房地产企业夹缝融资

房地产企业夹缝融资（共8篇）

房地产企业夹缝融资 篇1

房地产业是我国国民经济的支柱产业, 占据着基础性的地位, 在整个社会生活中起着十分重要的作用, 保证房地产业的平稳发展毋庸置疑非常重要。近几年来, 受国家宏观调控的影响, 从作为房地产业主要融资渠道的银行信贷渠道获取资金变得越来越困难, 如何寻找一条新的融资渠道是摆在众多房地产企业面前的共同课题。此时, 夹层融资以其独特的优势和特点逐渐步入公众视野, 成为继银行信贷之外, 房地产企业能够加以利用的另一有效融资渠道。

一、我国发展夹层融资的必要性

(一) 我国房地产企业融资存在的问题

1. 融资渠道单一

我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款, 这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中, 为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时, 由于融资渠道的单一, 必然使房地产企业陷于较大的政策风险中, 任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。

2. 信托融资不成熟

由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段, 与较为成熟的银行贷款相比, 信托融资规模相差甚远, 对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时, “212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高, 使得很多房地产企业达不到融资标准, 因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。

3. 直接融资渠道不畅通

我国股票市场体系还不是十分完善, 再加之房地产企业的赢利模式比较特殊, 与一般工业企业有很大的差别, 很多房地产企业都难以达到上市要求。因此, 它的上市非常困难, 通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业, 尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。

(二) 宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求

1. 夹层融资的含义及特点

夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式, 它的本质是一种无担保的长期债务, 这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看, 当企业进行破产清算的时候, 获得清偿的依次是优先债务提供者, 夹层融资提供者和公司股东;同时, 从收益方面来看, 夹层融资的提供者会同优先债务一样, 要求融资方按期还本付息, 但是会有更高的利率水平要求, 这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权, 从而希望通过资本升值获利, 因此, 夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。

2. 夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践

夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看, 由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间, 更为贴近资本供应与需求效用, 大大提高了资金的使用效率;同时, 作为一种中间产品, 夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒, 更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度, 中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式, 只要相关各方都遵守法律上的规定, 具体的相关事项可以通过协商来确定。

二、我国发展夹层融资面临的主要障碍

夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物, 其在我国的发展也处于初级阶段, 因此, 在推进过程中一定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面:

(一) 风险监控能力不足导致投资主体缺乏

我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前, 我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构, 信用评级制度也欠缺完善, 因此, 对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时, 由于夹层融资本身具有的特征, 使得个人很难进行投资, 这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者, 比如专业的房地产投资基金, 同时, 像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此, 只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构, 但是无论从资金实力方面还是风险控制方面, 它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。

(二) 退出机制及相关立法亟需完善

由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间, 因此从法律角度来看, 它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动, 不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题, 进而导致由不同的法规来约束, 最终产生不同的法律后果。从退出机制来看, 通过以上的分析可以推测信托行业很可能最先出现夹层融资这种方式, 夹层融资退出的主要方式有三个, 分别为关联方回购、股权转让和项目上市等, 但在我国现实情况下, 这几种退出方式均不理想。首先, 房地产企业上市比较困难, 对于实力不够雄厚的房地产企业来说, 通过项目上市这种方式来实现夹层融资的退出对于他们来说可能性并不大。其次, 通过股权转让方式退出, 这种方式也存在一定难度, 因为股权转让过程的谈判需要耗费很长一段时间, 这与目前国内的房地产信托到期必须兑付之间存在矛盾。最后, 采用关联方回购的方式, 这种方式的退出与股权转让方式退出面临相同的问题, 因此也不理想。

三、夹层融资在我国推进的具体举措

在许多发达国家, 夹层融资已成为一种较为成熟的融资方式, 结合我国现阶段实际存在的主要障碍, 同时借鉴发达国家的经验, 我们可以从以下各方面进行改进, 以促进夹层融资在我国房地产企业中的良性发展。

(一) 市场参与主体不断强化风险管理与控制

对于我国风险评估体系来说, 我国应借鉴国外的经验, 努力建立专门为投资业服务的中介机构, 进行项目评估、信用评级等服务, 尽量减小可能面临的风险。对于信托公司来说, 在选择合适的项目进行投资前要考察投资项目可行性及盈利性, 确定房地产商的信用等级, 查看其公司制度是否完善等, 同时加强内部管理, 做到信托财产与自有财产的分离。对于夹层投资者来说, 应该主动了解夹层融资项目的资金运作方式和投资的房地产企业等相关背景信息, 将自身进行夹层融资投资的风险降到最低, 同时, 要对自己的风险承受能力进行评估, 从而合理安排投资结构, 以更好地控制整体投资风险。

(二) 加快相关立法以确保顺畅运行退出机制

从立法方面来看, 我国的政府和金融机构部门要加速完善相关法律法规, 加强相关立法建设, 尽快制定一系列法律、法规来规范夹层投资者以及夹层投资行为, 同时结合我国的实际发展需要, 修改有关夹层融资发展的法律条款, 尽量制定有利于夹层融资的政策, 将风险控制在一定的范围内。对于夹层贷款人来说, 要尽量通过合理方式防治大的法律风险。完备立法的同时, 采用灵活的产品设计保障退出机制的顺利运行。为了更好地解决各退出方式存在的困难, 我国应该为夹层融资投资者提供更多的退出渠道以便提高他们退出的灵活性。

综上所述, 夹层融资作为一种新兴融资方式, 有其独特的特点及优势, 它的适用条件也为我国金融市场产品创新提供了可能。这种方式在中国已经初露端倪, 而且存在巨大市场需求空间, 有较好的发展前景。与此形成鲜明对照的是, 该产品运作相关立法严重滞后, 这在一定程度上导致此种融资方式在具体操作层面缺乏相应法律保护。除此之外, 我们还应该看到, 我国房地产金融市场面临的许多问题并不是简单用几年的时间、出台一系列政策就可以轻易解决。许多问题长期存在, 相互交织, 涉及层面较为复杂, 无形中增加了问题的解决难度。即便如此, 为了进一步规范我国的房地产业, 推进房地产金融市场的良性发展, 房地产金融的业务创新是一条必经之路, 夹层融资顺势而为, 必将开拓更为广阔的市场空间。

参考文献

[1]陈晔煌.房地产公司的夹层融资研究[D].北京:首都经济贸易大学, 2008.

