我国房地产融资渠道多元化论文（精选8篇）
我国房地产融资渠道多元化论文 篇1
我国房地产融资渠道现状分析
摘 要 我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。
关键词 融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资
近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。
一、我国房地产融资渠道现状
1．银行贷款
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上
。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦
房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
2．房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些
自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.? 866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比
总额增长93.?4%。
不过，目前信托产品存在一些
制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3．上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上
。因此，通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。
4．海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用
外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些
房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些
障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5．债券融资
房地产证券是房地产利用
资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来
宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1．建立多层次房地产融资体系
当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求
通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。
2．加紧开发房地产金融投资产品
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
3．完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。
参考文献
[ 1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[ J].山西建筑,2007(33).[ 2]武书义.? 我国房地产金融存在的问题与发展策略[ J].华北金融，2008（1）.[ 3]牛凤瑞等.中国房地产发展报告[ M].北京:社会科学文献出版社，2005.
我国房地产融资渠道多元化论文 篇2
房地产行业一直是国民经济发展的支柱型产业, 是衡量一国发展水平的重要指标, 性质十分特殊, 因为它属于“衣食住行”中的“住”, 牵连着每一个社会人, 房屋是每个人生活必不可少的需求。房地产行业正以更深刻的发展方式改变着人们的生活水平、消费理念、社会财富的分配与社会经济的发展。2010年房地产投资比重占GDP的13. 04% , 2012年为13. 5% , 2013年已经达 到GDP的14. 8% , 这个比例相当的高, 因为即使在经济泡沫高峰时期, 日本房地产投资占GDP的数值从未超过9% ; 在美国, 2008年因“两房”引发金融危机, 这一数值也未超过6% , 可见我国的房地产在国民经济中的地位, 但也可以看出房地产市场的泡沫有多么严重。
我国现在的房地产企业处于发展低潮期, 资金链紧绷, 许多房地产公司不得不通过降价与大力度的促销来回笼资金, 即使这样房地产企业的资金仍然十分紧张, 销售量下降。这主要归咎于当前的宏观经营环境, 后次债危机时代时期延长, 美国信用等级下降, 人民币升值, 而国内虽然有中央投放4万亿元来刺激国内经济的发展, 但是也带来了严重的通货膨胀现象。国内外金融环境的变化引起一系列的连锁反应, 导致银行贷款额度不断收紧, 房地产企业通过银行获得资金的渠道变得困难。而我国房地产企业的资金一直过度依赖着银行贷款单一的渠道, 这样一来房地产企业的资金链就紧绷, 发展缓慢。
近两年, 国家出台一系列的政策针对房地产行业进行调控, 不仅银行贷款额度收紧, 其他的发行债券、房地产企业IPO上市、海外资金等渠道也受到法律的严格控制, 房地产资金压力巨大, 有些中小型的房地产企业已经不得不退出市场, 有些房地产公司被迫重组。而房地产企业要想可持续发展下去, 必须发展多元化的融资渠道, 如此才能筹集足够的资金支撑发展。加快房地产金融创新是当务之急, 平衡现有的各种房地产融资方式, 需要拓宽更加多元化的投资渠道。
2 我国房地产企业融资的主要方式
房地产企业融资, 简单来说, 是房地产企业在经营过程中, 采用各种方式、方法及工具为本企业融通资金的金融行为。房地产企业融资主要有两种方式:
2. 1 房地产企业的债券融资方式
2. 1. 1 房地产银行贷款
银行贷款优点在于利率低, 成本低, 且取得时间快, 手续少, 效率高; 缺点则在于必须有抵押担保, 且一旦不能如期偿还, 则导致企业有信用污点, 导致以后贷款困难, 再有就是严格限定使用范围, 银行监控严密。
2. 1. 2 房地产债券融资
债券融资可以大规模发行, 从而能筹集更大额的资金; 对股东控制权是一种保证, 债券持有人没有股东会的表决权; 可以增加公司与股东价值。但是缺点在于债券融资的实施条件非常严格, 承担着较高的财务风险, 而且发行费用与时间都很长。
2. 1. 3 房地产企业信托融资
信托融资是指信托公司担任房地产投资者角色, 房地产企业将合法资金委托给信托公司, 利用信托公司的专业功能获取更多的资金来源, 根据负债关系可以分为债务型信托、股权回购型信托、权益型信托等, 这是今年比较流行的房地产企业融资方式, 发行方式较灵活, 可以为房地产企业提供全方位的金融支持, 综合成本费用较低, 不过实施起来有一定的局限性, 比如购买者资格的限制, 由于双重征税导致成本高, 流动性低, 房地产的运作也受到了信托公司的严格监控。
2. 1. 4 其他债权式融资方式
主要有民间借贷与海外发债两种, 民间借贷是非常重要的资源, 但是利率很高, 导致成本非常高, 一般只能适用于短期的资金不足; 海外发债已经在2010年被限制, 防止“热钱”的流入。
2. 2 房地产企业的股权融资方式
