房地产金融创新

房地产金融创新（共12篇）

房地产金融创新 篇1

一、导论

近年来我国房地产市场价格异化的根本原因之一, 就在于房地产金融的落后。一直以来, 我国在对房地产业的调控过程中都是通过银行这种间接融资的方式去控制房地产业的发展, 直接融资的方式在很多方面受到限制。不合理的融资结构并没有随着房地产业的逐步发展而好转, 这就将原本应该分散在各个环节的风险过分集中到了银行身上, 为房地产业的发展带来很多不稳定的因素。

二、我国房地产金融的问题

( 一) 分散风险的能力差

一方面, 银行是一种保守的货币供应者, 保障储户资金安全是第一位的, 其所释放出的贷款只能依靠贷款者按时还款来实现, 除此之外没有其他可以回收资金的方式。一旦开发商还不上贷款, 银行受坏账率提升的影响, 其所承担的风险就会增大。银行就会采取提高按揭贷款利率的方式来让购房人还款, 这样就又会出现购房人违约的风险, 最终受影响的还是银行自身。另一方面, 银行更强调的是资金的流动性, 即当出现有利可图的项目时, 能够保证银行有足够的资金进行投入, 在银行不能及时收回贷款时, 就会降低银行的收益。尽管有一种叫做银行信贷证券化的方式能够有效保障银行利益, 分散银行承担的风险, 但在我国却仍未有实质性进展。

( 二) 风险配置不均衡

在我国房地产开发过程中, 开发商自有资金的比例一般都很低, 很大部分需要来自银行的贷款, 如果这部分贷款由银行独自提供, 那么银行就需要承担全部开发贷款的风险。银行为了降低风险, 就会只提供给开放商一部分开发贷款, 剩下的部分由购房人先从银行以按揭贷款的方式从银行拿到钱, 然后再通过预付款的方式交给开发商, 也就是所谓的“预售制”。这样原本应该由银行承担的风险就转移给了购房人, 从而大大降低了银行自身的风险。因为提供按揭贷款的风险要比提供开发贷款的风险小得多, 购房人从银行拿到按揭贷款的过程, 是以自己所购买住房为抵押的, 即使开发商在预售中出现了问题, 按揭贷款也需要购房人来偿还。这种做法实际上是将银行所面临的风险转移给购房人, 使购房人处于不利的位置。

( 三) 房地产市场化水平低

我国的房地产市场, 通常只包括开发商, 银行和购房人三者, 市场化水平还很低。很多地方还要受到政府的限制, 如开发商自有资金比例, 贷款利率的高低等等。这样不仅无法真实反映市场的供求关系, 而且也起不到政策调控的作用。由于市场缺少机构投资者的参与, 不能发挥出其他市场参与者在平衡供求, 稳定房价方面的作用, 使得开发商在销售住房时, 经常会出现供求不平等的现象, 从而提高了销售成本造成房价波动的风险, 还同时加大了提供给开发商贷款的银行的风险, 加剧了房地产市场的不稳定。

三、我国房地产金融创新之路

( 一) 完善风险分散的渠道

首先是积极推动银行信贷资产证券化, 这种通过将银行所释放出的贷款转卖给证券市场上的投资者的方式, 能够在优化银行资产机构、分散银行风险以及提高银行资金流动性方面发挥重要的作用。针对证券化发展缓慢的事实, 要提高对证券化发展的重视程度, 完善相关制度和规定, 勇于在一定程度上进行尝试, 从而真正发挥证券化的作用。其次是建立完整的个人信用评价体系, 我们都知道购房人在向银行进行按揭贷款时, 都是以长期贷款为主, 银行就有了长期持有债权的风险, 而随着我国城市化进程的不断加快, 个人按揭贷款的规模肯定会逐渐升高, 意味着银行将持有越来越多的债权。而如果银行将款项贷给了个人信用差的对象, 就会加大银行的坏账风险。因此, 建立个人信用评价体系可以在很大程度上排除恶性贷款, 保障银行的利益。

( 二) 推动新型预售制的实施

在发达国家的预售制中, 第三方监督者发挥了重要的作用, 这个监督者可以是律师, 也可以是中介机构。开发商在预售过程中并不直接面对购房人, 购房人先将一定数量的保证金交到第三方监督者手中, 开发商也通过第三方监督者签署自身违约双倍返还保证金的协议, 当有购房意愿的购房人达到一定数量时, 开发商就可以凭此去向银行贷款, 此时银行面临的收回贷款的风险已变得很低, 自然会向开发商提供贷款。不论购房人和开发商谁最终违约, 银行都可以从第三方监督者手中收回保证金, 不至于造成损失。这样一来, 不仅开发商能够拿到开发贷款, 银行也不必担心收不回贷款, 购房人还可以免于开发商不能按时交房而承担的损失。这种新型的预售制很值得我们国家去借鉴实施, 可以让风险均衡的分散在开发商, 银行和购房人之间。

( 三) 强调机构投资者的作用

与我国住房由开发商直销的方式不同, 国外开发商在进行住房销售时是通过投资机构以代销的方式来实现的, 对那些不能按时销售出去的房子, 投资机构就先用自己的钱将其买下, 这样既可以降低开发商的销售成本, 还可以降低银行的资金风险。不仅如此, 机构投资者在住房市场出现供求不平衡的现象时, 可以抛出和持有住房来缓解供求变化带来的房价波动, 不同于我们所理解的投机, 这种方式更多的是起到平衡供求, 稳定房价的作用。这种完善的房地产市场体系, 正是我们所最终要实现的目标。

四、结语

通过借鉴国外的先进经验, 推动房地产金融领域的创新, 可以让房价变动所带来的风险能够在开发商、银行、中介机构、投资机构和购房人等不同主体之间实现自主配置, 改变过分依赖于银行的传统方式, 实现房地产市场的良性发展。

摘要：在房地产业的发展过程中, 利用金融杠杆是其必不可少的条件。从我国的实际发展状况来看, 我国房地产金融还处于一个初级阶段, 在房地产开发、交易、持有的各个环节中, 银行贷款是最基本的融资手段。房地产业是一个高风险的行业, 其行业的特殊性要求其所需资金应当主要依靠直接融资的方式, 即由资金所有者直接承担风险的融资, 而不是让银行成为房地产行业的货币供应者。正是由于缺少必要的市场参与机制和创新机制, 使得很多地方房价波动的风险无法得到均衡释放。为了促进房地产市场的健康发展, 迫切需要借鉴引入国外的先进经验, 推动房地产金融的创新。

关键词：房地产金融,风险,创新

参考文献

[1]陈淮.房地产经纪学ABC[M].北京:中国发展出版社, 2011, 7:349-374.

[2]曹振良.房地产经纪学通论[M].北京:北京大学出版社, 2003, 6:75-95.

房地产金融创新 篇2

房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是永久的课题。

2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

13日下午，博鳌房地产论坛进入博鳌圆桌论坛讨论环节，讨论环节的嘉宾主持为：

盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长

张民耕先生

参与对话的嘉宾包括有：

金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

香港科技大学商学院财务学系教授颜至宏先生

世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生

平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生

高和投资董事长苏鑫先生

昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌先生

卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生

庄凌顾问董事总经理张映光先生

以下为博鳌圆桌第二环节讨论内容的文字实录：

张民耕：我想我们这里面除了金融创新以外，今天下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理永远是一对对子，咱们从创新开始到风险管理作为过程，然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。

苏鑫：既然说创新，就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来，跟潘总已经干了11年了，干到董事。我跟潘总说应该出来创业。为什么呢？就是一种冲动，就是觉得自己应该圆一个梦。

受张总影响，基金是一个方向，基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO一直管销售，我能看到民间资本最近五年茁壮成长，这些钱没有太多去处。你要创新，除了要有心态之外，你能在市场一线看到机会，这一点是特别重要的。我就先说这么多。

张民耕：苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱，有26万亿人民币在那里顶着，我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。

邬风柏：我来自深圳卓越置业房地产公司，座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金，还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人，就是因为风险的问题。

我谈两个体会，谈创新必须谈风险的问题。我们研究金融产品，从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也非常好做，成本也非常低。我们05年做这个业务，尤其是07年9月份到08年3月份，当时信贷规模调控，国家所有商业银行都是信贷规模控制你了资金，由于规模的问题，我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司，信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们2005年10个亿规模渡过了难关。

第二件事情，我们这个企业是在09年11月3号在香港上市，当时因为股价问题，我们放弃了。其实我们放弃，我们是有资格的。08年准备上市之前，我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业，所以我们有资格放弃在09年11月3号这个上市，就是我们没有太多压力，财务非常稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新，其实给你带来了一个防范风险的机会。

张民耕：创新就是和风险结合在一起，创新是为了创业，同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的非常好，上市公司可能也有一个金融上不断创新，房地产商要逐渐两条腿走路。

颜至宏：因为我以前在国泰的时候，常常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方，他愿意把内部人才交流，在建设公司那边遇到的问题，或者市场有哪些风险，房地产公司常常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用，帮助风险控管。

国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题，比如如果创新的话，可能会遇到一些问题。国内想做一个房地产的指数，这个指数建立就不是很容易。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题，这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训，还有公司愿不愿意投钱进来建立一个，能够帮助房地产行业把握风险，这是值得我们注意。

杜丽虹：我想说几句关于基金的问题，我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮，但是其实很多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段，但是有的时候你需要反思一下在投资人那个角度上，一个地产基金它的存在价值在哪。

一个私募的基金他区别于REITs，它的市场价值它满足一类特殊投资人的投资偏好。在国外，REITs是一个相对提供稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高，当然收益也相对更高一些。所以他面向的一类机构投资人，这类投资人一方面期限更长，能够承受更大风险。

