房地产融资（通用12篇）
房地产融资 篇1
房地产业是我国国民经济的支柱产业, 占据着基础性的地位, 在整个社会生活中起着十分重要的作用, 保证房地产业的平稳发展毋庸置疑非常重要。近几年来, 受国家宏观调控的影响, 从作为房地产业主要融资渠道的银行信贷渠道获取资金变得越来越困难, 如何寻找一条新的融资渠道是摆在众多房地产企业面前的共同课题。此时, 夹层融资以其独特的优势和特点逐渐步入公众视野, 成为继银行信贷之外, 房地产企业能够加以利用的另一有效融资渠道。
一、我国发展夹层融资的必要性
(一) 我国房地产企业融资存在的问题
1. 融资渠道单一
我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款, 这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中, 为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时, 由于融资渠道的单一, 必然使房地产企业陷于较大的政策风险中, 任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。
2. 信托融资不成熟
由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段, 与较为成熟的银行贷款相比, 信托融资规模相差甚远, 对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时, “212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高, 使得很多房地产企业达不到融资标准, 因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。
3. 直接融资渠道不畅通
我国股票市场体系还不是十分完善, 再加之房地产企业的赢利模式比较特殊, 与一般工业企业有很大的差别, 很多房地产企业都难以达到上市要求。因此, 它的上市非常困难, 通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业, 尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。
(二) 宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求
1. 夹层融资的含义及特点
夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式, 它的本质是一种无担保的长期债务, 这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看, 当企业进行破产清算的时候, 获得清偿的依次是优先债务提供者, 夹层融资提供者和公司股东;同时, 从收益方面来看, 夹层融资的提供者会同优先债务一样, 要求融资方按期还本付息, 但是会有更高的利率水平要求, 这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权, 从而希望通过资本升值获利, 因此, 夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。
2. 夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践
夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看, 由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间, 更为贴近资本供应与需求效用, 大大提高了资金的使用效率;同时, 作为一种中间产品, 夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒, 更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度, 中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式, 只要相关各方都遵守法律上的规定, 具体的相关事项可以通过协商来确定。
二、我国发展夹层融资面临的主要障碍
夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物, 其在我国的发展也处于初级阶段, 因此, 在推进过程中一定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面:
(一) 风险监控能力不足导致投资主体缺乏
我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前, 我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构, 信用评级制度也欠缺完善, 因此, 对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时, 由于夹层融资本身具有的特征, 使得个人很难进行投资, 这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者, 比如专业的房地产投资基金, 同时, 像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此, 只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构, 但是无论从资金实力方面还是风险控制方面, 它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。
(二) 退出机制及相关立法亟需完善
由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间, 因此从法律角度来看, 它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动, 不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题, 进而导致由不同的法规来约束, 最终产生不同的法律后果。从退出机制来看, 通过以上的分析可以推测信托行业很可能最先出现夹层融资这种方式, 夹层融资退出的主要方式有三个, 分别为关联方回购、股权转让和项目上市等, 但在我国现实情况下, 这几种退出方式均不理想。首先, 房地产企业上市比较困难, 对于实力不够雄厚的房地产企业来说, 通过项目上市这种方式来实现夹层融资的退出对于他们来说可能性并不大。其次, 通过股权转让方式退出, 这种方式也存在一定难度, 因为股权转让过程的谈判需要耗费很长一段时间, 这与目前国内的房地产信托到期必须兑付之间存在矛盾。最后, 采用关联方回购的方式, 这种方式的退出与股权转让方式退出面临相同的问题, 因此也不理想。
三、夹层融资在我国推进的具体举措
在许多发达国家, 夹层融资已成为一种较为成熟的融资方式, 结合我国现阶段实际存在的主要障碍, 同时借鉴发达国家的经验, 我们可以从以下各方面进行改进, 以促进夹层融资在我国房地产企业中的良性发展。
(一) 市场参与主体不断强化风险管理与控制
对于我国风险评估体系来说, 我国应借鉴国外的经验, 努力建立专门为投资业服务的中介机构, 进行项目评估、信用评级等服务, 尽量减小可能面临的风险。对于信托公司来说, 在选择合适的项目进行投资前要考察投资项目可行性及盈利性, 确定房地产商的信用等级, 查看其公司制度是否完善等, 同时加强内部管理, 做到信托财产与自有财产的分离。对于夹层投资者来说, 应该主动了解夹层融资项目的资金运作方式和投资的房地产企业等相关背景信息, 将自身进行夹层融资投资的风险降到最低, 同时, 要对自己的风险承受能力进行评估, 从而合理安排投资结构, 以更好地控制整体投资风险。
(二) 加快相关立法以确保顺畅运行退出机制
从立法方面来看, 我国的政府和金融机构部门要加速完善相关法律法规, 加强相关立法建设, 尽快制定一系列法律、法规来规范夹层投资者以及夹层投资行为, 同时结合我国的实际发展需要, 修改有关夹层融资发展的法律条款, 尽量制定有利于夹层融资的政策, 将风险控制在一定的范围内。对于夹层贷款人来说, 要尽量通过合理方式防治大的法律风险。完备立法的同时, 采用灵活的产品设计保障退出机制的顺利运行。为了更好地解决各退出方式存在的困难, 我国应该为夹层融资投资者提供更多的退出渠道以便提高他们退出的灵活性。
综上所述, 夹层融资作为一种新兴融资方式, 有其独特的特点及优势, 它的适用条件也为我国金融市场产品创新提供了可能。这种方式在中国已经初露端倪, 而且存在巨大市场需求空间, 有较好的发展前景。与此形成鲜明对照的是, 该产品运作相关立法严重滞后, 这在一定程度上导致此种融资方式在具体操作层面缺乏相应法律保护。除此之外, 我们还应该看到, 我国房地产金融市场面临的许多问题并不是简单用几年的时间、出台一系列政策就可以轻易解决。许多问题长期存在, 相互交织, 涉及层面较为复杂, 无形中增加了问题的解决难度。即便如此, 为了进一步规范我国的房地产业, 推进房地产金融市场的良性发展, 房地产金融的业务创新是一条必经之路, 夹层融资顺势而为, 必将开拓更为广阔的市场空间。
参考文献
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房地产融资 篇2
1.定义：
房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。
2.分类：
主要的分类方式为二大类：
（1）内部融资和外部融资
内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等
外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等
（2.）直接和间接融资
直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。
银行贷款：
银行融资需要注意的三要素：
1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率
银行融资流程：
1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理
5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管
政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。
目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。
房地产信托
