中国房地产改革与发展

中国房地产改革与发展（精选8篇）

中国房地产改革与发展 篇1

新闻稿

——关于中国经济改革与房地产项目投融资

系别：经济与管理学院

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改革开放以来，随着国家住房制度改革的不断深入开展，我国房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，成为我国新的经济增长点。住房的商品化，促进了房地产业的发展，同时由于房地产业资金密集的特点，决定了房地产业需要金融业的大力支持，这就促使我国房地产金融随着房改的逐步实施而蓬勃发展。经过三十年的改革和探索，房地产业与金融业相互促进，共同繁荣，使我国建立了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券以及基金等融资方式在内的房地产金融体系。

房地产金融改革的发展成就

随着我国经济体制改革由计划经济向市场经济转轨进程的加速以及城市化进程的加快，我国住房制度和金融体制都发生了翻天覆地的变化，房地产业与金融业的关系也日趋紧密，两者互相促进，共同发展。

规模不断扩大。以1978年十一届三中全会为标志，我国开始了住房制度改革。当时，银行为适应这种变化，开始了住房信贷业务，但业务范围和规模都比较小，只是建设银行在一些试点城市和部分大中城市开办，业务单一，规模也不大，到1984年年底，累计发放贷款只有17.63亿元。而自1998年住房货币化改革以来，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率达到20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。

融资渠道多元化。我国房地产融资渠道从改革开放初期银行信贷的单一渠道，已经发展成为以自有资金、预收购房定金和购房款、企业职工内部集资等为主要方式的内部融资和发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等多种方式的外部融资。而现在外部融资已经成为房地产企业获取资金的主要方式，并且各个金融机构也不断开发出新的融资品种，满足房地产融资需求。

房地产金融机构多样化。改革之初，建设银行只在试点城市开办信贷业务，然后在内部设立房地产信贷部，仅从组织机构上完善对房地产信贷业务的管理。而随着改革的不断推进，不仅出现了专业化的住房储蓄银行机构，还出现了很多准房地产金融机构，如“商品住宅基金会”、“住宅合作社”等。现在形成了商业银行、信托公司、担保公司、保险公司等多形式的房地产金融机构，而且在我国加入世界贸易组织以后，外资金融机构和保险机构也逐渐涉足中国房地产金融业务，使房地产融资渠道进一步扩宽。

信贷结构不断优化。根据国家宏观政策和房地产市场的发展需要，商业银行住房信贷结构由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费信贷，突出“以销定产”，保持开发贷款与个人消费信贷之间的比例合理，住房开发贷款也以支持普通住房和经济适用住房为主。由于个人住房信贷的质量和效益较高，其不良贷款率远低于其他信贷品种，所以各大商业银行在改革的过程中不断加大个人信贷在全部信贷中的比例，降低风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％。

金融服务不断改善。为适应房地产市场的需要以及应对竞争日趋激烈的信贷市场，各家银行纷纷改善服务水平，包括创新业务品种、简化手续和合理布局经营机构等。在最初的商品房开发贷款、房地产企业流动资金贷款的基础上又增加了土地储备贷款、项目储备贷款、商业用房开发贷款等新业务品种。各家银行为了在竞争中取胜，竞相出台了简化手续措施，如工商银行的《个人购房借款合同》由原来的3套9份简化为1套3份。此外，各家银行把服务机构延伸到储蓄所、分理处，同时把个人住房贷款业务下放到有条件的支行，提高了办事效率。

改革的经验

房地产金融改革三十年的历程，从无到有、从小到大，得益于我国改革开放政策和制度的不断完善，得益于优越的外部环境支持下的不断发展和创新。

制度的不断完善。1978年之后，我国住宅体制改革纳入日程，很多城市开始了以公有住宅补贴出售、住房公建私助为主要内容的房改试点。1988年起，中国建设银行、中国工商银行等专业银行相继在总行、管理行和经办行成立了房地产信贷部，开展房地产集资、筹资和融资业务。这些制度的实施使我国的房改金融机构如房地产信贷部门不断增设，信贷业务广泛开展，并促进了房地产保险、代理和信托等中介机构的产生与发展。自1991年起，我国开始实行住房公积金制度，在我国当前居民每年收入和住房消费水平有限的条件下，提高了居民购房能力，成为居民住房消费融资的有力工具。1997年的中央金融工作会议决定取消对商业银行贷款规模管理，标志着中央银行金融管理模式的重大转变，以后又相继出台了存款准备金政策、住房信贷政策对房地产融资进行调整。1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设》的通知，停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化，发展房地产金融。这个通知精神的落实，极大地推动了个人购房和对住房信贷的需求，同时，我国的金融体制改革也取得了突破，进入了快速发展阶段。在进入货币化分房阶段后，政府每出台一次调控政策就会对房地产金融产生新的推动作用。建设部于2000年出台了《住房置业担保管理试行办法》，个人住房贷款担保新机制开始建立。至2003年年底，各地设立的住房置业担保机构己有93家，为近万个家庭住房贷款提供了担保。随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性。2004年年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请，申请于2005年2月获得批准。

融资方式的不断创新。我国由单一的银行信贷融资渠道，经过不断的创新和实践，发展出多种融资方式，包括抵押贷款证券化、房地产信托、房地产投资基金等。抵押贷款证券化为房地产资金的需求者提供了重要的筹资渠道，使房地产资金的筹集者提高了资金的使用效率，同时也为证券市场的繁荣、增加投资品种创造了条件。2005年3月21日，中国人民银行宣布，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，将分别试行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化，标志着我国房地产资产证券化进入实质性的启动阶段。房地产信托是对未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，相对银行贷款受政策限制少，灵活、创新空间大。房地产投资基金（REITs）是通过向投资者发放受益凭证，所募集的资金用于房地产业的集合投资，所获利润在扣除各项费用和税金后向受益凭证持有者发放。在市场表现为投资公司、资产管理公司，通过参股方式参与房地产开发，或收购持有商业房产获得稳定的租金收益。目前，股权融资虽然在我国房地产金融中占的比例较小，但在我国的股票市场上已经形成了房地产板块，并且这个队伍在不断壮大。

法律及行政环境的改善。为保证房地产业的健康发展，在改革开放后的不同时期，政府采用了不同的房地产金融政策进行宏观调控，出台了一系列规范银行房地产信贷管理、促进房地产业健康良性发展的法规和通知。例如，1988年2月25日国务院发出了11号文《国务院关于城镇分批分期推行住房制度改革的实施方案》，这是我国第一个全国性的房改文件。它与1998年7月3日国务院发布的23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》一起成为我国房改历程的两个重要文件。这些文件的实施全面推行了住房公积金制度，逐步实行了住房分配货币化，极大地发展了个人住房贷款，并对我国房地产金融市场的建立产生了推动作用。1995年1月1日颁发的《中华人民共和国城市房地产管理法》翻开了我国房地产法制建设的新篇章。《中华人民共和国住房公积金管理条例》加大了个人住房贷款发放力度，推动了住房公积金制度发展。1995年10月1日《担保法》、2001年10月1日《信托法》以及2007年10月1日《物权法》的颁布，都为房地产金融创造了良好的法律环境，确保房地产金融在法制轨道上健康发展。

改革发展中存在的问题

在过去三十年里我国房地产金融取得了很大的成就，但是由于处于起步阶段，发展过程不可避免地出现了一些问题，主要表现为以下方面。

资金融通效率不够高。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。而我国的大量存款滞留于银行的账面上，无法通过有效市场渠道直接进入房地产业。另外，银行存在巨大的存贷差，没有将融资需求和投资需求进行有效匹配，并在一定程度上出现了金融资源错配现象，没发挥出资金最大的利用效率。

房地产金融市场体系不够完善。与国外成熟的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系不够完备，组织结构体系不够完善，仅有非专业性房地产金融机构，缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，房地产二级市场还没有形成规模，银行的长期住房抵押贷款无法通过二级市场出售，“短存长贷”的矛盾无法化解，加大了金融风险。

目前，我国房地产开发过度依赖于银行贷款，使银行实际上承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，同时资本市场发展相对比较落后，很难为房地产企业提供其他融资渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险，使房地产风险在银行体系不断积累。

中国房地产改革与发展 篇2

一、中国房地产业改革的基本路线与成就

中国房地产业改革的历史起点是传统计划经济体制下的房地产制度。其基本特点:一是房地产产权公有;二是国家计划, 即国家统一规划、统一建房、统一分配;三是福利化分房, 即房地产使用者只需交纳象征性的房屋维修租金。到20世纪70年代末期, 这种体制已经积累了严重的弊端。一是由于房地产开发建设只有投入没有产出, 财政补贴日益增加, 国家背上了沉重包袱。二是居民住房日趋紧张, 不能满足居民日益增长的住房消费需求, 住房问题逐渐成为严重的社会问题。三是由于公有财产的产权管理较为混乱, 造成违章占地和私搭乱建现象严重, 城市管理越来越难。四是由于产权公有机制造成使用过程中损毁, 折旧年限较短, 资产流失严重。由此可见, 这种体制已经难以为继。