房地产股权融资方式即公司发行股票来募集资金, 一般时间长, 无固定的还款期限, 不必偿还本金, 这可以减轻公司的资金压力, 适用于长期发展的投资; 没有固定的利息额度, 压力小, 筹资风险也较小; 股票的预期收益会较高。房地产企业上市后会进行完善法人的治理结构与模式, 采用现代化的企业管理方式, 降低决策的风险。
这种方式同样有其缺点, 首先就是股权融资的资本成本通常很高, 股东的控制权被新加的股东表决权而稀释。股权融资受到国家法律更严格的控制, 而且时间长, 手续多, 到最后还有发行失败的风险。
以上是目前我国房地产企业融资的主要方式, 主要是围绕债权和股权两个方面展开, 且每种方式各有利弊。股权融资是提高房地产企业竞争力非常有效的方式, 可以筹集大量的资金。
3 我国房地产企业多元化融资的动因分析
我国目前房地产融资主要依靠债权融资方式, 这种高比例的债权融资, 为房地产企业带来了高负债率。主要依靠银行贷款为主要融资渠道, 带来了较高的金融风险。整体来说我国房地产企业的融资渠道还是很窄的, 如果不拓宽融资渠道, 势必会带来更高的金融风险, 更高的融资成本, 导致企业发展举步维艰。
3. 1 金融政策的改变
银行贷款容易受到国家金融信贷政策的影响, 而国家金融调控政策每年都在变, 特别是关于信贷方面的政策变化很大。国家在严格控制房地产市场, 银行也会根据国家的房地产政策而收紧或放松, 一旦开发商过度依赖于银行融资, 当房贷处于收紧政策时, 财务风险与投资风险都变得很大, 而且很有可能导致整个资金链的断裂。另外我国关于房地产融资的相关法律法规还不尽完善, 许多地方性法规自相矛盾, 缺乏协调性与一致性, 在实际融资过程中法律法规的缺失增加了操作的难度。在先进的成熟的国家中, 市场机制完善, 房地产的融资完全依靠市场手段来调节并发挥充分的作用。而我国政府干预仍然较强, 比如说“限购政策”等, 并不符合市场规律, 也就不能充分发展房地产融资的功能。
3. 2 银行贷款收紧
进入2014年, 根据最新的房贷数据显示, 房贷政策有紧无松, 根据选取的35个城市样本来看, 其中有25个城市有停止贷款的现象, 占据7成, 这个比例创最近3年的新高。这些停贷银行里, 中小商业银行是主体, 例如广发银行、中信银行等。在贷款利率方面, 之前的8. 5折优惠已经销声匿迹, 绝大多数银行都恢复基准利率, 有的银行已经在基准利率基础上上浮10% ~ 20% 。同时出于风险的考虑, 对房地产相关贷款的审批更加严格, 审批手续更加复杂, 即使是未婚单身人士的第一套房子, 也必须追加一名亲属或者未婚对象作为共同还款人, 共同负责还贷, 由此全国目前房贷市场正在上演着“失血荒”。与此同时, 公积金的贷款额度也在收紧。
4 房地产多元化融资的途径
房地产企业要及时了解和学习国家的金融政策, 要认识到过度依赖银行贷款可能产生的财务风险, 要更新自身企业的运营理念, 多探讨其他的融资渠道, 让房地产的产业资本和金融资本实现无缝隙的衔接, 而实现多元化的融资渠道是房地产企业生存与发展的必然途径。
4. 1 房地产企业自身要提高企业竞争力
房地产融资中房地产企业作为融资的发起者, 必须首先加强自身的竞争力, 如此才能吸引更多的资金。1企业要扩大企业规模, 如此才能降低融资成本, 提高市场占有的份额, 企业才有发展的空间; 2企业要完善财务管理, 加强企业信息的透明度; 3企业要尽最大努力降低企业的资产负债率, 高负债率可能带来高风险的隐患, 因此适当的以降价来回笼资金也是获取资金的一种手段; 4建立有效合理的股权激励和监督约束机制, 重点是减少代理成本, 提高房地产企业内部的运营效率; 5建立科学的资本运营机制, 有了资金必须会恰到好处的使用, 在进行房地产项目选择时要谨慎, 并且要在法律允许范围内加强融资渠道的创新与发展。
4. 2 创新多元化的融资渠道
4. 2. 1 增加房地产融资的金融产品种类
房地产一级市场融资除了银行信贷, 主要还有房地产信托与房地产私募基金产品。房地产企业要多扩展后两种融资产品, 特别是房地产信托基金, 将会大大提高房地产的融资能力。房地产信托投资基金是一种证券化的产业投资基金, 可以使房地产投资小额化、动产化、简单化; 具有较高的流动性; 产品收益和分红相对稳定, 同时又具有一定的成长性; 能优化房地产企业的资本结构。完善房地产信托基金具有如此多的优点, 可以吸引更多的投资者购买, 从而筹集更多的资金。
4. 2. 2 借鉴国外先进国家的房地产融资模式
美国、新加坡、德国等国家的房地产金融市场比较成熟, 可以借鉴其发展经验, 将其运用到国内房地产融资二级市场的建立, 进而拓展融资渠道。例如美国的房地产信托基金模式可以降低房地产企业整体融资成本, 提供多种方式的资金供给, 使得融资供求双方选择空间增大。新加坡的典型公积金形式, 政府采取行政干预, 要求所有受薪人员按一定比例将收入存入公积金账户, 专款专用于居民住宅消费支出的一种住宅金融类型。德国的政府扶持模式, 提倡居民存款置房对于房地产公司提供一定范围内的税费优惠, 这种形式可以利用到中国的保障房建设中。这些先进的模式可以为我国借鉴所用, 并根据我国国情发展出本土化的融资渠道与方式。
摘要：房地产企业近几年发展快速, 人们对房地产的投资热情很高。资金是房地产企业的“血脉”, 资金链一旦断裂, 企业将无法维持生存。目前我国房地产企业主要依赖银行贷款作为主要融资来源, 而今年的银行房贷紧缩政策让房地产企业发展举步维艰, 开拓多元化的融资渠道势在必行。文章主要探讨了当前房地产的融资方式, 并在分析当前房地产金融环境的基础上, 提出了多元化的融资策略, 希望推进房地产行业的可持续发展。
关键词：融资渠道,多元化,房地产企业
参考文献
探析房地产融资的多元化渠道 篇3
【关键词】房地产；融资渠道；多元化
在我国，房地产业的快速发展带动和促进了我国建筑性重轻工业及制造业的繁荣，是我国国民经济重要的组成部分之一。尽管为了应对房地产金融带来了风险，我国针对房地产业传统融资模式制订了一系列的宏观调控和限制政策，对房地产业造成了一定冲击。但是，我们必须清楚的认识到，这些政策和措施制定主要目的是进一步推动我国房地产市场的成熟，改变房地产融资运行模式单一，主要依赖银行信贷不良畸形的发展现状，以促进形成我国房地产融资渠道多元化的发展模式，从而保证我国未来房地产行业的健康有序的发展。
一、房地产融资理论研究
房地产融资是指房地产公司或单位，通过直接或间接的方式将社会经济体中赢余的那部分资金集合起来，转移到资金相对短缺的房地产开发公司，以保证房地产开发的顺利有序进行。房地产融资的方式分为直接融资和间接融资。直接融资是指资金相对短缺的房地产公司利用的自己的发展回报信用，向资金有余企业或单位发行股票、债券等凭证以换取现实资金的实际进入的融资方式。间接融资是指金融市场上以银行为代表的金融中介机构通过自己的体系检验机制，在审核后将自己所拥有的闲散资金以贷款等方式转移到房地产业以保证其开发销售顺利进行的融资方式。
二、我国房地产融资面临的问题
根据中国中央银行关于我国房地产研究报告的调查，我国近八成的房地产开发资金都直接或间接的来源于银行信贷，其他融资方式如股权融资、债券融资、信托融资等在房地产融资的比重不到三成。资金来源的过度集中也就意味着社会金融风险的增大，如房地产投资结构失衡、违规贷款及假按揭、房地产企业高负债经营现象严重等问题就接连发生。在这种情况下，一旦单一资金来源体发生变动会极大的影响房地产业的发展。在我国房地产业的发展几乎完全取决于国家关于银行信贷政策的变化。如近年来国家的热点行业调控，住房贷款和转按揭的限制，银行信贷的收缩政策都对房地产融资带来巨大的冲击。与此同时，我国银行信贷有限的资金也无法满足我国房地产业的进一步发展的资金需求。所以我国房地产业资金融资渠道的有效拓展势在必行。