房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。
目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。
融资项目提供的主要材料：
从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。
其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。
房地产融资去银行化 篇3
潘石屹向来对SOHO中国（00410.HK）的现金流充满信心。即使屡遭外界质疑，他也一贯信心十足表示有足够的资金支撑。然而，就在10月28日，SOHO中国发布公告称，拟进行美元优先票据的国际发售，并将与机构投资者展开一系列会谈。这也是SOHO中国继今年6月与12家银行签署6.26亿美元的三年期银团贷款融资协议后，又一次大规模的融资行为。
岁末年初，正是用钱之际。
“SOHO中国再度融资主要还是为了补充现金流。”兰德咨询总裁宋延庆分析说。
信托、债券、票据、公司债、配股其实不止是SOHO中国，龙湖地产、融创中国、越秀地产、华南城等多家房企纷纷公布了融资计划。
房企不再依赖银行
在首创集团董事长刘晓光看来，虽然1998年之后，随着个人住房商品化以及个人购房按揭的启动，中国房地产金融发展迅速，但融资手段单一，金融运作效率低、资金投向结构不合理仍然是房地产企业融资中存在的问题。
目前，中国房地产开发投资资金70%都来源于银行贷款，而在国外则是由银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等多种渠道获得。刘晓光透露，首创集团正在和北京开发银行共同开发小城镇发展基金，探索融资新渠道。
兰德咨询总裁宋延庆也表示：“一方面是房企对资金的需求很大，另一方面是银行对房地产信贷的审批越来越紧，在这种情况下，房企必须要主动多样化融资手段，减少对银行信贷的依赖。”手里缺钱的房地产商们也逐渐意识到了这一点，光靠银行是不行的。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松10月29日在第三届地产金融创新峰会上指出：“在史上最严厉的调控政策下，房地产能够恢复到两年前，这就表明除了银行贷款之外，还有一股强大的金融力量在发挥作用”。
就在10月16日，华远地产发布公布宣布，旗下全资子公司北京市华远置业有限公司于上海歌斐星舟投资中心签订投资协议，共同投资9.7亿元开发西安房地产项目。其中，华远置业预计投资2.4亿元。双方将以收购项目公司100%股权的方式，获得项目开发所需要的土地使用权。收购完成后，华远置业将持有项目公司51%的股权，歌斐星舟持有49%股权，未来将按持股比例分享项目公司利润、分担亏损。
为了收购广州市第一高楼—广州国际金融中心，越秀集团旗下的越秀房产信托基金则在9月底披露了涉及总金额36.09亿港元的一揽子融资计划，通过信托配售的方式融资29.8亿港元；10月10日，上海诞生最高价楼盘，竞得者是保利地产及其发起的信保（天津）私募股权投资基金；10月底，方兴地产成功发行5亿美元5年期担保票据，将用于还债、运营以及其他一般公司用途；龙湖地产则以11.88港元的价格，以先旧后新的放股市配售总共2.6亿股份，供给获得30.89亿港元的款项。
中国指数研究院对房企的融资进行了统计：从9月17日到10月15日，多家房企融资总额超过了200亿元。其中，八成的资金被房企以优先票据、信托融资、配股融资等手段获得。地产商们已经不必再看着银行贷款的脸色行事。
被限贷逼出的融资新路
作为房企融资形势的大背景，持续两年的限购限贷政策毫无松动迹象。
一位房地产商透露，现在银行资金风险控制体系非常严格，全抵押、全担保、卖完以后还要解封。
国元证券研究中心副总经理刘勘直言不讳：“2010年提出限贷限购后，房地产企业的平均融资成本上升了12%”。宋延庆拿出了真实的案例：“为某房企做项目，根据结算分析，利息支出分摊到单位成本中高达2431元，相当于楼面地价增加了2000多元，利息吃掉了70%的利润！这两年土地溢价少了，原本溢价可以冲抵甚至高于资本成本，现在很难了，如果再不关注资金成本可能就赚不了钱”。
与此同时，由于调控的原因，房企的融资渠道收窄，银行贷款审查严格，近两年A股的房企IPO基本暂停，而即使是已经上市的企业，也仅仅是首开、金融街等保障房项目的再融资方案获得了证监会通过，其他形式的再融资几乎没有。
事实上，房地产企业一直在探索更多的融资渠道，在融资规模和成本上相互权衡。
新时代证券分析师裴明华表示，华远地产这次引入基金，就每年10%的贷款利率看，融资成本还是偏低的。目前开发商的实际融资成本基本在15%左右，信托融资成本在12%?14%之间，甚至更高。
海外融资优越性更加明显。根据香港媒体报道，港交所门前也排起了试图上市的内地房企队伍。据了解，旭辉集团已经在10月22日展开了招股前的推介，拟在港集资2.5亿至3亿美元，暂定11月上旬开始招股及展开路演，11月下旬挂牌上市。此外，重庆协信、南京金轮等多家房企也有近期赴港上市的计划。
证券分析师认为：“对于房企而言，现在不一定卖得了好价钱，但重要的是获得港股这一融资渠道，未来融资方便”。
好时光到来？
房企们融资手段不一，目的却只有一个，就是拿钱。北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛认为，地产商与新型金融机构的合作打破了传统金融机构对房地产融资市场的垄断，在限购限贷的环境下能够缓解房地产企业的现金流。
其实，目前除了几家急着还债的企业外，多数房企手头并不缺钱。比如龙湖地产，根据中报和三季度市场交易简报，龙湖地产的现金流维持在170亿元人民币以上，但这两个月龙湖还是通过配股和发行票据，募得超过数十亿元的资金。宋延庆表示，房企融资步伐加快，主要是由于二三季度花了不少资金用于拿地，需要补充现金流，在前两个季度，龙湖在土地市场的花费就已经超过了百亿。
北京中原地产分析师认为，9月份全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨，整体4季度做多的趋势将更加明显。因此，没有资金就等于失去了后续发力的保障。
但是刘勘则警告，融资是为了用新债还旧债，是有风险的。美国次贷危机便是前车之鉴。令人担忧的是，目前国内房地产企业的负债率较高，五成大型房地产企业的负债率超过60%。平均资产负债率也创出2008年以来的新高。其中大多数房地产上市企业经营性现金流为负值，互相担保的贷款占其全部贷款的三成。虽然，多元化的融资可以让拿钱渠道更加畅通，但拆东墙补西墙总不是长久之计。
杜猛更担心的是，目前我国还没有形成完整的法律系统来保护新型金融机构和地产商的利益，《证券投资基金法》正在进入二审阶段，因此双方在合作中要尽量规避风险和盲区。
面对风险，德信资本总裁陈义峰却不以为然，对资金的出路更是充满信心。他说：“在这个背景下，尤其是地产基金是一个投资的好时光。因为地产平稳，价格比较明确和可预期，意味着风险可控。作为投资基金的需求方，我们也会持续旺盛，所以不愁资金的出路。”陈义峰透露：“最近几个月的募集感觉比以前好很多，投资者更愿意把原来投资房产的资金配置到地产基金里，获取稳定的回报”。
房地产融资 篇4
夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的无担保长期债务,附带有投资者对融资者的权益认购选择权。较传统的债务融资和股权融资,夹层融资具有期限灵活、限制较少、成本低的特点,能够满足房地产行业资金的需求。但是,由于我国金融市场创新不足,夹层融资仅用于私募股权投资、并购等领域,尚未广泛应用于房地产行业。
一、我国房地产开发企业的融资现状
一般来说,房地产开发企业的资本来源主要依靠两部分,一是自有资金,二是外部债务型或权益型筹资。按照监管要求,房地产项目自有投资比例必须占30%以上,在实际操作中,房地产开发企业往往通过成立项目公司,吸引股权融资等方式降低自有资金投资比例,绝大多数资金来源于外部债务或权益融资。债务投资的方式以抵押贷款的中长期贷款为主(一般3至5年)。近些年,随着我国直接融资市场的发展,房地产开发企业直接融资比例提高。总体看来,我国房地产开发企业融资渠道缺乏创新,主要依靠银行贷款、债券和股市融资。在融资受限的情况下,房地产开发企业往往通过虚增资本公积、股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资、项目分拆、滚动开发、调整项目预算等方式逃避资金监管要求,加大了房地产行业系统性风险。因此,在可控的范围内创新融资模式,既能保证房地产的快速发展,又能降低行业系统风险。
二、我国房地产开发企业的融资渠道分析
目前,在我国政策和法规许可范围内,房地产开发企业的融资渠道有以下几种。
(一)企业自有资金
包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自由支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产开发企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。
(二)预收账款
是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款,是我国房地产企业开发资金的重要来源。
(三)银行贷款
一直以来,银行贷款一直是房地产企业融资的主要来源。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。数据显示,2009年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占58.49%,企业自筹仅占22.69%,定金、预收款及其他融资占18.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产行业贷款高度集中于银行信贷系统。
(四)房地产投资信托
信托公司作为唯一一个可以投资于货币市场、资本市场和产业市场的金融机构,在服务房地产行业方面具有得天独厚的竞争优势。信托采取公司或商业信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务,可以在不同层次、不同品位上,为房地产业服务。
但是,房地产信托限制规定较多。为规范房地产信托,2005年银监会出台了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)对房地产信托的三点基本要求:房地产开发项目35%资本金到位、“四证”齐全和开发商必须具有二级以上房地产开发企业资质。虽然如此,房地产信托规模仍旧快速增长,2011年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元,同比增长12.5%。但是,房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险,已受到有关部门重视,银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。
