风险权重的房地产投资

风险权重的房地产投资（精选11篇）

风险权重的房地产投资 篇1

房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，作为第三产业的重要组成部分是社会生产和再生产及各种经济活动的基础和重要组成部分，处于国民经济发展的基础地位。同时，房地产业也是一个高风险，高盈利但盈利水平较难确定的行业。

房地产投资虽然有较高的投资收益，亦存在较大风险。房地产投资数量大，投资周期长，涉及的风险广泛多样，且容易受到地区和国家乃至全球经济的影响，难以预测市场未来的走势，尤其在处于全球金融风暴影响、房地产市场低迷的环境下，研究房地产投资的风险与防范有着重要的意义。

1 房地产投资风险与辨识

所谓房地产投资风险，是指在房地产投资活动过程中存在的难以或无法预料、控制影响投资利润的各种不确定性因素而引起的房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性，即房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。

一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面：

1.1 政治风险

政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。主要包含政治环境、经济体制改革、产业政策、住房制度改革风险、金融政策变化、法律等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生全局性的影响。在当前房地产市场有待完善的情况下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要。

1.2 金融风险

房地产投资量大的特点决定了投资者需要借助金融手段进行融资，一直以来，我国房地产业的资金来源主要走依靠银行信贷的“独木桥”路线。据统计，中国房地产投资78%的资金来自银行。显然，过度集中于银行这条融资渠道，银行信贷政策的每一次变化和调整不仅直接决定着居民对房地产的购买能力，更必然对开发商产生巨大的冲击。

1.3 社会风险

由于人文社会环境的变化给从事房地产商品生产和经营的投资者带来可能性的损失称为社会风险。房地产市场的社会风险主要包括城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等因素。

1.4 技术风险

技术风险是指由于科技进步、技术结构及相关变化给房地产开发商和经营者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑材料、建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑生产力等方面的更新、变化而带来的风险。

1.5 自然风险

自然风险是指不能预见且不可抗力事件给项目造成损害或毁灭的风险，即由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些风险出现的机率相对较低，可一旦出现造成的危害是相当严重的。

2 房地产投资风险识别

房地产的风险识别是通过对房地产风险做出确认、鉴别，找出风险来源和主要原因并对其后果做出定性分析的过程。风险识别是风险控制的前提, 我国现阶段主要采用以下几种方法识别房地产投资风险：

2.1 情景分析法

情景分析法是一种在欧美等国家和地区有着广泛的一种能够分析引起风险的关键因素及其影响程度的方法。所谓情景就是对某个房地产企业或者项目的未来状况进行描绘，当某些关键因素发生变化时，通过将这些变化转变成数据用软件处理后通过情景模拟显示出来共决策者分析研究。

2.2 故障树法

故障树法是利用图解的方式将大的故障分解成为小的故障并进行分析，由于分解后的图形呈树枝状，称之为故障树。其基本做法是将房地产的主要风险细分为许多细小风险.或将风险原因层层分解，从而地找出带来风险的准确原因。

2.3 德尔菲方法

德尔菲方法由美国著名的咨询机构兰德公司于2O世纪5O年代初发明。具体做法是请专家在风险调查过程中发表匿名意见以心理障碍，并对各种情况进行统计处理，计算出各种数据的平均值和标准差，再将各种意见尽可能客观准确地反馈给专家们。通过对反馈意见的反复测验，使各种意见相互启迪，博采众长，找出正确的方法。

3 房地产投资风险防范策略

房地产投资风险防范关键在于能否及时采取强有力措施避免、降低、控制这种风险，从而最大程度较少投资者的收益损失。本文主要从以下几方面讨论风险的防范及应对。

3.1 把握政策变动，选择最佳开发与变现时机。

房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。此外，由于房地产项目开发周期长，可在房地产经济周期波谷时进入，此时可供投资的房地产商品种类多，竞争对手少，取得开发用地成本较低，开发完成后往往正处于房地产经济周期波峰阶段。这时房地产售价回涨，变现也比较容易，周期和变现风险也较小。

3.2 合理融资，减少金融风险。

房地产投资量大，必须采取融资的方式满足其投资需求。目前，房地产融资主要有：通过银行发行金融债券，筹集开发资金;通过房地产预售取得房款筹集资金;利用土地使用权申请银行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外，房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少管理费用，以确保所投入的资金获得最大的经济效益。

3.3 加强经营管理，多方面规避风险。

项目管理人者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不经可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房地产的投资风险。

摘要：本文主要介绍了当前我国地产投资的风险类型以及房地产投资风险的识别方法, 在此基础上提出了相应的投资风险方法策略, 供房地产投资经营者参考。

关键词：房地产,投资风险,风险防范

参考文献

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[2]刘坤.浅论房地产投资风险的分类及特征.时代经贸, 2008, 7 (6) .

[3]张春生, 周书敬.房地产投资风险分析及应对措施.山西建筑, 2007, 6 (33) .

[4]沈明.我国房地产投资风险分析.经济师, 2006, 6.

风险权重的房地产投资 篇2

规避

私募股权基金（Private Equity Fund），简称私募基金（PE）是指向少数的机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金，简单来说，就是无须经过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式，私募股权基金作为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企业参与私募基金的情况进行简单介绍，并提出房地产企业参与私募基金的法律风险。

房地产企业参与私募基金设立业务简介

房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种：一是主动做为发起人以普通合伙人（GP）的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，目前大型房地产企业都参与了其中，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。目前市场上大部分地产私募基金，都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资2010年募集的第一只人民币房地产私募基金“复地景业基金”为例，该基金采取的是有限合伙制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为800万元人民币。2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目。公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)的基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。

从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基金的法律风险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有限合伙形式，下面法律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。

一、私募股权投资基金设立形式的法律风险

目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种，其中，实际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形式的法律风险及优劣：在2007年6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形式出现之前，国内大多数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。公司制私募股权投资基金的优点主要在于：其设立简单便捷，且治理结构较为明确。

但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点：

1、对私募经理人的激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。而实际进行决策的人往往是一些私募经理人，其在公司的股权份额不多。所以虽然其对公司做出的贡献很大，但获得的回报往往有些不对称，这就会对一些经理人的投资积极性造成影响，不利于基金的发展。

2、面临双重征税的问题。在公司制私募股权投资基金中，公司本身作为独立的法人主体要缴纳企业所得税，而与此同时股东作为自然人主体在分取红利时还要缴纳一笔个人所得税。其税收成本较高，虽然可以通过改变公司注册地的方式来规避双重征税的问题（例如将公司设立在开曼、BVI等免税地区），但终究比较繁琐。

2007年6月1日，随着新的《合伙企业法》的正式实施，有限合伙这一新的合伙形式随着产生，也正因为如此，新的《合伙企业法》的实施被认为是对国内私募股权投资的一次重大推动。

有限合伙形式具有以下优点：

1、组织形式优势。有限合伙企业有二个以上五十个以下合伙人，至少应当有一个普通合伙人。有限合伙人仅负责出资而不负责企业的具体经营管理，仅以其出资额为限承担有限责任。而普通合伙人则具体负责整个合伙企业的经营管理以及对外投资，其所承担的仍然是无限连带责任。这样组织形式的优点就在于普通合伙人作为具有专业知识的人士，其对企业承担的是无限连带责任，这就使得私募经理人不敢怠于行使自己的职责，在做投资决策时务必尽到谨慎义务。同时，作为有限合伙人仅以出资额为限承担有限责任，避免后顾之忧。

2、税负较轻。有限合伙企业无需就企业所得缴纳企业所得税，而是由合伙人就个人从合伙企业获取的利润分配缴纳所得税，避免了双重征税。

但是，有限合伙制亦有不足之处，一是法律空白较多，有限合伙制组织形式在经济活动中使用不多，相关的法规规定较少，很多要在实践中完善，比如说其税收问题、管理机构问题、普通合伙人与有限合伙人的分权问题等等，这些只有私募基金公司或私募基金管理公司与政府相关部门多做沟通，并且在实践中逐步摸索，并且在实践中会遇到政策因人变化、因地不同问题，这是私募基金本身难以解决的问题。