[2]杜爱丽.夹层融资在房地产融资中的应用[J].合作经济与科技, 2008 (34) .

[3]侯桢彬.房地产企业金融业务的创新研究[D].北京:首都经济贸易大学, 2011.

[4]黄珍珠, 何德媛.我国房地产企业融资创新——夹层融资[J].上海房地产, 2009 (06) .

[5]蒋平.美国房地产夹层融资的法律问题研究[D].北京:对外经济贸易大学, 2006.

[6]李向前.夹层融资的经济学分析[J].山西财经大学学报, 2007 (03) .

房地产企业夹缝融资 篇2

资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：

1.自有资金+银行贷款

•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。

•融资成本最低，应优先使用。

•2.自有资金+信托计划

•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。

•融资成本比银行贷款高。

•3.自有资金+股权融资

•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。

•融资成本比银行贷款高。

•4.自有资金+投资基金

•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。

•融资成本最高。

来自房地产会计网,地址：http:///viewthread.php?tid=6290

融资流程介绍

一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现

1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。

抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）

质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）

3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。

另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）

目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。

（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。

质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。

抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）

二、贷款流程

1、办理贷款卡：

（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。

（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。

（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。企业申请所需材料:

①《贷款卡申请书》；

②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；

③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；

④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上决算报表；

⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；

审

核

①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；

③主要财务指标平衡关系表

发

卡

上机登录企业概况后发卡；

年

审

所需材料：

①《贷款卡年审报告书》；

②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；

③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；

④上会计决算报表；

⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；

⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。

2、贷款申请：

借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。

3、对借款人的信用等级评估：

应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。

4、授信：

银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。是和信用评级联系在一起的。其特点是：

（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；

（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；

（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。

所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。

5、部门审批流程

首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。

6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。

三、签发银行承兑汇票和贴现

1、签发银行承兑汇票

定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。

功能：

用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。

如何办理：

（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；

（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；

（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；

（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。

常见问题解答：

（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？

申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。

（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？

银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。

（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？

开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。

2、贴现

定义：

银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。产品特点：

能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。

如何办理：

1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》

2．提供以下资料：

（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票

（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明

（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件

（5）贴现行要求提交的其他资料

常见问题解答：

1．对贴现的票据有何要求？

要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。

2．对贴现的期限有何规定？

贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。

四、银行贷款关注的财务指标

企业还要把握好以下12个指标：

财务结构：

1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。

2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。

偿债能力：

3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。

4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。

5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：

6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。

7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：

8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。

9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。

10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。

经营效益：

11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。

12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。

附董事会决议样本

房地产企业融资对策 篇3

中国房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的, 这种高速的增长在全世界其他地区是不多见的, 中国国民经济增长的潜力是房地产持续发展的巨大动力。由于中国房地产业发展的历史很短, 管理的经验不足, 国内房地产企业融资还存在着很多问题。

1. 主融资渠道单一, 风险难以规避

我国房地产业还未形成真正多元化的房地产融资渠道和融资方式, 银行信贷依然是主要的融资工具。据统计, 截至2007年10月, 全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元, 占金融机构人民币各项贷款总余额的18.02%。其中房地产开发贷款余额达1.76万亿元, 个人住房贷款余额达2.6万亿元, 分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元, 已接近商业银行个人住房贷款余额的18%。

目前, 全国房地产企业平均负债率为76%, 而国外只有20%~30%, 房地产企业使用银行中长期贷款的份额如此之大, 特别是房地产贷款的短期性之矛盾加剧了银行的流动性风险。美国金融风险就是由于美国次级贷款危机引起的。房地产企业遭遇房价周期波动的调整, 幅度过大就会使购买者丧失信心, 超过30%的降幅就会让购买者抛弃已买房产, 甚至停止还贷款, 房地产经营的风险就会转变为银行的金融风险。银行大量的资金流向房地产业, 由于管理不善而形成大量的“烂尾楼”, 成为银行的不良资产, 给银行的经营和资金回收造成很大的风险。由于房地产对银行的高度依赖性, 房地产业的发展严重受限于银行的信贷政策。我国房地产行业比较单一的投融资体制面临着严峻的考验。

2. 融资门槛高, 不利于企业的成长

对房地产企业来说, 采用上市、发行企业债券和房地产信托投资基金都有很高的门槛, 如根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定, 公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币, 过去一年税后利润不少于6000万元人民币, 并有增长潜力, 按合理预期市盈率计算, 筹资额不少于5000万美元。根据《公司法》和《企业债券管理条例》, 发债公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定, 公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元, 有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元;累计债券余额不超过公司净资产的40%;最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息;筹集的资金投身符合国家产业政策;利率不超过国务院限定的利率水平”等条件。《资金信托暂行管理办法》规定:资金信托不得超过200份, 每份合同不低于5万元。对于房地产大型项目、连片开发项目如果限定在200份, 单笔金额较大, 对于个人投资者来说, 门槛比较高, 融资很难做到。

3. 融资管理不完善, 政策空间有待拓展

我国的房地产投资信托产品在实施过程中还存在一些问题, 要建立完善的法律体系, 仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的, 还需要道、投资比例的限制等。

房地产信托投资基金在国外都享有税收优惠, 利润从信托到投资者只是一个转手的过程, 不应双重征税, 税收政策的优惠是吸引投资者的最大动力。目前, 我国上市房地产信托投资基金或其他普通上市公司的个人投资者尚无免税优惠的税收制度, 这不利于增强房地产信托基金对广大中小投资者的吸引力。

