中国房地产的现状分析

中国房地产的现状分析（共5篇）

中国房地产的现状分析 篇1

一、日本房地产泡沫的形成及原因分析

日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后, 日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。然而, 在这个飞速发展的经济体中, 存在着房地产泡沫经济的隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据, 1985年, 东京都的商业用地价格指数为120.1 (以1980年为基期100) , 但到了1988年就暴涨到了334.2, 在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年, 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格, 国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本, 土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年, 日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始, 日本房地产泡沫开始崩溃, 泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌, 股价和房价大幅下跌, 对实体经济也带来严重的影响, 日本的经济进入长期的萧条期。

房地产泡沫破灭后, 对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏, 日本的经济一直处在萧条期, 直到现在也没有完全恢复。究其成因, 可以从以下几个方面分析:

1. 日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。

二战之后, 日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹, 成为世界第二大经济实体, 仅次于美国。但是急速发展的日本, 经济结构偏向于内需不足、出口导向型, 与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位, 积累了数额庞大的外汇储备, 这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年, 迫于美、英等其他G5国家的压力, 日本签订了《广场协议》, 日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场, 为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。

2. 持续的低利率政策加速了泡沫的形成。《广场协议》签

订后, 日元大幅升值, 对日本的出口导向型经济产生了很大影响, 出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力, 日本政府开始实行并长期实行了低利率政策, 连续多次下调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%, 到1987年2月23日已经降至2.5%, 为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加, 导致出现流动性过剩, 大量资金游离于实体经济之外, 流入“获益”明显的股市和房地产市场, 间接导致了资产价格上涨。

3. 日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期。

日本是由一系列岛屿组成的国家, 土地资源少而人口相对较多, 随着经济的发展和城市化的进行, 人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且, 日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长, 人民的生活水平不断提高, 对土地和住房不断提出新的更高的需求。企业也预期市场对商品房的需求是呈现刚性的。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。

4. 政府监管和调控行为的缺失。

在房地产泡沫产生和发展时期, 日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先, 在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年时间里, 日本政府认为不应该干预地价和房地产价格, 对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次, 日本进行的金融改革加速了金融的自由化, 政府对金融的宏观调控能力不断下降, 致使金融市场的融资能力大大增强, 各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。

综上所述, 日元的被迫升值和日本国内长时间持续地低利率政策, 分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资本, 此时日本的房地产泡沫的发生只是具有了可能性。日本国内对地价和房价上涨的普遍而坚定的预期, 以及市场对商品房的刚性需求的预期, 助长了其房地产泡沫的形成。日本政府对金融市场的监管不力, 对房地产市场的不加干预, 导致大量资本流入房地产市场, 为房地产泡沫的形成提供了最佳政治和资本环境。最终, 各种原因的相互作用下, 房地产泡沫形成, 对日本的经济带来了严重的破坏。

二、中国房地产市场过热的成因分析

鉴于日本房地产泡沫破灭对日本经济造成的巨大危害, 国内许多经济学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡, 大多数人认为房地产市场的过热是房地产泡沫产生的征兆。理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止, 但是目前来看还是没有准确的定论。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为, 中国房地产市场有泡沫化发展的倾向, 并有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称:“中国房地产的泡沫已经越吹越大, 房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度, 认为:从房地产市场的发展看, 我们充其量只能说, 目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整, 但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在泡沫仍在争论之中, 但是房地产市场过热却已是定论。

从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析, 导致中国房地产市场发展过热的情况和日本20世纪80年代的一些经济环境极其相似:

1. 人民币升值。

同日本一样, 中国资进入21世纪也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来, 中国的经济进入飞速发展时期, 由于中国的人力资源丰富且廉价, 根据比较优势理论, 制造业发展迅猛, 经济结构偏向出口型, 使中国一直以来处于对外贸易顺差, 形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满, 贸易摩擦不断发生并且逐步升级, 对人民币形成了巨大的升值压力。自2003年至今, 人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1, 上升到目前的6.6∶1, 升值了17.5%。对人民币升值的强烈预期, 吸引了大量国际资本进入中国市场, 许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外, 人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响, 特别是2008年世界金融危机爆发之后, 中国沿海的出口制造业受到重创, 国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。