三、关于我国房地产融资渠道多远化研究
针对我国房地产业融资模式单一、投资高风险的问题，我们可以通过下面的融资渠道来增加房地产资金来源，分散融资风险。
1.房地产信托。房地产信托是以商业信托组织为模型形成的一种房地产融资方式。房地产信托是指多个资金拥有人或单位将以一定方式组合的资金交付委托给信托公司，通过信托公司专业理财优势和丰富的资金运作经验投资房地产业，并获取收益的融资方式。在房地产信托融资中，信托委托人大部分是金融资本市场中的中小投资者，他们用于承担风险，参与投资的个人资产数量一般不大，需要通过订立信托合同将资金汇集到一起才能满足房地产业的融资需要，从而投资获得收益。
房地产信托融资有着突出的优势。首先，信托计划的灵活性很强，它贯穿于房地产企业开发的始终，不仅可以根据自己意愿参与投资，而且可以大大缩短房地产企业筹集资金所需要的时间。其次，房地产信托可以根据自己资金和技术优势展开不同风险收益的综合性房地产投资，有效的减少金融风险。最后，房地产信托是以中小投资者所组合的资金为主的，有效的保证了社会闲散小额资金的准入制度，调动了金融市场的活力，打破了银行信贷一家独大的局面。但房地产信托融资这一渠道也有一定局限性，因为信托运行模式的本质是择优投资、保证利益，所以只有那部分预期收益高、回报信用好的房地产开发公司才能比较容易的使用这一方式。
2.房地产债券融资。房地产债券融资是指房地产企业，为了保证充足的开发资金，将自己作为债务人，通过法律规定的程序，向整个社会发行的约定有明确回报利率及支付日期及最后本金返还规则的书面权利凭证。房地产债券融资的优势主要表现为：公司股东的股本不会被稀释，有着制度性保障；债券融资成本较低，债券融资利率在同期贷款利率与储蓄利率之间，债券融资产生的乘数效应大大小于银行信贷。我国的债券市场今年来虽然取得了巨大成就，但是与以非政府债券为主的成熟资本市场还有很大差距，我国应减少政府债券比例，优化房地产债券融资结构
3.房地产股票融资。房地产股票融资是指具有一定经济实力的股份有限公司，按照相关法律法规的规定，通过审查核准，公开发行股票，在证券交易所挂牌交易的融资方式。房地产股票融资的优点主要表现在：发行股票筹集的是权益资金，提高了公司公信度；房地产股票筹集的资金是永久性的，保证了上市公司的长远发展；根据公司盈余负担利息，筹集风险小。以万科、远洋地产为主要代表的房地产股票融资取得了较大的成就
在单一融资发展模式下，房地产业不仅面临银行信贷有限资金的发展限制，而且承受了较高的房地产、银行、金融市场的风险比例。所以这要求寻求房地产业的多元化融资之路，重点推进最具发展潜力的多元化渠道，积极开拓新的融资渠道，以形成多元化融资体系和风险分担体系。
参考文献：
[1]余惠倩.房地产融资渠道多元化及发展趋势[J].经营管理，2007（5）： 13-14
[2]廖明辉.我国房地产业发展状况及融资情况分析[D].西南交通大学，2010：18
作者简介：
中国房地产15种融资渠道解读 篇4
融资(Financing），指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。房地产企业正是借用融资的方式，撬动金融杠杆。以下，小编为您盘点中国房地产行业的15种融资方式、种类及其影响因素
一、国内贷款
1.影响因素
影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
2.种类
(1)信用贷款：信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分为五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
(2)担保抵押贷款：分为担保品贷款、保证书担保贷款两种。保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。
(3)商业放贷：商业房贷有七大风险，政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险。
二、国外贷款
我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；事是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。
外资银行五大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
银行贷款运作程序：项目建议书->可行性研究报告->备选项目审批->利用外资方案->借用国外贷款项目的程序。
三、民间借贷
1.特点
形式上的分散、隐蔽性；金额上的小规模性；范围上局限性；利率上的高低不一与随行就市；借贷合约非格式化；对偿债的硬约束性。
2.我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷
(1)优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险；可行性强，为金融市场所快速接受；房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得。/
5(2)缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用；开发商承担风险较大；并非开创融资新渠道。
四、典当融资
典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。
流程：审当、验当、收当、保管、赎当。
五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。
五、项目融资
1.参与方
项目发起人、项目公司、融资方、其他：承建商、贩买者、法律顾问、融资顾问。特点：项目融资以项目为导向。
2.特点
项目融资为无追索权或者有限追索权；项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散；项目融资成本更高。
3.融资模式
(1)直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。
(2)项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。
(3)以承购合同为基础的融资模式。
(4)以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。
5.项目融资的程序
可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还。
6.涉及的文件
信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。
六、债券融资
发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请不批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。这个适用于前50强和100强的开发商。
七、金融租赁