4. 金融产品种类单一, 无法满足市场需要

在国外, 房地产金融产品比较丰富, 并形成了多层次的市场体系。中国的广大投资者希望从房地产的快速发展中获益, 但是相关投资品匮乏, 市场上已有的股权、房地产信托以及商业房租金收益计划等融资方式也基于种种原因难以形成较大的规模。投资者除了炒卖房屋之外很难发现更好的投资渠道, 致使大量资金涌入房地产销售环节, 出现市场流动性过剩和房地产开发融资难并存的尴尬局面, 一定程度上加剧了房地产市场的供需矛盾和市场波动。

部分商业银行推出了固定利率住房贷款产品的同时, 面临资金来源和资金运用利率的错配问题, 需要相应的金融衍生工具来转移风险。目前国内金融市场尚不发达, 缺少有效的金融风险规避工具, 存在一定的制约, 无法适应快速发展的市场要求, 面临着较大的风险。

二、房地产企业融资对策

1. 适应社会发展, 充分利用已有金融工具

随着房地产业专业化分工的日益加剧, 房地产企业运营的中心逐步转向金融运作, 建立自己的金融平台, 充分利用房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等金融产品, 采取发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立房地产基金, 还可以谋求海外上市等方式, 合理利用多元化的融资渠道, 最终达到融资目的。

2. 合作开发融资, 充分利用民间资本

房地产企业可以寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发, 这是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式多种多样, 可以两家合作, 也可以多家合作;可以长期合作, 也可以就项目短期合作;可以紧密型合作, 也可以松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。

3. 利用外资融资策略, 提升企业竞争力

房地产公司利用外资的方式可分为两种, 即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资一般是成立方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的问题, 但需要用外汇还本付息, 除了一些国际性或政府间优惠贷款外, 国外商业贷款利率一般都很高, 故其风险较大。一般来说, 除从事大型项目的开发外, 中小型企业不宜采用此种策略。引入外资的同时, 或多或少都会伴随着先进技术、管理、规则和国际市场环境等国内稀缺因素的引入, 这对提高房地产企业融资能力、管理水平和国际竞争力都有积极的作用。

4. 引入金融租赁, 扩大融资方式

在发达国家, 金融租赁业已成为与银行信贷、证券并驾齐驱的三大金融工具之一。其融资租赁市场渗透率 (租赁交易总额/固定资产投资总额) 平均水平在15%~30%之间。2007年中国银监会修订政策, 再次允许商业银行机构进入金融租赁市场, 新修订了《金融租赁公司管理办法》。目前, 银监会管理的金融租赁公司有12家, 其中6家在运营, 2007年末资产在218.5亿元左右。而商务部主管的外资、合资租赁公司90家, 内资租赁公司试点26家。

售后回租交易是一种创新租赁服务, 是指房地产企业将房地产项目的资产出售给金融租赁公司, 然后再以承租人的身份将项目租回。房地产开发商对该项目依然拥有使用权、控制权, 但是这一项目在房地产开发商那里已经由固定资产投资性质转变为一个流动资金性质的项目, 通过金融租赁公司的参与, 对该项目的流动性进行了质的变更。金融租赁公司从房地产公司那里收取相应的租金, 根据房地产项目及租金应收款的风险评估, 金融租赁公司向房地产公司收取一定比例的融资费用。售后回租是在企业缺乏资金、急需改善现金流情况下所采取的一种筹资方式。房地产企业可以根据自己的实际情况来选择合适的融资方式。

参考文献

[1].李德.中国房地产金融现状和发展前景.西安金融.2006.11

[2].汪利娜.直面房地产投资全球化.财经科学.2006.10

[3].薛和生等.论我国投资银行和商业银行的混业经营.上海师范大学学报.2006.3

房地产企业融资风险研究 篇4

关键词：房地产,融资风险,政策调控

近年来, 全国各地房价飞速上涨, 房地产的发展越来越明显地成为影响居民生活的重要因素。加上最近两年总体经济形势极其不稳定, 国家对于房地产行业加大了管控。公众、银行以及其他金融机构对于这些政策也都紧密关注。在这种形势下, 房地产企业的融资手段选择也变得多种多样, 企业应该对不同融资手段及其风险因素进行认真分析, 以有效规避企业融资过程中产生的风险。

一、我国房地产企业融资的特征

2013年2月20日, 国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策, 确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策, 使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。目前我国房地产企业的融资现状, 主要表现为以下几点。

(一) 资金流转特点

由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质, 导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。但是由于我国目前的经济条件和政策, 企业在进行融资时, 不可能一次或者用一种渠道就筹集足够的项目资金, 企业只能通过多种渠道多次筹集才能累积出需要的资金金额。最近几年经济形势变化更加复杂, 国家相应的政策变化更加频繁, 这对房地产企业的融资提出了更高的挑战。

(二) 融资手段

根据资金融入与融出的方式不同, 企业融资有直接融资和间接融资两种方式。根据我国房地产行业的发展状况和资金需求计划, 目前我国的房地产企业仍然是较多地使用向银行以及其他金融机构贷款的间接融资手段进行资金筹集;而与其他行业进行合作、直接发行有价证券等直接融资手段, 由于受到资金额度、企业信誉、地域以及时间等因素限制, 我国的房地产企业仍然较少使用。

(三) 融资渠道

房地产企业的资金来源包括开发商自有资金、金融机构发放的贷款、社会集资以及预售款和工程垫款等。具体地, 房地产企业外部资金的融资渠道包括银行贷款、民间借贷、上市发行股票、发行企业债券、委托专业机构操作房地产投资信托基金、与其他实业公司合作以及吸引海外资金等。虽然现在融资的渠道很多, 但是就我国房地产行业的发展现状来看, 大多数的房地产企业还是主要依靠银行贷款为主, 对于其他融资手段, 多出于操作熟练性以及政策健全性等方面的考虑, 很少有企业使用。

