房地产企业融资论文

房地产企业融资论文（精选8篇）

房地产企业融资论文 篇1

房地产企业融资论文该怎么写？为大家整理了房地产企业融资论文，希望对大家有帮助。

1.融资的现状分析

广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。

2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题

目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。

2.1企业本身的原因

由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。

2.3融资力度不够

目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。

2.4缺乏完善的法律、法规保障

目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。

3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策

根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。

3.1加大政府支持力度

今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。

3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度

中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。

3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设

中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。

3.4拓展融资渠道

增加融资渠道是中小房地产企业增资的必由之路。企业除了依靠自身融资外，中小房地产企业要不断拓展自身融资渠道，如上市融资、股权融资、债权融资等融资渠道，政府应鼓励发展面向中小房地产企业的投资公司，积极推进典当、融资租赁等多种融资方式，缓解中小房地产企业融资难的困境，帮助提高中小房地产企业的融资效率。

房地产企业融资论文 篇2

中国房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的, 这种高速的增长在全世界其他地区是不多见的, 中国国民经济增长的潜力是房地产持续发展的巨大动力。由于中国房地产业发展的历史很短, 管理的经验不足, 国内房地产企业融资还存在着很多问题。

1. 主融资渠道单一, 风险难以规避

我国房地产业还未形成真正多元化的房地产融资渠道和融资方式, 银行信贷依然是主要的融资工具。据统计, 截至2007年10月, 全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元, 占金融机构人民币各项贷款总余额的18.02%。其中房地产开发贷款余额达1.76万亿元, 个人住房贷款余额达2.6万亿元, 分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元, 已接近商业银行个人住房贷款余额的18%。

目前, 全国房地产企业平均负债率为76%, 而国外只有20%~30%, 房地产企业使用银行中长期贷款的份额如此之大, 特别是房地产贷款的短期性之矛盾加剧了银行的流动性风险。美国金融风险就是由于美国次级贷款危机引起的。房地产企业遭遇房价周期波动的调整, 幅度过大就会使购买者丧失信心, 超过30%的降幅就会让购买者抛弃已买房产, 甚至停止还贷款, 房地产经营的风险就会转变为银行的金融风险。银行大量的资金流向房地产业, 由于管理不善而形成大量的“烂尾楼”, 成为银行的不良资产, 给银行的经营和资金回收造成很大的风险。由于房地产对银行的高度依赖性, 房地产业的发展严重受限于银行的信贷政策。我国房地产行业比较单一的投融资体制面临着严峻的考验。

2. 融资门槛高, 不利于企业的成长

对房地产企业来说, 采用上市、发行企业债券和房地产信托投资基金都有很高的门槛, 如根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定, 公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币, 过去一年税后利润不少于6000万元人民币, 并有增长潜力, 按合理预期市盈率计算, 筹资额不少于5000万美元。根据《公司法》和《企业债券管理条例》, 发债公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定, 公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元, 有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元;累计债券余额不超过公司净资产的40%;最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息;筹集的资金投身符合国家产业政策;利率不超过国务院限定的利率水平”等条件。《资金信托暂行管理办法》规定:资金信托不得超过200份, 每份合同不低于5万元。对于房地产大型项目、连片开发项目如果限定在200份, 单笔金额较大, 对于个人投资者来说, 门槛比较高, 融资很难做到。

3. 融资管理不完善, 政策空间有待拓展

我国的房地产投资信托产品在实施过程中还存在一些问题, 要建立完善的法律体系, 仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的, 还需要道、投资比例的限制等。

房地产信托投资基金在国外都享有税收优惠, 利润从信托到投资者只是一个转手的过程, 不应双重征税, 税收政策的优惠是吸引投资者的最大动力。目前, 我国上市房地产信托投资基金或其他普通上市公司的个人投资者尚无免税优惠的税收制度, 这不利于增强房地产信托基金对广大中小投资者的吸引力。

4. 金融产品种类单一, 无法满足市场需要

在国外, 房地产金融产品比较丰富, 并形成了多层次的市场体系。中国的广大投资者希望从房地产的快速发展中获益, 但是相关投资品匮乏, 市场上已有的股权、房地产信托以及商业房租金收益计划等融资方式也基于种种原因难以形成较大的规模。投资者除了炒卖房屋之外很难发现更好的投资渠道, 致使大量资金涌入房地产销售环节, 出现市场流动性过剩和房地产开发融资难并存的尴尬局面, 一定程度上加剧了房地产市场的供需矛盾和市场波动。

部分商业银行推出了固定利率住房贷款产品的同时, 面临资金来源和资金运用利率的错配问题, 需要相应的金融衍生工具来转移风险。目前国内金融市场尚不发达, 缺少有效的金融风险规避工具, 存在一定的制约, 无法适应快速发展的市场要求, 面临着较大的风险。

二、房地产企业融资对策

1. 适应社会发展, 充分利用已有金融工具

随着房地产业专业化分工的日益加剧, 房地产企业运营的中心逐步转向金融运作, 建立自己的金融平台, 充分利用房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等金融产品, 采取发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立房地产基金, 还可以谋求海外上市等方式, 合理利用多元化的融资渠道, 最终达到融资目的。

2. 合作开发融资, 充分利用民间资本

房地产企业可以寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发, 这是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式多种多样, 可以两家合作, 也可以多家合作;可以长期合作, 也可以就项目短期合作;可以紧密型合作, 也可以松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。

3. 利用外资融资策略, 提升企业竞争力

房地产公司利用外资的方式可分为两种, 即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资一般是成立方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的问题, 但需要用外汇还本付息, 除了一些国际性或政府间优惠贷款外, 国外商业贷款利率一般都很高, 故其风险较大。一般来说, 除从事大型项目的开发外, 中小型企业不宜采用此种策略。引入外资的同时, 或多或少都会伴随着先进技术、管理、规则和国际市场环境等国内稀缺因素的引入, 这对提高房地产企业融资能力、管理水平和国际竞争力都有积极的作用。

4. 引入金融租赁, 扩大融资方式

在发达国家, 金融租赁业已成为与银行信贷、证券并驾齐驱的三大金融工具之一。其融资租赁市场渗透率 (租赁交易总额/固定资产投资总额) 平均水平在15%~30%之间。2007年中国银监会修订政策, 再次允许商业银行机构进入金融租赁市场, 新修订了《金融租赁公司管理办法》。目前, 银监会管理的金融租赁公司有12家, 其中6家在运营, 2007年末资产在218.5亿元左右。而商务部主管的外资、合资租赁公司90家, 内资租赁公司试点26家。

售后回租交易是一种创新租赁服务, 是指房地产企业将房地产项目的资产出售给金融租赁公司, 然后再以承租人的身份将项目租回。房地产开发商对该项目依然拥有使用权、控制权, 但是这一项目在房地产开发商那里已经由固定资产投资性质转变为一个流动资金性质的项目, 通过金融租赁公司的参与, 对该项目的流动性进行了质的变更。金融租赁公司从房地产公司那里收取相应的租金, 根据房地产项目及租金应收款的风险评估, 金融租赁公司向房地产公司收取一定比例的融资费用。售后回租是在企业缺乏资金、急需改善现金流情况下所采取的一种筹资方式。房地产企业可以根据自己的实际情况来选择合适的融资方式。

参考文献

[1].李德.中国房地产金融现状和发展前景.西安金融.2006.11

[2].汪利娜.直面房地产投资全球化.财经科学.2006.10

[3].薛和生等.论我国投资银行和商业银行的混业经营.上海师范大学学报.2006.3

房地产企业融资渠道分析 篇3

关键词：房地产企业；融资渠道；多样化

在社会主义市场经济的大背景下，企业对资金的需求日益增大，特别是房地产企业由于项目工程开发费时费力，资金和人员的需求量都非常大，单纯依靠自身经济力量进行项目开发的房地产企业是违背市场规律的，也是不可能存在的。对于房地产企业来说，推进项目工程的顺利进行，促进企业健康与长久发展才能够实现企业利益的最大化。纵观我国的房地产企业融资发展现状，仍然存在很多问题亟待解决和改进，下面笔者针对这些问题进行详尽分析：

