房地产融资

房地产融资（共10篇）

房地产融资 篇1

房地产融资要求

融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质。（满足四、三、二条件）也即四证齐全、自有资金超过35%、二级开发资质。有的信托公司需要行业百强和地方龙头。

第1条财务状况

对融资方财务状况的基本要求是：

（一）融资方为多项目开发商或综合性开发商，其资产负债率不超过75%，净资产不低于5000万（资产负债率计算可扣除预收房屋销售款计算）；

（二）融资方如为单一项目新设公司，其资产负债率要求可适度放宽，实收资本应不低于1000万；单一项目公司如分期开发，且在我司介入前已有开发和销售记录的，应适用第（一）项标准。

第2条开发经验

融资方或所属集团具有连续开发三年以上的开发经验，且开发业绩良好，累计竣工面积在20万平方米以上。

第3条发展潜力

融资方或所属集团有一定项目储备，持续发展能力较强。

第4条行业地位

融资方或其所属集团具有一定的行业地位，符合以下之一的：

（一）为全国房地产百强企业（中国指数研究院发布的名单）或区域（省、直辖市）综合排名前10位的企业（不含全国房地产百强企业）；

（二）虽未达到第（一）项要求，但股东背景突出，控股股东为其他行业地位突出的大型央企（国资委要求退出房地产领域的除外）、国企和民营企业（全国民营百强企业）；

（三）虽无具体排名，但在建项目市政及生活配套项目成熟健全，项目条件与周边同类物业比较有明显优势，市场承接力强，有较高盈利空间。

第5条开发条件

项目权属清晰，“四证”齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）。

第6条资本金要求

项目资本金比例达到国家最低要求并足额到位。

第7条项目监管

能配合接受我司或我司委托的监理公司对项目监管，以销售资金作为还款来源的项目原则上需要实现项目抵押并能接受分期还款或存单、保证金质押。

第8条保障性住房

保障房的建设单位应具备以下资质：

（一）政府背景的保障性住房开发建设机构，须具备合格的企事业法人资格，有负责保障性住房建设的政府相关批复文件，如属政府平台，另需按政府平台相关政策执行；

（二）如为保障性住房代建企业，须已与政府签订代建项目协议；项目已列入建设计划，廉租房、公租房须已与政府签订回购协议。

第9条旧城改造

项目必须已完成拆迁工作或已全面签订拆迁协议，拆迁工作无障碍，可进行实质性开发。

第10条结构融资安排

对房地产集合信托计划，采用结构化方式进行融资安排的，其优先受益权和劣后受益权配比比例不得高于3：1。

第11条其他条件存在以下情况的项目原则上不介入：

（一）项目土地已闲置超过两年，存在被政府收回风险；

（二）擅自改变土地用途和性质进行开发；

（三）严重拖延开竣工时间；

（四）来自于其他金融机构的项目贷款（或融资）已被挪用等。

房地产融资 篇2

一、我国发展夹层融资的必要性

(一) 我国房地产企业融资存在的问题

1. 融资渠道单一

我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款, 这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中, 为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时, 由于融资渠道的单一, 必然使房地产企业陷于较大的政策风险中, 任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。

2. 信托融资不成熟

由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段, 与较为成熟的银行贷款相比, 信托融资规模相差甚远, 对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时, “212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高, 使得很多房地产企业达不到融资标准, 因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。

3. 直接融资渠道不畅通

我国股票市场体系还不是十分完善, 再加之房地产企业的赢利模式比较特殊, 与一般工业企业有很大的差别, 很多房地产企业都难以达到上市要求。因此, 它的上市非常困难, 通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业, 尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。

(二) 宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求

1. 夹层融资的含义及特点

夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式, 它的本质是一种无担保的长期债务, 这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看, 当企业进行破产清算的时候, 获得清偿的依次是优先债务提供者, 夹层融资提供者和公司股东;同时, 从收益方面来看, 夹层融资的提供者会同优先债务一样, 要求融资方按期还本付息, 但是会有更高的利率水平要求, 这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权, 从而希望通过资本升值获利, 因此, 夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。

2. 夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践

夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看, 由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间, 更为贴近资本供应与需求效用, 大大提高了资金的使用效率;同时, 作为一种中间产品, 夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒, 更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度, 中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式, 只要相关各方都遵守法律上的规定, 具体的相关事项可以通过协商来确定。

二、我国发展夹层融资面临的主要障碍

夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物, 其在我国的发展也处于初级阶段, 因此, 在推进过程中一定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面:

(一) 风险监控能力不足导致投资主体缺乏

我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前, 我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构, 信用评级制度也欠缺完善, 因此, 对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时, 由于夹层融资本身具有的特征, 使得个人很难进行投资, 这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者, 比如专业的房地产投资基金, 同时, 像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此, 只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构, 但是无论从资金实力方面还是风险控制方面, 它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。

(二) 退出机制及相关立法亟需完善

由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间, 因此从法律角度来看, 它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动, 不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题, 进而导致由不同的法规来约束, 最终产生不同的法律后果。从退出机制来看, 通过以上的分析可以推测信托行业很可能最先出现夹层融资这种方式, 夹层融资退出的主要方式有三个, 分别为关联方回购、股权转让和项目上市等, 但在我国现实情况下, 这几种退出方式均不理想。首先, 房地产企业上市比较困难, 对于实力不够雄厚的房地产企业来说, 通过项目上市这种方式来实现夹层融资的退出对于他们来说可能性并不大。其次, 通过股权转让方式退出, 这种方式也存在一定难度, 因为股权转让过程的谈判需要耗费很长一段时间, 这与目前国内的房地产信托到期必须兑付之间存在矛盾。最后, 采用关联方回购的方式, 这种方式的退出与股权转让方式退出面临相同的问题, 因此也不理想。

三、夹层融资在我国推进的具体举措

在许多发达国家, 夹层融资已成为一种较为成熟的融资方式, 结合我国现阶段实际存在的主要障碍, 同时借鉴发达国家的经验, 我们可以从以下各方面进行改进, 以促进夹层融资在我国房地产企业中的良性发展。

(一) 市场参与主体不断强化风险管理与控制

对于我国风险评估体系来说, 我国应借鉴国外的经验, 努力建立专门为投资业服务的中介机构, 进行项目评估、信用评级等服务, 尽量减小可能面临的风险。对于信托公司来说, 在选择合适的项目进行投资前要考察投资项目可行性及盈利性, 确定房地产商的信用等级, 查看其公司制度是否完善等, 同时加强内部管理, 做到信托财产与自有财产的分离。对于夹层投资者来说, 应该主动了解夹层融资项目的资金运作方式和投资的房地产企业等相关背景信息, 将自身进行夹层融资投资的风险降到最低, 同时, 要对自己的风险承受能力进行评估, 从而合理安排投资结构, 以更好地控制整体投资风险。

(二) 加快相关立法以确保顺畅运行退出机制

从立法方面来看, 我国的政府和金融机构部门要加速完善相关法律法规, 加强相关立法建设, 尽快制定一系列法律、法规来规范夹层投资者以及夹层投资行为, 同时结合我国的实际发展需要, 修改有关夹层融资发展的法律条款, 尽量制定有利于夹层融资的政策, 将风险控制在一定的范围内。对于夹层贷款人来说, 要尽量通过合理方式防治大的法律风险。完备立法的同时, 采用灵活的产品设计保障退出机制的顺利运行。为了更好地解决各退出方式存在的困难, 我国应该为夹层融资投资者提供更多的退出渠道以便提高他们退出的灵活性。

综上所述, 夹层融资作为一种新兴融资方式, 有其独特的特点及优势, 它的适用条件也为我国金融市场产品创新提供了可能。这种方式在中国已经初露端倪, 而且存在巨大市场需求空间, 有较好的发展前景。与此形成鲜明对照的是, 该产品运作相关立法严重滞后, 这在一定程度上导致此种融资方式在具体操作层面缺乏相应法律保护。除此之外, 我们还应该看到, 我国房地产金融市场面临的许多问题并不是简单用几年的时间、出台一系列政策就可以轻易解决。许多问题长期存在, 相互交织, 涉及层面较为复杂, 无形中增加了问题的解决难度。即便如此, 为了进一步规范我国的房地产业, 推进房地产金融市场的良性发展, 房地产金融的业务创新是一条必经之路, 夹层融资顺势而为, 必将开拓更为广阔的市场空间。

参考文献

[1]陈晔煌.房地产公司的夹层融资研究[D].北京:首都经济贸易大学, 2008.

[2]杜爱丽.夹层融资在房地产融资中的应用[J].合作经济与科技, 2008 (34) .

[3]侯桢彬.房地产企业金融业务的创新研究[D].北京:首都经济贸易大学, 2011.

[4]黄珍珠, 何德媛.我国房地产企业融资创新——夹层融资[J].上海房地产, 2009 (06) .

[5]蒋平.美国房地产夹层融资的法律问题研究[D].北京:对外经济贸易大学, 2006.