综上几种方面的论述, 目前我国房地产企业融资的主要特征就是融资渠道狭窄, 对银行依赖性太大。

二、房地产融资的风险因素分析

针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析, 融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。

(一) 政策风险

房地产行业关乎民生, 是历届国家政府关注的重点问题, 对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂, 钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此, 相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性。与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响企业融资的难易程度以及融资成本。

例如, 政策风险在利率方面的表现。由于目前我国大部分房地产企业主要依赖于银行贷款、小部分来自自有资金以及预收款的方式进行融资。银行借贷资金占房地产企业融资的较大比重, 如果应对经济形势变化, 政府较为频繁的调整银行借贷利率, 企业的银行贷款的成本就会发生较为频繁的变动, 贷款政策也可能变得更加复杂, 这种融资渠道单一性无疑将企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。

(二) 法律风险

一些中小型的房地产企业在融资过程中, 由于其规模较小、资信较低等因素限制, 只能有一小部门来自于地方的银行贷款, 另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资, 甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式, 进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规, 还款条款等都无法得到法律保证, 如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时, 就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大, 融资成本增大。

(三) 利用外资的风险

房地产企业如果通过相关手段吸引外资, 还会引发其他方面的风险, 主要是指汇率风险和政治风险。企业在利用外资的时候, 应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策, 才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险, 而目前更加复杂多变的全球经济形势, 使得外资的风险因素更多了, 企业应该密切关注汇率的变化。

(四) 融资后期的资金管理风险

房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大, 而资金筹集则相对分散, 而且商品房的资金回收期限较长。为了使企业正常运转, 房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理, 尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则, 一个环节的资金周转出现问题, 都会带来整个融资链条出现问题。

三、如何防范融资风险

(一) 理性融资, 控制融资规模

在目前经济形势不稳定、国家管控措施越来越严格的情况下, 房地产企业应该谨慎分析商品房可能产生的销售形势, 对于新的开发计划和融资计划制定更要慎之又慎。理性制定年度融资计划, 控制融资规模, 保证融资成本支出与商品房销售情况比例协调。

(二) 合理预测风险大小, 及时采取应对措施

目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一, 企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素, 根据相关学者提出的较为可靠的风险模型, 结合企业的实际情况, 对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测, 并根据预测, 提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质, 并紧密结合经济环境和经济政策的变动, 合理预测风险大小, 避免过高估计风险, 降低资金使用效率;也不应该盲目乐观, 导致风险事件发生时措手不及。

(三) 拓宽融资渠道, 改善企业的融资结构

大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资, 由于结构比较单一, 单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动, 增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道, 积极拓宽企业使用的融资渠道, 综合使用多种渠道混合的融资方式, 选择规避风险的融资组合, 来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险, 还有利于企业改善整体优化融资结构, 进而改善资本结构, 促进企业更长远的发展。

另外, 国家相关部门也应该积极完善金融市场, 培育资本市场的金融工具, 进行金融产品和融资渠道的创新, 为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律, 为企业选择创新产品提供保障。

(四) 增强资金管理能力, 提高资金利用率

面对庞大的资金使用和筹集状况, 房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系, 制定详细的资金使用计划和成本控制方案, 确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外, 实时监控资金的周转情况, 保证商品房的回款渠道正常运营, 尽量提高低成本资金的周转速度, 必要的时候可以采取一些鼓励方式, 促进资金的回笼。努力提高企业财务管理人员的素质, 改善资金的管理体制, 提高资金的使用效率, 既有效减少融资的成本, 也能尽量减少融资风险因素的产生。

(五) 密切关注经济调控政策, 适时调整融资手段

国家宏观经济政策的变化, 会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模, 同时宏观经济政策的变化, 会造成银行利率、准备金率等指标的变动, 又会影响企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策, 仔细分析政策实质, 对企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整, 以适应整体经济形势的趋势。

四、结语

房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及经济环境的变化, 灵活掌握融资手段, 合理选择融资渠道, 在保证企业资金充足的基础上, 尽量减少融资成本, 实时关注融资相关的政策和经济变化, 尽早发现不安全因素, 并采取相应的对策降低融资风险。

参考文献

[1]曾凡昌.试论房地产融资风险的法律规制.财经科学, 2010, (10) .

[2]翟青云.我国房地产融资渠道现状研究.山西财经大学学报 (高等教育版) , 2009, (12) .

房地产企业融资问题研究 篇5

房地产业正以各种各样的方式影响并改变着人们的消费观念、生活质量甚至社会财富的分配格局。2010年我国房地产业投资占GDP的比重达13.04%, 全国19个一线城市超过了20%, 房地产是国民经济的支柱产业的事实显而易见。近几年来国家出台一系列政策对房地产行业进行调控, 例如贷款指标的收紧、资本市场融资渠道的严格法律限制, 致使房地产企业承受了巨大的融资压力。国家执行稳健的金融政策, 房地产行业受到强烈的冲击, 主要是因为房地产企业发展主要依靠银行等金融机构的贷款, 融资渠道比较单一。只有发展多元化的房地产融资方式, 并改善现有的各种房地产融资方式之间的不平衡现象, 才能保证房地产企业顺利健康的发展, 进而带动国民经济的长足发展。

二、房地产企业融资难的影响因素

(一) 国家宏观调控政策

房地产业是我国国民经济的支柱产业, 因此受国家宏观政策调控的影响很大。房地产开发最核心的两个组成部分是土地和资金, 而地产业主要依赖于外援资金。近年来, 国家在土地和信贷方面实行了一系列的调整和管控, 致使房地产业的融资和发展受到了显著且全面的影响。一直以来, 我国土地使用审批手续都十分严格, 且供应量也十分有限, 因此带动了土地价格的上涨, 造成房价随之水涨船高。目前, 土地成本过高, 成为房价高居不下的重要原因之一。在经济高速增长, 固定资产投资不断扩大的宏观环境下, 房地产投资冲动难以抑制, 房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。