1、房地产企业融资现状

1.1融资数额持续增长

由于我国走的是社会主义市场经济的发展道路，较资本主义国家相比，政府具有更强的宏观调控能力，较传统的社会主义国家相比，经济具有更强的自由性。我国的房地产企业在这种经济发展模式中经历了20多年的快速发展时期，房地产事业发展前景一片光明，现已成为了社会主义市场经济的重要组成部分。尽管在这期间，国家因社会上大范围出现的房地产泡沫经济论而出台了针对房地产行业的信贷货币收紧政策，但是仍然不能阻碍房地产行业大步向前进的步伐，房地产企业的开发资金和融资数额仍呈大幅度增长态势，基本上呈现每隔两年翻一番的快速前景。2006年全国房地产企业的投资总数额为1.9万亿元，2008年增长为3万亿元，2010年增长为1.9万亿元，2012年更是突破了7万亿元的大关。

1.2融资方式较为单一

由于我国的市场化程度较低，房地产金融市场尚未发展成熟，多年来房地产企业的融资方式较为单一，缺乏创新和拓展。长久以来，房地产企业传统的融资渠道有自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款等四种方式，其中银行贷款融资数额占最大比重，直接融资所占数额比重较小。在现有的经济发展模式下，房地产企业的开发投资都离不开各个银行雄厚的资金支持。银行贷款主要分为两种，一种是银行信贷，这种贷款方式是建立在开发商商业成就、发展业务和信用历史的基础上，不需要开发商用开发投资的房地产作为抵押只需用其他有经济价值的物品作为担保即可申请的一种间接融资方式；另一种是银行等金融机构的贷款，这种贷款需要申请人将自己拥有开发的房地产作为抵押，这种贷款方式与前者相比具有更小的风险，因此在房地产企业融资渠道中占据主导地位。较为单一的融资方式是很多房地产企业在进行大的发展项目时遇到的掣肘问题，严重影响到房地产企业的健康发展。

1.3缺乏融资风险防范预警机制

房地产企业对资金的依赖性较大，是典型的资金密集型企业，良好的融资风险防范预警机制不仅有利于规避企业的自身出现的资金问题，促进房地产企业的长久经营，更有力稳定国内国际金融市场，促进国家经济的健康快速稳定发展，因此建立完善融资风险的防范和预警机制应该是房地产企业发展道路上应该着重关注的问题。但是纵观我国现阶段的房地产发展市场，很多企业盲目追求利润的最大化，忽视了企业融资风险防范和预警的关注，没有建立完善的资金预警和解决机制，这样一旦房地产企业的资金链条断裂，则会对大范围的房地产企业造成波及，影响房地产事业的稳定，威胁国家经济安全。

2、优化融资渠道建议

在经济快速发展的时代大背景下，各行各业已经连为一个密不可分的整体，房地产企业开发建设资金链条一旦发生断裂，房地产企业自身、银行及其相关的产业都会受到严重波及，从而对国民经济产生相当大的阻力，因此优化房地产企业融资渠道，推进房地产企业融资渠道多样化已经成为大势所趋。

2.1提高直接融资比重

完善的社会主义市场经济体制才能确保社会资源的合理优化配置，建立健全完善的社会主义市场经济体系是我国一直以来的追寻目标，房地产企业要想顺应时代新的发展特点，也应该在融资模式中追求创新的取向，建立一种适合自己发展的创新融资渠道。根据对我国房地产企业融资过程中出现的问题可以看出我国的房地产企业融资对非市场化的银行信贷依赖性过大，直接融资现象存在较少，这一发展特点是由我国独特的经济发展方式所决定的，在短时间内，很难完全改变。我国的金融证券市场虽起步晚但是发展迅速，但与世界发达的资本主义国家相比证券市场的法律法规和规模都存在很大缺陷。过度依赖外来资本导致银企信用关系扭曲、融资风险过于集中、资金利用和回笼率低下的现象时有发生，严重影响了我国金融市场的发展。所以房地产企业要想扩宽自身融资渠道，提高直接融资比重可以成为促进房地产企业融资多样化的首要备选方案。在融资时合理规划融资规模，确定多个融资方案，合理融资，循序渐进提高直接融资比重，逐步减少对银行等外来资本的依赖性，切实提高项目建设融资渠道的安全性与可靠性。

2.2完善房地产企业发展法律法规

我国相关法律法规的不健全也是影响房地产企业健康发展的主要因素之一，当前我国现行的法律法规中，比如银行法、合同法、建筑法、商业法、公司法、民法对于开发商和个人的行为没有提出明确约定，也鲜少有涉及房地产信贷和金融条款的规定，因此很多不法商家和个人利用法律的空隙制造假文件来片区信贷资金，官商勾结在建筑审批环节造假导致资金流失的现象时有发生。因此要合理优化拓宽房地产企业的融资渠道必须要依托于国家完善的法律办法规，将房地产信贷纳入法律条文规定的范畴当中，明确规范房地产开发商的融资行为，规定地产投资方的权利与义务，对于在融资过程中出现的违法行为按照规定给予严厉的刑事及经济处罚。除了要完善法律法规，国家的执法部门也要依法加强监督和管理，做到有法必依、执法必严、违法必究，以个人的实际行动维护法律的尊严，促进房地产融资渠道的合理化发展。

2.3建立个人企业信用制度，完善二手交易市场

国有银行或私人信贷机构在向房地产企业或个人审批贷款时，常常需要对企业和个人的信用制度进行审核，然而我国的个人信用体系并没有建立发展起来，个人信贷体系中存在很多漏洞缺陷。商家和个人利用虚假信息和资料申请贷款时，信贷机构在一期审核时因为没有完善的个人信用资料库往往不能发现潜在的错误，不法分子凭借不完善的手续骗取大量银行资金，使银行蒙受大量经济损失。除此之外房地在进行各种融资时往往将自己名下的楼盘作为抵押，当房地产企业无力偿还贷款时，房产就自然划分到银行名下，这在很大程度上保障了银行等放贷方的利益，但是这些房产的再次交易需要以健康的二手房市场作为保证，否则就很难将房产转化为资本。因此要合理优化房地产企业的融资渠道，不仅要建立完善个人企业的信用制度，使各项审批手续都有确切真实的数据作为依托，还要完善二手房交易市场，规划出一条完整的资金链条，促进资金的合理流转。

3、结语

我国的房地产企业一直深受国家宏观经济政策的影响，近些年来传统单一的融资渠道弊端日益暴露，所以房地产企业要想实现突破性发展必须合理优化自身融资渠道，推进融资方式的多样化健康发展，为企业进步打下良好的资金基础。

我国房地产企业融资问题探讨 篇4

近日召开的协会债券市场专业委员会会议上，上市房企获准发行中期票据事宜被讨论，并确定为未来实施方向。消息人士透露，有望率先获得中期票据发行资格的房企被限定为行业排名前三十的A股上市公司。这是有利于拓展房地产企业融资渠道的重大政策。那么目前我国房地产企业融资的基本态势是什么，主要的融资渠道有哪些，它们有什么优点缺点是一系列亟需梳理、分析的问题。

一、企业融资及融资渠道

融资，即融通资金，从狭义上讲，就是一个企业的资金筹集的行为与过程。企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，以保证公司正常生产需要。

企业融资渠道可以分为两类，一类是债务性融资，另一类是权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

这两类融资渠道决定了企业的融资结构。企业如何安排短期负债、长期负债及优先股、普通股在企业资金总额中各自所占的比例，在很大程度上直接影响了企业的经营业绩。对于房地产业来说，非常典型的资本密集型投入的行业特点决定了房地产企业在经营中对资金的需求量是大而持续的。仅仅依靠企业过往经营的利润盈余是无法满足实际需要的。因此，如何融资，使用何种融资渠道成为房地产企业面临的重大问题。

二、我国房地产企业的融资现状

（一）房地产企业融资的基本态势

融资规模持续增长。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。作为非常需要资金支持的行业来说，房地产业的融资规模一直处于持续增长的态势。2013年房地产业开发投资总额8.6万亿最近5年年均增长率为23%。

