房地产总结

房地产总结（通用8篇）

房地产总结 篇1

房地产销售工作总结（3）与房地产销售部门年终总

结合集

房地产销售工作总结（3）

之前在龙岗有做过三级市场，对龙岗和售楼这个行或多或少也有些了解。卖一手楼是我一直向往的工作，谢谢我的经理给了我这个发展的好机会，踏入销售这一行列中，认识一班好同事，学到的不再是书本那枯燥无味的知识。

记得我来时的运气比较好，第二天本项目就开盘了，开盘对我这个新人来说是一件很迷茫的事，很多同事都在忙着收获，当时我在想我要努力学习，考过就可以接客户了，由半知半解的我到现在对销售流程有一定的了解，学到了不少的东西，当然也少不了同事之间的帮助。深入售楼工作之后才发现其实很多事情要做，要学的却是无比的多，销售知识永远是个无底深渊，但正因如此，我乐此不疲，越来越喜欢这份工作。

房地产销售部门年终总结

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为******企业的每一名员工，我们深深感到*****企业之蓬勃发展的热气，*****人之拼搏的精神。

****是******销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，****很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，****同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产销售工作总结 | 房地产销售年终工作总结 | 房地产销售个人工作总结

房地产总结 篇2

1.1 供求关系因素

在房地产业中, 生产周期长和资金规模大是房地产商品最为明显的特点, 因此在某段时间内和某些特定的区域中, 就可能会出现产品相对过剩或短缺这种现象, 也就使得房地产业的价格呈现出波动的形式。由于房地产业具有不动产性、资产属性和资本附加性, 使得房地产业不会随着使用价值的消耗和消失而减少或转移了房地产商品的价值, 具有较长的价值使用年限, 且随着投入的增加, 其价值也会跟着增长。同时, 这三种特殊的属性使得房地产商品的供求与价格关系的表现更加明显, 有时甚至会使其发生扭曲, 从而导致价格的波动更加剧烈和明显。

1.1.1 需求因素对房地产价格波动的影响

在房地产业中, 界内人士普遍认为在短周期内, 房地产缺乏弹性, 因此对房地产价格波动产生影响的主要因素为市场需求因素。从城市住宅业未来的发展角度看, 对房地产价格波动造成影响的原因主要有三个方面: (1) 城市的大规模拆迁而造成的需求迫切; (2) 城市外来人员对房子的购买需要和当地居民对住房环境改变的需要; (3) 城市的土地出让, 使得土地的价格大幅度上升, 从而带动了房地产价格的变动。虽说地价上涨和房地产供给结构的变动是影响房价上涨的直接原因, 但归咎到底, 影响房价上涨的深层次原因为消费者的预期发生改变, 因此, 有学者认为:造成房价上涨的重要原因包括人均可支配收入、投资成本和预期这三个方面。业界人士在对房价上涨原因进行分析时, 都比较关心市场供需对价格变动的影响, 房地产可以看做是一种投资品, 而投资需求的大量存在极易对房地产需求造成较大的波动, 随着时间的推移, 波动幅度会发生变动, 从而导致了房地产供求关系的不稳定。

1.1.2 供给因素对房地产价格波动的影响

房地产价格与土地价格之间的关系作为业内人士争议的焦点问题, 许多学者认为土地出让方式的变动在一定程度上推动了地价的上涨, 但那也仅仅是市场低价的释放而已, 并非是影响房价的决定因素。研究房价与地价的基本关系可以看出, 两者间都起到了相互影响的作用。地价的下滑和上升, 势必造成房价的下降和上升, 而从长远的角度看, 房价的走势也在一定程度上影响了土地价格的走势。另外, 地价对房价的影响程度会随着土地级别的下降而逐步下降, 同样的道理, 某特定区域范围内的房价的不断上涨也会对该区域内的地价的上涨起到推动的作用, 这两者间存在着的这种相互影响的关系及相互制约的关系, 也就表现为市场供给关系对房地产价格的影响。

1.2 经济基础面因素

房地产价格是经济面的一个敏感指标, 通过对房地产价格的分析, 其原因主要是因为房地产价格与经济面存在着正相关的关系, 当房地产价格出现下行波动时, 那就意味着经济基本面的状况出现了恶化, 相反的, 则表示经济基本面的态势良好。另外, 经济面与房地产价格也存在着相互的作用。房价的下行或上行波动不仅仅是反映出经济面好坏状况而已, 同时在一定程度上会对经济面造成影响。当房价的波动对两者之间的平衡关系造成了影响, 那么为了维持这种平衡, 经济面则应做出相应的调整, 也就势必会对当前的经济状况造成影响。

1.3 城市化进度因素

随着我国经济的发展和人口的不断增加, 城市化得到了较为快速的发展, 通过对这一现象的分析, 城市化进程已逐步成为房地产业繁荣增长的原动力, 并且成为目前我国房价快速上涨的一个合理的“说辞”。随着我国城市化进程的推进与发展, 在极大程度上也使房价呈现出向上波动状态, 其主要原因是因为在对城市土地进行开发和利用的同时也使得城市土地的价值得到了提升, 另外, 由于城市的积聚效应, 使得房产价值和附加价值得到了增加。城市化本身孕含着与之相反的态势, 即在形成积聚的同时也在不断地形成分散。城市化进程存在着边际成本, 假如城市的积聚所产生的成本超过了其所带来的经济效益, 那么就会使得城市化进程的速度逐步下降直至自然停止。所以当城市化快速发展或发生停滞时, 房价必然会出现上行或下行的波动。

1.4 经济周期因素

社会经济周期是一种客观存在的主体, 通过对其分析, 可以发现该周期是一个增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型, 且处于一个不断运行的状态。而房地产行业是中国经济的主要组成部分, 自然也存在着经济周期, 在忽略了连带效应和时滞效应的时候, 其波动规律与经济周期的变动是一致的。由于当前中国经济周期性表现得不是明显, 因而对周期的研究就显得极为困难。且我国房地产业正处于成长的阶段, 房地产业的规模正在持续的扩大, 也就无法体现出实际应有的波动状况。但是, 通过对经济研究方法和房地产指数研究体系的分析研究, 并将房地产业规模的影响排除之后, 通过对实际情况的分析, 已经可以证明经济周期对于房地产价格的影响性。

