我国房地产融资论文

我国房地产融资论文（精选8篇）

我国房地产融资论文 篇1

我国房地产融资渠道现状分析

摘 要 我国房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。近些年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。

关键词 融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上

。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦

房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些

自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.? 866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比

总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上

。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用

外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些

房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些

障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用

资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来

宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求

通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。

参考文献

[ 1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[ J].山西建筑,2007(33).[ 2]武书义.? 我国房地产金融存在的问题与发展策略[ J].华北金融，2008（1）.[ 3]牛凤瑞等.中国房地产发展报告[ M].北京:社会科学文献出版社，2005.

我国房地产融资论文 篇2

一、我国发展夹层融资的必要性

(一) 我国房地产企业融资存在的问题

1. 融资渠道单一

我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款, 这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中, 为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时, 由于融资渠道的单一, 必然使房地产企业陷于较大的政策风险中, 任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。

2. 信托融资不成熟

由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段, 与较为成熟的银行贷款相比, 信托融资规模相差甚远, 对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时, “212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高, 使得很多房地产企业达不到融资标准, 因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。

3. 直接融资渠道不畅通

我国股票市场体系还不是十分完善, 再加之房地产企业的赢利模式比较特殊, 与一般工业企业有很大的差别, 很多房地产企业都难以达到上市要求。因此, 它的上市非常困难, 通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业, 尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。

(二) 宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求

1. 夹层融资的含义及特点

夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式, 它的本质是一种无担保的长期债务, 这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看, 当企业进行破产清算的时候, 获得清偿的依次是优先债务提供者, 夹层融资提供者和公司股东;同时, 从收益方面来看, 夹层融资的提供者会同优先债务一样, 要求融资方按期还本付息, 但是会有更高的利率水平要求, 这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权, 从而希望通过资本升值获利, 因此, 夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。

2. 夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践

夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看, 由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间, 更为贴近资本供应与需求效用, 大大提高了资金的使用效率;同时, 作为一种中间产品, 夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒, 更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度, 中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式, 只要相关各方都遵守法律上的规定, 具体的相关事项可以通过协商来确定。

二、我国发展夹层融资面临的主要障碍

夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物, 其在我国的发展也处于初级阶段, 因此, 在推进过程中一定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面:

(一) 风险监控能力不足导致投资主体缺乏

我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前, 我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构, 信用评级制度也欠缺完善, 因此, 对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时, 由于夹层融资本身具有的特征, 使得个人很难进行投资, 这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者, 比如专业的房地产投资基金, 同时, 像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此, 只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构, 但是无论从资金实力方面还是风险控制方面, 它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。

(二) 退出机制及相关立法亟需完善

由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间, 因此从法律角度来看, 它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动, 不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题, 进而导致由不同的法规来约束, 最终产生不同的法律后果。从退出机制来看, 通过以上的分析可以推测信托行业很可能最先出现夹层融资这种方式, 夹层融资退出的主要方式有三个, 分别为关联方回购、股权转让和项目上市等, 但在我国现实情况下, 这几种退出方式均不理想。首先, 房地产企业上市比较困难, 对于实力不够雄厚的房地产企业来说, 通过项目上市这种方式来实现夹层融资的退出对于他们来说可能性并不大。其次, 通过股权转让方式退出, 这种方式也存在一定难度, 因为股权转让过程的谈判需要耗费很长一段时间, 这与目前国内的房地产信托到期必须兑付之间存在矛盾。最后, 采用关联方回购的方式, 这种方式的退出与股权转让方式退出面临相同的问题, 因此也不理想。

三、夹层融资在我国推进的具体举措

在许多发达国家, 夹层融资已成为一种较为成熟的融资方式, 结合我国现阶段实际存在的主要障碍, 同时借鉴发达国家的经验, 我们可以从以下各方面进行改进, 以促进夹层融资在我国房地产企业中的良性发展。

(一) 市场参与主体不断强化风险管理与控制

对于我国风险评估体系来说, 我国应借鉴国外的经验, 努力建立专门为投资业服务的中介机构, 进行项目评估、信用评级等服务, 尽量减小可能面临的风险。对于信托公司来说, 在选择合适的项目进行投资前要考察投资项目可行性及盈利性, 确定房地产商的信用等级, 查看其公司制度是否完善等, 同时加强内部管理, 做到信托财产与自有财产的分离。对于夹层投资者来说, 应该主动了解夹层融资项目的资金运作方式和投资的房地产企业等相关背景信息, 将自身进行夹层融资投资的风险降到最低, 同时, 要对自己的风险承受能力进行评估, 从而合理安排投资结构, 以更好地控制整体投资风险。

