中国人民银行,中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

中国人民银行,中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（精选5篇）

中国人民银行,中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 篇1

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷

管理的通知

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

银发〔2007〕359号

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：

根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：

一、严格房地产开发贷款管理

对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

五、加强房地产信贷征信管理

商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

各商业银行（包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等）要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。

请中国人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 二〇〇七年九月二十七日

中国人民银行,中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 篇2

关键词：商业银行 房地产信贷 风险 管理

一、引言

2007年的美国次贷危机对其金融机构和其他经济领域带来巨大的冲击，并演变成为全球的金融危机，美国房地产泡沫的破灭是这场危机的直接导火索。近几年，由于国内经济持续迅速的增长和我国住房制度的不断改革，我国房地产业也得到了快速的发展，并成为国民经济新的增长点。据相关资料显示：从1998年到2009年房地产资金来源于国内贷款为20%左右，而其他资金来源中，也有一部分间接来自于银行信贷；与此同时，我国个人住房抵押贷款余额的增长速度非常之快，在金融機构各项贷款中所占的比重也不断提高。由此看来，商业银行房地产信贷，成了开发商和居民住房信贷的首要选择，房地产开发企业与个人住房贷款对商业银行都有着很大的依赖，并且程度在增加。

与此同时，我们必须深刻的意识到，随之而来的商业银行房地产行业贷款风险隐患也在不断上升，如：泡沫经济与房地产信贷风险并存，个人住房贷款的高增长与信贷的高不良率并存，房贷利率和房价的风险并存等，如果房地产市场风险暴露，必将会引起经济、社会等一系列的十分严重问题。因此，我们必须吸取美国金融危机的惨痛教训，做好商业银行的风险管理工作。

二、商业银行对于房地产信贷风险的管理措施

房地产信贷存在着各种风险：如政策风险、房地产开发企业信用风险、市场风险、操作风险等，我们必须深刻认识到这些风险并做好相应的防范措施，商业银行应该重点从以下方面入手，做好房地产信贷风险的管理。

（一）建立危机预警体系，提高风险预测的准确性

银行危机的爆发，通常都是有先兆的，具体表现在一些金融指标的变化上。由于银行业与实体经济的密切关系，银行业的健康状况是和一个国家或地区的经济发展状况紧密联系在一起的。采用定性的宏观经济指标来预测银行危机，有助于提高预测的准确性。

（二）积极调整信贷机构

要采取严格的贷前检查，按照监管机构的要求和各商业银行的内控制度，实施严格的房地产贷款的客户准入和项目准入；加强贷款风险控制，重点防范可能出现资金链危机的客户，同时重视客户的资信审核。同时，对抵押物加强管理，对房地产市场波动较大的地区，缩短抵押物评估价值的有效期，关注抵押物价值变化情况，并根据需要要求借款人补充抵押物以使抵押物足值有效。

（三）构建动态风险管理流程

需要创建动态风险管理流程，对房地产行业、房地产市场状况以及房地产贷款产品进行专人跟踪、定期调研报告，及时调整评级，对风险做出合理的动态评价。

（四）时刻关注经济与房地产的周期性变化，相应调整房地产贷款比重

在经济上行周期，房地产处于稳步发展阶段，此时商业银行可以加大对房地产相关行业的信贷支持，提高房地产贷款在全部资产中的比重。反之，房价存在较大的调整压力或出现下滑势头，商业银行就应高度重视，降低房地产贷款在全部资产中的比重。

（五）加强金融创新

住房抵押贷款业务创新是金融机构防范风险的内在要求，通过对贷款方式的改进和资产证券化，可以降低与分散住房抵押贷款风险，同时提高对抵押贷款的有效需求，从而促进住房抵押贷款市场的发展。如，实现住房抵押贷款证券化可以使短期的社会资金长期化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。

三、结语

近年来，房地产市场的蓬勃发展，的确为商业银行拓展房地产信贷业务提供了巨大的商机。但由于房地产业先天具备的高风险性，以及与金融业的天然联系，决定了房地产信贷风险的必然存在。房地产信贷风险既来自房贷的过快增长，也来自银行系统以及房地产信贷业务自身的缺陷。因此，我们要高度重视与警惕商业银行的房地产贷款风险，对我国商业银行的房地产贷款风险进行有效控制，从而保证房地产行业和银行业能够共同合理发展，从而实现整个国民经济的持续、健康、稳步地发展。

参考文献：

[1] 刘萍.商业银行房地产信贷风险管理[J].科技与管理，2011（11）.

[2] 杜秋.商业银行房地产信贷风险问题研究[J].财税金融，2010（7）.

[3] 龙玉国.对我国商业银行房地产开发贷款风险及其防范的思考[J].金融研究，2010（5）.