1.5 经济全球化因素

伴随着全球化的加速发展, 国际金融市场规模也在不断地扩大, 跨国资金的快速全球性流动, 使得各国的资产价格也在剧烈的波动。世界宏观经济正处于短周期低速增长的阶段, 过度增长所带来的后果已经逐步地显露出来。各国经济发展政策的调整是不难看出的, 这种调整会对房地产价格波动造成影响, 如果处理不当就会造成不能承受的后果出现, 使得经济处于持续性的经济疲软阶段, 而这又进一步恶化了房地产价格波动。

2. 政府对房地产价格波动的控管对策及改进措施

2.1 政府对房地产价格波动的调控

(1) 政府对国民经济波动的整体调控宏观调控政策应与整个国民经济的宏观政策相一致, 并服从国家的经济政策。当国民经济不能承受房地产业的发展时, 房地产业会给其他行业带来巨大压力, 为了使宏观经济的持续健康发展, 就要采取宏观调控措施改变房地产业中的不良因素。

(2) 政府调控因供求失衡而形成的房地产经济波动在房地产业中, 供需不平衡是普遍的。因此, 实际上为了减少这种供需不平衡的状况才对房地产市场进行宏观调控, 单凭市场经济的调节能力往往会使房地产陷入经济危机致使房地产业元气大伤, 为了避免这种状况出现使得房地产业能够正常运转, 这时根据矛盾的不同采取不同的调控方针。

(3) 政府调控因宏观政策变化而形成的房地产经济波动即使会对房地产经济造成影响, 政府仍然应该坚持执行正确的宏观经济政策, 因为正确的宏观经济政策保障了房地产业长远、健康的发展。同时政府应该采取措施制止不当和失控状态的宏观经济政策对于不当的或失控状态下的宏观经济政策。政府应保持房地产业宏观政策的稳定, 尽量避免重大经济决策的变化, 这样会对房地产企业制订长期发展战略, 减少企业决策的盲目性、短期性和投机性产生有利影响。

2.2 政府调控的主要措施

(1) 政府应对行政审批环节进行简化, 降低市场交易成本政府对房地产开发项目严格而繁琐的监管不符合市场经济发展规律。市场可以检验审批中的大部分环节, 政府要做的是在开发前审查房地产开发企业的资质和信誉, 并且在建设中和建筑完成后进行标准规范的质量验收。另外, 还要对每一个必须进行的审批环节所需的具体时间进行严格规定, 对超过期限的情况可提出申诉索取赔偿。

(2) 改进或变更价格双轨制土地转让市场大量存在价格双轨制, 导致这一问题的根源并未最终解决, 某种商品在市场上只要存在两种价格, 运用各种方式找到政策漏洞的人就会出现。政府在全国范围内取消协议出让土地的方式, 才能将公平公正公开的环境赋予市场。

(3) 政府对税收政策进行改进, 降低居民住房交易税费, 对于各中小企业在信贷方面的支持也不断加大。第一, 按照新制定的《企业所得税法》来实施, 对于个人房地产的税收制度持赞同态度;第二, 改革税费并实施结构性减税的措施。通过减退税或是抵免税的方法, 达到减轻居民税和企业税的目的, 以推进企业的投资力度, 以及刺激居民的消费力度, 最终使得房地产市场能朝向稳定健康的方向持续发展。

参考文献

[1]牛德利.房地产价格波动的经济因素分析[J].价值工程, 2011.30

[2]危冠元.影响我国房地产价格的经济因素分析[J].现代商业, 2008.27

房地产总结 篇3

综合总理政府工作报告和答记者问的讲话看，均强调要因城因地分类调控房地产市场。2014年房地产调控核心没有改变，一方面抑制投机和投资性需求，另一方面满足自住性需求。由此我们认为2015年楼市调控继续以现行的限购限贷为核心，仍将通过加大保障房、中小户型供应，以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨；房地产税现阶段仍以立法、试点为重点，全国实行尚需时日。摆脱全国一刀切模式后，各地对楼市调控的自主性增加，将会根据具体情况开展差异化的调控措施，总的来说，因地制宜是大原则。

市场进入2015年，我们认为，2015年房地产将全面进入深度调整期。一方面从行业外部因素来看，中国房地产业面临国内外多重复杂因素的影响，随着美联储逐步缩减QE，导致系统性的融资成本上升，欧洲结构性问题仍未解决，再加上仍高企的公共债务，使得欧洲有必要进行进一步的财政整合；国内经济目前已经进入中速增长阶段，未来的经济增速将保持在7%-8%的中速增长区间，我国政府正大力推进结构调整和经济再平衡，由投资驱动型转向消费驱动型，实现可持续发展。李克强总理自上任以来，将经济增长的质量和效益放在更加重要的位置，围绕“去杠杆化、结构性改革和避免大规模刺激计划”的经济思想，在保证经济运行在合理区间的条件下，着力转变经济发展方式，调整经济结构，推进改革创新，释放内需潜力和改革红利。另一方面，从行业内部因素来看，目前房地产的供求逐步逆转，调整预期已经形成；库存水平已达到历史新高，未来供给压力将进一步加大，部分城市尤其是一线城市由于供需矛盾，房价存在进一步上涨动力；部分三四线城市前期库存量较大，市场下行的风险依然偏高。

在这样复杂的环境下，房地产业的下一步健康发展相当重要。未来市场发展趋势如何？未来的政策调控方向应该如何操作？房地产业的发展定位是什么？这些问题都是需要我们深入思考的。中国房地产数据研究院作为中国房地产市场独立的研究机构，期望从对2014年房地产市场的客观分析中，发掘出市场发展的基本脉络，为消费者购房提供参考、为地产从业者理清思路、为决策者提供政策依据。

2014年市场概况

1、2014年全国市场增速减缓明显，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现回暖迹象。2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点，其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

