房地产业税收风险分析（精选8篇）
房地产业税收风险分析 篇1
房地产业建筑安装业存在的税收风险
为帮助房地产及建筑安装业纳税人了解和规避涉税风险，促进纳税义务的依法履行，切实保护纳税人合法权益，助力房地产及建筑业健康发展。
一、房地产业税收风险特征
（一）营业税
1、是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
2、是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。
3、以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。
4、委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。
5、私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。
6、是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。
7、纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。
8、销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。
9、发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。
10、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
11、对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。
12、出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。
13、出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。
14、商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。
15、利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。
16、中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。
（二）企业所得税
17、未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
18、产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
19、取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。
20、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入。
21、取得的土地资产是否不按规定计价，包括是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
22、是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。包括：是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。
23、是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。包括：是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；是否存在利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本；是否虚列工程监理费；是否存在从法人代表个人账户支付公司采购费用的情况。
24、是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。包括：取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。
25、是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。包括：是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本；一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊；发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
26、是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。包括：将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除；由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。企业购买的交通工具（车辆）不计入固定资产计提折旧，而是直接进入管理费用，影响当年利润，可能存在少缴纳企业所得税的风险。
27、是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。包括：“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况；开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整；工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整；计提的以前应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整；是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
28、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税；以前损益调整事项未计入以前所得计缴所得税的，是否已作纳税调整；接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。
（三）土地增值税
29、对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
30、是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
31、是否按规定确定土地增值税的清算单位。
32、混淆不同项目成本，把不同的项目成本费用混淆，是否按规定进行成本费用分摊；是否多开具建安发票金额，虚增建安成本；按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款，而对于预收账款，是否只作长期挂账处理，不作收入，隐瞒收入少申报税款；转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的，是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款。
33、是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。
34、是否列支不属于清算项目的开发成本；从事房地产开发企业，在绿化工程支出方面，是否存在代开与实际业务价款不符的发票并据实扣除，虚增开发成本，少缴纳土地增值税。
35、是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。
36、是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本，少缴土地增值税；房地产企业利用土地评估，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，少缴纳土地增值税。
37、清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报，仍然采用预征方式申报；是否存在达到土地增值税清算条件，并已经进行清算后，剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税，只按预征率申报缴纳，造成少缴税款。
38、是否及时进行土地增值税清算，是否及时向税务机关报送清算资料，报送的资料是否完整。
（四）土地使用税
39、承租集体土地用于开发项目建设，是否缴纳土地使用税。
40、土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。
41、开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税；《土地使用税暂行条例》第三条中规定：土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。在实际中，企业认为有证无地的部分企业没有实际占用，因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。
42、未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。
43、符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批或备案手续；企业与农民或集体签订土地租赁合同，长租（50年或70年）无产权证，实际拥有使用权，没有土地使用权证，是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。
44、企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致，在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间，而不是以办证的时间。以办证时间为准计算缴纳税款的，可能存在少缴纳土地使用税问题。
（五）契税
45、出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。具体包括：以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费；以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。
46、以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。
47、土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。