中国人民银行,中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 篇3

（银监办发[2008]264号）

各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，邮政储蓄银行：

最近，部分商业银行在对相关服务项目收费时，未严格遵守规定，服务收费行为存在较大的风险隐患。为进一步规范商业银行服务收费行为，现将有关事项通知如下：

一、商业银行服务收费要严格遵守合法合规原则。要切实加强服务收费行为的合规性管理，在提供银行服务和制定调整服务收费时，必须做到服务收费定价程序合法。严格遵守法律法规的规定；必须做到服务收费项目定价原则合规，符合国家有关政策要求。对违反国家相关法律法规的收费行为，要立即停止，进行整改。要杜绝乱收费现象，纠正对属于自身尽职调查范围的事项进行收费的行为。

二、商业银行制定和调整服务收费要坚持定价测算原则。对属于市场调节价的各项服务价格，必须进行合理科学的成本测算，明确服务定价成本依据、收费项目的成本结构和收益覆盖成本的情况，不得在未测算的情况下，进行统一收费或联合收费，对没有以成本测算作为定价依据的服务项目，不得收费；对成本测算与现行收费差异过大的，要根据测算结果调整相关服务收费水平，不得为追求中间业务收入的高增长率乱收费。

三、商业银行服务收费要坚持履行社会责任。要切实维护银行客户的合法权益，做好原有客户和新增客户相关收费政策的衔接工作，在处理收费争议、保护客户权益方面要把工作做实做细。对合约中明确免费的服务项目，不得在变更合约前直接收费，或单方面变更合约进行收费。商业银行要指定专门部门负责监督服务价格信息披露、宣传引导和争议处理工作，对服务收费行为加强管理。

四、商业银行服务收费要坚持风险可控原则。商业银行要切实加强法律风险和声誉风险的管理，认真做好服务收费措施的舆论引导工作。要进行充分的信息披露，与媒体加强沟通，及时澄清对相关收费的歪曲和误解，做好宣传解释，形成良好的市场信息跟踪反馈机制。对因舆论引导工作不力导致集中投诉和大量负面报道的，要严肃追究当事人责任。

请各银监局将本通知转发至辖内有关外资银行业金融机构、城市商业银行、城市信用社、农村合作金融机构，并进一步加强对服务收费类报告事项的监测工作，督促商业银行加强服务收费管理，对不合理的服务收费必须劝止。

商业银行因未遵守报告程序和法律法规要求，引发收费争议和大量媒体报道的，银监会将针对具体事项组织专项检查或银行管理尽职调查，并对相关责任人和管理人员按照有关规定进行处分；确认有损害客户合法权益的不当行为的，将联合国务守有关部门进行严肃处理。

中国银行业监督管理委员会

二00八年十月二十八日

中国人民银行,中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 篇4

（银监发„2005‟28号 2005年6月6日）

各银监局：

为加强对农村合作银行、农村商业银行的监管工作，银监会制定了《农村合作银行监管工作意见》、《农村商业银行监管工作意见》。现将这两个意见印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

请将这两个意见转发给辖内农村合作银行、农村商业银行。

二○○五年六月六日

农村合作银行监管工作意见

为促进农村合作银行持续稳定健康发展，依法合规经营，防范金融风险，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》及有关规章制度，现就加强农村合作银行监管工作提出如下意见：

一、监管原则与目标

（一）监管原则

按照“管法人、管风险、管内控、提高透明度”的监管理念和“明确目标、区别对待、分步提高”的基本原则，2007年以前，参照农村合作金融机构监管标准对农村合作银行实施监管，参照商业银行监管标准实施影子评价。从2007年起，在风险监管领域，按照商业银行监管标准与要求，对农村合作银行实施监管；在部分监管指标及监管指标计算口径方面，要考虑农村合作银行金融服务的特殊性，实施有效监管。

（二）监管目标

1.2006年底以前，按《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系（试行）》口径计算，农村合作银行资本充足率应始终保持在8%以上；不良贷款余额及不良贷款比例实现“双降”，按五级分类口径，平均不良贷款比例达到8%以下。

2.2007年底，按《商业银行资本充足率管理办法》计算，农村合作银行资本充足率达到8%以上；按五级分类口径，多数农村合作银行不良贷款比例达到5%以下。

3.2007年底，其他主要风险监管指标基本达到商业银行监管要求；在全国银行系统综合评级中处于良好水平。

各级监管部门应督促农村合作银行测算主要经营指标，制定分期达标规划与措施。监管部门应每半年就达标进展及完成情况进行考核评价。

二、资本监管

（三）强化资本充足率考核

资本监管是增强农村合作银行风险承担能力、约束资产扩张冲动、控制风险程度的有效手段，是防范金融风险、增强社会信誉、完善市场约束的必经之路。农村合作银行应按“五级分类－提足拨备－做实利润－资本充足率达标”的步骤，对照《商业银行资本充足率管理办法》(中国银行业监督管理委员会令2004年第2号)、《银行贷款损失准备计提指引》（银发„2002‟98号）和《中国银行业监督管理委员会关于印发资本充足率统计制度的通知》（银监通„2004‟18号），完成各项工作，达到资本监管要求。考虑到农村合作银行资金运用的特点，农户小额信用贷款的风险权重将单独设定。

（四）制定资本充足率达标规划 农村合作银行开业6个月内，应按照《中国银行业监督管理委员会办公厅关于报送资本充足率达标规划的通知》(银监办通„2004‟113号)的要求，向监管部门报送资本充足率达标规划。

（五）提高拨备充足程度

拨备的充足程度反映了风险抵补能力，也是影响资本充足率水平的重要因素。农村合作银行应以贷款五级分类数据为基础，计算应提贷款损失准备水平。贷款损失准备未提足的农村合作银行，应在每年利润分配前补提贷款损失准备，使贷款损失准备充足率逐年提高。资本充足率达标而贷款损失准备未提足的农村合作银行，应优化资本净额结构，逐年提高拨备充足率，满足风险资产增长对资本的要求。贷款损失准备已提足的农村合作银行，应将贷款损失准备充足率始终保持在100%。