中国传统房地产制度的上述特点决定了中国房地产改革必须沿着三条基本路线展开, 即打破住房公有制, 推行住房私有化, 实行居者有其屋;打破计划分配体制, 实行市场化;打破福利分房制度, 实行住房商品化。

在实行住房私有化层面, 1979年, 温州、福州、杭州、无锡等市和黑龙江省部分城镇, 分别试行了组织私人集资建房和“私建公助”、“公建民助”等办法, 由此开始启动住房私有、居者有其屋的进程。当前, 根据建设部公布的资料, 中国城镇家庭80%拥有自有住房, 农村100%有住房, 住房自有率在全世界是最高的。尽管中国居民拥有的住房质量和面积与世界发达国家存在较大差距, 同时, 住房自有成为居民的巨大生活负担, 但中国居民住房自有率正在不断提高, 房产开始成为居民的重要资产。

在实行市场化方面, 通过打破住房计划体制, 实行住房的市场化购买, 中国逐渐形成了市场化建房、市场化分房、市场化销售、市场化定价等一整套住房市场化体制机制。这套机制尽管是造成高房价、住房分配不均、房地产泡沫、房地产投机等问题的体制原因, 但市场化形成的多元化住房建设投资格局, 是当代各国解决住房问题的普遍体制, 为进一步解决住房问题奠定了制度基础。

在住房商品化方面, 1979年, 吉林、广西等地率先实行国家投资建设住宅出售给居民, 住房商品化改革的步伐逐渐展开。1984年, 国务院要求大中城市逐步扩大商品化住宅的建设, 住房商品化进程加快推进。特别是20世纪90年代后期取消福利分房以后, 中国的住房商品化取得实质性进展, 商品住房市场成为社会主义市场体系的重要组成部分。

总体上看, 30多年的改革取得了重大成就。中国已经基本建立与社会主义市场经济体制相适应的住房体制基本框架;城镇居民住房基本实现自有化和商品化, 商品房、限价商品房和廉租房等住房供应体系正在形成;多元化投资、持续化融资、专业化服务、市场化分配等市场化机制基本形成;房地产业迅速崛起, 成为国民经济发展的重要产业。

二、中国房地产改革的问题与反思

由于改革中出现了偏差, 中国房地产改革与发展也出现了一些严重的问题。一是房价过高。根据中央电视台2011年10月“经济生活大调查”的结果显示, 47.74%的民众将住房列为家庭最主要的困难, 31.46%的民众最期待政府解决住房问题。根据清华大学政治经济学研究中心2012年3月22日发布的一项研究报告显示, 中国城镇房价收入比已经高达12.07, 一线城市房价收入比高达25.25, 而国际上认为适宜的房价收入比为6—8, 可见, 我国城镇住房房价收入比严重高企。时至今日, 高房价仍然没有得到有效控制。正如2012年“两会”期间温家宝总理指出的:“一些地方房价还远远没有回到合理价位。”二是投机过盛。以1992—1993年房地产泡沫为例, 1992年全国共有房地产企业12400家, 但有实际开发业绩的房地产企业仅为7066家。浙江省1993年7月底有195家合资房地产企业, 27家外商独资房地产企业, 但外资的实际到位率仅为20%。1992年全国共有空置商品房1836万平方米, 空置率超过30%。海南省1988年住房平均价格为1350元/平方米, 1991年为1400元/平方米, 1992年则猛增至5000元/平方米, 比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到7500元/平方米。

当前, 学术界和决策界多将房地产价格高企和投机旺盛的原因归结为房地产体制之外的原因, 例如土地制度方面的城乡土地分割、政府垄断土地、土地财政;住房金融制度方面的商业性住房金融体系单一、政策性金融与保障性金融不匹配、公积金制度设计不合理;税收制度方面的缺乏针对保障房投资融资的税费减免政策;中央与地方在房地产宏观调控方面的职责划分不清、缺乏对房地产市场监管和住房保障方面的硬性规定等。

本文认为, 上述原因都只是房地产体制之外的原因, 房价高企和投机旺盛的根本原因是房地产体制内的原因, 即30多年的改革出现的一些偏差导致的住房体制缺陷。具体来讲, 一是在房地产业的定位方面, 过度赋予房地产业经济发展功能, 特别是在扩大内需的背景下, 房地产业被当做国民经济的支柱产业, 被赋予重大的经济功能。二是在住房供应体系方面, 过度强调商品化, 相对忽视保障化。尽管1994年和1998年, 国家先后出台了市场化与保障化相结合的一体化住房供应体系, 但是廉租房、经济适用房建设在许多城市进展缓慢, 形成了房地产商品化过度和保障化不足的局面。三是在住房开发制度方面, 开发公司制导致住房开发市场的垄断, 城镇居民合作建房与自建住房、郊区农民经营性建房被禁止, 加上开发公司采取预售制, 可以利用银行贷款和购房者预付款进行开发, 实际上是将风险转移到银行和购房者身上。四是在住房分配方面, 建立了住房分配货币化制度, 但是没有建立货币化分配与房价增长同步同比增长的机制, 工薪阶层住房补贴难以随房价一同提升。五是在住房交换制度方面, 由于租赁市场严重滞后, 多数居民不愿租房, 拥有住房者缺乏出租动力。正是由于这些体制缺陷, 形成了推动房价上涨和投机旺盛的体制基础和体制力量, 如果不进一步整体完善房地产体制, 深化相关配套改革, 消除这些体制缺陷, 就难以从根本上消除房价高企和投机过度的体制基础。

三、中国房地产业改革的未来指向

当前, 中国人均GDP跨上5000美元台阶, 正在迈向全面小康社会, 全社会住房需求呈现旺盛态势, 同时, 伴随城市化的深度推进, 中国住房产业具有巨大的发展空间。中国房地产业处在向新的阶段发展的转折点上, 应该在进一步坚持房地产宏观调控的同时, 基于全面系统的反思和规划, 明确中国房地产制度改革的未来走向。

首先, 确立正确的改革方向。30年多年来中国房地产制度改革的成功归结为市场化, 而问题则出在过度市场化。具体来说, 在房地产市场化方面出现了几个偏差:一是过度强调住房的投资品性质, 相对弱化了住房的消费品属性;二是过度强调了住房的私人品性质, 相对忽视了住房的准公共产品属性;三是过度强调了住房分配的市场化特性, 相对忽视了住房分配的保障性特性;四是过度强调了房地产业的经济功能, 相对弱化了房地产业的社会保障与社会公平职能。

在未来的改革中, 要在继续推进房地产改革的同时, 纠正房地产市场化的上述偏差。一是要确立住房的消费品主体属性。按照马克思主义经济学的基本原理, 住房是劳动者及其家庭成员最基本的消费资料, 其基本功能是为劳动者提供生产和再生产劳动力的场所, 住房作为投资品的功能是派生的。二是要强调住房的准公共产品属性。在社会主义条件下, 居住权是社会成员的基本人权, 是社会成员全面发展的基本物质条件, 国家和社会有保障每一个社会成员和家庭享有基本居住权的义务。因此, 住房既是私人品, 又具有准公共产品的属性, 不能完全市场化。三是要加大保障性住房供给体系的建设。从国外经验来看, 保障性住房是确保社会成员享有基本居住权的重要途径, 是遏制住房过度投机的基本手段。四是不仅要将房地产业作为经济发展的支柱产业, 更要将房地产业作为民生发展的支柱产业。在当前阶段, 要更多地强调房地产业作为民生发展支柱产业的属性, 加大对保障性住房建设财政、金融和税收支持力度。

其次, 完善房地产制度与体制。一是加快构建保障性住房综合体系。加快推进廉租房、经济适用房建设, 形成与中下等收入群体需求与支付能力相适应的保障房供应体系、分配体系、融资体系、资助体系和调控体系。二是加快构建住房综合配套体系, 包括建立“产权多元、自有为主”的产权制度, “基金主导、多元开发”的开发制度, “租售并举、先租后买”的租售制度, “一户一房、抑制投机”的消费制度, “以钱为主、钱物分离”的分配制度等。

最后, 加快推进房地产体制外配套改革, 包括加快收入分配制度改革, 提高中等收入者比重, 提高低收入者群体收入;加快政府体制改革, 加大各级政府事权、财权整合度, 逐步削弱土地财政的基础, 提高土地收入返回住房开发的比重;建立中央与地方“责权对称、分工负责、科学问责”的宏观调控、市场监管和住房保障的管理体制, 促进各级地方政府加大保障性住房的建设力度等。

参考文献

[1]赵红星:当代中国房地产的发展制度变迁[D].中南财经政法大学, 2011.