另一方面，他们对于项目的识别能力和控制风险能力也更强一些，所以对于一般投资人来说，会觉得风险比较大的项目，在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分，因此国外在成立基金的时候，其实他每个基金是有非常明确的定位，这一点是国内的基金，就是大家现在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。

国外基金分成几类，一类是机会型的，这类风险最大，但是收益也最高。另外有一类是增值型的，他收购一些项目，然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的，就是持有一些成熟的商业物业的项目，从这种策略上的区分，国内基金还看不到这样的细分，另外从产品类型来讲，比如新加坡的嘉德，他旗下基金会有分住宅开发的，商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的，还会具体区分新加坡、日本这种成熟市场，还是比如越南、印度这样风险比较高的市场，还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。

在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产，这虽然是一个资金的来源，但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业研究并不是很多。这个投资人想要的是什么？他需要的是一个比较稳定的东西。

虽然现在没有明确规定，但是我想他不会以物业公寓价值入帐，如果以公寓价值入帐，出现价值暴跌的话，保险公司资本金会损失很多，这个应该保监会不会允许，应该以租金收益、出售兑现收益入帐，头几年就只能是租金收益。租金收益，保险公司会要求租金收益应该在7%、8%的水平，他觉得不动产相对于债券，风险要高。

按照风险评估，他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目，你是否能给保险公司提供这样的收益？如果现在项目不能提供这样的收益率，你用什么项目可以提供这样乐观收益率呢？包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等，总体来说，现在虽然大家都在成立基金，但是很多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖，我希望融到多少钱，但是其实你另外一个角度，你需要了解你的投资人是什么样的，你为他们设计一些他需要的产品，这样基金才是一个双赢的渠道。

张民耕：学者提的问题确实是预见性和深度是不一样的，给我们进行做基金过程当中提出了一个问题，就是做基金本身又有一个市场定位的问题。

现在做基金是为了什么呢？做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话，现在钱是股票不敢买，房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象，现在正好有中国平安的邹先生在这儿，能不能给我们一点希望。

邹益民：各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新，其实可以看到这么十几年走过来，我们房地产开发商是非常的累，他们一方面要去拿地，要去筹钱，要去盖房子，要去做销售，大部分房地产公司老板们是从头做到尾的，整个链条都在做，但是其实每一个人也好，每一个公司也好，他都有他的专业。

你可能是某一个人是专业特别会拿地，例如合生，早期他们拿的地非常棒。有些人可能特别能够筹钱。其实找亲戚朋友借，这也是一种私募。只是不是那么正规而已。这几年，宏观调控又是一会儿一个事，所以大家感到筹集资金比较重要，再加上现在市场上有很多资金，所以私募、房地产股权投资这就逐步逐步被大家的提上来了。

如果回过头看美国、日本，其实开发商是开发商，出资人是出资人，出资人跟开发商可以是分开的。这个开发商严格讲就是把有钱人愿意投资房地产的资金拿过来，然后去对土地进行规划，对项目进行规划，我们在香港叫做项目管理者这么一个角色。规划之后他自己又不干，他又扔出去给建筑商去做。他所做的角色就是去做一个项目策划，把项目策划书交给房地产投资基金，把钱拿过来，然后再找建筑商去完成这个项目，再找销售商把它卖掉。这样的话你就把自己专业做得越来越专业，你也可以走得路越来越好。

张民耕：从全能香港模式向分工的美国模式，这也是房地产开发企业走的业务创新道路。这个路我们希望越走越顺利。现在开发商确实很累。如果能够分开，投资是投资，开发是开发，销售是销售，物业管理是物业管理。这个时代一定会到来，随着我们的创新。金勇先生，你从这个过程管理和策划角度看看我们创新。

金勇：对创新谈了很多年了，我还主持一点创新的事，我在华尔街做的时候，华尔街创新更多围绕各种各样监管制度，在各种各样法律和条文里面可以找到一些缝隙，可以做一些事情。这是跟国内差不多的。

第二种就是把风险和回报不同的配比，把两边能够配起来，这也是创新的方式，国内六年前就开始，前几年都是我怎么样拿完地开发，也就是怎么样把钱忽悠过来，找各种各样方式说你这里能到银行贷款，主要目的就是忽悠钱，忽悠来了能够开发。到现在随着商用地产发展越来越快，现在可能到了一个创新很好的契机了。这个时间我们可以看到，就拿一个做商业物业整个的投融资，从时间点来讲，像恒隆地产要做一个项目花15年。商用地产前7年或者前5年，70%出资率之前，你的回报率实际上不够付银行贷款。

在这种情况下，银行贷款一点意义都没有，而银行贷款在现阶段是最便宜的资金成本了。恒隆用的完全是自己的钱，而且没有负债率，这是成功很重要的因素。如果有负债率，前七年是负的，你物业里面连贷款都还不起，还要贴钱。到有什么时候的时候，会逐渐用一些别的金融手段把自有资金替代出来。这个过程从0年到15年，资金运作非常复杂。要达到资金整个投入，像恒隆地产做到30%多，资金里面技术手段很有意思，这是一种真正的创新。

真正到我们每个物业经营里面，它适合于不同的物业、适合于不同的经营条件下，我们可以有一种不同的结构，可以有不同的资金来源，得到不同的回报和风险的配比，我觉得这是我们往下要做精的事情。现在确实是一个好的契机。

张民耕：金先生说的是把商业地产通过创新做精，使它能够有稳定回报，能够符合金融产品需要。邹锡昌先生，在房地产模式创新下你有什么感受？

邹锡昌：我是比较早做商业地产的，我是95年，当时在广州老城区里，我们盖了总面积30万的综合体。那块土地是部队用地，土地方占35%股权，我占65%股权，我一个人投资，那个时候95年的时候，正是我们朱鎔基打击房地产的时候，房地产不能贷款。当时也没有什么房地产基金，完全是自有资金来源。

那个时候我算吃了豹子胆，在我们开工过程中又碰到亚洲金融风暴，香港一个基金当时答应投资3.5亿，最后他损失惨重，也不投资了。我咬牙挺下来了，到99年我建成了，中途确实资金不够，卖了10%的散铺。因为我们商场面积也大，广州市除了天河城，我们是最大的。

我们12万经营面积，卖了1.1万平方，但是卖的也是比较偏的位置。以返租经营形式返租回来。商场卖散了肯定不是一个好商场。这个大道理是对的，但偏偏我这个中华广场卖10%，但是我是返租形式，通过这五年统一经营，中华广场变成一个另类，没有因为卖散而不行。

到05年我交给小业主的时候，他们做什么都不影响我们的大局和我们知名度。实际上现在小业主还是自动找回大的商家经营。在现在来讲，好在我做了一个中华广场。我们现在租金回报相对是很高的，确实有30%、40%回报，但是做商场一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，为了稳定你的客户群，为了经营，为了打响知名度，可能要亏小小。

三到五年水一定要过，过了这个就康庄大道了。这跟住宅不同，做商场我认为还是地段、地段、地段。商业一定要在旺的地方做，才能做。现在住宅老是给人骂，这两年实际上调控，以广州为例，写字楼今年实际上是涨的很快，上半年从两万快，现在平均写字楼广州已经上涨到2.3万到3万元之间。好的商场基本上没有人卖的。所以商业物业还是很值得投资，也值得各房地产基金投资，唯一一点，投资前几年利润低一点，后几年可以高一点，这样就可以达到丰收。

张民耕：邹锡昌先生讲的是经验之谈，我的体会就是伟大是熬出来的。熬的过程需要一些创新，股权融资、固定回报返租，总之不能弄散了。最后我隆重推出前《财经》杂志资深记者，也有创业冲动的张映光先生。你面对房地产运营模式的创新、经营门类的创新、房地产金融创新这种滚滚而来的热潮，你有什么感受？

张映光：首先在座的都是做开发、做基金的，都是专业人士，我不是什么专业人士，以前是做媒体的，现在做的事情也是跟媒体关系很紧密。所以信息比较多一些。也就是从旁观者角度。

我很同意张民耕谈的一个观点，美国有这么多金融创新产品，他实际上也是逼出来的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我们确实在08年的时候有几种模式玩不下去了。

第一种模式，咱们说资本模式投上市前私募这个模式，这个模式时代可能终结了。这个模式给基金创造的很多暴利，比如说恒大一年两年没有上去，但是上去后，还有四倍回报。我跟美林蓬钢交流这个事情的时候，他也说到我现在才考虑新的模式。为什么？因为上市前私募这个模式做不了。确实好的公司也不多了。这个背后就是拿地，然后上市，再拿地这种方式维持不下去了。

第二种就是作为开发商来讲可能现在也面临一个困境，大型开发企业，尤其是住宅开发企业，当市场特别好的时候，地王频现的时候，他不敢拿地。经过08年调整之后，我们看到理性民营开发商不敢拿地了。市场不好的时候他也不敢拿地。有一些企业有独特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他们都沟通过，他有一个困惑问我，我们利润这么高，卖的这么好，为什么股价不好？为什么SOHO股价总是上不来？

因为资本市场投的是预期，你永远是一个项目一个项目在做，确实对房地产投资来说，这是安全的。你永远不储备土地。但是对资本市场来说他不认可。他看不到你的预期，也许你明年没有项目了，利润就掉的很厉害。

所以这是资本市场给你的评价，他是一个悖论。还有企业有这样一个困惑，市场好的时候，我为了追求快的周转率，我必须降价销售。市场回来了，我又没有货卖了。

过去十年高增长模式可能现在发生变化了，我想人民币基金前景非常广阔，包括商业地产前景非常广阔，一些大开发商必须做一些成本结构调整和资产配置，可能以后一些大的品牌开发商往两个方向走，一种就是走投资方向，恒隆是开发商，SOHO是开发商，但是更像一个投资商了。