2. 城市化进程与房市预期。

中国目前正处于加速城市化的进程之中, 城市化水平在以每年1%~2%的速率增长。据联合国在2010年3月25日发布的一份报告称:中国的城市化进程发展很快, 城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%, 预测到2025年将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设, 将对地价和房价产生巨大影响。中国的企业和居民对房地产市场形成了这样的刚性预期:土地属于稀缺且不可再生资源, 在这个加速城市化的阶段, 土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高, 而不会降低。如果现在不买地买房, 将来就会要付出更大的代价才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。

3. 政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。

政府在经营土地方面缺乏监管, 一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系, 政府与房地产商及银行合作, 把大量资产投入房地产市场的发展, 暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置, 影响了经济的可持续发展。另外, 中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金, 这部分的收入进入财政收入, 算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前, 中国在房地产税制等方面也存在一些问题:征税面比较窄, 税制安排不合理等等, 对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。

中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期的有许多相似之处, 两国国内的经济结构都是以出口型经济为主, 积累了巨额外汇, 本币被迫升值, 导致国内经济受挫等等。但是二者之间也有很大的不同之处:第一, 日本当初被迫签订《广场协议》, 承诺在一定时间内将日元升值到某一程度, 中国现在虽然也面对人民币升值的压力, 但是总的来说, 升值的控制力还是掌握在我们自己手中。第二, 中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年代时期的日本政府, 政府对经济发展过热特别是房地产市场发展过热高度关注, 政府先后出台一系列调控措施为房地产的过热发展降温, 2010年国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨, 发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (即新国十条) , 同时北京、深圳、广州、上海等一线城市已实行了“限购令”, 对房价进行调控。第三, 经济结构的转变。2008年的始于美国的国际金融危机对中国的净出口造成了很大影响, 增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力, 相关刺激消费的政策频频出台, 内需对经济的拉动力增大, 中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。

三、结语

中国房地产的发展确实存在过热的现象, 但是是否会发生像日本房地产泡沫一样的情况, 现在下结论还言之过早。当前, 在一线城市和部分二线城市, 房地产价格确实存在一些泡沫, 但在政府的宏观调控决策之下, 泡沫膨胀的可能性较小。中国和日本20世纪末期的现象有某些相似之处, 吸取日本的经验教训对于我们解决房地产市场过热的问题是必要的。

摘要：进入21世纪, 中国房地产市场开始迅猛发展, 成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历, 也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境, 在此基础上, 着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素, 并对二者作出了分析和对比。

关键词：泡沫经济,房地产市场,中国,日本

参考文献

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[4]贾祖国.房地产:日本房地产泡沫经验及借鉴[J].招商证券, 2008, (7) .

[5]王楠.日本经济泡沫产生的背景及对中国的启示[J].宏观经济管理, 2007, (7) .

中国房地产的现状分析 篇2

整体的分析

一 中国房地产业的发展水平

房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）

1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。

二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题

①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。

③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地

产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。

三 中国房地产业的可持续性分析

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。

①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。

③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。

④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。

⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。

四 中国房地产业可持续发展评价指标体系

房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效

中国旅游地产现状分析 篇3

旅游地产现在在国内发展迅速, 但是在发展的过程中, 中国旅游房地产也存在或多或少的问题, 从目前国内旅游地产的角度看, 中国的旅游地产行业还是有很大的发展空间的, 国内的旅游房地产还处于一个起步阶段, 在这种形式下, 中国的旅游房地产还是应该积极的来规划国内的旅游地产行业的未来。在一些旅游业较为发达的沿海城市与内陆之间的差异, 怎样合理分配这些问题也是值得深思的, 如何来提高旅游产业的附加值同时刺激旅游消费市场也是许多人关注的话题的。