48、房地产开发企业以工程换取土地，是否缴纳契税。
49、承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否按规定缴纳契税。
50、分期支付方式取得的土地使用权，是否按合同规定的总价缴纳契税。
51、企业已占有使用土地，但以尚未办理土地过户手续为由不申报缴纳契税；竞价取得的土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否按规定申报缴纳契税。
52、代收业主的房屋契税，是否按规定代缴；有些房地产企业销售精装修房屋时，往往给购房者分别开具售房发票和安装发票，造成少缴纳装修部分契税。
（六）房产税
53、自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。
54、是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。
55、与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。
56、新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。
57、自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
58、是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
59、纳税单位使用免税单位的房产，未履行纳税义务。
（七）印花税
60、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。
61、有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。
62、忽视对工商执照、土地使用证贴印花税票；各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。63、2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。
（八）个人所得税
64、未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。
65、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税；加班补助是否计入工资薪金所得缴纳个人所得税。
66、以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。
67、以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。
68、支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。
69、房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。
70、为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税；企业按照激励机制奖励给员工汽车、提供免费旅游等是否代扣代缴个人所得税；高管人员收入是否以燃料费等冲减，少缴个人所得税。
71、各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。
72、支付的利息是否涉及代扣代缴税金义务而未履行。
73、支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代缴个人所得税。
74、借给自然人股东超过1年以上的借款，应被认定为股息、红利分配是否代扣代缴个人所得税；企业出资为股东或管理者购各式各样的会员卡，少代扣代缴个人所得税；股东或公司员工向企业借款超过一年未归还，未代扣代缴个人所得税。
75、商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金时是否履行个人所得税代扣代缴义务。
（九）耕地占用税
76、占用耕地建房是否按规定申报缴纳耕地占用税；经批准占用耕地的，纳税人须在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税；未经批准占用耕地的，纳税人应自实际占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
（十）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
77、国税机关查补增值税、消费税后，纳税人未向地税机关申报相应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
78、不按增值税、消费税、营业税“三税”应税行为发生地适用税率、费率申报缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、建筑安装业税收风险特征
（一）营业税
1、是否存在不按照税法规定的纳税期限缴税，而是以开票金额申报纳税的情况。具体包括：合同明确规定付款日期的，是否按合同规定的付款日期确认收入；合同未明确规定付款日期的，或未与甲方（发包方）签订书面合同，在收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据后是否确认收入；预收工程款，是否按规定申报纳税。
2、是否将整体工程分解记账，没有将部分或全部的安装、装饰等其他工程收入并入该项工程总造价内核算。
3、以包工不包料方式承包工程，是否只将人工费、管理费等劳务收入作为营业税计税依据，未将甲方提供的材料、动力等价款计入计税依据，未申报纳税。
4、对取得工程价款以外的机械作业收入、固定资产出租收入等是否申报纳税。
5、将超计划、超面积施工部分是否只确认成本，未确认收入。
6、是否将水暖、电照、给排水、宽带等施工项目的收入全额确认。
7、是否将材料差价款、抢工费、优质工程奖、提前竣工奖等价外收入直接通过“应付职工薪酬”、“盈余公积”、“利润分配”等账户进行核算，或者直接冲减费用，未申报纳税。
8、对发包方向承包方提供实物或劳务抵偿工程价款等应付款项，承包方未按规定确认工程价款，隐匿应税收入。
9、是否将工程价款直接冲减工程成本或费用、抵偿债务或换取材料，未申报纳税。
10、是否将工程质量差和延误工期的罚款等直接冲减工程价款。
11、是否将非主营业务高税率的项目混作低税率项目申报纳税。
12、是否将收取的工程款不入账，采取“体外循环”，不给建设方开发票或开具假发票，不申报纳税。
13、出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照规定申报纳税。
（二）企业所得税
14、企业是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。
15、是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用。包括：提前结转未完工工程成本。企业是否按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本；将直接费用和间接费用提前转入工程成本；擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本。
16、是否虚列材料成本，虚增工程成本。包括：虚列已耗用材料的单价、数量，虚增材料成本；将尚未耗用的材料列入成本；将不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用列入材料成本；取得虚开发票或虚构购进材料业务，虚增材料成本；已竣工的工地剩余已领用材料有无办理退料手续冲减成本。
17、是否未按规定年限计提折旧、计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率。
18、达到无形资产标准的管理系统软件，是否在营业费用中一次性列支。
19、是否虚列施工人员数量、虚列应付工资，虚增人工费用。
20、购置、建造固定资产、无形资产购置或开发期间发生的合理的借款费用是否不作为资本性支出，而直接计入财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。
21、与生产经营无关的其它费用支出是否税前扣除；逾期完工的违约金、赔偿金、逾期还贷的罚息是否挤占成本。
22、是否未按规定开具发票、开具假发票或虚开发票。
23、是否以不合法凭证（或无票）列支各项成本、费用，成本核算混乱。
24、承揽外地工程项目，在外出经营申请开具《外出经营活动税收管理证明》时，是否按外管证记载金额1.5%预缴企业所得税；外出经营虚列成本，少缴企业所得税。
（三）个人所得税
25、未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。
26、以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）。
27、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。
28、是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。
29、支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。
（四）印花税、房产税
30、是否按实收资本和资本公积两项的合计，缴纳印花税。
31、将工程转包、分包给其他纳税人，所签订的分包、转包合同，是否按照规定缴纳印花税。
32、经营自用的房屋，是否按规定缴纳房产税。
33、出租房屋的租金收入是否按规定缴纳房产税。
34、对房产进行改造、扩建，增加的房产原值是否按规定缴纳房产税。
35、同房屋不可分割的附属设施是否计入房产价值，按规定缴纳房产税。
36、是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
37、签订工程施工合同后未依时缴纳税款，是否等到来税务机关代开建安发票再同时申报缴纳印花税。
房地产业税收风险分析 篇2
关键词：房地产行业,税收筹划方法,筹划风险,风险防范
国内外学者对税收筹划概念的研究,都认为税收筹划是一种合法的涉税活动,以税收法律法规为基础、安排在经营活动之前进行、目的是合理合法的减少税负,达到企业利润最大化,是重要的一种扩大收益的方法。税收筹划有别于偷漏国家税款,偷漏税款是事后行为,而税收筹划是发生在纳税义务之前。因此,税收筹划的定义可以总结为在税收法律规定许可的范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排,尽可能地取得节税的税收收益。房地产企业在经营和税收方面有着区别于其他企业的行业特点,正是这些特点决定了房地产企业税收筹划的意义和可能性。
