房地产

房地产（精选12篇）

房地产 篇1

摘要：随着我国房地产业的快速发展, 房地产成为居民一个新的投资渠道, 商品房交易日趋活跃。适度的房地产投资有益于房地产业的健康发展, 但过度的房地产投机与炒作现象会加大房地产价格的波动。

关键词：房地产价格,投机,影响

1房地产价格

房地产价格是其价值的货币表现形式, 即在土地开发、房屋建造和经营过程中, 凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。从总体上看房地产价格基本上是房地产价值的货币表现, 但受众多因素交互影响, 是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。

2房地产价格特点

2.1房地产价格的区位性

由于土地的固定性, 房地产商品不能随意移动, 因此房地产没有产地和销地的区分。房地产价格的区位性主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲, 同质房屋, 其价格大城市高于小城市, 沿海城市高于内地城市, 经济发达城市高于经济不发达城市。

2.2房地产价格的权益性

房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产本身具有的特点, 在房地产交易过程中, 其物质实体本身并不能够转移, 发生变化和转移的是和房地产有关的各种权益。实物状况相同的房地产, 权益状况可能千差万别, 其相应的价格也会明显不同。

2.3房地产价格的高值性

房地产商品价格的高值性, 是指房地产商品的价值量大、价格高。与其他生活资料相比, 它无疑是一项高价位的商品。房地产价格的高值性, 主要是由开发建设这一商品的大量资金、物质、劳动投入和土地等因素投入造成的。

2.4房地产价格的增值性

在现代社会经济生活中, 从时间序列上看, 房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势并且上升的趋势很强, 大大高于社会平均物价指数的上涨。当然, 房地产价格的上升总体上不是直线形式的, 而是有波动的。

3房地产投机对房地产价格的影响

房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上。一般来说, 房地产投机对房地产价格的影响可分为如下两种情况: (1) 引起房地产价格上涨。如预计房地产价格有上涨空间的投机者可能抢购房地产, 可能引起房地产价格上涨。 (2) 引起房地产价格下跌。如预计房地产价格会下跌的投机者可能抛售房地产, 可能会使房地产价格下滑。过度的房地产投机加大房地产价格的市场波动, 影响了广大购房者的住房需求, 给经济带来了巨大的破坏力。

4房地产投机形成的原因

4.1通货膨胀和房地产价格的特点

近几年我国的物价水平出现了比较快的上涨。由于房地产价格趋升性, 为了实现资产的保值和增值, 投资房地产往往成为首要选择。我国房价的上涨部分原因是投机, 而房价持续上涨甚至短期大幅上涨, 为投机者提供了房价不会下跌的信心, 这又反过来吸引了投机行为。

4.2房地产市场信息的不对称

所谓“信息不对称”, 即指信息在交易各方的分布具有不对称性, 交易的一方拥有有关交易的信息, 而另一方则没有, 从而影响了其准确决策的做出。在信息不对称的情况下, 过度炒作常常会导致投机者高估或低估未来收益的现象。当投机者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时, 在巨大的利益吸引下, 就会有大量的投机者涌入房地产市场。

4.3房地产市场供需不均衡

由于中国传统文化的影响, 养儿为其买房似乎是父母不可推卸的责任, 并且房子被认为是身份、地位的象征且给人踏实感, 买房成为走向社会的年轻一族的迫切愿望, 形成对房地产巨大的刚性需求。在供给方面, 我国长期以来对低投入、低价位中小户型住房供给严重不足, 大量高档住宅、别墅等占用了有限的土地资源, 自2005年以来, 国家增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给, 商品房开发结构得到了较大调整, 但并没有使这种矛盾产生根本上的改观。

4.4充足的流动性缺乏投资渠道

前些年, “适度宽松”的货币政策刺激经济发展的同时, 也助长了房地产投机行为。现阶段资金的投资渠道比较缺乏, 投资者又希望获得较高的回报, 在为手中的资金寻找出路时, 住房投资和投机就成为他们的首要选择。

5限制房地产投机的对策

5.1完善相关税收政策

提高房地产再次转让税费等措施, 提高“投机”成本。房产投机者之所以购买并持有住房, 就是因为持有房产几乎没有成本, 而收益却有上涨的房价作保证。如果对房产持有者征收税费, 就是增加了其持有成本, 投机者在购买住房是就需要对比收益和成本进行投资决策。

5.2保障性住房的供给和监督

加强保障性住房建设, 建立包括廉租房、公租房、经济适用房和限价房的住房保障体系, 解决中低收入人群的住房问题, 抑制房价上涨和住房投机行为。但要注意, 由于之前出现过某些地方政府未完成建设任务, 以及保障性住房并未真正分配给低收入者, 而是落入政府官员和相关投机者手中的情况, 中央政府一定要重视监督保障性住房在建设过程中资金的使用方向, 以防资金转移用途;还要监督住房的实际分配, 避免重蹈覆辙。

5.3控制流动性, 引导资金出路

货币为需求提供了支撑, 抑制投资和投机性住房需求, 必须从资金源头上进行控制。国家应该培育和引导新的有价值的投资渠道, 比如股市, 为资金寻找出路, 同时利用流动性为经济发展做出贡献。

参考文献

[1]马红漫.房价仍明显畸高棱市调控政策远未到”转向”时[N].新京报, 2008-09-25.

房地产 篇2

安乐与百姓同行

和美及高雅相伴

百姓安居乐业

人人家庭幸福

百姓安居住好房

幸福生活万年长

丰衣足食百姓同乐

置业安居人人幸福

风调雨顺兔年喜

生意兴隆金满盆

出入平安

国泰民安天下事

安居乐业百姓心

集广厦万间为百姓

聚高屋千邻作一家

家家户户风调雨顺

丰衣足食天下百姓

江南家园宜入居

盛世美景倡和谐

接虬溪，临凤岗，满苑官民宜乐业;

依虎穴，傍麟台，千家子弟总安居。

南一栋北一栋，南北一帆风顺

里生合外生财，里外生意兴隆

和气生财

日月星辰，众祥聚徐碧;

山河地理，百福邸麒麟。

日月星光明远近，人和乐业;

松梅竹影列亭台，地利安居。

三千世界地产锋尚开伟业

鼎力巴蜀营销菁英创辉煌

盛世荣光

誓与百姓同乐

定和安适偕行

调剂百姓房源

流转千套美居

同心同德搞建设

一心一意为百姓

喜今年风调雨顺顺便辞旧

盼明年生意兴隆隆重迎新

辞旧迎新

小溪怡情，依岸构筑浪漫天地

佳园盛意，倾心打造温馨雅居

新年新景新财气

好人好客好生意

万象更新

一城三色半城湖

四面荷花三面柳

一庭竹影总清新

四壁书香长润色

住房用房房为本

房地产 篇3

一、房地产租赁实行价格评估竞价招租的必要性

关于竞价招租，南京军区房地产管理局一直走在前列不断探索，早在2006年10月，我们印发的《空余房地产租赁管理办法》中就提出了要通过对空余房地产租赁价格评估竞价招租的方式出租房地产，并于2008年5月正式印发了《空余房地产租赁竞价招租实施办法》。去年下半年，针对竞价招租工作中出现的一些新情况新问题，又修订完善并试行了《竞价招租实施细则》，全面推开合理最高价评标定标办法，探索构建价格评估竞价招租“三控三防”新机制，效果比较好。

空余房地产租赁价格评估竞价招租总的出发点是公开、公平、公正，总的目的是力求空余房地产租赁效益合理化、最大化。具体讲有三个目的，一是通过房地产价格评估，同时引入市场竞争机制，挖掘空余房地产的合理租赁价格和潜在经济效益；二是通过公平竞争，让“有关系的”变成“没关系”，“没关系”的也不用去“找关系”；三是大范围公开信息、遴选承租户，可以让资金实力强、经营能力好和社会信誉度高的单位成为我们的合作伙伴，利于加强租后管理，确保项目顺利实施。鉴于上述三个目的，价格评估竞价招租可以采取公开竞价和邀请竞价两种方式；同时，对业态相对独有、品牌效益明显、客观制约较多的现有租赁项目，且原承租户资金实力强、经营能力好、讲诚信守信用，招租单位可采取先价格评估再竞争谈判的方式，在确保租赁效益有明显提升的前提下（年租金不得低于评估价），经批准后与原承租人续签租赁合同。去年，我们有4个项目采取这种方式，不仅实现了租赁效益翻番，而且确保了平稳过渡、无缝衔接。

二、价格评估合理最高价评标定标办法的探索

影响房地产租赁价格的因素有很多，除了地理区位、租赁用途、租赁年限，还有承租户的经营能力、经济实力和经营诚信等因素。所以《竞价招租实施细则》中明确了关于合理最高价的评估计算方法，虽不能做到绝对的合理，但也是通过科学合理的房地产租赁价格评估办法评估计算出来的，尽管做到相对合理。主要有以下三方面考虑：一是倡导了报高价不一定能中标的理念，进而引导投标人结合自己的实际情况，在充分评估论证的基础上来报价。去年下半年，我们有1个竞价招租项目，年租金评估价为350万元，最高报价为410万元，但评标结果却是报价为406万元的单位中标。对此，各投标人没有任何疑义，完全理解和支持这种做法。二是体现了随机性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人为因素干扰。合理最高价的计算依据是各投标人的有效报价，计算方法和相关系数是会前随机抽取的，谁也无法掌控合理最高价。三是彰显了相对合理的原则，借鉴房地产租赁价格评估和工程招投标合理低价中标的评标办法，以项目租赁评估价格为基数来确定竞价招租有效报价，再以有效报价计算合理最高价，既有竞争性、也有合理性。对此，在组织竞价招租过程中，通过招标答疑等形式，把相关情况事先通报给各投标人，特别要参照统一制定的样本编制招标文件，让各投标人充分了解掌握评标原则、竞价入围价和合理最高价的确定方法，防止事后有误解，甚至质疑评标定标的公开透明。

