房地产投资风险管理

房地产投资风险管理（精选11篇）

房地产投资风险管理 篇1

一、前言

房地产开发投资作为一种特殊的商品, 它具有投资周期长、投资额大、影响因素多等特点。近年来随着我国国民经济的持续健康发展, 房地产业快速发展并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产业是一个高利润高风险的行业, 其投资风险具有很大的不确定性。特别是在我国房地产市场还不完善的情况下, 风险一旦发生就可能使开发商遭受巨大的损失。因此如何避免房地产投资风险, 就需要在投资决策时对房地产投资风险进行全面科学的分析和预测。

二、房地产投资风险管理方法

房地产投资风险的规避与控制应针对不同类型、不同概率和不同规模的风险, 采取相应的措施和方法, 以避免房地产投资风险或将房地产投资过程中的风险降到最低的程度。

(一) 风险回避

风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析, 预测某项房地产投资活动将带来风险损失的同时, 事先就避开风险源或改变行为方式, 主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动, 以消除风险隐患。

风险回避可以在房地产投资风险事件发生之前完全消除其给投资者造成某种损失的可能, 彻底避免风险损失, 但其应用也有些局限性, 运用此种方法来进行风险控制有很大的局限性。

(二) 风险预防

风险预防是投资者在房地产风险发生前采取某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素, 实现降低风险损失发生的概率, 同时起到减小风险损失程度的作用。

风险预防主要是对风险进行科学、正确的预测, 即通过全面的市场调查和充分的市场研究, 在获取尽可能详细、高质量的信息资料的基础上采取有效的预防措施。风险预防是房地产投资风险管理中最适用的一种, 在整个房地产开发过程中的

(三) 风险分散和组合

投资就会伴随一定的风险, 风险分散是指通过多样化的投资来分散和降低风险的方法。马科维茨的资产管理理论认为, 只要两种资产收益率的相关系数不为1 (即完全正相关) , 分散投资于两种资产就具有降低风险的作用。房地产投资风险分散一般包括投资区域的分散、投资时间的分散等。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域, 从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响, 达到减少风险的目的, 而房地产投资时间的分散则是要一个合理的投资时间间隔, 从而避免因市场变化而带来的损失与风险分散相对应的是风险组合。风险组合是通过多项目或多类型的投资来分散投资风险, 即“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”。对于投资者来说, 就是要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的, 在风险和收益之间寻求一种最佳的均衡投资组合。

(四) 风险转移

风险转移是指通过合同或非合同的方式将风险转嫁给另一个人或单位的一种风险处理方式。在房地产投资的风险管理中, 风险转移是指房地产投资者在某种合理、合法的方式下将风险损失转给他人承担。可以采用多种方法来进行房地产风险的转移, 主要可以通过契约性转移、购买房地产保险和项目资金证券化等来进行风险转移。

(五) 风险自留

风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保护风险。自我承担风险是指当某些风险不可避免或因某项风险可能获得较大的利润时, 企业本身将这种风险保留下来, 自己来承担风险所致的损失。在实践中, 它有主动保留和被动保留之分。主动自留是通过风险分析, 明确风险的性质及其预期变现损失, 对多种预计处置方式的优劣了解之后, 投资者主动选择风险自留措施, 同时做好财务准备。被动自留是指在风险变动带来损失之后, 被迫采取自身承担损失的风险处置方法, 这往往会带来严重的财务后果。自我保修风险是企业本身通过预测其风险损失发生的概率与程度, 并根据企业自身的财务能力预先提取基金, 以弥补风险所致损失的积极性自我承担。自我保险风险是主动保留的一种特例, 它一般用来处理那些损失较大的房地产风险, 通常是根据对未来风险损失的测算, 采取定期摊付和长期积累的方式在企业内部建立起风险损失基金, 用以弥补这些风险所带来的损失。

三、房地产投资风险管理的对策

(一) 分析房地产市场, 合理预测市场需求类型和需求量

房地产市场分析是房地产投资活动中必不可少的重要环节。房地产市场分析时需求导向的分析, 它包括对需求确定性的预测和分析。房地产市场需求基本上是一种引致需求, 相对投资项目的销售来说这种需求是有支付能力的需求, 它包括现实的需求和潜在的需求两个部分。预测房地产市场需求类型和需求量, 应从宏观分析上分析社会经济发展水平, 尤其是工业化水平和城市化水平;从微观上分析市场上一些相关因素, 如收入水平、人口增长、消费者偏好和供给状况等。

(二) 把握房地产周期波动, 合理选择入市时期

房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果和方式, 也是宏观经济周期波动的组成部分。宏观经济运行周期分为:萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段。受宏观经济运行周期影响, 房地产周期也分为萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段, 与宏观经济经济运行周期的波动方向一致, 但在波动时间和波动强度上却存在着差异。根据房地产周期的特点和房地产开发的实滞性特

提高我国民营企业融资能力的研究

石桂英

(商丘市国基建筑安装有限公司河南商丘476000)

摘要近年来由于企业竞争的激烈, 使许多企业面临较大的困难, 影响和制约民营企业进一步发展的因素很多, 特别是在当前我国经济受国际金融危机冲击出现下滑的情况下, 民营企业的发展面临着前所未有的困难和挑战, 其中民营企业融资难的结构性问题更为突出。

关键词民营企业;融资;对策

民营企业对我国经济的发展、就业做出了巨大贡献, 随着我国经济市场化程度的加深, 民营经济必然会在国民经济中发挥更为积极的作用。我国民营企业是国民经济中最具活力的组成部分, 但是, 由于民营企业自身的特殊性, 民营企业的发展受到政策、市场、融资等多方面的制约, 我国民营经济的发展更多的是依靠自有资金, 其他渠道的资金则很少, 因此, 能否很好地解决民营企业的融资问题, 成为民营企业能否更好发展的关键, 如果民营企业融资难的问题得不到有效解决, 势必影响我国经济发展的整体战略目标的实现。

一、政府政策可为民营企业提供良好的融资环境

(一) 完善对民营企业的融资制度的法律保障体系

加快有关民营企业信贷制度的立法。应尽快指定有关部门组织制定有关民营企业贷款的法律或规定。首先, 要划分民营企业的分类标准, 明确民营企业的界定方法。其次, 要明确各类金融机构在民营企业信贷制度中的作用和功能, 制定民营企业贷款

征, 房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时间有两个好处:一是复苏前期正是萧条走向复苏的时期, 这是利率较低, 又加上宏观经济周期已经走上了复苏的道路, 因此较容易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期正是从复苏走向高峰时或正处在高峰时, 那是房地产售价较高, 投资者承担的风险小。不同地区的投资者针对不同时期的房地产周期, 灵活应变。在不完全市场条件下, 投资者选择最佳投资时机必须首先弄清楚宏观经济周期变化, 以认识房地产周期各阶段的划分及特点, 充分了解国家对房地产的政策并预测政策的变化, 然后认真分析房地产需求类型和需求量并预测其变化趋势。

(三) 房地产开发的投资组合

房地产开发的投资组合是指在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合。一般来看, 组合的各方相关度愈越大, 则这种组合越不能降低风险;组合的各方相关度越小, 则这种组合越能降低风险。在房地产产品中, 一般来说, 替代性物业之间、配套紧密性强的物业之间相关度较高, 它们组合在一起分散风险能力较弱;非替代性物业之间、配套紧密性较弱的物业之间相关度较低, 它们组合在一起较能分散风险。因此, 从风险分散的角度看, 在同的具体管理方法和鼓励措施。再次, 要落实政府支持民营企业贷款的财政资金渠道、执行机构及管理办法。政府在制定面向中小企业金融政策时, 应充分考虑以往政策的缺陷, 在金融信贷方面缺乏专门针对民营企业的扶持保护法规。