[2]程红梅:中国当代房地产金融思想发展研究 (1978—2005) [D].复旦大学, 2007.

中国房地产改革与发展 篇3

[关键词]房地产税;改革;税制

[中图分类号] F293.3;F810.42 [文献标识码] A[文章编号]1673-0461(2012)09-0034-06

新中国成立以来经历了若干次税费的调整,进一步完善了我国的房地产税费制度,但是其不合理问题依然存在,特别是伴随着我国经济体制改革的深入开展及房地产市场的发展与完善,房地产税收制度与整个房地产市场甚至与我国市场经济方面的矛盾越来越凸显。2007年以后,我国房地产市场明显反弹,但副作用也如影随形,淘汰过剩产能这个老问题只好“暂时搁置”,楼市火爆,钢筋水泥等行业变得无法抑制。另外,疯涨的房价也将人们的消费结构推向“畸形”——当收入都用来买房子时,日常消费受到抑制,终端需求难以启动。如何妥善运用税收手段,充分发挥税收的调控作用,引导房地产市场持续健康发展成为当务之急。

一、我国房地产税收制度发展的历史

我国房地产税制的发展历程大致可以分为三个阶段。房地产税收制度是与同一国家及不同国家的社会形态及经济条件的变化而变化,同时,由于税收制度的不同认识的差异,其具体作用形式在广度与深度上有着巨大的差别。房地产税收制度作为税收制度的重要内容及分支,其建设与发展是与我国的税收制度的发展紧密相连的。

(一)1949年~1978年间的房地产税制发展

新中国成立以来,人民政府面临着新的困难与挑战,其首要任务就是要加强税收及实现财政收支的平衡发展,以保证国民经济健康有序的发展。1949年初期,新中国的税收制度不统一,发展极不平衡,这对财政收入及国民经济的恢复有着很大的障碍。因此,当时的政务院就于1950年颁发了《全国税收实施要则》,该要则规定了全国统一征收14种税收,如房产税、地产税及印花税等等,同时还建立了各级的税务机构。1950年,国家为了进一步恢复国民经济和照顾工商业的发展,实施了降低负担及巩固财政的一揽子计划,对新中国的税收进行了调整,并将当时的房产税与地产税统一归并为城市房地产税。[1]在我国社会主义改造基本完成的情况下,中国的经济关系及发展上有了巨大的变化,同时,为了适应计划经济时代的要求,我国政府在1958年开始对税制进行了一系列的简化与改革,而当时的房地产税制却没有相应的变化。与此同时,受当时苏联的非税论思想的冲击及文化大革命的影响,中国的税收工作遇到了严重打击,当时中国只承认税收的财政作用,而不认为其对经济的调节作用与功能。因此,我国开始在20世纪70年代对我国的税制进行了简化,将城市的房地产税、工商税及附加税种等统一为工商税,并在全国统一试运行。城市的房地产税虽然作为一个税种的存在,仅对非企业单位及个人征收,范围上相对过窄,在数额上还不到工商税收入的百分之一。[2]在这次改革以后,中国的税收制度几乎成为了单一的税收结构,其调节功能的作用大大降低,这次税制改革以后,中国的税收制度差不多成为了一种单一的结构。总的来说,这一时期的特点就是充分发挥了税制的财政功能,在功能上有了进一步的简化。

(二)1979年~1993年问的房地产税制改革

改革开放以后,中国的国民经济形式发生了重大的变化,经济体制逐步由计划经济向社会主义市场经济体制过度。由于过去的税制相对简化,已经不能适应新的经济形势与客观要求,我国在此期间进行了一系列的税制改革,使得工商税制逐步走向了正确的道路,房地产税制也有了进一步的发展与完善。这期间主要有四个方面的内容:一是开始征收企业的所得税。在1983年到1984年两年期间,中国完成了企业的利改税,并根据企业的性质征收了所得税,并将外商及个人投资房地产业第一次纳入到了征税的范畴。二是国家进行了城镇土地使用制度方面的改革,使得我国的房地产市场逐步形成与发展,其交易活动也逐步开展与活跃起来。同时,契税的征收保护了房屋所有者的利益及合法权益,其在稳定经济秩序方面发挥着重要的作用。房地产业的发展带动了相关产业的发展,这为增加财政收入及房地产市场的调控起到了重要作用。三是国家开始加强了对城市房地产的管理与监督,进一步提高了房地产的使用效益,同时国家也恢复了房地产税的征收。[3]考虑到我国城市土地的属性,所有权归国有,房地产企业只拥有土地使用权,国务院将城市房地产税分为了房产税及城市土地使用权税两个类别,而外商投资企业仍然征收房地产税。四是国家改变了过去建设税为投资调节税的政策,进一步完善了固定资产的投资结构。这一系列政策的出台,带动了我国房地产业的发展与繁荣,房地产税也发挥了财政收入的功效,推动了城市的建设与发展,对我国经济建设提供了重要的基础与保障。总之,这一时期的房地产税制改革为我国初步建立了房地产税费体系,同时税收的财政功能也进一步增强。

(三)1994年以后的房地产税制改革

我国的社会主义市场经济进一步发展与完善需要进一步增强税收的调节功能,公平税负及税制的简化已成为经济主体的客观要求及公平竞争环境的需要。于是国家在1994年进行了一次全面的税制改革,其内容主要体现在如下方面:统一了国内企业的所得税,对投资房地产业的企业以33%的比例,统一征税;改革了个人所得税及营业税,对土地使用权转让、建筑物及其他相关的附属物等,统一作为营业收入,并按照5%的税率征税;改革过去的土地使用税,并根据物价的水平来统一调节相应的税额;开征了土地增值税进一步限制了房地产交易中的过高利润,限制了土地投机及房产的炒卖行为;1997年,国家调整了税基的范围,统一将土地使用权转让行为纳入进了征税范畴;2001年,国家对房屋租赁税制进行了改革,对应缴营业税、房产税减免及个人出租房屋税进行了量化规定[4];2005年,国家开始改革营业税,规定个人购买住房不到两年转手交易的,按照其取得的住房收入全额作为税基征收营业税;销售个人购买的非普通住房超过两年的,按照销售收入减去购买房屋价款的差额征税。到此,中国基本建立了适应社会主义市场经济发展的房地产税制框架,这对增加国家财政收入及各经济主体关系方面有着重要的意义和价值。

二、我国房地产税体系存在的主要问题

(一)税收制度目标多元化问题

当前中国的房地产税的范围涉及到各个税种经历了计划经济及改革开放时期,根据各个时期的经济发展和政策的要求,形成了一个繁杂的“拼盘”式的房地产税收体系。在计划经济时期,房屋和土地财产是将公有制作为其主体,对绝大部分社会财产没有进行征税。改革开放后,国家的社会财产结构发生了巨大的变化,多种经济共同发展,国家逐步制定了针对企业及个人的房地产税费制度。同时,为了调节和土地相关的经济行为,政府又开征了与土地占用、使用与增值相关的税费,最终形成了中国当前的多税种,多目标的房地产税制体系。[5]当前,中国的房地产税收政策呈现出多元化的发展事态,不同的税制政策目标专业化,但也存在着房地产税种之间目标的不协调等问题。这种目标的错位使得房地产税收的实施没有产生应有的经济效应和社会效应,反而对房地产企业、普通民众和政府都产生极大的负面效应。

(二)征税环节税负分布不合理问题

房地产征税环节上存在着在流通环节赋税重,保有环节赋税少,导致了税负之间的不平衡,也加剧房地产业的非平衡及不可持续发展。征税环节的不合理税负主要体现在如下几个方面:一是房屋空置率高,存在很大的浪费现象;二是房地产进入市场后承担着很大的税负,进而阻碍了房地产的正常交易,形成偷税漏税的问题;四是交易环节税负的增加,进而会增加房地产的交易价格,提高了房地产价格及制约了房地产市场的正常发展与循环。[6]

下面我们通过数字进行具体分析:

1. 房地产流转环节税负分析

以房地产行业的营业税金及附加、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税等税收收入的合计数与商品房的销售收入之比作为衡量房地产流转环节税负的基本指标,其具体数据如表1所示。

可以看到从2002年到2009年,我国房地产流转环节税收合计数年年都在增长,平均增长速度达到29%。从税收负担率来看,从2004年到2009年该比率连年提高,2009年达到了16.86%。从总体上看,房地产流转环节8年的平均税收负担率为14.83%,这种税收负担水平远大于其他许多行业。[7]