三、下一步的创新思考和打算

房地产租赁与房地产转让不同，房地产竞价转让是一手交钱一手交地，开发商交钱拿地后是否盈利与我们没有关系，也不用承担风险；另外，开发商如果比预期赚得更多，我们也不能再参与分成，因此，完全可以采取多轮举牌、按照谁出价高谁中标的原则组织竞价转让。但房地产竞价招租则不同，可以这么理解，房地产竞价转让是“一锤子买卖”；而价格评估竞价招租招的是合作伙伴，不能一味地追求高价中标，否则就可能埋下租赁纠纷隐患。为了防止投标人虚报价格、恶性竞争、恶意中标，去年，在上级业务部门的指导下，我们研究探索并全面推行了房地产租赁价格评估合理最高价评标定标办法，其目的就是大力倡导“双赢”理念，真正实现理性投标。

下一步，我们拟结合空余房地产租赁项目普查清理活动，对试行过程当中发现的问题，对价格评估合理最高价评标定标办法进行修改，不断完善房地产租赁竞价招租办法。尤其要切实重视房地产租赁前期论证评估工作。对整坐落、成片、整栋房地产租赁项目，必须进行前期评估论证，确保军事保障功能不受影响，确保租赁项目的可行性。部队空余房地产租赁项目，由出租单位提交可行性论证报告。储备房地产租赁项目，特别是利用场地出租、引资建设的骨干项目，必须搞好前期调研评估和规划论证。要主动协调和走访地方规划部门，了解掌握用地规划条件，尽可能提高规划容积率，最大限度挖掘土地的利用价值。对地理区位较好的土地对外开展租赁活动，首要前提是要把规划条件搞清楚，再根据规划条件搞方案设计，确定能建什么类型的房屋、能建多大规模的房屋，才能相对准确地评估土地租赁价格。

房地产价格与房地产政策调控分析 篇4

关键词：城市住房,价格波动,政策调控

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示, 自2001年到2010年的十年间, 我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2, 期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外, 房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高, 均超过10%, 2009年达到最高增幅23.18%。经计算, 2001年到2010年间, 我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见, 我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势, 过高的房价已严重影响国计民生的发展。

数据来源:2011年中国统计年鉴

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间, 我国商品房价格的绝对值除个别年份外, 基本呈现上涨态势, 但受宏观调控政策的影响, 房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏, 其中, 2006年、2008年、2010年期间, 房价出现明显下降;而2004年、2005年、2007年和2009年, 房价涨幅较大。

2003年, 房地产投资增速过快, 经济出现过热迹象。2003年6月, 央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (简称121号文) , 对房地产信贷业务进行规范, 并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (18号文) , 指出房地产业是国民经济的支柱, 需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号, 旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热, 再加上政策之间的不协调, 房价上涨的势头并未遏制住, 反而加快了上升速度, 2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年, 新旧国八条相继出台。2005年3月26日, 国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》, 即“旧国八条”, 提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日, 国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 (新“国八条”) , 提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的, 对个人购买住房不足2年转手交易的, 按其取得的售房收入全额征收营业税。同时, 2005年上半年央行开始上调个人房贷利率, 自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市, 上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下, 房价得到一定的抑制, 2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷, 于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策, 被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

2007年3月18日起, 央行出台一连串的加息政策, 前后6次加息。并多次上调存款准备金率, 年初至年末累计达1.5%, 至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%, 创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机, 我国的经济也受到严重冲击, 房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。

为了缓解金融危机带来的经济衰退局面, 国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月, 国务院发布《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》, 规定普通住宅的最低资本金比例18%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时, 居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年, 不足5年的, 按其销售收入与购房价款的差额征收营业税, 超过5年的, 免征营业税。在这种政策的大利好下, 2009年房地产市场出现空前繁荣, 房价井喷式上扬, 甚至高出2007年。

2010年4月17日, 国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (即“国十条”) 将二套房首付提高到50%, 第三套停贷, 外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》, 规定个人购房不足5年转手交易的, 按其销售收入全额征税;家庭购买二套房, 首付款比例不得低于60%;制定和执行严格的限购措施, 同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令, 其中2011年2月16日, 北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”, 与此同时, 欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和, 2011年, 大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。

三、政策建议

从以上调控政策回顾来看, 政府的调控措施主要可以归纳为货币政策、财政政策、土地政策以及直接调控政策。货币政策主要通过利率的升降影响房地产开发企业的资金运用以及购房者的按揭贷款成本, 以及通过信贷控制, 即法定存款准备金、再贴现和公开市场业务三种货币政策工具, 控制商业银行的准备金和存款, 进而影响其贷款供给能力。财政政策主要是对房地产开发商征收土地增值税、企业所得税、营业税等, 增加开发成本, 降低开发商的利润, 影响其开发积极性, 进而影响房地产供给;同时, 对购房者征收印花税、契税、房产税、物业税等, 降低其购买力, 进而影响房地产需求。土地政策主要通过对土地供给量的控制来影响房地产市场。而对房地产市场最直接、最严厉的调控措施当属“限购令”, 限购令对于房价波动的影响是巨大的, 它直接限制了家庭购买房屋的套数, 限制了人们的购房需求, 从而导致了住房价格的下降。

通过对以上调控政策影响房价的作用机制的分析, 在此提出如下的政策建议:

第一, 建立调控的长效机制。伴随着政策调控, 我国的房地产市场呈现出“调控政策密集, 房地产市场低迷;调控政策趋缓, 房地产市场过热”的现象。这是由于调控政策只是在出现问题时仓促上马, 问题缓解后旋即松懈, 调控政策缺乏连续性。因此, 我们必须探索稳定房地产市场的长效调控机制, 首先要建立覆盖面比较广的社会保障体系, 完善住房供应结构, 着重解决低收入家庭的住房困难问题;其次政府需要大力培育租赁市场, 营造良好的政策环境, 这里一个很重要的前提是居民住房消费观念的转变, 倡导购买与租赁并重的二元消费观念;再次要完善房产交易所得税, 试点并尝试扩大住房保有税, 这样炒房成本和囤房成本将大幅增加, 奢侈性住房消费将在一定程度上得以抑制。

第二, 完善土地政策。我国的土地使用制度、住房建设模式起源于香港。香港有着完善的社会保障体系, 因此虽然其实行高地价的土地集中批租管理办法, 香港的低收入人群仍然可以租住政府提供的廉租房, 高房价并没有牵动所有人的生活。而国内, 我国实行分税制改革后, 地方政府面临发展、政绩的压力, 于是寄希望于收益可观的土地批租收益, 通过拍卖的方式, 开发商竞价获取土地。拍卖方式哄抬了土地价格, 导致房价高涨。因此本文建议地方政府应以招标的方式而不是拍卖的方式交易土地;同时土地出让金的收取方式由一次性收取改为年租制, 即在几十年内分摊, 以避免地方政府行为的短期化。

第三, 房地产调控应以经济手段为主, 行政手段为辅。运用限购、限价等行政手段干预房地产市场, 短期内能够更快、更有效的解决高房价的问题。然而不容忽视的是一旦限购松动, 整个房地产市场可能出现报复性反弹, 多年来的调控将前功尽弃。因此本文建议房地产调控应以货币、财政和土地政策调控为主, 行政手段调控为辅。

第四, 房地产调控还应发挥法律手段的调节作用, 规范和约束包括开发商、中介机构、消费者以及政府在内的各个利益主体的行为, 建立监督管理机构和房地产行业的信息披露制度, 从拿地、开发到销售等房地产经营环节进行全程动态监控, 做到各个环节公开透明。同时, 加大对不法开发商的违规处罚力度, 警惕其寻租行为, 避免因政府官员贪污腐败而导致房地产行业的不公平竞争行为, 而且目前我国房地产中介机构良莠不齐, 社会形象不佳, 对房地产中介市场进行合规整顿也成为当务之急。

参考文献

[1]郭扬.流动性过剩对我国房地产价格的影响研究[D].吉林大学, 2012.

[2]齐特“.十一五”以来我国城市住房价格变化与房地产政策的相关性研究[D].吉林大学, 2012.

[3]金春良.新一轮房地产调控政策的特点、效果及展望[J].湖北经济学院学报 (人文社会科学版) , 2012, (04) .

[4]林素钢.持续调控下的中国房地产价格分析[J], 南通大学学报.社会科学版, 2012, (04) .

[5]刘维新.中国房地产市场宏观调控的回顾与展望[J], 中国房地产金融, 2010, (07) .

[6]司雯.影响房地产价格的因素[J].科技资讯, 2011, (03) .