(二) 加快相关立法以确保顺畅运行退出机制

从立法方面来看, 我国的政府和金融机构部门要加速完善相关法律法规, 加强相关立法建设, 尽快制定一系列法律、法规来规范夹层投资者以及夹层投资行为, 同时结合我国的实际发展需要, 修改有关夹层融资发展的法律条款, 尽量制定有利于夹层融资的政策, 将风险控制在一定的范围内。对于夹层贷款人来说, 要尽量通过合理方式防治大的法律风险。完备立法的同时, 采用灵活的产品设计保障退出机制的顺利运行。为了更好地解决各退出方式存在的困难, 我国应该为夹层融资投资者提供更多的退出渠道以便提高他们退出的灵活性。

综上所述, 夹层融资作为一种新兴融资方式, 有其独特的特点及优势, 它的适用条件也为我国金融市场产品创新提供了可能。这种方式在中国已经初露端倪, 而且存在巨大市场需求空间, 有较好的发展前景。与此形成鲜明对照的是, 该产品运作相关立法严重滞后, 这在一定程度上导致此种融资方式在具体操作层面缺乏相应法律保护。除此之外, 我们还应该看到, 我国房地产金融市场面临的许多问题并不是简单用几年的时间、出台一系列政策就可以轻易解决。许多问题长期存在, 相互交织, 涉及层面较为复杂, 无形中增加了问题的解决难度。即便如此, 为了进一步规范我国的房地产业, 推进房地产金融市场的良性发展, 房地产金融的业务创新是一条必经之路, 夹层融资顺势而为, 必将开拓更为广阔的市场空间。

参考文献

[1]陈晔煌.房地产公司的夹层融资研究[D].北京:首都经济贸易大学, 2008.

[2]杜爱丽.夹层融资在房地产融资中的应用[J].合作经济与科技, 2008 (34) .

[3]侯桢彬.房地产企业金融业务的创新研究[D].北京:首都经济贸易大学, 2011.

[4]黄珍珠, 何德媛.我国房地产企业融资创新——夹层融资[J].上海房地产, 2009 (06) .

[5]蒋平.美国房地产夹层融资的法律问题研究[D].北京:对外经济贸易大学, 2006.

我国房地产企业融资方式研究 篇3

关键词：房地产；银行信贷；融资方式；多元化融资

中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）04-0137-01

融资方式直接关系到房地产项目的融资成本，房地产企业的收益和风险。长久以来，我国房地产企业融资方式比较单一，主要依赖于银行信贷，虽然还存在股权、基金、信托等方式，但这些方式的发展和应用尚不成熟。

近年来，国家对房地产市场的宏观调控力度逐步加强，我国房地产业的融资面临着巨大的考验。因此，发展多元化的融资方式，减少融资成本、降低融资风险已成为企业融资的必然趋势。

一、房地产开发融资的特点

（一）资金需求量大，与金融业关系密切

房地产业的高投资、高风险、高收益特性，使得大多数房地产企业必然选择举债经营。一般情况下，房地产项目70%左右的资金均来源于金融市场，金融市场环境的变化必然对企业的融资产生影响。

（二）作为国家经济主导产业，易受国家宏观调控政策影响

房地产业不仅关系到国家经济的宏观发展和市场经济的正常运行，同时也关系到国计民生，因此成为国家宏观调控的重点。

（三）资风险相对较大，需要多元化的融资方式来分散风险

1、资金风险。房地产业投资巨大，开发周期长，市场波动、物价变动、通货膨胀等因素都会造成资金风险。2、金融风险。金融市场体系尚不健全，对金融市场的高度依赖均加大了金融风险，如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致的融资成本的增加。3、政策风险。国家的宏观调控政策也加大了企业所面临的风险。

二、我国房地产业融资方式及存在问题分析

（一）我国现有的融资方式

自有资金、银行信贷、预租预售款和垫资是我国房地产业的四大传统融资方式。自有资金一般来源于企业的公积金和企业设立时各出资方投入资金；在住宅房地产中，企业会通过预售商品房和采取楼宇按揭来回笼资金。随着我国金融环境的变化，一些新兴的融资方式如股权融资、发行债券、房地产基金、房地产信托、资产证券化等逐渐发展。

