].理论与实践,2009,(12).

[5]巴曙松.货币政策对房地产市场日趋敏感[J].中国产业经济动态,2005,(9).

[6]Mishkin Frederic.The Transmission Mechanism and Role of Asset Prices in Monetary Police[J].NBER,Working Paper 8617(Cambridge Massachusetts:National Bulean of Economic Research),2001

影响我国房地产价格因素分析 篇7

关键词：房地产,重要性,价格,影响因素,措施

一、房地产行业在国民经济中的重要作用

房地产业在国民经济中起着重要作用, 是促进国民经济发展、改善人民生活的重要产业。由于房地产业的关联度高, 其发展能够带动多个领域的发展, 增加就业, 带动力强, 已经成为国民经济的重要产业。总的来说, 房地产行业在国民经济中的作用主要有以下几点:

(一) 房地产业的发展能够有力带动其他产业, 直接推动国民经济的增长

房地产业是消费、出口、投资这“三大马车”的重要拉动力量。由于房地产业处于国民经济链的中间环节, 具有很强的关联作用。房地产行业的发展, 产业链前能够带动建材、金融保险、机械制造、冶金等领域的发展, 向后则能够带动服务业、装修、家电等领域。

(二) 房地产业的发展能够提高居民生活水平, 改善居民生活条件

房地产业发展的好坏, 直接关系到居民的生活条件与生活水平。近十年来, 全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。虽然房价高居不下, 但政府保障房的建设及商品房市场的日渐规范, 对于改善居民的居住质量、满足人民的物质文化需求, 起到了巨大的积极作用。

(三) 房地产业的发展增加了地方及中央财政收入, 有利于政府更好地发挥职能

政府各项职能的实现, 必须有强有力的财政收入做基础。据相关数据, 我国财政收入的98%以上来自于税收。在一般的地方税收收入中, 房地产业与金融服务业两大领域对税收的贡献就接近当年税收的一半。同时, 在全国大部分地方, 出让土地所获得的收入也成了地方财政收入的重要组成部分。

二、影响房地产价格的因素分析

房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分, 又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性, 是以土地的特性为基础的。与一般物价相比, 房地产价格有其自身的特性。因此, 分析影响房地产价格因素的过程中, 既要结合供给与需求的相关问题, 又要结合房地产的特性, 具体分析影响其价格的因素。

本文结合房地产市场发展的现实状况, 对影响我国房地产价格的因素分析如下:

(一) 社会经济发展水平

从需求方面来说, 一般来说, 社会经济发展水平能够较高的国家或地区, 其居民收入水平也相对较高, 资金比较充裕, 也就有相应的资金购买商品房居住或者投资;从供给方面来说, 一地区的社会经济发展水平高, 其房地产业不仅满足居住的需求, 用于生产性、投资性、消费性等方面的房地产支出也会相应增加, 从而满足不同客户的去求。同时, 社会经济发展所带动的个人收入增加也会导致居民对住房要求的提升, 从而推动房地产价格的上升。

(二) 城市化进程

城市化的发展导致房地产价格不断上涨。城市化的发展必然导致人口的大规模迁移, 城市规模不断扩大、数量不断增加, 人口分布的高密度, 也意味着对房地产的需求数量日益庞大。一个地区的城市化水平越高, 其用于居住、投资等需求的房地产数量就会增加, 价格根据当地的经济发展水平, 就会相应地升高。

(三) 消费者的心理预期

一个地区的消费水平, 受消费者心理预期的影响非常大。消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测, 直接影响到房地产的市场需求, 对房地产业的平稳健康发展具有非常重要的作用。对于普通商品, 一般价格上升, 人们会减少对它的购买, 以至让商品重新降价, 已达到供需的平衡。由于房地产是一种特殊的商品, 集消费、投资等价值于一身, 当房地产价格上升时, 人们预期其价格还会上升, 投资性房地产就会增加, 而房地产持有人也在观望价格再涨, 这样就导致了市场供给量的减少, 进一步刺激了房价上涨。同样, 价格降低时, 投资性房地产如同股票, 遭到抛售, 加剧价格的下跌。

(四) 政府的宏观调控

在社会主义市场经济体制下, 政府宏观的调控一直对房地产业产生着深远影响。房地产作为国民经济支柱产业, 它关系着国民经济的健康稳定发展。房价如果有大的波动, 势必会影响整个国民经济的稳定与发展。进入21世纪以来, 商品房价格在平稳中不断上涨, 进入2007年, 出现了“爆发式”的增长。从中央政策来看, 政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力, 也不会让房价波动过大, 影响市场稳定。

(五) 房地产的成本

在利润一定的前提下, 成本是影响价格的最重要因素。房地产的成本, 主要是土地价格和建筑成本。近年来, 城市房地产业可利用土地资源由于人口剧增等因素十分紧缺, 政府出台的一系列保护耕地的政策, 也在一定程度上限制了商业用地、居住用地的增加。土地资源的日益稀缺, 这决定了地产开发商的土地使用权获取的高成本。部分地方政府过度依赖土地出让所获得的收入, 这也使得土地价格居高不下。同时, 建材价格也出现了不同程度的上涨。随着生态、绿色、智能、舒适等观念的引进, 建筑密度的降低, 绿地面积的增加, 公共活动场所的设计, 住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高, 使住房建设建筑成本都会不断上升。

(六) 利率的影响

房地产是一种特殊的商品。从金融领域对他的影响来看, 利率上升, 消费者及投资者贷款买房的成本就会上升, 市场需求量会减少, 从而影响到了房地产价格;当利率下降时, 消费信贷的成本降低, 房地产需求会增加, 其价格也会降低。当然, 利率下降, 也会使得房地产商的融资成本降低, 加大房地产投资开发规模, 增加市场供应量, 从而影响价格。

