房地产行业产业链分析

2024-05-13

房地产行业产业链分析（精选8篇）

房地产行业产业链分析篇1

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房地产业中国房地产行业研究深度报告

一、中国土地资源概况

中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。

2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。

按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。

目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，住房建设必须贯彻节约资源、保护环境的原则，减少住宅发展的资源环境代价。一要按照节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。

1995年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。

二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。

住宅房地产业的本质就是一种制造业：以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍进行组合加工，生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建造商。

在土地资源稀缺或供给受到政府强力控制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此，个别房产商开始囤积原料而不事生产制造，因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。个别房产商开始积累存货不售(囤房)，同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必须回归到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现金流。可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必须降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：回归房产业的制造业本质。

住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获取收益。有利于快速回笼资金，但是不能获取土地的长期增值收益。

商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品(物业)后并不出售物业，而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益；缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业，而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。

但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的；其次，地产商土地购买、建筑施工都依赖银行贷款；最后，购房者购房支出的70%都依赖房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。

三、具有地产属性的农业和交通基础设施

农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料)，林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要提供动物产品，即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。

农业的根基是土地，是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体所有。企业只能拥有国有土地使用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流动性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府控制，土地增值要实现并不容易；转基因技术可以显著提高作物抗病虫害能力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。

拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)。好当家(600467)获得了威海苏山岛以南未开发利用海域6773公顷(10.1595万亩)使用权，海参养殖海域由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩(所有权归集体)，吉林森工有450万亩(所有权归国家,使用权归集团,上市公司只是租赁)，景谷林业有原料林50万亩。

交通基础设施包括港口、机场、铁路网、公路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地使用权(最长50年)，国有土地使用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。

四、房地产业的生产流程

1、土地取得

五、房地产开发涉及到的部门

1、国土资源部门：负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地使用证)

2、房屋管理部门：负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。

3、规划部门：负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)?

4、建委：负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)?

5、消防：负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。

6、人防：对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常使用情况。

7、环保：负责噪音(中央空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。

8、卫生防疫：负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。

9、环卫：负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。

10、交通管理：负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。

11、供水、供电：负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。

12、航空管制：负责航高、航灯的设计审批和验收。

另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。

六、住宅用地的供应

2005年，居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。

可以看得出来，我国国土整治的空间相当广阔，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。

根据建设部的数据，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。按照容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。如果能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地提供“耕地占补平衡”的基础。

随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以直接作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应十分充足，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺利进行，空心村、分散村落合并能够顺利进行并转化为国有建设用地。

地方政府财政对卖地的依赖很大，无论房地产行情好坏，都必须持续供应住宅用地。也就是说，地方政府有能力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。

但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。

但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对土地的严重依赖，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，如果某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。

无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的控制能力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随便左右的。

七、人民币升值预期下的房地产价

持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益；一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。

除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一致的程度，否则中国的商品、资源价格上涨就是不可避免的。因为均衡状态就是“美国商品价格=中国商品价格×名义汇率”。名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格持续上涨。

所以，热钱进入中国房地产数量是庞大的，根源就在于人民币名义汇率被人为压低。

八、中国房地产商的赢利模式

靠囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是2005年-2007年中国诸多地产商的盈利模式，这种盈利超过了制造的利润(房子的价格―土地和建安的价格)。

不过，这种赢利是不可持续的，是市场短暂非理性造成的结果。长远来看，中国地产商也必须回归制造业本性：靠生产施工赚取盖房子的利润。

可以这么对中国地产商进行分类：

1、快速拿地，快速开发，降价快速销售。优点是风险小，资金周转快；缺点是，可能丧失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。

2、快速拿地，快速开发，高价缓慢销售。优点是可以获取地价房价上涨的暴利；缺点是对现金流的要求比较高，买地和施工都需要钱，并且一旦房价下跌，巨额存货无法顺利出手而遭受重大损失。泛海和金地属于此类。

3、快速拿地，缓慢开发，降价快速销售。在建工程多的企业适合。

4、快速拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。拿地需要现金流。恒大地产属于此类。

5、缓慢拿地，快速开发，降价快速销售。原料多的企业适合。

6、缓慢拿地，快速开发，高价缓慢销售。施工需要现金流。

7、缓慢拿地，缓慢开发，降价快速销售。产成品多的企业适合。

8、缓慢拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。风险小，资金周转慢，收益也小。

9、拿地，开发，不出售并长期持有、经营租赁。优点是可以获取稳定的现金流和土地增值收益，缺点是现金缺口比较大。

房地产行业产业链分析篇2

为推进房地产行业信用体系建设,加强企业信用和风险防范意识,履行社会责任,中国房地产业协会、中国房地产研究会在全国范围内全面开展了房地产行业信用评价工作。

记者:信用评价工作开展以来取得了哪些实质性进展?

胡志刚:为推动房地产企业信用建设,引导房地产企业诚信守约,积极履行社会责任,促进房地产行业健康发展,中国房地产业协会、中国房地产研究会于2010年获商务部、国资委的批准,开始在房地产行业中组织开展房地产企业信用评价工作。2011年在重庆、大连、北京和部分房地产开发企业试点,2012年起在全国范围内全面启动了这项工作,截止到目前,这项工作已经开展4年。在商务部、国资委、住房和城乡建设部等主管部门的大力支持下,在各地房地产业协会、开发协会的积极配合下,全国已有163家房地产开发企业获得信用评级。

记者:从实践情况看,房地产行业的信用评价特点是什么?