房地产营销之房地产包销操作模式 篇5

目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是：

1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；

2、双方确定商品房包销基价；

3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款；

（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项）

4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；

5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿；

6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。

三、包销过程中应该注意的几个问题

（一）、包销人主体资格的法律效力问题

先来看一个案例。1994年 3月，香港房地产商人黄某与上海市某房地产开发公司签订了《太子公寓包销协议书》，约定由黄某包销太子公寓 32套外销房和 12个露天车位，开发公司以售价 72％优惠作为包销基价由黄某包销，包销价为美元 782.99万，由开发公司负责联络安排银行提供不低于楼价 50％的按揭予楼宇买受人。合同签订后，黄某支付了 50％包销款共计美元 391.49万。但由于双方对于何时落实提供按揭约定不明，即对提供期房 “按揭 ”还是现房 “按揭 ”约定不明，导致协议无法继续履行。黄某遂向法院提起诉讼，请求法院判令开发公司返还已付的包销款、赔偿损失、双倍返还定金三项共计港币 3375.6万元。法院最后判定，双方签订的包销协议书是双方真实意思表示，合法有效，开发商应返还已付的包销款并赔偿损失。以上判决是符合我国合同法的基本原则立场的。在国家法律、行政法规对包销没有规定尤其是没有禁止性的规定下，以包销人不具备房地产经营资格为理由认定包销合同无效是不恰当的。对包销人的法律主体资格，最高人民法院在《解释》中没有规定，恰恰是默认了个人是可以作为包销人主体资格的。有学者认为，根据建设部的《城市房地产中介服务管理规定》第 10条和第 8条规定，包销人必须符合法定条件，个人作为包销人，合同应属无效。我们认为这种观点是错误的。因为商品房包销与商品房中介、商品房经纪是不同的法律概念。《城市房地产管理法》第 56条： “房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等 ”。《城市房地产中介服务管理规定》第 2条规定： “本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。”《经纪人管理办法》第 2条规定： “本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民、法人和其他经济组织。”以上法律概念规定均未包括商品房包销行为。因此，用商品房中介、经纪的规定来规范商品房包销行为是不恰当的。其次，根据《合同法》第 52条及相关司法解释，只有违反法律、行政法规强制性规定的才可以判定合同无效。而《城市房地产中介服务管理规定》和《经纪人管理办法》都是部门规章，法律效力显然达不到使合同无效的层面。

（二）、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题

一般地说，按照开发商与包销人的包销合同约定，包销的广告宣传由包销人负责并承担相关费用，开发商只需向包销人提供包销人才品房的基本资料即可。但如果包销人在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，包销人应当承担责任毫无疑问，开发商也应承担责任。原因有二：其一，包销人是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义务对包销人的售楼广告的内容进行审查和监督，这种义务是基于双方的包销合同之约定，也是义不容辞的法律义务和社会责任。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，买受人应当将开发商和包销人列为共同被告，包销人因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。

因此，开发商应在包销合同中详细规定双方的权利和义务，应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须得到开发商的认可，或者明确约定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失，应由包销商负责赔偿。建议开发商委派律师参与包销行为的设定，以实践的角度提高包销合同的签约质量，以克服包销过程中的漏洞和缺陷，避免事后纠纷。

（三）、包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任 根据包销合同，包销人无论是否能将商品房售出，包销人都应按合同约定向开发商付款，未出售的商品房应由自己出资买下。只要没有违反合同约定，包销人根据市场需求和预测，自动调整销售价格，自愿承担亏损风险，这是他的权利。如果他以超过包销基价的价格出售，则该超额利润部分归他所有；如果他以包销基价的价格出售，则根据双方的约定按比例提取应得部分利润；如果他低于包销基价出售，造成开发商预算利润损失的，则他应向开发商补偿该损失部分。如果双方另有约定，则从其约定。几乎没有开发商会将所开发的所有楼盘都交由某包销人包销，这样显然会大大增加开发商的风险。对包销人来说，也无法一口咽下如此数量的楼盘。因此，开发商通常的做法是将所开发的楼盘的一部分交给一个或数个包销人包销，其它部分自己销售或者找其它中介公司代理销售。这样，就会产生一个问题，如果包销人因自己营销失误或者其他原因，下调售楼价格，则势必会对开发商销售其它商品房产生消极影响。如果双方对此没有约定该如何来承担责任，一旦发生纠纷，很难获得索赔，因为其损失难以计算，也没有充分的索赔依据。比较可行的做法是，双方应约定包销人可以自主调整包销价的幅度，超过该幅度又该如何处理的规定。

（四）、将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失

《解释》第 21条规定“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”所以只要在包销期限内，开发商就不得自行销售，否则构成违约，包销商就可以依据以上规定来主张权利。但对于包销人因开发商自行销售包销房屋而产生的损失都包括哪些，本条没有规定。为保护自己的合法权益，包销人可要求开发商在包销合同中明确约定，一旦开发商违约，除盈利应归包销商所有以外，开发商还应赔偿包销商因此而遭受的其他损失。、开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出； 包销人与买受人就对某商品房的价格达成协议，约定销售价格，但买受人又与开发商签订商品房买卖合同，开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出。此种情况，如果是开发商的失误，包销人向开发商索赔其溢价损失，法院应予以支持。如果是开发商的故意行为，则包销人不但可以向其索赔溢价损失，还可以要求开发商承担因其该行为给包销人带来负面影响的责任。、开发商以低于包销人与买受人达成的价格将商品房售出；

开发商以低于包销人与买受人达成的价格，擅自向买受人销售商品房。此类情况一般出现在商品房销售疲软时。开发商这样做，是顾虑到包销人的商品房销售滞后所带来的风险。但开发商的行为严重侵害了包销人的利益，开发商不但应补偿给包销人本应获得的利润，且还应承担该行为对包销人的市场销售产生不利影响所带来的责任。

（五）、开发商、包销商和购房人之间的关系、诉讼地位

在含有包销合同的商品房买卖纠纷中，开发商与包销商的诉讼地位是一个首先必须明确的问题。

从形式上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人，根据合同相对性原理，因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体应为开发商与买受人。但事实上，买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，包销商负责推销房屋、联系买受人，开发商与买受人签订买卖合同，更重要的是，买受人一般将房款支付给包销商，案件的处理结果往往会涉及返还购房款，显然，包销商与案件有直接的利害关系。

《解释》的第二十二条规定，“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼”。《解释》之所以如此规定，也正是考虑到包销商在买卖合同中所起的作用。因此，买受人如对买卖合同中有关房屋交付期限、房屋质量、房屋面积、违约责任的承担等权利义务发生争执，会直接向开发商主张权利，包销商可作第三人参加。需要明确的是，在这种情况下，人民法院通知包销人参加诉讼，其身份应当是无独立请求权的第三人。

有时候，包销人会以第三人的身份出现在买卖合同中，此时，开发商、包销人、买受人会在合同中约定各自的权利义务，根据《解释》的第二十二条规定，这种约定应决定着三方当事人在因买卖合同产生的纠纷中的诉讼地位。

（六）、税的承担

在商品房包销中，涉及税金有两个问题：

一是开发商与包销人对外销售中的税金问题。包销人将商品房以开发商的名义销售给购房者，相互之间均产生税金，开发商依法缴纳营业税，购房者依法缴纳契税。但实践中，开发商与包销人会利用包销行为来逃避税金，这是违法行为。举个案例。购房者胡某与某房产公司签订了商品房认购书，认购商品房一套，约定房价为 45万元。胡某与该商品房的包销人某置业公司签订了商品房预售合同，并按约支付了房款 45万元给包销人，后胡某又与某房产公司签订了商品房买卖合同，约定房价为 38万元，某房产公司交付了商品房。胡某住入该房后，以包销人无预售主体资格为理由，向法院提起诉讼，要求判定与其签订的商品房预售合同无效，要求包销人返还多收的房款 7 万元并赔偿利息损失。

一、二审法院审理后都认为：胡某与开发商签订的商品房订购书，是真实有效的，包销人以自己的名义与胡某签订的商品房预售合同是无效的，胡某与开发商签订的商品房买卖合同中将房价写成 38万是偷逃税收的行为，除房价条款无效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已实际住入该房，故胡某要求返还 7 万元和赔偿利息损失诉请不予支持。本案当事人在商品房交易中少缴税费应当补缴。

房地产 篇6

我们知道左脑是负责理性的、负责组织的，在房地产产品开发领域体现在与资本、逻辑、哲学、理论的关系中；右脑跟感性、创意有关，在产品领域与策划、创意、艺术、文化、设计息息相关。而文旅产业恰恰是一个需要营造体验、创造情怀、体现艺术修为的行业，需要融入更多的右脑思维。中国文旅产业的起步虽然很早，但一直难有起色，究其原因就是还在复制房地产开发的老路。在房地产高速发展的时代里，都是企业的董事长、总裁在做产品，他们具有超理性的发达左脑，而缺乏感性艺术的理解。

今天，如果想用管理的思维、严谨的组织结构、庞大的资本来解决文旅产品发展瓶颈问题，显然已经过时。时代变了，时代真的变了。所以在这个意义上，我觉得全经联站到了一个很风口的地方，能够把更多资源整合在一起，能够让更多人，不同的人在一起分享、共同创造。

在德国的时候，我们做一个房地产项目时，能有很多你意想不到的人跟你在一起討论问题。会有演员、社会学家、哲学家，甚至会有一些社工参与方案讨论设计，她们不懂融资、管理，但她们发挥右脑思维优势，将生活的各个门类融入到文旅产品的设计中，为文旅产品的人性化、艺术化提供了宝贵的人文艺术资源。