(二) 购买者的心理预期

通常情况下, 当房地产业处于繁荣和复苏阶段时, 购买者就会看好其投资前景, 当然也愿意投资, 这样开发商就会比较容易融资;若是行业处于萧条和衰退时期, 购买者就会持币观望, 开发商的资金来源减少, 融资难度加大。同时, 国家的宏观政策也在不断地变化, 消费者会对政策进行自己判断, 然后对政策带动下房地产价格的后期效果走势进行观望, 这肯定会影响到房地产企业的资金来源。

(三) 企业的经营状况

维持房地产企业的正常运营所需的资本量是非常大的, 且其所投入的资本运行周期比较长, 从这种意义上说, 房地产企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。企业借入的资本在良性情况下, 投入资本运作过程后, 经过资本运营, 又形成货币资本流入企业, 这样企业就能按时归还所借资本。则房地产企业的整个融资过程进行的就非常顺利, 相应的企业也能取得良好的收益。反之, 则会造成资金链的断裂, 影响企业正常还本付息, 最终阻碍房地产企业的良性发展。

三、房地产企业融资存在的缺陷

(一) 对商业银行贷款依赖度过高

从下表中数据可以看出, 在我国房地产企业中运营的资本主要来源于银行贷款。

(单位:亿元)

数据来源:wind资讯

住建部2013年调查显示, 房地产企业平均每个项目中约有61%的资金是来自于商业银行的贷款。我国房地产企业要想在短时期内改变以银行贷款为主的融资格局是非常困难的, 房地产开发这一资金密集企业在很大的程度上需要银行的信贷资金支持。

(二) 进入资本市场的难度大

一般情况下, 房地产企业在股权融资上的难度主要归结于不易满足我国的上市要求, 并且一般企业是不太愿意分散自己的控制权的。

而债券成功发行的前提是, 房地产企业要发行的债权将会面临着国务院、国家发改委、人民银行、证监会的一系列审批, 从申请发行到可以上市出售这一过程短则1年, 长则2-3年, 耗时过长会使企业背负过高的机会成本。

(三) 引入外资的渠道不顺畅

国内房地产企业真正在境外直接上市的少之又少, 从上表中也可以看出我国房地产企业对外资的利用效率十分低下, 究其原因主要是我国房地产企业对国际规则不熟悉。差别巨大的国情、不同的市场成熟度以及我国政策法规的不健全都成为房地产业利用境外资金的障碍。

(四) 缺乏长期且稳定的资金来源

目前, 我国房地产企业主要资本来源是利用自有资金和依靠商业银行贷款。自有资金的数额非常有限并且资本成本十分高;而商业银行贷款条件苛刻, 往往需要抵押品, 并且期限也比较短。较之以上两种融资方式, 债券和股票融资则弥补了以上两方面的缺陷, 期限较长, 能够融到的资金比较多。而我国房地产企业则恰恰缺乏像长期债券和股票等这种长期且稳定的资本。

四、解决房地产企业融资问题的对策

(一) 建立多元化的融资方式

1. 大力发展以权益融资为主的直接融资。

国务院为了保护债权人的利益, 规定房地产企业的自有资本的比率不应低于房地产市场波动所导致房地产价格最大跌幅。这样, 如果房地产市场出现大幅度的下跌, 依然能保证其在自有资本金额度的范围内, 就不会损害债权人的利益。不过从我国目前的实际情况看, 大部分房地产企业还远远没有达到这个水平。

2. 发展房地产信托投资基金。

目前, 我国房地产行业投资基金产品发展比较成熟的基金产品主要有信托基金、封闭式产业基金、房地产公司上市基金等三种。房地产信托投资基金不仅可以缓解房地产企业融资难的问题, 而且可以拓展房地产业发展的新模式, 更可以重新有效配置社会资本。

3. 借鉴国外先进的经验发展房地产资产证券化。

目前, 我国个人住房抵押贷款迅猛发展, 为住房抵押贷款证券化的推行奠定了很好的资产基础。发展资产证券化的过程中, 不仅要借鉴国外先进的经验, 更要与我国的国情相适应。

(二) 完善房地产融资法律法规

要保证房地产企业融资的健康发展, 离不开完善的法律法规支持, 而我国目前这方面的法律法规并不十分健全, 这严重阻碍了房地产企业拓宽融资渠道, 实现长期发展的目标。现行的多种法律法规中却极少有涉及有关房地产信贷和金融条款的法律条款, 十分不利于规范房地产企业的金融行为, 造成了一些信誉不好的房地产企业趁机钻法律的空子, 进行违法行为。这对我国房地产市场和房地产金融的规范发展和安全运行造成了严重的负面影响。因此, 我国应尽快建立健全法律法规, 确立房地产信贷的法律地位, 明确规定房地产企业的权利与义务, 规范房地产开发商的融资行为, 促进房地产金融市场的健康发展。

在健全法律法规的基础上, 更要加强这些法律在实际应用中的操作和实施, 提高房地产金融法律法规的权威性和震慑力, 强化法律法规的实施和监督。

(三) 健全金融监管的专门机构

房地产业金融是一个极具风险的金融领域, 必须设定一种有效的机制和相应的制度安排。金融监管方式应以主动和被动相结合的方式。加强中国人民银行、证监会、保监会等监管机构之间的协调和合作, 建立信息交流和共享机制, 去除重复监管, 堵住监管漏洞, 降低监管成本, 提高监管效率。

(四) 健全政府支持体系

房地产企业融资渠道思考 篇6

一、房地产企业传统融资渠道概述

近年来, 国家开始了新一轮的宏观调控, 紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道受到严重的市场挑战。