一、房地产企业税收筹划的重要性
1、有效降低纳税风险
房地产行业涉及营业税金及附加、土地使用税、印花税、契税、土地增值税及企业所得税等多税种,土地增值税、企业所得税涉及预缴及汇算清缴等缴税过程,计算缴纳较为复杂,且各地区对各预缴税种的税率及缴纳时间也有细微的差别,如企业对相关税收规定掌握不充分,极易出现少缴、漏缴或多缴等情况。进行税收筹划,有利于业务人员理清各税种的缴纳规定及计算方法,在税收筹划过程中有效提高企业涉税人员的业务水平,降低企业纳税风险。为各项业务提供参考,合理降低企业税负。
税收筹划整体情况,能够指导开发项目各项经济业务,合理降低税负。企业在销售定价时,根据先前测算的项目售价及增值额测算情况,在项目可以提高价格时不盲目提高售价,以免因土地增值税累进税率的规定,由于售价提高,增值额在临界点升入较高税率档位,导致企业不但没有因为售价提高而受益,反而因税率提高而利益受损。企业在项目分期开发时,根据税收筹划情况,合理进行成本分摊,均衡调节各期利润及增值额,在实现企业所得税均衡缴纳的同时,还能够使各期增值额更加均衡,降低项目土地增值税整体税负。
2、提升企业管理水平
税收筹划工作涉及到企业各个部门的相互配合,税收筹划的前期设计阶段主要是由企业的税务管理部门负责的。在税收筹划方案的实施阶段,企业就要建立相关的管理制度,并对涉及经济业务的各部门进行相关的业务培训,以使相关业务部门理解税收筹划的重要意义,并根据企业新的管控制度进行相关的经济活动。企业在税收筹划的实施过程中,不但降低了企业税负及纳税风险,同时培训了相关业务部门,完善了内部管控制度,提升了企业的管理水平。
二、房地产企业的税收筹划方法
1、合理确定融资方式和资本结构
房地产企业融资的方式通常是银行贷款、发行股票、内部积累和发行债券等。从抵税角度看,负债融资方式的利息费用,在提供金融机构相关证明后,可以在企业所得税和土地增值税税前进行扣除,存在一定的减税作用。
债务性融资或者权益性融资方式都会对房地产企业的资本结构(资产负债表)产生影响,资本结构的变化会带来资金成本的变化,进一步的会影响包括利息费用在内的成本费用项目,从而导致企业税负发生变化。通常来讲,权益性融资资金成本高,但没有到期还款压力;债务性融资资金成本低,债权人不参与企业经营管理,但存在按期还本息的要求,各有利弊。从税收筹划角度讲,债务性融资会产生相对较多的利息费用,相对股息红利而言由于利息费用的“税盾”作用,从降低税收负担的角度考虑债务性融资在一定程度上优于权益性融资。不过房地产企业应充分考虑企业自身风险承受能力,合理测算资本结构,综合运用两种筹资方式,在做好资金筹集工作的基础上,同时利用“税盾”的作用减少不必要的税收支出。
2、调节结转收入和成本的时间点,递延纳税
房地产商品包括期房和现房,销售时往往采用预售,也可采用一般销售和分期付款销售。对于预售房收入,营业税的确认时点为收取预收款的当天即发生纳税义务,其余销售方式以合同约定或实际收款时间孰早确定。因此房地产企业可以根据资金流转情况,合理规划销售进度。前期时,一部分商品房以预售形式销售,缓解期初的资金压力,同时要按税法规定缴纳各项税收。根据工程进度和资金需求量再安排下一步的销售,只要资金能够保证正常的经营活动,就可以减少预售的销售方式,可以等商品房整体完工后按分期付款的方式销售,利用递延纳税技术,将营业税及附加税费的纳税时间点后移。
企业所得税对销售未完工开发产品的情形需要按预计毛利率计算,待商品房完工后再进行汇算清缴。房地产企业进行企业所得税的筹划主要发生在所得税的汇算清缴阶段。在此阶段税收筹划方法主要是合理延迟交房时间和推迟成本最终确认时间。第一,合理延迟交房时间。税法规定房地产企业销售收入确认的时点是房屋的产权发生转移即交房时。房地产企业可以通过合理延迟交房时间,缓缴企业所得税,缓解企业资金紧张状况。现在市场上很多期房的交房时间都是在首付两年后。第二,合理推迟成本最终确认时间。销售收入虽已实现,但却有些配套工程尚未竣工,因此无法准确进行成本、费用或损失的财务核算,净收入也无法得到准确核算,因此可以申请延期纳税,以实现企业所得税推迟缴纳的目的。但在实际工作中,往往有些房地产企业从资金周转增值角度出发,愿意尽早交房确认收入,清算项目,加速资金流转,同样也可以达到增加利润的目的。
3、利用免税临界点,降低土地增值税
在我国,土地增值税实行四级超率累进税率,从税率表中可以看出增值率有三个临界点50%、100%、200%,超过时适用更高税率。房地产开发企业应当合理规划方案,提前测算增值率,避免其略高于上述三个临界点的情况出现。增值率的大小取决于转让房产的收入额和扣除项目金额两个因素。所以改变增值率的方法也是从这两个方面进行考虑。第一,降低房地产商品价格。在确定房地产商品销售价格时,详细预测销售价格对各个税种的影响水平,从而决定房价的高低,同时考虑销售价格的提高带来的收益与增加税负之间的关系。也可以选择今后调低销售价格,但容易引起之前已经购买房屋消费者的不满情绪,甚至可能发生诉讼,可行性不大。第二,增加成本扣除项目。房地产企业在建设过程中,成本的规划控制直接影响土地增值税的增值额与扣除率,所以要及时关注税收临界点,利用适当增加成本,从而调整土地增值税的增值率,实现降低税负的目的。
4、合理土地成本分摊,降低土地增值税
土地增值税是房地产企业一项比较主要的税种,开发项目成本的分摊对开发项目的土地增值税有较大的影响,企业可以以合理的成本分摊来对土地增值税进行筹划。税法规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。开发成本中建安成本及土地成本占主要部分,由于建安成本一般为直接成本,筹划空间不大,税法规定,开发项目的土地分摊方法有占地面积法及建筑面积法,因此土地成本的分摊对于土地增值税来说有一定的筹划空间。如果企业进行分期开发、开发产品包含普通住宅及非普通住宅等情况,企业可以合理选择土地成本分摊方法对土地增值税进行筹划,根据项目开发产品的售价及其他开发成本,在税法允许的范围内合理选择土地成本的分摊方法,使项目各期或各业态的增值额相对平均,使项目土地增值税总体最低,避免出现因土地成本分摊不合理,项目有的部分由于无增值额不缴纳土地增值税,有的部分增值额较高而按较高的税率缴纳土地增值税,导致项目整体土地增值税额较高的现象出现。
三、房地产企业税收筹划面临的风险
1、政策风险
政策风险是指由于国家对房地产行业税收法律法规等方针政策的调整或随着经济形势的变化做出相应的变化,而给房地产业税收筹划带来的风险。国家为引导房地产行业健康发展,会适时调整税收政策对房地产业进行调控。有些有溯及力的税收政策是会严重影响企业的税收筹划效果,甚至新税收政策的公布实施,可能会使原先的税收筹划方案,完全失效或者变为一种偷税的违法行为。这种风险是因房地产企业对税收政策认识不足而产生。
2、法律风险
从某种角度上讲,房地产企业的税收筹划工作就是在税收法律的灰色边缘地带,即在法律法规没有覆盖到或者有可以不同理解的政策方面才有筹划操作的可能性,但这恰恰也为房地产企业税收筹划带来了法律风险。我国的税收法律体系层级多,不同的立法机关或者行政权力机构会发布不同的税收法律规定或者法律解释,如果纳税人对税收法律的理解不深入全面,轻者会导致税收筹划方案失效,重者会发生违法行为,不但不能减轻企业税赋,反而会造成因偷税而被税务机关处罚等严重后果。此外,在我国不同的地方政府会根据地方的实际情况,出台一些地方性税收优惠政策,房地产企业要选择在当地适用且有效的税收法律制度来进行税收筹划,以防企业的财务管理人员由于主观判断所带来的风险及不必要的税收损失。
3、财务风险
税收筹划所面临的财务风险,其实也是房地产企业普遍存在的财务风险,即借入资金存在到期不能兑付的风险。房地产企业属于资金密集型,尤其是在拍地环节,目前的政策是一旦拍地成功是要全额缴纳土地出让金,少则几亿多则几十亿。面对如此巨大的资金需求量,企业的自有资金无法满足,所以需要通过借债方式取得。从税收筹划角度来看,如此巨大的资金借入量,利息税前扣除数额也会非常可观,从而利息抵税作用明显,利润空间会增大,获取税收筹划利益的机会也越大。但企业不能仅从税收筹划角度出发,无限制地借入资金,也要从还款能力及借款的刚性兑付考虑,否则由此带来的财务风险也相应增大,若资金链上的某一个环节出现了断裂问题,可能会引起整个企业破产。
四、房地产企业税收筹划风险的防范措施
1、加强财务人员税务知识培训
税务风险是企业财务工作的几大风险之一,税务工作相比于其他财务工作有其自身的特点。首先是税收条文较多,出台部门不一,同一税种相关法规解释较多。其次在我国经济发展较快的形势下,我国的税收相关法规变化较快,细微调整也较多。因此企业中从事税务相关工作的财务人员必须要加强培训,掌握与本企业有关税种的最新税法规定,只有这样才能够在税收筹划时降低风险。
2、强化税收筹划风险意识,把握税收政策
强化风险意识是税收筹划的前提,把握税收政策是筹划的基础。房地产企业在起草税收筹划方案时,要强化税收风险意识,尽量多的去整理和理解与企业相关的最新税收法规及政策,从而作出全面的税收筹划方案。关注最新税收政策的途径有很多,目前国家税务总局和地方税务官网都会及时发布最新的税收政策法规,企业也可通过12366 税收热线咨询,获取最新政策。
3、加强与税务机关沟通协作
在现代税务制度体系下,由于各地区的经济发展程度存在差异,税务机关具体的税收征管方式也各不相同,各个地区拥有较大的自由裁量权。房地产企业税收筹划的合法性指的就是税收筹划多依据的法律条款要得到税务部门的认同。在有些界定很模糊的法条及概念上,税收筹划人员不可主观理解,要与当地税务部门联系和沟通,咨询税务执法部门,保证税收筹划的有效性和合法性。
4、聘请专业人员
房地产企业的税收筹划是一项专业性很强的工作,对筹划人员的专业知识和筹划技巧要求更高,仅仅由企业财务部门人员单独完成有一定困难性。要想达到事半功倍的税收筹划效果,还是需要专门的筹划人员来完成。从避免税收筹划风险角度考虑,可专门聘请有资质的税务师事务所的专业人员来进行筹划,从而来提高税收筹划方案的合规性。
5、完善内部控制
税收筹划的结果能否实现是由企业的各项经济业务决定的。为避免筹划结果不能实现的风险,企业要建立健全内部控制制度,设计合理的内部业务流程,使企业销售定价、筹融资、合同签订及成本分摊等与税务有关的经济行为有企业内部税务工作人员参与,避免因无关人员参与而导致后期企业税负大幅提高,严重偏离税收筹划结果的风险。
五、结语
当前房地产行业面临的各种环境错综复杂,既有时时变化的国家宏观调控政策,又有不断调整的税收政策。房地产企业作为我国社会经济的中流砥柱,面临着营业税改征增值税等税收政策方面的不确定性。在此环境下,房地产企业如果想拓展利润空间,提前进行税收筹划不可或缺。防范税收筹划风险,利用税收筹划方法,提高筹划的减税效果,这样才能使我国的房地产企业争取到最大化的利益。
参考文献
[1]全国注册税务师职业资格考试教材编写组:税法(II)[M].中国税务出版社,2014.
[2]刘敏芝:浅议房地产企业税收筹划风险[J].会计师,2014(7).