二、文旅产品要走心

文旅产业与普通房地产开发有着本质的区别。“旅”是旅行，出发之前可以是一个理性的行为，因为你需要计算假期的时间、选择优惠的机票、做详细的出行计划与费用预算。而当你迈出家门的那一刻开始，你的旅途就注定了将与你内心深处的渴望紧密联系在一起。陌生的城市、陌生的景色、陌生的人文，每一次行走、每一个街角、每一个偶遇都能触碰你心灵中最渴望、最柔软的记忆，这就是旅行的真正含义与收获，也正是这样不断的碰撞与寻找让更多的人在旅行的路上流连忘返。由此，文旅的开发应该是一个关于心灵、关于灵性、关于愿望的产业，走心的产品能够让旅行遇到和平时不一样的风景，自然会获得更多的青睐。

三、平常中挖掘创意

万达文旅在这几年尝试了营造很多的旅游方式，每一个文旅项目都通过一个特殊的事件来激发旅行的体验，这种文旅的营造方式在短时间内可以迅速吸引眼球行之有效，但并非长久之计。相比较而言，从1955年世界第一个迪斯尼乐园建成，到今天上海迪斯尼开园迎客，高额的门票、昂贵的商品、几个相貌从未改变的卡通形象为什么还让世界上各个年龄段的人趋之若鹜？这就是迪斯尼的商业模式——平常中挖掘创意。

迪斯尼的人物经久不衰却也算不上多，看似简单的故事情节却通过丰富的主题，把动画片中所运用的色彩、刺激、魔幻等表现手法与游乐园的功能结合。园区中堆砌了所有消费者生活中很平常熟知的符号和信息，为了使这些信息能够快速识别，他们通过复制保证了原汁原味。在这样一个文旅项目中，游人不需要惊喜，只需要在平常中识别满足。正如我们去威尼斯、去纳帕溪谷，并不是想体验一种震惊与刺激，而是在平常的生活中、在平常的风景中、在大自然中去挖掘美、挖掘创意。这也就是旅行的意义，在于发现，发现自己、发现世界、发现幸福，有了发现之心，创新与模式自然在那里。在平常中挖掘创意，因为只有那样文旅产业才能够提升，才能真正做到长久和可持续，这是维思平文旅产业的一个根本观点。

四、体验旅游浪潮已经来袭

我们已经度过了以利益开发为导向的时代，在大众旅游的今天，以满足游人体验需求为导向的体验式旅游浪潮已经来袭。体验式旅游是一种预先设计并组织的、游客需要主动投入时间和精力参与的，对环境影响小、附加值高的旅游方式，游客通过与旅游产品间的互动，获得畅爽旅游体验，实现自我价值。游客的体验类型大致可以分为四种，称为“4E”（Entertainment，Education，Escape，Estheticism），即娱乐、教育、避世与审美。游客离开日常居住的环境（避开尘嚣），接受不同文化与异域风情的洗涤（审美），尽情享受休闲时光（娱乐），并通过一系列感官刺激和心灵感受，获取精神的成长（教育）。这是这个时代文旅产业最大的特点。所以维思平把体验式文旅分割成了“城市和远方”。“城市”即“城市风景之旅“和”工业重生之旅”；“远方”即“度假会议之旅”“地域风光之旅”“回归自然之旅”“他处居住之旅”“特色小镇之旅”“健康养生之旅”“远方之旅”。

房地产 篇7

1.1 内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。

房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。

房地产投资。进行房地产投资决策时,房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩,对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。

1.2 外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。

有直接影响的政策因素:指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素,在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。

有间接影响的社会经济与技术因素:房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关,宏观经济增长率越高,房地产业发展速度越快;在经济发展的不同阶段,房地产业的发展水平有所区别。此外,技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击,影响房地产周期波动。

1.3 随机因素,指地震、洪水等自然灾害,战争、政治风波等社会突发因素,以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。

这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响,这些影响一般是短期的,但有时也会持续很长时间。

2 企业应对房地产市场周期波动的经营策略

2.1 资本动作策略。

首先,并购与重组产生的规模经济效应有利于企业产生成本优势。当房地产周期处于衰退或萧条阶段时,并购和重组产生的规模经济效应使企业在房价下跌时降低生产成本,从而保持企业的收益基本稳定,降低房地产周期波动给企业带来的风险。其次,并购与重组实现多元化经营,有利于企业稳定现金流。周期波动期间通过并购与重组实现多元化经营,可以减少企业对现有业务范围的依赖,降低经营的风险成本,通过不同业务组合稳定企业的现金流,而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。再次,财务协同效应有利于化解房地产周期波动的风险。财务协同效应主要来自较低成本的内部融资和外部融资。有大量内部现金流和少量投资机会的企业拥有超额现金流;有较低内部资金生产能力和大量投资机会的企业需要进行额外融资。这两个企业的合并可能会得到较低的内部资金成本优势,实现优势互补,扬长避短。此外,当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时,风险分散化的目的就会达到。

2.2 土地储备策略。在一个房价上涨的大趋势和竞争态势很激烈的情况下,房地产公司应该如何进行土地储备,有三点值得思考。第一,选地的时候要特别注重重点区域,重点区域存在重要的

商机,所以区位仍然是选地储地的原则。实际操作过程当中,除了主要的区域以外,还有非主要区域和一些不被人们重视、但是实际上在起着非常重要作用的一些区域,如政府将要搬迁地区等。第二,制定短期、中期和长期的土地储备计划,坚持“适度提前”的基本原则。房地产公司竞争能力的大小,不仅取决于绝对量的大小,更取决于土地储备结构的合理性。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备,以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。第三,多渠道增加土地储备,保持良好的储备结构。应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值,深入研究当地房地产市场的走势和置业消费观念的变化,积极参与招标、拍卖工作,对有潜质的土地,争取中标。同时积极争取通过股权收购、合作开发等方式获取土地储备的机会,以获得低成本的土地和较好的支持条件。

2.3 业务组合策略。

业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下,出于某种经营目的,在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务,通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益,同时有效规避单一业务经营所带来的风险。多元化的业务组合应成为房地产开发企业规避周期波动风险的必然趋势与理性选择。而这种多元化的业务组合策略,既可以通过产品组合经营达到,也可以通过资本运作实现。

房地产企业在业务组合的设计过程中可以依据业务的经营价值进行考虑,灵活运用。设计业务组合过程中必须坚持以下几条原则:一是坚持主营业务原则。辅助业务只能起辅助作用,无论在产品的开发、制造和经营等方面都要将工夫下在主营业务上,否则轻重不分,会导致整个经营失败。只有在推出新业务替代主营业务时,可以突破这一原则,但为了稳定过渡也必须谨慎从事。二是辅助主营业务原则。主营业务以外的业务是一种辅助业务,辅助业务所产生的经营价值必须围绕主营业务的推广与销售而设,如果与主营业务没有任何经营上的关系,那么这就不属于业务组合的范畴,而应该站在多产品经营或者多元化经营的角度来考虑问题。三是辅助业务易于经营原则。正因为是辅助业务,所以在经营辅助业务过程中,包括采购、产品的推广以及资金和其他资源的占用等各个方面都必须保证易于经营,不得影响主营业务的经营精力。四是量力而行原则。对某些主营业务而言,可以经营多个辅助业务或者多项辅助服务,但一定要根据企业的实力量力而行,不要盲目贪多造成主营业务经营困难。

总之,当前阶段房地产行业的发展,总体上还处于初级阶段,房地产市场发展总的趋势必将会逐步向上,表现为有"起"有"伏"的周期性波动发展。作为房产企业只有真正认识到和把握房地产市场发展的周期性波动规律,才能及时地做出相应的判断,果断地调整企业战略,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献

[1]周慧瑜.警惕房地产业的周期性波动[J].经济管理,2002(11):78-79.

[2]陈秀梅,韩和林,赵元兵.我国房地产价格波动对经济的影响分析——兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践,2009(1).

房地产 篇8

1 房产价格与房地产投资现状分析

1.1房地产价格持续上涨

近年来,虽然国家积极调整房地产政策,一定程度上缓解了房地产价格上涨的速度。但整体来看,我国房地产价格仍然呈现出持续上涨的趋势,房地产价格上涨趋势虽然有所放缓,但价格上涨过快的问题仍然存在。住房供应和需求不平衡,导致房地产价格上涨。相较于其他商品而言,房价供应有着一定的特殊性,其供应变化相对迟缓,从土地购置到最终销售一般需要近三年的时间。 而且土地供应有限,房屋不可能大量增加,短期之内房地产价格主要取决于需求数量,这就推动了房地产价格上涨[1]。 此外,当地产价格还受到建筑材料价格、 新建住宅品质等众多复杂因素的影响, 区域经济发展的不平衡性也一定程度提升了房地产商重新定价的能力,这些都是导致房地产价格持续上涨的原因。

1.2房地产投资热潮趋势有增无减

据中国统计年鉴2015年中国房地产投资数据显示,仅2015年1月到4月, 我国房地产开发投资就达到了23669亿元,同期增长了6%。其中,住宅投资达到了15870亿元,其所占房地产总投资比例达到了67.1%,住宅施工面积也有着一定的增长,房地产投资热潮趋势有增无减。从投资结构上来看,普通住宅投资所占比例有着一定的提升,商业用房比重比较稳定,信贷比呈现下降趋势, 但对于银行的依赖程度仍然处于较高水平,外部借款资金进一步增加。