胡志刚:房地产行业与一般生产行业相比具有产品周期长、涉及生产要素多、社会影响大、发展不均衡、项目周期与财务周期不匹配等特点,其发展又处于经济发展的特定阶段,信用建设任务艰巨,必须结合行业特点开展信用评价工作。

一是建立一套适合行业特点的房地产开发企业信用评价指标体系。在设计信用评价指标体系时,重点突出房地产行业和开发企业的特点,遵循针对性、全面性、系统性的原则,使指标体系更科学、合理。在指标设定上既考虑了信用评价指标体系的共性,如企业管理能力、发展能力和财务数据等客观信用能力,也考虑了房地产行业的特点,把房地产开发企业的经营信用和履行社会责任作为信用考核的重点,全面考量企业在土地获取、规划、建设、销售、前期物业管理等开发建设全过程中的经营信用。在分值比例设定上使企业经营信用情况的分值比例达到了45%,企业履行社会责任信用分值比例达到35%,企业客观信用能力仅占全部分值的20%。同时采取一票否决制,企业如发生违法违规或其他严重失信行为,一律不予评价。

信用评价结果采取动态管理,三年有效,每年一次复评,既保证了企业信用等级的真实性,也能够与时俱进及时反映企业的进步,对落伍者及时降级或淘汰。

二是引入社会第三方信用评价机构对参评企业进行独立、客观、公开、公平、公正的评价。社会第三方通过招标选取,并实行动态管理。评价过程中,第三方评价机构不仅对参评申报材料进行书面审核,对参评企业进行实地核查,和企业面对面的交流了解企业的经营状况,并通过对企业员工、经营关联单位、相关行政机关和社会组织的调查询问以及对社会发布的企业信用信息的全面查询,了解企业对员工、合作方、政府、消费者、社会的信用及履行社会责任的情况,做到客观、真实、全面评价企业的信用状况。目前已有7家商务部认可的评价机构参与到这项工作中来。

三是依托地方协会,积极开展信用评价工作。开发企业基本是属地管理,参评企业的组织、信息的采集与核实、实地核查等工作离不开地方协会的支持和帮助,因此信用评价工作必须紧紧依靠地方协会。在参评企业当中,大多数是通过地方协会统一组织参评的,地方协会做了大量的工作,为我们提供了很多帮助,可以说,地方协会的积极性直接影响信用评价工作的广度和质量。所以,发挥地方协会积极性,依靠地方协会联合开展信用评价工作是我们一贯坚持的工作原则,只有这样,才能使信用评价工作真正落到实处。

记者:两会主导的信用评价优势在哪里?

胡志刚:我国现存的与房地产信用相关的评级标准可以分为5个层次:住建部对房地产开发企业的资质评级、各级行政机关建立的开发企业信用档案、部分省市开展的房地产行业诚信评价、金融机构对开发企业的资信评级,以及社会和行业协会的各类评奖等。这些评级或评价的特点是评价主体不同,出发点和侧重点不同,效果也不同。

由中国房地产业协会、中国房地产研究会主导的行业信用评价是通过行业协会建立守信践诺的长效制度,有效约束会员企业的道德风险和机会主义行为,提高行业协会的服务能力,促进行业信用建设和行业守信自律,保障行业健康发展。它既不同于政府部门基于监管需要而实施的资质管理,也有别于商业机构基于市场需求提供的信用评级。它突出了客观性、专业性、自律性和服务性,更多反映的是企业自身资产情况、开发经营行为和履行社会责任所获得的社会信誉,由两会推进这项工作更具有行业权威性和公正性。大力推动信用信息在全国范围的互联互通,发挥信用信息对失信行为在更大范围的监督和约束已成为市场经济良性持久发展的必要条件。

记者:获得评级的企业能得到什么实际利益?

胡志刚:人无信不立,业无信不兴,这是社会的共识。随着国家对社会信用体系建设的重视,越来越多的企业开始关注和重视自身信用建设,也有越来越多的政府部门和相关机构陆续出台对信用企业的激励政策。2013年国家发改委、人民银行和中央编办联合下发了《关于在行政管理事项中使用信用记录和信用报告的若干意见》,部分省市也将信用报告作为行业管理中企业准入的依据。在信用评价方面,国家开发银行对参与棚户区改造且信用级别高的企业在贷款方面给予一定的政策支持。黑龙江、重庆房协在有关行业主管部门的支持下,出台了很有实效的激励政策,包括对AA级以上的企业在容积率、项目资本金、商品房预售许可前的投资到位率、资质年检业绩审查、推荐行业性评优评奖等方面实行优惠政策。这极大地调动了参评企业的积极性,仅2013年一年黑龙江省就有50多家企业参评。

当然,目前信用评价结果的实际应用面和对企业的惠顾还很有限,今后还有大量工作要做。一方面要探究金融服务体系对信用评价结果的支持和应用,通过评价使信用级别高的企业在金融授信、金融服务延伸等方面能够享受到更多的政策支持。另一方面还要积极探索向社会和相关领域发布企业信用评价报告,创造奖优罚劣的社会舆论环境,使企业养成诚信和守法的良好习惯。同时我们将联合发改委、国土、工商、财政、金融、物价、消费者协会、新闻媒体等多个部门通过多种方式、多种渠道宣传推广信用评价工作和诚信企业,把信誉度高、社会责任感强的企业介绍给社会,推荐给消费者,在全行业树立起诚信为本的环境氛围。

记者:信用评价对于推动房地产业健康发展、构建社会信用体系将发挥哪些作用?

产业地产成行业新宠篇3

最近几年房产的持续调控，让市场开始了一段时间的沉迷。在这次调控中引发了很多问题，关于是否住宅市场结束十几年的黄金时代进入下半场、关于企业转型、关于未来中国房产的可持续发展、关于行业会不会集中于少数大型企业等问题应运而生。但无论如何，地产领域的拓宽与精细化分工已经快速展开，促使产业地产市场拥有了大量进入者和准备进入者。

如万通携手TCL高调进军产业地产，而在去年万通又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合。另外，绿地集团也与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园。

去年11月底，万达4天内以33亿元的代价接连竞得通州两块地，用于投资建设万达通州文化产业园综合项目。该项目占地90公顷，总建筑面积120万平方米，总投资达260亿元。这是万达涉足文化产业地产的又一投资动作。

除了传统房企，海尔地产也打着产业扩张的旗号，在全国各地大举建造自己的工业产业园区。2012年4月，海尔工业地产公司宣布将投资10亿元，在郑州经开区建设海尔产业园项目二期500万台空调生产基地项目。目前，海尔集团在全球范围内的产业园项目超过20多个。

在深圳，天安数码城、华南城、星河集团等开发商也纷纷建立了自己的产业园区。目前，天安数码城在全国14个城市建立了以电子产业、创意设计为主的工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体等产业地产项目；华南城在深圳、南宁、南昌、西安、郑州、哈尔滨等城市建立了物流产业园；星河集团则在坂田建立了一个建筑面积达180万平方米的中小企业孵化基地。

而一项关于全国工业用地建设指标增长的数据，则不难窥探出房企进军产业地产的扩张步伐正劲。据统计，2012年前三季度，包括北上广深在内的24个样本城市工业用地成交1197宗，同比增长17.35%，成交面积4800.15万平方米，成交总额196.39亿元。

