房地产行业职业规划

房地产行业职业规划（通用8篇）

房地产行业职业规划 篇1

房地产行业“职业规划”

根据向阳生涯职业咨询机构多年来对职场的深入研究，结合近年来的房产业发展形势，认为要想做好房产人才“过冬”，应从以下三个方面入手：

1、回归理性，选择其他风险性较小的行业

房地产业是以资金密集与人才密集为典型特征的行业。中国房地产业经过十多年的高速发展，产业链已日益完善，其人才需求的数量、种类之多及其专业能力素质要求的差异之大可以说是非同寻常。近年来房产行业一直处于整体上升态势，同时带动了很多旁支职业的发展，促进了就业市场的繁荣。然而，这种状态在政策和市场有所变动时，整个行业就会迅速降温。从今年下半年开始，许多城市的房产企业开始裁员、降薪。种种迹象表明，国内房地产企业“四面楚歌”，进入了一个自行“瘦身”的调整期。

向阳生涯认为，对于职业人来说，房产业已逐渐从“高温”转向“高危”行业，在房产业“瘦身”调整期，不少房产行业从事行政、后勤、工程及技术等部门的人员纷纷选择到其他风险性较小的行业，在新的领域求得一席之地。赵小姐原先在一家外来大鳄房产公司做普通的行政人员，但是短短半年后，她就换到一家服装制造公司担任行政管理工作。朋友们问起原因，她说是因为房产公司近年来的竞争压力和就业风险太大，让人难以适从。新公司让她觉得平台很好，就业环境相对稳定，通过努力，她相信自己的未来会更好。赵小姐的跳槽，体现了当前房地产行业人才流动的一个重要原因——寻求稳定的、更好的发展机会，比如更多实现目标的机会、更好的工作头衔、不同工作种类和培训机会。

2、加强学习，获得职业生涯的纵向发展

近几年，房地产行业的职位需求数量始终靠前，30％以上的招聘职位是中高层人才。由此可见，房产企业对应聘人才的学历要求越来越高，越来越重视人才的素质和学历要求。在目前的房地产人才市场上，最抢手的莫过于既懂规划又懂设计的具有多年当地建筑业丰富经验的房地产策划师，以及工民建管理人员、项目经理、工程造价管理人员、建筑师，这部分人才即使年过不惑，也依然是许多房产公司争夺的对象。

洪向阳指出，喜欢和热衷于在房地产行业发展的职业人士，可以考虑朝房产行业项目、策划类职位转型，比如，如果拥有建筑专业和房产业工作经验基础上，可以努力尝试学习房产营销策划方面的知识，并结合摸索和实践在这些职业上继续积累资本，朝着中高级房产项目、策划经理人的方向发展。王先生做房地产策划员已经有4年了，前不久他被公司提升为房地产策划师，原因是他能够策划出好的楼盘项目，推动楼盘热卖。问起他“逆势而上”的原因，他说因为深深地热爱房产业，所以即便是在行业整体趋势下滑的状态下，依然没有想过放弃，他利用业余时间有针对性地加强了学习，顺利取得了“房地产策划师”国家职业资格认证，并且成功策划了几个楼盘项目，得到了公司的认可。王先生始终注重自己在专业方面的学习，对于他喜欢这个行业/职业，为此执著地付出努力，最终获得了职业生涯的顺利提升。其实无论是在房地产行业的热潮还是寒冬，只要你对房地产行业有足够的耐心和热情，总是能够找到自己理想的落脚点和发展轨迹，其实一切皆有可能。

3、理性看待，为自己的职业生涯做出明确的规划

中国的房地产行业真正进入市场化阶段不过十年的时间，用人的成长过程来做比喻，现在只是儿童时期，相比美国，日本和香港地产发展现况而言，还有很长的路要走。尽管所有人都预计到这条路必定是坑坑洼洼的，而且布满了荆棘，但没有人否认它前面的光明，仍义无反顾地去追寻那看似缥缈却又实实在在的宏景。

向阳生涯CCDM职业规划师指出，从职业发展轨迹上讲，在一个行业的积累期是很重要的，进入熟悉的行业能更迅速的适应，更加得心应手。所以继续留在此行业，选择进入大的房地产公司也是可以优先考虑的。当然现在的市场走势还不太明朗，最终市场的结果是受诸多因素共同影响和制约的。即使未来房产市场出现波动，房产人才还是有“用武之地”的。

首先，寻找机会进入大的有实力的房产公司，眼下不少房产集团公司都在招聘优秀的人才做储备，为将来市场的回暖做准备；

其次，可以考虑到外地发展。政策调控的重点是北京、上海、深圳等地，有可能辐射长三角地区，不妨考虑暂时去受政策影响较小的地方去发展；

再次，考虑转行。并不是所有的人都能够进大公司，也不是很多人愿意到外地发展。考虑到房地产行业岗位覆盖的专业面广的特点，像赵小姐那样选择转行也不失为一条出路。比如：“项目开发”类岗位包括“市场调研、投资分析”等岗位，这些专业的东西也可以运用到高科技、制造业等行业；比如：“招标材料”类岗位的人才就可以考虑应聘很多行业的采购供应部门；再比如“工程项目”类岗位项目经理，“土建装修、设备、强弱电、水暖工程师等”的人才若接受些相关培训，也都是能胜任制造业的相关岗位的。

招聘职位

江苏潮人街企业管理有限公司是一家集商业地产策划、商业地产招商、商业地产运营、商业空间规划设计、商业经营管理、商业物业管理、商业研究培训等涵盖商业及商业地产业的专业管理机构，公司汇聚了众多具有丰富商业经营管理经验和良好专业素质的各类商业高级人才。公司下设5个事业部，依托于公司强大的战略研究体系，业务遍布全国各地。

公司目前由19名高级管理人员，20余名专业技术人员及数十名中层管理人员，组成了公司的核心管理团队。公司管理人员皆出自国内专业商业机构，熟悉现代化商业理论知识、大型企业管理知识及大型商业企业的整体运作流程，拥有足够的相关业态的专业知识，具备敏锐的商业触觉，快速的市场反映及分析能力，了解并掌握最新商业动态及市场变化，具备专业招商谈判技巧，有较强的全局掌控能力，具有处理各种突发事件的应变能力及对外公关能力。

