房地产项目投资可行性报告

房地产项目投资可行性报告（共8篇）

房地产项目投资可行性报告 篇1

目录

第一部分项目总论

一、项目建设大体的概况

二、项目可行性研究结论

第二部分项目背景和发展概况

一、提出项目建设背景

二、投资的必要性

第三部分项目市场投资环境和市场研究

一、本市城市概况

二、本市城市发展规划

三、本市房地产市场综述

四、本市小高层住宅市场分析（竟争性楼盘分析）

五、本市房地产市场分类分析

六、本市各区域房地产市场分析

第四部分项目选址及建设条件

一、项目选址

二、项目建设条件

第五部分项目地块环境经济评价与分析

一、项目地块解析

二、项目地块HTP层次分析方法(中国与外国理论与实践结晶)第六部分项目地块SWOT分析与应用

一、项目的SWOT矩阵分析

二、项目SWOT策略应用

三、项目地块分析总评

第七部分项目定位及项目评估

一、项目定位

（一）项目整体定位

（二）项目功能定位

（三）项目形象定位

（四）项目档次定位

二、项目目标客户定位

（一）目标客户类型

（二）目标客户心态分析

第七部分户型进行评价与选择(房产价值工程原理----Value Engineering)

一、项目评价工程原理及程序过程

二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序

三、项目市场调研分析与评论

四、项目方案评价及比较分析

五、项目方案评价及改进分析

六、项目方案评价结论

第八部分对项目的价格定位

一、均价的确定

二、单价的确定

第九部分项目的结论

第十部分开发企业的组织及结构

一、企业组织

（一）企业组织形式

（二）企业工作制度

第十一部分的建设工程规划与安排

一、本市本项目项目建设规划

（一）建设方案规划

二、建设方式及进度安排

（一）开发计划拟定的原则

（二）建设方式

（三）进度安排

（四）项目周期设定

（五）分段周期设定

第十二部分投资估算及资金筹措计划

一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算）

（一）开发成本估算

（二）开发费用估算

（三）总成本费用汇总及分摊表

二、项目资金筹措

（一）项目投资组合方式

（二）资金动作方式

三、资金筹措、投资使用计划与借款利息

（一）资金筹措与投资使用计划

（二）贷款本金的偿还及利息支付

第十三部分销售及经营收入测算

一、住宅销售单价的确定

（一）根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格）

（二）建议销售测算单价(运用最低估算标准)

（三）总销售收入的确定

第十四部分建设项目的财务评

一、税金计算

（一）住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算

二、损益表与静态盈利分析

（一）住宅与商铺、车位部分损益表

三、现金流量表与动态盈利分析

（一）住宅与商铺、车位全部投资现金流量表

四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析

第十五部分不确定性分析

一、盈亏平衡分析

（一）全部销售盈亏平衡点分析

（二）结论

二、敏感性分析

三、决策树概率分析

四、风险规避和控制措施

（一）风险类型及防范措施

（二）风险控制

第十六部分国民经济评价

一、项目社会效益评价

（一）项目对社会发展的适应性

（二）目前对人和社会影响

二、项目环境效益评价

第十七部分银行贷款支撑条件

一、项目贷款综合评价指标

（一）本市本项目项目开发商的资信指标

（二）本市本项目项目贷款评估情况

（三）本市本项目项目贷款担保方式评价

二、项目贷款综合评价

三、项目贷款评价结果

（一）项目贷款的概况

（二）项目贷款的评价过程

第十八部分可行性研究报告结论及建议

一、评估结论

二、结论的建议及说明

第十九部分可行性研究附报表

一、项目工程计划横道图

二、项目开发成本估算表

三、全部销售收入分期比例预测表

四、项目销售收入与经营税金及附加估算表

五、项目投资计划与资金筹措估算表

六、资金来源与运用表

七、损益及利润分配表

八、现金流量表（全部投资）

九、借款偿还期测算表

十、敏感性分析表

附件

房地产项目投资可行性报告 篇2

1 房地产信托投资基金的概述

1.1 房地产信托投资基金的概念

房地产作为一种重要的资本品,能够产生可观的现金收益,因此它成为社会资金投向的一个重要领域。但由于房地产价值昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大,同时房地产的经营运作具有很强的专业性,要求投资者具备相当的专业知识和经验,这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。随着市场的发展,一种新型的投资方式——REITs被发明出来,较好的解决了普通中小投资者的困难,因而在世界范围内得到了很好的发展。

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)的基本理念起源于19世纪的美国,1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。目前,美国是REITs规模最大的国家,并成为世界REITs发展的典范。REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写,国内的研究学者有些人称之为“房地产投资信托”,有些人称之为“房地产投资基金”,也有些人称之为“房地产投资信托基金”[1]。那么,我们可以这样定义 REITs:一种采取公司或者商业信托的组织形式,集合不特定的多个投资者的资金,由专业的投资管理机构,以多种方式运用于房地产投资领域,并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。

