房地产金融风险

房地产金融风险（通用12篇）

房地产金融风险 篇1

近年来, 我国经济发展虽然呈现乐观的态势, 但表象的繁荣无法掩盖深层次的经济安全问题。因此, 必须认清当今金融所面临的内忧外患的安全问题。在众多问题中, 人们关注最多的就是房地产金融风险对我国金融安全的深刻影响。

一、目前我国房地产市场存在的突出矛盾

1. 结构性矛盾

长期以来, 低投入、低价位的中小套型住房供应总量不足, 据建设部门统计, 2007年10月份, 在40个重点城市新上市的商品住房中, 套型建筑面积在9O平方米以下的住房面积占比为25.77%, 与政策规定的调控目标还有较大的差距。

2. 发展不均衡的矛盾

一个国家城市化的进程也就是房地产业快速发展的进程。我国城市化水平存在两个不均衡:一是大中城市集中度过高, 而小城镇发展水平不足;二是东西部发展不均衡。房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市, 使其房地产价格持续上涨, 泡沫滋生。这很容易导致房地产暴跌和银行资金链条的突然断裂, 进而影响我国房地产业的长期持续健康发展和金融系统安全稳定。

3. 房价虚高, 房地产业暴利情况严重

住房是民生之本, 解决低收入家庭的住房问题, 是构建和谐社会的重要环节。根据《2008年房地产行业风险分析报告》所提供的数据, 2007年房地产行业上市公司部分重点企业销售毛利率在35%~68%之间, 销售净利率在11%~64%之间, 盈利空间很大。

4. 房地产业道德风险严重

一些专家学者和中介机构推波助澜, 诱导百姓对房价的判断取向, 推动了房价的不合理上涨。在美国次贷危机中, 借贷者的问题除了由于本身的疏忽或消费冲动, 还由于某些贷款机构采取故意隐瞒信息、忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等种种欺诈手段, 诱骗消费者上钩所致。

二、房地产市场对我国金融安全的影响

我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的, 在这样一个市场发育不够健全的转轨经济体中, 无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业, 而银行业在利益驱动下, 争相进入房地产融资领域, 承担了房地产业的大部分资金需求, 同时也积聚了房地产业大量融资风险。

1. 超额利润导致房地产信贷非理性增长

长期以来, 我国土地均是实行协议出让制度, 这就不可避免地带来了房地产管理机构和房地产开发企业之间的信息不对称, 很容易在两者之间产生寻租行为。2003—2007年, 房地产开发企业累计购置土地面积19.11亿平方米, 年平均增长6%;而2003—2006年共支付土地购置费10 852亿元, 年均增长23.5%。从金融运行的角度看, 银行信贷资金也具有趋利的性质。银行贷款首先是为了获利, 越是能够获得超过市场平均利润率的行业, 越是能够积聚市场资金, 同样也越能够吸引银行的信贷资金。由于我国对信贷监督制约的手段匮乏, 对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导, 导致房地产信贷在一段时间内, 随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。

2. 结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性

从房地产供求情况看, 全国房地产市场存在着房地产供给机制失衡、结构性矛盾突出的问题。在房地产建设开发中, 开发商把大量的资金投向大户型商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中, 造成中低价位、中小套型住宅比例偏低, 商品房供给不能适应普通居民住宅需求。另外, 部分开发商在土地开发前未进行市场调研和客户细分, 将部分地理位置偏僻、社区及周边生活配套不成熟、楼盘品质低劣的商品房大量推向市场, 造成商品房长期空置积压。商品房的大量空置造成房地产开发资金大量沉淀、贷款项目销售不畅、还贷资金来源受到影响, 使得银行还款来源具有很大的不确定性。

3. 投资性买房诱发价格泡沫, 导致房地产信贷抵押品价值不充足

国际经验表明, 住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时, 住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6, 则住宅市场将出现供过于求, 会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价, 另一方面, 上涨过快的房价刺激大量的房地产投资行为和投机行为。在房地产信贷中, 房地产抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等因素。在这些因素中, 有的决定生产性贷款的抵押品清算价值, 有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重高于市场预期, 抵押品变现会变得十分困难, 抵押品降低银行房地产信贷风险的作用将会被削弱, 借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

4. 资金来源比较单一, 导致房地产信贷风险过度集中

在房地产市场资金链中, 商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程, 是房地产市场各参与主体的主要资金提供者, 要承受伴随着各个环节的市场风险。在我国房地产投资资金来源中, 企业的自筹资金一直维持在25%—33%左右, 房地产开发贷款约占18%—23%。在商品房预售中约有70%的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房, 以按揭贷款首付20%—30%计算, 其他资金来源中约有49%—56%的资金来源于商业银行的消费信贷。在我国现有的房地产金融体系中, 商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会监督和法律约束, 使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散, 房地产融资风险过度集中在商业银行。

5. 信贷管理手段落后, 房地产信贷风险监控亟待加强

我国的银行业过去长期处于计划经济体制中, 其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求, 往往重视对房地产信贷业务的市场拓展, 而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够, 对贷款项目的审查主观判断多, 定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据, 没有科学、完整的风险度量指标体系;也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化, 对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失, 将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

三、防范房地产金融风险, 保障金融安全发展

历史上由房地产业引发的金融危机比比皆是, 因而, 为了避免中国重蹈美国、日本、东南亚之覆辙, 采取措施防范房地产业泡沫的产生甚至破裂显得格外重要。

1. 制定房地产业发展规划

各级政府和城市建设部门应当对辖区内房地产市场的开发和发展制定近期和远期规划, 相关部门对涉及土地征用、建设开发、税费减免的问题要统筹协调, 一旦确定下来, 就要形成建设开发计划。把各类保障性住房作为重点建设的主体, 真正贯彻中央“以人为本”的执政理念, 保障大多数人的安居乐业。同时从中国实际情况出发, 增加中低价位、中小套型普通住房供应, 对高标准住宅采取严格的审批制度并制定相关税收政策, 加以正确引导。

2. 严格调控和引导房地产市场尤其是二级市场的交易行为

要限制外资进入房地产二级市场交易 (存量房交易) 。调整相关法律法规的具体规定, 引导公众合理消费, 争取形成中高收入居民购买商品房, 中等收入者购买或租住商品房, 中低收入者购买或租住经济适用房, 低收入者租住廉租房的理性消费格局。对已经拥有一套住房的城市居民要以家庭为单位认定, 严格控制第二套、第三套住房的买卖, 抑制投机行为, 对于购买住宅后短期内转手获取差价的行为要进行严格控制。借鉴其他国家经验, 对贷款购买多套房产投资和全款购买多套房产投资的恶意炒房者, 对其收益考虑开征重税;对持有空置房产者, 考虑开征物业税即房产持有税, 并实行累进税制, 空置时间越长, 征收的税费越高, 以打击房源囤积和房屋炒作, 降低房价, 缓解目前住房供需不均衡的矛盾, 节约社会资源。

3. 运用经济杠杆, 加强调控

用好货币和财税政策, 重点放在“保障自住、抑制投资、打击投机”上, 引导我国房地产市场健康、有序、稳健地发展。要继续发挥货币政策的灵活性特点, 审慎运用利率、信贷投放量等手段确保房地产市场的稳定发展。要加强商业性房地产信贷管理, 严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理。金融机构对购买第二套以上住房的居民要提高其房贷的利率水平和贷款最低首付款比例, 增加其成本支出, 抑制过度需求。