2. 房地产保有环节税负分析

我国的城镇土地使用税是对拥有土地使用权的单位及个人征收的一种税,是在房地产保有环节征收的一种税种。以城镇土地使用税与商品房的销售收入之比作为衡量房地产保有环节税负的基本指标,其具体数据如表2所示。

从表2的计算可知,2002年~2009年我国房地产保有环节的税收总额占商品房的销售收入的比重平均在1.67%左右,这样的税收负担率与流转环节平均14.83%的税收负担率形成了鲜明对比。一些发达国家房地产保有税是以不动产评估值征税的,他们的税率大致可以反映税负水平。而此处计算房地产保有环节税负,是以商品房的销售收入作为分母,一则为了与房地产流转环节税负作对比分析,另外,也由于客观原因的限制,我们无法得到我国房地产的历年市值,显然,我国房地产的历年市值远远大于历年的商品房的销售收入,因此,此处计算的房地产保有环节税负水平被大大高估了,这说明,我国房地产保有环节的税负水平还与西方等发达国家有着较大的差距。

(三)房地产的计税依据不合理

当前,我国的房地产计税可分为房产计税与从价计税两个方面。从价计税按照房产的原值一次减去一成到三成的余值后在乘以百分之一左右的税率来进行纳税。但是这种折中余值的计算方式,依据的是过去的成本,并没有真正反映房产的市场价值。同时也没有考虑到房屋的损耗及其后期的升值元素等,这就与房屋的市场价格有了很大的差距,房产税也不能随着房地产的增值而相应提高。不同时期的房屋建造成本是不一样的,新旧房屋间的税负也会产生不合理的依据。通常情况下,先建成的房屋成本要低于后建成的成本,如果按照历史成本为其课税的依据,就会造成旧房屋所有者承担较轻的税负,进而降低了房地产交易的积极性,造成其资源流通及配置的低效。从租计征的房产税是根据房产的租金收入来乘以一定的税率进行征税,房屋的租金往往是根据市场租赁的行情进行设定的,这与历史成本计税的方式相比有了显著的提高。

(四)房屋产权信息体系难以共享,不利于房产税的实施

我国的房产税征税需要完备的房屋产权信息资源及体系。在1998年初,国务院颁布的《城市房地产权属登记管理办法》就已开始实施,并为建立中国完备的房屋产权信息体系提供了重要的基础与条件。但是,我国的房地产产权登记制度还有一定的问题与不足,土地登记与房产登记分别在土地管理部门和房地产管理机关,这就不利于当事人进行查阅登记以获取全面、有效的交易信息,同时也不利于对民众产权的保护。[8]在房屋产权信息难以共享的情况下,很难完成国家的宏观调控目标,同时也进一步加剧了炒房、投机行为的开展,加剧了寻租及腐败行为。[9]房屋及其他的不动产信息是一种公共信息,并不属于某一特定的部门,任何单位及个人都没有拒绝民众进行查询的权利。随着社会的进步及科学技术的发展,在软硬件建设上已经为房屋产权的信息共享提供了良好的基础与条件,但是相关部门之间对并没有对建立该信息体系达成共识,也是其不作为的一种表现。

三、优化我国房地产税收制度的主要思路

我国房地产市场发展起步晚,起点低,又呈现一个跨越式突击性的迅猛发展状况。在这种情况下,国家税收政策的设计需要一个发现经济要素、发现市场经济特点,根据实际运行情况进行相应的税收政策设计的过程。针对我国房地产市场发展的实际情况,是完善税制,加快税收政策的制定,抓紧总结两个城市的房产税试点经验,加快推进以物业税为核心的税收制度改革,以使它进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。

(一) 以物业税为核心,我国房地产税收制度的具体设计

1. 房地产投资阶段

(1)简化税种。一是将房地产买卖中的营业税、契税和印花税统一归并为房地产交易税,并只能在房屋买卖环节才能征收。在计税依据的设计中,采用房地产当时交易的数额来进行征收,税率设计上可以借鉴国外的房地产交易税率;二是将具有一定所得性质的房产税统一划入所得税范围,并根据房屋买卖的数额作为计征依据,这就避免了重复征收的问题;三是将现行的国内企业所得税与国外投资企业的所得税划为统一的企业所得税范围;在其他税收待遇上也应保证内外资企业的平等,以使内外资企业享受同等的国民待遇,促进其公平竞争。

(2)根据情况开征遗产税及赠与税。遗产税及赠与税的征收将有效调节无偿转让房地产环节的税收,其开征的目的不是在于财政收入的考略,而是有利于调节个人所得税及财富的合理分配,促进社会的和谐与公平。所以,对遗产税及赠与税的征收应采取高起征点及高累进税率的征收模式。从当前中国的现实情况分析,国家的遗产税制定应该采取总的遗产税制,以全部的遗产作为税基进行征税,并且在不考虑遗产分配方向的情形下,有利于税源的监控及降低税收征收的成本。在模式选择上,可以考虑分设赠与税与遗产税,以保证税负的合理与均等,且遗产税的税率要高于赠与税的税率。

2. 房地产保有阶段:开征统一规范的物业税

为促进房地产资源的合理利用,调节政府与房地产所有者及占有者之间收益的合理分配,建议合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外资企业征收的城市房地产税,开征统一的物业税,将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产,无论是经营性的,还是非经营性的,都要纳入房地产税的征税范围。为体现房地产的市场价值,建议按房地产的评估价格作为计税依据;为体现量能负担的原则,可以考虑经营性房地产按高档税率课征,非营业性房地产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策;为简化税制,将从价、从量、从租计征统一为从价计征。本部分将结合我国的实际情况及国外多个国家不动产税或财产税制的经验,对物业税税制各要素的设计提出以下初步设想。

(1)物业税的纳税人。物业税在理论上是属于财产税的范畴,所以,其纳税人就应该是土地使用权的拥有者及房产的所有者。为了防止税收的流失,房产所有人负有纳税义务的同时,房产使用人负有连带纳税义务。由于我国土地实行公有制,单位和个人对土地只拥有一定年限的使用权而非产权。因此,物业税的纳税人只能是土地使用权和房屋所有权的所有者。同时考虑到一些企事业单位只拥有房产的使用权而没有产权,土地使用权与房屋所有权分离的情况比较严重。因此在实际征管过程中,对这些权属关系未确定或无法确定土地或房产,采取特殊的方法确定纳税义务人。

(2)物业税的征税范围和征收对象。绝大数国家对坐落于本国境内的所有土地和房产征税,但对于农村地区及坐落在城市地区的公共部门和设施实行税收优惠。只有少数国家对农村地区不征收物业税。在我国设计物业税的征税范围时,应该按照“宽税基、低税率”的原则,应扩大物业税的征税范围,把城市自有居住用房和事业单位用房纳入征税范围。但考虑到我国在城市和农村地区实行不同的土地所有制以及我国农村地区经济相对落后,为了不增加农民负担暂时对农村地区免征物业税。同时,为提高土地的利用效率,必须对已经批租的土地,在其办理土地使用权证后,开始征收物业税。因此,我国物业税的课征范围主要应包括城市、城镇、建制镇和工矿区的土地和房屋(包括营业性和非营业性房屋),在条件具备时逐步扩展到农村。在我国物业税的设计上也应该考虑第一种。因为房屋是依照土地而建的,房屋及其属物附属于土地不能移动,房屋和土地不可分离,二者共同构成了房地产的价值,还有由于房地产买卖多是土地和房屋一起转移,将土地和房屋及附属物合并征税,课税价值容易掌握。因此我国物业税的课征对象为土地、房产和房地合一的不动产及其附属物。附属物必须是能增加建筑物使用价值并附属于建筑物主体的,包括:电梯、地下室、室内游泳池等。[10]

(3)物业税的计税依据。物业税的计税依据主要包括从价计税、从租计税和从量计税三种形式。在具体实施上不同的国家采用不同的方式,但是大部分国家和地区采用从价计税,以房产的价值(房产的造价、净值或者市值)为基础的评估价值或者用实际交易价格乘以一定系数作为计税依据;其次是从租计税,一种是按照评估的年组值,一种是按照实际租金征税;只有少数国家(主要是发展中国家和地区)采用从量计税,主要是按照土地和房屋的面积大小作为计税依据。经营性房产的计税依据通常分为从价计税和从租计税。考虑到经营性房产的专用性比较强,在市场上流动性比较弱且很难找到相似的房产作为价格参照,同时考虑房产的折旧和改良等问题。在计算经营性房产的物业税时,应按照房屋的资产计税余值及出租的房产的租金收入作为计税依据。