融资方式较为单一。在我国目前金融市场的发展水平基础上，房地产业最为常见的融资方式就来自于银行贷款。无论是开发还是销售，房地产业几乎在每一个环节都离不开银行贷款的资金支持。2013年房地产融资来自于银行贷款的有1.97万亿，占全年到位资金的16.1%。利用外资534.2亿元，约占0.4%，自筹资金4.7万亿，占比38.8%，个人按揭贷款1.4万亿，约占11.5%。可见，在所有的融资渠道中，贷款是仅次于自筹资金的方式。

融资策略缺乏科学性。我国房地产企业经过十多年的发展后，仍旧处于较为初级的发展状态水平上，对于自身的发展态势、发展周期等问题还缺乏必要充分的认识。于是，我国房地产企业还不能将融资策略与自身的发展周期相结合，还未能形成在较为科学的理论支持基础上的科学融资策略。融资行为较为短期，缺乏长期的思考。

（二）房地产企业融资特点

房地产商品本身具有一些与一般商品不同的特征。比如不可移动性，效用多层次，现金收益等待期长，价值形成复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征，房地产企业在融资活动中具有如下特点：

1.开发资金需求庞大，内源性融资较为贫乏，外源性融资依赖性强。房地产行业是非常典型的资本密集型行业，整个项目开发需要非常庞大的资金支持。2013年房地产企业的开发投资总额8.6万亿，一般企业的内源性融资方式不足以支撑房地产企业的需求，外源性融资成为最主要的资金支持方式。

2.政府的政策对房地产企业融资具有非常直接、重大的影响。在我国，房地产业发展具有鲜明的中国特色，即政策调控。政策调控基本通过两个途径，一是对房地产融资的影响，二是对行业的行政审批。政府通过对金融工具、金融政策等方面的调控，形成对房地产企业融资行为的影响。比如，调整利率会直接影响企业的银行贷款成本，规定发债主体资格直接影响企业债券融资行为等等。

3.融资的主要抵押品为土地与房产。目前，商业银行贷款是我国房地产企业的主要融资渠道，而贷款的主要抵押品集中在土地和房产上。房地产企业将土地使用权、在建工程等作为抵押，向银行融通资金。

4.财务杠杆过高，财务风险大。外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高，甚至有些超过了基本的财务杠杆警戒线。对房地产这样一个与宏观经济周期关联性较强的行业来说，任何波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。今年以来，一些房地产企业的杠杆率攀至新高。

三、我国房地产企业的主要融资方式

商业银行贷款是最重要、最传统的渠道，但受政策、经济形势的影响较大。股票融资和债券融资作为资本市场融资的重要方式，在我国面临诸多限制和规定。海外融资成为近几年来很抢眼的新型渠道。

（一）银行贷款 1.商业银行贷款

商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。目前我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款。

优点。一是贷款供应方众多。目前我国提供房产开发贷款的金融机构包括各大商业银行、农村金融机构、城市信用社以及部分外资银行。房产开发贷款已成为商业银行最主要的贷款业务之一。二是融资门槛低。只要符合一定条件的房地产企业都可以申请银行相关贷款。在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。

缺点。一是面临银行收紧信贷的压力。随着房地产市场进入调整期，房地产企业已经成为银行的高风险客户群，在防范坏账、提高资产质量的改革过程中，商业银行已经收紧了对房地产企业的信贷额度，提高了贷款条件。二是政府对房地产贷款政策限制不断加大。为防范银行信贷风险，使融资结构更合理，国家颁布了一系列宏观调控政策控制了信贷资金流入房地产开发企业。

2.银团贷款 银团贷款又称为辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。额度高、利率合理的银团贷款模式成为海外上市房企最主要的资金获得渠道。例如，远洋地产在2012年获得农业银行等4家银行的银团贷款6亿美元；华润置地在2012年8月获得汇丰银行等5家银行的联合贷款34亿港币。

优点。一是单笔融资额度更大。银团贷款可以为企业一次性提供超过单个银行借款能力的资金支持，甚至单笔金额可以超过30亿。二是贷款利率较其他方式更低。与房地产信托、股票融资等方式相比，银团贷款的贷款利率更低，给企业带来的成本更小。三是程序简便易行。融资企业只需要与安排行商定贷款条件，其余组建银团、提款、还本付息等工作均由代理行完成。

缺点。一是收取费用较高。在实际操作中，银行要求按照贷款总额的一定比例收入承诺费、代理费等，导致最终费用成本较高。二是融资渠道受限。由于银团贷款合同里往往将项目所需的所有资金全部包括，并规定了统一的合同条款，因此企业在接受银团贷款后，项目公司的融资渠道就变得非常单一。

（二）股票融资

公司上市、股票融资已经成为许多实力雄厚的大型房地产企业的重要融资渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借壳上市。直接上市需要通过证监会和住建部的资格审核，通过首次发行股票进行融资。借壳上市则是获得已经上市公司的控制权进行资产重组后，通过股市增发进行融资。优点。一是股权融资符合产业长期资金需求。与银行贷款相比，股权融资能够长期融入房地产企业的发展过程，可以支持产业的长期资金需求。二是融资成本低。股票融资方式的主要融资成本就是上市费用和后期分红。而分红是可以由企业决定的，我国企业在此方面非常“吝啬”。

缺点。在我国股票市场，房地产企业上市有着非常严格的审批手续，并且非常受当时政府政策的影响。股市本身并没有进入到良好运行的阶段，还存在许多不完善的地方，政策市等问题依然凸显，因而我国房地产企业通过股票融资的渠道不够通畅，未能成为主要方式。

（三）债券融资

除去股票融资外，债券融资也是国外房地产企业融资的重要方式。企业给予购买者偿本付息的凭证并保证在约定时间还本付息。在我国这种融资渠道依然受到政府非常严格的控制。2007年8月发布的《公司债券发行试点办法》只允许资产规模在10亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。因而我国房地产企业并不多用这种融资方式。

优点。一是借入资金使用期限较长，融资成本较低。与商业银行贷款相比，公司债的发行时间更长，企业能够获得长期资金支持。这样有利于企业合理规划资金使用，优化企业融资结构。二是资金使用不受限制，较为自由。与商业银行贷款相比，债券融资获得的资金并没有受到使用方向的限制。只要企业能够保证到底还本付息，债权人并不关心资金究竟如何使用。银行贷款则对资金的使用方向有着非常严苛的限制。三是债券利息计入成本，在企业缴纳所得税时予以抵扣，降低了企业的税负。缺点。一是发行制度严苛。在我国，具备债券发行资格的公司只包括国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司。并且对净资产、发行余额、资信评级等设立严格规定。二是易受政策影响。政府对于房地产业的宏观调控政策直接影响到房地产企业的债券融资。鉴于近几年房地产业的过快发展，调控房地产的政策收紧了房地产企业项目发行债券的审批。

（四）房地产信托

信托是近几年来在我国开始快速发展的融资模式。持有人持有信托凭证将资金借予房地产企业。企业使用这笔资金开发房地产项目，并在到期时依据项目开发所获得的利润，按照产品约定收益率，给予持有人相应报酬。

优点。一是融资资质没有限制。与股票融资和债券融资方式相比，信托融资对企业资质没有严苛限制。这对中小企业来说，是非常有意义的事。二是监管较为宽松。目前，并没有针对信托融资出台非常正式、成形的法律法规。因此与其他融资方式相比，信托产品能够规避一些政策，绕开一些信贷限制，让资金融通更为通畅。三是产品设计较为灵活，容易满足不同需求。信托产品可以根据企业的具体资金需求来设计，并不是千篇一律、缺乏针对性的。因此，可以为资金的需求方和供给方提供更为多样的选择。

缺点。一是融资成本显著提高。随着我国金融市场的发展，信托市场竞争激烈，信托产品的预期收益率逐级攀升，企业融资成本显著上升。甚至目前已有企业给出了超过30%的预期收益率。这样的融资成本已经高过了其他融资方式。二是兑付风险急剧增长。信托市场在经过前几年野蛮生长后，开始进入了调整、震荡期。已有信托产品兑付出现危机，影响了公众对其的信心。房地产业作为集聚宏观经济风险的行业，其信托产品的兑付风险也在迅速增加。三是产品期限较短，无法支持长期资金需求。信托产品的期限一般不超过3年，较为通行的多为一年期或以下的产品。所以房地产企业所能获得的资金并不能支持其长期开发。