4. 加快住房金融体系改革

尽快出台房地产金融产品的相关法律规范, 构筑完善的住房金融体系, 形成房地产业和金融相互支持, 相互促进的机制。拓宽房地产企业合法融资渠道, 积极推动资本市场的发育, 鼓励房地产开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金, 解决融资渠道单一的问题, 降低银行风险。在加强对市场运行的监测和早期预警、风险提示, 以及加强商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构信息披露基础上, 努力推动房地产金融创新, 积极探索房地产抵押贷款证券化, 提高银行房地产贷款的流动性和安全性, 分散集中于银行体系的信用风险。

摘要：金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展, 而且对整个金融业以至国民经济的安全稳定和发展至关重要, 因此, 有必要对房地产金融风险对我国金融安全的影响进行分析并提出相应防范措施。

关键词：房地产市场,金融安全,风险防范

参考文献

[1]成晖.当前房地产金融的主要风险与政策建议[J].银行家, 2009, (2) .

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[5]王寿松.浅析中国房地产市场的风险及其控制[J].北京市经济管理干部学院学报, 2007, 22 (4) .

房地产金融风险 篇2

(一)房地产金融风险形成的内部原因

自筹资金、银行贷款、其他资金是房地产企业开发资金的主要来源渠道，其中银行贷款约占资金来源的百分之七十、其他资金占百分之三十。

(1)贷款依赖性是目前我国融资结构的主要特征。银行贷款成为了由于开发商的自有资金无法满足投资所需之后最主要的资金来源方式，不过银行在房地产的投资过程当中也担当了一定的风险。

(2)现在有些银行无法了解贷款人的真实情况，无法对其经济实力有一个准确的评估，究其原因就是贷款人常常为了个人利益而对信息进行隐瞒，甚至出现了挪用贷款资金的现象，这就直接导致了金融风险的加大。

(3)由于我国房地产价格评估起步晚而使品牌的信誉度受到不好的影响，而银行又不能为了处置抵押物而将欠款人赶出所居住的房子，所以处置抵押物的不规范给银行造成了一定的风险。

(4)近些年来由于房地产业的高额利润而产生了恶性竞争的气氛，违规操作时有发生，这是造成金融的主要原因。其结果导致了房地产贷款质量下降。

(二)房地产金融风险形成的外部原因

(1)房地产金融市场的环境、未来的发展情况会随着国家经济方面政策的变化而变化，从而对我国的房地产事业带来影响。

(2)开发商会随着国际汇率的下跌而对房地产的投资失去动力，从而加大了房地产金融风险的不确定性。

二、防范措施

(一)金融机构完善内控制度

现在房地产金融业务和风险控制流程设计跟不上房地产市场的变化速度，使得金融机构很难察觉到风险的存在，而即便金融机构察觉到了，往往已经到了束手无策的地步。面对这样的状况，银行应该采取下列措施：首先对房地产市场的研究工作要进一步增强，并对内控制度进行改进。第二是根据市场变化及时改正风险控制体系。

(二)提高防范意识与能力

为了不浪费社会资源，必须要掌握好房地产市场的周期性变化规律，这样做对于准确的掌握房地产金融的经营策略很有帮助，而且还可以降低金融风险。同时对于如何开展综合性市场、房地产市场的调研活动，房地产部门要有一个详尽的计划。因为这样做可以对房地产市场有一个全面的了解，以便对市场的`健康发展做出贡献。同时为了对市场的运行状况做出正确的判断，政府有必要提高房地产预警系统。

(三)建立社会信用体系

只有社会群体的共同努力才能解决开发商或个人没有诚信的问题。一是利用法律来惩治那些不讲诚信的开发商或个人。二是有关部门要创建信息共享平台对开发商和个人进行监督，而且评价要公平公正。对违反诚信的开发商或住房贷款用户进行惩罚，比如不让其得到开立信用卡、借款等信用支持。这样就能极大地改善房地产贷款的安全性。

(四)法律法规体系要完善

金融机构只要通过了中央银行的审查都可以经营，而且中央银行要对其实行严密监控，防止他们出现违反竞争规则的行为。与此同时为了避免产生消极外部效应，不能让没有通过审查或者有违规记录的金融机构从事房地产生意，并且同意让外资银行在被我国批准经营人民币业务的情况下发展房地产金融业务。

三、我国房地产金融制度创新建议

(一)推动房地产金融监管创新

我们应吸取国际上的一些经验教训来发展我国的房地产金融管理。在管理的目标、理念上要不断创新，为创建高效、统一的房地产金融管理体制做好准备，同时为了能够稳妥地运行房地产金融体系，我国应该在房地产金融监管方面不断地进行完善，而且良好的联系机制能够使监管政策、结构与实际经营运行状况具有统一性。因此创建联系机制对于确保房地产金融系统的稳定性是非常重要的。

(二)完善房地产金融创新风险防范体系www.17net.net/

为了能够给我国的国家金融带来安全，房地产金融机构还需要对人事机构、责任分摊机制等进行逐步的完善。工作人员的专业素质要提高，并且要培养他们的创新意识，多培养和锻炼一些金融机构的人才。

(三)加强住房抵押贷款证券化

由于银行抵押贷款公司管理的住房抵押贷款抵押时间长、现金数额庞大，所以风险系数相当高，而加强住房抵押贷款证券化则能很好地解决这一问题，因为它对于改变我国眼下证券产品比较少的状况非常有利。

(四)继续推进房地产金融业务创新

经济实力不断攀升的中国不应该在面对房地产价格调整的压力时停止房地产金融的创新，应顺应时代潮流，通过不断创新来发展我国的房地产金融业。

四、结语

房地产金融风险由于体系复杂，因此在防范发展问题上还需要不断完善。只有对房地产金融风险有一个全面的认识，才能很好地防范金融风险给我国房地产业带来的影响。在这一点上，我们还任重道远。

参考文献：

[1]刘海北.中美房地产金融风险比较及我国的应对策略[J].上海金融，2009，(2)

[2]杨硕.解析我国房地产金融风险的成因和防范策略[J].中国经贸，2011，(20)

房地产行业金融风险与防范 篇3

【关键词】房地产 金融 风险 防控

随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。

一、基本理论

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。

房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。

二、风险分析

1、房产贷款总量大

近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。

2、信贷结构不合理

由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。

3、银行信贷依存度高

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

4、金融机构操作风险

房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。

三、原因解析

1、房产价格持续走高

最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。

2、行业市场监管不力

（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。

（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

3、金融市场信息不对称

房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。

4、金融机构违规操作

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

四、防范措施

1、拓展融资渠道，优化贷款结构

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。

2、完善业务监管机制，加强金融监管力度

首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

3、健全法律法规体系，防范制度风险

企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

4、规范流程审批手续，防范操作风险

加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。

中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。

参考文献

[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学， 2010.

[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化， 2008（10） .