二、中国旅游地产的市场发展趋势

目前国内的地产行业存在一些问题, 盲目的开发不合理的规划, 使国内的房地产出现泡沫化。从地产行业发展的角度看, 旅游地产的发展将会在一些方面延缓中国地产行业的经济危机。因此, 国内的有关政府机关应做好对旅游地产发展的前景规划, 只有合理的规范旅游地产, 满足社会的发展趋势, 中国的旅游地产行业才会拉动经济发展。

1、旅游地产的概念和分类

旅游房地产就是以旅游人群为目地的最终消费者的物业形式。其中旅游地产的形式多样以各种旅游置业项目为主其中大家所熟悉的欢乐谷, 度假酒店, 主题公园都是其主要形式。旅游地产主要可以划分为四类:第一类旅游景点地产, 它主要是指在旅游区内的一些建筑观光景点;第二类旅游商务地产, 它主要是指在旅游周边或旅游区内为游客提供服务性的餐馆、娱乐会所、商店之类的建筑;第三类旅游度假地产, 它主要是指游客或者度假者用于休息娱乐的场所;第四类旅游住宅地产, 它主要是指旅游周边发展的住宅建筑。

2、中国旅游地产的实力

旅游开发尽管目前在国内发展的很迅速, 但是它任然处于一个发展规划阶段。现今我国旅游前景较为可观, 随着人民对生活质量要求的提高, 社会中工作压力的增大, 很多人热衷于旅游度假来给自己的生活减压, 人们有时间来享受生活, 这也在不同程度上促使我国的休闲娱乐消费水平的提高。但同时节假日的增加, 外出旅游的人越来越多导致酒店的供不应求这就是中国旅游地产的一个现状。旅游地产是随着居民住宅地产出现饱和所开辟出的一条新道路, 国内现在大概有上万家的房地产企业, 其中有大部分的企业都涉及了旅游地产, 例如万科、万达、华侨城等等企业开发商。对于旅游地产来说现在国家宏观调控政策的实施在各个方面都有明显的优势。以往国内的旅游城市大多集中在沿海城市和经济发展较快的城市, 例如北京、上海、厦门、深圳等城市, 这些地方大多都是一线城市, 现在人们又开始慢慢回归到内陆地区, 我国城市的基础设施发展迅速, 公路、铁路都很完善, 这为假期远途的旅行创造了有利的条件, 这也是中国发展旅游地产的优势和实力。

3、国内外旅游地产发展的差异

旅游业发展最早的是欧洲国家主要集中在法国南部地中海沿岸, 发源于中世纪, 本世纪初开始形成一定的规模。在今天遍布世界上的分时度假酒店、一些休闲度假村都来自于欧洲的旅游业市场。现在国内大打旅游战术, 无论是分时度假酒店还是一些大的休闲会所在本质上都是借着旅游的名义发展的有目的性的房地产市场, 因此一个国家的旅游业发展可以看出国家的经济水平, 从欧洲国家到亚洲的国家, 生活水平的提高对于国内的旅游地产的发展水平是起关键作用的。现阶段我国国内的旅游地产有两个旺季, 五一黄金周和十一黄金周这两个黄金周长假已经成为国内旅游地产的高峰期, 带动了经济的发展。在社会发展进步的同时, 社会生活理念也在改变旅游休闲已经在一定的程度影响了现在人们的思想, 度蜜月家庭聚会都会倾向于度假休闲的方式了, 这是旅游地产快速发展的重要前提, 同时也预示着我国国内旅游地产在在不断的发展和成熟。

