房地产投资论文(精选12篇)
房地产投资论文 篇1
在国人目前热衷海外房地产投资的同时,也要注意规避风险。很多国人从一开始就陷入海外房地产投资的误区和陷阱之中。房地产投资国际化带动资本流动的同时,也存在风险防控、文化沟通等短板,要大力规避投资风险,防范因投资不当而造成的资本浪费现象,需要认真分析以下几个主要方面。
1、融资和抵押价值考量。
随着国内房地产调控的日趋严厉,投资和投机空间被完全真空,同时银行信贷政策也相应的做出贷款限制,国内投资人的资本利用率大大降低,甚至根本无法贷款,从而无法实现利用财务杠杆实现投资收益的最大化。能够便捷、等同国民待遇对国内投资者提供长期房屋贷款的只有澳大利亚,中国香港,新加坡,而其他地区即使可以提供融资贷款,还需要国人提供如缴税单、在该国家(地区)的长期工作签证等诸多额外要求。
2、人口增长因素。
根据国际货币基金组织提供的未来40年的人口增长在全球20强(G02)国家的增长分布图,我们可以从中分析,除亚洲之外澳大利亚是未来40年人口增长最快的国家,其次是美国。只有人口高速增长、就业市场平稳、经济持续发展,才能保证投资者在海外房地产投资的风险系数最低,增长潜力最大。从这里可以看出,为什么欧洲国家的房价增长很慢,例如德国、法国、西班牙等。此外,亚洲的日本房价在过去20年基本停滞,由于频繁地震及核污染的威胁,相信其房价会长期一蹶不振。同时,由于澳大利亚失业率在全球发达经济体中最低,经济相当稳定,所以即使悉尼成为世界第2高房价区域,依然吸引更多投资者入市。
3、国际惯例筛选标准。
由于海外房产市场相对成熟,很多考量标准按照国际公认的数据来衡量,例如租售比、收入比、GDP的增长、空置率、失业率、人口增长率等。除此之外,还要对购买国家的特定购房区域或者社区做定向数据分析,比如该区域的本地人收入水平、二手房屋价格水平、人口构成比例、租赁和自住分布状况、银行对区域的价值评估等细节考量。
4、海外买房别忽略治安。
业内人士表示,不要抱着抄底的心态在美国买房!例如在底特律当地治安不好、犯罪率又高,不慎重的情况下购房出现任何问题,全得由房主自己负责。即便将房屋出租给他人,遇到麻烦按照美国各州法律,也基本上都倾向于保护租客的利益。
5、买学区房要看片区。
在美国购买学区房,只要能拿出居住房子的水电费清单和孩子接种疫苗的单据证明,学校就必须接受孩子入学。如果房子住址不属于这个学区,则校方有权拒绝。美国是13年义务教育,公立学校到高中毕业全是免费,家长仅需每天交给学校大概1美元多的午餐费即可。如果家庭经济状况不佳,还可以向学校申请免除午餐费。此外,书本、教辅材料都是免费的(但学期末要归还)。当然,教育免费是以这个城市居民缴的房产税做支持,非学区房的孩子只能上私立学校,学费开支很大而且安全性难以保障,所以大多数人购房都选择在较好的学区附近。
综上所述,对于业已成熟的海外房地产投资市场,万万不可用国内短期之内形成的成功投资房产习惯和眼光去看待。对市场缺乏了解,同时没有得到专业人士指导,很可能造成投资收益受损,特别类似于电视购物模式的房产推荐,一定要慎之又慎,咨询专业人士,对要投资的国家或区域项目深入掌握、明确分析。另外,挖掘海外房地产投资的潜力股,需要投资者具有综合的市场分析能力、判断能力,更需要结合自身的风险承担、资金规模与投资目标,在专业投资人士的帮助下实现可规避风险的海外房地产投资。
房地产投资论文 篇2
法定代表人:_______________________________________ 地 址:___________________________________________ 电 话:____________________________________________ 乙 方:**公司
法定代表人:_______________________________________ 地 址:___________________________________________ 电 话:____________________________________________
经甲乙双方协商一致,就合作投资建设开发甲方位于xx省xx市**路**号土地事宜达成以下合同书。
第一条 合作项目概况
1-1、土地概况
双方合作的土地位于**省**市**路**号,共计约____亩(以下简称为“项目用地”,面积以勘察测绘院最终测量的成果图为准,该图作为本协议的附件一);该土地上现有部分建筑物需拆除。
上述项目用地之土地性质现为“工业用地”,使用期限为40年,甲方为该宗土地的国有土地使用权人。
1-2、合作项目概况及性质
双方拟以项目用地为开发资源,共同投资合作开发商住楼住宅小区,该项目暂定名称为_____(以下简称为“**小区”或“合作项目”),**小区的容积率及建筑面积以规划部门最终审批核准的批复文件为准。
**小区拟定建设开发期限为自双方合作的项目公司取得国有商住性质的土地使用权证书后_____个月。
**小区拟定投资总额约为___万元人民币(以下简称“项目投资总额”)。
第二条 双方投资合作的条件
2-1、甲方提供的合作条件
甲方以第一条所述土地的国有土地使用权及相关审批手续费用作为双方投资合作的条件。 2-2、乙方提供的合作条件
乙方以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理支持团队作为合作条件。
2-3、合作前提
2-3-1、本合同订立后,甲乙双方均应按照本合同之约定诚信全面履行各自的合同义务。双方承诺在项目实施过程中互相尊重、支持和合作;在涉及规划控制、销售控制以及争取政府优惠政策和支持等重要事项甲方应给予乙方大力支持和协助。
2-3-2、本合同订立后____日内,乙方向甲方支付履约保证金**佰万元人民币(¥**万元); 2-3-3、甲方收到乙方支付的履约保证金同日应向乙方出具收据,并将合作项目的《国有土地证》原件交乙方保管。
2-3-4、双方全面履行本条款规定的2-3-2、2-3-3的合同义务后,即各自指派专人共同办理设立本合同第三条所约定的项目公司的相关证照手续。
第三条 项目公司
3-1、双方应在本协议签订后15日内在汉中市注册成立合作项目开发公司,该公司暂定名称为______________(以下简称为“项目公司”,公司名称以当地工商机关最终批准登记的名称为准),注册资本金不低于_____万元人民币。
3-2、双方应当指派专人负责办理项目公司的工商注册登记、机构代码证、税务登记证等与项
目公司经营项目所必须的各项行政许可审批手续。
第四条 甲方的合作分工及义务
4-1、【a阶段】
甲方的目标任务:将项目用地的土地使用权性质由工业用地变更为商住用地。
目标任务完成时间:项目公司成立后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延,其他情况不得顺延)。
费用承担:甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。 4-2、【b阶段】
甲方的目标任务:将项目用地之商住性质的土地使用权作为甲方对项目公司的实物投资变更至项目公司名下,使项目公司取得合作项目的《国有土地使用证》。
目标任务完成时间:a阶段目标任务完成后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延,其他情况不得顺延)。
费用承担:甲方承担完成本阶段甲方目标任务所需支付的全部费用。
4-3、【c阶段】
甲方的目标任务:将将项目用地整理至“三通一平”的用地状态。 目标任务完成时间:b阶段目标任务完成后____日内。
费用承担:甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。 4-4、甲方的其他合同义务 本合同履行过程中,甲方还须承担如下合同义务,甲方履行如下合同义务时所发生的费用均由项目公司承担:
4-4-1、在mm小区建设开发阶段,甲方应负责协调合作项目建设过程中的四邻关系,保证合作项目的正常开发。
4-4-2、负责解决合作项目施工过程中的用水用电事宜,保证合作项目正常实施。
4-4-3、协助乙方办理合作项目的设计、报建、建审、开工、销售等开发过程中所需的相关手续、资料。
4-4-4、负责办理其他合作项目开发期间必须以甲方名义办理的相关事务。
4-4-5、负责办理其他合作项目开发期间若以甲方名义办理将会达到以下目的之一的相关事务:降低处理成本;
节约处理时间;
有利于本合同双方合作。
4-4-6、其他甲乙双方经协商一致确定应由甲方负责办理的事务。
第五条 乙方的合作分工及义务
5-1、【b阶段】
乙方的目标任务:将除甲方出资的土地之外的项目公司的现金注册资本支付至项目公司名下。 目标任务完成时间:乙方完成b阶段目标任务后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延,其他情况不得顺延)。
费用承担:乙方承担完成本阶段乙方目标任务所需支付的全部费用。
5-2、【d阶段】
乙方的目标任务:取得合作项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。
目标任务完成时间:甲方完成c阶段目标任务后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延,其他情况不得顺延)。
费用承担:完成本阶段目标任务所需支付的全部费用均由乙方支付。
5-3、【e阶段】
乙方的目标任务:指派乙方专业的房地产开发管理团队到项目公司进行管理并实施本合作项目的各项与开发有关的工作;通过乙方自篇二:房地产合作开发协议书
房地产合作开发协议书
甲方:海南扶贫工业开发区总公司(以下简称甲方)
乙方:海南善水房地产开发公司 (以下简称乙方)
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定,甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则,就合作开发“ 海南教师村”项目事宜,经友好协商,达成如下协议,以明确责任,共同遵守。
一、项目概况
本项目位于。项目用地面积平方米(约 亩),规划用地性质为 用地,土地使用年限 年。项目总建筑面积平方米,其中地上 层(包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米),地下一层(面积平方米)。
二、合作形式
根据优势互补、互惠互利的原则,双方采用合作开发的合作形式。 甲方出土地,乙方负责投资开发,乙方给予甲方固定回报,承担全部项目开发费用。乙方于合同签订之日起一个月内预付甲方人民币xxxxxx 万元整(¥ 万元),作为甲方的项目前期补偿与收益。
乙方负责项目的开发建设与房屋销售,承担相关费用,并独立享有项目销售的全部收益。三、甲方权利与义务
1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起 个月以内,取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》,自本协议签订之日起 个月以内,取得本项目的《建设工程施工许可证》(含深基坑手续)。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。
2、乙方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费(包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用)、图纸设计费,以及办理施工许可证的相关费用(包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用)。
3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内,向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电,并保证项目用地无界址纠纷,项目产权明晰,无抵押等他项权利。
4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。
5、在项目建设过程中,甲方应负责同施工现场周边关系的协调,排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰,保证乙方开发建设工作的顺利进行。
6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任,以及由此产生的一切经济责任。
四、乙方权利与义务1、乙方应按照本协议约定的付款方式,向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。
2、乙方在向甲方支付补偿与收益后,对本项目具有独立的开发权与经营权,独立开展本项目的开发建设与营销工作,并享有本项目的全部收益。
3、为保证项目开发工作的顺利进行,乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。
4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。
5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。
五、付款方式
1、自本协议签订之日起一个月以内,甲乙双方在立共管帐户,用于乙方向甲方分期支付本协议第二条约定的甲方项目补偿与收益。
2、自甲方取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》之日起5日内,乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %,即人民币 万元(¥ 万元)。
3、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》之日起5日内,乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的 %,即人民币 万元(¥万元)。
4、在项目结构封顶之日,乙方通过共管帐户向甲方支付即人民币 万元(¥ 万元)。
5、甲方应在乙方付款的同时,向乙方提供相应的含税发票。
六、项目相关资料手续的移交1、甲方自本协议签订之日起10日内,向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件,包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等,供乙方进行项目的开发准备工作。
2、在乙方向甲方支付第一期款的同时,甲方向乙方移交本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》以及甲方相关的行政手续与项目全部资料、图纸的原件。
3、甲方向乙方移交的相关行政手续包括:甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管,甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用,直至项目最后完成由甲方负责收回。
4、在乙方向甲方支付第二期款的同时,甲方向乙方移交本项目的《建设工程施工许可证》及相关资料原件。
七、违约责任
1、双方应履行本协议约定的责任和义务,任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约,违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失,并赔偿协议总金额的5%违约金。
2、乙方未按协议规定的时间(日期)支付款项,每超过一日,应偿付给甲方未支付款项5‰的逾期违约金。
八、适用法律及争议解决
1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。2、因履行本协议发生争议,双方协商解决,协商不成的,可向所在地人民法院起诉。
九、其他
1、本协议一式四份,甲乙双方各执两份,经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后,未经另一方许可,任何一方不得向外公开本协议内容。
2、本协议未尽事宜,经双方共同协商,可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。
甲方: 乙方:
房地产投资论文 篇3
就近期美国市场反弹,鹏华美国房地产基金经理裘滔从三个方面解析:首先从技术层面看,去年5月至年末美国房地产REITs板块整体落后大盘近27%,明显超跌,故相对大盘今年开年价格有所反弹;从宏观面看,2013年全年市场都在猜测美联储下一步操作,而12月美联储宣布启动削减QE意味着靴子落地,而耶伦继任后的公开发言都暗示了货币政策的延续性,政策层面的不确定性减弱,故利率市场波动有所减少,这也对REITs短期走势利好;从行业基本面看,在经济复苏和就业回升的背景下,美国房地产整体供需结构合理,REITs净收入连续十个季度以高于历史平均的速度增长,出租率不断走高, 租金水平平稳提升,股息也显著增长。在目前已经披露2013全年业绩的企业中,超过六成盈利超预期。近期的价格回调与基本面趋势向左,使得REITs投资价值凸现。