2 房地产市场主要面临的问题探讨

2.1民生住宅问题

买房难是现实生活中的热点话题也是热点问题。房价上涨快速,使得许多城镇居民买不起房,造成的民生住宅问题十分严重,即使通过贷款买到了房, 也会迫于还贷压力严重影响了人民的生活品质,增加了生活成本。此外,房地产投资过热、房价上涨过快还会带动水泥等建材产品的价格上涨,进一步加重了人们的社会负担,增加了社会中的不稳定因素[2]。衣食住行是人们基本的社会需求,但就目前来看,一般家庭买房就要消耗一生积累的积蓄,这不符合和谐社会发展的需求。我国房价上涨的速度已经远远超过了人们收入增长的速度, 房地产价格与居民收入之间的差距过大, 住房矛盾的解决已经刻不容缓。

2.2拉大贫富差距

房地产价格增长过快导致过多的社会财富流向富人,贫富差距进一步被拉大,这不利于社会的健康发展。房地产投资过热带动了相关产业的发展,从长远发展来看,社会大量资金都流向了房地产产业以及相关产业,严重影响了经济的协调发展,贫富差距过大的问题日益凸显。

2.3房地产投资过热

2015年8月12日,国家统计局发布数据显示,我国住宅投资出现上扬趋势,商品房销售逐渐回暖,房产投资占社会投资的比重越来越大,投资对象从商业用房逐渐转变为了普通住房。房地产投资过热必然需要大量的资金来源, 就目前来看,投资资金大部分来自于外部,即商业银行。外部资金的大量增加很容易导致资金流动性不足,难以满足社会需求,不仅对商业银行带来负面影响,对经济发展也会带来负面影响[3]。 对于房地产投资来说,不合理的投资行为很容易变为投机。在当前房地产市场供需不平衡、房价上涨过快的背景下, 房地产投资过热很容易刺激房价畸形上涨,这同样不利于房地产市场的可持续发展,很可能出现经济泡沫,造成经济危机。

3解决房地产问题的对策

在土地供应有限、房屋供给不能大幅增加的情况下,要抑制房屋需求、减少住宅的投资属性,逐步还原住宅的消费属性,具体来说应当从以下几个方面着手:

3.1政策调整

应当积极调整房地产开发政策,积极建设保障性住房,政府要通过政策的调整来约束开发商的投资结构,避免房地产价格上涨。同时,通过经济适用房的建设来满足人们的住房需求,让低收入者能够买得起房,以此来从整体上降低房屋需求,还原住宅的消费属性。

3.2提升对商品房价格的监督力度

政府部门应当积极发挥对房地产宏观调控的作用,对房地产的各项税费进行及时清理,保障房地产市场的健康发展。对于一些必须要设置的税种来说, 应当根据当地房地产市场实际情况来进行合理地调整,对不合理的税费进行消除。同时,应当加大对商品房价格的监督力度,对于一些房地产市场中价格欺骗、面积短少等问题要严厉查处,明确曝光,积极借助社会监督来控制商品房价格,保证市场价格的稳定,维护价格秩序,避免房地产价格畸形上涨。

3.3完善土地税制

国家应当从土地资源占有、使用、 收益等各个土地资源配置环节,来建立完善的土地税制。政府应当对购地者投资开发进度进行检测,对于故意拖延开发进度的开发商进行征税,对一定时期之内多次转让的土地交易进行征税,严格降低土地转手的频率,以此来保证房地产投资的合理性,减少住房投资属性[4]。

3.4合理引导房地产投资

政府应当建立经济预警系统,对宏观经济活动规律进行分析和判断,公开无偿信息服务平台,以此来引导房地产的合理投资,还原住宅的消费属性。

4结束语

综上所述,就目前来看,我国房地产价格上涨过快、房地产投资过热的现象仍旧十分明显,这会带来一系列的民生住房问题。因此,应当积极采取有效对策来抑制房地产价格的上扬,引导理性投资,还原住宅消费属性。

参考文献

[1]魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究[D].吉林大学,2009.

[2]杨帆.房地产价格的影响因素研究——基于35个大中城市面板数据的分析[J].价格理论与实践,2011,(11):44-45.

[3]王松涛,刘洪玉.房地产开发投资水平理论研究与实证分析[J].建筑经济,2006,(6):60-63.

房地产 篇9

一、我国房地产新政盘点分析

1.降息。2015 年2 月28 日,央行决定发起年内首次降息,从3 月1 日开始,一年期贷款和存款基准利率都下调了0.25 个百分点,分别调整为5.35%和2.5%。

2.降低公积金首付门槛。在“两会”政府工作报告中,分类指导、因地施策成为房地产政策的制定原则,降低住房公积金贷款使用门槛如箭上弦。其目的是为了落实地方政府的主体责任,满足人民群众自住和改善性住房需求,实现房地产市场的平稳健康发展。

3.楼市新政实施。2015 年3 月25 日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,将2015 年房地产市场发展定调为有供、有限,合理控制规模,调整用地结构,统筹安排保障性住房工作,加大市场监督力度。

4.降低二套房首付比例。2015 年3 月30 日,央行、住建部和银监会联合发布通知,将首套住房贷款未结清居民的二套房首付款比例下调至40%,已结清家庭购房首付调至30%,首套房首付比例调整为20%。

5.有条件免征普通住房营业税。2015 年3 月30 日,财政部发布通知,要求从3 月31 日开始,转让个人住房营业税免征时间由五年缩短为两年,如果转让个人住房购买时间不到二年则不征收营业税,但当个人转让购买达到二年的非普通住房时,需要根据销售收入与原购置价格的差额缴纳营业税,而转让同样条件的普通住房则不收营业税。

从今年两会以后,各地方政府也出台了一系列的房地产新政策,广州和济南还适当下调了首套房代首付款比例。从整体上来看,去行政化、重市场调控、持续放松将是我国房地产政策的大趋势,在房地产营业税征收、部分一线城市限购等政策将会逐步放开。当前的房地产新政突出表现为两个特点:一是密集。从中央到地方,从北方到南方,我国的房地产刺激政策频频发布,各种各样的房地产微调政策为市场的回暖提供了有利的条件。二是深度。近年来,全国各地的楼市持续低迷,从去年下半年开始,各级地方政府就已经开始发力托市。如江西、福建、河南、河北、湖南、湖北等都以房地产行业综合性文件的形式,对土地供应、公积金使用、税费征收、住房信贷、市场监管等做出了明确规定,以求扩大购房需求;海口、杭州等省会城市也有类似的文件;还有更多的地区做出了以放松公积金贷款和财政补贴的方式作为主要的楼市刺激手段。从一线城市来看,北京和上海也做出了大幅度的政策调整。从当前来看,各级政府的努力均收到了较好的效果。

二、我国房地产企业存在的主要问题分析

1.仍存在房地产泡沫,房屋价格普遍偏高。当前,我国房地产市场发育不育的状况并未从根本上得到改观,房地产泡沫仍存在于部分大中城市,房屋价格普遍偏高。与国外相比,我国的房地产市场起步较晚,而利润率达到40%以下,远高于其他行业。房地产企业虽然需要大量的资金,但由于有银行贷款而使其准入门槛降低,为数众多的中小企业为了追求高额利润而加入到了房地产行业当中。由于先天不足,后期引导和监管机制不完善,我国的房地产企业普遍存在发育不良的弊病,其高额的利润不可能长期持续下去。根据国外经验和经济理学理论研究,在市场经济条件下,判断是否存在房地产泡沫的通用标准是房价的收入比、租售比等基本指标。一般来说,发达国家认为当房价收入比超过6∶1 之后就认为房地产存在泡沫了。而在我国北、上、广、深等一线城市房价收入比已经超过了12∶1。与此同时,我国房地产的租金却涨幅不大,甚至一些城市还出现了下跌的情况,这是比较奇怪的。

2.房地产企业过度依赖银行贷款,存在较高的隐蔽性金融风险。在我国,银行贷款是房地产企业最为主要的资金来源。早在2010 年央行就指出,我国主要金融机构和农村合作金融机构的房地产人民币贷款同比增长率就高达44.3%,个人住房贷款同比增长率也高达53.4%。

3.发展不规范,管理制度不健全。我国的房地产企业只有不足二十年的发展历史,远不及欧美发达国家。尽管我国政府一再努力规范和引导房地产企业的发展,也取得了喜人的成绩,但我国房地产企业发展不规范、不成熟的总体状况并没有得到根本的改变。

4.供需结构不平衡,住房保障体系有待进一步完善。我国人口雄居世界第一,人均消费水平并不高,住房仍是一般人的大额消费品,购买住房对一般人来说仍需要承受较大的生活压力。与此同时,我国的财富分配并不均衡,大约1/10 的人占据着将近一半的财富。在这种情况下,房地产企业需要面向富裕人群开发大面积的精品住宅,更需要开发小面积的经济适用房和廉租房。但是从总体上来看,我国新建的普通商品房和经济适用房供应量明显不足,而精品住房则处于过剩的状态,二手房和租赁市场发展太慢。由于保障性住房比例较小,大量的中低收入家庭的刚性住房需求难以得到满足,市场供求矛盾加剧,推动商品房价格上扬。

三、房地产新政下房地产企业的发展路径分析

1.理性确定房价。对于房地产企业来说,决定其经营状况和效益最为关键的要素就是房价。在国家宏观调控政策一再出现,而楼市火热销售的局面并未出现时,房地产企业应该对企业的发展前景有充分的预期,适当地调整定价策略,适当地降低产品价格,尽快回收资金,以保证企业有充足的流动资金,能够持续地拿地、开发,尽可能地保持较强的竞争优势。建立房地产企业以万价的定价策略为指导,规避风险。早在2011 年,万科房地产就将长阳半岛的开盘价从预期的15 000元/ 平方米下调为13 400 元/ 平方米,使该楼盘在两天内销售一空,这一策略使万科继续稳居我国房企榜首。由此来看,在房地产新政下,如果能像万科一样迅速做出反应,主动地制定价格策略,打破消费者的心理防线,就能快速地回收资金,持续保持竞争优势。