金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的亊先合同约定，想承租人制定的出卖人贩买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。/
51.关键要素
金融租赁融资的关键要素包括承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的。
2.三大金融租赁类型
直接融资租赁、经营租赁、出售回租。
3.金融租赁六大特征
可以获得全额融资；可以节省资本性投入；无需额外的抵押和担保品；可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；可以用作长期贷款的一个替代品。
4.金融租赁操作流程
业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料→租赁公司实地考察客户经营状况→经办人撰写申请报告及内部审批→与客户签订租赁合同，办理相关文件手续→开发商向客户提供不动产或者动产→租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租→承租人按合同规定暗示支付租金→还清所有租金后，合同终止→租赁物所有权转让给承租人。
5.房地产金融租赁创新模式
房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。
“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产贩买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租”。
金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。
八、信托融资
信托业和银行业、证券业、保险（放心保）业一起构成现代金融四大支柱。
1.基本功能
信托在经济活动的基本功能：财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。
2.优势
具有的优势信托融资创新空间宽广；信托具有财产隑离功能。
相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束。
3.分类
抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）。
4.程序/
5(1)确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：
经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。
(2)信托融资项目需提交的材料
(3)资金信托项目材料
(4)项目业务介绍材料
(5)申请项目公司财务资料
(6)选择中介机构
(7)与信托公司和相关中介机构制定信托计划
九、房地产基金
房地产基金投资三大策略：组合投资、跨市套利、资产重组。
影响基金投资策略的五大关键因素：汇率、利率差异（资金成本在国内外市场倒挂）、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场的机会、海外房地产基金自身风险管理的需要。
吸引外资基金的五种策略：产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。
十、产权交易融资
产权交易是指资产所有者（企业的所有者）将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基础特征的财产权益的全部或者部分出卖的行为。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。
1.分类
按产权交易方式划分：贩买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件。
按产权交易主体之间的组织形式划分：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。
2.产权交易融资操作流程
动员和项目征集阶段、项目组织和整理阶段、发布阶段、跟踪和落实阶段。
3.招股推介活动服务
招股推介活动将从以下四个方面提供服务：是征集有融资需求的项目，并进行分类整理和包装；进行多渠道宣传推介，广泛征集投资者；鉴证交易过程，依法出具交易凭证。
十一、REITs项目融资
房地产投资信托在国外称为REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请与/
5业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。
1.REIT（房地产投资信托）的比较优势
(1)REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。
(2)REIT将所募集的资金委托与业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合进离，可有效降低投资风险。
(3)传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。
(4)作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。
十二、ABS项目融资
所谓ABS，是英文“AssetBacked Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
十三、BOT融资
所谓BOT，是“BuildOperate Transfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。典型的BOT定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，授予签约方的项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，这个项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本。
十四、夹层融资
夹层融资（MezzanineFinancing）是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。
夹层资本（MezzanineCapital）是收益和风险介于企业债(32.00,0.000,0.00%)务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。
十五、国内上市融资
我国商业地产融资方式的探讨 篇5
苏州相城建设监理有限公司 □ 章 燕 苏州市相城城市建设有限责任公司
□
庄栋明 苏州市立欣市政工程有限公司
□
沈 黎
【摘要】近年来，国内掀起了商业地产开发的热潮，但其目前的融资工具较为单一，其缺陷严重影响了商业地产的健康发展。本文就目前我国商业地产开发过程中的融资渠道进行了分析，并探讨了CMBS融资模式在我国的发展前景。
【关键词】商业地产；融资渠道；CMBS 引言