(五)直接融资
直接融资是以股票、债券为主要金融工具的一种融资机制。直接融资能最大可能地吸收社会游资,直接投资于企业生产经营之中,从而弥补了间接融资的不足。随着我国直接融资市场的快速发展,目前,我国已经拥有过百家房地产上市企业。仅在2009年,房地产上市公司通过IPO、增发、配股、企业债等多种手段,累计融资972.21亿元,其中债券发行融资476.9亿元,增发融资483亿元,IPO融资12.2亿元,而房地产上市公司增发股权融资规模之大,占当年股票市场全部增发融资总额的17%。
(六)寿险资金的运用
随着我国保险事业的发展,保险公司也在积极寻找符合其资金运用特点的投资渠道,尤其是寿险资金规模大、数额稳定、可运用的周期长,特别适宜投资房地产开发。一般来说,寿险公司的经营者也会把不动产权益视为一项有利的投资,它不但能规避银行利率下降带来的风险,而且可以保证资本不受通货膨胀的侵蚀。在合作中,寿险公司可以以抵押放款人的角色出现,也可以从事不动产权益的投资。
但是,寿险投资房地产规模有限。自2010年8月31日实施的《保险资金运用管理暂行办法》规定,保险公司投资不动产和相关金融产品合计不高于本公司上季末总资产的10%。对于仅有5万亿规模的保险行业来说,能够投资房地产的资金不超过5千亿元。
除上述几种融资渠道之外,房地产企业还可考虑房地产投资基金、租赁融资、商业抵押担保证券等方式融资,但这些方式目前均受国家政策和法规的限制。
三、夹层融资是创新融资方式的新尝试
未来5年保障房建设大约需要6万亿左右的资金,光靠政府投资、银行贷款是难以满足市场融资需求。目前,我国的企业融资市场是典型的以银行融资为主导的市场体系,企业融资主要依靠间接融资,商业银行贷款在融资总量中占有很大比重。尽管近年来,我国积极拓展直接融资渠道,努力提高资本市场在融资体系中的作用,但直接融资市场仍然发展缓慢。这样使金融风险大量隐含在银行体系之中,金融市场无法对资源配置发挥有效的引导作用。解决这个问题的根本措施是要拓展融资渠道,丰富融资方式,创新融资产品和工具,从根本上解决房地产企业的融资困难问题,夹层融资就是很好的解决方案之一。
(一)夹层融资的内涵
“夹层融资”(mezzanine finance)的概念源自华尔街,原指介于投资次级债券与垃圾债券之间的债券等级。经过演进,夹层融资成为一种介于优先债务和股本之间的融资方式,指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。它包括两个层面含义:从夹层资本的提供方,即投资者的角度出发,称为夹层资本;从夹层资本的需求方,即融资者的角度,称为夹层债务。夹层融资产品是夹层资本所依附的金融合同或金融工具,例如夹层贷款。资金供求双方对夹层融资产品进行交易的场所,称为夹层融资市场。
夹层资本是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态,本质是长期无担保的债权类风险资本。当企业进行破产清算时,优先债务提供者首先得到清偿,其次是夹层资本提供者,最后是公司的股东。因此,对投资者来说,夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。夹层债务与优先债务一样,要求融资方按期还本付息,但通常要求比优先债务更高的利率水平,其收益通常包含现金收益和股权收益两部分。典型的夹层债务提供者可以选择将融资金额的一部分转换为融资方的股权,如期权、认股证、转股权等权力,从而有机会通过资本升值获利。最常见的夹层融资形式包括含转股权的次级债,可转债和可赎回优先股。因此,夹层资本的收益也介于优先债务和股本之间(见图1)。
(二)夹层融资的特点
目前,夹层融资结合了固定收益资本的特点(如现金利息收入)和股权资本的特点(如转股权利),可以获得现金收益和资本升值双重收益。对于借款者及其股东而言,夹层融资具有以下几方面的吸引力:
1. 长期融资
在我国,非政府“铁、公、基”项目,要从银行那里获得三年以上的贷款很困难,对于非央企、中小房地产企业通过银行获得长期贷款难度更大。而夹层融资通常融资期限为5到7年,与房地产项目开发周期基本吻合。
2. 产品结构灵活
夹层融资的提供者可以调整还款方式,使之符合借款者的现金流要求及其它特性。与公众股市和债市融资相比,夹层融资可以相对谨慎、快速地进行较小规模的融资。夹层融资的股本特征还使公司从较低的现金票息中受益,而且在某些情况下,企业还能享受延期利息、实物支付或者免除票息期权。还可通过结构设计,按照可预测的稳定的正向的现今流入,要求利息或本金的分期还款,而且投资者可以通过财务杠杆来改变资金结构,提高投资收益。
3. 限制较少
与银行贷款相比,夹层融资在公司控制和财务契约方面的限制较少。尽管夹层融资的提供者会要求拥有观察员的权利,但他们一般很少参与到借款者的日常经营中去,在董事会中也没有投票权。
4. 比股权融资成本低
夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资,可以按照客户的独特需求设计融资条款,可在最大程度上减少对企业控制权的稀释。作为新兴的融资工具和资产类别,夹层融资特别适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息,但是难以承担更多优先债务的企业或项目。
对于中国房地产开发企业来说,在国内融资渠道遇阻的情况下,寻求海外股权融资也同样面临各种法律限制和税收制度上的障碍。若寻求海外银行融资,则将面临严厉的财务调查。如前所述,夹层融资的审查方式和银行类似,但条件却相对宽松。因此,可以成为中国房地产企业和国际资本市场对接时的一个有利切入点。此外,银行往往更看好有机构投资人支持的公司,并且会在更具有吸引力的条款下扩大信用额度。因此,夹层投资人的介入,也会使得房地产企业取得境外银行融资更加容易。
(三)房地产开发企业对夹层融资的需求
统计显示,我国目前的城市化率只有47%,距发达国家75%的城市化率仍有很大差距,即使在日、美、欧这几个经济发达的国家和地区房地产行业依然占据了它们国民经济很重要的地位。因此,房地产行业仍有较大的发展潜力,房地产融资需求也将越来越大。
作为一种创新的融资手段,夹层融资对于房地产企业和项目是理想的融资工具。对于融资者来说,在无法满足银行信用审查条件而获得银行贷款时,通过付出较高的利息成本和一部分的转股期权成本,能够在企业发展和购并的关键阶段获得夹层资本的支持。虽然融资的转股权条款意味着未来企业股权被稀释的可能性,但比较股本直接融资,如私人股权融资和公开IPO上市,其成本和稀释程度则低很多。对于夹层资本的投资者来说,虽然承担了较优先债务更高的风险,但也获得了比优先债务更高的收益。因此,对于融资双方而言,风险和收益是匹配的。
结合中国的实践而言,自中国银监会下发212号文专门限制房地产信托贷款后,房地产项目在取得四证之前融资渠道突然变窄,银行贷款受到限制,信托贷款也宣告退出,那么剩下的似乎只有股权融资。然而,对房地产公司而言,股权融资要付出很大的代价。股权融资的资金回报要求比较高,内部的收益率要一般要求达到25至40%,且融资周期比较长。其次,由于股权的引入,可能会使发展商面临着丧失企业控制权的局面。在这种情况下,夹层融资的比较优势显现。由于我国公司法暂时没有“优先股”的规定,现在通过信托“夹层”持股,然后在收益权上加以区分,这个问题就可以得到很好的解决。
夹层融资的对房地产开发商来说有非常大的优势:资金回报的要求比较适中;融资手续要求比较低,不要求四证齐全;资金的使用效率比较高,股权进去后还可以向银行申请贷款;对控制权的要求会相对股权投资低。
夹层投资对公司的控制权要求比债权要高,个人投资者是很难参与,所以说机构投资者是夹层投资的主体。而目前中国的房地产行业缺少机构投资者,没有专门的房地产投资基金,保险机构和养老金机构暂时还不能直接参与房地产投资,惟独信托投资公司是主持和参与房地产夹层融资的最优机构投资者。
房地产融资方式 篇5
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
房地产企业融资渠道分析 篇6
关键词：房地产企业；融资渠道；多样化
在社会主义市场经济的大背景下，企业对资金的需求日益增大，特别是房地产企业由于项目工程开发费时费力，资金和人员的需求量都非常大，单纯依靠自身经济力量进行项目开发的房地产企业是违背市场规律的，也是不可能存在的。对于房地产企业来说，推进项目工程的顺利进行，促进企业健康与长久发展才能够实现企业利益的最大化。纵观我国的房地产企业融资发展现状，仍然存在很多问题亟待解决和改进，下面笔者针对这些问题进行详尽分析：
1、房地产企业融资现状
1.1融资数额持续增长
由于我国走的是社会主义市场经济的发展道路，较资本主义国家相比，政府具有更强的宏观调控能力，较传统的社会主义国家相比，经济具有更强的自由性。我国的房地产企业在这种经济发展模式中经历了20多年的快速发展时期，房地产事业发展前景一片光明，现已成为了社会主义市场经济的重要组成部分。尽管在这期间，国家因社会上大范围出现的房地产泡沫经济论而出台了针对房地产行业的信贷货币收紧政策，但是仍然不能阻碍房地产行业大步向前进的步伐，房地产企业的开发资金和融资数额仍呈大幅度增长态势，基本上呈现每隔两年翻一番的快速前景。2006年全国房地产企业的投资总数额为1.9万亿元，2008年增长为3万亿元，2010年增长为1.9万亿元，2012年更是突破了7万亿元的大关。
1.2融资方式较为单一
由于我国的市场化程度较低，房地产金融市场尚未发展成熟，多年来房地产企业的融资方式较为单一，缺乏创新和拓展。长久以来，房地产企业传统的融资渠道有自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款等四种方式，其中银行贷款融资数额占最大比重，直接融资所占数额比重较小。在现有的经济发展模式下，房地产企业的开发投资都离不开各个银行雄厚的资金支持。银行贷款主要分为两种，一种是银行信贷，这种贷款方式是建立在开发商商业成就、发展业务和信用历史的基础上，不需要开发商用开发投资的房地产作为抵押只需用其他有经济价值的物品作为担保即可申请的一种间接融资方式；另一种是银行等金融机构的贷款，这种贷款需要申请人将自己拥有开发的房地产作为抵押，这种贷款方式与前者相比具有更小的风险，因此在房地产企业融资渠道中占据主导地位。较为单一的融资方式是很多房地产企业在进行大的发展项目时遇到的掣肘问题，严重影响到房地产企业的健康发展。
1.3缺乏融资风险防范预警机制
房地产企业对资金的依赖性较大，是典型的资金密集型企业，良好的融资风险防范预警机制不仅有利于规避企业的自身出现的资金问题，促进房地产企业的长久经营，更有力稳定国内国际金融市场，促进国家经济的健康快速稳定发展，因此建立完善融资风险的防范和预警机制应该是房地产企业发展道路上应该着重关注的问题。但是纵观我国现阶段的房地产发展市场，很多企业盲目追求利润的最大化，忽视了企业融资风险防范和预警的关注，没有建立完善的资金预警和解决机制，这样一旦房地产企业的资金链条断裂，则会对大范围的房地产企业造成波及，影响房地产事业的稳定，威胁国家经济安全。