(二) 建立和完善为民营企业融资的信用担保体系

1. 政府要引导中介机构经过科学评估和论证, 建立企业经济

档案和法定代表人的信用档案, 建立健全适应市场经济要求的企业信用体系。

2. 修订国有商业银行信用等级的评定标准。

目前我国国有商业银行的贷款信用评级不利于民营企业, 含有对民营企业的心理歧视。实践证明, 盲目扩大经营规模的综合型企业集团并不比专业化生产的民营企业更能适应市场的变化和产生更稳定的效益, 信用更强。因而, 国有商业银行在企业信用等级的评定上也应及时调整策略, 变重视企业经营规模为重视企业经营效益, 取消某些歧视性的评价项目。

一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。对于那些非结合在一起不可配套的物业应只按主体物业的容量进行配套开发, 不可超容量的配套。

(四) 企业内部加强管理, 设立风险管理机构

设立专门的风险管理机构, 经常性信息收集和处理机构, 研究国家和区域经济政策、行业政策, 对本地区各个区 (段) 域的规划、土地、项目 (包括在建和意向) 、适宜项目情况, 做出及时、准确的分析, 为企业经营决策提供准确依据。目前企业内部缺少专门的房地产开发风险管理机构, 投资风险的分析往往局限于对某一个具体项目而展开, 缺少对风险在投资全局范围内、投资整个过程以及中远期的管理, 造成投资决策的局限性和短暂性。这些问题制约着怡和公司的进一步发展。为了加强对投资过程中风险的管理, 以实现投资利益最大化或风险最小化的目的, 在企业内部设立专门的房地产风险管理机构显得十分必要。

总的来说, 本文就房地产投资风险管理的控制和相关对策进行了阐述, 得出房地产投资风险的控制方法主要有风险回避、风险预防、风险转移、风险自留和风险的分散组合, 为预防和控制房地产投资风险方面提供了一个参考, 在具体的实践应用和操作方面还需要房地产投资者在实践活动中进一步的完善。

个人住宅房地产投资风险浅析 篇2

关键词：住宅房地产;投资风险;防范;控制房地产一方面可以用于生产消费或生活消费（居住），另一方面也可以作为投资，有保值、增值，良好的吸纳通货膨胀的能力，因此其具有投资和消费的双重性。随着经济的不断发展，人们对住宅房地产市场的投资热度也在逐渐升温。住宅房地产投资已成为广大投资者获取高额利润，资产保值并增值的重要投资形式。

从个人投资理财的角度来看，住宅房地产投资也成为我国房地产投资的主要内容，其投资市场潜力巨大，发展空间非常广阔。

一、住宅房地产的类型

住宅房地产按照性质分类，可以分为商品房和政策性保障住房。

（一）商品房

商品房是指经政府有关部门批准，房地产开发商开发经营的房屋。它由房地产开发公司投资建设，按照市场规律运作，以营利为目的出售、出租给个人用于居住的房屋。商品房包括新建商品房、二手房（存量房）等，这些住宅按法律、法规及有关规定均可在市场上自由交易，办理产权证和国土证，不受政府政策限制。

（二）政策性保障住房

政策性保障住房是指政府为中低收入家庭提供住房保障，在住宅建设中给予房地产开发商一定税费减免、土地出让金减免和政策性补贴，从而提供具有社会保障性质的住房。政策性保障住房在提供过程中会限定建设标准、销售金额（或租金标准）和供应对象。政策性保障住房是我国住房保障体系的重要组成部分，具体又可以分为经济适用房、廉租房、公共租赁房等。

1、经济适用房。经济适用房是政府提供优惠政策，组织房地产开发商或集资建房单位建造，以低于市场的价格向中低收入家庭和住房困难户出售，具有社会保障性质的住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点，经济性是住宅销售价格由政府定价，低于同期市场价格，中低收入家庭的经济承受能力与之适应;适用性是房屋建设标准能够满足居住的基本生活需要，户型一般是中小套型，面积控制在60至90平方米。经济适用房的土地性质为政府划拨（商品房的土地性质为出让土地），在建设和销售过程中政府减免了部分税费，因此经济适用房在转让时不但有时间上的限制，而且必须在补缴相关费用后方可转让。

2、廉租房。廉租房是政府以住房补贴、租金核减或实物配租的方式，向无力购买经济适用房、符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是我国推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施，其特点为只租不售，只收取象征性的租金。

3、公共租赁房。公共租赁房是为解决“夹心层”群体住房保障问题而设计的，这里所指的“夹心层”群体是指既买不起经济适用房又不够廉租房条件的人群，如刚毕业的大学生、外来务工人员等。政府针对这类不属于低收入水平、但近期在市场上无法解决自身住房问题的群体，将政府或公共机构所有的房屋以低于市场的价格或承租者能够承受的价格出租，以满足该群体的住房需要。

二、住宅房地产投资风险分析

由于住宅商品的特殊性，其投资投资规模大、成本高、周期长、专业性强的特点，而很多人由于缺乏专业的房地产投资知识，加之对千变万化的房地产市场不甚了解，在进行住宅房地产投资时感觉无从下手，甚至遭受损失。因此，只有认识住宅房地产投资的特点，分析其投资风险，做到科学理财，才能在住宅投资中获取高额回报的同时把风险降至最低。

（一）政策风险

政策风险是由于政策的潜在变化而有可能给房地产投资者带来的经济损失。住宅房地产关系民生，在我国整个房地产市场中地位显著，与国家经济发展紧密相关，在很大程度上受到政府的关注。近年来住宅房地产飞速发展，也暴露出价格上涨过快、市场交易不规范等问题，政府为保障人民的居住需要，出台了一系列政策调控房地产市场。政府在金融、税收、交易等方面的政策制定，会一定程度上限制投资者的投资行为，加重投资成本，增加住宅投资收益的不确定性。

（二）购买力风险

当社会经济下滑，由于通货膨胀、物价水平上升而导致购买力下降，人们会降低对房地产商品的消费需求。投资者难以在市场上将住宅出售，销售价格或租金收入会大幅度下降，从而使投资者遭受经济损失。

（三）变现风险

住宅是一种特殊的商品，在市场上不具备股票等证券那样短时间变现的特征。房地产交易往往需要较长的时间，资产难以及时变现，只要在经济形势较好、机会合适的情况下才能回收投资。一旦投资者急于变卖住宅获得资金，又找不到有需求的买家，可能不得不大幅降价，以低于市场的价格出售而蒙受经济损失。

（四）交易风险

在住宅投资活动中，交易过程复杂，存在的风险较大。投资者在购买开发商建造的商品房时，市场交易双方信息不对称，投资者对城市规划、开发商的资质、房屋建筑质量不了解，对购房合同条款中约定的权利义务不熟悉，一旦发生问题很难索回赔偿。在二手房交易过程中，容易忽视房屋的权属问题，对交易税费计算不清，甚至为规避税费而进行一些虚假的交易行为，这些都蕴藏着潜在的风险。

（五）意外风险

意外风险是自然灾害的发生和人们意外的过失行为而导致损失的可能性。如洪水、地震、台风等自然灾害，意外的火灾等认为事故，一旦发生将会给住宅造成致命的损毁，从而给投资者带来巨大的经济损失。意外风险往往不以人的意志为转移，是不可抗拒的，通常这类风险人们可以通过保险的方式将风险转嫁给保险公司。

三、住宅房地产投资风险的防范与控制

个人投资者购买住宅是家庭最大的消费支出和投资支出，每一个投资者都希望自己的房产不但保值还能不断升值。那么做好住宅房地产投资风险的防范与控制工作就显得尤为重要。

（一）加强市场调查工作

风险是指在投资经营过程中存在各种不确定因素，从而使实际收益偏离预期收益的可能性。通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，正确预期房地产市场的发展，使实际收益与预期收益的偏离降低到最低限度，从而可以较好地控制住宅房地产投资过程中的风险。