（二）我国当前的融资方式存在的问题

由于我国宏观环境和金融市场的制约、企业自身发展的欠缺加上主导融资方式的单一化，我国房地产企业的融资方式还存在着一些问题：

1、融资方式单一，过多依赖银行贷款。对于企业来讲，银行贷款属于表内融资，另外银行对企业的贷款通常是分期的，银行贷款条件和时间上的限制，加上企业融资对银行的高度依赖，埋下了企业因不能及时融到所需资金而导致的资金断链隐患。2、传统融资方式受阻，融资难度加大。传统融资方式，除自有资金与企业自身经营积累有关外，后三种融资渠道均出现了不同程度的受阻。（1）银行贷款门槛提高。2010年国家三次上调银行准备金率，信贷收紧，银行从自身资金的流动性和安全性考虑，对企业的贷款资质要求更加严格。（2）房屋预售市场惨淡。去年四月出台的“国十条”，以及各地出台的限贷限购政策，使房地产业“量涨价滞”现象严重，房屋预售出现困难，资金回笼受到严重影响。（3）工程垫资明令禁止。工程施工企业的“垫资”一直以来就是国家明令禁止的，虽实际尚有存在，但随着我国市场经济的发展，“垫资”终将退出建筑市场。3、新型融资方式尚未成熟发展，融资风险加大，宏观环境欠佳。（1）新型融资方式应用情况不容乐观。上市融资要求苛刻，中小型企业上市无门；投资基金投石问路，房地产证券化尚未成熟；项目融资的应用也仅处于初步阶段。（2）投资机构不成规模，运营欠佳。国内的投资公司规模尚未形成，技术人才缺乏，管理水平较国外也有很大差距。（3）法律和制度不完善，宏观融资市场体系不健全。商业银行对房地产企业缺少健全的个人信用制度，证券法中没有对国有商业银行金融资产证券化的单独规定和描述，法制不完善和金融市场体系不健全成为新型融资方式发展的障碍。

三、发展我国房地产业的融资方式的策略

（一）企业要积极拓展融资渠道，促使融资方式多样化

1、提高企业自身实力和信用水平，上市融资。企业积极完善相应规章制度，做好人才储备，提高自身的资金实力和管理水平，争取上市融资。上市融资，既可以在国内首发或买壳上市，也可以海外买壳上市。2、组建房企动态联盟，多家企业合作投资。组建动态联盟，缓解自身资金压力，共担风险，共享收益。3、利用资产证券化（ABS）融资的优势，降低融资成本。ABS属于表外融资，可以改善资产负债表，减少流动性风险，同时资信等级的提高可以减少筹资成本、增加融资的成功率。4、合理采用其他融资渠道，提高融资成功率。房地产资金信托融资是近期中国最活跃的融资形式，也可以选择收益预期稳定的项目进行项目融资。

（二）发展投资机构，培育多元化的融资主体

多样化的融资方式必然要求管理完善的投资机构来支持。当前我国已经出现了诸如企业年金、社保基金、证券投资基金、境外基金等各类机构投资者，初步呈现出多元化的格局。机构投资者既可以以股权或债权的形式直接投资于房产企业或房地产项目，也可以间接投资房地产相关的金融产品。

（三）政府建立和健全相关法律制度，营造良好的市场环境

政府要利用其行政和法律手段制定和完善房地产业的法律法规体系，对新型融资方式的组织形式、流通转让、资产组合以及收益来源和分配等制定出严格的规范，完善金融机构投资房地产的政策体系，加快建设商业信用制度和信贷征信平台，用一套系统完整的法律和制度体系，营造起良好的市场环境，为我国房地产融资方式的多元化发展提供坚实的后盾。

当前房地产企业面临着更加严峻的融资环境，传统融资方式应当力求在操作方法上有所突破，而从长远考虑，不断完善宏观的市场环境，发展新型融资方式，构建多样化的融资渠道是必然的趋势。

作者单位：吉林大学管理学院

参考文献：

[1]陈睿.房地产开发项目融资方式综述[J].蘭州商学院学报,2006,6:91-93.

[2]陈弘.资产证券化(ABS)在大型房地产项目融资中的应用[J].武汉大学学报（工学版）2004,2:106-110.

[3]邓振春.我国房地产业融资模式优化的方案设计[J].房地产金融.2008,12:59-61.