2014年1-11月，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。

2014年1-11月，房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9%。降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。

2、全国市场库存面积小幅回升。截至2014年11月末，商品房待售面积达到59795万平方米。比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。从全年来看，商品房待售面积增速较高。

3、改善类产品渐成市场上行主要推动力。去年重点城市房价持续上涨，并且2014年下半年以来银行贷款层面收紧，从而导致今年刚需群体入市门槛逐渐提升，小户型刚需类产品销售热度小幅下降，而改善型项目热度较去年有明显提升。

4、土地整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷。供求方面，2014年1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%，多重压力导致房企拿地热情持续下降，市场趋冷。其中供应方面，2014年1-11月，全国300个城市共推出各类用地21.1亿平方米，较去年同期下降23.6%，降幅较2013年扩大近40个百分点。其中，住宅用地推出10.0亿平方米，同比下降26.3%，降幅为2010年以来最大。

需求方面，2014年1-11月，全国300个城市各类土地共成交16.5亿平方米，同比下降29.2%，降幅超过土地推出量。其中，住宅用地成交7.5亿平方米，同比大幅下降34.3%，而去年全年為同比增长31%。

5、新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，开发投资增速创五年来新低。价格方面，百城价格指数自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25%；十大城市累计下跌0.25%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。

成交方面，2014年以来市场整体下行，市场成交较去年大幅下降。2014年1-11月，50个代表城市月均成交2273万平方米，同比下降13.6%，与2012年同期基本持平，分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。

6、二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升。价格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。

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成交方面，十大城市总体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显。

7、品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元。业绩方面，品牌房企销售业绩继续增长，业绩累积到达历史高位，但同比增速明显放缓。从销售额来看，2014年1-11月20家品牌房企销售总额12505亿元，同比增长12.2%，较2013年增速（32.1%）下降19.9个百分点；从销售面积来看，2014年1-11月，20家品牌房企销售面积总和为11354万平米，同比增长10.4%，比去年同期增速（26.6%）下降16.2个百分点。

拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。2014年1-11月，一线城市占比40.3%，较去年全年提升7.9个百分点；二线城市占比48.9%，回落2.5个百分点；三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期，企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市，而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出，投资风险已然显现。

2015年发展环境分析

1、国际经济：国际经济将持续复苏，但风险不确定性依旧较高。美国经济：2014年美国经济持续回升奠定了全球经济景气回升的主基调，2015年由美国引领的全球经济趋势性回暖还将持续，全球经济将在2014年越过拐点之后进入复苏之年。由于国内需求旺盛，特别是消费支出强劲，美国经济将继续领先其它国家。这一动力支撑美国消费支出非常强劲，包括就业大幅增加，家庭财务状况好转以及油价降低。消费支出约占GDP的70%。预计美国经济2015年或增长2.5～3%左右。

欧洲经济：欧洲复苏虽基础仍不牢固，油价下跌，欧元贬值，财政阻力下降，主权债券危机有所缓解以及宽松的货币政策料有助于刺激欧元区经济增长，使得欧债危机趋势性缓和，全球经济大势回暖，管理机构更趋灵活务实，2015年复苏持续概率很大。

风险评估：在全球经济持续回暖的2015年，主要发达经济体经济复苏强度还相对有限，中国经济已经从高速增长平台向中高速增长平台切换，美联储将启动加息，新兴经济体景气回升态势逊于发达经济体的格局还将持续。美联储加息必然伴随着美国经济的加快复苏，这将导致国际资本加速从新兴市场回流以美国为主的中心国家，全球资产市场将随之重新洗牌。如果美元升值带来美元回流，可能会对全球资产产生负面作用，从而引起一线城市高端市场的短期波动。

2、国内经济：处于“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段。中国经济将进入新常态，目前消费稳定；外需进入基本稳定状态；投资最具有调控空间。但投资中的突出矛盾是产能过剩，中国经济处在“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段，结构性减速有必然性、复杂性和合理性。改革红利的释放也需要一个过程。预计2015年中国经济增长7.0%左右。究其原因，主要是外需难以大幅提升、消费总体平稳、投资因制造业产能过剩及创新技术相对不足、房地产库存较高等因素，而难以长期维持高速增长，投资效果系数及投资回报率都在降低。当前，投资对于稳增长仍起关键作用，但对经济增长的拉动效应却在减弱。

在新常态下，中国需要促进内需平稳均衡发展，促进研发、高端制造业、现代服务业、生态环保、基础设施等领域投资，促进居民合理的住房刚性需求和改善型需求，同时加大基础社会保障投入，促进居民敢于消费。

3、货币环境：主动适应经济发展新常态，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度。新增贷款总额：预计2015年，中国的货币政策会维持稳定，继续保持适度收紧。中国央行要求全年新增信贷控制在10万亿元人民币以内，最近已大幅调整合意贷款规模；各家银行也已开始行动，加大放款力度。11月新增人民币贷款明显升至6300亿元。央行近月持续的基础货币投放较多，对银行表内信贷能力形成了一定支撑。

M2：在监管环境趋紧和企业融资需求放缓的背景下表外融资不会大幅增长，社会融资总量保持稳定增长，预计全年增长18万亿元左右。

利率和准备金率：央行已经通过降息的手段缓解企业的融资难、融资贵问题，如果企业融资成本仍高居不下，特别是经济明显走低、就业恶化，那么2015年央行会继续调降存贷款基准利率。从稳定经济增长和调整结构的角度看，未来央行在继续使用价格型工具的同时，也会配合使用数量型工具，预计2015年可能下调存款准备金率1至2次。

从央行目标角度考虑，稳定增长、温和通胀、充分就业和金融风险是四大目标。目前经济增速面临下行压力，通缩风险增加，同时就业稳定受挑战，且金融风险上升，四个目标角度均支持央行货币政策转向宽松，降息应只是时间和方式问题。

4、行业政策：不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

2015年市場走势预判

1、整体市场逐步回暖，但调整周期较长。2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010～2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

