房地产项目规划调整请示报告

房地产项目规划调整请示报告（共10篇）

房地产项目规划调整请示报告 篇1

关于 “”项目一期“”楼局部微调的请示报告高新区住房和规划建设局：

在政府和领导的关怀下，“”项目一期已经顺利封顶，后续工作正在积极的推进。我公司初次涉及建筑项目，缺乏必要的建筑知识和建筑人才，在准备不足的情况下仓惶上马本项目，给各位领导添了不少麻烦，也给自身造成了巨大的经济损失。经过之前的沉淀，我们也积累了不少宝贵的经验，现在我们正在采取一切补救措施，加强管理，加大投入，争取让我们的项目为开发区添光增彩。

当下在党中央习主席大力提倡节能减排、治理污染的号召下。我公司认为一期建设的“研发中心”楼的外立面和办公分区在节能减排方面有些不足，所以请了业内的专家进行了论证和研究，大家一致认为在原规划经济指标不变的前提下，可以对外立面和办公分区进行微调来实现节能降耗的目标。节能减排、治理污染是造福子孙后代的大事。为此，我公司特向贵局提出对“研发中心”楼的外立面和办公分区进行微调的请示，望批准为盼！

附：

1.原批准方案（盖“同意”）图纸复印件。

2..局部微调前后方案对比。发展有限公司

2014年3月11日

关于人员岗位调整的请示报告 篇2

篇一：关于人员岗位调整的请示报告

公司领导：

因公司工艺质检室需要，拟对公司员工陈岳同志岗位做出调整，六个月的新岗位试用合格，现将正式调整。调整内容如下：

陈岳从记录员岗位调整至工艺员岗位（由工5岗调整至工6岗）；

可否，请领导批示。

郴州永旺包装材料有限公司

篇二：公司关于组织机构设置调整的报告

集团公司：

为进一步加强企业管理，积极构建适应公司发展战略要求的组织体系，经公司研究，拟对现有组织机构进行调整，现将有关情况汇报如下：

一、机构设置现状

公司下设*****个*****级建制的部门，分别为综合管理部、经营管理部、财务部、安全质量管理部和服务部。

二、目前管理体系中存在的问题

（一）服务部管理幅度过大

（二）服务部管理架构与承担工作量不匹配

（三）车队专业化管理需要加强

（四）信息管控、运行指挥功能需强化

三、组织机构调整的必要性

1.组织机构调整是公司现阶段实现管理转型的组织保障

2.组织机构调整是公司专业化、精细化管理的必然步骤

3.组织机构调整是公司拓展业务空间、谋求长远发展的必要准备。

4.组织机构调整是公司加快人才培养的内在需求。

四、组织机构调整的原则

（一）任务目标原则。

（二）有效管理原则。

（三）责权对等原则。

（四）稳定性和适应性原则。

（五）精简原则。

五、组织机构调整方案

六、需报集团公司审批的事项

（一）新成立*****级部门。

（二）增加管理人员职数。

（三）增加业务主管层级。

（四）增加客户管理及运营人员岗位及编制。

机构调整后，在管理人员职数增加的情况下，新设机构岗位编制在现有编制内公司调剂解决，不需要增加人员数量。

妥否，请批示。

附件：1.机关职能部门岗位编制变动情况

2.业务部门岗位编制变动情况

3.组织机构调整后各部门职责及下一步工作方向

公司******

房地产项目规划调整请示报告 篇3

绿园区政府：

做为长春市108块重点棚户区改造项目之一，小房身棚户区改造项目在贵区政府的大力支持和帮助下工作有了初步的进展，尤其是项目实施拆迁工作以来一直得到贵政府的关心和重视，对此我们对贵政府表示衷心的感谢。

小房身棚户区改造项目的拆迁工作目前已经完成过半，取得了一定的成效，但也暴露了一些新的问题，如果不急时做出调整，事必将影响到下一步棚改工作的实施，因此我公司特向贵政府做出如下汇报并提出帮助的请求：

一、该项目规划范围内有一部分军事设施用地，虽然市国土局已经批准划拨我公司名下，但还需要征得中央军委总后勤部的批准，从时间上看，短时间内解决的可能性不大，从批准的可能性来看也存在着不确定的因素。

二、在拆迁实施过程中发现街路两侧的居民住宅，这些原本是用于居住的普通住宅用房，全部被居民改成了经营性用房，现都提出了要求给予高额的营业补偿并且按商业房回迁。

三、由于项目前期摸底工作做的不细致，对该区域内需动迁的公企单位调查了解的不够彻底，现已从原来摸底时的三家增加到目前的十几家，并且家家的动迁要求都非常高，这又大大增加了拆迁成本。