房地产融资（模版） 篇4

房地产门户-搜房网2010年11月10日08:45来源：中国证券报楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

10余房企借壳搁浅

楼市调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为了拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。

配合房地产二次调控，中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

而*ST钛白本次重组发行股份购买的部分资产为南京金浦房地产开发有限责任公司100%股权，该公司主营业务为房地产开发。根据相关要求，目前不适宜将房地产企业作为拟购入资产进行上市公司的重大资产重组。因此，公司此次资产重组难以继续。*ST钛白重组的终止也直接宣告南京金浦房地产借壳上市的失败。

同*ST钛白和南京金浦房地产公司的命运类似，国内A股市场众多等待借助重组从而实现借壳上市的房地产企业也都遭遇到了“政策关”。

自从2009年7月宣布将通过重组ST东源从而实现整体上市的重庆金科地产，至今仍未获得证监会的核准文件，而新华联地产借壳S*ST圣方也同样在苦等批复。

根据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均在监管层面卡壳。

对此，业内人士也指出，2010年以来，由于持续不断的地产调控政策，无论是房地产公司借壳上市还是地产公司的再融资基本都处于停滞状态，在调控政策不断深化的背景下，房企借壳近期获得监管部门放行的可能性非常小。

现在年底临近，短期内难以实现重组，不仅使得多家*ST公司游离在退市边缘，相应的，欲借壳房地产企业通过这些公司曲线融资的计划也因此搁浅，从而在融资困难的大环境里再失一枚筹码。

我国房地产融资论文 篇5

资策划36计

【课程背景】房地产企业以巨额资金吞吐为特性，融资为房地产企业最重要的工作，资本的意义对房企而言就像生命之源，不可或缺！政府不断地房地产调控政策，让资金紧张成为房地产企业面临的主要难题，多数房企面临“釜底抽薪”的尴尬状况，多渠道融资显示出了其无与伦比的重要性。让企业越来越明白多渠道融资的重要性！

房地产企业如何破解融资难? 对于大多数房地产企业来说，你们的融资渠道与方法又在哪里？应该怎样破解融资难？！面对困局，房企更应该迎难而上，努力破解融资难题，远离资金链断裂的深渊！通过资本运营让企业飞跃性的发展！

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【参会对象】房地产投资开发公司董事长、总经理、副总经理、融资部、财务部、金融界高层人士

【课程背景】

A、融资的目的B.融资是房地产企业发展

中永恒的主题

C.房地产企业的融资10大

误区

D.当前房地产融资存在的问题

（一）内部管理融资

F1 留存利润融资F2 盘活存量融资……

（二）内部债务融资

F5 员工内部集资融资F9 股东管理层透支融资……

（三）商品购销融资

（五）民间直接融资

F20 标会集资融资

（六）民间中介融资

F28 房地产过桥资金委托贷款

（七）典当融资

(九)不动产抵押贷款

（十一）权利质押贷款

（十二）银行保函融资

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F59 投标保函 F60 履约保函

（十三）银行合作融资

F66前沿货币合约

（十四）外资银行融资

外资银行新业务

（十五）国际贸易

F72信用证F73境外资产为境内融资担保借款F74境内资产为境外融资

担保借款

（十六）融资租赁

F76售后租回（+保理）

F78杠杆租赁融资

（十七）项目融资

F79项目融资F80 BOTF81 PPP

（十九）产业投资基金

（二十）资产证券化融资

（二十四）增资扩股

F107 增资扩股F108 股东转让股权融资F109 增资+转让

（二十五）债转股融资

F110 固定回报投资F111 债转股回购融资

（二十六）合作开发

F112 资源互补F113 交叉营销

（三十一）国内区域股票市场

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北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼

F126 国内三板市场F127 一级半证券市场F128 地方性证券市场

（三十三）香港股票市场

F133 香港主板上市F134 香港创业板上市F135 香港买壳上市

（三十五）美国股票市场

F143 APOF144 ADRF145非注册股票/目标股票

（三十六）其他国家股票市场

F155 CPC融资

结束语

房地产融资渠道图……

房地产企业融资关键…

融资兵法36计 —— 推进房地产企业融资新境界！

房地产企业融资策划：现代房地产企业资本运营与融资策划36计，想了解更多的房地产内训可以登陆中房商学院官网

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中小房地产公司融资探讨 篇6

重庆金万科房地产开发有限公司 唐多全

房地产是一个资金密集型行业。国务院2003?121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，中国房地产界关于融资的话题空前升温。一些大的房地产企业自身实力较强，可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等创新融资工具获取开发资金，而中小房地产企业的资金营运却雪上加霜，从而导致这些企业举步维艰。中小房地产企业如何在逆境中求生存求发展，如何突破资金瓶颈的困惑，应当值得同行的重视和研讨，以图共谋发展。

