企业资金房地产（精选12篇）
企业资金房地产 篇1
尽管自2008年四季度以来, 中央和各地方政府都出台了一系列房产“救市”的政策和措施, 各主要一线城市房地产市场也略有回暖之意, 但种种迹象表明房地产市场的一些先行指标依然不容乐观, 市场萧条的态势仍在延续。
与上一轮房地产市场低迷时相比一个显著的区别是, 此次中央政府推出了前所未有的保障性住房建设计划。大量中低价格保障性住房的入市, 势必“摊薄”住房平均价格, 房地产市场的格局将由此改变, 高房价时代亦或渐行渐远。而这一政策的“落地”, 也必将已深陷资金危局的众多房地产企业推向一个更为炙热的“火山口”。
危机仍在加剧。
资金危局中的房地产企业将该何去何从?
高企的地价
2007年, 中国房地产市场价格的上涨可以说是史无前例。在房价快速上涨的情形下, “地王现象”频频出现在全国各大城市。与其他行业有所不同的是, 开发商们的定价理念并不完全依照成本加利润的原则, 而是主要参照周边项目的房价。当市场极度亢奋之时, 相当一批开发商开始具有了“超前意识”, 即不要看眼前的房价如何, 而应预测未来的房价怎样。一批无畏的开发商在拿地上异常大胆, 地价高过房价 (每建筑平米的地价超过周边在售的楼价) 的“地王”不断刷新纪录。
在竞标地王中, 获得金融资本支持的上市公司财大气粗, 出手阔绰, 大多成为了“地王”争夺战中的胜出者。
“这一现象的内在逻辑是, 上市公司拿地对股价有直接促进作用, 不仅可增加净资产和估值, 还会有利于再融资。”中信证券地产行业研究员段海瑞说, “资本市场对高价拿地上市公司的热烈追捧, 更使得地产股成为股市中最为热门的板块, 地产公司新项目增发融资往往也成为重大利好而令股价大幅攀升。”
地价飞涨传导到房地产二级市场的结果是, 加重了房价的上涨预期, 于是各大城市的“楼王” (高房价) 纪录亦被屡屡刷新。此外, 人民币的快速升值使得不少外资机构大手笔地增持包括不动产在内的人民币资产, 亦助推了房价的上涨。虽然外资收购在整个房地产市场的占比不大, 但由于许多项目是溢价收购, 这一方面打开了开发商们的想象空间, 另一方面俨然构成了某一区域的标志性价格。由此, 房价排浪式的上涨令不少百姓瞠目结舌。
购买力的过度透支终使得市场渐显疲软, 交易量开始逐渐萎缩。由亢奋转入低迷的拐点在2007年底就已经初露端倪。一些先知先觉的开发商开始降价。2007年12月初, 万科旗下的房地产项目普遍降价。正当房地产业界还在为是否拐点出现争论不休时, 做为经济晴雨表的股市提前作出反映, 地产股在短短几周内市值蒸发了近千亿。
“房地产市场已渐呈疲软之势, 日呈萎缩的交易量很难支撑高房价, 一旦楼市调头向下, 高价“地王”势必要做库存减值计提准备, 地产股由原来股市中热钱追捧的“香饽饽”变成“烫手山芋”, 遭到大量机构投资者的减持也就在情理之中。”银河证券一位资深分析师坦言。
与虚拟经济相对应的是, 过高的房价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品, 许多家庭患上了住房焦虑症, 有价无市的市况在蔓延。2008年初, 新华网一项样本近两千人的调查显示, 过半数人对买不买房问题持观望态度, 还有超过30%的人根本就不考虑买房。
2008年2月份, 国家统计局发布的统计数据表明, 全国70个大中城市房价同比涨幅首次回落。对于地产商来说, 在央行数度加息及提高存款准备金率的从紧货币政策下, 房地产企业开始由“地荒”转为“钱荒”。
“过高的房价已经超过市场所能承受的临界点, 对于不甚明朗的市场时局, 出于风险控制的考虑, 商业银行必然开始对地产商的开发贷款采取审慎态度。”中国银行一位资深分析人士如此解析银行为何突然对开发商“变脸”。
悄然而至的冬天
就在地价不断攀升的同时, 事实上中国房地产市场的冬天已经悄然来临。
根据国家统计局公布的指标来看, 2007年末以来, 全国房地产开发景气指数和全国70个大中城市房屋销售价格指数均呈现逐月下移态势, 其中后一项的下滑曲线略陡于前一项。具体说, 国房景气指数2007年11月达到高点, 其后一路下滑, 2008年10月份为99.68, 比9月份回落1.47点, 比2007年同期回落6.06点, 步入不景气区间。以月度房价同比涨幅来看, 2008年1月达到高点, 同比去年1月增长11.3%, 其后增幅亦加速递减。
与房价涨幅回落相对应的是房屋销售的快速萎缩。
央行2008年11月17日发布的《二○○八年第三季度中国货币政策执行报告》显示, 2008年前三个季度, 全国商品房销售面积4亿平方米, 同比下降14.9%, 增速比上半年继续下降7.7个百分点, 比2007年同期回落47个百分点。商品房销售额为1.6万亿元, 同比下降15.0%, 增速比上半年下降12个百分点, 比上年同期回落65.5个百分点。其中, 商品住宅销售面积和销售额同比分别下降15.3%和15.5%。北京、上海、深圳、广州住宅销售面积同比分别下降55.8%、41.1%、46.2%和25.9%。截至2008年底, 全国商品房空置面积为1.3亿平方米, 同比增长10.2%。
中金公司最近发布的2009年宏观经济展望研究报告认为, 在目前的成交量下, 北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国十五个城市现有的商品房库存, 需要约27个月才能消化。
央行上个月公布的全国城镇储户最新问卷调查也表明, 未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降1.8%和2.8%, 创此项调查以来的新低。究其原因, 央行的报告分析认为, 住宅交易量下降的主要原因, 一是前期房价上涨过快, 市场有调整的内在需求;二是经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入的预期发生转变, 市场观望气氛浓厚。
房屋销售的不景气传导到一级市场是土地出让金额的大幅减少。据业内人士估测, 2008年以来全国一线城市, 以及部分二三线城市土地出让金额大约萎缩了四分之一。由此, 各地方政府纷纷推出拯救楼市的政策。
“房地产市场正进入调整期, 目前房价的下跌还远未到位。主要一线城市的房价比消费者可承受水平仍高估33%左右, 比2008年5月份的38%有所下降, 但离刺激有效购买需求仍有较大距离。价格是硬杠杆, 单纯依靠政府的救市政策效果非常有限。”中金公司的分析师们分析认为。
堪忧的行业财务状况
2月6日, 一则来自内地在港上市房地产企业中新地产的报道占据了各大媒体主要版面。报道称, 在国内号称“十强地主”之一的中新地产被爆出“或因资金链断裂导致欠银行一笔1.5亿票息债务未能按期支付”。消息一出, 立刻引起了业内人士和市场的一片哗然。市场普遍认为这是开发商和购房者在长达一年多的“博弈”后, 第一个因资金链断裂而倒下的开发商。
但随后, 中新地产高层紧急约见媒体并发表声明称, “公司并无资金方面问题, 延期支付的主要原因是当时内地春节放假, 公司将在一周内偿付上述票息”。再此后, 中新地产透过其北京公司负责人给媒体“传话”, “票息已经支付完毕”。
尽管自2008年下半年开始, “中国将有众多房地产企业因资金链问题而导致破产”的言论就已经成为房地产业界和市场的共识, 但直到中新地产的“票息门”事件, 市场似乎才真正被“闪了一下腰”。
就在中新“票息门”事件尚未尘埃落定之际, 同为内地在港上市的房地产企业富力地产也被爆出因楼盘销售不景气, 遭遇严重财务危机。
一时间, 房地产企业大多正在遭受重大财务危机的传言在市场上已经是风声鹤唳。
在购房者给予高房价无情打击的同时, 房地产企业遭遇的重大财务危机, 早已被市场上的众多信用评级机构了如指掌。
在中新地产爆出“票息门”事件后不久, 专为内地多家在港上市公司进行评级的穆迪投资者服务公司, 已将中新地产的公司家族评级和高级无抵押债务的评级由Caa1下调至Ca。与此同时, 另外一家评级机构标准普尔也于2月2日宣布, 将中新地产长期外币企业信用评级由“CCC+”下调至“D”。
“该评级相当于企业无信用, 企业基本无力偿还债务本息, 亏损严重, 接近破产, 几乎完全丧失偿债能力。”一位业内资深人士评价说。
“公司资金链不存在问题, 公司其他项目也并未受到影响。”中新地产行政总裁刘义告诉媒体。
尽管如此, 记者在不少房地产网站论坛上仍旧看到, 不少业主仍对中新地产的资金链感到担忧, 害怕自己买的房子成为烂尾楼。
相关资料显示, 中新地产在2006年、2007年曾在各地疯狂圈地, 土地储备在一年间大幅增加约90%。而有业内资深人士称, 正是这两年的疯狂扩张, 导致中新地产占据了大量资金。而中新地产2009年1月中旬发布的2008年10月31日止的半年业绩报告显示, 公司营业额仅5780万港元, 较上年度同期减少约94.4%。
“就算此次票息事件如期解决, 中新地产今年6月份还将面临赎回约11亿港元的可转换债券, 资金断顿的风险仍旧一触即发。”穆迪机构分析师曾启贤说。曾启贤称, 中新地产是其遇到的首家因无法按期支付海外票据利息, 而面临违约的内地民营地产上市公司。