农村合作银行在提取贷款损失准备的同时，应按照会计核算谨慎性原则和监管要求，提取其他风险资产准备。

（六）形成有效的资本补充机制 农村合作银行资本金补充机制，包括增资扩股与自我补充两个渠道。增资扩股主要采用向原股东配股、在辖区扩募新股两种方式。鼓励符合条件的农村合作银行以发行次级债方式补充附属资本。农村合作银行每次增资扩股应募集相对充足的股本，使二至三年内股本总额保持稳定，并符合资本充足率监管要求。为增强新股东入股的动力，农村合作银行可研究建立股份转让流通机制。

农村合作银行应提高自我补充资本能力，一是提高盈利能力；二是补提拨备；三是利润分配中，将现金分红水平控制在合理比率内，鼓励股份股利分红方式，增加留存收益。

各级监管部门应密切监测农村合作银行资本充足率变动情况，深入分析资本充足率变动原因，及时预警。对资本充足率持续下降、不能完成达标规划的，要及时在资产规模扩张、资产风险结构、利润分配等方面采取监管措施。监管部门应对农村合作银行增资扩股工作予以指导和审查。

三、资产质量监管

（七）全面推行贷款风险五级分类 农村合作银行应按照《中国银行业监督管理委员会关于推进和完善贷款风险分类工作的通知》（银监发„2003‟22号），2005年全面推行贷款五级分类。逐步建立贷款管理系统及客户信息系统。

（八）保证贷款五级分类质量和真实性

农村合作银行在贷款五级分类初分完成后，应对分类结果准确性、分类认定依据适当性进行复查，持续完善五级分类制度，严格分类标准，不断提高分类的准确性。农村合作银行应按五级分类和贷款逾期时间两个口径统计上报相关数据。

（九）防范大客户贷款与集团贷款风险

农村合作银行应高度重视大客户贷款、集团贷款风险，充分关注授信的行业、地域集中度风险。参照《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》（中国银行业监督管理委员会令2003年第5号），健全授信管理办法，严格授信管理，防范信用风险。农村合作银行单一客户授信集中度不得超过15%，杜绝新增超比例单户贷款。农村合作银行开业前已经超标的单户授信，应制定压缩计划，于2007年底以前达标。

（十）完善股东与社区贷款管理 农村合作银行对股东与社区的贷款，既要体现优先为股东、为社区提供金融服务的合作原则，也要充分贯彻金融企业风险防范的贷款原则。农村合作银行应在风险可控的基础上，制定股东及社区贷款政策，参考《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》（中国银行业监督管理委员会令2004年第3号），对关联交易进行管理。农村合作银行应将股东贷款、关联交易管理办法报监管部门备案。农村合作银行董事会或监事会应每年对单户大额贷款、关联交易实施定期审计，对贷款审批程序合规性及贷款风险作出评价，并将专项审计报告报送监管部门。

（十一）切实提高资产质量

农村合作银行应高度重视资产质量管理，完善贷款等授信业务的审批管理制度，提高贷款风险分析及管理能力，严把新增贷款质量关。各银监局应根据当地农村合作银行贷款结构特点，设定正常贷款迁徒率考核标准。不良贷款率低于3%的农村合作银行，不应再简单关注“双降”指标，而应着重形成充分的风险抵补能力。

各级监管部门应督促农村合作银行按时完成贷款五级分类工作，结合贷款迁徙率和贷款偏离度指标，对贷款五级分类质量和真实性进行检查。监管部门应密切监测农村合作银行不良贷款变动及迁徙情况，深入分析原因，采取相应监管措施。对不良贷款比例未按期达标、新增贷款风险较大的机构，应列为监管关注对象，加强监管。

四、法人治理监管

（十二）优化股权设臵、改善股东质量

1.合理设臵股权。股权结构合理是完善法人治理的基础。农村合作银行股权设臵，一要提高投资股、法人股的比重，二要提高单个股东持股比例。既要改善持股比例过于分散导致的股东对银行风险与发展不够关注和“内部人控制”问题，也要避免“一股独大”、少数股东联合行动对银行不当控制问题。

（1）提高投资股、法人股比重。农村合作银行投资股比例应达到60%以上。内部职工股、社会自然人股、法人股比重根据当地经济发展情况合理配臵：职工股不得超过总股本的25%，取消社会自然人股不得少于30%的要求，提高法人股所占比例。在经济较发达的地区，法人股应占较大比重。

（2）适当提高单个法人股东持股比例。法人股东构成，宜以分散持股的中小企业为基础，兼有若干家持股比例相当、利益独立、持股比例在3%左右的优秀企业。

已开业农村合作银行应通过增资扩股及股权转让优化股权设臵。

2.改善股东结构和质量。农村合作银行在增资扩股时，应重点引进业绩突出，有利于促进农村合作银行完善法人治理的法人股东，监管部门应鼓励和支持农村合作银行引进合格的境内外战略投资者。

