中国产业地产发展分析

中国产业地产发展分析（共12篇）

中国产业地产发展分析 篇1

一、我国产业地产的发展历程

1.零星发展阶段

发展时间:1979年-1989年

发展概述:1979年深圳出现了我国第一个产业地产项目——蛇口工业园。之后,20世纪80年代中后期,伴随着世界新技术发展浪潮,一些高新技术园区得到发展,出现了开发建设公司运作的园区,如深圳科技工业园、上海漕河泾新兴技术开发区(漕河泾开发区前身)、武汉东湖新技术开发区(东湖高新园区前身)。

开发主体:政府主导开发的园区,开发主体是政府下属平台企业或国有企业。

发展模式:产品模式以工业园区或产业园区为主。盈利模式有土地出让、工业物业建设、住宅物业建设等。

代表性项目:蛇口工业园。

2.快速发展阶段

发展时间:1990年-2001年

发展概述:这期间,产业地产仍以政府园区开发运作为主,经济技术开发区、出口加工区、保税区等都成为产业地产进入的领域。1990年,上海金桥出口加工区和外高桥保税区成立。1992年,邓小平南巡讲话。之后,我国产业园区发展更为迅速,其中一部分由政府下属开发公司主导开发建设,如张江高科园区、苏州工业园,他们日后发展成为我国产业地产项目的标杆。同时,产业地产更为多元化,出现了专业型的产业地产项目,如深圳天安数码城;产业园区开始设立分园区,如中关村科技园丰台园、昌平园。

开发主体:开发主体仍以政府下属平台企业为主,但出现民营企业等其他开发主体,如大连软件园的开发主体大连亿达、清华科技园的开发主体启迪控股。

发展模式:产品模式以产业新城或产业园区为主。盈利模式有土地出让、工业物业开发、住宅物业开发。

代表性项目:张江高科园区、苏州工业园、上海金桥出口加工区。

3.全面发展阶段

发展时间:2002年至今

发展概述:这期间,伴随着房地产快速发展期的到来,产业地产全面发展。首先,产业不断升级,传统制造业不断更新,高新技术产业和现代服务业成为产业地产的核心内容。其次,一些大型园区凭借自身成熟的运作经验开始在全国范围进行复制或设立分园,如清华科技园、漕河泾开发区。再次,民营资本大量涌入。

2002年,华夏幸福固安工业园区成立,开启了公司产业新城事业领域。

2003年,联东集团开始专注于产业地产的开发与运营。其后,宏泰发展、杭州恒生、星月集团、成都置信等民营资本不断进入。

另外,专业化道路纵深发展,华南城、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等开发的商贸地产在不同城市复制扩张,一批文化创意、仓储物流、电子信息、生物医药等专业型园区快速发展。同时,外资工业地产商普洛斯、腾飞等开始在中国开辟疆土。

开发主体:除了原有的政府开发平台公司,民营资本逐渐成为市场主角。

发展模式:产品不断创新,有产业新城、产业园区、产业综合体和产业办公等,尤其是产业综合体和研发总部类产业办公在一、二线城市得到快速发展。盈利模式除了传统的土地出让、物业开发,产业招商、园区孵化、股权投资等都开始逐步兴起。

代表性项目:华夏幸福固安工业园区、联东U谷、中关村软件园、金桥Office Park。

二、我国产业地产的五大发展趋势

1.行业发展将进入稳步发展期

首先,预测我国经济中期仍旧会保持稳步增长,产业升级持续,新兴产业和现代服务业快速增长,为产业地产的发展提供支持。但考虑到房地产市场发展可能会减速波及到产业地产市场,资本进入将更为谨慎。未来,产业地产市场有望进入稳步发展期。

2. 开发区域将由一、二线城市向一、二、三线城市转变

由于产业地产开发条件的限制,目前,我国产业地产项目主要集中在一、二线城市。未来,随着二、三线城市经济的发展,在二、三线城市将开始出现更多的产业地产项目。

3.盈利模式从物业开发更多向产业运营转变

未来,盈利模式将由物业开发更多转向产业运营。招商管理输出、企业孵化、企业投融资等盈利模式将更多出现。传统的产业地产开发商将更多向产业地产运营商转变。一批企业将转型为专业的产业运营商,对外复制输出自身资源和能力。

4.更多创新型产品将会出现

现有市场上受到认可的产品线将会继续复制下去。随着企业开发运营能力的提升,未来的产品将会出现更多创新型产品类型。产城融合发展进入新的阶段,如一、二、三产互动发展,形成都市田园产业新镇。一些有创意的、有独特主题和产品特色的产业园区、产业综合体或产业办公将会在市场中突围。

5.社区化的服务体系

未来产业地产核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系将是体现差异化、增强企业进驻欲望的重要驱动力。服务体系包括企业俱乐部、企业外交官、网络社区、个性化体系等。未来产业地产将提供更多贴心服务,形成社区化的服务体系。

中国产业地产发展分析 篇2

——旅游房地产系列研究之三

北京天一和恒投资顾问有限公司

叶昊、刘笑川

旅游房地产受多个方面因素影响，如社会环境、经济收入、消费意识和投资发展、政策法规等方面。在目前阶段，发展旅游房地产业的诸多前置和重要影响因素逐步成为利好，成为发展机遇。

第一，从资本市场分析。

房地产传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅市场成熟期已基本到来。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场开始出现了萎缩的前兆，大量的传统房地产资金开始投向新的领域。中国房地产协会秘书长顾云昌说，“随着我国加入WTO，国家对中西部大开发政策的相继出台，全国许多地区将旅游业、休闲度假业作为支柱产业或重要产业加以扶持，原有的旅游区不断更新改造，一批新的旅游休闲度假项目正在规划设计、融通资金、开发建设。”以沿海开放城市、大中城市环城市游憩带发展为特征的旅游假日经济，正是投资转向的市场外在表现。

投资多元化和投资规模急剧扩大是另一个显著的特征。中国旅游房地产投资从早期单一的政府投资行为，发展到90年代中后期各类经济成份共同参与，以及进入21世纪后所出现的国内外房产合伙投资机构、专业投资基金，以及社会组织和个人积极参与酒店等物业投资现象，已基本形成了社会各类资金参与旅游房产（住宿业）投资的产业形态。

以产权酒店模式出现的旅游房产项目，据不完全统计，已由几家发展至 600 多家，并遍布全国主要商务城市，如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，即各类产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等；以及在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等。

可以这样认为：旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会，旅游房地

产是其中发展空间大、发展前景好的一个方面。根据国外旅游和酒店业的发展经验，以及中国社会经济的发展趋势，中国旅游房地产产品创新将蕴藏着巨大的市场机会。无论是多元化社会旅游市场所形成的对旅游房地产创新需求的推动，还是社会资本对旅游房地产的投资需求，中国旅游房地产已呈现出了市场消费群体和投资主体双多元化现象。

第二，从社会角度分析。

根据世界银行报告，人均GDP3000美元左右被认为是现代化的门槛，同时也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。2006年中国人均GDP已经超过2000美元，达2003美元，而改革开放最早的中国沿海经济发达地区和部分省市的省会城市人均GDP早已超过3000美元，已逐步显现出高度工业化时代的社会特征。人们生活水平不断提高、生活方式及消费观念正在改变，休闲、度假、旅游等已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分，而国家法定假日增加、黄金周调整等使得三闲（闲心、闲钱、闲时）结构完整。

据国家旅游局统计资料，2007年，全国国内旅游人数为16.10亿人次，比2006年增长6.67%，其中，城镇居民为6.12亿人次，比2006年增长10.77%，农民为9.98亿人次，比2006年增长13.89%。2007年，全国国内旅游收入7770.62亿元人民币，比2006年增长8.85%，其中，城镇居民旅游消费5550.39亿元，比2003年增长9.72%，农村居民旅游消费2220.23亿元，比2003年增长10.19%。中国入境旅游人次数创纪录地达到了1.3187亿人次，比2006年增长5.55%，入境过夜旅游人数为5176.14万人次，旅游外汇收入达到327.39亿美元。消费规模的增加极大促进了旅游房地产的发展。

城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，截至2007年底，中国有公路206万公里，其中高速公路5.1万公里，居世界第二位。今后5年，中国将建设9纵18横的高速公路网，2010年公路总里程将达到230万公里，其中高速公路6.5万公里。到2010年，中国要建成以公路网为载体的快速运输网络，在400-500公里内实现当日往返，800-1000公里实现当日到达。另外，中国2007年民用汽车保有量达到3860万辆，比2004年增长96%；中国拥有驾驶执照的个人已经超过1亿人，在中国的一些大城市已经进入5个人一辆车的时代。便利的交通使得

住处距离不再是难以逾越的障碍，加上社会和居民财富的增加，假日经济、第二居所等一系列旅游房地产需要的前置条件不再成为障碍。

第三，从政策法规角度分析

近年来，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。最新的，如“国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见”国办发〔2008〕11号、国家关于节假日黄金周的调整等，都从根本上对旅游业和旅游房地产发展具有积极的引导意义。

以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。中央经济工作会提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这为旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。旅游、房地产、汽车、钢铁四大积极推进产业中旅游房地产占据其中一半，并与汽车密不可分，成为国家大政方针的直接受益者。

探究产业地产的发展方式及策略 篇3

【关键词】产业地产；现状；问题；对策

我国产业地产经过十几年的发展历程，已经取得了显著的成效，在我国社会经济发展中发挥重要作用。贯彻落实新型城镇化发展战略，大力发展产业地产有利于进行“产城融合”，从而能够避免出现“鬼城”、“空城”现象。产业地产是在商业地产和工业地产发展的基础上，对传统的工业园区进行转型升级。在产业转型升级的发展背景下，受到国家房地产调控和国家政策、地方政府的大力支持，房地產企业越来越注重产业地产的发展，产业地产已经成为我国房地产企业的重点转型方向。