公司技术人员均出自专业院校，对商业地产的市场研究、总体定位、建筑规划、商业空间规划等有着深刻的理解；对商业地产开发与运作、商业营销策划、商业功能规划、商场环境设计、商业企业CI、VI建设方面具有独到的见解与实操经验。

公司依据商业地产所处的地域特色，经过缜密的区域商业市场分析研究、竞争者调研分析、目标客户群体调研分析等研判，从而规划企业的市场定位及发展战略，打造品牌化商业地产，为客户提供专业性、创意性服务，以利于商业地产的长期性、合理性、持续性盈利。

事业部总经理

皆在商业企业职场10-20年的丰富从业经验，具有先进的管理理念和杰出的战略眼光，善于制定企业发展战略，具备极强的全局掌控能力，对商业地产行业具有良好的整体把握能力、分析能力及敏锐的市场洞察与判断能力；熟悉商业地产项目的运作流程，擅长商业地产项目各环节的管理，熟悉国内商业地产行业状况，能够洞察行业发展趋势，具有清晰的招商运营管理思路，熟悉相关的成本控制系统；熟悉商业地产企业经营管理和企业的全面运作及各部门的核心流程，掌握国内优秀的商业地产企业的管控模式及思路，在团队管理方面有极强的领导技巧和才能，擅长进行商业地产企业内部管理和团队管理；了解境内外的商业地产的发展和运作模式，具有国际视角，熟悉商业地产运营管理的发展动态与趋势，熟悉商业地产市场运作，组织规划及整合能力；精通目标掌控（制定、分析及分解达成）、时间分配、人力分配及财务管理技能，能保持与团队成员和战略决策层的沟通，推行有效的团队激励管理，促进企业的良性合作。

运营总监

皆具有深厚的商业地产项目营销、商业招商、运营等实操经验，优秀的统筹管理、协调及谈判能力。具有大型商业项目运营实际操盘的成功经验。具有商业地产成熟运作理念，针对新兴市场和持续发展的商业地产企业的运营组织与规划有较为成熟的策略；具备较强的经营敏锐度；熟悉商业地产各业态管理流程及运作体系，及各业态的招商、经营及管理流程和物业全面经营管理及运作经验；熟悉大型综合类商业地产项目的运营、管理、服务工作，具备敏锐的商业触觉，快速的市场反映及分析能力，能够随时了解并掌握新商业动态及市场变化，对全国性商业市场运营管理模式有一定了解。具备强烈的责任心和优秀的团队领导能力，优秀的人际沟通技能和组织协调能力熟悉国家相关政策及法律法规。

招商总监

皆拥有商业地产项目招商策略规划、组织制定实施计划、进行项目管理和品牌管理、最终招商收入目标、质量目标和品牌目标、整体商业项目开业经营效果、商业项目开业营运管理、制定经营管理方案和持续招商储备方案、开业营业业务目标、制定项目各阶段营销策略并组织实施有着大量的经验。善于项目招商及业态规划；品牌认识度强，拥有有良好的商户资源。并熟悉现代商业企业经营管理业务及流程，熟悉国际商业经营业态；具有商业地产行业战略发展的敏锐判断力、前瞻性、创新思维能力；具备组织指挥能力，高水准的实现公司的战略、策略、规划和方案的能力；掌握商业地产项目流程，熟悉餐饮、娱乐、休闲、家俬、百货等多种业态的招商流程与特点；有极强的领导力、决断能力和优秀的商务谈判

能力，同时拥有多个商业地产项目成功招商运作的实绩。

策划总监

皆具备商业地产类市场分析、营销策划等相关专业知识，有较强的市场营销策划能力,有多个成功的商业地产营销案例；熟悉大型购物广场招商及运营的各项环节；洞悉商业地产市场营销精髓，精通商业地产市场调查及策划执行，具有多个万米以上独立商业策划经验；全程操作盛世睿达旗下的百货商场、超市、主题店中店、商业街、专业性市场、MALL、综合单体…等多种类型的商业地产项目策划工作。在商业地产开发与运作、商业营销策划、商场内外环境设计、商业规划布局、商业空间设计等方面有丰富的经验及实操经历。

招商部经理

皆具有8-10年以上大型购物中心、商场、超市卖场等联营区域的招商运营的管理工作经验；熟悉商业地产项目招商或租赁管理流程；良好的招商、谈判、领导、应变、分析等能力；善于沟通，有团队精神和良好的职业操守，对商业项目的定位分析、功能规划、商品分布、招商策划、市场调研、客户关系处理等方面有着丰富业务运作经验和管理理念。

房地产行业职业规划 篇2

随着我国城市化进程的逐步加快, 国民生活水平普遍提高, 住房需求量激增, 导致房地产的投资与销售迅猛增长, 同时, 加上政府对业绩的追求、企业为了实现利润、金融机构对个人信贷消费的助力等诸多因素的共同作用, 我国房地产企业平均规模增长速度非常快, 并形成了在短期内难以逆转的态势。由于房地产企业项目开发周期长, 资金需求量大、资金周转速度慢等自身特点, 就其披露的财务报表来看, 大部分房地产企业所拥有的权益资本普遍偏少, 由此产生的基于高银行信贷比、高企业资产负债率等问题更加突显出整个房地产行业融资结构中存在的问题。因此, 研究分析房地产企业实际融资结构中存在的问题, 探索建立多元化的融资渠道, 从而使整个房地产行业健康、可持续发展成为当前行业内急需解决的问题。

2 房地产行业融资结构分析

不同的融资渠道对房地产企业的要求条件和政策约束不同。其中, 传统融资渠道包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人住房按揭贷款等;其他融资渠道包括股权融资、房地产信托以及债券融资。

2.1 房地产行业融资结构现状

结合表1可以看出, 2008年至2013年我国房地产行业迅猛发展, 其资金规模由39 619亿元增长至122 122亿元, 增长幅度达208%。我国房地产行业第一资金来源是自筹资金, 占行业资金总额的38%左右。自筹资金成为房地产行业第一资金来源主要是因为个人的住房公积金贷款, 从2008年12月至今, 国家连续上调个人住房公积金贷款利率, 使自筹资金有显著增加, 占比也有所提升;位于第三位的资金来源则是国内贷款 (主要为银行贷款) 。由于近几年房地产行业融资结构不合理、融资过于依赖银行等问题日益突出, 国家陆续出台政策加以调控, 其中2010年10月至2011年7月央行曾连续5次上调贷款利率以试图控制房地产行业对银行贷款的过分依赖。但如此频繁的政策调控所取得的总体效果并不理想, 国内贷款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%, 且2012年、2013年有反弹上升的趋势。

