房地产规划策略（精选9篇）
房地产规划策略 篇1
房地产规划跨过重庆石板坡长江大桥，映入眼帘是气势恢弘的重庆国际会展中心。上海城就处在与国际会展中心一路之隔的黄金地段上，作为地标性建筑，上海城一头连接着长江大桥北端重庆最繁华的解放碑，另一头连接着重庆著名商圈——南坪商圈。“建设全国一流的和谐社区，是嘉发地产的目标，也是我的心愿和追求。”浙江德发建设集团总裁、重庆市浙江企业联合会常务副会长王如法在接受华龙网记者采访时说。
据介绍，上海城是重庆市首个复合建筑群落，是集居住、商业零售、办公、酒店、展览、餐饮、娱乐等为一体的多功能城市综合体。住宅小区总规划建筑面积60余万平方米，地面绿化景观面积达5万余平方米，为闹市中心的大型园林生活社区。小区内设有泛会所、游泳池、儿童乐园、器械健身区、运动场、小学、幼儿园、居委会等生活配套设施，使居者衣食住行育乐---所有生活所需，足不出户即可全部满足。
上海城商业规划总建筑面积26余万平方米，有三大主力购物商场、五条特色步行街，是集大型时尚百货、品牌超市、餐饮美食、休闲娱乐及高档商务公寓、高档写字楼、酒店等为一体的超大型综合建筑群。其无可复制的黄金地段和无以伦比的超大规模将成为重庆市的新地标房地产都是以获得收益为目的，将货币资金投入房地产开发，经营活动。都是以直接现金或分期付款购买房产。以租代售，将空置的商品房出售，并于租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商就以租房时的价格买给租房者，租房者在租房内所交的房租，可以抵充部分购房款，当购房者付清所有房款后，便获得该房产的所有房产权：如果购房者在购房期内不购买房产，则做退租处理，先前交纳的房金可以作为房产开发商收取的房租。这都是房地产公司常用的营销手段
重庆市南坪上海城
房地产规划策略 篇2
1 规划设计纲要制定原则
1.1 人工环境与自然环境相和谐
房地产开发, 包括新建项目和拆迁改造项目, 对生态环境会产生一定的破坏, 有些地方已到了不能再继续开发下去的地步, 房地产开发人员必须充分认识到自然生态环境面临的压力, 保护和修复生态环境是所有房地产开发人员的职责, 可持续发展是经济发展和生态环境保护两者达到和谐的必经之路。
1.2 历史环境与未来环境相协调
在促进新技术、新工艺、新材料在房地产开发中的应用的同时, 要特别注意保护开发项目与周边城市文化遗产的协调, 保持开发项目发展过程中的历史延续性, 让房地产开发项目成为历史、现在和未来的载体。
1.3 社会各群体生活相和谐
房地产开发项目的形成是城市文明的集中体现, 开发项目规划不仅要考虑经济效益和项目设施的现代化, 同时要满足城市居民日益增长的物质文化生活的需要, 要为建立高度物质文明、精神文明创造条件, 坚持以人为本, 不分文化背景和社会阶层, 共同创造健康和谐的社会生活, 为弱势群体提供便利条件, 避免城市范围内社会空间的强烈分割和社会对抗。
2 规划管理要点
在房地产开发项目规划管理中, 每个项目都受时间、资金、质量和建设环境条件的限制, 深入的调查论证, 准确的可行性研究, 精明的项目策划, 领导层的正确决策, 以及高水平的规划设计纲要, 是其成功的关键的因素。规划设计应把经济效益、环境效益和社会效益结合起来, 营造最佳居住环境、工作环境, 使项目规划达到目标功能、环境功能、社会功能的要求。
规划总体构想是根据房地产规划技术以及项目的要求。以居住区为例, 应以人为中心, 规划设计应将改善城市面貌作为一个重要方向, 要注意建筑群体因地制宜, 形成高质量、高品位的生活居住、文体活动环境。按照国家规定, 在城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公共设施所进行的综合性具体安排, 称为居住区规划。其基本要求如下:使用要求, 为居民创造一个方便的生活居住环境, 满足居民生活的多种需要;卫生要求, 为居民创造一个卫生、安静的居住环境, 要求居住区有良好的日照、通风, 并防止噪声的干扰和空气的污染;安全要求, 为居民创造一个安全的居住环境, 除保证能有条不紊地进行正常生活外, 还要适应那些可能引起灾害发生的非常情况, 如火灾、地震等, 按照有关规定使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度;经济要求, 在确定居住区建筑的标准、公共建筑的规模项目时, 应与当时当地建设投资和居民的生活水平相适应, 应尽量控制造价, 节约用地;景观要求, 居住区是房地产建设量最大的项目, 它的形式对城市面貌有着重要的影响, 旧居住区的改造的目标之一是改变城市面貌, 要注意建筑群体的组合, 建筑群体与环境的结合, 从景观上要把居住区、小区作为一个有机整体来进行规划;强调生态建筑的要求, 重点把握居住建筑在整个寿命周期内要减少资源、能源的消耗和降低环境的污染, 保护自然生态环境, 创造健康舒适的室外环境, 使建筑功能质量目标统一, 使建筑生态、经济取得平衡。居住区规划应善于发挥地段优势, 人工与自然环境相融合, 能借景建设, 以人居文化氛围为主题, 保证生态环境, 并辅以山水景观。
建筑设计与规划设计环境的关系是规划管理的一条主脉, 有关资料和现有建设实践证明, 现在的建筑设计, 往往着眼于单体建筑的外观形象, 对于同周围环境的关系视而不见, 都想表现自己, 宣传自己, 或将用地红线占尽, 不顾与左邻右舍的关系, 在规划方案审定时, 也往往以单体外观形象为主, 单体环境与群体环境不协调, 群体或街景杂乱无章。而建筑是特定环境中的建筑, 应是单体服从环境, 先环境规划而后个体进行设计, 才能与环境规划相协调, 为环境规划增色。
用地要平衡, 管网布置要满足功能要求。房地产项目的建成投入使用质量的高低, 主要看综合效果。规划用地按功能性质大体分为四类, 即住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。对各项用地的分配反映了土地使用的经济合理性。通过对潍坊当地房地产开发项目的调查, 得出如下经验:不可片面追求高容积率, 容积率高, 意味着建筑面积增加, 可承载人口数量增加, 同时不可避免地影响到环境质量;对项目空间的布置, 必须首先考虑生态环境, 并按生态要求, 本着“以人为本”的原则, 在单体布置、环境布置、交通系统等环节保证单体建筑有充足的阳光、清新的空气、良好的通风、洁净的水面, 尽可能扩大绿化面积, 提高植物的叶面系数和造氧功能。其次管网布置要满足功能要求。工程管线的综合规划和道路交通组织网络的布置要合理。工程管线的主要供水、雨水、污水、电力、电信、燃气等应配套齐全, 各种管线宜地下铺设, 应综合规划, 合理安排, 相对集中, 一次建成。
3 结语
房地产开发项目要采取较为实用的规划方式和手段, 建立符合可持续发展的人居环境, 注重多学科知识技术的整合应用, 适应长久以来各地已形成的较为符合地域条件和气候条件的建筑形式和规划布局, 想方设法利用现代的建筑手段、材料、施工技术融入到现代建筑当中去, 项目规划者要深入到现场体现和发掘所存在的问题, 时刻注重科技的发展, 并应用到房地产开发项目环境研究上来, 必须站在地域和整体的角度去看待项目, 充分体现人、项目和自然的和谐统一。
摘要：本文详细阐述了房地产开发规划管理的原则和要点, 具体分析了规划涉及纲要制定的三个原则, 以居住区规划管理要求为重点, 提出了房地产开发项目规划管理的具体目标、规划总体构想、建筑与规划设计的关系、用地平衡的辩证关系, 体现生态建筑、人文建筑、社会和谐的房地产开发思路。
关键词：房地产开发规划管理,规划设计,人文,生态,和谐
参考文献
[1]张鸿雁, 杨雷.中国房地产评论[M].南京:东南大学出版社, 2006:68-69.