1.2 REITs的主要类型

REITs一般有如下几种分类方法:按照组织形式分类,可分为契约型、公司型,契约型还可细分为单位型和基金型;按照投资人能否赎回分类,可分为开发型、封闭型;按照资金投向分类,可分为权益型(Equity REITs), 抵押权型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs);按照投资标的确定与否分类,可分为特定型和非特定型;按照管理模式分类,可分为外部管理模式和内部管理模式。而随着REITs的不断发展,特别是对一系列对税法演变和市场变化的适应,在美国又衍生出一些新的品种,按其结构可分为伞形REITs(又可细分为UPREITs和DownREITs)、双股(Paired-share) / 合订(Stapled) 结构REITs、纸夹(paperclip)结构REITs等。

1.3 房地产信托投资基金在全球的发展概况

经过几十年的发展,REITs在全球得到了广泛的认可,规模增长迅速,在国际上已经成为一种十分成熟可靠的投资工具。目前全球共有22个国家和地区推出REITs。全球REITs增长迅猛,美国规模最大占44.9%,其次是香港。同时,在过去10年中,全球REITs收益率显著高于全球股票收益率,略高于全球债券收益率。分国别来看,美国,荷兰和澳大利亚的收益率最高,与全球REITs收益率和全球债券收益率水平相当,而其他国家的REITs收益率则逊色一些。

2 我国发展房地产信托基金的意义

2.1 房地产投资信托基金有利于构建多元融资模式

随着我国经济的发展和人民收入水平的提高,人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他理财方式的意识,但是,我国投资者目前可选择的投资方式较少。房地产投资信托基金具有保值增值的功能,房地产投资的收益相对比较稳定。且由专门机构管理,能为投资者创造相对稳定、有前景、有较高回报的投资理财方式,可帮助投资者规避风险。这一投资方式既能满足社会保险资金、企业资本和外国资本的巨大投资需求,还能为房地产业的融资提供银行以外更宽松的融资渠道,改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,降低金融风险。[2] 随着我国城市化进程的加快,住房日益商品化,在扩大内需的政策下,消费的首选和消费新热点正是商品住房。这势必形成城市其它房地产的需求也将不断增长,房地产业蓬勃发展和巨大发展潜力为房地产投资的长期预期收益提供了保证。

2.2 房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展

房地产投资信托基金的引入有利于房地产企业规范化操作。房地产信托投资基金为规避风险采取了分散投资方式,作为房地产小股东会起到从外部监督房地产企业规范化运作的作用。同时还有助于优化房地产行业的内部结构。房地产投资信托基金为实现利润最大化,必然会将资金投向最具潜力的房地产企业及建设项目上,有利于促进项目的优化和房地产企业的优胜劣汰。此外,在基金支持下可通过兼并、收购等手段加快房地产行业的内部重组,从而实现房地产资源的优化配置。

2.3 发展房地产信托投资基金有助于稀释房价中投资性需求

目前我国房地产市场存在诸多问题,其中高房价是最为人们所诟病问题。房价成为居民的沉重负担。发展房地产信托投资基金是有助于缓解房价中投资性需求的。REITs是以房地产为标的物的委托理财方式,目前世界各国对于REITs的地产投资比例的要求一般在75%以上(香港为100%)。投资者通过购买REITs间接持有房地产权益与直接持有相比有几个明显的优势,包括专家管理,在选择投资的对象时比个人投资者更加理性,因此可以有更高的收益预期;集合投资,REITs的规模比一般的投资者要大得多,因此可以参与大型的商业地产投资,这是一般的投资者难以做到的;流动性,REITs的份额转让起来要比具体的房屋容易得多,而且可以免征因房产转让产生的沉重税负。因此,投资REITs是直接投资房产的一个非常合适的替代品。

3 我国REITs发展面临的主要问题

从国际范围来看,房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了,而在我国还是一种新生事物,处于发展初级阶段。发展REITs(房地产投资信托基金)可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源,降低金融风险,为投资者提供多元化的融资渠道,繁荣房地产市场。[3]从我国现状来看,我国REITs发展面临的主要问题:

第一,是缺乏关于REITs专门的基本法规。无论是REITs的发源地-美国,还是近些年才开始发展的亚洲各国,都是先立法,后有挂牌上市的REITs产品推出,是典型的法规推动型,依靠法律的完善推动REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规,主要包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。

第二,是相关税收体系不健全,从对象来看,税收会涉及个人投资者、机构投资者,以及证券公司、基金公司等重要参与者;从环节来看,税收涉及发行、交易以及分红派息等;这些均需税收相关法律规章予以明确。并且,为了提高参与机构、投资者的积极性,合理的税收优惠政策是非常必需的。

第三,是缺乏配套管理措施,对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。所以,应尽快在交易所进行试点,交易所对上市产品的发行、上市交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验,管理规范,并有比较成熟的交易系统可使用,可实现REITs规范化、高起点的发展。

第四,是缺乏私募地产基金,目前监管机构已基本明确REITs只允许投资成熟的商业地产,从国外成熟市场发展来看,私募地产基金是房地产项目孵化的重要环节,而我国尚未出台私募基金的相关法规。作为监管部门尽快出台私募基金的相关法规,并积极培养私募地产基金,在日本和新加坡,私募地产基金都在REITs的发展中起到了重要作用。

4 在我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

尽管我国发展REITs存在许多问题,但是,我国房地产业的发展与趋势和REITs 在成熟市场的发展状况为REITs 在我国的发展创造了良好的条件。目前在交易所发展REITs 交易产品具有相当的可行性,我们可以借鉴REITs 在国外交易所成功上市的经验。同时,房地产开发企业已有2.9万多家,可以成为发展REITs 产品的主要资源。