一、产业地产的内涵和特征

（一）产业地产的内涵

产业地产是一种具有产业功能和城市功能的混合型的地产模式。以促进产业的健康稳定发展为目标，遵循产业链、产业集群等相关产业发展规律，因地制宜的进行产业规划和产业项目开发，将自然资源、经济资源和社会资源进行全面整合，从而可以提供多种类型的产业增值服务，促进产业的快速发展。产业地产的主要内容包括：

1、产业地产的核心要素是产业，产业地产的发展目标是促进产业健康稳定的发展。地产是产业发展的载体，产业发展的好坏直接影响地产的发展状况。

2、注重建设多元化的服务体系。多元化的产业地产服务体系能够利用完善的服务提高产业的运营效率，减少实体产业的运营经济成本，促进产业健康稳定的发展，从而有利于区域经济的进一步发展。

3、产业地产具有产业功能以及城市商务、休闲功能。产业地产打破了传统的低端价值管理方式，摆脱了传统工业地产项目产业功能单一的局面，有机融合了产业、地产和城市功能，与城市目前现有的产业和功能进行良好互动[1]。

（二）产业地产的特征

1、产业地产的客户群体主要以企业为主。产业地产的服务群体通常以企业为主，而且大部分是科研生产型的企业。

2、地产项目整体规模较大，资金投入量大，现金回收比较慢，融资渠道窄。由于受到产业地产盈利模式的限制，地产项目只能通过出租或出售一部分，通过后期的运营收入来回收资金，回收期限比较长，因此国内适合地产项目的融资平台比较少。

3、对于开发运营能力的专业要求比较高。产业地产必须因地制宜的进行发展。产业地产的地方产业依赖性较强，需要提前做好产业定位和产业规划工作，确保产业结构人才资源等相互匹配。

4、运营管理工作的难度增大。产业地产要为地产项目的企业提供一个完善的服务平台，确保地产项目的有关产业能够健康有序的发展。因此需要地产开发商要具备房地产开发能力，同时也要具备产业运营能力。

5、受地方政策的影响较大。地方政策的变化和不同区域的招商竞争导致企业选址困难；相关的产业支持政策脱离实际发展情况；银行产业支持政策和政府产业支持政策不统一导致企业决策困难。

6、日益综合化的盈利模式。产业地产需要综合运用出租、出售、服务等方式进行资金回收，通过项目后期的运营服务促使项目增值，从而实现地产企业利益的最大化。

二、产业地产的发展现状和开发模式

（一）产业地产的发展现状

由于土地资源的不可再生性和不可移动性，城市建设发展和社会进步具有不可逆转性，以及产业地产项目具有增值保值的特性，促使产业地产逐渐成为国内外各大企业投资的热点。在我国社会主义经济建设体制的影响下，产业地产开发主要以政府的管理委员会作为主导，政府提供相关的税收优惠政策、产业支持政策，以及低价供地等，以此吸引企业进行投资。综合实力较强，并且在地产产业中处于主导地位的大型企业独自建设工业园区，利用项目出租、出售等方式吸引企业入驻，形成产业集群。

地产企业在城市周边或者大型的工业园区内获取工业用地，进行绿化、道路等基础设施和公共设施建设，建立工业园区的形象，然后建设综合办公楼、标准化厂房、物流园区、仓库等各种功能产品，通过对其进行出租、出售的方式获取收益。传统的产业地产开发模式存在缺陷，而目前我国产业地产的开发模式还在摸索发展的初期阶段，部分地产企业以工业园区开发的名义大肆进行跑马圈地，对商业地产和住宅进行开发[2]。

（二）产业地产的开发模式

1、企业引导模式

企业引导模式指的是由产业领域中综合实力较强的企业发起，在自有的土地上进行建设经营活动，以此获取生产经营的利润，同时对相应的配套设施进行完善，依靠企业自身在优势产业中的凝聚力和号召力，促使其他相关企业进行入驻聚集，从而实现同类企业之间的良好合作，同时打造完整的产业链。

2、政府引导模式

政府引导模式指的是产业地产商与政府一起合作建设相关产业园区，以政府作为主导，依据城市规划发展的具体要求，在充分考虑人员就业、区域经济发展等因素的基础上，利用土地出让、招商引资的方式引进符合要求的企业，实施相关的税收优惠政策、产业支持政策等。

3、房地产开发模式

房地产开发模式是产业地产在发展初期具有过渡作用的模式。指的是房地产开发商通过出让的方式获得土地，对其进行规划、设计、布局、基础设施和配套设施建设，然后通过转让、出租、提供后续经营管理等方式获取利润。

4、综合开发模式

综合开发模式将地产商、政府和入驻的企业进行全面整合，实现协调性发展，综合利用前三种开发模式，充分发挥其优势和特点，克服劣势和缺点。综合开发模式是我国未来产业地产的主要发展方向。

三、产业地产发展中存在的问题和解决措施

（一）产业地产中存在的问题

1、工业土地的整体利用率较低。长时间以来，我国工业用地大部分采用协议出让或者划拨的方式进行供地，土地使用权的价格严重低于市场价格，导致我国目前工业园区中地产企业趁机进行跑马圈地的现象非常普遍。最近几年，通过政府的大力整顿治理，虽然使这种现象得到部分缓解，但是我国工业用地的整体开发强度仍然比较低，我国工业用地的容积率明显低于住宅用地等其他类型的土地容积率。

2、园区的产业规划不合理，产业关联度较低，产业中的同构现象严重，盲目开发，没有明确的发展战略。国家经济建设激励政策的大力实施，促使各地政府纷纷开始发展各种工业园区的开发建设项目。在工业园区的规划方面，在地产项目建设初期没有通过专业的产业规划机构进行科学合理的产业规划，仅仅靠设计单位直接进行粗略的产业园区规划，导致工业园区的产业规划设计严重偏离了产业发展的客观规律。

3、招商引资竞争比较混乱。近几年招商引资成为各地区政府的重点工作项目，政府为了通过GDP考核，在各大企业、知名企业的引进方面进行激烈的竞争。甚至有的地方政府为了能够尽快完成招商引资工作，不重视工业园区的产业定位，把各行业的不同企业都引进到工业园区中，导致工业园区内的产业关联度较差，各企业之间集而不聚，不能形成良好的产业集群，之间阻碍了工业园区中企业生产效率的提高[3]。

4、基础设施建设不足，相关的配套服务设施不符合产业发展要求。工业园区发展运营的基础是技术设施建设，部分工业园区中交通设施不完善，有的工业园区中供水供电方面也存在问题，直接阻碍了相关产业正常的生产经营活动。我国的工业园区目前所使用的都是工业用地，工业用地规定相关配套设施建设不能超过7%，导致工业园区中生活、休闲、科研、商业、娱乐等相关配套设施严重不足。

5、产业发展缺乏完善有效的服务体制。工业园区是产业发展的主要载体，单纯依靠工业园区这项硬件设施并不能够确保产业的正常发展和运营，建立能够促进工业园区中各产业健康稳定发展的系统服务体制是产业成功运营的关键所在。但是我国目前大多数工业园区单纯重视硬件设施的建设工作，忽略了系统有效的整体工业园区运营服务体制的建设。

（二）产业地产发展的对策措施

1、坚持以客户需求作为指导方向，充分发挥产业和地产等各方面资源的整合协调作用，通过对产业地产项目相关的政府资源、社会资源、人文资、物力资源等各种资源进行有效整合，从而能够为客户提供更加专业化的产业地产方面的服务。例如深圳的天安数码城，天安数码城的定位是为民营的中小型科技企业提供适宜的创新气氛和经营环境，主动把握后工业化的特点，实现生产、服务、研发三者的协调整合。

2、产业地产开发商需要进行角色转换，从单一的地产开发商转变成产业地产的投资商、运营商和服务商。首先，产业地产商不仅需要向工业园区的企业提供基本的物业管理服务，还应该主动积极地向工业园区内的企业提供具有高附加值的相关配套服务，包括产品展示服务、投融资服务和知识产权服务等。其次，产业地产商应该改变传统的通过短平快来获取一次性收入的销售方式，向增量市场的方向进行转型。

3、产业地产商应该提供自身的管理经营能力，科学合理进行产业定位，从而形成自身独特的市场竞争优势。例如产业园区的产业功能定位，在产业地产的具体项目中，包括综合性工业园区、具有总部基地性质的商务性工业园区、具有金融服务性质的产业服务性工业园区、科技服务性质的科技工业园区等。产业地产项目应该根据自身发展条件和市场发展需求进行正确定位，形成独特的市场竞争优势，从而为工业园区内的企业提供具有特色的产业地产服务，提高企业的投资收益率[4]。

4、在产业地产的发展和经营过程中，应该坚持政企联动的基本原则，充分发挥企业和政府二者对于推动产业地产发展的重要作用，相互配合，协调发展，形成合力，从而促进产业地产健康、稳定的发展。政企联动是将政企分开作为基本前提，实现企业和政府之间互相合作、互相信任、各司其职，保持管理与被管理、服务与被服务的发展关系，共同促进产业地产专业化、社会化的发展。

（一）融资方式多样化

随着市场经济发展，银行贷款这类传统债务型的融资方式已经不能适应产业地产的发展需求，我国产业地产开发周期长、开发成本高、资金压力大，但是产业地产开发商的资金实力有限，而且受宏观调控影响，银行贷款收紧，因此实现融资方式多样化是今后产业地产商的主要发展方向。

（二）专业化发展

我国产业地产逐渐从单一型、粗放型经营模式向规范化、专业化发展模式转型，产业地产商的开发理念和发展模式也逐渐适应专业化为主导的发展方向。因此需要大量专业的人才和团队满足目前产业地产的发展需求，在无形中也形成一个新的市场，由专业的研究、开发机构向实体企业提供品牌输出和管理输出等方面的服务。

（三）提高产品价值

产业地产项目应该改变传统的生产制造场所模式，大力应用设计、展示、创新、研发等具有高价值的物业载体形式。随着高端行业、跨国公司的逐步引进，产业地产由单一的区域性企业逐渐向全方位、多类别、多元化的职能方向转化，不仅能够满足地产企业自身的发展需求，同时预留出了足够的发展上升空间，不断研发升级新产品。

（四）产业园区社区化

产业地产另一个发展趋势是完善健全产业园区的软环境，实现产业园区社区化。产业地产规划和产品不断升级，对于产业园区软环境的需求也逐步从单一生产需求转移到生活、商务等方面，对于休闲、商务、居住等方面的配套设施需求也不断提高。因此完善健全产业园区的相关配套设施建设，确保承载物业与配套设施的相互匹配和平衡，对产业地产的发展具有重要作用。

（五）创新投资方向

随着我国城市化发展和对土地政策的灵活运用，产业地产的投资方向也逐渐实现多元化，在進行旧城改造的过程中，运用政府协议置换、收购储备等方式，发展经济效益高、环境污染少、产业业态好、资源消耗低的高新技术产业园区，有利于城市空间质量的提升。

结语

综上所述，在全球经济一体化发展的趋势下，随着城市化进程加速发展，产业地产也具备了更广阔的发展空间。产业地产是将产业和地产进行跨领域和跨行业的结合，为地产企业提供有效的产业集聚平台，有利于产业地产的经济发展，从而促进区域的经济发展。产业地产已经成为我国房地产企业实现转型的重要战略方向。

参考文献

[1]科技地产产业新区模式的探索与实践[J].中国高新技术企业，2011，（10）：50-51.