鉴于上述的情况不但加大了拆迁工作的难度，同时也使预计的拆迁成本大大增加，对项目下一步的深入开展，也带来了一定的困难。对此我公司特向贵政府提出帮助的请求，请贵政府帮助协调市规划局对该项目的限高由原来的24米调整到60米，容积率由1.5调整到2.5。

特此报告

吉林省俊业置地有限公司

项目请示报告格式 篇4

xxxx医院经过近两年来的筹建工作现已基本完成，基本具备开业条件。现将我院验收报告及各项资料一并呈上，请准予验收并指导为盼。

此致

敬礼

xxxx医院筹建组

20xx年12月19日

一、医院基本情况：

我院自20xx年4月10日接到市局设置医疗机构批准文书以来,，在各级领导和有关部门的关心帮助下，工作进展顺利，各项工作完成较好。前期，根据医院功能和科室设置完成了装饰装修以及配套设施，招聘各级各类专业人员，引进技术人才，购置各类大中型医疗设备。有些正陆续进入安装调试阶段。各项制度建设、全员岗位培训已进行完毕。根据医院目前状况，已基本具备开诊条件，请各位领导、各位专家进一步进行工作指导。

二、医院科室设置：

根据医院工作需要我们设置了急诊科、内科、外科、妇科、儿科、中医科、口腔科、耳鼻喉科、眼科、麻醉科、检验科、病理科、医学影像科、皮肤科、预防保健科等临床医技科室，及手术室、供应室、病案室等配套科室，办公室、医务科、护理部、院感科、财务科、总务科等行政科室设置合理，人员配备完善，能满足医院工作发展之需要。共有设置病区病床100张，医疗用房共30800㎡。病房宽敞明亮，并带有独立的卫生间。病区内设施均已配套就位，能满足病人住院治疗的需要。(附医疗机构科室设置情况)

三、医院人员构成情况：

目前全院职工总数121为人。高、中、初各级各类人员基本到位，结构合理，能满足临床医疗工作需要。(附人员花名册)

四、医院制度建设：

为了加强医疗质量管理，防止医疗差错事故发生，进一步提高医疗质量和医疗水平，更好地为人民健康服务。根据我院实际情况，制定了各项医疗规章制度，行政管理制度，医护技术操作规程，医院应急预案以及员工手册等，并编印成册，方便职工学习。以上各项制度的建立，对加强和提高我院各项管理工作，规范各项医疗行为，进一步提高医疗质量，促进医院健康发展，无疑将有着充分地保障。(附医疗机构规章、医疗机构技术操作规程)

五、基本仪器设备购置情况：

根据医院业务工作开展需要，配备了各类临床医疗设备，这些设备陆续到货，部分还在进行安装调试。门诊病房各项基本设备、基础设施都一应俱全，能满足临床医疗工作需求。(附设备清单)

六、全院职工培训情况：

为进一步提高员工素质，充分发掘每位员工潜能，不断增强全体员工的.思想意识、工作意识、责任意识、服务意识，树立员工吃苦精神、敬业精神、奉献精神、团队精神;医院对员工培训非常重视，先后对全体员工进行了各类培训。我们还组织员工学习了医院各项规章制度、技术操作规程、传染病防治法、院内感染知识、消毒隔离知识、医疗废物处置等不同知识。我们还举办了消防知识讲座，从而使员工增强了消防意识，学习了消防知识，避免和消除潜在危险因素的发生，保障国家、集体、个人生命财产安全。医院经常组织员工进行业务讲座，不断提高业务知识和技能，增强学术意识和学识水平，从而提高他们的医疗知识水平。以上，我们对开诊前做的准备工作，对我院顺利开业奠定了基础，对今后医院工作亦将会有着积极地促进作用。

七、消毒供应室基本情况：

消毒供应室是医院的重要部门，主要负责全院医疗消毒供应工作。对此，院领导高度重视，请专业的卫生技术人员过来指导建设，现已调试完工，并配备高年资护理人员担任科室负责人，能满足全院消毒供应工作。

八、医疗废物处理：

院领导对医疗废物的处理高度重视。我们已和康盛公司签订医疗垃圾焚烧意向合同，院内医疗废物全由该公司回收处置。

我院设有医疗垃圾临时存放处，并分别标明医疗垃圾、生活垃圾不同存放点，设专人负责回收，并做好各项登记工作。医疗垃圾临时存放处符合各项要求，房间密闭，有门锁，防鼠、防盗，安全措施符合要求。室内有照明灯，并安装紫外线灯，做到定期消毒，以防医源性废物造成对环境的污染。

