房地产开发费用、流程图、融资（共8篇）
房地产开发费用、流程图、融资 篇1
房地产开发费用、流程图、融资
房地产开发费用明细表
序号 收费单位 费用名称 标准 备注 1 国土局 土地出让费 财政局下属农税局(已改为地税征收)土地契税 出让费的3% 3 国土局 土地登记费 建筑面积×0.086 4 规划局 配套费 建筑面积×280 5 建设局 墙体建筑节能费 建筑面积×8 6 建设局开发办 开发管理费 建筑面积×6 7 质监站 建筑工程质监费 工程造价的0.007% 8 建设局 价格调节基金 工程造价的0.006% 9 定额站 定额测定费 工程造价的0.1% 10 发改局 散装水泥专项基金 建筑面积×2 城市规划技术服务中心 用地规划技术服务费 土地面积×1.8 12 有资质的环评公司 环评费 建筑面积×0.5 13 地震局 建设工程抗震审批 2元每平方米 建工局（或建设局代收 劳保费 工程造价的2.6% 人防办 人防费 底层总面积×20 16 气象局 防雷 建筑面积×1.2 17 规划局 放线费 用地面积×3 招标交易中心 招投标管理费 工程造价的0.055% 工程招投标管理公司 建筑合同鉴证费 工程造价的0.0014% 20 建设局 图审费 建筑面积×3 21 监理公司 建设监理费 建筑面积×8 设计单位 方案设计，单体设计费 建筑面积×20 23 设计单位 勘察测绘费 建筑面积×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面积×0.5 25 市政排水管理部门 排污排洪 建筑面积×5 26 通讯工程公司 通讯 建筑面积×5 27 热力公司 采暖 建筑面积×50 28 燃气公司 管道煤气 建筑面积×50 29 地税局 税金 营业税及附加收5.55% 30 地税局 土地增值税 收入的1% 31 国税局 所得税 收入的3.75% 32 房管局 分丘测绘 土地面积×0.34 33 房管局 分户测绘 建筑面积×1.36 34 房管局 交易手续费 3元每平方米
房管局 白蚁防治费 2元每平方米
房地产开发工作流程图
招投标管理流程
房地产开发流程详解（网络整理）
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等。
在这里举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。这 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引，引到多少电算多少电。
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是 35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
当然这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。
6、消防和人防专项审查
这两样东西搞死人。直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙。
先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是官僚的。另外呢，我们的开发商要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。真要有空袭了绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。
人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。
现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。以前在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。看来，质量问题都是安全问题。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。
10、施工招投标、监理报建 首先，必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。
监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。
监理规划和监理细则，从来没看到建设部门真的做过审核。
11、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。但在与同行的交流中，也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
13、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。
14、预售许可证
预售现在的管理已经比较严格了。现在房地产预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。但是在北方很多城市都是在没有取得预售证之前就开始内部认购卖VIP卡了，预售证也是想法提前拿出来，发票都是在交房之后再开。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。现在为了避免面积方面的纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
15、关于预售中的土地解押
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
其中的两个办法。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。
16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。
在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。讲个电的事情。在报装的时候，说定了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。
质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。
竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。
各项手续基本上到这里就结束了。
17、结束语
这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。
在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。
无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。
房地产项目融资--材料
1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》
