房地产企业融资现状

房地产企业融资现状（精选12篇）

房地产企业融资现状 篇1

随着中国经济的快速发展, 房地产行业已成长为国民经济的支柱产业。房地产业是一个对资金需求量非常大的行业, 属于资金密集型行业。因此, 融资对房地产企业来说就显得尤为重要。但是和国外很多房地产业发展水平较高的国家相比, 我国的房地产金融还存在很多的不足。银根的紧缩和资本金的提高绷紧了开发商的资金链条, 这就使得各开发商必须要积极寻求银行以外的融资渠道, 以缓解资金压力。因此, 积极拓展融资渠道, 解决资金短缺问题, 已成为房地产开发商们目前所要解决的首要问题。

一、我国房地产企业融资的现状

1. 银行贷款逐年上升

近年来, 由于居民住房需求量很大, 房地产企业和宏观经济的景气指数上升, 加之房产企业可以由土地和房屋作抵押, 银行投放的房地产开发贷款大幅增加。从中国房地产市场运行过程及其资金链条来看, 房地产开发资金来源主要是以银行信贷为主。2004年房地产开发资金来源于银行贷款余额为3158亿元, 而到2008年扩大到7258亿元, 是2004年的2.2倍。可以说, 中国房地产业快速发展主要是国内银行体系金融支持的结果。随着我国商业银行体系的逐渐完善, 以及我国房地产业宏观调控体系的完善, 银行业对房地产业的贷款也越来越理性, 开发商筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。

2. 债券融资欠发达

房地产债券最先出现在1992年, 由海南经济特区的开发商推出房地产投资券, 分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”, 总计1.5亿元。同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1%、限期为3.5年的债券, 这属于资产负债表内的房地产企业债券。

由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件, 使我国债券市场从此陷入低潮, 近年来, 发行房地产债券的企业也屈指可数, 发债融资对筹资企业的条件要求较高, 中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷, 国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

3. 股权融资存在困难

上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道。不仅可以化解企业财务风险, 而且可以降低融资成本。但是, 鉴于金融安全的考虑, 国家对房地产企业上市有着严格的审批。目前国内大多数房地产企业都无法达到要求, 因此, 上市融资的愿望对大多数房地产企业来说, 短时期内还无法实现。加之国家针对房地产的宏观调控措施相继出台, 预计未来, 通过在国内股市IPO融资或买壳上市后再融资, 对于大部分房地产企业来说仍将是一种奢望。

4. 房屋预收款连年上升

我国实施房屋预售制度以来, 商品房预售在我国的发展速度非常迅猛, 期房预售量占我国商品房销售总量的比重不断上升, 目前期房预售已经占70%以上, 只是商品房预售款占我国房地产业资金来源的比重持续上升。特别是近年来随着我国经济的快速发展, 民间资本规模也不断壮大, 加上房地产市场丰厚的预期收益, 促使大量闲置的民间资本纷纷挤入房地产市场。2004-2008年, 我国房地产业房屋预售款资金来源从3947亿元增加到9749亿元, 年均增长率达20.1%, 比全部资金来源的平均增长率高2.9个百分点;其占全部资金来源的比重也由2004年的31.3%上升到2008年的36.6%上升5.3个百分点。

二、我国房地产企业融资存在的问题

1. 融资渠道单一, 主要依赖银行贷款

资金来源结构单一, 银行贷款和经营性欠款数量巨大。从前面的图中可以看到房地产投资的各种资金渠道中, 国家预算内资金、债券、利用外资, 以及外商直接投资均呈现回落趋势, 而国内贷款、自有资金和其他资金来源则迅速上升。到2005年银行贷款、自有资金和房屋预售款来源占当期房地产开发投资总额的比例高达90%。而在自有资金和预售款中又有相当比例是来自于银行。最终, 银行贷款在房地产企业融资中所占的比重在60%左右。

2. 房地产企业自有资金不足

我国房地产企业普遍负债率较高, 根据国家统计局2008年12月发布的“经济普查主要数据第三号公报显示”, 到2007年末, 房地产开发经营企业的负债率高达74.1%, 房地产开发企业的资金投入普遍小于总投资的20%, 2008年, 自有资金的比重仅为18.3%。距离新政策要求的35%的自由资金比例相差甚远。过高的负债比率不仅增大了企业的风险, 而且也增加了债权人的风险, 使企业的融资能力大大降低。

3. 制度不健全, 制约房地产企业融资

在市场经济条件下, 完善的法律制度是企业发展的保障, 是经济的发展的基础。如果没有完善的法律制度与之相匹配, 就会制约经济的发展, 甚至使经济走上歧途。我国相关的法律规章制度与西方发达国家相比, 还有很大差距。仍未形成一套科学有效的企业融资制度, 给房地产企业融资带来了一定的困难, 直接影响了房地产企业正常开展。

三、政策性建议

1. 构建多元化融资模式

面对房地产开发融资中遇到的问题, 开发商需要努力拓宽融资渠道, 逐渐减少对银行贷款的依赖。在实践中融资的方式主要有包括:引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、建筑企业垫资、预售楼款的再投资、项目融资、典当融资等渠道。

2. 完善相关法律法规体系

在我国现有相关法律法规不够健全的情况下, 应修改完善现行的法律法规, 确立房地产信贷的法律地位。如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《产业基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等, 以法律法规的形式确定开发商及个人的权利与义务, 规范房地产开发商的融资行为, 促进房地产金融市场健康发展。

3. 完善房地产企业贷款担保体系

担保公司在房地产金融市场中起着架设融资渠道、提升企业信用, 减少银行风险的作用。担保公司的业务始终依附在银行政策上面, 贷款决策权也最终掌握在银行手里。因此, 担保公司的介入, 在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。政府应该通过制定相应的法律法规, 消除抵押保险市场混乱的局面;形成统一规范的全国抵押保险机制并鼓励各保险公司调整经营策略, 推出适应多变情况下灵活的保险条款, 简化手续, 制定合理的保险费率标准。

4. 完善房地产企业信用评级体系

健全的信用评级体系, 对于房地产业的健康发展, 进而稳定我国的金融市场, 都有着重要的促进作用。完善房地产信用评级体系的途径:一是要将信用评级业作为真正的需求来发展, 而不只作为满足一个审批程序的需求;二是规范信用评级行为, 包括评级体系的完善合理、评级结果的公正等;三是企业发行债券时, 利率一定要与评级结果相一致, 级别不同的企业, 利率一定要体现出差别;四是引入国外信用评级机构, 这样的竞争可以不断地提高国内信用评级机构自身的专业能力和市场信誉, 最终形成公允的信用评级体系;五是在信用评级责任方面, 监管部门可以借鉴美国的做法, 将评级的公允性完全交给中介机构, 而监管部门只需对评级机构进行监管, 由市场来决定评级机构的生存和发展。

参考文献

[1]易宪荣.房地产多元化融资[J].新金融, 2005.6

[2]刘文静, 孙利琼.房地产企业现金流的现状分析[J].科技与管理, 2005.6

[3]王新军, 胡歇庄.香港的房地产融资方式及借鉴[J].上海经济研究, 2005.8

房地产企业融资现状 篇2

北京联合大学毕业设计开题报告

题目：

房地产开发企业融资现状与对策研究

专业： 工程管理

指导教师： 张璋 学院： 生物化学工程学院 学号： 2011040346331 班级： 工管1103B 姓名： 李飞

一、课题任务与目的

1、课题任务

论文将通过分析地产企业在当前的经济形势下，融资方面出现的主要问题，并分析了产生这些问题的原因。同时，为解决相关问题，做了一些有益的探索，提出了一些有效的对策与思路，以期对我国房地产企业融资问题有一定建设意义。

2、课题目的

通过文献资料查阅，至少有一篇英文文献，并翻译成不少于5000字的中文。在此基础上，综合实际情况，并对房地产行业实地考察、调研，提出对房地产融资问题的具体解决方法方法。写出8000~10000字的论文。

二、调研资料情况

1.文献综述：

一、中美房地产企业融资概况

以买方需求旺盛为主导的美国房地产市场和发达的资本市场为房地产企业的发展壮大营造了良好的发展空间，企业的融资得到政府、华尔街上甚至其他更多金融机构和私人机构的支持，政策支持方和资金提供方对这些企业充满了信心，融资方和资金提供方之间形成了良性互动，各得其利。通过上市、REITs、债券、信用公司等融资的手段占据重要地位，同时次级抵押贷款公司、投资银行、保险公司等金融机构为房地产企业的融资直接或间接起到了促进作用，虽然它们是次贷危机爆发后的受害者。众多资金链条的衔接便利了资金向房地产市场流通，同时风险却得到了有效转移和分散化，房地产企业在次贷危机中似乎并未受多大损失。

我国的房地产市场经历了10多年的繁荣期，房地产行业的膨胀带来了资金需求的急速增加。政府出台了针对房地产业的信贷紧缩政策，但房地产融资需求未受到实质性的影响。融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托融资、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、房地产投资信托基金（REITs）、海外上市融资等[1]。其中，国内银行贷款所占比重相对较大，一项研究表明，直接或间接通过银行短期贷款获得的资金加总占到一般房地产企业资金来源的60%-70%，有的甚至高达90%以上。

目前我国涉及房地产开发领域的企业高达5万多家，但是境内上市公司只有70家；通过借壳上市与境外上市融资的公司也只有几十家，上市发行股票融资对于95%以上中小规模的公司来说门槛太高。通过信托、债券、利用外资等其他方式融资所占比重较小。

二、中美房地产企业融资效率比较

美国的金融市场发达，金融体系较为完善，为房地产行业和项目融资提供了便利。资本市场发达，市场竞争程度较高，融资快捷方便，房地产融资的成本相对较低。而我国处于市场经济的初期，通过银行借贷的手续较为复杂，而银行贷款以中、短期为主；通过资本市场融资的数目极其有限，房地产企业不得不转向其他高利率的融资途径。

但必须认识到，当前以证券化融资为主的美国模式在我国是无法实现的，我国现有的市场环境和法律环境决定了房地产融资模式只能以银行为主导。银行主导型融资模式与资本市场主导型融资模式是互补关系而非替代关系[2]，在融资过程中，房地产企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合，并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。

三、结论与启示

（一）美国房地产融资的优势

美国完善的房地产金融体系和发达的资本市场为美国房地产企业提供了良好的融资环境，房地产市场的火爆为房地产企业融资起到了激励作用。证券化融资成为全球推崇的成功融资模式——美国模式，美国的融资渠道比国内广阔，融资工具比国内丰富，同时有较为健全的法规制度做保障，融资效率较高，这些是美国房地产融资的优势所在，也是我国房地产企业在融资方面需要改进和完善的地方。