（五）海外融资

当国内融资方式的潜力被逐步发掘接近枯竭之时，海外融资成为我国房地产企业的另一种选择。海外融资主要包括两种方式，一是海外上市，二是海外发债。与国内上市或发债相比，海外融资更要求企业资质，只有较为大型、经营良好的企业才可以获得海外资金支持。2014，我国房地产企业房企前8月海外举债近600亿美元，比2013年同期增长100%。2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

优点。一是国际资本看好我国房地产市场。我国房地产业的蓬勃发展吸引了大批国外资金的注意，国外资金机构看好境内房地产市场。因此在人民币震荡升值的背景下，我国房地产企业成为较为优质的投资对象。二是融资门槛不高，限制条件较少。与我国股票市场和债券市场的发行资质要求相比，海外上市、发行债券的门槛要求并不高，以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后，前两年净利润不少于3000万港元，第三年不少于2000万港元，就符合要求。再比如，海外上市再融资没有净资产收益率方面的约束条件。

缺点。一是融资成本普遍提高。我国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比 2013年有所提高，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。由于我国房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级，并随着国内房地产市场的疲软，房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，8月份以来其实发债的难度已经大幅提高。一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨。二是举债风险正在加大。目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

四、政策建议

一是大力发展我国的资本市场。大力发展多层次资本市场，需要鼓励股权投资、债券融资以及私募市场发展，让资本市场发挥好优化配置资源的功能。大型房地产企业可以通过更广泛的融资渠道筹资，从而避免与中小企业展开直接竞争。允许上市房地产企业在银行间市场发行中期票据等。

二是健全房地产金融法律体系。完善房地产金融立法，增强房地产金融法规与世贸规则相关条款的衔接；重视房地产金融法规与其他相关法规的协调；提高房地产法规的法律层次地位；积极实施《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等。

三是制定符合房地产行业发展规律的政策。认清我国房地产业的发展阶段，认识房地产企业的发展阶段，明确现阶段房地产企业在投资、开发和经营管理上的需求，制定有利于规范行业、扶持企业健康发展的政策。

房地产企业融资论文 篇5

在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为 成动态营销业务。作为房地产企业，在互联网上宣传楼盘，能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度，同时也能利用图文并视形式吸引消费者目光，又可作为开发商的品牌宣传，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。

二、房地产网络营销的优势分析

房地产网络营销由于其介质自身的特点，随着网络的快速发展，使其拥有了与其他媒体无法比拟的优势。房地产网络营销具有以下七大优势：

1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高

与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。

中国互联网络信息中心（CNNIC）在京发布《 览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点(如超低价位、特别设计等)，其广告创意为中等水平，则其在三天之内大约会有50个来电来访，则其成本为4480元／个；经过测试，某网站网络广告一个月内大约有270个来电来访，其成本为222元／个，只有报纸的二十分之一。而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，人们对每个广告的关注度日益下降。由此可见，网络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。

3、多媒体展示

传统的媒体表现手法单一，而网络媒体则通过网络，运用视频展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域的限制，有的甚至超越了现场售楼人员讲解的效果24小时不间断，没有时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性。

据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。

4、主动性与互动性强

与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。

5、提高附加值

许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的 保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一，这方面只要上铜川房产网，项目网站也就立即开通。

6、定向性强

按照购房者的具体IP地址、地理区域、城市等进行精确定向查看，或按照时间、计算机平台或浏览器类型进行定向分析得出：对于房地产地方门户性来讲，来访者十有八九是看房的，所以对铜川地区的房地产项目，选择铜川房产网是较为理想的，精准投放，效果显著，定向性极强。

7、快捷性

由于网络信息传播的快捷性与“所见即所得”的制作特点，从材料的提交到发布，只需要数小时或更短的时间就能把信息发布出去。

三、房地产网络营销策划方案

对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对楼盘展示平台,结合视频系统、广告管理系统、专题新闻发布系统、项目网站、置业顾问栏目、在线交流系统的综合应用，分别对目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。

我们以《铜川房产网》为例来说明房地产企业如何在网上展示楼盘项目，让更多的潜在客户成为您的真正消费者，其基本策划方案如下：

1、楼盘展示平台向客户全方位展示

5、项目网站全程为项目建设宣传服务

铜川房产网具有功能强大的智能项目网站功能，开通企业项目网站的将会为企业内部管理带来一种全新的模式，可自行管理。通过项目网站可以及时自主发布样板房、楼盘快报、招聘信息等，对提升企业形象具有重大意义，从而使企业上网宣传效果达到最优化。

更重要的是，网络的海量资讯，让您想告诉消费者的品牌理念可以毫无保留地告诉，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对想了解楼盘的客户会有目的地来了解更多信息。

四、整合互补，网络营销的成长之道

网络营销是一种新的营销模式，然而，限于房地产业与网络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成长之道。

到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。借助网络媒介宣传品牌形象，是房地产企业当前较好方式。

房地产企业营销策划

房地产企业营销策划

一、房产活动营销概念

“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。

二、房产活动营销产生背景

纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。

三、房产活动营销发展阶段

1、促销活动——

简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。

2、行销企划——

相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。

3、营销战略——

楼盘名：世茂滨江花园

世茂集团自XX年于上海推出香港著名影星梁朝伟代言的世茂滨江花园以来，不但加强了其在海内外华人世界的知名度，也逐渐构建起一个在全国乃至全球重要城市推展其品牌形象及房地产项目的大型营销平台。范围涉及长江三角洲、珠江三角洲、北京、香港及台湾地区。海外则覆盖新加坡、马来西亚、印度尼西亚，以及北美的洛杉矶、旧金山、纽约、休斯顿、温哥华等城市，欧洲的巴黎、伦敦和大洋洲的悉尼及澳克兰等，并已获得空前的成功。

②客户会形式——

楼盘名：万科•光谷城市花园

XX年7月10日，武汉万科城市花园一期内部优先选房，在没有广告宣传，仅仅只通过万科“万客会”内部消息发布的情况下，200多名持续关注万科楼盘的客户冒雨前来参加内部优先选房意向登记，万科光谷城市花园挑起武昌市场新一轮冲击波的力度已势不可挡。

楼盘名：招商•依云郡

XX年8月5日，位于九亭区域的依云郡别墅举行首批vip客户选房活动，当天去化160多套房源，销售率近100%！由招商地产创办的国内 购买莱顿小城只需支付总房款的30%，即可签定购房合同，余款70%可在XX年5月1-15日期间(交房前一个月)支付。国庆黄金周期间，购房无忧方案已经获得了消费者广泛的认可。

海洲国际华园logo海选

XX年11月初，部分媒体披露了《8万元赠慧眼——海洲国际华园“新logo(标志)”有奖海选活动》消息后，在上海乃至长三角引起巨大反响，在不到三天的时间内，海洲国际华园售楼处共接到300多通来电咨询、800多组来人实地考察、送达和寄达的选票突破5000张，收到新标志设计样稿30多组，还顺带销售了5套房子。

⑤体验活动——

楼盘名：百仕达•红树西岸

红树西岸搬出了老子《道德经》中的“上善若水”这样一个意象，努力营造1种“上善生活观”，并以种种活动让客户体验到这种感觉。派对、赛马、帆船，红树西岸成为一个高品质生活组织者，对于它的客户，生活方式不再是一个抽象的概念，而是可以直接介入的生活。如在毕加索原作展中，红树西岸出资40万元，在红树西岸展出的20天中，吸引了XX多名目标客户前往观展。

⑥产品说明会——

楼盘名：新湖•香格里拉

新湖在杭州的首个项目“香格里拉””，XX年在凯悦大酒店最大的宴会厅举

行了产品说明会，以高档豪宅别墅形象，炫目登场。由于准业主不断涌入，酒店

房地产企业融资论文 篇6

主题：改革三十年

大变局下中国房地产新契机

主办机构：观点地产机构

第一财经日报

搜狐网

焦点房地产网

全国工商联房地产商会

时间：2008年6月15日上午

地点：中国海南博鳌·索菲特酒店

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以下为在本次论坛上进行的对话环节：2008中国房地产金融全面解读及企业融资之道