鹏华美国房地产基金经理裘韬表示,去年REITs与利率走势关联度非常大,一定程度上体现了投资者对其固定收益属性的担忧。实际上房地产营收在经济上行周期中不断增长,其股性也不可忽视。“通过对历史上升息周期的研究,我们发现周期前期REITs价格都会有一定波动,但整个周期中其表现相对其它资产仍有优势,因此去年的阶段性调整消化了大部分利率相关风险,我们对下阶段走势持乐观观点。”
就REITs品种而言,鹏华美国房地产基金经理裘韬提示投资者应该注意到,成熟市场房地产长期年化回报率在10%-13%左右,这种租金分红加资本利得的盈利模式相对比较稳健。虽然REITs每年行情都会有波动,但长期的业绩与其持有的房地产价值密切相关,因此投资REITs应该与投资房地产周期一致,不应该对短期走势过度关注,而应合理配置长期持有获取分红,这样才能最大程度降低投资收益的波动性。简而言之,应以买房而非买股票的心态投资REITs。
我国房地产投资风险分析 篇4
关键词:房地产,投资,风险
一、房地产投资风险主要类型
(一) 外部风险
1、宏观经济风险。
宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说, 当经济衰退, 处于低速消沉时, 社会对消费的需求也会大幅度减缩, 这其中当然包括房地产。更有甚者, 每当经济陷于低谷, 消费减缩时, 受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品, 这时人们会修正在经济景气时制定的消费计划, 推迟或干脆取消对耐用消费品的购买, 造成房地产市场一时供大于求。
2、财政利率风险。
财政利率风险多来自于利率波动的影响, 因为很多人买房并不是全额付款, 一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。如果是全额付款, 自然也就不存在利率问题;如果贷款利率调低, 则投资人的付息成本减少, 当然大为有利。假如贷款利率上升, 投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值, 此种情形对于一些财力有限的投资人来说, 无疑是雪上加霜, 加息有可能迫使他们放弃房地产。当然, 如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话, 则投资人无须再负担任何责任。然而, 假如房地产市场正处于低潮, 银行在拍卖房地产时仍得不到足够的款项偿还抵押贷款时, 则投资人仍需负一定责任。所以, 投资者在策划置业计划和议价房地产时, 必须把利率波动因素考虑进去。
3、市场风险。
由于供求形势变化, 引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。譬如, 当房价因供应短缺而上升时, 开发公司便会纷纷兴建楼宇, 但由于建筑需要一定时间, 故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要, 但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来, 建筑业技术日渐先进, 所以造成房地产能迅速供应市场, 直接缩短了房地产循环的时间, 也使得楼价波动变得更为频繁。
4、自然风险。
由于自然因素的不确定性、不可抗性 (如地震、洪水、风暴、火灾等) 以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
(二) 内部风险
1、经营风险。
经营风险是由于房地产投资经营上的失误 (或其可能性) , 造成实际经营结果偏离于期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况, 如管理水平、管理效率低, 使用经营费用超过预计值, 空置率高, 租金回笼等问题, 都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想, 对房地产的需求偏低, 会产生比预期高的空置率。
2、财务风险。
财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆, 在使用贷款的条件下, 既扩大了投资的利润范围, 同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。
二、房地产投资风险产生的原因
种种房地产投资风险的表现, 究其产生的原因主要有以下几个方面:
(一) 所掌握信息不全、不准, 使得开发的房地产项目前期调查不周, 测算不精, 投资决策草率。
所依据的信息不够准确, 或前期调研不细, 对购买力及项目的销售前景预期过于乐观, 在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市, 当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”, 以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房, 其次为经济适用型住房, 最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想, 受到消费者的冷遇。
(二) 宏观形势出现意想不到的不利变化, 由此引发多种风险。
一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨, 诱发建材价格上涨, 工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险;三是房地产供求形势的变化。目前, 房地产供给严重不足的状况已成历史, 如1993~1994年由于写字楼的严重匮乏, 许多刚注册成立的公司不得不长期租住酒店, 形成北京等地酒店的商务性客源持续高达35%的历史已一去不复返。房地产市场已出现供过于求, 房价自然就要下降, 销售难度增加, 促销成本加大, 期房销售几乎不可能;四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”, 这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。
(三) 发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差。
具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”, 而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”, 将项目脱手, 而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势, 而没把开发的周期因素考虑进去, 结果供求关系“此一时彼一时”, 或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观, 最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道” (即通过“关系”拿到“好项目”的能力) , 而经营实力 (开发实力、管理能力、行销能力) 不足或较弱, 项目运作中难于实现预期的经营业绩。
三、房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率, 计算投资风险率方法很多。
(一) 采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1、投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用, 以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:
营业率=年营业总费用/年计划总收入
据有关调查数据表明, 新公寓楼营业率在38%~40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险大大。
2、偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入, 是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。
偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额
偿债收益比数值越小, 该项借款投资的风险越大;反之, 则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1∶2才被认为是安全的。
3、保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:
保本占用率= (年营业总费用+要求的年偿债额) /年计划总收入
保本占用率越高, 投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%~90%。
(二) 概率与数理统计的方法。
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布, 因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以做市场调查, 有已开发项目的资料, 可以使用数理统计的方法得出分布或其估计, 甚至通过统计检验, 但其结果能在多大意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大, 有时相距十几米的位置, 即使其他条件都相同, 投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常常用的方法。
但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种, 每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi, 则其数学期望为:
而标准差:
如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合乎情理的, 因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大, 那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度, 因此可作为一种风险的度量。标准差越大, 风险越大;标准差越小, 风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观, 可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中, 这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分布Pi不易找出。考虑到相同的标准差, 对于期望值不同的投资项目, 它所表达的影响程度或对投资者的损害程度, 也即风险大小, 应该是不同的。期望值大时, 风险应小些;期望值小时, 风险应大些。所以, 人们更喜欢用变异系数来度量风险:
怎样的R值是小 (大) 风险, 与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险, 通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险, 是很多投资者不能忍受的风险。也可以用△=E-σ这一绝对数来度量风险。△
四、房地产投资风险的规避和控制
在房地产投资活动中, 投资的风险是客观存在的, 这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险, 减少投资者预期收益的损失可能性。规避和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大限度降低这种可能性。风险规避和控制的主要方法有:
(一) 进行充分的市场调查分析, 做出科学的项目决策。
风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素, 从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性, 从而减少这种偏离的最好方法, 就是通过市场调查, 获得尽可能详尽的信息, 把不确定性降低到最低限度, 从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析, 从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目, 这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查, 也可委托咨询公司等中介机构进行。市场的调查内容主要有以下几点: (1) 城市人口数量及其变化; (2) 家庭人口结构的变化; (3) 居民收入水平、结构及其预期变动趋势; (4) 城市住宅的价格水平; (5) 城市居民对住宅的投资性购置情况; (6) 经济周期性的影响; (7) 宏观经济政策的影响。通过市场调查, 弄清城市各种不同类型房地产产品的供求状况及其变化趋势, 在此基础上, 做出投资决策。在投资前, 还必须进行投资项目的可行性研究, 以保证决策的科学性, 避免投资盲目性。
(二) 在预期收益相同的情况下, 投资于风险较小的房地产项目。
房地产投资项目种类较多, 它们的风险度大小不一。有的风险度较大, 可能遭遇的不确定性也较高, 而有些投资项目的风险度较小, 选择风险小的投资项目、可以使投资收益能得到有效的保证。这个策略的一个不良后果是得到高额利润的机会也就被减少了;预期收益值随着风险大小而增降是自由市场的一个不可避免的特性。
(三) 合理组织融资形式, 滚动开发。
房地产投资需要量大, 必须以一定的形式筹措资金, 以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种: (1) 通过发行金融债券, 筹集开发资金; (2) 通过预售开发的商品房和卖楼花, 从客户那里筹集房地产开发所需资金; (3) 利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款; (4) 组建股份公司, 申请成为上市公司, 从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况, 选用最适合的融资形式, 以便迅速、大量、低成本地融入资金, 投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧, 而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如, 在投资项目管理中, 引入竞争机制, 运用多种手段, 促使施工单位降低工程造价, 提高工程质量, 缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率, 减少经营管理费用, 以保证所投入的资金获得最大的经济效益。
(四) 通过多项投资组合及多种经营分散风险。
由于不同投资项目的风险、收益等因素是不同的, 所以实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益。当然, 各项目之间的相关性不能太强、相关性太强就会起不到降低风险的作用。
(五) 通过加强资产管理来控制风险。
一个投资项目能否达到预期的收益水平, 管理人员是最为关键的因素。提高管理人员的素质、进而提高管理水平, 可以提高对市场的可预测性, 降低不确定性, 可以更有效地使用资产, 减少经营费用, 降低空置率, 提高收益水平, 进而降低和控制风险。
(六) 通过合理改变经营形式转移风险。
在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收, 就能将经营风险转移给承租人。在长期合约中规定租金随着物价指数上升而相应变动, 就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商所签订的施工合同中, 规定建筑材料由建筑商采购, 也起到类似的作用。
(七) 制定有效的销售战略, 组建完善的售后服务体系, 树立企业的良好形象。
开发出来的房地产能否顺利地出售或出租, 取决于开发企业是否有有效的销售 (出租) 战略、服务体系是否完善以及企业在广大客户中的形象如何。因此, 房地产企业必须在物业开发之时, 就应着手进行销售战略的制定:选择适当的销售时机, 发掘更多的销售渠道, 制定合理的租售方案, 运用各种市场推销手段和各种宣传媒介、广泛宣传和推销自己的房地产产品。另外, 企业还必须对已出售 (出租) 的房地产建立完善的售后服务体系, 解决客户的后顾之忧。还有重要的一点是, 一个有远见的开发企业, 应通过各种渠道, 在各种场合, 树立本企业的声誉和良好形象, 作为一个现代企业, 其产品的质量差异已经不大, 在此情况下, 形象好坏与否, 直接影响到企业占据市场的份额大小, 这一点往往被很多房地产开发企业所忽视。
参考文献
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[4]石海均.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社, 1994.