2.不断提高产品的品质。高品质、高性价比也是楼盘热销的影响因素。不可否认,利润是资本永远的追求目标。只要需求存在,赢得市场竞争的法宝始终是高性价比。对于房企来说,高性价比不仅是楼盘定价的优势,还要使楼盘的品质达到消费者的预期。在楼市新政作用下,产品质量优异的楼盘更容易得到消费者的青睐。因此,房地产企业应该将关注点更多地放在对购房者需求的分析上,以此为基础,专注做高品质房产,转移竞争压力,用心打造产品附加值,以质取胜。

3.适度发展商业地产。在经济新常态的背景下,国家扩大内需的大趋势没有变,城镇化建设仍是各级政府的重要任务。在城镇化建设不断加快的背景下,纯住宅市场需求受到了抑制,商业地产迎来了发展的良机。商业地产的发展既可以使消费者的需求得到满足,又能有效地平衡房地产企业资金不足的难题。当然,在投资商业地产时,房企决策者应该具有前瞻性,适时、科学地对投资格局进行调整。在国内,保利地产是商业地产做得比较成功的企业。该公司2014 年的年销售额达1 367 亿元,同比增长9%,2015 年预计2 200 亿元左右。房地产企业可借鉴和移植保利地产的成功模式,持续加大在商业地产上的投资比重。在发展商业地产时,房企所要考虑的主要因素主要有:如何缩短所在城市与中心城市之间的空间距离、如何促进人们生活质量的提高、如何构建一体化配套生活居住商业圈等,通过配套的完善来为地产聚集人气,促进住房的升值,如果有可能,可以增加旅游、养老、城市综合运营等相关地产业的投资,以增加新的盈利增长点。

4.多渠道筹措资金。对于房地产企业来说,资金链就是生命线,如果企业的资金链出现了问题,企业就会不得不进行降价销售。而我国的传统思想是买涨不买跌,被动降价会使企业的处境更加被动。尽管我国政府一再出台房地产新政策,但房地产企业用于建设的资金相当庞大,一些房企因为担负着巨额的银行贷款,销售又不火爆,企业的运转存在困难。想要保证资金链正常,房企必须要讲究融资策略,不断拓展融资渠道,防止出现资金缺口。首先,要想办法降低融资成本。对于房地产企业来说,最为主要的融资方式就是股权性融资、企业留存收益、债权性融资、政府基金和项目融资。这些方式是紧密相连的。企业在融资时,不应该单独地考虑其中一种方式,而应该根据实际需求,选取资本成本最低的融资方式组合,使资金的使用效率达到最大化。其次,要不断地创新资金筹措方式。除了传统的融资方式之外,房地产企业还应该竭尽全力创新融资模式。如金地股份有限公司在2011 年时,就通过一支以人民币基金业务为主的基金来进行融资,其做法受到了业内人士的怀疑和不信任,但是,由于该公司将社会闲置资金充分地利用了起来,使之投入到了自己的房地产项目开发当中,确实有效地解决了企业的资金瓶颈问题。

参考文献

[1]颜秀春.房地产新政下房地产企业发展的路径选择[J].长春工程学院学报:社科版,2011,(12).

房地产 篇10

一、房地产税收制度现状

(一)国内房地产行业具体税收项目

目前,我国在房地产行业中,税收项目有10 来种。大致可分为五类:一是所得税,依据企业或者个人所得收入,税率为25%、20%;二是财产税,主要由房产税和契税组成,房产税产生依据由两部分组成,一种为购房过程中购房价格扣除30%土地出让金的余额,另一种是租赁产生。税率均为12%,契税主要是根据转让价格,税率为3%-5%;三是流转税,主要根据销售收入而来,税率为5%,包括转让土地使用权、销售、租赁这3个大的方面;四是资源税,主要包含城镇土地使用税、土地增值税、占用耕地税,税率30%-60%;五是行为税,主要是印花税、城市维护建设税,税率分别为1%-7%,0.03%-0.05%。

(二)房地产税收制度上的问题

我国房地产税收体系中,从立法形式上讲,目前只有个人所得税及企业所得税通过全国人大立法确定,导致了税收立法层次较低,在征收上受到了一定影响。房地产税种的制定权力属于中央政府,然而房地产行业特点有重要的地域性特征,且地方税种占比重较大,所以这种模式与市场特点不相符,在调节作用上效果不明显;另外,在具体的税收过程中,没有考虑到社会发展和经济增长的影响,均以销售时的价格来计算,合理性不强,对租赁市场影响较大;其次,由于目前房地产税收种类较多,地方政府也进一步加大了对开发商税收的力度,从而增加了开发商的开发成本,这些成本大部分都由开发商增加到了销售费用里,从而增加了购房者的压力,对于市场的发展影响较大,且导致房价的居高不下。购房者承担了众多税务压力,缺乏一定的公平性。

二、房地产税收对房地产市场的影响分析

在房地产市场中,对于房地产价格的决定,受到很多方面影响,主要来源于居民的住房刚性需求,由于房地产是人民生活的必需品,居民收入的高低和承担信贷能力的不同是决定房价的关键因素之一;另外,开发商的开发成本是决定房价高低的又一重要因素,如:土地拍卖价格、地方税务政策、房屋建筑品质等等;其次,各地区不同的信贷条件、城市人口流动情况、以及城市土地使用供给情况都是影响房地产价格的因素。这些因素也是税制改革的主要依据。下面我们就根据房地产市场具体情况,以及供给需求双方承担税收的高低,通过税收转嫁模型以及资产定价模型两个方向来分析税制改革对房地产市场价格的影响。

税收转嫁模型。房地产作为市场的一种商品而言,其主要性质体现在交易环节,这个环节的具体税收主要有个人所得税和企业所得税、营业税、契税、土地增值税、城市维护建设税等几大税种。我们现将之统称为“流转税”(此流转税为转嫁模型需要而定的统一称呼,区别于前文中提到的具体税种流转税)。前文提到,税种、税负增加了开发商成本,从而容易转嫁到消费者身上。那么我们就以税收转嫁模型来分析,可得出结论,流转税的高低增幅,会直接影响房价的高低,从而导致房地产市场交易量的变化;换个角度讲,如果买方承担税负小,那么对房地产投资等投机性行为的抵制作用就会比较小。

资产定价模型。在目前的社会环境下,房地产也成为了一种资本,是个人或者企业财产的一种,属于固定资产。因此,在持有环节征收的税种,我们可统一称之为保有税。通常包含房产税以及城镇土地使用税。由个人或者企业在持有房地产期间定期缴纳而形成。这部分税负已经由持有者进行了贴现,从而影响了买方的价格变化。然而,下一任买方相对于现在的持有者而言,均属于买方范畴。贴现也是在持有者之间。因此,我们采用资产定价模型来进行分析,对保有税的问题进行研究、通过对比,可以看出,保有税的征收没有产生税负的转移,均由房地产持有者负担。对于保有税的征收,可以促使房地产价格的下降,且有效抑制房地产投资投机的需求。

三、结束语

通过资产定价模型以及税收转嫁模型的方式研究,结合我国房地产税制改革的实际情况,分析得出,房地产税制改革,由税率的增减,会对房地产市场产生不同的影响效果。就控制房价高低而言,对于流转税的控制至关重要。如何增强房地产市场的稳定、健康的向前发展,还需要进一步探讨与研究。且由于各地具体情况的不同,不同的税收政策对当地房地产经济的影响也起着重要作用。

摘要：房地产税作为一种税收,在整个房地产行业主体中起着重要作用。现在房地产行业在国家经济发展以及税收中占据很大比重。各地政府也因为房地产对当地经济效益的推动作用,以及比重较大的税收来源,加大了对房地产行业的依赖。另外人民生活水平的提高,对住房的大量需求,共同促使了当前房地产价格的高涨。然而,我国关于房地产税收的体制却与飞速发展的地产市场略有差距,存在税费复杂、各地政策不统一等情况。针对这些问题,建立健全房地产税体制改革关系到整个房地产市场的稳定与发展。

关键词：房地产,税制改革,影响

参考文献

[1]钱凯.我国房地产税制改革问题研究综述[J].经济研究参考,2005,(7):40-45

[2]张清亮.房产税改革引发的对我国房地产税制改革的思考[J].商业会计,2012,(18):29-30

[3]李倩.房地产税制改革对房地产价格的影响研究[D].华中师范大学,2014

房地产 篇11

【关键词】房地产；金融；经济

房地产金融结构主要是是由现阶段的房地产金融环境和市场经济组合而成的，它不仅是保证房地产行业稳定发展的前提，还是整个房地产市场经济建设的主要内容之一。近年来。随着我国社会经济的不断发展，房地产行业的金融结构在迅速的扩张，这虽然有利于我国房地产行业的发展，但是由于其扩张的速度过快，因此导致房地产行业的发展的过程中，其金融结构失衡的现象时常发生，从而使得整个房地产经济受到制约。为此，我们在对房地产的金融结构和经济增长关系进行相应的研究分析，进而采用相应的解决办法来对其进行处理，以促进我国社会主义市场经济的可持续发展。[1]