房地产融资 篇3

关键词：房地产金融；新型融资方式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0030-01

一、我国房地产企业融资渠道现状

1.资金来源于自筹资金和其他资金。

2.金融投入总量增长且结构不断优化。

二、我国房地产企业融资渠道存在的问题

（一）银行贷款受挤压。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长、投资规模大，其需要大量的资金支持才能确保长期运转，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。在严格的信贷额度控制和严厉的监管政策下，房地产企业开发贷款已经受到明显挤压。

（二）房地产金融制度不够完善。对比国外房地产金融机构体系如专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构，我国仅有非专业性房地产金融机构（主要为商业银行），这就使得我国房地产金融组织结果单一化，影响了房地产金融对房地产业的支持力度，同时也使得商业银行金融风险增大。

（三）房地产金融创新品种和手段匮乏。与发达国家相比，我国城市房地产金融品种和手段创新较少，无论是对房地产企业贷款或者个人住房贷款都离不开抵押、按揭等几种原始方式。我国城市房地产金融工具创新的意识不高，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

（四）房地产金融系统运行机制效率不高。目前，我国涉及房地产金融的专项法规不多，房地产金融缺乏法律保护，而且国家对房地产金融发展支持不足。由此导致城市房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，影响了房地产市场发展潜力。

（五）房地产金融中介服务滞后。第一，房地产金融资信评估体系不健全；第二，房地产中介保证机构缺乏；第三房地产中介业务市场混乱；第四房地产中介机构人才匮乏。

三、新形势下我国房地产企业多元化融资渠道选择

（一）REITs。

1.概念。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust），指制定信托投资计划的信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同， 以发行信托受益凭证等方式，委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，从而达到将受托投资者的资金用于房地产或者房地产抵押贷款投资的一种资金信托投资方式。

2.REITs的具体特点为。

一是来源于租金和房产升值的收益。

二是给予投资者更多分红的大部分收入。

三是不同于银行存款、基金等较为短期的投资方式，REITs能获得更长远的资金回报，同时与股市、债市等风险性投资方式并没有太多的相关性。

四是有利于政府盘活社会存量房产，既可帮助政府融资，也降低运营成本；

五REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税（免除企业所得税），从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；

六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

3.前景。在刚结束的两会上，李克强总理在作2016年政府工作报告时提出：“探索基础设施等资产证券化。深化投融资体制改革，继续以市场化方式筹集专项建设基金，推动地方融资平台转型改制进行市场化融资，探索基础设施等资产证券化，扩大债券融资规模。”在金融领域，Reits市场未来潜力巨大，受到了各大企业的青睐。

（二）ppp融资模式。

1.概念。PPP模式（Public—Private—Partnership），它把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起，是指政府与各私人组织团体之间，为了合作建设城市基础设施项目。

2.优点。

（1）消除费用的超支。（2）发挥市场的决定性作用，做大民营企业，转换政府职能。（3）风险分配合理。（4）彻底解决民生领域的腐败问题。

3.存在问题。

（1）前景被质疑，易搁浅。（2）特许经营权能否质押的问题一直争议不断。

我国《担保法》在权利质押章节中，对新近出现的经营权、收费权、经营收益权等权利质押还没有明确的规定。

4.前景。

（1）2016年是基建投资大年，PPP市场空间更大。（2）PPP引导基金支持项目论证，保证前期工作顺利开展。（3）PPP项目逐步落地，模式越来越清晰。

经过两年多的推广，相关培训活动使PPP概念日渐明晰，各参与方对PPP的认识更为全面，自身定位更加精准：政府部门从公共服务的管理者、提供者向监督者、合作者转变，从以建设、融资为主到运营、合作为主转变，整合了社会的资源，进入激发了市场的活力。

（4）特许经营权质押破题，地方融资平台参与，金融机构支持力度加大，PPP融资渠道拓宽。

四、结束语

房地产的特点是施工条件复杂，开发周期长、投资规模大，其需要能稳定为其提供资金且风险程度为稳健的资金来源。不同的房地产企业，其融资目的不同，有的为了资本积累，长期扩张，有的为了引进技术，树立形象，拓展社会的人脉渠道。房地产企业应根据自身的发展特点及目的，选择适合的融资渠道。不同的融资渠道对控股权有着不同程度的影响，不同的融资结构对控制权有着不同的要求。

在过去，很多房地产企业过于依赖银行贷款，导致以受国家货币政策和金融政策的直接影响，这就要求房地产企业转变以银行信贷为主的融资方式，多元化其投资渠道，提升社会资本来源的比例，在决策前三思而行，根据企业情况把握合适的度。