二）美国模式不是完美的

以资本市场为主导的融资模式，并不是万能的。正如美国的房地产融资得益于房地产市场的成熟和金融市场的发达，同时它也影响着这两个市场的衔接关系。值得一提的是，不少房地产公司涉足了抵押贷款业务促使居民买房以增加其销售量，也增加了其自有资金量。当市场泡沫破灭，大量购房者已经无力按时归还贷款之时，房地产开发商却高枕无忧，因为它已经将这些贷款业务直接或间接卖给了华尔街。潜在的风险和损失在金融市场中显露，受损的是那些资金提供方和抵押贷款证券化产品的购买方。反过来，房地产市场和金融市场任何一个出现问题，使得房地产金融融资体系出现漏洞，那么融资必将受到影响。次贷危机之后，美国房地产业和金融业双重受损，房地产市场和资本市场之间的资金链条出现断裂，房地产融资同样陷入困境。

（三）我国房地产融资存在的问题

我国房地产金融市场融资体系不完善，房地产金融创新工具缺乏，房地产企业主要依赖于银行信贷。近年来，我国商业银行采取了谨慎的措施，贷款审批程序较为复杂，房地产贷款多以中、短期为主，远不能满足房地产开发的需求。受全球经济下滑、国内房市不景气的影响，银行信贷更是具有紧缩的倾向，这对银行来说当然可以有效控制风险，但是资金紧缺现象开始困扰众多的房地产商，降价销售成为一种无奈。

对于上市的优势房地产企业来说，上市融资是其重要的融资渠道，融资的数目是非常可观的，但是上市融资对于绝大多数企业来说门槛太高。

（四）我国房地产融资的路径选择

应该说，我国房地产企业并不存在固定的、完全有效的融资方式，信托、上市、债券等融资手段都受到不同程度的限制或不能满足房地产企业的巨额资金需求，寻求新的、多元化融资渠道迫在眉睫。在我国现有的条件下，利用证券市场融资与银行融资相结合的混合融资模式是必然选择。

长期看，采用REITs融资是国内房地产企业融资的必然选择。REITs能够快速汇集众多的闲散资金，投放到房地产项目上；分散化投资，安全有效。REITs融资不但方便，而且节约了企业的融资成本。当前，REITs已经在我国兴起，并且有良好的发展势头，政府要继续推进信托业的健康发展和制定投资信托方面的法律法规为REITs在我国的快速发展提供良好的制度环境。

通过借壳上市、私募基金等方式融资应该是房地产企业的一大出路。加大与机构投资者的合作，充分利用机构投资者能够有效筹集资金、资金实力雄厚和投资规范化等优势，与机构投资者建立长期稳定的伙伴关系，挖掘通畅的融资渠道。

2.文献参考

[1]覃健.我国房地产开发企业融资组合模式研究[D].广西大学,2007.[2]郭庆.城中村改造融资新渠道—房地产投资信托（REITs）[D].西安建筑科技大学,2009.[3]陈珊.房地产开发企业融资渠道研究[D].上海社会科学院,2009.[4]孙瑞娟.对我国房地产业融资问题的研究[D].中国海洋大学,2009.[5]翟双华.我国房地产开发企业融资方式的研究[D].西南财经大学,2007.[6]杨智英.中小型房地产企业融资方式研究[D].西南财经大学,2007.[7]李素红,周维升,陈立文.房地产开发企业融资风险的研究现状与展望[J].企业经济,2010,01:154-157.[8]董旭娟.我国中小房地产企业融资困境与对策研究[D].长安大学,2011.[9]周子涵.村镇住宅建设中房地产开发企业融资模式研究[D].北京交通大学,2010.[10]吴导.房地产调整对我国商业银行风险的传递研究[D].浙江大学,2013.[11]秦培刚.我国房地产企业融资效率评价研究[D].西北农林科技大学,2012.[12]王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济,2006,08:272-274.[13]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学,2003,06:140-141.[14]卞加俊.金融市场约束与房地产市场发展[D].浙江工商大学,2013.[15]丁欣.房地产企业多元化融资模式研究[D].华东理工大学,2014.[16]薛小荣.房地产开发企业诚信的博弈分析与对策研究[D].西安建筑科技大学,2007.三、初步的实施方案

1、论文内容架构

题目：房地产开发企业融资现状与对策研究

摘要（关键词）目录 引言 正文： 1 绪论

1.1 选题的背景 1.2 选题的目的及意义

1.3 本论文的研究思路和主要内容 2 我国房地产企业融资现状

2.1 我国房地产企业融资状况概述

2.1.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款 2.1.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化

2.1.3 房地产信托业务活跃

2.2 拓展房地产融资渠道的意义及前景 3 我国房地产企业融资中存在的问题

3.1 融资结构单一且间接融资比重过大 3.2 对房地产融资的限制因素太多 3.3 银行贷款方式及金融创新太少 4 房地产企业融资问题原因的分析

4.1 4.2 4.3 未能形成良好的融资体系 金融市场不完善及法规滞后

大多数房地产企业自身条件先天性不足 以万科为例进行房地产企业融资分析

5.1 万科融资现状

5.2 以万科试水“曲线贷款”案例分析 5.3 境外融资的新模式 6.1 传统融资方式

6.1.1 预售房款

6.1.2 银行贷款

6.1.3 合作开发

6.1.4 股票融资

6.1.5 债券融资

6.2 创新融资方式 6 解决我国房地产企业融资问题的对策

6.2.1 通过吸引股权投资，扩充自有资金 6.2.2 用房地产信托计划融资 6.2.3 吸引海外资金

6.2.4 担保公司

6.2.5 房地产投资信托 7 新旧融资方式的比较

7.1传统融资方式的SWOT分析 7.2传统融资方式的适用范围 7.3创新融资方式的SWOT分析 7.4创新融资方式的适用范围 8 结论 参考文献 声明 致谢

6.2.6 房地产资产证券化

四、预期结果

结合图书馆信息资源、网络资料、相关图书，以及通过实地调研分析北京市的农村集体建设用地入市现状并提出政策建议，撰写出一篇优秀的毕业论文。

五、进度要求

时间安排： 寒假 2015年1月22日～3月02日 进行资料调研，完成开题报告；完成一篇与论文题目相关的英文文献翻译，要求5000汉字。

第1～2周 2015年3月05日～3月16日 开题报告答辩，修改并确定论文内容及实施计划。

第3～7周 2015年3月19日～4月20日 深入研读资料。撰写论文详细提纲。第8～12周 2015年4月23日～5月25日 提交初稿，修改。提交第二稿，修改。完成论文。

第13～14周 2015年5月28日～6月8日

房地产企业融资现状 篇3

关键词：房地产 融资 宏观调控

央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点，从2012年5月18日开始执行， 引起了不少企业尤其中小企业的关注，企业希望表示这将进一步缓解融资难的问题，但是房产专家预测：“目前房地产还是属于调控行业，所以资金流向还是会保持谨慎。”这样，房产行业融资难的问题暂时仍难得到解决。

自2008年以来，包括席卷日本、美国的次贷危机、银行倒闭潮、房产倒闭潮也波及到中国的敏感神经，受此影响中国经济也出现严重低迷，虽然政府投入重金救市，投入大量资金往基础建设投资，但并不见实际性的成效，房产公司虽然得到一些苟延残喘的机会，但是整体效益仍不乐观。

政府的严厉调控下，房地产企业资金链紧张已是不争的事实。如何突破这个问题，各公司也是各尽所能，但是结果是，每天都有报道某房企因为资金断裂而转型或者直接倒闭，老版跑路的新闻，而且愈演愈烈，甚至在某些地方出现了中小房企倒闭潮，房产中介更是关门歇业或者转租者无数，房产倒闭潮也是市场优胜劣汰，兼并整合的过程，任何市场的萎缩和发展都具有两面性。

房产政策调控对房企尤其中小型房企带来很大的冲击，各大银行对房地产开发贷款更是愈加谨慎。尤其对中小房企，这样的问题直接导致这些房企进入一个被动的怪圈，由于融资困难所开工的项目就会半途而费。加上地价、物价、包括人力成本的上升导致众多房产公司举步维艰，调控到底何去何从，所以是否或者怎么能坚持下去，是他们考虑的头等大事。所以房企为了快速回笼资金，不得不以保本销售，甚至还以成本价以下销售，即亏本销售。即使这样都很难保证销售效果。房企为了生存，只能委曲求全，饮盐水而度日，靠所谓的房地产私募基金（民间借贷）入股投资，但是由于成本极高。私募基金是变了一种可怕的高利贷，也就让自身的发展进入了死胡同。据统计，在目前的房企的售项目中，引入私募资金者多达70%，在某地民间借贷平均利率达到年利率24.4%，接近正常贷款利率的4倍，个别房弃企甚至负担高达年利率170%，于是超高的利息压力，加上越来越高的建筑成本压力等让房企举步维艰，不得已，会有些房企老板铤而走险，但也只能这样获得企业的发展与生存。

尽管如此，中小型房产还有其他办法解决融资问题：

一、普通房地产开发商遭遇信贷寒冬，银行已将房地产视为高风险领域。2010年11月，中国银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司暂停了产品发行计划。但开发商仍是积极接触信托公司，承诺给信托公司的利润率超过10%，这是个不小的数字，甚至有的房产公司为了保障公司项目的順利进行，给信托公司的利率能达到20-30%，这显然加重了本来就不景气的房企的负担和压力，也加大了经营风险。当然信托公司也会非常谨慎，以保障自己是否能真正的从房企获得利益。

目前，信托是房地产公司除了贷款和民间借贷之外最可靠的一种融资方式。原因是第一，房地产信托业本身就占部分信托公司相当大的业务比重，并且也是信托公司投资回报率率也最高的。第二，站在房产公司的角度看，实在找不到

二、债权融资，发行企业债券，企业债券的发行必须符合相应的法律法规，必须达到相应的标准;同时企业发行的债券能否有效筹措到相应的资金，终究还是取决于企业偿还能力，历年的盈利能力以及企业的名誉，并且其发行成本很高，对于很多房地产企业来说都不是一种有效的筹资方式。即投资者以购买企业债券的形式将资金投入房地产企业，进行房地产开发，收取利息，这样投资者不承担经营风险。但法律上的障碍是，国家政策不允许企业之间进行资金拆借，只有自然人向企业贷款是合法的，但一方面自然人经济实力有限，另一方面，企业吸收自然人投资，有时国家认为是非法集资，有可能出现法律风险。

三、股权融资，即投资者以股权增资形式将资金投入房地产开发企业房地产开发。持有房地产公司股权，按股权分红形式取得投资收益。股权融资的好处是，不支付利息，投资者与公司共同承担经营风险，如果投资出现亏损，不存在还本付息的压力。不存在违反金融管理法规而导致违法。