[2]艾德洲，王耀武，孟庆昇等.产业组织视角下房地产业技术创新与发展方式转变策略研究[J].现代管理科学，2014，（10）：63-65.

[3]石七林，汪文生，董檬等.产业地产的发展方式及策略[J].现代城市研究，2015，（1）：74-76，116.

[4]张伟杰，韦颜秋.房地产业转型与发展战略重构[J].中国国情国力，2012，（9）：20-23.

作者简介

中国工业地产发展观察 篇4

1、工业地产的概念。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地, 以及该类土地上的建筑物和附属物。其中, 包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。工业用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。

2、工业地产发展背景

(1) 产业分工不断细化——呼吁专门从事生产场所的开发与经营主体的产生。

随着工业生产的不断细化, 早期的生产厂家自建自用厂房模式已经不适合新时代的生产要求, 其效率低、投资大、选址不当的现象, 导致了大量资源的浪费。产业集群效益低, 上下游产业在地域上的分离, 也大大增加了半成品或成品的流通成本, 不利于企业的市场竞争。因此, 需要一种专门从事生产场所开发和经营的主体的出现来统筹各种要素的组合, 使得效益最大化。

(2) 工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移和升级。

20世纪八十年代以来, 全球产业结构调整进入高潮, 世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征, 不仅包括为适应高新技术产业发展及产业升级的要求, 劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移, 也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。改革开放以来, 我国已经接受来自香港、日、韩以及欧美等多个国家和地区的产业转移。

(3) 外国开发商的大量进入促使国内工业地产商队伍的不断壮大。

近年来, 外国工业地产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄厚的资金实力还拥有丰富的管理经验和先进的理念, 他们的进入对中国工业地产的发展注入了新的活力, 促进了中国工业地产的快速发展, 同时工业地产的进入门槛较商业地产低, 引起了国内工业地产商的极大兴趣, 纷纷投身于这一行业, 使得这个队伍不断发展壮大。

二、工业地产的特性

1、大投资。

工业地产开发的一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高, 这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长, 前期投入范围从十几亿到几十亿, 这一特点限制了资金不足的中小开发企业的进入。工业地产的投资规模, 招商、管理运营等方面的投入也相当高, 而投资回收期则有的长达十几年, 资金实力稍有不足, 就会出现资金断链的情况。因此, 工业地产的运作需要有一定实力的投资开发商参与。

2、快速启动。

基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。在投资者对投资地进行考察时, 基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施, 才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障, 是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件, 自然也是其关注的重点。

3、提供增值服务。

目前, 制约我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。针对这种情况, 开发区应主动发展那些适合二三产联动的产业, 促进第三产业的发展, 特别是生产、生活配套及专业服务领域, 同时加强教育、医疗卫生、文化、科技和体育等行业的发展。

4、追求长期稳定回报。

根据长城企业战略研究所的理解, 一个房地产开发企业投资工业地产, 由于投资金额巨大, 属于重大商业举措, 投资行为一旦发生, 通常需要考虑10年甚至更长时间的经营。因此, 投资者考察并评价一个开发区, 从视野上, 应考察整个投资环境;从纵深上, 需要在空间和时间上都进行全面的评价, 而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此, 工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性, 而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的, 因此对于工业地产的投资商来讲, 投资工业地产除了考虑地理因素, 更多的是考虑政策因素和回报率。

工业地产的投资回报出现了快速增长的势头。业内人士认为, 从市场需求的强度来看, 目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上, 好的项目能达到9%, 甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看, 工业用地的年限是50年, 以现时建标准厂房来计算, 年回报率大约在12%~16%, 回报率较高。

三、工业地产与传统的住宅地产、商业地产的区别

1、利润获取方式不同。

住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金;商业地产的模式比较灵活, 有多种组合方式, 例如租赁与出售多种组合, 视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式主要表现为两种:一种是与制造商合作开发赚取适当的利润, 是工业地产开发的较初级阶段的表现形式;另一种是开发商自建, 然后进行出租或销售, 运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;其中, 中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金, 而出售多以定向建设为主, 即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。

2、发展背景不同。

住宅地产是城市化发展下的一个产物, 与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系;商业地产的发展与所处区域的宏观经济背景和商业发展有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策, 土地政策和生产要素成本影响的程度更大。

3、对开发商的运营管理实力要求不同。

工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外, 还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力, 这种管理能力不仅是局限在物业管理上, 更多的是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。成功的开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源和先进的运营理念。

4、投资风险较大。

工业地产在国内处于起步阶段, 风险防范体系还未成熟, 并且国内开发商普遍经验不足, 所以投资风险较传统项目而言风险较大。

5、工业地产的拿地成本相对较低。

工业地产成本远远少于商业地产, 据统计, 工业用地的基准地价只有商业用地的1/4, 而实际出让价格, 工业用地只有同类地段商业用地的1/5到1/10, 甚至更低。虽然工业用地市场开始执行“招拍挂”, 同时竞争加大, 地价会有一定幅度的上升, 但是地块多在郊区, 吸引力有限, 因此涨幅不会很大。

四、工业地产开发模式

根据国内外工业地产开发建设的经验, 工业地产开发常见的四种模式, 即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

1、工业园区开发模式。

工业园区开模式是目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式, 同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。其主要特性表现为:此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行, 通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势, 然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

2、主体企业引导模式。

主体企业引导模式, 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业, 为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值, 通过获取大量的工业土地, 以营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下, 借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力, 通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集, 实现整个产业链的打造及完善。当然, 很多时候, 此类主体企业为所在地政府的引导与支撑, 从而进行相应的工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区, 其即为在上海石化龙头企业的带动下, 做大做强石化企业, 同时进行相关行业延伸及细化, 进而达到整个产业链的完善与发展, 为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

3、工业地产商模式。

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目, 再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建, 然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理, 最后获取合利的地产开发利润。

例如, 普洛斯在取得土地之后, 进行一级开发包括基础设施的建设, 二级项目以仓储设施为主, 采用租赁方式销售, 客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后, 派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”。

4、综合运作模式。

房地产相关产业发展总结 篇5

今天看了一篇文章分析房地产中的新兴养老型房地产开发的最新趋势、模式与发展格局的文章。在这之中我了解到了现在绿地、绿城、万科、保利等大型房地产公司都在努力开发养老型房地产项目。在这之中引起了我的思考。

恒大集团在这之中是否考虑到也做相关设计方案乃至房地产开发的准备？我认为一个公司要有所发展，必定是要看到这个行业未来发展的趋势。而仅仅针对于园林集团来说，是否考虑过发展针对不同人群或需要的新型园林模式？

在这之中我做一下几点思考，希望能对公司的发展有所帮助。

1、恒大地产是否考虑从现有商业地产模式升级转型为面向不同年龄阶层或面向不同需求的地产模式？我认为地产业在现有环境条件下，发展相对比较局限。毕竟在中国的地产市场，现在仍处于求大于供或需和求不相等的状态下。在这之中，公司是否考虑过当现有供求达到平衡之后，公司靠什么样的竞争力继续保持地产龙头企业的地位？我认为现在大部分公司都在模仿大型地产公司的商业地产模式。而这个模式的升级就是更加精细化的产业发展。面向中老年龄阶层、面向刚刚结婚的年龄阶层等等。在这之中针对不同人群需求，开发不同的地产模式，这样可以达到资源集中配置，避免部分资源浪费的现象。

2、恒大园林是否考虑过开发不同类型的园林设计以针对不同需求的客户。比如老年人可能需要更多的锻炼场地、设施，对园林整体细致的要求较高。同时老年人精力相对较多，是否考虑过，请这些人在业余时间内负责该类园林的养护工作？年轻人大部分时间都在外工作，很少有时间专门关心园林的整体环境，在这样的情况下，该类园林在每日早晚时间点对于园林养护和物业的要求相对要更严格。

中国产业地产发展分析 篇6

《商业2.0豫商》助力南阳地产业发展

政府服务职能的转化和创新，是当前备受社会关注的焦点，南阳市宛城区税务局走在了创新服务的前列。3月25日，南阳市宛城区地税局举办的创新服务活动，三十多家南阳房地产企业老总参加，本刊执行总编辑、总经理于莉携本刊顾问、资深房地产专家高重恒出席了这次活动。

在论坛上，河南财经政法大学客座教授、资深房地产专家高重恒发表了两个多小时的主题演讲，逐一解读了限购令下，房地产界目前面临的挑战、存在的机遇及需要解决的问题。高重恒用新颖实用的理论，结合翔实的例证做的精彩阐述令在场听众耳目一新。

南阳市宛城区地税局局长张泽超介绍说，在后金融危机的影响下，南阳房地产企业在困境中求生存，以极强的社会责任感推动了区域经济的发展，地税系统要创新服务手段，助推企业发展。