4、国内旅游地产的利和弊

其实中国距离真正的旅游地产还是有一定的差距的, 旅游地产是投资与投机相并存的, 国家在地产开发这一块做出了新的政策, 旅游地产也是愈加的被开发商所关注。现在地产发展到一个需要规划的阶段, 国家机关进行调控的目的就是为了旅游地产的更好发展。但是目前国家旅游地产还是存在着许多的问题, 例如现在城市发展情况不同, 许多中型城市的旅游业发展的并不够好, 这对于发展旅游地产是相对比较难的。但是如果将旅游地产运用好, 这也是拉动经济效应的有利条件。比如, 旅游地产可以在一定程度上加大岗位需求带动社会经济由此可见, 发展旅游地产是顺应时代的要求的。在推动经济发展的时候, 我国的人口众多在, 对于每年的两个黄金周确实增加了国内的JDP, 但是黄金周影响了外汇的收入, 在黄金周出现各种蜂拥现象, 这是发展旅游地产的一个弊端, 黄金周趋势也愈演愈烈交通、安全问题重重, 这样不利于和谐社会的建设。

三、总结

旅游地产是现今社会的一个新兴产业, 是市场发展的产物。目前国内的旅游房地产开始起步, 正在迅速发展。随着现在生活水平的提高, 人们生活的品质也在提高, 并逐渐的形成一种习惯, 在我们构建节约型社会的同时要打造中国特色社会主义的旅游产业模式, 这样才能更好的拉动经济需求, 因此, 休闲娱乐是新新时代的一个突破口, 这也将给中国旅游地产产生极大的推动作用。

摘要：中国旅游地产是当今社会的发展产物, 本文从中国地产的发展市场前景为主线, 对其旅游地产的发展和存在的问题进行分析, 研究中国旅游房地产的发展趋势。笔者围绕中国旅游房地产的各种开发形式进行分析与各位一起探究。

关键词：中国旅游,房地产,发展前景

参考文献

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中国房地产的现状分析 篇4

中国房地产业从20世纪80年代开始兴起,近20年的发展取得了令人瞩目的成就,住宅业增加值占G D P的比重,城市达4%,城乡合计达7.5%,房地产业己上升到支柱产业的地位。但就近两年从行业的相关统计数据及总体运势中,不难看出自二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,我国大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势。

总体而言,近几年,中国房地产市场发展现状及存在的问题是房地产的总体规模越来越大、地区发展不平衡、房价居高不下等等。并且随着近两年国家宏观调控的日益加紧,北京、上海、深圳等一线大城市,对土地的限制越来越紧,土地资源稀缺,拿地成本加大,房地地产开发商由于利润空间的缩小,不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。

二、中国三线城市房地产市场发展现状

三线城市与一线城市相比,其城市基数较低,消费水平较低,存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市,随着城市实力的增长,周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多,外地商人投资性购房需求不断增加,等等。这些都成为了三线城市房产市场不断扩大的动力。目前,许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市,诸如万科集团、复地集团、天地源等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。比如2006年复地集团在海口、无锡、武汉等地共投资开发房地产404302平方米。

西宁市作为一座位居西部的中国三线城市,在我国三线城市房地产业具有一定的代表性。其起步晚增长速度快,但其房地产市场还处于自发无序的发展状态,仍具有住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式,建筑产品风格单一,项目规模过小,相关配套不健全,住宅户型单一等等的不成熟性。但相信随着人们收入的增加,会对居住提出了新的更高的要求,同时也会为三线城市房地产的开发提供更为广阔的空间。所以研究探讨西宁市房地产市场发展现状,不仅可以促进当地的房地产业的合理开发和经济腾飞,而且也为三线城市的房地产业开发研究提供一个实证,具有一定的普遍指导意义。

三、西宁市房地产市场发展现状分析

西宁是青海省省会,市区海拔2295米,年均气温5.9℃,是天然的避暑胜地;现辖城东、城中、城西、城北四个区和一个国家经济开发区、一个城南新区以及大通、湟中、湟源三个县,总面积7665平方公里。2009年末常住人口220.5万人,其中市区面积350平方公里,市区常住人口115.8万人,由汉、土、撒拉、藏等36个民族组成,是青藏高原上唯座人口超百万城市,占到青海全省人口41%以上。而青藏铁路开通,更使西宁成为了开发大西北中枢重镇。