主持人宋娜：谢谢胡总。其实我们发现今天中国地产企业特别关注上市。大家都把上市作为自己企业的目标。但是2008年中国地产企业上市的步伐显然不是很顺利。但从另一个层面来讲上市的最终目的是搭建一个资本平台，而2008年，我们遇到最大的问题可能就是钱从哪里来的问题。接下来我们将有一个专题对话暨2008中国资本论坛。

永安信（北京）资产管理有限公司董事长乔志杰

清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师、金融系副主任朱武祥

著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

瑞信中国投资银行业务部董事

德意志银行董事袁浩

鑫苑（中国）置业有限公司董事长张勇

宏梦卡通CEO王敬

深圳智慧源管理咨询有限公司董事长李明俊

乔志杰：主持人刚才的开场白就给我们定了调，我和在座的大家一样，通过这样的机会我们才做到一起。大家更熟悉台上的嘉宾，大家一人一句话介绍一下自己。

李明俊：大家好，我是来自深圳智慧源管理咨询有限公司的李明俊。

王敬：我来自宏梦卡通。

张勇：我是来自鑫苑地产的张勇。

袁浩：德意志银行香港分行投融资部的袁浩。

嘉宾：大家好！我是来自瑞士银行中国投资部银行业务部的。

朱武祥：大家好，我是来自清华大学经济管理学院公司的博士生导师。

钟伟：大家好，我是来自北京师范大学金融研究中心的。

乔志杰：朱教授刚才演讲的时候我使劲想鼓掌赞成，最重要的是房地产企业未来自救的问题。毕竟走到今天，所有房地产开发商包括这次报名参加会议的人做一个简单的了解，大家的眼光是关注着金融，它最简单的前景是2008年房地产行业缺钱，这是最根本的08年现状。但是它是由于很多变化造成的，比如市场销量的下降、市场变化趋于平稳、信贷紧缩，我们先跟嘉宾讨论这样一个话题，2008年出现缺钱的现象。第二个问题是正常吗？还会继续下去吗？我们先就宏观上的房地产金融现状、原因、未来发展趋势谈一下。

钟伟：第一、目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧的下降，这两者之间形成了非常大的反差，导致了2008年开发商面对着至少萎缩了40-50%萎缩的需求，现在不是面临缺钱的问题，而是面临缺少需求。

第二、为什么形成这样一个趋势？开发商在2006年下半年2007年上半年的价格的提升是一个方面的原因，另外媒体的报道也是难辞其咎的，因为铺天盖地的说房价会跌。

这几个因素导致了市场的调整，这是我想说的第二点。

第三、开发商并不是没有自救的措施，但是2003年、2004年的时候并没有引起重视，我们仍然在讨论上市及讨论怎么做股权、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在03、04年讨论过，事后也都被证明没有很大的意义。

第四、既然市场状况如此，开发商不妨仔细静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他的开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。

乔志杰：实际上房地产开发企业是一个缺钱，但行业并不是缺钱的行业，我认为资金的使用和结构产生了不合理性，导致了开发企业缺钱。与其我们拼命想一些方法找钱，不如静下来思考调整，这两个观点我是非常赞成的。接下来请朱博士谈谈。

朱武祥：企业是不是钱少？一个方面是由于国家政策、房地产开发模式极大改变，这是一个大的改变。二是外面的环境购买欲望受到了影响，包括银行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影响，金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的，解决钱的核心还是解决市场的问题。如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多？缺钱吗？不缺，我觉得核心概念还是市场，政府要想稳定房地产市场从需求开始，钱都在那儿等着，只要一开闸，也许到明年情况就不一样了。

乔志杰：今天谈到一个很重要的话题，我为银行说句话，银行的钱不是跟着需求走的，不是因为你需要钱就给你钱，银行要谋求自身的产品发展，在这样一种状况下如果你是因为进入了困境，是因为你的钱出现问题了找银行借钱，难度是非常大的。这一块也非常重要。真的面对借钱的时候，就不要在自己已经很缺钱的时候借钱了，我坚决赞成银行只能锦上添花不能雪中送炭，我曾经做过一次讨论，我很坚定的认为钱不是完全跟需求挂钩，如果完全跟需求挂钩就是付贷机构了，一定是因为他能还得起你再贷给他，大家融资的时候一定要考虑这个因素，2008年不是一个借钱的好时机。旁边是两位银行家，下面请嘉宾谈一下。

嘉宾：我们对中国的房地产市场是看好的，我们银行有房地产基金，做了私募、也做过贷款、也做过房地产项目，帮助房地产企业上市，其实广州富力地产是我们合作上市的企业。

关于企业融资问题，市场上缺钱吗？不缺钱。从两个方面来看：从国际资本市场来看，国际资本市场由于美国的次贷危机影响很大，我是前两年帮助国内一些企业到美国做私募，钱很好融，只要有好的项目、高的回报那些基金追着你要，所有的这些基金都跟有钱，他们的收益也好，他们从很多银行拿到钱，钱很容易。但去年下半年开始环境就变化了，很明显，上半年我们给企业做私募的时候把项目私募书推出去以后，不到两个星期就能招到，非常踊跃；下半年以后把一个很好的项目推出去，要融5个亿，2个亿不行换3个亿，就是一个阶段一个阶段的。很多基金因为市场的影响关闭，他们自己就不好。

国内资本市场来看，国内资本市场去年受影响很大，国内市场不是特别好，也变得很多。但是国内也不缺钱，投资公司很多，很多投资公司有钱但找不到好的项目。另外，国内的情况是宏观调控银行的准备金率，我觉得央行可能还要提高准备金，特别是中小企业的资金非常紧缺，准备金提高他们受到的影响特别大。外汇储备、人民币升值都受影响，我觉得银行调整的力度会很大，但是调整准备金率可能还有一、两次。

上市来说，对于房地产企业上市我们很有信心的，我们给深圳一家房地产企业做上市，时机把握好，时机是上市非常关键的一环，只要企业家以平和的态度抓住市场的调整，我觉得没有困难。我对房地产企业上市还是持乐观的态度，从长期来看我们非常看好，我们对中国的房地产市场是看好的。

乔志杰：我问一个问题，你刚才谈了那么多是你对中国房地产企业充满信心，对中国房地产企业境外资本的运作同样充满信心，但现在困惑地产商的是现金流问题，我就想关注一点，你现阶段会关注什么类型的房地产开发企业？

嘉宾：价格要好，要有核心竞争力。

乔志杰：最好的一条是什么？

嘉宾：房地产开发商的增长潜力很大。

乔志杰：在座的开发商听到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把报告写的非常有前景，我正在教你们经验，回去记住了，嘉宾是代表着一系列欧美银行的理念，他们看重公司的成长。公司的成长来自于你对自己的信心、你对自己未来的描述和追求，这些往往是外资感兴趣的。

接下来请德意志银行的袁浩先生给我们介绍一下他对中国房地产未来的看法。

袁浩：我稍微补充一下，刚才同行嘉宾先生已经讲了，我没必要在这方面做广告了，刚才嘉宾提到投行可以做什么、可以跟大家合作。投资银行也好、外资基金也好，我们在房地产方面的优势很小，比较大的优势是资金，昨天陈启宗先生也提到了，他看到了很多外资银行、基金进入中国房地产行业，他认为这些基金、外资银行跟你合作的时候不能提供很高的技术含量，这个问题作为外资银行来说是一个挑战，同时外资银行还有另外一个挑战，就是进入一个他不熟悉的市场。好在房地产行业跟资金或资本的密切关系是不容改变的，房地产行业在长远一定是资金密集型的，所以外资银行给了这些基金一个机会，特别是在市场不太好的时候给了大家很好的机会。刚才朱教授提到了很多钱只会锦上添花，不会雪中送炭。我也跟大家提一下，各位发展商准备上市或准备未来上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你们推广他的包装能力如何强、市场推广能力如何强的时候，你问他们一句话“你们能不能做到雪中送炭，能不能在我们最需要资金和战略伙伴的时候跟我们绑在一起。”