近年来，我国出台了一系列措施对房地产进行了紧缩性的宏观调控。调控重点主要是针对住宅地产，于是国内以住宅投资开发为主的开发企业、尤其是一些中小开发公司倍感压力，开始寻找新的出路，纷纷宣称向商业地产转型，陆续加大了对商业地产的投资力度。在新的宏观调控格局和资金工具格局下，房地产开发企业只有合理选择金融创新工具进行融资，才可以获得相对宽裕的资金，并在宏观调控中生存下来。我国商业地产融资渠道的现状分析
2.1 银行贷款
一直以来，我国房地产融资渠道较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在７０％～８０％左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金３３．５％。而有些城市的商业地产开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了９０％，大大超过５０％的风险贴现。融资渠道的单一性不但增加了金融风险，资金压力也使一些商业地产开发商重销售、轻经营，以高价抛售物业为最终目的，给商业地产带来信任危机。拓宽商业地产融资渠道，分散房地产金融风险，已成为我国商业地产发展亟待解决的根本问题。2.2房地产信托（REITs）
REITs是房地产投资信托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。REITs一般可以分为三种类型，权益型投资信托（equity REITs）、抵押型投资信托（mortgage REITs）和混合型投资信托（hybrid REITs）。其中，权益型投资信托通过控制房地产资产来获利，主要利润来源于租金。抵押型投资信托则主要投资于房地产抵押贷款，收入主要来源于抵押贷款的利息收入，混合型投资信托则兼有上述两种类型的业务。与其他融资方式相比, REITs是一种面向中小投资者的融资方式,具有相当高的流动性、稳定性和投资回报,同时还能有效地分散风险和投资组合管理,对不擅于经营股票等金融资产且对未来现金支出又不确定的中小投资者来说,投资REITs是一个比较理想的选择。
REITs在欧美的发展已经十分成熟，但在中国内地仍属尝试阶段。2005 年12月21日，越秀REITs作为中国大陆的第一个跨境REITs在港公开招股，开创了内地REITs上市融资的先河。另外，2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地、北辰实业等。但是,目前我国在发展REITs方面缺乏相关经验,要实现REITs与商业地产开发成功对接,单纯依靠开发商的努力是不够的,还需要政府相关管理部门的参与，建立相应的法律法规，培育良好的资金市场环境。2.3 金融租赁
金融租赁是20世纪50年代兴起于美国的新型租赁方式，是指出租人根据承租人对租赁物的要求，向承租人选择指定的供货商购买租赁物，承租人按约定的条件支付租金，取得租赁物的使用权。租赁期满后，承租人可采取续租或残值购留出租物，或按约定向出租人交还租赁物三种方式处理，简称续租、留购和退租。
金融租赁具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力。其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借入资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人（企业）一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租。退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。
金融租赁这种方式在中国资本市场上并非是全新的概念，但是中国固定资产投资中金融租赁所占的比例不过1%。造成这种现象的原因，一方面是相关的法律、法规还不完善，整个金融租赁行业的运作尚存在不规范的地方，近几年一些金融租赁机构也出现了一些问题，对金融租赁在中国的发展起到了一些阻碍，另一方面是金融租赁的认知度和接受程度不高，同时认知上也存在着一定的偏差，更多的是把金融租赁看作是一种贸易或者商品销售方式，而从行业的角度，则更多的是把金融和公共设施联系在一起，大部分企业在进行融资决策和实施的过程中没有考虑到金融租赁这种工具。尽管金融租赁这种融资工具在目前还不是很普遍，同时也存在着一些法律和政策上的变数，但是这些都不妨碍它成为各个企业，特别是中小企业的一种有效的选择。
2.4境外基金投资
境外基金介入商业地产一般有以下两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金目前关注国内商业地产的热情很高，尤其是成熟商业物业，对于那些拥有成熟物业资产的地产企业，通过整体出让商业物业给海外基金无疑是一种极佳的变现融资方式。
目前在中国市场上的海外基金投资中国市场的模式多数为：海外的投资载体进入中国带来一定的资金，合作伙伴（当地公司）以各种方式出资一定比例的资金，共同成立项目公司，然后一起开发地块。进入中国的外资地产基金，其与中资企业的合作并非欧美通行的地产基金运作方式。在欧美，地产基金通常是以投资者身份参股地产项目，股份一般也不超过30%，参股后再委托相关专业公司经营管理，因此独立性和专业性是基金运作的主要特点和要求。进入中
国后，外资基金一改不参与被投资企业的经营管理，只在被投资企业的董事会层面上控制的游戏规则，由投资者身份变成投资者兼任开发商，由参股变控股。
境外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。同时，海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，但往往可以对地产企业或者项目起到无形的“信用增级”的积极效应。
在目前中国的房地产基金法律不健全、房地产金融市场不发达、会计制度严重不透明和信息披露严重不对称、缺乏专业管理队伍的情况下，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性，海外房地产基金采用何种运作模式进入中国，是其必须重点考虑的问题。2.5 上市融资
房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大，投资期限较长，上市可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。
上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市审批严格。2003年9 月，中国证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》。《通知》规定，自2004年1 月1 日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3 年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3 年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内不能发生重大变化、实际控制人不能发生变更。然而，目前国内大多数房地产企业都无法达到要求，因此上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。
2.6 商业抵押担保证券（CMBS）在中国的发展前景分析