[3]许明，侯珺然，薛晓春.我国房地产金融风险的表现及防范[J].中国科技信息，2008（07）.141-143

房地产金融风险管控建议 篇4

银行要以借款人的未来现金流作为考虑是否提供贷款的决策基础, 而不能仅仅依赖房产抵押等第二还款来源。就个贷来说, 必须要对借款人的收入来源进行核实, 对于小型私人企业开出的收入证明只能作为参考, 检验要求借款人提供银行账务凭证、税单和基金股票持有情况等作为证明其收入的材料。另外, 在衡量客户还款能力是否充足时, 应将客户在他行的负债一并计入, 以借款人真实的日常可支配收入以及收入来源的稳定性作为是否贷款的重要依据。以提供房产、土地等为抵押所发放的对公贷款, 必须以是否能控制贷款企业的资金流、货物流作为发放贷款首先考虑的因素, 而不能仅凭第二还款来源就忽视对企业现金流及还款来源的考量。如果银行放款时只考虑作为第二还款来源的抵押物的价值, 那么银行无异于所谓的“当铺”, 不仅银行的专业性得不到体现, 而且一旦遇到资产价值的普遍缩水, 将面临巨大的系统性风险。

二、建立开发项目的“开发贷——个贷动态封闭管理”模式

开发贷款和个人住房按揭贷款是相互关联的信贷业务, 没有开发贷款, 就不可能完成开发, 也不会有个人住房按揭贷款业务的产生。如果开发商预售或销售商品房的价款 (包括银行提供的个人住房抵押贷款) 可以用来按比例归还项目开发贷款, 则金融机构开发贷款的风险就会大大降低。因此, 建议银行建立“发放开发贷款必须和个贷相结合, 发放个贷必须与归还企贷相结合”的“开发贷——个贷动态封闭管理”模式, 在开发贷款发放时与客户签订封闭管理协议, 对项目建设资金与销售资金进行全程跟踪管理, 包括要求在银行开立项目建设资金专户、监督项目资金的使用情况、用款须由有关部门批准或出具工程结算证明、项目建成销售后要根据项目销售进度按比例回收开发贷款等等, 从而确保项目运营获得的现金流用于归还银行贷款。通过这些措施, 解决传统的按贷种、按部门管理所形成的信息不对称问题, 做到开发贷款按工程进度逐步发放, 发放的个人住房按揭贷款能及时替代开发贷款, 从而保证银行信贷资金的安全及良性循环。

三、做好信贷结构的调整和风险防范

房地产金融 篇5

一、房地产金融的含义界定

房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

（二）房地产金融创新缓慢

目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿

还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。

（三）房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

（四）房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。近二十年中国房地产市场的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。

三、防范我国房地产金融风险的几点建议

（一）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

（二）加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健

康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

（三）加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。

（四）建立个人及企业信用制度

我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。

综上所述，中国政府一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，我国的房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。

参考文献：

房地产企业的金融风险及化解措施 篇6

一直以来，我国房地产企业都存在着融资渠道单一的问题，这就导致房地产企业存在着较大的金融风险。再加之我国关于房地产的政策密集出防擦看，在国家宏观调控政策不断变动的情况下，给房地产企业带来了政策风险。当前我国房地产行业经营面临较大的风险，银行为了提高资金流动性，往往会提前收回资金，这使房产地企业面临更为严竣的资金问题。同时房地产企业自身信用资金管理也存在一定的风险。这些风险都导致房地产企业金融风险增加，一旦这些风险全面爆发，则会对国民经济的稳定性带来严重的影响，因此需要做好房地产企业金融风险的有效防范。

房地产企业的金融风险分析

融资风险。融资风险主要来融资成本的增加。这主要是由于当前金融机构和社会资金都呈现出緊缩的局面，在这种情况下，房地产企业自身对资金的需求没有发生变化，企业要想获得足够多的资金支持，必然需要导致成本增加。同时，当前国家对贷款利率进行了调整，相较于以前，贷款利率有了一定程度的提高，金融机构贷款是房地产企业融资的重要组成部分，这也导致房地产企业资金成本的增加。另外在当前流动性紧缩的大环境下，房地产企业需要花费更多的成本来收集信息和进行合同谈判，从而获取可能融资渠道，这也使房地产企业融资成本增加，进而导致融资风险进一步加大。

政策风险。首先，我国关于房地产调控的政策密集出台，如一些限购政策及贷款政策，这些政策出台后，导致购房成本支出增加，使部分群体失去购房能力及部分群体购房欲望降低，这导致房屋销售难度增加，会对资金回笼的速度带来较大的影响。其次，国家加大了保障性住房的建设力度，这使市场对商品房的需求直接降低，而且保障性住房与商品房之间存在较大的价格差异，会对商品房涨价行为带来一定的影响，不利于房地产企业销售收入的提升，会对房地产企业资金的盈利能力带来较大的制约。

信用风险。信用风险主要来自于两方面：是银行出于自身流动性的需求，或是认为房地产企业面临较大的风险，从而提前收回贷款，这会对房地产企业带来严竣的资金压力；房地产企业自身的信用资金管理风险，即在企业建造房屋发图片看看，会通过预付资金的方式来购买原料或是将资金提前支付给施工方，一旦原料及施工方出现破产，则会给企业带来较大的信用风险。

空置风险。我国房地产金融的发展虽然取得了一定的成效，但由于与之相对应的管理不完善。面对房地产行业投资需求过大及房价急剧上升的情况，一些资金紧张局面越来越严重。国家相关部门虽然采取了相应的措施来抑制房地产投资增速较快问题，但所取得的成效并不显著，建成的住房面积远远大于销售的住房，房产空置现象十分严重，这无形中增加了房地产企业的金融风险。

房地产企业金融风险的化解措施

增加融资渠道。可以进一步通过扩充股本等方式来增加自筹资金的比重。部分非专业性的房地产投资企业，如国有大中型企业的下属企业，则可以通过进一步争取母公司的支持来获取更多的资金；可以通过加强与银行等金融机构的合作来获取资金。要在项目开发等过程中进一步加强与银行等金融机构的联系和沟通，做好前期调研，以便更好的获得银行资金的支持；还可以通过信托融资，发行企业债券等方式来进行融资。特别是对于上市房地产企业而言，可以积极增去从资本市场中来融资，以此解决资金短缺问题。

加强资金管理。针对当前房地产企业的发展，需要进一步强化预算管理，建立健全房地产企业内部控制制度，并对企业的经营成本进行有效控制，实现资金的节约，提高资金的流动速度，使房地产企业发展过程中资金处于正常的周转状态。房地产企业要重视投资管理工作。在任何一项投资开始之前，都需要针对投资项目进行可行性分析，并对投资回收周期进行科学分析和预测。同时房地产企业还要进一步提高自身的投资决策管理水平，并构建完善的投资决策渠道，有效的降低投资风险，化解存在的资金压力问题，为企业的健康发展奠定良好的基础。

加强国家宏观调控，加大央行监管力度。房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用。因此，国家必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。央行须加大力度调查和分析房地产市场，提高对市场发展前景判断的正确性，针对房地产金融可能出现的风险投采取切实可行的措施和手段加以调控和干预，同时央行还要加大监管的力度，积极引导房地产金融机构的有序竞争。

完善房地产金融体系，建立风险防范机制和风险预警系统。我国在房地产金融领域中，对金融风险的预防工作尚不完善，没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防。所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急。与此同时，还要建立房地产金融等闲的防范机制，构件风险识别、防范与控制评估的预警系统。