4.1 政策的可行性分析

在党的十六大三中全会上,我国第一次将信托提到与银行、证券和保险同等高度,成为金融业的又一重要支柱。从1979年产生信托业以来,我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等,以及发布的调整房地产融资的文件,这些构成房地产信托投资基金赖以运行和发展的政策基础。2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中,商务部明确提出了四项建议:尽快出台《城市商业网点规划条例》,开放REITs通道,力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待,发展商业地产中介服务业等。其中,“开放国内REITs融资渠道”的建议表明,REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定,各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款,从贷款要求方面严格限制了房地产业的融资行为。同时,央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具,发展多层次的资本市场,完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向将更有利于房地产信托投资基金的发展。

2008年12月3日,首次在国务院层面提出将房地产信托投资基金(REITs)作为拓宽企业融资渠道的创新融资方式,开展相关试点工作。此举大大加快了中国REITs的进程。

4.2 操作的可行性分析

4.2.1 我国城市化进程为房地产信托投资基金的发展提供了长期增值保障和投资回报

我国城市化进程加快,造就了房地产业的蓬勃发展的巨大潜力,也为房地产信托投资基金的发展提供了长期增值保障和长期而丰厚的投资回报。在世界性经济危机的环境下,房地产业作为拉动中国经济增长的支柱性产业,能有效带动建筑材料、家电产品等耐用消费品、装修行业、服务行业等一系列产业的发展,对扩大内需、拉动消费以及促进我国经济全面发展发挥着重要的作用。央行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款要求的提高,使无论大型还是中小型企业都需要房地产信托投资基金这样的融资渠道。

4.2.2 房地产信托投资基金发展所需的投资主体已经基本形成

随着我国社会保障、医疗保障、养老保障制度的改革以及保险市场的成熟,保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者,它们都有规模庞大的投资需求。股票市场、债券市场和货币市场等投资方式已无法满足机构投资者高回报的投资要求,房地产信托投资基金所提供的高收益、低风险的投资方式为其提供了最佳的投资机会。同时,经济危机造成的世界性经济低靡,使部分国外投资者将目光转向了我国房地产市场,在不了解我国房地产市场实际的情况下,房地产信托投资基金的经营方式无疑是国外投资者的最佳选择。摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金。这都证明了在我国发展房地产信托投资基金的可行性。

通过以上对在我国发展房地产信托投资基金的可行性分析,论证了其可行性。政府及相关部门应加强对房地产投资信托理论的研究探索,并推动政策的市场化。同时注意健全和完善房地产信托投资基金的法律,为房地产信贷创造公平、公正、公开的良好环境,使其成为促进我国房地产市场健康发展的生力军。

摘要：房地产信托投资基金是随着银行贷款要求的提高应运而生的新的融资方式。本文重点论述了在我国发展房地产投资信托基金的意义及进行可行性分析。

关键词：REITs,房地产信托投资基金,可行性分析

参考文献

[1]王淑敏,齐佩金.金融信托与租赁[M].北京:中国金融出版社,2006.

[2]华艳红,龙超.我国房地产投资信托基金的发展模式研究[J].黑龙江对外经贸,2009(6).

[3]李新天,闾梓睿.论我国房地产投资信托制度REITs的困境及出路[J].社会科学,2009(2).

[4]江逸.次贷危机下中国房地产行业金融创新融资的探讨[J].北方经济,2009(6).

[5]李志刚.房地产企业是扮演REITs投资管理人角色的最佳选择[J].金融经济,2009(1).

房地产开发项目的可行性研究 篇3

关键词：房地产；开发；可行性研究

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年发布了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.

[2]宿春连.浅论房地产可行性研究[J].中国水运,2009,9(4):67-68.

房地产项目可行性研究报告 篇4

编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

可行性研究报告按用途

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案(2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

(5)用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。郑州经略智成《房产项目开发可行性报告》指出：随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。房地产开发项目必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。

【发展趋势分析】现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，我国房地产行业的发展趋势也必将体现这一特色。比如美国，其房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商(Subdivider),负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司(比如北美地产网的母公司爱伊地利集团)，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司(或基金)开发并持有产权，然后由商家租赁经营。第一部分 房产项目总论

总论作为房产项目可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对房产项目的可行与否提出最终建议，为房产项目可行性研究的审批提供方便。

一、房产项目背景

（一）房产项目名称

（二）房产项目的承办单位

（三）房产项目的主管部门

（四）房产项目拟建地区和地点

（五）承担房产项目可行性研究工作的单位和法人代表

（六）研究工作依据

（七）研究工作概况

1．项日建设的必要性

2．房产项目发展及房产项目可行性研究工作概况

二、房产项目可行性研究结论

在房产项目可行性研究中，对房产项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、房产项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。