1.研究前景

所谓的房地产经济就是指以房地产销售服务和房地产经营管理为基础的房地产行业经济。房地产建筑是房地产经济增长与否的决定因素，它是以建筑的成本与建筑的售价之间的差来进行表示的。目前，房地产经济的增长是受到国家政策、国民经济以及市场性价比等多种因素的影响。

房地产金融同样是以房地产业为基础的行业金融。它主要是围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的融资、筹资、结算等各种金融活动。房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产作为一种高消费品，在市场的价值很大，因此也可以视为一种投资品。而当它成为投资品时，房地产金融便应运而生了。

有人曾这样说中国房地产，五年以内，房地产靠政府的补助；五年到十年，市场供求规律开始能发挥作用，供过于求使房地产经济步入低迷；十年之后家庭和人口结构将导致房子绝对剩余，房子将成为不值钱的东西，房价大跌。房地产经济是国民经济增长的三大支柱之一，中國的房地产绑架了中国的经济。本文主要是针对有可能出现的因房地产销售滞后而影响整个国民经济的情况，对中国的金融市场和房地产市场之间的关系进行深入的研究，以房地产价格、房地产景气循环等为研究的主要内容，同时还将对房地产产业与金融业的关系进行一些有用的说明。

2.研究方法和相关的指标数据

研究的方法和数据指标的介绍如下：

2.1计量模型

从“金融发展是金融结构变化”这个观点出发，利用递归估计法来观察不同时期内金融结构变动对社会经济增长的影响，并将不同时期内社会经济的增长数值进行比较，作出统计，最后根据统计结果来找出金融结构变动和社会经济增长之间所存在的某种均衡关系，以便为后期研究以及相关政策的实施提供参考依据。

2.2指标的选取和数据处理

本文选取房地产销售额（Y）代表房地产经济增长指标，选取国内贷款（Y1）、企业自筹（Y2）和其他来源（Y3）作为房地产金融结构指标，指标范围是1999年一2006年1—4季度，数据来源见中国高校财经数据库。 考虑到以下两个主要原因：（1）房地产金融的来源构成主要包括六部分（按国家统计局口径分类），即国内贷款、企业自筹、其他来源（包括定金和预收款）、国家预算内资金、国外投资、证券类资金（债券、股票、房地产信托）。从历年（1999年一2006年）统计数据观察，前三项指标总量一直占房地产金融来源的97%以上，而其他指标由于金融规模过小，从金融的结构的意义上缺乏作为入选样本的研究价值，故只考虑国内贷款、企业自筹和其他来源三项指标；（2）现有的季度统计数据只能追朔到1999年。

3.实证分析

3.1实证结果描述

利用协整技术分析变量间是否存在长期稳定的均衡关系，这是利用向量自回归模型进行动态响应分析的基础。协整向量的递归估计结果分析如下所示。

鉴于样本的大小，本文选择2000年第4季度作为递归估计的开始期，得到的结果。由于迹统计量和最大特征值统计量得到的结果完全一致，所以只列出了迹统计量。表中的最后一列就是在原假设为全样本协整的秩与递归子样本的秩相同条件下的LR统计量。拒绝原假设就表明协整关系在样本范围内存在结构突变点，一旦出现结构突变，我们将在协整估计时加入适当的移动哑变量重新进行估计。从表中我们看到2003年第4季度到2004年第4季度存在协整关系的结构突变。

3.2结果分析

从上文中我们看到，房地产金融结构和房地产经济增长之间的协整关系在2003年第4季度到2004年第4季度之间发生了结构突变。从1999年到2002年第三季度以前国家一直在出台积极政策，以促进房地产行业的快速发展。在2002年8月央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋开始征收房产税”。2002年的土地调控政策是1999年积极政策以来的首次紧缩政策，但在从结构突变的检验中未有明显体现，说明此项政策效应对于房地产经济的总体增长效果很弱。

原因在于：由于城市土地资源的稀缺性、城镇居民人均收入的提高和城镇化水平持续稳定提高等因素，在目前的房地产消费环境下开发商和消费者均持有房价格会持续上涨预期，而此时消费者只能是价格接受者，所以，征收土地增值税政策最终只能将新增成本由开发商转移到消费者身上，而消费者（包括真实住房需求者和投机者）又必须尽早地买房以避免将来更大的支出。此时，该项政策对开发商和消费者的行为影响较弱。2003年2季度的121号文件从本质上来说促进了开发商的优胜劣汰，同时放慢了开发商的供给速度，3季度的征收房产销售税政策极大的打击了短期投机购房行为。因此，由于2003年政策消费者和开发商行为的影响所以导致结构突变产生。从结构突变的时间看出2003年信贷管理和征收房产销售税政策滞后效应为1个季度。

4.结束语

房地产 篇12

2015年房地产新政不仅仅限于3月30日由财政部、央行、银监会、住房和城乡建设部出台的两份文件,还包括了3月27日国土资源部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。我们一起统称为2015年房地产新政。

3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,宣布将拥有1套住房且相应房贷尚未结清的居民家庭,二套房首付比例降至4成。此前二套房首付最低不得低于6成,而在北京、上海等大城市则执行更为严格的7成标准。此外,对于使用公积金购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

同日,财政部在《关于调整个人住房转让营业税政策的通知(财税[2015]39号)》,规定购买2年及以上非普通住房对外销售的,按照其卖房收入减去购房价款后的差额征收营业税;2年及以上普通住房对外销售的,免征营业税。此前,个人普通住房销售免税的年限被设定为5年以上。以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例,超过2年但未满5年,之前出售时需要缴纳5.55%的营业税即5.55万元,以5.55万元营业税为基准,分别需要缴纳7%、3%的城建税、教育税附加合计0.55万元。在新政策下,这笔合计6.1万元的费用被减免。

3月27日国土资源部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求合理安排住房及其用地供应规模,优化住房供应套型结构和促进房地产用地结构调整。这是首次对住房及用地的供求关系以及供求结构进行调整,也是长期制度建设之一。

回顾2014年以来房地产政策发展的逻辑,这三项政策是不断刺激刚性需求和改善性需求基础上的深化。首先是逐渐放开限购的过程。从2014年6月至今,实施限购的46个城市已经有41个放开。限购政策已经基本放开,但消费性需求仍然乏力,基层政府要求放开限贷政策的呼声很大,认为需要放开限贷政策以配合限购放开政策。其次,逐渐放开限贷政策。从2014年5、6月央行、银监会相继要求银行支持合理住房需求,到9月“央四条”,放松首套房认定标准、降低首套房贷利率,降低商业性贷款成本。9月30日,央行、银监会联合发文提出,降低首套普通自住房的首付(30%),并对拥有1套住房已经结清相应购房贷款的改善性需求(第二套),视同第一套房贷。第三套住房贷款也放宽了,根据借款人偿付能力、信用状况等因素由商业银行自行把握。其三,松动公积金政策。管理层除了通过降息来直接降低房贷基准利率水平外,将注意力更多转向了公积金。2014年10月9日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,基本内容有三:提高公积金首套房贷款额度、降低贷款门槛(合理确定贷款条件)、推进公积金异地流转。这次房地产新政进一步降低了公积金购房的首付层数。

二、2015年宏观经济以及房地产形势

要理解以上的房地产新政,必须深入了解一下2015年的宏观经济形势以及房地产形势。

第一,国民经济形势。

虽然中国经济进入了新常态,但是即使在新常态下,也需要保证一定的经济增速,这不仅仅是保就业的需要,也是保障经济金融体系安全平稳运行的需要。去年的中央经济工作会议、今年的两会都把稳增长作为今年宏观调控的首要目标,而房地产投资可以在短期内刺激民间投资需求以及带动上下游关联产业。房地产政策的放松是稳增长政策的一部分,措施还包括加大了棚户区的改造力度和刺激基本性住房消费需求。2015年我国经济增长的主力仍将是投资。而在三大投资领域中,制造业领域“去产能”和“调结构”继续稳步推进,投资将主要依赖基建投资和房地产投资,而基建投资在政府投入上也需要房地产投资作为支撑,既包括房地产投资导致的基建投资,如城市道路、教育、医疗设施,也包括房地产增长带来的土地收入在缓解地方政府债务问题的同时,形成对基建投资配套的支撑。因此可以说,稳增长的核心是稳投资,稳投资的核心是稳房地产投资。

第二,房地产投资不足。

2015年1～3月,房地产开发投资16651亿元,同比增长8.5%,增速比1～2月回落1.9个百分点,与全社会固定资产投资增速间的剪刀差再次扩大,表明房地产拖累总投资、拖累经济之势依然显著。房地产投资增速与2014年同期相比,几乎下降了一半。而土地购置面积增速在2015年1～2月急剧下降至31.6%(2014年1～2月同比为6.5%)。这是从2008年以来,同比降幅最高,甚至超过了受美国次级债危机影响的2009年,当时的同比降幅为30.0%。受此影响,2015年2月土地出让金同比下降30.2%,同比下降幅度仅次于2009年(45.7%)。更值得关注的是,不仅土地出让金同比下降幅度较快,而且土地出让金绝对数量减少。2011年～2014年同期土地出让金分别为796.25亿元、1043.94亿元、918.51亿元、1000.28亿元。而2015年同期仅为698.57亿元。