(七) 投资、投机因素

由于房地产具有使资产保值增值的作用, 近些年一度成为投资者投资的热点;房地产投机则是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润。若投入房地产行业的资金过多, 则会出现房地产业“过热”的情况, 对房地产的炒作就会使得房价升高。如果投入房地产产业的资金中存在过多的投机因素, 则会滋生房产泡沫, 高房价的背后也孕育着房地产业的危机。因此投资、投机因素不仅影响着房地产的价格, 对房地产整个行业能否平稳健康发展也起着至关重要的作用。

三、促进我国房地产业平稳较快发展的建议

房地产业作为影响国民经济的重要产业, 必须要维护其平稳较快发展。促进房地产市场平稳健康发展, 对于改善群众居住条件, 有效应对国际金融危机冲击、保持经济较快增长, 具有重要意义。否则, 则会影响居民生活水平, 甚至影响社会安定。因此政府相关部门必须制定相关政策, 以保证房地产业的平稳较快发展。

(一) 合理规划、集约利用土地, 提高城市土地利用效率

由于人口的增长和城市化的发展, 土地资源变得日益紧张。同时, 城市中的土地利用效率并不高, 在许多地方还出现了土地资源浪费的现象。因此, 应该尽可能做到土地利用的科学有效, 以缓解城市用地压力, 给房地产业的发展提供充分的土地资源, 防止房价过度上升。因此, 科学管理、规划, 加快城市城市产业用地的调整, 加快棚户区的改造, 是增加房地产供应量的重要措施。

(二) 政府加大调控力度, 进行房产税制改革, 抑制投机性购房

房地产业之所以利润丰厚, 是因为它作为一种特殊商品, 即使在价格明显偏高的情况下仍然存在大量的需求。而这样大量的需求有很大一部分来自于投资和投机, 在通货膨胀的情况下, 大家都把房地产当成了一种获利丰厚、稳赚不赔的投资工具。大量投机性资金涌向房地产市场, 成为影响其健康发展的隐患。因此, 政府在继续完善相应的购房政策的同时, 也应该拓宽投资渠道, 引导资金合理有效流动。这样, 一方面抑制相关的投机性购房, 另一方面促使资本的合理有效利用, 促进国民经济的发展。

(三) 增加保障性住房和普通商品住房有效供给, 加快推进保障性安居工程建设, 完善我国的住房社会保障体系

房地产价格形成影响因素分析 篇8

房地产价格是一个复杂的经济范畴, 既包括土地的价格, 又包括房屋建筑物的价格。土地不完全是劳动产品, 其价格具有双元性。一方面, 土地物质, 即土地本身或者说土地中纯自然的部分, 具有特殊的价值———土地资源价值; 另一方面, 人们开发利用土地过程中投入的物化劳动和活劳动, 具有与一般商品同等性质的———劳动价值。所以, 房地产价值是房屋建筑物价值和土地资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一。房地产价格是其价值的货币表现形式, 即在土地开发、房屋建造和经营过程中, 凝结在房地产商品中的价值量的货币表现。

2 房地产价格的形成条件

房地产价格的形成需要具备3个条件: 有用性、稀缺性、有效需求, 三者共同作用产生价格。

( 1) 有用性在经济学上称为使用价值, 房地产如果没有用, 人们就不会花钱去购买或者租赁房地产, 从而房地产也不会有价格。

( 2) 稀缺性是相对缺乏, 一种物品如果数量丰富, 能随时随地自由取用, 比如空气, 尽管对人们至关重要也不会有价格, 因此, 只有有用并稀缺, 人们才肯付出代价去获得并使用它。

( 3) 有效需求是指人们不但愿意购买而且有能力购买, 只有需要而无支付能力, 或者虽然有支付能力但不需要, 都不能使购买行为发生, 从而不能实现价格。

房地产价格水平, 是众多因素相互作用的结果。

3 影响房地产价格的一般因素

一般因素是影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、市场因素、行政因素、人口因素、社会因素、国际因素等。

( 1) 经济发展形势。经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展, 目前, 房地产业已成为国民经济的支柱性产业, 经济增长形势越好, 进入房地产行业的资金明显增加, 房价上涨的可能性就越大。

( 2) 货币供应量。我国金融市场不发达, 房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持, 货币供应量会影响房地产投资信贷规模。同时, 个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。近年来货币供应量的增加, 刺激了房地产的投资和消费的购买能力, 推动房价的上涨。

( 3) 利率的高低。房地产本身是一个高负债的行业, 开发商的资产大部分是通过债务融资获得的, 利率的高低决定了房地产开发商的融资成本, 贷款利率降低, 开发商就可以以较低的成本获得资金, 而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的, 开发商就会有相对可观的收益, 因此贷款利率的高低势必会影响房地产的定价。同样, 存款利率的高低也会影响房地产的需求, 央行多次调低利率使实际活期存款利率接近于负值, 这意味着消费者没有必要再把银行存款作为一种投资手段, 应选择收益率比较有保证的投资品种, 而房地产投资就为消费者提供了一个很好的投资机会。

( 4) 人民生活水平。居民可支配收入决定了其实际购买能力, 进而决定了居民住房消费能力, 城镇居民改善居住水平的愿望、可支配收入的增加刺激了对房地产的需求, 从而在一定程度上推动了房价的上涨。

( 5) 消费者对房价的预期。房地产行业的景气程度会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期, 消费者会预期房价会进一步上涨, 为了不愿在将来支付更多的货币来购买同样的商品房, 那么会有更多的消费者选择现期购买, 这样就使得对房地产的需求进一步扩大; 在房地产行业不景气时期, 消费者则会产生相反的预期, 这样会使得对房地产的需求减少。