（二）原材料、燃料和动力供应

（三）厂址

（四）房产项目工程技术方案

（五）环境保护

（六）工厂组织及劳动定员

（七）项日建设进度

（八）投资估算和资金筹措

（九）房产项目财务和经济评价

（十）房产项目综合评价结论

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。

四、存在问题及建议

对房产项目可行性研究中提出的房产项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 市场发展概况

第一节 国际市场发展概况

一、本产品国际现状分析

二、本产品主要国家和地区概况

第二节、房产项目市场分析

一、国内总体市场分析

1、国内市场发展概况

2、我国整体市场规模及增长速度

二、国内市场发展存在的问题 第三部分 市场分析与建设规模

市场分析在房产项目可行性研究中的重要地位在于，任何一个房产项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到房产项目的盈利性和可行性。在房产项目可行性报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。

一、房产项目市场调查

（一）拟建房产项目产出物用途调查

（二）房产项目产品现有生产能力调查

（三）房产项目产品产量及销售量调查

（四）房产项目替代产品调查

（五）房产项目专题研究调查

（六）国外房产项目市场调查

二、房产项目市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对房产项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在房产项目可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定房产项目建设规模所必须的依据。

（一）国内房产项目市场需求预测

1．本产品消耗对象

2．本产品的消费条件

3．本产品更新周期的特点

4．可能出现的替代产品

5．本产品使用中可能产生的新用途

（二）房产项目产品出口或进口替代分析

1．替代出口分析

2．出口可行性分析

（三）价格预测

三、房产项目市场推销战略

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在房产项目可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。

（一）推销方式

1.投资者分成 2．企业自销

3．国家部分收购

4．经销人代销及代销人情况分析

（二）推销措施

（三）促销价格制度

（四）产品销售费用预测

四、房产项目产品方案和建设规模

（一）产品方案

1．列出产品名称

2．产品规格标准

（二）建设规模

五、房产项目产品销售收入预测

根据确定的产品方案和建设方案和建设规模及预测的产品价可以估算产品销售收入。

第四部分 建设条件与厂址选择

根据前面部分中关于产品方案与建设规模的论证与建议，在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等需求和供应的可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，确定新厂址方案。

一、资源和原材料

（一）资源详述

（二）原材料及主要辅助材料供应

1．原材料、主要辅助材料需要量及供应

2．燃料动力及其他公用设施的供应

3．主要原材料、燃料动力费用估算

（三）需要作生产试验的原料

二、建设地区的选择

选择建厂地区，除须符合行业布局、国土开发整治规划外，还应资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素。

（一）自然条件

（二）基础设施

（三）社会经济条件

（四）其他应考虑的因素

三、厂址选择

（一）厂址多方案比较

1．地形、地貌、地质的比较

2．占用土地情况比较

3．拆迁情况的比较

4．各项费用的比较。

（二）厂址推荐方案

1．绘制推荐厂址的位置图

2．叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由

3．环境条件的分析

4．占用土地种类分析

5．推荐厂址的主要技术经济数据 第五部分 工厂技术方案

技术方案是房产项目可行性研究的重要组成部分。

主要研究房产项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。并在此基础上，估算土建工程量和其他工程量。在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。

一、房产项目组成 凡由房产项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、后勤、运输、生活福利设施等，均属房产项目组成的范围。

二、房产项目生产技术方案

生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。

（一）房产项目产品标准

叙述房产项目主要产品和副产品的质量标准。

（二）房产项目生产方法

（三）技术参数和工艺流程

（四）主要工艺设备选择

（五）主要原材料、燃料、动力消耗指标

（六）主要生产车间布置方案

三、房产项目总平面布置和运输

（一）总平面布置原则

总平面布置应根据房产项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。

（二）厂内外运输方案

（三）仓贮方案

（四）占地面积及分析

四、房产项目土建工程

（一）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计

（二）特殊基础工程的设计

（三）建筑材料

（四）土建工程造价估算

五、房产项目其他工程

（一）给排水工程

（二）动力及公用工程

（三）地震设防

（四）生活福利设施

第六部分 房产项目组织机构与人力资源配置

一、房产项目组织机构

1．房产项目法人组建方案

2．房产项目管理机构组织方案和体系图 3．房产项目机构适应性分析

二、房产项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划 第七部分 企业组织和劳动定员

在房产项目可行性报告中，根据房产项目规模、房产项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、企业组织

（一）企业组织形式

（二）企业工作制度

二、劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算 第八部分 房产项目实施进度安排

房产项目实施时期的进度安排也是房产项目可行性报告中的一个重要组成部分。所谓房产项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设房产项目到房产项目达到正常生产这段时间。这一时期包括房产项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在房产项目可行性研究阶段，需将房产项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、房产项目实施的各阶段

（一）建立房产项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、房产项目实施进度表

（一）横道图

（二）网络图

三、房产项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）勘察设计费

（六）其他应支出的费用

第九部分 房产项目投资估算与资金筹措

建设房产项目的投资估算和资金筹措分析，是房产项目可行性研究内容的重要组成部分。每个房产项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。

一、房产项目总投资估算

建设房产项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。

（一）固定资产总额

（二）流动资金估算

二、资金筹措

一个建设房产项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。房产项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设房产项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。房产项目可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。房产项目可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）房产项目筹资方案

三、投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

第十部分 财务效益、经济和社会效益评价

在建设房产项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断房产项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设房产项目进行投资决策的重要依据。

本部分就房产项目可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、房产项目生产成本和销售收入估算

（一）生产总成本

（二）单位成本

（三）销售收入估算

二、财务评价

财务评价是考察房产项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设房产项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断房产项目在财务上是否可行。