“那两年正值楼市火爆, 地价飙升, 拿地成本比较高, 房子售价也相对较高。而2008年到现在, 楼市跌入谷底, 销售大幅缩减, 对于高价拿地的房企来说, 一方面资金回笼困难;另一方面, 其他项目的建设又拖了其后腿, 资金链断裂的风险极大。资金紧张是目前房企面临的普遍问题, 就看你是否能顺利周转。”一位房地产业内人士对记者表示。
“在政府一再强调保增长的情况下, 银行今后对房地产企业的融资需求会在一定程度上放松, 但受消费意愿持续下降、房屋存货不断走高影响, 房地产业整体的资金压力依然巨大。2009年, 不排除部分企业资金链断裂。”华远集团董事长任志强在接受记者采访时, 公开表示对国内房地产企业, 当前财务状况的极度担忧。
国家统计局的最新数据显示, 2008年1-11月, 全国房地产开发企业商品房施工面积25.5亿平方米, 同比增长17.7%;房屋新开工面积8.4亿平方米, 增长5.4%;而1-11月房地产开发累计资金来源33404亿元, 同比增长4.2%。单位新开工面积到位资金为3900元左右, 单位施工面积的到位资金为1300元左右, 这两个数据与2007年相比, 均呈现明显回落。
银河证券一份研究报告指出, 在经历2008年银根紧缩后, 房地产开发企业的间接融资显著放缓。数据显示, 在2008年1至11月, 房地产开发企业实际到位资金中, 国内贷款6416亿元, 仅增长5.2%;而企业自筹资金达13444亿元, 增长30.9%。
另外, 由于资本市场融资受阻加之市场销售低迷, 房地产企业到位的“其他资金”为12942亿元, 同比下降14.5%。其中, 个人按揭贷款3046亿元, 降幅达25.6%。
21世纪不动产一位分析人士指出, 2009年, 房地产将面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力, 房地产企业的资金困局有可能进一步加重。一方面, 金融海啸和经济下行, 改变了置业者的收入和房价预期, 从而延迟和减少大额消费, 由此房企将面临更艰巨的销售回款压力。另一方面, 在房价尚未调整到位之前, 银行对开发贷款普遍持谨慎态度。
一家商业银行公司金融部高层告诉记者, 虽然从2008年年底开始, 央行对房贷等有关房地产业的信贷政策给予放宽, 但商业银行对房地产前景有自己的判断。“房地产是一个涉及多个链条的产业, 单纯给开发商资金并不能解决全部问题, 如果房屋仍然卖不出去, 那么给开发商贷款等于向银行转嫁风险。”这位人士称。
事实上, 受资金困扰房地产业停工、延缓开工等现象已日益增多。业内专家分析, 2007年土地供给的增长使得2008年房地产开复工总量随之上升。但25亿平方米左右的施工面积对应的竣工应该在7至8亿平方米;但实际上竣工和施工量在下降, 这证明大量的工程并未按正常的施工进度建设, 而是处于停顿或延后之中。
“2006年下半年、2007年疯狂拿地的企业所开发的项目, 很多由于投入进度的问题, 在2008年还不具备销售条件, 并没有形成可以在市场上打折销售的房屋产品, 他们将面临很大的资金压力。这些企业可能转让土地, 也有可能拖欠政府出让金和银行贷款, 从而发生行业的信用危机。”SOHO中国董事长潘石屹说。
或将改变的楼市格局
近期, 中央公布四万亿振兴经济的方案, 作为其中一部分, 建设部宣布, 今后三年中央财政将投资9000亿元, 增加200多万套廉租房、400多万套经济适用房, 及220万户的棚户区改造。这一投资计划不可谓不大。如果按目前家庭一户三口人的简单测算, 这项计划大约将惠及近3000万人口。市场对此的解读是, 短期内将对商品房市场带来冲击, 强化潜在购房者对房价下行的预期。
“从中长期看, 合理的市场结构有利于消化房地产泡沫, 促进市场的健康发展。保障性住房的推出对商品房的购买需求的分流在所难免。”不少业内资深人士都表达了同样的观点。
2008年10月, 北京住宅新房销售中, 保障性住房 (经济适用房与限价房) 的交易量首次超过商品房。截至2008年底, 共成交期房住宅7452套, 其中经济适用房、限价房成交4873套, 占期房住宅成交总量的65.4%。
“这标志着由政府主导定价的保障性住房, 在整个房地产市场中取得了举足轻重的话语权。”中国社科院一位长期从事房地产研究的学者认为。
“尽管政府有关部门对购买保障性住房的标准与购买资格的甄别日趋完善, 但这并不能保证有资格购买保障性住房的家庭就未必不是购买商品房的潜在消费者。当保障性住房的性价比超过商品住房时, 购买保障性住房应该是一种合乎逻辑的选择。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为, “当大量中低价格的保障性住房预计将在今后二、三年中陆续入市后, 会对现有的商品房价格和交易量构成下行压力, 势必“摊薄”住房的平均价格, 房地产市场的格局将由此改观。”
但也有相当一些房地产业界人士乐观地估计, 鉴于今年房地产的严峻形势, 很多开发商已停止拿地, 市场供应量明年将大幅萎缩, 届时在供需力量转化中, 房价及楼市在明年下半年有转暖的可能。但客观地说, 这种可能性存在着诸多的不确定因素。首先, 在过去3年, 具有消费能力的家庭购房能量已经比较集中地得到了释放, 未来市场供应量的减少相对应的是购买力亦在减少, 供求关系此消彼长的可能性至少与供求同比减少的可能性一样大;其次, 从以往的楼市繁荣来看, 最具现实的消费力量来自中产阶级。但今年资本市场的大幅下跌洗劫了中产阶级积累的财富, 更降低了消费潜力, 以往的置业又将他们拖入债务的牢笼。因此, 对于他们来说, 再次的大规模置业升级变得不甚现实;第三, 美国的金融海啸席卷全球, 其金融泡沫的破灭令外向出口型国家的产能泡沫凸显。按照大多数主流经济学家的估计, 2009年我国经济增长速度将大大放缓。不甚乐观的经济预期制约了人们的收入预期与消费, 此次国内房地产市场调整率先从外贸出口发达的珠三角地区开始, 或能表明房地产市场不太可能摆脱宏观经济形势走出独立行情。
不论宏观经济走势如何, 一个基本可以肯定的答案是:高房价时代已经渐行渐远。
企业资金房地产 篇2
一、房地产企业资金管理概况
一个企业的经营管理离不开这个企业的财务管理，财务管理可以反映出这个企业的管理水平高低，还可以反映出这个企业经济效益如何。然而，资金是生命线，所以说“企业的管理是以财务管理作为中心，而财务管理又是以资金管理作为核心的”就是这个道理。企业的资金从开始筹集，把筹集到的资金分配好，再有效的使用，然后去监督和管理的过程就是资金管理。当这个企业筹集的资金达到一定量的时候，在这个基础上去合理的使用，做到把销售收入提高，还有把利润最大化，然后把这些回收的资金再进行合理的安排，从而保证新的项目顺利地开展。资金不仅是一个企业继续经营的核心因素，而且还能实时的反映出一个企业的财务状况，房地产企业只有把资金管理工作做好，才能掌握住企业的命脉，因为管理好企业的资金也就相当于管理控制住这个企业的生存发展线和生命线。
二、房地产企业资金管理存在的问题
(一)房地产投资资金回笼的安全性难以保证。众所周知，在一般情况下，房地产企业所投资项目规模越大，需要的资金就会越多，投入的资金越多经营风险就会越高，因为企业项目规模和资金投入量成一个正比率关系，一个规模大的项目所用的时间也多，资金所需要的时间会顺其自然的延伸，这样也就是说：如果这个项目的工程期延长一天，就会多加一天的经营成本，但是项目时间延长并不是经营者可以预料到的，更别说可以去控制。就像是投资这个项目前需要做一些背景调查，如果在调查的时候不够仔细认真，就会把一些不容易发现的关于产权方面的问题给忽视掉，其实这个问题就存在项目中，只是调查的时候不够深入而不被发现。导致项目的投资资金不能按时的安全回笼，这样还是比较轻的，如果严重的话，这将给整个投资项目带来巨大的损失，对企业的发展不利。然而，除了这个以外，尚有很多不确定因素在慢慢地对房地产投资资金的回笼产生影响。
(二)资金预算管理制度不够完善。因为各种原因，企业的全面预算资金管理还存在一定的缺陷，比如预算编制、批准、执行、决算编制和审批很难去把握;再一个是监督考核工作没有做好，同时还缺少了激励制度导致员工的积极性不高。目前，要建立全面的资金预算管理制度而且还要合适这个企业的发展，还没有几个房地产企业能够做到，所以企业的资金预算管理还是处于松散的状态，这样的话可能会导致实际的资金和预算的资金出入很大，从而也会影响到企业资金高效率地使用与平时正常的周转，也会影响到项目工程的进度，工程款也不能很好地去控制。除了这些以外，还会使上级和下级、部门和部门内部职员之间的沟通出现障碍，而且不能很好地去交流，更谈不上合作了。
(三)融资形式单调。企业想要更好地发展，融资是不可缺少的手段，因为融资可以扩充企业的资金，解决企业面临的资金问题。根据统计了解到，在我国房地产市场中，负债率可高达70%～80%左右，从而可以想到对大部分房地产兴办企业来讲，这个项目中企业自己所拥有的资金只占20%～30%左右，房地产企业所用来周转的资金大多数都是靠银行贷款与项目销售，进一步的说明了我国房地产行业融资形式单调，资金的来源少，并且存在的风险又很高、企业偿还债务的压力也很大。现如今，随着贷款政策越来越严格，房地产企业贷款也越来越难，加大了筹集使用资金的难度，房地产企业发展的不稳定性，再加上单一的融资形式，使得企业的发展受到了限制。