房地产调控规划是本 篇3
从近年全国房地产市场的普遍情况看，所有房地产热度高的城市，其需求推动大部分都是来自于该城市所辐射区域范围的外地进城购房需求。“有钱人进城买房”成为近年中国社会人口移动的最显著特征。村里奔县里，县里奔省城，省城奔北上广深几大中心城市——这一置业投资轨迹实则是中国人口流动，即所谓“城市化”的中国特色。
1935年我国地理学家胡焕庸提出，从中国最北部的黑河到云南腾冲这条直线以东，36％的国土面积居住着全国96％的人口(即著名的“胡焕庸线”)。新中国成立之后，为了社会主义建设和国防需要，国家偏重于内地建设，建设三线、上山下乡等一系列的运动，使得人口分布向中部和西部有所偏移，内地城市也即所谓的“大三线”城市人口数量被快速充高。而改革开放后，国家鼓励允许一部人先富起来的政策，又使中国的人口涌向东南沿海城市，近三十年来，我国人口更严重地偏于东部特别是沿海经济发达城市集中。当前来看，所有住房市场需求过旺的城市，主体需求大部分都源于这个城市所辐射区域范围的外来进城人口。
所以，想要抑制住房需求，就要从国家整体的城市化布局进行疏导：一线中心城市应适度将部分公共资源向二、三线城市分流；重点发展二、三线城市，在三、四线城市设置农村进城人员流动防火墙，政策支持鼓励劳动密集型的制造加工业落户于此，让离开土地的农民在这些城市寻找到就业机会，让他们在离故土最近的城镇里安居乐业。进而减缓“城市化”人群涌向二线甚至一线中心城市所带来的城市住房需求压力。
基于史无前例的庞大人口流动中的我国的城市化发展，对于城市规划和建设者来说，除了要了解马斯洛的人类需求层次理论——生理、安全、感情、尊重和自我实现之外，也要知晓中国目前经济社会形态所刺激出来的人口流动，对于住房需求也存在不同趋向的市场规律。农民需要进城，小城市居民希望进入大城市，大城市高层级的人则已经渴望返还田原生活，希望将房产作为享乐甚至投资载体。当前调控政策的指向既然是对着投资、投机炒房客，那么靠外来流动人口进入推动城市经济和建设的城市，就没必要限购。比如一些地、县级城市，亦或全部要靠外来投资者支撑的海南楼市。
今年春节海南房地产在“国八条”调控政策出台之后，房产交易量全国占先，远远超出当地房产业内人士的预估，三亚除海边一线海景房半山半岛之类楼盘每天门庭若市之外，深居热带雨林中的呀诺达·那香山项目甚至每天访客量多达百组。不可否认，海南市场购房群体绝大部分有投资的取向目的。但显然，国际旅游岛的发展，以及中国财富人群随国家经济强盛而数量急剧增加后，人们对于热带海岛度假生活的向往和普遍需求，一定规模数量的房地产开发对于推动区域发展，并满足人们升级的消费需求具有积极的现实意义。
海南国际旅游岛建设即是国家大的发展规划之其中一重点布局。无论中国发展第三产业经济布局的需要，还是充分发掘自然资源为国民所享用之目的，此一棋布局都十分必要。与其他想要良性发展的城市一样，政府只要把握好“度”，切实抑制住投机和过分投资，房产市场就一定能给城市发展带来益处，而非泡沫。
房地产规划个人简历 篇4
理念上的叙述也是人们非常关注的一点问题，理念的叙述方向可以展现在多点因素上，如求职者在简历创作时非常关注的文字梳理问题，便可以对简历的.观察起到一定的加分效果。简单的创作，却可以使简历呈现出如此大的区别，对于那些还在为简历创作问题而感到犯愁的求职者角度来看，他们最需关注的便是这一因素。
招聘方希望见到的简历非常简单，甚至也可以用平凡来形容，简历并不需要进行多么多色彩的叙述与添加，但一定要在可表达出的方向上满足他们用人的标准，如若在简历中都不能利落表达自己的人，他们在踏入实质性工作岗位后，还能够对企业的运转带来帮助吗?答案显然是不可能的。
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个人信息
yjbys
性别：男/女 出生年月：19xx.xx.xx 民族：xx 政治面貌：xxxx
XX大学 土地资源管理专业 20XX届 XX方向 XX学士
联系方式：
电子邮件：/jianli
求职意向及自我评价
期望从事职业：工程造价师、房地产规划、房地产开发
自我评价：工作认真负责，积极主动，具有很强的执行力，很强的市场策划及沟通协调能力，具有丰富的团队管理经验以及项目管理经验，灵敏的市场嗅觉，喜欢有挑战性的工作，承压能力强。受过系统的相关专业知识训练，有很多实习和兼职经历;有很强的忍耐力、意志力和吃苦耐劳的品质，对工作认真负责，积极进取，个性乐观执着，敢于面对困难与挑战
教育经历
20xx.9~20xx.7 xx大学 xx学院 土地资源管理专业 xx学士
学分绩点(GPA) x.x (满分x分)， 院系/班级排名 第x
连续四年获得校奖学金
所获奖励：
20xx年 获得院级“优秀团员”
20xx年 获得××赛“一等奖”
20xx年 获得院级奖学金“二等奖”
20xx年 获得“国家奖学金”
项目/科研经历
20xx年 xx项目 项目负责人
课题：xxxxxx
项目描述：
工作职责：
工作业绩：
20xx年 xxxxxx项目 项目组成员
课题：xxxxxxxx
项目描述：
工作职责;
工作业绩：
实践/工作经历
20xx年 x 月—20xx年 x月 xx咨询有限公司 实习生
主要工作：主要涉及的是房地产整合推广方面的工作，参与的项目主要是咸宁市御龙花园和武汉市香港路浅水湾。日常工作包括：(1)文案工作：包括楼书海报文字工作、会议工作资料整理等;(2)现场实地工作：对周边楼盘进行采盘，对售楼部的布置工作
20xx年 x 月—20xx年 x月 xx私营企业 施工员兼现场预算员
主要工作：担任施工员，并兼做预算员，负责施工现场的总体布署、总平面布置，努力完成了公司下达的任务，熟悉工地运作、施工、放线等各项工程管理。还负责用全站仪进行定点测量和碎步测量，并用其测量数据进行AUTOCAD成图
个人技能
大学英语四/六级(CET-4/6) 良好的听说读写能力
快速浏览英语专业文件及书籍，撰写英文文件，用英语与外国人进行交谈
国家计算机三级 (网络设计)
熟练使用电脑浏览网页，搜集资料，熟练使用office相关办公软件，熟练使用photoshop
普通话
普通话等级证书一级甲 读写能力精通 优秀的听说能力
本专业证书
土地评估师、房地产评估师
房地产开发项目规划设计管理 篇5
房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上，认为设计公司配合不积极，方案总不能达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目，这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等，这些人或公司都是房地产项目的参与者，但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员，大多工作都是通过承包和采购的形式完成的，而设计工作是贯穿项目始终的，对设计公司合理准确的采购，对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。
每一个项目都是要分阶段来完成的，房地产开发项目应该分成几个阶段呢？每个阶段的内容是什么？设计工作在每个阶段的任务是什么？
对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同，用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发，同时结合中国规划设计市场的特点，项目可以分成以下几个阶段：
启动阶段——设计阶段——工程计划阶段——工程施工阶段——控制阶段——收尾阶段
以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期，之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。
很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段，PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述，在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。
1.启动阶段。设计工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目，启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围，很多房地产组织结构都是典型的项目式结构，划分成几个职能部门，启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要，包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例，住宅社区—别墅住宅社区—地上二层底下一层节能别墅住宅社区，通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是我们常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
2.设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段。