2、房地产开发二级资质(或者大股东有)
3、投入项目总额的30%以上
1、介入模式：信托通常通过两种形式介入房地产项目，一种是房地产信托贷款的形式，此种形式需满足四三二的标准，即四证齐全，二级资质，35%自有资金到位，四证包括土地证、用地规划证、建设工程规划证、施工证。第二种形式为股权合作的形式，即大信托模式，对于该种模式前提为融资公司已经与国土部门签订土地出让协议，且自有资金与融资金额至少保证1：1，信托公司发起信托计划，信托计划持有项目公司90%以上股权，融资公司以自有资金认购信托计划的次级部分，以此保证优先受益人的资金安全。
2、融资成本：融资人融资成本不得低于20％（含20％），且信托报酬不得低于5％。
3、公司团队：公司有成熟的开发团队、有着一定的开发经验，所做投资计划及销售回款真实可信。
4、还款来源：公司有着稳定的回款来源，能够到期归还借款。
5、保证措施：公司有充足的抵押物，用作保证信托资金的安全，在对抵押物价值进行评估时，对于其作价往往不得高于评估价值的50%。
6、限制内容：不得介入各地“地王”项目，不得未经信托业务委员会审议在土地挂牌前与企业签署融资意向协议，不得介入低密度（容积率低于0.6以下，含0.6）及别墅项目。
房地产名词之一 一、五证一照 A、土地使用权证 B、预（出）售许可证 C、立项施工许可证 D、资质证书
E、建设工程规划许可证 F、营业执照
二、容积率、建筑密度
建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。
高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。容积率=总建筑面积/基地总面积 建筑密度=建筑物占地面积/基地总面积
三、建筑间距
指建筑平面外轮廓线之间的距离。
四、得房率
总套内建筑面积/总建筑面积
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。
五、绿化率、绿化覆盖率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 绿化率=绿化用地/基地总面积
绿化覆盖率=绿化覆盖面积/基地总面积 成片小区绿化率30%（市中心20%）独栋绿化率10%
六、建设用地面积
建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
七、规划建设用地面积
规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。
八、建筑覆盖率
建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。
九、商品房的使用率
是指房屋的使用面积与建筑面积的比例
十、建筑基底面积
建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。
十一、土地使用权
是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。
十二、住宅所有权
住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地。
十三、标高 标高分为绝对标高与相对标高。
绝对标高：将青岛黄海的平均海平面为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准。
相对标高：把首层室内主要地面标高为相对标高的零点。
标高数值以“米”为单位，一般标注至小数点后三位数（总平面中为两位数）
十四、尺寸线 数值以“毫米”为单位
十五、建筑要素
建筑功能、物质技术条件、建筑形象
十六、生地、毛地、熟地
A、生地---纯粹未开发的土地物质 B、毛地---经三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三
（七）通一平
三通一平---水、电、交通、场地平整
七通一平---上、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、场地平整
十八、红线、建筑红线 A、红线：道路用地的界线
B、建筑红线：建筑物外方面不能超越的界线 *在红线内不允许有任何永久性建筑
十九、公寓式办公建筑&一般办公建筑
A、公寓式办公建筑---单元式小空间划分，每个单元之平均建面大于等于150M2，有爱猫扑.爱生活卫生设备，若每个单元建筑面积小于150M2，按居住建筑处理。
B、一般办公建筑---非单元式小空间划分，按层设置卫生设备。
二十、群房 与高层紧密相连，组成一整体的多、低层建筑，最大高度24M。二
十一、日照间距
指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
二十二、住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
二十三、住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。二
十四、建筑分类
按建筑结构使用的材料分：
砖混结构建筑：用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建 造的建筑
钢筋混凝土结构建筑：建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土 钢结构：建筑物的主要承重构件全部采用型钢（如钢柱钢梁建造的超高层建筑）
按施工方法分为：
装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。
现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式为代表。装配整体式建筑：混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。二
十五、商品房“套内建筑面积” 它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：
１、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积。
２、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
３、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 二
十六、住宅使用面积
是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。
二十七、复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2 米，上层直接作为卧室床面，人可坐起且无法直立。
二十八、房屋的组成
基础、墙体、柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗六大部分 二
十九、室内动线