四、建立合伙制企业。找其他有实力的开发商联合开发，通常情况土地所有制者以土地入股，其价格根据市场价格双方商议决定，双方约定好自己的权益，共同开发，共同分成，但是避免的是出现纠纷，否则得不偿失。 五、利用海外风险投基金，近年来，我国房地产的发展仍然是热火朝天，虽然有着政府的强烈打压，但是并不能阻碍房企投资的决心，很多海外的投资基金十分看好我国房产市场以及对人民币升值潜力，也开始加紧进入中国市场，对我国房地产业跑马圈地，并且已经将触角深入到部分二三线城市，它们或直接利用股份投资我国房地产，或者独立开发房产项目。海外投资基金的进入不仅为我国房地产市场输入一定量的量资金，而且给我国房地产以及其他行业带来新的投融资理念。任何新兴事物都具有两面性，所以单纯的利用海外资金，也有着一定的风险，如何回避风险是各房企所关注的重要议题。目前国际政治、经济环境也直接对国外资本造成一定影响，未来这些不确定因素更是明显加剧，一些国家之家的政治、经济以及部分区域的军事冲突会直接影响到海外资金的退市与否，致使这些海外资金能否成为房企的主要融资渠道成为未知数

房地产企业融资现状 篇4

(一) 融资渠道单一导致各方面风险增加

目前我国房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主要渠道, 虽然近几年银行信贷在房地产开发融资来源的比例有所下降, 但很多房地产企业自筹资金中包含了一定的个人住房按揭贷款, 如果将这些因素考虑在内, 房产企业使用银行信贷的资金比例仍然高于55%, 在这种对银行贷款过分依赖的情况下, 企业、银行及政府所承担的信贷风险也会有所增加。首先, 国家政策会对银行经营产生较大影响, 且政府为了调控房价也出台了一系列政策用以降温。其次, 银行本身也存在一定风险。这是由于房地产行业产品开发周期长且投资大, 本身就是一种高风险产业;且政府政策对房价进行调控, 银行客户出现违约、断供的机率就会增加, 房地产企业由于资金链断裂终至破产, 银行的损失也无法弥补;此外, 房地产企业还缺少科学、完善的信用评估机制, 也是增加银行风险的因素之一。最后, 政府也会受到影响, 因为房地产企业与银行有着直接关系, 政策调控影响到房地产业的发展, 银行难免也会受到影响, 从而导致整个金融体系受到影响, 进而影响到社会稳定。

(二) 不完善的法律制度对房地产企业融资产生制约

完善的法律制度是市场经济条件下企业发展的根本保障, 也是社会经济发展的基础条件, 不完善的法律制度会对经济发展产生制约作用。与西方发达国家相比, 我国房地产相关法律规章制度还不够完善, 还缺少一套科学、有效的企业融资制度, 这也是导致房地产企业融资困难的间接因素, 从而对房地产企业的发展产生影响。

二、改善房地产企业融资现状的策略

(一) 拓宽融资渠道

现阶段房地产企业最主要的融资渠道即是银行贷款, 故要一改现状, 从以下几个方面着手拓宽融资渠道:

首先, 房地产产业投资基金。该方法是发行基金受益凭证来募集资金, 可起到集中分散资金的作用, 再通过业化的经营管理手段, 将资金用于房地产项目, 以达到获取投资收益、实现资本增值的目的。这种聚集资金、分散风险的作法, 不仅可以获得更高的投资回报, 而且也在一定程度上缓解房地产企业融资困难的问题, 促进房地产企业的健康发展。其次, 房地产信托融资。该方法包括两个层面的涵义, 一是房地产委托信托公司进行相关管理, 在委托人获益的同时, 信托公司收取相应的管理费用;另外一层涵义是资金拥有者将自己的资金委托给信托投资公司, 由其以自己的名义将资金投资用于某个房地产企业, 并对资金进行管理。尽管与银行相比, 信托计划资金成本比银行同期贷款利率至少高出20%, 但却可以大大节约时间成本, 因此房地产信托融资是一种以资金成本降低时间成本的新型融资方法。最后, 合作开发融资, 所谓合作开发融资即房地产开发商寻找一家或几家综合实力较强的企业采用多种方式进行合作开发, 以降低融资风险, 分担融资负担。

除上述方法外, 还包括引进海外资本、发行债券、建筑企业垫资、产业基金、预售楼款再投资、典当融资、项目融资等多种。

(二) 完善相关制度体系

一方面要对房地产企业贷款担保体系予以完善。担保公司的主要作用是架设融资渠道, 降低银行风险, 提高企业信用。不过担保公司的业务是以银行政策为依据, 银行仍具有贷款决策权, 故担保公司可以在很大程度上解决银行与房地产开发企业之间信息不对称的局面。政府要完善相关法律法规, 对抵押保险市场混乱的现象进行整顿, 在全国范围内统一抵押保险机制;采取激励措施引导保险公司对自身的经营策略做出调整, 提高保险条款的灵活性;并简化业务手续, 保证保险费率标准的合理性。

另一方面, 要对房地产企业信用评级体系进行完善。不能将信用评级仅作为满足审批程序的要求, 而是要作为房地产企业发展的需求条件之一。对信用评级行为予以规范, 保证评级体系的合理性及评级结果的公正性。企业发行债券的利率要与评级结果相一致, 企业的级别差异要通过利率体现出来。可以合理引入国外信用评级机构, 通过良性竞争促使国内信用评级机构提升自身的专业能力及市场信誉, 从而促进信用评级体系向着更加公允化的方向发展。此外, 信用评级责任方面可借鉴发达国家的做法, 由中介机构对评级的公允性进行监管, 而监管部门则对评级机构进行监管, 市场则成为评级机构生存与发展的唯一决定性条件。

(三) 提高企业资金利用率

房地产企业运营过程中, 加快项目开发建设的资金周转效率, 也可以通过较小的资金流量推动较大项目的运转, 因此企业除了要通过多种渠道进行融资外, 还要提升自身的管理能力, 加快资金流转速度, 从源头上将融资需求降至最低。

一方面, 很多房地产企业缺少一个科学的融资计划及资金使用计划, 导致企业资金流转不顺畅, 因此企业要制定一个完善的融资计划, 建立程序化的资金管理流程, 提高企业的资金利用率。对企业资金管理各个环节的重要节点予以明确, 并着力提高企业财务管理人员的综合素质与专业能力, 使得每个资金管理环节均落到实处。例如某公司在回笼商品房贷款资金时, 整个流程需要经过多个环节, 包括客户资料提供、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等, 每个部门之间沟通不顺畅或者互相推诿, 导致贷款资金回笼不及时。而贷款资金则占售房款的大部分比例, 故财务部要在分析问题的基础上, 将每个流程环节的重要时间节点明确出来, 委派专业专项负责, 大大提高贷款资金铁回笼速度。

另一方面, 企业还要减少过度预支。房地产企业普遍存在以借贷方式筹措开发经营资金的现象, 但是如果房地产开发企业仅靠借贷维持生计、企业由负债支撑, 则一旦出现债务危机, 则会对企业的基本生存能力产生重创。因此房地产企业要克服“好大喜功”的不足, 根据企业的实际情况举债, 提高债务控制的安全性;将闲置资产尽量、尽早的做出合理处置, 包括空置房地产、闲置的设备及存货等。此处介绍一个真实案例, 某房地产集团公司为完成政府危、棚、简的改造任务, 向银行贷款3亿人民币, 导致企业资产负债率高达89%, 每天仅用于支付银行利息的支出就高达10万人民币;当2008年金融危机爆发后, 市场不景气、地价下跌, 导致该公司大部分资金被套牢在闲置的土地上, 导致企业资金链中断, 资产运行状况急剧恶化。企业领导认识到这一现状后, 经过详细分析及研究, 及时采取了一系列的防范措施予以挽救, 主动调低商品房价格, 以尽快盘活商品房存量和土地存量, 在最短时间内回笼更多资金, 正是由于企业领导做出及时、准确的判断, 该企业最终规避了资金风险导致的财务危机。

(四) 发展房地产行业合作融资与企业联盟

首先, 企业要挑选合适的合作伙伴。企业准备与其它公司建立合作联盟关系前, 最基本的一点即要树立明确的战略目标, 再围绕该目标寻找合作伙伴, 以帮助企业实现战略意图、弥补战略缺口。合作双方企业高级管理层需对自身及对方近期的目标及战略有全面、深入的了解。对房地产企业而言, 合作伙伴必须具备以下基本条件:可以为企业带来技术、资金、知识和进入新市场的机会, 并能够分担企业风险, 还要注意合作企业间的文化相容性与相似性。其次, 注重合作联盟的设计与谈判。要保证企业之间合作的顺畅性, 必须从以下两个方面着手, 一方面需要建立良好的初始合作协议, 包括交叉许可安排、联合开发、合资经营、股权共享等;另一方面, 要加强合作细节及合作方法的设计, 包括选择厂址、分摊成本、获得相应的市场份额、知识创新及技术协同等。企业高层管理人员要针对合作联盟的共同目标与相关技术专业家、企业中层管理人员加强沟通, 听取更广泛的意见。此外, 要注意合作联盟伙伴之间是合作竞争的关系, 双方必须针对合作过程中的具体事项及结果进行全面、深入的谈判, 求大同、存小异, 摒弃偏见, 增强双方的信任关系。最后, 要注意合作联盟过程的控制。企业采取合作联盟的策略的最终目的是提高自身的市场竞争能力, 因此合作企业要具有向对方学习的意识, 将联盟成果最大程度上转化为自身的竞争优势。

三、结语

总之, 作为我国的支柱产业, 房地产企业的发展与人民的生活息息相关, 故房地产企业融资管理非常重要。要通过多地化的融资渠道及方法实现资金的回收与聚集, 构建更加完善的融资与资金管理体系。此外, 还要基于宏观的角度对政策、法律进行完善, 为房地产企业的发展创造更好的环境。

参考文献

[1]刘文静, 孙利琼.房地产企业现金流的现状分析[J].科技与管理, 2011 (6)

[2]王新军, 胡歇庄.香港的房地产融资方式及借鉴[J].上海经济研究, 2013 (8)

房地产企业融资现状 篇5

我国房地产企业物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的势头。随着我国社会的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国企业物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与企业物业管理互补作用

1、房地产开发是企业物业管理的基础

企业物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对企业物业管理的认识和对企业物业管理thldl.org.cn的重视程度，直接影响和决定了后续企业物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么企业物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的企业物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位；大楼内的电梯质量差；楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2、良好的物业对房地产的发展有促进作用

企业物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，企业物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的企业物业管理。如果企业物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、房地产企业物业管理的现状及问题

1、建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关企业物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发企业物业管理负面新闻，企业物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺企业物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气，24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，企业物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”，收费是依据有关标准，而发展商则称企业物业管理已移交，自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题：（1）一些开发建设单位在商品房促销时，对企业物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施企业物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈，物业公司代人受过。（2）企业物业管理价格、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行