一、宏观调控后中小房企的资金日趋紧张

1．中央121号文件出台后，中小开发企业向银行直接取得开发贷款的渠道基本被封锁。使开发企业的主要资金供给断炊。

2．2004年8月31日土地供给大限，即日起，国有土地使用权全面采取“招拍挂”的方式出让，抬高了取得土地门槛，进一步加大了中小开发企业资金供给上的矛盾。

3．2004年11月4日《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与银行按揭贷款的严重关联性，使银行对个人按揭消费贷款的政策加杠，从而影响房地产开发企业的资金流转。

4．2005年国务院出台调控房地产业的老“国八条”、新“国八条”和2006年出台的“国六条”，不仅从土地、信贷、税收等各方面对房地产业进行调控，而且对房地产开发的全过程进行控制引导。特别应引起房企关注的一点是，宏观调控不仅对房企资金供给的主渠道——信贷进一步加大了调控力度，还从土地、税收等方面增大了房企的资金压力，而且从控制房价、抑制消费需求、提高预售条件等方面对房企资金回笼的主渠道——房屋销售进行了调控。可以这样说，中小房企的资金已到了有史以来最紧张的时候，甚至已使部分房企渐入绝境。

二、中小房地产企业的融资渠道

综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产资金市场按期限长短划分，可分为短期货币市场和长期资金市场。短期货币市场一般包括贷款（拆借）市场和贴现市场。

长期资金市场又称资本市场或证券市场。主要是向市场公开发生股票及债券等有价证券。企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。

1．企业内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。

（1）期房预售。期房预售是开发商内部获取资金最佳的融资方式。一方面物业得到了市场的认同，实现了买卖，实现了物业价值；另一方面达到了资金回笼的目的，解决了资金链的困难。但是，期房预售取决以下因素。

一是开发商的信誉程度，在当地市场的影响力；

二是项目的定位，是否适销对路；

三是项目的地段，是否受购房者的青睐。

（2）施工方带资承建。国家虽然三令五申制止工程垫支，但现实工作中，施工方垫支承建工程相当普遍。开发商利用工程发包，提出带资承建，缓解项目前期开发资金的不足。该种办法在实际工作中得到了行业充分认可。

（3）公司员工内部集资。开发公司内部员工对公司比较了解，对项目的经济效益、风险程度的内情明白。通过内部集资，一方面解决项目资金的不足，另一方面可以更进一步增强员工的工作激情，增强主人翁责任感，有利于公司的全面发展。

（4）转移贷款用途。开发商利用其他经营范围或关联公司向银行融资贷款后，将其贷款转

借或划转用于开发项目，以获取开发项目的资金需要。

2．企业外部融资主要渠道有：

（1）发行股票。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。

（2）发生债券。分为政府发行、金融界发行和企业发行三种。

（3）银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。

（4）其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。但国外还有其它形式的房地产金融机构，如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。这些都可以作为借鉴。

（5）合作开发，包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的方式之一。

（6）前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。

（7）房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。

（8）房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款（信托贷款）或直接参与投资（信托投资）等方式运作。

（9）租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

（10）回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥用某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。

（11）回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可能得到物业的产权。

三、对国家宏观调控政策的几点建议

1．要尽快放松银根，出台配套融资政策。因房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因，房地产投资只占固定资产投资增长率的28%左右，远小于水泥、钢铁、电解铝等行业固定资产投资增长率100%或200%的比例。房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率远远高于GDP增长率；商品房的面积与竣工面积基本趋同。鉴于紧缩已取得明显成效，应尽快放松银根，防止经济硬着陆，重回通缩。

2．推进银行系统改革是当务之急。银行改革到位，自然会建立起一套符合市场运行的机制，对房地产企业和银行的发展都有好处，国家也不用担心金融风险了。如果改为股份制银行，银行就会以企业的管理方式进行管理，金融风险只有银行自己承担。

3．宏观调控要实事求是、区别对待。虽然在这次调控中，各类文件都强调仅是局部调整，但是许多地产商都感到有“一刀切”的感觉。由于我国地域不同，经济发展水平差别较大，企业间的情况也不一样，统一要求势必拉大地区之间的差别，贫穷的城市会越加贫穷。所以在制定土地、金融等方面政策时，应当有所区别。

