我国房地产投资决策

我国房地产投资决策（精选8篇）

我国房地产投资决策 篇1

一、引言

股票投资是指投资者 (法人或自然人) 购买股票以获取红利及资本利得的投资行为和投资过程。近年来, 随着中国证券市场的飞速发展, 股票投资已成为企业直接投资、个人投资理财的重要渠道。由于股票投资决策分析涉及的因素众多, 结构复杂, 因此, 面对市场中众多股票, 选择科学合理的投资决策方法对于提高资金使用效率、规避风险、成功投资至关重要。

层次分析法是T.L.Satty (1977) 提出的一种多目标评价决策方法, 该方法能将复杂系统的评价决策思维过程数学化。其基本思路是将复杂问题分解为若干层次 (目标层、准则层、方案层) 和若干要素 (每层所包含的对象) , 并在各要素间进行简单的比较、判断和计算, 以获得不同要素和不同待选方案的权重, 最后通过加权求和做出方案间的优劣排序, 从而为最优方案的选择提供依据。本文试图以4只房地产股票为例, 对我国房地产类股票特性做一个系统研究, 并构造相应的层次分析结构模型, 探讨层次分析法在房地产类股票投资决策中的应用问题。

二、理论框架与模型构建

层次分析法进行系统分析、设计、决策时, 基本遵循四个步骤:

(一) 分析系统中各因素间的关系, 建立层次结构模型

影响股票投资决策的因素具体包括宏观经济因素、产业及区域因素、公司因素及技术面因素等。因为本文选取的股票均来自我国A股市场房地产行业, 故可将不同股票所面临的宏观经济前景、行业发展前景视为相同, 从而可将宏观经济及产业因素从决策因素中排除。同时, 由于股票的短期市场表现存在着频繁的波动, 为了增强模型决策结果的稳定性, 假设投资者从价值分析的角度进行决策并计划中长期持有, 则又可排除技术分析因素。最终影响因素就只剩公司基本素质分析, 具体包括公司竞争地位和公司营利能力及增长性这两个方面。

房地产企业的公司竞争地位主要体现在主营业务收入、公司规模以及融资能力三方面。主营业务收入体现的是公司的业绩。公司规模反映公司的整体实力, 可以通过总资产这一指标体现。企业的融资能力可以通过资产负债率来考察。房地产企业的营利能力及增长性可以由公司股票的市盈率、市净率、重估净资产 (RANV) 以及净资产收益率这四个因素来说明。净资产收益率可以反映企业的成长性。市盈率、市净率这两个指标分别反映了相对于每股收益和每股净资产而言股票的估值情况, 适用于同行业间股票投资价值的比较。重估净资产 (RNAV) 是适用于房地产企业或有大量自有物业公司的估值方法。其意义为:公司现有物业按市场价出售应值多少钱, 如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到的钱, 那么表明该公司股票在二级市场被低估。 (RNAV= (物业面积×市场均价-净负债) /总股份。其中:净负债=总负债-公司现有货币资金)

依据以上分析构造层次结构图:

(二) 对同一层次的各元素关于上一层中某一准则的重要性进行两两比较, 构造判断矩阵A-B、B1-C、B2-C并进行一致性检验

(三) 通过层次单排序计算被比较元素对于该准则的相对权重 (见表1-3)

(四) 层次总排序

层次总排序即计算最底层元素相对于最高层元素 (总目标) 的相对重要性或相对优劣的排序值 (见表4) 。

三、实证结果分析

本文以万科、保利地产、上实发展及栖霞建设这4个房地产开发与经营类企业为例分析, 数据来源为民生证券软件提供的相关企业2009年半年报及上海申银万国证券研究所2009年6月房地产行业研究报告。首先对各公司相关指标值进行打分, 然后对每个指标分值按上述子准则的权重进行加权求和, 即可得出每种股票投资价值的相对得分 (见表5) 。相对得分越高, 则说明该股票越值得投资。 (假设Sx为x股票A指标的得分, 则Sx= (Ax-Amin) ×80/ (Amax-Amin) +20。由于市盈率、市净率两指标与股票投资价值成反比, 因此在计算时使用二者的倒数。)

由表5可以看出, 四只股票的得分比较接近, 其中万科A的综合评价得分相对较高, 即为较好的投资选择。万科是房地产开发类公司中的优质企业, 处于行业龙头地位, 效益好, 品牌知名度高, 运用层次分析法得到的决策结果与上市公司基本情况相符。

四、结论

运用层次分析法可以将复杂的多因素股票投资决策问题数字化, 进而对待选股票做出综合评价排序, 最终得到最佳投资方案。这一方法可以为股票投资决策提供有价值的参考。由于本文是在做了一些假设的前提下重点选择公司基本素质作为代表因素进行分析, 而影响股票投资决策的因素还有很多, 在实际决策中, 还要结合具体的股票以及投资策略选择相应的影响因素。而且, 在运用层次分析法构造判断矩阵的过程中, 人的主观因素影响较大, 这就可能造成决策结果对实际情况的歪曲。因此, 该方法亦应与其他股票投资分析方法相结合, 进行更广泛、深入的分析, 以尽可能准确地反映待选股票的情况, 从而为正确决策提供依据。

我国房地产投资决策 篇2

摘 要 随着国家宏观调控政策对房地产市场调控的各项措施具体落实以及国家实行紧缩银根的贷币政策，房地产行业将面临更为激烈的竞争。挑战与机遇同在，房地产企业应该根据自身的资金情况和所获取的土地使用权闲置情况，积极开发投资项目。本文以T公司新建阳光小区项目为案例，简要说明房地产投资项目的决策方案问题。

关键词 房地产 投资项目 筹资方案

一、影响房地产投资项目筹资的因素

1．五力分析法对经营决策的影响

美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特指出，最直接地影响企业的外部环境，是它的竞争环境，一个企业直接的竞争环境存在5种基本的竞争力量，即：新进入者的威胁、行业中现有企业间的竞争、替代品或服务的威胁、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价的能力。

这5种基本竞争力量的作用不同，问题的关键在于企业如何找到能较好的防御这5种竞争力的办法，甚至对这5种基本竞争力量施加影响，使企业做出正确的决策。

2．SWOT分析法对经营决策的影响

SWOT是英语优势、劣势、机会、和威胁这四个词的第一个字母所构成的缩略语。SW表示在各项经营活动中具有自身的各种优势和劣势。OT则表示这些经营活动又面临的环境的各种机会和威胁。SWOT分析法的主要内容就是把这些企业具有的优势和劣势以及环境提供的机会和威胁综合分析，努力使企业优势与环境机会匹配组合，以找到一个或几个较为满意的战略方案。

SWOT分析图：

当企业的战略态势处于象限Ⅰ时，企业面临着众多的机会，并且拥有利用这些机会的强大的企业内部优势，这时企业宜采用发展型战略。当企业处于象限Ⅱ时，企业面临良好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。当企业处于象限Ⅲ时，企业处境不利，在相对较弱的地位上，又面临着越来越险恶的环境威胁，此时企业适采取紧缩的战略。

当企业处于象限Ⅳ时，企业拥有内部优势却面临着不利的环境威胁，在这种情况下，企业宜采取多元化经营战略，分散经营风险。

二、T公司新建阳光小区项目筹资方案分析

1．T公司简介

T公司为国有独资的房地产开发企业，20多年来开发了本市的大量项目，开设有多家直属企业，曾经是当地的一级资质开发企业、当地的纳税大户。但从1994年开始，贷款利率高至18%甚至更高，过高的贷款利息抽光了公司的流动资产。通过对T公司现实的状况进行认真的分析、研究，虽然其内部有劣势，但外部的机会也是存在的。而且，现在就有一个很好的可以抓住的能使企业摆脱困境的机会，这个机会就是对地处城北区阳光小区项目的开发。