《商业2.0豫商》杂志将加大对河南地市企业和企业家的覆盖及关注度，以媒体的责任心和宣传渠道，为河南经济的发展助力。

豫·商会

河南商会大厦奠基

3月26日上午，河南商会大厦奠基仪式在郑东新区商会大厦建设工地隆重举行，这将成为全省商会组织和优秀民营企业加强合作交流、对外宣传的重要窗口。

河南省领导刘怀廉、连维良、王菊梅、储亚平、史济春、陈雪枫、梁静、张亚忠和全国工商联副主席孙晓华出席仪式。省委常委、统战部部长刘怀廉在仪式上宣布河南商会大厦奠基。

“河南商会大厦的建设将进一步凝聚我省广大非公有制企业和非公有制经济人士的智慧和力量。”省政协副主席、省工商联主席梁静在仪式上说。

据了解，河南商会大厦由省工商联牵头，河南天伦、河南建业、河南泰宏等民营企业共同出资注册成立的河南省豫商地产开发有限公司，按照“政府支持、工商联牵头、市场化运作、广泛参与、共同分享、义利兼顾”的模式开发建设。占地面积15亩，建筑面积7万平方米，高120米，区位优越、交通便利、定位高端、智能环保。

无锡河南商会第一次异地商会联席会议召开

2011年3月23日，由无锡市总商会河南商会承办的2011年度第一次异地商会联席会议在无锡市白金汉爵大酒店召开。市委统战部、工商联、公安局、无锡七大异地商会等成员单位参加会议。各商会会长轮流作2011年度重点工作汇报，对如何做好商会工作，如何发挥商会功能作了多方面阐述。

豫·企

海爾在郑建市场创新产业园

3月22日，郑州市政府与海尔集团在青岛签订框架协议，海尔集团在郑投资建设海尔（郑州）市场创新产业园。

根据协议，海尔集团计划在郑州经开区建设海尔（郑州）市场创新产业园，该产业园一期将投建冰箱生产基地项目和海尔物流项目。投入运营后，年销售额预计超百亿元。同时，海尔集团有意结合郑州市在汽车、液晶玻璃基板、LED产业链上的优势，将汽车模具、液晶电视生产、LED应用等方面作为与郑州市长期战略合作的方向。

百威英博投资27亿在卫辉建啤酒基地

3月19日，总投资达27亿元的百威英博（新乡）啤酒生产基地奠基仪式在卫辉市唐庄镇工业园区内举行。

据了解，百威英博总部位于比利时鲁汶，是世界领先的啤酒酿造商，也是全球三大消费品公司之一，旗下产品超过200个品牌。

建业50亿元砸入旅游地产

继不久前摘得国家5A级景区的荣耀后，神农山再次获得资本青睐。

日前，地产大佬河南建业住宅集团（以下简称建业）与沁阳市委、市政府联合发布消息称，神农山山前经济拓展区建设项目正式启动。

据透露，建业将投资50亿元，以建设“中原一流”的旅游休闲度假区为目标，对神农山景区实行分步开发。开发建设包括游客服务中心、大型生态停车场、生态小镇、旅游特色产品、餐饮购物街、星级宾馆、高尔夫球场、万亩果园农家宾馆等多元化项目。总开发占地超过3000亩，一期开发面积约700亩。

杜康控股在台北TDR上市

被视为大陆内需概念股，且为台湾第一档纯酿酒类股的上市TDR（存托凭证）——杜康控股有限公司，3月9日以每单位18.65元新台币的价格在台湾证券交易所上市交易。

当天上午，杜康控股台北上市挂牌典礼在台湾证券交易所举行，洛阳杜康控股有限公司成为首个登陆台湾资本市场的大陆酒类企业，也成为台湾证券交易所成立近50年来第一家酒类挂牌公司。

邦和药业30亿投资醴陵

3月14日，郑州唯一一家血液制品企业郑州邦和生物药业有限公司，与湖南省醴陵市政府正式签约，欲投资30亿元，建设邦和健康产业园。

创新引领华南产业地产发展 篇7

DTZ戴德梁行华南区工业及物流地产部董事严其发先生认为：“深圳作为国家创新示范区、以世界一流科技创新中心为创新城市定位，为产业地产的稳健发展带来坚实基础，尤其为新兴产业、高新技术等创新产业需求持续旺盛。整体产业地产市场呈现供需两旺态势：近年在土地及产业政策双向驱动下，深圳市场集中以产业更新及总部经济聚集区建设为主，导致近年研发办公物业整体供应量大，初步统计2015年研发办公市场存量为540万平方米，2015年起呈现持续供应趋势；至2017年，存量有望达到约660万平方米。区域产业园区市场呈现产业核心区入驻率高特点，平均空置率仍然维持在1〇%～15%之间，整体产业地产市场表现良好。深圳如何创新引领华南产业地产发展成为领涨背后要深层次思考的问题，对此DTZ戴德梁行梳理上半年深圳产业发展三大创新实践，以在创新浪潮下提供借鉴。”

轻资产、平台化成趋势

在转型大变局下，华南产业地产商无疑也必须跟随这个行业的大势所趋。严其发先生认为"地产仅仅是个开始入口，产业地产商未来必须在后端发力，就是要回归一二线城市、拥抱互联网、发力轻资产平台化、重点放在轻重结合的平台化服务，并深入参与中小企业的成长过程，做产业合伙人。正当众多传统地产企业发现产业地产是转型的另一个方向时，专业的产业地产运营商却早早嗅到了危机，纷纷抛出了自己的轻资产平台化转型战略和发展路径。在轻资产平台化输出的环节主要包括合作开发、产业建设、园区综合服务建设、招商引资、运营服务平台建设等；创新实践的华南践行者如亿达中国与深圳龙岗产服集团轻资产输出合作。"

众创空间掀起园区运营变革

目前国内园区众创空间包括联合办公空间、赙化器、新型孵化器三大类型。严其发先生认为，华南园区众创空间的发展受到三大核心因素影响，包括：一）国家层面积极引导众创空间发展，二)产业园业态发展模式转变契机，三)众创空间发展促进产业园运营文化建立。作为华南产业地产运营新机遇，众创空间将掀起华南园区运营变革，轉柿—是隸触群体，形成创业者聚落，拉动陋整体产业活力。变革方向二是聚集新兴产业，聚集成长型创业企业，保障园区产业持续发展。变革方向三是创新服务平台，降低产业上下触业的%通交流成本，保证企业间的信息对接及成长型服务。变革方向四就是众创产业模式，形成"创业企业+互联网+产业服务”的良性的产业运营发展链条。在运营变革推动及创新创业热潮形势下，以众创空间等创新发展平台为概念的创业服务平台出现，将成为园区新的发展方向和运营模式的变革。创新实践华南践行者深圳创客周的举办，引导深圳乃至华南园区创新创业平台建设实践。

智慧园区推动产城融合发展

智慧园区正成为目前华南园区软硬件建设热点。严其发先生认为：“智慧园区将推动产城融合发展，这将会体现在融合和创新两个方面。融合发展的有产业商务空间，战略资源集聚，拥有全产业链的商务配套设施与商务发展环境；也有企业社区，集生活'工作'娱乐、众仓勃-馳f錢w祕随城发展的交互式智慧空间。至于创新-体贝1泡括仓撕产业，智慧园区的结构以集聚前瞻产业为主，并形成全产涵方MMfi]，同时具备产智资源，以便提高城市的综合服务功能，制定前瞻服务措施。智慧园区推进产城融合发展空间上以虚拟空间与物理空间组成，而物理空间方面更呈现以"以产促城、以城促产、产城融合”三大发展阶段。内部系统涵盖“产城引进、产智社区、产业培育、众创空间”。在华南区，天安云谷以云时代智慧创未来为主题的智慧园区都是创新实践的践行者。”

浅析中国休闲地产未来发展趋势 篇8

“从明天起,做一个幸福的人……我有一所房子,面朝大海,春暖花开”这是诗人海子在其作品中所描绘的梦想人生,也是今天人们开始“上山下海”所要追寻的幸福生活。远离尘嚣、回归自然,越来越多的人在这种理念的引导下,开始在自然资源丰富的近郊及旅游城市置业。休闲地产也就应运而生,并在强大需求的带动下迅速发展起来。作为复合地产的一支新生力量———休闲地产,在当前房地产调控政策,以及产业限制政策的影响下,步入了新的发展阶段。一方面,在调控的限制下,开发企业纷纷进军休闲地产领域;另一方面,人们对于“上山下海”美好生活的渴盼,使开发企业对休闲地产的发展前景信心十足。作为一个新兴产业,未来休闲地产的发展之路将是广阔的,但也充满着荆棘。

一、行业发展趋势及现状

休闲地产在中国的成长历程虽然不长,但发展却十分迅速,大致经历了两个阶段。

起步阶段:将住宅产品建造在自然、人文资源丰富的区域,或者以项目自身的景观园林营造出休闲氛围。从产品本身来说,此阶段的产品与普通住宅没有太大差别,仅是通过优势资源以及产品的舒适度来实现项目价值。

发展阶段:中国的休闲地产正处于此阶段的初期,开发企业依托稀缺的自然、人文资源,将休闲旅游相关的配套物业引入到项目当中,休闲度假的理念开始逐渐融入到规划、设计和产品等方面。

虽然中国休闲地产发展已经初具规模,但与国外成熟休闲地产相比,行业的发展仍受休闲理念、意识等方面因素的制约:(1)目前国内休闲地产需求仍以经济实力较高的中高端人群为主,真正的全民休闲时代尚未到来,这是制约休闲地产发展最本质的因素。(2)虽然部分企业已经意识到休闲地产产品与普通住宅的本质区别,并不断探索改进,但休闲地产产品与住宅的差异仍不明显,作为休闲地产的产品特色尚未完全体现。(3)休闲度假配套物业与休闲地产的相互依存关系十分紧密。配套产品的成熟,将会吸引更多的潜在购买需求,同样购买需求反过来也会为配套产品带来更多的消费需求。虽然开发企业已经意识到配套物业的重要性,但配套物业的开发和经营存在资金需求量大、配套成熟期长的特点,许多开发企业在这些方面仍欠缺经验。(4)目前许多开发企业仍以传统的住宅开发经营模式来经营休闲地产,但休闲地产作为新兴产业,其与传统住宅仍存在本质区别。休闲地产的发展亟需开发企业在开发经营模式上寻求新的转变。(5)部分休闲地产选址于自然资源丰富的区域,然而这些区域大部分均存在生活、交通配套设施不完善的问题,这些问题将对休闲地产项目产生直接影响。因此休闲地产项目的成功不仅要依靠开发企业的开发与运作能力,更需要政府对区域成熟度和基础配套建设的支持和投入。