房地产投资分析报告 篇5
前 言
最近一段时间一直在寻找高成长性的企业,同时还要注意价格的问题,终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产,一直以为这是一家地产企业,昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业,可见自己在平时的功课中是多么的粗心,在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分,第一部分应该是行业属性和企业未来成长性,因为投资企业成长性是最重要的,没有高成长性,投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍,毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格,投资回报也会大受影响。第三部分,应该说说投资这个企业的风险问题,以及风险控制的措施。
世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的,为地产企业提供相应的销售策划服务的,所以这个行业会受到地产行业的景气度影响,存在业绩较强的周期性,但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的,所以企业生存的前提就是提供优质的服务,而经济周期性影响只是针对业绩出现波动,对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反,经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手,为自己成长的过程提供空间,这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。
从以上角度分析,这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素,资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击,而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入,这会降低其运营成本,提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大,已经管理水平的提高,其毛利率也会相应的小幅提高,由于在管理水平稳定的情况下,其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能,所以行业的成长空间巨大。而且通过分析,除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外,其他二三线行业的行业非常不规范,在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式,其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
第一章 标的行业属性及成长性分析
世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
与同业比较,世联地产的优势主要体现在以下几个方面:
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。
2、业务条线间协同效应显现。
3、受益深圳特区扩容。
4、管理团队高瞻远瞩。
目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上,市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看,公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中,投资者对其风险有一定安全空间要求。
行业及公司简介:
行业情况简介
世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场,一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。
从房地产开发的价值流程来看,地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段,服务商与开发商共存共荣,已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色,在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下:
(1)在土地供应阶段,房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务,使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值;
(2)在物业开发阶段,房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务;
(3)在物业交易的二级市场,房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务;
(4)在物业交易的三级市场,房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。
公司情况简介
公司成立于1993年,始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务,不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务,在房地产业内塑造了较高的品牌知名度,得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%,业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构,遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力,近3000名房地产专业人才。
公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等;销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务;经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。
公司品牌建设已经取得一定成果,连续5年位居“房地产策划代理百强企业TOP10”前二名,并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌,其凭借多年积累的行业经验及专业能力,出版的一系列房地产市场专业研究的书籍,在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月,公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。
行业发展前景:
房地产市场发展展望
房地产市场是国家的支柱产业,在经历了06-07年的过热发展后,政策调控措施日渐严厉,行业发展陷入调整,2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机,“保增长”措施出台,各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。
我们认为,本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思,在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中,房地产业作为国民经济发展的重要推动力,其发展前景依然看好。
房地产市场的发展空间来自于两个方面,一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳,虽然已经形成了规模庞大的都市系统,但随着城市发展定位的重新确立,都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”,深圳扩区,定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入,越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位,创造出新的开发需求。
二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向,随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施,以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批,二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市,而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升,未来一段时间内,二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。
房地产综合服务行业前景展望
与国外发达的房地产中介服务业相比,我国的房地产综合服务业还处于发展初期,但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择,在顾问策划、代理销售等方面,很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包,这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。
顾问策划业务
专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策,降低投资开发风险和试错成本,可以较好地帮助这些企业解决如下问题:进入哪些城市,投标哪些项目,项目的成本要控制在多少,项目的定位等关键问题;顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。
即使是万科这样的大型房地产公司,在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广,经手操作的案例更丰富,团队专注度更高,就其现有的城市项目,专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来,地产项目差异化竞争会更激烈,专业有效的项目策划更是必不可少的,采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。
代理业务
2008年,我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚,房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右,如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司,则这个比例更小。而国外成熟市场,如美国,大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。
房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低,该行业的龙头企业,如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率,但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%,已经是一个大的飞跃,但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说,还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中,一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。
经纪业务
2008年一线城市二手房成交量大幅调整,导致经纪业务下降,但是从长远来看市场空间较大。
世联地产经营优势
世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段,客户的服务需求各不相同,公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力,能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展,世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式,顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。
公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线,形成了良性的互补和协同效应,并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显;公司的代理销售业务多年来处于同行业前列,2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%;公司的经纪业务由子公司世联行经营,定位于“豪宅专家”,目前发展规模仍较小。
与同业比较,世联地产的优势主要体现在以下几个方面:
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低,没有规模效应,大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后,越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务,而在这一领域,世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础,截止09年6月,世联地产尚未完成的顾问合同233个,在业内首屈一指,即使将来其他服务商进入该领域,也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。