二、私募股权投资基金管理团队运作的法律风险

在有限合伙型私募股权投资基金架构下，通常需明确普通合伙人为执行事务合伙人，负责有限合伙企业几乎全部的经营管理事项和相关事务的执行，有限合伙人仅作为投资人而不参与合伙事务的执行。基于私募股权投资基金的特性，该等有限合伙企业的主要经营活动就是从事相关目标企业的股权投资，对被投资项目的投资、处置、分红、退出等决策均被要求严格掌握在普通合伙人手中。普通合伙人也会基于其专业基金管理人的角色，为有限合伙企业组建专业人士组成的投资决策委员会或投资顾问委员会，对私募股权投资基金提供投资决策或顾问。此外，普通合伙人也将负责制定私募股权投资基金的整个存续期限(包括投资期和退出期)、投资领域及策略、投资组合的搭配、是否需进行杠杆融资、管理费比例、收益分配机制、后续投资、份额转让、入伙及退伙等诸多私募股权投资基金的基本制度的构建。就收益分配制度而言，虽然普通合伙人的资本性投入较少，但基于其对私募股权投资基金的管理和运作, 《合伙企业法》允许在有限合伙协议中约定不同的收益分配比例，这也使得私募股权投资基金的收益分配机制能够在普通合伙人和有限合伙人之间得以平衡,体现出普通合伙人的管理才能及有限合伙人的资本优势。

以开发商主导基金为例，开发商作为普通合伙人和管理人设立和募集的基金通常会投资于开发商自己的项目，并且管理人会承诺在一定期限后以一定价格回购，既确保了有限合伙人可获得的收益，也使得开发商在市场行情高涨的阶段独享项目资产升值的高溢价。通常这类基金有限合伙人的投资回报率较低，但相应的投资风险也小，本质上系开发商的一种融资工具，此类基金需要注意普通合伙人同业竞争的法律问题。即便是开发商为主导的私募基金，也不乏专业资产管理人运作的情况，普通合伙人和管理人为独立的资产管理运营团队，其按照市场准则挑选投资项目、开展投资并且依照市场需求实现项目退出。通常此类基金在管理人不承诺一定回报的情况下，可以达到较高的水准，但投资人也需相应地承担较大的投资风险，属于实质意义上的房地产私募股权投资基金。

在房地产私募基金运作中，其运作的法律风险主要是体现在两个方面：一是如何实际普通合伙人和有限合伙人有有效分权，直接将《合伙企业法》规定的各自的权限分配好，既要保证有限合伙人的知情权，又要保证普通合伙人执行合伙事务不受到干涉，特别是一些房地产企业为主导的私募基金，其募集所得资金主要用于自己开发的项目，操作基金的公司与使用基金的公司为同一集团公司下的各个运营主体，在其天然的关联关系条件下，如何向投资人解释一些交易的公平合理性是法律上和道义上都要解决的问题。

二是要解决外聘管理团队的专业问题。有些房地产企业主导的私募基金也有外聘专业管理团队的，但是由于房地产行业本身的专业性，外部管理团队对这一行为可能理解不深，在具体项目操作中会有不同的理解，比如说销售节点的理解，竣工赶时间的确认等等，这些都需要房地产项目公司与私募基金的管理团队进行长期的磨合和沟通才能更好的处理投资中的一些细节问题。

三、私募股权基金与关联企业交易的法律风险

以房地产企业为主导的房地产基金，一般其融资的私募资金是投入自己开发的房地产项目，这就会构成法律上的关联交易，在这一关系交易过程中，从客观上讲是难以平衡私募有限合伙人、普通合伙人和使用资金的项目公司的利益的，特别是在私募基金完全是由房地产开发企业控制，并没有相对独立管理团队情况下，平衡各方利益会变的更难。从目前情况看，由于私募基金在我国发展时间不久，市场尚未培育出独立第三方监管机构，来为投资者提供独立性判断和专业性服务。由于关联交易的客观存在，在私募基金运作的整个过程中，都会存在利益平衡之难，比如说在选定投资项目后，如何进行有效的尽职调查，如何披露项目的基本情况都存在关联交易的风险。再比如说在退出项目时，如何合理计算项目公司的开发成本，如果从项目公司的盈利中分配利润，并不是容易解决的问题。

要从法律上解决这一问题，一是要由专业律师起草较为缜密的合同文本，明确约定各环节的操作流程和要求，确定项目收益分成的原则，在“融、投、管、退”四个阶段都要充分考虑的关联交易的存在，保证私募基金运作中各方的利益；二是加强与第三方合作，通过第三方有效介入来减少投资人的疑虑，这些第三方包括托管的金融机构、会计事务所和律师事务所等等，在基金运作过程中充分发挥他们监管、配合、评估等作用；三是提高房地产开发项目各个环节本身的透明度，在保证项目公司合理利润的基础上，也要保护私募投资人的利益。

4、私募基金运作过程中政策“空白”法律风险

关于私募基金的最高法律为《中华人民共和国证券投资基金法》，该法已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2012年12月28日修订通过，自2013年6月1日起施行，该法第十章非公开募集基金实际上就是私募基金的规定，其有些规定解决了私募基金的中的一些原则问题，比如说其规定最高投资人数不得超过200人，基金合同的基本内容，明确了私募基金的备案要求等等，但是，由于私募基金本身的复杂性，从国家层面而言，至今没有一个法律、行政法规或部门规章效力级别的文件对私募股权投资基金作出明确和完整的规定，更没有一部关于房地产私募基金的法律或行政法规。在私募基金运作中，主要是还是国家发改委或证券管理部门的一些红头文件，比如说2011年1月31日,国家发展与改革委员会(“国家发改委”)办公厅发布了《关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》(发改办财金[2011]253)，一方面对试点地区(北京、天津、上海、江苏、浙江、湖北六地区)股权投资企业的募资和投资运作进行规范和指导，促进试点地区股权投资市场的持续健康规范发展；另一方面就满足条件的股权投资企业的备案管理程序作出规定，使现行备案管理工作规范化和制度化。2011年3月，国家发改委财金司在253号通知基础上公布了一批股权投资企业备案文件指引(“备案文件指引”)。相对于国家层面监管体系的错综复杂，各地方则在这几年积极的拓展各自私募股权投资基金的发展，并为此而构建了一个较为清晰的操作规范，该等规范主要包括私募股权投资基金的设立规范、运作备案规范以及地方给予的优惠政策等，其中发展较快的包括上海、天津、北京等城市。除此之外,目前重庆市、成都市、湖北省等地也陆续发布了股权投资企业规范性文件。

在房地产私募基金操作中，经常会遇到法律的空白和相关规定的矛盾之处，比如说关于最高投资人数的问题，在私募基金为有限合伙的情况下，《合伙企业法》明确规定有限合伙企业应由2－50名合伙人组成。但是，房地产投资体量一般较大，若合伙人人数限制在50人以内，对于每名合伙人的资金压力很大，这会严重影响资金募集。在新的《证券投资基金法》中明确规定：非公开募集基金应当向合格投资者募集，合格投资者累计不得超过二百人。如何处理两个同为全国人大通过的法律之间的矛盾，是专业律师或基金从业人员经常遇到的，目前各基金作法不尽相同，有的采用“代持股”方式，有的采用通过信托形式扩展有限合伙制房地产投资基金的资金募集范围。以信托公司设立一个集合资金信托计划，信托公司以该信托计划募集的资金出资成为有限合伙企业的一个合伙人，这些作法都是需要讨论的，需要在实践操作中完善成熟。

再比如说关于税收问题，《合伙企业法》使成立有限合伙制的私募股权基金变得简单可行，解决了设立投资公司间接投资房地产项目的双重纳税的问题（公司制的私募集股权投资机构，既征收企业所得税，又征收个人所得税，面临双重征税。而合伙制企业无须缴纳企业所得税），扫清了制度上的障碍。有限合伙制通过普通合伙人（GP）承担无限责任的法律安排，较好地解决了地产基金激励和约束问题，将成为地产基金的主要组织模式，但是，具体在操作中如何解决征税问题，则会面临不同规定和情况，根据 2000年 1月 1日起实施的《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》，自然人合伙人应比照个人所得税法的“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％—35％的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。然而，房地产投资基金合伙人的年收益普遍较高，其中自然人LP若按照“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％－35％累进税率征收个人所得税，其极大部分（超过人民币5万元部分）从房地产投资基金中获得的收益将按照35％的税率纳税。相比之下，自然人LP的纳税额比企业所得税更高。但是，房地产投资基金的自然人LP并不实际参与投资基金的运营管理。要对其比照个体工商户的生产经营所得征收个人所得税并不合理。针对这一问题，各地颁布的地方性规章作出了进一步规定。上海规定：执行合伙事务的自然人GP按“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％－35％累进税率征收个人所得税。不执行有合伙事务的自然人LP则按“利息、股息、红利所得”应税项目，依20%税率计算缴纳个人所得税。重庆也有相类似的规定。而天津的规定，对于自然人GP而言更为优惠。对于执行合伙事务的自然人GP也在投资基金中出资的，根据《天津市促进股权投资基金业发展办法》对其投资收益或股权转让收益部分，仍然可适用20%的税率。从这一系列地方性规章可以看出，现阶段我国对于有限合伙制股权投资基金采取了对经营管理收益和股权投资收益区分纳税的基本原则，但是在具体操作中还是有不同的。

