房地产经纪行业管理

房地产经纪行业管理（共12篇）

房地产经纪行业管理 篇1

最近在广州发生的一系列事件说明:房地产经纪行业管理需要有效的制度安排。

广州的新闻媒体在2011年4月连续报道了房地产经纪行业的一些行为。

先是报道了经纪人帮助购房者规避限购政策。2010年10月广州出台商品住房限购政策, 规定常住广州的外地户籍家庭, 必须提供1年以上纳税证明或社保证明, 才有资格购买一套商品住房。但有房地产经纪人协助外地购房者去地税局补缴个人所得税从而获得一年以上的纳税证明, 规避限购政策。广州市房屋交易监管部门表示这属于违规行为, 正在对相关公司和经纪人进行查处。当然, 当事人辩解说他们帮助买房者获得的是税务局开具的真实纳税证明, 买房者也是真金白银补缴了所得税的。

随后又系列报道了经纪人一些常见的“招数”, 由于是系列报道, 并仿照“三十六计”将其命名为“三十六招”, 因此在社会上引起较大的反响。

广州市房屋交易监管中心 (原广州市房地产中介管理所, 是广州市国土房管局属下专管房地产中介市场的机构) 和广州市房地产中介协会很重视这些报道, 立即组织全体会员单位召开了紧急会议, 要求行业内部进行整改。

这些都是必要的管理措施, 应该也是会有一定成效的。但从经济学的角度思考这些问题, 我觉得更重要的是要通过有效的制度安排来避免这些现象的发生, 通过制度安排来让市场的参与者为了自身的利益而必须遵守法律和规则。

在此之前本专栏曾经介绍过MLS系统和独权委托, 实际上这就是一种对参与市场的各方都有好处的有效制度安排:在MLS系统加上独权委托的制度安排下, 业主可以不必费力劳神去多家放盘 (多家放盘的结果往往是要应付多家中介无休无止的询问) ;经纪人可以不必担心自己收不到佣金;买家也可以通过MLS系统用最快的速度找到最合适的房子。

当然, 独权委托和MLS系统虽然是一项好的制度安排, 但真正实施起来还是会遇到一些障碍, 这些障碍主要来自市场参与者的路径依赖———大家已经习惯了现在的这种中介模式:业主多方放盘, 经纪人各显神通去寻找买家 (当然在这个过程中就免不了出一些媒体所报道的“招数”) ……

制度经济学告诉我们, 制度变迁的过程不仅需要诱致性制度变迁, 也需要强制性制度变迁。一项对各方都有利的制度, 由于通常所说的“囚徒困境”, 各方博弈的结果就是这项制度不能被引入, 这时仅靠诱致性制度变迁就不能完成制度变迁的过程, 而必须引入强制性制度变迁。在此情况下, 正是行业协会可以发挥作用的时候。行业协会应该先行搭建制度平台, 建立MLS系统、制定独权委托的相关制度并加以宣传;再积极协调各会员单位, 让大家走出“囚徒困境”中互不信任的困境, 代之以相互信任。

我觉得, 行业乱象恰好给我们提供了实施“良法”的有利时机, 政府部门和行业协会应该抓住这个契机, 促使房地产经纪行业发生本质改变, 走上一个新台阶。

房地产经纪行业管理 篇2

于2008年1月15日参加由搜房集团组织的首届全国经纪人年会。

参会主要企业和相关企业代表有：搜房控股董事长莫天全、搜房二手房集团总经理张志宏、美联中国行政总裁郭应龙、北京我爱我家董事长刘田、北京链家董事长左晖、上海中联房地产总裁杜欣、上海汉宇总经理施宏睿、21世纪不动产中国区副董事长卢航等。

与会期间，业内有代表性的企业集中讨论了08年房产经纪行业关注的问题，并参观我爱我家交易中心和其组织的“千家网店开业”新闻发布会，此外参观北京链家总部并与北京链家董事单一纲进行了长时间的单独沟通。