三、解决对策
(一)加强对房地产企业信用管理。一个人如果没有诚信，就无法立足于这个社会。一个企业如果没有诚信，也就无法在这个行业里生存发展。所以说，诚信是一个企业最基本的，也是最重要的。信用就像是一个企业的生命，能够让房地产企业一直持续发展下去。企业只有守信用，人家才会贷款给你，如果你的信用一直良好，人家会长期贷款给你，而且收的`利息也低。贷款可以使资金一直的补充进来，这样可以缓解资金回收时候的紧张状态，如果有新的项目，企业也可以继续开发，这样才能赚更多的利润，更好地发展下去。
(二)保证资金的流动性。众所周知，房地产企业在开发经营的时候会受到某些因素的阻碍，这样的话资金的流动性也会受到约束，就会造成想用钱的时候钱拿不出来。然而，导致这一现象的原因主要是该收的钱没有收回来、有些项目开发了一半就停止等等，发生了这些以后，企业的钱就像扔在了水里一样收不回了，即使收回也是只收回一点点。所以，企业要实时叮嘱财务人员把该收的钱收回来，而且对剩余的工程材料要定期检查，那些开发了一半就停止的项目要尽快把它处理掉，将投资进去的资金尽快回收，保证资金的流动性。
(三)把企业发展战略和全面资金预算管理相结合，鼓励全员积极参与管理。为了使房地产企业能够更好地发展，全面资金预算管理要与企业的发展战略保持一致，做到发展战略带领着预算、预算支撑着发展战略，企业应该做一个长期的发展规划，去市场上做调查，然后把资金分配好，做好市场调查，也是为了编制全面资金预算做准备。有的时候企业也会出现对未来发展重新规划，发展战略转变的情况，这时候企业应该及时地调整好资金预算，做好相关的工作。企业想要更好地发展，就要把企业的发展战略和全面资金预算相结合起来。而且想要全面的把资金预算管理起来，需要企业的全体工作人员积极配合、都参与到管理中，这时候企业应该鼓励员工积极地参与到管理中，预算部门起着带头的作用，在预算部门的带领下，把工作合理的分配好，落实到每个员工，然后共同把预算的编制工作完成。
企业资金房地产 篇3
摘 要 作為政治敏感、风险高、收益高的房地产行业，资金预算是极为关键的工作。在市场竞争尤为激烈的环境下，房地产企业要向取得持续的发展，必须要对企业资金进行有效地预算管理，分析资金的来源、测算资金成本、筹划资金，加强企业的财务控制管理，提高企业自身的财务管理能力，最终达到定量化的筹划资金、费用，为企业创造利润的目的。本文就房地产企业资金预算中的财务控制进行分析和研究。
关键词 房地产企业 筹划资金 财务控制
在所有行业中，房地产行业是一个竞争压力大的特殊行业，这是因为其本身所具有的特色性。总结起来就是，高收益、高风险、资金投入多、项目建设周期长，而且竞争形势激烈。所以，任何一个房地产开发商在投资前都会对资金进行预算管理。对所投资项目的成本经费进行准确的预算估计，达到“小投资，大回报”的理想经济效益。对资金预算管理中的财务进行控制和管理，让企业投资得到有效合理的配置，为企业在激烈的竞争环境中能够持续地生存和发展。
一、房地产行业的特殊性
和其他行业相比，房地产行业具有自身的特性。第一，房地产企业利润表所体现的利润与实际所得利润的现金流动差异较大。地产开发商一般采取资金预算的方式。预算出的现金流动并不可以直接确定为收入，还要等到开发商竣工验货办理手续后才能确定。同时，又因项目开发周期与会计核算周期的不一致等原因，也会导致利润表上的资金流动和实际的资金流动之间的差距。第二，项目建设周期长，投资大，风险大，存在很多的不确定性因素。开发一个房地产项目不是一朝一夕的事，而且需要投入大量的资金。市场的需求变化和居民的消费水平等因素的变化也会影响房地产项目的成本和销售 。所以房地产企业的风险也会随之增大[1]。
二、资金预算管理中财务控制的重要性
作为财务房地产企业一个重要环节的资金预算管理有着其重要的存在意义。它是预算管理的核心环节，也是维系整个房地产行业持续发展的关键。房地产行业是一个资金密集型的行业，资金预算管理中财务控制和估算，可以对整个企业的大部分资金流动活动进行控制和管理，并能够正确的把握资金的使用情况，再开展一定的措施，进行资金的控制，更加利于企业的持续性发展。同时，资金预算管理中对财务的控制也是保证资金能发挥效益创造利润的方式。保证企业在面临资金危机的时候，能够积极有效地采取措施解决。所以，合理、科学的规划和使用企业资金，优化配置企业资金，是节约企业资金，提高资金使用效率，降低资金成本以及减少财务风险的保障。
三、地产企业资金预算管理中所存在的问题
1.不能全面的认识预算管理
在激烈的行业竞争压力中，部分的地产企业认识到了财务预算的重要意义，但是却不能更好地安排和实施财务预算管理。对财务预算管理的认识不到位。财务预算管理是对整个企业中各个部门的所有资金的优化配置和控制，使得企业能够按照既定的计划行事，从而实现企业的创利和发展目标。预算管理是对企业未来计划进行事先的战略部署，只是单一的强调财务部门的预算能力，忽视预算的管理能力和预算管理机构的完善。因此，要把财务预算管理当作一种利于企业发展的战略手段来看[2]。
2.预算管理的效率不高，执行不能准确到位
财务部在资金预算管理中，各个部门不能积极有效的配合。在预算编制过程中，并不能很好的和市场有效地接轨，忽视市场调研与预测，忽视对市场的环境分析，缺乏市场的应变能力和弹性。导致各期编制的预算衔接性差，预算编制的效率不高。在因为预算管理中，重编制、轻执行等问题，直接影响了预算编制的执行结果，预算的执行无助于企业的长期战略目标的实现，使得预算管理难以取得预期的效果。
3.财务预算管理没有很好地保障
虽然，近几年的房地产的发展推动了财务预算管理，就整体而言，预算管理水平有了一定程度的提高。但是，事实上，在部分环节中并没有参与到预算中的现象。企业的全体员工只是在形式上参与了资金预算管理，实际上只有部分员工真正参与其中。因此，财务预算管理并没有一个强有力的组织体系去很好地保障实施。整个预算管理过程并没有一个相应的组织去完成的，因此，并不能保障预算管理有效的执行。这也是房地产企业在财务预算管理中存在的另一方面的问题。
4.资金管理执行不到位，监督管理不够强
企业资金预算管理没有较强的执行力度，执行制度也不够完善。企业中，实际的资金预算制度并没有成为企业资金管理的法律依据，资金预算还存在着许多的不合理之处。在编制预算过程中，企业并没有进行完整的监督和控制管理，使得资金预算管理的效率明显降低。
四、房地产企业资金预算管理中的财务控制措施
完善房地产预算管理体系，利用预算对企业的各部门的各种资源进行合理的配置、考核、控制，以便企业各部门能有序的运营，最终为企业节约资金成本，创造企业利润。
1.预算经营
收入预算和成本预算是经营预算管理的核心。房地产开发项目的收入预算包括以销售楼盘为中心的收入和房地产项目的租金收入。房地产企业采用按月份销售额和资金回笼来编制预算。成本预算包括前期的费用支出和土地成本，设备购置费用支出，配套设施工程费用等。由于房地产企业的投资金额大，不可控制的成本相较而言更多，因此，这就要求决策者重视成本的编制预算，在成本发生大幅度变动时，要认真分析和调查变动原因并找出相对有效的措施解决。
2.有效控制房地产企业资金预算执行
房地产企业的决策者和管理者要找到资金预算管理的核心点并重点控制。对预算外的事项也要严格控制。财务部应根据上级的批准对财务预算实施控制。同时企业应该建立按月预算执行报告与实际预算执行差异分析制度，对预算的差异进行详细的分析和调查，并加以解决。把财务监督和审计监督有效地结合起来，保证资金预算控制的真实、有效。当企业出现资金紧张的状况时，要结合企业自身的实际情况加大对资金预算管理力度，积极应对。
3.以资金预算为中心，集中管理财务控制
资金预算管理中的财务控制中，以资金预算为核心。明确认识资金预算在企业发展和规划中不可估量的管理作用。规范股东会、董事会、总经理在预算管理中的资金分配关系。规范公司经营范围的预算资金管理关系。保证各种资源的合理分配和利用。同时，要进行统一地集中管理，在资金预算中要建立网络信息系统，利用现代计算机技术完善企业的资金流动信息，从而能够更好提高公司的运作和管理效率[3]。
4.保障预算的编制和执行
在项目拓展期间，企业的相关部门要对项目的市场价值、可获取的利润、投入时间和投资金额等进行准确的预算，并编制成面目资金预算表，再根据企业自身的实际情况考虑项目投资问题。项目开发期，要对企业资金进行统筹规划，并及时对资金预算进行调整，以保证企业正常运营和利益。编制具体的资金执行预算，在实际支配企业资金时有一个合理的依据。在预算的考核和分析期间，房地产企业要建立相应的考核机制，并加以完善，更好的保障预算执行和控制
五、结语
财务控制的关键在于资金预算管理。企业要想在房地产行业持续发展，要建立完善的预算管理体制，保障财务控制的有效执行，从而降低企业的运营风险，保证企业能会更好的实现企业战略发展目标。
参考文献：
[1]范宝琴.论房地产企业资金预算管理中的财务控制.经营管理者.2012（12）.
[2]汪成立.房地产开发企业资源预算管理的重要性.会计师.2012（08）.