除了上述在私募房地产基金上述两个实际问题外，在实践中还有许多问题需要解决，比如说国有企业如何成立房地产私募基金问题，特别是禁止国有企业设立有限合伙企业的情况下，如何让其有效介入有限合伙形式的私募基金运作中去，再比如说外资设立房地产私募基金问题，是否与我国的房地产“限外”政策相出入，如何规范外资进行房地产私募活动等等。有限合伙房地产私募基金能否作为股东直接投资到房地产企业尚不明确，操作中也各在不同。另外，行业自律问题尚未解决，尽管《中华人民共和国证券投资基金法》规定私募基金需要在行业协议备案，但行业协议从成立到运作监管目前并没有成熟的作法。

风险权重的房地产投资 篇3

风险是一种特殊事件，这种事件会带来多个不确定的结果，每种结果的出现都存在一定概率，因此，风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应，既强调事件的不确定性，又强调事件发生后结果的不确定性。影响房地产投资风险的不确定因素很多，既来自于房地产投资开发活动本身，又来自于周围的经济、政治环境，甚至还有消费者认识的滞后性，乃至大自然的灾害等等。在收集资料的基础上，根据其直接或间接的症状，对尚未发生的、潜在的及客观存在的各种风险进行判断、归类和鉴定的过程，是进行投资风险综合评价的基础。对房地产投资风险的正确认识与评价，从根本上讲，是对房地产项目投资结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性，可以有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失，对保证房地产投资的科学合理性和项目投资综合效益的发挥意义重大。

一、房地产投资的风险分析

1. 房地产投资的风险特性

房地产项目的投资通常具有投资周期长、投入资金量大，且受外界因素影响显著的特征，因而使其具备了一些风险特性，具体表现如下：

多样性：由于房地产投资过程涉及社会、经济、技术等各个方面，所以其风险表现为多样性，相互之间变化呈现复杂的关系。

变现差：房地产项目投资大，周期长，而房地产市场又是不完全市场，因此，房地产投资不能像存款、国债等可以随时变现。

补偿性：开发商进行房地产项目投资时，是为了获得高额收益，即取得风险回报或风险溢价。

2. 房地产投资的风险因素

房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：市场风险、购买力风险、经营管理风险、社会风险、政策风险和不可抗力风险等[2]。以下對市场风险、经营管理风险、社会风险、政策风险加以论述。

（1）市场风险因素

包括市场变化严重背离投资预期或项目微观管理不力等原因而导致的经济损失。房地产立项开发根据的是当前的市场状况，而从可行性分析到楼盘上市的时段内，供求状况变动的可能性很大，住户对户型结构及单元面积的偏好会发生变化。与此同时，原细分市场上供不应求的物业，经一段时间可能会大量积压，这些都难免使投资回报远远地偏离预期。此外，宏观面上，通货膨胀既刺激需求，又会引起建材劳动力价格上升，增大开发成本。利率、税率、地价、资金变现等诸因素变化都会带来筹资融资风险，增大财务管理困难。总之，经济风险既受外部环境影响，又有投资系统内部的原因。一般而言，通货膨胀、利率、税率、地价及生产要素市场变动都属于投资系统的外部大环境，它们导致的是所有投资项目的系统风险。这种风险的发生企业不能控制，只能在一定程度上减少损失；然而，未来市场供求变化、消费者偏好变化等不确定因素则是投资主体能够较好认知和把握的，也是微观经济主体进行风险管理的核心，因此，成为规避市场风险必须考虑的首要问题。

（2）经营管理风险因素

包括经营者综合素质及开发建设经验、项目的组织管理体系的规范程度、经营者获取并处理各种信息的状况、决策的科学性。例如项目投资规模、方式、地点、类型选择风险，组织管理风险等。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度上决定于对房地产项目的管理水平。经营管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抵抗商业风险的能力。因此，房地产投资者在投资时，为了降低商业风险，必须对房地产项目经营过程中的管理水平作出准确评价，以保证房地产项目综合效益的发挥和市场竞争能力的增强。

（3）政策风险因素

包括房地产政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险等。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致此类房地产项目的商业风险加大。如，2005年“新八条”的出台，使得住宅房产受到极大影响，2005年底商品房的空置率达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线 。因此，政策变化也是形成房地产项目投资风险的主要因素。

上述各类风险都直接影响着房地产投资项目的投资收益，随着科学技术水平的提高，人们加强了对自然灾害等不可抗拒因素的防范，因此，在目前的房地产投资过程中，除了不可抗力因素之外的五类要素成为了主要的影响因素，也是本文进行评价的重点。

二、房地产投资风险的模糊评价模型

在高风险背后通常潜在着高收益，如果风险概率高，而收益损失的概率小，同样可以实现投资的最终目标。在对房地产投资风险进行评价时，既要充分考虑风险发生的概率，又要预测风险将会达到的风险程度（收益损失程度），结合概率和风险程度之后，才能最终决定该投资是否有价值和意义[4]。此外，房地产投资风险的评价中存在着许多不确定性的因素，是一个具有模糊性的问题。因此，本文主要以模糊数学为基础，结合概率计算的方法，构建了衡量房地产投资风险水平的测度函数：

风险测度函数包括两个变量，其中，P为房地产投资发生风险的概率，L为房地产投资风险发生时影响程度的大小。于是，进一步构建函数方程，设投资风险不发生的概率为Ps，风险不发生时的影响程度的大小为Ls。则：

。于是有：

R可视为房地产项目投资风险发生及其产生损失的似然估计。

1. P 的似然估计

由于房地产项目投资过程中存在着诸多风险因素，因此，需要建立一个风险因素的集合X，并选取风险因素作为评价因子，对这些评价因子Xi=（X1，X2，……，Xn）给定一个评定集B=（bl，b2，b3，b4，b5）=（0.1，0.3，0.5，0.7，0.9），这一分值的确定是参考层次分析法[3]中重要性指标来确定的。对应的评定集为对各风险因子失败率的描述：{很小，较小，一般，较大，很大}。在对风险因子失败率评价时，聘请专家组成风险评估小组（共N位），据此对每个风险因子进行评价，并确定相应的评定值bj（j=1，2，3，4，5）。

计算：

各风险因子Xi对价值链风险的影响程度赋予不同的权值 。则价值链风险发生的概率P为：

2. L 的模糊综合评价

评价风险发生时的影响程度L时，设定一组与影响程度相关的评定因素，组成因素集为U，可设Ui=（U1，U2，……，Un），同时对各因素赋予相应的权向量M=（M1，M2，……，Mn）。这些要素分别反映房地产投资项目将会产生的效果，如，建造的成本、消费者对物业类型的满意程度、物业的实用性程度、推广房地产产品的渠道和模式等。此外，还要设定对这些要素的评价集合V=（低，较低，中等，较高，高）={v1，v2，v3，v4，v5}=（0.1，0.3，0.5，0.7，0.9）。评估专家参照评价集V分别对各因素U 进行比较评价，得到模糊子集

于是，模糊评判矩阵为：

对风险事件的模糊综合评判矩阵B是V上模糊子集

对B进行归一化，得B’=（bl，b2，b3，b4，b5）。投资项目风险发生带来的影响L（即潜在的损失值）也就可表示为：

= 0.1bl+0.3b2+0.5b3+0.7b4+0.9b5

3. 风险水平的计算

将P，L的值代入公式：

便可以求得项目投资风险水平的值，将计算所得的结果与表中数值比较，即可知道投资风险的风险等级。

表1-1 风险等级评价表

风险水平R0.9

风险等级特高风险高风险中等风险低风险

投资等级的界定，其实质就是对一项房地产投资失败可能性的估计，其中风险水平越高意味着投资失败的概率越高。在通常情况下，风险水平在（0，0.5）区间内属于可投资范围，在（0.5，0.7）区间内属于谨慎投资范围，一旦风险水平在（0.7，∞）的区间内，投资者应当放弃投资或转换投资类型[5]。

三、房地产投资风险的综合评价

2005年6月，上海市某房地产投资公司，准备投资上海市北外滩附近的一块地产。当时，正处于“新八条”颁布实施初期，该公司投资的初衷是拟建造中、高档住宅用房，然而，为了避免投资后可能带来的高额风险成本，决策层决定进行一次风险评价。在此次评价过程中，决策层聘请了15位房地产及投资行业的专家一同参与，以便保证评价的合理性。