预计2015年全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系，预计整体市场将逐步回暖，但调整周期较长。

2、城市发展分化日趋显著，二线城市库存去化优势明显。中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如2.5线城市及三四线城市，近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的2009～2014年），限于高基数，预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

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二线城市调控政策的“去行政化”刺激楼市明显好转。截至9月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长4.0%，同比增长23.8%，库存呈现“飙升”的增长态势。同时，9月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为17.2、16.7和25.3个月。相比8月份15.5、16.8和25.8个月的数值而言，一线城市有所上升，二三线城市则略有下滑。这意味着，二线城市的去化速度首超一线。

3、房价呈回暖迹象，城市等级序列依然凸显。判断房价走势，关键要看三个变量。第一是供求变量，即库存去化周期；第二个是货币变量，包括流动性、公积金按揭贷款的便利程度等；第三个是市场预期。

首先从供求变量角度看，近期市场总体呈现了供大于求的态势，这是房价持续低迷的最根本原因。其次，从货币层面看，今年以来，货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离。以狭义货币量M1同比增幅走势和全国70城房价指数环比增幅走势看，房价指数增幅曲线下行的力度明显大于M1，这说明今年房价下跌其实是有点“任性”的，缺乏逻辑上的验证。但反过来也说明，由于M1基本面并没有大规模的恶化，所以也能牵制目前房价持续下跌的态势。再次，从市场预期来看，新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，某种程度上都是对房地产市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的。尤其是各大城市限购政策放松下，并没有中央政府的打压，这会使市场依然看好中国楼市。

另一方面，从区域结构上看，市场依然呈一个很完美的城市等级序列，即一二线房价止跌反弹的迹象最明显，三四线则出现分化。部分经济发达的三四线城市会追随此类一二线城市，而部分经济相对落后的城市则会有继续下跌的可能。

2015年行业政策建议

鉴于2015年房地产市场面临的复杂环境，我们建议在行业政策方面可以更加灵活，将因地制宜的原则进行到底。概括起来，主要是三大方面：制度完善、松紧结合、维稳原则。

制度完善：因地制宜、因时制宜的市场调节和政策引导机制。房价问题是国内房地产市场矛盾的焦点。稳定房价的方法有很多，其功效各有千秋。行政性手段见效快，但是它难以持久；目前的调控措施，在遏制房价快速上涨方面功效显著，但是它归根到底是暂时性的手段，需要与长效机制共同发挥调节房地产市场的作用。所以，一方面我们需要认识到行政性手段控制房价的难度和弊端，另一方面我们需要抓紧时间在全国人大、全国政协会议精神的基础上建设楼市调控的市场长效机制。目前来看，应该主要从融资平台、公积金管理、不动产登记制度等角度来进行调节。

地方债务自偿将促融资平台转型。由于地方融资平台的资产大多是地方政府注入的土地资产，在今年房地产市场持续下行，同时中央对土地指标进行严格控制的情况下，想加快变卖土地资产并不容易，所以融资平台的下一个出路就是加快转型，从融资功能向经营功能转变，这也许是融资平台走出困境的最有效路径。

管理修订受到关注，满足异地提取和使用诉求。我国住房公积金管理遵循的原则是“管委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，对此，公众反映普遍存在的问题包括公积金贷款额度小、支取困难以及封闭管理和收益过低等。国家相关部门已经意识到并进行了关注。如从2011年开始，《住房公积金管理条例》连续四年被列入住房和城乡建设部的重点工作任务，其中，公积金的使用范围是修订重点。

住房公积金设立的目的主要是为了更好地支持缴存职工解决基本住房问题，但是目前住房公积金相对封闭的地域特征对住房公积金缴存人的权利保护和就业变化并没有充分考虑，住房公积金缴存人在某地购置住房时，并不能利用在不同地区缴存的住房公积金，从而削弱了这种住房政策性金融支持的功效。

建立并完善不动产登记制度，推进部门信息共享。不动产登记的相关政策和工作是近年以来的关注点之一。2014年8月15日，国务院法制办公室公布了修改完成的《不动产登记暂行条例征求意見稿》，向社会公开征求意见。

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。不动产登记是房产税扩大试点的前提，如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发现异地购房、楼市投资投机现象，可以有针对性的出台差别化的调控措施抑制房地产投资投机现象。

国家新型城镇化综合试点推进。我国目前正在进行的不动产统一登记改革，在很多时候都被理解成为狭义的城市房地产问题改革。实际上，我国最大的不动产在农村。长期以来，由于城乡二元格局，如农业户口与城市户口不平等、城市建设用地与农村集体建设用地不平等，使我国的经济和社会在发展过程中存在各种问题。要想从根本上改变目前的现状，只有打破当前各部门多头管理的构架，从真正实现城乡“大统一”的改革目标进行。

松紧结合：应对不同城市的房地产发展状况，适当区别对待。2015年将继续以现行的限购限贷为核心，通过加大保障房、中小户型供应，以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨；房地产税现阶段仍以立法、试点为重点，全国实行尚需时日。在摆脱全国一刀切模式后，各地对楼市调控的自主性增加，将会根据具体情况开展差异化的调控措施。

维稳原则：“新常态”模式下的稳增长。去年12月9至11日召开的中央经济工作会议为2015年国家宏观调控定调。其中有四方面内容与2015年房地产市场走势及政策取向密切相关，分别是：一、“稳增长”重回首要任务；二、“新常态”之下调控方式转变；三、保持政策的连续性和稳定性；四、提出松紧适度的货币政策。