三、国民经济评价

国民经济评价是房产项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑房产项目取舍的重要依据。建设房产项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算房产项目对国民经济的净贡献，评价房产项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据房产项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的房产项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

四、不确定性分析

在对建设房产项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对房产项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对房产项目经济评价指标的影响，以确定房产项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在房产项目可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视房产项目情况而定。

五、社会效益和社会影响分析

在房产项目可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对房产项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 结论与建议

一、结论与建议

二、附件

房地产开发项目可行性研究报告( 篇5

一、项目背景

1、项目名称： 居住小区（暂定名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1）地块位臵：该基地东起，南至 路，西至 路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。2）建设规模与目标：

土地面积： 亩（平方米）

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积： ㎡

3）周围环境与设施

（1）步行约10 分钟可至A市中心。（2）西侧为A市城市中心景点。

（3）东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

（4）西南靠近A市 小学。

（5）北面为A市人民银行。、项目SWOT分析

优势及机会

(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析 1 A市概况（参考）

A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：19884

年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空臵房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，5

面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测：---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次臵业、三次臵业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目 套数 建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位臵 向阳小区 1500 22 1400 宝山路 新华小区 785 8 1344 黄河街 银河小区 170 1460 银河街 成光小区 130 1400 学院路 太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

部分商业网点详细情况

项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位臵 汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区 秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心 碧苑小区 36~~50 6800 建设路 桃园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路

三、项目财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安臵房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等： 34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等： 1）、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元 2）、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3）、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元 4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元 5）、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布臵

一栋 15层29.4*13.8*15层；

一栋 12层29.4*13.8*12层；

三栋 12层40*15*12层；

一栋 15层40*15*15层； 占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡

销售收入 住宅1900*56160=106704000 商铺6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 总计：142392800元

营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利润：销售收入—总成本 =142392800-137103490.2 =5289309.8元

三、项目费用分析结论

房地产开发项目可行性研究报告 篇6

一、项目名称及项目建设单位

1、项目名称：水岸花园 2、建设性质：新建 3、项目建设单位：富宁县中浩房地产投资有限公司 4、法人代表：曾照远 通讯地址：富宁县新华镇冷冻厂东侧 5、报告编制单位：富宁县中浩房地产投资有限公司

二、工作依据

1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《城市规划编制办法》 3、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93) 4、《富宁县城市远景规划》 5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 6、有关部门提供的证明和资料等

三、研究范围

1、项目建设的必要性 2、市场分析 3、建设条件与选址 4、规划设计方案5、物业管理 6、环境保护与节能 7、实施计划与工程管理承担 8、投资估算与资金筹措 9、经济效益和社会效益分析

四、工作概况

富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写《富宁县水岸花园项目可行性研究报告》小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于《富宁县水岸花园建筑方案设计》确定了项目的`建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。

五、建设单位概况

富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立于9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。

六、项目建设地点

本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组(国道323线旁)，东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临323国道，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。

七、建设规模

富宁县水岸花园项目规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517 M2、商业11167M2;停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2%，容积率1.2，建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。

八、物业管理

该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。

九、建设实施计划

富宁县水岸花园项目建设期计划为3年，自1月至12月竣工，完成商住楼建筑面积65684M2。

十、投资估算

水岸花园项目建设总投资15534万元，其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，预备费732万元，贷款利息154万元。

十一、资金筹措

1、公司自筹资金3500万元; 2、申请银行贷款1000万元; 3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。

十二、经济和社会效益

房地产项目投资可行性报告 篇7

关键词：滨海新区,房地产,建设

1 绪论

1.1 宏观环境分析

在我国成功实现市场经济转轨后, 房地产业作为国民经济的新兴产业给我国GDP的增长注入了巨大的活力, 同时也满足了由于长期压抑而释放出来的强烈的市场需求, 而且近年来高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求潜力, 成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。

1.2 区域环境分析

1.2.1 大连市房地产市场分析

1.2.1.1 大连市城市总体规划

1.2.1.1.1 “V”字形发展新格局

“V”字形发展:主要指未来大连城市的发展沿东部的长大铁路、沈大高速公路和西部的大丹高速公路两条发展轴线呈“V”字形展开。大连市未来将打造以一个中心 (大连城市) 、二条轴线 (长大铁路、沈大高速公路和大丹高速公路) 、三个节点 (瓦房店、普兰店、庄河) 为基本构架, 形成中心城市、次中心城市、重点镇和建制镇四级呈“V”形放射状组合布局的城镇体系网络。

1.2.1.1.2 “一湾两岸”

严格实施滨海岸线规划, 推进城市向海滨发展, 让城市靠近岸线, 逐步打造“一湾两岸”。

一湾两岸:“一湾”是指大连市域内黄、渤海沿岸所有海湾的统称, “两岸”是指黄海和渤海沿岸。“一湾两岸”要求在城市规划中要注重对相应岸线和海湾的保护。

1.3 建设项目的概况

1.3.1 建设单位的基本情况

远洋地产创立于1993年, 公司业务范围涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。公司拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合, 凭借优质物业项目及服务, 已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。目前, 远洋地产在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等地共有31个处于不同开发阶段的项目, 公司持有总土地储备约为1018万m2, 其中75%位于深具潜力的环渤海地区。