房地产企业资金管理思考 篇4
一个企业的经营管理离不开这个企业的财务管理, 财务管理可以反映出这个企业的管理水平高低, 还可以反映出这个企业经济效益如何。然而, 资金是生命线, 所以说“企业的管理是以财务管理作为中心, 而财务管理又是以资金管理作为核心的”就是这个道理。企业的资金从开始筹集, 把筹集到的资金分配好, 再有效的使用, 然后去监督和管理的过程就是资金管理。当这个企业筹集的资金达到一定量的时候, 在这个基础上去合理的使用, 做到把销售收入提高, 还有把利润最大化, 然后把这些回收的资金再进行合理的安排, 从而保证新的项目顺利地开展。资金不仅是一个企业继续经营的核心因素, 而且还能实时的反映出一个企业的财务状况, 房地产企业只有把资金管理工作做好, 才能掌握住企业的命脉, 因为管理好企业的资金也就相当于管理控制住这个企业的生存发展线和生命线。
二、房地产企业资金管理存在的问题
(一) 房地产投资资金回笼的安全性难以保证。
众所周知, 在一般情况下, 房地产企业所投资项目规模越大, 需要的资金就会越多, 投入的资金越多经营风险就会越高, 因为企业项目规模和资金投入量成一个正比率关系, 一个规模大的项目所用的时间也多, 资金所需要的时间会顺其自然的延伸, 这样也就是说:如果这个项目的工程期延长一天, 就会多加一天的经营成本, 但是项目时间延长并不是经营者可以预料到的, 更别说可以去控制。就像是投资这个项目前需要做一些背景调查, 如果在调查的时候不够仔细认真, 就会把一些不容易发现的关于产权方面的问题给忽视掉, 其实这个问题就存在项目中, 只是调查的时候不够深入而不被发现。导致项目的投资资金不能按时的安全回笼, 这样还是比较轻的, 如果严重的话, 这将给整个投资项目带来巨大的损失, 对企业的发展不利。然而, 除了这个以外, 尚有很多不确定因素在慢慢地对房地产投资资金的回笼产生影响。
(二) 资金预算管理制度不够完善。
因为各种原因, 企业的全面预算资金管理还存在一定的缺陷, 比如预算编制、批准、执行、决算编制和审批很难去把握;再一个是监督考核工作没有做好, 同时还缺少了激励制度导致员工的积极性不高。目前, 要建立全面的资金预算管理制度而且还要合适这个企业的发展, 还没有几个房地产企业能够做到, 所以企业的资金预算管理还是处于松散的状态, 这样的话可能会导致实际的资金和预算的资金出入很大, 从而也会影响到企业资金高效率地使用与平时正常的周转, 也会影响到项目工程的进度, 工程款也不能很好地去控制。除了这些以外, 还会使上级和下级、部门和部门内部职员之间的沟通出现障碍, 而且不能很好地去交流, 更谈不上合作了。
(三) 融资形式单调。
企业想要更好地发展, 融资是不可缺少的手段, 因为融资可以扩充企业的资金, 解决企业面临的资金问题。根据统计了解到, 在我国房地产市场中, 负债率可高达70%~80%左右, 从而可以想到对大部分房地产兴办企业来讲, 这个项目中企业自己所拥有的资金只占20%~30%左右, 房地产企业所用来周转的资金大多数都是靠银行贷款与项目销售, 进一步的说明了我国房地产行业融资形式单调, 资金的来源少, 并且存在的风险又很高、企业偿还债务的压力也很大。现如今, 随着贷款政策越来越严格, 房地产企业贷款也越来越难, 加大了筹集使用资金的难度, 房地产企业发展的不稳定性, 再加上单一的融资形式, 使得企业的发展受到了限制。
三、解决对策
(一) 加强对房地产企业信用管理。
一个人如果没有诚信, 就无法立足于这个社会。一个企业如果没有诚信, 也就无法在这个行业里生存发展。所以说, 诚信是一个企业最基本的, 也是最重要的。信用就像是一个企业的生命, 能够让房地产企业一直持续发展下去。企业只有守信用, 人家才会贷款给你, 如果你的信用一直良好, 人家会长期贷款给你, 而且收的利息也低。贷款可以使资金一直的补充进来, 这样可以缓解资金回收时候的紧张状态, 如果有新的项目, 企业也可以继续开发, 这样才能赚更多的利润, 更好地发展下去。
(二) 保证资金的流动性。
众所周知, 房地产企业在开发经营的时候会受到某些因素的阻碍, 这样的话资金的流动性也会受到约束, 就会造成想用钱的时候钱拿不出来。然而, 导致这一现象的原因主要是该收的钱没有收回来、有些项目开发了一半就停止等等, 发生了这些以后, 企业的钱就像扔在了水里一样收不回了, 即使收回也是只收回一点点。所以, 企业要实时叮嘱财务人员把该收的钱收回来, 而且对剩余的工程材料要定期检查, 那些开发了一半就停止的项目要尽快把它处理掉, 将投资进去的资金尽快回收, 保证资金的流动性。
(三) 把企业发展战略和全面资金预算管理相结合, 鼓励全员积极参与管理。
为了使房地产企业能够更好地发展, 全面资金预算管理要与企业的发展战略保持一致, 做到发展战略带领着预算、预算支撑着发展战略, 企业应该做一个长期的发展规划, 去市场上做调查, 然后把资金分配好, 做好市场调查, 也是为了编制全面资金预算做准备。有的时候企业也会出现对未来发展重新规划, 发展战略转变的情况, 这时候企业应该及时地调整好资金预算, 做好相关的工作。企业想要更好地发展, 就要把企业的发展战略和全面资金预算相结合起来。而且想要全面的把资金预算管理起来, 需要企业的全体工作人员积极配合、都参与到管理中, 这时候企业应该鼓励员工积极地参与到管理中, 预算部门起着带头的作用, 在预算部门的带领下, 把工作合理的分配好, 落实到每个员工, 然后共同把预算的编制工作完成。
(四) 通过上市融资来募集资金。
上市融资是指一个企业将它的全部资本分成若干个相等的份额, 用发行股票的方式在市场公开筹集资金, 通过这个方式可以在比较短的时间内筹集到很多的钱, 就可以解决企业出现的资金问题。如果把房地产企业和一般的工业企业拿来作比较的话, 也是有区别的, 房地产企业具有的特点是资金流不稳定、连续性也差、直接上市的话所需要的时间长、审批也难。因此, 上市融资的方法只用于规模比较大和资金多的房地产开发企业。
参考文献
[1]刘颖.浅议房地产项目资金管理[J].管理科学, 2010.
房地产公司货币资金管理办法 篇5
1.现金的管理
1.1公司的现金管理办法是依据财务审计部《内部会计控制规范——货币资金》及总公司的实际情况而制定。
1.2公司在下列范围内使用现金 1.2.1员工工资、各项补贴、奖金； 1.2.2个人劳务报酬；
1.2.3根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金； 1.2.4各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出； 1.2.5出差人员必须随身携带的差旅费； 1.2.6 1000元以下的零星支出；
1.2.7中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。
1.3公司根据实际需要，与基本存款账户开户银行共同商定库存现金限额，每个项目最高库存现金不超过30000元人民币。
1.4现金收支的一般规定
1.4.1现金应由子公司出纳保管和收支，在规定的范围内使用。
1.4.2收入现金应于当日送存子公司开户银行，当日送存有困难的，最晚不得超过收入现金后的第一个工作日。
1.4.3支付现金：可以从库存现金中支付或从开户银行提取，不得从现金收入中直接支付，即不得“坐支现金”。
1.4.4现金收支应以符合财务制度的原始凭证办理，不准用不符合财务制度的凭证顶替库存现金，即不得“白条顶库”；不准谎报用途套取现金；不准用银行账户代其他单位和个人存入或支取现金；不准将公款现金以个人名义存入储蓄所，不准保留账外公款，不得设置“小金库”。
1.4.5建立现金收支审批制度，收入现金应由交款人员及出纳人员在收款凭证上分别签名，并注明款项来源、款项归属及款项用途；对于支付现金，应遵循一定的审批程序，由经办人签名，会计人员审核后，报有权审批人审批，方可办理。
1.4.6现金收支应严格执行公司的各项规定，对不符合规定的，财务人员应坚决予以制止。
1.4.7按现金限额保管现金，超过限额部分应于当日送存银行，当日送存银行确有困难的，应采取防盗措施，妥善保管，于之后的第一个工作日送存银行。
1.4.8库存限额不足时应及时向开户银行提取，以保证公司业务的正常开展。1.5借支现金的规定
1.5.1员工因公出差、接待客户或购买物品可申请一般性借支款，须于“借支单”上列明借支金额、借款用途、预计还款期限等，按子公司制定的审批程序报经批准后办理；
1.5.2需要改变用途的，应重新办理审批手续； 1.5.3公司员工不得办理私人借款；
1.5.4借支款应在预计还款期限前到子公司财务部核销，确因工作需要不能核销的，需到公司财务审计部重新填写“借支单”，重新审批；
1.5.5原有借支款未作核销的，不得新借支款项。1.5.6公司单笔借支款由总经理审批。1.5.7借支现金具体审批流程：
（1）由经办人员根据工作实际需要填写借支单并签名；（2）公司财务负责人审核；（3）公司总经理审批。
经办人员根据已审批齐全的“借支单”到出纳处领取现金。1.6现金核算、清查的规定
1.6.1公司应建立健全现金账目，设置“现金日记账”，由出纳人员根据审核无误的收付款凭证，按照业务发生的先后顺序逐笔序时登记，每日终了，将账面余额与库存现金数核对，月末与现金总账核对，做到日清月结，账款相符；
1.6.2坚持“钱账分管”的内部牵制原则，即经手现金收付及保管人员应与现金收付凭证的编制及登记人员分开，要由两人以上负责；
1.6.3公司财务审计部应对库存现金进行定期或不定期的清查、盘点，现金清查采用实地盘点法，由指定清查人员会同出纳人员，进行清查的内容主要是检查是否有挪用现金、白条顶库、超限额留存现金、不按规定范围使用现金、以及账款是否相符；
1.6.4对现金清查的结果，应编制现金盘点报告单，注明现金溢缺的金额，并由出纳人员和盘点人员签字盖章。对长短款应及时查明原因，作出处理。2.银行存款的管理
2.1公司银行存款的收付应严格执行银行结算制度的规定，按规定开立和使用基本存款账户、专用存款账户及结算存款账户。
2.2公司除已经开立之银行账户外，不得再另行开立其他银行账户。如确因业务需要开立其他银行账户的，必须以书面形式报公司总经理批准后进行。
2.3公司应当定期检查、清理，银行帐户的开立和使用情况，对于不需用、结算业务量少且无银行借款及其他委托收款的账户，应尽量销户，以便资金集中使用。
2.4公司在银行开设账户后，除按核定的限额30000元人民币保留库存现金外，超过限额的现金必须存入银行；除了在规定的范围内可以用现金直接支付的款项外，在经营过程中所发生的一切货币收支业务，都必须通过银行存款账户进行结算。
2.5银行存款的结算方式及其应用
2.5.1支票，分别有现金支票和转账支票，主要用于同城结算。出纳人员在签发支票前，应认真查对银行存款余额，防止签发空头支票。
2.5.2银行汇票，主要用于异地结算。适用于先收款后发货或钱货两清的商品交易，单位和个人各种款项结算，均可使用。
2.5.3银行本票，分定额本票和不定额本票，由银行签发并保证兑付，主要用于同城结算。其中定额本票为不记名本票，银行见票即付，不得挂失，应妥善保管。
2.5.4商业汇票，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票，在银行开立存款账户的法人以及其他组织之间具有真实的交易关系或债权债务关系，可以使用商业汇票。