房地产业税收风险分析 篇3
关键词 房地产企业；税收风险；应对策略
所谓的企业税收风险，是指纳税人没有对税收法规进行充分理解和利用或者是没有对纳税风险的规避措施进行利用，进而导致失败而需要付出代价的可能性。引起企业税收风险产生的原因有很多，比如经济活动环境的多样性、复杂性、纳税人认识能力低以及对相关法规掌握和理解不到位等等。
1 房地产企业主要的税收风险
从上世纪末本世纪初期，随着房地产行业投资的增长，房地产的价格也处于不断上涨的趋势中。面临着越来越激烈的竞争，房地产企业要认识到主要的税收风险，并要懂得如何应对，进而提高企业的综合竞争力。
1.1 房地产企业内部管理不完善。
通常房地产企业的税收管理由继承环节、保有环节以及交易环节三部分共同构成。其中保有环节和继承环节在我国基本上是不存在的，而交易环节也在“放行”。通常房地产企业的组织结构比较复杂，因此相对应的经营业务也非常复杂。而且加工、设计、物业管理以及广告等方面的关系也很混乱。
1.2 房地产企业办税人员的综合素质不高。
在房地产企业中，经常接触税法和法规的就是办税人员，由于他们的综合素质较低，造成了企业无法及时并且全面的了解相关的税法和法规。有时由于办税人员没有正确的理解税法，这些都会造成企业的税收风险。虽然房地产企业并没有出现违规操作，但是因为办税人员自身的素质较低无形中就会出现逃税或者是偷税现象。所以房地产企业要想防止税收风险，就需要不断提高办税人员的在综合素质。
1.3 房地产企业内部财务核算问题。
我国的房地产企业和一些发达国家相比发展起步的比较晚，因此在内部财务核算存在不少的问题，表现最为明显的就是财务核算混乱。比如在申报企业所得税的时候无法保证真实性，在做账时，为了自身利益，给银行提供的账目所反映的是企业处于良好的盈利状态，这样方便企业筹备资金，而给税务部门所提供的账目所反应的是企业处于亏损或者是盈利较少的状态。这样就无法保证账目的真实性。而且房地产企业的内部核算通常将收入少计，而对成本则多计。账目极为混乱。
1.4 房地产企业在政策的掌握和执行方面存在的问题。房地产企业涉及的税种多，且相关法律法规更新快，这就要求房地产企业及时学习、掌握才能实现正确的运用。
例如：
关于房地产企业的所得税预缴的税收法规近几年已做过几次修改。国税发（2003）83号规定“房地产企业应按照营业利润率预缴企业所得税。” 国税发（2006）31号规定“房地产企业应按照预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关期间费用、税金及附加后计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再调整。”很多房地产企业没有及时的掌握最新的房地产企业所得税的政策，导致多缴了企业所得税。前后两个文件中所得税预缴金额的计算已发生了巨大的变化。计税的主要依据分别是☆原规定为：预计营业利润率=（预售收入-计税成本-税金及附加-期间费用）÷营业收入；☆新规定为：计税毛利率=（营业收入-计税成本）÷预售收入。两种办法的区别是显著地：采用计税毛利率法更加科学、合理、合法。营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，在完工后还应当对以前期间发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整带来很多麻烦。计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加、已于当期在企业所得税前扣除，待开发产品完工后仅仅只需要考虑产品的计税成本问题。这也导致二者在预缴企业所得税时计算出的金额老规定要大于新规定。
预缴企业所得税时是否可以扣除以前年度亏损。《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）文件规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
根据上述规定，从表间关系看，企业符合条件的以前年度未弥补完的亏损额，在季度预缴时可以减除。但在实践工作中很多企业计算预缴金额时由于对法规掌握不透彻导致没有扣除以前年度亏损使企业多缴了企业所得税。
2 房地产企业应对税收风险的对策
近些年来，房地产企业得到了快速的发展，我国地方政府财政收入的主要来源之一就是房地产行业。然而，由于上述房地产企业的各种问题，也就是税收的风险委托，企业在应对税收风险方面还有待加强，所以想要确保房地产企业拥有一定的市场竞争力的关键因素之一就是要提高应对税收风险的能力使其处于稳定健康的发展状态中。
2.1 要建立健全完善的内部税法防控制度。
对房地产企业来说，应对税收风险的关键就是建立和完善内部税收防控制度。企业内部税收防控制度和企业内部的方方面面各个部门都有直接的关系，无论是企业经营，还是财务控制，其也作为企业健康发展的重要保证。
2.2 不断提高企业领导和办税人员的综合素质。
由于房地产企业通常都有很大的业务量，而且交易复杂。所以就更需要做好税收风险的防控。在房地产企业中，通常会涉及税收的除了办税人员之外就是企业的领导，为了规避税收风险，他们必须要具有较高的综合素质，要全面掌握相关的法律法规，否则就谈不上规避税收风险，一切都是空谈。房地产办税人员应该不断学习相关的法律法规和新知识，促使其能更好的使用法律武器来规避税收风险。
2.3 提高房地产企业税收筹划能力。
企业进行税收筹划需要建立在企业经营决策层具有依法纳税观念的基础上，合理的税后筹划可以在很大程度使得企业的经营业绩得到提高。所以企业进行税收筹划的前提和基础就是要保证所有财务账目和报表的规范性和真实性，进而不断增强税收筹划能力，规避税收风险。
2.4 要加大涉税业务自查力度以防出现违法行为。
在房地产企业中，相关的信息和税务征收都十分复杂，企业应该依据自身的实际情况，要对相关的税务票价进行对比分析，要坚决做到依法纳税，防止有违法行为出现。除此之外，企业要严格贯彻和落实税法政策，并全面理解掌握相关税法法规，使得自身防控税务风险的能力得到有效提高，为企业综合实力的提高奠定基础。
3 结束语
房地产企业和我们日常的生产和生活息息相关，为了保证房地产企业得到稳定健康的发展，就必须要明白企业的税收风险，同时要懂得如何应对，这样才能不断提高企业的竞争实力，在竞争日益激烈的市场中长期立足。
参考文献
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税收执法风险成因分析及对策 篇4
税收执法风险是指因税务机关或税务人员执法不当、执法错误或行政不作为而引起的行政诉讼、行政赔偿以及导致国家税收损失而被追究刑事、行政责任等不良后果。近年来，随着依法治税工作的不断推进，征纳双方的权利和义务进一步细化明确，行政执法相对人依法保护自己合法权益的意识日渐增强，对行政主体依法行政的要求越来越高。因此，从税务机关加强自身建设角度出发，如何避免和预防执法风险的发生，成为基层税务执法中不容忽视的重要问题。
一、税收执法风险的表现形式及成因分析。
（一）税务人员执法风险意识不强，执法能力不高。思想是行动的先导，干部风险意识与执法能力直接决定了执法行为合法与否、风险大小。实际工作中，仍有个别干部受“人治”思想和执法惯性思维影响，重任务轻执法、重实体轻程序；或缺乏责任意识、自我保护意识，对与税收执法权利相对应的责任、义务认识模糊，执法不作为、缓作为、滥作为；或受“人情”、“关系”等因素影响，执法随意性大，税务处理、纳税核定、行政处罚欠妥；或执法水平不高，对本岗位税收执法程序缺乏深入学习，业务知识掌握得不深不透，存在断章取义、误解、曲解税收法律法规的现象，也缺乏应对、解决复杂、疑难问题的能力。