1. 风险发生概率

评价过程中选取的风险因素正是前文涉及的五类指标，我们用X表示风险要素集合，X={市场风险、购买力风险、经营管理风险、社会风险、政策风险}，即X={X1，X2，X3，X4，X5}；对X的评语集合为B=（bl，b2，b3，b4，b5）=（0.1，0.3，0.5，0.7，0.9）；聘请15位专家对风险因子的评价矩阵 为：

由专家进行评定后得到的权值 =（0.18，0.27，0.17，0.20，0.18）。

得到以上数据之后我们可以计算出该公司投资住宅房产的风险发生概率P。

2. 风险发生带来的影响

在求得风险发生概率之后，我们还要考虑企业投资风险发生后将会产生的影响程度，于是，就要设定一个对风险效果评价的要素集合，我们用U表示，即U={建造成本，顾客满意度，房屋类型适用性，产品营销渠道，产品促销模式}，同时对各个因素赋予相应的权向量M={1/5，1/5，1/5，1/5，1/5}。设定评价集合V={低，较低，中等，較高，高}={V1，V2，V3，V4，V5}={0.1，0.3，0.5，0.7，0.9}。得到相应的专家评价的模糊子集：

把B归一化得到B’

3. 风险水平的确定

=0.443+0.474-0.443*0.474=0.707

由表1-1可知，此类投资项目属于高等风险范畴，因此，决策层本着力求收益稳妥的原则，决定更换投资项目。此后，经过几轮的分析评价之后，决策层最终决定投资高档商务办公楼项目。

四、结束语

房地产投资风险的控制与管理 篇4

一、加强房地产投资风险管理的重要意义

房地产投资风险管理是房地产开发企业采用科学的方法, 对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价, 选择最佳风险管理措施, 保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失, 获得安全保证的过程。风险管理过程包括计划、识别、分析和应对过程。加强房地产投资风险管理对房地产开发企业而言, 意义重大:风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性, 风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础, 又能够用科学、系统的方法, 对各种风险对策的成本及效益加以比较, 从而得到各种对策的最佳组合;风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化, 减少决策的风险性;风险管理有利于房地产开发商增强风险意识, 从被动成为主动管理型, 为项目开发提供安全的生产经营环境。

二、房地产投资风险的类型

(一) 经济风险

对房地产投资影响较大, 同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险, 它是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。 (1) 市场供求风险; (2) 经营性风险; (3) 财务风险; (4) 地价风险; (5) 融资风险; (6) 工程招投标风险; (7) 国际经济状况变化风险。

(二) 技术风险

技术风险是指由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建设时已过时, 或由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动, 或由于设计施工单位的技术管理水平不高, 使工程项目出现质量缺陷或事故等, 给房地产开发商和经营者可能带来的损失。技术风险因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺等风险因素。

(三) 组织风险

项目业主若是联合体, 则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢, 即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因各职能部门之间的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。

(四) 决策风险

在可行性研究阶段, 由于信息的不完备, 引起建筑项目定位不准确, 往往导致建设项目的收益损失, 形成决策失误。在管理方面, 由于缺乏管理和常识, 与承包商签订的合同不严密, 致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。

(五) 社会风险

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响, 从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。同时还有由如台风、洪水、地震所蒙受的投资损失.

三、房地产投资风险的控制与管理

1、把握市场行情, 关注政策动态

投资者在项目投资前必须进行全面的市场调查和分析, 对市场行情要了如指掌, 了解市场支付能力, 对价格的看法, 同行竞争情况以及未来市场的发展变化趋势等;通过对市场细分析进行目标市场定位, 并根据消费群的消费特点、消费偏好、文化背景、生活方式等特征进行全面分析, 有针对性地进行项目功能设计, 制定营销策略, 确定价格标准;还应考虑我国住宅方式、消费观念的影响, 及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度, 使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上, 能不断满足消费市场的特殊要求, 以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能折旧所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。另外, 要时刻关注国家各项方针政策的变化, 特别是政府对房地产开发的态度, 政策动态, 如宏观经济政策、国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度改革等, 通过对各项政策的研究, 有利于房地产投资者确定正确的投资开发方向, 较准确地预测未来市场需求, 又有利于其根据政策变动及时调整投资策略, 有效控制政策风险。

2、强化风险防范

风险是一种客观存在, 是不可避免的, 而重视前期可行性研究工作, 制定一系统的防范风险措施则有利于开发商管理业务、优化资源。 (1) 合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额, 同时考虑各种投资款项的付款特点, 编制资金使用计划;实施建设项目全过程投资控制, 重视多方案的设计和选择;协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系;加强投资动态管理, 及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素。 (2) 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规;普及相关法律知识, 培训合同管理人才;设立合同管理机构, 建立合同管理目标制度;推行合同示范文本制度;建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 (3) 加强与相关部门的协调沟通。按照职能分工和需求设置部门和人员, 明确每个部门的目标、职责和权限, 建立信息沟通制度, 使局部了解全局, 服从并适应全局需要。在外部关系协调中, 开发商需要整合自身资源, 建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构, 与工程项目现场人员分工。

3、主动、科学地进行风险识别、评估, 合理转移风险

风险识别是风险管理的首要内容和基础工作, 任何风险, 尤其是重大风险, 如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产企业应周密分析企业所处的社会经济环境, 剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点, 以及对企业利益可能造成的威胁。对房地产投资风险进行量化和测定, 确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。房地产企业可通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人, 达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的;可通过调整开发结构, 实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险;通过购买保险, 业主作为投保人将应由自己承担的工程风险 (包括第三方责任) 转移给保险公司, 从而使自己免受风险损失;用外部资金来支付可能发生的损失, 将损失的财务负担转移给其他人;用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失, 以减少未来收益的不确定性, 从而降低整体风险, 最终获取平均的投资收益。

总之, 房地产项目在投资经营中存在各种不确定因素, 房地产企业要通过提高全体员工的风险防范意识, 通过市场调查, 获得尽可能详尽的信息, 把不确定性降低到最低程度, 把风险控制与管理的各项措施落实到实处, 才能较好地控制房地产投资过程中的风险。

摘要：房地产投资是我国经济建设的一项重要内容, 而其投资又具有较大的风险。为避免或减少房地产投资风险, 有必要采取科学合理的方法对房地产投资风险进行控制与管理, 为投资者和开发商提供决策的依据。

关键词：投资,风险,预测,市场,规避

参考文献

[1]蒋先玲.房地产投资教程.对外经济贸易大学出版社.2005.3.

[2]张鸿雁.中国房地产评论.东南大学出版社.2005.

个人住宅房地产投资风险浅析 篇5

关键词：住宅房地产;投资风险;防范;控制房地产一方面可以用于生产消费或生活消费（居住），另一方面也可以作为投资，有保值、增值，良好的吸纳通货膨胀的能力，因此其具有投资和消费的双重性。随着经济的不断发展，人们对住宅房地产市场的投资热度也在逐渐升温。住宅房地产投资已成为广大投资者获取高额利润，资产保值并增值的重要投资形式。

从个人投资理财的角度来看，住宅房地产投资也成为我国房地产投资的主要内容，其投资市场潜力巨大，发展空间非常广阔。

一、住宅房地产的类型

住宅房地产按照性质分类，可以分为商品房和政策性保障住房。

（一）商品房

商品房是指经政府有关部门批准，房地产开发商开发经营的房屋。它由房地产开发公司投资建设，按照市场规律运作，以营利为目的出售、出租给个人用于居住的房屋。商品房包括新建商品房、二手房（存量房）等，这些住宅按法律、法规及有关规定均可在市场上自由交易，办理产权证和国土证，不受政府政策限制。

（二）政策性保障住房

政策性保障住房是指政府为中低收入家庭提供住房保障，在住宅建设中给予房地产开发商一定税费减免、土地出让金减免和政策性补贴，从而提供具有社会保障性质的住房。政策性保障住房在提供过程中会限定建设标准、销售金额（或租金标准）和供应对象。政策性保障住房是我国住房保障体系的重要组成部分，具体又可以分为经济适用房、廉租房、公共租赁房等。

1、经济适用房。经济适用房是政府提供优惠政策，组织房地产开发商或集资建房单位建造，以低于市场的价格向中低收入家庭和住房困难户出售，具有社会保障性质的住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点，经济性是住宅销售价格由政府定价，低于同期市场价格，中低收入家庭的经济承受能力与之适应;适用性是房屋建设标准能够满足居住的基本生活需要，户型一般是中小套型，面积控制在60至90平方米。经济适用房的土地性质为政府划拨（商品房的土地性质为出让土地），在建设和销售过程中政府减免了部分税费，因此经济适用房在转让时不但有时间上的限制，而且必须在补缴相关费用后方可转让。