比如恒隆地产99年价格最低的时候拿了一个住宅项目，他用了10

年，07年市场最好的时候卖了一个最高值，但是在大陆是不可能的。另外一种类型就是往建筑商方向发展。人民币基金我最欣赏的就是凯德模式，他确实是一个成熟基金模式，有住宅基金、有商业基金，他可以用一个对冲基金筹的钱投商业，他把风险由民间资本承担，而不仅仅由银行和购房者承担，他对整个市场来讲，对房地产长期发展来讲是一个很健康的事情，是一个健康的推动力。我觉得在座的探索是一个先行者角色，是探讨未来主流商业模式。

房地产金融创新 篇3

推荐书：《创业的国度》

推荐人：汉能投资集团董事长 陈宏

为什么占全球0.2%人口的以色列，会产生20%的诺贝尔奖获得者？为什么只有700多万人口的以色列，居然有几千家高科技的创业公司？《创业的国度》回答的就是这个问题。

以色列人危机感非常强，因为它的地缘政治、它的末日情结、几千年的流亡历史，甚至在二战中都深受迫害。由于这惨痛教训，以色列人觉得如果没有自己的国家，不把自己的国家做强做大，随时会被人追杀。这是中国人体验不出来的。

中国人习惯于老板一讲话、下边就不讲了。但在以色列，年轻人的思维可以随时挑战长者。这是中国人该学的，要愿意听底下人的批评，否则老大做错事的几率是蛮大的。

有个情节我感触很深。有一家几个年轻人做的小公司，业务是可以帮客户查寻谁的信誉不好、谁是骗子。技术很简单，就是分析互联网上的公开数据。他们的理论依据是，好人做事的逻辑是一贯的。他们在分析恐怖分子的资料时发现，恐怖分子的话常常前后矛盾，会在不同的时间、地点说不同的话。辅之以信用卡消费等信息，比较分析后就能知道谁是好人谁是坏人。这个技术比eBay的强多了，但是eBay不相信：几个小孩怎么可能做出比我们还先进的技术？后来，eBay尝试着提供了部分数据，没几天结果就出来了。看完结果，eBay花一亿多美元把这家公司收购了。

以金融视角看房地产

推荐书：《房地产大周期的金融视角》

推荐人：广州铭沣投资有限公司董事长 薛虎

以金融学者的身份和独特的客观视角，巴曙松通过本书对日本房地产市场泡沫的原因、特征、影响等要素进行了深入的剖析，并借此探讨了日本政府、企业的应对政策和措施，总结经验教训，可谓为中国房地产市场的发展提供借鉴。

近现代，日本分别经历了两次房地产市场波动：第一次受石油危机影响，发生在20世纪60年代后期到70年代前期，房地产市场在小幅回落后重回上涨路线，这属于周期性波动，具有较强的可恢复性；第二次波动在20世纪80年代后期，属于结构性衰退，此时日本已陷入“失落的二十年”，尽管期间出现短暂的上升迹象，但整体的下行趋势仍不能改变。

人口流向的新趋势是房地产发展的直接动力。目前，中国城镇化进程仅为日本20世纪50年代的水平，仍有较大的发展空间，城镇化的不断推进将为中国房地产行业发展带来契机。但由于近年我国城镇化进程的逐渐放缓和房地产调控政策的频频出台，房地产的发展速度相对减缓。大体看，中国房地产发展前景是向好的，并处于上升阶段。

本书综合、立体地反映中国房地产现实发展情况，如房价问题、投资需求问题、行业洗牌、保障性住房、未来房地产发展等，并提出了一系列的解决措施。房地产行业的从业人员，以及对房地产市场及发展有兴趣的人士，均可从中得到启发和思考。

我做你看

推荐书：《父母改1分，孩子好10分》

推荐人：华兴资本CEO 包凡

由于工作的关系，我大部分时间都在出差，所以会更加珍惜跟女儿在一起的每一分钟。阅读这本书不仅可以帮助我与那些和我一样的父母，改变教育习惯、科学育儿，同时也是一次重新拷问自我内心的过程。

我们习惯于要求孩子身体好、品德好、成就好，却常常忽略了对自己的要求。沉默、倾听、言传身教才是教育的根本。好家长没有教条，好孩子的楷模就在身边。

“多想、少说、去做”的教育六诀是我感受到的动人之处。这本书打破了常规的教育模式，将“我教你学”变成“我做你看”。将教育的客体由他人变成自己，这个过程非常有趣，对一切都处于学习状态的孩子来说，更是再适合不过。

书中有一句话让我记忆深刻，“不要为了孩子学习成绩的优异，而丢掉了为‘人’的品质。学习成绩好只是外表华丽，勤劳肯干和内心坚强才是品质优良。”这句话也是我喜欢这本书的理由。

新书速览

《中国文脉》

“除《文化苦旅》之外，这是我最重要的作品。”在很多重要场合，余秋雨一再声明《中国文脉》是一部意义重大的作品，并将其隆而重之地放在余秋雨书系的第一卷。本书酣畅淋漓地揭示了三千年中国文学的精神主脉，以及作为文脉载体的三千年中国书法史，按照时间顺序梳理中国文化脉络，深度解读中国文化灵魂。

《政府与市场之间》

从银证合作、国家战略、地区规划、国际市场等方面发力，本书记录了围绕开发性金融的运用背景和重要事件，揭示了“金融报国”并非空谈。书中，国开行董事长陈元首次披露众多重大投资决策出台的过程，所有事件串联起来就是中国近十几年金融发展和社会经济发展的缩影，可谓一本书读懂中国特色的“政府与市场”。

《动物精神》

即便是奥巴马的枕边书，书中“动物精神是全球金融危机的根源和市场经济体系脆弱性的基础”的理论也是见仁见智。但将心理学、社会学引入经济学研究领域，用全新视角解读经济的运行原理，也许是重振全球经济的一个新思路。动物精神，是指导致经济动荡不安和反复无常的元素，是人类经济决策的非理性。

浅析我国房地产金融创新 篇4

房地产金融作为一种资金融通活动, 它具有一般金融活动所具备的共性, 同时也具有作为服务与房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性, 可以归纳为以下几点:房地产贷款金额大, 偿还期长;房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高, 债权可靠;抵押贷款是房地产贷款的重要形式;房地产业与金融业之间, 存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密关系, 也称之为良性互动的关系, 这是由于双方的特性所决定的;房地产业发展离不开金融业的支持;金融业的发展需要房地产业与其相结合。

一、房地产金融基本情况

房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持, 近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前, 我国房地产开发资金主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来, 国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资绝对值所占比均很低, 且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款, 房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融体系而言, 自1998年来, 我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率, 年均增长率为20.09%, 高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率 (12.71%) 7.38个百分点。

二、我国房地产金融存在的风险

依上所诉, 我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外, 几乎还没有找到其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构, 行业内用于房地产开发的资金长期严重不足, 开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面, 在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题, 这样就容易形成金融风险。

1、风险过于集中于商业银行体系

由于我国金融市场发展还处于初级阶段, 间接金融在整个金融市场中还占绝对地位, 而资本市场等直接金融发展却相对落后, 同时国有商业银行本身改革还不到位, 导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中, 商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险, 资本市场发展的相对落后, 很难为房地产企业提供其他渠道, 而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化, 化解商业银行房地产信贷风险。

2、个人住房信贷的发展可能存在违约风险

自我国实施住房市场化以来, 我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前, 我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%, 住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%, 这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用, 但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展, 银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此, 在我国尚未建立起个人诚信系统, 商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下, 大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3、房地产金融在创新中存在部分问题

我国相关部门经过20多年的探索, 建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系, 为中国房地产的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展, 现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定, 单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势, 我国房地产金融产品种类单一, 无法满足市场投资者的需要。总的来看, 金融机构的产品创新存在一定制约, 面临较大风险。

4、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题

自1998年以来, 一方面我国连续8年降息;另一方面, 随着住房市场化以后, 国家鼓励商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度, 同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、房地产金融创新方向

房地产金融创新是市场的需求, 一方面房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负, 政府需要多种金融创新。据深交所的研究报告显示:我国房地产业已经成为与银行业高度依存的行业, 大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来, 房地产贷款在金融机构新增资产中比重呈上升的趋势, 从2001年的39%, 到2005年的54%, 再到2010年的67%, 这将对银行产生很大的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。另一方面, 政府很清楚, 没有房地产金融, 在中国目前的市场情况下, 就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融, 就会有一个过度失控的房地产市场, 关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。我国房地产金融未来可以从以下方面进行创新。

1、大力推动房地产证券化

有关证券监管部门须尽快制定促进房地产公司上市的规章制度, 积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化, 吸收社会投资者。目前, 我国的二板市场还未真正形成, 上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事, 那么, 发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券, 将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行, 在资本市场上直接融资, 也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行, 将分散的资金集中到房地产建设中来。

房地产信托 (REITs) , 就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验, 通过实施信托计划, 将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来, 形成具有一定投资规模和实力的资金组合, 然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目, 获得既定的收益。

2、建立长期投资基金组织

建立长期投资基金组织, 吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资, 建立房地产基金一方面可以分散投资, 降低风险, 丰富了融资品种;另一方面也可以吸收社会上的分散资金, 为迅速增长的个人金融资金提供新的投资渠道, 同时也满足了房地产业发展对资金的巨额需求。国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们, 投资基金是加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下, 它可以与信托联合, 使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此, 我国应借鉴市场较为发达的国家, 特别是美国发展房地产基金的成功经验, 在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈, 颁布符合我国国情的投资基金法。

3、将保险资金引入住宅融资市场, 扩大房地产业融资渠道

保险资金比较稳定, 数额巨大, 运用周期长, 比较适合投资于住宅产业开发, 而且有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径, 应大力借鉴海外经验, 推进保险业尤其是寿险业和房地产业的结合。

4、引导国外资金进入

2002年, 我国房地产开发资金来源中, 境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降, 我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时, 外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法, 有助于金融体系的发展和完善, 为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。

5、推行融资租赁方式

融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金, 完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理, 对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式, 可以快捷有效地解决房地产企业的资金问题, 从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

6、完善个人消费融资体系

为了配合启动住房消费, 调动居民购房的积极性, 活跃国内消费市场, 就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%, 占贷款总额的不到1% (远远低于国际上20%—40%的水平) 。个人消费贷款虽属“零售”业务, 金额数目不大, 但其人数很多, 所以银行应扩大相关业务, 推出更多的新项目, 简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目, 较受消费者欢迎, 要积极推进住房公积金体系的建设。

总之, 在现阶段, 房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系, 间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具, 大力发展房地产信托业务, 推行房地产证券化, 构建房地产业多元化融资体系。同时, 房地产业作为国民经济的新增长点, 政府应在制度和机制上给予足够的保障, 不断健全规章制度和法规体系, 为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

参考文献

[1]黄慕东:对房地产金融市场的分析[J].中国房地产金融, 2005 (7) .