（十三）完善法人治理

1.健全董事会机能，发挥董事会作用。一是优化董事会构成。董事会中职工、社会自然人（包括农户）、法人（包括中小企业、大企业）代表比例宜基本平衡，与股权结构相对应；设1－2名独立董事，开业时或开业一年内到位。二是提高董事履职能力。加强对董事的培训，提高董事的专业水平和责任感；吸收具有专业知识、关注银行发展的人士进入董事会。三是明确董事会职责。董事会例会应有明确的议题和决策事项。董事会应承担风险管理、内部审计、关联交易、薪酬等方面的领导决策职责。规模小的农村合作银行，董事会下可不单独设立风险、审计、薪酬等专业委员会，但董事会的相应职责不得缺失，应建立履职保障机制。

2.建立董事会与高级管理层分工协作的关系，提高内部透明度。对重大经营管理事项，高级管理人员应向董事会全体成员披露详细情况，杜绝少数人控制现象。

3.充分发挥监事会的监督制约作用。加强监事会的独立性，充实监事会的力量，提高监事素质。监事会应明确制定工作计划，履行法定职责。

4.贯彻现代金融企业管理方式。农村合作银行应按现代银行管理要求，重新整合业务流程和管理流程，提高经营效率，由粗放经营模式向集约经营模式转变。农村合作银行应大力提高高级管理人员和从业人员素质，深化劳动用工人事制度改革，建立市场化的人力资源管理体制和有效的激励约束机制，积极引进管理人才与专业人才，建立“能者上、庸者下”的用人机制。

（十四）加强对高级管理人员履职行为监管 自2005年起，监管部门要加强对农村合作银行董事、高级管理人员履职行为的监管。从合规性、法人治理完善和经营机制转换程度、内控机制建设、风险监管指标、经营业绩等方面进行全方位的考核评价。对不能适应农村合作银行改革发展的高级管理人员和董事，监管部门应将有关情况通报行业管理部门、董事会或股东大会；对问题严重的人员，监管部门应建议或责令股东大会、董事会对相关人员予以调换，必要时依法取消其相应的任职资格。

（十五）合理设臵和管理分支机构

农村合作银行分支机构宜采取扁平化模式，缩短决策流程，提高管理效率。农村合作银行应统筹辖内分支机构布局，重新整合确定分支机构功能，不应将原农村信用社简单翻牌。应按现代银行管理与风险管理要求制定分支机构授权办法和考核制度，加强对分支机构的管理。

各级监管部门应适当列席股东大会及董事会会议，对农村合作银行法人治理的落实情况、完善程度进行评价。对农村合作银行法人治理中存在的问题，应及时采取监管措施，督促、指导农村合作银行整改完善。

五、内部控制监管

（十六）健全内部控制体系

农村合作银行应在全面风险管理框架内，健全内部控制体系，在控制环境、风险识别、控制活动、信息沟通、内部监控等方面予以完善。

农村合作银行完善内部控制体系，主要包括如下内容：1.明确董事会在完善内部控制方面的首要职责；2.建立覆盖所有业务品种和业务流程的内部控制制度，明确授信、投资、存款等主要业务的经营政策、业务程序及操作规范；3.建立有效的信息收集、分类、识别、评价制度，提高风险识别及测量能力，有效管理风险；4.强化内部控制各项制度的贯彻执行；5.保证内部控制取得预期效果。

（十七）强化内部审计与内部控制自我评估 农村合作银行应建立独立严格的内部审计系统，配备充足的稽核力量，检查内部控制贯彻落实情况，促进内部控制体系的及时改进，改善内部控制质量。此外，还应建立内部控制自我评价体系，由董事会负责每年对经营效果进行评价，对内部控制质量进行自我评估，总结形成内部控制自我评估报告，并报送监管部门。

（十八）促进全面风险管理

农村合作银行应树立全面风险管理的理念，全面提高风险管理能力。对信用风险、操作风险、市场风险、流动性风险、声誉风险、法律风险等主要风险予以识别、测量与管理，建立以经济资本约束经营风险的管理模式，健全相应的内部控制，将风险控制在能够承受的程度之内。农村合作银行应参照《商业银行市场风险管理指引》（中国银行业监督管理委员会令2004年第10号），明确市场风险管理的责任部门，提出各个环节风险控制要求，切实控制投资业务风险；按照《商业银行授信工作尽职指引》（银监发„2004‟51号），落实授信尽职情况的审查工作，加强贷款责任人追究机制；加大防范操作风险工作力度，切实防范操作风险。

各级监管部门要督促农村合作银行完善内控体系建设，提高内部控制效果，增强全面风险管理能力；按照《商业银行内部控制评价试行办法》（中国银行业监督管理委员会令2004年第9号），对农村合作银行内部控制进行评价；对农村合作银行风险严重程度进行评价，防范经营中风险的累积，及时进行风险预警和处臵。

六、信息透明度监管

（十九）制定并落实信息披露办法 自2005年开始，所有农村合作银行均应聘请会计师事务所对其会计报表进行审计，并编制年报。农村合作银行应参照《商业银行信息披露暂行办法》（中国人民银行令„2002‟第6号）和《中国银行业监督管理委员会关于规范股份制商业银行报告内容的通知》（银监发„2004‟8号）的要求，研究制定本行信息披露的要素、程序、范围和方式，每年4月底之前向股东、社会披露有关信息，并循序渐进，逐步扩大信息披露内容与范围。