1)设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。设计采购可以用两种方式进行，直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师，这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标，现很多公司都采用此方式就不再赘述。
2)产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计，这包括方案设计和初步设计。方案设计的主要内容是：总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为
一个完整的房地产项目，这三项内容是紧密衔接相互制约的，必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容：规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。
u首先是项目投资人或发起人的认可，我们暂且把项目投资人或发起人称为老板，让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的，有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面，其实这不是老板的错，是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式，让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息，要顺利通过这个门槛，就要建立有效的沟通系统，不只是规划设计而是整个项目的管理。
u其次是政府各职能部门的审核，这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。
3.工程计划阶段。这是整个项目的关键阶段，要制定工程施工总体计划，其基础就是施工图。施工图设计包括：市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围，而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成，并成为施工图的内容详细表述，这其中也包括专项设计的采购，例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细，项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目，此时已开始产品的销售策划工作，这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息，把设计语言翻译成大众语言进行宣传，吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品，避免虚假错空的信息传递给未来的客户。
4.工程施工阶段。按照项目总体计划按部就班的进行施工组织，这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。
5.控制阶段是和工程施工阶段并行的，质量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制，而开发商一方主要控制的就是变更，设计管理要及时准确地审核各种变更，提出准确地通过或否定的意见，使变更的发生尽量不脱离总体计划，同时还要提出对项目有利的变更申请，例如变更新技术可以提高工程进度和质量。
关于对房地产开发中违规变更规划 篇6
专项治理的通知
建规[2009]53号
中华人民共和国住房和城乡建设部
各省、自治区住房和城乡建设厅、监察厅，直辖市规划委（局）、监察局：
为贯彻落实第十七届中央纪委第三次全会、国务院第二次廉政工作会议精神和《建立健全惩治和预防腐败体系2008—2012年工作规划》部署，推进重点领域和关键环节改革，深化从源头上防治腐败工作，提高城乡规划依法行政水平，住房和城乡建设部、监察部决定针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率等问题开展专项治理。现将有关事宜通知如下：
一、指导思想和工作依据
（一）指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照第十七届中央纪委第三次全会、国务院第二次廉政工作会议的部署和要求，坚持标本兼治、注重治本，以有效预防房地产开发领域中违规变更规划、调整容积率等突出问题为切入点，完善制度，规范程序，严明纪律，加强监管，推进房地产开发领域突出问题治理，力争通过1至2年的专项治理，使房
地容积率管理和监督检查的通知》要求，对本地区建设用地容积率调整的具体条件、审批程序及管理措施作出明确规定，抓紧完善容积率管理的相关制度。
2．对地方各级人民政府及其所属部门制定的城乡规划管理方面的规范性文件中违反国家关于建设用地容积率管理法律法规和政策规定的相关内容进行清理。对清理出的规范性文件，按照“谁发布谁纠正”的原则，提请或督促原发布机构予以纠正。
3．各级城乡规划主管部门和监察机关要进一步完善违规变更规划、调整容积率等违法违纪行为的责任追究办法。
（二）加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查
1．对建设用地容积率指标的规划管理情况进行检查。重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，风景名胜区范围内的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，同一房地产项目（含分期开发的房地产项目）在给出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中对建设用地容积率等强制性指标的管理情况。
2．对调整容积率指标、改变土地使用性质的情况进行检查。对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理。重点对其中涉及提高容积率，以及将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用
完成对各地（市）的抽查，并上报工作进展情况和各类汇总统计表。
住房和城乡建设部、监察部将适时组织调研督导组，对各地专项治理工作开展情况进行调研和督导。10至11月，两部对各地专项治理开展情况进行抽查，对各地自查自纠中发现的问题和有投诉举报的房地产项目进行重点检查；年底前，两部联合召开新闻发布会，向社会通报专项治理工作情况及查结的典型案例。
（三）巩固、深化阶段（2010年1月至12月）。对前期专项治理工作情况进行总结，针对存在的问题，研究提出巩固、深化前期专项治理工作成果的思路、措施；进一步深化制度改革，组织修订完善城乡规划相关法律法规，建立健全城乡规划管理的长效机制，规范新时期城乡规划管理工作。
四、有关要求
（一）提高思想认识，加强组织领导。深入开展房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题专项治理，对于推进重点领域和关键环节改革，遏制房地产领域腐败问题易发多发的势头，深化从源头上治理腐败工作，促进城乡建设和房地产市场健康发展，具有重要意义。第十七届中央纪委第三次全会和国务院第二次廉政工作会议对此都作出了部署。各地区、各部门要进一步提高对专项治理工作重要性的认识，增强政治责任感和工作紧迫感，加强领导，精心组织，切实把这项工作抓好。
专项治理由住房和城乡建设部牵头，会同监察部共同组织开展，两部成立专项治理工作领导小组及其办公室，对专项治理实施工作和政策指导。各级城乡规划主管部门和监察机关要根据各自职能分工，各负其责，协调配合，共同做好专项治理工作。
（二）突出治理重点，提高工作实效。各地要加强调查研究，切实摸清本地房地产开发中规划变更、容积率调整中存在的主要问题，突出重点，标本兼治，务求实效。在专项治理内容上，要紧紧围绕完善制度、清理检查、查处案件这三项任务。在完善制度上，重点要尽快对本地建设用地容积率调整的具体条件、审批程序及管理措施作出明确规定；在清理检查上，重点是要对提高容积率、改变土地使用性质的房地产项目进行深入检查；在查处案件上，重点要查处利用审批权搞以权谋私、权钱交易，损害国家和群众利益的违法违规问题。在专项治理对象上，要以地级及以上城市为重点，切实加强对地级及以上城市人民政府、有关主管部门的行政管理和行政审批行为的监督检查。各省（区、市）要加强对专项治理重点内容、重点地区的监督检查，对组织领导不得力、健全制度不及时、项目清理不彻底、整改纠正不到位的地区，要重点检查，督促落实。
城市规划与房地产开发的协调发展 篇7
城市规划是通过控制性详细规划对城市土地利用进行调控, 对城市空间布局和发展进行了合理组织, 创造良好的城市生活和生产环境, 满足社会经济发展需要的技术与政策手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起, 为人们提供各种用途建筑物的活动, 是一个把土地开发, 或转变成房屋的过程。众某种程度上说, 这两者是城市建设的不同阶段, 其共同目的是为城市服务, 创造良好的生活和生产环境, 以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”, 它指导城市房地产开发, 而城市规划所绘制的城市发展蓝图一部分要依靠房地产开发来实现, 并针对开发过程中出现的新情况而做出调整和补充, 两者关系密不可分。