(一)市场发展概况

西宁房地产市场从1998年开始启动,当时房价每平方米1100元左右,几年中直上涨很缓慢,到2005年房价每平方米还只在2000元以内。从2006年开始,随着当地市场化程度提升和居民居住观念转变,房产需求量快速增加,曾度出现商品房供不应求状况,房价也开始加速上升,目前均价超过每平方米3000元。在开发和投资方面,截止到2009年12月底,全市房地产开发及住宅建设项目130个,累计施工面积达720万平方米,较去年同期增长44.87%。其中:结转面积241万平方米;新开工面积479万平方米,较去年同期增长96.31%;本年累计竣工面积220万平方米;累计完成投资6 3亿元,较去年同期增长4 3.25%,由此可见其市场的发展潜力很大。

和其他城市的对比来看,近几年来西宁市区房屋同质价格已从2006年1月的每平方米1941元上涨到2009年7月的每平方米2926元。国家发改委和国家统计局最新公布的统计数据也显示,2009年7月,西宁新建住房销售价同比增长4.5%,这是2009年来西宁连续第7个月上涨。此前的6个月,西宁新建住房销售价同比增幅分别为4.8%、4.7%、4.6%、4.5%、4.5%、4.5%,每个月的涨幅都居于全国70个大中城市的前五名。不仅一手房的价格在持续攀升,地段好的二手房价格也在周围新楼盘的带动下快速上涨,2008年每平方米3000多元的二手房现在都已涨到了每平方米4000多元。2008年西宁市城市居民人均可支配收入为11929.10元,对比沿海地区浙江省杭州市,2008年杭州市城镇居民人均可支配收入2 4 5 0 6元,西宁为杭州50%左右。但同期,杭州市主城区楼市成交均价在每平方米16000元左右,两相比较,没有经历过沿海大城市前些年房价飞涨西宁,其楼市仍然处于价格洼地。

(二)市场构成类别

西宁市目前房产商以中小企业为主,全国线房产商都还没有进入,品牌和资金实力稍弱开发商在西宁也能有所作为。受地域整体经济水平影响,西宁楼市消费主要还是以自住型改善型为主,投机型投资型住房消费比例不高。目前西宁楼市消费群主力人群分种:青海各地富裕牧民退休职工以在西宁安家落户外来投资者。虽然青海省地大人稀,但西宁因处于狭长河谷地带,城市土地资源较为紧缺,因此住宅楼盘多以高层和小高层建筑为主。相对于发达城市动辄几万元销售均价,这里房产开发利润不算高,但风险也小,即便在没有投机投资型购房需求情况下,西宁房价将来卖到每平方米6000元也应该没有问题。比如2009年西宁市部分地段好、配套设施完善的楼盘商品房交易价格已经基本接近每平方米5000了,比如香格里拉小区。

(三)市场发展的独特性

与全国其他大中城市永不相同是,由于青海地处青藏高原,高寒缺氧,很多地区条件恶劣、教育资源稀缺,因此州县很多牧民和有经济能力在职公务员,以及绝大部分退休人员都会选择到适宜居住西宁购买住房。独特地域特点已使西宁集中了全省近成住房需求,这个在全国是非常少见。目前西宁市经济适用住房等保障性住房建设形势严峻,面临许多困难,但保障性住房建设仍是当前全市房地产建设重头戏,西宁市将采取一系列措施为广大住房困难户提供住房保障。

另外,西宁市要在国家大力推进住房保障建设3规划内,力争解决所有危房户住房困难:所有城市危房区将全面完成改造,涉及重大项目拆迁和地质灾害区困难群众住房将得以解决,移交西宁市100多家省属企业危房以及房龄35以上危房改造也要完成。为完成这一目标,西宁市将全面落实实物配租和定额补助措施,在大力推进城镇保障性住房建设同时,做好廉租住房租赁补贴发放工作,力争做到住房保障范围应保尽保。

四、中国三线城市房地产市场开发建议

房地产具有不动产的地域特征,受项目开发的周期性及宏观政策、城市发展阶段的周期性等影响很大,针对三线城市房地产市场存在的新情况提出新的战略,政府则要在政策上加强引导和规范:要通过整体发展战略来降低可能存在的风险,抵御区域发展的周期性振荡;要作出整体上的发展规划,并处理好政府与市场之间的关系,为三线城市时代的到来打下良好的基础。