2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司,世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略,公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产,而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。
3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商,世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额,对当地购房群体有深刻认识和把握,具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即,预计房地产开发也将迎来一波新浪潮,作为当地龙头的服务商,世联在其中受益的程度是可以想见的。
4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东,与公司利益休戚相关,有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作,在管理和公司战略选择上互相认同,团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心,并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展,所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略,同时积极建设服务管理和知识共享平台,设立人才培训中心,为公司长远发展早做打算,这些都是相当具有远见卓识的表现。另外,公司成功登陆A股市场成为上市公司,对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面,也具有不可估量的价值。
首先,顾问代理业务全国布局项目将完成公司以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局,该项目的顺利实施将稳固公司顾问策划业务行业第一的市场地位,并将进一步提升公司代理销售业务的市场地位;
第二,公司拟使用募集资金建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合公司各类业务的管理系统,打通业务线各层级之间的壁垒,实现资源最大化利用,实现更高效专业的项目管理;
第三,公司作为人力资本密集型公司,在业务快速增长的过程中,对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。公司人力发展与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合,有效地缩短公司培养专业人员的时间,提高公司人员的整体专业素质以匹配公司业务的快速增长;
第四,公司将通过图书出版、营销会展、VI整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力,强化公司在行业中的专业品牌形象,系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象,进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。
公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务,建立有效的管理平台和人力资源培训中心,进一步宣传和扩大品牌影响力,从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额,最终实现公司的战略目标。
第二章 标的当前估值合理性分析
盈利预测
截至2009年6月30日,公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同,这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础;截至2009年6月30日,公司累计签约代理面积约2713.8万平方米,其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏,政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大,这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。
07年08年公司的毛利率分别为44.7%和40.0%,我们预计09年到11年公司的毛利率至少将稳定在41%-42%;
07年08年公司的三项费用率分别为16.0%和12.2%,由于公司在未来三年内有比较大的扩张计划,我们预计09年到11年公司的三项费用率将在13%-14%左右;
07年08年公司的销售净利率分别为15.4%和13.0%,我们预计09年到11年公司的销售净利率将在14%-15%左右;
估值
目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国,08年EPS为0.48,静态市盈率在40倍以上,但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式,盈利能力和风险相比世联地产更高。另外,目前中小板市盈率在35倍以上,市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看,公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中,投资者对其风险有一定安全空间要求。
根据公司业绩快报计算,公司09年的业绩为1.47-1.65元之间,用30倍市盈率计算,09年合适股价为45元,假如业绩年增长率为30%,2010年股价为58.5元,当前股价存在安全边际。
第三章 标的风险所在及防范措施
世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务,包括规划、营销、销售方案等等,而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务,所以未来其他业务的业绩支持是可期的,但是如果总是局限在这个方面,那这个企业的价值大打折扣,或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的,从这个角度上讲,该企业只要是将行业内的业务多元化发展,投资是没有风险的,在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题,关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题,所以这个事情需要交给时间去解决,我们要做的就是跟踪和决断。
详解房地产投资信托基金 篇6
日前,住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。文件指出:“REITs是一种金融投资产品,推进REITs试点,有利于促进住房租赁市场发展,有利于解决企业的融资渠道,有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs,可充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点,并逐步推开。”
1 两大运作模式
究竟什么是REITs?其实,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式,需要基础资产未来有持续稳定的现金流,因此REITs标的物业通常为写字楼、商场等商业地产。
从发起方式上看,REITs有两种模式,一种是投资管理机构通过向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于地产物业,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者分配红利;另一种是原物业持有人将旗下物业资产打包成证券化产品设立专业的REITs ,并以其未来的现金流作为标的物,将其均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。REITs运作流程如图所示。
2 四种分类方式
根据组织形式,REITs分为公司型和契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据,具有独立的法人资格,通过发行股份筹集资金,自主进行基金的运作。契约型REITs则以信托契约为依据,通过发行受益凭证筹集资金,基金管理人受托对房地产进行投资管理。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同,相对来说契约型REITs更加灵活。
根据投资形式的不同,REITs通常分为权益型、抵押型与混合型三种。简单来说,权益型REITs就是投资并直接拥有地产物业的产权,其收入主要来源于所持有不动产产生的租金,这是REITs的主要类型,占90%以上;抵押型REITs是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS),其收入主要来源于贷款利息;而混合型REITs是指既投资于不动产产权,也投资于房地产贷款的基金产品。除美国外,其余国家发行的均为权益型REITs。
根据基金募集方式的不同,REITs又被分为公募型和私募型两种。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象特定,且不允许公开宣传,一般不上市交易;公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时需要经过监管机构严格的审批,可以进行大量宣传。
根据运作方式的不同,REITs分为封闭型和开放型两种。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行新增的股份;而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份,投资者也可以随时买入,不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通,投资者不想持有时可在二级市场上转让卖出。
3 形成试点探索
作为一种创新投融资手段,REITs最早产生于20世纪60年代的美国。截至目前,全球共有20多个国家有上市REITs,包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等,其中美国发展得最为成熟。REITs在我国的起步则相对较晚,2003年才开始进入我国香港房地产市场运作。2005年11月,领汇房地产投资信托基金在香港上市,成为香港的第一支REITs基金,同月,商务部明确提出“开放国内REITs融资渠道”的建议;2006年,证监会与深交所启动推出国内交易所REITs产品的工作;2009年,央行联合银监会、证监会等部门成立REITs试点管理协调小组,明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业;2014年11月,根据住建部和有关部门的部署和要求,北京、上海、广州、深圳4个特大型城市将先行开展REITs发行和交易试点工作。
对投资者来说,REITs可以扩大投资者的投资范围。一方面,投资者通过购买REITs,能够使其有限的资金投资于门槛较高的商业地产,同时REITs的主要收益来自于稳定的租金收入,再配以较为分散的投资品种以及专业的物业管理,使投资者能够享受地产业带来稳定收益的同时承担相对较低的风险;另一方面,交易所上市的REITs交易模式类似于普通股票,相较于直接投资房地产资产,经营及财务状况透明度较高,流动性更强。
从房地产行业来看,开展REITs能够平滑房地产业的周期性。房地产业的周期与经济周期具有较强的关联度,易使房地产业出现周期性的供给不足或过剩,而REITs侧重于房地产业的长期投资,能够为房地产业的发展提供较为稳定的资金,进而平滑行业周期。此外,开展REITs是房地产证券化的重要手段之一,能够盘活大量流动性较差的不动产,为房地产业发展提供了一种创新业务模式和一条新的融资渠道,可以增加行业资金来源、满足公司融资需求。
4 发展与挑战
国内目前并没有真正的REITs基金,但有两只通过QDII平台做“FOR”的REITs基金,属于基金中的基金,分别为诺安全球不动产基金和鹏华美国房地产基金。两者均属于权益类的REITs,但投资范围有所不同,诺安基金投资范围较广,是以全球范围内的权益类的REITs为投资标的,而鹏华主要市场则是在美国权益类的REITs。
从自主发行层面来看,2014年5月,“中信启航专项资产管理计划”成功发行并在深交所综合协议交易平台挂牌转让,成为我国首个交易所场内REITs。虽然该产品不是采用公募形式,也不算严格意义上的REITs,但其首次实现了非标产品到标准化产品的跨越。
此外,2014年年底,中信证券联合苏宁云商发行一款REITs产品。该REITs产品以苏宁11家门店为基础,但又并非直接持有苏宁云商的门店物业等资产,而是通过私募基金持有这些物业后,把私募资金的份额作为基础资产来设立资产支持证券。产品资产收益构成包括基础资产产生的净租金收入、苏宁集团的优先收购权权利对价、苏宁云商的流动性支持款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益等。
经过了一系列的尝试与探索,REITs想要在我国实现长期发展,仍面对一些挑战。首要的问题就是监管,到目前为止,我国的REITs仍没有明确的监管部门,也尚未制定完善的法律法规;其次是资产评估和登记问题,由于我国缺乏信托财产登记等制度,REITs取得的财产难以真正实现破产隔离,无法实现对抗第三人的效力,也不利于维护投资者合法权益。目前,REITs在国内尚处于培育期,对于未来的发展,一条至关重要的法理是,顶层制度的建立才是发展的根本。