2、廉租房。廉租房是政府以住房补贴、租金核减或实物配租的方式，向无力购买经济适用房、符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是我国推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施，其特点为只租不售，只收取象征性的租金。

3、公共租赁房。公共租赁房是为解决“夹心层”群体住房保障问题而设计的，这里所指的“夹心层”群体是指既买不起经济适用房又不够廉租房条件的人群，如刚毕业的大学生、外来务工人员等。政府针对这类不属于低收入水平、但近期在市场上无法解决自身住房问题的群体，将政府或公共机构所有的房屋以低于市场的价格或承租者能够承受的价格出租，以满足该群体的住房需要。

二、住宅房地产投资风险分析

由于住宅商品的特殊性，其投资投资规模大、成本高、周期长、专业性强的特点，而很多人由于缺乏专业的房地产投资知识，加之对千变万化的房地产市场不甚了解，在进行住宅房地产投资时感觉无从下手，甚至遭受损失。因此，只有认识住宅房地产投资的特点，分析其投资风险，做到科学理财，才能在住宅投资中获取高额回报的同时把风险降至最低。

（一）政策风险

政策风险是由于政策的潜在变化而有可能给房地产投资者带来的经济损失。住宅房地产关系民生，在我国整个房地产市场中地位显著，与国家经济发展紧密相关，在很大程度上受到政府的关注。近年来住宅房地产飞速发展，也暴露出价格上涨过快、市场交易不规范等问题，政府为保障人民的居住需要，出台了一系列政策调控房地产市场。政府在金融、税收、交易等方面的政策制定，会一定程度上限制投资者的投资行为，加重投资成本，增加住宅投资收益的不确定性。

（二）购买力风险

当社会经济下滑，由于通货膨胀、物价水平上升而导致购买力下降，人们会降低对房地产商品的消费需求。投资者难以在市场上将住宅出售，销售价格或租金收入会大幅度下降，从而使投资者遭受经济损失。

（三）变现风险

住宅是一种特殊的商品，在市场上不具备股票等证券那样短时间变现的特征。房地产交易往往需要较长的时间，资产难以及时变现，只要在经济形势较好、机会合适的情况下才能回收投资。一旦投资者急于变卖住宅获得资金，又找不到有需求的买家，可能不得不大幅降价，以低于市场的价格出售而蒙受经济损失。

（四）交易风险

在住宅投资活动中，交易过程复杂，存在的风险较大。投资者在购买开发商建造的商品房时，市场交易双方信息不对称，投资者对城市规划、开发商的资质、房屋建筑质量不了解，对购房合同条款中约定的权利义务不熟悉，一旦发生问题很难索回赔偿。在二手房交易过程中，容易忽视房屋的权属问题，对交易税费计算不清，甚至为规避税费而进行一些虚假的交易行为，这些都蕴藏着潜在的风险。

（五）意外风险

意外风险是自然灾害的发生和人们意外的过失行为而导致损失的可能性。如洪水、地震、台风等自然灾害，意外的火灾等认为事故，一旦发生将会给住宅造成致命的损毁，从而给投资者带来巨大的经济损失。意外风险往往不以人的意志为转移，是不可抗拒的，通常这类风险人们可以通过保险的方式将风险转嫁给保险公司。

三、住宅房地产投资风险的防范与控制

个人投资者购买住宅是家庭最大的消费支出和投资支出，每一个投资者都希望自己的房产不但保值还能不断升值。那么做好住宅房地产投资风险的防范与控制工作就显得尤为重要。

（一）加强市场调查工作

风险是指在投资经营过程中存在各种不确定因素，从而使实际收益偏离预期收益的可能性。通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，正确预期房地产市场的发展，使实际收益与预期收益的偏离降低到最低限度，从而可以较好地控制住宅房地产投资过程中的风险。

个人住宅房地产投资在市场调查中，应特别注意经济周期对房地产市场的影响;国家对房地产市场出台的调控政策;利率、通貨膨胀等和房地产市场密切相关的经济指标。

（二）客观评估个人（家庭）住宅投资支付能力

个人在进行住宅投资时，首先应对自己（家庭）的购房能力进行一次综合评估，然后再做决策，以防范现金风险。

住宅投资通常房价总额较高，难以一次性付清房款，通常须借助于银行住房抵押贷款的融资方式来完成其购房行为。住房抵押贷款抵押贷款中所购住房为抵押物，作为偿还贷款的担保，若购房者不能按期还本付息，银行有权将房屋出售，以抵消欠款。贷款买房对于个人（家庭）来说是一项长期投资，在若干年内面临着还本付息的压力，因此购房者应客观理性的评价自身的支付能力，做好融资规划，以免陷入财务困境，造成不必要的经济损失。个人（家庭）住宅投资支付能力评估包括两个方面的内容，即首付款支付能力和每月还款能力评估。

（三）把握住宅房地产投资的区位因素

风险权重的房地产投资 篇6

关键词：关键因素,房地产投资,风险分析

0引言

我国房地产是一个新兴产业,自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中,房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动,具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。

在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素,如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险,这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动,如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响,贸然进行决策,往往会出现失误,甚至会使企业因此陷人绝境。但是,把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。

为此,本文针对房地产投资,将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分:(1)识别并细分各风险因素包含的具体内容,由此才能对风险有具体全面的认识和了解;(2)对风险因素进行分类,找出对房地产开发项目具有决定意义的要素,忽略次要因素,只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性;(3)对各风险因素之间的关系进行分析,找出其联系与制约关系,由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果,将对投资决策具有很好的辅助参考意义。

1房地产投资风险识别及细分

为了保证风险分析的质量,有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分,使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律,从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。

1.1自然风险,指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响,以及直接对房地产商品产生破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括:火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小,但是一旦发生,将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范,开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是,在投保之前,若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析,就可减少投保成本,增加投资收益。

1.2政治风险,指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下,政治风险对房地产市场的影响尤为重要,特别是在我国,房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此而引发的风险。

1.3经济风险,主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类:市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。

1.4技术风险,是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如,科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。

1.5社会风险,主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。

1.6国际风险,是对一个社会的所有经济都有很大影响,主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说,国际经济风险可分为:国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。

1.7内部决策和管理风险,指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现,包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。

2房地产投资关键风险因素分析

房地产投资过程中引起风险的因素众多,其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素,风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性,寻找影响风险的主要因素,为投资决策者提供最恰当的风险对策。

2.1“二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析,归纳后得出的一个客观规律,即:20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现,一般学校中学生智商高者往往为20%,保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外,企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额,日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。

由上面分析的房地产投资风险因素,我们可以知道,影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析,效率不但不高,有可能还不能抓住重点。再者,我们对风险因素的分析是无止境的,但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分,而由“二八法则”可知,20%的因素对事件有80%的影响力。所以,在房地产投资风险因素分析时,我们需要重点关注的是那20%的重要因素。

2.2关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1,2,3,4,5],本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险:时机风险、区位风险、类型风险。

2.2.1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看,就存在明显的周期性:美国以18年左右完成一次周期波动,同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机,保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要,对开发商的意义非常大。因此,开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处于不断上升势头,适时推出的房地产可望获得较好的收益;当经济不景气,失业增加,收入下降,房地产市场需求下降,供过于求,房地产价格下跌,物业租售所需时间加长,甚至根本都租售不出去,此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升,预计的收益便成了实际的损失,因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。

2.2.2区位风险区位风险产生于区位因素的变化,因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般,区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置,不仅指所处的地理位置,还包括其社会位置,如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异,使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度,从而产生极为不同的经济效益。因此,投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外,区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异,这使得投资者可能面临巨大的区位风险,如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。

2.2.3类型风险确定了房地产开发项目的位置后,在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的,包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响,而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的,因此其抗风险的能力也将是有差异的。

3房地产投资风险因素关系分析

房地产投资风险因素之间相互联系相互影响,共同对房地产投资施加影响。因此,对风险因素之间的相关性分析显得很有必要,而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。

房地产投资风险三要素,即时机、区位、类型风险要解决的三个问题,实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出,房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容,是房地产投资风险结构中的基本风险,而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。

4结论

综合上述三者之间的联系,投资者在对房地产投资的风险分析和管理时,应同时从主观和客观两方面采取必要措施,以降低投资风险,提高投资效益。主观上,投资者应树立强烈的风险意识,重视投资可行性研究,从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上,投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解,并在此基础上,对设计方案进行定量的数据测算分析,获得较准确的经济测算结果;此外,投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况,如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等,了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势,理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样,投资者才能准确的把握时机,选中极具升值潜力的地段,并在合适的地段开发合适的物业,使投资决策尽可能准确而高效,赢取房地产投资的高效益。

参考文献

[1]申立银,俞明轩.房地产市场风险[M].天津:天津大学出版社,1996.