(4)物业税的税率。目前,各国和地区在物业税税率设置从比例税率到定额税率相差很到,如实行比例税率的国家中,美国各州的财产税率为3%~10%,法国的财产税率为3%,香港地区的物业税税率为5%~6%;土耳其等国家实行定额税率,根据面积和土地实行地区差别的定额税率。物业税属于地方税,为了便于征纳,建议我国实行分地区的差别比例税率。即对不同地区、不同用途的房地产分别适用不同税率。考虑各地区社会经济发展水平相差很大,因此物业税率应该设立一个弹性的可控制的区间,同时各个地区能够根据其城市的发展水平、纳税人支付能力及地方政府的预算等情况来合理选择适宜的税率。

(二)完善房地产税课税的配套制度及机制

第一,建立健全完善的财产登记及估价制度。建立完善的财产登记制度需要逐步实施财产登记的实名制,以增强房地产税开征的实效性。强化房地产产权登记就要查明土地的位置及面积,加快实现房屋与土地产权证书的统一化进程,有效避免房地产的私下交易和打击房地产市场的寻租、腐败等违法行为。建立和完善房地产的估价制度,主要是建立一套适应社会主义市场经济发展的房地产评估机构。同时,房地产市场的发展与管理还需要政府的调控及民间机构的参与。政府的调控重点是关注房地产市场的价格问题,民众的参与重点是在房地产交易活动中发挥重要作用。在建立完善的房地产估价制度上还应加强对房地产价格的评估理论及方法的研究,最终形成一整套适应中国国情的房地产价格理论与方法。另外,还应加快建设房地产评估人员的资格认证制度,建立一支富有实战经验的房地产估价师队伍。

第二,建立完善的房地产评税制度。房地产评税制度就是将房地产的估价运用在税收上,这是为了满足政府财政的需要,并依照相关的法律及程序对房地产纳税人所拥有的房产进行估价,并将这些房地产的评估值作为其计税的依据,进而分配每个纳税人所应承担的房地产税额的一种制度和方法。当前,我国对房地产纳税人所拥有的房屋及土地,还是通过房地产评估机构进行评估,建立全面的房地产评税制度的条件还不成熟,这就需要税务部门加强对房地产评税制度的研究与试点,以建立适合中国国情的房地产评估机构及评税制度。

第三,完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合。对房地产拥有者进行征税在带来一定的税收收入的同时,还增强了税收的调节功能。所以,设计房地产税的改革方案不但要充分考虑增加的税收需要,而且还要考虑如何对收入分配进行有效地调节。当前中国面临着收入差距扩大及个人收入分配过度集中的现实,可见,加强房产税对收入的调节功能显得尤为重要。这就需要完善收入的筹措机制,严格征管个人所得税,并强化国家的宏观调控功能,使得房产税税制更加明朗化。

[参考文献]

段小力,陈建淦.房产税制度基本框架的设计[J].中国房地产金融,2006(11):123-124.

冯 源,古炳伟.房产税设计问题研究[J].经济纵横,2007(6):36.

石 波.我国房地产税收制度研究[D].华中师范大硕士学位论文,2008:45-47.

刘 畅.房地产税收与房地产价格关系的实证分析[D].华中师范大硕士学位论文,2005:5-8.

谢 晶.我国房地产税收制度研究[D].厦门大学硕士学位论文,2008:14-16.

李东海.完善我国房地产税收体系研究[D].中国海洋大学硕士学位论文,2008:36-37.

中国房地产改革与发展 篇4

一．中国房地产业的发展水平

二．中国房地产业发展过程中存在的主要问题

（一）资源的浪费与流失。

（二）商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。

（三）房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。

（四）房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。

三．中国房地产业的可持续性分析

（一）合理利用土地资源，避免浪费。

（二）重视环境保护，维护生态平衡。

（三）完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。

（四）加快制度创新和科技创新。

（五）加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。

四．中国房地产业可持续发展评价指标体系

中国房地产改革与发展 篇5

【报告来源】前瞻网

【报告内容】2013-2017年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告（百度报告名可查看最新资料及详细内容）

报告目录请查看《2013-2017年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》

在一个供大于求的需求经济时代，企业成功的关键就在于，是否能够在需求尚未形成之时就牢牢的锁定并捕捉到它。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求、潜在需求以及新的需求！

随着房地产调控频出，住宅地产利润空间萎缩，开发商已经开始向旅游地产、商业地产等领域倾斜，未来十年，将是我国旅游地产快速发展的黄金期。随着旅游地产行业竞争的不断加剧，大型旅游地产开发企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内优秀的旅游地产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的旅游地产品牌迅速崛起，逐渐成为旅游地产行业中的翘楚！

本报告利用前瞻资讯长期对旅游地产行业市场跟踪搜集的一手市场数据，采用与国际同步的波特五力分析模型，全面而准确地为您从行业的整体高度来架构分析体系。本报告主要分析了国际旅游地产发展经验、国内旅游地产的市场环境；国内旅游地产行业现状及竞争情况；国内旅游地产不同业态产品开发模式；旅游地产行业主要物业类型建设情况；旅游地产领先企业经营状况；旅游地产投资战略与风险控制；旅游地产趋势预判与投资前瞻。同时，佐之以全行业近5年来全面详实的一手市场数据，让您全面、准确地把握整个旅游地产行业的市场走向和发展趋势，从而在竞争中赢得先机；同时，佐之以全行业近5年来全面详实的一手连续性市场数据，让您全面、准确地把握整个旅游地产行业的市场走向和发展趋势。

本报告最大的特点就是前瞻性和适时性。报告根据旅游地产行业的发展轨迹及多年的实践经验，对旅游地产行业未来的发展趋势做出审慎分析与预测。是旅游地产开发企业、投资企业、运营管理企业准确了解旅游地产行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策和明确企业发展方向不可多得的精品。本报告也是业内第一份对旅游地产行业重点企业进行全面系统分析的重量级报告。

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中国教育发展与改革的政策方向 篇6

1．重新确认正规教育、非正规和非正式学习的功能

目前，国际上对终身学习的宽泛解释是：人们在一生中所受到的各种培养的总和，包括各个年龄阶段的各种方式的教育，如正规、非正规和非正式的各种教育，还有学校教育、家庭教育和社会（社区）教育等。欧盟、澳大利亚等采用的主要是广义定义。终身学习的狭义解释是：按照学习环境的变化，主要指学校教育以后不断扩展的学习环境和学习内容，具体指学校教育以后的非正规、非正式的教育。韩国采用的主要是狭义概念。尽管各国对终身学习的理解存在着差异，但并没有影响终身学习从概念到现实政策的转变。（表4）

从中国的基本国情出发，正规学校教育特别是公办学校教育，仍将是学习型社会的支柱。为了实现全民终身学习的宏伟目标，中国首先要促进各种正规学校系统与社会文化教育机构的相互沟通，开发和建设覆盖面广的、灵活开放并且多样化的学习的平台或网络，提供各种学习场所和机会，更大限度地方便全民学习；另一方面是以终身学习的理念，改革传统教育制度和学习模式，形成有利于终身学习的法规、政策和制度环境。通过试行“学分银行”等方式，记录公民一生中参与学校教育、非正规教育与非正式学习的经历与成果，并建立“学分银行”，对各种非正规教育和非正式成果进行学分认证和积累，并争取社会用人单位的认可与支持，逐渐使学习成为每一公民生存和发展的基本权利和需要。

2．强化政府统筹公共教育、促进教育公平的责任

中国在计划经济体制下曾把教育作为纯“公共物品”和由政府包办的消费性公益事业，事实上也只能惠及城镇人口以及在农村地区维持很低水平，显然，这一模式无法适应中国现代化的客观需要。近20多年来，中国的社会主义市场经济体制逐步建立，原有相对单一的公办教育，也逐渐演变成为“公共物品”、“准公共物品”及“私人物品”的系列，特别是经过管理体制、办学体制和投入体制的改革，已经分化为基本由财政支持的教育、财政拨款与多渠道筹资相结合的教育、非财政性资金提供的教育等等。当中国签订ＷＴＯ教育服务贸易减让表后，带有商业性质的教育服务贸易，还可以通过中外合作办学来提供。况且，除了高福利的发达国家外，公民参与终身学习的成本，很难完全由政府支付。因此，准确定位政府在教育属性发生新变化后应担负的责任，已成为十分迫切的问题。

从当前社会主义市场经济体制改革的需求看，按照中央政府的要求，切实转变政府职能，在全面建设小康社会和社会主义和谐社会的进程中，发挥好″经济调节、市场监管、社会管理、公共服务″的功能，将是一个极其重要的政策方向。由于从竞争性经济领域中撤退，政府从原来的既当“运动员”又当“裁判员”，转变成为只当合格的“裁判员”，当前中国的各级政府，应该有条件、有能力，在公共教育事业领域负起越来越大的责任。