提到缺钱的问题，我不知道在座各位是不是缺钱，但我感觉市场是不缺钱，你们不缺钱、我们也不缺钱，如果外资银行不缺钱为什么他们找到了中国投资公司、新加坡的公司注入资本金引入战略合作伙伴，如果不缺钱的话为什么这么做？我可以说外资银行也是缺钱的，整个市场状况下也是缺钱的。我个人认为现在房地产的市场状况不能仅仅从中国市场本身来看，应该是从一个国际大环境来看，正因为房地产行业跟资金、资本有很密切的关系，尤其是在当前全球化非常紧密的大环境下，和国际资本市场是不可分割的，尤其美国出现了金融危机，不仅仅是次贷的危机，次按危机仅仅是一个发起点，我在美国工作多年目睹了一部分房地产业的下滑和次贷危机，我个人认为不仅仅是次贷危机，它可能会扩大到更广泛或更深的调整，就是危机。这与美国美联署保持的政策以及全球定价过低、信用市场过于宽松造成的局面，大家可以回顾一下1997年金融危机到后来美国出现了股票泡沫，后来又转到了房地产泡沫，一个泡沫比一个泡沫大，我相信这次危机的调整在现在看来可能会比很多人包括我自己以前预想的深一些，从广度上广一些。这很明显体现到了房地产市场，我们在宏观调控的想法上一定程度跟国际金融环境有很大关系。

从房地产资本市场可以看到，很多房地产上市公司的股票包括大陆房地产上市公司的股票从去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地产公司在香港的高息债，他们的收益率有的达到了20%，有的达到了30%。这一调整反应了什么呢？反应了资本市场、信用市场对整个国际环境包括中国房地产市场风险的认识、重新定价。这个重新定价的过程可能会花很多时间，昨天谈到了拐点，拐点是一个过程，我今天提出这些想法是希望对今天的环境市场有比较清醒的认识，这样你才能在未来的市场中调整战略，把自己的战略准备好，在什么样的时间下把自己的企业调整好，在什么样的时间下等机会来的时候你还可以抓住。

我早上听朱教授讲到融资方面，我完全同意朱教授的一个观点，我觉得很多专家研讨或业界人士有机会多向政府部门或主管部门做一些呼吁，我觉得在中国房地产市场有些区域大家看到不正常的现象，不正常的现象可能是要靠资本市场解决，比如房地产是资金密集很强的行业，同时是很长期性的。看美国的特点，美国房地产的特点主要是建住宅的，在债券方面叫GES，很多房地产企业能够通过债券GES拿到贷款是很长期的，可能是五年、十年，在中国还没有看到这样的工具。在这种情况下怎么要求房地产商有长远的观点、长远的战略，这是一个很大的难题。也很容易引起资金的浮躁，就是追求比较短期的利益，造成市场的大波动。监管机构也处在很尴尬的位置，市场反应没有那么快，很多信息不会在刚开始的时候反应那么快，那么必然引起大起大落。

在现有情况下房地产企业有什么办法拓宽自己的渠道呢？不外乎几点：一、考虑把自己的资本或项目拿出来出售；二、找一些战略合作伙伴，战略合作伙伴包括银行、信用公司、外资银行、基金，也可能是竞争者、投行，这不外乎一个办法，至少在一定时间内可以对资金周转有一定的帮助。公开市场方面，上市确实是一个渠道、办法。我们看到的上市情况是这样的，在香港上市的公司挑战性比较强，可能调整时间更长一些，我觉得挑战性还是比较强的，时间准备的长一些。

最后给大家打打气，我是第一次到博鳌房地产论坛，感觉我们好像比较沉闷。房地产从长远来说肯定是一个朝阳，它随着国家的经济发展、国民收入提高行业本身会逐渐扩大，房地产长期是会增值的，短期必然会波动，这种波动也为创造了一些机会，为大家创造了调整。

乔志杰：我听到的第一个观点是缺钱的问题不仅是中国，实际上全世界都有这种现象。前两天在香港一个报社他们明确提出往回收，收多少算多少，这样有一个更加可怕的现象，不仅是国内的地产行业缺钱，国际行业也缺钱，不过我赞同后边的观点，我想说两句：第一、中国房地产行业现在有点被妖魔化了，其实我们想想很正常，一个行业有一段发疯的时候不冷静是不可能的，如果2008年真的延续2007年的情况，那真的是疯了，我们的变化不外乎产业结构会变，我们将近有6万家开发商，会变的只有2万家。我回忆一下，我知道中国的汽车制造商有2200家，彩色电视制造企业也有2000多家，这两个行业最健康的。房地产2008年这一波更多思考的是生存，能在这一次动荡中生存下来那就是辉煌和光明的未来了。我们把这个观点提出来，这两位嘉宾也代表了境外投资人的心态，站在世界的角度你们要坚信中国仍然是他们最看好的方向。前段时间我们曾经担心印度、越南，后来越南出问题了，印度证券也不是很好了，中国还是他们最关注的，所有的开发商坚信只要你走过这一轮就没有问题。

现在所有的开发商都在关注怎么拼命做地、做资源的时候，把大量的精力放到了突破上，我说这是开发商非常聪明的做法，先把资本打开。我开玩笑这几年有人天天借钱，但是没有制造有钱的工具，鑫苑最大的成功是大家都没有的时候他获得了工具，资本上市不单纯是融资，鑫苑给所有开发商做了一个榜样，在思考其他发展的时候不要忘记资本市场的发展，这里请张总就您的成功谈一谈，您觉得最成功的地方在哪里？经过两三年的时间我想还是有些教训的，提醒大家教训是什么。

张勇：过去几年这个行业是不正常的，没有一个商场会让消费者几天几夜排队买过，过去三五年不管是一线城市还是二线城市，排队买商品的现象在现在市场环境下是非常不正常的。我认为原因是没有有效的供应体系，或供应的目标市场不充足造成土地原材料不充足，带来了市场严重失衡，这是我讲的第一个问题。80年代我们做了生产要素价格；90年代解决了资本市场、股票市场的建立，当然股权分置改革没有彻底完成，最近几年完成以后股票会走向正常；但土地要素还没有健康有效解决，这是土地行业出问题的根本所在，如果这个问题不解决，不仅是房地产行业的健康发展，甚至会给国民经济健康发展带来很多影响。比如今天的通货膨胀，我个人认为它有很多因素或者有些方面是由于土地成本扩大和商务成本所带来的，包括生活中由于土地要素问题的存在导致通货膨胀，土地要素如果不解决对行业的发展和国家经济发展的不利因素更多一些，这是我的一点看法。借论坛这个机会提出我个人的观点。

作为一个项目公司，我觉得就把项目当生意做，如何把项目开好、卖好、卖完、安全的度过，不要让银行强制性的政策把项目卖掉，把项目当生意活，一单就是一单，此一时彼一时，过去生意不好那是过去了，今天生意我要保证不赔钱而且还赚钱，如果公司能够这样做可以度过调整。

关于上市，上市是要做企业，做企业就要考虑持续性经营、持续性盈利意义商业模式、战略和宏观大背景下的房地产市场有效结合，你是做企业，做企业和做生意有本身的区别，在未来十年、五年的行业发展格局下怎么定位自己，所谓的投行、资本投资者不会找非连续性经营的企业，当然我们知道能上市的企业非常少，一万多家企业中把这点想清楚，你是想做企业还是想做生意，在未来的调整中如果你能把自己为两三年的盈亏掌控好，你就坚持、努力，实在不行就把项目的土地卖掉，这也不失为一个战略。作为公司来讲有战略扩张、战略收缩、战略推出，基本上有几个策略，我想每个公司针对策略做出自己的选择，在此期间把这个问题想清楚就可以了。至于缺不缺钱每个公司有自己的实际情况，很难讲。

乔志杰：张总把最保密的东西说出来了。

乔志杰：记住一句话，如果做上市一定要有做企业的平台，因为我们在这个市场上这么多年，资本市场最终看重的是企业素质。王敬先生所在行业跟房地产没什么关联，我们听听他对房地产认识的看法？

王敬：我不是住宅建筑里的人士，今天我想讲的是从企业战略角度上看金融，融资的策略和企业的战略应该有所关联，离开了战略谈融资策略还是相对片面的。通常做生意的组合是什么？我举一个例子供大家参考，我这两天听了关于缺钱的说法和地产里的讲法。