1、银行贷款。

目前, 中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款, 银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。我国房地产企业对银行的依赖明显过高。一旦房地产经济发生波动, 房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险, 进而影响国家的金融安全。为此, 政府开始频频出招调控, 开始实行紧缩的货币政策, 央行连续加息以及连续上调存款准备金率。虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的, 而是为了收缩流动性、压制通胀压力, 但给房地产的资金供应产生了不小影响。

2、房地产信托。

目前在我国较为常见的房地产信托融资模式主要包括:房地产股权投资信托、股权证券化信托、混合信托、财产信托和债权信托等。信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。相对银行而言, 房地产信托能降低产业整体的运营成本, 节约财务费用, 还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上, 可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品, 增大市场供需双方的选择空间。但对长期的、大规模的项目融资作用有限。同时, 房地产信托起点比较高, 融资额度最少在1亿人民币以上, 信托产品发行周期有限, 且退出机制也欠完善。

3、上市融资。

上市融资也是房地产企业的一个理想融资渠道。房地产实现上市融资的方式主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。近年来, 北京、上海等地有相当多的房地产公司为解决融资问题, 在不能从境内商业银行和信托投资公司取得资金的情况下, 他们的目光自然就要投向其他融资渠道, 上市融资成为房地产企业热门途径。SOHO中国、碧桂园的成功上市不仅给潘石屹、杨惠妍带来了数百亿身价, 在缔造一个个富豪传奇的同时, 也激起了境内房地产企业上市热潮。对于企业而言, 上市的益处在于能够拓宽企业融资渠道、提高公司知名度、提升公司治理水平, 有利于培养公众认同感、帮助企业形成较稳定的消费群体。但上市融资, 会使公司股本加大, 融资的成本较高, 股东还需对公司的控制权着以考虑。上市公司信息的披露, 使财务公开化。公司还将面临证监委严格的审查, 对公司的经营管理者形成约束。

二、我国房地产融资渠道对策建议

房地产企业的健康发展客观上需要改变目前融资渠道不畅、资金短缺的局面, 因此必须对目前房地产融资渠道进行完善创新。

1、建立多层次直接融资体系。

中小企业融资难问题既有机制问题, 也有中小企业自身的问题。譬如, 中小企业规模小抑制金融机构的放贷意愿;中小企业贷款条件严、融资成本高;中小企业金融服务和信用担保机制不够健全;中小企业融资渠道狭窄等。推动建立中小企业多层次直接融资体系;稳步扩大中小企业板规模, 加快创业板市场的形成与发展;鼓励各类创投机构加大对中小企业的投资力度;鼓励各金融机构开展产权、非专利技术和股权等无形资产的质押贷款, 开办融资租赁、公司理财、账户托管等多种中小企业融资业务;鼓励民间资本参投中小企业金融机构, 积极发展小额贷款公司和村镇银行。

2、加紧开发房地产金融投资产品。

房地产融资渠道的多元化发展, 关键是需要设计出有差异的、服务不同房地产企业的金融产品, 从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前, 在房地产行业已经涌出一批新型的金融产品, 典型的有房地产投资基金和海外资金。房地产投资基金, 即指信托公司通过制定信托投资计划, 与投资者 (委托人) 签订信托投资合同, 通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金, 然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资, 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资基金不应是一个简单的财务投资, 要对行业、项目有充分的了解, 还要搭建好合作平台。海外资金, 以基金形式存在, 来自海外通过专业管理的资金。海外基金拥有雄厚的资金实力, 根据目前中国房地产市场现状和前景, 他们认为可以赚取高额利润, 同时坐享人民币升值的“双赢”投资。目前, 跨境资本加快了进驻的速度, 除了摩根士丹利、ING等海外基金巨头外, 一些来自泰国、韩国、日本、俄罗斯和土耳其等非主流的海外基金也开始关注我国的房地产市场。

3、完善金融法律法规, 促进房地产金

中小房地产企业融资问题探讨 篇7

近几年,我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。我国的房地产业从80年代开始复苏以来,经过二十几年的发展,不仅产业规模得到巨幅扩张,产业的内涵也已发生了巨大变化,已成为我国国民经济发展中相当重要的一个产业。但是,我国房地产融资方式单一、融资渠道狭窄等融资问题已严重阻碍了我国房地产业的发展。目前我国中小房地产企业的资金来源主要依赖银行贷款和预售房款。

融资渠道单一,风险就会很集中。尤其是当房地产公司主要是通过银行贷款时,一般情况下会以房地产作为抵押,这种融资方式会进一步放大风险:房地产价格越高,开发商的账面资产价值就越高,则其还款能力越强;银行的资产负债组合中的价值也越高,也就有能力、也有意愿借款出去,包括开发贷款和住房按揭贷款,两者的结合极易引起信贷膨胀。更多的资源将持续向房地产集中,一旦房地产价格下跌,上面的逻辑也将随之倒行而引起恶性循环。

二、中小房地产企业融资存在问题的原因分析

随着市场竞争的加剧,越来越多的房地产开发商深刻体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业,解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。因此找出融资存在问题的原因也成为当务之急。中小房地产企业在融资方面存在的问题有多方面的原因。

1. 法律和政策上的障碍

对房地产企业来说,相对于直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本,通过银行获取信贷资金是各种融资方式中最直接、最方便和成本最低的途径。因此,在一般情况下,房地产企业首选银行贷款这种间接融资方式。但即使房地产企业愿意进行直接融资,也存在不少障碍,其中最主要的就是法律和政策上的障碍:

(1)证券市场监管政策并不鼓励房地产企业上市

1996、1997年证监会发文明确规定金融、地产行业的企业申请上市“暂不考虑”、“暂停受理”。此后,基本没有房地产开发企业再在深沪两地上市,只有少数几家以其他业务为主营业务的企业实现了“曲线”上市或者买壳重组上市。对房地产公司上市的这个限制性规定直到2001年1月1 1日才全面取消。解除上市禁令后,对房地产公司直接上市融资的控制仍较为严格。