房地产金融的风险及防范 篇7

进入21世纪后, 国家采取一系列政策支持房地产业的发展, 房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展, 房地产行业的前景也一片大好, 房地产业成为新的经济增长点, 推动经济发展, 同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系, 房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一, 对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险, 对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题, 如果破解这一难题, 需要进行科学的研究和策划, 以及系统的分析。

房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中, 由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应, 当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时, 尤其是已经受到较大损失时, 公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑, 因恐慌而挤兑, 引发多米诺骨牌效应, 波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外, 金融机构经营的外部环境变化, 也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险, 从而发生更大损失。

二、房地产金融风险产生的原因

(一) 投资增长过快

众所周知, 与其它行业相比, 房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业, 近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润, 所以就会有大量银行信贷资金进入该领域, 导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低, 那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外, 房地产业的投资中还包括其他各种社会资金, 如外资, 外资的流入为房地产业提供了大量资金支持, 但是也带来了一些负面影响, 利用外资所占比重的不断增加, 蕴含了巨大的投机风险。

(二) 地方政府对地产市场监管不到位

从2011年以来, 政府大力出台相关政策来调节房价, 但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业, 以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显, 我国房地产业是最容易获得财政收入的行业 (地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入) 各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置, 大力推进城市化建设, 对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩, 因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策, 但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度, 甚至有的地方政府仍然采用各种措施, 与中央政府背道而驰, 我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。

(三) 自我资金不足, 融资渠道单一造成风险集中

一直以来, 房地产企业自我资金不足已是普遍现象, 已成为地产界面临的主要问题, 因为, 一个项目从开发到竣工, 各个环节都是很大的支出, 只有到销售或出租时才能有收益, 而此时也存在高额费用, 如广告、工资、开办费用等。因此, 房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家, 房地产开发商一般不从商业银行获得贷款, 所需资金主要靠各类基金提供, 如美国房地产资金的构成中, 只有15%是银行贷款, 70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程, 集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险, 一旦其中某一个环节扭曲或断裂, 如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。

三、加强房地产金融风险防范的对策建议

(一) 吸收国际经验教训

防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款, 因此应对其进行分层出售, 使之转变为次级的按揭证券, 在此基础上, 进一步的生成次级按揭证券衍生产品, 以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式, 可以进行金融创新, 将风险分散。汪成豪认为, 如果经过多层的证券化处理, 投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平, 这样对其进行风险评估就很困难, 只能依靠评价机构, 但是预测风险时, 传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远, 对其进行投资时就越具有投机性质, 而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中, 很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件, 反而使交易双方的信息更加的不对称, 增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂, 次级抵押贷款出现了大范围的违约情况, 开始仅在储贷机构中产生影响, 但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。

(二) 实行房地产企业融资多元化

目前我国房地产信托投资基金 (REITs) 仍处于探索阶段, 要想推动我国REITs的发展, 必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规, 对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善, 对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理, 使信托行业的自律机制得到增强, 保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善, 信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等, 促进我国REITs的发展。

(三) 建立房地产市场平稳健康发展机制

自从我国房地产市场开始发展, 由于过分依赖市场, 保障性住房严重不足, 因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题, 但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响, 因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键, 要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善, 使住房保障的法律体系可以快速的建立, 对城市住房建设规划进行完善, 逐渐的完善中央以及地方的财政体制, 使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时, 不会对住房供需产生很大的影响。

(四) 发挥政府职能, 加强政府对房地产的监管

应充分发挥政府职能, 加强对房地产市场的宏观调控, 政府应该在充分分析市场的基础上, 确定房地产开发建设规模和各类商品房比例, 以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息, 通过科学的分析, 对市场状况和发展趋势做出准确判断, 及时向社会发布市场信息, 引导房地产开发商合理投资。

四、结论

本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业, 它的发展需要金融机构的支持, 但我国房产的融资渠道过于单一, 房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款, 这样就导致了房产价格过高, 蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控, 对房产价格进行回调的背景下, 需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控, 使房产金融体系更加的完善, 达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析, 对市场与政府的调控作用都予以一定的分析, 希望政府可以深入把握房地产市场的发展, 为房地产行业的发展, 为开发商的投资提供政策依据, 促进房地产健康发展, 最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解, 以指导消费者合理消费。

摘要：房地产作为一个庞大的产业, 属于资金密集型产业, 因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑, 如果房地产金融风险长期存在, 将会导致多米诺骨牌效应, 带动整个环节的风险突发, 本文以房地金融风险为研究对象, 重点分析了风险防范中容易出现的问题, 并根据研究经验, 给出对策建议, 希望对相关问题的研究提供参考意见。

关键词：房地产,金融风险,对策,防范

参考文献

[1]高波等.转型期中国房地产市场成长:1978-2008[M].北京:经济科学出版社, 2009

[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济, 2014, 4:81-87

[3]黄忠华, 杜雪君, 吴次芳.房价与宏观经济研究综述.中国土地科学.2009.23 (1) :62-67.

房地产金融创新与风险防范 篇8

房地产金融创新是一项系统创新, 它是由系统内的金融业务创新、组织结构演变、监管制度优化、创新环境改变等共同引起的。美国次贷危机的爆发在很大程度上与房地产金融创新有关, 它生动而且深刻地向世人展示了房地产金融创新的现实风险。

(一) 房地产金融创新业务的风险

1.新业务信息不完全的风险。

新的复杂金融工具和交易模式的引进, 交易环节的增加, 信息不对称和信息传递损失的增加, 信息不完全程度的加深会引入新的内生风险。处于衍生产品链末端的投资者缺乏获取风险相关信息和监督的手段, 过度依赖信用评级机构对次贷衍生产品的评级, 产生道德风险和利益冲突。

2.房地产金融创新技术缺陷的风险。

在房地产金融创新过程中部分房地产金融创新风险未被预见或未能被准确计量。例如在美国次贷危机中, 关于次贷衍生产品的公允价值会计方法、信息披露和定价模型存在一定的缺陷, 不能充分反映其复杂性和多重风险特征。

3.金融业务创新设计谨慎缺失的风险。

在房地产金融创新过程中缺乏谨慎原则制衡的资产证券化技术被滥用。金融机构在次贷市场的巨额利润吸引下, 放弃了防范风险的经营理念, 降低了放款标准。例如, 美国房地产泡沫的膨胀导致相关市场主体都违背了“注重风险控制”的原则。次级按揭贷款公司对借款人不作任何信用审核即借出大笔资金, 一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。

4.金融创新过度导致的风险。

在房地产金融创新过程中次级贷款经过证券化后风险进一步放大。由于次级债券在OTC交易, 并且大多采用高杠杆, 实际规模难以估计。而对冲基金及其他高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至上百倍地放大与次级债有关的各种交易, 金融创新的过度导致虚拟经济与实体经济严重脱节, 造成衍生产品价值与其真实资产价值之间脱节, 杠杆交易被过度使用, 都会放大相关的投资和交易风险。

(二) 房地产金融组织创新监管不到位的风险

1.监管制度对新机构未尽到监管职责。

在美国目标机构监管模式下, 为了回避监管以开展房地产金融业务, 新的金融机构不断涌现, 如资产支持商业票据渠道公司和结构性投资工具公司。这些新的市场参与者受到的监管较少。