中国有两家企业，一个是国美、一个是苏宁。这两家公司目前看来他们的行业可能好一些，因为我以前做的企业是零售企业，零售企业是一个现金流特别丰富的企业，是特别富裕的企业，像沃尔玛一年3000亿的销售额，供应商达到的就是300亿的额，再加上其他的就非常可观，前段时间想做银行没有通过。我们现在看到全世界的，我观察到做零售和地产之间有一个关系，国美、苏宁可能更远一点，除了做商业地产之外又进入了住宅地产。（和黄）定位是一家地产公司，但他的现金流比较强大，可以支撑它。一个大企业从业务组合角度讲，昨天恒隆集团陈总讲的，相信他们也有很大的现金流，因为他们做的项目是需要很强的现金流的支持。

不从业务组合的角度看通常看一下产品组合，过去总喊增值的模式，土地增值的模式可能是比较大的，包括管理轻资产的模式、零库存的模式，我觉得都是在产品模式上的选择，在企业家里这也是很重要的。我过去在华润管零售的时候，我们一年的租赁物业也非常高，租赁物业和住宅曲线上的平衡也是一个好的策略模式。你考虑公司策略的时候公司战略一定要清楚，从产品组合到单个产品到做什么产品，还有更好的办法，如果自己并不是一个很好的开发商，我觉得在美国土地开发格局里主要是由专业开发商、商业地产管理者来组成的，事实上在美国有很多的成熟市场是由很少的特大企业干这一切的，我是投资人、又是开发商然后又有金融衍生工具，这是很少的。如果自己不是一个很专业的人，选择一个投资人也不错，我不做将来有更专业的开发商去做。这是我作为圈外人从战略上谈的一点感想。

乔志杰：我觉得你改行改错了，你就应该做地产，你把地产行业的东西理解的很透，大家的掌声告诉我你的观点是被大家接受的，谢谢你。下面请李总谈一下，您是一个服务商，请你简单谈一谈对地产市场的看法。

李明俊：我是从地产公司出来的，我做过中介，我现在是做服务提供商。我们现在都缺钱，早几年钱好挣导致管理相对比较粗放，到今天缺钱的情况下应该回到理性审慎的角度。从这个角度来说，我说句不好听的话，房地产企业比其他行业的管理低得多，是房地产企业老板的关注度不够，表面上够都骨子里不够重视。比如说在资金的管理上面临一个问题，我们大家缺钱，资金的流入流出有一个配合的问题，很多时候造成了资金的衔接。如果我们资金准备不充裕的话，很多问题在短时间类以比较高的去融资。

再谈谈税务管理，房地产行业税务管理也做的不好，现在大企业有偷税的状况，比如说虚假成本。但反过来说企业有很多的优惠政策没有加以理由，这也是一个基本的前提。造成什么现象呢？造成很多优惠没有拿到，我举一个非常简单的例子，比如说富力，富力去年的业绩是148亿，在座很多的朋友是内资企业，会与大家形成很大的差异，148亿交5%的营业税，5%差不多是7.5亿，作为海外公司还加另外一项税收，而内资企业就不用。

国内周转速力比国内同行多，可能要高达三年、四年以上，这种资金是闲置，没有大家有效的利用。鑫苑说的零库存是提高资金周转效率，把销售额的30%交税收，比如说5%的营业税，企业所得税差不多交到6个点，土地增值税去年2月份规定出台后，按照回来后土地增值税和成本少说也要占到20%以上，这三项加起来至少占到30%。如果我们能够采取有效的税收支出后，合法规避以外，在现有的税赋基础上合理的避税，这有效的节约我们资金，从微观技术层面上和大家做一个建议。

乔志杰：智慧源管理咨询公司是做税务咨询？

李明俊：对。

房地产企业融资问题研究 篇7

房地产业正以各种各样的方式影响并改变着人们的消费观念、生活质量甚至社会财富的分配格局。2010年我国房地产业投资占GDP的比重达13.04%, 全国19个一线城市超过了20%, 房地产是国民经济的支柱产业的事实显而易见。近几年来国家出台一系列政策对房地产行业进行调控, 例如贷款指标的收紧、资本市场融资渠道的严格法律限制, 致使房地产企业承受了巨大的融资压力。国家执行稳健的金融政策, 房地产行业受到强烈的冲击, 主要是因为房地产企业发展主要依靠银行等金融机构的贷款, 融资渠道比较单一。只有发展多元化的房地产融资方式, 并改善现有的各种房地产融资方式之间的不平衡现象, 才能保证房地产企业顺利健康的发展, 进而带动国民经济的长足发展。

二、房地产企业融资难的影响因素

(一) 国家宏观调控政策

房地产业是我国国民经济的支柱产业, 因此受国家宏观政策调控的影响很大。房地产开发最核心的两个组成部分是土地和资金, 而地产业主要依赖于外援资金。近年来, 国家在土地和信贷方面实行了一系列的调整和管控, 致使房地产业的融资和发展受到了显著且全面的影响。一直以来, 我国土地使用审批手续都十分严格, 且供应量也十分有限, 因此带动了土地价格的上涨, 造成房价随之水涨船高。目前, 土地成本过高, 成为房价高居不下的重要原因之一。在经济高速增长, 固定资产投资不断扩大的宏观环境下, 房地产投资冲动难以抑制, 房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。

(二) 购买者的心理预期

通常情况下, 当房地产业处于繁荣和复苏阶段时, 购买者就会看好其投资前景, 当然也愿意投资, 这样开发商就会比较容易融资;若是行业处于萧条和衰退时期, 购买者就会持币观望, 开发商的资金来源减少, 融资难度加大。同时, 国家的宏观政策也在不断地变化, 消费者会对政策进行自己判断, 然后对政策带动下房地产价格的后期效果走势进行观望, 这肯定会影响到房地产企业的资金来源。

(三) 企业的经营状况

维持房地产企业的正常运营所需的资本量是非常大的, 且其所投入的资本运行周期比较长, 从这种意义上说, 房地产企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。企业借入的资本在良性情况下, 投入资本运作过程后, 经过资本运营, 又形成货币资本流入企业, 这样企业就能按时归还所借资本。则房地产企业的整个融资过程进行的就非常顺利, 相应的企业也能取得良好的收益。反之, 则会造成资金链的断裂, 影响企业正常还本付息, 最终阻碍房地产企业的良性发展。

三、房地产企业融资存在的缺陷

(一) 对商业银行贷款依赖度过高

从下表中数据可以看出, 在我国房地产企业中运营的资本主要来源于银行贷款。

(单位:亿元)

数据来源:wind资讯

住建部2013年调查显示, 房地产企业平均每个项目中约有61%的资金是来自于商业银行的贷款。我国房地产企业要想在短时期内改变以银行贷款为主的融资格局是非常困难的, 房地产开发这一资金密集企业在很大的程度上需要银行的信贷资金支持。

(二) 进入资本市场的难度大

一般情况下, 房地产企业在股权融资上的难度主要归结于不易满足我国的上市要求, 并且一般企业是不太愿意分散自己的控制权的。

而债券成功发行的前提是, 房地产企业要发行的债权将会面临着国务院、国家发改委、人民银行、证监会的一系列审批, 从申请发行到可以上市出售这一过程短则1年, 长则2-3年, 耗时过长会使企业背负过高的机会成本。

(三) 引入外资的渠道不顺畅

国内房地产企业真正在境外直接上市的少之又少, 从上表中也可以看出我国房地产企业对外资的利用效率十分低下, 究其原因主要是我国房地产企业对国际规则不熟悉。差别巨大的国情、不同的市场成熟度以及我国政策法规的不健全都成为房地产业利用境外资金的障碍。

(四) 缺乏长期且稳定的资金来源

目前, 我国房地产企业主要资本来源是利用自有资金和依靠商业银行贷款。自有资金的数额非常有限并且资本成本十分高;而商业银行贷款条件苛刻, 往往需要抵押品, 并且期限也比较短。较之以上两种融资方式, 债券和股票融资则弥补了以上两方面的缺陷, 期限较长, 能够融到的资金比较多。而我国房地产企业则恰恰缺乏像长期债券和股票等这种长期且稳定的资本。