二、房地产业是一种城市形态的产业
房地产业的兴起, 发展都离不开城市地域, 它是在人群聚居的城市地区中, 随着工业化, 城市化的发展而发展, 并形成独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是城市形态中体现出来的。可见, 房地产业的发展与城市发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中, 由于起步晚, 基础差, 因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后, 随后出现了短期的过热, 即使在经过调整后的今天, 仍存在一些不协调问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施, 才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划实施的良性互动, 使房地产业这一基础性, 先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。
从几个方面进行分析研究。
城市规划与房地产开发的特点:城市规划是种政府干预行为, 规划方案多由政府部门组织编制, 具有很强的计划性和政策性, 考虑整体利益和长远利益;而房地产开发多是企业或个人的经济行为, 以谋求最大利润为目的, 受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
首先, 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优。城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织。以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一, 具有全局性的特点。它寻求城市的整体最优模式。房地产开发是个体经济行为, 开发商从自身利益出发, 总是选择区位最好的地段, 采用收益最大的开发方式, 要求更高的容积率。如果缺乏规划管理, 其开发活动很可能成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
其次, 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为。我国城市总体规划的年限一般为20年, 即城市规划为20年以内的城市物质形态, 城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润, 短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要统筹考虑与协调长远利益与短期利益的关系, 使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现, 城市得到稳步、健康的发展。如果过于强调长远利益, 会失去经济发展的机会;过于强调短期效益, 则可能加重未来城市的负担和损害城市可持续发展的长远愿景。
再次, 城市规划的相对稳定性和房地开发的突发性。我国城市规划编制工作需较长时间完成后才具有法律效力, 实施若干年后, 才加以修订, 它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下, 房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益, 往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖, 使整个规划构思被打破, 城市发展格局完全打乱, 原有规划失去意义。
三、城市规划与房地产开发的关系
首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国城乡规划法规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城乡规划, 服从规划管理。具体来说, 就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的, 受市场经济规律影响, 若没有规划干预容易产生过度开发, 随意开发和忽视公众利益等问题, 通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
其次, 城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划, 为开发商提供了大量信息和开发依据, 房地产开发的地段选择, 开发方案选取, 价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心, 促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
再次, 城市规划也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。记地产成片开发必须经过城市规划才能进行工程建设, 合理的城市规划能够节省投资, 降低成本, 在许可的范围内, 获得数量更多, 用途更广的物业, 从而使开发者达到最高的经济效益, 也有利于多快好省地满足人们生活的需要。
总之, 房地产开发必须接受城市规划的统一管理, 同时也能从城市规划中得到指导和促进。城市规划也是房地产开
谈谈田径教学实施素质教育
盐城高等师范学校李森
摘要:田径是学校体育的重大项目, 而今的田径教材单调而且枯燥, 在新课标下, 田径作为学生身体素质锻炼的一个重要方面, 必须实施素质教育。
关键词:田径素质单一性可行性
田径作为体育教学的“主打”内容, 贯穿于学校体育的整个过程, 是实施素质教育的重要一环。但随着高中体育选用教材比重的增大, 田径教材的单
调性和枯燥性已日趋突出。作为体育教作性。
发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识, 了解物业开发所在城市的规划情况, 掌握一定的规划知识和技术, 做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。
四、房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前, 我国一些城市存在着房地产开发背离城市规划的现象。
首先, 过度开发。在追求收益的经营目标驱动下, 往往会造成一些地段内的过度开发, 觉的是居住片区的开发或改建过程中, 开发部门为提高出房率, 对住宅间距一压再压, 尽可能增大建筑额度, 简单的行列式密集排列, 往往导致居住区面貌单调, 日照不足, 居住环境质量下降等。
其次, 开发的随意性。在城市开发活动中, 不同用途的土地进行开发进其收益水平不同, 导致开发部门开发行为在一定程度上的随意性。
再次, 对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的工程项目, 为社会的利益服务, 但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发, 由于没有直接的经济效益, 因而没有开发部门主动进行投资。
五、房地产开发与城市发展采取的协调措施
城市规划对房地产业发展调控的作用最直接, 最具体, 也最有影响, 是房地产业发展的基本依据。房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者之一。因此, 只有制定符合地方志经济的城市规划才能适应房地产发展。同时, 由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点, 也给现有城市规划带来很大冲击, 要求城市规划在打捞形势下作必要的调整。
首先, 城市规划应加强对房地产开发的管理。第一, 必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间、思想、物质准备按照规划进行开发建设, 而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。第二, 必须增强全民法制意识。应根据各地的实际情况, 以市场经济为前提, 以城乡规划法为依据, 制定城乡规划法实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观调
师只有树立新的田径教学观念, 从不同的视角和层次进行教学观念, 从不同的视角和层次进行教学实践, 才能提高田径教学中实施素质教育的科学性和可操
一、田径教材在实施素质教育中的重要地位
田径是体育运动中最古老、最基础的项目, 它的形成和人类生活有着千丝万楼的联系, 素有“运动之母”的美称。
控作用。第三, 必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明, 新形势下城乡规划管理权必须高度集中, 不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