数据来源: (1) 2008-2012年数据来自中国统计年鉴; (2) 2013年数据来自中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/

2.2 房地产行业融资存在的问题

(1) 房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一。而过于依赖银行贷款这样不合理的融资结构极易产生严重的后果。一方面, 如果央行政策改变, 银行信贷紧缩, 房地产企业就陷入融资困难, 导致资金链断裂;另一方面, 如果房地产行业发生不景气, 房地产企业的市场风险将转变为银行的信贷风险, 进而影响国家的金融安全。

(2) 融资结构不合理导致的高资产负债率。由表2可以看出, 由于改善房地产企业资本结构的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所取得的资金占比微乎其微, 所以大多数房地产企业更依赖于外部借款, 导致大部分房地产企业资产负债率始终高于其他行业。

数据来源:中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/

(3) 房地产企业上市难度大。我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大, 这就阻碍了房地产行业融资渠道多元化的发展。截至2012年底, 我国房地产开发企业共有89 859家, 其中在A股市场上市的房地产企业只有118家, 仅占整个房地产企业总数的0.13%。

(4) 政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡。目前我国房地产企业的融资不是依照市场本身, 而是政府介入过多、过于频繁导致的房地产行业过度投资、房价快速上涨等问题的日益突出。

2.3 针对房地产行业融资问题的建议

(1) 改善国内金融市场的运作模式, 并改善市场的环境、提高市场的运作效率, 从尊重企业融资的内在法则入手去除政府对金融资源的垄断, 形成有效的市场竞争机制。

(2) 着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖。目前我国的二级融资市场仅处于起步阶段, 并未形成主流模式, 对整个房地产行业的帮助并不明显。所以应进一步发展并完善房地产行业融资二级市场, 以减少对银行的过多依赖。

(3) 等待时机争取上市融资。通过直接上市或借壳上市, 房地产企业可以在短期内获得大量的、长期的、低成本的资金, 而且通过上市融资还可以改善企业的资本结构, 降低资产负债率。

(4) 健全房地产金融法律体系。确保房地产行业的健康、可持续的发展, 要依靠完善的相关金融法律体系。制定颁布专门的房地产金融方面的法律法规尤为必要。

3 结论

本文以2008年至2013年我国房地产行业相关融资数据为基础, 分析了房地产行业融资结构, 推断出目前我国房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一;融资结构不合理导致的高资产负债率;政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡等一系列问题。针对性地提出了改善国内金融市场的运作模式;着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖;等待时机争取上市融资;健全房地产金融法律体系等建议, 对目前房地产行业融资存在的问题进行优化。

摘要：房地产行业作为典型的资金密集型行业, 融资问题是影响房地产行业发展的关键所在, 合理的融资结构是房地产行业健康、可持续发展的重要因素。针对当前房地产行业的主要融资渠道, 本文通过收集分析2008年至2013年房地产行业的相关融资数据, 直观地展示了我国房地产行业的融资现状及存在的问题, 并对此提出了针对性的优化建议, 以便使企业建立多元化的融资渠道。

关键词：房地产行业,融资,渠道,结构

参考文献

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[2]刘勇.房企融资成本创新高, 资金压力骤升[N].华夏时报, 2011-09-23.

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[4]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融, 2011 (6) .

[5]唐小飞, 等.我国房地产上市公司融资约束比较研究[J].宏观经济研究, 2011 (5) .

[6]金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究[J].现代管理科学, 2010 (1) .

[7]杨辉.房地产企业融资结构创新分析[J].华东经济管理, 2008 (3) .

[8]易宪容.房地产与金融市场[M].北京:社会科学文献出版社, 2007.

房地产行业职业规划 篇3

“地段，地段，还是地段”，这是房地产行业的至理名言。房地产行业决定价值的第一个因素就是“位置”。位于繁华的中心区域、交通便利、购物方便的房子，价格不断攀升。房产商在决定投资地产进行开发时，应注重地段的选择。这种地段的选择并不只限于找一块好地皮，注重常规意义上的商业环境、生活环境、交通环境、教育环境等质优因素，更为关键的是人口职业结构和消费结构等。 “位置决定价值”的现象随处可见，如“位高权重”、“不在其位，不谋其政”、“天时、地利、人和”。美国GE公司提出“数一数二”战略，即旗下各行业公司，如果做不到所在行业前两名，GE则退出该行业，从而保证竞争优势。从这个意义上讲，一切行业都是房地产行业。

如果说“送礼”是脑白金以定位法则取胜的法宝，那么，脑白金礼品概念的占位策略，实属营销领域的一个成功典范。脑白金不像其它同类产品以药品的身份出现，而是定位成保健食品中的“健康礼品”。这就避免了作为药品在营销上的缺点：广告上受限制以及销量上难以做大。脑白金定位为礼品，正好符合中国的送礼文化，“礼尚往来”确保了产品销量。脑白金“礼品”的定位策略，不仅仅为自己赢得了市场第一的位置，而且开创了健康品的礼品市场。

随着市场的变化，关键点的争夺显得尤为重要，变得更加激烈。笔者认为，在市场营销中以下六大关键点的抢夺将成为重中之重。

1、占概念

使产品概念成为行业属性的代名词，设置的是对所有同类产品的区隔。“大和酵素原液”在60年的消费市场中一直处于领先地位，在消费者心目中，大和酵素即酵素。在众多搜索引擎当中，Google以其庞大的搜索量、快速而精准的搜索结果和极高的知名度成为搜索引擎的代名词，因此自然成为企业网站推广的首选；百度则打出“全球最大中文搜索”、“百度更懂中文”的口号，其背后是中国概念的吸引力。百度对中文搜索市场有把握及对用户的习惯及爱好的了解更是Google无法比拟的。因此，从2005年初开始，“百度一下”迅速成为中文搜索的代名词。