（二）个别税务人员素质低下，有权力寻租现象。每一个税务人员手中都或多或少地掌握着一定的税收执法权或行政管理权，在市场经济的大潮下，面对社会经济的飞速发展，面对一夜暴富的明星大款，个别税务人员也会心理失衡，踏踏实实干工作、一心一意为革命，到头来还不如一个个体户。在这种心态的驱使下，他们便会利用手中的权力谋取个人的私利。个别税务人员为了一点蝇头小利，擅自减免税款，随意审批缓缴税款，甚至有个别税务人员与纳税人沆瀣一气，共同偷逃国家税收。
（三）由于财政体制税务经费等原因，使依法治税政策措施难以落实。个别地方政府为了保增长、保政绩，不考虑经济发展现状，给税务部门下达不切实际的税收任务，税务部门为了与政府保持一致，也为了保经费，就会出现寅吃卯粮，转引税款，压库混库等现象。
（四）税收法律体系不健全，执法依据不规范。税收执法是一项依规则而为的活动，规则的缺陷必然使执法压力与风险倍增。在税收立法层面，除税收征管法外，尚缺少统领税务工作与税收执法全局的税收基本法；除企业所得税法外，各主要税种实体法规范层次较低，多数为行政法规，甚至部门规章，权威性较弱。在规范性文件制定层面，有的政策出于方便宏观管理等因素考虑，规定较为宽泛、伸缩弹性大，使不同税务机关在对同一具体税收行为进行处理时，采取绝对从严或绝对从宽的迥异措施，导致执法不公正；有的政策缺乏足够的上位法支撑，制度风险很大，例如评估和约谈制度就缺乏税收法律和法规的支持，合法性、合理性屡受质疑；有的政策由于制定机关怠于解释，或实施机关越权解释，从而“释”出多门，甚至相互矛盾；有的政策脱离实际，未充分考虑征管系统容载量，而以个案标准来判断和制定，对税务机关和人员工作职责的界定明显超出实际。
（五）税收执法风险的防范监督制度亟待完善。一是岗责体系设置还不能完全实现权力监督制衡要求，多头执法、重复执法，有权无责、有责无权，执法权力被违法扩张、压缩、重复交叉等现象普遍存在。二是税收执法权力制约机制研究和应用不足。现行税收制度中，已有不少关于执法权力分配与制衡的规定，但仍没有比较清晰思路和分解、设置的科学方法，使权力制约呈松散状态，效果不理想。
二、合理防范税收执法风险的几点建议：
（一）加强教育培训，提高人员素质，努力提高执法水平。“打铁还需自身硬。”不敢执法、不会执法的根源在于法律知识欠缺。各级税务机关不仅要注重干部业务能力的培养，更要在增强执法能力上下功夫，要在内部加快“复合型”人才培育，建立一支“一专多能”干部队伍和复合型、高层次人才库。积极鼓励税务干部参与“三师”（注册税务师、注册会计师、律师）资格考试，多方提升干部综合素质，不断增强各级地税机关及干部执法规范性和准确性，有效降低和防范税收执法风险。
（二）牢固树立依法治税观念，增强廉洁自律意识，积极预防职务犯罪。一是要加强勤政廉政教育和警示教育，深入典型案例剖析和宣传，切实增强干部廉洁自律意识、依法治税观念，从思想理念上积极预防税务职务犯罪行为；二是要继续深入开展理想信念教育、职业道德教育等主题教育，引导干部常算政治账、经济账和家庭账，牢固树立正确的人生观、权力观和利益观，筑牢防腐拒变的思想道德防线；三是要落实好“交流轮岗”制度，制定并落实有效的交流轮岗机制，有效规避风险，防止和减少失职、渎职行为，更好地爱护和保护广大税务干部的作用。
（三）推进科学化、精细化管理，加快信息化建设步伐，努力提高税收管理水平。随着以电子申报、网上税务为代表的多元化申报和涉税服务方式的推广，信息化应用广度和深度正在不断加强。只有实行集约化、专业化管理，才能减少执法主体，合理分解税收执法权，优化配置征管资源，解决“疏于管理、淡化责任”问题，形成相互制约、相互监督、相互促进的制衡关系。建立预警机制，做好提醒服务，既起到监督和规范税务执法行为，又达到保护干部成长的双重目的。
（四）完善干部奖惩激励、选拔任用机制，引导干部树立“有为才有位”的理念，自觉规范执法行为。税务机关作为国家重要执法部门，必须完善内部制度，加大执法监督、检查的力度，规范执法管理。但是，地税机关还应该全力缓解干
部执法恐惧心理，在制度建设和用人标准上引导和鼓励税务干部勇于承担责任，真正使想干事的有机会、敢干事的有舞台、会干事的有地位，逐步在系统上下形成“见旗就杠、见活就抢”，执法规范、服务优质的良好氛围。
房地产业税收风险分析 篇5
检查机关对税收执法监督的加强，以下两点举措发出的信号足够强烈：
2、检查机关的反渎职侵权局成立以及成立后对税务机关的执法所采取的监督措施。2005年6月8日，最高人民检察院对外宣布，要求全国地方各级检察系统的反渎职侵权机构统一更名为“反渎职侵权局”。至2006年12月，在全国32个省级检察院中，已有24个省级院成立了反渎职侵权局，有55.9%的分州市检察院、40.5%的基层检察院成立了反渎职侵权局，至2007年5月，全国已有28个省级检察院成立反渎职侵权局。机构更名不是简单的名称改变，而是通过更名设局，进一步强化检查机关法律监督职能，加大惩治和预防国家机关工作人员渎职侵权犯罪力度。机构名称的改变，也意味着反渎职侵权将被放在反贪污贿赂同等重要的位置，成为检察机关重点工作之一。而全国各地反渎职侵权局成立后，全国各地的工商、税务、土管等部门都被反渎职侵权局列为重点监督的部门。税务部门作为被重点监督的部门之一，反渎职侵权局在对税务部门的监督过程中所采取措施，让税务工作人员突然感觉到执法风险先以迅雷不及掩耳之势降临到自己的身边。反渎职侵权局之所以让税务工作人员产生这样的感觉，主要基于税务工作人员对反渎职侵权局存在这样的认识：
首先，反渎职侵权局对税务机关的执法活动所采取的监督措施严厉。反渎职侵权局成立后，有的不但经常到税务局了解执法的情况，寻找他们所需的案件线索，而且，有的还把税务局稽查局全年甚至三年稽查案件的卷宗调回去查阅，努力发现线索。还有个别甚至几乎吧税务局稽查局全体人员传讯到检察院讯问。反渎职侵权局对税务机关的执法活动所采取的这样的监督措施是税务工作人员从未感受过的。
房地产业税收风险分析 篇6
绵阳市地方税务局：
2011年是市地税局确定的“深化化纳税服务年”验收之年，也是全面开展省级数据大集中的决战之年。在过去的一年里，我局房地产税收一体化管理征管工作在市局相关科室和市行政服务中心相关局窗口的大力支持下，以省级数据大集中上线工程为契机，以房产一体化税收管理为抓手，紧紧围绕市局工作目标和任务，始终贯穿我局“依法治税、廉洁高效、优质服务、持续改进”的质量方针，深入践行科学发展观，以组织收入为中心、爬坡实干、奋勇作为，圆满完成了市局和涪城区委、区政府下达给我局的各项工作目标。现将我局2011年1-6月开展房产一体化税收管理工作情况分析如下：
一、以重点税源管理为载体，深入推进房产一体化管理。
1、我局为加强房地产税收一体化管理工作，新皂税务所作为了我局的重点税源管理所，制定了《涪城区地方税务局重点税源管理办法和考核办法》，将全局达到重点税源管理条件的房地产、建安企业全部纳入了该所管理。
2、强化两税管理、促进收入完成。一是继续强化了《契税暂行条例》和新《耕地占用税暂行条例》的宣传，使两税征管工作得到了政府和国土、房管部分的大力支持和配合，营造了良好的征管氛围；二是加大了两税的清理工作。我局对两税征管工作高度重视，在绵地税发【2010】65号文件的基础上，我局又以绵地税函【2010】56号文件要求涉及两税管理的税务所全面开展两税清理工作，由于前期宣传到位，我局两税清理工作得到了政府和相关部门的大力支持。2011年1-6月我局累计入库耕地占用税 万元；累计入库契税 万元，比去年入库 万元同期增长 万元，增幅达 %（我局辖区内的二手房交易税收和房产企业代收业主的印花税、契税在市行政服务中心窗口缴纳，按季由市局划转）。