[2]李明启,李心丹,沈杰等.房地产投资风险[M].南京:东南大学出版社,1998.

[3]宋戈,房地产投资风险的定性预测方法[J].物流科技,2004,27(101):87-89.

[4]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论,2004,2:104-106.

风险权重的房地产投资 篇7

1.1 市场定位中存在的问题

房地产投资项目的市场定位通常包含以下几方面内容:项目的产品定位、建筑产品的质量定位及建筑环境品质的定位。通常按照市场调查及项目经济技术及项目的可行性报告等进行分析, 作为项目决策、项目设计及项目营销策划方案等前期工作的参考依据。项目市场定位的确定能够有效的对项目的建设风格、建设成本及营销推广方案进行确定, 并对项目的销售前景进行决定。若市场定位出现不准确现象, 会导致项目指导思想有失误产生, 从而造成后期出现难以控制的风险。因此, 一个项目的发展, 都有决策风险在高层管理中存在。在房地产项目投资过程中, 具有较大风险的则是定位风险, 在项目建设中属于决策性失误风险, 所以开发商在进行市场定位时应从市场规律出发, 将市场进行合理的细分, 对市场需求的项目类型进行确定。

1.2 技术方面存在的问题

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如, 由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁, 迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加, 从而影响项目形成后的租售。

1.3 融资中存在的问题

房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具, 而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。财务风险则在金融信贷政策不断紧缩、资本市场融资门槛严把的情况下, 转让土地、土地流拍、降价促销、企业经营活动资金流净值多为负值的现象表现日益明显。

1.4 创新过程中存在的问题

在资源条件有限的情况下, 为了使企业能够稳定快速发展, 并有既定利益获取是非常有必要的。若对项目的轴线项目的差异性进行一味追求, 挑选企业不熟悉或能力无法满足的项目进行创新时, 就会造成企业有较大风险存在, 况且对于企业创新来看, 自身就有一定的风险存在。

1.5 自然因素的影响

是指由于自然因素 (如洪水、火灾、地震等) 对房地产开发造成的影响, 从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少, 但是一旦出现, 造成的损失是相当大的。例如, 2008年汶川地震使得灾区的住房市场受到毁灭性打击, 同时也给成都、重庆等城市的房地产市场带来严重的影响。地震发生后, 这些城市的房地产项目基本上全部停止。

2 解决措施

2.1 以财务方式进行改善

具体有以下三种基本方法: (1) 通过正当、合法的非保险手段 (如合同条款的拟定) 将风险转嫁给其他经济单位。 (2) 通过向保险公司投保, 以缴纳保险费为代价, 将风险转移给保险公司承担。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的, 它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失, 实现资金循环运动, 保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义, 尤其对于房地产投资者的信誉, 促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑房地产投资者所需要的保险险种, 确定适当的保险金额, 合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 (3) 以自身财力, 直接承担风险损失的补偿责任。

2.2 在工程完工前, 就与租户、客户签订租约或预售合同

在工程项目完工以后, 房地产开发中存在着空置、租金下降、售价下跌等风险, 应通过预租预售的方式进行改善。在对房地产进行预租预售时, 开发商的风险降低会使客户交易的风险逐渐增加。因此, 若开发时间越长, 客户与开发商签订固定价格的合同几率就越小。若要实现预租预售, 会促使租金及售价逐渐降低。

2.3 构建房地产风险管理体系

构建完善的风险管理体系, 不管是对大型企业还是中小企业来讲, 都是保证房地产企业健康发展的重要因素。由于房地产企业规模和管理模式不同, 风险管理的框架和流程也有所不同。对于中小型房地产企业来说, 应该提高风险防控的意识, 要做好前期的项目风险管理规划, 并把风险的临界值检查放在项目绩效评估工作当中。对于集团式的大型房地产公司来说, 需要建立基于企业管理体系下的风险管理系统。在项目前期, 管理者需要充分做好风险清单以及风险准备计划的编制, 在组织上设计专门的风险管理岗位, 并设计风险管理流程, 将风险管理覆盖企业的各个部门。其中, 项目部作为风险管理的一线部门, 要对项目风险临界值进行实时的检测, 并定期汇报给上级公司。下属基层部门也要定期的审核风险报告, 遇到高等级风险时第一时间汇报到企业高层。

3 结语

随着我国经济与世界经济的联系日益密切, 风险投资在我国经济增长中发挥着关键的作用。所以应采取相应的最佳退出渠道及加强风险建设的措施, 通过政府等部门的引导, 促使我国房地产投资开发中的风险及问题得到有效的改善。

参考文献

[1]刘卫卫.防范财务风险已刻不容缓[J].城市开发, 2008 (12) .

[2]厉无畏.防范金融风险促进房地产企业健康发展[J].城乡建设, 2008 (8) .

风险权重的房地产投资 篇8

不同于一般的投资基金, REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金, 投资范围限于房地产领域, 是集众多的分散资金于一体, 同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益, 促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金 (REITs) 的基本特征及相关概述

一般来说, 房地产投资信托基金 (REITs) 有以下几个显著地基本特征:

流动性较高——REITs是一种典型的房地产证券化产品, 可以在美国所有主要交易市场交易, 其通过受益凭证交易的形式, 使房地产可以流动起来, REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值——就像所有上市公司的股票一样, REITs的投资者不仅仅享受股利收益, 还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营, 专业化的管理, 完善的公司治理结构——公开交易的REITs, 大多为主动管理型公司, 积极参与物业的经营全过程, 投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时, R E I T s和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员, 他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力, 进行科学系统的分析, 并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说, 更能把握市场的脉搏, 从而赢得较高的收益。R E I T s可以通过专业化的经营管理, 使房地产营运绩效大幅度提高, 从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露——上市的R E I T s和上市公司一样, 同样有信息披露的义务, 每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务——REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务, 这点和上市公司是一致的。

低杠杆——REITs与上市公司相同点在于, REITs也是杠杆经营;但不同点在于, REITs的杠杆较为适中, 美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期, REITs市场整体呈现出爆发式增长, 市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益R E I T s一家独大。截止到2008年年底, 美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元, 其中, 权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元, 其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇:REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券” (P a s s T h r o u g h Securities) 的税收待遇, 根据信托税制的“导管原理”, 它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为 (Passive Activities and No Passive Activities) 两类, 所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括:薪水、工资;担保费;利息与股息;股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入, 也就是说, 它属于非被动行为所得, 按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策, “新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强, 对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下, 房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道, 这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析, 以及对目前我国R E I T s的发展现状的讨论, 就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”, 而且还涉足多方面的实业投资, 其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则, 信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离, 这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离, 可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说, 把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权, 由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后, 已逐渐步入了正轨, 基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升, 有序竞争环境初步形成, 为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言, 风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性, 即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金, 一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响, 同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以, 本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资, 因此, 其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险, 而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一, 是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以, REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化, 我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此, R E I T s的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变, 从而影响R E I T s市场;战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致R E I T s市场的变动;文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的, 也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响, 因而必然影响整个信托业的走向, 其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看, 除个别处于不规范时期的信托市场以外, 信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的, 而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见, REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具, 从试点到规范运作, 有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整, 对它都会有一定的影响, 有的甚至会产生很大的影响, 从而使得REITs面临巨大的风险, 而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金 (REITs) 的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开, 住房的需求在短短几年内发展极其迅速, 推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点, 甚至作为支柱性产业。同时, 不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业, 具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险——周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段, 继而进入萧条阶段时, 业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 从而使REITs的收益大幅度下降, 导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间, 房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低, 其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩, 导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高——中国房地产企业高负债、低现金流的状态, 很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房, 然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期, 这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃, 房产开发企业可以迅速回收资金。因此, 即使没有太多的自有资本和现金流, 也可以使项目正常运转。但是, 一旦行业有效需求出现下降, 例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡, 那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前, 房地产行业又没有很好的风险规避工具, 极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见, 房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高, 这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务, 这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样, 才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结

风险权重的房地产投资 篇9

风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中:“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究,风险的一般定义是:人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲,风险就是发生不幸事件的概率,或指损失发生的不确定性,而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的,充满了不确定性,每一个房地产投资项目都有一定的风险,房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2 房地产投资风险的种类