各房间的房门之间的互相最短连线。三
十、胶凝材料
能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料 三
十一、胶凝材料 胶凝材料分气硬性胶凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性胶凝材料（硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥）
三
十二、石灰的生产
石灰以石灰石为原料，经高温煅烧，使碳酸钙分解，制得生石灰。（主要的成分为碳酸钙，碳酸钙的含量越高质量越高。）
三
十三、生石灰的熟化
生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入过量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。
房地产开发费用、流程图、融资 篇2
一个房地产开发项目财务费用往往占到项目开发总成本的5%左右, 金额可达几千万甚至上亿元, 财务风险较大, 如果在企业财务管理中不加强财务费用的风险管控, 极有可能导致企业利润下降, 甚至出现债务风险, 无力继续开发而濒临倒闭。据证券日报统计数据, 房地产开发企业负债率往往较高, 截至2008年8月21日, 两市75家上市房企的平均资产负债率为59.55%, 且具体负债率水平差别较大, 约50%的企业负债率在60%～80%之间, 非上市房地产开发企业的负债率目前普遍超过了75%, 在部分省市房地产行业的平均负债率甚至超过了80%;随着房地产行业的发展和国家相继调控政策的出台, 融资成本大幅度提高, 到2008年从8%左右已经提高到了12%至16%, 有的开发商甚至高达20%, 即使房地产业开始转向其他融资渠道, 融资成本平均也达到了12%。
房地产开发项目属于典型资本密集型行业, 楼盘项目的资金需求量比较大, 一般都会在亿元以上, 大型项目资金投入会达到10亿元甚至100亿元以上, 开发周期和资金占用时间都比较长。我国房地产开发企业资金的来源普遍依赖于向银行借款。因此, 加强开发项目资金管理, 降低资金占用成本, 对降低开发向总成本、提高项目利润有着重要意义。
房地产开发产品要从规划设计开始, 经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段, 经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大, 风险也就越大。首先, 房地产开发周期越长, 各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大, 产品的成本和售价的不确定性就越大。如随着政府土地政策的变化, 土地拍卖价格变化变动越大, 房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次, 随着社会的进步和生活水平的提高, 人们可支配收入增加, 对房产的品质要求也越来越高, 房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。如由于房地产产品周期的长久性, 其适应性能和替代性也差, 一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。
二、房地产开发企业控制财务费用的方法
(一) 缩短前期策划和报建阶段的时间
从获得土地使用权后, 项目就有土地出让金及相关税费的资金支出, 土地出让金往往占到项目总成本的30%～40%, 而一个项目从获取土地到开发建设、到开始销售, 往往会经历项目前期策划、设计、报建等过程, 这个过程所花时间依据企业的策划决策能力和设计进度, 通常达半年时间左右, 占用的资金利息往往比较大。以6万平米建筑体量为例, 此阶段的市场调研、决策, 规划设计招标, 施工图设计、审查、报建大约需要4个月时间。那么如何才能缩短前期策划和报建时间呢?通常政府从发布土地出让信息到正式拍卖, 有几个月的时间, 开发企业可以通过在获取土地之前对土地信息进行分析研究, 再对市场调研和策划研究, 明确产品定位, 甚至拿出初步规划设计方案, 一旦获得土地, 即可进行设计报建工作, 从而减少前期策划报建时间, 降低资金占用, 降低财务费用;即使土地未能如愿以偿获取, 相比之下其发生的沉没成本也是微不足道的。
(二) 采取分期开发策略
较大的开发项目通过分期开发, 形成单项目多期滚动开发, 降低资金投入总量。假如一个开发项目需要投入资金6亿元, 如果分为两期开发, 则可以分两批3亿元投入, 减轻投入压力, 降低资金占用成本。此外, 由于一次性全部开发较大项目, 投入较大, 达到销售条件所需时间较长, 资金占用会显著提高, 因此, 尽早开盘销售, 可以尽早收回资金, 一则减轻资金投入压力, 二则可以通过销售所取得的款项投入到下一期建设所需资金中, 把融资对象从金融机构或者非银行金融机构转向市场, 转向客户。
(三) 加快销售款项的回收
由于房地产预售模式, 决定了资金的回收在一定程度上早于开发成本资金支付时间, 因此, 在开发项目开始销售以后, 要加快销售款项的回笼, 减少自有资金的投入, 把销售取得的款项用于开发建设中, 降低企业负债, 减少财务费用。鼓励客户一次性支付房款, 采取适当的优惠措施, 对采用银行按揭方式或者住房公积金贷款方式的客户, 要加强客户销售合同管理, 敦促客户及时递交按揭贷款手续, 明确客户办理按揭手续的时间, 要求客户尽快同银行签署按揭贷款合同, 督促按揭银行将客户贷款资金及时划拨到位。
如果开发企业具有多项目, 也可以采用多项目滚动开发模式, 一个项目占用另一个项目的销售资金, 降低企业总开发投入, 减轻企业资金压力, 但须注意资金链的稳定性和持久性, 否则将出现灾难性后果。
(四) 寻求有垫资能力的总承包商
垫资是指开发企业在不给付预付款的情况下, 要求施工企业出资施工到工程一定部位或者形象进度, 或要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金 (保证金) 。垫资的方式包括:带资施工、形象节点付款、低比例形象进度付款和工程竣工后付款等。可以通过招投标文件进行明确要求总包商垫资, 一般视工程量大小可以要求垫资到±0 (有地下室) 或3层以上 (无地下室) 。虽然承包商可能会因此要求增加造价, 但一般不会高过同等银行贷款利率, 对开发项目而言, 减少了资金压力和资金成本。
(五) 严格按工程拨款计划拨付资金
在房地产开发项目开发过程中, 需要拨付大量的工程款项, 对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划, 在规定的时间按规定的金额向确定的收款人拨付款项, 并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。延期支付有可能导致工程进度延缓, 提前支付或者超额支付都会占用资金导致财务费用增加。
(六) 充分利用担保公司的信用保证