七、明确市场定位，履行服务“三农”职责（二十）明确市场定位

农村合作银行应积极适应当地经济发展的要求，明确“以市场为导向，立足县域，服务三农”的市场定位，保持稳健的业务发展速度。农村合作银行应主动开展金融创新，采用适宜的贷款政策与灵活的定价方式，积极为当地中小企业服务，为城镇居民和农户服务；开拓性地研究制定向微小企业提供贷款服务的办法。农村合作银行不宜与大型银行争夺大型项目和大客户市场。

（二十一）支持“三农”发展

农村合作银行应有明确的支农目标，制定优先满足社区内农民、农村经济对金融服务需求的服务政策。农村合作银行支农贷款在贷款余额及新增额中的比例，由银监局商行业管理部门、地方政府后根据当地经济发展与农村合作银行实际确定，并适时做出调整。

各级监管部门应引导农村合作银行切实贯彻市场定位方向，实现各项业务合理均衡发展，对支持“三农”目标完成情况进行考核。鼓励支持农村合作银行管理与业务创新，提升农村合作银行的核心竞争力。

八、持续审慎监管

（二十二）非现场监管 1.监管报告。银监局应将农村合作银行作为单独一类机构，每季将法人数据及汇总数据上报银监会。银监分局应每半撰写单个法人风险监测报告，每撰写单个法人监管报告；辖内农村合作银行3家(含)以上的，银监局应每半撰写综合风险监测报告，每撰写综合监管报告。

2.综合评级。2007年以前，各级监管部门应按照《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系（试行）》（银监发„2004‟1号）对农村合作银行综合评级，农村合作银行应达到A级以上，对综合评价A－级以下的，列为重点关注对象，加强监管；同时参照《股份制商业银行风险评级体系（暂行）》（银监发„2004‟3号）对农村合作银行实施影子评价。从2007年开始，对农村合作银行按商业银行风险评级办法进行综合评价，综合评级处于中等和中等以下的，按一行一策采取相应监管措施。

3.定期磋商。监管部门应建立与农村合作银行董事会、高级管理层的定期磋商制度，及时沟通监管意见，进行风险提示，加强窗口指导。

（二十三）现场监管 1.做好现场检查规划。一是常规序时检查，在农村合作银行开业两年内应实施一次全面检查；常规检查每两年开展一次。二是就经营合规性、内部控制等内容，结合阶段性工作重点实施专项检查。三是对风险较大、问题较多的机构，提高检查频率，实施更为严格的跟进检查。

2.以合规性监管为重点，再逐步过渡到合规监管与风险监管并重。每次检查均应包括合规性的内容，并对整体风险做出综合判断。对发现的违法违规行为和风险隐患严格果断处理。监管部门应跟踪整改落实情况，切实提高监管实效。

农村商业银行监管工作意见

为促进农村商业银行持续稳定健康发展，依法合规经营，防范金融风险，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》及有关规章制度，现就加强农村商业银行监管工作提出如下意见：

一、监管原则与目标

（一）监管原则

按照“管法人、管风险、管内控、提高透明度”的监管理念和“统一标准、一步到位”的基本原则，农村商业银行按照合格商业银行监管标准作准入审批，开业后按照商业银行的监管标准与要求实施持续监管，使农村商业银行于2007年前后成为业绩良好、内控严密的优良商业银行。

（二）监管目标

农村商业银行资本充足率按《商业银行资本充足率管理办法》计算，应始终保持在8%以上；不良贷款余额及不良贷款比例持续“双降”，2006年底以前按五级分类口径，不良贷款比例达到5%以下；到2007年，信贷资产风险分类基本准确，各项拨备基本提足，按商业银行标准综合评级在良好以上。

各级监管部门应按照商业银行监管标准，对农村商业银行进行评估，督促农村商业银行制订达标规划。监管部门应每半年就达标进展及完成情况进行考核评价。

二、资本监管

（三）强化资本充足率考核

资本监管是增强农村商业银行风险承担能力、约束资产扩张冲动、控制风险程度的有效手段，是防范金融风险、完善市场约束的必经之路。农村商业银行设立时要募集充足的资本，自成立之日起，按照《商业银行资本充足率管理办法》（中国银行业监督管理委员会令2004年第2号）、《银行贷款损失准备计提指引》（银发„2002‟98号）和《中国银行业监督管理委员会关于印发资本充足率统计制度的通知》（银监通„2004‟18号），计算出的资本充足率及核心资本充足率均应满足监管要求。实施贷款五级分类后，导致应提拨备缺口增加，资本充足率下降的，农村商业银行应及时采取措施，使资本充足率符合监管要求。

（四）提高拨备充足程度 拨备的充足程度反映了风险抵补能力强弱。农村商业银行应以贷款五级分类为基础，计算应提贷款损失准备水平。开业时资本充足率达标而贷款损失准备未提足的农村商业银行，要逐年补提贷款损失准备，以满足风险资产增长对资本的要求，实现资本结构的合理配臵。贷款损失准备已提足的农村商业银行，应将贷款损失准备充足率始终保持在100%。 农村商业银行在提取贷款损失准备的同时，应按照会计核算谨慎性原则和监管要求，提取其他风险资产准备。