第一部分：会议期间五个方面的观点。

一、对08年一些关注问题的代表性意见1、2008年中国房地产市场的所谓拐点主要集中在交易量上。

2、在竞争态势和市场的调整期，增强对中介资源的使用效率和强化客户维护就显得各位重要。

3、企业的发展（尤其是市场调整期中谋求发展）要与自身的人力资源、财力和经营措施相匹配。

4、市场出现调整期对于行业发展长期来开是有利的，对规范化的大型企业是有利的。

5、在市场调整期，房产中介的服务产品要尤其注意均衡发展，要重视租赁业务的发展。

6、引入VC的条件。

1）、VC认同企业的战略、目标、管理模式。

2）、VC认同企业的管理团队。

3）、VC为企业带来国际视野和规范化的管理，同时提升公众对企业的信心。

二、07年下半年有典型性的市场动态

1、深圳有50%的中小企业退市。

2、广州从业人员下岗近1万人。成交量与上半年对比萎缩一半。

3、深圳中联地产07年成功引入“VC”。

1）、02-03年大规模拓展，同时加快管理体系建设，聘请国际化的财务公司、品牌公司HR公司协助推进规范化管理进程。

2)、引入ISO9001质量认证系统。

3）、规范业务操作模式。

三、我爱我家“网上开设千家店铺”的背后

1、其主要目的为更有效的开发和利用网络获取的资源。我爱我家通过网络获取的资源量每天有几百条。

2、以社区为组织单元，更有效的接近客户。

3、给经纪人提供更加自由的工作方式（可以自由选择商场、社区、甚至星巴克内）。

4、网络是网络经纪人工作的主要场所，网络的操作模式有助于一步步引导顾客提供真实需求，建立网络沟通的专门板块。

5、三网合一的资源管理方式，使店面（水泥）、鼠标、呼叫中心的资源得到合理有效的利用。

四、对我爱我家交易中心参观

1、设有专门的签约中心，对客户的钱款进行专门管理。管理款项的行为集中，合同可以在店内签订。

2、所有后台的人员大概在300人左右，约占所有员工总数的10%。

3、租赁和买卖业务接近1：1。

4、企业的资源总量大致在北京年交易量的25%-30%之间。

5、交易中心经理设有助理岗位，职能人员集中在公司总部。

6、按照租赁和买卖业务，设有专门的经纪人负责。

7、一单经纪业务涉及前台经纪人和后台经纪人，其职能为提供交易信息、权证交接服务、物业服务等明显划分。经纪人管理划分级别，并对于相互转化有制度上的约定。

8、财务中心人员约60名。

9、年末有较为丰富的经纪人和职能人员的评比活动。

10、正在开展“千次社区奥运活动”。

五、参观链家总部并与其高管沟通

1、链家职能人员大致在150-200人之间，职能人员与全体员工的占比小于10%。

2、07年扩张百余家店面。

3、08年月均成交2000套左右，7月份达到高峰，收入达7000万元。人力资源质量指标大致为1：2。

4、08年的具体计划未定，主要由于市场不太明朗，公司还未形成判断。

5、设有商业运营部，但效果不理想，业务量很少。

6、设有市场中心，10人左右，主要负责品牌推广和市场研究。

7、运营中心负责公司的计划推进和经营分析工作。

8、信息中心10人左右，主要负责内网的管理、研发以及网络、电脑的日常维护。

9、开设有天津和大连两个分公司，店面均在40家以上，运营一年有余，至今仍处于亏损状态。

10、在北京公司有4000名一线员工和400家店面的规模下，选派外埠管理人员依然面临瓶颈。据了解外埠的两个公司的主要管理人员有公司派驻很少，基本全是当地启用的人员。

11、在对外埠管理的控制上处于粗放阶段，钱款的管理更多的是依据对相关负责人员的个人信任。

12、一线员工的平均司龄不长，大致在半年到一年之间。公司需求和招聘比例大致在1：3。

13、后台人员的平均年龄在30岁以上。

第二部分市场判断

1、精细化操作就成为解决集团明年快速发展和市场观望这一看似矛盾问题的必经之路。

2、网络获取资源的强化和开发与之适应的操作模式的研发应该加强。

3、坚决贯彻人力资源优先的发展策略。

4、客户管理和客户服务策略要做有计划地安排。

5、坚决强化对一线人员的要求，对不合格的人力资源坚决剔除出队伍。

6、强化集团化操作的经营模式输出、人力资源输出、资金输出和财务管理。

房地产经纪行业的核心竞争力何在 篇3

资本市场热闹和喧嚣的背后，众多的房地产经纪人并没有太多的激动或者是不安，因为且不说之前的各种资本进入房地产经纪代理行业的并购事件，单说这次58赶集的进入，两家公司的创始人在回答记者提问的时候已经表示：58赶集将从“中国最大的分类信息服务网站”转变为“中国最大的房地产交易服务平台”，这个平台的主要业务会放在新房销售上，包括原来以二手房业务为主的安居客，都会成为新房销售的平台。