2、占资源

社会热点事件是独一无二的资源，可以迅速造就企业明星。蒙牛成为航天员牛奶，健力宝是运动员饮料，热点事件看CNN，都是在利用热点事件在消费者心中占有专有位置，从而占有专有市场。

3、占标准

一流公司卖标准。如果你占据品类标准制定者地位，那么你就拥有了在整个行业的话语权！既可以在行业内一统江湖，也可在消费者中以行业代言人的身份出现，赢得信赖。

光线传媒就以其雄厚的实力成为中国娱乐传媒行业的标准，其节目领域涵盖娱乐、体育、时尚和电视剧，拥有12档节目，每日制作量达5.5小时，在全国近300家电视台600台次播放，覆盖中国内地全部地区，收视观众达10亿人以上。光线传媒制作的节目成为行业样式，进而成为明星接受采访的首选媒体，成为广告商投放娱乐性广告的首选媒体。

4、占通路

创新终端或抢先垄断终端对企业的良性发展起着非常重要的作用。娃哈哈利用经销商联盟，创造了饮料业的销售奇迹。例如商场的电视里正在播放新舒蕾的广告，于是就从货架上拿起一瓶新舒蕾走向收银台，但最后买单的却是一瓶夏士莲！原来，在走向收银台的过程中，发现了特价销售的夏士莲，因为夏士莲放在更为明显的端架上。

在市场渐趋成熟后，消费者对产品的印象愈来愈模糊，如果企业不能及时构思新的占位，就会陷入困境。如何进行有效占位，需要有适当的推动者，委婉地逐渐改变占位。房地产位置不变，但同一地段，有人营销教育，有人推广投资，还有人推广娱乐，因此关键在于“营销位置”要常变。

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房地产行业投资展望 篇4

成交量环比上升，楼市持续恢复。23个城市一手房成交面积环比增8％，同比增30％，较11年均值高19％，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11年平均水平的城市达15个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍较3月平均水平低2％，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3月均值低7％。5月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。

二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5城市二手房成交面积环比升12％，同比降幅收窄至6％，较11年平均水平高7％。

房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化时间缩短。11个城市可售面积环比微降；去化时间13个月，环比微降，低于去年同期水平。

住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加乾部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15％至25％。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。

我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。

如何投资房地产行业 篇5

如何投资房地产行业

我们在选购住房的时候，我们都会有两种选择，一手房新房或者是二手房现房，现在投资二手房还是一手好呢?其实新房和二手房并没有所谓的哪个更好的问题，我们需要从全方位进行分析，深入的来理解投资二手房还是新房好这个问题。本期侃家网就和您一起来分析一下相关问题。很多人在买房的时候往往第一个念头就是买新房，但是新房的价位一般都比较高，往往超出很多人的预算范围。而二手房税费又比较高，这常常让人陷入选择的两难境地。新房优势有很多，首先，新房需要缴纳的二手房税费少，一般来说只有4个点。而二手房税费普板都有10个点的样子。如果购房者并没有充分的考虑好这些支出项目，那么还是选择新房更加合适;第二点，新房的物业服务要比二手房更好，买房子肯定不是单单买房子本身，更多的还要考虑物业服务质量，物业的好坏直接影响了居住质量，很多的二手房因为建造的时间比较久了，就很难有专业的物业服务的。当然，二手房也有其自身的`优势，首先，二手房有很多小户型的，因此总价就比较低，现在新房都是大户型偏多，二手房有五十至六十平的小户型产品，可能二手房均价会有点高，但总价还是比较低的，这比较符合年轻人购房需求。第二点，二手房为现房，所以不存在产权问题，购房者在购买前就可以深入了解户型、小区环境、物业服务等方面的信息。此外也不会存在产权问题，产权证可以及时办理更换。以上就是关于投资二手房还是新房好这个问题的一些分析，每个购房者都应该根据自己的实际需求来进行购房，而不是盲目的跟风选择，这样才是最理智的购房者。

房地产行业分析报告 篇6

（一）一、土地市场状况

1、成交土地：4月武汉中心城区无土地成交。

4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648㎡，成交总建筑面积156351㎡，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/㎡。

德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。

旅游区成交地价高于老城区地价3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/㎡竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。

2、出让土地

截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042㎡，总建筑面积1038645㎡。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。

德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750㎡，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780㎡，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。

二、住宅市场状况

1、新盘（含加推和新入市项目）分析

2008年4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。

4月开盘项目呈现出以下几个特征：

武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/㎡左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/㎡，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。

盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。

入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。

万元项目增多。本月有5个10000元/㎡左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/㎡，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。

德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。

2、住宅销售分析

成交套数

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。

成交套数增幅与面积增幅的关系

本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。

德思勤观察：成交量下跌20％。2008年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。

价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于2007年。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。

成交总面积与总金额

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，2008年4月全市累计成交面积38.04万㎡，较3月下降了23.8％。累计成交金额20.08亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。

全市小结：

土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。

全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续2007年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。

市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如2007年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。

三、区域成交情况

1、区域成交情况

4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。

武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。

区域市场小结：

片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。

汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。

房地产行业分析报告

（二）一、2005 年济南市房地产业发展综述

从 2004 年开始实施的本轮次宏观经济调控效果在 2005 年开始显露出来，受此影响济南市房地产业呈现出了一系列的发展特征：

㈠投资额度增长降低

备注： 1.资料来源，济南市统计局月度快报数据。

2.为保证数据的口径统一，完成投资额度均为 1-11 月份数据。

图-1 显示，自 2002 年以来济南市房地产投资完成额度增幅出现了较明显的下降，而且在固定资产投资总额中的比重也在下降。充分表明济南市房地产投资

总额的增长幅度不仅在横向上低于固定资产投资的增长幅度，在纵向上低于前些年的增长幅度。

㈢投资结构略有变化，住宅投资持续下降

备注： 1.资料来源：济南市统计局。

2.投资额度单位为“ 亿元”，其中 2005 年投资额度为前 10 个月累计数据。

二、济南市住宅开发情况简介

㈠新盘较少，住宅大盘数量持续减少，商业项目比重较大

2005 年新开盘项目为数较少，较大规模的有鲁能· 领秀城、华夏海龙金色阳光花园等少数几个项目，此外新开工项目有天泰· 太阳树等几个项目。其余的在售项目多为后续开发或者已建项目的持续销售。