1.3.2 项目概况

1.3.2.1 项目背景

世界著名城市大多位于江河湖海之滨, 尤其是作为最适宜人居住的环境, 滨水地区更是具有得天独厚的优势, 滨水区的建设与开发一直是世界各国城市发展的重点。

大连开发区经过20多年的建设和发展, 已经形成以产业为核心, 同时牵动以服务业、房地产业等为代表的第三产业的发展局面, 目前需要在功能和品质上有一个全新飞跃, 在城市空间与形象上有一个崭新的面貌。

滨海新区地处大连开发区东南端, 规划建设住宅并配套建设海滨公园、市政道路等, 充分利用这一距离开发区城市中心最近的生活岸线, 展现良好的生态环境和景观特色, 为市民创造一种“全新的海滨生活”。

1.3.2.2 项目概述

滨海新区地块位于海滨路与金马路南延交汇处, 由远洋地产、乾豪集团联合打造, 占地面积112万m2, 总建筑面积180万m2。综合容积率仅1.37, 绿化率高达60%, 是畅享700多万m2的原生态山林和4.9公里海岸线, 集别墅、住宅和商业为一体的低密度复合型社区。滨海新区地块拥有14万m2商业配套, 内含12000m2大型品牌超市, 13000m2国际康体中心, 4000m2电影院, 4500m2多层次圈层俱乐部和五星级酒店, 更有从幼儿园到中学的滨海教育体系。具有超前规划意识的滨海新区地块, 在大连首次引入六大节能环保系统倡导生态节能概念, 智能化安保系统遍及任意角落, 顶级奢华的建材将每一处细节点缀的生辉耀眼。

1.4 项目建设的必要性

在国家宏观调控下, 大连市市场经济成功转轨, 住房制度顺利改革, 城市化进程不断加快, 使房地产市场释放出巨大的需求。

城市化是一个国家或地区经济发展水平的一个重要指标, 近年来我国城市化进程不断加快, 大连市城市人口增长速度和人口结构变化都比较快。随着住宅市场化的日益推进和城市人口的迅速增加, 个人购买商品房的比重逐渐增长。滨海新区地块项目是集住宅、商务公寓和商场为一体的综合性楼盘, 在本项目开发建设的用地周围已经建成了许多中高档住宅小区, 如“华润海中国”、“热岛黄金海岸”、“东方优山美地”、“新希望家园”等, 由于本项目与已建项目产生替代效应的部分将扩大本地区住宅物业的整体规模, 从而提高对大连市购房者的吸引力, 而与已建项目产生互补效应的部分将进一步增加该地区居住环境的成熟度。

2 市场分析

2.1 项目的建设条件分析

2.1.1 项目建设条件

项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。

2.1.1.1 项目建设自然条件

本区处于北半球中纬度地带, 的气候特点是:四季分明、气候温和、空气湿润、降水集中、季风明显、风力较大。

2.1.1.2 项目建设用地条件

用地位于大连市开发区滨海路和金马路的交界处, 占地面积为120万m2。项目已取得建设用地许可证, 具备用地条件。

2.1.1.3 建设用地位置

本项目是大连开发区红星滨海社区重要组成部分, 项目选址于大连开发区东南端, 大孤山半岛西岸。

2.1.1.4 建设用地地形地势

规划区内地势起伏不平, 大致呈东高西低、中部和南部高、北部低, 海拔高度在-0.5-1.25m之间, 绝大部分用地在等高线60m以下。

2.1.1.5 建设用地现状

项目所在区域规划总用地233万m2, 其中本项目开发建设面积约112万m2。

区域为明显的山地丘陵地形, 工程占地包括住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、耕地、草地、园地、水域、填海区域等。

2.1.1.6 市政配套条件

开发区市政基础设施与道路同步建设, 具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线, 项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。市政设施能够满足项目开发的要求。

2.2 项目的建设内容分析

项目开发依山就势, 保留区域内的两个山体不进行开发建设, 作为山体公园。

本项目开发建设区域总用地面积1, 122, 367m2, 规划以居住为主, 并配套建设商业、教育等辅助设施, 规划总建筑面积1, 808, 698m2, 计入容积率的建筑面积为1, 541, 638m2。

2.3 项目选址与规划布局合理性分析

2.3.1 项目选址合理性分析

首先与城市规划一致性分析, 其次与周边环境相适宜性。

2.3.2 规划布局合理性分析

本项目规划的公建尚未确定具体使用功能, 引进项目必须严格执行《大连市城市饮食娱乐服务企业污染防治管理办法》 (大连市人民政府令第85号) 中的相关规定, 禁止开办歌舞厅、游戏厅、机动车维修业、废旧物资回收、加工业服务项目, 其中多层建筑禁止开办饮食业、洗浴场所。

建议建设单位将住宅与公建尽可能分离, 设置独立公建, 避免住宅楼内发生公建项目扰民纠纷。

3 项目的实施进度安排

3.1 项目进度安排的依据

首先:合理安排施工顺序, 确保工程质量

其次:采用流水作业法, 提高施工效率

3.2 项目实施进度计划

本项目的开发周期为8年, 共分四期建设, 其中一期建设城市别馆, 第二年年中施工完毕, 第二年年中开始销售;第二期建设原墅, 第三年完毕, 第四年开始销售, ;第三期建设艺墅, 第五年年中施工完毕, 第五年年中开始销售;第四期建设联排别墅, 第七年施工完毕, 第七年开始销售。整个销售活动在第八年完成。