( 6) 土地制度与土地价格。土地制度对土地价格的影响非常大, 如严禁转让土地的土地政策, 可能使地租、地价根本不存在, 而在允许地价存在的制度中, 科学合理的土地制度和政策可以刺激土地利用者或投资者的积极性, 形成合理的土地价格。地价是房地产成本的重要组成, 其走势直接影响着房价, 随着国民经济和城市建设的发展, 尤其是随着我国城市化进程的推进, 城市土地资源日渐稀缺, 土地出让价格大幅上涨, 势必对房地产价格产生影响。

( 7) 城市发展战略、城市规划、土地利用规划、特别是规划中的规定用途、容积率、建筑高度等指标对房地产价格有很大的影响。如在城市郊区, 由于只能做农业用途, 地价必然很低, 而一旦被征收, 政府允许改变用途, 地价则会成倍上涨。

( 8) 人口因素。房地产的需求主体是人, 人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有很大的影响。人口数量增长, 对房地产的需求必然增加, 从而促使房地产价格上涨; 人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展, 从而提高房地产价格。如果一个地区居民素质低, 秩序欠佳, 人们不愿居住, 房地产价格必然低落。家庭规模变化, 家庭小型化, 导致住宅使用面积数额的变动, 进而导致居住房地产价格的变化。

此外, 国际经济状况、军事冲突、区域政治安定状况、社会治安程度、房地产投机等, 以及交易主体的心理因素、房地产周围的环境因素等, 都会对房地产价格产生影响。

4 影响房地产价格的区域因素和个别因素

地区特性, 对地区内的房地产价格有决定性的影响。

( 1) 繁华程度。商业集聚的经济效益主要源于单项交易活动的费用降低, 交易费用的降低导致了中心商业区的形成, 商业的规模等级越高, 房地产的使用效益越高, 价格相应越高。

( 2) 交通条件。区域的道路通达程度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利程度等交通条件良好时, 房地产的使用效益较高, 价格也高。

( 3) 基础设施。区域的生活设施和公用设施, 如供电、供热、供气等设施, 教育、医疗、商业等服务网点, 与居民的正常生活和工作密切相关, 设施齐备、服务等级高的房地产, 价格也比较高。

个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。如土地的位置、地质、地形、地势、土地面积和形状、日照、风向、降水量、天然周期性灾害等, 又如房屋的外观形象、结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、楼层、朝向、建造年代等, 对房地产价格均有较大的影响。

5 垄断与房地产价格形成

2001年开始推广实施的土地储备制度和2002年实施的土地招拍挂制度, 决定了我国土地市场的卖方垄断特征。

在被垄断的房地产市场中, 假定政府以不变成本提供土地, 开发商竞争形成土地的价格, 利用土地建造单位住房, 对住房定价。在垄断市场中, 房价上升会给房地产开发商带来额外的利润, 毫无疑问, 他们会成为推动房价上升的主要动力。

如果开发商没有立即将已经落成的住宅出售, 他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本。但由于住宅的折旧期很长, 因此, 折旧成本对住宅销售的影响并不大。当住宅完工之后, 开发商将一部分住宅的价格尽可能标得高一些, 以此来推动住宅价格上涨。提高空置率成了房地产开发商增加利润的一个手段。可见, 只要房地产商有控制房价的能力, 哪怕利率和土地价格提得再高, 他们还是很容易就把这些负担转嫁给购房者。

同时, 房地产市场活跃会给地方政府带来更高的收入, 各地方政府的财政收入很大一部分来自卖地所得资金及税收, 用这笔资金来支持区域的经济建设。因此, 地方政府乐于见到房地产涨价。

6 结 论

通过对影响房地产价格形成的因素的分析, 可见, 目前的高房价是多种因素共同作用产生的结果, 短时间内房地产对国民经济的拉动作用无法改变, 只有不断调整产业结构, 完善产业发展格局, 解决房地产市场牵制区域经济发展的现状, 才能实现对房地产价格的有效调控。

参考文献

[1]王彬.房地产价格影响因素分析[D].北京:北京交通大学, 2007.

[2]刘琳.房地产价格上涨特征及原因综述[J].城市开发, 2005 (5) .

房地产价格分析 篇9

城市居民刚经历完春节期间的蔬菜价格暴涨, 正感叹豆角、青椒居然能涨到每斤8元的时候, 新闻媒体却突然曝出河南、山东、山西等蔬菜种植基地的多种蔬菜价格陡降到每斤0.1元以下, 而且大量滞销的新闻。随着这一新闻的报道, 引起了相关部门的重视, 也采取了一些措施去缓解菜贱伤农和菜贵伤民的措施。央视的《经济半小时》栏目组也将目光对准了蔬菜物流成本顽症, 认为造成蔬菜零售价格居高不下的主要原因就是物流成本过高造成的。个人认为这只是其中一方面, 因为既然是物流顽症, 说明这些物流成本这么多年一直就存在, 最近一年除了油价突破历史高位之外, 其他并无变化, 所以造成目前这种蔬菜产地价格陡降滞销和城市蔬菜零食价格居高不下同时并存的主要原因还是最近几年的房地产价格暴涨造成的恶果。房地产价格大幅上涨推动了社会价格体系的全面上升, 导致了蔬菜零售价格居高不下。