[2]王诚庆:我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济, 2005 (11) .

[3]特瑞斯.M.克劳瑞特、G.斯泰西.西蒙:房地产金融原理和实践[M].经济科学出版社, 2004.

[4]颜哲、任波:房地产与泡沫经济[A].房地产经济与管理[C].中国人民大学出版社, 1997.

[5]杨凌云:对防范和化解我国金融风险的若干对策分析[J].财经问题研究, 1998 (2) .

房地产金融知识 篇5

——资金的时间价值

资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。

一、资金时间价值存在原因

1．通货膨胀（钱不值钱）

2．承担风险（多得不如现得）

3．资金增值

4．机会成本

二、单利和复利

1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）

2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。

3．单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：

i1= n－1

n

三、名义利率和实际利率

在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。

例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：

一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：

一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%

一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地产个人贷款

个人住房贷款的种类：

①按资金来源分：

●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）

●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）

●个人住房组合贷款

②按交易形态分：

●一手房贷款

●二手房贷款

个人住房贷款中的几个主要术语

●贷款金额

●首付比例

●贷款比例也称贷款成数

●贷款期限也称贷款年限

●贷款利率

●偿还比例

1．个人商业用房贷款：

①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。

②贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。

③贷款期限：最长为10年。

2．个人住房公积金贷款

①贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。

3．个人住房组合贷款：

①贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。

五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。

①贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。

★个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。

转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。

②贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。

③贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。

办理指南：

当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料：

（一）因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。

（二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。

（三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。

（四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。

（五）银行认为必要的其他材料。

一、个人住房贷款应具备的条件

个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

二、提前还款该如何处理

如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的《提前还款通知单》到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的《贷款结清证明》到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。

三、款期间如遇到利率调整怎么办？

贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。

四、房地产常见按揭计算：

归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。

注：P表示现值；F表示将来值；I表示利率；n表示计息周期数； A表示等额年限；K表示万元还款系数。

递减（等本）偿还法：

其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率

已偿还期限为M，则贷款余额为：

例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。

解：

A、等额还款法

月供款=贷款额×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式：

n－1i(1+i)n

来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(万元)

B、等本还款法：

每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率。

第一个月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二个月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三个月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月递减额为3.67（元）

贷款余额：

上月贷款余额=贷款总额－已还本金。

5年后贷款余额=210000－60×875=157500元

C、两种还款方式比较

a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。

b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。

D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？

●借款申请书

●借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证）

●借款人户口薄原件及复印件

●借款人婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明原件及复印件。

●建设银行认可的借款人夫妻双方资格证明原件及相关的证明材料。

●首付款凭证●购房合同、协议或意向书。●抵押物或质押权利清单及权限属证明文件，有处分权人出具的同意

抵押或质押的证明。

中国房地产市场与房地产金融 篇6

论坛紧紧围绕中国房地产市场与房地产金融这一主题，展开了深入热烈的讨论，并对关于房地产的“发展机遇与风险”、“定位与未来趋势”、“财政金融政策”、“制度建设”、“租赁市场发展”、“物业税改革”、“评价房地产市场的方法指标”以及“房价与收入”、“政府作用”、“金融多元化支持”、“环保住房”等提出了意见和建议。

李扬（中国社会科学院金融研究所所长）：

中国房地产市场与房地产金融及相关内容从去年开始就讨论得很热烈，虽然就“房地产业已经是我国国民经济的支柱产业”基本形成共识，但对以下问题仍需要我们做深入研究和探讨。

1．关于房地产的国家政策。房地产作为国民经济的支柱产业，是一个关系国计民生的问题，而目前对此重视不够，好象它只是建设部的事，人民银行只是一个配角。我个人认为，这是目前房地产市场出现问题的重要原因。因此，我们向监管当局呼吁，关于房地产市场的发展应上升为国家政策。

2．关于促进租房市场发展。我们在规划房地产市场的时候，应正确理解居者有其屋是否就是让所有的人都必须买房？美国作为完善的市场经济国家，目前仍有30％的人一生是不买房的，原因是有一批人肯定是买不起的，另外由于工业化带来的人员流动性，有些人觉得买房不方便，所以不买房。因此，就形成一个非常庞大、有效的租房市场。表现为房地产的买卖市场和租赁市场同时发展。目前，我国并没有对如何建立一个有效的租房市场做出政策安排。如果我们的目标是让所有的人都买房，自然有很多人按目前价格是买不起的，这就会把问题混淆，不利于中国房地产市场的健康发展。另外，由于租房更接近人们的实际需要，不会有人租房去玩，租房也没有投资价值，所以显示出来的租金价格一定是更能反映出租房需求的，如果租房市场和买房市场不相符的话，需要引起警惕。

银行房地产金融业务创新机制研究 篇7

随着国家宏观调控政策持续发挥效果,房地产市场过热的局面得到了显著改善。对于银行来说,既要根据宏观政策调整的需要及自身业务特点创新开发一批新型的金融业务产品,又要实施积极稳健的风险防控制度,最大限度地确保资金安全。

一、银行房地产金融业务创新发展现状

房地产属于资金密集型行业,对于银行资金的依赖程度很高,带给银行的资金回报率也相对较高。长久以来,房地产金融业务一直都是各大银行争夺的重点,很多国有银行及商业银行都围绕房地产行业中的重点业务领域及关键环节,设计了一批金融业务产品,包含土地储备贷款、个人购房按揭贷款等一系列业务。金融业务发展既顺应了市场需要,又获得了极高的经济效益,银行机构与房地产企业实现了战略意义上的“双赢”。

与此同时,由于房地产行业属于高风险行业,相比于其他银行金融产品,其执行周期相对较长,稳定性不强,资金风险较高,而且带有极强的隐蔽性和突发性。很多银行就是由于对房地产金融业务监管不完善,导致资金受到严重损失。因此,推进银行房地产金融业务创新,关键在于采取积极稳妥的措施。

二、新时期推动银行房地产金融业务创新的战略意义

1.为国家宏观调控政策助力。银行房地产金融业务政策是国家货币政策的组成部分,也是国家宏观调控政策的重要内容。“十八大”以来,新一届党中央领导集体全面深化改革,对房地产市场的健康发展也进行了一系列重点安排和部署。因此,各大银行进行的房地产金融业务创新,实际上也就体现出了国家宏观调控政策的基本思路,同时也是实现宏观调控政策预期目标的重要保障。

2.引导市场充分发挥资源配置和优化作用。新时期银行创新房地产金融业务模式,其另一个重要的战略作用在于引导市场充分发挥资源配置和优化作用。一方面,银行通过增加一部分新型的房地产金融业务模式,将生态、环保等概念引入其中,将引导更多的房地产企业实现发展模式转化。另一方面,通过建立房地产企业信用等级考察机制,将企业诚信等级与金融信贷的资金额度挂钩,形成提高房地产企业信用建设水平的“倒逼机制”,促进银行信贷资金的合理有效分配及有序流动。

3.进一步优化银行内部金融业务发展格局。为了实现国内银行金融市场的健康发展,进一步扩大银行资金规模,提高总体发展水平将是一项十分重要而紧迫的任务。随着近几年来国内房地产市场的逐步“回暖”,加之国内房地产市场不断进行结构调整和完善,可以预见,未来房地产金融业务依然是银行金融机构重要的利润来源和支柱业务。在确保资金安全及最大限度追求经济效益双重前提之下,银行创新房地产金融业务模式,是优化内部战略格局的有效途径。

三、房地产金融业务创新存在的主要问题

业务创新是推动银行机构健康发展的持续性动力,也是银行适应市场和客户发展需要,完善自身业态的重要途径。当前,国内银行在房地产金融业务创新的过程中主要面临如下问题:

1.顾客覆盖面大,诚信机制缺失。银行房地产金融业务面对的客户群体十分庞大,既包括大部分诚信经营、实力雄厚的房地产企业、建筑企业及个人,也包括一小部分诚信意识不强、违法违规经营的企业或个人。在传统的银行房地产金融业务开展过程中,集中存在着客户采取各种非法手段骗取银行信贷资金的问题,给银行资金安全造成了严重影响。这部分客户通过伪造贷款所需材料、手续、凭证或欺骗、隐瞒等手段骗取了银行资金,加之担保制度不完善、责任追查机制不健全,导致很多银行的房地产金融业务中存在大量的呆账、死账和坏账。房地产金融业务客户的诚信考察机制不够健全,导致了部分银行在办理金融业务的过程中存在着一定的畏难情绪,影响业务实施效果。