基于此，上文所提到的REITs和ppp融资模式不失为其中几种好的融资方式。

参考文献：

[1]邓程燕.对我国房地产融资渠道的分析[J].时代金融， 2013（11）： 64-65

[2]田峰.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].商情（教育经济研究），2008（1）：133

房地产公司融资方法 篇4

面对众多的融资途径，我们应该首先了解各种融资模式的特点：

国内商业银行贷款：相对容易获得，这是企业主要融资工具；

国外商业银行贷款：一旦获得，贷款数额相对巨大；

投资信托：信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税；

投资基金：关注成长型规范企业，回报要求高；

境内上市：可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；

境外上市：上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；

企业并购：不承担目标企业债务和纳税，不用接受目标企业员工以及福利，省去解散清盘程序； 合作开发：互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易； 发行企业债：发行条件适中，基金使用效果好，基本无变更募集资金投向情况；

金融租赁：节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资； 典当融资：办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；

私募基金：手续简便，可节省企业发行时间注册费用。

结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，这样方可对症下药，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。以下按照企业规模，总结出各种规模下的企业使用的融资模式。

大型企业：

投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款

中型企业：

投资信托、企业并购、国内商业银行贷款

小型企业：

私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资

根据房地产企业规模与融资模式的对应，加上对各个融资模式特点的了解，企业在融资方面，应该能够起到事半功倍的效果。

对开发商来说，传统的方法一般包括：1）房地产直接投资；2）商业抵押贷款；3）合作开发或项目公司被收购；4）房地产企业上市；5）居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）。

而新兴的融资渠道如：基金（房地产、土地）、房地产信托基金（REIT）、房地产资产证券化（含住房贷款证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）、房地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）、房

地产融资租赁以及信托、担保、过桥贷款、可换股债券、土地债券等等渐渐受到各个开发商的重视，其中房地产信托服务正逐步成熟，成为一个新的主流融资渠道。

1、突围方式之一——业内强强联手

越来越稀缺的土地和公开透明的出让方式使得全国土地价格一路飞涨，面对高昂的地价即便是大规模房地产企业也显得资金实力不足。强强联手共同获取土地的方式在融资渠道受限的情况下开始出现，房地产商采取抱团作战、联合实力、资源互补的形式解决资金短缺问题。

2、突围方式之二——资本市场融资

大规模房地产企业由于有一定的资产积累和市场信誉度，通过资本市场争取融资是获取发展的有效途径。富力地产的香港上市，保力地产的筹备上市和顺驰香港上市计划等都体现出：开发商想通过资本市场增强资金实力。已经上市的房地产企业可以通过增发股份或是发行债券(包括可转化债券)等方式从资本市场上获取资金。

3、突围方式之三——联姻海外资本

大规模房地产企业和境外的投资公司合作，组建新的项目公司共同开发项目。这种合作方式，对国内的企业而言，可以缓解资金压力；而对境外的投资公司而言即有了进入快速发展的中国房地产市场的机会又避免了单独开发面临的风险。

2005年7月，万科集团与新加坡政府产业投资有限公司附属公司(简称RZP)的合作就是这一融资方式的典型案例。双方共同投资1亿美金创立一家投资性公司，并通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。

4、突围方式之四——降低资金需求

越来越高昂的土地价格对于资金的要求越来越高，为了缓解资金压力，大规模房地产企业开始注意那些有低廉成本土地的小规模企业。这些小规模企业由于能力有限无力在严峻的市场环境下开发项目；而大企业在市场调整期也无力撬动资金杠杆来满足企业发展对于土地的需要。因此大规模房地产企业通过兼并收购方式获取其它企业手中已有地块，降低获取土地的成本以减低资金需求，获得变相融资。

此外，一些大规模开发商也开始在市场转折期转战二、三线城市，以相对低廉的价格获取土地。企业在对一线城市保持谨慎观望态度的同时，又为将来成熟时刻在二三线城市发展储备土地。企业的暂时性战略转移即降低了资金需求又为未来发展节省现金，实现变相融资。

5、突围方式之五——国企资产重组

国有企业在面临市场转变时刻频频出现资产重组的身影。央企房地产资源重组露出端倪：总体上按照南北划分，长江以北由中房集团接手，长江以南的资源，现在已经内定由招商局和华侨城等南方央企接管。而在上海的巨舰企业——上海实业集团近来对旗下的地产资源也进行重组。国企房地产资源频频