“总体上看，中国房地产行业正处于牛市下半场和调控中场。一些关键的趋势性变化值得企业重点关注，如以资源圈占为主导的粗放式增长及坐地生财式的时代基本结束，以品质品牌和规模实力为主导的专业化、规模化时代已经来临；以土地红利为主导的时代即将结束，以高周转、精细化成本控制和品牌品质溢价为特点的时代已经来临。”天骥智谷营销总监王志强认为，从未来产业发展角度而言，当前政策层面正在从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。

背后的利益

传统住宅开发商放弃原有的老路不走而另辟蹊径，足以说明产业地产背后的利益链条十分引人注意。据了解，传统住宅开发已经进入低利润增长时期，产业地产的周转率开始超过住宅，类似华夏幸福基业、联东集团这样的产业地产商，周转率甚至已经超过住宅开发商。据统计，产业地产商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地产商进入。

从历年产业地产开发上市企业披露的年报来看，产业地产综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，产业地产开发企业的营利模式有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种。

其中，土地批租的利润率最高，但只有具备强大产业运营能力的开发企业才有可能获得土地批租权。同时，房产销售利润是产业地产开发企业重要的利润来源，具有快速回现、缓解开发企业资金压力的特点。但单纯的房产开发销售与政府意图通过调整土地供应结构来调整经济结构的目的相背，实现难度会越来越大。

另外，专业的园区配套设备和服务，不仅可以大大增强产业园的招商、销售能力，也使产业园拥有普通房地产项目所不具备的不菲的园区服务收益。园区服务和租金收益，也构成了产业地产中长期的稳定收益来源。

“住宅开发商进入产业地产领域，是房地产开发企业试图做出某种变化，即对政府主导的市场需求的一种适应。从国家政策上来说，房地产开发企业开发传统住宅项目的难度越来越大。但是从各地方政府的统计数据来看，房地产仍然是占据地方GDP增长的主力，政府从本身诉求上更希望将产业园区的开发与区域的产业结构升级相结合。然而政府在这方面的经验又存在不足，因此如果有这样的机会不仅能将房地产开发出来，又能帮政府带来产业入驻，政府还是愿意给房地产开发企业一些低价土地进行开发，也免去了房企进行招拍挂争取土地以及一级、二级、三级联动开发的复杂步骤。”罗兰·贝格管理咨询（上海）有限公司全球监事会成员、高级合伙人兼大中华区副总裁吴琪告诉记者，产业地产相对更高的利润、相对更好的土地资源和看上去更低的风险，成为吸引地产投资商进入产业地产的主要原因。但是早在很多年前，也有大型地产开发商希望自己能够成为城市运营商的角色。然而，过去几年政府的导向并不那么明显，经过几年的发展，如今这一趋势已经逐渐明朗化。

对此，王志强也对记者表示，现在很多住宅地产开发商以及商业地产开发商都在整合公司的资金与人力资源开始涉足产业地产，这也将成为未来几年的趋势。产业地产并不是一次性收益，而是持续性收益。之前略逊于住宅与商业的原因，是其对于开发企业来说回报周期太长、回报率太低。如今，住宅地产与商业地产的开发难度，随着政府的严格管控与城区地价的攀升而“水涨船高”。门槛的提高，让中小企业望而却步。相反，产业地产的利润率虽然相比之下最低，但其开发风险也是最低的。

政府与企业的博弈

由于产业地产和政府合作较为紧密，它归根结底是在为政府服务，企业带来的税收、产值都是政府政绩的考核标准。同时，产业地产价值的提升更多的是体现城市发展，产业地产规划也必然与城市规划相辅相成。

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在政府方面，追求高效增长的经济与快速减少的资源之间存在矛盾，一方面要求经济的快速发展，一方面又要考虑不可复制的土地资源日益减少，因此迫切需要一种高效可用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源。在企业方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间存在矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。

伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产应运而生，传统的工业开发区逐步向产业地产全面战略转型。

“现在几乎没有园区会像以前一样无序开发和经营。几年以前开发产业地产并没有现在要求这么高，企业只要拿地、开发就可以了。但经常出现的结果就是住宅、商业配套销售一空，在迅速回笼资金的同时，产业地产部分只是一个空壳，后期招商跟不上，导致并没有产业投资人进驻。如今，经过政府与开发企业的多年博弈，强势的政府会要求企业做好前期方案，并以产业为主导，才会给企业新开发的工业园区立项，且要求企业将招商与开发同时进行。”吴琪表示，开发企业在为政府带来经济增长与区域经济发展的同时，也会相应地要求政府给予企业低价土地和商业地产与住宅地产的配比。

无疑，做产业地产往往需要比住宅规模更大的土地资源，这显然离不开政府的支持。那么，产业地产开发商与政府的需求如何实现对接？

在跟政府合作过程当中，并不是企业自身的产业就可以满足发展，政府希望通过开发商资源吸引更多的产业进驻，包括上下游的合作伙伴和客户群，以便形成产业集聚。因此，产业地产开发商在与政府方面合作时，可能会面临很多问题。

北大资源地产有限公司副总裁郭琳认为，无论是规划还是产权的分割，都一定会遇到跟政策相悖的问题。如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划，这可能是每个产业地产开发商都面临的问题。其次是能力问题，企业是否有能力做取舍是不被项目压垮的先决条件。再次是现金流问题，除了产品的快销、慢销，以及长短周期的结合外，金融如何整合成为现在困扰产业地产开发商最重要的问题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。现在全国工业用地相对充裕，缺乏的是资本实力的强力支持。产业园区不可能一开始就赚很多钱，需要很长时间的培育升级，如果没有资本平台保证和支撑很难撑到最后，所以资本是这个领域真正的晴雨表。

王志强也持相同的看法，他认为由于资本平台的缺失，国内目前还没有哪个产业地产商有强大资金后盾保证去做纯持有，租售并举更符合现状。现在的产业地产项目，几乎是卖得出去就赚钱，大家自然会靠销售解决问题。但是在慢慢发展后发现，招商才会是产业地产面临的真正问题，这将对运营能力、园区品质等提出更深的考验。对产业地产开发运营商来说，能力比资源更重要，招商能力比现有的资源更重要。