（五）形成有效的资本补充机制

农村商业银行资本补充机制，包括增资扩股与自我补充两个渠道。农村商业银行增资扩股主要采取向原股东配股、扩募新股两种方式，鼓励符合条件的农村商业银行发行次级债券补充附属资本。为增强新股东入股的动力，农村商业银行可研究建立股权转让流通机制。

农村商业银行应提高资本自我补充能力，明确补提拨备和留存收益在提高资本净额中的贡献比例。利润分配中，将现金分红控制在合理比率内，鼓励股票股利分红方式。 各级监管部门应密切监测农村商业银行资本充足率变动情况，深入分析资本充足率变动原因，及时预警。对资本充足率达不到要求或持续下降的，要在资产规模扩张、资产风险结构、利润分配等方面采取监管措施。监管部门应对农村商业银行增资扩股工作予以指导和审查。

三、资产质量监管

（六）全面推行资产风险分类 农村商业银行应按照《中国银行业监督管理委员会关于推进和完善贷款风险分类工作的通知》（银监发„2003‟22号）全面实行贷款五级分类，逐步完善贷款管理系统和客户信息系统，有效评价贷款质量。信贷资产风险分类完成后，农村商业银行应部署实施对表内外全部风险资产的风险分类工作。

（七）保证贷款五级分类质量和真实性

农村商业银行在贷款五级分类初分完成后，应对分类结果准确性、分类认定依据适当性进行复查，持续完善五级分类制度、严格分类标准，不断提高分类的准确性。农村商业银行应按五级分类和贷款逾期时间两个口径统计上报相关数据。

（八）防范大客户贷款和集团贷款风险

农村商业银行应严格控制大客户贷款、集团贷款以及授信的行业、地域集中度风险，按照《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》（中国银行业监督管理委员会令2003年第5号），健全授信管理办法，严格授信管理，防范信用风险。农村商业银行单一客户授信集中度不得超过15%，杜绝新增超比例单户贷款。农村商业银行开业前已经超标的单户授信比例，应制定压缩计划，于2006年底以前达标。

（九）重视关联交易和内部关系人交易风险 农村商业银行要对银行股东大额关联交易和内部关系人交易风险予以重视防范，参照《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》（中国银行业监督管理委员会令2004年第3号），对内部人与关联交易问题予以管理、防范。农村商业银行董事会或监事会应每年对单户大额贷款、关联交易及内部关系人交易实施定期审计，对贷款审批发放程序及贷款风险作出审计评价，并将专项审计报告报送监管部门。

（十）切实提高资产质量 农村商业银行应高度重视资产质量管理，建立严格的授信审批管理制度，提高贷款风险分析及管理能力。严把新增贷款质量关，正常贷款迁徙率控制在0.5%以内。不良贷款率低于3%的农村商业银行，不应再简单考核“双降”指标，而应着重考核风险抵补能力是否充分。

各级监管部门应督促农村商业银行按时完成贷款五级分类工作，结合贷款迁徙率和贷款偏离度指标，对贷款五级分类质量和真实性进行检查。监管部门应密切监测农村商业银行不良贷款变动及迁徙情况，深入分析原因，采取相应监管措施。对未能达标的机构，应列为监管关注对象，加强监管。

四、公司治理监管

（十一）优化股权设臵，提高股东质量

1.合理设臵股权。股权结构合理是完善公司治理的基础。农村商业银行股权设臵，一要合理配臵不同类别的股权，二要提高单个股东持股比例，处理好股权分散与集中的关系。既要解决持股比例过于分散导致的股东对银行风险与发展不够关注和“内部人控制”问题，也要避免“一股独大”、少数股东联合行动对银行不当控制问题。（1）农村商业银行职工自然人股、社会自然人股、法人股比重根据当地经济发展情况合理配臵。法人股宜占较大比重。

（2）适当提高单个股东持股比例。在自然人、中小企业分散持股的基础上，股东中应有5－8家持股比例相当、利益独立、持股比例在3%左右的优秀企业。

已开业农村商业银行应充分利用增资扩股及股权转让优化股权设臵。 2.改善股东结构和质量。农村商业银行在增资扩股时，应重点引进业绩突出，有利于促进农村商业银行完善公司治理，有追加投资能力的法人股东。监管部门应鼓励农村商业银行引进合格的境内外战略投资者。

（十二）完善公司治理

1.健全董事会的机能，发挥董事会的作用。一是优化董事会构成。董事会中职工董事、社会自然人董事、中小法人股东董事、大股东董事代表宜基本平衡；独立董事人数不少于2名。二是提高董事履职能力。加强对董事的培训，提高董事的专业水平和责任感；吸收具有专业知识、关注银行发展的人士进入董事会。三是明确董事会职责。董事会例会应有明确的议题和决策事项。董事会应下设审计、风险管理、关联交易、薪酬与提名等专业委员会，由合格人员担任专业委员会负责人，使董事会的相关职责落到实处。

2.建立董事会与高级管理层分工协作的关系，提高内部透明度。对重大经营管理事项，高级管理人员应向董事会全体成员披露详细情况，杜绝少数人控制现象。

3.充分发挥监事会的监督制约作用。加强监事会的独立性，充实监事会的力量，提高监事素质。监事会应明确制定工作计划，履行法定职责。

3.贯彻现代金融企业管理方式。农村商业银行应按现代银行管理要求，重新整合业务流程和管理流程，提高经营效率，由粗放经营模式向集约经营模式转变。农村商业银行应大力提高高级管理人员和从业人员素质，深化劳动用工人事制度改革，建立市场化的人力资源管理体制和有效的激励约束机制，积极引进管理人才与专业人才，建立“能者上、庸者下”的用人机制。