(一) 土地价格大幅上涨, 使城市近郊的蔬菜种植机会成本上升

近几年随着房地产价格的暴涨, 城市近郊的土地价格也上涨到了一定的高位。以北京六环附近的昌平、顺义、房山三个适合蔬菜种植区县的土地价格为例 (见表1) , 每亩卖地平均收入均在220万以上。如果同样的土地用来种卷心菜, 每亩产量8000斤, 每斤按零售价1元来计算产值, 从播种到成熟周期最短为133天计算, 每年能种两茬, 这样一年种卷心菜每亩地年产值为1.6万元, 不考虑资金的时间价值, 70年的总产值为112万元, 只有房地产开发的50%。另外, 种菜的利润率比房地产的利润率低很多, 而且种菜的农业税为零, 房地产开发的综合税率在30%以上。在这样的巨额利益驱动下, 地方政府和土地使用权所有者都有很强的房地产开发冲动, 必然选择将大量的城市近郊菜地变为商业地产。据央视去年调查显示, 北京、上海等城市的大型蔬菜批发市场中本地菜的供应量占每天销售量的15%以下, 并且呈下降趋势。蔬菜种植已经转移到更偏远的地方, 这样必然加大了蔬菜的物流量, 使城市蔬菜消费价格中包含的的物流成本上升。

注:该表数据是根据北京市土地储备中心公布的土地市场成交一览表计算得来。

(二) 住房价格上涨, 使蔬菜经营者的劳动力成本上升

目前, 中国的蔬菜零售模式还是以大量的小商小贩经营模式为主, 并且大多数的零售经营者都是外地务工人员, 受卖菜零售地点和经营时间限制, 都要居住在城中心地区。2000年北京市4环附近的最低房价为3000元, 如果购买一套60平米的房子的总价款为18万元, 不考虑资金时间价值的情况下, 70年的平均每月住房消费为214元, 租一套同样面积的住房月租金为800元。2010年, 四环的房价已经上涨到最低28000元每平米, 如果购买一套60平米的住房需要168万元, 在不考虑贷款利息和资金时间价值的情况下, 每月的住房支出为2000元, 与2000年比上涨了8.35倍, 如果是租住同样面积的住房是3000元每月, 比2000年上涨了2.75倍。在外地卖菜经营者中购房的比较少, 租房的多, 这样每月多出的2200元的房租就意味着要摊销到每月的卖菜成本中, 假如每天销售100斤菜, 每月按30天算, 每月销售3000斤菜, 每斤菜的成本上升了0.73元。这一结果已从房租越贵的中心城区菜价越贵的现象中得到印证。

(三) 商铺 (零售摊位) 租金上涨, 使蔬菜经营者的固定成本大幅上升

随着房地产价格的暴涨, 位于城市社区附近的原有农贸市场土地已经逐渐转变为商业地产, 剩下的农贸市场即使没有改变用途, 但摊位费的租金也是一直在上涨。原宣武区某大型菜市场在2007年市场改造前, 摊位租金大约是600元/月, 但在改造后, 月摊位费超过了千元。摊主不得不提高蔬菜价格, 以应对增加的经营成本。仍然按照1000元的月摊位费计算, 每月销售3000斤蔬菜的平均成本为0.33元/斤。

(四) 蔬菜经营固定成本的上升导致经营者选择经营品种时“弃贱选贵”, 出现了菜贱滞销

由于住房成本和摊位租金成本的上升, 使蔬菜零售经营者的固定成本大幅上升, 而这些零售的蔬菜还需要大量从距离遥远的外地运入, 蔬菜物流的成本一直就居高不下, 这样蔬菜零售商和蔬菜物流经营者都面临很高的固定成本, 因此必然逼迫蔬菜经营者在选择经营品种时出现了“弃贱选贵”的趋势。先来分析蔬菜零售商, 按照前面假设, 每月销售3000斤蔬菜, 由于居民消费蔬菜数量的固定性, 这样的销售量基本上是每日保持稳定的, 假设销售蔬菜的平均利润率为10%, 其每月销售单价为0.50元、1.00元、1.50元、2.00元、3.00元蔬菜的利润分别为150、300、450、600、900元, 可见在销量固定的情况下, 经营越贵的菜, 经营的利润越高, 才有可能赚回每月的房租和摊位费。再来说蔬菜物流经营者, 用卡车运输一车卷心菜按最高的20000斤计算, 收购价格0.10元, 这样一车的采购成本为2000元, 按照400%的价格, 即0.40元/斤在销地批发, 按10%的利润率, 其利润总额为800元;如果他去运输比较贵的青椒, 收购价格为1.00元每斤, 到销地后按1.5元的批发价格销售, 加成率为50%, 仍然按10%的利润率计算, 其利润为3000元, 如果收购价格是2.00元斤, 按2.50元批发, 加成率为25%, 但其利润为5000元。可见菜价越高, 蔬菜物流经营者同样时间内运输一次的利润越高, 这就必然出现了, 哪里的菜越便宜, 蔬菜物流经营者和零售者都放弃经营, 该品种产地就越滞销, 而城市居民的餐桌上总见不着廉价菜和产地的滞销菜。相反越贵的反而经营者越有积极性。

二、加强房地产价格调控, 切实降低蔬菜经营者的经营成本以降低菜价

通过以上分析可以看出, 真正让菜价在最后一公里高涨的主要原因不是物流成本而是房地产价格暴涨造成的, 因此首先要想办法降低蔬菜经营者的住房价格和摊位租金。一方面是政府必须下决心, 将房地产的调控目标由稳定调整到降价中来, 其次是严格执行每次的调控措施, 避免出现越调越高的现象。但考虑到土地的稀缺性, 房地产价格长远来说肯定是上升的, 因此当前及以后的房价水平, 还可以采取以下措施来切实降低菜价:

1.将城市社区附近的蔬菜销售用房纳入到社区公共用地规划中, 实行低租金或零租金使用。新建小区要求开发商如同物业和居委会用房一样必须建设小区配套的蔬菜销售用房, 建成后移交给居委会或业主委员会管理;对于已建成小区, 可以采用政府收购或配建模式来提供社区蔬菜销售用房, 该房屋可以纳入到廉租房进行管理, 或者交由居委会管理。