2、优化融资渠道建议
在经济快速发展的时代大背景下，各行各业已经连为一个密不可分的整体，房地产企业开发建设资金链条一旦发生断裂，房地产企业自身、银行及其相关的产业都会受到严重波及，从而对国民经济产生相当大的阻力，因此优化房地产企业融资渠道，推进房地产企业融资渠道多样化已经成为大势所趋。
2.1提高直接融资比重
完善的社会主义市场经济体制才能确保社会资源的合理优化配置，建立健全完善的社会主义市场经济体系是我国一直以来的追寻目标，房地产企业要想顺应时代新的发展特点，也应该在融资模式中追求创新的取向，建立一种适合自己发展的创新融资渠道。根据对我国房地产企业融资过程中出现的问题可以看出我国的房地产企业融资对非市场化的银行信贷依赖性过大，直接融资现象存在较少，这一发展特点是由我国独特的经济发展方式所决定的，在短时间内，很难完全改变。我国的金融证券市场虽起步晚但是发展迅速，但与世界发达的资本主义国家相比证券市场的法律法规和规模都存在很大缺陷。过度依赖外来资本导致银企信用关系扭曲、融资风险过于集中、资金利用和回笼率低下的现象时有发生，严重影响了我国金融市场的发展。所以房地产企业要想扩宽自身融资渠道，提高直接融资比重可以成为促进房地产企业融资多样化的首要备选方案。在融资时合理规划融资规模，确定多个融资方案，合理融资，循序渐进提高直接融资比重，逐步减少对银行等外来资本的依赖性，切实提高项目建设融资渠道的安全性与可靠性。
2.2完善房地产企业发展法律法规
我国相关法律法规的不健全也是影响房地产企业健康发展的主要因素之一，当前我国现行的法律法规中，比如银行法、合同法、建筑法、商业法、公司法、民法对于开发商和个人的行为没有提出明确约定，也鲜少有涉及房地产信贷和金融条款的规定，因此很多不法商家和个人利用法律的空隙制造假文件来片区信贷资金，官商勾结在建筑审批环节造假导致资金流失的现象时有发生。因此要合理优化拓宽房地产企业的融资渠道必须要依托于国家完善的法律办法规，将房地产信贷纳入法律条文规定的范畴当中，明确规范房地产开发商的融资行为，规定地产投资方的权利与义务，对于在融资过程中出现的违法行为按照规定给予严厉的刑事及经济处罚。除了要完善法律法规，国家的执法部门也要依法加强监督和管理，做到有法必依、执法必严、违法必究，以个人的实际行动维护法律的尊严，促进房地产融资渠道的合理化发展。
2.3建立个人企业信用制度，完善二手交易市场
国有银行或私人信贷机构在向房地产企业或个人审批贷款时，常常需要对企业和个人的信用制度进行审核，然而我国的个人信用体系并没有建立发展起来，个人信贷体系中存在很多漏洞缺陷。商家和个人利用虚假信息和资料申请贷款时，信贷机构在一期审核时因为没有完善的个人信用资料库往往不能发现潜在的错误，不法分子凭借不完善的手续骗取大量银行资金，使银行蒙受大量经济损失。除此之外房地在进行各种融资时往往将自己名下的楼盘作为抵押，当房地产企业无力偿还贷款时，房产就自然划分到银行名下，这在很大程度上保障了银行等放贷方的利益，但是这些房产的再次交易需要以健康的二手房市场作为保证，否则就很难将房产转化为资本。因此要合理优化房地产企业的融资渠道，不仅要建立完善个人企业的信用制度，使各项审批手续都有确切真实的数据作为依托，还要完善二手房交易市场，规划出一条完整的资金链条，促进资金的合理流转。
3、结语
我国的房地产企业一直深受国家宏观经济政策的影响，近些年来传统单一的融资渠道弊端日益暴露，所以房地产企业要想实现突破性发展必须合理优化自身融资渠道，推进融资方式的多样化健康发展，为企业进步打下良好的资金基础。
房地产融资渠道分析 篇7
目前,随着历史的发展和房地产价值的提高,房地产市场和资本市场之间的关系也在发生着变化。当房地产价值较低的时候,房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金,几乎没有融资需要。随着房地产价值的逐渐提高,房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款,在融资条件不断变化的今天,贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏,直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后,商业贷款越收越紧,商业银行融资门槛越来越高,在新的贷款限制条件下,房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以,如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。
二、现行房地产企业融资渠道分析
1、自筹资金。
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,在房地产价值较低或开发规模较小时,资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时,房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目。随着房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
2、预售资金。
房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全,要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资2 5%的资金,并办理预售许可证等各项证件方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家,但开发利润会下降,如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展,市场供求双方发生转变,供方大于求方时,房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。
3、商业银行贷款。
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业,商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”,商业银行会加强贷款风险的审查措施,使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说,以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的,也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。
三、房地产融资存在的问题
1、贷款方式少。
房地产企业的各个经营过程都离不开银行的支持。房地产企业属于资金密集型企业,要想持续发展就离不开资金,也就是说没有资金就没有房地产。因此,房地产企业的融资很重要。目前,房地产开发在国内主要有三种方式:一是房地产开发流动资金贷款;二是房地产开发项目贷款;三是房地产抵押贷款。但我们都知道,房地产行业的特点是开发周期长,目前这三种贷款方式的期限都很短,无法满足房地产开发周期的需要。因此,我国房地产企业融资渠道还有待提高。
2、房地产开发企业间接融资比重大。
房地产企业的在很大程度上需要银行的信贷资金的支持,其资金主要来自银行贷款。在这种过分依赖于银行的经济体制下,如果房产空闲积压时,房地产企业就会面临抵押房产的风险,最后导致银行成为风险的最大承担者,这也是我国房地产企业目前融资渠道狭窄造成的必然结果。
3、房地产融资渠道有其局限性。
通过我国宏观经济的调整和房地产企业的发展情况看,目前房地产企业融资渠道中银行贷款还是我国房地产多元化融资的主要渠道,但也不表示其就是唯一的融资渠道,而是通过与其他的融资工具相结合的方式,例如“银行贷款+基金”、“银行贷款+信托”、“银行贷款+企业上市”、“银行贷款+企业债券”、“银行贷款+海外融资”等方式。而企业无论选择哪种融资模式,都需要一个正常的成长过程,而这个成长过程的基础是房地产发展的程度和人们金融意识的提高。但通过以上融资模式的发展状况看,房地产企业如果采用“银行贷款+信托”或“银行贷款+基金”这两种融资模式,在目前的房地产融资渠道的选择看中比较理性的。但是,不论选择这三种融资方式的哪种运营方式,都存在一定的局限性,需要通过企业不断地去解决。
4、法律法规不健全,影响了融资渠道的拓展。
目前,我国房地产企业的相关法律法规不健全,没有形成房地产融资方式相关法律法规的科学性有效的体系,操作困难,严重影响了房地产融资渠
四、发展我国房地产融资渠道的对
1、建立多层次房地产融资体系。
我国房地产企业要想解决融资渠道存在的问题就必须建立多层次房地产融资体系,来满足当前房地产企业多元化发展的需要。从目前来看,我国房地产融资市场的参与主体是商业银行,而没有专业的信贷机构,而我国的房地产债券、房地产基金等融资对房地产融资的影响却很小。另外,由于股权融资要求较高,一些中小企业也很难通过上市来进行融资。近年来,随着国家对宏观经济的调控,很多银行开始紧缩银根,因此,房地产企业的资金压力变得越来越大。所以,我国房地产企业建立多层次融资体系,从而为不同的企业提供不同的融资场所,以此来减轻房地产企业对银行贷款的过分依赖。
2、加紧开发房地产金融投资产品。
目前,我国房地产企业的融资渠道已逐步趋向多元化,因此需要稳定的房地产金融产品来供应体系。近年来,我国房地产金融建设才刚刚起步,从目前的发展看,我国的房地产金融产品比较单一,缺少系统、专业的房地产投资开发贷款机构。虽然国家也相应建立了相应房地产信托,但其跟银行贷款是基本一致的。自2008年起,银行贷款已逐步退出房地产市场,房地产投资机构、房地产基金等融资方式已开始取代银行贷款的地位。所以说,房地产企业的金融建设也因此而得到了发展。
3、完善房地产金融法律法规。
目前,虽然国家及相关部门也出台了关于房地产金融法律法规相关政策,但并没有形成一整套合理的体系,也没有具体规定。因此,需要完善房地产金融法律法规,并对房地产企业新型开发的融资工具的组织形式及分配方式等进行严格规范,以促进我国房地产融资多元化发展。一方面国家应对房地产金融市场做出适时的宏观调控与管理,并完善相关法律法规,以开发新的融资工具,丰富融资方式;另一方面房地产企业自身也应不断地开发新的融资渠道,避免过分依赖于银行贷款,结合企业自身特点获得其他的融资方法。
摘要：文章主要论述了我国房地产企业融资渠道现状,并分析了发展我国房地产融资渠道的对策和建议。
关键词：融资渠道,现状,问题,对策
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房地产企业融资对策 篇8
中国房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的, 这种高速的增长在全世界其他地区是不多见的, 中国国民经济增长的潜力是房地产持续发展的巨大动力。由于中国房地产业发展的历史很短, 管理的经验不足, 国内房地产企业融资还存在着很多问题。