个人住宅房地产投资在市场调查中，应特别注意经济周期对房地产市场的影响;国家对房地产市场出台的调控政策;利率、通貨膨胀等和房地产市场密切相关的经济指标。

（二）客观评估个人（家庭）住宅投资支付能力

个人在进行住宅投资时，首先应对自己（家庭）的购房能力进行一次综合评估，然后再做决策，以防范现金风险。

住宅投资通常房价总额较高，难以一次性付清房款，通常须借助于银行住房抵押贷款的融资方式来完成其购房行为。住房抵押贷款抵押贷款中所购住房为抵押物，作为偿还贷款的担保，若购房者不能按期还本付息，银行有权将房屋出售，以抵消欠款。贷款买房对于个人（家庭）来说是一项长期投资，在若干年内面临着还本付息的压力，因此购房者应客观理性的评价自身的支付能力，做好融资规划，以免陷入财务困境，造成不必要的经济损失。个人（家庭）住宅投资支付能力评估包括两个方面的内容，即首付款支付能力和每月还款能力评估。

（三）把握住宅房地产投资的区位因素

浅谈房地产投资风险管理 篇3

1 房地产投资风险概述

从房地产投资的角度来看, 风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后, 人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别, 进而也可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超过预期收益, 就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时, 就称投资发生了风险损失。风险厌恶者更过多地关注后者, 而风险爱好者却关注如何获得风险报酬。

2 房地产投资的系统风险和非系统风险

1) 系统风险。

系统风险又称为不可分散风险或市场风险, 即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分。房地产项目在投资运营过程中, 首先面临的是系统风险, 这种风险是无法避免的、无法控制的, 主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和自然损失风险等。比如前一段时间, 中国人民银行决定:自2010年10月20日起, 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。利率的上调, 意味着央行采取紧缩的货币政策, 一方面房地产企业的融资成本在增加, 要比计划多支付一些利息;另一方面房地产消费者的购买成本在增加, 抑制了房地产市场上的一些刚性需求 (改善自住需要) , 销售量明显下降了。这个货币政策的出台, 对整个房地产市场的影响非常大:不但使房地产实体市场凉了下来, 比如销售业绩大幅度地下降;还使房地产资本市场受了重创, 房地产股票开始下跌。

2) 非系统风险。

非系统风险又称可分散风险, 指的是房地产项目面临的个别风险, 包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险等。对于房地产开发项目而言, 引起非系统风险的因素主要是土地费用、建安工程费、租售价格、开发期和租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率等。除了上述几个因素外, 项目融资结构的变动, 也会对项目经营目标的实现产生极大的风险。对于房地产置业项目而言, 引起非系统风险的因素主要是购入价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数等。这些因素既可能对项目经营目标产生正面的影响, 也可能产生负面的影响。

3 房地产投资风险管理对策

1) 灵活运用投资组合理论, 实现多元化投资。

投资组合理论的主要论点是:对于项目的宏观经济环境变化, 不同投资项目的收益会有不同的反应。投资人应当同时开发或拥有不同类型、不同区域的房地产项目, 这些项目组合起来形成一个负协方差, 从而使项目的风险变化相互抵消, 达到控制组和风险最低的目的。比如, 我国香港某地产公司要求本公司在中国大陆的投资额不能超过公司总投资的10%, 尽量减少风险过度集中在某个区域。国内房地产企业应当改变现有的“只开发楼盘不长期持有”模式, 可以选择性长期持有收益比较好的物业。

2) 购买房地产保险, 实现风险转移。

为了转移房地产项目将要面临的各种风险, 房地产投资者可以预先购买建筑工程一切险、责任保险和意外伤害保险等, 或者让承包商办理信用保险等。房地产投资者可以通过支付较少的保费, 将较大的损失转移给保险公司, 从而实现自身利益最大化。对于灾难性的、致命的风险, 房地产公司可以选取直接回避的方式, 避免对公司造成难以估计的损失。

3) 拓宽融资渠道, 发展房地产投资信托。

融资难是大多数房地产项目面临的主要问题。目前, 绝大数房地产公司的资金来源于自有资金、商品房预售收入、银行贷款等, 对商业银行过度的依赖。要改变现有的融资方式, 就需要通过金融创新拓宽房地产融资渠道, 发展房地产投资信托是一个流行趋势。在美国、新加坡和日本等发达国家, 房地产投资信托基金为房地产业注入了大量的资金。它既解决了房地产行业融资的问题, 又为中小投资者提供了新的金融产品。

4) 以事前控制为主, 以事后控制为辅。

房地产项目风险控制既有事前控制, 又有事后控制。事前控制以较少的投入能够避免较大的损失, 效果好;事后控制却以较大的投入只能弥补较小的损失, 效果差。因此, 房地产项目投资风险控制应以事前控制为主, 着重在可行性研究阶段:对房地产市场运行环境进行系统地分析、预测, 比如社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境和国际环境等;对区域性房地产需求和供应进行严密地跟踪, 掌握潜在消费者的购买心理。

5) 建立一套完善的风险监督防范体系。

房地产公司应当成立一个专门的风险监督部门, 合理配备决策、设计、施工等各个环节的专业技术人员, 明确岗位职责, 理顺管理关系和沟通关系。该部门负责房地产风险识别、估计、评价和处理, 充分利用定性分析和定量分析:风险识别可采取专家调查法、故障树分析法、幕景分析法以及筛选—监测—诊断技术;风险估计和评价可选用调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法。

总之, 对于不同类型、不同规模的风险, 房地产投资者应当采取相应的措施和方法, 将开发阶段和经营阶段的风险降低到最小程度, 保证项目投资、质量和进度三大目标的实现。

摘要：解释了房地产投资风险的概念, 介绍了房地产投资的系统风险和非系统风险, 并阐述了房地产投资风险管理的五大对策, 通过各项风险管理对策的有效实施, 达到了较好的风险管理效果。

关键词：房地产,投资,风险管理

参考文献

[1]于九如.投资项目风险分析[M].北京:机械工业出版社, 1999.

[2]陆有杰, 陆家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版社, 1998.

[3]刘洪玉.房地产开发与经营[M].北京:建筑工业出版社, 2009.

房地产投资风险管理 篇4

周巍

（郑州航空工业管理学院河南郑州450015）

【摘要】 房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，也是一个高投入、高回报和高风险的产业。近几年，由于房地产业的过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，增加了房地产项目投资的风险。本文阐述了房地产投资风险产生的原因和主要特征，对项目投资风险因素的来源及种类进行系统分析，提出投资分散策略、投资组合策略、保险策略等基于战略层的项目投资风险防范策略，及编制风险防范计划、风险识别、风险（定性和定量）分析、风险应对措施、风险过程管理等基于战术层的项目投资风险防范策略。

【关键词】 房地产项目投资风险防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必为房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、风险及房地产项目投资风险的涵义。风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，减少风险损失，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往发生的类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影

响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源。

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类。

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾

等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略。

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略。

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要，什么是特殊风险，风险降低的可交付成果是什么，怎样降低风险，由谁负责实施风险防范计划，需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因

素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语

房地产投资风险管理 篇5

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K——风险调整贴现率

i——无风险贴现率

b——风险报酬斜率

Q——风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:a_t——t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i——无风险的贴现率

CFAT——税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

4.风险组合｡在风险控制理论中有一个“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的观点,应用到房地产投资上,就称为房地产投资组合｡房地产业是一个资金密集型高风险行业,房地产投资组合就是指对不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合｡这里的不同类型可以是住宅､商业用房､写字楼､工业厂房等,也可以是普通商品住宅､高档住宅和别墅等;不同地区则可以是投资既在东部地区,又在西部地区等｡从广义上讲,房地产还可以与股票､债券等金融资产构成投资组合｡由于不同的投资项目的风险､收益等因素不同,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益｡