据成都市建设委员会资料统计, 从2008年1月至6月, 成都市中心城区范围内建设单位和施工企业已累计交纳民工工资保证金37笔, 共计0.5亿元;办理银行保函14个, 共计0.02亿元;办理担保公司担保函271个, 共计8.7亿元。按照成都市民工工资保证金规定, 1亿元工程造价即可减少500万元的现金流, 这种间接融资方式大大降低了资金压力, 从而达到降低财务费用的目的。
总之, 房地产开发项目是一个周期长、资金占用大的工程, 只有加强资金管理, 合理安排调度资金, 才能将资金成本控制在目标范围内。在商品房价格受到多重因素的制约后, 房地产企业的发展应转向靠成本竞争取胜的策略, 人的因素是第一位的。通过分析全过程开发环节, 找出成本变动的关健因素, 充分发挥企业部门人才主观能动性, 利用有效的成本控制方法, 来控制开发成本, 达成企业利润目标。为了达成企业目标, 将员工业绩考核和企业成本管理有机的连结起来, 探索有效的考评方法, 实现成本管理与员工考核的有机统一。
三、案例分析
成都某房产公司在成都开发建设一商住楼盘, 占地面积8300平方米, 总建筑面积约67000平米, 2006年2月获得该地块, 2006年9月正式开工建设, 2007年4月份开始销售, 2008年12月交房。目标总成本28834万元, 其中财务费用1268万元, 占总成本的4.40%。实际发生总成本33106万元, 财务费用1842万元, 财务成本增加约45.27%。分析其原因在于:一是从获得地块到开工建设花费了7个月时间, 到开始销售花了14个月时间, 仅土地费用占用资金产生的利息高达1041万元, 占利息总额的56.57%, 而从开始销售后产生的利息仅占43.43%, 时间是前者的1.43倍;二是总承包商与开发单位同系集团下属企业, 垫资能力差, 前期建设所需资金绝大部分依靠开发单位。
通过以上分析, 房地产开发过程中, 要充分关注开发各个环节, 把财务管理工作渗透到企业开发项目中去, 关注企业的现金流量, 充分利用开发环节中降低财务费用的方式方法, 对于降低企业开发成本, 降低财务风险, 增加企业的市场竞争能力和获利能力, 有着极其重要的作用。
参考文献
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[3]王卓甫, 简迎辉.工程项目管理 (模式及其创新) [M].北京:中国水利水电出版社, 2006
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[5]朱亚兵.房地产开发与经营管理[M].上海:立信会计出版社, 2007
[6]Christopher, bill.From Cost Management to Profit Manage-ment.Research of Institute of America.2002
房地产开发费用、流程图、融资 篇3
【关键词】 借款费用； 企业所得税； 土地增值税
房地产开发企业开发的产品具有建设周期长、资金占用量大等特点，充足的资金和连贯完整的资金链是房地产开发企业生存和发展的关键。为保证房地产项目的顺利进行，房地产开发企业通常采取借款方式来筹措项目运营所需的资金，从而发生大量的借款费用。那么，如何对这部分借款费用进行财税处理呢？要弄清这个问题，首先需要明确借款费用的含义及内容。
借款费用是指企业因借款而发生的借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。其内容包括：1.借款利息，指企业向银行或者其他金融机构等借入资金发生的利息、发行公司债券发生的利息，以及为购建或者生产符合资本化条件的资产而发生的带息债务所承担的利息。其中，企业为购建固定资产而发生的带息债务，是指企业在购建或生产符合资本化条件的资产过程中购买工程用物资是以带息的方式进行结算的（如以带息应付票据购买工程物资）。2.折价或者溢价的摊销，指发行公司债券等所发生的折价或者溢价在每期的摊销金额。3.因借款发生的辅助费用，指企业在借款过程中发生的诸如手续费、佣金、印刷费等交易费用。4.因外币借款而发生的汇兑差额，是指由于汇率变动导致市场汇率与账面汇率出现差异，从而对外币借款本金及其利息的记账本位币金额所产生的影响金额。
一、房地产开发企业借款费用会计处理
1998年以前，我国会计实务对除固定资产购建过程中发生的借款费用予以资本化外，其他借款费用，包括房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用（不论开发产品是否完工），均直接计入“财务费用”核算。
1998年1月27日，财政部印发《股份有限公司会计制度——会计科目和会计报表》，在“对特殊行业和特殊业务的会计处理——房地产开发业务会计处理规定”一节中首次明确：“股份有限公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用在开发产品完工之前，可以计入开发成本或开发产品成本”。
2006年财政部颁布新企业会计准则，根据《企业会计准则第17号——借款费用》的规定，对于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的存货而发生的借款费用（含专门借款和一般借款）应当予以资本化。
房地产开发企业开发的商品房属于存货范畴，且其要达到预定可使用或可销售状态一般要经过一年以上的时间，根据会计准则规定，房地产开发企业在建设期发生的利息支出应予资本化，计入“开发成本”或“开发间接费用”，计入“间接开发费用”的最终通过分摊也转入“开发成本”。而在项目完工后的清算期发生的借款费用应计入当期财务费用。
二、房地产开发企业借款费用税务处理
房地产开发企业借款费用的会计处理涉及的税种主要有企业所得税和土地增值税。
（一）企业所得税
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
房地产开发企业为开发房地产而向银行或其他金融机构借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本；在房地产完工后，应计入财务费用。企业发生的这些借款费用均可依法在企业所得税前扣除。
可见，在借款费用扣除方面，企业所得税法与新会计准则已经实现很好的衔接，易理解，好操作。
（二）土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：房地产开发企业在进行土地增值税清算时，计入财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许在不高于商业银行同类同期贷款利率的限额内据实扣除。否则，并入其他房地产开发费用在“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”的比例以内计算扣除。由于上述规定是以原有会计制度为背景，利息支出计入“财务费用”与当时的会计处理是一致的。但根据目前的会计处理方法，笔者认为，在计算土地增值税扣除项目时特别要注意，在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出已经在“开发土地和新建房及配套设施的成本”中，因此，这里所说的能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的财务费用中的利息支出，是指在房地产完工后计入财务费用的部分，不包括在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出部分。