根据我们中国房地产数据研究院的预测，2015年市场总体较为平稳。因此在政策出台上要掌握好尺度，全年可以以稳为主，部分具有房价上涨压力的城市可以继续强化调控政策。

房地产总结 篇4

土地储备开发的原则：①政府主导原则；②统一规划原则；③计划调解与市场调解相结

合原则；④投资多元化原则；⑤收益共享原则。

土地储备开发实施的几种模式及其对比：？？？？？？？？？？？

房地产投资分析的基本任务：①为投资者提供投资方向；②为投资者提供运作方案建议；

③为投资者报批及合作提供依据；④为投资者预测投资收

益；⑤为投资者描述风险及提供避险方法。

项目决策方案的主要类型：互斥方案、独立方案、混合方案。

按用途划分的我国土地使用权出让年限：居住用地—70年；工业用地—50年；教育、科

技、文化卫生、体育—50年；

商业、娱乐、旅游—40年；综合或其他—50年。

我国土地使用权出让的方式：招标、拍卖、挂牌、协议。

我国土地使用权出让的方式的特点：出让方的唯一性；出让权利的局限性；出让客体的单一性；出让关系的平等性。

在建项目收购要注意哪些事项：①权属合法与完整性；②法律文书的完整性；③合作协

议的合法性、合理性与执行情况；④工程进度与投资进

度；⑤工程质量；⑥财务状况。

项目公司入股的优点：手续简单；节省费用；开发快捷。

项目公司入股的注意事项：如果以土地使用权或在建项目的价值作为项目公司入股价，则务必约定项目公司在入股前的一切债务均要由原股东负责

清理、承担，并应提供相应的有效担保或留下一定比例的转

让金作为保证金。

城市规划一般划分为哪几个层次：总体规划；分区规划；详细规划。

目前主要的房地产营销模式及其适用范围：①开发商自行租售（大型房地产开发公司；

处于卖方市场；项目已有明确的销售对象）；②委托

代理租售（对于小型房地产开发公司、没有长期供

养营销部门的公司、想最大限度降低营销成本的公

司比较适用）；③批发租售（比较少见的模式，一般

出现在尾盘项目和房屋出租中）；

目前我国应用最多的房地产融资方式：银行贷款融资；信托融资；股票融资；房地产债券融资。

房地产策划总结 篇5

房地产策划

房地产策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划等等”。

房地产策划的步骤是以假定的目标为起点，然后定出策略以及详细的内部作业计划，一求目标之达成，最后还包括成效的评估和反馈，而返回到起点开始了策划的第二次循环。

一、房地产策划的具体内容

（一）、从何策划：房地产策划考虑的主要因素

1、对房地产项目宏观方面的把握：房地产项目的策划应该首先考虑国家政治经济政策和发展情况、当地市场经济和消费水平状况，房地产行业的发展情况和项目本身和竞争对手的优劣比较。

2、考虑房地产本身的硬件设计和弹性要素：从地段、价格、区位、配套等硬件设施下手分析项目本身，提炼出与其他竞争项目的优劣对比。寻找项目的附加价值和象征意义，考虑目标消费者的需求，找出独特的，差异性的卖点，重点策划。

3、联系项目周围环境：项目不是独立的，它处于整个社会中，受到多方面的影响。分析项目周遭的社会环境和自然环境，找到其优势所在下手策划。

（二）策划什么：寻找项目的卖点

1、项目的硬件设计：从项目本身的户型、配套、交通、建材、景观、规划、绿化率、创新技术等硬件考虑，找出项目本身具有的优势和差异，找到一个点儿进行独创性策划

2、产业嫁接概念：教育地产、运动社区、文化概念地产、旅游胜地等房产概念的产生实现了产业嫁接，进行资源整合，优势互补，相辅相成。比如奥 1

林匹克公园地产的产生是住宅与体育产业有机嫁接的典型范本。

3、住宅附加值：生态园林、绿色地产、环保社区、智能化概念使房地产项目有了除硬件设施外更具吸引力的附加价值，寻找卖点可以联系周围环境和高新技术等方面发现其独特性和差异性，赋予其巨大的附加价值。比如石家庄西山渡地产就是依托周围环境，打造出生态旅游的特色别墅。

4、居住文化理念：寻找项目卖点可以从项目所代表的精神和意识层面下手，赋予其人性化的价值，从感情上建设消费者依托，由此产生了亲情小区、健康住宅假日公寓等地产概念。比如石家庄滨江·尚城国际的策划重点突出了其酒店式精装公寓的差异性。

5、区隔消费人群：一个项目的策划要准确的寻找到目标消费者，然后从中进行区隔。白领公寓、工薪住宅、豪宅等就是在经济层面上对消费者进行区隔的结果，它准确定位消费人群，找到项目差异性卖点，进行针对性的策划。比如石家庄东方魅力房地产项目推出集约型城市青年生活社区的概念，在年龄和观念上对消费者进行了区隔，拉近了与目标消费者的距离。

6、建筑风格：寻找项目卖点可以考虑项目的建筑风格，在一成不变的城市高楼中，消费者也希望找到不同的、带有异国气息的房产，分析项目的建筑风格，赋予其不同的格调，可以成为很好的卖点。比如欧陆风、地中海风情、澳洲格调、岭南小镇、、现代主义等概念就是打造建筑风格卖点。比如石家庄同祥城提出“140万平方米地中海始诗”的概念，维多利亚时代也提出“英伦范”的独特卖点。

二、房地产策划人员应该提高的知识和能力

（一）、知识素养：

房地产策划是一项复杂的活动，它不是仅仅限于项目本身文字组织，它是综合能力的发挥。进行房地产策划，应该了解建筑结构，构造基础，以便对项目的设计有明确的认识。明白房地产基础理论和房产策划的流程，使策划工作更加的顺利流畅，还要熟悉广告学、经济学、社会学、和心理学等方面的知识，这样才能分析经济环境和社会各方面的影响，了解消费者的心里预设，把握策划方向，创造出好的方案。

（二）、能力提高：

1、高度的热情和责任感：房产策划是一项很困难的工作，有时候工作时间固定，还需要做多方面的调查研究，这需要策划人对自己的本职工作有高度的热忱并且能持之以恒，有强烈的责任感，能为自己所作的策划对项目、消费者、社会负责。

2、人际沟通能力：作为策划人不只是埋头写作，更重要的是和公司内部人员和客户进行沟通，互相交流，整理资料素材，寻找共同利益点，所以需要策划人有良好的沟通能力才得以实现。