收稿日期:2015-03-17
厦门房地产投资风险分析 篇7
房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。
1、租售比
租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对较小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
2、房价收入比
房价收入比,即住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比是各国评价房价水平的指标,能较准确地判断某地区的房价水平。具体的计算公式为:
房价收入比 = 户均房屋总价÷家庭年均收入 =(该研究区域住宅总销售金额÷该区域内销售总套数)÷(该区域年度人均可支配收入×2)
一般认为房价收入比在3~6倍之间为合理区间,6倍以上的区域称之为泡沫区。如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。
3、空置率
空置率,即近三年商品房的可供量与当前的商品房空置量之比为商品房空置率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
4、房地产价格增长率 /GDP 增长率
房地产价格增长率 /GDP增长率,用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置;用GDP增长率代表本国实体经济的发展,测量房地产相对实体经济增长速度,用来监测房地产经济泡沫化的趋势。
该指标值越大,表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大,相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为,当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时,房价的上涨就超出了合理的区间,有泡沫存在。
房产价格增长率 =(报告期房地产价格 / 上年房地产价格)×100%-1
GDP增长率 =(报告期国内生产总值 / 上年国内生产总值)×100%-1
5、土地价格
在房地产处于泡沫的时期,对房地产的投资会增加,由于土地特殊的区位性和稀缺性,土地价格必然会以不正常的速度增长。国内外许多学者都认为房地产泡沫的实质是土地的泡沫,因为房地产的各种造价中,除了地价之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地价不同,地价一定程度上属于虚拟经济的一部分,受多方面因素的影响,并且在短期上涨的可能性较大,可以直接推动房地产泡沫。因此,该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用。根据李木祥(2007)的研究,土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫,而高于12%就存在严重的房地产泡沫。
二、泡沫度量
本文将采用2014年8月或尽量接近的有关数据进行分析;对于房价,仅考虑商品住宅,不考虑商业用地;房价包含岛内岛外。
1、租售比
根据全国房地产市场数据中心2014年8月给出的数据:厦门平均每平方米使用面积的月租金为38.47元,平均每平方米建筑面积房价为22494元。由此得出,厦门的租售比为1∶585,已经远低于1∶200~1∶300的合理区间,存在泡沫的可能性很大,对于房产投资者而言投资的价值较小,要谨慎选择。
2、房价收入比
(注:数据来源:世联研究。)
从表1可知,2014年上半年厦门市商品住宅销售总额为324.91亿元;根据厦门市国土资源局统计的数据显示,上半年厦门市共销售商品住宅14497套。
户均房屋总价 = 住宅总销售金额 / 住宅总销售套数=32491000000/14497≈2241222元
同时,根据厦门市统计局统计数据显示,2014年上半年,全市全体居民人均可支配收入为19416元,由此估算2014年年度厦门人均可支配收入为19416×2=38832元。
厦门房价收入比 = 厦门户均房屋总价 / 厦门家庭年均收入 =2241222÷(38832×2)=28.86
综上我们不难看到:厦门的房价收入比高达28.86倍,远远超过3~6倍的合理区间,厦门的房产泡沫严重。
3、空置率
据统计,截止2014年6月底,厦门市商品住宅空置面积已达307.87万平方米。依据厦门市国土资源与房产管理局所提供的数据可以得出:2011年7—12月商品住宅批准预售面积为262.06万平方米;2012年商品住宅批准预售面积为476.19万平方米;2013年商品住宅批准预售面积为515.86万平方米;2014年1—6月商品住宅批准预售面积为194.71万平方米。近三年厦门市商品住宅可供量 =262.06+476.19+515.86+194.71=1448.82万平方米。由此得出,厦门市商品住宅空置率为307.87÷1448.82=21.25%。按国际通行惯例的空置率标准,空置率在20%以上为商品房严重积压区,因此,可认为厦门房地产存在较严重的泡沫。
4、房地产价格增长率 /GDP 增长率
依据厦门市统计局提供数据可知:2014年上半年厦门全市GDP为1365.55亿元,比去年同期增长8.8%;而上半年商品住宅销售均价已经达到19271元 /m2,相比去年均价增长32.9%。房产价格增长率 /GDP增长率 =3.74,高于2倍的标准,说明房价的上涨超出了合理的区间,有很大的泡沫存在。
5、土地价格
依据厦门市国土局提供数据可知:2013年厦门市土地成交楼面均价为6891元 /m2,较2012年上涨180%;截止2014年上半年,厦门市土地成交楼面均价为7985元 /m2,较2013年上涨71%。由这两组数据不难看出,在此期间,厦门市房地产是存在严重房地产泡沫的。
三、分析结论
从泡沫度量的情况看,租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率 /GDP增长率、土地价格增长率的计算结果均证明,厦门房地产确实存在较严重的泡沫,具有很高的投资风险。
厦门克而瑞、新景祥、厦门中原地产等市场分析机构陆续发布了楼市分析报告,分别对上半年厦门楼市进行了总结。据了解,今年上半年,受市场观望情绪加重、信贷收紧等因素影响,厦门楼市与去年同期相比明显“降温”,多数房企的销售业绩都有明显的下滑。与去年上半年厦门楼市住宅成交量“井喷”相比,今年上半年厦门楼市平静许多。据厦门新景祥统计,从成交套数来看,2014上半年厦门市一手住宅合计成交了14189套,比去年上半年累计成交26829套减少了47%。
据中国指数研究院发布的2014年9月百城房价指数显示,厦门9月新建住宅平均价格为20690元 /m2,环比下跌0.18%,涨跌幅排行由上个月的第4位跌落到第32位。这也是自2012年6月以来,厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。
因此,综合考虑,不建议投资者在目前的价位进行投资。
四、房地产投资风险对冲分析
1、能否对冲
风险对冲是指通过投资或购买与标的资产收益波动负相关的某种资产或衍生产品,来冲销标的资产潜在的风险损失的一种风险管理策略。房地产市场的特殊性,决定了很难寻找一种资产或衍生产品,其收益与房地产价格之间存在高度的负相关。尤其是目前我国金融衍生产品相对较少,而能够供个人投资者选择的更是少之又少,基本上找不到一种适合的房地产风险对冲方法。
但从整个国际市场而言,还是能够找到相应的对冲产品的。例如:房地产价格指数,或针对房地产公司股票的做空机制。美国分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美国住房价格指数期货、期权系列合约和美国商业地产价格指数期货、期权合约。而同时,在美国也可以针对单只股票进行做空操作,一般来说,房地产价格的上涨与下跌与房地产公司股票的价格之间也存在一定的关联关系。针对房地产公司股票的做空,在一定程度上可以抵御房地产泡沫所带来的风险。
而在我国,目前尚未推出房地产价格指数,也不支持单只股票的做空机制,而其他资产或衍生产品跟房地产价格间不具有明显的负相关。因此,暂且认为没有适合的房地产对冲方法。
2、如何对冲
房地产投资论文 篇8
对于下面所有投资工具,从2004年1月1日投资开始计算,到2009年1月1日结束,设定该项目的投资周期为一个静态投资回收期。主要从投资资金现值、增加值、投资收益率、交易所产生的税费等方面进行分析。
设定:PV—资金现值;V—原始投资资金额;F—产生的税费;J—资金净增加额;R—投资收益率;
则:资金净增加额:J=PV-F-V;投资收益率为:R=J/K×100%
一、房地产项目投资回报率———以上海市某项目为例
本文选取上海市静安区某小区一小户型住宅为例:
1. 项目资金现值 (PV) 。
注:资料来源于CRIC、中原地产
由上表可知:项目由V=1203000.00元增值到PV=2268000.00元。
2. 交易税费(扣除税费后的净增值额度)。
(1)购置房屋所需缴纳的税、费项目:契税、印花税、交易手续费、登记费、配图费、权证印花税。
2004年1月1日购房税、费(假设为第二套房、采取一次性付款方式付款):
F1=契税1203000.00元×3%+印花税1203000.00元×0.05%+登记费80元+配图费25元+权证印花税5元=36801.50元。
(2)二手房交易的税、费项目:合同公证费、合同印花税、交易手续费、交易登记费、抵押登记费、配图费、权证印花税、契税、营业税(城建税、教育费附加税)、所得税、土地增值税、中介费。
2009年1月1日出售房屋缴纳税、费:F2=合同公证费2268000.00元×0.3%+合同印花税2268000.00元×0.05%+交易手续费2.5元/平方米×63平方米+营业税2268000.00元×5.55%+所得税2268000.00元×2%+中介费2268000.00元×1%=202009.50元。
可以看出房产在买卖过程中产生的相关税费总额:F=F1+F2=36801.50元+202009.50元=238811.00元;
由于住宅可以租售产生租金收益,(依据中原地产数据)折合成资金现值为:PV1=150000.00元;故:PV=PV+PV1=2418000.00元;
不考虑资金时间价值 (注:以下投资工具均采用此计算方式) ,计算资金净增加额:J=PV+PV1-F-V=2268000.00元+150000.00元-238653.5元-1203000.00元=976188.00元;投资收益率为:R=J/K×100%=826188/1203000×100%=68.68%。
综上:资金现值:2418000.00元;净增加额:976188.00元;收益率:81.15%;产生的税费:238811.00元。
二、股票、基金、储蓄、国债等投资工具的收益率
1. 股票。
以沪市大盘K线图走势为标准:2004年1月1日为1497.04点,2009.1.1日为1820.81点,(资料来源于大智慧)增长率为: (1820.81-1497.04) /1497.04×100%=21.63%;
资金现值为:1203000.00元× (1+21.63%) =1463209.00元。
交易所需的印花税、佣金、过户费等税费:
交易产生的税、费共计:F=4932.30元+4535.95元=9468.25元;
2009年1月1日股票净增加额:J=PV-F-V=1463209元-1203000元-9468.25元=250740.75元;投资收益率为:R=J/K×100%=250740.75元/1203000.00元×100%=20.84%。
综上:资金现值:1463209.00元;净增加额:250740.75元;收益率:20.84%;产生的税费:9468.25元。
2. 基金。
以上证基金指数K线图为标准,2004年1月1日为1016.96点,2008年7月1日为2512.49点,(资料来源于大智慧)计算如下:
增长率为:(2512.49-1016.96)/1016.96×100%=147.06%;资金现值为:1203000元×(1+147.06%)=2972131.80元;按照申购费率2%,赎回费率1%计算产生的税费为:申购费用(认购)+赎回费用=1203000元×2%+2972131.80元×1%=53781.32元;
净增加额:J=PV-F-V=2972131.80元-1203000元-53781.32元=1715350.50元;
收益率:R=J/K×100%=1715350.50元/1203000元×100%=142.59%。
综上:资金现值:2972131.80元;净增加额:1715350.50元;收益率:142.59%;产生的税费:53781.32元。
3. 储蓄。
以银行当期实际利率为准:2004年1月1存款利率为2.79%,(资料来源于中国人民银行)计算:资金现值:1203000.00元×(1+5×2.79%)=1370818.50元;
考虑到 (2007年8月15日,储蓄存款利息所得个人所得税税率调整,由20%调减为5%;2008年10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。) ,计算利息所得税为:1203000.00元×(3+224/360)×2.79%×20%+1203000.00元×(1+53/360)×2.79%×5%=26240.29元;
因此, 去除利息所得税后得到净增加额为:J=PV-F-V=1370818.50元-1203000.00元-26240.29元=141578.21元;
投资收益率为:R=J/K×100%=141578.21元/1203000.00元×100%=11.77%。
综上:资金现值:1370818.50元;净增加额:141578.21元;收益率:11.77%;产生的税费:26240.29元。
4. 国债。
根据2004年1月1日国债5年期票面利率3.00%(以2004年发行的五年期凭证式(四期)国债计算,资料来源于中华人民共和国财政部)计算,投资收益率:3.00%×5=15.00%;故资金现值为1203000元×(1+15.00%)=1383450.00元;
国债所得利息免征利息税,而凭证式国债亦不需要在证券帐户交易,即不需要缴纳佣金;
故,净增值额:1383450.00元-1203000元=180450.00元。