九、关于医院环境评价：

医院对环保工作非常重视。医疗垃圾医院已和康盛公司签订医疗垃圾焚烧意向合同，院内医疗废物全由该公司回收处置，并成了感染科，建立了院内感染、消毒供应、垃圾处理等有关规章制度以及院感小组，对保障环境，减少污染都有着积极意义。

项目审批请示报告示本 篇5

**发展和改革委员会：

×××××××××××××××（综合表述项目建设的必要性）。我公司拟在**×××投资建设×××项目，该项目××××××（建设规模与主要建设内容，工业项目还需写明工艺技术流程、产品产量等），总投资×××万元，资金来源××××××。该项目的规划选址、用地预审、环评审批、节能审查等前期工作均已完成，现将项目申请报告及相关附件材料随文呈报你委，请予以核准。

附件：

1、城市规划行政主管部门出具的该项目城市规划意见（项目选址意见书）

2、国土资源行政主管部门出具的该项目用地预审意见（项目用地预审文件）

3、环境保护行政主管部门出具的该项目环境影响评价文件的审批意见（项目环评审批文件）

4、水土保持行政主管部门出具的项目水保方案评价文件审批意见（水保方案审批文件，视项目建设地点决定是否需要）

5、发展改革部门出具的项目节能评价文件的审批意见（项目节能审查文件）

××××公司（签章）××年××月××日

关于要求对×××项目予以备案的请示（范本）

**发展和改革委员会：

×××××××××××××××（综合表述项目建设的必要性）。我公司拟在**×××投资建设×××项目，该项目××××××（建设规模及主要内容），总投资×××万元，资金来源××××××。现将该项目建议书随文呈报你委，请予以备案。

××××公司 ××年××月××日

关于要求审批×××项目可行性研究报告的请示（范本）

（可参照第一个）

**发展和改革委员会：

×××××××××××××××（综合表述项目建设的必要性）。我单位拟在**×××投资建设×××项目，该项目××××××（建设规模及主要建设内容），总投资×××万元，资金来源××××××。该项目的规划选址、用地预审、环评审批、节能审查等前期工作均已完成。项目可行性研究报告已委托×××（工程咨询机构）编制完成，现将项目可行性研究报告及相关附件材料随文呈报你委，请予以核准。

附件：

1、城市规划行政主管部门出具的该项目城市规划意见（项目选址意见书）

2、国土资源行政主管部门出具的该项目用地预审意见（项目用地预审文件）

3、环境保护行政主管部门出具的该项目环境影响评价文件的审批意见（项目环评审批文件）

4、水土保持行政主管部门出具的项目水保方案评价文件审批意见（水保方案审批文件，视项目建设地点决定是否需要）

5、发展改革部门出具的项目节能评价文件的审批意见（项目节能审查文件）

××××单位（签章）××年××月××日

关于要求核准×××项目申请报告的请示（外资项目范本）

**发展和改革委员会：

×××××××××××××××（综合表述项目建设的必要性）。我公司拟在**×××投资建设×××项目，该项目××××××（建设规模及主要内容，工业项目还需写明工艺技术流程、产品产量等），总投资×××万元，资金来源××××××。项目申请报告已委托×××公司编制完成，现随文呈报你委，请予以核准。

附件：

1、中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；

2、投资意向书，增资、购并项目的公司董事会决议；

3、银行出具的融资意向书；

4、环境保护行政主管部门出具的对环境影响评价意见书；

5、规划部门按规定权限出具的规划选址意见书；

6、国土资源管理部门出具的项目用地预审意见；

7、以国有资产或土地使用权出资的，须按规定由有关主管部门出具的确认文件；

8、水土保持行政主管部门出具的项目水保方案评价文件审批意见；

9、发展改革部门出具的项目节能评价文件的审批意见。

规划调整申请报告 篇6

平面规划图的申请报告

武汉经济开发区汉南国土局：

位于武汉市汉南区汉南大道458#汽配工业园区，因市场的拓展和小轿车是民众便捷、舒适的代步交通工具，社会需求量巨大，是一个很看好的商机，扩大生产规模对我公司而言迫在眉睫，我公司急需在原来的规划面积上新增4774.31m2扩建厂房。2008年8月，经武汉市汉南区规划局批准后开工建设。经规划批准的总建筑面积为42433.94平方米（其它指标见原规划批准总平面图）。至2009年底，该项目除员工宿舍和二期2#总装车间其余部分已全部完工。

2014年下半年，因扩大经营和农民工有再就业的平台，盼贵局在原来的总平面规划图给予调整。

鉴于以上原因，我公司向贵局提出对武汉方鼎汽配规划的申请调整报告如下：

我公司申请将汉南区汉南大道458#汽配工业园区总建筑面积调整为47208.25平方米。

综上述申请,我公司已委托武汉市东西湖区规划建筑设计院绘制了武汉方鼎汽配工业园区修建性详细规划总平面布置意向图（局部调整）。局部调整后的方鼎汽配总建筑面积由原来的42433.94平方米调整至47208.25平方米。容积率由原0.51调整至0.57，绿化率由原来的25%调整为17.5%。