其次, 规划要充分考虑开发者的利益, 增强规划的弹性和应变能力。在市场经济中, 城市规划在发展过程中始终不具有开发的决定权, 而只是有否决权, 因此城市规划要加强对房地产经济的研究, 做到以规划为“龙头”, 带动房地产开发和城市建设的发展, 以使规划设想付诸实施。另外, 我国现有的城市规划机制仍以终极式理想规划占主导地位, 难以面对现实中的冲击。今后应增强城市规划的弹性和应变能力, 针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题, 制定城市规划调整修改管理办法, 对规划必要时作出调整和补充, 以适应城市规划实施的新形势。
再次, 与房地产开发管理相适应的控制性详细规划是近年来西方国家区划管理经验的基础上, 适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次, 国家已有文件明确要求各城市编制控制性详细规划。在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标 (用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等) 来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资, 让投资者在选址方面有更大的选择余地, 同时又符合规划要求, 控制性详细规划确定的强制性能改变, 引导性指标可以有一定的弹性和灵活性。
六、结论
城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段, 计划与实施的关系, 两者共同为建设城市服务, 从这一点看, 它们的目标是一致的。低一个层次来看, 开发投资者和规划管理者追求的目标又是不一致的, 导致城市规划和房地产开发之间产生冲突。房地产开发要服从城市, 同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门;城市规划要加强对房地产开发的管理, 同时又要服务于房地产开发, 适应房地产开发的发展, 促进城市规划的实施。
房地产规划策略 篇8
摘要：建筑规划与房地产开发是一个城市建设中密切相关的重要阶段和环节，它们之间是对立统一相互作用的关系。在现代化建设城市中，全局的规划关系着长远的发展，但是房地产开发可能因为利益而对规划起到相反的作用。调整好建设规划的长远利益与房地产开发的短期利益，对于两者都有重要的意义。本文主要从建设规划与房地产开发的相互作用进行讨论，探讨两者关系。
关键词：相互作用；对立统一；协调发展
引言
社会改革以来，经济不断进步和现代化步伐的不断加快，建筑规划在一座城市的发展占有极其重要的位置。科学的建筑规划是一座城市健康发展的前提，而在此时，房地产业也在稳健的发展。正是这个产业让城市更加现代化更加完美，它是一个城市的必不可少的部分。在一个城市中两者相互关联，相互作用，也会相互影响。怎样调整好二者的关系，是目前存现代化建设中最重要的问题之一。
1.建筑规划对房地产开发的作用和影响
建筑规划作为引导城市健康发展的指导至少在下面2个方面对房地产的发展有着重要的影响。
1.1城市规模的影响
建筑规划确定的城市未来可能的人口数还有土地的占有量决定了这个城市在一定期间内房地产投资的总量。只有符合城市计划的发展规模，房地产的投资开发量才能满足市场的供需关系，使之平衡。城市的总体用地规划还有主要交通干线的规划，也是房地产开发选址的考虑因素。事实证明，只有符合建设规划的房地产项目才会受到当地政府政策的支持，从而规避政策风险，取得很好的经济效益。
1.2用地规划的影响
建筑规划的重要的内容还包括：明确城市用地功能，区分城市的用地性质，调整城市用地结构，完善各项用地的安排。这样可以有效引导房地产开发的健康发展，减少开发商之间的竞争带来的不利影响。城市规划还规定了不同地段的开发程度、建筑密度、建筑高度以及绿化度。从而建造一个拥有一个优美和谐的环境以及现代化发达的城市。但房地产对建筑规划也有一定的反作用。
2房地产开发对建筑规划的反作用
2.1房地产开发对空间结构的影响是明显的。
房地产开发中关于商品房开发令城市部分用地的用途发生了改变。在以下两个方面影响城市空间结构：一方面是完工区域内的空间结构！另一方面是未完工部分的扩展。
在城市经济结构转变的条件下，城市用地的分布会受到不同类型的商品房的空间分布影响，形成一个新的城市空间结构。例如，原位于中心地带的房屋用地转变为商务和高级房屋用地；原位于边缘地带的厂房用地转变为普通住宅区用地。又或者郊区的用地被改变为居住用地，离城区较远的区域改建成为工业厂房。而造成这些转变的根本原因是经济结构的改变。当工业中心向第三服务业中心转变，商业用地的需求量就会增加。然而商业用地的相关要求比较高，原城市中心的地段用地转变为商业用地从而引起连锁变化。在市场经济的作用下，承担得起最高地租的零售业会迁移到城市的中心地段。居住其次、工业最远。房地产开发利用对城市经济发展的作用从而影响城市中其他产业的发展，从而改变城市的性质。因此改变建设规划的布局。
2.2房地产开发是让建筑用地结构合理化的关键。
现阶段，我国城市用地在计划经济体制的作用下呈现出一种极其不合理的景象。例如，城市中工业、仓储等生产性用地占建筑用地大部分。而道路、绿化以及居民基础设施用地又明显不足。导致优地劣用，土地利用效益过低，资源不能优化配置。为了适应我国经济体制和经济增长方式的转变，房地产开发也发生了一些改变。达到城市产业结构改变的要求，经过集中合并、挖潜换新、局部创新等改变，从而让土地利用效益还有产出效益有一个惊人的提高。还可以通过压缩工业仓储等生产性用地，改变现在道路交通用地、绿化用地的比重让用地结构更加接近完美。
2.3房地产开发对景观的作用表现在对建筑空间形态的改变和创造上
房地产开发是以建造令人舒适的空间环境为目标而进行的行为。将现代的审美观融入现代城市设计与建筑中。在房地产开发中应该从全局出发，全面考虑可能遇到的问题，而不仅仅只关注区段开发的局部问题。加大力度把握原则上的问题，对于细节不用过于关注。具体的影响表现在以下方面：第一，扩建与重建建筑。第二，建筑空间特征的创造标志与特征对于城市或社区都是极其重要的存在。房地产开发让空间带有可识别的标志，同时可以让居民感受到领域感、场所感还有安全感。第三，关于土地的综合利用。第四，房地产开发带来的关于空间的美感。总之，房地产开发就是从平面以及立体空间特征上，对建筑景观产生影响。对景观资源的优化利用已经成为房地产开发的重要项目之一。由此可见，房地产开发的真正目标在于建造一个适宜的物质环境以及有内涵的文化环境。
2.4房地产开发对建筑规划原有的投资机制的影响
房地产开发就是通过统一的规划和合理布局、因地制宜，选择最佳的方案解决规划与实施之矛盾。从根源上解决分散建设的局限性问题，加强对城市基础设施建设，这样有利于城市总体规划的贯彻和实施。在房地产开发中，经过规划设计到拆迁工程以及三通一平，到最后的房屋的完工和验收交付使用。一整套的管理体系，环环相扣，紧密结合。然而建筑规划的实施，需要源源不断的现金流。在经济飞速发展的今天，过去那种单由国家财政支持的建筑方式正在被房地产综合开发的模式慢慢取代。因为推行房地产综合开发不仅能为城市经济发展的提供足够的条件，还可以回收资金后又将资金循环，不断的用于城市建设中。因此改变了城市建设原有的投资机制，逐步为市场所接受，并在现代化建设中发挥着不可替代的作用。
3建筑规划与房地产开发的关系是对立和统一
建筑规划与城市未来发展有着密切的关系。完善的布局和周密的安排城市各项建设工作的综合部署，构建一定时期内城市发展的蓝图。它作为是城市建筑的重要组成部分，不仅是现代化城市建设的依据，还是城市规划、城市建设、城市运行三个环节管理的龙头。在保证城市健康发展，取得良好的经济效益等方面起到不可忽视的作用。房地产开发是一种经济行为，是依法取得土地使用权后，对土地进行合理的规划和利用，它的主要任务是对城市进行改造，提高城市现代化水平，让城市建筑可以满足人们日益增长的物质需求与精神享受，并从中获取一定利益。从这可以发现，建筑规划与房地产开发的主要矛盾在于利益的出发点和长远取向。作为商业行为，房地产开发追求的是利益，即短期能见的效益。而建筑规划则更关注城市建设的利益与整体性，属于政府行为。但是两者的却具有一致的目标，就是为了建设城市，让人们有更适宜的环境居住，所以形成了相互制约、相互统一的关系。
4.建筑规划与房地产开发协调发展
4.1建筑规划要起到引导的作用，
在我国，建筑规划年限规定为 20 年，即建筑规划最终表现为 20年以后的城市物质形态。建立在全面调查和先进科学基础上的建筑规划，为房地产开发商提供了可靠的依据，其中开发的地段选择，开发方案的选取，价格的评估等都是以建筑规划为依据的。
4，2房地产开发要符合建筑规划
房地产开发必须以政府调控和规划为标准，不能违反。建筑规划对房地产开發要起到一定的制约作用。具体来说，建设用地的地理位置、占地面积、建筑高度等都应该接受规划管理，而房地产开发过程中碰到的问题也应用反应给建筑规划部门，协商处理。
5.结语
综上所述建筑规划与房地产开发两者的关系是密不可分的。并且通过多种多样的方式机制以及制度互相制约，而在此同时又会相互作用。所以只有在具体剖析两者的相互作用方式与机理后才能促进两者的协调发展，为完善房地产开发方案提供依据。
参考文献：
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[3] 付书恒，谢红桥.浅谈城市规划与房地产开发两者关系[J].河南建材，2013，03：167-180.