2.新机构的快速成长及其高杠杆比例特性使有效监管难度加大。

如对冲基金是市场信用评级较低的CDO分级产品的主要买家之一, 对市场流动性做出很大贡献。由于对冲基金交易的高杠杆比例特征, 其实际交易金额远超过资产规模, 往往会导致并加剧市场波动。

3.部分房地产金融机构违规操作。

一些机构利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会, 有意无意地降低贷款信用门槛, 导致金融和投资市场的系统性风险增大。一些房地产金融机构的治理结构和风险管理不完善, 对表外业务和流动性风险重视不够, 未能充分预见次贷衍生产品的损失对资产负债表的影响。

(三) 宏观经济调控导致房地产市场震荡

1.房地产泡沫膨胀刺激非理性创新行为。

在流动性过剩和房地产泡沫膨胀的背景下, 次贷产品创新开始偏离理性, 相关市场主体都违背了“注重风险控制”的原则。金融机构在次贷市场的巨额利润吸引下, 放弃了防范风险的经营理念, 降低了放款标准。

2.房地产泡沫破灭导致美国次贷危机爆发。

大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力, 帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨。次级贷款经过证券化后风险进一步放大, 当房价开始下跌、利率不断提高时, 越来越多的贷款者不堪重负, 次级贷款违约率急剧上升, 次级债及其衍生产品价格暴跌, 美国次贷危机由此产生。

(四) 通过国际金融体系传导金融创新风险

经济全球化导致国际金融一体化, 美国次贷危机爆发后, 风险在多国之间得到了分散。然而金融市场的高关联性导致危机的扩散蔓延, 在一定条件下, 甚至会导致危机的加深。比如金融机构由于次贷产品损失, 出于资产负债管理和流动性需要而被迫出售部分较优质资产, 可能会加剧市场价格的调整, 导致损失进一步增加。

二、我国房地产金融创新的现状分析

(一) 以银行信贷为主导, 融资方式单一

我国房地产业发展主要依靠银行信贷资金支持, 股权融资和债券融资比例过小, 行业内用于房地产开发的长期资金严重不足, 开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持, 房地产金融创新刻不容缓。

(二) 房地产金融产品创新层次低, 同质化现象严重

我国的住房抵押贷款证券化开始于2005年底, 中国建设银行为其首笔30.17亿元的住房抵押贷款证券——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团, 这也是迄今为止的惟一一款MBS产品。而且产品创新主要表现为引进吸收性的多, 原创性的少, 同质化现象严重等特点。

(三) 房地产金融产品创新风险意识较弱

从理论上讲, 住房抵押贷款证券化具有分散银行风险、增加新的融资渠道和促进固定收益证券市场发育等诸多好处。然而, 我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。主要受以下几方面因素的制约:一方面是银行盈利模式单一, 对于住房抵押贷款证券化融入的资金缺乏良好的投资盈利渠道;另一方面是住房抵押贷款资产是银行优质资产, 违约率非常低, 银行缺乏将其证券化出售的动力。另外我国住房抵押贷款证券化的制度不健全, 也阻碍了金融创新的进一步发展。

(四) 房地产投资信托基金发展滞后

房地产投资信托基金作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场, 作为融资手段又可以推动房地产业的发展。但是, 由于我国相关的法律法规还不完善, 房地产投资信托基金乃至整个产业投资基金在我国都是新生事物, 所以在我国发展房地产投资信托基金还存在许多障碍。

三、美国次贷危机对我国房地产金融创新的启示

美国次贷危机对中国这样处于金融深化初级阶段的新兴市场国家来说, 影响非常深远, 这种影响不是直接对金融机构带来的资产损失, 而是一种发展方向与路径的迷失。在内外因素作用下, 2006年以来中国金融深化速度开始加快, 然而次贷风波使我们难以把握金融深化的速度, 也迷惑于金融创新究竟是一把怎样的双刃剑。必须明确的是, 以创新战略来推动建立与国际接轨的现代金融体系, 是当前中国经济改革的重中之重, 只有促进金融深化, 才能使实体经济增长获得新的动力, 推进金融深化, 促进金融创新, 应该是经济发展的基本战略之一。在美国次贷危机爆发后, 重新认识房地产金融创新的功能和局限, 探讨如何继续推进房地产金融创新, 同时防范风险显然具有深远的意义。现代房地产金融具有高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性, 内部原因或者外部市场的变化都可能引起风险, 需要遵循谨慎原则, 增强体系透明度, 防范风险。

四、加强房地产金融创新的风险防范

(一) 要继续推进房地产金融业务创新, 稳步推出投资信托基金

从当前看来, 我国在房地产投资基金运作的模式上应以房地产信托投资基金为起点, 具体由金融机构组织发起, 委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证, 具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作, 而房地产投资信托基金的业务范围, 应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要对象, 至于资产结构、收入结构、收益分配等还需要在房地产投资基金推出后视运行的具体效果, 再由监管部门作出明确的规定。

(二) 要持续推动房地产金融监管创新

随着中国房地产金融业的快速发展, 房地产金融机构提供的产品和服务越来越丰富, 房地产金融业综合经营、混业经营趋势日益加快, 房地产金融风险的产生和传递呈现出了新的特征, 这对中国房地产金融监管能力和监管方式提出了新的要求。因此, 要积极推进房地产金融监管创新, 借鉴国际经验与教训, 确立新的监管理念、方式、目标及评价标准, 应该建立统一的监管体系, 专门负责我国房地产金融体系的统一管理和协调, 逐步建立起高效、全方位的房地产金融监管体制, 不断完善房地产金融监管措施和手段, 更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性, 确保房地产金融体系稳健运行。中国房地产金融从目前来看, 应该是中国人民银行、银监会、发改委、城乡建设和住房保障部等监管部门建立稳定的联系机制, 保证监管政策的统一, 保证房地产金融系统内资金流动的规模、结构与实际经济运行状况的一致性, 同时实时衡量、监控、预测房地产金融的系统风险, 并及时发出预警, 有效识别防范和化解房地产金融的系统风险。

(三) 房地产金融产品的创新应依托银行业、证券业、保险业的有效结合

房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系, 房地产是天生的信用担保品, 房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合, 在促进这些产业发展的同时, 将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下, 中国金融业的开放, 海外金融机构的进入, 促使先进金融技术的引进, 推进金融产品创新, 增强金融业的竞争力, 迅速提高金融业的服务质量, 这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间, 促进房地产证券化, 并刺激房地产市场的需求, 促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且房地产证券化的发展, 使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具, 便于理财和投资组合, 大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。对于房地产金融创新, 我们应正确认识其价值和局限, 借鉴国际房地产金融创新的经验和教训有效防范风险, 继续推进创新, 改善监管, 完善风险防范体系。

摘要：房地产金融创新是房地产金融业发展的必然要求, 对促进房地产业发展具有重要意义。但是, 房地产金融创新也会产生业务创新、监管不到位、宏观经济调控导致房地产市场震荡等风险。美国次贷危机的爆发生动而深刻地展示了房地产金融创新的现实风险, 引起了金融界关于加强监管的反思。目前我国房地产金融创新以银行信贷为主导, 融资方式单一, 金融产品创新层次较低、同质化现象严重, 房地产金融产品创新风险意识较弱。在我国房地产创新中应加强风险防范, 继续推进房地产金融业务创新, 稳步推出投资信托基金, 加强房地产金融监管, 将创新房地产金融产品与银行业、证券业、保险业有效结合。

关键词：房地产金融创新,风险防范,美国次贷危机

参考文献

[1]束庆年.对美国次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J].南方金融, 2008 (9) .