这样的战略选择自有其道理：一方面，经济环境的改变导致新房销售会越来越困难，而且开发商这些年早已改变了过去靠自己直接投放广告揽客上门的模式，而是通过电商平台联系购房者，然后以销售业绩直接和电商平台结算销售佣金，不再另行支付广告费用。所以电商平台在和房地产开发商合作方面已经是驾轻就熟。另一方面，也是更重要的一点：新房销售的重点在房屋品质本身，销售人员的服务质量对销售过程的影响相比二手房买卖来说要小很多，也就是说新房销售的核心竞争力首先并不是体现在销售人员的服务质量上。越来越多的业内人士已经充分认识到经纪人给客户的服务体验在二手房买卖过程中显得至关重要，或者说二手房买卖服务的核心竞争力就体现在经纪人给客户的服务体验上。房地产经纪人怎样才能给客户提供优质的服务体验？当然是要能够最大限度地满足客户的需求。二手房买卖双方的需求是什么？当然是房地产经纪人的专业服务。因为对于客户来说，二手房买卖涉及的各种专业知识远比一手房买卖要多，这才是客户在能够通过网络平台非常容易地发布和获取房屋买卖信息的情况下仍然需要房地产经纪人提供专业服务的关键原因。

在行业变革不断渗入的今天，我们很欣喜地看到：不管是大公司还是小公司，越来越多的房地产经纪公司已经充分认识到了专业服务的重要性，并且正在这上面倾注更多的精力和资源。基于此，我们有理由相信：在资本的冲击下、在互联网的大潮中，传统的房地产经纪行业仍然能够找到自己的生存空间。

再论房地产经纪行业的监管 篇4

转眼两年过去了,最近住建部在群众路线教育实践中把房地产经纪行业作为群众反映最集中、最强烈的突出问题加以治理,要求在较短时间内使行业现状有较大的改观。配合这个活动,2013年12月17日, 中国房地产估价师与房地产经纪人学会连同35家知名房地产经纪机构,发起了房地产经纪行业诚信经营倡议活动,这些机构向全国房地产经纪行业发出倡议,郑重做出六项承诺:房源信息真实可信、公开服务收费标准、保护客户个人信息、依法依规承接业务、及时受理投诉纠纷、规范经营服务场所,明确提出不发布虚假房源信息,不吃差价,不泄漏委托人的个人信息,不为交易受限的房屋提供经纪服务,不承接“群租”业务,不强制代办贷款、代办登记和担保, 不沿街占道经营;还号召有条件的经纪机构结合自身特点,推出“先行赔付”等便民利民措施。

倡议中承诺不做的事,虽然现在有很多房地产经纪机构已经做到了,但这些仍是目前房地产经纪行业存在的较为普遍的问题。我一直认为:依靠倡议书这样的“德治”和部分行业有识之士的自觉行为固然很重要,但同样重要的还是要有相应的“法治”基础。

上述倡议活动一结束,新任会长就开始了连续密集的行业调研,并在调研过程中听取行业意见和建议,酝酿了一些政策建议,其中一项就是借鉴国际成熟经验,尽快建立房地产经纪行业的全员持证从业制度,并且希望通过相应的政府制度保证和技术手段来确保制度的实施,具体的建议是一个环环相扣的委托代理和交易流程。

一、建议房地产交易管理部门建立交易管理信息系统并接受公众的合法查询。

二、只有持证经纪人和经纪机构方可接受居间或代理委托并收取佣金。所有持证经纪人和经纪机构须在交易管理系统登记。

三、对业主委托的房地产经纪人出售的房屋,由业主和受托经纪人共同到房地产交易管理部门进行房屋产权核验和登记,对待出售的房屋赋予唯一性编码(以下简称委托编码),与此编码对应的信息包括房屋产权的相关信息及受托经纪机构和人员信息。