在健全的市场经济体制和公共财政制度框架内，政府的教育责任体现出一个特点，就是向促进教育公平倾斜。但是，在中国的一些地区，有意、无意地误读或曲解政府教育责任的现象时有发生，主要体现在，简单比照经济领域体制改革的做法，借口所谓“教育产业化”、“教育市场化”，而推卸公共财政支持教育公平的义务，放弃对于公办教育特别是义务教育事业的法定责任。结果，在许多财政原本拮据的地区，由所谓公共教育转制后放大的教育资源，并未惠及中低收入阶层人群，这与“公共服务型”政府新的建设方向是背道而驰的。今后中国任何公共教育改革的实验，如果不能有效地增加处境不利地区群体的利益，也至少做到不应使他们原有的利益受损，一旦受损也有相应的修复补偿机制，政府必须为此负起足够的责任。

今后，中国教育发展面临的一个关键性问题，就是政府职能转变的方向与力度，也就是在社会管理和公共服务领域中的政府责任合理定位问题。政府可以根据不同的教育领域选取

不同的作为方式，一是“主动作为”，重点在于全力支付免费的九年义务教育，促进区域内基础教育均衡发展，确保国防建设和重大工程人才需求，保障弱势群体基本学习和发展的权利，以教育公平体现社会公平；二是“有所作为”，选择基础学科、边远艰苦行业、事关公共利益而市场又不好调节的部分教育领域，予以稳定的、有效的扶持；三是“委托作为”，选择政府该作为但力不从心的教育领域，或为了提高效率，明确委托授权给第三部门或民营机构来做；四是“不须作为”，引入社会参与和必要的竞争机制，政府仅制定规则和进行监管就可以了。而且，政府促进教育公平，也须包括规则和监管公平在内。

3．加强非义务教育投入效益监管与教育质量评估

目前，在教育规模不断扩展，财政支持能力滞后的形势下，中国某些地区甚至以收学杂费冲抵财政拨款，提留挪用教育正常收费，随时设置专项，教育经费拨款与使用的种种随意性很大。从部分地区公办学校行为看，财务管理制度不健全，向商业银行贷款，向施工单位欠债，巧立名目乱收费，不向社会实事求是公开收支状况等。政府财政拨款“缺位”而导致学校收费“越位”，则是一些地区公办教育乱收费屡禁不止的原因之一。

同时，非义务教育的质量问题也引起人们的广泛关注。特别是中国高等教育在大规模扩招以后，虽然在学人数总规模居于世界第一，但由于学龄人口基数庞大，毛入学率仍排在全世界70多位，高等学校的布局结构、校均规模、学生层次、经费收支结构均发生了程度不同的变化。其中一个不良的信号是，全国普通高校生均预算内事业费在逐年下降：2000年7310元，2001年6816元，2002年6178元，2003年5773元，2004年5553元。同时，学费水平却未大幅上涨，结果是培养费用总额有所减少，由此引发公众对于教学质量疑问是可以想象的。教育质量问题将是今后的一个关键问题，并不是由政府指令学校如何定位和提高质量，而是学校未来生存、可持续发展的必然选择。预计到2020年，当中国的高中阶段毛入学率接近90％，高等教育毛入学率接近40％时，数量与质量之间的矛盾还会显得更加突出，可能迫使部分故步自封的公办或民办学校“重新洗牌”。

公办学校是提供公共服务的事业单位，政府是公共服务的管理者，今后，中国必须明确公办学校和教育行政部门的财政经费分配使用的权责，完善并严格执行财务制度，完善财务公开和校务公开制度，对教育行政部门和学校的审计结论要向政府和人大报告，向社会公众公开，将公共教育经费的投入、分配和使用置于公众监督之下。同时，随着现代学校制度的探索和实验，中国将明确区分公共教育领域中的政府、学校和社会的行为边界，政府依据国家行政与教育的法律法规，进行管理、拨款、指导和服务；学校具有法人地位，依法自主规范办学。而且，还要引入更多的社会监督元素，建立政府委托评价、学校自我评价、社会中介评价、公众参与评价等多种途径相互结合的机制，健全教育质量评估和监测的体系。

4．立足中国基本国情推进学习型社会建设

ＯＥＣＤ报告显示，大多数ＯＥＣＤ国家的富裕程度和财政教育经费的水平远高于中国，但是其公民参与终身学习仍然以谋生和就业为主要导向，尤其是具有较高个人回报的活动，而由闲暇、兴趣、爱好所驱动的学习只能是支流。通常的终身学习活动大都在正规学校、企业培训部门和工作岗位中进行。所以，建设一个学习型社会，学习者的年龄、身份等差别将逐渐淡化。中国要想建设学习型社会，就一定要找到符合基本国情的恰当切入点。中国公民参与终身学习和学习型社会建设，必然越来越体现出以谋生为最主要动力的特点。

中国现阶段社会有两大阶级，即“包括知识分子在内的工人阶级、广大农民”，还有六个社会阶层，是指“在社会变革中出现的民营科技企业的创业人员和技术人员、受聘于外资企业的管理技术人员、个体户、私营企业主、中介组织的从业人员、自由职业人员等社会阶层”，然而，中国的高校已经迈进了“大众化”的门槛，许多理念却还停留在“精英化”阶段，培

养的主要是知识分子，对于个体户、私营企业主、中介组织、从业人员和自由职业者不屑一顾，殊不知，这部分人是在激烈的市场经济竞争中拼搏而出的，他们对大学能够提供的继续教育需求很大，而且有着足够的成本支付能力，忽略其需求将是很大损失。同时，中国既然有信心来建设世界一流研究性大学，也应有信心来创办世界一流的职业学校和培训中心。中国的职业教育要办出特色，不仅要面对普通学校应届毕业生的需要，而且要把视野拓展到社会上其他人群，包括为工人转岗培训、农民致富、向城镇或非农产业转移服务，实现更大面积的覆盖，这样的活力才会更强。

中国房地产改革与发展 篇7

秉承“让建筑更节能、让生活更美好”全新发展理念, 2015中国房地产与节能门窗产业发展高峰论坛9月19日在河北高碑店—中国国际门窗城盛大开启!本次论坛由中国建筑金属结构协会、全联房地产商会、中国国际门窗城发展战略联盟联合主办, 中国国际门窗城、北京中德建联国际会展有限公司鼎力协办, 全联房地产商会常务副秘书长赵正挺担任本次论坛对话环节主持人。

中国建筑设计研究院院长修龙, 德国机械工业协会木工机械分会主席、迈克-威力木工设备集团总裁沃尔夫冈·博西, 当代置业 (中国) 有限公司执行董事、首席技术官陈音, 河北奥润顺达窗业集团董事长倪守强, 广东坚朗五金制品股份有限公司董事长兼总裁白宝鲲, 住建部《建筑系统门窗及评价方法》组技术负责人邓小鸥作为嘉宾参与了本次论坛精彩的对话环节, 并与到场嘉宾共同探讨房地产对于节能门窗的需求和节能门窗发展的新路径。

设计先行权责明确

作为中国建筑设计研究院的院长, 修龙首先肯定了从上世纪八十年代起, 特别是节能标准再强化以后, 绿色建筑发展的成绩。但同时他也提到, 作为首位参加类似论坛的中国设计院界高层代表, 他感到十分“悲哀”。正所谓“设计先行”, 但是搞设计的人却成为这个产业链中缺失的一环, 这一现实很是残酷。总结起来就是“两头热, 中间凉”。政府高度重视, 厂商、社会需求极大, 可是作为落实的人, 设计院却没有参与进来。

这种现象的出现, 究其原因, 修龙认为主要有三点:第一, 对设计院重视不够。设计院是产业链最核心的一个环节, 且处于上游, 但政府并没有给予足够的重视。政府主抓的是节能减排的结果, 而不是具体到如何引领行业发展。要想把节能建筑做好、把绿色建筑做好, 首先, 必须从政府的高度上认识到设计环节的重要性, 让设计起到引领作用。第二, 开发商基于利益的选择偏差。利益诉求导致最终选定的产品是在设计范围之内就被淘汰的的东西。这一点, 修龙认为是设计环节做的不够, 还不能给开发商足够的信心, 是客观环境的问题。第三, 是设计院自身的认识问题。设计院现阶段工作都以完成任务为主, 开发商说是什么就跟什么, 这个也是市场利益所决定的。随着进入经济发展常态化, 设计行业有责任也有机遇让政府认识到行业的重要性。设计行业应该有能力会改变, 并达到共识, 这样才能共同推进。