2．利用五力模型对拟决策方案进行分析

（1）新进入者的威胁

房地产开发企业的进入有一定的障碍，首先要有足够的注册资金、还要有足够的技术人员，才能够在限定的时间办理好资质证书。由于房地产行业属于高进入壁垒和高退出壁垒的高利润高风险的行业，有丰厚的利润空间，新进入者的威胁也很大。一个只有40万人口的小城市，注册了168家房地产开发公司。

（2）供应商议价的能力

房地产开发企业的供应商主要是土地、钢材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社会的有效需求等特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化。钢材、水泥的价格，随着通货膨胀的不断加大，钢材、水泥的价格也在不断的提高，但是只要有资金还是能保证供应。

（3）替代品的威胁

房地产企业受其替代产品的威胁很小。每个人都想有一个温暖舒适、功能齐全的家，虽然有人生活在房车里，或者有几个人生活在太空，但是目前在市场上还没有替代房子的更好的居住产品。在阳光小区附近，几个楼盘已销售完毕，2年内暂无其他新楼盘。替代品威胁小。

（4）购买者议价能力

房地产的价格购成决定了房屋的成本高低，随着土地价格的不断上涨，税收负担加大，房屋的成本也越来越高。购买者议价能力较差。随着中国经济持续快速增长，供应领域的逐步扩大，市场需求量还要增大，阳光小区项目地理位置特殊，交通便利，有升值的潜力，购买者没有议价的空间。

（5）行业竞争者的威胁

经济适用房、限价房、廉租房等项目的推出对其他的房地和开发商是一种威胁。民营房地产开发企业经营方式比较灵活，管理模式先进，囤积有大量成本低廉的土地资源，足够未来5-6年开发所需，房地产行业竞争者的威胁很大。

3．利用SWOT分析法对拟决策方案进行分析

（1）T公司的优势

第一，内部条件。T公司是有一个较好声誉的老品牌企业，开发的项目质量好，技术含量最高，可信度高；有一批工作熟炼、技术经验非常丰富的技术骨干；还有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足资金的需求，大宗的房产也根据公司的资金需求情况进行处置。

第二，新项目地理位置条件优越。公司即将开发的阳光小区项目，紧临新火车站和汽车站，土地占地面积26000平方米，周边地区的交通、环境等都很便利，随着将来火车站和汽车客运站这两个旱码头的启用，阳光小区的房地产价格一定会因商户争购而紧俏异常。

（2）T公司的劣势

首先，缺乏人力资源管理：长期的国有企业管理模式，计划经济成份沉淀，员工观念落后，人浮于事，机构臃肿，工作效率低下，企业吃大锅饭的思想观念根深蒂固，总认为事业单位的工资是保底工资，公司必须为做了事的员工付加班工资或资金，公司上下不是比贡献而在比工资的高低。

其次，面临政策调控的威胁。近几年，我国房地产行业进入新一轮宏观调控，国家针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策，中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，对房地产业是一个很大的威胁。经济适用房的推出对房地产业是一种威胁。民营企业的经营方式比较灵活，管理模式先进。所以说民营地产开发企业是T公司的威胁。

4．拟投资方案

T公司根据外部环境及自身的经济现实状况，为了减小资金的压力，经过认真分析、研究，决定分两期开发，同时按所需筹集资金量的80%计算，仍需要资金3000万元。公司经营班子列出了A、B、C三套筹集工程款资金的方案：

A方案：与资金充裕的G药业公司合作开发，G公司是一大型的制药厂，拥有大量的闲置资金，G公司同意出资3000万元，交换的条件是T公司必须分给G公司100套，合计面积约12000平方米的房屋用于解决其职工的住宿问题，T公司一次性筹足第一期开发所需资金；B方案：由T公司公司处置部分旧房产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集；C方案：由T公司通过银行贷款取得资金，全额投入，完成工程建设资金的筹集。

三、各方案利弊分析及结论

新建项目旁的新火车站和汽车站已建成4年，如果永远都不启用的话，房价大幅提高的可能性小。通过以上优势、劣势、机会、威胁等因素的矩阵分析与比较，T公司正处在一个十字路口，企业处于象限Ⅱ，企业面临较好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。

1．对各筹资方案的利、弊进行分析比较

A方案：由G公司直接投入3000万元的工程资金，在工程完工后分给G公司100套房屋约12000平方米的房产用于解决职工住房问题。这样T公司只需投入很小的资金，阳光小区的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利润的感觉，公司节约向外筹资的费用，公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。但实际实现的利润也相对减少了很多，对于T公司来说这些房屋的销售收入远远大于原始投入的3000万元。按T公司预计的售价，总收入最码起3600万元，投资收益约为20%，远远高于同期的贷款利率。相当于T公司分了600万元的利润给G公司，还没有考虑车站启用房价是涨因素。A方案资金可以足额及时筹集到，但是项目的利润减少了很多。

B方案：由T公司处置部分旧产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集。公司还有一批成本非常低廉的用于出租的存量房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足流动资金的需求，大宗的房产根据公司的资金需求情况进行处置。估计这2000万元资金，在4-5个月内就可以通过出售房产筹集到，可以减少旧房产的积压，盘活旧资产，让所有的资产都流动起来。另外如果实施此方案，T公司多年来经济效益不太好，职工集资部分的资金到位有一定的难度。毕竟这种筹不到资金的可能性不大但损失小，以较小的损失换取尽可能多的利益，应该是划算的。B方案兼顾了各方面的利益与矛盾，很具有实际操作的可能性。

C方案：直接向银行贷款3000万元。资金到位后，阳光小区第一期就可以顺利的竣工，全部房产都可以提供销售，不需要牺牲部分房产作为筹集资金的代价，除去贷款利息后，实际实现的利润比以上两种方案的利润都要多。只要贷款到位，其他筹資工作量比A、B两方案都要小，筹资的风险要小一些。这样公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。公司职工就有足够的资金去购买享受折扣的房屋，促进房产的销售。但是，因为T公司以前经营中累计所欠银行的贷款至今都没有还清,并且银行近期对房地产项目贷款的审批非常严格。T公司想在封顶后得到银行贷款是非常困难的，而想在开工前取得贷款方进行开发的可能性几乎不存在。总之，C方案操作起来也比前两个方案更困难，应当慎重。

四、结论

选择A方案，公司只需花费很少的筹资成本实现筹资目的，但开发完成以后，公司需要分房产给G公司，不能全部支配房产，万一房价大幅飚升，公司将蒙受很大的损失；选择B方案，所需资金筹集相对难些，但员工的满意度和可操作性较强；选择C方案，公司将独享工程完工后产生的全部经济效益，但该方案操作起来困难太大，实现筹资目标的可能性太小。通过对各个方案的细分项目进行打分，最终得出B方案为最优方案。

参考文献：

[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.战略管理:企业战略(第二版).中信出版社.

[2]肖元真.中国新一轮房地产调控的市场效应和未来趋势.云南社会科学.2007.5.