四、接受了业主委托的经纪人必须在24小时内向管理系统内的全部经纪人全面公布该房屋的委托信息,不得隐瞒和拖延。

五、经纪人发布房源信息需公示委托编码,否则视为虚假房源。

六、交易资金汇入指定帐户,并对应委托编码。

七、交易网签、纳税与权属登记时均需提交委托编码,保证合同有效性。

八、具备委托编码的房屋业主在办理该房屋交易登记时需提交其与初始委托的经纪人签署的具结书,同时在管理系统中核销委托编码,最终完成交易。

这里关键的一条在于:只有持证的房地产经纪人才能收取佣金。在美国,每个州都有这样的法律规定,各州都有专门的政府机构(如房地产委员会, Real Estate Commission)负责组织考试和发放房地产经纪人执照,只有持照经纪人方可有权收取佣金。这些年很多美国的房地产经纪人希望和中国的房地产经纪人合作开展业务,由中国的房地产经纪人介绍客户去美国买房。这种合作过程遇到的一个法律障碍就是中国的房地产经纪人不能和美国房地产经纪人分享佣金,因为前者没有美国当地的经纪人牌照,获取佣金是非法的。虽然最终美国的房地产经纪人可以用支付信息费(Referrals)的方式给中国合作方酬劳, 但一般这种信息费只有佣金收入的25%,而如果按照通常的佣金分配方式,作为买方经纪人的中国合作方可以分到50%。由此已经可以看出,美国的法律对持有经纪人牌照和收取佣金之间的法律关系规定得多么严格。

上述管理模式正是借鉴美国的成功经验,并结合了中国的具体法律环境和政府管理规定。按照这样的管理模式,从经纪人接受委托到最终收取佣金的每一步都有完整的记录,可以对全部过程加以管理,并且从程序上杜绝虚假房源以及交易过程中的不诚信行为,维护各方权益,保证交易资金安全,消除各种纠纷隐患。

房地产经纪行业介绍及优势 篇5

高额的薪酬——从房地产这个名词诞生以来，从业薪酬就一直遥遥领先，一个案子就拿到1万佣金其他行业有这么容易吗？

巨大的潜力——中国就是人多！赚了钱就是要买房子！只要社会还在发展，房产行业也就不会停止！

一、房地产行业是分享经济高速增长的优势行业

从行业发展速度看，房地产业未来仍将保持持续快速增长，将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展。

从供需关系与价格走势看，需求依然旺盛，基本住房需求与投资需求潜力巨大。全国房地产市场一直发展比较稳健，房屋价格以平均每年递增10%的速度稳步增长，不存在房地产泡沫之说，房地产市场购买力强劲，不仅依赖本地居民，同时整个中国市场甚至境外资金均是购买力的有效来源。在这种情况下，房屋供给能力有限必然将维持房屋价格的持续上涨。

从房地产业的产业结构看，房地产业的产业链将日趋完善，市场将不断细分，涉及房地产业各领域的各类企业将不断向专业化、细分化发展。

从影响房地产业发展的其他因素看（摩根斯坦利在调研报告中指出：带动房地产业发展的因素是人口、持续的城市化、不断完善的基础设施以及经济动力），2010年北京人口超过1800万，奥运会1800亿的城市基础建设投资，北京持续稳定的经济增长速度均保证了房地产业的发展空间；全国各城市的基础建设也同样对此作了保证。

从行业发展方向看，房地产业的行业秩序日趋理性，宏观调控对房地产业并非致命的打击，而是规范市场、整合资源的机会，宏观调控的有效实施将使房地产业的发展更为健康。

我国仍处在经济发展的高速期，连续多年经济增长领先于全球经济。

2003年8月国务院发布的《国务院关于促进房地产市场健康持续发展的通知》（18号文）中首次提出“房地产业是国民经济的支柱性产业”的概念。此后即使在多年的宏观调控中，建设部及央行也多次强调房地产业作为国民经济支柱性产业地位不可动摇。

我国房地产行业整体处于发展期，行业仍有较大的发展空间。

目前北京市常住人口的居住面积是21平方米/人，基本属于小康水平，但距离发达国家35-40平方米/人的舒适标准仍存在较大差距。北京市建委副主任苗乐如预测，北京房地产高速发展仍将维持10年左右；全国其他城市相比北京差距更大。

房地产业具有较强的投资性，且投资收益增长稳健。

目前，股票、期货、基金市场持续低迷，房地产市场却稳中有升，一枝独秀。奥运会、世博会的接连举办大大提升了中国的国际形象和影响力，据有关专家预计，在未来五年内，全国市场房地产投资将比正常水平提高30%。