综上:资金现值:1383450.00元;净增加额:180450.00元;收益率:15.00%;产生的税费:0元。
三、各投资工具的收益情况比较
所有投资均以2004年1月1日1203000元的原始资金计算, 截止2009年1月1日。
下表数据以(元)为单位:
可见,资金现值最大者为基金投资,高达297.21万元,远远超过其它投资手段;房地产投资资金现值为226.80万元,大于股票投资;国债、储蓄的资金现值较小。
净增加额最大者为基金投资,高达171.53万元,增值幅度最大;房地产投资净增加额为82.62万元,增幅较为可观;股票由于近期大盘调整幅度较大,净增加额为25.07万元;国债、储蓄增加额度较小,其中储蓄的增加额度最小,为14.16万元。
基金的投资收益率最大,高达142.59%,房地产投资达到68.68%,股票位列其后,三者均高于国债、储蓄的投资方式。
产生税费最大的投资方式为房地产,税费为23.88万元,远远大于其它投资手段,可见国家对于房地产行业的控制力度之大。
国债的投资税费最低,除非是记账式国债在证券账户交易需要佣金之外,其它国债投资方式所需税费为零。
根据以上数据及其分析,得到各投资工具的投资特点:
综上所述,基金收益率最大主要是基于两方面原因,股票行情的带动,专业理财专家的操盘。
对于股市,2006年初到2007年10月份,中国股市走出了令世界震惊的大牛市,股市的暴涨,投资者信心极度膨胀,从2004年1月1日开始计算,到2007年10月份的最高点位,股票的投资收益率最高达到500%。美国次贷危机所引起的全球金融危机,从2007年10月开始,中国股市步入深度调整期,因此,表现在五年的投资收益数据上,股票投资的收益适中。
房地产投资的收益可观,风险较小,保值、增值性强,近期上海市的房地产市场价格调整幅度也仅仅停留在10%左右,远远低于股市的调整幅度。
国债投资收益较小,但是风险几乎为零;储蓄的风险亦几乎为零,但是由于通货膨胀的居高不下,从2006年2月开始对于一年期定期存款储蓄投资,长达近20个月处于负利率状态,经过国家的宏观调控,目前国内的通货膨胀率得到了有效的控制。
国债、储蓄的变现能力强,基金、股票次之,房地产的变现性最差。
四、结论
股票投资的风险与收益都很大,投资者可以自己自由操作,是短时间内获利最快、风险最大的投资方式,投资者可以获得极大的投资乐趣,同时需要承担极大的投资风险。
基金的投资风险比股票小,投资回报率很高,投资者自己操作的机会较少,既便是炒基金也不如炒股票方便。
储蓄投资是一种最传统的理财方式,随着人们知识水平的提高、理财观念的改变,这种投资方式所占的比重逐年下降,尤其国内通货膨胀率居于高位时,储蓄比例愈加减少。
国债作为一种非常安全的投资方式,收益较稳定、较储蓄高,依然是人们心中的理想理财手段。
房地产的保值、增值性能最强,还具有地段唯一性的特点,在大中城市炒房产变得越来越普遍。不过,从2007年末开始,全国房地产调整迹象明显,投资房地产的热度在慢慢冷静下来。伴随着全国范围的房市降温、房价下跌,房奴变“负翁”的现象有可能出现,房地产投资风险亦将逐步显现出来。
摘要:对于当今人们常用的房地产、股票、基金、储蓄、国债等投资理财工具, 从投资收益能力、投资风险、资金变现性、收益的稳定性等方面进行了探讨, 指出各种投资工具的投资特点。
关键词:房地产,收益,投资工具
参考文献
[1]易居中国CRIC数据库;
[2]中原地产
[3]上海房地资源管理局网站;
[4]中国人民银行网站;
房地产项目投资决策分析 篇9
房地产项目投资决策分析是指在房地产项目投资开发前, 对拟开发项目有关的市场、技术、经济、财务等方面进行细致的调查与研究, 根据可能采用的各种规划设计方案进行深入的经济分析和比较论证, 对项目建成后的经济效益进行合理的预测和评价, 并进一步结合企业的实际情况对拟开发项目在资金投入及回收、人力资源配备、开发运营等方面作出全面评估, 从而评价拟开发项目是否符合本企业投资开发标准, 为项目投资决策提供可靠的依据。
二、房地产项目的投资决策分析的特点
(一) 前期性
房地产的投资决策分析是项目开发前期的一项重要工作, 这项工作是在项目开工建设之前进行的一项系统工作, 也是房地产项目开发运作最先行的一项工作。它在项目开发整个过程中所占的时间虽然相对较少, 但是它关乎项目开发的成败。
(二) 重要性
由于房地产项目建设周期长, 资金投入大, 因而投资风险也大, 不确定因素也多, 只有通过全面细致、系统深入地开展项目投资决策分析, 才能有效地规避和降低开发风险, 为后续的各项开发工作提供有力的保障。而房地产开发项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力, 加重企业债务负担, 给开发商带来致命性打击, 而且还会导致银行贷款沉淀, 甚至影响城市合理性开发进程, 所以其重要性不言而喻。
(三) 预测性
房地产项目投资决策分析是对未来拟开发项目所面临的政策、市场、成本、盈利, 以及社会效益的预测分析, 而不是对已知的现实情况进行分析, 所以它具有预测性。同时, 由于项目开发所面临的外部因素和内部因素存在一定的不确定性, 也需要对这些不确定性的内外部因素进行分析、预测, 必要时还要进行一些条件的设定, 这本身也是一个预测分析的过程。
(四) 指导性
投资决策分析所形成的各类指标和开发建议是后续项目开发运作的指导, 为接下来项目开发计划的编制提供了可靠的依据, 也是后续项目开发运营过程中进行控制和合理纠偏的依据。
三、房地产项目投资决策分析的主要内容
房地产项目投资决策分析工作主要由四个阶段组成:市场及项目调研阶段、规划方案设计阶段、经济效益测算阶段、综合分析论证阶段。
(一) 市场及项目调研阶段
这里所提的市场调研是一个广义的概念, 它的内容不但包括了房地产市场宏观发展趋势, 目标城市的商品房供需状况、土地市场状况、房价及租金情况、新建商品房及二手房情况、房地产开发水平、消费观念和习惯等方面, 还包括了国家调控及地方政策情况, 目标城市的城市规划情况、税收政策、开发成本等方面。项目调研是指对目标项目的规划指标、用地情况、周边配套、以及竞争楼盘等进行调查研究。调研结束后形成调研报告, 并由各专业部门组成团队进行产品定位分析。
(二) 规划方案设计阶段
根据项目指标和规划要求, 结合调研报告和产品定位分析进行规划方案的设计。规划方案设计包括项目总体方案设计和具体产品概念设计。主要包括开发项目的总平面布置图、鸟瞰图, 建筑单体的户型设计和建筑风格, 场地内外交通组织设计, 初步景观布局, 经济技术指标等等。针对投资项目需要可以进行多个规划方案的设计, 并结合前述的调研情况, 企业自身的开发专长, 以及后续的经济效益测算对各方案进行比较、选优。
(三) 经济效益测算阶段
这一阶段主要根据项目规划设计方案, 在合理设定项目的建设工期、开发进度和交付时间的初步安排后, 研究项目总投资估算, 预测项目总销售收入, 对项目的各项经济指标进行评价和分析。经济效益测算主要涉及的经济指标。成本类有:土地成本, 包括土地费用、土地契税、配套费等;开发成本, 包括前期工程费、建安造价、附属工程费等;开发期间费, 包括管理费用、财务费用、营销费用、不可预计费等。收入类的主要为销售收入、租金收入等;税金类的主要包括营业税、土地增值税、城建税、教育附加税、所得税等;还有各项利润指标、利润率指标等。在此分析基础上进一步进行现金流量分析和财务平衡分析, 并对开发项目的相关成本、售价、收益率、工期、销售周期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。
(四) 综合分析论证阶段
通过前三个阶段的项目投资决策分析, 对项目本身的投资价值有了较全面的认识, 但这还是不够的。原因是一方面我们往往面临的不是单个项目的投资机会, 而是多个项目投资机会选择的局面。在这种情况下, 我们还必须通过一些综合分析论证的方法来确定多项目的优劣性排序, 同时对开发项目的风险进行评估, 常用的方法有要素比较法和模糊综合评价法。另一方面我们还要进一步分析企业自身的情况, 考察企业介入目标项目是否合适, 不是所有好的项目都合适特定的企业。在这方面我们同样要进行综合分析论证, 主要是分析企业各方面的资源状况和目标项目的匹配度, 可从企业的开发模式、融资能力、人力资源配备等方面进行分析论证。
四、房地产企业在进行项目投资决策分析时应注意的几个方面
(一) 重视项目投资决策分析工作, 组建专业团队
中国房地产业经历了近二十年的风风雨雨, 在取得许多经验的同时, 也有很多的教训。在实践运作中, 很多项目并没有进行系统的投资决策分析, 而是凭借企业领导人的个人才智, 有一定的碰运气成分。这不是长久之计, 特别是随着市场竞争的日益加剧和规范化企业的不断加入, “运气”的成分将越来越少, 科学、系统地开展房地产项目投资决策分析才是正道。所以对于现代房地产开发企业来说, 重视项目的投资决策分析工作, 组建专业团队开展至关重要, 也是降低企业开发风险, 提高开发效益的有效途径。由于房地产项目投资决策工作所涉及的专业知识非常广泛, 涵盖了政策法规、市场营销、规划设计、建筑成本、工程技术、投资管理、财税金融等知识领域, 这就决定了这项工作必须要由各专业部门组织专业人员共同参与才能有效开展。
(二) 注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制
掌握信息是进入市场的先导, 而市场调研是获取信息的主要途径。所以房产企业若想在激烈的竞争中取得成功, 就必须要注重市场调研, 建立起规范化的市场调研机制, 是开展投资决策分析工作的基础。建立规范化的市场调研机制, 首先应该建立起一套完善的市场调研流程, 形成调研工作的指导性文本, 并规范相关岗位职责, 做到每次市场调研任务清晰, 职责明确;其次, 提高调研人员的专业素质, 通过人才引进和内部培训等方式培养知识面宽、专业能力强的调研人员;再次, 拓宽信息渠道, 除了实地考察外, 通过网络、媒体、业内等渠道拓展信息来源。必要时可以借助有关咨询服务机构开展市场调研;最后, 建立起日常市场监控体系, 利用网络以及相关专业信息服务平台, 如:搜地、易居等, 定期对目标城市的房地产市场进行监控, 并形成定期汇报制度。
(三) 做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关
投资决策分析中的规划方案设计工作非常重要, 虽然这个阶段的设计很多内容还都停留在概念设计层面, 但还是毋庸置疑地需要设计师充分领会这一阶段的设计意图, 并用心地对项目进行剖析挖掘, 设计出既符合市场定位, 又具竞争力的规划方案。这样才能使后续的分析工作落到实处, 才能最终确保项目投资决策分析的准确性。否则, 不管前面的调研工作做得如何到位, 后续的经济效益分析得如何全面, 所有的工作都将大打折扣。严重的甚至会导致整个投资决策的失误, 这样要么致使企业错失良机, 要么使企业在后续开发运作中面临巨大的风险。所以在投资决策分析中一定要做好规划方案设计, 为项目投资决策把好技术关。
(四) 坚持定量分析与定性分析, 动态分析与静态分析相结合的分析方法
定量分析建立在大量技术性数据的基础上, 通过明确的数量计算用数字和指标对目标项目进行分析和评价。但定量分析的结果往往会忽略政策环境、市场环境, 以及其它无法定量化因素的变化给目标项目带来的潜在机会和威胁, 所以定量分析必须辅以定性分析作指导。另外, 项目投资决策分析在进行静态经济评价的同时, 还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值, 由于房地产投资的回收期长且大量的资金来源于贷款, 资金成本的高低直接影响最终利润水平, 所以房地产项目的财务分析必须考虑资金的时间价值, 充分利用内含报酬率和净现值反映投资的动态效益。
(五) 提高风险分析能力, 加强风险防范意识
投资性房地产实务分析 篇10
一、投资性房地产的范围
(一) 一是已出租的土地使用权, 它是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他公司的不能确认为投资性房地产。并且此出租仅限于经营租赁方式租出的土地使用权, 融资性租出的投资性房地产适用于企业会计准则21号租赁, 也不属于投资性房地产。二是持有并准备增值后转让的使用权, 它指企业取得的准备增值后转让的使用权。三是已出租的建筑物, 它指企业拥有产权的, 以经营租赁方式出租的建筑物, 包括自建及开发完成用于出租的建筑物等, 同样此类房产也不包括融资性租出的投资性房地产。
(二) 一项房地产部分用于赚取租金或资本增值, 部分用于生产商品、提供劳务或经营管理, 用于赚取租金或资本增值的部分, 如果能够分别计量和出售的, 可以确认为投资性房地产。企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务, 所提供的其他服务在整个协议中不重大的, 可以将该建筑物确认为投资性房地产;所提供的其他服务在整个协议中如为重大的, 该建筑物应视为企业的经营场所, 应当确认为自用房地产。关联企业之间租赁房地产, 出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时, 应将其作为企业集团的自用房地产。如母公司以经营租赁给子公司的房地产, 应当作为母公司的投资性房地产, 但在编制合并报表时, 作为企业集团的自用房地产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店, 不属于投资性房地产。如果将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租, 且出租的部分能够单独计量和出售的, 出租的部分可确认为投资性房地产。
二、投资性房地产的确认与计量
投资性房地产初始成本确认包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产两种, 但企业只能采用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量, 不得同时采用两种计量模式, 即同一企业只能采用其中一种计量模式, 不能两种计量模式同时并存。企业采用成本模式计量的, 对于固定资产形式的投资性房地产, 应当比照《企业会计准则4号———固定资产》的相关规定处理;对于无形资产形式的投资性房地产, 应当比照《企业会计准则6号———无形资产》的相关规定处理。企业取得的投资性房地产, 应当按照取得时的成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本, 包括购买价款和直接归属于该资产的相关税费。自行建造投资性房地产的成本, 由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本, 适用相关会计准则的规定确认。与投资性房地产有关的后续支出, 满足上述的确认条件的, 应当计入投资性房地产成本;不满足上述确认条件的, 应当在发生时计入当期损益。