4．政府在地产开发中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接参与到地产的开发投资中，因为商业的发展基本上算是竞争性的行业，在市场竞争中会出现不公平和不透明的行为。现在很多地方在进行重复建设，而且很多是行政性的建设，造成了投资规模过大。政府应当真

正调整到为企业服务的职能上来，搞好规划，公开、透明信息，把房地产的基本信息如供求关系、供求情况告诉给投资者，让他们做出一个理性的分析和决策。

我国房地产企业融资对策分析 篇7

上世纪90年代后期, 在国家一系列房地产政策的影响下, 我国房地产业迅速发展。这对于改善居民的生活水平、带动大量相关产业的发展、拉动国民经济的发展做出了重要贡献。2003年的国务院第18号文件将房地产业列为国民经济的支柱产业。房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程, 如此巨额的资金需求, 单凭房地产企业的自有资金是完全不可能的, 因此, 融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行甚至整个房地产企业的生存发展。

二、目前我国房地产企业融资模式存在的问题

1、融资主要依赖银行贷款, 且贷款方式少

银行贷款是房地产企业最原始的融资模式, 同时也是我国房地产企业融资的主要模式。我国资金来源结构单一, 银行贷款和经营性欠款数量巨大。

统计显示, 银行贷款只占开发资金总量的23%左右, 要低于“自筹资金”的28%和其他资金的45%。但事实上, 在房地产企业的开发中, 真正属于开发企业自有资金占资金总量的比例要低于统计数据, 银行贷款的比例要高于统计数据。其原因是在自有资金投入的主要方向“土地出让金”上, 出让金额被计入企业自有资金, 但开发商往往通过拖欠的方式, 利用项目开工后获得的银行贷款去支付出让金。由于, 施工项目是稀缺资源, 房地产开发商往往利用手中的项目要求施工单位垫支。垫支额少则占到施工总费用的70%-80%, 多则达到全额垫支。施工单位的垫支款属于自有资金的不多, 大部分也来自银行信贷;施工单位往往以获得的施工合同为抵押向银行申请贷款。

而且由于住宅消费市场主要依靠个人住宅消费信贷为金融支撑。在这种滚动开发的资金链中, 相当程度上的建筑垫资款与近80%的购房者预付款都来自银行信贷, 加上房地产商22-23%的房地产开发贷款, 直接与间接的银行资金约占到房地产开发总资金的60%。

房地产开发贷款在国内主要有三种形式:第一种是房地产开发流动资金贷款, 主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金;第二种是房地产开发项目贷款, 主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;第三种是房地产抵押贷款, 是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款期限都很短, 无法适应房地产开发周期的需要。从这一角度上说, 我国房地产金融市场化的程度有待提高, 相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

2、上市困难, 且股权集中优势不明显

国内房地产企业实现上市融资的途径有四种:国内A股上市、国内B股上市、国内买壳上市、海外上市。房地产企业选择在境外 (包括香港) 直接上市或者买壳上市融资。房地产企业上市的要求高, 要求企业有相当的实力。中国证监会规定:“自2004年1月1日起, 除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外, 股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时, 为使发行人最近3年盈利具有可比性, 要求发行人的业务、管理层最近3年不能发生重大变化, 实际控制力未发生变更。”大多数房地产企业难以达到此要求, 特别是房地产企业的盈利状况方面, 房地产企业经营特殊, 房地产项目从开发到竣工验收需要两三年时间, 房地产项目的预售额在项目完工前不可算作企业利润, 使得房地产企业难以达到上市的要求。

三、优化我国房地产企业融资模式的对策建议

1、创新融资模式

面对房地产开发融资中遇到的问题, 房地产企业需要努力创新融资模式, 逐渐减少对银行贷款的依赖。在实践中融资的方式主要有包括:引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、预售楼款的再投资、项目融资、建筑企业垫资、典当融资等渠道。

2、提高经营水平, 争取上市

上市融资具有很多优点:首先, 它可以为房地产企业筹得所需的永久性的资本;其次, 它具有分散房地产企业经营风险的功能, 股东在共享房地产利润的同时也必然承担着企业的经营风险;再次, 可以使房地产企业规避财务风险, 同时, 有利于房地产企业转换经营机制, 提高经营效率。房地产企业应改进行集约化发展和规模化经营, 建立科学的决策程序, 提高公司的经营水平, 加强自己的抗风险能力和资本运营能力, 提高自己的诚信度。今年四季度, 内地7家房地产企业在香港上市, 融资额超过300亿港币。