四、解决房地产企业融资问题的对策

(一) 建立多元化的融资方式

1. 大力发展以权益融资为主的直接融资。

国务院为了保护债权人的利益, 规定房地产企业的自有资本的比率不应低于房地产市场波动所导致房地产价格最大跌幅。这样, 如果房地产市场出现大幅度的下跌, 依然能保证其在自有资本金额度的范围内, 就不会损害债权人的利益。不过从我国目前的实际情况看, 大部分房地产企业还远远没有达到这个水平。

2. 发展房地产信托投资基金。

目前, 我国房地产行业投资基金产品发展比较成熟的基金产品主要有信托基金、封闭式产业基金、房地产公司上市基金等三种。房地产信托投资基金不仅可以缓解房地产企业融资难的问题, 而且可以拓展房地产业发展的新模式, 更可以重新有效配置社会资本。

3. 借鉴国外先进的经验发展房地产资产证券化。

目前, 我国个人住房抵押贷款迅猛发展, 为住房抵押贷款证券化的推行奠定了很好的资产基础。发展资产证券化的过程中, 不仅要借鉴国外先进的经验, 更要与我国的国情相适应。

(二) 完善房地产融资法律法规

要保证房地产企业融资的健康发展, 离不开完善的法律法规支持, 而我国目前这方面的法律法规并不十分健全, 这严重阻碍了房地产企业拓宽融资渠道, 实现长期发展的目标。现行的多种法律法规中却极少有涉及有关房地产信贷和金融条款的法律条款, 十分不利于规范房地产企业的金融行为, 造成了一些信誉不好的房地产企业趁机钻法律的空子, 进行违法行为。这对我国房地产市场和房地产金融的规范发展和安全运行造成了严重的负面影响。因此, 我国应尽快建立健全法律法规, 确立房地产信贷的法律地位, 明确规定房地产企业的权利与义务, 规范房地产开发商的融资行为, 促进房地产金融市场的健康发展。

在健全法律法规的基础上, 更要加强这些法律在实际应用中的操作和实施, 提高房地产金融法律法规的权威性和震慑力, 强化法律法规的实施和监督。

(三) 健全金融监管的专门机构

房地产业金融是一个极具风险的金融领域, 必须设定一种有效的机制和相应的制度安排。金融监管方式应以主动和被动相结合的方式。加强中国人民银行、证监会、保监会等监管机构之间的协调和合作, 建立信息交流和共享机制, 去除重复监管, 堵住监管漏洞, 降低监管成本, 提高监管效率。

(四) 健全政府支持体系

房地产企业融资困境及应对 篇8

关键词：房地产企业 融资障碍 应对策略

2010年以来，我国房地产行业面临一系列重大变化，银行的房贷指标不断收紧，资本市场融资渠道不畅，土地价格逐年攀升，开发项目需要的资金越来越大。受这些因素的叠加影响，融资渠道过于单一的房地产企业在资金方面受到的压力越来越大。

一、影响房地产企业融资的主要因素

（一）购买者的心理预期

房地产一般价值较高，消费者往往带有明显的买涨不买跌的购买倾向。当房地产价格不断攀升时购买者就会出手购入。这个阶段开发商的现金流往往比较充裕，开发商就会比较容易获得来自不同渠道的资金，企业资金比较充裕；然而受经济环境和经济周期的影响，当房地产行业进入萧条和衰退期的时候，楼盘销售困难，开发商的资金来源渠道和融资额度就会减少。

（二）企业的经营状况

房地产项目往往规模较大，所需要的资金数量同样巨大。这就意味着，在良性运行的情况下，通过不同阶段的运行，最终以货币资金的形式回流企业。资本如果能够始终以这种良性的状态运行，企业就能顺利按期归还所借资本，企业的整个融资过程就能够得以正常进行，开发商相应就能够取得良好的预期收益。反之，如果资本在周转过程中出现中断，企业则不仅不能实现预期收益，还会影响正常的还本付息，从而导致融资出现困难。

二、房地产企业融资面临的主要困难

（一）过度依赖银行贷款

据住房建设部调查，我国房地产企业资金来源的特点之一是银行贷款占比过高，2013年平均单个项目资金的61%源于银行贷款（见表1）。由于历史的原因，加之房地产开发需要的资金量巨大，目前房地产企业难以在短时期内改变现有的融资格局，银行贷款为主的资金结构将会持续较长的时间。

（二）证券市场融资难度大

通过证券市场发行股票是企业实现股权融资的有效途径，也是众多企业在现实中拓宽股权资金来源的有效渠道。然而由于我国证券市场存在时间较短，等待上市融资的企业数量众多，管理部门提出的上市门槛要求较高，大部分房地产企业往往不具备发行股票上市融资的条件。即使有部分企业具备股票融资的条件，但从申请股票到批准上市融资往往也要经历漫长的等待时期。债券市场是证券市场的重要组成部分，通过公开发行债券也是企业实现大规模融资弥补资金不足难题的有效途径。然而通过债权融资同样需要经过多个主管部门的层层审批，不仅耗时较长，同时也会加重企业的财务负担。

（三）缺乏稳定的资金渠道

一是吸引外资数量较少。从表1中的数据可以看到，外资在房地产企业资金来源结构中占比非常小。主要原因一方面是不同国家的金融市场各不相同差别较大，我国房地产企业对国外融资规则不甚熟悉，来源渠道非常狭窄。另一方面是国内房地产企业对国外证券市场，尤其是对国外的股票市场了解不多，具备海外上市的企业数量较少，导致我国房地产企业难以利用外资发展房地产市场。二是缺乏可以长期使用且来源稳定的资金。目前，房地产企业自有资金和来自银行的贷款是我国房地产企业生产经营中资金的主要来源。由于企业历史较短企业规模有限，大部分企业自有资金的数额远远不能满足生产经营的需要；房地产企业向银行借款时银行出于防范风险的需要往往附带需要抵押品等各种苛刻的条件。这些障碍的存在很大程度上使得房地产企业难以获得稳定的资金。

三、化解房地产企业融资困境的对策

（一）实现企业融资方式的多元化

一是以直接融资为主，努力拓宽权益融资渠道。为了充分保护债权人的利益维护良好的经济秩序，我国政府规定，房地产企业资本结构中自有资本的比率必须达到规定的限度。这一规定的潜在逻辑是，假设房地产市场出现难以控制的大幅度下跌，作为负债方的房地产企业依然能够从容的归还欠款，以保证不损害债权人的权益。二是建立房地产信托投资基金。房地产信托投资基金是目前比较符合实际需要的融资工具，它不仅可以一定程度上缓解房地产企业面临的融资难问题。

（二）完善房地产融资法律法规

目前我国关于房地产企业融资的法律法规尚不健全，未能充分支持房地产企业进一步拓宽融资渠道和来源，难以在实践中规范房地产企业的融资行为，使得部分唯利是图、信誉较差的房地产企业利用法律的空白钻空子，或者得以趁机规避法律的限制进行违法活动。这些行为对我国房地产市场造成了不良的影响，也使得房地产金融难以规范发展。因此，我国必须加快建设房地产融资的法律法规，切实明确房地产信贷的法律地位，严格规范房地产企业的融资行为，促使房地产企业规范、安全的进入金融市场，并实现合法合规的健康运作。

（三）健全金融监管机构

房地产金融往往规模巨大，资金周转期限较长，涉及的领域较多，社会影响较大，面临的各种风险也更多，相对来说是一个风险非常突出的领域。因此，要保证房地产金融的安全运行，就必须设定一种有效的管理机制和相应的制度安排，以最大限度提高监管效率。此外，还应该努力健全政府支持体系。国外有许多可以借鉴的模式，我国应学习国外的先进模式，健全政府支持体系，重点解决一部分低收入阶层的住房问题。要在国家宏观调控指导下，对抵押金融市场进行规范和管理，保障低收入者居者有其屋，同时促进房地产金融的规范化运作。

参考文献：

[1]夏玉香.房地产企业融资问题研究[J].商业经济，2014（9）