重组的主要目的就是提升企业资金实力，有效规避房地产市场波动带来的影响。塑造大型国营房地产航母正成为一种行业资源整合的趋势。

1、探索有效的民间融资方式

在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率的方式，向其它企业、自然人寻求融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

2、委托贷款

通俗地说，就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

3、固定回报投资

对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见为5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。

4、与建筑企业合作开发

由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。

5、互助性担保

以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

6、建立中小房地产企业发展基金

可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基

金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。

目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：

（1）寻求与大公司合作

这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

（2）求民间资金

目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业

知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

一个房地产项目开发资金的筹集渠道，目前从大的块面来说，分为三大部分，即企业自有资金，银行信贷资金和销售的滚动投入资金。

房地产融资需准备资料 篇5

1公司五证一卡（组织机构代码证 税务登记证营业执照 开户许可证 资质证贷款卡）必须

2开发五证（国有土地使用证 建筑工程施工许可证 建设工程规划许可证 建筑工程规划许可证商品房预手售许可证）土地证必须其他有几证提供几证

3融资计划书包括数额 用途 使用期限 还款来源 抵押物明细 4三年的审计报告 还款来源说明 项目可行性报告 项目开发现状 公司及项目简介 过往开发项目 企业章程及股东介绍

房地产项目融资资料 篇6

（一）房地产开发融资企业资料清单：

1.公司简介

（内容包括公司基本情况介绍、经营状况说明、董事会成员简介、股东简介、管理团队简介等）

2.公司章程

3.董事会决议或股东会决议（关于本项目的融资决议，有即提供）

4.工商登记核准资料及营业执照

5.税务登记证

6.组织机构代码证

7.法人代表身份证

8.验资报告及开发资质证明

9.银行开户许可证及贷款卡

10.审计报告和主要财务报表（近三年，10年、11年、12年 同时补充13年1、2、3、月份主要财务报表

11.投资项目可行性报告

12.借款申请书资金用途及使用计划(需注明还款来源)

13.房产证（如果是用房产做抵押，这个就提供），如果办理了预售许可证的，也要提供；

14.土地使用权证，同时附上土地付款凭证,土地成交合同等；

15.建筑用地规划许可证

16.建筑工程规划许可证

17.建设工程施工许可证

18.抵押物价值评估报告或质押物价值评估报告

19.其他政府相关批文

20.其他补充文件

（二）房地产开发企业融资基本条件：

1、要求项目要在省会城市，或经济发达的地市级.资质较好的县也可以考虑。

2、四证齐全：土地使用证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证；

3、二级开发资资质优先，如果母公司是二级资质，项目子公司为三级或者暂定也可；

4、房地产项目融资额度：融资1---6亿元，期限1--2年

5、有抵押物，抵押率不超过50%。

房地产企业融资对策 篇7

中国房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的, 这种高速的增长在全世界其他地区是不多见的, 中国国民经济增长的潜力是房地产持续发展的巨大动力。由于中国房地产业发展的历史很短, 管理的经验不足, 国内房地产企业融资还存在着很多问题。

1. 主融资渠道单一, 风险难以规避

我国房地产业还未形成真正多元化的房地产融资渠道和融资方式, 银行信贷依然是主要的融资工具。据统计, 截至2007年10月, 全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元, 占金融机构人民币各项贷款总余额的18.02%。其中房地产开发贷款余额达1.76万亿元, 个人住房贷款余额达2.6万亿元, 分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元, 已接近商业银行个人住房贷款余额的18%。

目前, 全国房地产企业平均负债率为76%, 而国外只有20%~30%, 房地产企业使用银行中长期贷款的份额如此之大, 特别是房地产贷款的短期性之矛盾加剧了银行的流动性风险。美国金融风险就是由于美国次级贷款危机引起的。房地产企业遭遇房价周期波动的调整, 幅度过大就会使购买者丧失信心, 超过30%的降幅就会让购买者抛弃已买房产, 甚至停止还贷款, 房地产经营的风险就会转变为银行的金融风险。银行大量的资金流向房地产业, 由于管理不善而形成大量的“烂尾楼”, 成为银行的不良资产, 给银行的经营和资金回收造成很大的风险。由于房地产对银行的高度依赖性, 房地产业的发展严重受限于银行的信贷政策。我国房地产行业比较单一的投融资体制面临着严峻的考验。