二、强化房地产税收一体化日常管理。一是我局新皂税务所在从事房地产企业税收管理时，严格按照《涪城区地方税务局重点税源管理办法和考核办法》的要求每月深入各企业不少于2次，了解企业生产经营状况和税源情况，宣传税收政策，对产生的税款要求及时申报入库。二是加强了房地产、建安企业财务老总和会计人员的业务培训，我局2011年4月委托了天成财物咨询服务有限责任公司对房产、建安企业财务老总和会计人员进行了业务培训，增强了纳税人的纳税遵从度和业务技能。三是做到以票控税，强化销售不动产发票管理。我局在2010年修改了《涪城区地方税务局发票管理办法》，对百万元版建筑业、销售不动产发票和十万元版其他服务业票的配售需经我局征管股审批，推行了建筑业、销售不动产、广告业发票等发票存根由主管税务所保管的制度；启用了《涪城区地税局填开式发票验旧购新报告表》，强化了发票的日常检查和稽核工作。四是推行了《房屋销售台账》和《土地分割台帐》，要求房地产企业按月报送，并和当月财务报表相核对，强化了房地产一体化税收管理。
三、强化了土地增值税的清算工作。我局自2009年以来，由涪城区政府在全省范围内公开招标了5家税务师、会计师事务所对2002年以来达到土地增值税清算条件的所有项目开展了清算工作。2011年1-6月我局共清算了 个项目，入库土地增值税金额 万元，其他地方各税 万元，我局在开展此项工作中，主管税务所积极配合事务所做好了协调和外调取证工作。
四、强化了企业所得税征收管理工作。2011年5月，我局公开招标了5家税务师对销售收入在500万元以上的企业所得税由我局征管的纳税人2008年-2010年的企业所得税和地方各税进行清算，其中大部分是房产企业，目的是通过这5家事务所的清查，暴露出我局日常征管中的薄弱环节，并要求这5家事务所带着课题入场，向我局提出好的合理化意见和建议，有利于我局更好的开展日常征管，目前此项工作正在进行之中。
五、深化纳税服务，不断提升纳税人满意度和税法遵从度。今年是市局确定的“深化纳税服务年”的验收之年，为确保完成市局党组确定的“深化纳税服务年”各项工作目标，组织好纳税服务日常管理工作，我局干部职工统一思想，提高认识，彻底转变传统治税观念，强化了六种服务意识。一是强化责任服务意识。牢固树立服务就是责任、服务就是义务的意识，时时不忘自己是创造、优化税收环境的一员，事事都从创造、优化税收环境的目的出发，坚决杜绝人人有责而人人都不负责的现象发生，使尊重纳税人、方便纳税人、服务纳税人成为涪城地税广大干部职工的自觉行动。二是强化法定服务意识。将纳税服务由过去的职业道德要求转变为对税务人员的基本行政行为规范，坚持在执法中服务、在服务中执法，把“言行事关地税形象，点滴情系征纳和谐”作为我们的服务理念，逐步构建地税特色的服务体系，推进纳税服务不断迈上新台阶。三是强化公平服务意识。要建立和优化纳税服务平台，做到严格执法上一视同仁，热情服务上平等对待，建立公开、公平、公正的税收环境。四是强化人性化服务意识。充分尊重纳税人的尊严，充分尊重纳税人的人格，充分尊重纳税人的意愿，充分尊重纳税人的选择，积极寻找征纳双方的共鸣点，最大限度地提高征纳双方的相互信任度、相互认可度、相互理解度、相互支持度、相互配合度。五是强化效率服务意识。由注重形式向内容、形式、效果相统一转变，想纳税人之所想，急纳税人之所急，利用信息化手段，提高办税质量和效率，对纳税人要求办理的事宜，要以最优的质量在最短的时间内办结，坚决杜绝推诿扯皮、敷衍应付、该办不办、久拖不办的情况。六是强化维权服务意识。在制定管理制度、行使管理职能时，充分尊重纳税人的权利，切实将各项承诺落到实处，更好地引导和促进纳税人自愿遵从税法、依法诚信纳税，努力打造纳税人满意、社会放心的经济税收发展软环境。我局从自身建设入手，坚持规范执法与优质服务并重，不断提高为纳税人服务的能力。全面提升我局纳税服务水平和工作效率，努力构建和谐征纳关系，不断提高纳税人的税收遵从度。
六、工作建议。我局的耕地占用税收入形式较差，主要原因是政府打包批地，再以净地方式拍卖或划拨给实际用地人，或所批土地作为储备用地，尚无实际用地人，耕地占用税征收困难。我局在耕地占用税专项检查工作中多次向区府领导、乡镇政府作了请示，与同级国土部门作了沟通，但收效甚微。我们建议能够采取源泉控管，统一缴纳税款的方式由政府协调财政、地税、国土部门的关系，建立信息交流长效机制，及时掌握土地变更信息，由国土部门代征耕地占用税，或在国土部门办理土地用地批准手续时必须见地税部门的完税资料或免税通知书，否则不予办理用地手续。
总之，我局的房地产税收一体化工作在市局领导和相关科室的精心指导下取得了一定的成绩，但与房地产税收一体化管理的高标准、严要求尚有一定的差距。在新的一年里我局将以ISO90001质量体系为载体，以全省征管数据大集中为契机，协调好相关部门的关系，强化日常征管，努力使我局的房地产税收一体化工作再上一个新的台阶！
房地产业税收风险分析 篇7
1 房地产企业税收筹划风险的涵义
房地产企业税收筹划风险,是指由于进行纳税筹划调整房地产企业涉税行为,而有可能存在由于没有正确遵循税收法律法规的有关规定,使得房地产企业没有准确或者及时缴纳税款,从而引发税务机关对企业进行检查、调整等一系列处罚,最终导致房地产企业社会声誉降低、经济利益遭受损失的风险。税收筹划本身是一种高难度、高技巧性的“擦边球”式的操作,稍有不慎,就可能给企业带来风险。税收筹划风险的典型案例之一是20世纪90年代在美国,企业以偏激的逃税和避税手段进行恶性避税呈现蔓延之势,使得政府损失税收达100多亿美元。最后,美国税务局将毕马威在1997至2001年之间提供的避税方案判为无效,使得购买避税方案的公司因此也受到牵连——补缴税款并受到行政处罚,付出高昂代价。近年来,随着我国税收政策变化越来越多,税收征管的力度不断加大,加上房地产企业的交易行为越来越复杂,所面临的纳税风险正在逐步升级。另外,税收筹划不仅是技术问题,也是带有很强政策性的工作。如果操作不妥的话,非但不能降低企业的税收负担,反而要遭受严厉处罚和制裁,给房地产企业造成很大损失。所以,不论是中介机构还是纳税人自身进行税收筹划时,都要清醒识别其中的风险。
2 房地产企业税收筹划风险的表现形式
税收筹划风险,实质上就是税收筹划活动因各种原因失败而付出的代价。具体来说纳税筹划风险是伴随着纳税筹划产生的,而纳税筹划的前瞻性、主观性、条件性等特性,决定了其具有如下风险。
2.1 遵从与政策风险
遵从风险是所有企业纳税筹划风险中最大的一种风险,是指企业的经营行为未有效适用最新的税收政策,并且未能调整自身的纳税行为,最终导致企业未来利益受到损失的不确定因素。其风险产生的主要原因是缺乏外部组织机构对自身纳税行为的审查制度以及决策者自身的理性程度。理性自利的决策者是在权衡税收遵从或不遵从的收益与成本,以获得最大收益来选择自己的最优遵从程度的。但是在现实情况下,由于环境的不确定性、信息的不完全性以及决策者自身认识能力的局限性,决策者是不可能做到完全理性的。
目前,由于我国市场经济体制还不健全,相关税收法律制度体系还不够完善,造成企业税收法律政策在实施过程中的规范性和时效性不确定,从而导致房地产企业对相关税法政策的选择不确定,形成政策风险。企业纳税筹划的政策风险包括政策选择风险和政策变化风险。政策选择风险是政策选择错误的风险,即企业认为采取的行为符合一个国家的政策精神,但实际上不符合多数国家承认的国家政策精神,结果成为钻税法漏洞的避税筹划而蒙受损失。这种风险产生的原因是由于近年来随着房地产业的快速发展,国家不断出台关于房地产业的新税收政策。筹划方案的设计者对政策精神认识不全面、理解不深刻、把握不准所致。政策变化性风险是指税收政策随着经济形势的变化做出相应的变化。财务人员对新出台政策的信息收集力度不够。往往是政策进行了调整,而企业相关税收知识并未更新。政策的这种不定期时效性使得税收筹划特别是长期税收筹划产生一定的风险。
2.2 操作风险