对于产业地产开发商与政府对接，吴琪认为：“以前的传统开发商和政府可能更多的是商业关系、合同关系，这种关系是短期的。而产业地产开发商与政府是合作关系，应更加注重战略层面，关注于城市发展和城市整体规划、发展思路的确立。”

因此，产业地产开发商要更积极地参与产业规划分析，可以说产业规划对产业地产是一个牵引作用，整个城市规划对产业地产起着约束的作用。产业地产跟其他的产业地产或者是住宅类产品不太一样，它本身有一个集群效应，所以从宏观到微观来讲，从城市发展到具体的规划分析和具体的项目而言，必须通过产业规化来实现指导分析的作用。反过来这种产业地产的效率也在对于产业规划以及城市规划进行不断的反馈。具体来说，产业地产很多项目可能很多企业都碰到过，在很多指标不明确的情况下已经开展了各种各样的工作，最后通过调整规划来调整指标，这就是产业地产一个最大的不同之处，可以对城市规划甚至产业规划产生反作用的影响。

高“门槛”下的困局

由于进军产业地产门槛高，虽然产业地产前景远大，但并不是所有房企都适合向该领域转型。产业地产对开发商的资金实力、后期招商能力要求较高，这成为实力不足的中小开发企业进入产业地产的拦路虎。

产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户不同，商业地产的客户是商家，而产业地产面对的客户是政府与企业。产业地产在发展模式上不同于其他开发商，追求的是经济、社会资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其在将地产与其他资源整合的基础上，更注重产业环境营造和软环境建设，以及对区域产业升级的助力。因此，这也要求产业地产在立项之初要做好定位。

“由于产业的创新发展升级，目前产业地产已经由以往的加工型工业为主，转向新能源、新材料以及高科技通讯等新兴行业。这些新兴行业不仅受到政府的扶持，中远期有不错的发展前景，更重要的是他们往往对于园区服务有较高的营建配套要求。”吴琪认为，另外不同的城市、不同的产业结构、不同的地段，将促使产业产差异也较大。企业在做定位之前，首先要从产业规划上符合政府意愿并且要深入了解政府的期望，将这一区域的政府期望与区域条件相结合。而这期间开发商也要避免同质化的发生，优良的产业定位会带动整个区域产业的升级。以华夏幸福基业为例，它从廊坊起家，当时我们为它规划的是汽车零部件产业，事实证明我们的规划是正确的，后期影响力也比较大。这源于北京拥有众多大牌汽车企业，其汽车零部件供应肯定不会设在劳动力昂贵、土地资源稀缺的大城市核心区，只能选择靠近大城市的边缘区域以节约成本。

“产业规划分析，重点是要解决空间资源如何配置的问题。在产业规划里重点解决一下控规、土地政策等问题。首先是选址论证，可以说选址是产业规划分析中最重要的一个环节。其中之一是交通，交通是否便利直接影响产业园区的发展；之二是土地政策，现在各地政府对土地实施了一系列政策，比如有一些是把税收加在土地里面，有一些是对就业有反作用的措施；之三是产业政策，如果能利用这些产业政策，使客户在这个区域能够有兴趣来参与产业地产，便能提升终端客户吸引力，产业客户是必须掌握的一点。对于自身的能力来讲，到底有多大的招商能力、运营能力、融资能力，是决定产业地产项目能否顺利推进的关键。”吴琪表示。

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只有清楚了产业地产的核心价值，方可把握公司发展产业地产项目的定位和方向。首先，不动产的第一个核心价值是使用价值，产业地产也一样，开发产业地产离不开它具体的产业客户的使用价值。住宅的核心价值是给居住者提供好的居住价值，从地段、配套、物业、户型、装修等各个方面创造好的居住品质。产业地产也一样，是给产业客户提供优质的使用价值，从交通、产业聚焦、配套设施、政府政策、建筑功能等各方面提供好的使用价值。

“作为产业地产的开发者，研究并明确判断自己的客户是谁，是什么产业类型，就像研究住宅的客层一样，只是会更加要求明确和精准。因为产业的跨度和类型特别多，对不动产的要求差异很大，不像住宅有更多的共性和可比性，所以困难更大。然后研究这些产业的需求和能为他们创造的使用价值，这样才能逐步展开产业地产的前期定位、开发、招租或销售、后勤管理等流程。”郭琳如此认为。

而未来产业发展的趋势则是产业地产与城市化密切结合，产业地产正在由单纯的园区向新城转变，综合化、社区化的趋势越来越显著。

未来趋势将是形成所谓的产业综合体，是融合了研发设计、商务办公、高端制造，以及其他综合型配套服务于一体的产业综合体。这和我们平时看到的城市综合体的概念有点相似，相对应地会形成一个产业集群，为特定的某个产业提供更好的生产研发或服务的平台。

同时在发展理念上，产业地产也将越来越多地结合每一个时代或每一个阶段的最前沿理念，如生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等，这些宏观层面的指导政策、对产业扶持的政策等都将迅速而深刻地融入到产业地产的发展中，起到重要的指引作用。

“从产品层面，赋予更高附加值的趋势已经越来越明显。”王志强指出，这种附加值有几个维度，包括硬件产品上的附加值、配套设施的附加值以及产品服务体系上的附加值。即便是很多产业地产的产品未必有过人之处，但其在软性附加值上更加精细，也会赢得市场青睐。而最重要的则是服务升级的趋势，这也将成为未来产业地产商核心竞争力的重要体现。由于产业地产以产业为核心，以客户服务为重点，运营商能否在整个产业链条中的一个环节给予相应的扶持和引导十分关键，这无疑是争取客户和市场的杀手锏。

房地产行业分析报告篇4

去年商品房成交面积同比增41%

石市住房局官方统计数据显示，年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个，涉及市区77个项目，上市面积806万平方米，同比增长36%。

去年市区全年商品房成交面积为672万平方米，同比增长41%;成交金额达到了482亿元，同比增长51%。

从房价统计数据看，2014年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米，同比增长7%。

在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时，市场也出现了库存增大的问题。住房局官方数据显示，截至2014年底市区商品房累计可售面积为1041万平方米，其中商品住房为522万平方米，商业办公类用房为472万平方米。

新建商品住房供求基本平衡

2014年石家庄市区新建商品住房上市面积566万平方米，同比增长58%;成交量为552万平方米，同比增长52%;市区新建商品住房成交均价为6410元/平方米，同比增长1%。