我们认为，局部调整后的方鼎汽配在今后的发展中会给汉南区人民带来就业平台。恢复了工业园区的整体布局及不拥挤的生产和安全性，提高了方鼎汽配土地的使用效率，同时符合汉南区在政策上对工业的帮扶，并兼具了科学、合理、可行等几个特点。

为此，我公司特向贵局提出局部调整武汉方鼎汽配有限公司平面规划图的申请，并恳盼贵局给予批准！

武汉方鼎汽车部件制造有限公司

房地产项目规划调整请示报告 篇7

黄冈市发展和改革局领导：

湖北泰鸿川管理咨询服务有限公司成立于2011年3月，注册资金50万元，位于麻城市南湖办事处关厢社区仿古街39号。公司现有15人，机械、建筑专业团队12人，其中高级职称有5人，中级职称有3人，参加国家发改委培训中心节能评估培训的有5人。

自2011年3月成立两年多以来，在麻城市发改局领导的大力支持和指导下，已为麻城地区固定资产投资新建项目和改扩建项目服务过十多家，编写《节能报告书》和《节能报告表》。

麻城市地处湖北省东北部，大别山中段南麓，鄂豫皖三省交界处，武汉、郑州、合肥三角经济区域中心，麻城有120多万人口，近年来发展迅速，来麻城投资的企业越来越多。

公司有固定的办公场所200多平方、配备了节能评估服务设施，且有节能评估的一定基础和经验。今特向省厅领导申请，办理固定资产投资项目节能评估资质申请手续，以更好的服务于麻城固定资产投资企业，为麻城节能减排工作作出应有的贡献。使公司能不断的提高和发展。

特此申请，呈请批示！

房地产项目规划调整请示报告 篇8

青岛市地税局公告〔2011〕1号

全文有效 成文日期：2011-01-31

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根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，现对房地产开发项目土地增值税预征率调整公告如下：

一、对开发建设并销售经济适用住房、廉租住房等保障性住房，仍不预征土地增值税。

二、对开发建设并销售政府限价商品住房，土地增值税预征率为1%。

三、对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

四、对开发建设并销售非普通住房（含别墅）和非住房（包括商业用房、写字楼等），土地增值税预征率由现行的2%调至3%。

五、普通住房按市政府确定的标准执行。房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算，依不同的预征率申报预缴土地增值税；未分别核算的，从高预征土地增值税。

六、本公告自2011年2月1日起施行，《青岛市财政局 青岛市国家税务局 青岛市地方税务局关于调整我市房地产税收政策有关问题的通知》（青财源〔2010〕2号）第二条停止执行。特此公告。

二〇一一年一月三十一日

房地产项目规划调整请示报告 篇9

在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。步骤/方法

1.规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

2.规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

3.规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小

高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。

4.规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。

营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

5.规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学

说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

注意事项

 业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关

于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

房地产项目规划调整请示报告 篇10



 1,立项

（1）、项目状况

（2）、开发项目用地状况调查

（3）、市场需求和竞争分析。

（4）、成本估算

（5）、项目开发组织结构形式和研究

（6）、开发建设及销售计划

（7）、项目经济及社会效益分析

（8）、结论及建议

注：市场需求预测的方法

A、定性预测法

B、定量预测法



初步可行性研究的内容

初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下

（1）、初步可行性研究的角度与方法

（2）、识别各种限制条件

2，规划

定位——宏观的和微观的区位调查、分析与选择；定性——开发内容和主题的分析与选择；

定量——开发规模（建设规模与投资规模）的分析与选择

地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于

商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。

在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。

功能与形式的平衡

大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。

其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。

可持续发展的空间

作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。

商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市

快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。

结合体验消费设计

随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。

文化主题与地域特点

不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。

人性化与精细化

随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。

商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。

3,房地产项目推广

项目前期策划阶段

市场调研分析

资讯调查

地块环境

类比分析

项目初步发展阶段策划

项目策划阶段

产品策划

产品策划

产品SWOT分析

项目优劣势综合评定

项目发展目标

价格策划

制定价格总体目标

确定定价方法

确定定价模式

制定物业价格

4,销售流程

制定价格营销组合策略

价格调整技巧

营销广告策划

客户定位

总体营销策略

各阶段营销分策略

整体广告策略

广告执行计划

开盘准备

准备销售工具

广告计划

SP活动

项目CI设计

营销方案执行阶段

销售流程设定

销售手册

销售表格

销售反馈