4 项目的市场营销方案

4.1 项目的形象定位

4.1.1 形象定位:

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段, 把物业项目定位为:凸显人生的至高境界, 完美人生超凡享受的高档住宅。

4.1.2 主体广告语:辉煌人生, 超凡享受

4.2 项目销售卖点

首先为建滨海新区地块广场和寓意喷泉。其次物业管理方面提供特色家政服务。

5 项目的投资估算与资金筹措

5.1 项目的投资估算

5.1.1 销售收入预测

项目收入主要来自对于项目房屋的销售情况, 根据大连市滨海新区的房地产销售价格情况和本项目的实际情况, 确定项目销售收入如下:住宅:6650元/m2×1343284m2=893, 284万元;公建:20000元/m2×466614m2=933, 228万元;地上车位:10万元/个×1766个=17, 660万元;地下车位:20万元/个×7111个=142, 220万元;销售总额为1, 986, 392万元。

5.1.2 成本预测

经过测算, 本项目的开发成本总计为779, 205万元, 折合楼面开发成本为4308元/m2。

5.1.3 开发费用

本项目的开发费用总计为140, 282万元, 折合楼面成本776元/m2。

5.1.4 税金预测

主要包含: (1) 年销售税金及附加 (2) 土地增值税 (3) 所得税

5.2 项目的资金筹措

项目总投资主要应用于项目的开发、建设、销售的各个环节。包括土地费用, 项目的前期可研、勘探、设计等费用, 项目建设费用, 各种设备购置安装费用, 项目财务、管理、销售费用等等。经过测算, 本项目开发建设及销售完毕, 共需资金834, 516万元人民币, 其中, 公司的自有资金333, 806万元, 约占40%;外部资金250, 000万元, 约占30%;其余不足的资金由预售收入再投入解决, 约为380, 031万元。

6 项目的不确定分析

6.1 项目的盈亏平衡分析

房地产项目的盈亏平衡分析, 主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点, 以此说明项目的安全程度。

其中Q为项目盈亏平衡点;F为总成本中的固定成本;P为单位产品销售价格;α为销售税金率, 是指与销售收入有关的各项税金之和, 本项目取7%;β为销售佣金率, 等于销售佣金/销售收入, 规定在3%一下, 本项目取1.5%;V为单位产品可变成本;风险率r反应项目由于外界条件变化的风险程度。

Â由于本项目的风险率为70.13%<75%, 认为本项目较安全, 具有较强的抗风险能力。

6.2 项目的敏感性分析

将总投资成本、销售收入两个主要因素作为不确定性因素进行敏感性分析, 从附表10可以看出, 在各个因素变化率相同的情况下, 首先销售收入的变动对净现金流量的影响最大, 当其他因素均不发生变化时, 销售收入每变化1%, 净现金流量变化3.98%;其次, 对净现金流量影响较大的因素是总投资成本, 在其他因素均不发生变化时, 总投资成本每变动1%, 净现金流量将变动1.84%。于此可见, 按净现值对各个因素的敏感程度排序依次是:销售收入详、总投资成本。最敏感的因素是销售收入。见附表10敏感性因素分析表。

7 结论及建议

7.1 结论

通过分析论证, 本建设项目符合区域发展规划, 市场前景广阔;从经济指标看, 该项目投资利润率较高。由此可见, 本项目的建设切实可行, 具有极高的投资价值。

7.2 建议

根据我们在评价过程中对本项目的认识, 对本项目的实施提出如下建议: (1) 项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位, 建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合, 确保工程进度, 保证工程质量, 尽量缩短项目周期。 (2) 销售收入是敏感性因素中影响净现金流量最大的因素, 建议开发商严格控制销售进度, 从而提高投资收益率。 (3) 控制投资。 (4) 充分认识及分析项目存在的优势和劣势, 扬长避短, 做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划。 (5) 尽快与银行建立业务关系, 顺利从银行获得贷款, 解决资金压力。 (6) 公司应该考虑加快投资进度, 加强各部门之间的协作关系, 确定合理的工期, 既抓住商机, 又能降低企业的财务成本, 提高投资效益。

参考文献

[1]《城市居住区规划设计规范》GB50180-93.

[2]大连开发区规划建筑设计院.南部滨海新区控制性详细规划

房地产项目投资可行性报告 篇8

【关键词】信息化项目；可行性；研究报告；编写模式

【中图分类号】C29 【文献标识码】A 【文章编号】1672-5158（2012）09-0173-02

信息化项目的可行性研究在信息化项目展开过程中具有十分重要的作用，可行性研究报告的质量将直接决定信息化项目的最终质量。要做好可行性研究报告，编写工作也是必不可少的重要环节。企事业单位对信息化项目可行性要求的侧重点不同，对可行性研究报告的编写模式也不尽相同。

国有大中型企业是大型综合企业集团。因此，国有大中型企业的信息化具有其独特模式，与一般企业信息化存在着一定差异。主要表现在信息化项目分类为自主开发型、引进试点型、提升完善、项目推广型及基础建设型等不同类别。这一特点要求国有大中型企业信息化项目可行性研究报告的编写模式必须要满足以上不同分类项目的要求。