三、建议
修改或补充土地增值税暂行相关规定，使之与企业所得税的相关规定以及会计制度有效衔接起来。一是“利息支出”与会计制度、企业所得税相关规定的口径不尽一致，建议将其扩大为“借款费用”，以便操作；二是必须将开发产品完工前已计入“开发成本”的利息支出剔除出来，与开发产品完工后“财务费用”中的利息支出合并，按规定计算扣除。
【参考文献】
[1] 段志群.房地产开发企业借款费用资本化问题探析[J].商场现代化，2009（2）.
[2] 武巧环.房地产开发企业借款费用会计核算问题的探讨[J].中国市场，2006（9）.
[3] 卢志坚.房地产开发企业的会计核算[J].当代经济，2009（2）.
房地产项目融资流程 篇4
一、提供项目的可行性报告及现金流状况作为融资依据。
二、融资利息暂定为年息18%。（可依据项目的潜力和国际金融利率进行调节）
三、融资手续在中国香港地区办理，一切相关法律责任按照香港地区规定执行。资金在中国地区使用，按照中国地区相关法律执行。
四、融资材料经审核通过后，符合融资资格之项目按照以下流程办理。
1、双方签定借款合同。(项目名称、用款计划、还款计划)
2、项目的法人代表(融资方)必须持有中华人民共和国护照。
3、项目的法人代表赴港办理融资相关手续。
4、项目的法人代表(融资方)在香港银行开设个人外币账户, 作为支付融资过程
中的费用。
5、项目的法人代表(融资方)与资金方共同在香港会计师事务所、律师事务所
办理项目融资相关手续，项目的法人代表(融资方)开出本票给予律师事务
所和会计师事务所，资金方与融资方在香港银行开设联名账号；(如融资不
成功, 一个月内律师事务所及会计师事务所开出支票的费用全额返还)。
6、资金到达联名账号上时，融资方确认融资金额是否全额到账；融资方确认
到帐后所开具的本票对现(律师事务所和会计师事务所), 进入下一个融资
流程,融资方融资金额到账一个月内，资金方扣除一年利息，融资款划到国
内该项目开设的共管帐户内(专款专用)，融资完成。（全程在香港律师事务
所执业律师的严格监控下完成，在联名账户上的资金动用必须双方签名方
可动用，保障资金安全。）。
五、融资方的项目进度以及资金的使用，资金方委派财务总监全程监控，以保障融资资金全部用以项目开发, 该项目公司100%质押给资金方。融资资金不
房地产开发流程图 篇5
工程管理1001班
一、可行性研究阶段
1．市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究
2．寻找合作伙伴，签定合作意向、协议及合同书
3．拟定开发项目
4．核算土地开发收益
5．经济、社会、环境效益评价
6．项目全程策划
6.1.区域市场调研
6.2.项目定位
7．可行性研究报告
二、规划方案设计
1.设计前期
1.1.明确产品设计思路
1.2.明确设计院选择标准
1.3.制动设计组织计划
2.方案组织设计
2.1.方案与设计院选择与合同签订
2.2.制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指
标、环境指标的初订
2.3.规划方案结合成本测算的研讨及确定
2.4.彩色立面效果图送规划预审及审批
2.5.建筑方案报建图
2.6.景观概念方案设计及确定
3.指标确认阶段
3.1.项目成本指标确定
3.2.项目考核指标确定
3.3.考核指标调整
4.初步设计
5.施工图组织设计
5.1.施工图设计院的选择与合同签定
5.2.制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）
5.3.结构方案及设备选型研讨及确定
5.4.地质勘察报告
5.5.施工图成果
5.6.综合管网方案设计
5.7.景观扩初及施工图设计
5.8.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
三、项目报批和项目前期准备
1.立项、申请购置开发场地
1.1.签订土地出让合同（市/区土地交易中心）
1.2.建设用地规划许可证（市规划局）
1.3.核发土地证（市规划局）
1.4.规划方案审定（市规划局）
1.5.项目环评报告
2.拆迁、安置和清场
1.1.按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见
1.2.地政部门审查安置方案、安置房
1.3.发拆迁许可证
1.4.动迁会及拆迁安置
3.筹集开发资金（有关金融机构）
四、项目实施阶段
1.办理建筑工程施工许可证
1.1.规划方案及市政方案送审
1.2.建筑方案送审
1.3.取得许可证
2.招标、投标、发包项目（建管部门）
2.1.勘察招标
2.2.桩基施工招标
2.3.监理招标
2.4.土建施工招标
2.5.甲供材、分包商招标
2.6.沉降观测
3.施工准备、现场的“七通一平”（施工单位）
3.1.现场工程放线
3.2.七通一平（上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地
平整）
4.施工的组织管理与控制
4.1.施工放线
4.2.规划验线
4.3.桩基施工
4.4.桩基检测
4.5.基础施工
4.6.安装、装饰工程
4.7.变更签证
4.7.1.设计变更
4.7.2．工程变更
4.8.工程款支付
4.8.1．工程进度的确认
4.8.2．工程款申请表审批
4.8.3．工程款支付
4.9.竣工结算
5.竣工验收、交付使用
5.1.规划部门验收
5.2.房管局、工程质量管理部门验收
5.3.消防部门验收
5.4.环保部门验收
5.5.绿化、卫生、电梯、管线等部门验收
五、销售、出租和服务阶段
1.项目亮相前准备
1.1.申领《商品房销售许可证》
1.2.推盘策略确定
1.3.确定外部资源
1.4.项目推广定位确定
1.5.项目核心识别系统确定
1.6.亮相前项目知识培训
1.7.分卖场设立
1.8.联动工作的准备
1.9.意向商家签约
1.10.确定项目亮相方案
2.项目亮相
3.项目开盘前准备
3.1.交工标准、价格体系确定
3.2.合同准备
3.3.开盘前销售道具准备
3.4.项目形象的提升及深化
3.5.开盘信息告知
4.开盘
4.1.开盘庆典活动
4.2.客户转化
4.3.回款落实
5.日常销售
5.1.月度指标分解
5.2.产品分析、聚焦销售重点
5.3.月度操作手册制定
5.4.价格监控及调整
5.5.月度推广计划执行
5.6.客户到访及接待成交工作
5.7.与用户签订商品房销售合同或租赁合同
5.8.月度付款计划及支付
5.9.合作方合同签订
5.10.回款
5.11.月度指标考核
6.清盘
6.1.清盘后项目各种资料移交
6.2.项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档