1. 主融资渠道单一, 风险难以规避
我国房地产业还未形成真正多元化的房地产融资渠道和融资方式, 银行信贷依然是主要的融资工具。据统计, 截至2007年10月, 全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元, 占金融机构人民币各项贷款总余额的18.02%。其中房地产开发贷款余额达1.76万亿元, 个人住房贷款余额达2.6万亿元, 分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元, 已接近商业银行个人住房贷款余额的18%。
目前, 全国房地产企业平均负债率为76%, 而国外只有20%~30%, 房地产企业使用银行中长期贷款的份额如此之大, 特别是房地产贷款的短期性之矛盾加剧了银行的流动性风险。美国金融风险就是由于美国次级贷款危机引起的。房地产企业遭遇房价周期波动的调整, 幅度过大就会使购买者丧失信心, 超过30%的降幅就会让购买者抛弃已买房产, 甚至停止还贷款, 房地产经营的风险就会转变为银行的金融风险。银行大量的资金流向房地产业, 由于管理不善而形成大量的“烂尾楼”, 成为银行的不良资产, 给银行的经营和资金回收造成很大的风险。由于房地产对银行的高度依赖性, 房地产业的发展严重受限于银行的信贷政策。我国房地产行业比较单一的投融资体制面临着严峻的考验。
2. 融资门槛高, 不利于企业的成长
对房地产企业来说, 采用上市、发行企业债券和房地产信托投资基金都有很高的门槛, 如根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定, 公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币, 过去一年税后利润不少于6000万元人民币, 并有增长潜力, 按合理预期市盈率计算, 筹资额不少于5000万美元。根据《公司法》和《企业债券管理条例》, 发债公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定, 公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元, 有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元;累计债券余额不超过公司净资产的40%;最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息;筹集的资金投身符合国家产业政策;利率不超过国务院限定的利率水平”等条件。《资金信托暂行管理办法》规定:资金信托不得超过200份, 每份合同不低于5万元。对于房地产大型项目、连片开发项目如果限定在200份, 单笔金额较大, 对于个人投资者来说, 门槛比较高, 融资很难做到。
3. 融资管理不完善, 政策空间有待拓展
我国的房地产投资信托产品在实施过程中还存在一些问题, 要建立完善的法律体系, 仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的, 还需要道、投资比例的限制等。
房地产信托投资基金在国外都享有税收优惠, 利润从信托到投资者只是一个转手的过程, 不应双重征税, 税收政策的优惠是吸引投资者的最大动力。目前, 我国上市房地产信托投资基金或其他普通上市公司的个人投资者尚无免税优惠的税收制度, 这不利于增强房地产信托基金对广大中小投资者的吸引力。
4. 金融产品种类单一, 无法满足市场需要
在国外, 房地产金融产品比较丰富, 并形成了多层次的市场体系。中国的广大投资者希望从房地产的快速发展中获益, 但是相关投资品匮乏, 市场上已有的股权、房地产信托以及商业房租金收益计划等融资方式也基于种种原因难以形成较大的规模。投资者除了炒卖房屋之外很难发现更好的投资渠道, 致使大量资金涌入房地产销售环节, 出现市场流动性过剩和房地产开发融资难并存的尴尬局面, 一定程度上加剧了房地产市场的供需矛盾和市场波动。
部分商业银行推出了固定利率住房贷款产品的同时, 面临资金来源和资金运用利率的错配问题, 需要相应的金融衍生工具来转移风险。目前国内金融市场尚不发达, 缺少有效的金融风险规避工具, 存在一定的制约, 无法适应快速发展的市场要求, 面临着较大的风险。
二、房地产企业融资对策
1. 适应社会发展, 充分利用已有金融工具
随着房地产业专业化分工的日益加剧, 房地产企业运营的中心逐步转向金融运作, 建立自己的金融平台, 充分利用房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等金融产品, 采取发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立房地产基金, 还可以谋求海外上市等方式, 合理利用多元化的融资渠道, 最终达到融资目的。
2. 合作开发融资, 充分利用民间资本
房地产企业可以寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发, 这是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式多种多样, 可以两家合作, 也可以多家合作;可以长期合作, 也可以就项目短期合作;可以紧密型合作, 也可以松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。
3. 利用外资融资策略, 提升企业竞争力
房地产公司利用外资的方式可分为两种, 即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资一般是成立方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的问题, 但需要用外汇还本付息, 除了一些国际性或政府间优惠贷款外, 国外商业贷款利率一般都很高, 故其风险较大。一般来说, 除从事大型项目的开发外, 中小型企业不宜采用此种策略。引入外资的同时, 或多或少都会伴随着先进技术、管理、规则和国际市场环境等国内稀缺因素的引入, 这对提高房地产企业融资能力、管理水平和国际竞争力都有积极的作用。
4. 引入金融租赁, 扩大融资方式
在发达国家, 金融租赁业已成为与银行信贷、证券并驾齐驱的三大金融工具之一。其融资租赁市场渗透率 (租赁交易总额/固定资产投资总额) 平均水平在15%~30%之间。2007年中国银监会修订政策, 再次允许商业银行机构进入金融租赁市场, 新修订了《金融租赁公司管理办法》。目前, 银监会管理的金融租赁公司有12家, 其中6家在运营, 2007年末资产在218.5亿元左右。而商务部主管的外资、合资租赁公司90家, 内资租赁公司试点26家。
售后回租交易是一种创新租赁服务, 是指房地产企业将房地产项目的资产出售给金融租赁公司, 然后再以承租人的身份将项目租回。房地产开发商对该项目依然拥有使用权、控制权, 但是这一项目在房地产开发商那里已经由固定资产投资性质转变为一个流动资金性质的项目, 通过金融租赁公司的参与, 对该项目的流动性进行了质的变更。金融租赁公司从房地产公司那里收取相应的租金, 根据房地产项目及租金应收款的风险评估, 金融租赁公司向房地产公司收取一定比例的融资费用。售后回租是在企业缺乏资金、急需改善现金流情况下所采取的一种筹资方式。房地产企业可以根据自己的实际情况来选择合适的融资方式。
参考文献
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房地产企业融资风险研究 篇9
关键词：房地产,融资风险,政策调控
近年来, 全国各地房价飞速上涨, 房地产的发展越来越明显地成为影响居民生活的重要因素。加上最近两年总体经济形势极其不稳定, 国家对于房地产行业加大了管控。公众、银行以及其他金融机构对于这些政策也都紧密关注。在这种形势下, 房地产企业的融资手段选择也变得多种多样, 企业应该对不同融资手段及其风险因素进行认真分析, 以有效规避企业融资过程中产生的风险。
一、我国房地产企业融资的特征
2013年2月20日, 国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策, 确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策, 使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。目前我国房地产企业的融资现状, 主要表现为以下几点。
(一) 资金流转特点
由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质, 导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。但是由于我国目前的经济条件和政策, 企业在进行融资时, 不可能一次或者用一种渠道就筹集足够的项目资金, 企业只能通过多种渠道多次筹集才能累积出需要的资金金额。最近几年经济形势变化更加复杂, 国家相应的政策变化更加频繁, 这对房地产企业的融资提出了更高的挑战。
(二) 融资手段
根据资金融入与融出的方式不同, 企业融资有直接融资和间接融资两种方式。根据我国房地产行业的发展状况和资金需求计划, 目前我国的房地产企业仍然是较多地使用向银行以及其他金融机构贷款的间接融资手段进行资金筹集;而与其他行业进行合作、直接发行有价证券等直接融资手段, 由于受到资金额度、企业信誉、地域以及时间等因素限制, 我国的房地产企业仍然较少使用。
(三) 融资渠道
房地产企业的资金来源包括开发商自有资金、金融机构发放的贷款、社会集资以及预售款和工程垫款等。具体地, 房地产企业外部资金的融资渠道包括银行贷款、民间借贷、上市发行股票、发行企业债券、委托专业机构操作房地产投资信托基金、与其他实业公司合作以及吸引海外资金等。虽然现在融资的渠道很多, 但是就我国房地产行业的发展现状来看, 大多数的房地产企业还是主要依靠银行贷款为主, 对于其他融资手段, 多出于操作熟练性以及政策健全性等方面的考虑, 很少有企业使用。
综上几种方面的论述, 目前我国房地产企业融资的主要特征就是融资渠道狭窄, 对银行依赖性太大。
二、房地产融资的风险因素分析
针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析, 融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。
(一) 政策风险
房地产行业关乎民生, 是历届国家政府关注的重点问题, 对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂, 钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此, 相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性。与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响企业融资的难易程度以及融资成本。