但是 2005 年下半年的一些态势值得关注。通过济南市规划局网站的公示，领秀城、翡翠城、历山名郡、名士豪庭等一批规模较大的项目陆续通过规划，开始步入实质性开发进程。其中领秀城住宅规划面积 65.09 万㎡、翡翠城住宅规划面积 44.4 万㎡，这预示着 2006 年商品住宅的供应量放大，济南市房地产业 2005 年供应相对不足的态势将在一定程度上为之改观。

㈡开发热点集中，不同区域产品结构各异

住宅开发在以下几个区域比较集中：腊山新区、高新开发区东段、省市政府新区、市中区南部地区。周边项目以新区开发为主，中心城区则属于旧城土地资源优化整合。

从产品结构上看，中心城区内以商业、写字楼为主要开发类型。根据《济南时报》 2006 年购房手册的数据，由北园大街经十路-纬十二路围合而成的一环线以内，共计有 18 个在售项目，其中写字楼、商业项目有 9 个； 18 个在售项目中新开工或拟建设项目 10 个，而商业和写字楼项目就有 6 个。

但是 2005 年下半年开发热点的区域分布规律有所变化。无论东南西中，都有较大的开发面积陆续出现。这些新开发项目不仅仅拘泥于现有的城市公共和生活配套水平，而是着眼于土地供应和未来城市发展预期。比如中央花园，地处市政配套、区位形象都不尽理想的主城区西部，()但是该项目多在区域是济南市规划会总的大金片区的核心位置将建成新的城市次中心，未来的发展前景乐观，并且土地资源相对富裕。历山名郡、翡翠城则是由于目前的开发商对土地进行了多年的运作，在土地开发条件成熟的情况下进行开发的，主要受制于土地的可获得性。总的来说，开发跟着土地走的 态势非常明显。

三、济南市房地产主要影响因素分析

㈠新城市规划的影响

根据新公布的《济南市城市总体规划(2005 年-2020 年)》，济南市的整个城市规模和功能布局都将发生巨大的变化。

⒈开发热点片区变化

新出台的城市规划，主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。这些片区中旧城片区配套最为成熟，燕山片区属于方兴未艾的新城，济南市住宅开发的传统热点区域是南部、东南部山麓以及高新开发区等也多属于这两个片区。其余的四个片区：腊山、党家、王舍人和贤文片区则是刚刚进入城市化进程的初始阶段，各项基础设施配套情况较差。

如果这四个片区的市政配套得到改善，那么在城市产业发展的带动下，这些片区的住宅和公共建筑开发速度将会是极其迅速的。

⒉城市化进程时间表值得斟酌

虽然新的城市规划为房地产业的发展描绘了非常恢宏的蓝图，但是对整个规划的实施进程需要认真斟酌。

首先推进建设的将是政府机构和其他公共设施。伴随着省市政务机构的动迁，与之相配合的全国十一运会的场馆建设也在同步推进过程中。除此之外，唐冶新城等片区的建设、大金片区经济适用房的规划也非常引人注目，巧合的是这两个片区分别是历城区和槐荫区的政务办公区。这说明新城市规划的第一步，将通过政府机构和公共设施的建设来进行推动。

其次，各片区支柱产业的发展值得关注。房地产作为一个先行行业，能否迅速发展有赖于后续产业的跟进。具体而言，房地产业中的房屋开发又可以大致分成公共建筑和住宅两种类别。但是无论哪一种建筑形式，都是以其他产业作为市场的，没有其他产业的发展，单纯的房地产业繁荣只不过是一个经济泡沫。所以在新城市规划实施进程中选择投资机会，应该密切关注各个片区是否有足够的产业规模和前景。并且以此作为投资介入时间点的重要参考依据。

再次，重视配套设施的完善程度。房地产产品的价格取决于不同地段的级差地租的差异。基础设施水平就是构成级差地租差异的重要因素，所以考察新兴片区的基础设施水平，是选择投资机会和时点的另一个重要考虑因素。

⒊存量房市场影响巨大

目前省市政府机构动迁至经十东路沿线，已经通过新的城市规划的形式予以确认，部分单位的职工宿舍已经在建设之中。伴随着这些机构在未来几年内陆续东迁，其工作人员在市区内的原有住房大部会进入住房二级市场。该批存量房质量相对较好，规模可观，将极大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潜在消费人群。

㈡资金融通

2005 年全年货币供应量的增长情况看，M1 与M2 增长不是同步的，广义货币供应量(M2)余额为29.88 万亿元, 同比增长17.57% ；狭义货币供应量(M1)余额为10.73 万亿元, 同比增长11.78%。这突出的反映了流通中的货币增幅较低，具体的表现就是企业资金压力偏大。央行在确定2006 年货币政策主要预期目标时，将广义货币供应量M2 和狭义货币供应量M1 增长率分别定为16% 和14%，全部金融机构新增人民币贷款2.5 万亿元，就是对这种局面的调节。

这样的宏观导向同时还是对银行业的一种关照。2005 年存贷余额不断增长，银行业运营成本压力增大，处于改制中的国有商业银行急需提高利润率、充实资本金，在这种情况下银行业盈利要求和放贷冲动势必非常强烈。因此放松银根对银行业而言是一种非常重要的政策倾斜。

资料来源：中国人民银行

加之宏观经济层面的固定资产投资增速下滑、消费不振，为维持社会总需求规模从而确保宏观经济稳定在增长。央行应该会适当放松银根，增加货币投放。

根据以上的三个方面综合判断，2006 年的固定资产投资的融资政策空间应该比2005 年宽松。

㈢主要原材料的影响

对于2006 年主要建材将出现供过于求，价格会有所降低。发改委主任马凯在接受新华社记者采访时指出：“目前，钢铁、电解铝、铁合金、焦炭、电石、汽车、铜冶炼行业产能过剩问题突出，水泥、电力、煤炭、纺织行业也潜在着产能过剩的问题。具体来看，钢铁产业生产能力已经大于市场需求1.2 亿吨，可是还有在建能力7000 万吨、拟建能力8000 万吨。”