2.5.5汇兑，分为信汇和电汇，适用于异地之间的各种款项结算。
2.5.6委托收款，指由收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式，可用于同城和异地结算。
2.5.7托收承付，是根据购销合同由收款人发货后委托银行向异地付款人收取款项，由付款人向银行承认付款的结算方式。使用托收承付结算方式的收款单位和付款单位，必须是经营管理较好，并经开户银行审查同意的单位。
2.5.8信用证，主要用于国际结算。采用信用证结算的，购货单位凭合同到开户银行（付款行）开具信用证，由付款行将信用证寄往收款单位开户银行（收款行）；收款单位收到信用证后，即备货装运，签发有关发票账单，连同运输单据和信用证，送交收款行，收款行再将单、证寄往付款行，由付款行通知购货方承兑付款并领取单、证，凭单、证提取货物。
2.6银行存款结算规定
2.6.1不准违反规定开立和使用账户，不准签发没有资金保证的票据或远期支票。2.6.2出纳人员应妥善保管各银行的印鉴卡、空白票据并签发票据； 2.6.3应建立、健全开销户登记制度，建立帐户管理档案。
2.6.4建立付款的审批程序，确定经济业务、金额不同情况下款项的经办人、证明人、公司财务审计部复核人及最终审批人，上述人员必须对原始凭证的合理、合法性负责。只有经一定的审批授权程序之后财务部才能签发票据，并要附有确凿的原始凭证，以保证有效支付。
2.6.5公司的各项经济业务，必须严格执行公司的规定，财务人员应认真审核各项活动的经济内容是否符合公司的规定，对不符合规定的申请予以制止。
2.6.6各项票据原则上应由出纳人员到银行办理结算，对于以支票、汇票提货及签发的限额支票，应建立票据的领用制度，由业务人员按规定手续签字领取票据后办理业务，经办业务人员应在经济业务事项完成后3个工作日内将审批好的单证交付财务审计部。
2.6.7增强防范意识，由于空头支票和各种假票据屡禁不止，公司在受理各种票据时一定要注意辨别真伪。对于经济与信用状况不熟悉的外单位开具的票据，应待银行票据交换手续完毕且资金到位后才办理经济业务。
2.7银行存款核算的规定
2.7.1公司设置“银行存款日记账”，由出纳人员按照银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登记，每日终了结出余额。
2.7.2银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。
2.7.3公司应设立“银行存款”科目，由会计人员登记，核算银行存款收付业务。月份终了，“银行存款日记账”的余额必须与“银行存款”总账科目的余额核对相符。
2.8财务印鉴的管理
2.8.1财务专用章由公司财务审计部负责人指定专人负责保管，个人名章必须由本人或其授权人员保管，严禁一人保管支付款项所需的全部印章。
2.8.2印章保管人休假或临时外出需要将印章移交他人保管时须办理移交手续，应设立“印章移交登记簿”，载明移交时间和收回时间，由接收人和移交人签字。
2.8.3公司的各种票据由公司出纳负责保管，财务印章保管人不得兼管各种票据。3.票据管理
3.1票据包括：支票、汇票、本票、电汇单等银行空白票据。从税务局购买的发票、公司自制的收款收据等视同票据处理。
3.2银行票据管理
3.2.1银行空白票据要造册、登记、严格保管。
3.2.2领用时，需在支票领用登记簿上按规定填写日期、票号、金额（或限额），领用人和盖章人均须在登记簿上签名。
3.2.3银行空白票据只能由出纳或部门经理指定的专人负责购买和保管，掌握财务印章的人员不能同时兼任以上空白票据的购买和保管，出纳或保管人外出时不能将以上空白票据交给掌握财务印章的人员保管。
3.2.4填写时，其金额以中文大写和小写同时记载，且二者必须一致，若二者不一致的，票据无效。
3.2.5银行票据上的记载事项必须符合《中华人民共和国票据法》的规定。票据金额、日期、收款人名称不得更改，更改的票据无效。
3.2.6银行票据的签发、取得和转让，应当遵循诚实信用的原则，具有真实的交易关系和债权债务关系。
3.2.7银行票据上的记载事项应当真实，不得伪造、变造。3.3发票管理
3.3.1发票是在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。
3.3.2发票的领购和保管。
3.3.2.1建立发票使用登记制度，并设专人负责保管发票；
3.3.2.2购入发票后需登记入册，妥善保管，不得丢失，严格按照税务局发票管理办法和要求购买、保管。
3.3.2.3发票只限于领购单位开具，不得转借，转让、倒卖或代开；不得自行扩大专业发票使用范围。
3.3.2.4不得将空白发票交予他人自行开具；
3.3.2.5使用完的发票存根联，是再次领购发票的凭据之一，应妥善保管，不得擅自损毁。
3.3.3发票开具。开具发票应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖公司财务印章或发票专用章。
3.3.4发票的取得。公司从事经济活动如：对外购买商品、接受服务等支付款项时，应当向收款方索取发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额；对不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。
3.4收款收据管理
3.4.1应根据业务需要由公司对外购买或向当地税务机关购买统一收款收据。3.4.2收款收据的保管
3.4.2.1应设专人负责保管收款收据。
3.4.2.2不得转借、转让或代开，不得将收据拆本使用； 3.4.2.3不得将空白收据交予他人自行开具； 3.4.2.4使用完的存根联，不得自行销毁。
企业资金房地产 篇6
一、房地产资金链风险分析
项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。
（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。
在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。
（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。
针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。
（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。
（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。
二、资金链风险控制措施
资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。
（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。
（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。
（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。
（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。
房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。
参考文献：
［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。
［2］王琨：《房地产项目资金链风险控制》，《财会通讯》（综合·中）2009年第7期。
［3］牛永宁等：《全寿命周期理论在建设项目决策设计阶段中的应用》，《研究探索》2007年第9期。
［4］黄海滨等：《基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究》，《消费导刊》2009年第2期。
房地产企业的资金管理 篇7
房地产企业只有在资金预算、资金渠道、资金环节等各个组成部分是健全、合理和协调的, 才能实现资金的良性循环、周转、保值增值, 从而保证企业再生产的顺利进行和不断扩大。而房地产企业在解决资金问题时, 首先要概算做这个项目需要多大的资金投入, 比如土地购置费, 报建报规费, 拆迁费, 前期工程费, 设计费, 建造成本, 税费等等。如果资金不到位, 项目建设周期延长, 工程成本增加, 利润空间降低, 使企业生产经营陷入困境, 从而引发生产、经营、销售、资金回笼等各方面的不利影响, 最终导致企业无法生存。企业的资金来源主要是自有资金和银行长短期贷款, 如果资金预算过高, 增大融资, 增加融资费用, 造成浪费, 同样会变相的增加开发成本, 而且有一部分融资利息大于同期银行贷款利率, 国家税务规定不准列支成本或费用, 更不能在企业所得税和土地增值税前扣除, 这样就会增加税负, 使总体成本畸高, 就不能保证合理的利润, 甚至造成亏损, 得不偿失。
在国家调控, 融资困难的经济形势下, 为了实现房地产企业有生存空间, 资金预算与控制管理显得尤为重要。在此浅谈几点建议:
一、资金的预算管理
资金预算是资金管理的基础, 是实现资金良性循环的首要环节。房地产开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量, 开发进度的精准匹配和衔接, 企业应通过不同的资金预算形式, 将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金进行统筹计划和平衡, 为合理调配资金和使用服务。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率, 促进有效使用资金打下良好的基础。年初, 财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划, 它由资金预算收入, 资金预算支出两大主体内容构成, 其中:资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划, 能够明确企业年度资金运作的重点, 便于公司日常的资金控制, 把握资金周转“脉搏”, 节约公司融资成本, 避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案编制完成后要求要严格执行, 根据房地产企业项目的拓展、项目的开发计划制定、项目开发等不同阶段对资金预算进行分析调整, 提高预算执行的准确度。
二、资金的使用管理
房地产开发企业的资金集中使用主要在三个阶段:
第一阶段:土地获取资金支出, 包括土地的投标、竞标、支付土地出让金、缴纳相关税费, 补偿拆迁安置费等;第二阶段:建安资金支出, 包括房地产的项目设计、建筑、装修、装饰、外部景观设计、社区环境规划等方面的支出;第三阶段:营销资金的支出:包括房地产项目的品牌、营销、推广、客户服务、相关销售准备活动等事项的费用支出。因此, 房地产企业要视资金集中使用的不同阶段, 依据资金预算, 在开发过程中合理利用资金, 要保证资金的合理利用, 首先又要控制资金风险。而企业资金风险主要有使用风险, 在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险, 它是一种事先可控制的风险, 因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证, 项目评审做到科学化, 专业化, 尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制, 不能个人说了算, 资金的流向与控制相连接, 要求跟踪管理。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中, 所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”, “转账支票”为结算手段, 在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债, 包括贷款担保和业务担保等, 对外担保企业要求有完善的审批程序。其次是资金管理的内部控制, 每次支付项目工程款时, 要严格遵守财经纪律与公司付款审批程序与制度, 营销策划部、预算部, 工程部, 材料部, 财务部与各施工单位及材料供应商等务必进行多方核对, 方能付款。而且每次付款, 严格审查合同中的付款条款, 按合同要求的付款方式支付, 查看工程进度和工期, 参照事先的预算资金额度, 对超预算的, 特殊的大金额支付, 查明原因, 在可控的范围内付款, 控制结算差错, 将风险降到最低, 保证企业资金的安全使用。
三、资金的监督管理
企业应定期, 不定期地对资金使用情况进行检查, 既通过日常的报表了解全面情况, 又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题, 特别是应收账款, 预付账款, 其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理, 应将部门负责人, 业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩, 制定相应的奖罚办法, 确保钱出去, 货进来, 货出去, 钱进来, 把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计, 对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督, 前移监督关口, 强化事前预防和事中控制, 确保资金的安全和完整。如果企业发现内部审计失效, 不能起到应有的监督作用, 必要时请外部审计机构进行突击性审查, 分析监督失控的原因, 对内部控制做专项审计, 出具内部控制审计报告, 提请董事会完善资金的监督管理制度。
房地产企业效益和资金预算管理与控制是密切相关的, 要切实做好和加强房地产企业资金的管理和控制, 做到优化资金结构。在通货膨胀, 物价猛涨, 国家大力调控房地产行业的今天, 要想在房地产行业留有一席之地, 必须拓宽筹资渠道, 控制投资风险, 盘活沉淀资金, 提高资金利用效率, 促进提高整个企业经济效益。
参考文献
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浅析房地产企业资金的管理 篇8
一、我国房地产企业的融资渠道
房地产企业资金链的首要环节就是如何融资。我国房地产企业的资金来源于内部融资和外部融资。内部融资包括自有资金和商品房预售款, 外部融资主要包括向银行贷款、建筑企业垫付工程款、公司上市发行股票、发行公司债券等。
(一) 自有资金
房地产企业的自有资金, 主要来源于股东的最初投资款及企业本身经营积累下来的未分配利润, 在财务报表上体现为“所有者权益”。
(二) 商品房预售的定金及预售款
房地产企业只要投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上, 已经确定施工进度和竣工交付日期, 同时取得三证 (土地使用权证、规划许可证、施工许可证) 的条件下, 就可以预售商品房。房地产企业通过预售就可获得购房者的定金或首付款, 提前回笼了资金, 有利于后期的工程建筑。
(三) 向银行申请“房地产开发贷款”
向商业银行申请“房地产开发贷款”是房地产企业外部融资最常见的渠道。相对于其他的银行贷款产品, “房地产开发贷款”是开发商获取资金成本较低的渠道之一。
(四) 对建筑商“适度赊账”
房地产开发项目本身具有建设周期长、资金量大、资金周转慢的特征。而在整个项目中需要大量资金来支付工程款, 因此, 房地产企业管理层在选择施工单位时, 往往优先选择那些愿意带资承包工程或延期支付工程的施工单位合作。
(五) 其他融资渠道
其他融资渠道包括上市发行股票、发行债券、银行承兑、合并合作、房地产信托基金等等。
二、房地产企业资金步入困境的原因
(一) 房地产项目资金需求量大、周期长
房地产企业从一开始购置土地使用权支付的大额土地出让金, 到后来交给的各种规费、立项费、保证金、用地许可、规划许可、施工许可、预售许可后, 才准予预售。从拍地、开发建设到预售最快也要1-2年的时间, 而这个阶段投入的资金至少亿元以上, 若没有大量的资金是无法支持项目的正常运转。
(二) 市场不景气, 资金难以回笼
2014年第一季度, 受2013年年末多个城市调控政策密集加码, 银行收缩信贷等多重因素影响, 市场持续低迷, 成交量明显低于去年同期;第二季度起部分重点城市价格逐步下降, 房企推盘打折促销, 购房者观望情绪不断高涨, 市场预期发生转变, 全国均价为5月份开始下降, 至6月份跌幅进一步扩大;第三季度, 虽部分城市限购政策逐渐出现松动, 但大部分购房者仍谨慎观望。目前, 整体楼市成交量继续低迷, 市场毫无起色;这些都造成房地产企业资金回笼困难。
(三) 融资渠道单一, 过度依赖银行
目前, 我国股票市场萎迷不振、限制条件多、门槛又高, 对想通过上市融资的房地产中小企业来说几乎是可望不可及的事。故我国房地产企业开发资金来源中有60%-70%直接或间接来自银行。今年银行为配合风险调控, 收紧房地产开发贷款。信贷规模异常紧张, 部分银行取消了土地抵押贷款, 只有在建工程才能贷款。三、四线城市几乎限贷, 而且开发贷即使发放也很缓慢, 还无法承诺放款时间。如此一来, 单一融资模式的房地产企业极有可能面临资金链的断裂。
(四) 延期支付工程款受国家制度、工程进度制约
随着人工成本、建筑材料成本的不断上升, 施工单位的资金压力也越来越大。虽然延期支付工程款已经成为房地产市场的“潜规则”, 但施工单位往往心有余而力不足。再加上每年年底国家劳动和社会保障部会关注农民工工资是否落实到位。因此, 延期支付工程款只能短暂拖欠, 并不是长久之计。
(五) 国家宏观调控制约销售市场
房地产产业是我国国民经济发展的重要支柱型产业。无论是市场过于繁荣还是过于清淡, 都会影响国民经济。因此, 国家的调控是必不可少的。自从在2010年四季度开始, 国家开始逐步实行紧缩政策, 房地产市场也逐渐由“只要有房源就不愁没客源”转向“售楼门前无人问津”。
三、房地产企业资金走出困境的对策
(一) 事先搞好可行性研究, 做好项目预算
可行性研究是在开发建设前期根据社会对商品房的需求和政策对城市规划建设的近、远期布置, 结合企业的实际, 经过必要的社会调查、分析、论证和评价, 形成“行”还是“不行”的结论。房地产企业在项目开发方案选择时, 应按一定的操作程度, 从各个角度对该项目进行详细的调研和分析, 对整个项目投资额做到心中有数, 对项目的风险进行正确评估。除此之处, 还要全面的、具体的制定项目的资金报表, 并在实际运营中不断对其完善与检查, 在检查过程中不能漏掉每一个细节, 发现与实际相出入时应及时进行调整, 以确保整个资金链良好运转。
(二) 做好营销策划, 提高成交量并及时收回应收款
销售是企业经营活动中的重要环节, 是回笼资金的重要途径。如果商品房成交量大, 那么资金链就可以正常循环了。目前房地产市场的持续低迷, 如何进行销售模式创新, 以提高市场销售率, 及时回笼资金是房地产企业面临的关键问题。首先, 可采用内部认购的办法提高销售量;其次, 按付款方式不同给予不同优惠幅度, 对于一次性付款的购房者优惠幅度应最多;接着, 与商业银行合作, 寻找按揭利率低、手续简便的合适银行;最后, 做好市场调查, 对客户群进行分类, 真正了解客户需求, 激起客户的消费欲望, 不断开拓市场, 提高楼市成交量, 并且对于已成交的商品房, 及时收回应收款。
(三) 控制成本费用, 确保资金合理支出
建设成本在房地产企业资金支出中占有重大比例。为了减少不合理的支出, 房地产企业首先应该严格把关工程结算环节, 确保工程质量的基础上杜绝浪费, 所有的材料消耗都必须按照预算实行;其次, 将成本控制任务分配到整个企业的各个部门, 每个部门按自己的职责范围进行核实;接着, 制定好工程付款计划, 合理确定支付节点、合理付出;最后, 对日常的销售费用、管理费用进行严格控制, 完善内部控制, 强化付款流程, 杜绝浪费。
(四) 拓宽融资渠道
除了向商业银行贷款外, 房地产企业还可以开展项目合作, 吸引资金流入;赴港上市, 提升自身资本运营能力, 加强与国际资本市场接轨;通过典当进行短期融资;发行公司债券等等。多元化的筹资方式不仅能够降低单一融资的财务风险, 同时对于优化企业资产结构有着积极的促进作用。
四、结语
资金管理是维持企业正常运转的中坚力量, 采用灵活的融资方式, 加强各渠道的营运资金管理, 提高资金利用率, 防范企业资金断裂的风险, 使房地产企业立于不败之地。
摘要：今年, 市场上出现部分施工现场停工, 民间资金链断裂, 楼市降价销售, 交易市场成交量少等现象。这些足以让本身具有资金需求量大、跨越周期长、资金密集型特征的房地产企业对资金的管理更为重要。本文从房地产企业的资金来源渠道着笔, 分析房地产企业资金步入困境的原因, 以及如何走出困境进行初步探讨。
关键词：房地产企业,资金,管理
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房地产企业资金筹集的方法和措施 篇9
房地产企业的筹资现状
筹集资金可以支持房地产企业的开发建设过程, 通过各种渠道筹集资金主要是为了确保企业资金的正常运转。以合理的成本、科学的方式筹集资金是房地产企业运转过程中的关键环节。当前我国房地产企业的筹资现状不容乐观, 企业无法获得有效的外源资金支持, 长期陷入投资回收期长与持续再生产的矛盾中, 无法实现良性循环。
(一) 银行信贷为主要筹资渠道
目前我国房地产企业的筹资结构体现出了明显的贷款倾向, 筹集资金主要来源于自有资金与传统的外源筹资。自有资金主要包括企业前期的资本积累及股权融资, 而传统的外源筹资则包括银行信贷及其他资金来源等。据调查发现, 我国房地产行业的筹资出现三足鼎立局面, 银行贷款、自有资金以及其他资金来源占据总筹资份额的80%以上, 其中银行贷款是最为主要的资金来源, 房地产企业对银行贷款已过度依赖, 一旦资金链条出现问题, 风险将由开发商直接传至银行, 资金来源单一已成为影响企业发展壮大的重要因素, 不但导致房地产企业的资产负债率增高, 也使银行的不良贷款率持续增长。