房地产项目投资决策分析 篇3

房地产项目投资决策分析是指在房地产项目投资开发前, 对拟开发项目有关的市场、技术、经济、财务等方面进行细致的调查与研究, 根据可能采用的各种规划设计方案进行深入的经济分析和比较论证, 对项目建成后的经济效益进行合理的预测和评价, 并进一步结合企业的实际情况对拟开发项目在资金投入及回收、人力资源配备、开发运营等方面作出全面评估, 从而评价拟开发项目是否符合本企业投资开发标准, 为项目投资决策提供可靠的依据。

二、房地产项目的投资决策分析的特点

(一) 前期性

房地产的投资决策分析是项目开发前期的一项重要工作, 这项工作是在项目开工建设之前进行的一项系统工作, 也是房地产项目开发运作最先行的一项工作。它在项目开发整个过程中所占的时间虽然相对较少, 但是它关乎项目开发的成败。

(二) 重要性

由于房地产项目建设周期长, 资金投入大, 因而投资风险也大, 不确定因素也多, 只有通过全面细致、系统深入地开展项目投资决策分析, 才能有效地规避和降低开发风险, 为后续的各项开发工作提供有力的保障。而房地产开发项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力, 加重企业债务负担, 给开发商带来致命性打击, 而且还会导致银行贷款沉淀, 甚至影响城市合理性开发进程, 所以其重要性不言而喻。

(三) 预测性

房地产项目投资决策分析是对未来拟开发项目所面临的政策、市场、成本、盈利, 以及社会效益的预测分析, 而不是对已知的现实情况进行分析, 所以它具有预测性。同时, 由于项目开发所面临的外部因素和内部因素存在一定的不确定性, 也需要对这些不确定性的内外部因素进行分析、预测, 必要时还要进行一些条件的设定, 这本身也是一个预测分析的过程。

(四) 指导性

投资决策分析所形成的各类指标和开发建议是后续项目开发运作的指导, 为接下来项目开发计划的编制提供了可靠的依据, 也是后续项目开发运营过程中进行控制和合理纠偏的依据。

三、房地产项目投资决策分析的主要内容

房地产项目投资决策分析工作主要由四个阶段组成:市场及项目调研阶段、规划方案设计阶段、经济效益测算阶段、综合分析论证阶段。

(一) 市场及项目调研阶段

这里所提的市场调研是一个广义的概念, 它的内容不但包括了房地产市场宏观发展趋势, 目标城市的商品房供需状况、土地市场状况、房价及租金情况、新建商品房及二手房情况、房地产开发水平、消费观念和习惯等方面, 还包括了国家调控及地方政策情况, 目标城市的城市规划情况、税收政策、开发成本等方面。项目调研是指对目标项目的规划指标、用地情况、周边配套、以及竞争楼盘等进行调查研究。调研结束后形成调研报告, 并由各专业部门组成团队进行产品定位分析。

(二) 规划方案设计阶段

根据项目指标和规划要求, 结合调研报告和产品定位分析进行规划方案的设计。规划方案设计包括项目总体方案设计和具体产品概念设计。主要包括开发项目的总平面布置图、鸟瞰图, 建筑单体的户型设计和建筑风格, 场地内外交通组织设计, 初步景观布局, 经济技术指标等等。针对投资项目需要可以进行多个规划方案的设计, 并结合前述的调研情况, 企业自身的开发专长, 以及后续的经济效益测算对各方案进行比较、选优。

(三) 经济效益测算阶段

这一阶段主要根据项目规划设计方案, 在合理设定项目的建设工期、开发进度和交付时间的初步安排后, 研究项目总投资估算, 预测项目总销售收入, 对项目的各项经济指标进行评价和分析。经济效益测算主要涉及的经济指标。成本类有:土地成本, 包括土地费用、土地契税、配套费等;开发成本, 包括前期工程费、建安造价、附属工程费等;开发期间费, 包括管理费用、财务费用、营销费用、不可预计费等。收入类的主要为销售收入、租金收入等;税金类的主要包括营业税、土地增值税、城建税、教育附加税、所得税等;还有各项利润指标、利润率指标等。在此分析基础上进一步进行现金流量分析和财务平衡分析, 并对开发项目的相关成本、售价、收益率、工期、销售周期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。

(四) 综合分析论证阶段

通过前三个阶段的项目投资决策分析, 对项目本身的投资价值有了较全面的认识, 但这还是不够的。原因是一方面我们往往面临的不是单个项目的投资机会, 而是多个项目投资机会选择的局面。在这种情况下, 我们还必须通过一些综合分析论证的方法来确定多项目的优劣性排序, 同时对开发项目的风险进行评估, 常用的方法有要素比较法和模糊综合评价法。另一方面我们还要进一步分析企业自身的情况, 考察企业介入目标项目是否合适, 不是所有好的项目都合适特定的企业。在这方面我们同样要进行综合分析论证, 主要是分析企业各方面的资源状况和目标项目的匹配度, 可从企业的开发模式、融资能力、人力资源配备等方面进行分析论证。

四、房地产企业在进行项目投资决策分析时应注意的几个方面

(一) 重视项目投资决策分析工作, 组建专业团队

中国房地产业经历了近二十年的风风雨雨, 在取得许多经验的同时, 也有很多的教训。在实践运作中, 很多项目并没有进行系统的投资决策分析, 而是凭借企业领导人的个人才智, 有一定的碰运气成分。这不是长久之计, 特别是随着市场竞争的日益加剧和规范化企业的不断加入, “运气”的成分将越来越少, 科学、系统地开展房地产项目投资决策分析才是正道。所以对于现代房地产开发企业来说, 重视项目的投资决策分析工作, 组建专业团队开展至关重要, 也是降低企业开发风险, 提高开发效益的有效途径。由于房地产项目投资决策工作所涉及的专业知识非常广泛, 涵盖了政策法规、市场营销、规划设计、建筑成本、工程技术、投资管理、财税金融等知识领域, 这就决定了这项工作必须要由各专业部门组织专业人员共同参与才能有效开展。

(二) 注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制

掌握信息是进入市场的先导, 而市场调研是获取信息的主要途径。所以房产企业若想在激烈的竞争中取得成功, 就必须要注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制, 是开展投资决策分析工作的基础。建立规范化的市场调研机制, 首先应该建立起一套完善的市场调研流程, 形成调研工作的指导性文本, 并规范相关岗位职责, 做到每次市场调研任务清晰, 职责明确;其次, 提高调研人员的专业素质, 通过人才引进和内部培训等方式培养知识面宽、专业能力强的调研人员;再次, 拓宽信息渠道, 除了实地考察外, 通过网络、媒体、业内等渠道拓展信息来源。必要时可以借助有关咨询服务机构开展市场调研;最后, 建立起日常市场监控体系, 利用网络以及相关专业信息服务平台, 如:搜地、易居等, 定期对目标城市的房地产市场进行监控, 并形成定期汇报制度。

(三) 做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关

投资决策分析中的规划方案设计工作非常重要, 虽然这个阶段的设计很多内容还都停留在概念设计层面, 但还是毋庸置疑地需要设计师充分领会这一阶段的设计意图, 并用心地对项目进行剖析挖掘, 设计出既符合市场定位, 又具竞争力的规划方案。这样才能使后续的分析工作落到实处, 才能最终确保项目投资决策分析的准确性。否则, 不管前面的调研工作做得如何到位, 后续的经济效益分析得如何全面, 所有的工作都将大打折扣。严重的甚至会导致整个投资决策的失误, 这样要么致使企业错失良机, 要么使企业在后续开发运作中面临巨大的风险。所以在投资决策分析中一定要做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关。

(四) 坚持定量分析与定性分析, 动态分析与静态分析相结合的分析方法

定量分析建立在大量技术性数据的基础上, 通过明确的数量计算用数字和指标对目标项目进行分析和评价。但定量分析的结果往往会忽略政策环境、市场环境, 以及其它无法定量化因素的变化给目标项目带来的潜在机会和威胁, 所以定量分析必须辅以定性分析作指导。另外, 项目投资决策分析在进行静态经济评价的同时, 还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值, 由于房地产投资的回收期长且大量的资金来源于贷款, 资金成本的高低直接影响最终利润水平, 所以房地产项目的财务分析必须考虑资金的时间价值, 充分利用内含报酬率和净现值反映投资的动态效益。