中国拥有众多世界级的自然景观资源以及深厚的历史文化积淀,这些宝贵的资源将成为休闲地产进一步发展的坚实基础;随着休闲理念的进一步深化,对于休闲度假的强大需求也将成为休闲地产成长的源动力。未来在优势资源和强大需求的共同推动下,休闲地产将步入快速发展期。随着休闲观念以及休闲地产发展的不断成熟,休闲地产也将逐步带动上下游休闲产业发展并逐渐形成规模效应。未来中国将会出现以休闲产业为支撑的国际性休闲城市,目前,海南岛的休闲地产在依托自身的资源优势以及国家、地方政策的带动下,正在朝这个目标努力。休闲地产的成功不像住宅产品能够快速实现,需要经历十几年甚至几十年的经营运作,中国的休闲地产未来同样也要经历漫长的成熟发展阶段。

二、未来政策趋势

休闲地产作为一个复合产业,首先要受到国家对于房地产业、休闲旅游业相关政策的指导和影响。同时,作为一个新兴产业,国家对休闲地产也会出台相关的行业政策,指导其发展方向。这些相关政策将是指引休闲地产未来发展的方向标。

1. 房地产政策:

休闲地产作为地产行业的一部分,首先受房地产政策影响,从政府当前对房地产市场的调控力度和方向来看,本轮房地产调控短期内仍将继续,并且长效机制将逐渐取代行政管制。虽然休闲地产与住宅产品仍存在一定的区别,但是,作为地产行业的组成部分,仍然会受到政策波及。因此,开发企业应做好应对调控的准备。

2. 行业政策:

休闲地产作为新兴的行业,在行业规范和市场秩序方面仍有诸多有待完善的方面。目前,政府也针对休闲地产的相关领域出台限制政策,一方面有利于规范市场并清理市场中的不合格企业;另一方面由于休闲地产与住宅之间的界限尚不清晰,造成休闲地产部分领域(包括高尔夫、主题公园等)被行业政策误伤。相信随着政府以及市场各参与主体对行业的理解进一步成熟,政府对于休闲地产的行业指导将更加有效。

3. 旅游业政策:

据统计,中国27个省(自治区、直辖市)制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中重点发展的产业,由此可见,地方政府对旅游业的重视。休闲地产的发展在极大程度上与旅游行业政策的支持息息相关,作为休闲旅游度假与地产联姻的产物,在房地产宏观调控持续进行的背景下,休闲旅游业的政策与支持将会大大促进休闲地产的发展。

三、购买力量趋势

强大的购买需求是休闲地产发展的源动力,从短期来看,休闲地产的购买方仍然集中在经济实力较强的中高端人群,以及国外人群,其需求主要包括休闲度假、投资以及养老;从长期来看,随着休闲度假逐渐大众化、长时化,需求人群将扩大到社会各个阶层,其需求将包括休闲度假、养老、自住以及投资等多个方面。

1. 休闲度假需求:

“十一五”期间,中国国内旅游人数年均增长12%,入境过夜旅游人数年均增长3.5%,中国已跃居全球第三大入境旅游接待国和第四大出境旅游消费国,度假型置业需求以每年24%的速度增长。据世界旅游及旅行理事会(WTTC)测算,中国旅游及旅行业在未来十年有望实现10.4%的年增长率,将成为世界第四大旅游业发展经济体。另据世界旅游组织预测,到2020年,中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国。随着休闲时代的全面到来,未来中国将承载巨大的国内外休闲度假需求,这部分需求也成为休闲地产最大的潜在需求方。

2. 养老需求:

根据国家老龄委的数据显示,目前中国60岁以上的老年人有1.67亿,而且每年以3%的速度增长。2020年,中国老年人口将达到2亿多,占世界老年人口的1/5,占亚洲老年人口的1/2。养老需求虽然属于自住需求的一种,但相对于自住需求而言,这部分需求对项目的生活环境和服务配套要求更高,且在未来将会成为中国十分巨大的特色需求市场。随着老龄社会的到来,适宜老年人居住的自然环境优美、配套服务完善的休闲地产将会迎来一个快速的发展期。

3. 投资需求:

房地产本身具有良好的保值增值特性,而休闲地产拥有的超越其他地产项目的稀缺土地、环境资源优势,将成为其未来稳定收益的保障。因此,其增值性较一般地产产品更加突出,同时,也将吸引更多投资需求的关注。

4. 自住需求:

位于近郊或市区内的休闲地产,由于拥有成熟的生活、交通配套条件,会吸引相当数量的自住需求。从长期发展来看,随着休闲城市的出现,以及交通配套的完善,自住需求的数量也将会显著增加,成为支撑休闲地产的又一大潜在需求群体。

四、市场竞争趋势

未来不断增加的休闲度假需求,将会使休闲地产成为最具发展前景的行业,同样也会吸引更多有实力的开发企业进入到这个领域。未来市场竞争将更加激烈,这种竞争不仅体现在开发企业之间的竞争,也表现在区域间的客群竞争,以及产品和服务竞争等方面。

1. 开发企业竞争。

从近期来看,部分有实力的开发企业纷纷进军休闲地产领域(如:万达、万科、恒大、保利等),这些企业强大的资金实力和品牌号召力,将使得休闲地产市场中的竞争更加激烈。由于休闲地产对开发企业的资金及经营能力要求较高,休闲地产在发展过程中将会不断淘汰不合格的开发企业,并会出现专业化细分。未来一个项目甚至一个区域的开发和运作会需要由多个精通特定领域的开发企业合作开发,开发企业之间的关系将由竞争转向竞争与合作并存的特殊竞争关系。

2. 各区域间竞争。

休闲地产基本上都要依托某些有限的稀缺资源,资源相近的不同区域之间,由于部分客群重叠(外国或者全国范围的客群需求),使得区域之间也存在着某些特定客户群体的竞争关系。

3. 产品、服务竞争。

促使需求者决定购买的动机,除了项目依托的优势资源之外,就是项目自身的产品品质以及优质且有特色的服务。目前,部分开发企业已经意识到产品创新的积极作用,未来随着休闲理念的普及,开发企业应根据不同的休闲需求,提供更多的针对性强的产品来满足不同客群的需求。休闲地产作为休闲度假为主的物业,客户对于物业管理服务和休闲度假方面的专业服务的要求更高,也是开发企业增加产品价值、吸引客户的另一重要的方向。

总结

在巨大的市场需求支撑下,未来休闲地产将进入发展的快车道,市场会为开发企业创造更多的发展机遇,但机遇与挑战永远都是共存的,开发企业也应做好时刻面对挑战的准备。

参考文献

[1]段枚焱.休闲地产的理论与实践[M].北京:中国书店出版社,2009.

[2]肖星,严江平.旅游资源与开发[M].北京:中国旅游出版社,2000.

[3]Katherine.休闲地产中国地产业下一个执牛耳者[J].房地产导刊,2009,(5).

[4]陈琴,李俊,张述林.旅游综合体开发——一种旅游房地产全新开发模式研究[J].资源开发与市场,2012,(4).

中国商业地产未来发展三大猜想 篇9

一、新型城镇化下的商业地产机遇

美国在1950-1990年的四十年间,城市化率大致从55%提高到75%,同期购物中心数量从不足1000个发展到35000个,出现爆炸式增长。《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》和3个“1亿人”计划将给中国未来城市布局优化和人口城镇化提供强大支撑,城市化水平将由现阶段的53%左右提高到60%以上,新增的常住人口将带来更多的消费需求,人均可支配收入的提高也促使消费进一步升级,新增消费者对衣食住行、吃喝玩乐的消费增加,将为商业地产的市场规模扩大提供足够的想象空间。

在新型城镇化过程中,棚户区改造为城市核心区开发商业中心腾出了空间,城郊轨道交通建设、城市汽车保有量增长为郊区开发购物中心创造了可能,致力于长远发展的主流开发商将抓住契机,积极寻求投资机会和持有更多商业物业,分享国家经济增长的成果。

二、电商冲击下商业地产难上加难

在地产开发业内,流传一种说法:住宅开发是小学生做的,商业地产是大学生做的。住宅开发以短平快为特点,成本体系简单、产品定价容易、开发周期短、盈利较为确定。而商业地产的开发难度和风险却远高于住宅开发:一是成本较为复杂,短期成本包括土地、建安、税费,中长期包括招商推广、人工维护、资产折旧等成本;二是租售价格可比性弱,由于定位、区位、等级不同,租售价格的确定和实现都有很大不确定性;三是回报周期过长,不同于住宅开发1-3年的投资周期,商业地产投资周期长达10-20年,在开发、运营等环节中容易出现租金下滑、定位过时等风险。

如今在网购市场冲击下,商业地产开发运营更是难上加难,2008-2013年网络零售市场规模占社会消费品零售总额的比重从1%迅速提升到10%,电商对传统商业地产项目的冲击正在从量变到质变转化,销售额下滑导致实体店倒闭的状况越发严重,在这方面国内外所处的境遇大体一致,暂无可参考的经验。未来,商业地产开发运营对开发运营商的市场准确把握、运营持续创新等能力提出了更高要求。

三、传统商业与电子商务优劣势对比

传统商业最大的特点是基于购物中心、百货超市等实体店作为交易载体,在产品展示、消费体验方面,有电子商务无可替代的优势。但由于租金、人工、推广等费用高,为了平抑成本确保盈利,必须在产品出产价上增加价差,因此价格成为传统商业最大的劣势。