制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响； 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先，企业物业管理滞后，而企业物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区，缺乏切合实际的权威性的管理办法，结果在实际操作中，因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争，由此造成了企业物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2、对企业物业管理的认识模糊

企业物业管理是指企业物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164、51亿平方米，其中住宅建筑面积107、69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元；反之，若管理不当，使这些住宅淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见企业物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对企业物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了企业物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数企业物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在企业物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是企业物业管理的主导模式。传统的企业物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多企业物业管理不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存

3、缺乏公平的市场环境

我国企业物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分企业物业管理是由房地产开发公司组建或控股的，这样，而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的企业物业管理体制存在着一定的弊端，企业物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的企业物业管理新体制。这些企业物业管理转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性受到限制。可见企业物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的企业物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将企业物业管理推向市场，通过招投标聘请企业物业管理，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的企业物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派企业物业管理，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍企业物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的企业物业管理难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、房地产企业物业管理解决之道

1、提前介入

由于房地产开发和企业物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。企业物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此企业物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。企业物业管理的提前介入，一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高；另一方面企业物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系，据此不断修整市场定位，使管理方式更鲜明，更有利，更规范，更好的为住户服务。

2、规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。企业物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小企业物业管理的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3、市场化

用新的政策、法规支持和解放企业物业管理，使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，在竞争中培养在市场条件下企业生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，要按照企业制度的要求，对各级房管部门所属的企业物业管理尽快脱钩改制，对开发单位和其他单位所属的企业物业管理，市房管部门也要加大指导力度，促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场办事，在竟争求生存，求发展。

房地产企业融资现状 篇6

关键词：房地产； 财务动态管理； 可行性； 解决方法

一. 前言

房地产行业在我国的快速发展使得房地产企业间的社会竞争越来越激烈，要想在房地产的市场里立足，就必须要提高公司的财务管理水平，提高信息化在房地产企业中的应用。房地产企业进行财务管理的传统模式有很多种，而近几年财务动态管理模式凭着自身的优越性在房地产企业中被应用的越来越广泛，财务动态管理模式对房地产企业的成本管理和企业的发展发挥着越来越重要的作用，也得到了越来越多的房地产企业管理人员的重视。

二.财务动态管理的定义

财务的动态管理是指公司整体的财务信息接受管理的一种动态的过程，在房地产企业当中，财务的动态管理是指选用动态的财务指标，对企业将来财务的运营情况以及目标来进行设定，依靠计算机的计算辅助功能和动态分析功能，将企业的房产项目因不确定因素而受到影响的可能性估算出来，然后将估算的目标和实际变化着的目标进行对比分析，形成房地产企业的财务动态管理。

三.房地产企业财务动态管理的可行性

1.企业有坚实的财务管理基础

财务的动态管理在信息传送的及时性和实时性方面有着相当高的要求，也就是说房地产企业要有强大的进行财务信息处理的系统，同时房地产企业还要拥有较高水准的信息传输及信息处理的技术水平。我国的房地产企业虽然在规模上显得很不整齐，但是绝大部分的房地产企业的经济实力都很雄厚，都已经具备了实施动态财务管理模式的条件。由于大部分的房地产企业都很重视信息化管理，企业的财管部门已经是用局域网和计算机进行工作了，因此只需要搭建相关的信息传输网络并开发有关的财务管理软件，就可以在企业里进行财务的动态管理了。

2.企业有强烈的财务管理意识

房地产行业和别的行业相比是一个需求资金量非常大的行业，往往一个房产项目的开发资金需求可能从几亿到几十亿上百亿不等，因此房地产企业想要控制成本是一项十分艰巨的任务，这也就决定了房地产企业需要拥有比其他行业的企业更强的财务管理意识，以及更高的财务管理水平。房地产的财务动态管理，可以让房地产企业时刻了解项目资金的使用情况及资金回笼情况，同时还能够及时和预定计划进行比较，发现问题所在并解决这一问题，使房地产企业能够确保项目资金的使用。有很多的房地产企业都是因为项目没有成功运营而使得企业的资金链出现问题而最终破产，这更是说明了要进行财务动态管理是多么重要。

四.房地产企业财务动态管理中存在的问题

1.财务管理结构模式不规范

我国的很多房地产企业在进行财务管理时都没有财务动态管理的意识，这也就造成了财务的动态管理制度的不健全。企业财务的动态管理模式的不完整，企业进行财务动态管理时的目标不明确，又或者是有很多违背财务管理制度的现象，这些都影响了房地产企业进行财务动态管理的进展。尤其是我国房地产企业间越来越激烈的竞争，企业若没有进行财务的动态管理，就会阻碍房地产企业财务管理水平的提高，同时还会加大企业的投资风险、成本控制风险和企业经营的风险。

2.管理层的管理意识薄弱

房地产行业在我国属于新兴产业，大多数的房地产企业的领导人还不具备强烈的动态财务管理的意识，相关的房地产动态财务管理理论的研究也跟不上房地产企业发展的节奏。同时，房地产企业的管理人员进行企业财务管理的时候，不重视房地产企业的动态财务管理，只注重房地产项目的开发与销售的管理，因此也就造成了财务动态管理在房地产企业这一领域无法得到重视并相应发挥出自身的作用。

3.企业内部监督不到位

虽然在我国大部分的房地产企业都有具体的财务动态管理的制度，但是在实际执行过程中存在很多的弊端，使得政府与社会公众无法对相关的房地产企业进行有效监督。而且一些房地产企业内部也没有专门进行财务动态管理的机构，缺乏相应的财务动态管理制度的保障，因此就不能有效地进行企业财务的动态管理，更加无法遏制在财务动态管理过程中所发现的各种违规行为；再如，尽管有些房地产企业内部有专门的财务动态管理机构来监督房地产企业的相关工作，但机构的实际权力很小，无权去处理在监督管理的过程中所发现的问题，还是无法发挥其管理的作用。

4.企业工作人员素质难以跟上管理的需要

我国房地产企业采用财务动态管理模式的时间不长，这也就使得世界上先进合理的财务动态管理模式很难融合到我国房地产企业的实际财务管理工作中来。同时房地产企业也没有对公司的财务人员进行相关的业务及素质培训，财务工作人员也没有相关的专业管理知识，对财务动态管理的认识不深，又没有工作的积极性，这些都导致了房地产企业的财务管理工作发展缓慢，无法有效地进行企业的财务动态管理。

五.房地产企业动态财务管理的意义

1.材料的采购和管理

房地产企业进行财务动态管理，使企业更加科学严谨的进行材料的采购，控制了本企业的采购成本，同时在对市场进行充分调查的基础上，实时更新相关的数据信息，了解相应材料的价格、标准和相关规定，这也能使对企业对物资采购人员进行有效监督，避免了相关人员吃回扣的现象。此外，房地产企业采用财务动态管理的模式也使得企业在进行材料采购和管理的时候得到了便利，财务动态管理会定期核对企业各种材料的支出账目，每一个部门所领取的各种材料都会被工作人员记录下来，没有相关部门主管的同意或者是总经理的审批，无论是谁都不能多拿多要，更为有效的对企业的材料物资进行管理。

2、施工的质量和安全

房地产企业进行财务动态管理，不仅对企业的施工质量和施工安全同时起到了监督的作用，同时还节约了企业的成本。房地产企业在开发房产项目时，其产品的品质及质量对房屋的售价有直接的影响，通过对房地产企业进行财务动态管理，将每个月企业用于材料购入和支出的费用进行比对，可以更直观的了解到该项目的进展，若每月用于材料和设备的费用相差不大而与项目的进度却相差很大的话，则说明该项目的工程施工质量可能有问题，那么企业的相关部门要加强对该项目的质量监督。不仅如此，由于企业采用动态的财务管理，那么相关的材料采购、资金使用和工程进度等就有了标准，更深层次上提高了对施工安全管理的要求，而且还减少了施工事故发生的概率。

六.房地产企业动态财务管理中的问题解决方法

1.完善动态财务管理的结构模式

房地产企业进行财务动态管理，要将财务动态管理进行细化，要加强财务预算管理，完善企业财务管理的激励及约束机制，调整财务机构的设置以保证信息传输的及时性，严格控制重大事项的财务审批权，同时还要规范进行财务管理的程序，这样才可以更好的发挥财务动态管理在房地产企业中的作用，才能更好的处理房地产企业在经营过程中潜在的风险，才能提高企业的财务管理水平，才能提高企业在市场中的竞争能力。

2.提高管理层的财务管理意识

我国的房地产企业才刚刚发展了几十年，因此就需要让房地产企业的领导层有强烈的进行动态财务管理的自主意识，只有提高管理层的财务管理意识，财务动态管理才能最大化的发挥出作用，房地产企业的有关项目评估、施工及销售等工作才能做得更好。

3.建立健全内部财务管理的监督体系

在当今这个市场竞争如此激烈的社会背景之下，房地产企业应当建立、健全内部控制制度，加强企业内部控制评价与内部审计监督，这样房地产企业在进行财务动态管理的时候就有了制度保障，还可以通过房地产企业对于财务动态管理的应用，及时避免了企业在经营管理过程中出现的各种违规行为。

4.提高工作人员的素质

房地产企业应对公司的员工进行业务培训，让员工能够拥有相关的财务知识，让公司的员工接受较为先进知识和技术的教育，不仅如此，房地产企业还应该帮助相关工作人员去掌握动态财务管理的方法，提高相关工作人员的财务管理水平，充分的发挥相关工作人员的积极主动性，充分发挥他们在进行企业财务动态管理过程中的作用，充分发挥他们对于工作的热情，最终提高房地产企业进行动态财务管理人员的素质，并且提高了房地产企业在市场上的竞争力。

七.结语

我国的房地产企业要坚持运用财务动态管理的模式，财务动态管理能够提高相关房地产企业财务管理的水平，能够保证企业资金的使用及成本的控制，促进房地产企业的进一步发展。房地产企业财务动态管理的模式对于企业的财务管理有着直接的影响作用，同时财务动态管理也密切影响着企业的生存发展。房地产企业在构建财务动态管理模式中虽然取得了成效，但是也不能忽视房地产企业在发展过程之中存在的相关问题，要适应当前房地产企业在发展中对于财务管理工作所产生的新要求，就要构建一个最合理最有效的财务动态管理模式来适应相关房地产企业进行财务管理的要求，这样才能实现企业最好的发展。（作者单位：上海九百股份有限公司）