7.物业管理
7.1.治安消防服务
7.2.环境卫生服务
7.3.维修保养服务
7.4.绿化养护服务
房地产开发费用、流程图、融资 篇6
相较于企业所得税和会计核算规定，房地产开发企业借款利息支出的土地增值税处理相对简单。在土地增值税中，房地产开发企业的借款利息支出全部视为财务费用，分情况采取据实扣除和计算扣除的方式进行税务处理，没有利息支出资本化和资本弱化的约束。所以在土地增值税中，各扣除项目的计算依据与会算核算金额存在本质差异，应将会计上资本化处理的借款利息支出从开发成本中剔除，同时将其计入房地产开发费用——财务费用。具体分析如下： 一）借款利息据实扣除
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。实操中，把握这一规定需要着重关注以下问题：
1土地增值税中没有对金融机构进行明确定义，因金融机构的认定主要在人民银行，所以土地增值税中金融机构的范围与企业所得税一致，可参考财税[2008]121号和国税函[2009]377号文的相关规定。2根据土地增值税实施细则第七条规定，允许据实扣除的利息支出最高不参超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。所以在土地增值税中，可作为利率参考的金融企业仅包括商业银行，这一点是土地增值税与企业所得税利息限额扣除的最大区别。
3根据以上分析，笔者认为在土地增值税中，利息费用的“据实”扣除方法与其他税种中的据实扣除概念不同，在某种程度上需要受到限额的控制。实现土地增值税“据实”扣除的条件为：①借款来源于金融机构，且可以提供金融机构证明；②借款利率不得高于商业银行同类同期的贷款利率。案例分析
某房地产开发企业A于20X7年1月1日向信托公司取得借款5亿元，借款合同约定该款项专项用于某高档住宅项目的开发（可提供信托公司证明），年利率为12%，借款期限为3年。20X9年12月，项目开发并销售完毕，A公司依法办理土地增值税清算。（已知20X7年1月份，当地商业银行同类同期贷款利率为8%）
房地产开发费用、流程图、融资 篇7
夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的无担保长期债务,附带有投资者对融资者的权益认购选择权。较传统的债务融资和股权融资,夹层融资具有期限灵活、限制较少、成本低的特点,能够满足房地产行业资金的需求。但是,由于我国金融市场创新不足,夹层融资仅用于私募股权投资、并购等领域,尚未广泛应用于房地产行业。
一、我国房地产开发企业的融资现状
一般来说,房地产开发企业的资本来源主要依靠两部分,一是自有资金,二是外部债务型或权益型筹资。按照监管要求,房地产项目自有投资比例必须占30%以上,在实际操作中,房地产开发企业往往通过成立项目公司,吸引股权融资等方式降低自有资金投资比例,绝大多数资金来源于外部债务或权益融资。债务投资的方式以抵押贷款的中长期贷款为主(一般3至5年)。近些年,随着我国直接融资市场的发展,房地产开发企业直接融资比例提高。总体看来,我国房地产开发企业融资渠道缺乏创新,主要依靠银行贷款、债券和股市融资。在融资受限的情况下,房地产开发企业往往通过虚增资本公积、股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资、项目分拆、滚动开发、调整项目预算等方式逃避资金监管要求,加大了房地产行业系统性风险。因此,在可控的范围内创新融资模式,既能保证房地产的快速发展,又能降低行业系统风险。
二、我国房地产开发企业的融资渠道分析
目前,在我国政策和法规许可范围内,房地产开发企业的融资渠道有以下几种。
(一)企业自有资金
包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自由支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产开发企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。
(二)预收账款
是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款,是我国房地产企业开发资金的重要来源。
(三)银行贷款
一直以来,银行贷款一直是房地产企业融资的主要来源。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。数据显示,2009年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占58.49%,企业自筹仅占22.69%,定金、预收款及其他融资占18.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产行业贷款高度集中于银行信贷系统。
(四)房地产投资信托
信托公司作为唯一一个可以投资于货币市场、资本市场和产业市场的金融机构,在服务房地产行业方面具有得天独厚的竞争优势。信托采取公司或商业信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务,可以在不同层次、不同品位上,为房地产业服务。
但是,房地产信托限制规定较多。为规范房地产信托,2005年银监会出台了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)对房地产信托的三点基本要求:房地产开发项目35%资本金到位、“四证”齐全和开发商必须具有二级以上房地产开发企业资质。虽然如此,房地产信托规模仍旧快速增长,2011年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元,同比增长12.5%。但是,房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险,已受到有关部门重视,银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。
(五)直接融资
直接融资是以股票、债券为主要金融工具的一种融资机制。直接融资能最大可能地吸收社会游资,直接投资于企业生产经营之中,从而弥补了间接融资的不足。随着我国直接融资市场的快速发展,目前,我国已经拥有过百家房地产上市企业。仅在2009年,房地产上市公司通过IPO、增发、配股、企业债等多种手段,累计融资972.21亿元,其中债券发行融资476.9亿元,增发融资483亿元,IPO融资12.2亿元,而房地产上市公司增发股权融资规模之大,占当年股票市场全部增发融资总额的17%。
(六)寿险资金的运用
随着我国保险事业的发展,保险公司也在积极寻找符合其资金运用特点的投资渠道,尤其是寿险资金规模大、数额稳定、可运用的周期长,特别适宜投资房地产开发。一般来说,寿险公司的经营者也会把不动产权益视为一项有利的投资,它不但能规避银行利率下降带来的风险,而且可以保证资本不受通货膨胀的侵蚀。在合作中,寿险公司可以以抵押放款人的角色出现,也可以从事不动产权益的投资。