下面是根据国有大中型企业要求出发，给出了可行性报告编写过程中的注意事项。

一、项目背景及必要性

1.背景方面应该列出本项目依据的有关企业或集团的战略、规划、计划、文件、有关指示、纪要及上级机关的批文、批件、业务部门提出的需求等。

针对提升完善和推广应用项目需要简要介绍项目前期实施和应用的总体情况，包括基础条件、总体目标、实施范围和内容、完成的工作、取得的经验、应用效益效果和存在的问题。

2.项目必要性方面要注意特殊情况。基础设施建设项目应从对业务或信息系统提供基础环境、技术支撑、安全保障等方面分析项目的重要性、目的和意义。自主开发、引进技术应用、提升完善及推广应用项目需要根据业务和信息化发展战略目标、主要业务内容，从业务和信息化等方面分析项目的重要性、目的和意义，主要侧重管理改进、工作效率及信息化水平的提高等方面。

二、国内外现状及发展趋势主要注意国内外在相关领域的业务现状，管理和信息技术的总体水平，技术应用的范围和规模。举例介绍国内外先进技术应用的成功案例，主要包括背景、目的、规模、主要采取的技术手段，以及取得的成效等。国内外总体发展趋势，未来信息技术应用方向等。

三、需求分析方面

1.基础设施建设项目包括描述现有应用系统、计算机系统软硬件、网络系统等基本情况，说明需要解决的问题等方面阐述目标系统的需求。

2.自主开发、引进技术应用项目需要描述现有业务情况，主要业务功能，核心业务流程。描述信息系统情况，系统主要功能、覆盖的范围，数据源情况，计算机系统软硬件基本情况等说明需要解决的问題。

3.提升完善及推广应用项目应描述原有业务模式和应用系统，分析原系统使用中存在的问题，如：业务扩展，系统功能不足，系统性能不足，系统和数据覆盖范围有限，现有技术水平较低等方面问题，进一步阐明推广或提升完善现有系统的必要性。

四、在建设内容方面需要注意

1.基础设施建设、自主开发、提升完善及推广应用项目要详细描述项目建设的主要内容，包括系统安全。从涉及的主要业务功能、实施的子系统、覆盖的单位或区域等方面界定项目实施的范围。

2.引进技术应用项目注意详细描述项目建设的主要内容，包括系统安全。从涉及的主要业务功能、实施的子系统、覆盖的单位或区域等方面界定项目实施的范围。

五、技术方案和技术路线

1.主要功能方面，基础设施建设项目用图文描述系统的功能。自主开发、引进技术及提升完善及推广应用项目应用需要绘制系统、子系统功能图，包括功能树、数据流程图及其简要说明，并对新增或改进部分加以标注。

2.信息系统总体架构和集成方案方面。基础设施建设项目应说明与其它系统的关联、集成关系、可以支持的应用系统，并说明在本项目实现的、与相关系统集成的技术方案、采用的技术手段等，体现与已有基础设施的集成。自主开发、引进技术应用、提升完善及推广应用项目应该绘制系统关系图，描述与相关系统的业务关系、信息关联和集成关系以及接口关系等。说明在本项目实现的、与相关系统集成的技术方案。包括系统集成架构图，目标系统主要功能，相关系统和主要功能，目标系统与相关系统的业务关系、数据关系、并描述集成主要内容，采用的技术等。

3.本项目系统架构方面。基础设施建设、自主开发、引进技术应用项目需要绘制本项目系统架构图，并用文字进行描述。提升完善及推广应用项目需要绘制本项目系统架构图，用文字进行描述。并对新增或改进部分加以标注。

4.标准化方面。基础设施建设项目必须说明本项目使用的技术标准和管理标准等。自主开发、引进技术应用项目必须分类说明本项目采用的标准，或者可形成的标准，如代码标准、业务流程模板、实施方法模板等。提升完善及推广应用项目应该说明本项目采标情况；并描述项目前期实施过程中形成的业务流程模板、代码、接口等标准，及推广方法、措施等。

5、其他如技术路线或采用的技术、系统安全设计、主要创新点等方面与一般的项目研究编写方法一致。

六、系统配置及技术方案比较

系统配置原则从系统可靠性、可用性、先进性、成熟性、实用性、标准性、开放性以及节约投资等多方面考虑提出软件、硬件配置原则。技术方案比较针对不同的技术方案从功能、性能和价格等方面进行比较，并给出建议方案。

七、投资估算及资金来源

投资估算依据及方法，包括取费标准，工作量估算。投资估算及资金来源，包括国家高新技术项目计划、集团公司或股份公司或资产公司、企业自筹等渠道，并对项目投资列入的板块加以说明。如下表：

八、项目组织及实施策略

在组织机构及人员安排方面，要有所分别：基础设施建设、自主开发、引进技术应用项目应绘制项目组织机构总述及图示，描述组织各单位的职责分工和人员安排，各组织成员名单。提升完善及推广应用项目应绘制项目组织机构总述及图示，描述组织各单位的职责分工和人员安排，各组织成员名单。并对前期项目实施过程中形成的业务流程模板、代码、接口等标准以及推广方法和措施等加以描述。

九、可行性分析