2.银行现行内部管理体制对金融业务创新具有一定的不利影响。银行新型的金融业务模式创新是与其内部的管理体制密切相关的。很多银行受制于内部管理体制的影响,很难实施一些新型的金融业务,基层银行若要开发一些新型的金融业务产品,必须要报请上级银行进行逐级审批,这就在一定程度上限制了银行创新金融业务的积极性,也丧失了新型业务开发的有利时机。此外,国内还有大部分银行存在资产负债结构不合理的问题,防范金融风险的能力有限,风险较为集中,这都给银行创新房地产金融业务产生一定的影响。

3.宏观调控政策对银行金融业务创新产生一定影响。作为国内市场经济的重要业态形式,国家一直对房地产行业的实施严格的宏观调控,阶段性出台一些政策措施,实现调控的预期政策目标,银行的房地产金融业务创新势必也会受到政策调整和转变的影响。作为资金密集型行业,房地产行业对于金融政策调整的敏感程度要远远超过其他行业,这也就给银行创新房地产金融政策产生一定影响。

4.社会环境对房地产金融业务创新产生影响。受到社会观念的引导、社会诚信考评体制缺失、信息不对称等不利因素的影响,房地产金融业务创新面临一定的困难。此外,政府行政部门的政令不统一、各自为政等现象也给房地产金融业务创新带来一定的不利影响。

四、对推动银行房地产金融业务创新的建议

1.全面加强对国家宏观调控政策的分析和解读。对于银行来说,在创新房地产金融业务的过程中,应当全面加强对现有国家一系列宏观调控政策的分析和解读,准确把握未来国内房地产市场发展的趋势,根据国家宏观调控政策的发展变化,积极探索推进房地产金融业务创新的新思路、新办法。

2.树立风险防控意识,建立风险防控制度。银行在创新房地产金融业务的过程中,应当牢固树立风险防控意识,将全部创新业务模式置于风险防控的范围之内,并建立完善科学的风险防控体系,从事前、事中和事后三个方面实现对房地产金融业务产品安全的全面防控。加强贷款的事前审查,选好新业务产品的投放项目及投放对象;合理实施贷款项目审批,规范贷款资金发放;定期加强对贷款对象经营情况、财务状况等的监控和考察,当发现到可能危害到资金安全的苗头和现象,要及时按照规定进行处置。尽量降低风险发生的机率,增强抵抗风险的能力。

3.加强贷款担保管理。在推进房地产金融业务创新的过程中,银行还要加强贷款担保的管理,对贷款担保人的资质进行详细审查,完善担保人审批管理程序,通过规范第二还款来源管理,从源头上实现风险防控的目标。

4.尽快建立完善信用考核体系。全面建立社会企业、事业单位及个人信用考核评价体系,完善失信考核评价指标体系,实现资源共享,在统一的平台上对房地产金融业务的申请人诚信状况进行评估,提高金融业务的审批效率。

5.完善相关法律法规。有关部门要进一步完善《担保法》、《银行法》等相关法律,为银行创新金融业务提供有力的法律依据,同时尽快出台《不良贷款管理办法》等政策法规,从实践层面上为房地产金融业务创新提供指导。

参考文献

[1]尹龙.金融创新理论的发展与金融监管体制演进.金融研究,2014(23).

房地产金融发展趋势与创新分析 篇8

关键词：房地产金融,发展趋势,创新

0 引言

近年来, 房地产金融行业的发展取得了较好的效果, 在我国金融市场发展中占据着重要的地位。虽然目前我国房地产金融的发展态势良好, 但是由于房地产金融的发展起步较晚, 在很多地方还存在较多的不足, 因此需要引起相关人员的特别重视。以下本文就房地产金融发展中的问题和创新策略进行了简要分析。

1 房地产金融发展的现状和问题

1.1 消费信贷严重不足

虽然近年来我国房地产金融行业获得了快速的发展, 但是与其他的金融行业相比仍然存在较大的差距, 因此容易导致我国房地产销售状况不佳, 信贷比重失去平衡。当前我国金融行业的生产呈现轻销售、重生产的特征, 大量的住房被开发出来, 但是居民的住房消费情况却没有达到预期的效果。据悉, 2016年上半年, 建行、农行、招行等10家上市银行的新增房贷占到同期新增贷款的42%左右。但是我国商业银行关于个人的住房开发贷款余额和抵押贷款余额之比约为5:1, 而国际发达国家的比例仅为1.5:1。近年来, 随着我国政策的引导, 银行房贷的数量有所增加。从这里我们就可以看出, 我国个人购房的信贷情况存在比例不协调的问题, 消费信贷过低。

1.2 房地产金融体系有待完善

房地产金融行业的发展需要建立完善的房地产金融服务体系, 但是目前我国房地产金融还存在较多的不足, 如房地产金融产品和服务的创新不足, 在市场竞争中没有明显的特色。从国际上先进国家房地产金融的情况来看, 发达国家的房地产金融行业在金融体系的建立、战略的制定以及金融资源的优化配置等方面均优于我国。我国房地产金融体系不够健全, 政府的政策支持不足, 风险评估和风险防范能力较弱, 也没有针对不同收入人群制定不同的购房优惠政策, 因此导致我国房地产金融的发展受到严重影响。此外, 就我国房地产金融的创新体系来看, 创新能力不足也是影响我国房地产金融发展的重要原因。房地产金融在我国的起步较早, 在很多方面还存在较多的不足, 如风险防范方面以及政策政府引导方面。这些因素导致我国在房地产金融的实际发展中无法进行更好的创新, 产品雷同现象频发, 没有新意, 限制了房地产金融的更好发展。

1.3 抵押贷款问题明显

目前我国对于房地产金融的发展较为重视, 房地产抵押贷款业务也获得了一定的发展。但是从具体的抵押贷款情况来看, 仍然存在不少的问题:第一, 反复抵押的情况明显。不少借款人将已经抵押的房地产抵押给几家不同的金融机构, 借款人就可以获得高额贷款。但是这种现象的发生会引发各种受偿权的纠纷, 给相关部门和机构带来较多的麻烦;第二, 处理难度大。根据我国的有关规定, 如果借款人在期限内无法进行本息的偿还, 那么借款人抵押的房地产就需要交给法院或者法院指定的机构和部门进行拍卖。但是拍卖的结果却不尽如人意, 经常出现拍卖客户条件不符合或者人数过少的情况, 处理难度较大;第三, 信贷人员的专业素质有待提高。信贷人员的专业素质直接关系到房地产抵押的情况以及将来房地产的处理效率。目前我国不少信贷人员在专业素质上存在较多的不足, 如在借款人抵押过程中没有从长远角度上考虑到房地产处理的问题, 导致房地产处理工作的难度进一步加大;第四, 法制建设问题。虽然我国针对房地产抵押已经颁布了各种法律法规, 如《土地管理法》、《房地产管理法》等, 但是这些法规在房地产抵押中的实践指导作用并不大, 还需要进行进一步的完善。

2 房地产金融发展的创新对策

2.1 拓展住房消费贷款业务

目前我国房地产金融发展主要出现的问题在于消费贷款业务不足, 严重制约了房地产金融的发展平衡。要想改变这种情况就必须要通过政府的政策调整, 如开展购房按揭业务, 给消费者提供一定的便利和优惠。如消费者在购买住房时只需要支付少量的房款, 其他的可以由我国相关金融部门进行贷款支助。或者也可以让消费者按照一定的要求, 如交付一些证明材料等, 然后进行分期付款。分期还本付息的购房形式可以让消费者凭借少量的房款购得新房, 这实际上是低付款、高消费的购买模式, 既可以减轻消费者的购房压力, 又可以满足消费者的买房需求。此外, 对于有工作的职工人员来说, 金融部门还可以职工的工资为抵押凭证, 允许职工分期付款或者给予放款。这种情况下, 职工必须要向有关金融部门缴纳出具相关的材料, 然后缴纳金融部门规定的金额, 最后进行借款申请。金融部门对职工的证明材料进行审核之后, 可以与职工进行合同签订, 并将贷款项目转移至售房单位。这种由单位担保的形式可以缓解职工的购房压力, 也可以避免职工进行借贷, 但是职工签订了合同之后就不宜再随意进行单位的变换, 因为职工所在的单位也将承担连带责任。

2.2 创新房地产金融体系

中国的房地产金融体系与其他国家必然是不同的, 我国在建立健全房地产金融体系时可以参考其他发达国家的房地产金融体系, 如美国的房地产金融体系、英国的房地产金融体系等, 然后结合本国的特殊国情, 制定更加适宜本国发展的房地产金融体系。具体来说, 要完善我国的房地产金融体系需要从客户中心和创新两个角度着手。客户中心指的是金融机构在进行金融产品和服务的创新过程中, 必须要从客户的实际需求出发, 针对不同类型的客户, 设计不同的金融产品、推出不同的金融服务, 才能够保证金融机构推出的新产品和新服务满足客户的实际需求, 从而推动房地产金融行业的更好发展。此外, 在产品和服务的开发过程中, 金融机构必须要避免同其他机构一致或者相似, 要从创新角度出发, 开发出具有本机构特色的金融产品和服务, 这样才能够在金融市场中占据有利地位, 推动本机构的更好发展。

2.3 规范房地产抵押业务

首先, 金融部门和机构必须要加强对房地产抵押业务的重视, 切实做好房地产抵押的审核和登记工作。金融机构应该要充分利用信息技术的力量, 在对借款人房地产抵押情况进行全面的审核之后进行登记, 防止借款人已经抵押过的房地产进行再度抵押。在抵押信息的管理中, 央行需要发挥其信息传递和查询的功能, 尽量将重复抵押的信息传递给相关的金融机构和部门, 以方便金融机构及时进行处理[7];其次, 解决房地产拍卖处理问题。房地产抵押后的处理问题是一大难题, 政府应该要认识到催育拍卖市场的重要性, 为房地产的处理奠定良好的社会环境基础, 吸引更多的竞投者参与房地产的拍卖;再次, 加强对信贷人员的专业培训, 提高信贷人员的专业素质。各金融机构和教育部门应该要加强对信贷人才培养的重视, 金融机构需要加大对信贷人员的培训力度, 让更多的信贷人员参与进修或培训, 切实提高信贷人员的专业素质, 为房地产信贷的发展奠定扎实的人力基础;最后, 要求加强房地产抵押相关的法制建设, 落实房地产抵押法律法规。政府应该要从实际的房地产抵押现状出发, 根据当前房地产抵押过程中出现的各种问题, 进行法律完善, 为房地产抵押提供必要的法律支持。