但是,寿险投资房地产规模有限。自2010年8月31日实施的《保险资金运用管理暂行办法》规定,保险公司投资不动产和相关金融产品合计不高于本公司上季末总资产的10%。对于仅有5万亿规模的保险行业来说,能够投资房地产的资金不超过5千亿元。
除上述几种融资渠道之外,房地产企业还可考虑房地产投资基金、租赁融资、商业抵押担保证券等方式融资,但这些方式目前均受国家政策和法规的限制。
三、夹层融资是创新融资方式的新尝试
未来5年保障房建设大约需要6万亿左右的资金,光靠政府投资、银行贷款是难以满足市场融资需求。目前,我国的企业融资市场是典型的以银行融资为主导的市场体系,企业融资主要依靠间接融资,商业银行贷款在融资总量中占有很大比重。尽管近年来,我国积极拓展直接融资渠道,努力提高资本市场在融资体系中的作用,但直接融资市场仍然发展缓慢。这样使金融风险大量隐含在银行体系之中,金融市场无法对资源配置发挥有效的引导作用。解决这个问题的根本措施是要拓展融资渠道,丰富融资方式,创新融资产品和工具,从根本上解决房地产企业的融资困难问题,夹层融资就是很好的解决方案之一。
(一)夹层融资的内涵
“夹层融资”(mezzanine finance)的概念源自华尔街,原指介于投资次级债券与垃圾债券之间的债券等级。经过演进,夹层融资成为一种介于优先债务和股本之间的融资方式,指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。它包括两个层面含义:从夹层资本的提供方,即投资者的角度出发,称为夹层资本;从夹层资本的需求方,即融资者的角度,称为夹层债务。夹层融资产品是夹层资本所依附的金融合同或金融工具,例如夹层贷款。资金供求双方对夹层融资产品进行交易的场所,称为夹层融资市场。
夹层资本是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态,本质是长期无担保的债权类风险资本。当企业进行破产清算时,优先债务提供者首先得到清偿,其次是夹层资本提供者,最后是公司的股东。因此,对投资者来说,夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。夹层债务与优先债务一样,要求融资方按期还本付息,但通常要求比优先债务更高的利率水平,其收益通常包含现金收益和股权收益两部分。典型的夹层债务提供者可以选择将融资金额的一部分转换为融资方的股权,如期权、认股证、转股权等权力,从而有机会通过资本升值获利。最常见的夹层融资形式包括含转股权的次级债,可转债和可赎回优先股。因此,夹层资本的收益也介于优先债务和股本之间(见图1)。
(二)夹层融资的特点
目前,夹层融资结合了固定收益资本的特点(如现金利息收入)和股权资本的特点(如转股权利),可以获得现金收益和资本升值双重收益。对于借款者及其股东而言,夹层融资具有以下几方面的吸引力:
1. 长期融资
在我国,非政府“铁、公、基”项目,要从银行那里获得三年以上的贷款很困难,对于非央企、中小房地产企业通过银行获得长期贷款难度更大。而夹层融资通常融资期限为5到7年,与房地产项目开发周期基本吻合。
2. 产品结构灵活
夹层融资的提供者可以调整还款方式,使之符合借款者的现金流要求及其它特性。与公众股市和债市融资相比,夹层融资可以相对谨慎、快速地进行较小规模的融资。夹层融资的股本特征还使公司从较低的现金票息中受益,而且在某些情况下,企业还能享受延期利息、实物支付或者免除票息期权。还可通过结构设计,按照可预测的稳定的正向的现今流入,要求利息或本金的分期还款,而且投资者可以通过财务杠杆来改变资金结构,提高投资收益。
3. 限制较少
与银行贷款相比,夹层融资在公司控制和财务契约方面的限制较少。尽管夹层融资的提供者会要求拥有观察员的权利,但他们一般很少参与到借款者的日常经营中去,在董事会中也没有投票权。
4. 比股权融资成本低
夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资,可以按照客户的独特需求设计融资条款,可在最大程度上减少对企业控制权的稀释。作为新兴的融资工具和资产类别,夹层融资特别适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息,但是难以承担更多优先债务的企业或项目。
对于中国房地产开发企业来说,在国内融资渠道遇阻的情况下,寻求海外股权融资也同样面临各种法律限制和税收制度上的障碍。若寻求海外银行融资,则将面临严厉的财务调查。如前所述,夹层融资的审查方式和银行类似,但条件却相对宽松。因此,可以成为中国房地产企业和国际资本市场对接时的一个有利切入点。此外,银行往往更看好有机构投资人支持的公司,并且会在更具有吸引力的条款下扩大信用额度。因此,夹层投资人的介入,也会使得房地产企业取得境外银行融资更加容易。
(三)房地产开发企业对夹层融资的需求
统计显示,我国目前的城市化率只有47%,距发达国家75%的城市化率仍有很大差距,即使在日、美、欧这几个经济发达的国家和地区房地产行业依然占据了它们国民经济很重要的地位。因此,房地产行业仍有较大的发展潜力,房地产融资需求也将越来越大。
作为一种创新的融资手段,夹层融资对于房地产企业和项目是理想的融资工具。对于融资者来说,在无法满足银行信用审查条件而获得银行贷款时,通过付出较高的利息成本和一部分的转股期权成本,能够在企业发展和购并的关键阶段获得夹层资本的支持。虽然融资的转股权条款意味着未来企业股权被稀释的可能性,但比较股本直接融资,如私人股权融资和公开IPO上市,其成本和稀释程度则低很多。对于夹层资本的投资者来说,虽然承担了较优先债务更高的风险,但也获得了比优先债务更高的收益。因此,对于融资双方而言,风险和收益是匹配的。
结合中国的实践而言,自中国银监会下发212号文专门限制房地产信托贷款后,房地产项目在取得四证之前融资渠道突然变窄,银行贷款受到限制,信托贷款也宣告退出,那么剩下的似乎只有股权融资。然而,对房地产公司而言,股权融资要付出很大的代价。股权融资的资金回报要求比较高,内部的收益率要一般要求达到25至40%,且融资周期比较长。其次,由于股权的引入,可能会使发展商面临着丧失企业控制权的局面。在这种情况下,夹层融资的比较优势显现。由于我国公司法暂时没有“优先股”的规定,现在通过信托“夹层”持股,然后在收益权上加以区分,这个问题就可以得到很好的解决。
夹层融资的对房地产开发商来说有非常大的优势:资金回报的要求比较适中;融资手续要求比较低,不要求四证齐全;资金的使用效率比较高,股权进去后还可以向银行申请贷款;对控制权的要求会相对股权投资低。
夹层投资对公司的控制权要求比债权要高,个人投资者是很难参与,所以说机构投资者是夹层投资的主体。而目前中国的房地产行业缺少机构投资者,没有专门的房地产投资基金,保险机构和养老金机构暂时还不能直接参与房地产投资,惟独信托投资公司是主持和参与房地产夹层融资的最优机构投资者。
我国房地产开发企业融资方式分析 篇8
【关键词】房地产开发企业；融资方式；国内
一、研究背景