蓝冰房地产公司人力资源规划书 篇9
小组成员：20092806张晓澜20092796方泽谦20092797卢 斌 20092800刘 浩
一，计划实施阶段：2012-3-26—2015-3-26
二，计划达到的目标：根据集团总体战略经营目标，利用三到五年时间，围绕公司核心产业，以积蓄人力资本，构建企业文化为目标，整合组织流程、规范人事体系、建立素质模型、优化薪酬激励，通过人力资源的最大化发展，有力地推动集团向现代化新型企业发展。
三，目前情景分析：
1、规划问题层次并不完整。
2、描述不够准确，尤其是有堆砌的痕迹
3、既然是战略规划，每一个模块在策略、方法、实施上应该更加具体，不应该空口号！
4、既然是规划，就应该有具体的实施进度。
5、人才梯队培养方面具体策略的缺失。
6、集团的员工培养职业成长通路设计缺失。（内外两条通路）
7、缺乏科学的人力资源战略规划的需求分析，整体的规划缺乏依据！
四，未来情景预测：
1，积蓄人力资本：利用3到5年时间，以培养为主、挖掘为辅、引进为补充，造就一支有
操守、懂专业、善经营、能管理的人才队伍，包括房地产相关专业人才队伍、营销策划人才队伍、经营管理人才队伍和资本运作人才队伍；并将这支人才队伍锻炼和凝聚成一个上下目标一致、内外价值一致、内部沟通协调、专业能力互补和共担分险成果的高效能团队。
2，构建企业文化：公司成立和动作多年来，已经形成一定的“文化”和“习惯力量”。但是这
种“文化”与刘总倡导的文化还有差异，还存在一些消极面。因此，需要花一段时间来逐渐总结、提炼企业的文化精髓；并通过制度建设和人员培训把这种文化逐渐固化下来，从而影响人的最终行为。企业文化建设一个工期的工程，一方面其建立需要改造人的思想，需要时间；另一方面企业文化需要随着社会和企业的发展而发展，需不断建设。希望五年之内可能形成一个初步的框架和适合企业实际的文化建设模式。
3，整合组织流程：组织机构和部门间权限流程是企业管理的基础。通过整合组织流程，规
范各部门职责和相互间的配合关系，理顺分工合作和业务流程，实现高效管理支作可以整合各部门的人力资源，实现人力配置的科学合理，也为整个集团与各控股公司之间理顺关系打下基础。
4，规范人事体系：作为一家集团公司，一个合理规范的人事体系是非常有必要的，这为选
用育留提供了最基本的依据，也是集团内部人力资源合理配置与流动的基础。因此需要建立科学规范的集团职位体系、组织架构流程、招聘录用流程、培训发展规范、绩效管理制度和淘汰选拔机制。这一整套人事体系有助于将整个公司对人的管理都纳入制度化的轨道。
5，建立素质模型：员工对企业的贡献主要取决于两个因素：业务能力和工作动力。其中业
务能力是基础和前提。企业在不同的发展阶段，对于不同的职位，业务能力的要求是不同的，也就是要求员工具备不同种类和程度的能力。这些能力的种类和程度要求的组合就是能力素质模型。协助员工建议素质模型一方面有利于员工的职业生涯发展，另一方
面有利于员工根据公司的实际情况实现终身学习，为打造学习型企业打基础。
6，优化薪酬激励：薪酬是激励员工的重要手段，但不是主要手段，更不是唯一手段。因此，一方面需要设计带有业绩激励导向的薪酬，另一方面，要不段完善包括期权、补充保险等在内的员工保障机制，建立包括内部培训、外派培训、国内外培训基地等在内的员工发展机制。通过这些机制的建立在维护员工关系，实现激励。
7，五，实施方案
1,建立公司职位体系
由于目前整个集团有总部，有子公司，有全资子公司，有控股公司，各个公司虽然都有职务名称，但职位体系相对比较混乱，需进行统一的规范，以便于以后子公司管理人员的流动与任命。根据公司的法人治理结构和公司法有关规范，集团可对全资子公司、控股公司和集团掌握经营管理权的公司进行人力资源的统一管理。
规范职位名称：
建议整个集团职位后缀统一为7个：总经理、总监、部经理、经理、主管、专员、助理。具体的职位称呼即为：专业名称＋职位后缀，如人力资源部经理、企划主管等；如为副职，则在专业名称和职位后缀间加“副”字。
统一后，公司的职位一共分为九级：总经理、副总经理、总监、部门经理、部门副经理、专业经理、主管、专员、助理。
2,规范录用流程
招聘录用是人才的进口关，直接影响到人力资源的素质水平。因此需要规范录用的流程。建议将整个集团（含集团公司、全资子公司、控股管理的子公司）的进口关统一归在集团人事行政部，即人员的招聘信息和应聘资料需由人力资源部统一归口。
社会公开招聘适用于招聘应届大中专毕业生、工作经验在两年以内的专业技术人员及其他有必要通过公开招聘渠道进行招聘的人才、社会公开招聘由集团人力资源部和各子公司行政人事部配合实施。流程如下：
集团：部门整理用人需求计划（所需招聘人员的数量、岗位、能力学习要求等）集团人力资源部每月收集1次信息，研究并提出意见董事长签字同意人力资源部发布招聘信息（通过报纸、网站和其他公共媒体）在规定期限内收集简历人力资源部组织笔试人力资源部与用人部门组织面试人事总监或总经理录用面谈人力资源部核定薪资入职报到签定劳动合同试用期。
（1）子公司：子公司行政人事部搜集整理需求计划报子公司总经理批准签字集团人力资源部每月收集1次信息，研究并提出意见子公司总经理同意人力资源部发布招聘信息通过报纸、网站和其他公共媒体）在规定期限内收集简历人力资源部组织笔试人力资源部与用人部门组织面试人事总监或总经理录用面谈人力资源部核定薪资入职报到签定劳动合同试用期。
（2）内部举荐（含自荐）
内部举荐适用公司紧缺型人才、有3－8年工作经验的专业技术人员以及其他公司急需的重要人才。鼓励员工进行内部举荐，内部举荐不需回避亲友关系，且给举荐成功的员工一定的物质奖励。内部举荐由集团人力资源部统一归口负责管理。流程如下：
举荐人向人力资源部提交被举荐人的简历等资料人力资源部每月收集一次信息人力资源部组织笔试或面试人事总监或总经理面谈人力资源部提出录用意见董事长批准录用录用安置（需考虑回避问题）
（3）猎头
猎头适用于有特殊技能人才、有8年以上工作经验的专业技术人员和以及公司需要的高级管理人才。猎头由人力资源部会同专业机构实施，流程如下：
人力资源部整理需猎取人才的相关资料总经理签核同意交专业机构猎头人力资源部组织候
选人面试总经理面谈人力资源部提出录用意见董事长批准录用。