(二) 债券所占比例较小
上市筹资不但可以化解金融风险而且可以降低筹资成本, 但出于金融机构的安全性考虑, 我国对房地产企业上市制定了严格的审批规则, 房地产企业短时间内还无法实现上市期望, 企业筹资结构中, 股票与债券的比例较小。与一般债券相比, 房地产债券收益较高, 且具备足够的安全性, 但受国家政策制度的限制, 房地产债券并不常见, 发行债券的企业也屈指可数, 加之债券市场运行机制存在缺陷, 国内大部分房地产企业并不考虑使用此种筹资手段。
(三) 缺乏健全可行的法律制度
虽然我国近来颁布了一系列的企业筹资法规, 但缺乏健全可行的法律体系, 相关的规定内容也较为模糊。面对日益激烈的市场经济环境, 房地产企业亟须强大的法律体系作支撑, 但我国关于房地产筹资方面的法律制度明显缺失, 导致资金持有者与提供者不能平衡彼此的利益关系。严密的法律体系是支撑金融市场发展的有效基础, 只有不断完善房地产筹资方面的法律法规, 才可以使其走上规范的发展道路。
选择筹资方式应考虑的因素
(一) 企业规模
在选择筹资方式方面, 企业规模是必须考虑的要素之一, 不同规模的企业筹资结构不同, 小企业规模较小、市场风险较大且资金信誉较低。因此, 一般采用私人借贷、家庭筹资等方式;中型企业一般采用股票筹资方式, 但受自身经营形式的限制, 企业一般很难发行股票债券, 部分中型企业也采用借贷、家庭筹资等方式;大型企业具有自由选择筹资方式的优势, 它们可以自由选择银行借贷、股票、债券等筹资方式, 并根据筹资成本选择最适合企业的筹资方式。
(二) 企业业绩
企业业绩在筹资过程中占据十分重要的地位, 较好的业绩会使企业较易获得外部筹资, 良好的业绩一般表明企业具有更广阔的发展前途与更大的资金信誉, 向银行等金融机构借贷也就更加容易。反之, 如果企业业绩不稳定, 则表明资金信誉较差, 只能更多的依赖内部筹资。
(三) 企业资金管理与运营能力
企业的资金管理水平是审查企业还款能力的重要因素, 企业缺乏必要的财力支持, 资金管理水平较低, 会很难由银行获得贷款。同时, 资金运营能力较差的企业也不适合筹资规模较大且筹资过程较复杂的方式。
(四) 企业发展阶段
处于不同发展阶段的企业, 筹资方式也有所不同。创业阶段, 因企业具体情况模糊, 风险较大, 一般依靠创建者的自有资金。正常营业阶段, 企业具备了较好的营业绩效, 向银行等其他金融机构的借款可能性增加。较大规模阶段, 企业获得了更广泛的筹资来源, 可以使用股票、债券等筹资方式。
房地产企业筹资原则
(一) 合法性
房地产企业的筹资活动将会影响社会的资金流向, 并涉及了重要的经济权益。我国房地产企业的筹资渠道较多, 为了维护交易各方的合法权益, 我国对不同行业、不同渠道的筹资方式都做了相应规定, 以免因非法筹资行为为企业带来不必要的经济损失。因此, 在筹资过程中, 房地产企业应严格遵循合法性原则。
(二) 合理性
筹资主要是为了拥有一定数量的运营资本, 以维持企业一段时期的经营与发展。筹资过程中, 房地产企业还应遵循合理性原则。合理要求企业的筹资方式与资金数量都符合规定, 企业选择筹资方式时应综合考虑自身的发展情况、项目的开发周期等因素。筹资方式选择失误将会严重影响资金的使用效率, 资金数额应是项目开发所需要的资本限额, 既避免因资金不足影响经营过程, 又防止因资金过量影响筹资效益。同时企业筹资过程中还应合理确定资本结构, 确定股权与债务的合理比例, 既避免因债务过多导致财务风险增高, 又要合理运用债务运营, 提高资本的收益水平。
(三) 及时性
当前我国房地产行业竞争日益激烈, 购买地皮、工程建造等方面都不能耽误, 合适的时间、合理的资本结构将会为企业节省更多筹资成本, 减少经营损失。为此, 房地产企业筹资时应尽力满足及时性原则, 不但应避免因筹资过早出现的资本闲置现象, 而且还应防止因筹资延后错失房地产项目的最佳开发时机。
(四) 利益最大化
筹资主要是为了企业取得最大的经济效益, 利益主要指的是在考虑资金时间价值的条件下, 企业一段时期内获得的税后利润。除销售收入外, 企业利益还受筹资成本、经营费用、收益时间、税率等多种因素的影响, 企业筹资时应注重提升经济利益。发行股票需要支付股利, 发行债券需要企业支付利息, 筹资成本越低, 企业所获得的利益就越大。因此, 在筹资前期, 房地产企业应分析企业的预期收益, 并选择最佳的筹资方法。
房地产企业资金筹集的措施与方法
(一) 健全相应的政策制度
当前房地产企业筹资困难的首要原因便是相应的政策制度不够完善, 筹资市场缺乏一定的稳定性。为此, 相关政府部门应健全相应的政策制度。首先, 完善相应的法律法规, 为房地产行业的筹资领域开辟多种渠道。我国现行的法律建设速度远远滞后于房地产市场的发展速度, 一定程度上制约着房地产的发展壮大。政府机构应积极完善现行的法律制度, 并借鉴国外的先进管理经验, 结合当前的房地产市场现状, 修改补充筹资方面的法律条例, 确保房地产企业可以认真履行自身责任。其次, 应加强房地产筹资工程中的风险监督, 确保将金融风险降至最低, 同时还应建立健全可行的建立金融控制体系, 确保企业资金的安全性。最后, 应完善房地产行业的信用评级系统, 建立完善合理的信用评级制度, 确保评级过程的公平公正。有效的信用评级系统是保障房地产金融发展的重要前提, 为此有关监管部门可以借鉴国外的先进经验, 将评级的公允性外包, 自己仅负责监管工作。
(二) 构建完善的筹资体系
成熟的房地产市场, 开发商的资金来源并非银行贷款与发行股票, 而是主要采用债券发行、投资基金、抵押贷款证券化等方式进行筹资, 当前贷款比例过高现象并不利于房地产企业的健康发展。企业应实行多方投资、多方承担风险的筹资体系, 鼓励多元化的房地产筹资链条, 这样不但可以利于筹集资金, 而且还可以分散潜在风险。此方面美国房地产行业运用的十分恰当, 美国房地产资金大多来源于多元化的股权结构。例如, 保险企业、养老基金、房地产投资基金等都是股东, 从而形成了资金实力较强的企业群体。我国应根据当前的房地产发展现状, 借鉴美国的先进经验, 构建系统完善的资金筹集体系。
(三) 构建多种筹资渠道
房地产企业项目融资与资金管控 篇10
一、房地产企业在项目融资和资金管理方面存在的问题分析
1. 房地产融资决策不当
在房地产项目的融资过程中, 由于房地产企业缺乏科学的融资决策, 造成项目融资出现融资结构不合理的情况, 造成企业融资成本过高和引起债务危机的现象。房地产企业针对某一地产开发项目的投资, 需要进行融资决策分析, 进而确定企业的项目融资的渠道、数量、风险等要素。但是, 由于房地产企业缺乏科学的决策分析流程, 没有对项目融资决策进行综合的分析和评价, 缺乏资深的融资顾问的参与, 造成项目融资不够合理和完善, 不能够满足房地产项目融资的经济性和安全性要求, 造成巨大的融资成本和财务风险。另外, 缺乏科学的审批流程和审批制度, 也是造成房地产企业融资决策不当的重要原因。
2. 房地产融资市场体系不健全, 融资效率低
房地产项目在融资的过程中存在多种融资模式, 但在实际的运行过程中, 我国房地产企业尚未形成多元化的、完善的融资模式。各地的房地产企业的主要融资渠道是银行贷款。单一的融资模式容易造成房地产企业巨大的融资风险。在我国房地产行业的融资体系还不够健全, 许多房地产企业在企业的发展过程中存在短视行为, 企业过度地依赖于银行贷款, 而银行贷款受到国家政策和市场环境的影响, 受到宏观经济调控的影响, 房地产企业的银行贷款的融资方式严重制约企业的发展。同时, 由于缺乏健全的融资市场体系, 房地产企业在项目开发的过程中, 存在融资成本过高的风险, 这严重地制约了房地产企业项目开发资金的有效筹集, 给房地产企业带来巨大的财务风险和市场风险。另外, 房地产项目在融资的过程中, 缺乏对自身情况的分析和估算。对房地产项目的投资规模、融资方式、项目建设的数量、融资的时机等, 缺乏充分的考虑, 造成房地产项目开发盲目融资的现象, 给房地产企业造成潜在的财务风险。
3. 房地产企业内部控制水平不高
房地产项目建设是一项投资周期长、投资规模大、投资成本高、面临风险多的项目。因此, 房地产企业在项目开发和经营管理的过程中面临多重风险的考验。而当前许多房地产企业由于缺乏科学的风险管理意识, 在项目融资和项目资金管控方面存在严重的不足和问题, 造成企业存在巨大的风险和危机。房地产企业缺乏健全的内部控制体系, 对企业的财务管理风险和融资风险缺乏充分的预警、识别和应对机制。企业缺乏对融资风险和资金管理风险的重视, 对变幻莫测的市场环境缺乏冷静的、科学的分析和认识。这造成房地产企业严重的财务风险隐患。最后, 房地产企业缺乏健全的内部控制机构, 对投资和资金缺乏有效的监督管理职能部门, 造成房地产企业的风险。
4. 资金管控不严和调度不合理, 造成企业财务困境
在房地产企业的项目投资和开发管理过程中, 资金管控水平低下, 缺乏有效的资金管理制度, 影响房地产项目资金管理的效率, 可能导致奖金被挪用, 侵占, 抽逃或者遭受欺诈。另外, 房地产企业资金调度的不合理, 营运不畅, 可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。
对项目建设资金的使用缺乏有效的预算管理, 房地产项目资金在使用的过程中不能够按照计划进行控制, 项目资金在收付过程中缺乏有力的监督和控制, 严重影房地产项目开发资金的正常运转, 影响和制约项目的进度和项目投资资金的周转, 不利于房地产企业的财务安全, 影响房地产企业的健康发展。
二、加强房地产企业项目融资和资金管控的措施建议
1. 加强房地产企业融资决策分析
科学的融资决策分析, 对于提高房地产企业的项目融资水平, 降低融资成本和融资风险具有重要意义。房地产企业在进行房地产项目投资之后, 应该进行科学的融资决策分析, 探讨企业融资的方式、途径, 融资成本以及存在的融资风险和债务风险等。企业应该对项目资金的筹集途径进行科学的比较分析, 对企业的债务责任和融资规模以及融资期限进行综合的评价分析。从而确定企业的融资目标和融资方案。企业应该充分认识自身的融资能力, 提出建设性的融资方案, 充分的咨询融资顾问, 降低融资风险和融资成本。
2. 推进融资渠道创新, 实现多元化融资
房地产企业在项目融资过程中多采用银行贷款等信贷融资方式, 随着房地产行业的深入发展, 例如, 地产基金、地产投资专门机构、地产信托、地产专业投资银行等多途径的融资方式得到深入的发展。企业在进行项目融资中应该主动发展多元化的融资, 推动房地产企业融资渠道的创新, 通过多元化的融资方式, 有效地降低企业的融资风险和融资成本, 提高房地产企业的融资效率。其次, 房地产企业可以通过股权融资的方式获得企业发展资金。房地产企业通过上市发行股票和借壳上市的方式获得资金, 这是房地产企业有效的利用资本市场, 获得企业发展资金的方式。再次, 房地产企业可以通过发行公司债券的方式融资。房地产企业虽然可以利用银行贷款的形式解决短期的资金需求问题, 但是无法满足企业长期发展的资金需求。因此, 房地产企业可以发行公司债券, 为企业筹得建设资金。债券融资是一项稳定的投资方式, 能够有效满足公司长期发展的资金需求。债券融资能够有效地降低房地产企业对信贷融资的依赖, 改善房地产企业的融资结构。房地产在融资的过程中应该合理地控制企业的资产负债率, 保证良好的社会形象, 稳步扩张, 促进企业健康稳定发展。