(五) 提高风险分析能力, 加强风险防范意识

实物期权视角下的房地产投资决策 篇4

一、传统的房地产投资决策方法存在的局限性

传统的房地产投资决策方法主要有两类:一类是贴现现金流量法 (DCF) 。DCF常用的指标有净现值 (NPV) 和内部收益率 (IRR) 等。一般而言, 若NPV大于0或IRR大于要求的最低报酬率, 则投资项目在经济上可行;若NPV小于0或IRR小于要求的最低报酬率, 则投资项目在经济上不可行。其中, 净现值法应用得较为普遍。另一类是不确定性分析法, 主要包括决策树分析方法、敏感性分析方法及概率分析法。

净现值法作为传统投资决策方法的主要代表, 隐含了以下几个假设条件: (1) 投资收益是可以预测的, 开发企业能够准确估计或预期项目在整个寿命期内各年所产生的现金流量, 并且能够确定相应的贴现率。 (2) 净现值法惧怕风险, 不确定性程度愈高, 其折现率也就愈高, 从而项目价值就愈低。 (3) 投资是可逆的, 即在投资过程中, 如果市场出现不利状况时, 开发企业可以随时将现有资产变现以收回投资。 (4) 投资是刚性的, 即要么现在投资, 要么以后也不要投资, 投资决策必须在投资前作出。 (5) 市场条件较为确定, 投资的内外部环境不会发生预期以外的变化。 (6) 开发项目会存续到生命期的结束。

通过对上述假设条件进行分析后发现, 传统房地产投资决策方法存在许多缺陷: (1) 投资收益的不确定性。未来的收益状况受许多因素的影响, 不一定和预期的结果一样, 房地产开发企业只能做主观预测。 (2) 投资成本的不可逆性。对某房地产项目进行投资后, 投资的初始成本部分或全部成为沉没成本, 又因为其形态位置相对固定且开发周期较长, 相对于其他资产而言流动性较差。 (3) 投资决策具有灵活性。房地产开发是一个序列投资的动态决策过程, 企业在获取土地后, 可以根据当前的市场条件决定进行后续投资或等待机会再投资。传统决策方法完全不考虑投资项目中存在的各种投资机会选择问题, 忽视了管理者的主观能动性, 并没有把管理者在外界环境和技术发生变化的情况下对投资项目所作出的调整考虑进去, 忽略了管理柔性。 (4) 房地产项目较易受外部环境的影响, 具有很大的不确定性。当外部环境出现不利倾向时, 房地产开发企业可以终止开发, 以避免遭受更大的损失。

二、期权理论在房地产投资决策中的应用

期权是一种选择权, 其购买者 (持有者) 在支付一定金额的期权费后, 即拥有在未来一定时间内 (或在到期日) , 以预定价格 (或执行价格) 购买 (或出售) 一定数量标的资产的权利。按照期权赋予持有者买入或卖出标的资产的权利, 可将期权分为看涨期权或看跌期权。按照行使权利的自由度不同, 期权可分为美式期权和欧式期权, 美式期权的持有者可以在到期日及到期日之前的任何一天行使权利, 而欧式期权的持有者只能在到期日那天行使权利。期权理论最核心的观点是, 期权持有者拥有选择买或卖的权利, 而并非义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是本身具有原始价值的金融资产, 如股票、债券、货币等;实物期权是以各种实物资产 (如机器设备、土地、技术、项目等) 为标的物的期权。

实物期权的概念是由麻省理工学院的Myers教授于1977年提出的。他指出, 一个投资项目产生的现金流所创造的利润, 是来自于对目前所拥有资产的使用, 再加上一个对未来投资机会的选择。实物期权具有三个典型的特征, 即不可逆性、不确定性和时间的选择性。因此, 实物期权用于房地产投资决策具有重要意义。

从期权价值的角度分析房地产项目的价值, 通常包括两部分:期望现金流净现值和实物期权价值。进行项目价值的计算时, 在计算出实物期权价值之后, 还应根据传统的现金流贴现法, 在估计未来预期现金流的基础上, 采用适当的贴现率, 计算出项目的净现值。用公式描述为:

其中:NPVT表示含有期权价值的项目总价值;NPV表示项目期望现金流净现值;C0表示项目的实物期权价值。

在具体的投资决策过程中, 总价值如果大于零, 则说明项目可行;而如果小于零, 则说明项目不可行。

实物期权的定价通常采用著名的Black-Scholes期权定价模型, 即:

其中:C0表示实物期权价值;S0表示项目预期现金流的现值;N (d) 表示标准正态分布中离差小于d的概率;X表示项目投资成本;PV (X) 即Xe-rct表示连续复利情况下投资成本的现值;e约等于2.718 3;rc表示无风险利率;t表示作出决策的最后时间;σ表示房地产市场价格的波动率。

三、房地产投资中的实物期权类型

延迟投资期权, 也称为等待期权, 开发商可以根据市场的情况选择开发的时机, 等到项目面临的不确定性减小时再进行投资, 以降低开发风险。

收缩投资期权, 投资者在未来项目投资效果不佳的情况下可以减少投资, 收缩项目的投资规模。如销售量下滑或销售价格下跌, 投资者可以收缩开发规模以减少损失。

扩张投资期权, 扩张投资期权是和收缩投资期权相对应的实物期权, 如果市场状况较好, 投资者可以扩大开发规模以获取更多的利润。

转换期权, 在项目的实施过程中, 当外部环境发生变化时, 开发商可以根据市场的需求对项目进行转换, 如可以在写字楼、住宅之间进行转换。转换期权为企业项目营运提供了柔性策略, 使项目更适应市场。

增长期权, 增长期权能够在项目的投资获得初始成功后, 在将来为其提供一些投资机会。开发商接受某一个项目时, 可能不仅仅从项目本身的财务效益考虑, 还要更多地考虑项目对企业未来发展的影响, 员工经验的积累、企业品牌的支持、销售渠道的开辟都具有重要的战略价值。

放弃期权, 当房地产市场不景气时, 如果继续开发可能会发生巨大亏损, 投资者可以选择放弃开发以避免更大的损失。

复合期权, 在分阶段投资的过程中, 各个阶段都是相互关联的, 而且每一阶段的投资都依赖于前面各个阶段投资的实际结果。因此, 对各个阶段就不能进行简单的独立评估, 而应当把它们看成是一个复合期权。

以上这几种实物期权中, 延迟投资期权、收缩投资期权、扩张投资期权运用较多, 而其他几种则很少使用。比如转换期权, 一旦项目已经开始实施, 由于产品的设计和功能确定已完成, 很难再改变它的使用功能。

四、案例分析

下面以一个简单的实物期权案例来说明实物期权理论在房地产投资决策中的应用。某企业计划分两期投产一个房地产项目, 第一期于2008年年初投产, 第二期于2011年年初投产。假设第二期项目的决策必须在2010年年底做出, 房地产市场价值的波动率为4%, 可以作为项目现金流量的方差。无风险利率为8%, 现金流量的折现率为12%。

单位:万元

使用净现值法进行决策分析, 净现值等于各期现金流量现值之和减去期初投资成本, 即NPV=535.74+478.32+498.26+444.85-2 000=-42.83<0, 则项目不可行。