参考文献

[1]曾祥静. 试论动态管理模式在房地产企业财务管理中的应用.新财经（理论版）[J].2012（12）

[2]马嬛. 浅析房地产财务动态管理模式.现代商业[J].2013（3）

[3]杨志国. 房地产企业财务动态管理路径探究.现代经济信息[J].2012（7）

房地产企业绿色营销现状探讨 篇7

一、房地产企业坏境破坏情况

土地资源是稀缺珍贵资源, 关乎国民生计。我国人口数量庞大, 但是能养活我们十三亿人口的耕地数量却很有限。据统计, 近十年, 我国耕地转化为建设用地的达到七百万亩。土地资源被占用盖房子, 农民为了种地, 就去砍森林、开草原, 失去树木、草皮保护的土壤会被水蚀和风蚀, 造成水土流失。目前需要治理的水土流失面积为356万平方千米, 其中水力侵蚀面积为165万平方千米, 风力侵蚀面积为191万平方千米。我国每年表土流失量在50亿吨以上, 居世界之首。

房地产对环境直接造成的毁坏更是惊人。以成都市房地产市场为例, 近两年房地产市场发展迅猛, 对自然生态环境产生了巨大的影响和压力。作为成都市饮用水水源的柏条河, 近两年由于沿岸房屋的大量建设, 水源污染情况严重。在徐堰河调查的志愿者发现, 生活垃圾是这条河的重要污染源。房地产建成后搬来大量的居民, 然后各种污染物如人畜粪便、生活废水、垃圾、化学物质等, 先排入下水系统最终汇入河流。在河流的交汇口, 河水常常变色、变臭, 水面上布满了泡沫。普通居民的生活垃圾成为河流的重要污染源。由于缺乏完备的垃圾处理设施, 沿河很多生活垃圾随意堆放, 不少垃圾直接堆在河堤上。只要有人生活的地方, 就有垃圾堆在河岸边。“别小看了这些垃圾。只要一下雨, 经过雨水浸泡的垃圾就会被冲进河流, 最终还是会污染河水。”而这些灾难都是房地产企业沿河建设带来的。

在柏条河除了生活垃圾污染外, 我们也还看到了河流沿岸房地产开发带来的大量的建筑垃圾、过度开采河底沙石对河道造成的破坏等。这给水源地的保护带来了新压力。柏条河原生态植被在生活垃圾的侵蚀下本已所剩无几, 房地产建设大量泥沙的挖掘致使多处的原生态植被遭受更大的破坏, 基本丧失了防风功能。

房地产市场繁荣直接带动了建材市场、装修市场的兴盛。钢筋、水泥、沙土、木质家具、陶瓷等供不应求。大量沙土采购势必要破坏河床, 造成水土流失;石子、水泥的生产会产生污染肺部的粉尘;家具的需求会使大量的树木被砍伐;钢筋、陶瓷的生产要消耗大量的煤。事实说明不仅房地产自身破坏环境和它有关的每个环节给化境带来的伤害都是致命的。所以我们呼唤绿色营销。

二、我国房地产企业绿色营销现状

21世纪是绿色环保世纪, 放眼全球, 任何项目都在围绕环保的主题来进行。从北京奥运会的所有场馆的设计、施工, 到上海世博园区的场馆设计、建设。标志着中国的房地产业已经迈入了环保的行列。根据中央的两会精神, 房地产开发项目亦纳入了环保的行列, 全装修楼盘的时代的来临, 环保意识与环保的材料, 工艺, 建筑理念的大范围应用。房地产开发项目的环保认证标准, 成为房地产开发企业在设计、施工、建设过程中的执行标准。2008年是房地产行业环保认证的第一年, 国家建设部、国家环保总局开展全国房地产项目的首次环保认证, 旨在推进中国房地产业届的环保意识, 同时推出环保型项目作为老百姓购房首选, 获得环保认证的项目也成为国家政府采购项目。可见, 出于节能减排目标的政府非常重视基于环保理念的绿色房地产。

有一些房地产企业积极的响应政府号召, 着手建立“房地产绿色营销”。如深圳的世纪星源的地产公司建造的“太阳星城小区”, 该小区建造使用了当地的天然石头、竹子和几种低碳建材, 估算一年可减少近2万吨二氧化碳的排放。后期还用回收的雨水浇灌小区景观花木, 每年能省17万立方米水;一种可以获得结构性的遮阳效果的技术, 能减排二氧化碳近9000吨。晚上洗脚洗澡剩下的一箱热水, 也可以存在地里, 让室温直接提高好几度。

万科是绿色营销的先行者之一, 2004年在上海做第一个绿色建筑“朗润园”。朗润园不但达到了房地产的诸多要求, 还把节能率做到了50%。

但是, 并不是所有的地产商愿意施行绿色营销。

首先, 绿色低碳建筑必然要增加企业的成本。绿色房地产对企业在建设、销售等过程提出了较高要求--不污染或少污染。为达到这个要求企业必然要加大绿色营销产品的研发资金投入, 或者花高价格引入污染治理技术, 不管最终选择哪个一下, 环境的治理就决定了企业成本增加。多出来的成本只有两个出处, 一个是自己承担, 另外一个是转嫁给消费者。对于一个以营利为目的企业来说, 追求利益最大化是其目标, 所以不管多出的成本由谁承担都是企业不愿意看到的。

其次, 消费者对绿色营销的需求不明显。绿色营销目前尚算是新型事物。对于消费者来说, 近两年房价持续上涨, 在这样的环境下, 开发商就掌握了足够的话语权, 从而抑制了市场对绿色房地产的需求。笔者通过网上调查发现, 随着城市化进程加快, 人们在选择房子的时候最看重的是离工作单位的距离、生活是否便利、周围是否有好的中小学三个因素, 而对于“您是否会选价格比普通房价稍高的绿色房地产”问题, 只有20%的人会选择。看来现在的都市人最看重的还是房子的地理位置, 特别是周围出行是否方便问题最受大家关注, 这样价格稍高的绿色房地产则不被那么看重。不过也有非常注重生活品质的人群, 他们喜欢安静、舒适、无污染的环境, 这部分人群大多是经商, 没有上下班的约束。

从中可看出, 房子地理位置、交通便利情况是购房者最看重的因素。而这部分人多属于工薪阶层, 当然这个阶层也是城市中比例最高的群体。这个阶层对物业的价格也较为关注。对于房子要安静、舒适、无污染几个因素有需求的主要是富裕阶层的经商人员, 他们对房子周围的生态环境、物业服务等关注较多。以上结果说明, 市场对绿色住宅的需求还是有的, 但是不高。

最后, 房地产绿色环保技术水平不高。有一些房地产企业所谓的绿色营销, 不过是在炒作概念, 根本没有绿色投入, 造成了其发展的矛盾不断升级。绿色房地产首先应具备起码的舒适、贴心, 其背后的推动力量是高技术、高服务。但是在技术上, 很多研究成果都无法转变成现实力量, 房地产企业在建造时也只是用了一些绿色营销的基础技术, 然后就拿来炒作、广告轰炸, 一旦消费者花高价格买进来发现上当后, 矛盾就凸现出来。如:某地的建造的太阳能住宅, 对外宣传自己的住宅不用电, 楼体外侧的太阳板白天吸收热量, 可供晚上用电, 又省电又节能, 可购房者买到手里后才发现, 这些太阳能只能勉强亮个灯泡, 而洗澡、看电视等所有的用电还是要通过供电系统。

三、房地产企业的绿色营销策略

(一) 给予施行企业补贴

房地产业的高浪费、高消耗、高污染的发展模式再也不能继续下去, 这种发展模式与建设绿色建筑循环经济是格格不入的, 我们提倡绿色建筑、发展循环经济, 要把房地产业、建筑业的发展模式转变到高效、生态的发展模式上去。在建筑周期内实现节地、节能、节水、节材高校地利用资源, 最低限度地影响环境, 实现建筑事业的可持续发展。但是房地产企业为了节约建筑成本往往认识不到绿色房地产的种种好处。所以为了保证房地产企业顺利开展绿色营销, 前期政府可适当补贴施行绿色营销的房地产企业, 以鼓励其积极性。具体做法如下:

首先可从税收入手, 对于未实施绿色营销企业, 要对其实行强制征收税, 建立节能评价体系, 对于达标的企业给予税收优惠。

其次, 在绿色住宅开发过程中, 政府通过评测, 对达到要求的企业给予一定的资金补偿。

最后, 政府要在当地选择一个绿色营销成功的房地产企业项目, 作为示范点, 能起到一定的宣传作用。

房地产、自然环境关系国计民生, 绿色房地产的兴盛与否如果没有政府作为强大的后盾是很难顺利进行的。所以房地产企业绿色营销的实施, 需要国家政府的关注与支持。

(二) 加强房地产绿色营销概念的灌输

政府要注重对房地产绿色营销的宣传教育工作, 以提高消费者、开发商的认识。绿色建筑不仅为人们提供健康舒适安全的居住生活和活动空间, 满足人们的生理和心理的需求。而且能源和资源的消耗最为经济合理, 对环境的影响最小, 绿色建筑通过科学的整体设计, 集成绿色配置自然通风、自然采光、低能耗的围护结构, 新能源利用, 绿色建材和智能控制等等高新技术, 具有选址规划合理, 资源利用高效循环, 节能措施综合有效, 建筑环境健康舒适, 废物排放减量无害, 建筑功能灵活适宜等六大特点。绿色建筑有这么多优点, 政府只有通过宣传消费者才能知道。具体做法, 政府可在学校设立绿色房地产宣传演讲, 然学生带家长去听, 从而把绿色概念不仅灌输给青年, 还传达给了家长, 绿色建筑真正的走进家庭、社会;各个媒体也要发挥其优势, 通过电视宣传、公益广告把绿色建筑优点传达给观众, 让消费者意识到绿色消费的好处, 从而迫使开发商不得不施行绿色营销。针对开发商, 政府也可以制定一些硬性规则和绿色房地产的验收标准, 从根本上促进房地产绿色营销的推广工作。

(三) 房地产的绿色定价方法

房地产企业绿色开发问题解决了, 下面就轮到房地产绿色定价的问题。

房地产绿色价格顾名思义就是给绿色房地产定一个和其性质相同的价格。房地产企业实行绿色营销, 其根本的目的是想获得利润或企业长远的发展。所以, 绿色价格就是企业绿色营销高成本高产出的合理存在方式。但是这个价格怎么样定制才能和其投入相符呢?文章建议采用需求导向法定价。

需求导向根据市场目前的需求来确定产品价格。在实际操作时应注意以下问题:

首先, 定价前企业要经过大量的市场调查和分析, 以确定消费对产品的认可程度;其次, 企业估算自己的成本;最后, 房地产企业把自己的产品性能、用途、质量等与自己有竞争力的产品进行比较后再定价。这种定价方法主要是看消费者的认可程度, 而把企业的花费成本仅仅作为参考。

(四) 房地产绿色广告宣传

定好绿色价格后, 房地产企业就要开始销售了, 绿色营销的广告业应该采取绿色方式,

首先, 绿色住宅在广告中应注明该楼盘的优势、特点;把自己的和其他非绿色楼盘相比的优势告知消费者。

其次, 既然是绿色房地产, 宣传也要和实际行动相符。打广告时要节约纸张资源的浪费;在预算经费范围内要合理地使用资金, 让有限资金价值最大化。要和我们绿色宣传口号相一致。