参考文献

[1]、张忠孝.青海地理[M].西宁:青海人民出版社,2004

[2]、刘正山.房地产投资分析.[M]大连:东北财经大学出版社,2000

[3]、邓华.长沙市房地产可持续发展研究.[D].长沙:湖南农业大学,2006

[4]、张燕珍.中央与地方政府在房地产宏观调控中博弈行为思考[J].现代商业,2010,(12):89-90

中国房地产的现状分析 篇5

2011年, 全球经济在受到一系列冲击的情况下复苏进程缓慢。我国全年国内生产总值471564亿元, 比2010年增长9.2%, 增幅比2010年回落1.1个百分点, 明显有所下滑, 而2012年的一季度更是降至8.1%, 经济增长稳步放缓。全国固定资产投资为301933亿元, 比2010年增长23.8%, 增幅与2010年完全持平, 略低于近十年的平均增幅。其中全国房地产开发投资完成额为61740亿元, 比2010年增长27.9%。国内CPI逐渐走高, 物价上涨压力持续增加, 抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。为此, 2010年12月中央经济工作会议确定的2011年经济政策为:要把稳定价格总水平放在更加突出的位臵, 并实施积极的财政政策和稳定的货币政策, 增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。

二、行业政策及宏观调控

2011年1月26日, 国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施, 被称为“新国八条”, 加强和细化了2010年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标, 同时还调整完善了相关税收政策, 并出台具体的限购范围和标准, 明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购, 将范围进一步扩大。2011年7月12日, 国务院召开的常务会议指出, 部分城市房价上涨压力仍然较大, 必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策, 房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。2011年11月7日, 温家宝在访问俄罗斯时强调:房价总的形势还处于僵持阶段, 但这一个月来也开始松动, 调控决不可有丝毫动摇, 目标是要使房价回归到合理的价格。2012年1月31日, 总理温家宝主持国务院会议, 并对当前重点工作了部署:巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施, 促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2012年3月22日, 发改委宣布适时扩大房产税试点范围。国务院批转了发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》:适时扩大房产税试点范围。

三、中国房地产发展现状

2011年, 中央和地方政府房地产调控政策继续升级和深化, 抑制商品房投资投机性需求和加快保障性住房建设两条腿并行。在商品房调控方面, 不断扩大限购范围、大中城市提出房价控制目标、调整住房转让营业税、货币政策持续收紧、信贷政策更加严厉。在保障房建设方面, 从土地、资金和制度等多方入手, 单列保障房用地、加大保障房建设财政投入、鼓励多渠道筹集资金、下达1000套保障房开工建设任务并分解实行建设责任制、公开保障房建设信息等。这一系列调控政策使2011年的房地产市场出现积极变化。

从反映房地产行业整体形势的国房景气指数来看, 2012年3月只有97, 远低于去年同期的104.4, 显示今年以来房地产市场开始降温。自2011年以来, 国房景气指数已连续下滑, 说明这两年来房地产市场开始降温。近几年来房地产行业的投资一直保持较快的增长, 进入2012年后, 增速虽有所下降, 但仍然保持较高的水平。

四、2012年发展趋势

1.2012年宏观经济政策有望结构性放松

从12月召开的中央经济工作会议来看, 2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 保持宏观经济政策的连续性和稳定性, 增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也就意味着, 2012年全国将延续2011年的财政和货币政策, 但是在政策执行方面将有所不同。

货币政策方面:2011年货币政策全面从紧, 前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。而2012年货币政策将有望定向放松, 预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下, 2012年存款准备金率将有数次下调的空间, 基准利率也有望下调, 从而步入降息通道, 货币政策将由全面从紧转为定向放松。