下面运用实物期权中的扩张投资期权理论, 预测项目第二期的运行情况, 使用Black-Scholes期权定价模型计算该扩张期权的价值:

单位:万元

考虑期权的第一期项目净现值NPVT=NPV+C0=-42.83+348.04=305.21 (万元) , 大于0, 所以投资第一期项目是可以获利的。而采用传统的净现值法则会得出相反的结论。

在这里第一期项目不考虑期权的价值是-42.83万元, 它可以视为取得第二期开发选择权的成本。投资第一期项目使得企业有了可开发第二期项目的扩张投资期权, 该扩张投资期权的价值是348.04万元。考虑期权的第一期项目净现值为305.21万元, 因此投资第一期项目是可以获利的。

参考文献

[1].李秉祥, 杨永辉.项目投资中的期权及其决策分析.西安理工大学学报, 2000;9

[2].董旭东.实物期权思维对传统投资决策方法的修正.化工技术经济, 2002;5

浅谈房地产开发项目投资决策分析 篇5

一、国内与国外房地产开发项目对比

早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1], 而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展, 中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考, 想法闭塞, 对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚, 主要以借鉴已有的经验为主, 没有一定的理论依据, 在分析投资风险方面也缺乏经验, 因此, 相比于国外的房地产开发项目投资决策来说, 我国的投资决策还不健全, 投资策略匮乏。所以, 我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

(一) 大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法, 把目光放在总体格局上, 确定主次关系, 重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局, 集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系, 使大格局下的各个小环节都紧密相扣, 环环紧绕的联系。

(二) 与经济分析紧密相连

所谓经济分析, 就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断, 作出合理的判断, 从而作出相应的投资决策, 因此, 对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说, 经济分析成分至关重要[2]。

首先, 对于房地产开发项目投资决策来说, 财务问题, 是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素, 例如房地产开发项目投资决策所面临的风险, 要有抗风险, 解决风险的能力和素质。根据一系列的因素, 随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算, 投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用, 其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次, 公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算, 无论是怎么样的房地产开发项目, 其最终结果都是要面向社会、面向人群, 成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计, 根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格, 其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面, 社会方面, 环境方面等进行选择性的过程。

(一) 选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目, 做好正确的投资决策, 房地产开发商要认真负责的发现问题, 分析问题, 解决问题, 明确投资目标, 确保投资决策可以顺利进行和发展, 另外, 房地产开发商也要有预见性和警觉性, 从不同方面考虑投资决策, 进行市场调查, 作出合理的投资决策。

(二) 投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标, 同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多, 那么选择的空间越大, 投资决策就可以越完善。在选择备选方案时, 要根据经济学的角度, 社会角度, 环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展, 经济不断的进步, 房地产开发规模也逐渐增大, 但是, 市场环境不是一层不变的, 市场状况也在发生着巨大的改变, 因此, 对于房地产开发商来说, 面对一切都在变化着的前景, 要考虑的因素非常广泛, 能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择, 才能建立健全的投资指标体系。

(一) 如何建立合理的投资指标体系

1. 对开发区域的了解。

对于房地产开发商来说, 在选择一处地域进行开发时, 要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析, 考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场, 以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发, 如何在众多的房地产开发商中独树一帜, 别出心裁, 赢得消费者的青睐。

2. 对物业的了解。

房地产开发商在进行项目开发时, 也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系, 这时, 选择熟悉的物业, 对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3. 房地产开发商公司规模。

房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金, 回转资金等等方面来制定开发项目。

(二) 投资指标的风险预估

无论做什么事都会遇到风险, 在风险未到来之际能够做到对风险进行预估, 并作出一定的解决方案是房地产开发商必须考虑的事。其中包括对公司总资产周转率的分析, 流动资产周转率的分析, 不良资产对比率的分析等等。

五、结语

房地产开发行业是否能健康的发展直接影响到国民经济的发展。因为房地产行业作为投入高, 风险高, 收益高的项目, 需要房地产开发商能够有正确、科学的投资决策。科学的投资决策不仅可以把项目风险降到最低, 而且还可以给企业、社会经济带来巨大收益, 带动国民经济共同发展。所以, 房地产开发项目投资决策的正确的制定和指导, 不仅要从本公司的角度考虑, 还要从经济角度, 社会角度, 环境角度等全面考虑, 其中, 经济分析要做到全方位考虑, 一些财税问题和一些不确定因素更是必不可少的分析问题。房地产行业作为一项特殊行业, 在受到国家政策影响的同时, 也影响着国民经济的发展, 所以, 房地产开发项目投资决策一定要正确、健康、科学、完善。

摘要：在最近几年中, 房地产成为人们备受关注的行业之一, 它已然成为中国经济发展不可或缺的重要分支, 在国民经济中更是占据着重要地位。但是, 到目前为止, 房地产行业出现了低谷的现象, 这对于房地产开发商来说是一个挑战, 因为如何选择好前景, 好开发, 好收益的项目进行投资变得尤为重要。好的投资决策要从多种角度来分析, 例如经济投资预算分析, 涉及到的成本、收入, 销售额度等等。所以, 要想选择好的房地产开发项目, 科学合理的投资决策必不可少。

关键词：房地产开发,投资,决策

参考文献

[1]曹蕾, 王文进, 马斌等.房地产开发项目投资决策分析[J].水利与建筑工程学报, 2010, 8 (1) :65-68.

[2]蔡璨.基于实物期权理论的房地产开发项目投资决策研究[D].南京工业大学, 2014.

[3]林双法.试论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制[J].现代经济信息, 2013 (15) :387-387.

[4]李宗平.浅谈房地产开发项目中投资决策风险[J].房地产导刊, 2014 (23) :51-51.

我国房地产投资决策 篇6

房地产业作为支柱产业,促进国民经济的增长,为投资者带来了丰厚的投资收益,房地产也成为了国家和私人财富的最重要组成部分。自2003年以来,中国的房地产业得到了迅猛的发展。2009年,中国房地产投资总额以美元升了1562亿美元,约占全球房地产投资总额的4成,其中房地产开发投资总额占当年中国国内生产总值的比重已经超过了10%,但是这种近年疯狂的市场行情下,投资者开始忽视了房地产投资分析。2010年的房地产宏观调控将投资人的热情打到冰点,也使得投资人蒙受了投资损失,市场呼唤理性决策。本文通过FLG项目投资决策中的风险管理的全过程,更加对项目风险管控的理论有了深入的认识,为实际项目决策提供了必要的依据。

1 惠州房地产项目投资环境分析

惠州地处广东省东南部,是广东省重点发展地区,现辖两区、三县和两个国家级开发区。2009年,惠州GDP达到1410亿元,比全省平均水平高出3.7%,惠州财政收入101.51亿元,首次突破百亿大关。2010年,惠州GDP1730亿元,增长23%,高于全省平均水平5.8个百分点,增幅居全省第4位,珠三角首位。

近年来,国家的宏观政策目的就是干预房价,使房地产市场健康平稳发展。从长远看,随着中国城市化进程的加强,市场需求依旧旺盛,房地产市场依然大有作为,开发商需要采取积极的应对风险的措施,加强企业内部的风险管理,在激烈的市场竞争中,在严厉的房地产调控形势下,对政策风险做好监控,将政策风险所带来的损失降到最低。