尽管产能一路提高，但是生产形势并不乐观。图-6 显示，2005 年的钢材产量在各项主要经济指标中率先进入下降通道。这一走势提示，钢铁企业的开工率降低，生产能力闲置。在这种情况下，钢材价格进一步走低是可以预期的。

资料来源：国家统计局

导致2005 年全行业销量增长、利润下格的水泥行业的情况与钢铁业基本类似。由于干法水泥生产线的大量开工，落后的立窑并没有立即淘汰，导致产能严重过剩。更有分析人士指出2006 年水泥行业将全行业预亏。在这样的行业背景下，水泥价水泥生产线没能及时淘汰，加之2003 年前后的行业扩张，将继续目前的盘整甚至走低的局面。

四、后市展望

应该看到，目前的房地产市场交易低迷与消费 能力的关联度不高。当前的住宅成交规模相对不高，主要还是市场供应不足造成的，而不是因为经济周期波动导致居民资产缩水引起的消费不足。即房地产的需求本身并没有缩减，虽然受到消费预期等因素的影响，但是市场内在驱动在强度上与2003 年左右相比并没有根本性的变化。

在2006 年受市场供应量放大的影响，静态市场均衡价格应该向下移动。在目前房地产价格一路攀升的情况下，其表现应该是市场成交量放大，价格增速相对平稳。

基于这种判断，我们认为济南市商品住宅市场的需求依然客观存在，除土地外的其他生产资料的供应相对宽裕。据此可以形成以下判断：2006 年济南市房地产行业的景气度将会有较大回升，整个房地产市场成交量将开始重新活跃。

房地产行业分析报告

（三）截至XX年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析

(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破

1)监督与服务

XX年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

房地产项目财务分析报告 意境图片

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

(一)营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

(二)销售费用与开发成本支出的预警

2016,房地产行业难言乐观 篇7

就房地产行业而言, 尽管2016年上半年市场有望继续向好, 但这仍然主要是受一线城市和优秀二线城市带动, 但随着这部分城市需求释放, 加上三四线城市库存高企、经济不振的掣肘, 全年房地产行业难现2015年的成绩, 行业下行风险较大。

房地产行业政策将主要围绕在“去库存”周围

从2015年末的政策导向和对2016年的政策部署上看, “去库存”是核心关键。当前楼市正面临着巨大的去库存压力, 这既关系到促进需求, 又关系到化解风险。为此, 政府主要从财税、信贷、公积金等相关政策出发, 鼓励改善性需求入市, 进一步刺激楼市, 加快商品房库存消化。

在2015年11月的中央财经领导小组会议上, 提出要打包括“化解房地产库存, 促进房地产持续发展”在内的四场“歼灭战”。12月召开的中央政治局会议也将“要化解房地产库存, 通过加快农民工市民化, 推进以满足新市民为出发点的住房制度改革, 扩大有效需求, 稳定房地产市场”作为歼灭战之一。12月召开的中央经济工作会议提出:化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求, 通过加快农民工市民化, 扩大有效需求, 打通供需通道, 消化库存, 稳定房地产市场。

可见, 2016年的政策将紧紧围绕上述中央经济工作会议的部署, 结合户籍制度改革和新型城镇化, 加快农民工市民化, 扩大住房需求。在“双向调控、分类指导”的原则下, 三四线库存较大的城市将继续放松楼市政策, 但一线城市受房价暴涨的影响, 限购政策难以取消。其他相关的政策方面, 为配合去库存, 货币政策将继续支持住房消费, 特别是首套住房和改善性住房的消费;财政政策也将继续发力, 房贷利息抵扣个人所得税方面有望取得进展。对于库存压力较大的地区, 预计更会结合区域具体问题, 出台新的救市政策。

另外, 在习近平主席提出“供给侧改革”的政策后, 预计各地方政策也将从供应端发力, 调整供给侧改革, 调整土地供应规模, 引导商品房供应结构, 优化住房供应结构, 提升商品房供应的有效性。另外, 从对房地产企业的管理来看, 在竞争压力加大的形势下, 一些中小房企也难以为继, 预计政策上也将加大对企业间收购、兼并和重组的支持。

房地产市场2015年量价齐升的风光难以延续

2015年的房地产市场可谓量价齐升。一方面, 成交量有望冲至13.5亿平方米。2015年1~11月份, 商品房销售面积10.9亿平方米, 同比增长7.4%, 增速相比去年全年提升15个百分点, 且受年终翘尾因素的影响, 2015年全年成交量有望逼近13.5亿平方米, 和2013年业界常常标志为行业天花板的数据扯平。

从2016年的房地产市场走向看, 预计难有2015年全面复苏的景象。首先, 一是2015年商品房销售面积增长主要是受一线城市和优秀二线城市带动的影响, 在国家和地方全面支持改善性需求的政策刺激下, 这部分需求得到了全面的释放, 而2016年这种支撑不在;二是经济下行压力大, 房地产行业同样面临这种严峻的经济形势, 行业很难独自繁荣;这种内外部环境共同作用下的房地产市场成交规模在2016年难有好的答卷。

另一方面, 2015年商品房成交均价涨幅超预期。2015年1~11月份, 全国商品房成交均价6821元/平方米, 高于2014年全年均价水平, 同比增长7.6%, 比2014年全年提升6.2个百分点。这一涨幅明显超出业界预期, 这主要也是受部分城市如深圳、上海等城市价格飙升的带动, 导致全国平均的涨幅明显扩大, 但大多数三四线城市均价并未明显上涨也是事实。

房地产行业的供给指标将仍然难以全面复苏

在广大的三四线城市库存压力不减的情况下, 2015年土地市场一个明显的现象就是:房地产开发企业除了在一线城市、部分二线城市重金拿地外, 在其他城市拿地的态度极为谨慎, 近两年三四线城市土地流拍的情况频繁出现, 笔者认为, 2016年房地产行业的供给指标难以全面向好。