从新建商品住房供求比数据1、03：1来看，省会房地产市场供求基本平衡。按成交面积划分，90-144平方米的房产成交量占到总成交量的63%;按购买人群划分，本市居民购买量占总成交量87%。

“2014年市区新建商品住房成交量先抑后扬”，石市住房局相关负责人表示，这主要是因为大量楼盘年中集中上市，有效带动了成交量的增长。同时，受取消限购、央行发布新“首套房认定”等政策叠加效应影响，购买力得到进一步释放。

“石市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主”，该负责人介绍，住房局官方统计显示，石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90-130平方米的中小户型，仍是市场主体刚、改需型购房者的首选，销售占到全部成交楼盘将近53%;而中心城区主推大户型，均价甚至高达1、5万元左右的高端项目，销售形势不乐观。

典型楼盘成交均价达8500元/平方米

昨日石市住房局还公开了最贴近市场的典型楼盘现实成交均价数据。根据住房局在石家庄城区选定的120个典型楼盘数据分析显示，自2014年5月以来，现实成交均价一直保持平稳。去年12月份市区商品住宅现实成交均价达到8500元/平方米，二手住房均价达到8600元/平方米。

商业办公类用房供大于求

按照住房局官方数据显示，2014年石市商业办公类用房上市量为177万平方米，同比下降1%;成交量87万平方米，同比增长13%;成交均价为1、298万元/平方米，同比增长34%;供求比为2、02：1，供大于求。

数据显示，截至2014年底市区商业办公类用房累计可售472万平方米，按照2014年月均成交7万平方米的速度计算，完全消化掉现有库存，需要67个月，已经超过正常库存消化周期。

二手学区房成交价格不断走高

2014年市区二手房共成交173万平方米，同比下降14%;成交金额92亿元，同比下降15%，成交均价5338元/平方米，同比下降1%。

从二手房成交结构看，成交集中在两室户型为主，面积多集中在90平方米以下。此类户型成交总面积达到77万平方米，占到二手房总成交量的45%，主要购房人群仍以首次置业为主;从成交价格看，学区房、周边交通配套成熟、小区成规模且在左右建成的小区，成交量与价格不断走高。

今年省会楼市供给增长价格基本稳定

石市住房局相关人士预测，20石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。预计市场供给量将进一步增加。年将有大量楼盘集中上市，持续的签约备案将带动成交量的增长;伴随不动产登记制度和推出房产税等政策预期，将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来，形成二手房房源供给。

随着石家庄行政区划的调整，更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内，刚性需求群体扩大，将会有效激发楼市整体活力;居住“房改房”和住房面积相对较小的群体，其购买力在取消限购后得到释放，改善性需求将有所增加;另外，金融政策的调整，将促使购买力进一步增强。

在政策基本稳定的情况下，房地产市场不具备大幅调整空间;开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性，预计2015年房价应保持稳定且呈小幅上升态势。

由于商业用房价格较高，消费者投资逐渐趋于理性，以及经济形势下行、商业经营不景气及电商的快速发展等因素影响，商业办公用房的销售困难，今后一段时间仍将以消化库存为主。

随着房地产业的不断发展、改善性、舒适性及高端的需求越来越多样化，开发企业将注重楼盘品质化、风格化、差异化，满足消费者追求个性化的需求，同质化楼盘将逐步减少。

■2014年石家庄市区——

商品房上市面积806万平方米，同比增36%

成交面积672万平方米，同比增41%

成交金额482亿元，同比增51%

成交均价7173元/平方米，同比增7%

新建商品住房

上市面积566万平方米，同比增58%

成交面积552万平方米，同比增52%

成交均价6410元/平方米，同比增1%

商业办公类用房

上市面积为177万平方米，同比降1%

成交面积87万平方米，同比增13%

成交均价1、298万元/平方米，同比增34%

二手房

成交面积173万平方米，同比降14%

成交金额92亿元，同比降15%

当前房地产行业的问题和对策分析篇5

一、房地产行业发展概况分析

我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分

点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。[文章-http:///找文章,到]

表1国民经济发展和房地产投资单位：亿元

年份GDPGDP增长率()房地产开发投资额增长率()直接贡献()开发额占GDP比重()199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66

数据来源：《中国经济景气月报》

在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。[文章-http:///找文章,到]

为了在贯彻落实现有政策的基础上进一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。

中央和地方一系列政策的出台使得房地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。

二、我国房地产业面临的主要问题分析

当前我国房地产行业存在的问题主要集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。

1、投资增长速度过快

随着我们国家人均GDP的提高(已经超过1000美元)，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善，以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过程中，局部地区房地产价格上升过快。

从1998年以来，投向房地产行业的资金一直呈两位数递增之势。2003年我国城镇房地产开发共完成投资10106亿元，占GDP(116694亿元)的8．66％，占固定资产投资的18．34％，比上年增长29．7％。根据国家统计局数据分析，到今年5月份，有9个省份房地产投资增幅超过60％，其中主要是非住宅投资。当前全国商品房的平均价格为每平方米2677元，同比上涨6．6％，其中住宅平均价格为每平方米248l元，同比上涨6．5％，包括南京在内的9个大中城市房价涨幅超过10％。

投资保持一定速度增长、价格平稳上升与合理波动对经济的发展起到了促进和推动作用，因而是有必要的。但是，如果这种增长不能很好地被控制，带来的影响和冲击又是严重的。其最直接的后果就是房地产投资增长远远大于销售增长，致使商品房空置率上升，而更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，引起经济的大起大伏。更为关键的是，吸收了大量银行贷款的房地产投资一旦出现泡沫，对经济发展的良好势头和整个金融体系的影响和冲击不容小视。

2、结构不合理

当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升，而且空置房还在以每年超过15％的速度在递增。

一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。

3、土地开发利用不科学

土地开发利用是关系到整个房地产市

场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一个原因就是土地市场的失控。

当前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5耕地得不到有效保护；土地开发利用没有科学合理的规划。

土地市场的不规范运作与地方政府有着密切的关系。各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开发区，营造各种形象工程。据初步统计，全国朗o个城市和两万多个镇中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市马路超过100米宽。有一个城市只有5万多人口，但建的广场却可以站6万人。而很多居民却不能得到基本居住条件的保障。在违规操作的过程中，地方政府大量征用农村耕地，造成耕地数量的急剧下降。低价征地，高价出让，拿土地来招商，己成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。然而，很多被征用的土地没有很好的利用，浪费随处可见。