例如, 政策风险在利率方面的表现。由于目前我国大部分房地产企业主要依赖于银行贷款、小部分来自自有资金以及预收款的方式进行融资。银行借贷资金占房地产企业融资的较大比重, 如果应对经济形势变化, 政府较为频繁的调整银行借贷利率, 企业的银行贷款的成本就会发生较为频繁的变动, 贷款政策也可能变得更加复杂, 这种融资渠道单一性无疑将企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。
(二) 法律风险
一些中小型的房地产企业在融资过程中, 由于其规模较小、资信较低等因素限制, 只能有一小部门来自于地方的银行贷款, 另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资, 甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式, 进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规, 还款条款等都无法得到法律保证, 如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时, 就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大, 融资成本增大。
(三) 利用外资的风险
房地产企业如果通过相关手段吸引外资, 还会引发其他方面的风险, 主要是指汇率风险和政治风险。企业在利用外资的时候, 应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策, 才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险, 而目前更加复杂多变的全球经济形势, 使得外资的风险因素更多了, 企业应该密切关注汇率的变化。
(四) 融资后期的资金管理风险
房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大, 而资金筹集则相对分散, 而且商品房的资金回收期限较长。为了使企业正常运转, 房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理, 尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则, 一个环节的资金周转出现问题, 都会带来整个融资链条出现问题。
三、如何防范融资风险
(一) 理性融资, 控制融资规模
在目前经济形势不稳定、国家管控措施越来越严格的情况下, 房地产企业应该谨慎分析商品房可能产生的销售形势, 对于新的开发计划和融资计划制定更要慎之又慎。理性制定年度融资计划, 控制融资规模, 保证融资成本支出与商品房销售情况比例协调。
(二) 合理预测风险大小, 及时采取应对措施
目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一, 企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素, 根据相关学者提出的较为可靠的风险模型, 结合企业的实际情况, 对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测, 并根据预测, 提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质, 并紧密结合经济环境和经济政策的变动, 合理预测风险大小, 避免过高估计风险, 降低资金使用效率;也不应该盲目乐观, 导致风险事件发生时措手不及。
(三) 拓宽融资渠道, 改善企业的融资结构
大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资, 由于结构比较单一, 单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动, 增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道, 积极拓宽企业使用的融资渠道, 综合使用多种渠道混合的融资方式, 选择规避风险的融资组合, 来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险, 还有利于企业改善整体优化融资结构, 进而改善资本结构, 促进企业更长远的发展。
另外, 国家相关部门也应该积极完善金融市场, 培育资本市场的金融工具, 进行金融产品和融资渠道的创新, 为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律, 为企业选择创新产品提供保障。
(四) 增强资金管理能力, 提高资金利用率
面对庞大的资金使用和筹集状况, 房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系, 制定详细的资金使用计划和成本控制方案, 确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外, 实时监控资金的周转情况, 保证商品房的回款渠道正常运营, 尽量提高低成本资金的周转速度, 必要的时候可以采取一些鼓励方式, 促进资金的回笼。努力提高企业财务管理人员的素质, 改善资金的管理体制, 提高资金的使用效率, 既有效减少融资的成本, 也能尽量减少融资风险因素的产生。
(五) 密切关注经济调控政策, 适时调整融资手段
国家宏观经济政策的变化, 会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模, 同时宏观经济政策的变化, 会造成银行利率、准备金率等指标的变动, 又会影响企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策, 仔细分析政策实质, 对企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整, 以适应整体经济形势的趋势。
四、结语
房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及经济环境的变化, 灵活掌握融资手段, 合理选择融资渠道, 在保证企业资金充足的基础上, 尽量减少融资成本, 实时关注融资相关的政策和经济变化, 尽早发现不安全因素, 并采取相应的对策降低融资风险。
参考文献
[1]曾凡昌.试论房地产融资风险的法律规制.财经科学, 2010, (10) .
[2]翟青云.我国房地产融资渠道现状研究.山西财经大学学报 (高等教育版) , 2009, (12) .
我国房地产行业融资渠道分析 篇10
1 我国房地产企业融资问题分析
1.1 过分依赖银行贷款融资
下表反映的是2010年至2014年, 我国房地产开发企业资金来源情况。由下表可以看出, 目前我国房地产开发企业资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金等。
数据来源:根据我国统计局发布有关数据整理
从上表我们可以看出, 在我国房地产企业的融资过程中, 银行资金所占比重最大, 其中所占比重较大的是其他资金, 其他资金主要包括定金及预收款以及个人按揭贷款, 这些资金中的大部分都是来自银行, 是银行向购房者发放的个人住房贷款。我国房地产企业通过直接或间接银行信贷的形式融资占总融资约60%左右的比重, 而房地产行业的平均负债率也均在60%以上。过高的资产负债率不仅影响房地产企业的融资能力, 还会产生较高的财务风险, 使企业陷入财务困境。
1.2 资金结构不合理
在我国房地产企业的发展过程中存在资金结构不合理的状况, 主要表现为短期资金较多, 长期资金不足。而房地产行业属于资金密集型行业, 且房地产项目开发的运作周期比较长, 通常而言, 房地产项目开发建设至少需要3年, 开发过程中还需要大量的资金, 而且项目开发规模越大, 其占用时间越长, 如果不能保证整个项目开发周期的资金链完整, 就容易造成资金的周转不灵, 从而出现财务危机。
1.3 境外资金利用率低
由上表可以看出, 外资占房地产企业融资来源比重极低, 就2014年来看, 仅占0.52%, 最主要的原因是由于我国还没有全面开放外国投资者对我国境内房地产行业的投资以及房地产金融市场的不成熟。如果我国境内的房地产企业想要获得境外资金的支持, 只有通过企业境外上市或境外开发商直接投资。由于相关政策的限制, 使得外商的投资资金较少, 所以外资利用率较低。
2 优化我国房地产企业融资的对策建议
随着城市化进程的加快以及我国国民经济的快速发展, 房地产企业的发展前景不可限量, 但是日趋严格的宏观经济调控政策给我国的房地产企业带来严峻的考验。为促进我国房地产企业的健康发展, 提出以下三个方面建议:
2.1 改变融资渠道单一状况
房地产企业的所需的资金投资回收期较长, 如果在当今资本市场使用单一的融资渠道, 已不能满足企业的资金需求。房地产企业要积极尝试新的融资渠道, 建立多渠道的融资模式。目前还有很多房地产企业单纯依赖银行信贷来筹集资金, 这样不仅不利于企业的发展, 还会加大企业的财务风险。我国房地产企业可以银行贷款为主, 以发行债券融资、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多种融资渠道相结合的融资体系, 从国内外资本市场取得资金。
2.2 调整资金结构
房地产企业可通过银行贷款、发行债券、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多元化融资渠道获取资金支持, 通过银行贷款和发行债券获得短期资金支持, 通过上市融资、房地产信托及房地产基金获得长期资金支持, 这都是可借鉴的方法。
2.3 积极引入海外融资
房地产企业可以通过发行债券的方式进行海外融资, 这样既有利于筹集资金, 又有利于开拓海外市场。因此对于符合海外融资条件的房地产企业, 可以根据企业自身的条件, 积极寻求海外融资, 海外融资能在一定程度上缩减房地产企业的融资成本, 更重要的是为房地产企业拓展海外发展空间。
摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱型产业, 其发展关乎国计民生。在发达国家的房地产金融市场中, 房地产企业融资模式的多元化为其发展提供了有力的资金保障。但是, 我国房地产企业的融资渠道仍然存在一些问题。文章对我国房地产行业的融资问题进行分析, 提出我国房地产企业应改变融资渠道单一化状况、调整资金结构、积极引入海外融资等建议, 以促进我国房地产行业的健康发展。
关键词：房地产行业,融资渠道问题
参考文献
[1]黎天祥.我国房地产行业融资问题研究[J].现代经济信息, 2015 (19) .