（十三）加强对高级管理人员履职行为监管

自2005年起，监管部门要加强对农村商业银行董事、高级管理人员履职行为的监管。从合规性、公司治理完善和经营机制转换程度、内控机制建设、风险监管指标、经营业绩等方面进行全方位的考核评价。对不能适应农村商业银行改革发展的高级管理人员和董事，监管部门应将有关情况通报行业管理部门、董事会或股东大会；对问题严重的人员，监管部门应建议或责令股东大会、董事会对相关人员予以调换，必要时依法取消其相应的任职资格。

（十四）合理设臵和管理分支机构

农村商业银行分支机构宜采取扁平化模式，缩短决策流程，提高管理效率。农村商业银行应统筹辖内分支机构布局，重新整合确定分支机构功能，不应将原农村信用社简单翻牌；应按现代银行管理与风险管理要求制定分支机构授权办法和考核制度，加强对分支机构的管理。

各级监管部门应适当列席股东大会及董事会会议，对农村商业银行公司治理的落实情况、完善程度进行评价。对农村商业银行公司治理中存在的问题，应及时采取监管措施，督促、指导农村商业银行整改完善。

五、内部控制监管

（十五）健全内部控制体系

农村商业银行应在全面风险管理框架内，健全内部控制体系，在控制环境、风险识别、控制活动、信息沟通、内部监控等方面予以完善。

农村商业银行完善内部控制体系，主要包括如下内容：1.明确董事会在完善内部控制方面的首要职责；2.建立覆盖所有业务品种和业务流程的内部控制制度，明确授信、投资以及金融创新业务的经营政策、业务程序及操作规范；3.建立有效的信息收集、分类、识别、评价制度，提高风险识别及测量能力，有效管理风险；4.强化内部控制各项制度的贯彻执行；5.保证内部控制取得预期效果。

（十六）强化内部审计与内部控制自我评估 农村商业银行应建立独立严格的内部审计系统，配备充足的稽核力量，检查内部控制贯彻落实情况，促进内部控制体系的及时改进，改善内部控制质量。此外，还应建立内部控制自我评价体系，由董事会负责每年对经营效果进行评价，对内部控制质量进行自我评估，总结形成内部控制自我评估报告，并报送监管部门。

（十七）促进全面风险管理 农村商业银行应树立全面风险管理的理念，全面提高风险管理能力。对信用风险、操作风险、市场风险、流动性风险、声誉风险、法律风险等主要风险予以识别、测量与管理，建立以经济资本约束经营风险的管理模式，健全相应的内部控制，将风险控制在能够承受的程度之内。农村商业银行应按照《商业银行市场风险管理指引》（中国银行业监督管理委员会令2004年第10号），明确市场风险管理的责任部门，提出各个环节风险控制要求；按照《商业银行授信工作尽职指引》（银监发„2004‟51号），落实授信尽职情况的审查工作，加强贷款责任人追究机制；加大防范操作风险工作力度，切实防范操作风险。

各级监管部门要督促农村商业银行完善内控体系建设，提高内部控制效果，增强全面风险管理能力；按照《商业银行内部控制评价试行办法》（中国银行业监督管理委员会令2004年第9号），对农村商业银行内部控制进行评价；对农村商业银行风险严重程度进行评价，防范经营中风险的累积，及时进行风险预警和处臵。

六、信息透明度监管

（十八）制定并落实信息披露办法 自2005年开始，所有农村商业银行均应聘请会计师事务所对其会计报表进行审计，并编制年报。农村商业银行应按照《商业银行信息披露暂行办法》（中国人民银行令„2002‟第6号）和《中国银行业监督管理委员会关于规范股份制商业银行报告内容的通知》（银监发„2004‟8号）的要求，研究制定本行信息披露的要素、程序、范围和方式，每年4月底之前向股东、社会披露有关信息。

七、明确市场定位，提高服务“三农”水平（十九）明确市场定位 农村商业银行应积极适应当地经济发展的要求，明确“立足地方经济，服务中小企业”的市场定位，保持稳健的业务发展速度。农村商业银行应主动开展金融创新，采用适宜的贷款政策与灵活的定价方式，积极为当地中小企业服务、为城镇居民和农户服务。

（二十）提高服务“三农”水平

农村商业银行应根据当地城乡一体化水平以及产业结构状况，农业增加值在当地GDP中的比重，明确支农贷款在贷款余额及新增额中的比例。按照市场原则和信贷管理原则，优先考虑农业产业化、农村经济发展对金融服务的需求。

各级监管部门应引导农村商业银行切实贯彻市场定位方向，实现各项业务合理均衡发展。监管部门应定期对农村商业银行支农情况予以评价。鼓励支持农村商业银行管理与业务创新，提升农村商业银行的核心竞争力。

八、持续审慎监管

（二十一）非现场监管

1.监管报告。银监局应将农村商业银行作为单独一类机构，每季将法人数据及汇总数据上报银监会。银监分局应每半撰写单个法人风险监测报告，每撰写单个法人监管报告;辖内农村商业银行3家(含)以上的，银监局应每半撰写综合风险监测报告，每撰写综合监管报告。