再次, 在媒介的选择上也要突出“绿色”。就是说选择的媒介本身要符合环保的要求, 目的就是不破坏资源、不影响环境美化。因此传统的站在街头发传单的方式就不宜采用, 通过大型网站的宣传、电视传媒的力量是保护环境的最好方式, 即没有污染也没有资源破坏。

最后, 绿色广告的宣传还要有绿色物业作为配合。否则广告打的再好也白搭, 甚者会让消费者觉得不可靠。如一些炒作概念的开发商在宣传时打着绿色标志, 但是顾客到实地一看就是有几棵树, 不免大失所望。所以开发商一定要构建一个真正意义上的“绿色物业”并在宣传时一定要衡量自己的物业是否真的达到了绿色水平。

摘要：随着哥本哈根气候峰会的落幕, 环境问题得到越来越多的关注。房地产最为国计民生的支柱产业其大力开发对环境造成很大的破坏, 所以房地产的绿色营销将成为企业的经验哲学。文章分析房地产企业坏境破坏情况及我国房地产企业绿色营销现状的基础上, 提出了房地产企业绿色营销的对策。

关键词：房地产,绿色营销,环境

参考文献

[1]、贾生华等.绿色居住国际学术研讨会论文集.浙江:浙江大学出版社, 2002:44

[2]、杨红霞, 刘银霞, 鲍迎水.建设绿色住宅改善人居环境[J].山西建筑, 2009, (2) :31-32

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[4]、苏玉格, 赵培凤.浅析绿色建筑及其重要性[J].山西建筑, 2009, (6) :47-48

房地产企业成本核算现状分析 篇8

一、房地产企业成本核算的涵义

《企业会计准则第14号——收入》中规定收入确认的条件其中一条是:“相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。”因而, 成本的正确归集、核算直接影响到企业收入的核算。企业会计制度科学地对成本下了一个定义:“成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。”房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配, 最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

二、房地产企业开发成本核算现状

(一) 土地开发成本核算现状

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地 (即建设用地) 所发生的各项费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行, 是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前, 都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算, 计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本 (俗称楼板价) , 以此来进行项目的可行性评估。

土地开发项目费用, 是指房地产开发企业因开发各种建设场地所发生的费用。开发的土地按开发完成后是否属于企业的最终产品, 可分为两类, 第一类是企业为了销售或有偿转让而开发的商品性建设场地, 这属于开发企业的最终产品, 应对其制造成本进行核算;第二类是企业为了建设商品房、经营房和周转房等房屋建筑物而开发的自用建设场地, 这类建设场地属于开发企业的一种中间产品, 发生的各种开发费用最终应计入各种商品房、经营房等有关建筑的成本中去。按规定, 企业开发自用场地所发生的费用, 凡能分清负担对象, 可直接计入有关房屋的建设成本, 不必单独计算土地开发成本;而如果发生的费用需要由两个或两个以上的成本核算对象负担, 这些费用可先计入土地开发成本, 当土地开发完成投入使用时, 再按一定的分配标准将其分摊到各个有关的房屋建筑成本中去。所以只有商品性建设场地, 或者是两个或两个以上成本核算对象共同开发的自用建设场地, 不需要确定成本核算对象, 分别计算土地开发成本。

房地产开发企业的土地开发工作, 因设计要求及场地本身条件不同, 开发的层次、程度及工作内容也不尽相同。如有的只是进行建设场地的清理平整, 而有的除作上述工程外, 还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等, 因此, 每个具体的开发项目, 其费用支出的内容和项目并不完全一致, 开发企业应根据费用发生的具体情况选用规定的成本项目。土地开发成本中的直接费用, 如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等, 直接计入土地开发成本。开发间接费用先通过开发间接费用科目归集, 期末再分配计入土地开发成本。土地开发完工后归集的全部费用, 即为开发商品性建设场地的实际成本, 应予结转, 为开发自用建设场地而发生的实际成本, 应按一定标准分配后结转房屋建设成本。对于已完工土地开发项目的成本结转, 应根据已完工开发土地的具体用途。土地使用费、土地开发成本作为间接费用, 按怎样的标准分配到那些成本收益对象中去, 这也是目前房地产企业在成本计量中操作空间较大一部分。

(二) 房屋开发成本核算现状

房屋开发成本是指房地产开发企业开发商品房所发生的各项费用支出。它包括:出包建筑安装工程成本、土地使用费分配、其他费用、土地开发成本、公共设施成本等。房地产开发企业建设的房屋, 按其性质及建成后的用途可分为四类:1、为销售而开发建设的商品房;2、为出租经营而开发建设的经营房;3、为安置被拆迁居民周转使用而建设的周转房;4、受其他单位委托代为建设的代建房。上述1、2、4种属于企业开发的商品房, 理应计算其建设成本, 第3种周转房, 虽然不是企业对外销售的产品, 但其价值也应分摊计入有关开发项目的成本, 所以应计算其成本。房地产开发企业开发建设各种房屋所发生的费用, 应按房屋成本核算对象和规定的成本项目进行归集。对于发生的建筑安装工程费, 应根据企业承付的已完工程价款确定, 直接计入有关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。而对预付给承包单位的购料款和工程款, 应通过有关科目核算而不能通过开发成本科目核算。但当企业向承包单位拨付抵作预付备料款和预付工程款的材料时, 采用实际成本核算的企业应将材料结算价格与材料实际成本之间的差额, 计入“开发成本—房屋开发”科目;采用计划成本核算的企业, 其材料结算价格与材料实际成本之间的差额由两部分组成, 所以应采取不同的处理方法;对于材料价格差异, 应从“原材料”科目转入“开发成本———房屋开发”科目, 计入有关房屋成本核算对象的, 建筑安装工程费成本项目;而对于材料价格差异, 则应从材料成本差异科目转入“开发成本—房屋开发”科目, 计入有关房屋成本核算对象的建筑安装工程费成本项目。

房屋开发成本, 除了土地成本外, 主要问题是在一些需要进行分配的费用的计算上, 如:小区的公共设施, 是开发商无偿建设给小区居民使用的, 这一部分成本的分摊问题。又如, 为销售楼盘而进行的广告宣传费用的分摊问题等, 这些费用在收入确认的时点上怎样进行成本的计量。

(三) 配套设施开发成本核算现状

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。其归集和核算方法视配套设施的不同建设情况而有所不同。如配套设施与房屋同步建设, 发生的公共配套设施费, 凡能分清负担对象的, 可直接计入“开发成本—房屋开发”科目的公共配套设施费成本项目。如发生的配套设施费应由两个或两个以上的成本核算对象负担时, 则先将这些费用归集到“开发成本—配套设施费”科目。该配套设施竣工时, 再按一定标准, 分摊计入各受益对象的“开发成本—房屋开发”明细科目的公共配套设施费成本项目。如配套设施与房屋非同步建设, 在结转完工房屋成本时, 对应负担的配套设施费, 则可采取预提方式, 即根据配套设施的计划成本采用一定的分配标准, 计算确定已竣工房屋应负担的配套设施费, 用预提方式计入有关房屋成本核算对象的公共配套设施费成本项目。待配套设施工程竣工时, 再按配套设施工程实际支出数, 冲减预提的配套设施费、分摊计入有关项目成本, 如实际支出数大于预提数, 可作为待摊费用, 分期摊入有关成本项目;如支出数小于预提数, 其差额应冲减有关项目成本。按规定, 企业预提的配套设施费用, 应在每项配套工程完工时逐项结转, 随之调整有关商品房成本, 而不得在全部配套工程竣工后一次调整, 全部工程竣工时, 只保留尚未完工的配套工程的实际支出数及相应的预提数。

配套设施开发成本, 一方面是配套设施本身成本的归集问题, 另一方面也同样存在一个成本的分配问题。总之, 由于房地产项目建设的周期长, 涉及的材料上千种, 费用名目种类繁多, 这给企业成本的正确归集和核算带来了很大的麻烦, 同时也为企业对收入的确认进行操控带来了便利条件。因而, 加强房地产企业成本核算的监控也是相关行政部门的一个重点所在。

三、房地产企业成本问题的相应对策

由于房地产企业开发一个项目涉及的费用和成本, 种类繁多, 如:为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费、开发期间税费等等。加之, 每一种费用中又包含不少子项, 而且, 房地产商在进行楼盘开发时, 通常是成片成片的开发, 一个项目就包含几栋甚至几十栋房屋, 而开发该项目的有些费用如:为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等是由开发商统一支出的, 这就存在成本发生对象归集的问题。

根据《企业会计制度》第一百零三条:“企业应当根据本企业的生产经营特点和管理要求, 确定适合本企业的成本核算对象、成本项目和成本计算方法。成本核算对象、成本项目以及成本计算方法一经确定, 不得随意变更, 如需变更, 应当根据管理权限, 经股东大会或董事会, 或经理 (厂长) 会议或类似机构批准, 并在会计报表附注中予以说明。”很显然它是针对一般的生产企业而言的, 而对房地产企业而言, 它同时开发的项目多, 而且项目在不断变更, 其成本的归集对象必然会不断变化。因而, 针对房地产企业的特殊性, 建议出台一种较为通用的成本归集对象, 本着直接费用直接计入, 间接费用分配计入的原则, 对开发项目为只有一栋房屋的, 成本全部由该单体承担, 开发项目为多栋房屋的, 其每栋房屋的直接成本由每栋承担, 间接费用可先分清大类, 如:住宅类、写字楼类、商业用房类等, 由于他们的前期各项费用的费率标准不一样, 其承担的成本百分比自然不一样;在分清大类后, 对同类也要进一步进行成本归集, 如:同时开发好几栋住宅, 应根据每一栋的直接成本的比例来分担成本。

摘要：近期, 政府和有关监管部门接二连三地出台一系列调控政策, 对房地产行业进行指导和规范。房地产企业的会计作为房地产行业发展的一部分, 自然也会受到人们的关注。在这种背景下, 本文从成本角度出发, 分析我国房地产行业成本会计核算方面的问题, 并给出相应对策。

关键词：房地产企业,成本核算,土地开发

参考文献

[1]仇萍.房地产企业成本控制探讨[J].财经界 (学术版) , 2010, (12) .