2. 融资门槛高, 不利于企业的成长

对房地产企业来说, 采用上市、发行企业债券和房地产信托投资基金都有很高的门槛, 如根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定, 公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币, 过去一年税后利润不少于6000万元人民币, 并有增长潜力, 按合理预期市盈率计算, 筹资额不少于5000万美元。根据《公司法》和《企业债券管理条例》, 发债公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定, 公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元, 有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元;累计债券余额不超过公司净资产的40%;最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息;筹集的资金投身符合国家产业政策;利率不超过国务院限定的利率水平”等条件。《资金信托暂行管理办法》规定:资金信托不得超过200份, 每份合同不低于5万元。对于房地产大型项目、连片开发项目如果限定在200份, 单笔金额较大, 对于个人投资者来说, 门槛比较高, 融资很难做到。

3. 融资管理不完善, 政策空间有待拓展

我国的房地产投资信托产品在实施过程中还存在一些问题, 要建立完善的法律体系, 仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的, 还需要道、投资比例的限制等。

房地产信托投资基金在国外都享有税收优惠, 利润从信托到投资者只是一个转手的过程, 不应双重征税, 税收政策的优惠是吸引投资者的最大动力。目前, 我国上市房地产信托投资基金或其他普通上市公司的个人投资者尚无免税优惠的税收制度, 这不利于增强房地产信托基金对广大中小投资者的吸引力。

4. 金融产品种类单一, 无法满足市场需要

在国外, 房地产金融产品比较丰富, 并形成了多层次的市场体系。中国的广大投资者希望从房地产的快速发展中获益, 但是相关投资品匮乏, 市场上已有的股权、房地产信托以及商业房租金收益计划等融资方式也基于种种原因难以形成较大的规模。投资者除了炒卖房屋之外很难发现更好的投资渠道, 致使大量资金涌入房地产销售环节, 出现市场流动性过剩和房地产开发融资难并存的尴尬局面, 一定程度上加剧了房地产市场的供需矛盾和市场波动。

部分商业银行推出了固定利率住房贷款产品的同时, 面临资金来源和资金运用利率的错配问题, 需要相应的金融衍生工具来转移风险。目前国内金融市场尚不发达, 缺少有效的金融风险规避工具, 存在一定的制约, 无法适应快速发展的市场要求, 面临着较大的风险。

二、房地产企业融资对策

1. 适应社会发展, 充分利用已有金融工具

随着房地产业专业化分工的日益加剧, 房地产企业运营的中心逐步转向金融运作, 建立自己的金融平台, 充分利用房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等金融产品, 采取发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立房地产基金, 还可以谋求海外上市等方式, 合理利用多元化的融资渠道, 最终达到融资目的。

2. 合作开发融资, 充分利用民间资本

房地产企业可以寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发, 这是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式多种多样, 可以两家合作, 也可以多家合作;可以长期合作, 也可以就项目短期合作;可以紧密型合作, 也可以松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。

3. 利用外资融资策略, 提升企业竞争力

房地产公司利用外资的方式可分为两种, 即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资一般是成立方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的问题, 但需要用外汇还本付息, 除了一些国际性或政府间优惠贷款外, 国外商业贷款利率一般都很高, 故其风险较大。一般来说, 除从事大型项目的开发外, 中小型企业不宜采用此种策略。引入外资的同时, 或多或少都会伴随着先进技术、管理、规则和国际市场环境等国内稀缺因素的引入, 这对提高房地产企业融资能力、管理水平和国际竞争力都有积极的作用。

4. 引入金融租赁, 扩大融资方式

在发达国家, 金融租赁业已成为与银行信贷、证券并驾齐驱的三大金融工具之一。其融资租赁市场渗透率 (租赁交易总额/固定资产投资总额) 平均水平在15%~30%之间。2007年中国银监会修订政策, 再次允许商业银行机构进入金融租赁市场, 新修订了《金融租赁公司管理办法》。目前, 银监会管理的金融租赁公司有12家, 其中6家在运营, 2007年末资产在218.5亿元左右。而商务部主管的外资、合资租赁公司90家, 内资租赁公司试点26家。

售后回租交易是一种创新租赁服务, 是指房地产企业将房地产项目的资产出售给金融租赁公司, 然后再以承租人的身份将项目租回。房地产开发商对该项目依然拥有使用权、控制权, 但是这一项目在房地产开发商那里已经由固定资产投资性质转变为一个流动资金性质的项目, 通过金融租赁公司的参与, 对该项目的流动性进行了质的变更。金融租赁公司从房地产公司那里收取相应的租金, 根据房地产项目及租金应收款的风险评估, 金融租赁公司向房地产公司收取一定比例的融资费用。售后回租是在企业缺乏资金、急需改善现金流情况下所采取的一种筹资方式。房地产企业可以根据自己的实际情况来选择合适的融资方式。