[责任编辑张宇霞]

房地产投资风险的控制与管理 篇6

一、加强房地产投资风险管理的重要意义

房地产投资风险管理是房地产开发企业采用科学的方法, 对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价, 选择最佳风险管理措施, 保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失, 获得安全保证的过程。风险管理过程包括计划、识别、分析和应对过程。加强房地产投资风险管理对房地产开发企业而言, 意义重大:风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性, 风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础, 又能够用科学、系统的方法, 对各种风险对策的成本及效益加以比较, 从而得到各种对策的最佳组合;风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化, 减少决策的风险性;风险管理有利于房地产开发商增强风险意识, 从被动成为主动管理型, 为项目开发提供安全的生产经营环境。

二、房地产投资风险的类型

(一) 经济风险

对房地产投资影响较大, 同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险, 它是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。 (1) 市场供求风险; (2) 经营性风险; (3) 财务风险; (4) 地价风险; (5) 融资风险; (6) 工程招投标风险; (7) 国际经济状况变化风险。

(二) 技术风险

技术风险是指由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建设时已过时, 或由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动, 或由于设计施工单位的技术管理水平不高, 使工程项目出现质量缺陷或事故等, 给房地产开发商和经营者可能带来的损失。技术风险因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺等风险因素。

(三) 组织风险

项目业主若是联合体, 则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢, 即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因各职能部门之间的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。

(四) 决策风险

在可行性研究阶段, 由于信息的不完备, 引起建筑项目定位不准确, 往往导致建设项目的收益损失, 形成决策失误。在管理方面, 由于缺乏管理和常识, 与承包商签订的合同不严密, 致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。

(五) 社会风险

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响, 从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。同时还有由如台风、洪水、地震所蒙受的投资损失.

三、房地产投资风险的控制与管理

1、把握市场行情, 关注政策动态

投资者在项目投资前必须进行全面的市场调查和分析, 对市场行情要了如指掌, 了解市场支付能力, 对价格的看法, 同行竞争情况以及未来市场的发展变化趋势等;通过对市场细分析进行目标市场定位, 并根据消费群的消费特点、消费偏好、文化背景、生活方式等特征进行全面分析, 有针对性地进行项目功能设计, 制定营销策略, 确定价格标准;还应考虑我国住宅方式、消费观念的影响, 及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度, 使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上, 能不断满足消费市场的特殊要求, 以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能折旧所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。另外, 要时刻关注国家各项方针政策的变化, 特别是政府对房地产开发的态度, 政策动态, 如宏观经济政策、国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度改革等, 通过对各项政策的研究, 有利于房地产投资者确定正确的投资开发方向, 较准确地预测未来市场需求, 又有利于其根据政策变动及时调整投资策略, 有效控制政策风险。

2、强化风险防范

风险是一种客观存在, 是不可避免的, 而重视前期可行性研究工作, 制定一系统的防范风险措施则有利于开发商管理业务、优化资源。 (1) 合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额, 同时考虑各种投资款项的付款特点, 编制资金使用计划;实施建设项目全过程投资控制, 重视多方案的设计和选择;协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系;加强投资动态管理, 及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素。 (2) 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规;普及相关法律知识, 培训合同管理人才;设立合同管理机构, 建立合同管理目标制度;推行合同示范文本制度;建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 (3) 加强与相关部门的协调沟通。按照职能分工和需求设置部门和人员, 明确每个部门的目标、职责和权限, 建立信息沟通制度, 使局部了解全局, 服从并适应全局需要。在外部关系协调中, 开发商需要整合自身资源, 建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构, 与工程项目现场人员分工。

3、主动、科学地进行风险识别、评估, 合理转移风险

风险识别是风险管理的首要内容和基础工作, 任何风险, 尤其是重大风险, 如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产企业应周密分析企业所处的社会经济环境, 剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点, 以及对企业利益可能造成的威胁。对房地产投资风险进行量化和测定, 确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。房地产企业可通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人, 达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的;可通过调整开发结构, 实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险;通过购买保险, 业主作为投保人将应由自己承担的工程风险 (包括第三方责任) 转移给保险公司, 从而使自己免受风险损失;用外部资金来支付可能发生的损失, 将损失的财务负担转移给其他人;用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失, 以减少未来收益的不确定性, 从而降低整体风险, 最终获取平均的投资收益。

总之, 房地产项目在投资经营中存在各种不确定因素, 房地产企业要通过提高全体员工的风险防范意识, 通过市场调查, 获得尽可能详尽的信息, 把不确定性降低到最低程度, 把风险控制与管理的各项措施落实到实处, 才能较好地控制房地产投资过程中的风险。

摘要：房地产投资是我国经济建设的一项重要内容, 而其投资又具有较大的风险。为避免或减少房地产投资风险, 有必要采取科学合理的方法对房地产投资风险进行控制与管理, 为投资者和开发商提供决策的依据。

关键词：投资,风险,预测,市场,规避

参考文献

[1]蒋先玲.房地产投资教程.对外经济贸易大学出版社.2005.3.

[2]张鸿雁.中国房地产评论.东南大学出版社.2005.

房地产投资风险管理 篇7

不同于一般的投资基金, REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金, 投资范围限于房地产领域, 是集众多的分散资金于一体, 同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益, 促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金 (REITs) 的基本特征及相关概述

一般来说, 房地产投资信托基金 (REITs) 有以下几个显著地基本特征:

流动性较高——REITs是一种典型的房地产证券化产品, 可以在美国所有主要交易市场交易, 其通过受益凭证交易的形式, 使房地产可以流动起来, REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值——就像所有上市公司的股票一样, REITs的投资者不仅仅享受股利收益, 还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营, 专业化的管理, 完善的公司治理结构——公开交易的REITs, 大多为主动管理型公司, 积极参与物业的经营全过程, 投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时, R E I T s和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员, 他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力, 进行科学系统的分析, 并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说, 更能把握市场的脉搏, 从而赢得较高的收益。R E I T s可以通过专业化的经营管理, 使房地产营运绩效大幅度提高, 从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露——上市的R E I T s和上市公司一样, 同样有信息披露的义务, 每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务——REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务, 这点和上市公司是一致的。

低杠杆——REITs与上市公司相同点在于, REITs也是杠杆经营;但不同点在于, REITs的杠杆较为适中, 美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期, REITs市场整体呈现出爆发式增长, 市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益R E I T s一家独大。截止到2008年年底, 美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元, 其中, 权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元, 其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇:REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券” (P a s s T h r o u g h Securities) 的税收待遇, 根据信托税制的“导管原理”, 它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为 (Passive Activities and No Passive Activities) 两类, 所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括:薪水、工资;担保费;利息与股息;股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入, 也就是说, 它属于非被动行为所得, 按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策, “新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强, 对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下, 房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道, 这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析, 以及对目前我国R E I T s的发展现状的讨论, 就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”, 而且还涉足多方面的实业投资, 其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则, 信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离, 这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离, 可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说, 把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权, 由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后, 已逐渐步入了正轨, 基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升, 有序竞争环境初步形成, 为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言, 风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性, 即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金, 一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响, 同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以, 本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资, 因此, 其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险, 而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一, 是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以, REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化, 我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此, R E I T s的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变, 从而影响R E I T s市场;战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致R E I T s市场的变动;文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的, 也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响, 因而必然影响整个信托业的走向, 其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看, 除个别处于不规范时期的信托市场以外, 信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的, 而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见, REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具, 从试点到规范运作, 有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整, 对它都会有一定的影响, 有的甚至会产生很大的影响, 从而使得REITs面临巨大的风险, 而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金 (REITs) 的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开, 住房的需求在短短几年内发展极其迅速, 推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点, 甚至作为支柱性产业。同时, 不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业, 具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险——周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段, 继而进入萧条阶段时, 业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 从而使REITs的收益大幅度下降, 导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间, 房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低, 其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩, 导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高——中国房地产企业高负债、低现金流的状态, 很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房, 然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期, 这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃, 房产开发企业可以迅速回收资金。因此, 即使没有太多的自有资本和现金流, 也可以使项目正常运转。但是, 一旦行业有效需求出现下降, 例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡, 那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前, 房地产行业又没有很好的风险规避工具, 极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见, 房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高, 这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务, 这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样, 才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结