[2]李慧.房地产企业融资模式及运营管理策略[J].时代金融, 2013 (33) .
房地产企业融资渠道成本分析 篇11
【关键词】融资渠道；融资成本；房地产企业
因为房地产企业的项目开发要耗费较长的时间，资金的使用量和占有量比较大，所以，除非有非常雄厚的经济实力，否则就需要通过融资来开发有关项目。而且在如今的市场经济状况下，如果说依靠自身的资金开发项目的话，与市场竞争规律是相悖的，而且并不利于实现房地产企业的健康发展。也就是说，房地产企业应当展开融资活动。在如今的房地产企业统计中发现，很多企业在开发项目的时候都需要进行大量的融资，所以说把握融资渠道，对于企业的发展以及生产经营是不可或缺的。
一、房地产企业的融资渠道
房地产业的资金可以说是比较密集的，在企业发展以及生产的过程中，融资活动有着至关重要的意义。如今房地产企业可以利用以下渠道进行融资：
1.房地产信托投资
房地产信托投资是将商业信托组织作为基础的一种投资方式，它收集多个投资者的资金，并对于房地产项目展开融资。如今阶段，我国主要有两种形式的信托产品：第一是信托公司直接投资房地产项目，第二种就是债权融资。第一种方式适合的房地产企业是自身资金在百分之三十五以下的企业，信托投资公司往往是通过注入资本的方式，与房地产公司进行合作，成立有限责任公司，使资金满足一定的需求。而投资公司则作为股东，产生一定的投资回报。而对于一些资金比较紧张的企业来说，信托投资公司往往给他们提供了后续的开发资金，其方式是购买部分资产，如果说企业的销售款收回之后，会实施回购操作。这种信托投资往往是针对自有资金比较较多的一些房地产企业，而这些企业的资金困难也往往是暂时的，是由于政策或者市场引起的。在这种状况下，信托公司提供的征信贷款，能够使其资金缺口得到弥补，并进一步进行项目的开发。在使用信托资金的状况来看，这在我国房地产行业已经成为了一种新颖的融资渠道，尤其是在如今银行信贷紧缩的状况下，这种信托对于我国房地产行业的发展非常重要，不过如今我国对于信托产品有比较多的限制，这对于房地产信托的质量以及发展产生了影响，而且也推进有关企业扩大融资渠道。
2.企业上市融资
房地产企业一个非常有效的渠道就是利用上市过程来进行融资。在企业上市之后，金融风险可以说是迎刃而解，另外还可以使融资成本大大降低。不过，国家考虑到金融体系的安全性，因此对于房地产企业上市有着非常严格的审批制度。在房地产行业的调查过程中表明，在短时间内，很多房地产企业都没有一定的资格进行上市，所以说这种方式的适用性相对来说比较差。
3.房地产基金融资
在国家对于房地产企业实施宏观调控政策的过程中，许多房地产企业都有非常大的资金压力，在这种状况下，中国市场之中出现了许多的海外房地产投资基金，从而提供了更加宽阔的融资渠道。如今，盛阳地产、摩根士丹利等国际范围内的基金都已经加入到了我国市场之中。对于我国房地产行业来说，这种进驻是非常有利的。而在投资基金方面，主要包含的基本形式有两种：第一是股权投资，也就是说直接在房地产项目之中加入基金进行投资，完成项目之后，依照股份得到收益。第二就是债券基金，也就是说基金在房地产企业进行开发，在完成项目之后，定期收回债权。如今，无论是采用哪种方式，都会对房地产企业产生一定的好处。因为房地产基金对于国内房地产过度依赖银行信贷的现象有一定的缓解作用，而且融资渠道的扩大对于降低金融体系风险非常有效。不过必须承认的是，如今在我国，海外房产基金的发展还有一定的问题，还需要一定的时间才能够充分发挥其作用。
二、房地产企业融資之中的弊端
如今，虽然我国扩大了房地产融资渠道，增强了额企业整体具有的融资实力，但是实际状况是，还有很多的问题需要完善和改进。有关资料表示，如今我国房地产行业没有较为丰富的投资渠道，对于银行贷款进行过渡依赖的状况屡见不鲜，而且有些地方没有有力的市场监管，许多企业盲目的进行扩张。在这种情况下，金融体系的稳定性无法得到保障。如今，我国有关企业在融资方面主要有如下问题的存在：第一是企业没有进行风险预期的操作。如今我国企业很少进行风险预期，而只是通过短期贷款展开长期投资，导致企业的资金链条非常脆弱，容易有资金短缺的问题出现。第二是从根源方面来说，我国房地产企业对于商业银行有着较强的依赖性，而且没有丰富的融资渠道，使银行风险大大增加。第三是在银行方面来说，很多银行比较看重房地产市场，甚至有些银行盲目降低贷款标准，这就导致回收风险大大增加。
三、拓宽房地产企业融资渠道的对策
1.健全有关房地产融资的法律法规
如今，在完善我国金融体系的过程中，以及规范住房市场的过程中，有关企业的金融制度环境已经得到了改变，但是因为这个行业的风险本身就比较高，所以有着比较严格的宏观调控政策，在引入金融产品的过程中，态度也比较保守，这就直接造成了很多政策还没有得到完善。比方说对于债券融资以及投资基金方面没有完善的法律法规，比而在融资过程中出现的一些小问题并没有法律依据。所以说，在今后的发展过程中，我国应当将房地产的融资法律体系更加完善，并通过法律对于我国房地产企业的融资进行有效规范，使房地产企业在发展的过程中，获得一定的开发资金，并降低金融风险，保证整个行业的稳定性和持续性。
2.通过多种金融工具展开融资
在上文中已经表明，融资渠道是我国房地产行业发展的重中之重，而相对单一的融资渠道会给我国房地产行业的发展带来重大影响。因为房地产有着一定的特殊性特点，所以导致资金需求对于金融体系有一定的依赖，在这种状况下，我国很多房地产企业的融资方式都是一种组合方式，其组成包括银行贷款以及自有资金，这种方式与我国企业的融资形态相符合。不过国家在考虑宏观经济调控的过程中，提高了银行的贷款门槛，这就会导致一些企业没有办法从银行之中得到充足的资金进行项目开发，在这种状况下，房地产企业应当进行融资渠道的拓展，并且依照企业本身的特点，进行比较灵活的融资方式以及融资方法，比方说：企业能够依照自身的资金状况以及资金需求，进行多种方式的选择。或者说在融资过程中，可以结合银行贷款、自有资金、机构投资以及基金等多种方式，并通过金融工具的运用，使房地产企业的优势得到利用，并通过各方面资金为企业服务，在保证企业顺利进行融资计划的前提下，使企业自身的融资风险大大降低。
3.在房地产行业之中加入瑞茨模式
实践表明，房地产企业并不能仅仅依靠银行贷款或者财政贷款来进行发展，在这个行业之中，需要的资金应当利用更多金融手段来获得。我国可以对于国外的一些经验进行借鉴，通过瑞茨模式的引入，进行廉租房的收购以及经营。这种模式就像是个人出资进行房产的购置，从而赚取一定的租金，不过不同点在于，其组成方式是社会公众，购买的也是个人没有能力购买的大型住宅区域，然后利用出租，使住宅在社会之中进行流通。如今很多国家的房地产行业都进行了这种方式的引入。我国没有采取这种模式的原因是，政府考虑到这种方式会对于楼市价格产生影响，甚至进一步抬高房价。不过如果说能够灵活的引入瑞茨模式的话，对于房地产行业的发展还是有一定的积极意义的。
参考文献：
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[2]陈永栓.经济法视角下房地产市场中的利益衡平[J].法治与社会，2007（04）
民营房地产企业融资策略 篇12
筹资战略是房地产企业财务战略的首要内容，房地产企业要对企业的筹资目标、原则、结构、渠道与方式等重大问题进行长期的、系统的谋划。筹资应遵循低成本原则、稳定性原则、可得性原则、提高竞争力原则。企业应当根据战略需求不断拓宽筹资渠道，对筹资进行合理配置，采用不同的筹资方式进行最佳组合，以构筑其既体现战略要求又适应外部环境变化的筹资战略。
现代理性企业是以资本经营为核心，而不单是以产品生产为核心，企业所追求的不单是产值、利润最大化，而是资本市场价值的最大化。进入新世纪以来，我国房地产业伴随着房地产的火爆，其融资手段也更加多样化，股权融资、债券融资、票据融资、租赁融资、典当融资、品牌融资等融资方式越来越广泛地被采用。从发达国家的情况来看，其融资方术不外乎一下两种模式：一种是以日本、韩国等东亚国家以及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式，即所谓的关系型融资，银行贷款融资约占企业外部融资的80%以上，这与其证券市场稍欠发达有关;另外一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式，即所谓的保持距离型融资，证券融资约占企业外部融资的55%以上，因为，英、美资本市场非常发达，金融体系已经相当成熟和完善。
我国公司融资结构与上述这些发达国家恰好相反，形成了以外部融资为主、内部融资为辅，以间接融资为主、直接融资为辅的融资格局，这种不平衡的融资结构使企业的资金“短缺”也表现为不平衡的状态，即股本资本相对短缺、债务资本相对充足，导致企业资产负债率偏高。即使最近10年，证券市场有了长足的发展，民营房地产企业纷纷上市融资，股票融资和债券融资也存在极大的非均衡现象，即股票融资快速增长，债券融资却停滞不前。
从整体而言，我国民营房地产企业的内部融资比例过低，内部融资的比例只约占企业融资比例的30%。
目前，民营房地产企业正处于扩张期，股权融资、债权融资和风险投资是此阶段的主要融资途径。
二、民营房地产业企业融资策略与典型案例分析
民营房地产业融资按融资方式来分，可以分为内源融资、外源融资，或称作内部融资和外部融资，外源融资(外部融资)又可分为直接融资和间接融资。
(一) 内源融资与典型案例分析
1.