参考文献

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[3].薛和生等.论我国投资银行和商业银行的混业经营.上海师范大学学报.2006.3

房地产企业融资问题研究 篇8

关键词：房地产业 融资结构 融资渠道 上市公司

1引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的方式转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身的方式转变。房地产业是资本密集行业，存在建设周期较长，资金周转速度慢等特点。如果缺乏外源融资，房地产开发企业根本无法实现连续再生产的良性循环。但是长期以来，房地产开发企业以银行借贷融资为主，自有资金很少。根据2009-2010年度中国房地产巿场报告提供的资料，香港前五大上市公司负债率基本在30%至40%之间，而我国房地产公司的资产负债率在75%左右，资产负债率较高。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，发放贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

2我国房地产企业融资现状分析

2.1我国房地产企业特征

房地产行业的特征主要体现在以下几个方面：（1）区域性较强，企业之间的竞争是不完全竞争。外地的房地产企业很难打入本地的房地产市场。（2）风险高、周期性波动大。房地产开发需要大量的资金投入，而大多房地产企业资金实力不强，只能通过负债的方式进行开发，这就决定了房地产行业的高风险。 （3）受土地、资金的高度制约。近年来，我国的房地产业发展较快，很多地方甚至到了寸土寸金的地步。（4）房地产业与其它制造业产品相比，具有耐用性、高价值性、地域性特征，并且兼具投资性。

2.2我国房地产企业融资现状

（1）融资规模持续增长。

我国房地产业经过10多年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的部分。房地产业的发展离不开资金的支持。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行收紧信贷政策的出台，但房地产开发资金仍有较大幅度增长。2006年我国房地产投资全年为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8267万亿元，2012全年我国房地产投资更是突破7万亿元。

（2）融资工具的局限性限制，组合简单

房地产企业融资渠道狭窄，融资工具单一，创新力度不够，工具使用存在一定程度上限制和不足。融资策略不仅缺乏科学的理论支持，而且缺乏策略上的前瞻性和灵活性，使融资结果不能达到预期目标。

（3）信托成为房产融资新渠道，但仍有限制

房地产投资信托介入房地产市场，不单是部分解决了融资的问题，更重要的是符合房地产市场的国际化趋势。但是，由于政策限制信托产品仍有欠缺，不过在融资渠道单一、产业投融资渠道难有大变化的情况下，信托业务的发展创新将给产业投资带来新的市场空间。

（4）海外基金与国内企业对接的难题

外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻，有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段，这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或降低他们的要求并不容易，因而产生了海外基金与国内企业对接的难题。

3我国房地产企业融资存在问题原因分析

3.1资本市场有效性差

我国资本市场发展不完善，不能很好地起到配置资本的作用，从而使房地产企业不能通过资本市场进行有效地融资。

3.2房地产融资结构不合理

我国房地产企业的资产负债率普遍较高，资本结构不合理。2011年以来，房地产企业的资产负债率开始了一轮上升，2012年上市房地产公司年报显示，包括万科、招商地产、华侨城、荣盛发展、世茂股份等24家总的资产负债率高达73.1%，这给依附于银行贷款的房地产业带来很大被动。

3.3外部环境影响

房地产金融市场法律体系有待完善。法律的制定极大地落后房地产市场的发展。市场经济就是法制经济，要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方而的规定却不太详细，这就有碍于银行资金的安全性和流动性。

4优化我国房地产企业融资渠道的对策建议

4.1 建立多层次的房地产融资体系

建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求是当前我国房地产融资的主要问题。房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。

4.2加大房地产信贷监管

我国目前的金融市场还不发达，处于初级阶段，在整个的金融市场中，直接融资所占的比例较小，间接金融占绝对地位。而我国的商业银行贷款通过房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、住房消费贷款和土地储备贷款等形式支撑着我国房地产业的发展，同时也使房地产市场运行过程中的各种风险集中于银行体系，造成了银行不良资产的上升，影响了我国金融体系的稳定，加大了国家的金融风险。

4.3解决金融信用缺失问题

目前我国社会信用环境较差，企业恶意骗贷、逃废银行债务的现象较多，导致银行不良贷款居高不下，增加了银行的经营风险，使银企关系紧张，不利于企业以后再从银行借贷，同时，银行会要求更高的利率来被偿较高信贷风险，增加了企业的经营成本及投资风险，给企业发展带来的很大的不确定性，降低了企业和个人的资热情，造成投资不足，不利于整个社会的发展。

4.4加强对外资金融机构以及境外基金的引导

外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。

参考文献

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[7]周传胜.我国实施房地产证券化的法律障碍及其对策[J].现代商贸工业，2010