受政策调控的影响,惠州市房地产市场出现一定程度调整,土地市场成交冷清,地价总体下降,商品房新增供应有所下降,供应结构日趋合理。目前国家对房地产行业进行的宏观调控,对惠州的房价将产生较大的负面的影响:一是惠州区域紧靠香港、深圳、东莞,目前房地产市场中投资、投机氛围浓厚,对于外地市场的购买力的依存度大,受宏观调控政策影响,限制了外地购房者的投资需求和投机需求;二是惠州房价目前阶段虽然尚未实施限购,但由于市场信息表明,房地产价格进入到下行轨道,市场中的观望情绪逐步形成;三是本地居民现有的住房需求主要为改善性需求,受房地产调控政策的影响,对于大户型的房产将实行不同的税收政策和贷款政策,影响到改善性需求。综合来看,国家目前对房地产行业采取的各种措施和政策,对惠州的房地产市场将产生较大负面影响。

2 GY公司FLG项目投资风险分析

2.1 项目概况

FLG项目规划占地35万平方米,总建筑面积规模将达到100万平方米,绿化率高达30%。与项目区对面的设施相融合的话,总的规模将达到200万平方米建面。配套成熟,生活便利。光耀斥资50亿打造的又一百万平米大社区,第一期占地约13.13万平米,建筑面积约45万平米,由高层和别墅组成。

2.2 项目面临的主要风险

该项目面临的风险有社会风险、政策风险、经济风险、技术风险、管理风险。

社会风险包括以下四个方面:(1)城市规划风险,由于目前上东平片区还在规划中,还有相当多的道管线、公共设施配套还没有建成,加上政府正要建一个大型滨江公园和链接江北片区的云山大桥的建设都可能使政府对目前的规划进行稍微修改、完善的可能。所以,对于项目而言,还存在很大的不确定性,可能随时根据城市的规划的调整而改变。(2)区域发展风险,在惠州市规划定位上,河南岸片区偏重于商业,江北片区则首先是行政和文化中心,虽然东平片区有着最适宜居住的自然资源,但政府对于经济、政治、文化区的着重发展,有政策倾向的趋向,所以区域发展不平衡的风险是存在的。(3)社会治安风险,目前处于高速发展期的惠州有许多外地人员进行建设,由于多方面的原因,外来人口的管理就对现在的治安环境提出了挑战。(4)公众干预风险,由于项目的建设涉及许多当地村民的利益,再加上施工过程中,对周边环境造成一定影响,很可能引起群众不满,从而致使项目延期,影响本项目的顺利开展。

当前的房地产调控政策调整对项目的影响具体体现在:(1)土地政策风险,对于FLG项目而言,由于国家的土地政策,后续土地的获取,难度将加大,无疑对项目的成规模开发造成了一定的影响,如果要取得周边土地必将背负大额的资金负担。(2)金融政策风险,这两年国家调控房地产价格,通过提高银行贷款利率,严格控制房地产贷款和个人信贷比例等方式给房地产业降温,项目投资所面临的金融政策风险很大。特别是90/70政策的出台,对于大户型的FLG项目销售而言是种挑战。(3)税收政策风险,税收政策作为宏观调控的主要手段之一,主要是通过征收和免除各种房地产税费来调节房地产投资。税收政策对于“物业税”或“房产税”成为此轮调控政策中的新内容,对于FLG项目的目标客户都是改善型客户和投资型客户,政策将对项目的销售产生较大影响。

2010年以来,我国经济面临着世界经济发展减速,国内经济增长动力不足等不利因素影响,本项目所受到的经济风险是十分显著的,因为它的价格敏感度很高,受经济状况的影响将会增大。科学技术进步引起了建材的品种,质量和性能的变化也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等,这些都构成了此项目中的技术风险。管理风险是指企业管理者的经验和管理队伍是否符合项目发展的需要,只有是精简的机构和高素质的管理团队才能保证项目的高效运行。

2.3 项目的风险评价

2.3.1 FLG项目财务分析

此项目销售预算、总投资预算如表1、表2所示。根据目前市场价格及规划设计,本项目可销售227880.75万元。按建筑面积346457.29m2预测总投178553万元,单位建筑成本为5154元/m2。

按照该项目各年份经营收入占总经营收入的比例,及项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本,并据此列表测算项目损益,如表3所示。根据项目投资计划及公司融资计划,制订项目分年度资金来源及运用如表4所示。

注:高层室内车位共有2260个,按每个6万元出售.

2.3.2 用项目盈亏平衡法进行分析

I=S-(Cv×Q+F)=P×Q-(Cv×Q+F)=(P-Cv)Q-F。其中:I是销售利润,P是产品销售价格,F为固定成本总额,Cv为单件变动成本,Q为销售数量,S为销售收入。总成本:C=F+Cv×Q,总收入:S=P×Q列出盈亏平衡方程:C=S,即:P×Q=F+Cv×Q,故:盈亏平衡点:Q=F/(P-Cv)。

此FLG项目盈亏平衡点分析:(土地成本)F=41000,(住宅销售单价)P=6577,(建筑变动成本)Cv=3971,所以盈亏平衡点为:

Q=41000/(6577-3971)=157329平方米,即销售面积达到45.41%时开始由亏损转为盈利。

2.3.3 项目敏感性分析

敏感性因素的选择及依据:根据房地产开发项目的成本构成特性,主要风险因素为:项目成本的扩大和销售单价的下降,因此选取成本和销售单价这两个因素进行敏感性分析。

敏感性分析结果显示,在以上两个敏感性因素发生20%的不利变动下,该项目仍能保持较好的财务效益。说明该项目抗风险能力较强。

通过专家调查法和头脑风暴法对本项目的风险进行了简单的识别,并依照风险的轻重缓急进行分类,为进一步的风险判断和分析以及风险防控做好准备。根据对目前项目定位的财务指标进行分析,可以判断出项目的盈利状况良好,抗风险的能力较强,目标客户可以定位于改善型的购房者以及城市中的金领阶层,此外别墅和洋房的项目定位有效地分散了风险,提高了抗风险能力。此外,根据对项目的成本和售价两项经济指标的变化对于项目预期盈利能力的影响,可以判断出项目处于正常的盈利水平。但要注意项目的定价和成本管理,如果定价不慎,将影响到销售回款速度,从而影响现金流,另一方面要加强成本管理,否则,项目也会亏损。

3 FLG项目应对投资决策风险的对策

3.1 项目应对外部风险

3.1.1 要把握宏观调控政策

宏观调控政策风险属于系统风险,是整了行业无法回避的风险,对于企业而言,要关注政策变化,保持政策敏感度,根据变化调整项目的产品策略、营销策略

3.1.2 要认识市场风险

在市场经济条件下各种不确定因素非常之多,国内外社会经济变动、政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行,但对于GY这样的房地产公司而言,争取通过品牌和品质吸引客户,维持经济中的竞争力。项目要想成功,必须对项目的定位和规模有合理的把握,与高水平的设计、监理、策划、营销公司合作,才能够最大化降低风险、将风险转化为收益。

3.1.3 要积极应对金融货币政策

金融货币政策成为当前影响房地产市场最大的政策因素之一。房地产市场已经进入调整阶段,无论怎样规模的开发商都面临资金链紧绷的压力。对房地产公司而言,要从两方面来解决资金问题,“开源”和“节流”。“开源”方面要求企业从信托、基金等多渠道融集资金,而不单依靠银行贷款,另一方面是增加销售收入,实现快速销售,快速回款;“节流”就是加强项目成本管理,减少浪费,保证项目的资金支付能力和盈利能力。

3.2 项目处理内部风险

企业针对内部的风险,要断加强企业内部的管理,不断提升产品的品质,对客户需求不断地钻研,建筑出符合市场需要的户型,保证企业的平稳健康增长。首先要提高决策水平,建立企业的信息中心,及时对政府的政策,如土地政策、税收政策、货币政策等收集和整理,并对政策及时反应,对项目做出准确的判断,同时还要建立起经验丰富的管理者队伍,重视投资可行性的研究,通过正确决策,尽可能减少整个投资项目的开发风险。其次要加强房地产工程开发风险把握。加强施工方安全意识培训,有效进行风险预防;加强公司管理,避免风险发生;制定周密风险应急计划,减少风险的损失。