商业抵押担保证券为一种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，目前商业抵押担保证券占商用地产融资市场的三分之一比例。
随着国际投资者对中国市场的关注，美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授表示，在中国推行CMBS比REITS更容易。但是，CMBS的资金来源是银行或者类似银行的信贷机构给房地产开发商以及物业经营商提供的中、长期贷款。CMBS在中国的资产量不够大，银行没有动力去实施证券化，此外，资产没有办法被标准化也是目前阻碍CMBS在我国发展的原因之一。对于我国商业地产融资模式的几点建议
3.1完善相关法律法规
产业基金法的出台，税法的修订，住房保险市场的完善，物权法的颁布，都为房产金融创新提供了一个好的制度环境。但由于国家对房地产行业宏观调控政策的实施，许多金融产品的法律、法规政策还很不完善，比如房地产投资基金、债券融资等，在很大程度上影响了这些房地产融资渠道的发展。因此要进一步发展和完善房地产融资渠道，完善相关法律、法规，是亟需要解决的问题。3.2 多种融资模式组合使用
房地产开发企业应积极拓宽融资渠道，根据企业自身特点，采用多种融资途径方法。比如可以使用自有资金+ 银行贷款、自有资金+ 机构投资、自有资金+ 基金、自有资金+ 信托计划及股权融资+ 银行贷款等融资组合。多种金融工具组合使用，有它的自身优势：一方面可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解了资金压力；另一方面可以增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。
参考文献
企业融资渠道和技巧 篇6
企业融资渠道和技巧
知己知彼、百战不殆，对创业者以及初创企业来说，寻找第一笔风险投资资金，不亚于一场战争。在这场战争中，项目方对自己的需求很了解，知道自己要做什么，要多少钱，但也应该对投资人需要什么有所了解。
在理解投资人的需求之前，融资方首先需要对风险投资机构运作机制有一个大致的了解。
风投机构运作机制
风投机构多是以投资基金的形式进行运作。我国风投行业发展较慢，在发展早期出现过单个的风险投资人，主要是以个人资金进行项目投资，但是现在知名的风险投资人也都成立了投资基金。例如沈南鹏的红杉资本、王功权的鼎晖创投、雷军的顺为基金等等。
投资基金一般由普通合伙人以及有限合伙人组成。普通合伙人也被称之为一般合伙人，其主要负责基金的日常运作，为有限合伙人提供持续的回报。而有限合作人多是家族企业、有财力的个人或者知名机构，例如哈佛拥有200亿美元的捐赠资金，其中有一部分用于组建投资基金。国内来说，例如云峰基金的马云、虞峰是创始人，同时也是云峰基金的有限合伙人。
由于投资基金大多是合伙制，所以基金是否会投资一个项目，也受到合伙机制的制约。有限合伙人一般会根据自己的财务状况，设定项目投资周期，有些潜在的投资项目需要较长的投资周期，如果与该基金有限合伙人的资金周转周期不匹配，也很难获得青睐。纵使项目获得了融资，如果中途有限合伙人出现了财务战略性的变动，可能导致提前退出。
当然，项目方最乐于看到的还是项目获得有限合伙人首肯，一旦有限合伙人点头，基金管理团队就会开始与项目方进行接触。
风投的一般投资流程
“风险投资基金投资一个项目，一般会走三个流程—寻找项目、达成协议以及退出”，无界投融一位融资专员表示。
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寻找项目：风险投资公司寻找项目的渠道很多。大体上有学术期刊—侧重于科研类投资项目；行业会议—行业组织定期举办的交流会议；互联网—网站以及社交平台；风投圈子—以人脉为纽带的社交圈；以及专业的投融资信息服务平台。在硅谷，风险基金经理较为看重学术期刊、会议，而国内风投偏重于人脉圈子、互联网平台。
达成协议：当一个项目进入风险投资公司的视野，风投机构可能会对项目开展尽职调查。
一个完整的尽职调查包括初步尽职调查以及深入尽职调查。在初步调查中，主要对项目方提供的商业计划书、项目运作模式、管理团队、技术可行性等进行了解，调查完成后，风险投资机构内部可能会组织一次投票，以确定该项目是否值得进行投资。
投票通过之后，基金团队会进行更为深入的尽职调查，包括公司股权结构、管理层稳定性、项目估值、预计收益等。
在尽职调查全部完成，双方会派出法律代表，就投资风险、股权分配、购买协议、退出机制等细节进行商议。最后，签订风险投资协议。
风投退出：风险投资基金退出的原因很多，包括触发协议、企业回购等等，退出的方式主要有上市、合并、收购三种。风险投资基金退出项目，也与市场环境有较大的关系，以上市来说，如果IPO市场低迷，风险投资基金可能会要求企业延长投资期限。相反，如果IPO市场火热，超过风投预期，可能会提前进行上市准备。
企业融资渠道和技巧
在对风险投资公司运作机制以及投资流程了解的基础上，无界投融建议创业者以及初创企业寻找融资的时候，应该适当关注以下渠道和技巧。
通过风险投资基金经理常用的方式接触风投。比如说社交圈子、企业圈子、无界投融的人脉圈子等。
保持与风险投资公司常态化交往。可定期参与有风投公司在场的会议，即使没有达成合作意向，也可以让风投公司对公司多多了解。
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尽可能了解风投公司的信息。包括其主要合伙人、资金实力、运作机制、投资哲学、中短期战略等等，投其所好，提高成功融资概率。
我国房地产融资渠道多元化论文 篇7
一、我国发展夹层融资的必要性
(一) 我国房地产企业融资存在的问题
1. 融资渠道单一
我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款, 这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中, 为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时, 由于融资渠道的单一, 必然使房地产企业陷于较大的政策风险中, 任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。
2. 信托融资不成熟
由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段, 与较为成熟的银行贷款相比, 信托融资规模相差甚远, 对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时, “212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高, 使得很多房地产企业达不到融资标准, 因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。
3. 直接融资渠道不畅通
我国股票市场体系还不是十分完善, 再加之房地产企业的赢利模式比较特殊, 与一般工业企业有很大的差别, 很多房地产企业都难以达到上市要求。因此, 它的上市非常困难, 通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业, 尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。