随着时代的发展，我国的房地产开发也取得了迅猛的发展，当金融市场向社会逐渐打开大门时，随之而来的是激烈的市场竞争以及房地产开发企业的资金短缺问题呼声四起。从笔者了解的情况来看，由于资金短缺、投入不足等问题已经严重的限制了房地产开发企业的进一步发展，可以说若不及时将资金链连接上，房地产开发企业的可持续生存和发展必然会遭受威胁。而正如我们所知，对于房地产企业而言他们的运营有着较大的风险投资，较长的周期运转，并且服务业务有具有较大的难度，因而对于稳定性连续性的公司经营收入是难以保证的。虽然现目前有很多公司选择了并倾向于股票发行上市筹资的方式，但由于该类型的方式必须经过有关国家部门的审批才成立，但审批的过程不但需要高昂的费用还需要大量的时间，因而实际通过的公司较少。可见，我们需要不断地将新的融资渠道和形式开发出来，只有这样才能够有效地将房地产开发企业的资金问题解决，维护他们的可持续发展。
二、新的房地产融资方式—房地产投资基金
1.作为特殊的一种资产，房地产在权益证券化的影响下能够将自身不动产的性质变为动产。当连接证券市场和房地产市场两座大山时，能够形成稳定的资金流，此时房地产的开发投资会变得越来越专业化和大众化。由于较长的周期性、较大的投资规模等因素长期影响着房地产企业的顺利开发，并由于需要有大量资金投入，经营业务和运作有要求专业性必须很强，因而对于整个房地产行业而言都是极其严重的阻碍，更何况是中小型的投资企业。
2.近年来兴起了一种新的房地产融资形式—基金投资，该形式在运作上较为突出的特点是风险降低，投资分散，尤其是在我国加入世贸组织以后，房地产投资基金被视作是创新的一个融资品种存在，能够有效地将房地产企业投资的社会化和大众化实现。
三、存在于国内房地产开发企业的融资现状
1.在产业投资基金中包括了房地产开发企业的投资基金，主要可分为两个投资方向，一个是实体资产，一个是虚拟资产。其中，房地产开发项目是实体资产的体现，主要分为两类的投资获得方式：一类是在资金不足或成长型等房地产企业中投资，此时该企业经营管理的工作会交由专业人士（如：基金经理）负责，在相关措施的采取下盘活不良资产或企业孵化以后，就意味着资产的增值过程已经实现了，因而这一类也叫作是进取型投资方式；还有一类是向成熟房地产开发企业投资，这是为了获得的现金红利更加稳定，因而也可以称为是稳健型投资方式。
2.根据国内现行的法规可知，在产业投资基金中包含了房地产开发企业的投资基金这一内容，也就是说房地产投资基金是只针对于房地产行业投资基金而存在的。该项目的发起者是金融机构或房地产开发企业，他们运行的方向在于房地产投资基金的筹集。现阶段国内还没有能够对房地产企业投资进行规范约束的法律法规，因而，对于现今的房地产开发企业的投资而言只能将基金份额向已经确定了的投资者法向，简单说就是私募基金的形式。而私募基金又是指一种非公开的募集形式，其面对的是少数的投资者，因而这一类型的基金为了将政策壁垒规避时常使用的是投资公司的形式。
四、现阶段国内房地产开发企业主要融资的形式
从国内发展现状来看，由于还有很多不完善的地方存在于房地产的开发金融市场中，因而限制了房地产企业开发的基金投资渠道。就现目前的证券市场而言，可供选择的房地产企业开发股票不足40家，并且在房地产投资的信托企业基本没有人去拓展。由于国内的房地产投资基金的形式发展时间较短，因而在运作经营一块的经验较为缺乏，还有很多不成熟的地方，针对于这样一种情况，笔者建议使用到过渡法，即是围绕着房地产的权益性投资这一中心，适当的将房地产证券投资以及其它的房地产金融业务等混合型的投资基金进行拓展。
1.权益类投资，其中包含了物和人两种类型，前者是在房地产开发企业中附加的内容，后者主要是针对实物型房地产投资的企业，参与到房地产企业的增值收益、项目收益以及租金收益中是其权益的主要来源。
2.投资于房地产证券市场。现阶段国内能够提供给房地产开发企业选择的投资基金的并且已经上市的房地产开发企业的证券业务不多，因而存在于企业开发中的系统风险难以通过组合资金的形式被有效分散。所谓房地产开发企业的股权化便是指在房地产股权证发行之后，需要按照价值单元的规定将房地产划分成较小的产权单元，随后向投资者出售的过程。对于房地产开发企业中的股东而言，对于房地产增值和房产租赁等得到的权益他们均有权享有。
3.其它类型的房地产开发的金融业务。资金优势应当在房地产投资基金的形式下被充分发挥出来，对于那些具备一定发展空间的项目可以提供短期内的资金投资，如：股权合作的形式，适当的对那些优质的房地产开放企业作一些投资，可以让他们抵押企业资产，以便于获得有偿担保。
五、存在于国内房地产开发企业中的融资难点
1.对于国内的房地产开发企业而言，出现房地产企业的投资基金形式是市场变化的必然一种趋势，在满足房地产开发企业需求的同时，还满足了房地产投资者的需求。由于其在运作方式上体现出了专业化和规模化，因而其极有可能在未来成为主要的房地产投资形式。然而，笔者在多年工作经验的总结中发现，还有很多的难点存在于现目前房地产开发企业的融资过程中，若不及时有效地将这些难点解决，势必会限制企业融资的进一步发展。
2.针对于组织结构这方面，较少的可供选择余地是始終存在的。我们从组织结构上对房地产投资基金的形式进行划分，大体可以分为两类：一类是合伙型；一类是公司型。其中，在合伙型的基金中存在的有限合伙制基金这部分内容能够有效地将一般性的基金自身所具有的某些对经理人利益激励机制以及约束弱化机制等问题解决掉，因而在国际上的房地产开发企业的投资基金中，他们较多选择的是有限合伙制。另外，若是想单一的容易操作管理，那么笔者建议采用普通合伙性和公司型这两种房地产投资基金的方式。然而，在国内的房地产投资市场中虽然已经出现过有限合伙型这一融资形式，但其包括了复杂的房地产投机基金的内容，因而在真正的设立上还是有较大的难度存在。因此，国内相关部门应当尽快将相关的法律文件制定出来，以便对现行的房地产开发企业的资金融资方式上进行约束和规范，从而维持市场的稳定性。
六、总结
综上所述，狭窄的投资渠道限制了国内房地产开发企业负责人融资方式的选择，致使在短时间内无法将较大规模的房地产产业的投资基金实现。就现阶段的国内融资发展状况而言，由于较大型的机构投资者的长期稳定性较为缺乏，因而在房地产投资基金设立过程中，占据大量比重的是如何将个人投资吸引进来。显然，这并不科学，因为单从个人投资方面分析，若是在实物中投资，会容易受到部队称信息的影响，很难对现存的风险进行评估，因而极少有人参与到这样的活动中来，大多人都抱有不看好的心态，很明显在短时间内是无法将一个规模巨大的资金链形成的。因此，笔者认为当务之急是需要在房地产市场发展实际的遵循下，尽快将一些有约束力、规范化的法律法规制定出来，有助于房地产开发企业从中找寻到有效地的融资方法，从而确保整个市场运行的稳定性。
参考文献：
[1]杨继华. 我国当前房地产企业融资问题研究[D].山东师范大学，2012.
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[3]王乐乐. 房地产企业财务杠杆与融资结构优化研究[D].重庆大学，2012.
[4]侯海云. 房地产企业融资渠道研究[D].北京交通大学，2015.
[5]张光涛. 中小型房地产项目项目融资模式研究[D].山东大学，2014.
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