3、分析判断总结的能力：房地产策划人应该具有对宏观社会环境和微观房产项目的分析总结能力，判断其优劣性，总结房产项目卖点和消费者需要，创造出好的策划。

4、文字驾驭能力：房地产策划工作最终需要通过文字来传达思想和创意，它需要策划人有较高的文案写作能力，具有丰富的房产知识和高深的文化素养，并且能灵活应用。

5、创新能力：现在很多房地产策划都是一成不变，乏味可陈的，好的策划需要在对行业市场和项目的了解的基础上，发挥主观能动性，进行创造性的活动，要能标新立异，摆脱旧有桎梏。

6、熟练的计算机操作技能：现在的策划工作一般都需要使用计算来完成，这就要求策划人具有熟练操作计算机的能力。

三、有效的营销手段：

房地产营销是为了取得理想的推广效果，利用可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定相关计划并统筹执行的过程。房地产营销面对不同环境，不同的消费人群有有多种多样的手段，其中比较有效的手段有策划楼价、活动营销、体验营销、关系营销、文化营销等。

1、策划楼价:对于房地产这种高消费品，目标公众有最朴实的消费心态

——物美价廉，因此最简单、最直接、最有效的策划方式就是楼价。各类档次的项目都需要策划楼价，项目价格的制定要考虑随行就市，必要时的降价促销，能够推动成交速度，达到销售目的。另一方面让利促销也是策划楼价的表现，比如折扣优惠、特价单位、送车位、送管理费等方式。

2、活动营销：在销售过程中可以组织一些活动，如联谊会、酒会等，能够增加销售气氛，增强已购买业主的信心和忠诚度，挖掘潜在客户，树立项目良好形象，促进销售。

3、体验营销：房地产营销可以进行项目模型建设或者样板房的现场体验营销，给客户最直观的感受，为其留下鲜明深刻的印象，彰显企业实力，宣传品牌，提高项目的知名度和美誉度。

4、关系营销：关系营销是一种软性推销技术，其重视消费者导向，充分考虑消费者需要，通过企业和消费者的双向沟通，简历长久的稳定的对应关系，在市场上实力企业和品牌的竞争优势。

5、文化营销：现代生活下的消费者渴望居家之中的文化内涵，希望一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化。项目应挖掘这一点，以此为营销重点，在建筑风格上体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，采取有效措施加强业主之间的沟通交流，提高项目文化设施的质量和品位。

房地产销售总结 篇6

我是xx地产市场部门的一名部长，刚到房产时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场，作为市场部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的市场销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，我们公司也是一家年轻的公司，所有的销售人员都深深印记公司的企业文化，在市场不好的情况下，我们公司还是一如既往的完成跟甲方的合作要求，这也是我们公司可以生存下来，并且做到开发是本领。

20xx年下旬我从一个市场部长晋升到直销中心的负责人，让我以后走创业的道路，让我自己成立公司，这是我一次很好的机会，我有幸跟我的合伙人陈远一起来做这件事情，我们刚开始的时候，就跟自己公司国瑞城和青年汇合作，开始我对公司运营成本人员的成本都不是很了解，在做2各月里，我自己提升很快，把一些不懂的，成本运算都自己摸索，还有公司的领导都把自己的创业史，和创业中的所遇见的问题跟我说，就是想让我少走弯路，尽快成长，网页不会辜负领导的期望。

房地产总结 篇7

一、策划组织水平不断提高“无锡产监杯”已成品牌活动

在成功举办了“无锡产监杯”《物权法》知识竞赛和《房屋登记办法》知识竞赛后, 此次疑难案例与剖析有奖征集活动的策划、组织更加成熟, 水平有了较大提高。

本次活动是一次登记实务法律知识的实际应用, 为确保活动的可操作性和实用性, 主办单位将本次活动设计为时间跨度长 (1年) 、环节多 (分案例征集与剖析两个阶段) , 同时在主题内容、案例文稿格式、评奖原则和奖项设置等方面都作了精心部署。

为了加强活动的影响力, 扩大交流平台, 除在《中国房地产》和无锡房地产市场网进行宣传报道外, 中国房地产及住宅研究会房地产产权产籍委员会专门向全国各房屋登记机构发出通知要求积极参与活动, 中国房地产产权网也积极报道了此次活动。

为了不断提高活动的层次, 本次活动组成了层次更高、范围更广、更有权威的评审专家组, 其成员包括了国家主管部门的有关方面领导, 最高人民法院的法官、行业协会领导、业界著名专家、地方房地产登记机构的领导及主办单位的领导, 使得此次活动层次更高。

共有19个省 (直辖市、自治区) 、53个市 (县) 的房地产管理部门参加了此次活动。这当中既有来自直辖市如重庆的, 也有省会城市如济南、杭州、福州、西安、西宁、沈阳、哈尔滨等, 还有许多地级市和县级市, 反映出各地房地产登记部门对活动的积极支持和参与。截至6月30日, 收到有效案例138个, 涉及历史遗留问题登记、司法协助执行、共有房屋登记、继承析产、集体土地房屋登记、转移登记、抵押登记、更正登记、预告登记、注销登记、撤销房屋登记、初始登记、异议登记, 反映出此次活动对房地产登记的广泛涉及。

二、应征案例紧贴实际研讨深度尚需加强

1. 紧密围绕登记实务, 涉及业务类型广泛

本次活动力求贴近登记实务, 解决实际操作难题。通过对全部案例的阅看分析, 我们发现应征案例确实具有很强的实践指导意义, 案例基本都以房屋登记实务为主线, 涉及了测绘、预售、公证、司法协助等很多环节的法律行为。从案例类型来看, 参赛者对统一登记制度、登记机构的权责界定、行政诉讼举证应对等行政问题, 合同效力、抵押权执行、继承权、未成年人利益保护等民事问题以及登记机构工作人员职务行为罪与非罪的刑事问题都进行了深入思考, 对民法、物权法、担保法、行政诉讼法、房地产管理法、房屋登记办法等法律法规及规章有着专业的解读与分析。