针对主持人抛出的“建筑师为整个建筑寿命周期负责, 如何提升设计师对设计的水平?”这一问题, 修龙的回答十分犀利。

他说, 全生命周期是责任, 相应的, 也就需要给设计院一个权利和利益。责、权、利并行, 这事才可行。政府提出了“责”, 那么我们就要反问:设计院的“权”在哪里?责到位, 权必须到位, 现有的一些政府制度使得设计院并不能很好地把建筑师的责任发挥好。今天在门窗城转了一圈, 我很受启发。很多好的产品, 特别是木质玻璃幕墙, 对建筑师创作有非常大的促进作用, 但是建筑师没有体制权利决定设计怎么做, 得由后面的厂家来推动, 开发商从成本的角度来考虑。我认为, 这个权利一定要回归给设计师。

修龙指出, 现在有一个怪现象, 所有的厂家到设计院推销产品。他认为, 这一点是大错特错。应该是由设计师到市场寻找最先进、最好、最可用、最能实现建筑创作理想的产品, 而不是由厂家上门推销。现在的做法都是逆行的, 这样做不可行。特别是一些优势的建筑师, 他们本可以选择自己想使用的材料, 而目前绝大多数都做不到。设计师应该从建筑设计的角度加强和厂家的联系, 要走出来。同时, 他也呼吁开发商给设计师一个空间, 打造一支充满创造力的团队, 改变现状, 实现一个以设计为引领、全周期覆盖的科学、良好的工作环境。

高性能门窗是高性能住宅最基础的保证

据了解, 截止到2015年9月, 国内获得绿色建筑评价的项目共有3200个, 其中获得运营标识的有159个, 这159个项目中获得绿色三星建筑标识项目只有8个, 当代置业占有5席。作为当代置业 (中国) 有限公司执行董事、首席技术官的陈音, 和大家分享了当代置业的“绿色之路”。十几年以来, 特别是中国颁布绿色评价标准以后, 要求所有新建的建筑项目都要申报国家的绿色建筑评价标准, 而且要申报运营标识。现在看来, 这当中确实存在一些问题——获得评价标识的有3200多个, 但是取得运营标识的只有159个, 占比不到6%。获得设计标识就不代表这个项目没有做绿色建筑, 但是只有获得了运营标识才代表建成项目是一个绿色建筑, 所以当代在这方面做了很多的努力。

陈音认为中国的绿色建筑与门窗有着很大的关系。中国的绿色建筑评价标准概括起来叫做“四节一环”——节能、节地、节水、节材和环境, 节能被放在了非常突出的地位。建筑节能其实是最大的技术, 这里面有非常大的潜力可以挖掘。

他说, 不管是在寒冷地区、严寒地区还是夏热冬冷地区, 被动技术的应用到现在阶段都是潜力最大的、节能的, 而这当中门窗又起着至关重要的作用。所以, 现阶段, 开发企业做绿色建筑是非常有动力的。为何如此?因为绿色建筑不单是符合国家的政策导向, 而且“绿色”能够确确实实带来建筑品质的提升, 带来居住舒适度的提升。因为绿色建筑、高品质的建筑可以真正实现冬暖夏凉, 室内的噪音更低, 室内的舒适性更高。对开发商而言, 也获得了很好的社会效益和经济效益, 消费者住进绿色建筑以后, 确实得到了实惠——建筑品质更好, 建筑居住舒适度更高, 建筑寿命更长, 对运营的质量要求更高。

“作为开发商企业, 当代置业对绿色建筑在中国的发展充满了信心。”陈音讲到:“绿色建筑是整个国家的一个政策导向。习近平主席向全世界承诺, 中国能源消耗2030年之前就要达到峰值。对于一个发展中国家, 一个正在进行工业化过程中的国家来讲, 能源消耗要达到峰值, 意味着不增加能源消耗。然而经济还要继续发展, 还要实现工业化, 这其实是非常巨大的挑战, 也意味着未来中国所有领域包括建筑领域节能标准会越来越严格。”

陈音还以当代置业项目实例说明了高品质门窗对于绿色建筑的重要性。“2010年, 建设一个高标准的国家项目, 就有明确要求采用高品质的门窗。那时, 国内门窗行业还没有像今天这么发达, 所以大多采用了德国、瑞士、意大利的门窗系统。当代的一栋公寓大楼, 住有300户, 1000多居民, 大堂的大门是1000多个居民15年的时间, 每日进进出出加起来开启关闭近100万次, 到今天仍然能够很好的运行, 没有出现任何的问题。另外, 当代建的一栋住宅是在城市高架路的旁边。高架路的交通流量非常大, 噪音也很大, 只要把门窗关好, 室内的噪音可控制在35分贝, 非常低的噪音值, 隔声性能做得非常好。以上两个例子证明高质量的门窗其实对建筑的品质的改善和提升是十分重要的。所以, 高性能门窗实际上是高性能住宅最基础的保证。”

做注重品质的工业4.0

德国机械工业协会木工机械分会主席、迈克-威力木工设备集团总裁沃夫冈·博西根据工业4.0对德国门窗业带来的影响, 配合中国实际市场情况, 对中国门窗业的工业4.0发展提出了中肯建议。

工业4.0给德国门窗业带来的具体要求就是:生产流程要根据自动化、灵活性来进行设计, 也就是说整个流程是可以关注, 可以随时调整的。

回顾中国建筑, 博西先生发现中国绿色建筑市场个性化越来越强, 绿色建筑不光是针对新建筑而言, 对老建筑的节能改造也提出了很高的要求。中国提出了工业2025的计划, 博西先生认为, 现阶段中国的门窗和德国的差距大致有三个方面:一是保温, 二是隔音, 三是施工的质量问题。目前很多的中国门窗厂商主要关注的是大批量生产, 而德国同行关注的则是门窗设计、门窗制造的个性化。针对这一状况, 博西先生提出建议, 希望中国的门窗工业4.0批量生产不要过大, 要注重个性化, 在批次作业当中要注重质量。这一建议不仅是要对厂商提出一定的要求, 同时也要给设计部门提出要求。

“系统门窗”的辨证论

作为建筑节能门窗十分重要的环节——五金件的生产企业, 广东坚朗五金制品股份有限公司董事长兼总裁白宝鲲在谈到对建筑节能行业的变革的认识时谈道:“我个人最大的体会还是成本。现在, 房子的售价能否承担比普通门窗高出了很多的节能门窗价格?在国家并没有非常强烈的要求下, 开发商也知道节能门窗好, 最终的用户也知道节能门窗好, 但是能否承受这么高的议价, 我觉得是当下一个看起来很简单、很朴素, 却是影响节能门窗大幅度推广的一个重要问题。如果价格可以降下来的话, 我对这类门窗的应用还是非常看好的。”

谈到了时下最热门的“系统门窗”话题, 白宝鲲谈了两点看法。“国内现在的系统门窗公司, 其商业模式大多是向欧洲学习的。但是可以看到, 欧洲基本是‘维护市场’——以比较小的、零散的定单为主, 欧洲目前维护市场的特点跟我们国内日前兴起的零单的门窗生产是非常契合的。我们看到在产业上, 欧洲追求差异化, 每一家公司都有自己独特的配件、型材、安装的方法。但是, 差异化的市场最大的特点是有着比较好的对价格承受的力度。所以, 照搬欧洲的商业模式, 在中国差异化的市场中, 也就是旧楼改造零单的市场里已经得到了验证, 这个没有争议。但是为什么在主流的、大量的工程市场并没有打开局面呢?这是我谈的第二个问题。工程市场的需求对价值有适当的承受能力, 它是标准化的、批量化, 而现在的系统门窗公司, 每一家在追求自己的个性化、差异化, 都在做工业4.0, 但是我们做了这么多差异化, 而个性化和差异化带来的延伸的问题是什么?就是成本上去了。当我们做了那么多的个性化的设计, 每一家公司都有自己的特例, 甚至每个系统公司都要找我们开发自己独立的配件, 当采购量够大的时候, 这个成本的变化是非常明显的。”

白宝鲲认为, “系统门窗”慢慢也会被细分, 有一拨人慢慢会打零售、零单的市场, 这一点跟欧洲市场比较接近。然而, 当下的问题是针对工程大批量的采购问题。“现在, 工程使用模式不是很鲜明, 我个人认为要有标准化的道路。只有达到批量, 才能达到经济规模, 成本才能开始下滑。工程市场最明显的特点是不但要节能, 要满足这样一个性能的需求, 成本还要适当地下滑。”

推广“系统门窗”任重而道远

系统门窗在中国的发展正处于起步阶段, 近年来有很多门窗厂、型材厂、五金配套件厂开展了中国系统门窗研发工作, 有些业已初具规模。然而, 系统门窗的普及程度之低仍令业内人士十分堪忧。河北奥润顺达窗业集团董事长倪守强谈到了一个怪现象:在中国, 提起“奔驰”、“宝马”、“奥迪”这些国外品牌汽车, 虽然并不是人人都拥有, 却几乎人人知晓;然而家家户户都离不开的的门窗, 问到它的优劣在哪里?有何突出性能?反倒没有几个人可以说出来。