三、主要对策分析

解决当前我国房地产行业存在的问题主要应从三个方面努力：继续发挥国家政策的引导作用、加快结构调整步伐和加强科学规划。

1、发挥国家政策的引导和信号作用

国家政策的作用首先体现在对土地利用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降低信贷风险。在调控信贷的过程中，应该区别对待不同的企业，应该鼓励和支持一些经营规范，财务结构合理的房地产大型集团；还应该考虑到房地产行业的特殊性，即商品的不流动性和难以套利。因此在不同的城市应结合各自优势，采取不同的支持政策。

发挥国家政策作用的另一个重要方面就是建立信息预警系统，完善房地产信息统计制度。目前我国房地产行业信息统计、分析和预警系统之间存在诸多不适应的地方，主要有：注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势；注重城区、不注重城乡互动，不适应城乡人口迁徒形成的市场需求；注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。

完善这一体系可以全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，并通过向社会发布市场信息,引导市场理性投资和消费。预警体系的建设，将有利于降低不确定性，减少房地产泡沫。

从打击滥用土地、没收没有利用的土地、三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，国家调控力度在加大。这种调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护消费者的根本利益，为了市场更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和整合，也一定会让政府、开发商和消费者更加理性和成熟。

2、加快结构调整的步伐

房地产行业结构性矛盾既是现实问题又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下，在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发，限制和控制高档商品房、写字楼和别墅的开发。

空置房较多的地区有一个共同的现象，即高档住宅过热、积压最严重，而中低挡住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是，随着住房由实物分配向货币分配转变，消费主体发生了根本性的变化，工薪阶层日益成为主流消费者。因此，开发商抓住机会，及时进行结构调整，改善房地产商品的供给状况，对规范房地产行业，提高人民生活水平，改善居住条件都有着积极的影响和促进作用。

调整房地产供给结构还需要发挥政府的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应5其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。

只有开发商和政府从不同的角度出发，共同努力，房地产业的结构性矛盾才会得到解决，房地产市场才会更加理性。

3、加强科学规划

房地产业是集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业，既有经济效益又有社会效益和环境效益。因此，在房地产业发展的过程中，科学规划的作用显得尤为突出。科学规划既要考虑到土地的开发利用又要考虑到区域的协调发展和城镇体系建设。

在土地开发利用方面，目前全国国有土地资源价值达25万亿元以上，是价值最大的国有资产。但是，由于没有进行科学合理的规划，缺乏长远的发展观，导致国有资产的大量流失，城市农村的经济格局被人为破坏，妨害可持续发展战略的实施，直接影响了房地产市场的健康发展。加强对土地的科学规划和利用，将会极大改善这种状况。地方政府应该着眼于长远发展，着眼于全面建设小康社会的目标，合理利用土地资源，提高房地产建设的容积率，搞好城市规划，树立科学的发展观，以此促进地方经济的快速协调发展。

在区域发展和城镇体系规划方面，要从区域协调发展和城乡一体化的角度出发，充分考虑到我国城镇化进程加快，基础设施建设进一步完善的现状，科学设计出既符合不同区域经济发展要求又符合城镇化发展规律的方案。

加强科学规划核心是要保持规划的权威性和稳定性，因此科学的规划一经确定，必须通过立法的形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意改变。同时还要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机制分开设立，分开运行。规划是经济、社会发展的龙头，是指导房地产开发建设的总闸门。房地产建设只有走上按规划建设的轨道，才能摆脱发展的盲目性和越建越乱的局面，才能真正营造出既有经济价值又有人文价值的房地产精品，才能真正实现房地产业的全面、协调、可持续发展。

当前我国房地产业虽然存在投资增长过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，仍是政府产业政策的着重点之一。一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。从去年6月份至今，政府出台了一系列政策规范房地产行业，包括打击炒房、紧缩房地产信贷、确立土地交易方式、清查开发区违规占地等，这些政策都表达了政府排除干扰房地产市场健康发展的不利因素、力促房地产市场向规范化迈进的政策取向。随着这些政策的贯彻落实，加之中国经济持续稳定发展和城市化水平不断提高的良好宏观背景，中国房地产市场的透明度和规范性将进一步提高，中国房地产业将迎来一个新的发展高潮。

房地产行业的避税行为及原因分析篇6

近期国家税务总局高层人士表示：房地产业无论是涉税案件数量、案件发生率、涉税违法纳税人所占比例、还是查补税款额上都有明显的上升势头。通过长期调查发现房地产业的纳税人规避税收的手段主要集中在营业税和企业所得税这两个主体税种上。通过大量的调查研究发现我国目前房地产企业规避税收的几种主要方法。

（一）利用成本膨胀法规避税收行为

成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时，为使成本值最大化从而减少应纳税所得额，或通过采取最有利于自己的成本计算方法，以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额，减少应纳税额，最终达到降低自身税负的避税方法。

房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和地土增值税。我们在调查中发现，这种避税方法在房地产企业运用相当普遍，有数据显示，一般成本膨胀率都在10%--15%之间，更有甚者达到20%--30%。房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主要原因在于：

一是房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发项目的经营周期较长，开发前期资金投入大，资金回报期相对滞后，并且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中，很难在时间和因果上准确配比相应的费用和成本；同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。

二是房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业，既有房屋销售，又有物业管理服务。在调查中发现，大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装（队）公司、建筑材料加工企业、绿化公司、房屋销售（中介）、装修公司等，而这些关联公司中，还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。这为房地产公司在成本核算上通过虚开、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性。

三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多，要办的手续烦琐，收费几乎无处不在。有关资料表明,某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个,大到政府部门、行业协会，小到街道居委会、环卫站等，形成文件明确规定的收费项目就有近百项；过多的规费支出，票据五花八门，使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准，最终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。

四是房地产开发工程施工周期长，结算方式多样。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门，有正规建筑安装公司、有农村草台班子（由于征用了农村土地）、有个体户、也有军队等特殊单位，税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票，而是以收据支付工程款（包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等）的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，同时