3、发放债券, 提高资金的利用率

由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业, 外资只能通过入股或合作等方式进入我国房地产市场。房地产企业通过发行债券直接融资, 提高资金的利用率。可以通过健全房地产债券信用评级体系, 推出新的房地产债券品种, 发展和培育房地产债券一、二级市场等手段来大力发展房地产企业债券市场。

参考文献

[1]何树红、薛国喜:《美国次债危机对我国住房信贷的启示》, 《经济问题探索》, 2008年第10期。

[2]徐文学:《论房地产企业多元融资体系的构建》, 《经济研究导刊》, 2009年第14期。

我国房地产融资论文 篇8

【关键词】房地产企业；融资；风险

一、我国房地产企业融资的特征

国家在二零一三年出台了房地产市场调控政策，其目的是控制房价及解决住房供应方面的问题，但相关政策的出台使房地产行业的融资环境变的更为严峻。目前我国地产企业的融资主要包括以下几个特点：

1.资金流转特点

房地产企业具有对资金的占用时间长、占用金额较大、受相关政策影响大等特点，这主要是由于地产行业运营特点，以及房屋的特殊商品属性所决定的。房屋作为一种特殊的商品，从建设投入资金到房屋销售资金回收期间要经历一个很长的资金循环过程，资金需求也呈现出集中性，需求量也较大。基于我国目前的社会经济现状及相关法律政策，地产企业很难一次通过单一的渠道筹集到所需项目资金，在这种状况下，企业想筹集到足够的资金就必须拓展更多的融资渠道、进行多次的融资筹资，这本身也是对地产企业融资的一种挑战。

2.融资手段

直接融资与间接融资是企业进行融资采取的两种不同方式。就目前我国房地产企业的实际情况来看，企业融资主要还是采取向银行或其他金融机构进行间接融资的资金筹集手段，而直接发行债券、与其他机构合作等直接融资手段则运用的较少，这主要也是受到了企业信誉、地域、资金额度等因素的影响。

3.融资渠道

工程垫款、房屋预售款、金融机构贷款、房地产开发商自有资金是地产企业资金的主要来源渠道。就企业的外部融资渠道而言，实际上可以包括发行股票、发行债券、投资信托基金、银行贷款、民间借款、海外资金投入、与其他企业合作等多种渠道，但目前我国的房地产企业主要还是使用银行贷款这一融资手段，对于其他的外部融资手段，因为相关政策不健全或是操作模式不成熟等原因很少使用。总体来说我国房地产企业的融资渠道较为狭窄，对银行贷款有很强的依赖性。

二、房地产企业融资风险因素分析

1.政策风险

房地产行业是国家重点关注的行业，因为房地产直接关系到社会民生，相关部门也出台了一系列政策对行业进行调控。但目前国际经济形势越来越复杂，全球经济一体化也随时可能造成我国经济的波动，房地产行业与钢铁、建材、沙土等行业都存在紧密的联系，所以经济的波动极有可能影响地产行业的发展。相关政策存在根据社会经济形势变化而调整的可能性，税收、产业、融资等政策的变化将给房地产企业的融资难度、融资成本带来直接的影响。

我国相当一部分地产企业的融资主要依赖银行贷款，银行贷款在地产企业资金中占了很大的比重，如果经济大形势发生变化，政府可能会通过调整银行借贷利率、调整贷款政策的方式来应对经济形势的变化，房地产企业在筹资渠道单一的情况下，将很难对融资风险进行控制。

2.法律风险

部分房地产企业因自身规模较小，相应的资信程度也就较低，在无法从银行获取足够贷款的情况下，便通过职工内部筹集、民间借贷、黑市借贷等方式来获取资金。这些资金凑集手段操作上不够正规，也很难得到足够的法律保障，当房地产企业的销售出现问题，资金得不到及时的回收，资金流出现问题，就极容易出现债务风险。此时解决债务危机，房地产企业就不得不面对较大的法律风险，融资成本也可能大大增加。