2.从社区低保户或廉租房住户中选择有一定经营能力的居民来经营社区蔬菜销售。经营资格需要在社区中进行公示。接受社区居民监督。如果本社区无人愿意经营, 则从外招商, 招商时遵循蔬菜批发价格加成率低者得之的原则, 招商者可以租住廉租房。

3.蔬菜零售价格实行最高限价销售, 同时要限定经营品种必须以大众菜为主。根据社区距离蔬菜批发市场的距离和销售量来确定加成率, 销售价格=每日蔬菜批发市场发布的批发价× (1+加成率) 。每年年底根据社区居民对经营质量的满意程度和周边蔬菜价格的比较来考核经营者, 决定是否续签合同。

4.政府可以从税收减免方面来扶持蔬菜经营者开展蔬菜的集中配送和社区直营模式。这种社区直营可以成为农超对接模式的延续, 但不能像目前一样大力倡导农超对接, 超市经营蔬菜的成本并不低, 同时如果大范围实行农超对接后, 蔬菜经营反而从现在的完全竞争走向垄断经营, 必然带来低效益, 价格是稳定了, 但不是稳中有降而是稳中见升。

三、合理规划用地, 增加蔬菜种植面积, 降低蔬菜的物流量

(一) 对城市郊区的产业重新布局, 增加城市郊区蔬菜种植面积

遵循以城市为中心的农业生产环状布局规律, 随着城市规模的扩张, 大中型城市周边郊区要划定一定区域的一环来种植蔬菜, 以叶采和浆果类为主;二环以瓜果类蔬菜和奶牛养殖为主;三环以外以块根类蔬菜、水果为主, 偏远山区以干果为主。改变目前以城市为中心摊大饼, 主要布局工业、商业和居住用地的都市扩张模式。应将工业发展和城市人口规模及土地面积结合起来综合考虑, 在一个城市周围留足一定比例的农业用地。通过建设卫星城的模式来解决工业用地需求, 在卫星城周边同样要遵循以卫星城为中心的农业生产环状布局规律。但让这样做的前提是改变对地方政府领导的考核指标体系, 注重地方发展的生态效益和社会效益。

(二) 实行屋顶改造农田, 种植蔬菜, 增加蔬菜种植面积

几年前国内兴起了城市屋顶绿化, 但实施进程缓慢, 究其原因, 主要是屋顶绿化主要是生态效益, 经济效益和社会效益较差, 也很少有居民到屋顶去观光。但如果将屋顶改为菜地, 低价租赁给居民种菜, 必然能获得良好的经济效益、生态效益和社会效益。不仅低成本地就近解决了一部分家庭的蔬菜供应, 同时还能获得一定的经济效应和满足城市居民在自家楼顶过田园生活的需求, 从而具有良好的社会效应。因此对于新建建筑, 施工前必须将建筑用地的表层土壤先收集起来, 等建筑完成后, 屋顶必须有给排水和棚架设施, 并进行相应的防渗和防风处理, 同时将原来的表层土壤运送到楼顶, 屋顶的蔬菜大棚和房屋一起验收交付业主。对于已建成建筑则在政府补贴下鼓励企业进行改造, 前提是政府要让科研单位先做实验, 制定出可行方案后进行推广。

参考文献

[1]程萱.衢江区农业产业布局初探[J].现代农业科技;2010年09期

[2]詹国枢“菜贱伤农”咋变“菜贵伤民”了呢人民网http://finance.people.com.cn/GB/14654151.html.

房地产价格与房地产政策调控分析 篇10

关键词：城市住房,价格波动,政策调控

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示, 自2001年到2010年的十年间, 我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2, 期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外, 房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高, 均超过10%, 2009年达到最高增幅23.18%。经计算, 2001年到2010年间, 我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见, 我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势, 过高的房价已严重影响国计民生的发展。

数据来源:2011年中国统计年鉴

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间, 我国商品房价格的绝对值除个别年份外, 基本呈现上涨态势, 但受宏观调控政策的影响, 房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏, 其中, 2006年、2008年、2010年期间, 房价出现明显下降;而2004年、2005年、2007年和2009年, 房价涨幅较大。

2003年, 房地产投资增速过快, 经济出现过热迹象。2003年6月, 央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (简称121号文) , 对房地产信贷业务进行规范, 并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (18号文) , 指出房地产业是国民经济的支柱, 需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号, 旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热, 再加上政策之间的不协调, 房价上涨的势头并未遏制住, 反而加快了上升速度, 2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年, 新旧国八条相继出台。2005年3月26日, 国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》, 即“旧国八条”, 提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日, 国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 (新“国八条”) , 提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的, 对个人购买住房不足2年转手交易的, 按其取得的售房收入全额征收营业税。同时, 2005年上半年央行开始上调个人房贷利率, 自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市, 上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下, 房价得到一定的抑制, 2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷, 于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策, 被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

2007年3月18日起, 央行出台一连串的加息政策, 前后6次加息。并多次上调存款准备金率, 年初至年末累计达1.5%, 至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%, 创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机, 我国的经济也受到严重冲击, 房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。

为了缓解金融危机带来的经济衰退局面, 国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月, 国务院发布《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》, 规定普通住宅的最低资本金比例18%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时, 居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年, 不足5年的, 按其销售收入与购房价款的差额征收营业税, 超过5年的, 免征营业税。在这种政策的大利好下, 2009年房地产市场出现空前繁荣, 房价井喷式上扬, 甚至高出2007年。

2010年4月17日, 国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (即“国十条”) 将二套房首付提高到50%, 第三套停贷, 外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》, 规定个人购房不足5年转手交易的, 按其销售收入全额征税;家庭购买二套房, 首付款比例不得低于60%;制定和执行严格的限购措施, 同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令, 其中2011年2月16日, 北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”, 与此同时, 欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和, 2011年, 大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。