厦门房地产投资风险分析 篇8

房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。

1、租售比

租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对较小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

2、房价收入比

房价收入比,即住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比是各国评价房价水平的指标,能较准确地判断某地区的房价水平。具体的计算公式为:

房价收入比 = 户均房屋总价÷家庭年均收入 =(该研究区域住宅总销售金额÷该区域内销售总套数)÷(该区域年度人均可支配收入×2)

一般认为房价收入比在3~6倍之间为合理区间,6倍以上的区域称之为泡沫区。如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

3、空置率

空置率,即近三年商品房的可供量与当前的商品房空置量之比为商品房空置率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

4、房地产价格增长率 /GDP 增长率

房地产价格增长率 /GDP增长率,用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置;用GDP增长率代表本国实体经济的发展,测量房地产相对实体经济增长速度,用来监测房地产经济泡沫化的趋势。

该指标值越大,表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大,相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为,当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时,房价的上涨就超出了合理的区间,有泡沫存在。

房产价格增长率 =(报告期房地产价格 / 上年房地产价格)×100%-1

GDP增长率 =(报告期国内生产总值 / 上年国内生产总值)×100%-1

5、土地价格

在房地产处于泡沫的时期,对房地产的投资会增加,由于土地特殊的区位性和稀缺性,土地价格必然会以不正常的速度增长。国内外许多学者都认为房地产泡沫的实质是土地的泡沫,因为房地产的各种造价中,除了地价之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地价不同,地价一定程度上属于虚拟经济的一部分,受多方面因素的影响,并且在短期上涨的可能性较大,可以直接推动房地产泡沫。因此,该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用。根据李木祥(2007)的研究,土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫,而高于12%就存在严重的房地产泡沫。

二、泡沫度量

本文将采用2014年8月或尽量接近的有关数据进行分析;对于房价,仅考虑商品住宅,不考虑商业用地;房价包含岛内岛外。

1、租售比

根据全国房地产市场数据中心2014年8月给出的数据:厦门平均每平方米使用面积的月租金为38.47元,平均每平方米建筑面积房价为22494元。由此得出,厦门的租售比为1∶585,已经远低于1∶200~1∶300的合理区间,存在泡沫的可能性很大,对于房产投资者而言投资的价值较小,要谨慎选择。

2、房价收入比

(注:数据来源:世联研究。)

从表1可知,2014年上半年厦门市商品住宅销售总额为324.91亿元;根据厦门市国土资源局统计的数据显示,上半年厦门市共销售商品住宅14497套。

户均房屋总价 = 住宅总销售金额 / 住宅总销售套数=32491000000/14497≈2241222元

同时,根据厦门市统计局统计数据显示,2014年上半年,全市全体居民人均可支配收入为19416元,由此估算2014年年度厦门人均可支配收入为19416×2=38832元。

厦门房价收入比 = 厦门户均房屋总价 / 厦门家庭年均收入 =2241222÷(38832×2)=28.86

综上我们不难看到:厦门的房价收入比高达28.86倍,远远超过3~6倍的合理区间,厦门的房产泡沫严重。

3、空置率

据统计,截止2014年6月底,厦门市商品住宅空置面积已达307.87万平方米。依据厦门市国土资源与房产管理局所提供的数据可以得出:2011年7—12月商品住宅批准预售面积为262.06万平方米;2012年商品住宅批准预售面积为476.19万平方米;2013年商品住宅批准预售面积为515.86万平方米;2014年1—6月商品住宅批准预售面积为194.71万平方米。近三年厦门市商品住宅可供量 =262.06+476.19+515.86+194.71=1448.82万平方米。由此得出,厦门市商品住宅空置率为307.87÷1448.82=21.25%。按国际通行惯例的空置率标准,空置率在20%以上为商品房严重积压区,因此,可认为厦门房地产存在较严重的泡沫。

4、房地产价格增长率 /GDP 增长率

依据厦门市统计局提供数据可知:2014年上半年厦门全市GDP为1365.55亿元,比去年同期增长8.8%;而上半年商品住宅销售均价已经达到19271元 /m2,相比去年均价增长32.9%。房产价格增长率 /GDP增长率 =3.74,高于2倍的标准,说明房价的上涨超出了合理的区间,有很大的泡沫存在。

5、土地价格

依据厦门市国土局提供数据可知:2013年厦门市土地成交楼面均价为6891元 /m2,较2012年上涨180%;截止2014年上半年,厦门市土地成交楼面均价为7985元 /m2,较2013年上涨71%。由这两组数据不难看出,在此期间,厦门市房地产是存在严重房地产泡沫的。

三、分析结论

从泡沫度量的情况看,租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率 /GDP增长率、土地价格增长率的计算结果均证明,厦门房地产确实存在较严重的泡沫,具有很高的投资风险。

厦门克而瑞、新景祥、厦门中原地产等市场分析机构陆续发布了楼市分析报告,分别对上半年厦门楼市进行了总结。据了解,今年上半年,受市场观望情绪加重、信贷收紧等因素影响,厦门楼市与去年同期相比明显“降温”,多数房企的销售业绩都有明显的下滑。与去年上半年厦门楼市住宅成交量“井喷”相比,今年上半年厦门楼市平静许多。据厦门新景祥统计,从成交套数来看,2014上半年厦门市一手住宅合计成交了14189套,比去年上半年累计成交26829套减少了47%。

据中国指数研究院发布的2014年9月百城房价指数显示,厦门9月新建住宅平均价格为20690元 /m2,环比下跌0.18%,涨跌幅排行由上个月的第4位跌落到第32位。这也是自2012年6月以来,厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。

因此,综合考虑,不建议投资者在目前的价位进行投资。

四、房地产投资风险对冲分析

1、能否对冲

风险对冲是指通过投资或购买与标的资产收益波动负相关的某种资产或衍生产品,来冲销标的资产潜在的风险损失的一种风险管理策略。房地产市场的特殊性,决定了很难寻找一种资产或衍生产品,其收益与房地产价格之间存在高度的负相关。尤其是目前我国金融衍生产品相对较少,而能够供个人投资者选择的更是少之又少,基本上找不到一种适合的房地产风险对冲方法。

但从整个国际市场而言,还是能够找到相应的对冲产品的。例如:房地产价格指数,或针对房地产公司股票的做空机制。美国分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美国住房价格指数期货、期权系列合约和美国商业地产价格指数期货、期权合约。而同时,在美国也可以针对单只股票进行做空操作,一般来说,房地产价格的上涨与下跌与房地产公司股票的价格之间也存在一定的关联关系。针对房地产公司股票的做空,在一定程度上可以抵御房地产泡沫所带来的风险。

而在我国,目前尚未推出房地产价格指数,也不支持单只股票的做空机制,而其他资产或衍生产品跟房地产价格间不具有明显的负相关。因此,暂且认为没有适合的房地产对冲方法。

2、如何对冲

房地产投资风险管理 篇9

一、房地产投资风险概述

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,它投资数额大、投资周期长、变现能力差。众多的不确定因素,决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险,尤其是在房地产发展的初级阶段。这一阶段中市场发育尚不完善,政策法规尚不健全或施行不力、交易信息和市场资料不足,会给房地产开发商带来更大的风险性。因此,房地产投资风险是指在客观情况下,在特定的期间内,某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度,变动程度越大,风险越大;变动程度越小,风险越小。对这一定义可以从下面几个方面来理解:

(1)投资风险是客观存在的,其大小可以度量。特定情况和时期,如地段位置,当地居民收入,当时的利率,市场供给,价格水平等,是风险的客观决定因素。

(2)风险的度量结果与投资者的主观预期结果有关。其一是结果可以有不同的取向,如投资报酬率,社会知名度,树立公司形象,取得政府信任诸方面。其二是不同的投资者预期结果高低不同,如果报酬期望过高,风险就大,报酬期望低些,风险就小。

二、房地产投资风险分析

对房地产投资风险进行分析,其目的在于事前识别风险产生的原因及后果,以便作出更好的投资决策,制定各种管理措施,控制和防范风险的发生。房地产投资风险分析就是要运用科学合理的方法来缩小这些不确定性,对风险的类型及产生的原因作出判断。

1、房地产投资风险的分类

(1)环境风险:是指房地产开发项目所处的投资环境的变动对该项目产生的不利影响。投资环境包括项目所处的的社会环境和项目所处的自然环境。如经济形式、国家及地区有关房地产项目的相关政策等社会环境引起的风险;另外由于房地产是不动产,因此房地产项目必然要遭受不利的地理位置、自然灾害等自然环境因素的影响。投资环境引起的风险是项目主体不可控制的风险,房地产投资项目必须从适应投资环境角度出发,降低环境风险。

(2)市场风险:市场是连接生产和消费的桥梁和纽带,房地产投资项目能否获得成功最终要由市场作出裁定。房地产投资项目的市场风险是指由房地产市场的供求关系、竞争关系、资源条件、市场消费偏好以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同业竞争市场等市场环境变化带来的风险。

(3)财务风险:指房地产投资项目资本融通、保障供给以及资金运作等财务管理方面带来的风险。由于房地产项目投资数额大,投资通常要依靠贷款,如过度举债、资金运用不当,不仅会增加融资成本,减少投资收益,还有可能因无法按期清偿债务,使项目活动主体面临破产危险。房地产投资项目要确定适度的负使比例,使财务杠杆效益抵消财务风险。

(4)信用风险:任何一个房地产项目的投资开发,必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司,这些部门之间依靠有效的信用结构支撑着。组织信用保证结构的各项目参与方是否有能力履行其信用职责,是否愿意并能够按法律文件的规定对项目履行其信用职责,就构成了房地产投资过程中的信用风险。

(5)经营风险:是指房屋和建筑物、营业性地块等在房地产投资项目经营管理决策失误中造成的风险。如营销渠道的选择、营销策略的制定,价格的定位及项目方案的抉择是指项目地址、承包形式、承包方等的选择等经营管理决策上存在的风险。

(6)管理风险:是指房地产开发项目实施过程中、以及工程竣工,交付使用后等因管理不善带来的风险。如项目实施过程中由于管理不善,使施工组织设计、施工运作、施工工期、工程质量等环节偏离预定目标存在的风险以及项目工程竣工,交付使用后由于物业、卫生管理等问题存在的风险。管理风险的大小主要是由项目的企业文化、管理机制、管理人员的风险意识及综合素质与经验所决定的。

2、房地产投资的风险特性

(1)房地产的不可移动性。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此,开发商在进行房地产项目的投资开发时,必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险,该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。

(2)房地产投资周期的长久性。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此,在房地产项目投资过程中,时间因素是一个永恒的不确定因素,也是最主要的风险源之一。

(3)房地产投资活动的相关性。房地产的不可移动性和区域性,决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外,虽然房地产对当地的经济形势十分敏感,但由于其开发周期长,对形势波动做出反应并进行调整却相当迟钝,这同样是房地产投资风险之所在。

三、房地产投资风险研究方法

房地产投资项目风险的三维模型和面向房地产投资项目风险的系统动力学模型是目前最主要的两个房地产投资风险研究方法,下面我们来分别对其进行分析。

1、房地产投资项目风险的三维模型

该模型将房地产投资项目风险划分为三个方面:一是可能导致项目风险产生的风险来源,包括:政治环境因素、经济环境因素、社会环境因素、技术环境因素、自然环境因素、市场变化因素、供应变化因素、人力资源变化因素、财务条件变化因素、物质资源变化因素、管理资源变化因素,这些因素可以归为三大类:宏观环境变化因素、竞争环境变化因素、和项目内部变化因素,将其定为因素维;二是产生实际风险的项目风险主体的各个阶段,包括:项目前期阶段、项目施工阶段、项目营销阶段、后期管理阶段,将其定为时间维;三是项目风险产生后所影响的目标,包括:成本目标、质量目标、进度目标、安全目标、环境目标,将其定为目标维;它们共同构建出房地产投资项目风险的三维模型。在此基础上,对风险源各影响因素、时间维结构和目标维结构进行分析。对因素维各风险因素的评估可以结合具体项目采用层次分析法、多属性模糊方法等静态评估方法进行分析;在一定的边界条件下(如对目标维上其他目标的要求为己知解析关系时),研究因素维各风险因素作为风险源作用于时间维上项目的某一阶段所产生风险问题,可以用系统动力学方法去进行动态模拟或调控;通过研究因素维各风险因素作为风险源作用于时间维上项目某一阶段的作用路径,可以掌握风险的产生过程便于制定风险计划和风险应对措施。

2、房地产投资项目风险系统动力学模型

该模型适合于对项目风险进行动态仿真分析。房地产投资项目风险的动态分析包括两个层面:一是当因素维风险源发生变化时,项目决策层面的风险控制和应对,主要通过项目开发范围、开发速度、销售时间等决策层面行为的调整,应对外部风险;二是当因素维风险源发生变化引起决策层面行为变化情况下,项目实施层面的风险控制和应对。通过项目风险的系统动力学模型可以方便地模拟当风险因素发生变化、采取不同风险控制和应对措施时,所引起的项目目标的变化情况。通过系统动力学模型可以较为直观和动态地研究风险效应和控制风险应对措施的调控效果,系统动力学方法是研究房地产投资项目风险的有力工具。

四、结论

房地产经济是风险性经济,房地产投资必然伴随着投资风险。高风险制约着投资者的投资决策,而高收益却又激励着投资者的投资行为。所以对房地产项目投资决策来说,必须增强风险意识,充分认识房地产投资的特性,了解房地产投资的风险形式,对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。通过有效的研究方法,可以帮助投资者把风险降到尽可能低的程度,使投资者获得尽可能多的收益,最终作出合理的决策。

参考文献

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[5]、王俊松,《房地产投资风险概述.经济与管理》,2005.19(5).51一53

[6]、张小芳,《房地产项目风险影响因素分析》.山西建筑,2007.1

房地产投资风险管理 篇10

风险是一种特殊事件，这种事件会带来多个不确定的结果，每种结果的出现都存在一定概率，因此，风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应，既强调事件的不确定性，又强调事件发生后结果的不确定性。影响房地产投资风险的不确定因素很多，既来自于房地产投资开发活动本身，又来自于周围的经济、政治环境，甚至还有消费者认识的滞后性，乃至大自然的灾害等等。在收集资料的基础上，根据其直接或间接的症状，对尚未发生的、潜在的及客观存在的各种风险进行判断、归类和鉴定的过程，是进行投资风险综合评价的基础。对房地产投资风险的正确认识与评价，从根本上讲，是对房地产项目投资结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性，可以有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失，对保证房地产投资的科学合理性和项目投资综合效益的发挥意义重大。