对于项目而言,房地产调控的政策风险是目前很多房地产项目面临的最大风险,面对此轮“最严厉的”房地产调控政策,要保证项目的顺利开展必须要做好项目短期、中期、长期的发展战略准备。在短期战略上,我们采取快速销售,快速资金回笼的方法,保证现金流;在中期战略上,我们在加强资金管理,做好长期应对调控的准备;在长期战略上,树立品牌、设计好产品,提高项目的市场认可程度。加强房地产项目的风险管理,提升项目的抗风险能力,做好应对风险的准备。

摘要：本文通过对惠州GY公司房地产项目的投资风险分析,提出了应对投资决策风险的对策,指出在当前局势下,房地产公司要加强项目的风险管理,提升项目的抗风险能力。

关键词：房地产项目,投资决策,风险分析

参考文献

[1]房晓敏.房地产项目开发风险管理研究现状分析[J].企业导报,2001(4):41-44.

[2]张海霞.房地产项目投资风险研究[D].重庆:重庆交通大学,2010.

[3]陈岩.银丰花园-房地产开发项目投资风险研究[D].山东:中国海洋大学,2009.

我国房地产投资决策 篇7

聚类分析是根据研究对象特征对研究对象进行分类的一种多元分析技术, 依据“距离”或“相似系数”把性质相近的个体归为一类, 使得同一类中的个体都具有高度的同质性, 不同类之间的个体具有高度的异质性。

应用于模糊对象的聚类分析叫做模糊聚类分析。基本步骤如下:

1. 选定对象

设对象集E={x1, x2, …xn}, 指标集Y={y1, y2, …ym}。对于被研究的对象, 这些指标应有明确的实际意义、较强的可分辨性和代表性。并通过直接观测或采用统计资料, 可以得到各个对象对应于这些指标所取数值的向量, 即Xi={xi1, xi2, …xin}, 其中是第i个对象的第k个指标值。得到n×m矩阵, 称为原始资料矩阵。

2. 数据标准化

把各指标的数据 (矩阵各列) 按指标标准化, 即把各指标的数据变换到[-1, 1]区间内, 以便用模糊数学工具来处理, 同时避免一些影响较小的指标作用被埋没掉。

3. 建立相似关系矩阵

把标准化后的矩阵的每一行看作各对象在指标集上的模糊集合, 各的表示指标隶属于集合Xi的隶属度 。于是, 各Xi就间接描述了各个对象xi的基本特征, 我们可以适当确定xi 与xj的相似程度rij, 如rij=1-cd (x1, x1) , C为使得0≤rij≤1常数。

4. 分析聚类

进行聚类分析通常有3种方法:编网聚类法、模糊等价关系聚类法和最大树法。前两者可用模糊相似矩阵直接求值, 但要进行多次模糊关系的复合运算, 工作量比较大。而最大树法直接利用相似关系作树形图。本文采用模糊等价关系聚类法。

二、模糊聚类分析法的应用

设房地产投资有n个方案 (X1, X2, …Xn) , 每一个方案有m个评价Xi= (Xi1, …, Xim) , 用数据矩阵表示为:

利用模糊聚类分析方法进行房地产投资评价的基本步骤如下:

2. 模糊相似矩阵

模糊相似矩阵由各投资方案间的模糊相似系数构成, xi与xj的模糊相似系数rij+R (xi, xj) , 确定rij+R (xi, xj) 的方 法有很多, 这里采用欧氏距离来计算模糊相似系数, 即:, 在直接使用距离法构造模糊相似矩阵时, 总是令:rij=1-cd (xi, xj) , 其中:C为常数, 它使得0≤rij≤1, 我们取

3. 基于模糊聚类的综合排序

类似房地产投资评价的多目标决策问题, 实际上是一个多指标综合排序问题, 就是在已有的方案中, 综合多个目标选择一个最优的方案。在投资评价中, 每一个评价指标都有一个标准值或最优值。对于正向评价指标, 其最优值是所有对象中该指标的最大值, 而对于逆向指标, 其最优值是所有对象中该指标的最小值。如果我们人为地构造一个新对象, 并使其各指标的取值是其标准值或最优值 (或最差值) , 然后对对象的全体进行聚类, 这样与该构造对象聚为一类的就是待评价对象中的最好 (或最差) 的对象。重复这一过程, 就可以得到所有对象从好到差 (或从差到好) 的排序。为了缩短排序过程, 也可以构造两个新对象, 一个存放各指标的最优值, 另一个存放各指标的最差值, 每一次聚类得到待评价对象的最好和最差的对象。这样, 对评价对象的基于模糊聚类的综合排序步骤为:

(1) 增加一个由各指标最优值构成的对象xn+1, xn+1取各指标的最优值, 用数组存储矩阵X, 对于本文的各个指标, 正向指标的最优值取该项指标中的最大值, 最差值则取其最小值, 逆向指标则相反取值。

这样分析对象的矩阵表示为:

(2) 对X标准化, 构造模糊相似矩阵:

(3) 进行模糊聚类, 找出与为一类的对象, 记下序号, 即矩阵里第n+1行中的最大值项, 其列下标即为最优对象所在行的行号。

(4) 从数组中删除与xn+1为一类的对象 (即最优对象) , n的值减1, 记录最优对象的序号, 对应的投资方案就是最优的投资方案。

(5) 重复步骤2-4, 直到全部对象排序完毕。

按上述步骤, 由对象矩阵X建立的模糊相似矩阵R, 对各投资风险指标进行聚类, 最后得出各投资方案优劣的排序。

本文采用房地产投资风险评价相关数据进行实例验证, 设有4个相互独立的房地产投资方案X= (X1, X2, X3, X4) 需要评价。表1中列出4个方案的由初始投资者推出的4项指标值:期望净现值、期望净现值指数、风险赢利值是正向指标, 投资失败率为逆向指标。根据表中的数据, 并增加一个对象用于存储每个评价指标中的最优值。这样得到的初始数据矩阵是:

由初始数据矩阵建立模糊相似矩阵, 并进行聚类, 得到投资方案优选排名结果见表2。

采用模糊聚类分析的综合排序方法, 结合了数据挖掘中的聚类分析和模糊数学中的模糊相似矩阵的思想, 建立了一种基于模糊聚类的房地产投资风险评价模型, 该方法不需要确定评价指标的权重, 减少了评价的主观性, 并且计算方法容易掌握, 因而较为可行。

参考文献

[1]杨纶标:模糊数学原理及其应用第四版[M].广州:华南理工大学, 2005

[2]欧阳建涛刘晓君:灰色预测理论在房地产投资决策中的应用经济师[J], 2005, (12)

[3]李利梅:模糊聚类分析法在房地产市场中的应用[J].深圳大学学报 (理工版) , 2003, 20 (3) :75-79.