我国房地产融资渠道现状分析 篇9

摘 要 我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。

关键词 融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上

。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦

房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些

自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.? 866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比

总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上

。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用

外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些

房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些

障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用

资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来

宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求

通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。

参考文献

房地产公司项目融资要点 篇10

一、从商业银行融资

（一）国家提高项目资本金比例要求，严格房地产开发贷款管理。

《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）均多次要求，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％（银发[2003]121号为30%）。

《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等文件规定，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

（二）商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款

《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等文件规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

（三）国家对商业银行发放房地产项目贷款发放有特别要求。

1.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等文件规定，商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放；商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

2.《固定资产贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）第25条规定，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式；第28条规定，固定资产贷款发放和支付过程中，贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。同时，还规定，贷款人在借款人与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款的，银行业监督管理机构除可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第46条、第48条规定对其进行处罚。

综上所述，国家对房地产开发和土地储备贷款政策性较强，三令五申对发放房地产贷款的条件提出要求，因此，从银行获得房地产项目贷款的不确定性较高。

二、从其他企业融资

《贷款通则》（1996）第61条规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。

《中国人民银行关于对银行职工参与企业非法借贷有关法律问题的答复》（银条法[1996]44号）等文件规定，借贷资金属于金融业务，因此，非金融机构之间不能相互借贷，企业间非法借贷资金的行为是无效的。

最高人民法院《关于企业相互借贷的合同出借方尚未取得约定利息人民法院应当如何裁决问题的解答》（法复［１９９６］２号）规定，对企业之间相互借贷的出借方或者名为联营、实为借贷的出资方尚未取得的约定利息，人民法院应当依法向借款方收缴。

综上所述，借贷资金属于金融业务，非金融机构不得从事，企业间借贷违法，企业间借贷合同无效；人民法院在处理企业之间资金拆借纠纷时，借贷本金受法律保护，出借人有权要求借入方偿付，但无权要求支付利息（资金占用费），对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对借入方则应处以相当于银行利息的罚款。关于企业间相互借贷的法律后果，需要说明的是，民事诉讼采用的是不告不理的原则，如果不产生纠纷，或者产生纠纷不通过法律途径解决，则未必就会带来收缴利息或者罚款的不利后果。

此外，根据最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》（法释〔一九九九〕三号），国家不禁止企业与公民之间的借贷行为。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：企业以借贷名义向职工非法集资；企业以借贷名义非法向社会集资；企业以借贷名义向社会公众发放贷款；其他违反法律、行政法规的行为。

三、委托贷款融资

《贷款通则》（1996）、《中国人民银行关于对委托贷款业务范围问题的答复》（银条法

[1997]41号）规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。

从上可以看出，委托贷款是企业间借贷的一种变通方式，不违反国家法律规定。但需要注意的是，《中国银监会办公厅关于进一步规范企业集团财务公司委托业务的通知》（银监办通〔2007〕186号）规定，财务公司应在所属企业集团成员单位之间办理委托贷款及委托投资业务；财务公司应对委托贷款或委托投资的对象、用途进行全面审查，防止因委托贷款或投资投向手续不全、不符合国家政策而带来法律风险和政策风险。因此，可通过银行、财务公司等金融机构委托贷款进行融资。

四、信托计划融资

房地产信托融资有信托贷款（信托投资公司通过推出信托计划募集到资金后贷给房地产企业）、股权投资信托（信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行）、财产信托优先受益权转让（房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受益权转让给社会上的投资人，以此来募集资金）等形式。信托计划融资受到国家产业政策的影响较小，随着《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》的出台，加之取消了信托份额和额度的限制，目前，该种融资模式的应用越来越广泛。

五、联营融资

根据《民法通则》和最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（法（经）发＜１９９０＞２７号）联营分为法人型联营（成立新的法人）、合伙型联营（成立非法人组织）、协作性型联营（基于协议，不成立实体）。房地产领域的联合竞买、联合开发属于联营性质，也是一种融资方式。这种融资方式法律关系复杂，需要注意的是：

（1）联营合同中的保底条款因违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，属于无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。

（2）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。

（3）金融信托投资机构作为联营一方依法向联营体投资的，可以按照合同约定分享固定利润，但亦应承担联营的亏损责任。

除上述融资途径，还有上市融资、债券融资、BOT、TOT、ABS、BLT等途径，每种融资途径的特点不同，遵守的“游戏规则”不同，融资的成本和规模不同，具体要结合房地产项目本身和项目融资方的情况以及国家的法律法规政策环境而定。