又给房地产企业膨胀开发成本，规避国家税收提供了机会。

五是由于房地产企业，特别是非国有企业，公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本，全部挤入公司费用成本中。我们在调查中发现，公司权益人（包括家庭成员）的个人经济活动所发生的支出，如出国旅游的费用、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用；在调查中还发现公司建大楼，权益人建小楼的情况，其挤占公司的成本比例是触目惊心的。

（二）运用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收行为

房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理，和利用税收法规的缺失，人为调整企业收入和成本费用，以达到规避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。

房地产企业在结转销售成本时，一方面利用税务机关的政策法规的缺陷，即税收政策只注重收入与时间关系的配比，而轻收入与因果（对象）关系的配比；另一方面，利用会计政策的空间，如利用“配比原则”对当期成本费用确认存在的空间，即一是房地产企业利用存在存货成本流转假设等会计环境的影响，在对“存量房”销售成本的确认上存在“加权平均法”、“个别计价法”、“先进先出法”和“后进先出法”等方法的选择，而选择不同的方法，均可以配比当期的销售收入，但不同的方法会导致当期销售成本的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间，在结转销售成本时，人为调节企业成本，或以小配大，即小收入配比大成本费用；或张冠李戴，即销售的是甲套（或幢），而成本结转的却是乙套（或幢）；二是利用会计制度中“配比原则”对收入与费用配比关系上只明确了“质”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际，来增加企业当期费用。如工资费用、业务招待费、广告费、会务费和差旅费等期间费用。

绝大多数房地产企业为了达到利用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收的目的，对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数（如幢或套）设置明细会计科目，只设置总账科目。在发生销售时，只按时间关系配比结转销售成本，而不按因果（或对象）关系结转所销售的房屋成本。在调查中发现，房地产企业存在大量的“零成本房”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中，已结转了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是说这些“存量房”一旦发生销售，已无成本与其配比，即收入等于利润。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的，它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示，一般房地产企业的“零成本房”占整个开发项目的3%--7%。

（三）利用现行税收政策的缺失沉淀或转嫁税收行为

一是，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其应缴纳的营业税创造了机会。部分房地产企业，正是利用这一规定，将其销售房屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方。

在调查中发现，部分房地产公司会事先成立了一个全子公司，并由该子公司拥有待售房产（一般是整幢房屋）。当有买家时，就将该子公司的全部（或部分）股权转让给买方。在该活动过程中，法律上子公司仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该房产的产权也仍然属于子公司。经济上房地产公司没出售房屋，其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权，但这正是成立子公司的目的所在。这样一来，房地产公司就成功地规避了其应缴纳的营业税，并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲，如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权，那么，这部分房产应缴纳的营业税税金将永远沉淀下去。

二是，我国现行税法中存在大量的税收优惠政策，如再就业的税收优惠政策；军队转业干部、退役士兵、随军家属自谋职业、就业的税收优惠政策；福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的，如符合军队转业干部政策的企业，可享受3年内免征营业税、企业所得税和个人所得税的巨大优惠。

调查中发现,房地产公司利用现行税收优惠政策，将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业。房地产企业会事先在不同的地区，通过各种手段成立若干家能享受税收优惠政策并且表面上毫无关联的房地产（中介）销售公司。然后，再与这些事先成立的中介公司签订合同，以较低的价格将房产转移到中介公司，中介公司再按市场价对外转让。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司”，而“销售公司”是享受国家税收优惠政策的，如此一来，国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐。

（四）利用临界转换法规避税收行为

所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性，使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时，有两种或两种以上的纳税义务，纳税人通过数理计算与分析，找到税赋差异的临界点，从而适时转换身份或业务性质以达到最低税负。

我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异，这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大机会。如对外资和内资房地产企业在企业所得税、城建税、教育费附加等税种和税率上都存在着较大差异，税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%，免缴城建税、教育费附加。在调查中发现，部分房地产企业重新注册登记、成立虚假合资（或外资）房地产公司，适时转换身份，以达到规避企业所得税、城建税、教育费附加等税收的目的。

在调查中还发现，部分房地产企业利用合作建房的两种方式的差异，进行临界点的选择，适时转换业务性质，以达到规避营业税的目的。所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据现行税法的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。由于两种方式中因为具体情况的不同，而产生不同的纳税义务。

例如，甲企业拥有土地使用权，乙企业拥有资金，它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是：甲乙企业约定，房屋建好后双方均分房屋面积，即“以物易物”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业出让土地使用权，应该缴纳5%的营业税；第二种情况是：甲

乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，即“合营企业”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税

一、预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。（暂不确认收入，特别是利润率低于15%的项目）

二、不按照合同约定的时间确认收入。

以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

三、随意调整税款申报数额。（延迟纳税，提高资金使用效果）

有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

四、钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

五、开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。

六、从售楼款中抵减代理手续费。

将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

七、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

八、用房屋换土地。

房屋和土地之间的税费相差达到7%，将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额。

九、降价。

无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

十、整体转让“楼花”不做收入。

根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费，部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。

我国房地产行业融资渠道分析篇7

1 我国房地产企业融资问题分析

1.1 过分依赖银行贷款融资

下表反映的是2010年至2014年, 我国房地产开发企业资金来源情况。由下表可以看出, 目前我国房地产开发企业资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金等。

数据来源:根据我国统计局发布有关数据整理

从上表我们可以看出, 在我国房地产企业的融资过程中, 银行资金所占比重最大, 其中所占比重较大的是其他资金, 其他资金主要包括定金及预收款以及个人按揭贷款, 这些资金中的大部分都是来自银行, 是银行向购房者发放的个人住房贷款。我国房地产企业通过直接或间接银行信贷的形式融资占总融资约60%左右的比重, 而房地产行业的平均负债率也均在60%以上。过高的资产负债率不仅影响房地产企业的融资能力, 还会产生较高的财务风险, 使企业陷入财务困境。

1.2 资金结构不合理

在我国房地产企业的发展过程中存在资金结构不合理的状况, 主要表现为短期资金较多, 长期资金不足。而房地产行业属于资金密集型行业, 且房地产项目开发的运作周期比较长, 通常而言, 房地产项目开发建设至少需要3年, 开发过程中还需要大量的资金, 而且项目开发规模越大, 其占用时间越长, 如果不能保证整个项目开发周期的资金链完整, 就容易造成资金的周转不灵, 从而出现财务危机。