2.综合评级。银监局应按照《股份制商业银行风险评级体系（暂行）》（银监发„2004‟3号）对农村商业银行进行综合评级，督促农村商业银行综合评级逐步提高。从2007年开始，对综合评级在3级（含）以下的农村商业银行，应重点关注，加强监管。 3.定期磋商。监管部门应建立与农村商业银行董事会、高级管理层的定期磋商制度，及时沟通监管意见，进行风险提示，加强窗口指导。

（二十二）现场监管 1.做好现场检查规划。一是常规序时检查，在农村商业银行开业两年内应实施一次全面检查；常规检查每两年开展一次。二是就经营合规性、内部控制等内容，结合阶段性工作重点实施专项检查。三是对风险较大、问题较多的机构，提高检查频率，实施更为严格的跟进检查。

中国人民银行,中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 篇5

中国银监会关于加强商业银行 债券承销业务风险管理的通知

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮政储蓄银行：

为加强商业银行债券承销业务风险管理，现就有关事项通知如下：

一、本通知适用于除人民币国债（含财政部代为还本付息的地方债）、央票及政策性金融债以外的其他各类债券的承销业务。

二、商业银行开展债券承销业务，应按照自身业务特点、规模、复杂程度和风拴水平，结合总体业务发展战略、管理能力、资本实力和能够承担的风险水平，合理制定债券承销业务管理政策和程序，明确债券承销项目准入标准以及项目营销、立项、审批、发行、后续管理和风险处置流程，包括各职能部门的管理责任、授权决策机制和问责制度。

三、商业银行应切实履行尽职调查职责，对发行人和市场的有关情况以及相关文件的真实性、准确性、完整性进行核查、验证等。商业银行应按照《中国银监会关于规范商业银行使用外部信用评级的通知》(银监发 [2011]10号)要求，审慎使用外部评级。

四、商业银行应在客观评估承销项目风险和市场环境的基础上，审慎从事以包销方式承销债券(以下简称债券包销)业务。商业银行开展债券包销业务时，应将承诺包销的全部金额纳入统一授信管理体系，并纳入授信集中度计算，填入相关非现场监管报表的“不可撤销的承诺及或有负债”项目。

五、商业银行在开展债券包销业务前，应制定风险处置预案，对可能出现的在承销期内未能全额出售所包销债券(以下简称包销余券)的情况制定详细的管理办法和操作规程。风险处置预案应当包括但不限于以下由容:(一)设定包销余券的处置期限。商业银行应对包销余券设定处置期限。处置期自缴款日起计算，原则上最长应不超过 6个月。

(二)设置风险处置专户。商业银行应在承销部门内设置风险处置专户，管理和处置包销余券，不得将此类债券直接转移至本行债券交易/投资部门(账户)。

风险处置专户只能用于包销余券的处置，不得进行其他交易/投资性操作。风险处置专户内的债券的会计分类为交易性金融资产，包括为交易目的而持有的债券和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券(如非公开定向债务融资工具等)，按照相关会计要求进行估值及独立核算。同时按照市场风险管理的监管要求，计入交易账户管理，计提市场风险资本，并纳入授信集中度和杠杆率的计算。

(三)设定包销余券的处置原则。包销余券的处置应遵循“市价出售”原则，并应主要通过二级市场向其他市场参与者出售。出售给本行的交易/投资部门的包销余券，本行的交易/投资部门必须计入会计分类上的交易性金融资产，包括为交易目的而持有的债券和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券(如非公开定向债务融资工具等)。承销部门处置包销余券实现的损益计入风险处置专户。

六、商业银行的债券承销业务与债券交易/投资业务之间应建立严格的“防火墙”制度，在组织架构、人员设置、审批管理权限及业务操作流程等方面进行有效分离，并建立完善的内控程序和操作流程，防范承销风险向表内转移。商业银行的债券交易/投资部门应根据市场情况及内部相关交易/投资业务指引，自主决策，保证交易/投资业务的独立性。

七、商业银行投资部门投资于(计入会计分类为可供出售债券、持有至到期债券或应收款项类债券)本行所主承销债券的金额，在债券存续期内，不应超过当只债券发行量的20%，同时应满足其他关于商业银行投资业务的监管要求及内部管理规定。

八、商业银行对所承销项目不得承担任何连带的还本付息责任，不得向发行人承诺在债券还本付息时为发行人提供资金支持。

九、商业银行应当对发行中涉及的投标文件及配售缴款通知书等重要文件设定保存期限，以备监管机构检查。

十、商业银行作为主承销商，在发行结束后，应提据要求，在相关网站上及时披露发行结果信息。

十一、商业银行应当履行承销后续管理责任，加强对主承销项目的持续跟踪，密切关注发行人资金运用、信用状况、生产经营状况及内外部评级等方面的重大变化。客户管理部门应配合主要负责部门的相关工作。

十二、商业银行应当建立债券承销业务报告制度，每半年向银监会报送债券承销业务开展情况，包括各类型债券的承销量、兑付信息、包销余券处置情况以及重点关注企业的变动情况，并及时报送突发及紧急事件。

其他银行业金融机构债券承销业务的风险管理参照本通知要求执行。请各银监局将本通知转发至辖内各法人银行业金融机构，并严格按相关要求开展监管工作。