(二) 宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求
1. 夹层融资的含义及特点
夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式, 它的本质是一种无担保的长期债务, 这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看, 当企业进行破产清算的时候, 获得清偿的依次是优先债务提供者, 夹层融资提供者和公司股东;同时, 从收益方面来看, 夹层融资的提供者会同优先债务一样, 要求融资方按期还本付息, 但是会有更高的利率水平要求, 这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权, 从而希望通过资本升值获利, 因此, 夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。
2. 夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践
夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看, 由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间, 更为贴近资本供应与需求效用, 大大提高了资金的使用效率;同时, 作为一种中间产品, 夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒, 更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度, 中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式, 只要相关各方都遵守法律上的规定, 具体的相关事项可以通过协商来确定。
二、我国发展夹层融资面临的主要障碍
夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物, 其在我国的发展也处于初级阶段, 因此, 在推进过程中一定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面:
(一) 风险监控能力不足导致投资主体缺乏
我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前, 我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构, 信用评级制度也欠缺完善, 因此, 对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时, 由于夹层融资本身具有的特征, 使得个人很难进行投资, 这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者, 比如专业的房地产投资基金, 同时, 像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此, 只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构, 但是无论从资金实力方面还是风险控制方面, 它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。
(二) 退出机制及相关立法亟需完善
由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间, 因此从法律角度来看, 它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动, 不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题, 进而导致由不同的法规来约束, 最终产生不同的法律后果。从退出机制来看, 通过以上的分析可以推测信托行业很可能最先出现夹层融资这种方式, 夹层融资退出的主要方式有三个, 分别为关联方回购、股权转让和项目上市等, 但在我国现实情况下, 这几种退出方式均不理想。首先, 房地产企业上市比较困难, 对于实力不够雄厚的房地产企业来说, 通过项目上市这种方式来实现夹层融资的退出对于他们来说可能性并不大。其次, 通过股权转让方式退出, 这种方式也存在一定难度, 因为股权转让过程的谈判需要耗费很长一段时间, 这与目前国内的房地产信托到期必须兑付之间存在矛盾。最后, 采用关联方回购的方式, 这种方式的退出与股权转让方式退出面临相同的问题, 因此也不理想。
三、夹层融资在我国推进的具体举措
在许多发达国家, 夹层融资已成为一种较为成熟的融资方式, 结合我国现阶段实际存在的主要障碍, 同时借鉴发达国家的经验, 我们可以从以下各方面进行改进, 以促进夹层融资在我国房地产企业中的良性发展。
(一) 市场参与主体不断强化风险管理与控制
对于我国风险评估体系来说, 我国应借鉴国外的经验, 努力建立专门为投资业服务的中介机构, 进行项目评估、信用评级等服务, 尽量减小可能面临的风险。对于信托公司来说, 在选择合适的项目进行投资前要考察投资项目可行性及盈利性, 确定房地产商的信用等级, 查看其公司制度是否完善等, 同时加强内部管理, 做到信托财产与自有财产的分离。对于夹层投资者来说, 应该主动了解夹层融资项目的资金运作方式和投资的房地产企业等相关背景信息, 将自身进行夹层融资投资的风险降到最低, 同时, 要对自己的风险承受能力进行评估, 从而合理安排投资结构, 以更好地控制整体投资风险。
(二) 加快相关立法以确保顺畅运行退出机制
从立法方面来看, 我国的政府和金融机构部门要加速完善相关法律法规, 加强相关立法建设, 尽快制定一系列法律、法规来规范夹层投资者以及夹层投资行为, 同时结合我国的实际发展需要, 修改有关夹层融资发展的法律条款, 尽量制定有利于夹层融资的政策, 将风险控制在一定的范围内。对于夹层贷款人来说, 要尽量通过合理方式防治大的法律风险。完备立法的同时, 采用灵活的产品设计保障退出机制的顺利运行。为了更好地解决各退出方式存在的困难, 我国应该为夹层融资投资者提供更多的退出渠道以便提高他们退出的灵活性。
综上所述, 夹层融资作为一种新兴融资方式, 有其独特的特点及优势, 它的适用条件也为我国金融市场产品创新提供了可能。这种方式在中国已经初露端倪, 而且存在巨大市场需求空间, 有较好的发展前景。与此形成鲜明对照的是, 该产品运作相关立法严重滞后, 这在一定程度上导致此种融资方式在具体操作层面缺乏相应法律保护。除此之外, 我们还应该看到, 我国房地产金融市场面临的许多问题并不是简单用几年的时间、出台一系列政策就可以轻易解决。许多问题长期存在, 相互交织, 涉及层面较为复杂, 无形中增加了问题的解决难度。即便如此, 为了进一步规范我国的房地产业, 推进房地产金融市场的良性发展, 房地产金融的业务创新是一条必经之路, 夹层融资顺势而为, 必将开拓更为广阔的市场空间。
参考文献
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[5]蒋平.美国房地产夹层融资的法律问题研究[D].北京:对外经济贸易大学, 2006.