3 结语

综上所述, 目前我国房地产金融的发展趋势良好, 但是其在具体的发展中还存在不少的问题, 如消费信贷严重不足、房地产金融体系有待完善以及抵押贷款问题突出等, 要促进房地产金融行业的更好发展, 实现房地产金融发展的创新必须要求有关单位和部门能够采取有效的措施, 积极拓展住房消费贷款业务, 创新房地产金融体系, 规范房地产抵押业务, 为房地产金融的发展做好各项准备。

参考文献

房地产金融创新 篇9

关键词：房地产,开发企业,融资,创新优化, 建议

一、引言

面对现在竞争日益激烈的经济市场, 房地产开发企业只有不断地创新、完善融资方面, 才能在这个市场中稳定长远的存在下去。好的融资创新优化可以促进企业的发展与进步。现有的房地产开发企业还存在许多的不足, 只有改进完善后才能更好的进行工作。

二、房地产开发企业融资创新方式

(一) 非银行机构融资

房地产开发企业利用公开市场得到融资的方式十分的不适用, 在银行的高标准信贷条件下举步维艰;所以非银行融资成为房地产开发企业最为重要的一种融资方式。例如, 信托资金、私募地产基金、民间金融机构就是其中最为常见的非银行融资组织。

(二) 海外市场融资

因为在中国大陆融资条件苛刻的原因, 不少房地产开发企业纷纷跑到国外通过股票、债券的方式进行融资。不论是哪种融资方式, 市场影响力及信用等级都是你能否成功融资及融资额度的关键, 因此许多国内一线的房地产开发企业都选择去海外进行融资。

(三) 创新后的银行融资

因为房地产开发企业直接从银行等金融机构进行借贷的条件苛刻, 许多的企业都不能达到要求, 所以创新后的融资方法就此出现。大部分人熟悉的是银信合作, 即银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款。但是, 这个方法因为一些原因后来也不适用了。接着又出现了银证信合作及过渡性资金等方式。前者是指银行发行理财产品后将所筹资金交由证券公司, 再由证券公司经过一系列操作之后再交由信贷公司, 最后投向房地产开发企业。后者是指先成立房地产信托计划, 再由银行筹集资金受让该受托计划的受益权。这些方式都是在银信合作的基础之上创新得到的。

三、房地产金融创新的影响

(一) 商品房增多的同时, 房价上涨

房地产创新带来的最直接的影响就是在商品房不断增多的同时, 房价也在不断地上涨。商品房不断增加是因为房地产开发商受到调控政策的影响很少, 特别是对于大型的开发商。房价上涨是因为:第一, 在生产者主权的市场下, 供给决定了需求, 再加上开发商通过网络、广告的宣传作用, 使得对商品房的需求增多导致房价增长。第二, 因为生产者在房价上的决定性作用, 使得市场定价主要以生产者为主。

(二) 创新带来的风险加剧

房地产创新也会带来房地产金融市场的风险加剧。在各种的房地产金融创新的格局下, 开发商仅仅通过宣传、游说的方式以求拉动需求, 但是实际效果并不明显。只有解决了二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效的拉动需求。在这部分购房者满足自己的需求后就不会在进行购房的行为, 那么增加了的供给将大量积压;在这个时候, 有的开发商为了尽可能的减少损失会进行恐慌性抛售。

(三) 房地产宏观调控政策不明显

许多的房地产金融创新都避开了政府的宏观调控, 政府的调控政策仅仅在银行等机构起到了一定的作用;不能排除部分银行参与房地产金融创新的可能。这样的房地产金融创新在很大的程度上削弱了政府政策的作用, 使得政府制定部门的调控目标总是难以实现。对于人们来说, 这是十分严重的影响, 因为这会使得人们不再相信政策, 这样下去政策作用将会更加的削弱。

四、房地产金融创新的理论逻辑

生产者主权市场下, 因为生产者是集中的、有组织的机构, 而消费者是分散的存在, 在这样的市场格局中, 消费者在房子的开发中没有丝毫的影响力, 从买地到竣工都是由开发商一手完成的。对于这种现象, 在我国十分普遍。因此, 房产价格就主要由生产者所决定, 再加上房地产商虽然多, 但是在某一个特定的区域都有垄断经营的趋势, 所以在房价上由房地产开发商决定。即使政府实施了相应的金融调控政策, 但是房地产开发企业依旧有方法来承担较高的成本, 实现较多的盈利。在生产者主权市场下, 如果之前的利益不足以承担成本, 那么房地产开发商就会通过提高房价来缓解部分成本压力, 以保证自己的效益。

因为房地产开发商可以随意的将财务成本转移到商品房的价格中, 以此来避免自身的亏损。那么理论上来说, 只要还有上升空间, 在没有透支消费者购买力的情况下, 继续上升财务成本都是可以接受的。这一寻租机制能够使得开发商保持较高的信用等级, 有着较强的财务成本承担能力。这在解决开发商融资问题的同时, 也使得借贷方较之前能够获得更多的利益。

五、房地产金融创新优化建议

(一) 调整宏观调控政策

基于房地产市场是一个生产者主权市场的前提下, 宏观调控应该着重于加强市场对房地产的预期管理。虽然, 在近几年来政府通过保障房的建设来增加民居住房选择, 但是在这之中存在两个重要的问题:第一, 因为保障房建设要保证各个地区平均分配的原则, 所以对于一些三、四线的城市保障房充足, 更有一些少数民族地区保障房过剩, 但是对于那些一、二线城市人口高度集中的地方却是严重不足, 往往是能够买房却无房可买, 这对于购房者的生活和工作都造成了很多的不便, 加大了他们的生活成本。第二, 在保障房建设、出售的过程中, 质量无法保证, 购房者资质不符合购买要求。对于以上问题, 政府相关部门应该加大对于一、二线城市保障房上的供给, 特别是对于那些人口高度集中的中心地区。可以采取土地出让配比策略, 在给开发商出让一块地的同时, 开发一定数量的保障房。这不仅缓解了保障房供给的压力, 还对普通商品房的价格起到了限制的作用。

另外, 在保障房的选址、规划、施工、出售的过程中, 要加大打击力度, 避免一些违规的行为的出现。在宏观调控中, 对房地产市场的预期管理也是一个重要的管理思路, 要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期, 强化投资风险意识, 房地产主管部门和宣传部门应该定期发布全国房地产市场的相关数据, 特别是在风险提示性数据方面上, 并且加强宣传力度。加强管理房地产开发商的销售部门, 严格打击不实宣传。

(二) 调整银行业房地产信贷的管理

表面上看, 现在的房地产信贷调控政策已经有了很好的成效, 可以有效的控制风险及规模。但是, 实际上的结果一点也不乐观。部分银行通过其它中间机构给房地产开发企业进行融资或者通过其他方式为购房者提供借贷, 其实质上还是为房地产供需双方融资, 并且在成本不断上升的同时, 风险并没有降低。所以, 在信贷管理方面银行业房地产信贷应该进行一定的调整。在管理上, 银行可以将“风险回避”的策略改为“风险转移”的策略。即银行适度的放松借贷的条件, 在通过资产证券化将不同风险等级的信贷转移出去, 这样就可以有效的降低融资成本, 在削减房价上涨可能的同时降低购房者风险。

(三) 加强监管非银行借贷机构及民间借贷机构

对于房地产开发企业融资来说, 非银行借贷机构和民间借贷机构起着十分重要的作用;首先, 这些机构相对于银行来说管理得比较宽松, 更有机会从事高风险业务;其次, 有效的增加了供需双方的融资渠道, 减少了对银行的依赖。所以, 对于这些机构应该合理的利用而不是叫停。首先, 应该明确管理的主体;目前, 银行、证券公司等都有相应的管理部门, 而其他一些非银行类机构则主要归政府部门管理。在这些机构的管理上, 应该明确管理总体, 进行规范专业化的管理。其次, 应该完善相应的法律法规, 加快新型金融机构的立法及相关规定的拟定。最后, 加强对各类机构的业务指导, 提高他们的风险管理意识, 使其能够在开发商融资中起到更大的作用。

六、结语

就目前房地产开发企业在金融方面的问题来说, 创新优化可以有效地解决。我们需要在现有的融资模式下, 根据企业的实际情况, 并且结合现有的法律法规对现有的融资进行创新优化。房地产开发企业的融资与银行等贷款机构及购房者之间有着密切的关系, 所以要弄清双方之间的关系, 通过改进现有的融资方式在提高自身效益的同时, 造福社会。

参考文献

[1]张洪月.新形势下房地产开发企业战略转换研究[D].昆明理工大学, 2005.

[2]周文.新形势下房地产开发企业的融资创新[J].上海房地, 2016 (02) .