人民币升值带来行业发展的机会，大量资金特别是境资本开始涌入房地产业，为房地产业的健康持续发展奠定了良好的资本基础。

政策扶持和政府规划是房地产业高速发展的催化剂。

房地产业是政策性很强的产业，政府的政策导向和规划对房地产业起决定性作用。（79年深圳特区、93年浦东新区无一不是在政策的扶持与政府规划下迅速发展）

房地产业是社会的热点行业。其薪酬水平比之其他行业更具挑战性，吸引大批人才进入。人才储备的极大丰富使房地产业如虎添翼，充分具备了发展的软硬件条件。

二、房地产经纪行业潜力巨大

什么是房地产经纪？为促进房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务。房地产经纪一直以房地产业的“常青树”著称，在房地产业突飞猛进的迅速发展阶段内，房地产经纪行业更具有巨大的行业增长潜力。

2004年，美国全年的房地产三级市场营业额高达1000亿美元；2004年，上海成交二

手房22万套；2005年北京成交二手房7万余套；以上数字均表明房地产经纪行业蕴藏着较大的发展潜力和提升空间。

世界顶级投资机构开始涉足中国的房地产经纪行业，充分说明房地产经纪行业这匹令人瞩目的千里马将在未来更广阔的空间和领域中腾飞驰骋。

房地产经纪行业是近年来的新兴行业，已经朝着资金程度、专业程度、品牌程度这三个方向不断发展，并正在逐步形成直营、连锁、筑巢独立房产经纪人等三种发展模式，行业的洗牌与整合是挑战，更是实力品牌迅速扩张发展的机会，同时也是企业个体发展的机会。

房地产经纪行业较之其他行业持续投入资金少，资金回笼速度快，利润回报相对丰厚，更重要的是具备以少量资金迅速滚动“四两拨千斤”的特点。

房地产经纪行业不是传统的生产、制造行业，是服务类产业，其提供的产品也是服务。它不同于其他传统行业的自身特点使得企业在经营中更具灵活机动的优势，一旦把握机会完全具备一鸣惊人、一飞冲天的潜力。

作为服务类产业的房地产经纪行业没有生产、运输、仓储、货运等复杂的环节，直接指向流通领域，经营运作相对简单，同时对市场环境的感知能力较之其他项目更为敏感，投资风险相对较低。

从营销角度看，与其他项目相比，房地产经纪的有效客户群体直接明确，便于进行市场的推广和销售，同时，市场推广和销售的成本较低。

目前房地产经纪行业的主要操作模式与其他项目相比充分利用了现代化网络信息技术，特别是以网络为主要运作平台的筑巢独立房产经纪人模式，为目前最流行的水泥+鼠标盈利模式。在美国，以网络为媒介的公司通常的年收入可达到50亿美元。

房地产产业是与其他行业关联性极强的行业之一，尤其她与金融行业如同孪生兄弟般具有一定的共通性。（从近年银行的发展实践看，银行近年来充分利用互联网技术实现高端客户聚集，不断发展投资、理财等附加服务，不仅使其服务素质得以提高，而且减少了经营成本）。房地产经纪行业的盈利模式较之其他行业具备较强的拓展性，衍生业务的不断挖掘和拓展是房地产经纪行业新的利润亮点。

三、什么是房地产经纪人

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人职业资格，从事房地产经纪活动的人员。

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

近几年来，本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一，在人力资源市场上是典型的供方市场，缺口较大，就业形势很好。本职业从业人员的收入较高，但年更新率亦始终很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，同时也有许多人被淘汰出局。

在港台，本职业是比律师更为人们所看好的职业；在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。

由于国内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30年内，从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高，整个职业稳定和健康地持续发展，具有十分重要的现实意义。

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一、房地产行业是分享经济高速增长的优势行业

从行业发展速度看，房地产业未来仍将保持持续快速增长，将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展。

政策扶持和政府规划是房地产业高速发展的催化剂。

房地产业是社会的热点行业。其薪酬水平比之其他行业更具挑战性，吸引大批人才进入。人才储备的极大丰富使房地产业如虎添翼，充分具备了发展的软硬件条件。

二、房地产经纪行业潜力巨大

什么是房地产经纪？为促进房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务。房地产经纪一直以房地产业的“常青树”著称，在房地产业突飞猛进的迅速发展阶段内，房地产经纪行业更具有巨大的行业增长潜力。