第三,地方债务危机隐现。

其一,出让金减少导致偿债能力迅速弱化。土地财政和土地抵押融资使得地方政府动辄能数以千亿投资规模撬动经济增长的前提,地方债务的偿还最终多数靠土地出让金或者以土地作为抵押。作为资金来源的主要方式土地出让金由于市场不景气,导致地方主导的基建投资萎缩,进而导致经济剧烈收缩。其二,地方债务规范化导致资金来源青黄不接。国务院43号文剥离了城投的融资功能并将地方政府债务规范化,但是赤字率开的口子不大,PPP短期之内难以对接城投的融资功能,也对公共部门的投资产生了剧烈的冲击。其三,从财政与中央银行的关系来看,地方债务风险必然会传导至金融体系。尽管地方政府债务风险并不直接表现为金融风险,但是,如果地方政府债务引发财政危机,必然导致经济系统出现重大危机,并直接扩散到金融体系特别是银行体系,欧债危机对此已经做了最好的注解。

三、房地产行业发展的基本面

房地产行业发展的基本面决定了房地产新政的着力点以及影响范围。

第一,房地产供求关系基本平衡,有些地区供过于求。

根据“六普”数据,2010年,我国城镇存量住房为203亿平方米,此后4年又有42亿平方米竣工,扣除拆迁住房后,2014年底城镇存量住房约240亿平方米,城镇户均住房接近1套。2014年底,我国在建住宅59亿平方米,将在未来2至3年内入市。按商品住宅年销售面积10亿平方米估算,给房地产市场带来严重的压力,尤其是二三线城市,去库存的压力更大。这是导致目前房屋积压和市场陷入困境的直接原因,需要对商品房以及用地的供求关系进行调节。第一,房地产供求关系基本平衡,有些地区供过于求。

第二,收入及预期下降。

居民收入增速放缓导致改善性购房需求增速回落。最近两年,我国居民的收入水平出现持续下滑,2013年,城镇居民家庭人均可支配收入为26955元,剔除价格因素,实际增长7.0%,增速创2001年以来新低。2014年,居民收入增速进一步放缓,前三季度增速回落至6.9%。随着我国经济进入“新常态”,经济增长更加重质轻量,预计未来几年我国GDP的平均增速将保持在7%左右。受其影响,居民收入的增长预期也随之下降。居民收入的增速与改善型购房需求密切相关,收入增速放缓将直接影响到改善型购房需求的规模,导致这部分需求增速放缓。另外由于八项规定以及重拳出击的反腐政策、领导干部个人收入资产核查等事项,导致一些灰色收入者不敢进行住房投资。尽管收入降低,但是改善性需求仍然相对旺盛,需要进一步加以政策支持,投资性需求仍然需要受到遏制。

第三,物价相对平稳。

目前我国物价水平相对平稳,居民对不动产保值功能的需求不那么迫切。从理论上讲,当物价大幅上涨,货币出现显著贬值时,将会刺激家庭加大对不动产的配置比例,以求保值。目前我国的宏观经济正处于“三期叠加”时期(经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期),经济增长速度趋缓,居民消费价格上涨幅度不大,例如3月份CPI同比上涨1.4%,增速比去年同期下降1.0个百分点。在这种经济运行态势下,出于保值目的的购房需求不会出现大幅扩张。

四、2015年房地产新政的基本特征

第一,住房消费刺激方面。

其一,取消认房认贷标准,实行认房的单一标准。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请,最低首付款比例调整为不低于40%。以前是根本不能再贷款。即使贷款还清之后,认房又认贷的原则认为这是第二套住房甚至是第三套住房。认房又认贷的原则是仅仅拥有一套房,但经过两次贷款(卖后再买),再认购一套,不再认为第二套,而认定为第三套。但是现在政策变化更加符合现实,以认房为原则,即拥有一套住房作为贷款首付和利率水平的基础,二套首付从60%降低为40%。其二,降低第二套首付。第二套首付从60%降低到40%。公积金贷款,首付比例从以前的30%降低到20%。公积金拥有一套住房并结清相应购房贷款的缴存职工家庭,第二套首付降低为30%。付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。其三,降低第三套首付。以前,在限购城市之外的地区,第三套首付是禁止银行贷款,需要购房者全款购买,但是这次是由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

第二,在调节供求平衡关系方面。

主要体现在国土资源部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。正是由于住房供求关系已经基本平衡,有些地区甚至出现严重供过于求,因此必须调节住房以及用地供求关系。其一,根据住房供求关系相应调节土地供给。住房供过于求的市县,减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。这是对供过于求的地区可能发生房地产泡沫危机的补救措施。以前国土部门往往根据地方的财政预算,需要多少钱,就卖多少地,当地价高时,出让土地数量反而减少了。这种忽视市场经济,带有浓厚的计划经济体制的做法逐渐得以破除。其二,优化住房供应套型结构和促进房地产用地结构调整。这是对供过于求的地区可能发生房地产泡沫危机的补救措施。允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,用于国家支持的新兴产业、养老产业、体育产业等项目用途的开发建设。这是对增量土地进行的调整。在实际上某些城市的住宅用地已经相对过剩。为了避免过量在建的住宅冲击房地产市场,有必要对在建的住宅套型结构进行调整。如我们在鄂尔多斯房地产市场调查发现,某一家知名的房地产企业开发的都是三百到四百平方米高档商品房,经济不景气后,已经订购的购房者宁愿舍弃定金也要退货或者宁愿选择较小户型。此项政策措施有利于避免浪费和闲置资源。其三,产品端实现了转化。规定将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,应该说是富有争议的政策措施。但是商品住房房源直接对接棚改安置房和公共租赁住房也是减少资源浪费和闲置的重要方式之一。

此外,纵观2014年到2015年出台的房地产新政策,限购、限价等行政色彩浓厚的干预措施逐渐淡化,而这次新政中也体现了以利率、信贷、税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式。行业规则建构较多,包括从公积金调整、国开行对棚改的专项贷款、《不动产登记暂行条例》、MBS、REITs等资产证券化逐步登场等多个方面,房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架。

五、对房地产行业的影响

第一,一定程度上拉动消费性需求。

国务院总理李克强在2015年3月5日的政府工作报告中明确提出,要稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求。这次“房地产新政”与2008年一样,都属于救市,只不过出发点不一样。2008年主要是拉动经济,防止在金融危机条件下经济进一步下滑,这一次主要是在新常态下进一步稳住经济。因此这次政策调整最大亮点是对改善性需求的支持力度显著增强。例如对拥有1套住房且贷款未还清的家庭,再次购买普通住房的首付款比例为40%,对拥有1套住房并已还清住房公积金的家庭,再次购买普通住房,最低首付款比例为30%,以及二手房转让营业税免征年限缩短,这些都是针对改善性购房家庭的政策。从住房需求结构、人口结构以及住房质量升级趋势来看,未来一段时间我国改善性需求是购房的主力军,因此,加大对改善性需求的信贷支持力度、提高改善性需求的住房支付能力、加快住房资源流转配置效率等都是住房政策调整的重点。实际数据也表明,新政也直接刺激了住房消费的上升:4月12日到4月19日,世联上门指数环比上升9.3%,同比上升5.2%。其中一线城市环比上升16.7%,同比下降14.1%;二线城市环比上升4.3%,同比下降8.7%,三线城市环比上升9.6%,同比下降2.4%。

第二,行业竞争将会加剧。

2014年之前,是行业比拼销售额的时代,而此后,以传统销售型业务为主导的地产格局将被重构。房地产的交易规模足够大,决定了行业所涉及的上下游产业链足够长、触及的客户量足够多,行业真正的未来就在于市场细分化。对比美国成熟的房地产市场,近250家上市房地产企业,市值占行业总市值近7成的50家房企中,除了定位住宅开发、金融服务等综合型业务的房企,投向商办物业、酒店物业、旅游中心、老年公寓、工业园区等细分领域的企业才是大多数,行业形成多品种发展的业务格局。在行业利润不断被压缩的形势下,房地产企业对创新将越来越重视。一是企业跨业经营的案例越来越多。万科的社区服务、恒大的矿泉水经营、绿城的养老地产、复星的健康产业等等,传统房地产开发企业向社区服务、多元化产业发展的趋势明显。二是对高新技术的运用深入而广泛。如引入互联网、大数据等高新技术,易居中国的新浪乐居平台、克而瑞数据库等,均为公司发展的新的利润增长点。三是房企和银行业的联姻。自从恒大地产入股华夏银行、万科投资徽商银行以来,相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润集团、星河集团、莱蒙集团等以各种途径渗入银行业。

第三,区域分化更加明显。

对于一线城市全面放松限购的猜测,笔者认为可能性不大。一线城市环境承载力有限,因此对户籍管理越来越收紧,尤其北京还需要疏解产业和人口,各区县都有人口控制指标,限购政策是否放开要服从城市发展、疏解首都功能的大局,绝不可能由行业本身决定。从住房供求关系角度看,北上广深等城市,对比全国面上的供过于求,一线城市依然存在供不应求、依然具备增值空间,此种情况下放开限购可能纵容投资客的涌入,加剧区域性失衡的失衡。

但是我们同时也应该看到,住房消费尚有待于更有力的刺激。一是受制于信托、互联网金融等融资产品快速发展,银行融资成本上升,银行发放个人住房贷款积极性下降,收紧贷款规模,取消利率折扣,贷款支持力度减弱。住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制,贷款规模难以迅速扩张,支持作用弱化。一是房价支付能力仍然偏弱。即便是刚需,有条件地降低首付和营业税,只是降低了房市交易门槛,但并未有效降低购房者的购买成本,相反首付比例的下降以及贷款余额的增加,会带来贷款利息的增加。因此在新政尚难有效改变房价走势等背景下,新政对价格敏感型的刚需群体,乃至投资、投机者等的影响,有待于进一步观察。