企业在采用采用公允价值模式计量的投资性房地产时, 公司应以谨慎性原则考虑, 只有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够可靠地取得的, 才可以对投资性房地产采用公允价值模式计量。当不能够同时满足以上情况时企业就不能够采用公允价值模式计量。企业一旦采用公允价值成本模式计量是不能转回成本模式计量的。在采用公允价值模式计量情况下, 企业应当按照投资性房地产类别和项目并分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。自建的房地产其计入成本方式与固定资产相似;非投资性房地产转为投资性房地产转为投资性房地产确认, 实际上是对房产用途发生改变进行的重分类, 转变过程也是应在管理机构做出书面决议明确规定将该空置土地或建筑物用于经营租赁并持有在短期时间内不会发生变化的才可以将其确认为投资性房地产核算。否则按可比性及重要性原则不应划分为投资性房地产。
三、投资性房地产转换及处置
(一) 投资性房地产转换的性质和方式
房地产的转换形式实质上是因房地产用途发生改变对房地产进行重分类。这种转换是针对房地产用途发生改变, 而不是后续计量模式的转变, 企业必须有确凿的证据表明房地产的用途发生改变, 才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产, 这个确凿的证据指:一是管理当局或者权力机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议;二是房地产用途发生实际状态上的改变。
(二) 投资性房地产转换的主要形式
1. 投资性房地产转换为自用房地产:
第一, 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产, 应当按该投资性房地产在转换日的账面价值余额、累计折旧或摊销、减值准备等, 分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目, 按投资性房地产的账面余额, 借记“固定资产”或“无形资产”科目, 贷记“投资性房地产”, 按已计提的折旧或摊销, 借记“投资性房地产累计摊销”, 贷记“累计折旧 (摊销) ”;原已计提的减值准备, 借记“投资性房地产减值准备”科目, 贷记“固定资产减值准备”科目。第二, 采用公允价值模式进行后续计量的投资性地产转换为自用房地产, 企业应当以其转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值, 公允价值与原账面价值的差额分别处理, 当转换当日的公允价值小于原账面价值时, 其差额计入当期损益 (公允价值变动损益) ;当转换当日的公允价值大于原账面价值的, 其差额计入所有者权益 (资本公积-其他资本公积) 。转换日按该投资性房地产在转换日的公允价值, 借记“固定资产”或“无形资产”, 按该项投资性房地产的成本贷记“投资性房地产———成本”, 按投资性房地产的累计公允价值变动, 贷或借记“投资性房地产———公允价值变动”, 按其差额, 借或贷记“公允价值变动损益”。
2. 非投资性房地产转换为投资性房地产:
第一, 采用成本模式进行后续计量的非投资性房地产转换为投资性房地产, 自用房地产转换为投资性房地产在转换日应当按该投资性房地产在转换日的账面价值原价、累计折旧、减值准备分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等科目, 按其账面余额, 借记“投资性房地产”, 贷记“固定资产”、“无形资产”“开发产品”等科目;按已计提的折旧或摊销, 借记“累计摊销”、“累计折旧”, 贷记“投资性房地产累计摊销”, 原计提减值准备的借记“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”、“存货减值准备”等科目。第二, 非投资性房地产转换为投资性房地产若要采用公允价值模式计量的, 应当按该项房地产在转换日公允价值公入账, 借记“投资性房地产———成本”, 原计提跌价准备的, 借记“存货跌价准备”, 按其账面余额贷记“开发产品”“固定资产”、“无形资产”等科目, 同时按转换日公允价值小于账面价值的差额, 按其差额借记“公允价值变动损益”;转换日公允价值大于账面价值的差额, 按其差额贷记“资本公积———其他资本公积”科目。
(三) 出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损的处理
应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。第一, 采用成本模式后续计量的情况下企业出售、转让、清理时, 按取得的收入, 借记“银行存款”等科目, 贷记“其它业务收入”等科目;按其账面余额, 借记“投资性房地产”科目, 按已计得的折旧 (摊销) , 借记“投资性房地产累计摊销”科目, 原已计提减值准备的, 借记“投资性房地产减值准备”科目, 投资性房地产实际收到的款项与账面价值差额进入当期损益。第二, 当企业出售、转让、清理以公允价值后续计量的投资性房地产, 按实际收到的款项借记“银行存款”等科目, 贷记“其它业务收入”科目;并结转投资性房地产的账面余额, 分别借记“其它业务成本”科目, 按成本贷记“投资性房地产—成本”科目, 按其累计公允价值变动调整投资性房地产的公允价值变动部分, 借或贷记“公允价值变动”科目, 同时将其转入“其它业务收入”, 在原转换日计入资本公积的金额也一并转入, 借记“资本公积———其它资本公积”科目, 贷记“其它业务收入”科目。
四、其他
公允价值模式改变的主要是会计利润, 并未改变投资性房地产的现金流, 因此并不改变投资性房地产的价值。目前房地产行业分析师大多采用资产重估的方法对房地产上市公司进行估值, 从理论上与公允价值模式相一致。大多数公司多半采用成本计量模式, 并未对投资性资产进行估价, 税收问题可能导致公允价值模式降低公司价值, 如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产, 将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 这会增加公司的所得税, 导致投资性房地产现金流下降, 从而降低公司价值。
摘要:本文分析了财政部2006年2月15日发布的《投资性房地产》准则涉及到的投资性房产实务问题, 归纳总结了不同于以往的一些观点。
关键词:投资性,房产,公允价值
参考文献
〔1〕何希倩, 陈汉文.国际会计准则第40号:投资性房地产的计价模式〔J〕.新理财, 2006 (9) .
中国房地产投资“就要死了”? 篇11
在杭州,愤怒的业主聚集起来抗议,他们拿着的横幅标语写着:“还我血汗钱!”态势剑拔弩张,但售楼处里的人们却很淡定,因为这样的情况也曾发生在2011年。业主们最终还是罢休了,他们或许渐渐认识到,容易赚钱的日子已经过去了。
“投资者正在回归理性。”售楼中心工作人员称,“如果他们开始组织一个家庭,需要一个住所,他们仍然会购买。这是刚性需求。但是,投资者不再为了赚大钱而置业了。”
中国的房地产繁荣似乎正慢慢陷于停顿。全国许多地方的价格已经下降,销售趋于枯竭,随着开发商开始收缩,建设规模大幅跳水。有开发商坦言:“上半年的销售情况大家心知肚明,如今的甲方也不好做。”
购房者态度的转变,告别投机,转向根本的住宿需求——正导致中国房地产市场的运行方式发生转变。
“以往,父母告诉他们的孩子:别浪费钱……存起来,买一套房子。买了一套房子后,你还要继续存钱,买第二套房子。”瑞信房地产分析师杜劲松表示,“现在父母观念也转变了,认为再买房子不值得。”
投资大佬们也不看好中国房地产的发展前景。李嘉诚正在撤离中国,截止目前,已经出售了多处内地物业资产。而王健林最近对于美国和其他海外市场的关注,或许与中国房地产市场放缓势头扩大有关。
中国上一场房地产市场低迷发生在2011年,它促使中央政府采取协调一致的应对行动,包括减息。
但这一次,北京方面态度坚决,地方政府以及房地产开发商只好拿出自己的应对措施。这些努力目前在全面展开,包括降价、放宽资本获取渠道以及终止限购政策。
难道曾经被奉为“投资神器”的房地产真的就要退出中国汹涌资本的舞台?
楼市调控松绑成风
最近,在呼和浩特和济南率先解除限购后,上半年遮遮掩掩的限购松绑如“多米诺骨牌”一样,短短一个多月时间,已有数十个城市取消或者大幅度松绑限购。
这些城市既有直接取消、中止限购的城市,如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙等城市,也有像武汉、厦门、苏州、杭州等虽没有直接取消,但已经大幅度松绑的城市。
中原地产首席市场分析师张大伟预计,到三季度也就是下月末,将很可能只剩四个一线城市仍坚持限购。即便是一线城市,如广州和深圳,也将会在四季度出现一定范围的调整。
7月份,广州的楼市数据创下一年新低,一手房网签量只有33.8万平方米,是除春节的2月之外最低的一个月,环比下跌37%,跌幅远高于北京、上海、深圳等一线城市。广州取消限购的呼声四起,尤其是远城区的南沙、萝岗区域。
前不久,深圳市专门开会讨论了当前的房地产形势。有媒体报道称,深圳准备对楼市做局部小幅调整,不符合市场规则的限价政策也将全面退出。深圳市已做好了放松房地产调控的政策储备,包括实施契税减免、降低二套房贷款首付比例等方面。
不过,上述消息尚未得到官方确认。
上海易居房地产研究院研究员严跃进称,高库存的压力下,一线城市房企的降价促销力度也会加大。如果库存压力继续增大,不排除在限购政策上进行微调的可能。
他分析称,“去库存”将是今年下半年救市的关键词。当前全国一二线城市的成交量,在本轮房地产降温周期中,已基本见底,预计在9、10月将有所反弹。但库存和去化周期还将继续攀升一段时间。
放开限购对房地产整个市场到底有多大作用呢?
同策房产咨询研究部总监张宏伟指出,就目前各地情况看,尽管个别城市松绑后曾出现过成交量的短期反弹,但是之前已经签约的成交,只是由于限购原因没有备案登记。松绑不会带来实质性的反弹,同样也不会造成房价的大幅度上涨。
多位业内人士认为,从全国范围看,限购政策已经不是影响楼市的关键政策,信贷是否会放松,将成为判断未来一年楼市走势的唯一最关键因素。也正因如此,目前地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购,开始涉及信贷支持领域,救市措施正越来越深入。
不过有报道称,8月8日,福建出台房地产救市政策,要求银行增加房地产贷款。目前,已有广西、浙江、四川、福建等省份与杭州、绍兴、包头等市出台了相关政策,喊话银行放松房地产贷款政策。但监管部门和各地政府的喊话效果并不理想,银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。
四川对银行发放房贷进行财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%。在银行内部来看,这些政策有些奇怪,甚至更是可笑。
中信银行相关人士也表示,限贷是否放松是央行和银监会的事情,通常地方不能干预。
房地产冰山在前?
根据国家统计局8月13日公布的数据,1~7月固定资产投资同比增长17%,其中固定资产投资同比增速创2002年以来最低。具体到房地产上,1~7月房地产开发投资同比增长13.7%,房屋新开工面积同比下降12.8%;商品房销售面积同比下降7.6%,销售额下降8.2%;其中1~7月房地产开发投资同比增速为2009年8月以来最低。
很明显,房地产投资拖累着固定资产投资,固定资产投资拖累着整体投资,整体投资拖累着整个经济的增速。再看货币数据,根据央行8月13日发布的报告,7月份社会融资规模为2731亿元,这已经是自2008年10月以来最低的月度总额,而7月贷款意外地大幅放缓,也被认为是“房地产市场的疲软压低了对新贷款的需求”。
另外,由于成交低迷,新增供应量大于成交量,全国楼市库存总量仍在增加,去化周期延长。据上海易居房地产研究院监测数据显示,截至7月底,35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米,环比增长1.4%,同比增22.8%,创近5年来新高。
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值得注意的是,向来被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市的楼市也出现松动。6月份,除北京的新建住宅市场依然坚挺外,北京的二手房市场、“上广深”三个城市的新建住宅以及二手住宅指数全面下调。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一告诉记者,从2010年起房地产本轮调控的小周期看,过去两年的房地产市场是整体上行基础上的城市差异明显,而今年是市场差异基础上的总体下行。朱中一认为,现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市房地产市场进入调整期,这是不争的事实,但也不像一些人说的到了要崩盘的程度。他估计,这次调整还会延续一段时间。
中原集团主席黎明楷预计,今年下半年房价整体上会继续下行,但到下半年成交量将有所回升。未来两到三年内,楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平,整体处于“筑底”阶段。
房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性,事实上,“不确定”可能将是房地产投资未来一段时间的“常态”。在这个过程中,“波动、缩量、负增长、微利、见顶”等仍是关键词,而开发商的创新、稳健和理性也将成为存活下去的要点。
能够观察到的是,目前对房地产走势不看好的结论,仅仅针对于传统住宅市场或住宅项目的投资,因此要一概而论房地产所有业态,确实稍显偏颇。
下一趋势:海外?大金融?