房地产投资过程中,风险种类繁多并且复杂,其中主要有以下几种:(1)然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。(2)社会风险。是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降,进而产生的风险。(3)财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。(4)利率风险。指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。房地产投资人员受到利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面:第一,影响房地产的实际价值。假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。第二,影响房地产债务资金成本。假如贷款利率上涨,势必会加大投资人员的成本,在很大程度上增加他们的债务负担。(5)经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。(6)流动性和变现性风险。第一,因为房地产是不动产,它的交易完成仅是使用权或所有权发生了转移,房地产实体却是不可以移动的。第二,完成房地产交易是一个长期的过程,因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。(7)购买力风险。也称通货膨胀风险,指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。易言之,继投资完成,投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。若收入水平固定并且人们的购买力下降,那么对于房地产,人们的消费需求会降低,进而造成房地产投人员的出售或者出租收入降低,给房地产投资人员带来损失。(8)市场竞争风险。指的是在房地产市场中,楼盘的供给太多,导致市场竞争激烈,进而使得房地产投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。之所以产生市场风险是因为开发者没有充分地、全面地对市场进行调查与分析,没能够有效地把握市场。市场竞争能力的主要风险就是销售风险。

3 房地产开发风险的防范对策

房地产开发风险防范,大体上有两种途径:一是在损失发生前,采取各种预控手段,力求防患于未然,即事前控制;二是在损失发生之后,采取一定措施进行及时补偿,即事后控制。

3.1 投资风险回避

风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析,发现某项房地产投资活动将带来风险损失时,事先就避开风险源地或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动,以消除风险隐患。

3.2 投资风险减轻

投资风险减轻是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标是什么,则在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险,项目管理者可以在很大程度上加以控制,且可以动用现有的资源降低风险。

3.3 投资风险预防

风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素,实现降低风险损失发生的概率,同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有:自然灾害、社会风险和政策风险,在房地产投资系统风险防范策略中,应以经济风险作为控制的中心,把政治和社会风险作为预测的重点,把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

3.4 投资风险转移

风险转移是指房地产投资者在开发过程中,以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法,主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。

3.5 投资风险分散与组合

(1)风险分散。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。(2)风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。我们经常将其通俗地形容为“不要将鸡蛋放在同一篮子里”。在房地产投资方面同样适用。

3.6 投资风险自留

当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时,可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。

参考文献

[1]李启明.房地产投资风险与对策[M].南京:东南大学出版社,1998.

[2]方建国.提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向[J].中国房地信息,2004,(4).

[3]钱民强.入世后房地产业面临的机遇和挑战[J].住宅科技,2002,(2).

风险权重的房地产投资 篇10

关键词：房地产投资风险；指标体系；层次分析法

中图分类号：F715文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11005502

1房地产投资风险的概述

1.1房地产投资风险

房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。

1.2房地产投资风险因素分析

影响房地产投资的风险因素很多,一般情况下，将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险。对市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除的风险称为系统风险，也称不可避免风险。主要包括：市场供求风险、利率风险、通货膨胀风险、变现性风险、周期性风险、政治风险和政策性风险；而只对个别项目产生影响,可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险，也称个别风险。主要包括：经营管理风险、财务风险和其它个别风险（自然风险、近邻地区环境变化风险等都属于个别风险）。

2房地产投资风险评价体系

2.1指标体系建立的原则

指标体系,是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。对房地产投资风险评价指标体系的设计原则主要有：科学性、可测性、前瞻性、可操作性、可行性、系统性、完备性和简明性。

2.2评价指标体系的构建

在分析房地产投资风险影响因素的基础上,根据指标体系构建的原则,构建房地产投资风险的评价指标层次体系,包括:目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究,以房地产投资风险影响因素为主要依据,建立房地产投资风险层次模型,如图1所示。

3房地产投资风险评价

3.1层次分析法概述

层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP)是美国运筹学家,匹兹堡大学的萨迪生教授于20世纪70年代初期提出来的，是一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的决策分析方法。该方法是一种建立在专家咨询之上的优化方法,根据问题的性质和需要达到的目标，能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重赋值简化为各指标重要性的两两比较,弥补了人的大脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点,便于各层次、各指标进行客观的赋值，得到方案层相对于总目标重要性次序的组合权重值，以此作为评价和方案选择的依据。AHP 法将人们的思维过程和客观判断数学化，简化了工作量计算，进行房地产投资风险综合评价的关键就是要确定后通过其权数将不同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风险综合评价指标决策原则的一致性,利用此法分析难以全部量化处理的房地产投资风险可得到比较满意的结果。对图1层次结构的房地产投资风险评价指标体系,本文采用层次分析法进行反映各风险影响因素在房地产投资风险综合评价中相对重要性的权数,然后综合评价。运用AHP,依此作为综合评价的依据。评价过程可以用图2简单表示: 

B =A*R

3.2层次结构模型的建立

利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时, 最重要的一步是进行投资风险辨识, 并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。

3. 3层次分析法计算步骤

层次分析法计算步骤如下：（1）因素集的建立：以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级；（2）评语集的建立：从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V = {高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}；（3）指标集的建立：需建立的有：主因素(即准则层)指标集及相应的权重集。子因素（即子准则层）指标集及相应的权重集；（4）确定权重集：评价指标的权重可以表征评价指标的相对重要性大小，权重的合理与否直接影响着综合评价的结果；（5）确定评判隶属矩阵；（6）计算评判矩阵；（7）评价结果：项目投资风险的最终评分分值越高，说明项目在所有评价指标上的综合表现越佳，从而项目总的投资风险越高，反之亦然。

4实例研究

深圳某公司由于规模扩大，大量招收新成员，宿舍供不应求。因此，公司决定拟开发一中高档住宅小区作为宿舍,占地约十二万平方米，拟投资11000万元。项目在进行房地产风险分析时, 邀请了有关专家数十名, 根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资。经房地产投资专家确定，该项目的投资风险影响因素有以下几个:通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现性风险、周期性风险、政治风险、自然风险、经营管理风险。下面就本文中介绍到的方法对该项房地产投资的风险进行层次分析。

(1)确定评语集。

评语集为X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高风险， 较高风险， 一般风险， 较低风险， 低风险)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)确定因素集。

主因素为U = ( u1，u2)； U =(系统风险,非系统风险)= (u1，u2)； 子因素集为:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)确定权重集。

由层次分析法计算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)确定评判隶属矩阵。

采用专家调查法，选取相关专家进行评价打分，并对所得数据进行统计及归一化处理，可以得到专家评价表2。

(6)评价结果。

规定评语集X中各元素的量化值为x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，则最终评判结果V的值介于30和100之间越接近100投资风险越高，越接近30投资风险越低。实例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由计算结果可以看出，该开发项目投资风险的最终评分为73.36，介于“一般”和“较高”所对应分数区间70～90，更接近于一般风险。因此,该投资项目风险属于中等,可以选择进行投资。

5结论

房地产作为一种投资工具，其风险性越来越多地得到普遍的关注。利用层次分析评价模型具有科学性、先进性及可操作性强等特点对投资风险进行了综合评价，从而避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性, 而且在实际应用中所得的评价结果与常规分析的结果基本上相符,说明该模型具有良好的可靠性。

参考文献

［1］(美)威廉 F.夏普.投资组合理论与资本市场［M］.北京：机械工业出版社，2001.

［2］简德三,王洪位.房地产经济学［M］.上海：上海财经大学出版社，2003.

［4］ 赵世强.房地产开发风险管理［M］.北京：中国建材工业出版社，2003.

［5］刘正山. 房地产投资分析［J］.东北财经大学,2002，（1）.

［6］赵焕臣.层次分析法——种简易的新决策方法［M］.北京: 科学技术出版社.