2. 反映共性问题, 突出个性问题

从案例的内容来看, 我们发现涉及同一主题的案例有许多共同之处, 如7个司法协助案例中, 有4个是关于法院在无房产原始取得证明的情况下将房产判决给第三人的;又如2个集体土地房屋登记中, 均是涉及村民身份认定问题;继承析产14个案例中, 关于继承是否必须要公证, 几位应征者均提出同一个问题。这说明各地登记机构在实务中碰到的共性问题是比较集中的, 反映出研究、解决这些问题的普遍意义。

有些问题虽然只有个别登记机构提出, 但也是比较典型的, 对于尚未碰到此类问题的登记机构具有较强的警示作用。比如, 利害关系人在已向法院起诉的前提下是否可以申请异议登记, 有效期为多久的问题;权利人企图以放弃房屋所有权的形式来转移房产该如何处理的问题;在房改购房时被计算工龄的人, 正式买房时已去世, 是否享有房屋份额的问题, 等等。这些问题有些尚未大面积爆发, 有些可能已经隐藏在已登记的案件中, 只是一时未产生后果。它们的提出能使大家及早思考其中的法律关系, 理清思路, 从容应对问题发生。

3. 历史问题有争议, 新问题尚需探讨

从案例所指向的时间段来看, 一部分是登记实务中长期存在得不到解决的疑难杂症, 如历史原因造成的登记环节缺失的问题、夫妻共有财产确定中的问题、由于不具备登记要件导致民事判决难以执行的问题、由于申请人虚假申请导致登记行为被判决撤销或认定违法的问题等;另一部分是由于新的法律法规及规章的制定实施、新的登记类型开始运作而引发的新问题, 如预告登记后当事人发生意外情况如何登记、更正登记到底适用于什么情形、异议登记注销如何进行、登记机构发现权利归属错误如何依职权办理登记等。这说明, 登记机构今后的工作不仅要在法律法规允许的范围内结合历史情况与现实条件, 努力解决既存难题, 更要深入研究法理, 吃透立法精神, 查找新问题的源头, 制定出详细可操作的地方规定, 防止新问题的扩散。

4. 有些案例深度不够, 理论学习尚需努力

本次案例征集活动中有许多发人深思的典型案例, 但也有些案例的案情条理不清、法律关系深度欠缺、缺乏针对性。有的案例仅两三句话, 过于简略未能说透法律关系;有的案例只描述过程未提出问题;有的案例缺乏系统的业务操作程序而使案情离奇曲折, 不知该如何登记;有的案例提出的问题法律关系相当简单, 没有深入分析的必要, 例如当事人是否可凭赠与公证书单方办理登记的问题, 夫妻之间财产约定公证后能否视为房屋已转移等;有的案例是由于地方性操作未按照上位法的规定形成的问题, 不具有讨论研究的价值, 如对未竣工的房屋“特批”办理的所有权证是否有效的问题等。这说明有关人员的法律理论知识还不够, 无法指导实务操作。因此, 广大登记人员在加强实践的同时, 必须注重理论知识的学习和积累。

从“无锡产监杯”《物权法》和《房产登记办法》知识竞赛的成功举办到本次活动第一阶段的圆满成功, 说明“无锡产监杯”已经成为全国房地产登记机构学法用法、交流学习的品牌活动和平台, 其积极作用和影响越来越大。

三、疑难案例折射典型问题解决问题需多方努力

此次征集的疑难案例反映出了当前房地产登记中存在的一些问题, 需多方努力, 积极解决。

1. 上位法过于原则导致登记困难

上位法规定过于笼统导致登记困难主要体现在集体土地的房屋登记上面。这其中主要的矛盾是申请人身份的确认。宅基地上房屋登记的申请人, 按照规定必须为农村集体经济组织成员。首先, 集体经济组织的范围该怎样确定?是一个村的组织, 还是一个镇的组织?其次, 该申请人是否为该集体经济组织成员应当有谁来认定?是由该组织出具证明, 是按照身份证上的住址, 还是根据户籍证明的户口所在地来确定?这些书证记载的内容不一致, 该以谁为准?对此, 上位法没有统一的标准, 造成了有些房屋无法登记的困难。

另外, 《房屋登记办法》中有许多“法律法规规定的其他情形”的表述, 如果登记机构工作人员对于哪些法律、法规中有哪些具体的规定属于这类表述所指的情况不清楚, 在工作中就容易张冠李戴, 错误适用法律、法规。因此, 对于实务中容易混淆的法律概念、适用种类等, 需要制定一些实施细则加以明确。

2. 权利人怠于行使权利造成登记困难

实践中由于权利人自己怠于行使权利, 致使有些房屋无法进行登记、权利难以保障的事例很多。有些是应当及早补办手续进行登记, 权利人没有及早补办导致手续不全而无法补办;有些是因为权利人去世或法人不存在了;有些是因为超过了法院执行的期限无法提供协助执行通知书, 又找不到当初的相对人共同申请登记。这说明, 对于房屋必须以登记作为物权变动的要件这一法律观念还必须加大宣传, 必须扭转和改变群众的一些错误观念, 比如认为“只要有公证书就行了, 不需要办理房屋登记”、“只要有法院判决房子就是我的了, 可以直接出售”等。

3. 司法协助的强制性导致房屋登记两难境地

(1) 司法协助的要求不符合房屋登记的条件导致登记困难

在民事判决中, 时常会有要求登记机构协助执行房屋转移的案件。在这些案件中, 有些申请人虽然通过法院判决取得了房屋所有权, 但是该房屋从未进行过初始登记, 或虽然有过登记, 但是现有登记簿记载的情况与民事判决所取得房屋的行为之间存在好几道房屋登记, 法律文书虽然最终确定了房屋归属, 但登记机构仍然缺少登记的必要书证。在这种情况下, 登记机构要么在缺少必要收件的情况下为当事人登记, 要么违背司法判决不予登记。产生这种情况的原因主要是法院审理民事案件时未先了解现有登记簿上记载的房屋归属, 仅以民事诉讼中双方提供的证据为审判的依据;或者是由于应当进行前道登记的申请人已不存在, 如公司倒闭等原因造成的。面对这种情况, 登记机构是应当对房屋权属历史过程进行完整的记载以便房屋情况能客观地向社会公示, 还是无条件地执行司法判决以保护民事诉讼胜诉方的权利?这也引发了我们对于房屋登记机构的工作性质和工作职责到底为何的思考。