一、房地产投资的风险分析

1. 房地产投资的风险特性

房地产项目的投资通常具有投资周期长、投入资金量大，且受外界因素影响显著的特征，因而使其具备了一些风险特性，具体表现如下：

多样性：由于房地产投资过程涉及社会、经济、技术等各个方面，所以其风险表现为多样性，相互之间变化呈现复杂的关系。

变现差：房地产项目投资大，周期长，而房地产市场又是不完全市场，因此，房地产投资不能像存款、国债等可以随时变现。

补偿性：开发商进行房地产项目投资时，是为了获得高额收益，即取得风险回报或风险溢价。

2. 房地产投资的风险因素

房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：市场风险、购买力风险、经营管理风险、社会风险、政策风险和不可抗力风险等[2]。以下對市场风险、经营管理风险、社会风险、政策风险加以论述。

（1）市场风险因素

包括市场变化严重背离投资预期或项目微观管理不力等原因而导致的经济损失。房地产立项开发根据的是当前的市场状况，而从可行性分析到楼盘上市的时段内，供求状况变动的可能性很大，住户对户型结构及单元面积的偏好会发生变化。与此同时，原细分市场上供不应求的物业，经一段时间可能会大量积压，这些都难免使投资回报远远地偏离预期。此外，宏观面上，通货膨胀既刺激需求，又会引起建材劳动力价格上升，增大开发成本。利率、税率、地价、资金变现等诸因素变化都会带来筹资融资风险，增大财务管理困难。总之，经济风险既受外部环境影响，又有投资系统内部的原因。一般而言，通货膨胀、利率、税率、地价及生产要素市场变动都属于投资系统的外部大环境，它们导致的是所有投资项目的系统风险。这种风险的发生企业不能控制，只能在一定程度上减少损失；然而，未来市场供求变化、消费者偏好变化等不确定因素则是投资主体能够较好认知和把握的，也是微观经济主体进行风险管理的核心，因此，成为规避市场风险必须考虑的首要问题。

（2）经营管理风险因素

包括经营者综合素质及开发建设经验、项目的组织管理体系的规范程度、经营者获取并处理各种信息的状况、决策的科学性。例如项目投资规模、方式、地点、类型选择风险，组织管理风险等。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度上决定于对房地产项目的管理水平。经营管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抵抗商业风险的能力。因此，房地产投资者在投资时，为了降低商业风险，必须对房地产项目经营过程中的管理水平作出准确评价，以保证房地产项目综合效益的发挥和市场竞争能力的增强。

（3）政策风险因素

包括房地产政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险等。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致此类房地产项目的商业风险加大。如，2005年“新八条”的出台，使得住宅房产受到极大影响，2005年底商品房的空置率达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线 。因此，政策变化也是形成房地产项目投资风险的主要因素。

上述各类风险都直接影响着房地产投资项目的投资收益，随着科学技术水平的提高，人们加强了对自然灾害等不可抗拒因素的防范，因此，在目前的房地产投资过程中，除了不可抗力因素之外的五类要素成为了主要的影响因素，也是本文进行评价的重点。

二、房地产投资风险的模糊评价模型

在高风险背后通常潜在着高收益，如果风险概率高，而收益损失的概率小，同样可以实现投资的最终目标。在对房地产投资风险进行评价时，既要充分考虑风险发生的概率，又要预测风险将会达到的风险程度（收益损失程度），结合概率和风险程度之后，才能最终决定该投资是否有价值和意义[4]。此外，房地产投资风险的评价中存在着许多不确定性的因素，是一个具有模糊性的问题。因此，本文主要以模糊数学为基础，结合概率计算的方法，构建了衡量房地产投资风险水平的测度函数：

风险测度函数包括两个变量，其中，P为房地产投资发生风险的概率，L为房地产投资风险发生时影响程度的大小。于是，进一步构建函数方程，设投资风险不发生的概率为Ps，风险不发生时的影响程度的大小为Ls。则：

。于是有：

R可视为房地产项目投资风险发生及其产生损失的似然估计。

1. P 的似然估计

由于房地产项目投资过程中存在着诸多风险因素，因此，需要建立一个风险因素的集合X，并选取风险因素作为评价因子，对这些评价因子Xi=（X1，X2，……，Xn）给定一个评定集B=（bl，b2，b3，b4，b5）=（0.1，0.3，0.5，0.7，0.9），这一分值的确定是参考层次分析法[3]中重要性指标来确定的。对应的评定集为对各风险因子失败率的描述：{很小，较小，一般，较大，很大}。在对风险因子失败率评价时，聘请专家组成风险评估小组（共N位），据此对每个风险因子进行评价，并确定相应的评定值bj（j=1，2，3，4，5）。

计算：

各风险因子Xi对价值链风险的影响程度赋予不同的权值 。则价值链风险发生的概率P为：

2. L 的模糊综合评价

评价风险发生时的影响程度L时，设定一组与影响程度相关的评定因素，组成因素集为U，可设Ui=（U1，U2，……，Un），同时对各因素赋予相应的权向量M=（M1，M2，……，Mn）。这些要素分别反映房地产投资项目将会产生的效果，如，建造的成本、消费者对物业类型的满意程度、物业的实用性程度、推广房地产产品的渠道和模式等。此外，还要设定对这些要素的评价集合V=（低，较低，中等，较高，高）={v1，v2，v3，v4，v5}=（0.1，0.3，0.5，0.7，0.9）。评估专家参照评价集V分别对各因素U 进行比较评价，得到模糊子集

于是，模糊评判矩阵为：

对风险事件的模糊综合评判矩阵B是V上模糊子集

对B进行归一化，得B’=（bl，b2，b3，b4，b5）。投资项目风险发生带来的影响L（即潜在的损失值）也就可表示为：

= 0.1bl+0.3b2+0.5b3+0.7b4+0.9b5

3. 风险水平的计算

将P，L的值代入公式：

便可以求得项目投资风险水平的值，将计算所得的结果与表中数值比较，即可知道投资风险的风险等级。

表1-1 风险等级评价表

风险水平R0.9

风险等级特高风险高风险中等风险低风险

投资等级的界定，其实质就是对一项房地产投资失败可能性的估计，其中风险水平越高意味着投资失败的概率越高。在通常情况下，风险水平在（0，0.5）区间内属于可投资范围，在（0.5，0.7）区间内属于谨慎投资范围，一旦风险水平在（0.7，∞）的区间内，投资者应当放弃投资或转换投资类型[5]。

三、房地产投资风险的综合评价

2005年6月，上海市某房地产投资公司，准备投资上海市北外滩附近的一块地产。当时，正处于“新八条”颁布实施初期，该公司投资的初衷是拟建造中、高档住宅用房，然而，为了避免投资后可能带来的高额风险成本，决策层决定进行一次风险评价。在此次评价过程中，决策层聘请了15位房地产及投资行业的专家一同参与，以便保证评价的合理性。

1. 风险发生概率

评价过程中选取的风险因素正是前文涉及的五类指标，我们用X表示风险要素集合，X={市场风险、购买力风险、经营管理风险、社会风险、政策风险}，即X={X1，X2，X3，X4，X5}；对X的评语集合为B=（bl，b2，b3，b4，b5）=（0.1，0.3，0.5，0.7，0.9）；聘请15位专家对风险因子的评价矩阵 为：

由专家进行评定后得到的权值 =（0.18，0.27，0.17，0.20，0.18）。

得到以上数据之后我们可以计算出该公司投资住宅房产的风险发生概率P。

2. 风险发生带来的影响

在求得风险发生概率之后，我们还要考虑企业投资风险发生后将会产生的影响程度，于是，就要设定一个对风险效果评价的要素集合，我们用U表示，即U={建造成本，顾客满意度，房屋类型适用性，产品营销渠道，产品促销模式}，同时对各个因素赋予相应的权向量M={1/5，1/5，1/5，1/5，1/5}。设定评价集合V={低，较低，中等，較高，高}={V1，V2，V3，V4，V5}={0.1，0.3，0.5，0.7，0.9}。得到相应的专家评价的模糊子集：