房地产的融资现状与发展探讨 篇9

一、我国房地产行业的融资现状

房地产的融资方式主要分为两种, 一种是内部融资, 主要是房地产公司自行筹集资金, 进行土地的开发利用;一种是外部融资。房地产利用企业的外部资金用于土地的开发, 主要以通过一定的抵押来换来银行的贷款为主。在国内, 房地产开发的资金主要是用土地为抵押物来向银行的贷款, 房地产企业通过建筑物的销售和租用来还清银行的贷款。不少的开发商自筹的资金和工程项目资金也都是间接的来源银行的贷款。开发商的银行贷款在房地产的每一个环节都有体现, 从土地的购买、交易、开发、销售, 都有贷款的踪迹。没有银行的贷款, 房地产就会瘫痪。单一的资金来源极大的限制了房地产行业的可持续发展和规模的扩大。随着社会的发展, 我国的金融业越来越完善, 国家对银行贷款的限制越来愈多, 使得房地产开发商单一的贷款模式受到一定的冲击, 对于房地产产生很大的影响。银行贷款的门槛逐渐的提高, 加上房地产的天然特点, 考虑到风险问题, 房地产不得不去改变现有的融资模式, 例如中央人民银行出台了开发商开发房地产贷款和住房按揭贷款的政策, 这些政策的出台, 有利于规范房地产健康的发展, 避免了一些投机的开发商进入房地产行业, 阻碍我国房地产的发展, 同时也减少了商业银行风险, 有助于形成多元化的融资平台, 促进房地产融资方式的创新。

二、我国房地产行业的发展趋势

1、加大保障性住房的建设, 吸引更多的信贷资金。

房地产开发和利用应该根据政府的政策作为导向, 加大保障性住房, 吸引更多的资金进入房地产行业, 减少房地产融资的困难, 改善房地产经营环境, 保证正常的现金流动, 促进房地产企业的可持续发展。

2、海外融资的限制, 利用海外的资金。

政府应该放宽海外企业进入中国房地产行业的限制, 吸引更多的海外企业到中国投资, 充分利用海外的资金建设房地产, 促进我国房地产发展的脚步。拥有海外开发的房地产, 通过在海外发行股票、可转债等方式, 吸收海外的资金, 扩大自己的实力, 增加自己企业的资金。实力强的房地产可以向境外的银行贷款, 扩宽自己的融资方式, 壮大自己的资金实力, 为进一步的健康发展打下坚实的基础。

3、利用股票筹集资金。

上市的房地产企业应该充分利用股票的发行来为自己筹集社会中的资金, 股票融资具有很多的有点, 筹集的资金数量很大, 比较方便, 风险比较小, 成本也比较低, 能有效的提高房地产的效益, 降低公司的经营成本。房地产通过在交易所上市操作, 发行新股、增发等形式, 将股票筹集的资金换成自由的资金, 用于房地产的开发资金, 也可以通过收购小公司或强强联合的方式壮大自己企业的规模, 提高企业的管理效率, 降低企业的风险和成本, 提升企业的经济效益和社会效益。

4、创新融资方式, 推进房地产与保险的合作。

在长期发展的保险行业中, 保险公司具有比较充足的自由资金, 来源很稳定特点。房地产应该向国外学习, 将保险公司多余的资金吸引到房地产行业, 这样有助于两者的共同发展。通过两者的合作, 可以建立起共同的控股的公司, 主要用于房地产的开发, 实现利润的共同占有。

5、完善我国的房地产法规。

我国还处在社会主义的初级阶段, 国家、地方和相关的部门颁布的法律法规还不能适合我国房地产的发展, 法律环境不全面, 相关的规定不具体, 相关的建设标准不能很好地落实。我国的法律法规总体上看还是滞后于房地产的发展。在房地产融资从单一方式转向多元化的过渡阶段, 应该出台多种优惠政策, 促进房地产融资形式的创新, 避免出现混乱的局面。建立健全相关的法律、法规, 对新出现的融资工具、资金整合、资产转让、利润分派等问题, 做出严格的说明和规范。

三、结语

房地产行业应该构建多元化的融资方式, 创新融资的形式, 不仅可以克服对银行的依赖, 降低自由信贷资金的风险, 减少国家从紧的货币政策对房地产的消极影响, 还可以有助于企业规模的壮大, 解决房地产融资难的问题。房地产行业可以加强和保险行业的合作, 建立共同管理的公司, 给房地产注入新的资金流, 实现共同享有利润的环境。总之, 在从紧的货币政策的环境下, 房地产开发商应该扩宽自己的融资渠道, 做一条多元化的融资道路, 探索出新的融资方式, 促进我国房地产长远的发展。

参考文献

[1]张吉.浅议我国房地产的融资现状及多元化融资趋势[J].现代商业, 2008, (17) :218.[1]张吉.浅议我国房地产的融资现状及多元化融资趋势[J].现代商业, 2008, (17) :218.

我国房地产中介企业发展现状分析 篇10

(一) 法律法规不健全, 行业管理不够完善

目前由于房地产中介的行业地位不明确等原因, 造成其行业自律职能不到位, 加之缺乏行之有效的行业约束机制, 造成我国房地产中介服务企业经营实力和专业水平良莠不齐, 大多数中介服务企业小而散, 缺少规模经营和品牌效应, 恶性竞争严重。

(二) 从业人员素质差, 专业能力低

据统计, 目前我国房地产中介从业人员, 取得房地产经纪人的占从业总人数的比重不到2%。从业人员资格认证制度的不规范, 多数房地产中介机构为追求短期利益, 对从业人员不进行培训, 致使从业人员普遍缺乏房地产服务行业的职业道德和专业素质, 从而造成行业整体诚信水平低下。

(三) 信息渠道不畅, 经营模式落后

信息资源是房地产中介服务企业从事经营活动的基础。而目前有关的市场信息网络系统还不健全, 市场信息量少且渠道不畅, 在很大程度上影响了中介服务质量的提高。行业内的技术水平偏低, 使得对信息资源的开发利用缺乏深度导致信息资源浪费, 难以发挥行业优势, 而落后的经营模式和单一的业务种类也越来越难满足市场发展的需求。

二、我国房地产中介服务企业的发展战略建议

(一) 品牌战略

对房地产中介服务企业而言, 其品牌战略的实施可以从以下三个方面入手:

1. 信誉。坚持给顾客提供更为安全的交易和更为专业的服务是构成房地产中介服务品牌的核心部分。

2. 创新。基于资源优势的核心竞争力的创新是营造和发展房地产中介服务品牌的坚实基础。

3. 文化。顾客在房地产中介服务中能品味到的企业的一种精神文化的共鸣是房地产中介服务品牌中的精神追求。

(二) 人才战略

房地产中介行业由于起步较晚, 专业人员稀少, 从业人员有限等促使房地产中介企业在人才资源管理方面投入更大的资本, 因而房地产中介企业的决策者需要根据实际条件, 有效地开发人力资源, 实行有效的机制, 创造出特有的企业文化环境。特别要注重对关键人才的培养, 可借鉴国外企业经验给予长期激励, 比如高提成等激励制度。

三、长春房地产中介企业存在的问题

(一) 法规制度不规范

房地产经纪人市场准入规则不健全, 政府部门的管理不

责任编辑:张丽

统一, 房地产经纪行业行政管理职责不明确, 与行业自律管理发展方向偏离, 市场上存在无序竞争的现象, 违规行为时有发生, 行业声誉差强人意。

(二) 规模较小, 素质较差

目前长春市正规的大型房地产中介机构不足20家, 均为小型房地产中介机构, 这些机构规模小, 档次较低, 技术含量不高, 布局分散, 市场占有率低, 尚未形成强有力的品牌。从业人员来源复杂, 绝大多数没有从事过相关经营活动。

(三) 竞争力不强

目前, 除长房置换粗具规模外, 大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

四、长春房地产中介公司发展对策的建议

(一) 推进资源整合

全市各相关部门、行业协会、商会和中介服务企业信息资源, 加快建设集网上展示、电子商务、信用信息发布、公共信息资源共享、供求信息搜索等功能于一体的中介服务公共信息平台, 此平台可以将每个中介企业在网上发布的关于房源所有的信息一一展现出来, 为中介服务企业的发展提供条件, 完善中介服务链条, 引导中介服务行业集聚发展。

(二) 深化改革, 优化市场准入

加快产业化经营改革步伐。实行政企分开、企事分开、营利性与非营利性企业分开, 培育符合市场经济体制发展的微观主体。凡是不利于中介服务业健康发展的地方政策和管理方式, 必须予以清理和调整。

参考文献

[1]吴翔华.房地产中介运作指南 (第一版) [M].江苏科学技术出版社, 2006年10月, 第1-31页.[1]吴翔华.房地产中介运作指南 (第一版) [M].江苏科学技术出版社, 2006年10月, 第1-31页.

[2]刘亚臣.房地产经营管理 (第四版) [M].大连理工出版社, 2009年2月, 第10-30页.[2]刘亚臣.房地产经营管理 (第四版) [M].大连理工出版社, 2009年2月, 第10-30页.

[3]王衡起.房地产中介 (第一版) [M].山东人民出版社, 2010年2月, 第1-10页.[3]王衡起.房地产中介 (第一版) [M].山东人民出版社, 2010年2月, 第1-10页.

[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛, 2010 (1) .[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛, 2010 (1) .

[5]刘长滨.房地产中介遭遇发展尴尬[J].行业聚焦, 2011 (1) .[5]刘长滨.房地产中介遭遇发展尴尬[J].行业聚焦, 2011 (1) .

关于我国房地产现状的研究 篇11

摘要房地产业在国民经济发展中处于先导地位，已经成为我国国民经济的重要产业之一。房地产业快速发展，在局部地区出现投资过热的现象，房地产资金紧缺，加之我国房地产金融体系结构和功能的不完善，使得在我国房地产金融风险更为突出。

关键词房地产特点现状

房地产业在国民经济发展中处于先导地位，已经成为我国国民经济的重要产业之一。企业是竞争性行业，所需资金量人，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。房地产业快速发展，在局部地区出现投资过热的现象，房地产资金紧缺，加之我国房地产金融体系结构和功能的不完善，使得我国房地产金融风险更为突出。因此，对我国房地产体系建设的探析具有重大的理论和现实意义。

一 、房地产业的发展

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。

房地产开发企业是房地产开发经营活动的主体，通过对未来市场的预期，以开发符合市场需求的房地产产品、物业和附带的服务，来获取最大效益的经济组织。房地产开发企业经营的产品是土地权利及其附属信心。房地产是资金密集型产业，对金融业依赖比较大，而国家时常通过利率、政策、法规等对宏观经济手段对其进行调节，如土地供给政策、住房改革政策、金融的建筑产品，这些都具有不可移动性，它们不能离开周围的环境而独立存在。其次，由于它们所处地区、地段的不同，其特点和价值将会大相径庭。再次，房地产物业的结构、建筑风格会受当地人文、风俗、地理、经济发展水平、气候等多种因素影响而风格迥异。故房地产物业具有强烈的地域特征。

房地产物业不可能存在两种完全相同的产品，即使建筑物相近，地理位置也不可能相同。它更不可能像其它工业产品一样可以进行批量生产。再次，房地产物业单件设计、露天施工，受自然环境影响较大。因此，产品的标准化程度低。