公司的进人渠道只能有以上三种，每一种有必须按照上述流程操作。（注：上述三种流程中，已经涵盖了一些特殊情况的处理方式，但由于可以通过几道环节把关，也可以确保通过关系进来的人员素质质量。
3,薪资改善计划
应该说目前公司的薪资水平相对还是比较具备竞争力的，但是由于薪资没有进行全面系统的科学设计，因此没有充分体现激励因素，需要进行改善。企业发给员工薪资主要应该从下面几个方面去考虑：
首先是生存需要，工资收入是员工及其家庭物质生存的基础，因此薪资的基础水平应该根据社会平均薪资进行确认，调薪的幅度应该根据社会物价水平进行考虑，这一部分可以确定的是员工的基础薪资，确定这一部分薪资时不必考虑竞争对手或同行业的其他工资，也不具备激励作用。
其次是发展需要，工资收入是员工对前期教育投资的回报，同时也是其自身继续发展的需要。因此，确定薪资应该考虑员工所从事专业的学习投入成本和其以后知识更新的成本，确定这一部分薪资时，需要考虑的是该专业人才的社会紧缺程度，有时也会根据公司内的紧缺程度来进行调整。这一部分薪资是激励员工自我学习发展，特别是激励员工学习其具体工作中需要的技能的重要因素。
第三是实现需要，工资收入是员工在企业内工作表现程度的体现，一般来讲，绩效越好，期望得到的薪酬也会越高，同样，如果绩效越高，得到的奖励越多，就会鼓励员工不断创造较高的绩效。这一部分薪资是激励员工提高工作绩效的重要因素。
第四是社会责任需要，一般来讲员工的年龄越大，社会责任越重，就开始需要抚养老小，因此，在薪资确定时，需要在一定程度上考虑员工的工龄、在公司的工作时间等因素进行一些微调。这一部分薪资是给员工职业安全感的重要因素。
综上所述，影响某一员工薪资收入水平高低的因素主要有两大类：即岗位因素和个人因素。这两个因素从数学上讲，又可以分为若干个变量：如岗位等级、专业差别、工龄、司龄、绩效表现等。因此一个员工新进公司时，应该有一套合理的数字模型帮助人力资源部确定其起始工资，而进入公司以后的薪酬变化，则根据其情况变化再调整。
薪资改善主要应从下述几步着手：
(1)统一规范薪资等级
按照目前东方智业给公司制订的薪资先统一规范，以后根据具体实施情况再进行适当的修改。
(2)确定核薪公式
一个岗位和一个人的薪资确定应该有一个科学的公式，建议所有人才均使用核薪公式确定基准薪资和薪资范围，然后再通过协商确定具体工资。
公式：岗位基数＊（1＋学历系数＋专业系数）＋同业经验补贴＊年限＋其他因素
举例说明：比如说公司确定助理的岗位基数1500元/月，同业经验补贴为100元/年，任职的起始条件是大专。这时招聘的小王是工程管理专业大学本科毕业，是公司比较紧缺的专业，有两年同专业工作经验，应聘该职位被录用后。小王的基准月薪可定为：
1500（1＋0.1＋0.1）＋100＊2＝2000元/月
在具体确定薪资的时候，还可以根据该员工面谈时的印象，是否取得一些领域内较好的成绩和本人的薪资要求进行上下的微调。但上调幅度不可以高于这个职位的最高薪资。这种薪资的确定方式会比单纯靠谈和印象要准确得多，一方面同时可以保证整个公司的工资比较有体系，同时也可以帮助公司比较好地掌握工资和用人的成本。
(3)年终奖金的确定
年终奖金主要是用于激励员工绩效表现，与员工分享公司的业绩。因此年终奖金的确定可以从两个方面来考虑。第一，根据年初的业绩计划，确定年终奖金的总额，然后按照职位系数确定各岗位的奖金基数，最后根据绩效考核的结果，确定奖金的数额。第二，如果年底的运营超出计划，可以由董事长特拨一定数额的奖金，主要用于两个方面，一个是对有特殊贡献的优秀人才进行奖励，另一个是对全体员工普奖，这个普奖就不再考虑职位高低等情况了。
(4)加薪的确定
加薪的目的主要有三种情况：第一是职务晋升，建议以后公司不要职务调整即调整薪资，即岗变薪不变（实施岗变薪不变主要考虑以下几点：
1、尽量减少平时的临时人事变动，尽量到调薪前统一调整；
2、岗位薪资给的是人的能力，有时候到新岗位的人往往还不具备该岗位的能力，因此薪水不立即调整有一定的激励作用；
3、有利于绩效考核的标准，因为如果中途调整职位，绩效考核的标准也会调整，很可能会出现由于刚调职位导致没有达到绩效考核要求的情况，反面会影响绩效奖金；
4、可以通过年终奖金进行调整，虽然岗变薪不变，但年收入还是会有适当的增长的。）第二是绩效表现，员工一年绩效表现优秀的，除了年终奖以外，应该体现一部分在第二年的月薪里，这样能够起到更长久的激励和表率作用；第三是物价调整，每年物价都会有一些调整，同时，员工的在公司的工作年限也有增长，应考虑这一因素进行加薪。建议每年在统一时间调整（建议每年四月调整）所有员工的薪水。综上所述：物价调整因素决定公司加薪的统一标准、再根据人事职位变动和绩效表现进行调整。
加薪公式：公司加薪统一标准＋(绩效奖金/12)10%＋职位变动调整
举例说明：如果今年公司统一的加薪标准为150元，老张去年年底奖金为2.4万元。则老张加薪金额为：150＋（24000/12）＊10%＝350元。
具体的薪资计划还将与激励改善计划配套进行计划、组合和实施。
4,激励改善计划
员工激励除了薪资以外还有很多措施可以相配套，从物质上讲有：目前正在设计股票期权、菜单式福利计划、能力津贴计划、商业补充保险等；从发展和精神角度上讲有：度身打造的培训计划、职业生涯发展设计等等。这些属于人力资源发展的高端项目，将在以后逐渐规范实施。
经理持股计划将是以后对公司职业经理人员的重要激励制度。经理持股计划实施的对象原则上是四种，从重要性排序分别应该是：
1、项目总经理；
2、具有发展潜力高级经理人才；
3、公司发展必须的技术和专业型人才；
4、在公司长期服务的优秀员工。这四类对象的平均持股比例计划约为：4：3：2.5：0.5。具体的持股数额由各类对象的绩效表现而定。具体持股计划将在不久制订完成。
目前条件比较成熟可以实施的是能力津贴计划，从目前的人才当中选拔一部分，发给能力津贴，一方面留住公司急需的人才，另一方面使人才可以将这部分津贴用于再学习和深造。能力津贴采取合约制，即要与公司签定服务合约，如合约期内离开公司需要退还该津贴。同时，菜单式福利计划也可以考虑实现，一方面可以帮助公司规避工资的纳税调整，另一方面可以规避员工的个人所得税，使员工的利益与公司利益都达到最大化。
5,培训发展规划