3. 监督资金使用过程, 提高资金使用效率
通过对房地产企业的自有资金、多渠道融资筹得的资金进行合理的组织和安排, 制订科学的资金使用计划, 提高房地产项目的资金管理水平, 加强对房地产建设资金的使用过程的监督, 能够有效地提升资金使用效率, 避免资金使用中存在的风险因素。在房地产项目的设计、采购、施工阶段的资金使用的过程中, 房地产企业应该科学地制订资金使用计划, 加强对资金过程的监督和控制, 避免资金使用过程中出现浪费和流失的现象, 降低资金使用的成本。另外, 应该加强对项目建设资金的集中管理。房地产项目的建设资金使用主要流向工程的采购和建设成本中, 因此, 必须加强对工程材料采购和工程施工过程的资金使用的审批程序监督, 严格控制资金的支出, 保证资金合理安全的流动。房地产企业的财务部门应该制定滚动的预算计划, 加强对资金使用的预算管理, 确保资金的合理安全流动。最后, 应该加强对项目资金的收入与支付过程的监控。针对房地产项目的运作流程, 加强对关键节点的资金流动的监控, 建立完善的内部控制制度, 完善相关的资金审批、严格用款审批制度, 有效防范资金使用风险。
4. 完善资金管理制度, 保障房地产项目资金安全
房地产企业在进行房地产开发的过程中, 由于投资额度较大、投资周期长, 项目资金管理存在一定的特殊性和复杂性。因此, 必须建立完善的资金管理制度, 完善项目资金的保障机制。房地产企业在进行资金管理过程中, 应该采用资金集中管理的方式, 建立完善的项目工程款项和工程费用的计量、审批、确认以及支付程序。完善房地产项目的资金存取、费用收付制度, 加强对资金流动的审批和操作流程的规范, 从而保证房地产项目的资金有效管理。提高房地产项目的财务资金计划管理水平。在房地产开发的阶段, 应科学地编制项目建设资金使用计划及原材料设备等采购资金计划通过全面的年度和月底资金使用计划的编制, 根据实际的工期需要和工程进度需要, 科学合理地安排项目资金使用, 从而实现科学的房地产项目的资金管理, 提高资金管理和使用的效率, 保证资金的安全性和稳定性, 促进房地产企业财务管理的效率, 降低房地产企业的财务风险。
资金对于资本密集型的房地产企业发展而言至关重要, 关系房地产企业的投资、开发和战略发展。因此, 房地产企业在进行项目立项、土地储备、房地产开发的过程中, 需要大量的资金投入。房地产企业的项目融资和资金管理与控制, 关系到房地产企业的生存和发展。因此, 房地产企业应该建立科学的内部控制体系, 实施多元化的融资模式, 加强对融资渠道的创新, 不断完善企业的财务管理制度, 提高对企业资金管理和使用的监控, 加强对资金使用的预算管理和内部审计, 提高房地产企业的资金使用的效率, 保证资金的安全性和可靠性, 降低企业的财务风险, 促进房地产企业健康持续发展。
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资金开始进入房地产板块 篇11
与前一周相比，市场热点继续变换，部分板块的资金动态发生了较明显的变化。
首当其冲的是金融服务板块。在此前很长的一段时间内，该板块都是资金青睐的对象，二级市场表现突出。然而到了龙年第二周，在近半数板块得到大资金流入的同时，金融板块却呈净流出状态。由于1月份CPI再次反弹，终结了涨幅连续5个月下降的趋势，市场认为存款准备金率下调时点会推迟，上周金融板塊成为23个申万一级行业中唯一下跌的板块。
另一个引起关注的板块是房地产。央行在2012年金融市场工作座谈会中，提出“要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”。芜湖出台新政支持自住和改善型住房需求，购房给予补助、补贴优惠，这被市场解读为房地产调控政策的松绑。资金开始关注悄然变化的地产板块，虽然整周来看仍呈净流出态势，但从周三起，资金开始涌入该板块。房地产板块闻风而动，获得不小的涨幅。在净流入额前十大个股中，两只房地产股赫然在目。
企业资金房地产 篇12
在过去的几年里,房地产行业经历了一个迅速发展然后逐步回落的过程,其未来的发展趋势仍然存在较大的不确定性。房地产企业要想在激烈的竞争环境下实现生存和发展,就必须从其内部管理入手,促进经济效益的提升。房地产的开发周期较长,资金需求量大,因而房地产行业是典型的资金密集型行业。相应地,做好资金管理对于房地产企业来说十分重要。同时,房地产项目的开发成本包括土地取得成本、规划设计费用、建筑安装费用、销售及管理费用等众多成本项目,这些成本项目直接影响着企业的经济效益,因而成本控制对房地产企业来说也具有十分重要的意义。不论是资金管理,还是成本控制,最终都是为了企业在激烈的竞争环境下实现生存和发展,两者有着密不可分的关系。房地产企业应当做好资金与成本管控的相互结合,使两者发挥出更加显著的作用。
一、房地产企业资金与成本管控的现状分析
( 一) 缺乏资金与成本管控相互结合的意识
资金管理是从资金的筹集及使用角度来对资金进行规划,以确保企业的资金良好运转,杜绝资金断流的现象发生,并尽可能地提高资金使用效率。而成本控制则是对开发项目进行全过程的成本规划和监督,从而节约成本或达到其他成本控制目标。两者的侧重点不同,所运用的原理和方法也有所不同。资金管理侧重于资金的运转情况,主要采用资金规划及监控的方式进行。而成本控制则侧重于合理降低成本的目标,主要采用制订成本计划、全过程监控、成本差异分析及纠正等方法。正是因为这些区别,使得企业缺乏资金与成本管控相互结合的意识。房地产企业往往会忽视两者之间的关系,分别进行单独的资金管理和单独的成本控制,并形成了两套相互独立的流程和制度。在很多房地产企业内部,资金管理职责和成本控制职责还分属于不同的部门,进一步淡化了资金与成本管控相互结合的意识,更加难以做到全局性的规划。
( 二) 资金规划过程中忽略了成本控制措施
资金管理通常包括筹资、投资、资金调度以及资金活动管控等,前期的资金规划需要兼顾筹资、投资和日常的资金调度,对房地产企业来说尤为重要。在进行资金规划时,房地产企业往往只考虑到资金管理本身,而忽略了与之相关的成本控制措施,主要表现在以下几个方面:首先,筹资决策中的资本结构决策只关注了筹资成本和债务危机,没有考虑与之对应的资产结构带来的成本支出。其次,投资决策往往只侧重于资金链断裂危机的预防和资金使用效率的提升,没有充分考虑投资项目自身的成本构成情况。最后,资金调度的规划和安排仅局限于运营是否流畅,是否会导致财务困境或资金冗余等,没有结合实体项目的成本控制计划进行全局性的协调。资金规划过程中对成本控制措施的忽略,使得资金管理的作用仅局限于资金的良好运转,难以对成本控制起到促进作用,甚至会对成本控制产生牵制作用。
( 三) 成本控制过程中缺乏对资金管理方案的考虑
成本控制过程一般包括制订成本计划,监督成本计划的执行、成本差异分析及纠正。其中,成本计划的制订和成本差异的分析及纠正是最为关键的步骤。从某种程度上来说,成本控制就是要制订出一个尽可能完美的成本计划并予以执行,而成本计划的改善又离不开每次成本计划执行后的差异分析和纠正措施的提出。房地产企业在成本控制过程中大多缺乏对资金管理方案的考虑,主要就表现在成本计划的制订和改进方面。成本计划的制订有许多可供选择的方法,比如计划指标分解法、预算法以及定额法等。选择何种方法以及具体如何制订,往往需要考虑诸多因素,企业的资金管理方案也是其中一个重要因素。然而,房地产企业往往缺乏对其资金管理方案的充分考虑,使得成本计划脱离了资金实际情况,在执行过程中困难重重,也增加了成本差异分析及纠正的难度。
二、房地产企业做好资金与成本管控相互结合的措施
( 一) 树立资金与成本管控相互结合的意识
房地产企业大多形成了切实可行的资金管理制度和成本控制制度,使两者相互促进其实并不难,但首先需要树立资金与成本管控相互结合的意识。企业内部的管理活动无形中都受到某种意识的指引,比如管理者有了利润最大化的意识就会对企业的经济活动做利润最大化的规划。同样地,只要在房地产企业内部形成了资金与成本管控相互结合的意识,那么相应的管理活动也会受到这种意识的指引,促使资金管理和成本控制发挥出更大的作用,更好地服务于企业经济效益的提高。为此,房地产企业的相关部门人员应当正确认识资金与成本管控之间的关系。如前所述,两者既有着明显的区别,又有着密切的联系。这些区别使得两者应当具有各自的体系,不能简单地混为一谈;而这些联系则要求两者不能孤立开来,应当相辅相成、相互促进。如果在进行资金管理时缺乏成本控制观念,就会对成本控制目标的实现产生牵制作用;如果在进行成本控制时不考虑资金管理的限制,就会阻碍资金管理目标的实现。只有两者相互结合才能够相互促进,产生显著的协同效应。此外,房地产企业还应当在负责资金管理的部门人员和负责成本控制的部门人员之间建立沟通和交流的渠道,可以设置专门机构,也可以指定特定人员组成小组。沟通渠道的建立不仅利于资金与成本管控相关工作的讨论,也能够进一步提升资金与成本管控相互结合的意识。
( 二) 在资金规划过程中兼顾成本控制措施
资金规划需要兼顾筹资、投资和日常的资金调度,是资金管理的一个关键环节,对房地产企业来说尤为重要。只要企业在资金规划过程中兼顾成本控制措施,就能够对成本控制目标的实现起到促进作用,同时也能够减少成本控制对资金管理的牵制作用。针对现状,房地产企业应当从筹资规划、投资规划和日常资金调度三个方面来兼顾成本控制措施。筹资规划主要涉及到资本结构的安排和具体筹资方案的制定。在此过程中,企业需要关注筹资成本的大小和引发债务危机的可能性。为了将引发债务危机的可能性控制在可接受的范围内,房地产企业的资本结构和资产结构往往会相互匹配,将支持长期资产的短期资金数量控制在一定的范围内。而筹资成本本身也是一个成本构成项目,属于成本控制的范围,但是如果筹资规划过于强调筹资成本,就会使得资产结构根据资本结构进行调整,以降低筹资成本,而忽略资产结构变化带来的其他成本变化。这样一来,反而会阻碍成本控制目标的实现。因此,房地产企业在进行资本结构决策时,不能仅考虑筹资成本,还应当考虑其他成本项目的大致情况。同样地,投资规划也不能单单考虑资金的使用效率,还要结合各个项目的成本构成情况进行全局性的分析;而日常的资金调度也应当配合各个实体项目的成本控制措施来进行。
( 三) 在成本控制过程中充分考虑资金管理方案的影响
成本计划的制订和成本差异的分析及纠正是成本控制过程中的关键步骤。成本控制就是要制订出一个尽可能完美的成本计划并予以执行,为了使成本计划不断得到改善,就需要在每次成本计划执行后对成本差异进行分析,并提出对成本计划做出相应的调整。只要在成本计划的制订及改进过程中充分考虑资金管理方案的影响,就能够消除对资金管理的阻碍作用,同时也使资金管理与成本控制之间的相互协调变得更加容易。具体来说,就是在制订成本计划的各种方法之间进行选择时,将资金管理方案的相关内容作为一个参考因素。首先要对企业未来的资金来源和去向有一个大致的把握,找出资金紧张期,从而分析出不同时期的资金情况对成本控制计划执行的限制作用。然后再根据资金限制来选择合理的成本计划制订方法,当然在此之前还需要对各种成本计划制订方法的利弊及适用条件进行充分的分析。最后,成本计划基本完成后还要根据资金管理方案的相关内容进行局部调整,减少其在执行过程中的资金障碍。
结论