三、政策建议

从以上调控政策回顾来看, 政府的调控措施主要可以归纳为货币政策、财政政策、土地政策以及直接调控政策。货币政策主要通过利率的升降影响房地产开发企业的资金运用以及购房者的按揭贷款成本, 以及通过信贷控制, 即法定存款准备金、再贴现和公开市场业务三种货币政策工具, 控制商业银行的准备金和存款, 进而影响其贷款供给能力。财政政策主要是对房地产开发商征收土地增值税、企业所得税、营业税等, 增加开发成本, 降低开发商的利润, 影响其开发积极性, 进而影响房地产供给;同时, 对购房者征收印花税、契税、房产税、物业税等, 降低其购买力, 进而影响房地产需求。土地政策主要通过对土地供给量的控制来影响房地产市场。而对房地产市场最直接、最严厉的调控措施当属“限购令”, 限购令对于房价波动的影响是巨大的, 它直接限制了家庭购买房屋的套数, 限制了人们的购房需求, 从而导致了住房价格的下降。

通过对以上调控政策影响房价的作用机制的分析, 在此提出如下的政策建议:

第一, 建立调控的长效机制。伴随着政策调控, 我国的房地产市场呈现出“调控政策密集, 房地产市场低迷;调控政策趋缓, 房地产市场过热”的现象。这是由于调控政策只是在出现问题时仓促上马, 问题缓解后旋即松懈, 调控政策缺乏连续性。因此, 我们必须探索稳定房地产市场的长效调控机制, 首先要建立覆盖面比较广的社会保障体系, 完善住房供应结构, 着重解决低收入家庭的住房困难问题;其次政府需要大力培育租赁市场, 营造良好的政策环境, 这里一个很重要的前提是居民住房消费观念的转变, 倡导购买与租赁并重的二元消费观念;再次要完善房产交易所得税, 试点并尝试扩大住房保有税, 这样炒房成本和囤房成本将大幅增加, 奢侈性住房消费将在一定程度上得以抑制。

第二, 完善土地政策。我国的土地使用制度、住房建设模式起源于香港。香港有着完善的社会保障体系, 因此虽然其实行高地价的土地集中批租管理办法, 香港的低收入人群仍然可以租住政府提供的廉租房, 高房价并没有牵动所有人的生活。而国内, 我国实行分税制改革后, 地方政府面临发展、政绩的压力, 于是寄希望于收益可观的土地批租收益, 通过拍卖的方式, 开发商竞价获取土地。拍卖方式哄抬了土地价格, 导致房价高涨。因此本文建议地方政府应以招标的方式而不是拍卖的方式交易土地;同时土地出让金的收取方式由一次性收取改为年租制, 即在几十年内分摊, 以避免地方政府行为的短期化。

第三, 房地产调控应以经济手段为主, 行政手段为辅。运用限购、限价等行政手段干预房地产市场, 短期内能够更快、更有效的解决高房价的问题。然而不容忽视的是一旦限购松动, 整个房地产市场可能出现报复性反弹, 多年来的调控将前功尽弃。因此本文建议房地产调控应以货币、财政和土地政策调控为主, 行政手段调控为辅。

第四, 房地产调控还应发挥法律手段的调节作用, 规范和约束包括开发商、中介机构、消费者以及政府在内的各个利益主体的行为, 建立监督管理机构和房地产行业的信息披露制度, 从拿地、开发到销售等房地产经营环节进行全程动态监控, 做到各个环节公开透明。同时, 加大对不法开发商的违规处罚力度, 警惕其寻租行为, 避免因政府官员贪污腐败而导致房地产行业的不公平竞争行为, 而且目前我国房地产中介机构良莠不齐, 社会形象不佳, 对房地产中介市场进行合规整顿也成为当务之急。

参考文献

[1]郭扬.流动性过剩对我国房地产价格的影响研究[D].吉林大学, 2012.

[2]齐特“.十一五”以来我国城市住房价格变化与房地产政策的相关性研究[D].吉林大学, 2012.

[3]金春良.新一轮房地产调控政策的特点、效果及展望[J].湖北经济学院学报 (人文社会科学版) , 2012, (04) .

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[6]司雯.影响房地产价格的因素[J].科技资讯, 2011, (03) .

房地产价格分析 篇11

摘要:利率不仅是金融系统中最重要的变量,也是市场经济最基础的变量之一。同时,利率对房地产市场影响可以集中体现为对房地产价格的影响。文章通过回顾中国近年来的利率调整变动状况,运用Eviews计量软件对中国利率与房地产价格的关系进行了实证分析,发现利率与房地产价格之间存在协整关系,房地产价格是银行信贷的Granger成因。反之,银行信贷并不是房地产价格的Granger成因。

关键词:利率;房价;实证分析

一、模型变量和数据

本文第一步就需要对时间序列进行平稳性检验,否则回归的结果有的可能有显著性,其实却为虚假回归;第二步是通过Johonson协整检验法来检验两个变量之间是否有长期的稳定关系,即协整关系;第三步是通过格兰杰因果检验看两组经济时间序列之间是否存在相应的因果关系。变量选择方面,分别选取中国人民银行一年期贷款基准利率和的国房景指数里的房地产销售价格指数作为研究指标,进行利率对房地产价格影响的实证分析。本文所采用的数据全部来源于wind资讯。

二、实证分析与估计结果

1.单位根检验结果

变量Y:房地产销售价格指数、X:央行一年期贷款基准利率,对这两个变量取对数,再将其作为量化计算时的数据。通过ADF检验发现LNY、LNX 各个变量均不是平稳序列,因此考虑对其进行差分处理,经过差分处理发现,数据一阶差分均可以通过平稳性检验,因此为一阶单整I(1)。结果如表1所示:

注:其中检验形式(C、T、P)中的C、T、P分别代表模型中的常数项、时间趋势和滞后阶数,N代表不包括C和T,D代表变量的一阶差分。ADF检验值(t统计量)大于1%水平下的临界值,接受存在单位根,反之则拒绝。由上表可以看出LNX、LNY两个变量都是非平稳的,差分后则两个变量都是平稳的,而且均是一阶单整,因此可以考虑对名义利率与房地产销售价格变量之间进行协整分析。

2.协整结果分析

由于上述变量都是一阶单整的,可以考虑用Johonson协整检验法对其进行协整检验,并考察迹统计量和最大特征值统计量,检验结果如表2、表3所示:

注:迹统计量和最大特征值统计量小于5%水平下的临界值,而且对应概率大于0.05就说明接受原假设即存在协整。由上表可以看出在5%的显著水平下利率和房价指数之间存在一个长期协整关系,为了进一步考虑利率和房价之间的影响关系我们对其进行格兰检验。

3.格兰杰检验

由于格兰杰检验对滞后阶数较敏感,选取不同滞后阶数可能得出不同结果,而格兰杰因果检验是基于VAR的滞后阶进行的,因此必须先确定VAR的滞后阶数,根据AIC、SC准则确定其滞后阶为3,对其进行格兰杰检验结果如表4所示:

注:统计量的P值为检验的概率值,若P值小于0.05,表示因果关系在5%的显著性水平下成立,若P值小于0.1,表示因果关系在10%的显著性水平下成立,反之,因果关系不成立。从检验结果看,利率是房地产景气指数的格兰杰因,而房地产景气指数不是利率的格兰杰因。

三、结论与建议

长远来看,利率政策需要通过基准利率对住房金融体系里面的中长期贷款利率产生影响,进而对住房市场的价格产生影响,通过一个顺畅利率传导机制来发挥作用,即利率政策对房价调控效果是否明显,取决于住房市场的规范程度以及利率传导机制的顺畅与否。所以,需要通过进一步规范住房市场和继续推进利率市场化改革以改进利率传导机制,从而达到运用利率手段来保持房地产市场持续、健康、稳定发展。

参考文献:

[1]李子奈:计量经济学(第二版).北京:高等教育出版社,2005年.

[2]张晓峒:Eviews使用指南与案例.北京:机械工业出版社,2007年.

[3]吴 凡:房地产价格与宏观经济关系的实证研究[D].北京:对外经贸大学,2006.

我国房地产价格统计分析研究 篇12

随着我国商品经济的快速发展, 人们对住房数量和质量的需求日益增加, 而且住宅消费的弹性很大, 不同阶层, 有不同的多层次的需要。随着人们收入水平的增长, 人们的消费结构必然发生很大的变化, 住宅消费占家庭消费支出的比重将逐渐上升, 趋于合理, 住宅商品有着广阔的市场。同时, 社会的进步、生产的发展和人们收入水平的提高, 人们对住房和劳动场所、社会活动场所等提出了越来越高的要求。不断改善的住房条件为劳动者提供休养及娱乐身心和发展智力的空间, 有利于提高劳动者的素质;良好的工作环境和社会活动场所更是提高社会劳动生产率和经济效益的必要条件。这一切, 都离不开城市房地产业的迅速发展。另一方面房地产业的发展, 可以推动建材工业、建筑业的发展。建筑工业的发展, 关系到建材、机械、钢铁、石油等50多个工业部门的产品。所以建筑、建材工业的发展又推动了一系列相关产业的发展, 从而推动了城市经济的全面发展。然而, 在房地产业快速发展的同时, 我们也看到了一些不和谐因素, 过高的房价不仅仅是经济问题, 已经成为社会问题和政治问题。

二、影响房地产价格因素分析

1、房地产价格构成。

房地产价格是房产价格和地产价格的统一, 是由房地产经营成本、盈利两大部分组成, 房地产经营成本构成较之一般商品更为复杂。就土地来说, 凝结在土地上的劳动即土地的开发费用就构成为土地使用权的成本 (当然还包括体现土地所有权的绝对地租) , 而土地价格的高低则还要考虑土地所处的地理位置和其他条件, 就房屋来说, 生产和管理房屋所耗费的物化劳动和活劳动构成为房屋商品的成本, 当然, 土地价值的因素也融合在房产商品的价格中。

而对房地产商品经营成本的构成分析, 会发现房地产商品经营包括两方面内容, 一是开发与建造;二是出售或出租。前者属于生产领域, 后者属于流通领域。因此, 房地产商品的经营成本也由两部分构成, 一是房地产商品的开发、建造成本, 二是出售或出租时发生的流通费用成本。

以上是从横向来分析。如果我们再从纵向对房地产商品成本作进一步研究, 就会发现房地产商品成本比一般产品成本要复杂得多。房地产商品成本包括:土地使用费、勘察设计费和建筑安装工程施工费 (土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间税费、管理费、贷款利息) ;销售或出租时付出的流通费用;交纳的税金和地租等费用。因此, 房地产商品成本应该是土地开发与房屋建造费用的总和, 是生产费用和流通费用 (包括追加费用) 的总和。

2、房地产价格影响因素。

影响商品房屋价格变化的因素也较多。有些价格的因素基本上是稳定的, 比较容易控制;有些价格因素却是随着商品房屋开发的客观条件而变化的, 比较难于控制。

自然条件因素。地理位置的差异是级差地租形成的决定因素。位置有自然地理位置与社会经济位置之别, 房地产的自然地理位置虽是固定不变的, 但其社会经济位置却随时在变化, 这种变化可能是交通道路的建设或改道, 也可能由于其他原因而引起的, 当房地产的位置由劣向优转化时, 其价格会上升, 相反则下降;同时, 地质条件、地形、地势, 日照、通风、干湿也影响着房地产价格。