房地产金融的风险及防范 篇9

房地产金融, 顾名思义就是指跟房地产业有关的金融活动。具体来说, 就是在房地产开发、流通和消费的过程中所发生的资金筹集、融通的一系列金融活动。房地产金融的主要作用就是为房地产开发商提供必要的资金支持, 因此在房地产金融的范畴内就有了资金的提供者金融机构和资金需求者房地产开发商。在面临风险时, 双方都应采取积极的措施予以防范。

房地产金融的业务内容主要包括:房地产信贷融资、房地产股本融资以及吸收房地产业的存款、开办住房储蓄等。房地产的基本特征是:

1.1 以不动产为抵押品来保证贷款的偿还

即借款人以其所有的房屋作抵押来获得资金, 如果一旦没有能力偿还贷款则金融机构将对抵押的房屋进行低价拍卖来减少损失。

1.2 “无转移抵押”的性质

也就是说借款人依旧是抵押品的合法所有者, 拥有抵押品的所有权和使用权, 而贷款人则只拥有抵押品的平衡产权, 除此之外没有其他的权利, 只有在借款人无能力还款时才拥有收押权。

1.3 杠杆效应

也就是说以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。即在房屋交易中我们交付少量的首付就可以获得房屋的使用权。

以上房地产金融的特性决定了其面临巨大的风险, 尤其是道德风险, 所以说加强房地产金融风险的防范是我们必须重视和解决的。

2 房地产金融风险的分类

通过总结我国房地产金融的发展现状, 我们可以将房地产金融面临的风险分为四类, 即信用风险、操作风险、市场风险以及其他风险。

(1) 信用风险, 即道德风险, 由于房地产金融的特性杠杆效应, 使得信用风险的事故极易发生。目前房地产的销售模式就是支付少量的首付就可以获得房屋的使用权, 这样一来借款人不积极还款便造成了商业银行的呆账死账, 长此以往不严加防范的话便会给金融机构会造成严重的损失。

(2) 操作风险, 是指在房地产经营中因人员的失误、自然灾害、意外事故或者是机器故障等一系列非可抗性因素造成的金融机构的损失。房地产的经营和金融机构的运作涉及多个部门、多个经营环节, 所以每个工作人员、每个环节都有可能发生失误, 这是我们不能完全避免的, 所以我们也要把这种系统性的风险导致的损失考虑在内予以防范。

(3) 市场风险, 是指由于市场供求的不确定性导致金融机构损失的风险。当面临国家政策调整, 直接影响房地产市场销售问题时, 金融机构的收益也相应地不稳定, 进而形成了市场风险。同时, 我国房地产金融的融资方式过于单一, 仅局限于跟商业银行合作, 向商业银行贷款, 这便加剧了市场风险的作用力。

(4) 其他风险, 包括制度和法律的风险, 是指政府一段时间内制定的制度或法律对房地产金融造成影响甚至损失的风险;利率风险, 在一段时间内利率的波动会影响到房地产金融, 对于金融机构来讲如果存款利率上升, 贷款利率下降, 将会对其营业利润造成影响;还有就是抵押物处置风险, 在房地产金融中大多以房屋作为抵押品, 一旦借款人无法偿还贷款时金融机构将面临低价拍卖抵押品的局面, 会造成金融机构的部分损失。

3 房地产金融防范风险的措施

通过分析我国房地产金融的发展现状, 总结出我国目前面临的房地产金融的风险, 那么我们应将不遗余力的寻找防范风险的对策, 以期减少金融机构的损失, 使其更好的和房地产行业合作, 达到繁荣我国房地产行业的目的。

首先, 针对存在的信用风险, 从国家角度来讲, 我国政府因该出台相应的法律法规, 严格规范人们的金融行为按合同依法进行;从以商业银行为代表的金融机构来讲, 应该在贷款之前做好充分的审核准备, 同时相应的完善贷款审核制度和信用监督机制, 仅把资金贷给信用良好的企业或个人。

其次, 对于房地产金融的市场风险, 我们应加强房地产市场管理和制度建设, 同时我国应对房地产业进行宏观调控, 从而达到控制房价平稳的效果。通过增加供给、抑制需求来控制房价上涨, 房价平稳了房地产市场的销售量和营业额的波动就会趋于平缓, 对于市场风险的规避的效果则就会相应的体现出来。

再其次, 对于其他风险的防范我们则要从以商业银行为代表的金融机构入手, 加强商业银行的风险管理。具体则要求我们完善银行的治理结构, 提高商业银行的风险计量水平, 严格把控风险指数, 把风险因子扼杀在萌芽状态, 同时也要完善商业银行内部稽查监督机制, 各部门间相互监督, 相互检查, 避免银行内部的失误。

最后, 对于操作风险的防范, 我们因该做好充分的员工的教育培训工作, 同时对机器设备进行定期维护修理, 及时发现问题及时解决问题, 尽量降低操作风险的发生。

4 结论

房地产经济作为我国经济增长的的主要力量发展迅速, 而房地产金融则是支撑其发展的主干之一, 解决好房地产金融的风险防范问题则是为房地产发展铺平了道路, 希望本文可以为房地产业的发展有所帮助。

摘要：随着我国经济发展, 农村向城镇化的转型, 带动了我国房地产业的成长。到目前为止, 房地产业成为拉动我国经济的主要产业, 因此房地产业是否能够健康的发展是关乎我国社会经济发展的重要因素。同时, 从另一个角度来讲, 农村城镇化的发展以及进城务工人员对住房的需求, 也促使房地产业的发展成为了关乎广大民生的问题。所以, 在对待房地产金融面临的风险时我们应给与足够的重视。本文就分析房地产金融的各种风险, 从而提出防范风险的措施。

关键词：房地产金融,风险,防范

参考文献

[1]王佳.我国房地产金融风险及防范研究[D].东北财经大学, 2005.

我国房地产金融风险及防范研究 篇10

近年来, 我国经济的快速发展和经济全球化速度的加快, 造成了房地产金融风险现象的频繁出现。针对这种情况, 国家相关部门陆续制定了诸多相关的政策和规定来确保房地产市场的有序健康发展。其中, 房地产金融市场的风险问题受到了人们普遍关注。房地产金融作为房地产业发展的关键一环, 房地产金融风险在很大程度上关系到房地产业和房地产金融业能否持续稳定健康的发展, 还关系到整个金融业和国民经济的稳定和发展。

二、我国房地产金融风险出现的原因

我国房地产金融风险出现的原因很多, 可以概括为内外两种形式的原因。

(一) 内部原因

房地产金融风险出现的内部原因可以概括为以下几个方面:

1.缺乏自有资金, 并且存在较为单调的融资渠道, 商业银行是房地产投资项目风险的主要来源。投资金额大和回收期长等特点在很大程度上决定了房地产投资项目所涉及的开发人员没有满足投资所需的自有资金, 这就决定了资金的主要来源是银行信贷。银行信贷对开发人员的帮助贯穿整个过程。