内源融资又称为内部融资, 是指企业在生产活动中取得的收益不用于或不全用于当期的现金分红派息, 而是留存于企业自身用于开展生产经营活动, 即留存收益。内源融资的实质是企业所有者向企业追加投资, 即自身积累。包括送股也属于内源融资的范围。内源融资具有以下特点:
(1) 内生性内源融资属于企业留存收益，不需要通过其他金融中介，因而具有内生性，此外，内源融资还是企业进行外源融资的保证。
(2) 成本低相对于外援融资，内源融资不需要支付利息或股利，不会减少现金的流量，也不需要支付任何融资费用，因而融资成本相对较低。
(3) 具有产权控制内源融资既可以避免债权人对企业的控制，又可避免股权融资对原股东控制权造成的稀释，因此内源融资增加了原股东的剩余索取权，使原股东享有更多的经济利益，这一点，对我国多以家族人员控制的房地产企业而言，尤为重要。
(4) 有利于企业降低财务风险的特点。内源融资会降低企业的资产负债率，从而降低企业的财务风险。
2.内源融资的方式
(1) 自筹融资。动用个人存款、向亲朋好友借款或合伙经营等方式自己筹集，房地产企业可以几家企业合作，有出土地的、有出资金的。寻找天使投资者(如社会上一些拥有闲置资金而渴望取得回报的商人、经理人等)也是极为重要的融资方式。在上世纪末期国内房地产的黄金时代到来前，由于民营企业普遍较小，多采用这种模式大家共同把一个小区，分成不同的楼座，采取分散开发，分散筹资压力，也有许多成功的案例，但随着国内调控的加剧，在房地产的黄金时代过去后，这种筹资模式也开始复苏，比如广州的亚运村项目，三家巨型民企联合与国字号企业叫板也利用了此种操作模式。
(2) 留存收益融资即公积金和未分配利润。这是企业融资方式中成本最低的一种，也是企业内源融资方式中主要的一种。增加留存收益，就必须苦练内功，抓经济效益，增加净利润。对当前处于政策打压状态下的房地产公司而言，把房价降低一点，存量房地产出手快一点，对加速资金周转而言也不失为明智之举。近来碧桂园地产在深圳十里银滩项目搞的七五折销售的全国折扣方案，也是企业在国家政策严厉房地产市场滞销情况下的一针解决存货快速回款，盘活资金的强心剂。
(3) 内部集资。房地产企业通过向其职工或管理者募集资金而满足发展需要的一种融资方式，或组建股份合作制企业。由于，近10年来房地产业的高速发展，企业职工，尤其是中高层管理人员积累了相当的资金，所以，这点具有可操作性。当然，限于企业规模，内部集资只能作为企业的一种辅助的融资方式。在青岛的海信地产在95年成立之初就有了这样的一个筹资策略和激励机制，在99年得以操作，现其高管和部分老员工持有原内部销售的公司股份，虽然海信地产没有包含在海信集团的上市企业中，但海信地产每年的股份分红也成为高管们的很有效的激励机制，也解决了当年资金的一部分缺口。
(4) 股利政策。指企业如何在留存收益和股利支付之间进行选择以达到资源的最优配置。当然、只有少数上市公司才能选用此模式。
(5) 折旧融资.折旧融资就是把折旧基金转化为积累基金，这是企业重置固定资产，增强当期内源融资的一种重要方式。采用加速折旧法、采纳税法允许的最低年限折旧，都可以增强企业内源融资能力。
(6) 变卖融资。将企业长期不用或暂时闲置的资产变现来筹措所需资金，新地集团在这方面也做出了许多战略方面的调整和适应，通过整体出售一些原本打算长期持有的商业项目储备资金以应对当前严峻的房地产形势。
(二) 间接融资与典型案例分析
1.
间接融资是外源融资的一类情况, 指以银行等金融机构为媒介进行的融资活动, 如银行贷款、非银行金融机构信贷、委托贷款、融资租赁、项目融资贷款等。具有融资的间接性、集中性、信誉程度较高、具有可逆性、金融中介拥有融资主动权等特点。融资条件高、审批程序复杂、融资成本刚性等是其缺点。
2.间接融资的方式
(1) 金融机构贷款; (2) 票据贴现融资, 包括贴现、转贴现、再贴现三种; (3) 融资租赁; (4) 共同基金; (5) 典当融资; (6) 保理融资即托收保付。
(三) 直接融资与典型案例分析
直接融资是外源融资的另一类情况，指单位之间相互协议或股票直接上市融资。部分不可逆性以及相对较强自主性等特点。包括主板市场融资和创业板融资、三板市场融资、股份转让市场融资、企业债券融资、海外上市融资。策略分为造壳上市和买壳上市。比如前些年的万通地产和华远地产，以及青岛本地的亚星地产都是以这种买壳上市的形式进行外源直接融资，随着国内房地产IPO的制度收紧，许多民营房地产公司纷纷走出国门寻求上市机会，如青岛的麦迪绅地产在德国上市成功。
(四) 风险投资与典型案例分析
风险投资主要以权益资本或特别债权的形式，把资金投向极具发展潜力的创业企业或创业项目，以期企业成长到相对成熟后再退出投资，取得高额资本回报的一种资本运作模式。风险投资是解决民营企业融资的有效途径。房地产企业要想获得风投，必须在具体项目上下功夫，普通项目对风投没有吸引力。比如，万达地产的城市商业地产项目，华润地产的城市中心项目等，虽然这些项目不一定吸收风投资金，但是，他们对风投资金具有很大的吸引力是无容置疑的。
(五) 信用担保与典型案例分析
信用担保是指由专门的信用担保机构为企业向银行提供贷款保证服务，接受担保服务的企业向信用担保机构交付一定担保费用的担保方式。本质上属于金融服务的范畴。房地产企业望望以其所拥有的土地、房产等进行担保融资，以解燃眉之急。
(六) 非正式民间融资策略——其它融资模式
包括：1.票据融资策略，即银行承兑汇票贴现、商业承兑汇票贴现、协议付息票据贴现;2.租赁融资策略，包括简单融资租赁(直接融资租赁、回租租赁、转租赁)、杠杆融资租赁、委托租赁、项目融资租赁等;3.典当融资租赁;4.非正式民间融资，一般利息较高，甚至有些已经超出我国相关法律法规的最高利率规定的多倍，但是也有机制灵活、实际成本低、速度快的优势;5.品牌融资策略，就是借助外界某些已经成熟的可利用资源，将其他品牌或资源的品质和特点进行有效的捆绑和嫁接，利用最少的资金达到塑造自己品牌形象的目的，进而转化为提升产品在市场上的竞争力。品牌融资的途径包括品牌抵押贷款、出卖品牌、品牌授权及兼并，拥有著名品牌的房地产公司才可以这样操作，这是前提，比如万科地产或星河湾地产这样的领跑中国住宅产业或具有独特品牌特征的企业。
民营经济的发展是我国未来社会经济发展的重要支柱，民营房地产企业是民营经济中的生力军，尽管目前民营企业的融资渠道呈现多元化的发展趋势, 但是民营企业仍然较非民营企业在融资方面存在更多地障碍，在一定程度上，融资成了民营企业发展壮大的“瓶颈”。
拓宽民营企业的融资渠道，不仅有利于资金的供求实现良性互动，更有利于民营企业的发展壮大，从而促进中国经济的高速发展。
参考文献