我国房地产投资决策 篇8

1 当前房地产开发项目投资决策方法评价

目前房地产开发项目投资决策方法在投资决策上还存在一些问题:1)投资决策(项目可行性)的评价计算方面存在不足。2)由于通常是先考虑动态指标,再考虑静态指标,因此在利用指标计算结果衡量项目可行性方面也存在不足。

综上所述,利用单一指标进行项目投资决策简单易行,但由于各个指标独立计算,其科学性和指标计算的系统性较差,最终不能作出科学的投资决策而导致失误,针对这种局限性,笔者构建出如下综合指标计算模型。

2 开发项目多目标规划决策模型的构建

2.1 开发项目多目标规划决策模型的目标函数

若某个开发项目在建设前有N个方案可供选择,用Xj表示方案选择,若拒绝其中某一个方案j(j=1,2,…,N),则Xj=0;若选择其中某个方案j(j=1,2,…,N),则Xj=1。房地产开发项目多为商业性项目,应主要从盈利和投资角度分析,因此,对于目标函数主要从动态指标进行计算,设财务净现值(FNPV)、项目内部收益率(FIRR)和项目动态投资回收期(T)构成目标函数集合。在项目财务现金流量表中,用CIj表示方案j的现金流入量,COj表示方案j的现金流出量,(CIj-COj)t表示方案j在第t(t=1,2,…,n)期的净现金流量,i为项目的基准收益率,因此可以得到多目标规划模型目标函数集合。

目标函数1(最大化财务净现值):

max:$F{\rm N}{\rm P}V={\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}{\displaystyle \sum _{t=0}^n(}}C{\rm I}{}_j-C{\rm O}{}_j){}_t(1+i){}^{-t}\times X{}_j$。

目标函数2(最大化内部收益率):max:FIRR。

FIRR为下式等于0时所计算项目预期内部收益率:

${\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}{\displaystyle \sum _{t=0}^n(}}C{\rm I}{}_j-C{\rm O}{}_j){}_t(1+F{\rm I}RR){}^{-t}\times X{}_j=0$。

目标函数3(最小动态投资回收期):min:-T。

T为下式等于0时所计算项目的动态投资回收期:

${\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}{\displaystyle \sum _{t=0}^{{\rm T}}(}}C{\rm I}{}_j-C{\rm O}{}_j){}_t(1+i){}^{-t}\times X{}_j=0$。

若项目能带来直接性的外汇收入或产生直接性的外汇支出,则可以在项目目标函数中引入换汇收益等目标函数。

2.2 开发项目约束条件

1)资源约束。

项目选择和建设是在一定资源限量下进行(若资源没有限制,则不存在投资效益、成本的标准)。若用Ctj表示j项目在第t期所耗用的资源数量,Bt为某种资源可使用的最大限量,则资源约束条件可以表示为:${\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}C}{}_{tj}\times X{}_j\le B{}_t$。

2)项目方案的互斥性约束。

在资源有限的情况下,绝大多数开发项目的不同方案体现为互斥性(项目方案之间具有排他性),若a,b,…,k∈j且为待选项目的全部方案,对任一决策变量Xa,在选择互斥项目a,b,…,k中取值为1,那么其余的决策变量存在(Xb,Xc,…,Xk)=0。则互斥约束条件表示为:Xa+Xb+…+Xk≤1。

3)方案之间的从属性约束。

对于有的开发项目,项目本身或在一定条件下项目之间存在从属性关系,即g方案的实现只有当h方案也实现时才可以,因此,若Xh=1,则Xg=0或Xg=1的存在是许可的,而Xh=0,Xg=0。形成的从属性约束条件为:Xg-Xh≤0。

4)方案之间的紧密互补约束条件。

当两个方案实现其中一个时,可能由于技术、经济原因要求同时也实现另一个方案,这种关系被称为紧密互补关系,约束条件要求Xc和Xd的值均为0或1,即:Xc-Xd=0。

5)非紧密互补的约束条件。

若e和f两个方案为非紧密互补关系,则构成e,f和ef 3个互斥方案,由于不能同时采用3个方案,则在项目选择上就可能形成的约束表达式为:Xe+Xef≤1和Xf+Xef≤1。

对于房地产开发项目,不可分的约束条件很少(要么所有方案被选中,要么没有方案被选中,即Xj=0或Xj=1)。因此,在建立多目标投资决策模型时暂不考虑该种约束条件。

综合目标函数集合与约束条件,可得到以下开发项目多目标决策模型:

目标函数:

约束条件:

说明:模型中的目标函数和约束条件可随项目具体情况增加或减少。

2.3 开发项目多目标规划决策模型求解方法

通常情况下可采取约束法转化为单目标规划,再用线性规划法求解[3]。作为投资项目决策指标的主要体现是FNPV,FIRR和T。根据指标的衡量标准,将FNPV作为最主要的优化目标,即max:FNPV,而其他指标将结合其评价标准转化为相应的约束条件。若基准收益率为i,则FIRR≥i;若预计投资回收期为T′,则0≤T≤T′,因此,目标函数FIRR和T就转化为:

${\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}{\displaystyle \sum _{t=0}^n(}}C{\rm I}{}_j-C{\rm O}{}_j){}_t(1+i){}^{-t}\times X{}_j\ge 0$。

${\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}{\displaystyle \sum _{t=0}^{p{}_t}(}}C{\rm I}{}_j-C{\rm O}{}_j){}_t(1+i){}^{-t}\times X{}_j\ge 0$。

则多目标规划模型就转化为在一定约束条件下的单目标规划模型,转化后模型如下:

目标函数:

max:$F{\rm N}{\rm P}V={\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}{\displaystyle \sum _{t=0}^n(}}C{\rm I}{}_j-C{\rm O}{}_j){}_t(1+i){}^{-t}\times X{}_j$。

约束条件:

${\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}{\displaystyle \sum _{t=0}^n(}}C{\rm I}{}_j-C{\rm O}{}_j){}_t(1+i){}^{-t}\times X{}_j\ge 0$;

${\displaystyle \sum _{j=1}^{{\rm N}}{\displaystyle \sum _{t=0}^{p{}_t}(}}C{\rm I}{}_j-C{\rm O}{}_j){}_t(1+i){}^{-t}\times X{}_j\ge 0$;

Xa+Xb+…+Xk≤1;

Xg-Xh≤0;

Xc-Xd=0;

Xe+Xef≤1和Xf+Xef≤1;

Xj=0或Xj=1(j=1,2,…,N)。

转化后的投资决策模型成为了一个规范性的0～1模型,可以采用整数规划求出最优的投资方案[4]。然而在投资决策模型构建后,求解方法除了约束法外,还可以依据模型指标性质而采用其他更为简单的方法。

3 结语

通过多目标规划模型对开发项目进行投资决策在较大程度上弥补了目前单指标独立衡量投资项目可行性和优劣选择的不足,提高了决策的准确性。但在建立模型时应注意如下内容:

1)在目标函数的选择上,为了求解和模型转换的合理性,在考虑指标重要性基础上尽可能选择计量单位具有一致性的目标函数;

2)考虑项目的融资结构,将资金来源形成的资本成本纳入到模型中的约束条件,使多目标的规划模型更完善。投资决策中多目标规划模型在求解过程中,可以借助计算机软件进行,从而增加模型的可操作性和求解的准确性。

摘要：针对现行项目经济评价方法,分析了利用动态指标或静态指标进行项目投资决策存在的不足,从而建立项目投资决策的多目标模型,并针对房地产开发项目探讨了求解方法,为提高开发项目投资决策的科学性和准确性提供了依据。

关键词：多目标规划模型,房地产投资,项目决策

参考文献

[1]中国建造师协会.工程经济[M].北京:中国建筑工业出版社,2004:51-62.

[2]孔元欣.投资项目评价理论、方法与案例[M].上海:上海科学技术文献出版社,2005:50-58.

[3]张沈生.项目投资与融资决策的理论与模型研究[J].沈阳建筑大学学报,2004,20(4):360-365.

[4]运筹学教材编写组.运筹学[M].北京:清华大学出版社,2002:448-457.