把B归一化得到B’

3. 风险水平的确定

=0.443+0.474-0.443*0.474=0.707

由表1-1可知，此类投资项目属于高等风险范畴，因此，决策层本着力求收益稳妥的原则，决定更换投资项目。此后，经过几轮的分析评价之后，决策层最终决定投资高档商务办公楼项目。

四、结束语

房地产投资风险及对策初探 篇11

1.1 房地产投资风险的涵义

房地产投资风险是指投资者在房地产投资过程中遭受各种损失的可能性。风险来自未来的不确定性。人们在投资房地产过程中, 是通过预期来判断投资是否获益, 哪项投资预期收益率最高, 就把资金用于可以使投资收益最大化的投资品。但是人们的预期往往是有差异的, 更增加了未来的变化, 各项数据的未来值难以准确预测, 变动范围也难以控制, 从而不能做到根据准确情况来避险。

1.2 房地产投资风险的特征

房地产投资风险具有客观、随机、相对、多样、可预测和补偿的特征。客观性表明房地产投资风险不以人的主观意志为转移, 而是客观存在客观变化的, 并不因为人们的主观预期而发生符合预期的变化;随机性也是不确定性的体现, 房地产投资风险同样具有随机变化的特点;相对性是指房地产投资风险具有双重性, 可能给企业带来收益, 也可能让企业遭受损失;多样性指房地产投资风险并不仅限于房地产业, 其表现形式多种多样, 相互间的变化同样会发生复杂的关系;可预测表明投资分析虽然是客观随机的, 但企业同样可以理性预期, 根据可以获得的所有信息, 包括企业过去的经验、大量的统计资料和现在能获得的所有信息, 当前房地产市场的状况和前景等等, 综合分析投资风险发生的概率、可能的收益或者损失;补偿性, 或者说是风险回报、风险溢价, 是投资品共有的特性, 虽然企业要承担可能遭受损失的风险, 但是承担风险的同时企业也有获得巨大收益的可能性, 这是企业要求的承担投资风险的经济上的补偿。

1.3 房地产投资风险分类

由于在房地产投资中存在着复杂的不确切因素, 因此其风险因素也很多。一般来说, 可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动, 这种因素以同样的方式对所有证劵的收益产生影响。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买风险。

非系统风险是指发生个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明。系统风险应尽可能回避, 非系统风险可能消除。常见的风险由:自然风险、政策风险、经济风险、社会风险、技术风险、经营风险、国际风险等。

2房地产风险投资存对策

2.1 了解市场行情, 理性投资

房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋, 只有房地产市场中存在对房屋的需求, 可以实现房屋的出售, 开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状、预估市场前景, 找准投资点。了解市场现状要从市场调研、细分市场和其他外生变量对房地产市场可能造成的影响。第一, 市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么, 需求量有多大, 市场是否饱和, 市场的支付能力如何, 企业面临的同业竞争如何, 市场未来的走向又是什么。第二, 市场细分是为了在此基础上确定房地产项目的目标群体。房地产开发投资需要对目标人群的消费特点、消费心理、偏好、收入状况和文化背景等等全面分析, 制定相关营销策略、确定价格标准以及在项目设计中的项目功能设计符合目标人群偏好。第三, 充分考虑全面分析其他外生变量可能带来的影响, 如消费观念、我国的住宅方式、国外住宅发展和最新动态、行业内的最新技术和设计、新能源新材料的开发和使用状况等等。充分了解市场, 是企业预估风险、理性预期、降低成本的基础, 企业应当根据市场理性决策, 寻找最佳投资点。

2.2 加强工程监管

投资项目资金的消耗主要在工程建设方面, 由于房地产项目投资主体和建设主体相分离, 在这一过程中节约资金的可能性很小, 但是增加投资的可能性很大。所以, 进行项目建设过程中的风险管理, 保质保量按期完成项目是投资者需要应对的又一难题。健全对投资项目的监管体制, 首先要把好施工队伍关口, 通过项目招标制选择经济实力雄厚、技术实力强、管理经验丰富、价格合理、效率高以及有良好信誉的施工队伍;其次要签订施工合同, 以法律文件来保障合同双方的经济利益, 防范道德风险, 施工合同要注意明确双方的权利和义务, 施工工期, 工程质量, 开发商应付账款, 关于风险分担责任的条款, 施工中发生变更时的索赔责任以及相关特殊条款;最后, 聘请专业知识和丰富经验的工程监理对项目施工全面监督和管理, 督促施工队严格履行合同, 对工期、质量、资金成本严格监控, 协调施工方与开发商的关系, 及时化解矛盾, 防止出现延误工期的情况。

2.3 分散投资风险

2.3.1 转嫁投资风险

房地产投资者的有意识地将损失转嫁给与之有相互经济利益关系的另一方承担成为转嫁投资风险, 主要有通过建筑工程施工合同将风险向施工转移、购买商业保险把风险转向保险工商、证券化项目资金、投资获利期权、契约型转移等等。

其中, 商业投保是企业通过购买商业保险来实现的风险转移策略, 包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险等业务, 针对房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节投保, 投保的房产时能是房屋及其附属设备和室内专修材料等财产, 保期一般是一年, 可以续保, 保费由双方协商规定。对房地产投保主要是由于房地产商品是不动产这一特性, 不动产不可移动, 从而容易遭受自然灾害意外事故毁损, 一旦发生, 则会带来巨大的财产损失和人员伤害, 因此有必要购买房地产保险进行风险转移, 实现项目资金循环, 促进房地产经营活动开展。

项目投资资金证券化, 是房地产企业利用金融工具把项目开发资金转化为有价证券, 在这个转化过程中, 开发商和项目之间的关系也同时发生变化, 从直接的物权关系向以金融工具为媒介的债权关系转变, 从而实现风险转移。

2.3.2 组合投资分散风险

房地产开发商的组合投资策略是指对开发结构进行组合投资达到分散风险的目的, 一般来说包括投资区域划分、投资区域选择、投资时间分散、组合多种类型项目进行投资等手段。投资区域划分是指企业将资金投向的项目所属地区按各自的经济发展水平等进行划分;投资区域选择则是在划分了投资区域的基础上, 开发商在不同区域选择投资项目进行投资, 避免特定地区经济不景气波及整个企业投资;投资时间分散是开发商要选择合理的投资时间间隔, 合理分配投资资金, 而不是一口气全部投进去, 增加了企业的风险还降低了资金的使用效率。企业投资的跨时期决策有利于资金的合理配置, 保证企业在长期的投资的持续性, 避免出现后劲不足, 工程烂尾现象出现;投资项目多类型组合是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论在房地产业投资的运用, 是指房地产开发商英剧投资项目的各自的获利能力和风险程度, 按照一定的投资原则合理搭配不同类型的房地产项目, 不把鸡蛋放到一个篮子里, 进行分散投资来降低风险。经过实践检验, 这种投资策略对于房地产投资避险方面效果显著。

3结论

房地产业是我国国民经济的支柱行业, 房地产业的繁荣对国民经济的发展有着重要意义。作为房地产市场中供给方的房地产开发企业, 如何在当前房地产市场出现泡沫, 国家进行宏观调控的政策背景下应对来自各方面的挑战, 合理制定房地产投资风险管理对策, 具有重要意义。虽然房地产投资的风险是客观存在且随机变化的, 但是企业还是可以根据实际情况进行房地产投资的风险管理, 要摸清市场, 理性决策, 运用适宜的房地产投资风险转移和组合策略, 降低风险, 增强企业竞争力。

参考文献

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