(2)现行法律制度对债券、房地产信托等融资方式有限制

从1984年的《企业债券管理暂行条例》到1993年颁布的《企业债券管理条例》来看,我国对企业发行债券的管理重点在于控制和约束企业的融资行为。如不允许民营企业发行企业债券、企业债券发行采用审批制等。又如房地产信托,按照目前相关规定,每个资金信托产品在销售时不得超过200份合同,每份合同金额不得低于人民币5万元。这就限制了房地产信托所能筹集的资金规模,同时也抬高了购买门槛,不利于房地产信托产品销售。

(3)我国金融体制不够完善、证券市场不成熟

目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期,或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行,且金融市场的运行带有很强的政策性,政府对房地产干预很大,可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构都在改革开放以后才开始发展,可以说还很不成熟,还不能给予房地产企业足够的资金支持。

2. 信息不对称

信息不对称指信息在交易双方分布的不均衡性。可能发生的情况是,竞争双方为了在竞争中取胜,通过扼制信息来源等方法来削弱或减少他人对信息的了解,从而达到打败对手的目的。

房地产市场的不完全信息及缺乏相应的分析系统,精确计算房地产项目的贴现值,要有赖于租金、贴现率、预期通货膨胀、贬值损失和空置率等指标,但这些指标在不容易得到的同时也不容易证实。而且,只要抵押品的“价值”超过贷款额,银行就不会注意项目的细节。但如果房地产价格出现大幅下降,极可能造成抵押品价值低于贷款额,从经济角度来看,借款者可能因此不还钱。另外银行借给非房地产系统的贷款,也会从另一个侧面造成对房地产的过度贷款。房地产周期比较长,容易造成危险的短视。而市场畅旺,特别是房地产价格持续多年上升后,房地产贷款的回报和还款记录非常好,会使人产生一种错觉,即市场会继续向好。另外价格上升,使得贷款额与价值之比下降。风险被低估的同时,风险管理的力度就会减弱。

3. 短期行为严重

“摸着石头过河”,一切凭经验和感觉,凡事缺少理论分析,这是大多数中小房地产企业的通病。企业形象、品牌欠档次,给人以杂牌军的感觉。开发零散,难有成片大规模的开发,企业的社会信誉和服务在百姓心目中欠佳。政策重于人才,总是以为“只要有土地,不怕没钱赚”。诚然,人才流动是正常的,但开发企业却又往往留不住人才。以往政策、法规不够健全,执法力度不够,一些企业能够靠采用一些不正当的竞争手段谋取自身利益。随着房地产市场的不断规范、执法力度的不断加强,企业的生存与发展反倒陷入困境。

4. 开发结构不合理

目前,在房地产空前火爆的背后,房产的空置面积也不断上升。房产空置率的国际警戒线是10%,据统计,企业的房产空置率已经远远的超过了这个限度。造成这一问题的最主要的原因就是开发结构不合理。企业为了最大限度地获取利益,房产开发以高档房为主,但是却忽略了楼盘本身的市场适应程度,致使楼盘的开发成为一种无效供给,导致房地产市场开发的资金回收困难。

三、解决中小房地产企业融资存在问题的对策

1. 改变融资观念

国际上房地产企业的融资方式都是灵活多样的。房地产企业是一个资金高度密集性行业,如果不借助多种融资手段,单纯依靠银行贷款,开发将变得寸步难行。银行贷款在融资中的作用已经得到了公认,不可否定,但是其他的融资方式也有其优势,如房地产信托相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用;股权融资增强了公司抗风险的能力等等。所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识,并掌握运用。除了发展现有的融资方式,还应该探求更新更有效的融资方式,例如新出现的融资租赁、合伙建房等

2. 精心策划、量力而行讲实效

房地产投资大、建设周期长,其本质实际上是一个巨额投资过程。企业要减少盲目性,加强调查研究,提高对市场研究分析的准确度和决策的科学性,努力减少投资风险,预先策划,统筹安排,防止因盲目扩张而引起的资金短缺问题。特别是在资本金融政策推出以后,资本金比例和项目开发所需资金的分期到位的筹划是非常关键的内容,切不可掉以轻心,要在土地储备数量和开发节奏方面精心筹划。企业还应保持一定的储备开发比例,既要满足开发要求又能保证企业资金的正常周转,根据资金流的实际情况来考虑土地储备,企业还要有一个科学的远景规划。

3. 不同的开发项目选择不同的融资方式

不同类型的开发项目同样具有不同的融资特点和最佳的融资方式。我们把房地产项目分为住宅类和商业类。其中住宅类包括了高档住宅、普通住宅和经济适用房。住宅类项目是房地产开发最主要的项目类型之一,它的经营模式是开发并销售,融资相对商业用房较为容易,享受税收优惠,但其贷款抵押期一般较长。商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异,经营模式是开发并持有,以出租获取回报为主,产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长,因此,它对新融资渠道的需求更旺盛。

4. 努力提高自身实力

面对新形势,房地产开发企业应提高综合实力,诚信经营。毕竟,要找钱首先必须具备要钱的实力。未来房地产市场的竞争将是综合实力的竞争,房地产开发企业若想在竞争中生存和发展,就必须顺应市场的变化,力争将企业做大做强,提高综合实力,使企业逐步走向规模化、专业化、品牌化之路。房地产企业做大做强带来的是规模化,进而带来运营成本的下降,获取土地能力和市场份额能力的提高等优势。在高门槛的资金要求和高风险的市场竞争中,房地产企业必须凭借“势力+品牌+项目”来进行有效的扩张,以提高综合竞争实力。各种资金都讲究经济效益原则,它们不会雪中送炭,只愿意锦上添花。竞争力强的房地产企业和运作规范、市场前景看好的房地产项目永远是各类金融机构竞相追逐的对象。总之,要想筹集资金,自身要硬,公司要好,项目也要好。