土地方面:房地产开发企业土地购置面积难有大幅提升。2015年1~11月份, 房地产开发企业土地购置面积19894万平方米, 同比下降33.1%。从前11个月的数据来看, 土地购置面积的绝对值和同比增幅都创下近十几年的新低, 可见, 尽管全国商品房市场整体复苏, 但房地产行业仍然难言复苏, 房地产开发企业对行业的长期发展保持谨慎的态度, 加上去库存压力巨大, 且受2015年一线城市土地市场过热因素的影响, 一线城市地价已经水涨船高, 2016年房地产开发企业在一线城市拿地也将相对谨慎, 在三四线城市拿地的积极性更是难以提振, 2016年的土地市场也将继续延续2015年的态势, 整体上处于低迷状态。

投资方面, 房地产开发投资增速仍将下行。2015年1~11月份, 全国房地产开发投资87702亿元, 同比增长1.3%, 增速比去年全年降低9.2个百分点, 投资增速创下了历史新低, 直接导致楼市从经济增长的核心拉动力变为制约因素。从绝对量上看, 我国房地产开发投资仍在相对高位, 在2015年购买土地量不高、房地产开发企业投资积极性不高的形势下, 2016年房地产开发投资仍将走低。主要原因:一是经济由高速增长过渡到中高速增长, 固定资产投资增幅持续下滑, 房地产开发投资增速也受到一定程度制约;二是预计2016年土地购置面积仍难言乐观, 新开工量难以提升, 从而将影响开发投资的规模;三是由于2015年土地购置面积及新开工量大幅下滑, 将影响到2016年的施工量, 进而影响开发投资的增速。

新开工方面, 规模预计也将继续走低。2015年1~11月份, 全国房地产开发企业房屋新开工面积140569万平方米, 同比下降14.7%, 比去年全年下降4个百分点, 延续2014年回落态势, 同比跌幅再次扩大, 主要是去库存压力依旧较大, 开发商开发节奏放缓。2016年全国房地产开发企业房屋新开工面积仍将继续走低, 主要原因:一是2015年全国开发企业购地面积大幅下滑, 将制约2016年的新开工面积增长;二是房企资金面仍难言全面好转, 且2016年的土地购置规模也难有提升。

首先, 就政策效果而言, “去库存”的政策效果在不同城市的着力点明显不同。按照中央经济工作会议的要求, 化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一, 提出六大措施, “去库存歼灭战”号角已经吹响。

可以看出, “鼓励降价”“农民工买房”等均是“去库存歼灭战”的核心手段, 但从全国户籍制度、人口现状、房地产市场的情况分析, 这些政策手段在一线城市和优秀二线城市很难有效发挥作用。“去库存歼灭战”不适用于一线城市和优秀二线城市。一线城市明确严格控制人口规模, 《国家新型城镇化 (2014~2020) 》就提出要严格控制特大城市规模, 2015年北京提出人口控制在2300万以内, 上海提出人口控制在2500万以内。并且一线城市的房地产市场具有特殊性, 和全国广大三四线城市相比, 一线城市的楼市去库存压力小, 甚至存在供应不足的问题, 且房价节节攀升, 这种形式下无论是鼓励降价还是支持农民工买房都是和现实脱节的, 同样这一现象也适用于优秀的二线城市。

那就三四线城市而言, 库存压力巨大, 楼市长期处于相对疲态, 部分城市沦为“滞城”, 成交规模常年低迷。但就“去库存歼灭战”而言, 依靠房地产开发企业降低房价也是不现实的, 毕竟房价是市场行为, 房企有拿地成本、建筑成本、财务成本、人力成本等各项成本压力, 在成本高企的现实下, 依靠企业降价赔钱去库存明显不符合市场发展规律;另外, 就新型城镇化而言, 农民工这一庞大群体固然值得期待, 但从购买力、长期还贷能力、社会保障覆盖水平等角度看, 这一群体又显得力不从心。

其次, 城市房地产市场仍将继续走向分化。过去在房地产市场快速发展阶段, 这种分化不太明显, 但现阶段, 我国房地产行业经过近二十年的发展, 行业趋于成熟, 因此, 房地产行业更深层次的问题开始逐渐凸显。从2015年楼市看, 不同级别的城市市场已经严重分化、冷热不均, 仅以价格为例 (见表1) , 部分城市价格连续上涨数月, 甚至出现涨幅明显较高的情况, 而其他城市房价则连续下跌, 楼市甚为冷清。2016年, 这种分化仍将继续加剧, 这和我国城镇化发展不均衡、区域经济分化严重有极大的关系, 在当年经济增长压力较大的形势下, 实体经济普遍表现差强人意, 中西部地区不少城市的经济形势不容乐观, 人们对经济的预期普遍较弱, 对购房置业的热情和信心也明显下降。但与之对应的是, 在一线城市和优秀二线城市, 受土地日益稀缺、人口集聚能力强、经济水平高等因素的影响, 楼市的整体支撑面依然较足。

最后, 尽管自2011年房地产市场就开始明显分化, 但2015年又有一个明显的特点, 就是城市内部分化严重, 以上海为例, 房地产市场明显呈现出市区热、地段热、概念热等现象, 学区房的涨幅领先, 大虹桥、自贸区等概念带动周边房价上涨, 而偏远郊区的房价涨幅并不明显。另外, 住房市场还呈现出新房、次新房价格涨幅惊人, 老公房价格无明显起色的现象。可以看出, 这轮房价的上涨, 一方面是受政策倾向改善性需求制定的影响, 另一方面, 产品间的差异也开始在价值上凸显, 随时间推移, 住房质量和价值水准将会逐步下降。未来, 城市内部的分化也将进一步加剧, 城市内部的价值区分将逐渐明显, 且产品价值的分化也将继续加剧。

行业分析：房地产、煤炭、环保 篇8

申银万国

投资要点：

1、2012年开发商合同销售额增长好同业。

2、政策将成主导板块表现的核心要素。

2012年房地产市场复苏明显，开发商合同销售额增长好于全国及一二线城市整体表现，公司间分化主要来自于所在区域市场差异和产品结构差异。2012年全国房地产销售额增长10％，尽管仍低于2011年12.1％的增长，但自2季度以来呈现逐季回升态势，4季度单季同比增长达到22％，复苏趋势明显；一二线城市（40大城市）市场复苏更为明显，销售额增速达16.7％。从申万重点跟踪的开发商来看，合同销售额整体增速达到33％，明显好于同业表现，我们预计2013年仍将有26％的增长。开发商间存在分化，我们认为这一差异主要来自公司所在区域市场的差异和产品结构的差异，区域市场上行明显、产品以小户型为主的公司都获得了大幅增长。其中合同销售额增速高于50％的公司包括：南国置业（武汉商铺市场火爆，全年合同销售额增长206％，下同）、滨江集团（杭州市场销售面积增长40％，公司增长140％）、苏宁环球（南京市场销售面积增长91％，公司增长120％）、中天城投（贵阳市场销售面积增长72.4％，公司增长79％）、世茂股份（长三角区域商业地产市场火爆，公司增长68％）、招商地产（坚持快周转战略，公司增长63％）、荣盛发展（小户型、快周转、京沪高铁沿线市场复苏，公司增长62％）、首开股份（北京市场销售面积增长35％、公司增长55％）、北京城建（北京市场火爆、公司增长54％）。