我国房地产投资风险分析 篇11

关键词：房地产,投资,风险

一、房地产投资风险主要类型

(一) 外部风险

1、宏观经济风险。

宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说, 当经济衰退, 处于低速消沉时, 社会对消费的需求也会大幅度减缩, 这其中当然包括房地产。更有甚者, 每当经济陷于低谷, 消费减缩时, 受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品, 这时人们会修正在经济景气时制定的消费计划, 推迟或干脆取消对耐用消费品的购买, 造成房地产市场一时供大于求。

2、财政利率风险。

财政利率风险多来自于利率波动的影响, 因为很多人买房并不是全额付款, 一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。如果是全额付款, 自然也就不存在利率问题;如果贷款利率调低, 则投资人的付息成本减少, 当然大为有利。假如贷款利率上升, 投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值, 此种情形对于一些财力有限的投资人来说, 无疑是雪上加霜, 加息有可能迫使他们放弃房地产。当然, 如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话, 则投资人无须再负担任何责任。然而, 假如房地产市场正处于低潮, 银行在拍卖房地产时仍得不到足够的款项偿还抵押贷款时, 则投资人仍需负一定责任。所以, 投资者在策划置业计划和议价房地产时, 必须把利率波动因素考虑进去。

3、市场风险。

由于供求形势变化, 引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。譬如, 当房价因供应短缺而上升时, 开发公司便会纷纷兴建楼宇, 但由于建筑需要一定时间, 故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要, 但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来, 建筑业技术日渐先进, 所以造成房地产能迅速供应市场, 直接缩短了房地产循环的时间, 也使得楼价波动变得更为频繁。

4、自然风险。

由于自然因素的不确定性、不可抗性 (如地震、洪水、风暴、火灾等) 以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

(二) 内部风险

1、经营风险。

经营风险是由于房地产投资经营上的失误 (或其可能性) , 造成实际经营结果偏离于期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况, 如管理水平、管理效率低, 使用经营费用超过预计值, 空置率高, 租金回笼等问题, 都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想, 对房地产的需求偏低, 会产生比预期高的空置率。

2、财务风险。

财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆, 在使用贷款的条件下, 既扩大了投资的利润范围, 同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

二、房地产投资风险产生的原因

种种房地产投资风险的表现, 究其产生的原因主要有以下几个方面:

(一) 所掌握信息不全、不准, 使得开发的房地产项目前期调查不周, 测算不精, 投资决策草率。

所依据的信息不够准确, 或前期调研不细, 对购买力及项目的销售前景预期过于乐观, 在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市, 当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”, 以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房, 其次为经济适用型住房, 最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想, 受到消费者的冷遇。

(二) 宏观形势出现意想不到的不利变化, 由此引发多种风险。

一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨, 诱发建材价格上涨, 工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险;三是房地产供求形势的变化。目前, 房地产供给严重不足的状况已成历史, 如1993~1994年由于写字楼的严重匮乏, 许多刚注册成立的公司不得不长期租住酒店, 形成北京等地酒店的商务性客源持续高达35%的历史已一去不复返。房地产市场已出现供过于求, 房价自然就要下降, 销售难度增加, 促销成本加大, 期房销售几乎不可能;四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”, 这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

(三) 发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差。

具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”, 而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”, 将项目脱手, 而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势, 而没把开发的周期因素考虑进去, 结果供求关系“此一时彼一时”, 或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观, 最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道” (即通过“关系”拿到“好项目”的能力) , 而经营实力 (开发实力、管理能力、行销能力) 不足或较弱, 项目运作中难于实现预期的经营业绩。

三、房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率, 计算投资风险率方法很多。

(一) 采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1、投资房地产的营业率。

一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用, 以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:

营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明, 新公寓楼营业率在38%~40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险大大。

2、偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入, 是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额

偿债收益比数值越小, 该项借款投资的风险越大;反之, 则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1∶2才被认为是安全的。

3、保本占用率。

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:

保本占用率= (年营业总费用+要求的年偿债额) /年计划总收入

保本占用率越高, 投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%~90%。

(二) 概率与数理统计的方法。

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布, 因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以做市场调查, 有已开发项目的资料, 可以使用数理统计的方法得出分布或其估计, 甚至通过统计检验, 但其结果能在多大意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大, 有时相距十几米的位置, 即使其他条件都相同, 投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常常用的方法。

但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种, 每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi, 则其数学期望为:

而标准差:

如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合乎情理的, 因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大, 那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度, 因此可作为一种风险的度量。标准差越大, 风险越大;标准差越小, 风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观, 可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中, 这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分布Pi不易找出。考虑到相同的标准差, 对于期望值不同的投资项目, 它所表达的影响程度或对投资者的损害程度, 也即风险大小, 应该是不同的。期望值大时, 风险应小些;期望值小时, 风险应大些。所以, 人们更喜欢用变异系数来度量风险:

怎样的R值是小 (大) 风险, 与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险, 通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险, 是很多投资者不能忍受的风险。也可以用△=E-σ这一绝对数来度量风险。△

四、房地产投资风险的规避和控制

在房地产投资活动中, 投资的风险是客观存在的, 这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险, 减少投资者预期收益的损失可能性。规避和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大限度降低这种可能性。风险规避和控制的主要方法有:

(一) 进行充分的市场调查分析, 做出科学的项目决策。

风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素, 从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性, 从而减少这种偏离的最好方法, 就是通过市场调查, 获得尽可能详尽的信息, 把不确定性降低到最低限度, 从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析, 从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目, 这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查, 也可委托咨询公司等中介机构进行。市场的调查内容主要有以下几点: (1) 城市人口数量及其变化; (2) 家庭人口结构的变化; (3) 居民收入水平、结构及其预期变动趋势; (4) 城市住宅的价格水平; (5) 城市居民对住宅的投资性购置情况; (6) 经济周期性的影响; (7) 宏观经济政策的影响。通过市场调查, 弄清城市各种不同类型房地产产品的供求状况及其变化趋势, 在此基础上, 做出投资决策。在投资前, 还必须进行投资项目的可行性研究, 以保证决策的科学性, 避免投资盲目性。

(二) 在预期收益相同的情况下, 投资于风险较小的房地产项目。

房地产投资项目种类较多, 它们的风险度大小不一。有的风险度较大, 可能遭遇的不确定性也较高, 而有些投资项目的风险度较小, 选择风险小的投资项目、可以使投资收益能得到有效的保证。这个策略的一个不良后果是得到高额利润的机会也就被减少了;预期收益值随着风险大小而增降是自由市场的一个不可避免的特性。

(三) 合理组织融资形式, 滚动开发。

房地产投资需要量大, 必须以一定的形式筹措资金, 以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种: (1) 通过发行金融债券, 筹集开发资金; (2) 通过预售开发的商品房和卖楼花, 从客户那里筹集房地产开发所需资金; (3) 利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款; (4) 组建股份公司, 申请成为上市公司, 从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况, 选用最适合的融资形式, 以便迅速、大量、低成本地融入资金, 投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧, 而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如, 在投资项目管理中, 引入竞争机制, 运用多种手段, 促使施工单位降低工程造价, 提高工程质量, 缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率, 减少经营管理费用, 以保证所投入的资金获得最大的经济效益。

(四) 通过多项投资组合及多种经营分散风险。

由于不同投资项目的风险、收益等因素是不同的, 所以实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益。当然, 各项目之间的相关性不能太强、相关性太强就会起不到降低风险的作用。

(五) 通过加强资产管理来控制风险。

一个投资项目能否达到预期的收益水平, 管理人员是最为关键的因素。提高管理人员的素质、进而提高管理水平, 可以提高对市场的可预测性, 降低不确定性, 可以更有效地使用资产, 减少经营费用, 降低空置率, 提高收益水平, 进而降低和控制风险。

(六) 通过合理改变经营形式转移风险。

在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收, 就能将经营风险转移给承租人。在长期合约中规定租金随着物价指数上升而相应变动, 就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商所签订的施工合同中, 规定建筑材料由建筑商采购, 也起到类似的作用。

(七) 制定有效的销售战略, 组建完善的售后服务体系, 树立企业的良好形象。

开发出来的房地产能否顺利地出售或出租, 取决于开发企业是否有有效的销售 (出租) 战略、服务体系是否完善以及企业在广大客户中的形象如何。因此, 房地产企业必须在物业开发之时, 就应着手进行销售战略的制定:选择适当的销售时机, 发掘更多的销售渠道, 制定合理的租售方案, 运用各种市场推销手段和各种宣传媒介、广泛宣传和推销自己的房地产产品。另外, 企业还必须对已出售 (出租) 的房地产建立完善的售后服务体系, 解决客户的后顾之忧。还有重要的一点是, 一个有远见的开发企业, 应通过各种渠道, 在各种场合, 树立本企业的声誉和良好形象, 作为一个现代企业, 其产品的质量差异已经不大, 在此情况下, 形象好坏与否, 直接影响到企业占据市场的份额大小, 这一点往往被很多房地产开发企业所忽视。

参考文献

[1]陈佑启.房地产投资风险管理及经营决策方法.山西经济出版社, 1997.

[2]人民银行教材组.贷款风险分类原理与实务.中国金融出版社, 1996.

[3] (英) P.邦尔尼, D.卡德曼.房地产开发中的风险不确定性的决策.北京:科学出版社, 1991.

[4]石海均.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社, 1994.