2.信息不均。信息不均在房地产金融业中是广泛存在的问题, 在开展信贷时, 贷款人出于获得高额收益的目的, 常常会出现隐瞒信息和挪用贷款资金等问题, 进而导致道德风险的出现。这很可能引发银行对贷款人的信息了解甚少, 进而很难对其偿还能力和贷款的风险进行准确的评价。

3.抵押物风险。出于对风险进行有效控制的目的, 近些年, 绝大多数的贷款都通过抵押的形式发放, 银行按照交易价格以及评估价格对抵押物进行价值判断。因为信息不均等问题使得交易价格存在着很多不确定的因素。

(二) 外部原因

房地产金融风险在受到内部问题影响的同时还多多少少受外部因素的影响, 这些影响主要体现在以下几个方面:

1.国家政策法规发生变动。当国家经济发展方针、政策和法律、法规等发生变动时, 在很大程度上会引发房地产金融市场的各种问题的出现, 进而制约房地产市场的健康稳定发展, 导致房地产金融风险的出现。

2.国际经济的变化引发的汇率变动和本国利率变动。国际经济的变化引发的汇率变动, 本国经济市场发生变动往往由利率体现出来, 这样制约开发商投资房地产的活动的正常进行, 引发房地产金融风险的变动, 使得房地产金融市场的动荡增强。

三、我国房地产金融风险问题

房地产金融风险伴随着房地产行业的发展而出现, 对企业的正常运营及长足发展都起到非常大的阻碍作用。从当前情况来看, 市场机制下的金融风险还没有行之有效的对应策略, 这就导致房地产金融风险具有诸多的问题, 这些问题主要体现在:

(一) 不注重国家宏观调控以及相关法律法规的制定

在对房地产金融风险进行管理的过程中, 国家宏观调控缺乏连续性, 仅仅是当房地产金融风险发生漏洞时才启用宏观调控, 不能够对房地产金融风险进行实时跟踪观察, 这种亡羊补牢的做法很难奏效。此外, 不能够及时建立健全房地产金融风险的相关法律法规。

(二) 未能建立房地产金融风险防范机制

近些年, 我国的房地产金融风险机制日益健全, 并在很多方面发挥其功效。房地产行业的相关主管部门都对金融风险做出较为详细的分析及预测, 但是仍未有金融风险的完善防范机制, 这对于房地产企业的持续发展是极大的威胁。

(三) 信息问题

道德风险所涉及的一些重要信息作为连接个人和企业投资决策的纽带, 信息不清楚或者信息偏差很有可能提升逆向选择和道德风险的资金投入, 引发决策错误以及和资源分配的低效率等问题的出现, 进而扰乱房地产金融风险市场的正常秩序。

四、房地产金融风险的防范

进行房地产金融风险的防范工作需从如下几点进行:

(一) 注重国家宏观调控, 建立健全房地产金融的法律环境

就国家来说, 较为稳定的房地产金融市场是国家稳定和经济健康发展的主要前提, 因此, 国家需要注重对房地产金融市场的宏观调控, 参照国内国际实况来制定科学合理的政策、法规, 确保房地产金融市场持续稳定发展, 减少房地产金融风险的出现频率。

(二) 建立健全房地产金融风险防范机制和风险预警系统

近些年, 虽然房地产金融风险防范工作在我国有所发展, 但是仍然存在诸多问题, 特别是不能够采取行之有效的措施进行房地产金融风险防范工作, 所以, 应该建立健全房地产金融风险防范机制和风险警报系统。

(三) 注重对房地产金融的监督和管理

就实际情况而言, 道德风险出现在信息不均的情况之下, 经济市场的成熟度的重要体现就是信息不均的程度。程度高, 则证明不成熟;若是程度低, 则证明成熟。对经济市场进行的监督和管理在很大程度上确保了信息的详细和可靠程度。出于避免舞弊和隐瞒等问题的发生的目的, 应该设置单独的监督管理部门, 注重对房地产金融的监督和管理, 对各种违规行为进行监督和管理。

五、结语

鉴于我国的房地产金融风险和防范与国内国际形势的发展变化相一致, 需要及时做出调整以适应经济发展的要求。房地产金融风险的防范还应该参考相关的风险管理的经验和方法, 分内外两个部分分别进行防范和控制。经过上述专门的分类, 进行房地产金融风险的防范将变得较为轻松和方便。

参考文献

[1]黄慕东.对房地产金融市场的分析[J].中国房地产金融, 2009 (07) .

[2]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济, 2010 (05) .

房地产金融风险 篇11

关键词：房地产 金融风险 影响因素

我国房地产金融风险的影响因素是多方面的，本文在考虑中国房地产金融风险的影响因素分析模型时，主要选取衡量房地产金融风险的主要因素指标、反映市场运行的房地产行业开发、销售方面核心指标以及房地产开发企业开发资金来源方面主要指标。

一、中国房地产金融风险影响因素分析

（一）衡量房地产金融风险的主要因素指标

商业银行不良贷款余额：本文采用该指标作为衡量房地产金融风险的现实指标，它能从规模角度较好的衡量我国房地产金融风险的已有的暴露程度。

商业性房地产贷款余额：本文采用该指标作为衡量潜在性房地产金融风险的指标，它主要用来衡量未来房地产金融风险最大可能的规模。

（二）反映市场运行的房地产行业开发、销售方面核心指标

房地产开发投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价为房地产市场运行过程中反映市场供求的核心指标。本文采用商品房销售均价来衡量房地产市场的价格水平。

（三）房地产开发企业开发资金来源方面主要指标

房地产开发资金来源构成中，最重要的三个部分是：国内贷款、企业自筹资金、其他资金来源（包含定金与预收款）。我们以这3个指标为反映房地产开发企业资金来源对房地产金融风险的关键影响因素。

二、中国房地产金融风险影响因素相关性分析

本文采用Pearson相关性分析，分别对房地产金融风险与市场因素指标、房地产金融风险与房企开发资金来源指标之间作了两两相关。选择数据周期为1998—2011年，数据来源于国家统计局、央行和银监会。

（一）房地产金融风险与市场因素指标相关性分析

房地产金融风险与市场因素指标相关性分析结果表明：商业银行不良贷款余额与市场因素指标（房地产开发投资额，商品房施工面积，商品房竣工面积， 商品房销售面积和商品房销售均价）均呈现显著性负相关（r=—0.870，—0.876，—0.872，—0.874和—0.930；p=0.005，0.004，0.005，0.004和0.001），即隨着政策调控，房市进入下行通道，房地产开发投资额、商品房销售面积、商品房销售均价出现下滑时，商业银行的不良贷款余额就会随之增加，引发房地产金融风险。

而商业性房地产贷款余额与与市场因素指标（房地产开发投资额，商品房施工面积， 商品房竣工面积， 商品房销售面积和商品房销售均价）均呈现显著性正相关（r=0.994，0.996，0.966，0.975和0.987；p<0.001），即由于不良贷款余额增加的同时释放部分房地产金融风险，潜在的房地产金融风险规模也会随之下降。

再由两类指标间的相关性可见，商业银行不良贷款余额与商业性房地产贷款余额也呈现显著的负相关。而各市场因素指标之间却呈现较强的正相关，说明房地产市场一旦开始下行，将相互影响、相互传导，加快房地产金融风险的积累速度。