投资建议：短期负面政策预期制约板块相对表现，静待政策预期明朗。近期，由于房价上涨再度成为焦点，同时两会临近，我们建议投资者关注舆论与政策导向，未来1个月，政策力度及其实施效果将成主导板块表现的核心要素。中期来看，假定政府不出台一刀切的政策，行业复苏格局将带来企业盈利的持续改善，产品适销对路，快周转的公司将受益明显，如万科A、保利、招商、华夏幸福、南国置业、金科和苏宁环球等。

煤炭：继续看好焦煤和无烟煤

山西证券

投资要点：

1、2012年煤炭产量国内微增，进口巨增。

2、节后焦煤无烟煤存在上涨的动力。

2012年全年产量增长4％。中国煤炭工业协会通报称，2012年中国煤炭产量36.6亿吨，比上年增长4％左右，但增速同比回落4.7个百分点，“三西地区”总计贡献产量23.73亿吨，占总产量的64.8％。2012年中国进口煤炭2.35亿吨，同比增长28.91％。12月进口煤炭2900万吨，同比上升35.64％，环比上升23.02％，同比、环比继续保持增长。

下游需求持续改善。12月火电发电量为3554.42亿千瓦时，同比增长5.57％，环比增长11.3％，同比环比继续双增长。受火电发电量增长影响，12月全国电力行业耗煤总量为1.74亿吨，同比增长3.8％，环比增长11.27％。需求端库存上升。12月山西煤矿库存825.59万吨，环比减少2.31％，连续四月下降。

投资策略。动力煤方面：春节部分煤企停产放假以及矿难频发一定程度上影响煤炭供给，社会用电量持续增长，印证煤炭需求逐步改善，鉴于电企煤炭库存始终处于高位，进口煤仍冲击国内煤炭市场，我们预计动力煤价格仍维持弱势；焦煤方面：考虑到钢价上涨节后钢企或对炼焦煤进行补库存，将促使焦煤价格继续小幅上涨；无烟煤方面：预计春节后，农种将增加化肥需求，带动尿素价格上涨，无烟煤价或将跟随上涨。建议关注永泰能源、冀中能源、兰花科创、潞安环能、国投新集等。

环保：从主题回归基本面

招商证券

投资要点：

1、大气污染事件频发推动环境质量改善。

2、投资逻辑从主题投资向基本面改善转变。

全国大范围高频率雾霾天气引起高度重视，将推动环境质量改善。1月7日以来，我国华北、黄淮、江淮、江南等大部地区相继出现大范围雾霾天气。类似的污染事件曾出现在20世纪50年代的工业发达国家。我国大气污染事件的增加，预计将带来发达国家当年污染事件的类似效应，推动环境质量改善。雾霾污染物来源多种多样，治污政策预期将再度加严。从近期发布的各项文件来看，对雾霾天气的应对暂时还停留在各地独立控制的阶段，尚无总体性规划文件出台。我们认为，此次雾霾天气的持续爆发，已经引发了政府对环境治理的进一步关注，后续将进一步强化环境治理的硬性指标，并有望出台应对雾霾天气、加强大气治理的总体纲领性文件，治污力度将再度加大。

大气治理有望实现从主题投资到基本面改善的逻辑转变。大气治理行业2012年的表现在环保行业内相对偏弱。但从2013-2014年来看，大气污染治理工程市场需求总量很大。而且2012年市场未充分反映行业启动，在污染事件的刺激下，后续的治理政策重拳有望出击，2013年行业基本面好转的弹性大，优质龙头公司存在超预期可能，投资逻辑有望从主题投资向基本面改善转变。

目前板块内企业估值接近，关注未来持续成长性差异。目前，大气污染治理企业对应2013年PE估值大多在25倍左右。在估值水平相当的情况下，需要更关注企业的持续成长性及未来布局新业务可带来的发展空间。综合来看，重点推荐估值水平相对较低、除尘脱硫脱硝等大气治理领域都将受益、且未来新市场布局正逐步完善的龙净环保。此外，从长期发展来看，建议关注背靠中电投集团、环保运营业务有望持续增长的九龙电力；以及身处监测大市场，进军新领域机会多的雪迪龙。

商业零售：黄金热销 衣食平稳

国泰君安

投资要点：

1、春节期间餐饮增速低，行业增速好于往年。

2、黄金热销，数码产品紧俏，食品稳定，服装放缓。

据商务部统计，2013年春节期间全国重点零售餐饮企业销售5390亿，同比增14.7％。虽然整体增速慢于2012年春节同期16.2％的增速，但是与往年不同，2013春节期间各地餐饮消费增速低于零售餐饮销售整体增速，我们分析若剔除餐饮企业增速放缓，零售企业实际增速好于2012年春节同期。

在各个商品销售类别中，黄金销售火爆，食品增速稳定，服装略放缓。黄金珠宝恰逢情人节，销售迎来高峰，全国销售同比增38.1％，各地黄金珠宝销售皆呈热销势，一方面有情人节因素，另一方面金价略有回落也刺激消费；食品、饮料此类刚需消费稳定增长，销售同比分别增9.8％、11.2％；服装鞋帽在各地企业的冬季促销下，销售分别增6.3％、7.5％，增速相比11、12月份略有放缓。

时尚数码产品俏销：数码相机、手机、平板电脑、单反相机等电子产品成为年货“新宠”。南京市重点监测商贸企业iPad、iPhone等高端数码产品黄金周销售额同比增长约36％。