社会经济因素。人口数量与房地产价格的关系非常密切, 呈正相关。人口高密度地区, 一般而言, 房地产供给相对匮乏, 需多于供, 因而房地产价格水平趋高;人类社会随文明的发达, 文化的进步, 一切公共设施必然日益完善和普遍, 同时居住环境也必然力求宽敞舒适, 凡此种种部足以增加房地产的需求, 从而影响房地产价格水平趋高。如果地区中居民素质低, 组成复杂, 秩序欠佳, 人们多不愿就居, 房地产价格必然低落;同时, 物价的变动引起货币价值的变动从而波及房地产业, 工资及就业水平的高低也影响着房地产价格水平的高低。从图1中我们分析出城市人均收入与当地产的相关性。

国家政策因素。随着经济体制改革的不断深入, 必然会有大量的企业参与到我国房地产业总来, 这就必然会增大对房地产商品的需求, 活跃房地产市场, 从而影响房地产价格;国家资金的投放, 银行资金的宽松与否, 放款的状况、利息率、通货膨胀率的高低以及税收状况, 都会影响房地产交易及价格。图:2

市场需求因素。需求是指消费者在一定的价格条件下对一种商品的需要。需求有两个条件:第一, 消费者愿意购买, 第二, 消费者有支付能力, 主要受到消费者的收入、消费者的偏好、其他相关商品价格的变化、消费者的预期等影响。把表现商品需求与价格这种相关性的“需求定理”, 用图形表现出来, 就是需求曲线:图3

三、房地产价格变动分析

1、房地产价格变动趋势分析

最近几年, 中国的房地产市场持续快速升温, 政府相继出台政策调控房地产市场, 在一定程度上抑制了房价的涨幅, 但增长势头还在继续。其价格暴涨从沿海局部地区逐渐向中西部地区扩散, 显现出了整体性的持续上涨趋势。图4:

从图4中我们可以看出, 十年来我国房地产价格一路走高, 特别是一些发达地区, 其价格涨势更是迅猛。在2007年至2008年期间全国房地产价格涨势受到了多方面的影响才有所放缓。图5:

从图5中我们可以分析出, 2010年全国一线城市的房地产价格仍然保持较高的增长率, 其平均率维持在55%左右。

2、房地产价格上涨原因分析

我国目前房地产泡沫的根源在于房地产的特殊性、房地产市场信息的非对称性、房地产市场利益相关者之间共谋与非共谍的博奔、由于改革释放的巨大购买力及高速的工业化、快速的城镇化进程导致的农村人口大量转移引致的需求;同时, 我国房地产市场上销售的大部分不是现房, 其具有一定的虚拟性待征;加之银行深入广泛地参与房地产市场的运作, 通过向消费者按揭放款以及向房地产开发商贴现, 使得房地产而场具有很强的金融市场特征。由于住房是居民生活的基本需求, 加上在工业化与城市化的推动, 房地产市场具有比较大的成长空间。大量资金输入房地产席场, 供需双方共同推动房价迅速上涨。

虽然房价不断上涨, 但购房者热情不减。土地销售面积、新开工面积、建成而积销售面积都有增无减, 不少城市出现昼夜排队、哄抢房源等现象, 引发不少购房争端。按照经济学理论, 房价是供求双方相互作用、土地政策、税收政策、货币政策、外汇政策、货市流动性等共同决定的;供给方则是房地产开发商在成本约束下进行利润最大化的一个过程, 无论供给如何, 其要均衡首先受制与消费者的需求欲望、收入水平、价格预期、居住状况等。对住房的刚性需求也是推动房价不断上涨、难以遏制的重要原因。

地方政府为了保障其财政收人的多来源, 会继续利用土地市场, 运用政策, 引导舆论, 保持土地价格稳中有升, 房地产市场价格稳中有升、从而获得土地收益与房地产业的相关税收。在还不能向地方政府提供充足财政来源的情况下, 中央政府也不大可能打压地方政府低价供给大量土地, 平抑房地产市场价格。此外投资者和开发商害怕破产, 商业银行担心出现不良贷款, 也都不希望房地产价格下跌。

四、结语

根据本文的分析和参考已有的资料显示, 我国房地产价格仍会上涨, 虽然国家相继出台了很多的政策但是对于抑制房价能起到多大的重要并不是所有人都看好。

另一方面, 我国房价不太可能用现快速下跌, 政府最希望出现的是增速减缓, 然后逐步趋稳。这是诸多参与者的基本共识, 包括中央政府及中央银行, 它们基于社会稳定、保证经济持续发展的考虑, 采取比较强的措施控制房地产价格进一步上涨, 也不愿意看到其政策导致房地产价格急剧下跌带来的各种风险, 所以近期之内房价还会在较高的水平上。

摘要：房地产业不仅是我国经济发展的重要支柱产业, 同时也关系到民生, 是一个重要的社会问题。近几年, 我国房地产业迎来了史无前例的大发展, 同时部分地区房价持续飙升带来了诸多不稳定因素。另一方面, 正确地评估房地产商品的价格, 建立完善的房地产商品价格体系是房地产业改革和发展的一个重要而迫切的课题。本文就我国的房地产价格统计进行了分析研究, 并提出了相应的观点。

关键词：房地产,价格,统计

参考文献

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[2]、周建军, 鞠方.住宅价格波动于消费增长—基于中国数据的实证分析与理论解释[J].科学.经济.社会, 2008 (2) :54-59.