房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造成不动产，少则数十万元，多则数千万元，甚至数亿元，往往使很多投资者望而却步，所以，投资规模比较大。不仅如此，由于地产项目经过土地开发、前期论证、策划定位、规划设计、施工建造、营销、物业管理等多个阶段，经历时间较长，少则一两年，多则数年至十几年，故回收周期长。

房地产业受宏观政策和经济发展影响大。房地产的消费属于大众消费，很多时候还具有投资的性质。而宏观经济政策和经济水平不仅会影响消费者的收入，还会影响消费政策、财政税收政策等，必然影响房地产投资。

房地产由于在空间上的不可移动性，一旦对将来的需求预测不准或环境发生变化，则会面临较大的风险。加上投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等多种因素的影响，从而增加了房地产的风险。

房地产产业链长、带动性大。房地产业作为国家的基础产业和支柱产业，它的产业链比较长，它的发展可以带动建筑工程、钢铁、机械、建材、家具等许多行业的发展。这一行业的发展有利于带动其他行业的更好的发展，从而促进整个社会的全面进步。

二、 房地产企业存在的主要问题

房地产业的发展过程中定会出现一系列相关的问题，宏观环境趋紧、企業税收管理和房地产企业营销存在一定的问题。

首先，宏观环境趋紧。中国房地产市场的畸形发展以及由此引发的房价快速上涨，只是一种表面现象，在这种现象的背后则隐藏着诸多深层次问题。长期以来我国在房地产业和房地产市场调控政策上并没有一个明晰的战略目标和规则，而是处于“头疼医头、脚疼医脚”的擅变状态，这种现象在近两年表现尤为突出。

其次，房地产企业税收管理存在一定的问题。由于房地产经营企业销售不动产或转让土地使用权的收入，地税部门负责征收营业税，而销售收入实现后的盈利所得则由国税部负责征收，且房地产企业所使用的发票和开发成本中收取的建筑安装工程发票都是由地税部门负责管理的，这就给国税部门税源监控带来了一定的难度。房地产企业利用各种手段隐匿售房收入，主要表现在：隐匿预收房款，成本费用支出不实，多结转销售成本。

最后，房地产企业营销存在一定的问题。如：营销观念相对落后，营销管理科学性不强，营销资产价值不高，营销人员的形象有待于提高。

三、 房地产企业新的发展道路

出于房地产的特征和存在的问题，它该向着怎样的一个方向发展，房地产企业发展可以走这样的道路：

房地产企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营。随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。

企业集团化经营有利于房地产业的全而发展。在当前市场状态下，大部分房地产企业存在资金少，规模小的现状，企业的持续发展受到阻碍。企业集团化经营可以说是势在必行。通过这样的发展和经营模式，房地产应该会有好的发展前景，走向更健康的发展道路。

参考文献：

[1]申炫国,谢泅薪.构筑房地产企业的战略制胜台阶.中国房地产.2006.

[2]陈淮.我国房地产市场及企业的国际差异何在.红旗文稿.2005.

[3]袁丽丽.新时期住房金融发展的制约因素.中国房地产金融.2004.

房地产企业融资现状 篇12

发展初期的房地产企业以施工建设相关财务管理报表信息处理为主。进入房地产企业规模发展阶段, 企业经营发展形式呈现多元化的趋势, 以购物中心、酒店为主的商业地产逐渐成为房地产企业核心盈利点。多元化发展使得企业数据突变性增长, 房地产企业实施信息化建设成为时代发展的要求。房地产企业信息化是房地产企业利用现代信息技术, 通过对信息资源的开发和利用, 提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平, 以提升房地产企业的经济效益和市场竞争力。

房地产是典型的资金密集型行业, 具有投资大、周期长、风险高、项目地域性、政策性强等特点。随着房地产企业和房地产市场向有序化、规模化、品牌化、规范化运作方向转型。为了保障房地产企业各项资产和业务系统能够安全、可靠、高效率、高效益的运行, 最大限度的保证企业目标的实现, 建设房地产企业信息价值管理成为亟待解决的现实管理问题。在价值管理的过程中, 为其提供信息与验证作用的信息系统是价值管理成功的关键技术支持。房地产企业信息价值管理就是房地产企业利用财务管理系统、办公自动化系统、人力资源管理系统、项目管理系统、客户关系管理系统相结合的一体化、全面化的管理信息系统规避信息安全管理风险, 处理企业日常事务, 统计分析海量数据, 提供管理决策辅助, 预测业务价值趋势, 验证市场的价值预期, 提升企业价值管理绩效。

2 房地产企业信息价值管理现状及问题

2.1 房地产企业信息价值管理现状

近年来, 随着政治经济环境和行业状态的变化发展, 以及“信息化带动房地产”口号的提出, 我国房地产行业已经开始逐步意识到信息化的重要性, 整个行业的信息化意识极大加强。但是仍然存在房地产企业信息价值管理误区, 具体表现为: (1) 信息化是一次性工程; (2) 信息化只是信息部门的事情; (3) 企业信息化只要投入就会有产出, 不重视投入产出比; (4) 企业信息建设就是购买一套软件; (5) 信息化系统要功能完备, 产品成熟; (6) 只看重供应商的产品品牌; (7) 陷入“ERP”的陷阱; (8) 追求系统的完美。

2.2 房地产企业信息价值管理的协同效应问题

目前, 我国房地产企业普遍采用的项目运作模式缺少统一的业务管理系统, 使得管理层无法及时、准确地了解各项目情况, 不能充分地在各个项目之间调动资源, 无法为管理决策层提供足够的数据依据, 对项目的潜在风险难以预测。房地产企业缺少对开发项目进行有效管理的平台, 缺少对开发项目的投资分析、项目的工期、投资、质量的有效控制。缺少对开发项目成本的动态管理。开发商与建设相关方之间缺少协同平台进行工作协作。以上项目信息价值管理协同问题导致房地产企业信息价值管理面对以下四大危机: (1) 成本管理危机 (如何对经营计划进行有效的监控;如何提高资金的利用效率, 降低资金使用成本;如何实现对项目成本即时有效的控制;如何实时地进行成本的多级核算) ; (2) 项目管理危机 (如何有效解决分散作业与集中管理的矛盾;如何实时了解和控制项目的进度;如何对项目的人、财、物进行有效的控制;如何实现项目三算的实时对比分析) ; (3) 物流管理危机 (如何杜绝暗箱操作, 有效的降低采购成本;如何降低库存成本, 包括订货成本、采购成本、仓储成本;如何提高库存周转率, 并且向零库存迈进) ; (4) 资金管理危机 (如何快速准确地评价财务能力;如何对各类应收款进行准确的帐龄分析;如何动态监控现金的流入、流出;如何提高资金使用效率和控制资金经营风险) 。房地产企业信息价值管理系统一般有如下系统组成:财务管理系统、成本管理、资金管理、全面预算管理、甲供材料管理、项目进度管理、采购仓存管理、人力资源管理、客户关系管理、知识管理、第三方商业智能系统和售楼系统等。围绕着这些系统, 企业需要建立信息系统的一体化、个性化、集成化, 同时需要随需应变的行业解决方案, 以便完善各系统之间的集成性、整体性与协调性。

3 房地产企业信息价值管理对策

3.1 加强房地产企业信息价值管理协同创新

房地产企业协同创新管理为获取房地产市场需求与供给信息提供了平台与桥梁, 为房地产企业进行产业融合、产业整合和产业聚集提供了可行性路径。房地产企业产业链主体之间的产业融合, 又有利于彼此之间形成合理的利益分配关系, 以保障房地产市场延伸的稳定。房地产企业协同创新信息平台将为各成员单位提供关键技术共同攻关、公共信息交流、资金有效利用、价值信息挖掘提供相关产业整合服务。通过房地产企业协同创新信息平台提高房地产企业资源集聚能力和自主创新能力, 利用多种方式, 实现房地产企业与其相关专业领域的有效联结和互利合作, 增强房地产企业产业聚集能力, 使更多的成员单位通过房地产企业平台方便快捷地获得各类信息服务。伴随着中国经济快速发展, 与全球经济日益密切的联系, 房地产企业协同创新已经成为房地产企业提升核心竞争力的必由之路。

3.2 以大数据的思路提升房地产企业服务价值链

目前, 世界经济已从后工业时代进入服务经济的时代, 服务业正逐步取代工业在国民经济中的地位, 成为反映和判断一国或地区经济现代化水平的重要标志, 推动现代服务业的集群高端发展已成为世界经济发展的潮流与方向。房地产企业本质上是服务型企业, 作为其核心的项目的生产过程却涉及到二三产业的众多企业和政府主管部门等, 且生产的时间、空间跨度大, 因而企业要想在长期的运营中建立核心竞争力, 提供具有自身特色的标准化的服务, 势必要将服务的标准在整个价值链上得到贯彻执行。房地产企业服务价值链信息管理划分为两种类型:一种是基于信息技术和知识经济的传统服务业的升级而形成的现代服务业, 其实质是服务业的现代化;另一种是随着信息技术和国际互联网络的发展而产生的新兴服务业, 其实质是服务模式创新。房地产企业服务价值链信息管理, 就是将信息技术和现代企业管理、价值链管理、项目管理的思想与技术相结合, 通过数字化手段表现出来, 并被企业管理人员和项目管理人员广泛采用来解决日常管理事务, 不仅是新兴服务业创新, 而且是服务模式的创新。房地产企业服务价值链信息管理创新的目的是提高管理能力和管理效益, 增强房地产企业竞争力, 其核心是用先进的价值链管理和项目管理理念和手段解决项目管理运行中存在的不足, 只有在基础管理和流程管理达到一定高度, 并严格按照规程管理, 企业管理和项目管理信息化才能取得理想的效果;信息化最好的方式是采用具有先进思想和技术的优秀软件包, 而不是完全将手工业务信息化。

大数据以数据仓库、数据安全、数据分析、数据挖掘等等围绕大数据的商业价值的利用逐渐成为房地产企业信息价值管理追捧的利润焦点。大数据从资本角度表明企业运用、解释数据的能力, 体现企业的核心竞争力;大数据通过互联网数据挖掘, 从精准营销层面完成了市场行为分析向个性化时代的过渡, 更易捕捉细分市场个性潜在需求, 从而打造房地产企业信息价值管理核心品牌。房地产企业信息价值管理以大数据的思路来开发高端物业楼盘的大数据云平台, 以渠道下沉的概念去整合、构建房产信息全国城市联盟, 推进房地产企业信息价值管理深入到公寓、别墅、商业地产、产业地产、旅游地产、海外地产等, 聚焦高端物业, 提升房地产企业服务价值链。

摘要：通过对我国房地产企业信息价值管理现状、问题及发展趋势的分析, 提出加强房地产企业信息价值管理协同创新, 以大数据的思路提升房地产企业服务价值链。

关键词：房地产企业,信息价值管理,服务价值链

参考文献

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