(2) 撤销登记涉及多道登记行为导致登记困难

实践中虚假申请的情况很多, 也是困扰登记机构的一大难题。发现虚假申请一般要撤销原登记行为, 但是有些虚假申请的登记并非最近的一道登记, 在虚假申请的登记后又有了一道或多道登记。在这种情况下, 登记机构明知登记有问题也无法自行撤销登记行为, 只能通过司法机关、行政机关的法律文书才能撤销, 这就是说, 登记机构必须败诉一次, 才能纠正因申请人的不诚信而引起的错误。这极大地挫伤了登记机构的工作积极性。再者, 由于被撤销的登记行为之后存在其他登记行为, 而司法机关根据不告不理的原则是不会干涉后面登记行为的, 这样前道登记行为被撤销实际上是无意义的。如房屋买卖转移登记被撤销了, 其后的抵押登记仍然有效, 房屋上设定的担保物权仍然存在, 此时胜诉的原告要求办理其房屋所有权证, 登记机构也是无法执行的。这样的司法判决同样使登记机构左右为难。

4. 房屋登记涉及法理上有争议的问题导致登记困难

有些问题在法理上存在较大争议, 上位法尚未有明确的定论, 司法实践中各地区审判机关的观点也不尽相同, 而登记机构必须依法行政, 这就要求在某些操作程序上, 登记机构必须事先与司法机关沟通交流, 以使自身行为更加规范。比如, 对于未成年人房屋转让问题, 大家都知道必须保护未成年人利益, 其转让行为要得到监护人认可, 办理一般的未成年人房屋出售登记是没有问题的, 而一旦未成年人的房屋要转让给监护人, 就会遇到违背“不得为自己代理”的法律原则问题。可是如果遵照此原则不办理未成年人房屋转让给监护人的登记, 似乎又有些不近情理———为什么未成年人的房屋可以转让给外人却不能转让给自家人呢?再比如, 法律规定以公益为目的的单位的教育、医疗、公益设施是不得抵押的, 但是用以上设施以外的财产为其自身债务设定抵押是允许的。问题是实务中有些时候很难分清某房产到底是否为公益事业服务, 自身债务又如何界定。如应征案例中某人口福利基金会名下的办公用房, 为其全资子公司的债务提供担保设定抵押是否可以办理。该案涉及到债的理论、担保法解释、公司法原理等, 其适用的条款也是见仁见智的, 这对登记机构工作人员研究法理的深入程度提出了很高的要求。

四、第二阶段活动已经开始期待业界积极参与

房地产总结 篇8

解读“REITs”

大多数人选择搭车的程序是这样的：因为资金有限，一般先买几套房，然后装修后出租或者再卖出赚取价差。但有过这种经历的人都会发现出租房子是件很琐碎的事，想在理想价位卖出手里的房子也很不容易。有没有一种既能分享地产利润，又能节省时间和精力的投资方式呢？

新近，有一个不太熟悉的名词跳入眼帘——REITs， 中文译为房地产投资信托基金。它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由于这种信托基金可以上市流通，因而投资者可以通过证券市场自由买卖，享受投资回报。

目前我国市场上的房地产信托是一种封闭式的资金信托。而这种信托发行数量有限，也不能在证券交易所上市流通，对投资者的回报为信托计划中的协议回报。而房地产投资信托基金是一种标准化可流通的开放式资金信托产品，其投资回报是把收入的大多数分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者。

房地产投资信托基金之优势

相对于房地产投资，房地产投资信托基金具有以下四大优势。

第一，加大了个人房地产投资的空间

目前，个人投资房地产的渠道比较单一。你买房子，买别墅或者是公寓，再转卖或者出租，只有这一种途径。所以，投资房地产时你只能投资住宅市场。像办公楼、商场你就没有办法投资了，因为它投资金额太大，而且将所有的钱都放在一处，风险也过于集中。而分散风险是投资的一个重要原则。房地产投资信托基金成立之后可以上市，上市以后，如果你对华盛顿市中心的办公楼有兴趣，认为它的前景很好，你就可以买100个股份或者是1000个股份这个办公楼的信托基金。这就是说，你间接拥有了比如说香港、伦敦、华盛顿等城市房地产办公楼的一部分。

第二，投资收益高而稳定。这类信托基金主要投资于回报率稳定的成熟物业， 如写字楼、商场、宾馆、物流中心和住宅等，不参与房地产投资开发项目

所以，投资REITs面对主要风险仅仅是房地产市场的风险。REITs 投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。由于大部分REITs 的收入都会回馈信托持有人，因此，REITs的分红会较其他上市投资工具为高且相对的平稳。比如在新加坡，这种信托基金股息的回报率差不多是在6%~7％，美国差不多是8%~9％。

第三，分享专业化管理的利润

这种信托基金管理公司和管理经理都是专业的房地产从业人员，从教育背景或是经历来讲，都比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都比较专业。所以，你如果把资金投资到房地产信托基金，就可以享受到更多的专业分工带来的利益，这比你管理你自己的钱会更好一些。

第四，广泛的市场监督

REITs为“信托”性质，企业管理透明度较高，它一旦上市，又会受到监管机构的监督管理；同时，证券市场上也会有好多分析员在注视它，分析它，观察这个基金每天都在干什么，钱花在哪里了。通常，REITs都有最高的负债比率限制，一般负债比例较房地产上市公司低，而房地产上市公司则无最高负债比率。这样，投资房地产投资信托基金蚀本的可能性就会小一些。

需要特别提醒大家的是，任何投资都可能存在风险。房地产是一个资本密集型的高风险行业，投资者在购买房地产投资信托基金时要密切关注信托基金的信誉、品牌与实力。