操作风险是指因为房地产市场信息的多变和操作方法的更新,加上税收筹划过程中对税收政策的整体性把握不够,使得企业对有关税收优惠政策的运用不到位,顾此失彼,导致税收筹划承受极大风险。由于我国税收立法体制层次多,立法技术不高,不仅法规内容存在着很多模糊之处,甚至法规之间也存在一些摩擦,即使是专业税务人员有时也难以准确把握,这就给企业的税收筹划带来了很大风险。在实务中,操作风险主要表现在以下几个方面:一是企业负责人对纳税筹划报有太高的期望值,使相应的方案具有较大的税务机会成本。表面上看筹划方案的节税效果很好,但却存在着被税务机关视为避税,甚至当作是偷、逃税的风险隐患。二是税务筹划人员对税收优惠政策研究不透彻,使企业丧失了享受税收优惠政策的机会,从而损失了本可以得到的税收利益。三是企业财务人员没有准确核算税金,最终导致企业利益损失的核算风险。
2.3 经营风险
经营风险又称为市场风险。市场经济条件下,企业纳税与其经济活动过程密切相关。房地产税收筹划涉及企业经营的每个方面,涉及到的税种繁多。但由于每个企业的具体情况千差万别,在目前复杂、多变的经济现实条件下,房地产企业的风险伴随经营活动客观存在,如果未加合理选择随意开展纳税筹划,其成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本,如果忽略直接和间接成本影响,必然造成企业经营风险的发生。纳税筹划属于一种对企业未来经济活动实施合法性的预先谋划和安排,具有很强的前瞻性,特别是房地产企业的生产周期长,经营活动不是一成不变的,这种变化要求税收筹划方案随之发生改变,之前已经计划好的税收筹划方案可能已经不适用了,所以如果企业对预期经济活动的判断失误或自身经营活动一旦发生变化,就很有可能失去纳税筹划条件,造成无法实现减轻税负甚至加重税收负担的结果。
2.4 执法风险
税收筹划风险与税收的执法情况有很大的相关性。执法力度越大,税收筹划的风险就越大。税收筹划的最终目的是以节税的方式帮助纳税人实现利益最大化。严格从筹划的本质来说,税收筹划应当是合法的、符合立法者意图的行为。合法性是针对偷、漏税等违法行为而言的。然而在企业实践中,要分辨某一行为究竟是属于纳税筹划行为,还是偷税、漏税行为,要看企业日常的纳税核算是否按规定操作。如果由于对有关税收政策把握不到位,或者决策者存在认识误区实质上形成偷税,就会遭受税务处罚,形成执法风险。即使是合法的税收筹划行为,也可能因税务行政执法偏差而导致税收筹划方案在实务中根本行不通,成为一纸空文;或者被税务机关视为偷税或恶意避税而加以查处,不但得不到节税的收益,反而会加重税收成本,产生税收筹划失败的风险。
3 防范房地产企业税收筹划风险的策略
房地产企业在制定税收筹划方案过程中,要全面考虑税收筹划的各种风险,并根据风险产生的原因,最大限度地采取措施进行规避。在目前国家调控政策和税收监管环境下,房地产企业利用税收筹划进行合理节税,应从主观因素下手,采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。只有这样,税收筹划方案才能顺利实现。具体来讲,企业应从以下几个方面着手实施。
3.1 树立遵从税收制度意识,准确把握税收政策
离开纳税人的遵从,设计再好的税制也是空有其名,无法实现其目标。防范遵从风险的有力方法是保持最低限度税收遵从收益的政策选择和降低税收遵从成本的政策选择。税收遵从成本就是指纳税人花费在处理事务上的成本。诚然,不同的税收政策对税收管理成本和遵从成本的影响是不一样的。有些政策对税收管理成本和遵从成本的影响是同方向的。但在更多情况下,征纳之间的这两种成本存在着此消彼长的交替关系,其变化方向是相反的,即税收管理成本的降低也可能以税收遵从成本的提高为代价,所以与之对应,房地产企业应根据实际情况,只有在符合前者的条件下才能做到有效的风险防范。
纳税人在纳税筹划过程中,如果对税收政策理解不到位,甚至误用了一些偷、逃税的方法和手段,必然会造成经济损失,甚至要负刑事责任。所以,准确把握税收政策至关重要。
首先应关注税收政策的变化,加强税收政策学习。随着企业经营环境的复杂多变和一些不确定事件的发生,税法常为配合政策的需要而不断修正和完善。企业应采取各种行之有效的方式、方法,帮助财务人员及时了解、更新和掌握税务新政策,使财务人员具有规避企业税务风险的能力和政策敏感性。企业在实施纳税筹划前,不仅要密切关注与企业经营相关的税收政策,还要加强纳税筹划风险预警机制的建设和完善,针对纳税筹划过程进行动态监控,防范和减小风险发生几率,实现纳税收益,做出正确筹划方案。
其次,合理利用税收差别和优惠条件。一是认清税收的地区差别。由于我国是发展中国家,地区经济发展不平衡,税收为引导资金流向和资源配置,使经济区域结构不断优化,对不同地区实行了不同的税收待遇。筹划中纳税人不能曲解税收优惠条款,滥用税收优惠,以欺骗手段骗取税收优惠,应充分了解税收优惠条款,并按法定程序进行申请,避免因程序不当而失去应有的权益。应对优惠地区和一般地区的税收差别进行比较分析,通过综合平衡后选择变更属地、选择投资方向,来减轻税收负担。二是谨慎利用税收法规的缺陷和征管漏洞。从纳税筹划人角度出发,利用这些缺陷来减少税款虽然不违法,但是原先所谓的“合理避税”的方法可能因与我国立法意图存在一定的冲突,已经被新法规堵住漏洞,所以这个方法在使用过程中很容易产生风险,应该谨慎使用。
3.2 优化企业自身财务工作,提高决策者意识
房地产企业纳税筹划操作风险主要应从操作人员与投资者两方面进行防范。操作人员方面做好风险防范应从以下几点着手:
首先,作为纳税筹划人必须理解和把握本国税收法律的规定,洞悉法律中须完善之处和熟悉本国会计制度的规定,特别是有关纳税的会计处理。熟知合法与违法的界限,以及现行税法未来走势,能够从总体上确保纳税筹划、财务处理符合税收法规及征管规定,并能熟知税收业务对应的征管方法,企业可享受到的优惠条款,同时还必须清楚申请应具备的条件和严格遵守审批的程序,确保纳税及财会业务处理符合规范。
其次,人才是决定企业核心竞争力的重要资源,在纳税筹划中,纳税筹划人员是筹划过程中的主体、是核心,能否成功筹划,很大程度上取决于筹划人的知识和经验,为了显著提高企业纳税筹划的成功率,降低纳税筹划风险,真正为企业带来利益,应引进或培养税务筹划专业人才,有效运用税收筹划方法。企业对财务人员在招聘或组织学习时,应加强税收能力考核,优胜劣汰。日常应加强税收法规培训,使财务人员在学习中不断加大对政策的解读程度,明晰、了解政策调整的意图,用足用好减、免、缓、抵、税前扣除和税前弥补亏损等各类税收优惠政策,从而保障税收筹划工作的顺利开展。
最后,必要时可以聘请税收筹划顾问,从专业角度充分研究和利用国家税收优惠政策,提高税收筹划的权威性和可靠性,从而进一步降低税收筹划的风险。
应转变投资者关于“税收就是财务部门的事”的错误认识。房地产企业的合同不是由财务部门签订的,而是由决策人、相关的策划部门、销售部门等签订的,把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门,由财务人员进行账面的会计处理,是错误的理念。管理层应事前对涉税业务进行整体筹划,这样才能达到理想效果。此外,投资者还要坚持成本效益分析。因为房地产企业不论是内部设立专门的部门进行税收筹划还是聘请外部专家从事税务筹划工作,都要耗费一定的人力、物力和财力。筹划时,要着眼于整体成本的高低。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化组合的结果,优化选择的标准是在税收负担相对较小的情况下控制风险,使企业整体利益最大。只有当方案的收益大于支出时,才是纳税筹划的成功。
3.3 增强涉税部门人员之间的沟通,协调与税务机关的征纳关系
首先,应重视信息交流和沟通。信息交流和沟通是控制整个纳税风险工作有效实施的桥梁和纽带。因为即使设计出清晰可行的筹划方案,但由于信息交流和沟通不及时或不细致,也会导致实施效果不理想。所以企业要做到:对内加强风险管理,促进有效信息交换,重视部门和人员的培训和沟通,让他们熟知纳税风险控制策略、目标、流程和效果。对外加强与中介机构的沟通合作。由于税收筹划方案的设计具有专业性、复杂性和时效性,企业仅凭自己的力量很难设计出最优方案,所以寻找一个专注于税收政策研究和咨询的中介机构就显得非常重要。