电商之所以发展迅猛,主要基于其低廉的产品价格和送货上门的物流服务,且大数据的应用促使电商拥有更为灵活、有效的销售手段:在电商正在大批量订购好评率高、销量大的产品时,传统商业购物中心却还将滞销产品摆在柜台最显著的位置!但随着交易品种和规模的扩大,电商交易也暴露了一些问题:非正品质量问题、产品色差尺寸误差以及零散运输过程中对产品损坏等原因造成的较高退货率,分散小货量运输产生的物流成本不经济等。

某种角度讲,现阶段电商的爆炸式发展是对传统商业前期投入所应获得的利润回报的一种侵蚀。购物中心、百货超市将厂商的产品进行展示、推广,让消费者对产品和品牌有了充分的了解,基于这样的认识消费者才会选择购买。而如今商场已沦为试衣间,电商却由于同质低价而获得了最终的交易量。

四、商业地产未来发展三大猜想

电商对购物中心、百货商场的冲击实际上是对车轮理论的又一次印证:创新型零售模式开始总是以低成本、低价格和低毛利为特征进入市场,在与原有零售模式的竞争中取得优势,但最终又被更好的模式所取代。笔者认为,现阶段出现繁荣的电商模式生命周期很短,商业地产将在进一步融合创新基础上产生更为有效的商业模式。为此,对未来商业地产发展趋势作如下三个猜想。

一是商业地产布局将打破基于克里斯特勒中心地理论的市场中心等级体系,出现两极分化,即高等级商业中心、低等级社区商业将继续得到蓬勃发展,处于两者之间的中等级购物中心、百货超市数量将大幅减少。电商对零售市场分销能力的提高,导致百货超市等传统业态辐射能力下降,最终退出市场。实体店减少数量累积到一定程度之后,厂商所面临的问题是新产品推广和品牌价值维护难度增加,因此不得不去高等级商业中心寻求合适的铺位。位于轨道交通中心、人流量极高的高等级商业中心一般集合休闲、娱乐、餐饮、购物于一体,受到电商冲击也较小,在未来将成为零售业的核心展示平台,品牌专卖店、旗舰体验店将成为发展主流。位于住宅区底商的社区商铺服务半径短,多与日常生活消费有关,也基本不受影响。

二是开发运营商对商业地产运作模式将有诸多创效尝试。为了规避风险,开发运营商可能会选择将商业地产的部分资产转让给基金公司,自身仅从事轻资产的运营管理。为了减少电商对零售市场的利润侵蚀,开发商运营可能会提高餐饮、娱乐等体验式消费的铺位面积比例。为了提升零售板块的竞争力,开发运营商可能会更多地运用大数据整合资源,比如划分高低档两个细分市场,即通过奢侈品牌和限量版商品的高溢价销售平衡高成本,而对普通标准量产商品执行比线上更低的价格以获得现金流。

中国产业地产发展分析 篇10

一、房地产产业投资基金的界定

所谓房地产产业投资基金, 是指通过发行基金受益凭证募集资金, 交由专业的房地产投资管理机构运作, 基金资本主要投资于房地产产业链中的企业或项目, 以获取投资收益和资本增值的一种基金投资组织或基金形态。

我们认为:房地产产业投资基金主要是对房地产产业链中未上市的企业直接进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产产业投资基金实质上是由不确定多数投资者出资设立房地产基金组织, 委托房地产基金管理人管理和运用基金资产, 委托房地产基金托管人托管基金资产, 投资收益按投资者的出资股份共享, 投资风险由投资者共担。

二、当前对房地产产业投资基金的几点误区

在清楚地理解房地产产业投资基金的内涵时, 必须对当前社会上存在的对房地产产业投资基金认识上的误区有所了解和辨别:

一种误区认为, 发展房地产产业投资基金是变相的集资行为。在发展房地产产业投资基金时, 一些行业部门和地区片面强调房地产产业投资基金的社会筹资功能, 而忽视房地产产业投资基金的投资功能的规范化运作, 房地产产业投资基金的运作成功与否关键在于其投资运作规范化和良性循环、可持续发展。如何正确把握房地产产业投资基金的运作, 要按照市场化原则, 正确处理好投资收益性、安全性与流动性关系, 借鉴国外房地产投资基金运作的先进经验和一整套比较成熟科学的运作机制, 按照市场规律规范化发展, 使房地产产业投资基金发展成为社会投资者的有效投资工具。

另一种误区认为, 房地产产业投资基金是一种新的行政审批式的投资工具。发展房地产产业投资基金作为一种新的商业性投资主体, 必须对基金的投资者负责, 遵循市场规律原则进行运作。即使是政府作为房地产产业投资基金的投资者, 也必须遵循基金运作的规则, 只能通过基金管理人, 通过法定的治理结构影响房地产产业投资基金行为。政府可通过以间接方式进行宏观调控, 通过财政、货币、产业政策和宏观规划引导各类社会资金的投向, 以经济利益和行业规划引导房地产产业投资基金的投资行为。因此发展房地产产业投资基金, 是一种金融创新, 而不是依附于行政审批的投资工具。

三、我国发展房地产产业投资基金的必要性

1.房地产产业投资基金有助于拓宽房地产企业的融资渠道。房地产产业投资基金的股权投资和其他融资服务有利于减轻房地产企业的债务负担, 降低房地产企业对银行贷款的依赖性。

2.房地产产业投资基金有助于促进房地产企业的规范化操作。房地产产业投资基金具有分散投资、降低风险的基金特性, 不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位, 它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作, 从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

3.房地产产业投资基金有助于优化房地产行业内部结构。房地产产业投资基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目, 从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时, 在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合, 有利于房地产产业大型企业集团的出现, 实现资源的优化配置。

四、我国发展房地产产业投资基金的可行性

1.我国房地产市场潜在需求很大, 现实发展很快。党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标, 在这个阶段, 城镇化、城市化水平提高, 国民经济持续稳定发展, 潜在的住房需求和居民支付能力提高, 将使房地产市场呈现长期向好的局面。根据有关方面预测:2010年我国城市化水平将达到45%左右, 城镇人口达到6.3亿左右, 比2000年净增1.7亿。扣除城市区域范围扩大的因素, 按1.2亿新增人口需求住房计算, 人均建筑面积25平方米, 要新建住宅30亿平方米, 考虑每年有1亿平方米的折旧更新, 还要增加10亿平方米的住宅, 10年共需新建住宅约61亿平方米。

就住宅市场来说, 消费结构升级也将带来巨大的潜在需求。国际经验表明, 恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动, 一般情况下, 恩格尔系数下降至0.4~0.5之间, 住宅消费比重增加18%左右。目前我国的恩格尔系数从1998年的44.1%已经下降到2005年的33.5%, 这说明居民消费重点已经转向教育、住宅等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例, 增加住宅消费总量。

2.房地产金融体系基本建立。我国房地产金融目前仍主要以银行信贷为主, 其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资等多种形式并存的融资格局已经形成, 为房地产产业投资基金的发展创造了条件, 奠定了基础。

(1) 银行信贷是房地产金融的主渠道。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看, 房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的, 银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的的整整个个过过程程。。在在我我国国的的房房地地产产市市场场上上, , 商商业业银银行行的的信信贷贷几几乎乎介介入入了了房房地地产产业业运运行行的的全全过过程程, , 是是我我国国房房地地产产市市场场各各种种相相关关主主体体的的主主要要资资金金提提供供者者。。

( (2) ) 股股权权融融资资在在我我国国房房地地产产金金融融中中占占一一定定的的比比重重。。目目前前中中国国拥拥有有33万万家家房房地地产产企企业业, , 其其中中, , 22000055年年证证券券统统计计上上公公布布的的房房地地产产业业上上市市公公司司有有4422家家, , 22000055年年房房地地产产上上市市公公司司的的总总发发行行量量44000000万万股股, , 筹筹资资总总额额3333220000万万元元, , 如如果果考考虑虑到到其其他他上上市市企企业业通通过过证证券券融融资资后后将将资资金金投投向向房房地地产产业业, , 则则上上市市融融资资在在房房地地产产业业总总资资金金来来源源中中的的占占比比会会有有所所扩扩大大。。

五、发展我国房地产产业投资基金的规划与构想

综综上上所所述述, , 在在我我国国发发展展房房地地产产产产业业投投资资基基金金不不仅仅是是必必要要的的, , 而而且且是是可可行行的的, , 目目前前推推出出的的条条件件已已初初步步具具备备。。结结合合国国外外房房地地产产产产业业投投资资基基金金发发展展中中的的成成功功经经验验, , 我我们们认认为为::发发展展我我国国房房地地产产产产业业投投资资基基金金建建议议采采取取先先试试点点, , 后后推推广广, , 稳稳步步推推进进的的总总体体思思路路。。其其规规划划构构想想如如下下::

11..国国家家主主管管部部门门应应积积极极制制定定房房地地产产产产业业投投资资基基金金发发展展规规划划和和年年度度发发行行计计划划, , 集集中中审审批批权权, , 防防止止固固定定资资产产投投资资膨膨胀胀, , 通通过过制制定定颁颁布布《《房房地地产产产产业业投投资资基基金金管管理理办办法法》》, , 明明确确投投资资政政策策、、投投资资方方向向、、投投资资目目标标和和投投资资规规定定, , 加加强强监监管管, , 防防止止各各地地各各部部门门干干预预房房地地产产产产业业投投资资基基金金的的正正常常运运作作。。

22..先先选选择择在在房房地地产产业业发发展展较较为为成成熟熟、、市市场场环环境境较较好好的的城城市市如如北北京京、、上上海海、、深深圳圳等等地地区区进进行行试试点点运运作作, , 发发起起数数个个房房地地产产产产业业投投资资基基金金, , 同同时时组组建建相相应应的的投投资资基基金金管管理理公公司司。。