世界顶级投资机构开始涉足中国的房地产经纪行业，充分说明房地产经纪行业这匹令人瞩目的千里马将在未来更广阔的空间和领域中腾飞驰骋。

房地产经纪行业是近年来的新兴行业，已经朝着资金程度、专业程度、品牌程度这三个方向不断发展，并正在逐步形成直营、连锁、筑巢独立房产经纪人等三种发展模式，行业的洗牌与整合是挑战，更是实力品牌迅速扩张发展的机会，同时也是企业个体发展的机会。

三、房地产经纪人的职业发展

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三方的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

专家顾问型的房地产经纪人将会成为今后经纪人行业发展的潮流。“省心，省力”是国内外经纪人行业一致所追求职业目标，而要实现这一目标，就要求经纪人在从事经纪活动中，更多的是以房地产交易双方顾问的身份出现的，以其丰富的专业知识和优质的服务意识为当事人提供业务咨询，以帮助当事人做出最合理的选择。服务质量的提高和深度的增加，使得房地产经纪人在经纪业务活动的地位日显重要，因而其社会评价也会随之提高。

总体来说，我国房地产业未来的发展必将理性化，而房产经纪人行业随着经验的积累和摸索，也一定会总结出适合中国特色的发展之路，使得房地产经纪人职业能够真正实现其自我价值。

公司简介：北京掌中行商信息技术有限公司（Mobile Business Information Technology Co., Ltd）于2010年在中国北京注册成立。现拥有150名员工，公司管理层汇集了移动互联技术、经纪公司、广告公司、媒体运营等行业的一批专业型人才，业务涉及北京、上海、广州等城市。掌中行商立足于移动互联时代，利用创新型的3G技术，专注大房产流通领域，为客户构筑全新的快营销与捷服务运营体系。

规范房地产经纪市场的思考 篇6

房产中介在房产交易中的地位日益上升,据有关部门统计,约30%的新建商品房销售和50%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的,可见,中介机构在房地产交易市场中的重要作用,为了维护广大居民的切身利益,房地产经纪市场管理规范化势在必行。

首先,建立和完善房地产经纪机构,保证规范运作。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门登记领取营业执照,到税务管理部门领取税务登记证,到房产管理部门登记备案后,方可开业。从业人员必须有注册经纪人证件方可从事房地产经纪行业,严禁租用经纪人证件进行登记备案。近几年来,房地产经纪人出借、出租执业证书时有发生,严重损害了经纪人的专业形象及職业道德,扰乱了房地产经纪市场的正常运行。相关部门应加强房地产经纪人员管理,建立房地产经纪机构备案和注册房地产经纪人信用公示制度,通过媒体向社会公布。

其次,规范房地产中介机构行为,防止诚信缺失。

房地产中介的产生与发展是社会经济发展所需要的,但是,由于房地产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营,在帮助消费者购置产业提供了优质服务,但也有不少不良中介机构存在欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。例如,某房产中介对交易双方隐瞒真实成交价格,赚取差额部分价款,这种情况,往往是中介机构不让交易当事人双方见面,从中暗箱操作,损害了消费者的利益;还有的中介机构不管购房者是否达成协议,看房就收看房费,扰乱房地产经纪市场。

房地产中介机构的违规行为对整个房地产市场存在着极大地危害性,不仅损害了消费者的直接经济利益,并且,间接损害了国家利益,阻碍了房地产经纪市场的正常运行秩序。房地产管理部门应清理整顿房地产中介市场,加强行业自律建设,维护消费者的合法权益。

另外,房地产中介机构的信息公布要真实,不得窃取其他房源。例如,某小区的王女士,想卖掉现有住房,就在本小区张贴售房信息,没想到被房产中介窃取,作为自己的房源对外公布。未经委托人同意或签订合同,不得对外发布有关信息。现在许多小区张贴的售房信息中都有“中介勿扰”的警示。

再次,加强二手房交易资金监管,保障交易资金安全。

近年来,二手房市场日渐活跃,房地产中介机构占压挪用房地产交易资金的案件时有发生。某房地产中介机构为了支付员工工资,而延期向售房者支付房款。还有的房产中介挪用交易当事人的购房款做短期投资,严重危害可消费者的利益。