应该说人力资源短缺是影响公司进一步发展的最大问题，而由人力资源短缺造成的“知识垄断”、“信息垄断”也是目前导致个别职业经理人恶性竞争互相攻击的主要因素，同时也较大地影响了公司高层的科学客观地决策。因此大力培训发展人才是当务之急，也是解决问题的根本方法。
(1)现有人才培养
与专业公司合作或独立研究，迅速开发建立员工能力素质模型，确定针对素质模型的培训课
程大纲，采取内部培训与外派培训相结合，课堂培训与实践培训相结合的方式，再加上能力津贴的评定与发放，重点选拔和培养一批年富力强有发展前景的员工。根据上面所提到的职等，分别给予外派专业培训、台派培训、MBA学历深造等不同程度的培训发展机会。
(2)百名大学生计划
在3－5年内，招收100－150名应届大学毕业生，其中每年引进1－2名硕士生，引进本科生的比例不低于40%。这百名大学生实行定向强化培养，进入公司前全部进行职业规划与发展计划，全部纳入绩效考核系统。具体实施步骤如下：
第一、每年录用不少于30名应届大学毕业生（分两到三批），毕业生进入公司前全部规定职位，并制度职业规划与发展计划，毕业生的见习期内（1年）工资成本由集团公司承担，由各子公司负责培养使用和考核。
第二、这30名大学生实现高强度的培训和淘汰，对于培养大学生优秀的大学生的考核和培养第一年实行辅导员制，即一带一或一带二。辅导员实施补贴制，考核优秀的大学生的辅导员给予一定的奖金。大学生试用期内淘汰率不低于30%，一年内再淘汰不低于30%，以后每年淘汰5%－10%。由人力资源部负责跟踪。
第三、通过第一年辅导留用的大学生，第二年由各分公司挑选录用，被分公司录用的，工资成本由用人单位负责。
该计划的基本框架如上，如能通过同意，将制订详细的实施办法。
（3）全面培训提升计划
每年了解和制订一个培训重点，全面培养和提升老员工的文化、技能等素养，对法律基础、电脑基础等课本知识和技能，利用1－2年时间进行全面的梳理和培养，以使整个企业的人力资源水平达到一定层次。
6，绩效考核系统
绩效考核系统是人力资源管理的核心系统，通过这个系统的运行可以将人力资源的管理与发展和公司的具体经营业绩牢牢地捆绑在一起。在目前人员素质未达到考核要求的情况下，建议可以先实地部门绩效考核办法，即针对部门而非单个员工进行考核，考核结果与部门主管的奖罚以及部门内员工整体罚水平进行挂钩。这种绩效管理和考核一方面可以将绩效管理导入公司，为以后全面实施进行绩效管理基础。同时也可以在一定程度上缓解针对个人的矛盾。绩效管理具体的实施方案需待今年年底各项数据标准统计出来以后，会同各部门制订明年的经营计划时一起制订，并结合明年组织架构变动确立具体的实施制度。
7、企业文化建设
应该说，无论是品牌建设还是企业文化建设都是一把手工程，都是需要有扎实的内部管理作为基础的，否则去搞那些宣传和花架子只可能是形式主意，花了钱不说，更关键的是会影响员工对“品牌”和“文化”内涵的理解，认为这两个都是虚的，都是形式主义的事情。因此，这几年不建议采取任何形式主义的方法来开展企业文化建设。而是通过培训和潜移默化的方法，通过制度建设，通过树立模范表率，通过内部管理来树立企业内部健康向上的价值观念，等基础牢固了再来进行提炼和全面建设。
现在企业文化主要着力要解决三个经理价值观上的问题：
1、倡导良性竞争。一个良性竞争的内部环境是企业需要的。职业经理人的成长应该来自于自己的发展，自己能力的提升和贡献的大小，而不是整垮谁。从2002年的倒马运动开始，刘总已经经历了三次针对企业内经理人的运动，虽然在这期间刘总的立场坚定，很好地解决了问题，但根本的问题没有解决，那就是采取这种手段进行竞争的现象应该得到旗帜鲜明的批判，否则下面肯定还会有倒其他人的运动。大家的精力也很难集中到解决问题，谋求企业的发展上来。
2、倡导正面沟通。目前公司内部当面不说，背后乱说的现象非常严重。有许多问题，特别
是如果对谁做的工作，办的事有意见，应当先采取合适的方法进行反馈和解决，而不是动不动就用来信来函的方式。具体的事情，经办的相关部门之间进行充分沟通后，问题解决不了再向上反映，这样也就不会造成误解和误会了。目前公司内部的非正面沟通和非正式沟通占主流的地位对于人力资源的建设和发展是非常不利的。部属之间有问题不能自己解决和缓解，最后问题也会都集中到董事长那里，这并不是一件坏事。公司里应该鼓励建设性对抗，即让产生问题的双方自行解决问题。问题解决不了，再上交。
3、传导宽以待人，严以律已。这其实是董事长一直挂在嘴边的，常讲的。但在实际操作过程中，这一观念和行为却没有得到贯彻。相当一部分员工是宽以待已，严已律人，自己身上有问题，还在批评和攻击别人。这与董事长的要求其实是大相径庭的。
综上所述，董事长自身体现出的“老板文化”是非常优秀的，完全可以提炼成为公司的优秀文化。但是如果“老板文化”始终只是老板一个人的文化，没有被下属的职业经理人和员工接受、实践和倡导，就很难成为整个企业的文化。因此，建议董事长在处理一些事情的时候，除考虑事情结果本身外，多从事后的影响、对员工心理的影响和长期的潜移默化的角度来看，相信在三到五年的时间里，伴随着人力资源的壮大，健康的企业文化一定会如开源节流，水到渠成的。
六，计划制定者：
董事长张晓澜
总经理卢斌
人力资源部长方泽谦
财务部长刘浩
七，时间安排1、2012年下半年：夯实基础、制定标准
完成公司职位体系的梳理与安排；进行企业培训体系的整理和规划，建立集团的经理人能力素质模型，形成集团的培训体系；根据能力素质模型和培训体系，大力开展针对一线员工和中层经理的各类培训；培训1－2名企业内部培训讲师；根据2012各种总结的数据，进行统计和计算，形成明年的绩效考核的部门考核标准；完成公司人力资源现状分析与五年内人力资源需求测算；初步启动“百名大学生计划”；制订完善经理人持股计划。
2、2012年－2013年：稳步推行、促进发展
全面实施部门绩效考核；深入开展培训，进一步完善培训体系，再培训2名左右内部培训讲师，集团培训体系形成；“百名大学生计划”全面展开，公司现有员工年平均培训课时不少于30小时；经理人持股计划实施修正；开展以倡导“德、能、勤、御”为核心内容的职业经理人职业修养培训与考核；实施薪资改善计划，并推进激励改善计划；公司组织流程进一步优化整合，基本实现公司人力资本的初步形成。
3、2013年－2014年：完善整合、巩固效果