33..房房地地产产产产业业投投资资基基金金的的规规模模要要相相对对比比证证券券投投资资基基金金大大, , 单单个个产产业业投投资资基基金金的的规规模模不不得得低低于于十十亿亿人人民民币币, , 因因为为随随着着经经济济的的发发展展, , 单单个个投投资资项项目目的的规规模模相相对对较较大大, , 房房地地产产产产业业投投资资基基金金参参与与单单个个项项目目的的投投资资比比例例尽尽管管较较小小, , 按按一一般般规规定定最最高高不不得得超超过过项项目目投投资资的的1155%%, , 同同时时也也不不得得超超过过基基金金总总额额的的1155%%, , 其其投投资资额额一一般般也也需需要要几几百百万万乃乃至至上上千千万万。。如如果果规规模模过过小小, , 不不符符合合房房地地产产产产业业投投资资基基金金的的组组合合投投资资、、分分散散风风险险的的要要求求, , 同同时时如如果果上上市市后后, , 也也容容易易引引起起市市场场的的过过度度投投机机炒炒作作。。

44..房房地地产产产产业业投投资资基基金金发发行行方方式式应应采采取取公公募募与与私私募募相相结结合合, , 以以公公募募为为主主的的方方式式。。尽尽管管美美国国等等国国家家房房地地产产产产业业投投资资基基金金采采取取私私募募方方式式, , 且且规规定定人人数数不不超超过过110000人人, , 这这是是由由该该国国的的经经济济水水平平所所决决定定的的。。由由于于我我国国国国情情不不同同, , 财财政政、、企企业业财财务务预预算算软软约约束束, , 现现代代企企业业制制度度还还未未普普遍遍建建立立起起来来, , 采采取取向向机机构构投投资资者者私私募募房房地地产产产产业业投投资资基基金金的的方方式式, , 不不利利于于试试点点, , 达达不不到到建建立立一一种种完完整整的的投投资资基基金金管管理理体体制制的的目目标标。。

55..在在国国内内房房地地产产产产业业投投资资基基金金初初步步试试点点成成功功后后, , 选选择择适适当当时时机机, , 引引入入国国外外房房地地产产投投资资基基金金或或组组建建中中外外合合作作 ( (合合资资) ) 房房地地产产产产业业投投资资基基金金, , 这这样样既既可可以以引引进进资资金金, , 促促进进我我国国房房地地产产业业发发展展, , 又又可可以以将将产产业业投投资资基基金金的的金金融融风风险险向向国国际际分分散散。。同同时时也也可可以以学学习习国国外外房房地地产产产产业业投投资资基基金金的的先先进进管管理理经经验验与与实实际际操操作作技技术术, , 为为培培养养我我国国房房地地产产产产业业投投资资基基金金管管理理专专业业人人才才创创造造条条件件。。

参考文献

[1]王洪卫:中国房地产证券化运行机制研究[J].上海:上海财经大学出版社, 2005年

[2]金加林:我国房地产产业投资基金研究[D].中国优秀硕博学位论文数据库, 2004年

中国房地产金融生态分析 篇11

作为资本市场发展的新纪元，2015年资本市场各项制度建设加速改革与完善，监管层进一步放松了公司债、再融资限制，市场主体不断扩容，房企直接融资规模迅速提升，以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债，促使房地产行业整体融资成本不断走低。同时，房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。房企在吸收金融资本推进跨界融合的过程中，继续聚焦优势资源加快资本扩张、深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式。随着行业的金融创新加快，一个以房地产为核心，金融业、物业服务等多业态协同作用的大金融发展格局正在形成。

一、中国房地产上市公司融资状况分析

2015年，国内货币政策继续保持稳健宽松，降息降准和多种货币政策工具组合等使得市场流动性大幅增加，房企融资环境持续好转。在此背景下，房地产上市公司紧抓机遇加大融资力度，直接融资和间接融资均呈现一定程度的增长，尤其是融资成本更低的公司债、定向增发等迅猛增长，为房地产上市公司优化融资结构、加速吸纳金融资本，实现企业战略转型提供了强劲保障。

1.地产行业开启直融时代，公司债发行火爆升温

继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移。

2.龙头房企获银行青睐，贷款依赖度持续降低

2015年以来，随着国内货币政策逐步宽松，房地产市场尤其是一线城市楼市明显回暖，银行对于开发贷款的惜贷情绪有所缓解，放贷意愿有所增强，但受限于楼市整体库存压力不减，企业投资动力不足，银行开发贷款虽然继续保持稳健增长，但增速较上年有所回落。2015年房地产开发贷款余额6.56万亿元，同比增长16.5%，增速比上年回落6.1个百分点。其中房产开发贷款余额5.04万亿元，同比增长17.9%，地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速分别比上年回落3.8、12.9个百分点。

2015年，银行业继续强化“名单制”管理，实力强、规模大、资金回笼快的优质房企，特别是龙头房企更受银行青睐。从2015年房企银行贷款数据来看，银行贷款仍为房企重要资金渠道，部分优质上市房企仍获大额度银行综合授信。其中，恒大地产于2015年年初即获中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国民生银行和中国银行共计1000亿元的综合授信，用于民生住宅开发、社区金融、新型城镇化建设以及供应链金融和其他领域等的合作。

3.海外融资热情降温，融资优势持续弱化

受人民币贬值、美联储加息及H股下跌等因素影响，海外融资成本进一步上升，低成本优势不再，内地房企海外融资呈现高位回落。统计数据显示，2015年房企完成投资额中利用外资296.5亿元，同比下降53.6%。

尽管总体融资难度加大、成本上升，但海外债券市场仍为部分房企获取资金的重要渠道，优质房企仍成功发行了多笔低息债券。恒大地产、碧桂园等房企，部分5年期发债年利率均远高于2015年房企国内5年期公司债平均发行利率5.14%，房企海外发债的融资成本整体上升明显；同时，华润置地、中海地产等具有国企背景的企业，凭借较好的经营业绩和稳健的财务表现在海外仍然能够成功发行年利率较低的债券，其中中海于2015年7月发行的6亿欧元债券票面利率低至1.75%，不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率，也是中国房企首次发行欧元债，反映了投资者对其财务能力高度认可。

二、中国房地产公司IPO及新三板融资分析

1.赴港上市融资热情减退，A股高估值吸引房企回归

相比于2014年的火爆，2015年受人民币贬值、美联储加息、房企的存货周转速度减慢等多重因素影响，全球资本对中国房地产市场投资开始持谨慎态度，上市房企估值普遍走低，内地房企的赴港上市热度开始减退。2015年，内地包括辰兴发展、新明中国、融信中国、佳源国际控股以及伟业控股等5家房企赴港上市，但整体融资规模并不高，其中伟业控股以介绍形式登陆市场，融信中国招股发行3.375亿新股，最终总募资额仅为17.7亿港元。但不可否认的是，虽然香港资本市场对内地房地产市场及房企发展前景并不乐观，但市场法律法规健全、融资能力强的突出优势，使其仍然成为中国企业境外上市融资的首选之地。

此外，海外市场的低迷以及估值体系、估值的差异也使得回归A股热潮涌动，部分房企纷纷展露回归A股意图。2010年以来，由于国内A股监管层明确表示暂停房企IPO与再融资，国内房企多通过赴港借壳或IPO进行境外融资。而随着国内资本市场改革推进和多层次资本市场体系的建立和完善，国内房地产开发企业融资环境正在改善，估值的巨大差异和双融资平台考虑等也使得A股正在成为房企上市和回归的重点期望市场。2015年以来，内地房企多通过借壳实现A股市场的登陆，如京汉置业借壳湖北金环、绿地控股借壳金丰投资实现内地A股上市；在港房企拟通过借壳和重组方式实现回归A股的意图，其中万达商业于2015年启动回归A股事宜，并于11月13日发布A股招股说明书，2016年3月30日晚间发布公司私有化、于联交所除牌计划；富力地产、首创置业及恒大地产等亦表示出回归A股市场的打算。

2.房地产服务商抢滩新三板，创新服务模式引投资者关注

随着我国房地产行业白银时代的来临以及居民消费模式的变化升级，围绕房地产开发的关联业务逐步独立并迎来快速发展时期，面对资本市场的逐步完善与宽松的融资环境，房企及服务商纷纷分拆或重组重点业务板块进行上市融资，促进集团及相关业务的发展壮大。例如中海、花样年从地产集团拆分中海物业与彩生活，中奥到家以独立第三方物管公司登陆香港资本市场。由于主板市场申请门槛较高，而全国中小企业股份转让系统（新三板）作为我国金融市场改革试点的新形态，同时定位于服务创新型和成长型中小企业的融资市场，已经成为了金融市场当仁不让的新焦点。2015年以来，大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务登陆新三板市场，其中社区生活服务领域企业由于存在巨大的潜力空间，成为本轮挂牌新三板市场的主力军。

三、中国房地产“大金融”战略布局分析

1.房企试水互联网金融，资产证券化发展前景看好

互联网金融成为房企探索新型融资渠道的重要尝试。互联网金融作为新兴的金融业态，为转型期的房企带来新的发展机遇，不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。2015年以来，万科、万达、绿地、华夏幸福等房企纷纷加速房地产金融化的尝试，互联网金融成为房企融资渠道的有力补充。

2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。2015年9月，由万科牵手鹏华基金首次合作的鹏华前海万科REITs正式上市发行，成为国内第一支真正意义上的公募REITs，该基金募集总额为30亿元，其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益；12月，由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs——“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成，总融资规模14.5亿元，以深圳鼎诚大厦裙楼为标的物业，该项目开辟了现有国资管理体系下的资产证券化新路径。在此基础上，物业费及购房尾款资产证券化、金融资产（公积金）证券化项目等创新融资产品相继发行，不仅盘活资产、开辟房企融资的新思路，更为投资者提供了更多类型的产品选择。

2.房企联姻金融迈入深耕期，大金融布局助力“地产+X产业”转型

近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。目前受限于银行、保险、券商等传统金融牌照的获取难度较大，大部分房企仍多以参股形式介入银行、券商及保险领域，并与相关机构在融资、产品、资产证券化等领域展开合作，有效推动融资成本降低与渠道拓宽，业务与产品的加速创新以及社区金融的提前布局。