3.利用外资的风险

房地产企业如果想通过吸引外资的手段来获取资金，那么就必须关注汇率风险与政治风险。企业在利用外资进行筹资时，对他国的政治局面、政府政策等信息应该有一个全面的了解，这样才能最大程度的降低使用资金的风险。另外，企业的融资成本会因为国际间的汇率变化而变化，这也是地产企业通过吸引外资进行资金凑集的风险之一，在全球经济形势变得越来越复杂的情况下，企业对汇率的变化应该有密切关注。

4.融资后的资金管理风险

资金需求量大、资金使用额度集中、资金筹集分散是地产行业资金供求的特点，另外，地产企业的产品是房屋，其销售周期较长，资金回流较慢，资金循环的过程较为复杂，企业的一个资金周转环节出现问题，都有可能给企业的融资链条带来影响。房地产企业的财务部门必须加强融资后期的资金管理，这样才能避免企业资金周转出现问题，保证企业的正常运转。

三、房地产企业融资风险的防范

1.控制融资规模，力求合理融资

我国政府对房地产企业的管控措施越来越严厉，在现在经济形势极为复杂的情况下，房地产企业应该对未来房屋的销售情况作出严谨的分析，准确的判断市场走势，对于新的投资计划及融资计划企业内部要反复审核，论证项目的可行性，控制好年度融资规模，时刻保持一种谨慎的态度，保证房屋销售的资金回收能够与融资成本配比协调。

2.合理预测风险大小，及时采取应对措施

就目前情况来看，房地产企业融资手段普遍比较单一，企业应该根据自身的实际情况，全面分析可能给企业融资活动造成影响的风险因素，并建立起较为可靠的风险预警模型，对融资活动的风险进行预测及实时监控。风险预测模型的建立务必保证贴近融资活动的实质，与经济环境和经济政策的变动相适应，避免对风险作出过高或过低的估计，既要保证资金使用效率，又要将全部可能发生的融资风险都覆盖到位。同时企业应该根据预测结果提前制定出相应的风险应急预案，一旦预测的风险真正发生，企业能够及时的启动应急预案，采取相应的补救措施控制风险或将风险带来的损失降到最低值。

3.改善企业融资结构，拓宽企业融资渠道

目前相当一部分房地产企业的融资结构比较单一，主要还是采用银行贷款的融资手段进行融资，在融资结构如此单一的情况下，仅仅是因为银行利率的变动就有可能给房地产企业的融资成本带来较大影响，企业的融资风险被大大的增加。所以，企业应该积极的拓宽融资渠道，考虑信托基金、债券融资、发行股票及与其他企业合作等多融资渠道相结合的组合方式来进行融资，通过融资渠道组合的方式来分散融资风险。这样的组合不但能降低融资风险的发生，而且也利于企业通过改善整体融资结构，优化企业的资本结构，使企业可以稳步的发展。同时相关部门也应该对金融市场给予更大的关注，积极进行金融产品创新与融资渠道优化，培育新型的金融工具，完善法律法规，为企业融资活动提供良好的外部环境。

4.增强企业融资后资金管理能力，提高资金的使用效率

房地产企业必须建立一整套高效缜密的资金管理体系，以应对地产企业庞大的资金筹集和资金使用状况。资金管理体系中应该有详细的资金使用计划、有完整的成本控制方案，保证企业的资金均能被合理的使用，使资金有效使用率达到一个较高的标准。同时对于资金的周转情况要进行实时的监控，努力提高成本资金的周转率，保证销售房屋的款项能够及时的回收，使企业资金流能够正常的运转。为此，企业内部可以通过培训的手段来提高财务人员、销售人员的职业素质，也可以制定一些资金回收方面的鼓励政策，最终达到减少融资的成本，降低融资风险的目的。

5.随时关注政府经济调控政策，及时的调整融资手段

房地产企业的融资规模以及房地产行业的发展走势都会随国家宏观经济政策的变化而变化。因为社会经济形势发生变化时，国家往往会通过调整银行利率的形式来进行调控，而住房是政府极为关心的社会民生问题，国家也会根据房地产市场状况来调整行业的相关政策。无论是银行利率的变化还是行业政策的调整，都会影响到房地产企业的融资成本及融资渠道。所以对于国家相关的政策法规，房地产企业要仔细研究分析政策的实质，对行业的发展趋势和企业的融资手段、融资金额适时的调整，最终到达适应宏观经济发展趋势的目的。

参考文献：

[1]苟春光.内部审计质量控制探讨[J].东北财经大学学报，2005，（1）

[2]张庆龙.内部审计理论与方法[M].北京：中国时代经济出版社，2005