四、总结

中小房地产企业应该认识到融资不能单纯的依靠某一方式,而需要组合各种融资工具实现资金的取得,同时要做到以下几点:

1. 正确领会和认识国家的宏观调控

国家宏观经济的安全平稳运行是房地产市场健康发展的必要前提,因此,公司应充分理解和熟悉国家的宏观调控。

2. 融资前要先审视自身

随着土地、金融和市场几大规则的改变,房地产行业的经营、管理、资金、产品的技术难度越来越高,这对房地产企业的专业化能力提出了更高的要求。企业不能只考虑自己的融资需求,也要考虑投资者资金的安全性、流动性和盈利性。因此,公司要客观的审视自身,对投资者要透明,信息披露要全面,以体现公开性,注重诚信,抱有长远眼光,以公开换取相互的信任。

3. 审时度势,反复权衡,讲求策略

其实各种融资方式都有其局限性,这就要求企业要审时度势,充分了解各种融资方式的特点和要求,要反复论证融资方式是否适合企业,能否达到预期的效果,切不可仓促上马,给企业带来负面影响。

4. 不仅善于筹资,还要用好资金

筹资和投资是企业财务管理的重要环节,应提高风险控制意识,寻求稳健和持续发展。

我国房地产企业融资对策分析 篇8

上世纪90年代后期, 在国家一系列房地产政策的影响下, 我国房地产业迅速发展。这对于改善居民的生活水平、带动大量相关产业的发展、拉动国民经济的发展做出了重要贡献。2003年的国务院第18号文件将房地产业列为国民经济的支柱产业。房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程, 如此巨额的资金需求, 单凭房地产企业的自有资金是完全不可能的, 因此, 融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行甚至整个房地产企业的生存发展。

二、目前我国房地产企业融资模式存在的问题

1、融资主要依赖银行贷款, 且贷款方式少

银行贷款是房地产企业最原始的融资模式, 同时也是我国房地产企业融资的主要模式。我国资金来源结构单一, 银行贷款和经营性欠款数量巨大。

统计显示, 银行贷款只占开发资金总量的23%左右, 要低于“自筹资金”的28%和其他资金的45%。但事实上, 在房地产企业的开发中, 真正属于开发企业自有资金占资金总量的比例要低于统计数据, 银行贷款的比例要高于统计数据。其原因是在自有资金投入的主要方向“土地出让金”上, 出让金额被计入企业自有资金, 但开发商往往通过拖欠的方式, 利用项目开工后获得的银行贷款去支付出让金。由于, 施工项目是稀缺资源, 房地产开发商往往利用手中的项目要求施工单位垫支。垫支额少则占到施工总费用的70%-80%, 多则达到全额垫支。施工单位的垫支款属于自有资金的不多, 大部分也来自银行信贷;施工单位往往以获得的施工合同为抵押向银行申请贷款。

而且由于住宅消费市场主要依靠个人住宅消费信贷为金融支撑。在这种滚动开发的资金链中, 相当程度上的建筑垫资款与近80%的购房者预付款都来自银行信贷, 加上房地产商22-23%的房地产开发贷款, 直接与间接的银行资金约占到房地产开发总资金的60%。

房地产开发贷款在国内主要有三种形式:第一种是房地产开发流动资金贷款, 主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金;第二种是房地产开发项目贷款, 主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;第三种是房地产抵押贷款, 是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款期限都很短, 无法适应房地产开发周期的需要。从这一角度上说, 我国房地产金融市场化的程度有待提高, 相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

2、上市困难, 且股权集中优势不明显

国内房地产企业实现上市融资的途径有四种:国内A股上市、国内B股上市、国内买壳上市、海外上市。房地产企业选择在境外 (包括香港) 直接上市或者买壳上市融资。房地产企业上市的要求高, 要求企业有相当的实力。中国证监会规定:“自2004年1月1日起, 除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外, 股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时, 为使发行人最近3年盈利具有可比性, 要求发行人的业务、管理层最近3年不能发生重大变化, 实际控制力未发生变更。”大多数房地产企业难以达到此要求, 特别是房地产企业的盈利状况方面, 房地产企业经营特殊, 房地产项目从开发到竣工验收需要两三年时间, 房地产项目的预售额在项目完工前不可算作企业利润, 使得房地产企业难以达到上市的要求。

三、优化我国房地产企业融资模式的对策建议

1、创新融资模式

面对房地产开发融资中遇到的问题, 房地产企业需要努力创新融资模式, 逐渐减少对银行贷款的依赖。在实践中融资的方式主要有包括:引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、预售楼款的再投资、项目融资、建筑企业垫资、典当融资等渠道。

2、提高经营水平, 争取上市

上市融资具有很多优点:首先, 它可以为房地产企业筹得所需的永久性的资本;其次, 它具有分散房地产企业经营风险的功能, 股东在共享房地产利润的同时也必然承担着企业的经营风险;再次, 可以使房地产企业规避财务风险, 同时, 有利于房地产企业转换经营机制, 提高经营效率。房地产企业应改进行集约化发展和规模化经营, 建立科学的决策程序, 提高公司的经营水平, 加强自己的抗风险能力和资本运营能力, 提高自己的诚信度。今年四季度, 内地7家房地产企业在香港上市, 融资额超过300亿港币。

3、发放债券, 提高资金的利用率

由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业, 外资只能通过入股或合作等方式进入我国房地产市场。房地产企业通过发行债券直接融资, 提高资金的利用率。可以通过健全房地产债券信用评级体系, 推出新的房地产债券品种, 发展和培育房地产债券一、二级市场等手段来大力发展房地产企业债券市场。

参考文献

[1]何树红、薛国喜:《美国次债危机对我国住房信贷的启示》, 《经济问题探索》, 2008年第10期。

[2]徐文学:《论房地产企业多元融资体系的构建》, 《经济研究导刊》, 2009年第14期。