房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，在市场竞争加剧的背景下，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略，由此促使其必须构建稳定的大额低成本融资渠道；其次，随着房地产行业利润下滑，房企需要寻求高收益回报业务投资，以形成新的利润增长点；再次，随着房地产行业产业纵深分化，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局，抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。

金融危机背景下房地产业发展研究 篇12

关键词：金融危机,房地产市场,大变革

一、房地产市场

(一) 房地产及房地产业

1、房地产。

即不动产, 是包含了房屋和土地两种财产。通常所说的房产就是在建筑地上建造的各种房屋, 比如住宅、厂房等。从社会角度来说, 房地产是多种社会学的内涵, 包含了社会、文化、传统和制度。1978年改革开放以来, 我国经济快速发展, 尤其是从2006年开始, 中国房地产进入崛起时代, 房地产形态的变动引起了社会阶层的分化, 使得贫富差距不断扩大。房地产的变化, 也会引起人们在生活方方面面的变化。可见房地产在社会当中, 不仅具有自然特征和经济关系, 更重要的是, 他在当中还包括了丰富的社会关系。

2、房地产业。

我国现行的国民经济核算体系中, 房地产业并没有明确定义, 与国外其他国家相比, 似乎是在称谓上有些不同。从层次深度上分, 房地产可以分为狭义和广义两个层次, 广义的房地产业, 就是房地产市场, 是进行房地产商品的交换关系的总和, 而狭义上的房地产业, 就是房地产商品的交换场所和领域, 双方有着一个本质的不同。

房地产业是一个规模大、涉及领域多的一门综合性行业, 他涉及了金融、建材、服务、建筑等部门多个行业, 即属于第二产业, 但又同时进行着第三产业的活动, 是一种第二产业和第三产业相结合的新兴复合型产业。

(二) 房地产运行机制。

房地产市场运行机制, 揭露房地产市场中的各个要素之间相互关系、互为因果, 按照经济规律, 使资源得到最大的合理配置, 取得利益最大化的运行机制。亚当·斯密曾经说过, 市场是一只“看不见的手”, 他的应用在市场中起到很大作用, 是因为市场本身的固有性。市场机制主要包含价格机制、供求机制和竞争机制, 他们在市场运作中, 各善其身。

二、金融危机

(一) 金融风暴的产生。

2008年这次金融危机的爆发, 蔓延到全球金融危机是任何人都无法遇见的。究其原因, 是因为美国银行或者其他金融机构长期以来对只有次级资信评级还款能力较差、收入不稳定的个人和机构发放大量贷款, 此时美国经济在走瓶颈, 还款能力差的人越来越不能支付之前的贷款, 日积月累造成了此次由次贷危机引发的金融危机, 造成美国有相当多的银行和金融机构倒闭, 连锁反应到全球各地, 造成世界相关国家经济下滑、金融机构破产等现象。

(二) 金融风暴对中国经济及房地产业的影响

1、金融危机对中国经济的影响。

这次金融危机, 我国也未能幸免, 在一定程度上对我国经济也造成了无法估量的创伤, 我国金融体制相对保守, 在国外金融方面未涉及太多, 所以在中国, 不会引起像其他西方国家那样二次金融危机。但我国经济在一定程度上受到损失, 经济面临着大的挑战, 国内经济增长速度迅速下降, 通货膨胀、物价上涨等现象不断发生, 并且受国际影响, 这种现象居高不下。我国在这次危机爆发后, 资金流量发生了很大变化, 出口、进口下降速度差异大, 国际环境的变化也影响着中国的变化, 并造成我国进出口贸易经济下滑;我国要通过宏观政策, 将更多的精力投入到防止国内经济过快下滑上, 使我国的经济能从这次危机中渡过并扭转增长的局面。

2、金融危机对中国房地产市场的影响。

美国这次爆发的金融风暴, 对中国房地产市场有很大的影响, 基本可以分为两个阶段:第一个阶段是在金融风暴爆发当年的9月雷曼兄弟倒闭之前, 但金融风暴在中国登录后, 中国房地产市场表现的影响为价格上涨, 房价居高不下;第二阶段, 发生在当年下半年, 全球性金融危机已经全面来袭, 中国股市开始动荡, 造成房地产投资行业动荡, 形成财富挤出效应。

三、我国房地产市场在金融危机下发展现状

(一) 我国房地产市场特点。

2008年以来, 由美国次贷危机引发的金融危机席卷全球各地各个领域。在我国, 尤其是房地产市场经济, 为了调节房地产行业的发展, 中央推出了很多关于房地产方面的政策, 如税收政策、信贷政策等, 我国的房地产在那时候已经进入了房地产周期性调节阶段。在此时, 更需要我国政府运用新的举措来影响房地产业。

我国的房地产起步较晚, 但在起步后, 得到了迅速发展, 尤其在21世纪后, 我国的房地产业成为我国经济主体中发展最快的行业之一。房地产业周边行业很多, 支持性产业众多。当金融风暴席卷房地产业时, 其他相关的产业也会受到影响。产业链效率下降, 在房地产业中产业链效率是一个大特点, 但我国房地产业进入门槛较低, 成千上万的小规模企业涌入, 在混乱的市场竞争下, 各个相关产业协作不足。造成我国房地产市场比较混乱, 部分中介的兴起在一定程度上是向前发展的, 但是总体来看, 又是一种资源浪费, 很多时候一个实例需要多个部门的协调发展, 造成人力、物力的浪费。

(二) 金融危机背景下我国房地产业发展现状。

在金融风暴大的背景下, 很多相关企业还生死未卜, 因此要充分发挥产业的整体竞争优势, 来稳固我国房地产市场的发展。但是, 当金融危机真正来到中国的时候, 我国第二产业受到了巨大创伤, 在建筑业中, 原材料市场混乱, 比如建材价格下跌。在金融危机背景下, 原材料市场价格猛跌, 但是其他服务性成本却不断上升, 导致大多数房地产企业成本上升, 资金压力变大, 大部分建材企业亏损严重, 造成全国性的房地产泡沫。目前, 我国房地产业缺乏技术支持, 社会服务薄弱, 制约了行业整体素质的提高。金融危机背景下, 房地产业要渡过难关, 尤其需要技术与社会服务体系的支持。

由于危机的影响, 我国房地产进入瓶颈时期, 当时出现了房价在短期内呈现的“平稳波动、见底微升”的这样的走势, 尤其在2008年当年, 我国房地产市场房价回落, 房价销售成交量下滑, 造成开发地产投资公司资金链紧张的局势, 并且这个局势持续演绎, 造成房地产行业不景气, 开发公司投资意愿不强, 市场信心不足的局面。

四、我国房地产业在金融危机下存在的问题

(—) 房地产开发资金链条单一, 经营风险大。

房地产在开发项目过程中, 资金是个最大的问题, 资金的来源对房地产企业是一个很重要的环节。其中, 这些资金来源主要是靠银行信贷、个人信贷和预售房款来获取, 一旦一个环节出现了问题, 那么在项目上, 就很难按期正式开工, 甚至导致停工的现象。这次危机, 给房地产企业最大的困难就是融资。至此, 我国政府出面, 积极投放开发资金, 在2008年前后投资总额高达4万亿元人民币, 这个方案在当时的金融危机背景下, 还是引起了热烈的全球反响。

(二) 部分地产开发公司规模小、抗风险能力差。

此次金融危机背景下, 遵循优胜劣汰自然生存法则, 市场集中制会得到提高, 在部分房地产开发企业中, 二级、三级企业占的比重最多, 这些企业注册资金较低, 企业资金实力比较差, 导致抵御风险的能力不强。

(三) 房地产企业整体素质差。

在我国房地产企业中, 因为门槛相对低, 进入房地产、建筑业的企业越来越多, 他们不同程度地存在人员素质低、资金实力弱等问题, 尤其在开发工程中, 技术人员少、开发经验不足特别突出, 所以在建造过程中, 对房屋的质量可能存在避重就轻的现象, 存在企业监管不严的现象, 形成了低层次、低技术的简单再生产。

(四) 房地产市场存在的问题。

通过对部分企业的调查分析, 很大一部分企业认为, 就目前我国房地产开发市场秩序不规范, 影响了房地产市场的健康发展。市场监管不到位, 导致不管什么样资质的企业, 都可以进行投标来赢取机会, 市场同时缺乏市场管理和惩罚力度, 往往是这个项目问题暴露了、出事了, 相关部门才去过问这个事, 形成事后监管, 事故后监督, 但是这样造成的影响要远大于事前监管。

五、我国房地产业应对国际金融危机的对策

在国际金融危机下, 机遇与挑战并存, 要抓住金融危机的两面性, 来真正实现房地产的健康发展。

(一) 降低房地产对金融的依赖程度。

目前, 我国房地产企业资金大都来自于信贷, 那么在发展过程中, 信贷的发展出现问题, 对房地产的影响也就很大, 如果房地产信贷增长过快, 那么实际商品房在贷款上的月息也就会上涨。另外, 我国房地产启动资金的依赖性占比远远超过了发达国家, 我国房地产对金融的依赖程度越高, 越不利于房地产市场的发展。

(二) 改善房地产市场秩序。

我国房地产市场在各个环节存在着违法违规行为, 各地政府要建立健全的房地产市场信用体系, 建立市场监督和惩罚制度, 从法律上来改善市场秩序, 引导我国房地产市场的持续健康发展。

(三) 提高房地产企业整体素质和应变能力。

房地产作为企业, 是以盈利为目的的。那么, 就可能会出现为了赢取利益而出现不规范的行为, 企业内部应该加强包括管理层和技术人员的专业素养, 确保保质保量地完成目标任务。同时, 主动调整盈利预期, 严控成本, 在不利的条件下提高对市场的自我调整能力。

参考文献

[1]易宪容.2007年国内地产步入“政策市”[J].投资北京, 2007.6.

[2]王洋.美国金融危机给房地产带来的影响[J].中国经济时报, 2008.11.