尽管国内房地产投资意愿持续下降,但房地产业上半年对外投资却增长53.3%,保持了较高速增长。
也就在不久前,“土豪”万达已中标洛杉矶贝弗利山(Beverly Hills)地区威尔希尔大道9900号(9900 Wilshire Boulevard)地块的地产项目。集团计划投资12亿美元,修建一个综合性地产项目,包括面向娱乐界的豪华公寓和写字楼。
万达方面希望这一项目能“借助好莱坞雄厚的电影工业”帮助旗下的青岛东方影都影视产业园区的发展。东方影都于去年启动,投资规模逾80亿美元。2012年,万达斥资26亿美元收购了美国最大的电影院线AMC。
万达此次竞标成功的地块位于好莱坞黄金地段。该地块俯瞰贝弗利山高尔夫球场,与半岛酒店(Peninsula Hotel)一街之隔,到罗迪欧大道(Rodeo Drive)购物街步行只需10分钟。
实际上,房企转战海外,意在谋求更多的投资收益。以美国为代表的发达经济体普遍经历了较为彻底的去杠杆化过程,房地产行业的高估值泡沫得以挤压。欧美经济的复苏与楼市回暖,良好的投资收益空间和完善的法律制度,近年来吸引了越来越多国人的投资目光,房企频频加码海外投资也在情理之中。
除了海外楼市回暖,就房企而言,一是国内房地产市场已不是此前十年全世界最高速增长的大市场,此时需要加快“走出去”,推进资产多元化,加之国内市场泡沫风险积聚,也需要规避投资风险;二是中国已经涌现出一批年营业收入千亿元级别的巨型房地产公司,其市场多元化以分散风险的需求也在增加;三是国内居民和企业海外投资、海外置业需求急速膨胀。
业内人士指出,一般而言,投资房产的收益主要来自租金回报和房产增值两部分。从租金的净回报率来看,较低的融资成本决定了欧美发达城市的收益一般都会大于国内一线城市;从房产增值的角度看,中国房产投资要优于国外,但眼下是中国房地产市场的“下半场”,增值优势也正在消失。
“未来房地产海外投资还会增长。”商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育曾在接受媒体采访时表示,特别是我国在海外的一些大型投资建设计划将为国内开发商创造巨大发展空间,包括中小开发商在内。以东南亚国家为例,我国的一批中小开发商已在柬埔寨创业成功;泰国新通过的两条联通中国铁路计划,有望在泰国当地创造一系列“造城”机会。建议业界及时关注利好政策,把握类似投资机会。
针对国内房企纷纷“出海”投资,也有业内专家提醒,在追求可观的投资回报时,风险亦不能忽视。中国房企在海外投资时,政策风险是影响项目能否得以顺利进行的重要因素。因此,海外项目不能照搬国内的操作模型,需要结合当地投资政策和环境,作出适时调整,并做好前期调研。
除了“出海”,开发商目前正在寻求一些新的业态进行投资,养老地产、文化地产等,都在他们的试水范围内,到底做的怎样,突出的只能说是凤毛麟角。除了投资新业态,部分房企正在加码金融业务,如绿地会在贵州建四大金融服务公司:外资小额贷款公司、金交所、金融租赁公司、商业银行。
绿地集团的这一做法,被业内人士看做是又一次抓住了“政企合作”的生意经。在张宏伟看来,向来懂政府的绿地集团,与贵州省政府的全面金融合作可以看做是绿地集团金融扩张的重要一步,也是绿地进军贵州省的重要一步了,“绿地可以利用政府资源和政府审批权限加快当地合作项目的推动进程”。
在房企普遍缺资金的情况下,越多越多的企业开始涉足金融行业,其中更多房企选择入股参股中小银行。张宏伟认为,参股银行可以让房企更易获得贷款通道:“房企可以利用信贷客户的名单制管理方式,将企业放在授信时的优先名单,从而更容易获得入股银行贷款。”
相对于绿地的大金融布局,更多房企只倾向于参股和入股银行。据统计,截至2014年2月,共有29家房企入股和参股银行。其中统计中的29家房企,只有越秀参股比例超过50%,为75%。其余房企中约有90%在5%以下,有的甚至只占到0.07%股份。
随着资本放开进入银行业,加上近年房企资金链紧张,选择入股和参股银行的趋势还在增大,而且多以城商行、农商行、村镇银行等中小银行为主。“之所以入股银行,房企的算盘有两个:一是分红银行收益,二是为了通过内部渠道获得银行贷款。”
房地产投资风险及对策初探 篇12
1.1 房地产投资风险的涵义
房地产投资风险是指投资者在房地产投资过程中遭受各种损失的可能性。风险来自未来的不确定性。人们在投资房地产过程中, 是通过预期来判断投资是否获益, 哪项投资预期收益率最高, 就把资金用于可以使投资收益最大化的投资品。但是人们的预期往往是有差异的, 更增加了未来的变化, 各项数据的未来值难以准确预测, 变动范围也难以控制, 从而不能做到根据准确情况来避险。
1.2 房地产投资风险的特征
房地产投资风险具有客观、随机、相对、多样、可预测和补偿的特征。客观性表明房地产投资风险不以人的主观意志为转移, 而是客观存在客观变化的, 并不因为人们的主观预期而发生符合预期的变化;随机性也是不确定性的体现, 房地产投资风险同样具有随机变化的特点;相对性是指房地产投资风险具有双重性, 可能给企业带来收益, 也可能让企业遭受损失;多样性指房地产投资风险并不仅限于房地产业, 其表现形式多种多样, 相互间的变化同样会发生复杂的关系;可预测表明投资分析虽然是客观随机的, 但企业同样可以理性预期, 根据可以获得的所有信息, 包括企业过去的经验、大量的统计资料和现在能获得的所有信息, 当前房地产市场的状况和前景等等, 综合分析投资风险发生的概率、可能的收益或者损失;补偿性, 或者说是风险回报、风险溢价, 是投资品共有的特性, 虽然企业要承担可能遭受损失的风险, 但是承担风险的同时企业也有获得巨大收益的可能性, 这是企业要求的承担投资风险的经济上的补偿。
1.3 房地产投资风险分类
由于在房地产投资中存在着复杂的不确切因素, 因此其风险因素也很多。一般来说, 可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动, 这种因素以同样的方式对所有证劵的收益产生影响。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买风险。
非系统风险是指发生个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明。系统风险应尽可能回避, 非系统风险可能消除。常见的风险由:自然风险、政策风险、经济风险、社会风险、技术风险、经营风险、国际风险等。
2房地产风险投资存对策
2.1 了解市场行情, 理性投资
房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋, 只有房地产市场中存在对房屋的需求, 可以实现房屋的出售, 开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状、预估市场前景, 找准投资点。了解市场现状要从市场调研、细分市场和其他外生变量对房地产市场可能造成的影响。第一, 市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么, 需求量有多大, 市场是否饱和, 市场的支付能力如何, 企业面临的同业竞争如何, 市场未来的走向又是什么。第二, 市场细分是为了在此基础上确定房地产项目的目标群体。房地产开发投资需要对目标人群的消费特点、消费心理、偏好、收入状况和文化背景等等全面分析, 制定相关营销策略、确定价格标准以及在项目设计中的项目功能设计符合目标人群偏好。第三, 充分考虑全面分析其他外生变量可能带来的影响, 如消费观念、我国的住宅方式、国外住宅发展和最新动态、行业内的最新技术和设计、新能源新材料的开发和使用状况等等。充分了解市场, 是企业预估风险、理性预期、降低成本的基础, 企业应当根据市场理性决策, 寻找最佳投资点。
2.2 加强工程监管
投资项目资金的消耗主要在工程建设方面, 由于房地产项目投资主体和建设主体相分离, 在这一过程中节约资金的可能性很小, 但是增加投资的可能性很大。所以, 进行项目建设过程中的风险管理, 保质保量按期完成项目是投资者需要应对的又一难题。健全对投资项目的监管体制, 首先要把好施工队伍关口, 通过项目招标制选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍;其次要签订施工合同, 以法律文件来保障合同双方的经济利益, 防范道德风险, 施工合同要注意明确双方的权利和义务, 施工工期, 工程质量, 开发商应付账款, 关于风险分担责任的条款, 施工中发生变更时的索赔责任以及相关特殊条款;最后, 聘请专业知识和丰富经验的工程监理对项目施工全面监督和管理, 督促施工队严格履行合同, 对工期、质量、资金成本严格监控, 协调施工方与开发商的关系, 及时化解矛盾, 防止出现延误工期的情况。
2.3 分散投资风险
2.3.1 转嫁投资风险
房地产投资者的有意识地将损失转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担成为转嫁投资风险, 主要有通过建筑工程施工合同将风险向施工转移、购买商业保险把风险转向保险工商、证券化项目资金、投资获利期权、契约型转移等等。
其中, 商业投保是企业通过购买商业保险来实现的风险转移策略, 包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务, 针对房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节投保, 投保的房产时能是房屋及其附属设备和室内专修材料等财产, 保期一般是一年, 可以续保, 保费由双方协商规定。对房地产投保主要是由于房地产商品是不动产这一特性, 不动产不可移动, 从而容易遭受自然灾害意外事故毁损, 一旦发生, 则会带来巨大的财产损失和人员伤害, 因此有必要购买房地产保险进行风险转移, 实现项目资金循环, 促进房地产经营活动开展。
项目投资资金证券化, 是房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有价证券, 在这个转化过程中, 开发商和项目之间的关系也同时发生变化, 从直接的物权关系向以金融工具为媒介的债权关系转变, 从而实现风险转移。
2.3.2 组合投资分散风险
房地产开发商的组合投资策略是指对开发结构进行组合投资达到分散风险的目的, 一般来说包括投资区域划分、投资区域选择、投资时间分散、组合多种类型项目进行投资等手段。投资区域划分是指企业将资金投向的项目所属地区按各自的经济发展水平等进行划分;投资区域选择则是在划分了投资区域的基础上, 开发商在不同区域选择投资项目进行投资, 避免特定地区经济不景气波及整个企业投资;投资时间分散是开发商要选择合理的投资时间间隔, 合理分配投资资金, 而不是一口气全部投进去, 增加了企业的风险还降低了资金的使用效率。企业投资的跨时期决策有利于资金的合理配置, 保证企业在长期的投资的持续性, 避免出现后劲不足, 工程烂尾现象出现;投资项目多类型组合是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论在房地产业投资的运用, 是指房地产开发商英剧投资项目的各自的获利能力和风险程度, 按照一定的投资原则合理搭配不同类型的房地产项目, 不把鸡蛋放到一个篮子里, 进行分散投资来降低风险。经过实践检验, 这种投资策略对于房地产投资避险方面效果显著。
3结论
房地产业是我国国民经济的支柱行业, 房地产业的繁荣对国民经济的发展有着重要意义。作为房地产市场中供给方的房地产开发企业, 如何在当前房地产市场出现泡沫, 国家进行宏观调控的政策背景下应对来自各方面的挑战, 合理制定房地产投资风险管理对策, 具有重要意义。虽然房地产投资的风险是客观存在且随机变化的, 但是企业还是可以根据实际情况进行房地产投资的风险管理, 要摸清市场, 理性决策, 运用适宜的房地产投资风险转移和组合策略, 降低风险, 增强企业竞争力。
参考文献
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