房地产企业融资渠道研究 篇8
【关键词】房地产企业；融资渠道
引言
改革开放以来，随着经济的快速发展和城市现代化建设进程的不断加快，房地产行业发展速度迅猛，取得了辉煌的成就，已经成为我国国民经济的重要支柱之一，为我国的GDP做出了巨大的贡献。机遇和挑战并存，目前房地产市场的竞争变得日益激烈，越来越多的房地产企业开始重视企业融资，以保障企业资金链不断裂，只有这样房地产企业才能持续不断的发展壮大。但是，房地产企业在融资上存在融资渠道狭窄、融资困难等问题，影响了房地产企业融资的效率和质量。
一、房地产行业融资特点
（一）需要大量的资金作保证
因为房产开发涉及土地、拆迁、建筑、销售等诸多方面，这个行业资金高度密集运作，所以一般的投资者不能够承受其所带来的压力。而只有足额的资金才能支撑这样的企业，且资金链必须完善。资金高度密集是房地产市场这个运作体的特点，也就是，房地产离不开资金的保证。房地产开发企业具有较大的投资规模、较长的周期、昂贵的房地产价值等特点，这就需要巨大的资金量进行投资，房地产开发商最关心的问题也就是资金筹措的问题。
（二）与银行息息相关
银行贷款对于中国的房地产业来说，具有很大程度的依赖性。虽说房地产行业隶属于第三产业的，但这个行业资金高度密集型，和金融行业捆绑在一起，共生共荣。
（三）受政策变动影响
当2007年中国政府连续调高银行存贷款基准利率的时候，中国的房地产业面临着巨大的还贷压力，迫于利息压力，企业纷纷减贷，由此可见中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，受政策变动影响大。
二、房地产企业融资渠道相关问题
（一）借款渠道单一，过度依赖银行贷款，增加了资金的风险
我国的房地产企业融资渠道过于狭窄，主要还是投资基金、银行信贷及房地产信托等筹资方式，其中又把银行贷款作为主项。据不完全统计，开发商从银行取得的贷款在全国房地产开发资金中占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。其中，购房者从银行取得的个人住房贷款在定金及预收款中还是作为主项。所以，合计算来，约60%的房地产开发资金来源于银行等金融机构贷款，过多地依赖于银行。
同时资产负债率过高是房地产企业普遍存在的问题，再加上融资的相关法律法规不够健全，房地产融资市场的体系不完善等各方面的原因，长期以来，造成我国房地产企业的融资渠道非常单一，增加企业融资的风险。对房地产企业而言，过度依赖银行贷款，会提高企业的资产负债率，增加企业的财务风险，甚至有可能导致企业因无力偿还银行贷款而破产。对银行而言，增加了银行经营的风险，给金融市场的稳定造成不利的影响。
（二）融资门槛高
针对房地产贷款额度大、周期长、风险高的特点，且未来房地产价格的不确定性，银行仍然保持谨慎的态度，银行业监督管理部门均有相关的规定针对银行发放房地产开发项目应具备的条件、担保方式、自有资金的比例、贷款的利率、期限等，而且还要经常调整以应对经济发展的状况。
（三）民间借贷盛行
对于中小型的房地产开发企业，从银行获取借贷的资格相对薄弱，与程序复杂审批环节颇多的银行贷款相比，民间集资成为了非常重要筹资方式之一。一方面，民间资金持有者往往缺乏良好的投资渠道；另一方面，中小型房地产企业面临着融资渠道匮乏，却又身处资金紧缺周转不灵的困境。可是当唯利是图的民间资本源源不断地流向困难重重中小房地产开发企业，这种缺乏基本防范与监管的借贷，在高利息与高风险得指引下又能走多远？
三、房地产企业融资渠道管理措施
（一）全面提高融资管理人员的综合素质
融资管理人员的素质直接影响融资管理的质量，对房地产企业强化融资管理至关重要。全面提高融资管理人员的素质，首先，房地产企业在招聘融资管理人员的时候，要结合企业的实际情况，选择专业素质较高的人才，同时，注意引进高素质的专业人才，为企业的筹融资管理提供人才支持。其次，加强对相关人员的培训工作，定期组织员工学习筹融资管理方面的知识，提高工作人员的专业技能，同时注意对员工进行考核，考核合格才能上岗。
（二）拓宽房地产企业融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道，完善房地产业金融市场，要以金融体制改革为契机，以我国现有的房地产融资方式为基础，引进国际上先进的融资技术，进行有重点的有选择的推广、完善。房地产企业融资就像软件升级，大企业各种方式都可以尝试，就如同软件版本越高，可以向下兼容的版本就越多；小企业则像较低的版本，因其局限性，选择面自然就窄。当前，国内的一些大型房地产企业可以选择发行股票、借壳上市等融资方式，中小企业可以寻求基金、信托、风险投资的合作，以及国内外不同公司间的资金与土地合作。
（三）建立多元化的融资渠道
近几年，我国采取紧缩的货币政策，在中国经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素情况之下，海外资本正在中国市场积极寻找房地产投资项目。在这样的新形势下，房地产企业融资方式应做出相应的调整，由原来单纯依赖银行贷款的模式，转向以银行贷款为主，私募、房地产投资基金、海外房产基金、非上市股权融资等创新渠道为辅、融资多元化的局面。首先，结合本企业的实际情况，积极利用灵活的融资方式进行资金的筹措，建立多元化的融资渠道。其次，综合实际较为强大的企业可以发行长期债券或延长银行提供贷款的期限，解决资金供给时间短和投资周期长的矛盾。最后，将目光放在民间闲置资本上，建立民间融资渠道。总之谁掌握了资金来源的渠道，谁就会在将来的房地产企业竞争中立于不败之地。
参考文献
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