（二）房地产金融风险与房企开发资金来源指标相关性分析

房地产金融风险与房企房地产开发资金来源指标相关性分析结果表明：商业银行不良贷款余额与房企房地产开发资金来源指标（国内贷款，企业自筹资金和其他资金来源）均呈现显著性负相关（r=—0.911，—0.854和—0.861；p=0.002， 0.007和0.006）；而商业性房地产贷款余额与房企房地产开发资金来源指标（国内贷款，企业自筹资金和其他资金来源）均呈现显著性正相关（r=0.989，0.988和0.993；p<0.001）。

国内贷款与商业银行不良贷款余额负相关，与商业性房地产贷款余额正相关意味着随着商业银行风险把控加强，以银行贷款为主的国内贷款减少，便将增加商业银行不良贷款余额，从而增强因行业资金链问题而导致的房地产金融风险隐患；但同时，减少国内贷款对于商业银行而言降低了对房地产行业的信贷规模，从而降低未来房地产金融风险的规模。

而企业自筹资金与其他资金来源与商业银行不良贷款余额负相关，与商业性房地产贷款余额正相关意味着当前这2部分房地产开发资金来源的快速上涨也使得房地产金融风险隐患急速积聚，但这2部分房地产开发资金来源尤其是源自于房地产信托和民间资本预期未来会大幅度下降，一旦加速恶化，势必造成中国房地产金融风险的加速扩散。

可见，政府调控中银监会要求商业银行加强对房地产信贷风险的防范的过程中，应注意调节控制银行信贷收缩的“度”，同时也需对房地产信托、民间资本的投资进入做出恰当的指向性引导，防止投资房地产行业资金的快速抽离，避免房地产金融风险的恶性传导、扩散。

综上所述，市场因素指标（房地产开发投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价）与房企房地产开发资金来源指标（国内贷款、企业自筹资金、其他资金来源）与房地产金融风险指标（商业银行不良贷款余额、商业性房地产贷款余额）均具有强相关关系，我们需要从中找出各相关性因素的影响力，并在此基础上提出防范和控制建议。

参考文献：

[1]易宪容.当前中国房地产信贷风险有多大[J].西部论丛，2010，（9）：47—49

[2]华伟.如何应对“房地产热”对金融的影响[J].探索与争鸣，2010，（10）：61—64

房地产金融风险 篇12

一、房地产信贷存在的问题

(一)房地产信贷安全意识不足

一直以来,金融行业内外竞争就异常地激烈,尤其是近年来房地产信贷的崛起使得同行业间的利润空间受到挤压,房地产贷款,特别是个人住房贷款这种优质的资产受到各个银行的青睐,各个银行之间为了争取更多的市场份额,纷纷推出了一系列的政策。在房地产信贷过程中,更加重视利润,而忽视风险,在管理方面一般都是死板硬套,缺少对宏观经济运转、房地产行业形势、行业运作特点、相关行业生产规模、相关政策以及金融机构所处环境的详细分析和研究;而且也没有重视防范经济周期、市场环境、资金链运转、居民生活状况等预期变化可能给房地产信贷业务带来的不良影响。近年来银监会的通报显示,各个商业银行不良贷款比例逐年下降,致使商业银行更加忽视这一块,将精力放置在了其他的领域。

(二)对信贷规模控制的认识有偏差

我国商业银行在对房地产的信贷支持上,主要关注的是房地产信贷的增长速率,把房地产信贷余额的增长速率作为调控目标。这存在两方面的不足:首先,部分商业银行没有完全认识房地产信贷的运营模式,给银行的正常经营带来了一定的影响,从2009年起,我国房地产信贷余额已经逐年攀升,这种信贷规模所支持的房屋单价已经超出了普通老百姓的支付能力。其次,由于信贷管理模式不够完善,房地产信贷统计和实际信贷存在一定的差距。不少专家学者通过调查研究发现,目前我国房地产信贷规模和发达国家相比较,还处于一个落后的状态,综合竞争力不足。从信贷风险的方面来看,房地产信贷规模需要与老百姓的支付能力相吻合,才能够促进房地产业的繁荣,但是,目前过高的房屋单价高出了老百姓的支付能力,既会影响未来的房屋购买力,也造成了现阶段GDP的虚高,为房地产信贷风险埋下伏笔。

二、对房地产金融风险防范与管理的几点思考

(一)强调房地产业的民生属性

房地产行业具有资金流量大、高利润、风险高、较强产业联性等特点,是在工业化、城市化和现代化中孕育而生的独立产业,也是国民经济的重要组成部分,房地产业的发展促进了工业化、城市化和现代化的发展的步伐,己经成为目前社会经济大系统中重要的有机组成成分。我国经济在最近十几年来的高速发展和房地产业的快速发展紧密相关,并且它与其它行业有较高的联动性,其牵连50多个行业,所以在一定程度上成为经济增长的重要推动力,被称之为支柱产业而得到了飞速的发展。但是,关于房地产的发展,需要认识到几个深层次的问题,即在经济的运行中存在一定的周期,过分强调房地产业发展和对经济的带头作用,容易使房地产带来的经济效应成为泡沫;当经济处于下行周期时,房地产经济的下滑速度会比整体经济的下滑速度要快的多,对消费者的打击和对经济增长的冲击也远远高于其他产业。以房地产业促进或刺激经济的发展首先是带动了房地产业的非理性发展,这种发展模式也是一种极端的非理性选择。

(二)严格控制信贷规模、优化信贷结构

要降低房地产金融的风险,需要合理控制信贷规模,在关键时刻需要对房地产信贷规模运用限额管理制度。我国在2010年10月份实施了差别化的信贷政策和限购令以后,信贷规模不断收紧,房地产经济增长速度和原来相比明显放慢,但绝对规模还是呈现增长的趋势。现在的房地产信贷规模较大,其持续增长容易导致房价增长从而带来信用风险;且房地产信贷绝大多数部分都集中在商业银行,贷存期限出现差错会导致流动性风险。房地产信贷结构的改善也是控制房价、缓解房地产市场供需矛盾、预防房地产信贷风险产生的有效措施。

(三)健全我国的资本市场

在下一阶段,应该大力发展我国的企业债市场。应大力发展我国债券市场,鼓励房地产企业通过发债来融资,把债券风险的承担和价值体现交由市场机制自主、自发、公开地自调节。还应该引导房地产上市公司多进行可转债融资,在降低投资者风险的条件下解决房地产企业的融资需求。

三、结语

房地产业中的金融风险主要来源于三个环节:购房者环节、房地产开发企业环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节。在这三个环节中,购房者是最终支付来源,开发企业是房地产业资金循环的中心环节,金融机构环节是整个房地产业金融风险的最终承担者。要解决房地产金融风险问题,需要采用多管齐下的解决措施。

参考文献

[1]葛瑛,王慧娟.房地产金融属性的表现及经济含义:以美国房地产市场为例[J].上海金融,2011(02).

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[3]毛翔,任琳.“大银行”情系“小企业”——中国工商银行台州分行服务小微企业纪实[J].中国城市金融,2015(12).

[4]王敬仁.基于风险防控的银行信贷审查审批建设思考[J].现代经济信息,2016(09).