其次,应加强与当地税务机关的联系,充分理解征管的具体要求,提高有效信息传递力度,在此基础上进行纳税筹划和纳税申报。由于各地方税收征管方式不同,税务机关拥有较大的自由裁量权,企业只有在对税法的理解上达到与税务机关高度一致,特别是在某些模糊界线问题上的处理与税务机关达成共识,才可以有效避免筹划成果转化上的风险,加快企业发展。
此外,还应增强筹划方案的灵活性。随着税收政策变化越来越多,税收征管力度逐渐加大,房地产企业税收筹划人员应具备发展的眼光,在制定方案过程中充分考虑未来可能的税收政策调整及调整方向,增强税收筹划方案设计的灵活性和适应性。对纳税筹划过程进行动态监控,以保证筹划方案的可行性和有效实施。
3.4 遵从税收法规,监控实施效果
房地产企业在结合自身的纳税情况进行税收筹划,做到“合法、合理、全面、具体”的基础上,还应遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则。针对行业税收管理方面存在的问题进行分析,并提出相应的对策和策略,从而有效规避纳税风险,降低企业纳税成本,实现企业利润最大化。任何国家的税收法规对税收差别和优惠待遇,都有明确的界定条件,筹划人员在利用税收差别和优惠待遇来减轻和免除税负时,必须满足税收法规和征管规定。巧妙利用税收差别和税收优惠政策,谨慎利用税收法规中的边缘地带,才能进行合理、合法和成功的筹划。同时,采取一定的措施来监控实施效果是非常必要的。监控实施效果就是检查和总结纳税风险管理的效果,目的就是要查出:管理在哪里失效、目标在哪里没有达到、又产生了哪些新风险,并采取相应措施来解决上述问题。
参考文献
[1].王成敬王星星.论增值税扩围对建筑企业的财务影响.会计之友.2012.3
[2].任琳芬.如何有效减少纳税财会风险.财会信报.2009.5
房地产业税收风险分析 篇8
1 税收筹划的概念及特点
税收筹划即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点：合法性、超前性和目的性。
1.1 合法性
税收筹划要符合国家税法，在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前，规划不同的纳税方案，选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本，增加企业经济效益。
1.2 超前性
税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的，是在企业经营行为未发生前，对经营行为预先进行规划，提出不同的纳税方案，从中选择税负最低的纳税方案，进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的，因此具有超前性。
1.3 目的性
税收筹划的目的是通过事先筹划，使企业降低税负，实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标，但税收筹划的目标除了降低税负以外，还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。
2 当前房地产企业税收筹划中的问题
2.1 纳税意识淡薄
依法纳税是房地产企业应尽的义务，但某些房地产企业的纳税意识淡薄，尤其在看到企业纳税数额较大时，想方设法逃避纳税，一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款，严重的甚至会触犯国家税法，形成逃税罪，给企业经营造成不可弥补的损失。
2.2 内部缺乏税收管理
许多房企没有专业的税收筹划人员，将税收筹划和税款缴纳混为一谈，认为税收都是财务部门的事情，只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识，但仅这些税收知识做筹划是不够的，有时还会弄巧成拙，使企业多缴税款或未按期缴纳税款，增加企业税负。
2.3 容易产生税收风险
由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员，在经营行为未发生之前进行纳税筹划，造成企业没有适用税收优惠，而承担了不必要的税收负担，或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规，承担法律责任。
3 房地产企业应如何进行税收筹划
3.1 房地产企业可利用起征点筹划土地增值税
利用起征点应在项目立项之初，结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划，一方面，户型设计应为普通标准住宅；另一方面，对定价进行筹划，使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税，减少税负增加企业经济效益。
3.2 利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划
房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形：一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证，利息不超过同期银行借款利率的，利息可据实扣除；另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的，利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划，合理估计筹资费用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，缴纳土地增值税。
3.3 利用税收优惠进行纳税筹划
房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划，充分利用税收优惠进行筹划。例如，自建房屋时可采用合作建房模式，免征土地增值税，筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点，合理进行纳税筹划。
4 房地产企业应如何预防税收风险
4.1 房地产企业进行纳税筹划要遵守法律
首先，要有遵守法律法规的意识，熟悉税收法律法规，依法纳税。其次，要分析企业生产经营的特点，熟悉本行业税收政策，在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划，选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。
4.2 进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构
我国税法税种多、计算复杂、更新快，没有专业人员的服务很难准确把握税收政策，如果对政策研究不到位，可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题，甚至触犯税法造成犯罪。
4.3 进行纳税筹划应全面考虑
纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少，要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下，企业整体税负相对较小，实现经济利益最大化。
5 结语
在当前经济形势下，房地产企业得到了快速发展，同时税收问题也相应产生。税收筹划是企业财务管理的一个重要组成部分，房地产企业在防范税收筹划风险时，必须全面考虑，以实现企业涉税零风险为目标，减少企业的税收负担，提高企业利润率。
收稿日期：2016-08-02