我们国家现在大力发展风电、光电, 这些都是战略发展的需求。但是开源, 还要节流。门窗作为建筑主体不可或缺的一部分, 对于节约能源有着十分重要的作用, 门窗行业的技术难度非常大, 技术研究的投入比值也非常高。然而, 现实情况是, 门窗行业并没有得到足够的重视与支持。门窗行业是一个传统产业, 这种传统产业的发展并没有一个革命式的飞跃, 因而, 在大多百姓眼中, 门窗还是那个门窗, 只是比窗户纸强了些, 可以遮风避雨而已。

倪守强指出, 以上这种现象的出现, 主因有三:第一, 房子不愁卖。过去几年房地产产业的飞速增长, 出现一房难求的局面, 房子还没有盖, 就已经被一抢而空, 房地产商不管用什么样的窗户, 都不会影响楼盘的销售。第二, 老百姓根本就不知道什么叫做好窗。作为一扇好窗应该具有什么样的功能、品质, 这些知识完全没有普及。第三, 有标准, 不执行。门窗行业新旧标准无数, 各地也都有地方标准, 但真正被强制执行的没有几个, 很多地区还出现了标准间相互冲突的问题。而很多检测机构把关不严, 导致很多并不合格产品流入市场。这些因素的多方综合, 正是导致了在中国开展系统门窗普及、推广工作困难重重的主要原因。

倪守强提出了一个说起来可悲, 但对于行业又是“喜从悲来”的机遇——我国多数地区正饱受雾霾问题的困扰, 老百姓也已开始重视起门窗防霾, 通过门窗通风器减少雾霾对生活影响的问题, 虽然这并不能算是大喜事, 但是对于门窗行业的发展来说, 这正是一个向老百姓推广什么是好门窗, 什么样的门窗适合什么样环境理念的好机遇。“很多领导来到门窗城参观, 看到了我们先进的门窗产品, 都会说:‘好是好, 就是太贵了。’我们就会给他这样算一笔账, 好窗户零售价格确实达到了三四千一平米, 但是如果批量生产成本可以降到一千多, 以北京房价而论, 就是五六百万的一套房增加一万多的门窗钱。其实, 窗户价格只占房子总价的20%, 但是窗户却是过滤污浊空气, 室内通风最有效的解决出口。然而, 这个账如果没有人给算, 没有人引导, 没有人推动, 门窗行业苦苦挣扎的日子就要长一些。我们的确希望可以首先通过对上层领导, 对真正制定规则的人进行门窗知识普及, 从而推动、推广优质门窗到家、到户。

把专业的事交给专业的人去做

从2014年7月起, 中国建筑金属结构协会就组织业内专家对国内外系统门窗公司进行了为期一年有余的专业调研, 并成立专家组, 向住建部有关部门申请了“建筑系统门窗及评价方法研究项目课题”, 同时《建筑系统门窗技术导则》也正在编制当中。作为专家组成员以及《导则》主笔人, 邓小鸥介绍了中欧系统门窗发展现状。

他说:“总体来看, 中国系统门窗在中国使用量是非常少的, 就调研情况来看, 在欧洲简单经过认证的就是系统门窗, 中国系统门窗认证体系还没有建起来, 目前只能有一个粗略的评估。中国系统门窗做得好一点的, 目前大概有二三十家。然而系统门窗的应用率在中国十分低, 大概也就在3%-4%, 但我们可以看到, 这样的应用还是为房地产公司带来了非常良好的效益和口碑。”

“在考察欧洲市场的时候, 我们发现, 欧洲拥有十分完备的认证体系, 这让中国同业者十分羡慕。所以我们接下来要做的最主要工作是系统门窗评价认证工作。建立最重要的系统门窗评价体系, 有三个要素, 第一要有评价标准, 第二要有评价机构, 第三要有评价的细则。现在协会正在跟法国成立认证技术服务合资公司以便更好地开展这项工作, 相应的标准也正在起草当中。系统门窗技术导则大概今年年底就可以发布出去, 会引导系统门窗企业规范地进行研发。计划2016年完成第一批企业的认证工作。通过达到欧洲水平的企业认证, 并把它描述、表达出来给开发商参考、应用。这样一来, 我想通过我们大家的共同努力, 在开发商支持的情况下, 赢得市场的发展, 让系统门窗这样的项目得到大的发展。”

至于系统门窗标准指定的重要性, 邓小鸥谈到:“大家可以看到, 天津爆炸以后, 玻璃伤了多少人, 最后失血过多都是玻璃扎的。在这种情况下, 我希望住建部的主管部门把门窗作为一个安全指标, 作为强制的标准。把保护老百姓生命的东西进行强制认证也是系统门窗非常重要的环节, 这样做门窗企业才有追求的方向。很多门窗厂的生存现状非常困难, 他们努力的误区很多, 本来就不挣钱, 再投入过多的钱进行研发, 又没有什么好的商业模式, 也没有政策的支持, 这确实不是好现象。所以除了系统门窗厂应该做好以外, 市场环境的扭转也十分必要。”

对于系统门窗认证工作的开展问题, 陈音认为“应当把专业的事情交给专业的人去做。”

“系统门窗的商业模式需要大家一起进一步去发掘。开发商在市场变化、成本压力巨大的情况下, 要计算得十分仔细。开发商往往会把门窗看作是型材、胶条、五金、玻璃所有东西叠加在一起, 看每一样东西找到其认为性价比最好的。但是, 这些材料加在一起并不代表门窗, 多种材料的简单叠加做成一个窗不能代表窗的性能, 所以一个系统门窗不单是对组成门窗的所有的材料负责, 还要对加工过程和生产的过程负责, 最终还要对门窗的物理性能、热工性能负责, 对使用的要求负责, 这也是系统门窗和普通门窗最大的一个区别。”

“正如我前面例举的当代的那个公寓大楼所使用的门窗, 当时我们确实有一些疑问。比如说门的合页, 巨大的合页, 大家都觉得又大又笨。为什么一定要用这样的?实践证明, 十五年的时间, 上百万次的开启、关闭, 门窗一直是很好的在使用, 我想这不管是对开发商还是对我们的采购人员都是一个很好的教育, 因为所有的质量体现在系统性、专业性上, 我想把专业的事情交给专业的人去做, 最终将会是大家都受益。”

正如全联房地产商会会长聂梅生女士在论坛伊始致辞中提到的, “中国经济经历了几十年的高速发展后, 进入了新常态。经济由高速增长期向中高速平稳增长期过渡, 经济结构将进行深层次的优化和升级, 经济增长动力由依靠投资刺激改为多元化。前几年, 经济的快速发展实际上是以牺牲环境为代价的, 经济和环境之间需要协调发展, 现在我们必须对环境进行恢复和保护。原来经济发展过快造成一系列环境破坏和透支, 所以我们应该不断的修复环境和增加这部分的投入。”

“建筑节能能耗占世界总能耗的40%, 其中门窗的能耗约占建筑能耗的50%。现在整个社会节能意识正在逐步觉醒, 国家也出台了很多绿色建筑的标准和有关的政策, 门窗幕墙由于节能效果突出, 在新建建筑和老旧建筑节能改造当中, 都能够起到很大的作用并得到更多的关注。”

创新与改革助力中国职业教育发展 篇8

本届大会以“新常态、新机遇、新动力”为主题，邀请了十一届全国人大常委会副委员长周铁农，全国人大常委会委员、民进中央副主席、中国民办教育协会会长王佐书，教育部原副部长吴启迪，深圳市人民政府副市长、党组成员艾学峰，深圳市龙岗区区委书记冯现学，中国经济传媒集团公司副总经理王璐以及有关政府部门领导和著名职业教育专家学者等共30多位演讲嘉宾。并有全国各地的职业教育主管领导，职业院校校长及主管教学负责人，中国职业教育创新联盟领导、理事单位及会员，职业教育科研院（所）负责人和专业研究人员，以及行业组织、企业及相关单位的负责人约700多位出席了此次会议。

2016年3月中旬，一年一度的全国两会在北京落下帷幕。在两会上，“十三五”规划纲要中明确提出的“要完善现代教育体系，实施职业教育产教融合工程”，以及李克强总理在政府工作报告中提出的“工匠精神”一词都成为此次会议上领导、嘉宾们的热议话题。紧跟当前经济形势，围绕眼下社会现状，在场的领导、嘉宾、专家、学者们纷纷就我国职业教育的发展和改革旁征博引，详述了自己的观点。