1.3 境外资金利用率低

由上表可以看出, 外资占房地产企业融资来源比重极低, 就2014年来看, 仅占0.52%, 最主要的原因是由于我国还没有全面开放外国投资者对我国境内房地产行业的投资以及房地产金融市场的不成熟。如果我国境内的房地产企业想要获得境外资金的支持, 只有通过企业境外上市或境外开发商直接投资。由于相关政策的限制, 使得外商的投资资金较少, 所以外资利用率较低。

2 优化我国房地产企业融资的对策建议

随着城市化进程的加快以及我国国民经济的快速发展, 房地产企业的发展前景不可限量, 但是日趋严格的宏观经济调控政策给我国的房地产企业带来严峻的考验。为促进我国房地产企业的健康发展, 提出以下三个方面建议:

2.1 改变融资渠道单一状况

房地产企业的所需的资金投资回收期较长, 如果在当今资本市场使用单一的融资渠道, 已不能满足企业的资金需求。房地产企业要积极尝试新的融资渠道, 建立多渠道的融资模式。目前还有很多房地产企业单纯依赖银行信贷来筹集资金, 这样不仅不利于企业的发展, 还会加大企业的财务风险。我国房地产企业可以银行贷款为主, 以发行债券融资、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多种融资渠道相结合的融资体系, 从国内外资本市场取得资金。

2.2 调整资金结构

房地产企业可通过银行贷款、发行债券、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多元化融资渠道获取资金支持, 通过银行贷款和发行债券获得短期资金支持, 通过上市融资、房地产信托及房地产基金获得长期资金支持, 这都是可借鉴的方法。

2.3 积极引入海外融资

房地产企业可以通过发行债券的方式进行海外融资, 这样既有利于筹集资金, 又有利于开拓海外市场。因此对于符合海外融资条件的房地产企业, 可以根据企业自身的条件, 积极寻求海外融资, 海外融资能在一定程度上缩减房地产企业的融资成本, 更重要的是为房地产企业拓展海外发展空间。

摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱型产业, 其发展关乎国计民生。在发达国家的房地产金融市场中, 房地产企业融资模式的多元化为其发展提供了有力的资金保障。但是, 我国房地产企业的融资渠道仍然存在一些问题。文章对我国房地产行业的融资问题进行分析, 提出我国房地产企业应改变融资渠道单一化状况、调整资金结构、积极引入海外融资等建议, 以促进我国房地产行业的健康发展。

关键词：房地产行业,融资渠道问题

参考文献

[1]黎天祥.我国房地产行业融资问题研究[J].现代经济信息, 2015 (19) .

[2]李慧.房地产企业融资模式及运营管理策略[J].时代金融, 2013 (33) .

行业分析：房地产、通信、电力篇8

投资要点：

1、主席讲话稳定资本市场预期。

2、预期板块下半年有超30%上升空间。

习主席最近的讲话明确两点：1）坚持市场化改革方向。以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求。2）增加总土地供给，供给分层次（保障+供应建设）。

对行业影响：预计供应增加，地价、房价趋于平稳，开发商将在一二线城市获得合理利润率。1）提出要科学编制土地供应计划，增加住房用地总供应量，预计地价趋于稳定。2）增加的住房供应中长期也会促进房价理性回归。

我们判断：资本市场政策预期预计逐步趋于稳定、过于悲观的预期将修复。1）主席讲话将稳定资本市场预期：市场化改革和增加供应的方向超出市场之前过度悲观的预期；2）政策方向有所转变，不再以打压需求为主线而变为增供应，是长效机制又进一步。

随着政策逐步稳定、明朗化，低估且成长明确的地产股将持续修复。下半年地产或有趋势性行情，预期板块下半年有超30%空间，推荐具有高成长、高周转的龙头公司。重点推荐：招商地产、华侨城、保利地产、金地集团、荣盛发展、阳光城等优质低估房企。

有色：多重利好推动稀土永磁反弹

投资要点：

1、WTO中期报告倒逼国内出台新政。

2、第三次稀土国家收储即将启动。

多重利好推动稀土永磁板块迎来投资机会。首先，近期WTO争端解决机制专家组完成的中期报告裁定，支持美国、日本和欧盟针对中国稀土出口限制政策违规的诉求。正式初裁报告可能不日将公布。中国正酝酿多项新政应对出口变局，包括对收储、行业治理整合，严打私矿、拟出台《稀有金属管理条例》等政策，值得关注。

近期包钢稀土国贸公司公开挂牌部分稀土氧化物价格，点燃市场对第三次稀土国家收储即将启动的预期，主要品种开始上涨，部分钕铁硼企业订单明显好转，建议重点关注目前股价大幅回调的稀土永磁板块——中科三环（管理层普遍增持彰显信心、正海磁材、宁波韵升，以及受益稀土资源整合的五矿稀土（集团稀土分离冶炼产能可能注入）、包钢稀土、厦门钨业。

最后，赣州稀土集团借壳威华股份上市，我们相信这将成为市场关注的重点。

通信：牌照发放近在咫尺

投资要点：

1、美、日、韩占据4G用户的90%。

2、三大运营商对4G建设持不同态度。

截至到2013年9月5日，全球已部署213个LTE商用网络。虽然网络数量比较多，但大多数网络的用户还处于发展的初期阶段，大量的LTE用户集中在少数几个国家。在超1.3亿的LTE用户中，美国、韩国和日本的用户占比接近90%。美国的Verizon就借助LTE扭转其在3G时代的不利地位。

不同网络，不同态度，不同建设方案。中国移动：现存的部分2G部分3G的基站，未来都需要升级到LTE，积极推动4G的建设。中国电信：完善全国3G布点，并采用FDD-LTD/TD-LTE融合方式组建4G网络。中国联通：3G仍然是联通今年发展的重点，但迫于压力，也必然会加大对4G的布局。

传闻工信部将于12月18日发放4G牌照，牌照发放将极大促进运营商4G建设及商用进程，目前，联通与电信均已开展4G基站集采招标，4G全面建设即将展开；未来三年内，4G累计投资额将有望突破3000亿元。通信行业迎来重大投资机会！

投资策略及建议。4G投资将迎来通信设备的景气度提升，对行业内的各公司来说都是利好，只是受益程度有所差别而已。我们重点推荐中兴通讯、中天科技和烽火通信。

电力：安全边界大投资价值高

投资要点：

1、电价调整政策落地，特高压发展日渐成熟。