财政政策方面:10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策:提高小型微型企业增值税和营业税起征点, 将小型微利企业减半征收企业所得税政策, 延长至2015年底, 并扩大范围;12月25日, 财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径:降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。由此可见, 2012年财政政策将更加积极有效。

2.2012年房地产调控政策整体上继续从紧

(1) 继续推进保障性安居工程建设, 更加注重管理与完善制度

2012年中央经济工作会议中提出:继续加大对保障性住房的投入, 要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作, 逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议表示:2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上, 基本建成500万套以上, 采取有效措施, 确保资金和土地落实。可见保障性住房建设开始设定竣工目标, 在目标设定方面更加科学合理, 在制度建设方面更加健全, 保障房建设的重点开始由追求规模逐渐转向健全制度。

(2) 调控政策整体从紧, 不可能重现2008-2009年宽松状态

从官方表述分析, 12月的中央经济工作会议明确:要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 加快普通商品住房建设, 扩大有效供给, 促进房地产市场健康发展。12月23日住建部部长姜伟新发表讲话:继续坚持房地产调控不动摇, 促进房地产市场健康发展。表明中央2012年将会继续坚定不移地对房地产进行调控, 促使房价合理回归。

从宏观面分析, 2012年政策不可能重现2008年四季度的放松力度。当时受国际金融危机影响, 国内经济快速下滑, 于是中央和地方政府才采取各种手段救市, 主要是四万亿元一揽子经济刺激计划, 其中包括9000亿的安居工程投资, 另外是放松住房信贷和购房税收优惠。当前形势与2008年明显不同, 经济只是稳中有落, CPI虽已下行, 仍处偏高水平, 存款负利率现象仍然存在。即便考虑到2012年经济形势还将有所下滑, 经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于2008年。

(3) 房地产调控政策将先紧后松, 有望逐步、小幅放松

从时间阶段分析, “政策底”2011年四季度就已出现, 2012年的调控政策不可能进一步加码了, 只会一点点放松。一方面, 2012年国内外经济形势复杂而严峻, 中国经济存在很大的不确定性, 如果下滑幅度超过预期, 则自然会放松对重要支柱产业——房地产市场的调控。另一方面, 2012年房价还将继续下跌, 尤其是持续下跌至下半年, 调控效果会趋于显著化, 调控目标接近实现, 也就具备了放松调控的依据和条件。即便如此, 还须清醒的认识到, 2012年调控整体上偏紧, 放松只是局部的、小幅的、慢节奏的。预期2012年下半年, 早则年中前后, 政策会进行一定程度的调整, 并且地方政府将先行一步, 或明或暗的放松政策。

(4) 房贷政策将对自住需求适度放松

2011年以来, 影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩, 不仅三套禁贷, 二套门槛提高, 连首套住房贷亦不断提高门槛, 再加上经过五次加息之后, 贷款利率水平明显提高, 导致很多自住需求被迫推迟购房。首套住房与民生联系密切, 这有悖国家差异化房贷政策方针, 明显误伤了刚性购房者。12月23日, 住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示:要支持居民合理购房需求, 优先保证首次购房家庭贷款需求, 且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。因此, 2012年有望针对自主需求者出台一些信贷方面的优惠政策, 尤其是首次房贷。

(5) 房产税征收试点范围将扩大

2012年中央经济工作会议强调:要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。自2011年1月上海和重庆率先进行试点以来, 关于房产税将在全国范围内推广的观点就一直存在。在调控效果尚未达到预期、限购政策难以放松的情况下, 有望快速催生部分城市房产税的出台, 以代替限购政策, 预计2012年房产税将扩大试点范围, 将会有第二批城市进行试点, 数量将会超过两个。

3.2012年房地产投资和建设增幅将明显放缓

受调控政策持续从紧的影响, 房地产开发商对2012年的房地产市场持预期悲观, 因此, 在2012年房地产开发企业将继续大幅减少对商品房市场的投资, 预计2012年房地产开发企业房完成投资额的全年增幅在15%左右。

全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将明显下滑, 预计将出现近十年来的首次负增长, 预计全年将下跌5%左右。