房地产金融创新 篇10

自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施起,住房公积金制度开始全面建立,我国逐步建立起商业性住房和政策性住房结合的住房商品化体系。从我国人口众多、居民收入普遍较低的国情出发,政策性住房通过享受政府相关税收、福利、政策优惠等条件,以限价房、公租房、廉租房和经济适用房等产品种类,解决广大城乡中低收入家庭的住房问题。

房地产作为国民经济的支柱产业,从开发建设到销售运营,需要大体量的资金投入,无论是房地产开发商还是个人购房者,大都需要借助股权和债权等各种金融工具进行投资或购买。因此,房地产行业具有较强的金融属性。

广义来说,房地产金融包含商业性房地产金融和政策性房地产金融。就商业性房地产金融而言,针对商业性住房的开发主体——房地产公司而言,可供选择的房地产金融产品种类繁多。不仅可以通过股票市场进行直接融资,而且可以通过银行、信托等金融机构进行间接融资。随着我国住房商品化进程的深化,商业性房地产金融正逐步从股票和债券等传统投资方式,转向信托、资管、私募基金、资产证券化等新型投资方式。

就政策性住房来说,其建设资金来源一直是困扰开发商和政府的难题,其贷款回收期长、资金周转慢。因此,仅依靠政府相关税收、福利、政策优惠等条件无法满足政策性住房建设需求。政策性房地产金融产品的推出应运而生。

二、我国政策性房地产金融产品

一般来说,我国政策性住房的土地为划拨用地,政策性住房项目不具备土地、在建工程抵押等直接融资条件。如依靠财政资金投入或政府信用贷款,将给地方政府造成财政和负债压力。为了解决政策性住房建设资金投入,我国各地通过盘活存量资产的方式,设计了多种政策性房地产金融产品,既满足了政策性住房建设任务,又没有增加财政负担。

(一)资产支持票据

资产支持票据(Asset-Backed Mediumterm Notes,ABN)是指非金融企业向银行间市场发行的,由基础资产产生的现金流作为还款支持的,并约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。

其金融原理为:资金需求方(发行人)以其实际控制的基础资产的未来可预计现金流为基础,向银行间市场的机构投资者推广资产支持票据产品,募集资金用于符合法律法规和国家政策要求的领域。资金监管方面,发行人在资金监管银行设立资金归集账户,用以归集基础资产产生的现金流,并以约定的本息支付方式将投资收益支付给投资者。

2008年12月3日,国务院金融“国九条”提出“创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道”。天津市房地产信托集团有限公司作为天津市安居房领域的重要参与主体,以旗下的共计38879套廉租房作为其基础资产,设计了“12津天房ABN”产品,拟募集资金20亿元,通过委托贷款方式借款给天津市房地产开发经营集团有限公司,用于其承担的天津市保障性住房建设任务。

1. 基础资产

天津市房地产信托集团有限公司所有的38879套廉租房,建筑面积200.52万平方米,分布在天津市内六区,评估总价值约为47.07亿元,每年产生的总租金现金流为5.28亿元。天津市房地产信托集团有限公司以《总租合同》项下全部权利、权益、利益、收益,包括但不限于总租人向发行人支付的总租租金及其他应付款项等作为基础资产和主要还款来源。

2. ABN要素

3. 增信措施、评级及交易安排

内部增信方面,“12津天房ABN”产品主要通过证券分层体现,次级产品为优先级产品提供20%的信用支持;外部增信方面,天津泰达投资控股有限公司为产品提供担保,交通银行、中信银行为产品提供流动性支持。中诚信国际信用评级有限公司对发行人天津市房地产信托集团有限公司主体给予AA评级,对“12津天房ABN”产品给予AA评级。“12津天房ABN”产品拟在银行间市场清算所股份有限公司上市发行、交易。

4. 募集资金投向

“12津天房ABN”产品募集资金将通过委托贷款方式借款给天津市房地产开发经营集团有限公司,用于天房集团承担的天津市保障性住房建设任务。

虽然最后“12津天房ABN”产品最后由于提交材料不足所致导致发行失败,但其作为政策性房地产金融产品创新的尝试,意义和影响是难以估量的。

从金融产品本身的属性——风险和收益的角度来说,“12津天房ABN”产品基础资产和发行主体评级都是AA级,信用风险较低。但从收益的角度来说,由于廉租房和公租房的租金起点不高,并且租金上调的空间也不大,廉租房和公租房ABN的收益率通常较低,因此对投资者的吸引力并不大。

(二)资产证券化

资产证券化(Asset-backed Securities,ABS),是指以计划管理人身份面向投资者推广资产支持受益凭证,按照约定用募集资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产,并将该资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。

房地产收益权ABS可将房地产项目未来若干年的租金收益权打包,通过结构性安排和信用增级,转变为可以在金融市场出售和流通的证券。投资人可以获取房地产项目的租金收益。

作为重要的直接融资工具,ABS因为其广泛的基础资产类型、灵活的交易结构和盘活存量的功能,被政府鼓励用于政策性房地产金融领域:其一是政策性住房建设方将合同权利资产证券化;其二是政策性住房建设方将相关收入作为还款来源的信托计划的信托受益权证券化。

1. 合同债权ABS

合同债权证券化由原始权益人将与政府签订的政策性住房相关合同债权及相关附属权益转让给特殊目的载体(即资产支持专项计划)作为基础资产,资产支持专项计划以基础资产的现金流作为本息偿付的基础发行资产支持证券。市场已有两个案例:徐州市新盛建设发展投资公司和厦门禾山建设发展公司作为原始权益人,发起徐州市保障性安居工程专项资产管理计划(简称“徐新盛ABS”)和建发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划(简称“建发房ABS”)。下文以“徐新盛ABS”产品介绍合同债权证券化特点。

(1)基础资产

徐州市新盛建设发展投资有限公司作为徐州市棚户区改造项目和定销房建设项目的投融资主体,担负着徐州市棚户区改造和定销房建设等保障性住房建设任务。徐州市新盛建设发展投资有限公司在《徐州市保障性安居工程棚户区改造配套定销房收购协议》中,对徐州市政府享有的特定金额的债权,以其作为基础资产,“徐新盛ABS”产品以基础资产的现金流作为本息偿付的基础发行资产支持证券。徐州市政府作为债务人将在产品存续期内每年向产品支付相应收购价款。

(2)合同债权证券化要素

(3)增信措施、评级及交易安排

内部增信方面,“徐新盛ABS”产品主要通过证券分层体现,次级证券为优先级证券提供5%的信用支持;外部增信方面,发行人徐州市新盛建设发展投资有限公司为产品提供差额补足,徐州市政府将以徐州市新盛建设发展投资有限公司代收的定销房产权调换差价、徐州市土地出让金收入及市财政重点工程项目资金为资金来源,安排财政专户设立“徐州市保障性安居工程专项资产管理计划偿债基金”为产品提供流动性支持。联合资信评估有限公司对徐州市新盛建设发展投资有限公司主体给予AA+评级,对“徐新盛ABS”产品给予AA+评级。“徐新盛ABS”产品在深圳证券交易所综合协议转让平台交易。

(4)募集资金投向

“徐新盛ABS”产品募集资金用于购买徐州市新盛建设发展投资有限公司在《徐州市保障性安居工程棚户区改造配套定销房收购协议》中,对徐州市政府享有的特定金额的债权。

2. 信托受益权ABS

与合同债权ABS不同,信托受益权ABS以政策性住房相关收入作为还款来源,以信托受益权为基础资产,间接为政策性住房建设提供融资。市场有一个案例:镇江公住保障房信托受益权资产支持专项计划(简称“镇保障ABS”)。

(1)基础资产

镇江市公共住房投资建设有限公司作为载体,将金山水城三期东等三个保障房项目未来销售应收账款质押给保障房信托,并承诺以三个项目的保障房销售款作为信托贷款的还款来源。

(2)信托受益权ABS要素

(3)增信措施、评级及交易安排

内部增信方面,“镇保障ABS”产品主要通过证券分层体现,次级证券为优先级证券提供6.3%的信用支持;外部增信方面,镇江市城市建设产业集团有限公司将承担镇江保障房资金信托贷款不可撤销连带保证担保责任,并将在“镇保障ABS”产品无法按期兑付时,承担全部未偿本金和利息的补足义务。中诚信证券评估有限公司对镇江市公共住房投资建设有限公司主体给予AAA评级,对“镇保障ABS”产品给予AAA评级。“镇保障ABS”产品在深圳证券交易所综合协议转让平台交易。

(4)募集资金投向

“镇保障ABS”产品募集资金用于购买信托公司持有的信托受益权,该信托受益权为镇江市公共住房投资建设有限公司持有的金山水城三期东等三个保障房项目未来销售款。

我国各地政策性住房建设平台充分利用资产支持票据和资产支持证券等政策性房地产金融工具,为政策性住房项目筹集低成本资金,同时,为金融机构提供特定风险收益水平的金融产品,达到了良好的社会效果。

三、我国政策性房地产金融的创新方向

ABN和ABS产品均为资产支持型金融工具,以基础资产未来现金流为融资工具,受限于基础资产未来现金流的规模限制,总体融资金额较小,不足以完全解决政策性房地产项目开发资金需求;且需发行主体提供连带责任担保,提高了政策性住房建设机构资产负债水平。因此,我国现有政策性房地产金融产品仍较为单一,没有充分释放基础资产本身的价值。

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种主要以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产、以标的不动产的租金收入和增值收益为主要收入来源,且将大部分收益(一般为90%以上)分配给投资者的金融工具。

REITs通过向大众公开发行股票或受益凭证来募资,用所募资金购买物业资产获取投资收入,然后将投资收入以分红形式分配给投资者。REITs通常由发起人专门组建的资产管理公司进行管理,对公开上市交易的REITs,投资者可在公开市场上交易所持有的份额。

近年来,我国一直都在研究推出房地产信托投资基金。2008年,国务院陆续发布的“金融国九条”与“金融国三十条”,明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月,国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。2009年8月,央行和银监会联合拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台。目前为止,我国还未真正发行一支REITs,原因主要有以下几点:

一是租金收益偏低。当前一二线城市房价较高,租金回报率则处于2.0%-2.5%的低位,且近年来租金回报率称逐年下降趋势,而当前十年国债收益率约3%,很难对投资者有吸引力。

二是税收政策制约。按我国现行税制,商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税,以及25%的所得税。收入分红后个人还要交纳所得税;而涉及物业资产的收购和转让,需要缴纳高额的资产转让所得税。在缺乏税收优惠的情况下,基本上不可能达到国际上通行的7%~8%的REITs收益率水平。美国、香港等地的REITs仅在向投资者出售的环节征税。

三是法律制度不健全。由于我国缺乏信托财产登记等制度,REITs取得的财产难以真正实现破产隔离,无法实现对抗第三方的效力,也不利于维护投资者的合法权益。

尽管我国还没有建立起明确的REITs制度,但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止。截至目前,我国已发行的类REITs产品共7只,发行总金额257亿元。

未来,我国如推出REITs,对于政策性住房建设机构,可以将政策性住房产品打包,形成政策性房地产金融产品,通过REITs上市,投资者不仅享有REITs产品基础资产的收益权,而且享有REITs产品基础资产的所有权,从而获得基础资产的价值增值收益。政策性房地产金融产品REITs的推出,一方面缓解政策性住房建设机构的资金压力,另一方面为金融机构提供具有良好风险收益水平的金融产品。

参考文献

[1]王千.政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展研究--基于虚拟经济分析框架的中国房地产金融改革思路[J].《郑州大学学报(哲学社会科学版)》,2011(6):62-67.

房地产行业金融风险与防范 篇11

【关键词】房地产 金融 风险 防控

随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。

一、基本理论

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。

房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。

二、风险分析

1、房产贷款总量大

近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。

2、信贷结构不合理

由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。

3、银行信贷依存度高

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

4、金融机构操作风险

房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。

三、原因解析

1、房产价格持续走高

最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。

2、行业市场监管不力

（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。

（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

3、金融市场信息不对称

房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。

4、金融机构违规操作

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

四、防范措施

1、拓展融资渠道，优化贷款结构

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。

2、完善业务监管机制，加强金融监管力度

首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

3、健全法律法规体系，防范制度风险

企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

4、规范流程审批手续，防范操作风险

加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。

中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。

参考文献

[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学， 2010.

[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化， 2008（10） .

[3]许明，侯珺然，薛晓春.我国房地产金融风险的表现及防范[J].中国科技信息，2008（07）.141-143

养老地产发展与金融创新研究 篇12

关键词：养老地产,金融创新,PPP,众筹,互联网金融

一、人口老龄化与养老地产

根据国家统计局发布的人口普查公报,人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一,直接影响国民经济的可持续发展。养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目,是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。养老地产主要分为三类:养老院、老年公寓、养老社区。

二、各国养老市场发展的阶段特征

养老发展阶段与经济发展水平、老年人口占比密切相关。数据表明,对于美日欧等成熟发达经济来说,普遍的规律是当人均GDP处于1万美元,65岁以上人口占比突破10%时,养老市场进入快速发展期;当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12%~15%之间时,养老市场步入成熟稳定发展阶段。

而亚洲新兴国家的阶段特征略有不同,由于其老年人口增速远高于发达国家,所以当人均GDP突破1万美元, 65岁以上人口高于6%时,养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。

三、中国养老地产现况分析

中国由于人均GDP比较低,根据人均GDP增长的初步测算,我国进入养老地产的快速发展期,养老市场将创造出新一轮的创新及变革。房产商与保险资金竞相布局 “养老地产”,“养老地产”的潜力逐渐被投资者看好。

老龄化社会趋势的加剧,让社会养老体系面临巨大压力。“住不上”和“住不起”并存。一般房地产项目都是通过产品销售来获得利润,物业服务占比很少,而养老地产则需要将产品销售和物业服务两方面并重,甚至后者才是主角,但是目前许多养老地产项目只是卖房子圈地的噱头, 同时养老地产尚未形成完整的金融支撑体系。

地产公司习惯于资金快速周转和囤地涨价模式,做养老地产意味着“基因突变”;明辨“养老”和“地产”的区分是一大挑战。老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败,养老地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公共设施共享的原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体(即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体,包括旅游观光者、购物者、就医者等群体)。

目前国内开发商在养老地产的开发、收益模式方面有三种形式“:长期持有”“、出售”和“出售与长期持有相结合”。 长期持有:在养老住宅持有运营阶段,目前主要形式是采取会员制发售,购买居住权,持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售,并不是建房子卖给老年人, 因为养老社区像一个长期“债券”,而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。出售:物业服务多为维护开发品牌服务,利润极少,养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润,盈利模式是以产品销售为重中之重。出售与持有相结合:养老住宅的开发不像住宅产品以销售为主要利润,养老住宅开发需要社区的可持续性,盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营,亦为项目立体开发提供了支撑。 养老住宅的开发,特别是大盘项目切入养老住宅,需要建立综合性盈利模式,即:“居家养老住宅销售 + 养老住宅持有经营 + 综合性商业租售运营”,形成一个完整的产业体系。

四、养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向

我国养老产业发展遇到的最大瓶颈就是资金问题。养老服务市场资金缺口大,国家对养老事业的资金支持有限, 中国养老产业发展必须通过金融创新实现新的大跨越。

1、PPP模式与养老地产

养老服务业在我国长期以来作为“事业”而不是“产业”存在,利润微薄是发展养老地产的风险所在。

PPP模式的概念:广义PPP(Public-Private-Partnership),即公私合作模式,是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下,鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作,参与公共基础设施的建设。

按照这个广义概念,PPP是指政府公共部门与私营部门合作过程中,让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务,从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

2、PPP模式在养老地产开发中的应用与功能

养老地产实际上属于准公共物品的范畴,有别于传统意义上的养老院,完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设,使之成为政府机构养老的有效补充。

养老地产经营周期长,收益率稳定的特点符合寿险企业资产负债匹配的原则,因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本,大力发展养老地产,同时引入PPP模式,结合政府拿地,审批、养老服务等方面的优势,可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融资,且能力强大,PPP模式在养老地产开发中的功能一是吸引私人资本投资,弥补政府财力不足。二是提高养老机构的运行效率。私营部门的目标是利润最大化,其利润主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下,政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门,同时保留和完善监管的核心职能。不但可以减少政府的现金支出,也可向消费者提供廉价优质的服务。三是通过进一步完善相关法律法规,规范政策制定者、监管者和服务供应者三者的职能,成立独立的监管机构,消除公私合作的矛盾,合理分担风险,推动养老地产产业的发展。

3、养老地产与金融的高度融合

由于养老地产用地性质和服务特性,养老地产开发资金链压力巨大,因此必须加快金融创新,提高资产流动性。 养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向。

养老地产的金融化有以下几种主要模式:一是养老地产证券化。这是养老地产金融化的主要模式,就是把流动性较低,具有一定规模的资产进行分割、标准化,把物权转化为有价证券的形式。对于开发商而言,房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者,以迅速套现,资金流动速度将会大幅加快,利用证券化工具改善房企的资金压力。

二是发行资产抵押债券,银行把抵押贷款或者其他信贷资产作为证券化资产打包给受托机构,由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级,申请发行资产抵押证券,在全国银行间债券市场上发行和交易,从而盘活缺乏流动性的资产。

三是发行标准化证券,盘活资产流动性。所谓REITs (房地产信托投资基金),是指房企将其旗下部分或全部物业资产打包上市,向投资者发行信托单位股票,并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利,并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

四是产权置换股权产权。置换股权是指开发商用现金、产权或“现金 + 产权”的方式将旗下房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换,进而通过资本市场获得更高投资回报。

五、互联网时代养老地产对策

互联网思维是在(移动)互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下,对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。互联网时代的商业思维是一种民主化的思维。互联网让人们表达、表现自己成为可能。

1、正确理解养老地产中的互联网思维

养老地产的发展从以下几个层面来认知互联网思维。 一是正确理解互联网思维的本质,必须紧紧贴合人性化的需求,使用科技的手段把产品和服务做到极致。二是角色的转变,由商家主导的市场已变为由消费者强势主导,为业主服务。三是商业模式的转变,从原来的降低成本增加利润变为凭服务增值要利润。四是养老地产企业的互联网化改造,在转化的过程中要正确认知自己的资源优势,寻找正确的切入点和入口。

2、互联网时代养老地产对策

互联网时代,养老地产更注重精神层面和个性化需求。 由于中国人口多,养老地产必须考虑南北差异,文化差异, 地域差异。通过互联网吸收各方所长搭建养老产业平台,包括医疗,老年大学,野外、农场、瑜伽、疗养等。包含自然、人文、教育、游乐、亲子内涵。

3、互联网金融——养老地产众筹

众筹,即大众筹资或群众筹资,是指用团购和预购的形式向网友募集项目资金。众筹利用互联网传播的特性,争取大家的关注和支持,进而获得所需要的资金援助。互联网金融的本质就是众筹金融。互联网金融并不是金融与互联网的简单结合,而是现代金融创新与科技创新的有机融合。

通过互联网众筹这种去中介化的方式可让养老地产价格下降。当众筹成为集资的主要方式时,借贷融资成本和营销成本将不再存在。养老众筹模式的开启,将给我国老龄事业注入大量资金支持。随着互联网精神的渗透,对互联网金融的理解与应用更加深入,养老地产众筹势必会衍生出更多更有创意的模式。

养老地产众筹具有广阔的发展潜力。但是众筹领域牵涉范围广,面临多方面的复杂问题。首先需要创新监管制度。其次地产众筹是金融、地产、购房者之间的三方结合。 众筹者群体有的以自住为主,类似于集资建房,有的用于投资,相当于微开发商。最后就是地产开发后的运营。对房地产商来说,轻资产以及“运营 + 金融”无疑是未来养老地产发展模式。

六、结语