为了保障交易结算资金的安全,应加强二手房交易资金监管。房地产中介机构必须在开银行开立客户交易结算资金专用存款账户,用于二手房交易结算资金的存储和划转,划转资金通过银行转账方式进行,不得支取现金,严格按照客户约定的支付条件和方式进行操作,确保专款专用。同时,应设立资金监管机构进行不定期抽查,以加强监管力度。

最后,创新房地产经纪管理方式,提高行政效能。

我国房地产经纪行业的症结与对策 篇7

房地产经纪业务在我国很早就出现了, 早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载《宋史》179卷第132志) 。最初的经纪人被称为“房牙”, 即对房屋买卖进行说合而获取佣金的说合人。但这些经纪活动都是零散的。清后期, 随着我国开埠通商, 大量的外国人在我国境内投资房地产, 这些外商委托所投资房地产的本地人进行销售和管理, 这样以盈利为目的的房地产中介业务慢慢的发展起来, 形成一定规模。新中国成立以前, 房地产经纪活动主要在民间存在, 业务的经营主体也以个人为主, 经纪人通过促进买卖双方交易成功以获取佣金。建国初到我国改革开放前, 由于我国在城市实行的是住房实物福利分配制度, 房地产业失去了存在的条件, 房地产经纪业也一度消失。但上世纪80年代初开始, 我国开始了城镇国有土地有偿有期限使用制度和住房货币分配制度的改革, 房地产业迅速发展成为国民经济的支柱产业, 房屋交易、置换和租赁业务开始出现, 随着房地产市场的发展, 对房地产经纪服务的需求也与日俱增, 房地产经纪行业开始恢复和迅速发展起来。针对这种情况, 2001年12月人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》, 对房地产经纪人员职业资格制度纳入全国专业技术人员职业资格制度统一管理。2004年7月, 有着10年行业管理经验的中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 房地产经纪人建立了正式规范的行业管理组织。我国房地产经纪服务业日新月异的发展。我国房地产中介服务业呈现出良好的发展势头。但不可否认的是, 由于我国房地产中介机构起步较晚, 在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。与国外成熟的地产中介公司相比, 还存在较大的差距。当前我国房地产行业正面临重大的转折点, 只有正视房地产行业面临的问题, 并积极思考对策, 才能促进我国的房地产经纪行业健康的发展, 推进房地产市场的繁荣。

二、当前我国房地产业经纪存在的主要问题

(一) 房地产经纪的法律、法规建设滞后, 政府监管力度不够。

由于房地产经纪的一般业务既不需要高学历, 也不需要高科技。一块信息板, 一张办公桌, 加上两个联系电话就能进行房地产买卖和租赁业务。行业进入和退出的门槛很低, 社会资金进入和退出房地产行业随意性大。这使得对房地产经济行业中的公司和经营行为进行监控很困难。经纪中介公司呈现出典型的短期化现象。公司超业务范围经营, 房地产经纪企业外带卖家电、家具、保险的很常见, 出现这些问题的根本原因就在于立法滞后, 立法层次低, 法律效力差, 缺乏系统性和配套性。目前房地产经纪业的市场准入与退出条件、经纪人员资格认证和执业注册、经纪行为监督、专业管理部门职权、行业协会自律管理职能等方面尚缺乏具体的、明确的、可操作性的法律规范。

(二) 专业化水平较低, 经营业务单一。

目前我国房地产中介机构从业人员整体层次不高, 专业技能较差, 队伍相对年轻, 从年龄构成上看, 年龄主要集中在21～30岁之间。从业时间大多较短, 从业1～4年的经纪人占八成以上。从业人员学历普遍较低, 都以中等学历为主。从业人员持证执业率偏低, 市场上存在大量没有资质的房地产经纪机构。很多经纪公司甚至没有持证上岗的房地产中介人员。产生这种现象的根源在于我国房地产中介机构对经纪行业的认识不够, 将中介服务理解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴, 不重视专业经纪人员的培养和储备。现阶段大多数房地产经纪行业的从业人员基本上是从其他行业转入的, 不具备基础性的专业知识。经纪公司的员工执业能力弱, 行业整体经营理念落后, 服务质量不高。“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥, 虚假广告、过度包装等欺骗消费者的不规范行为屡屡发生。同时专业化水平和规模的限制, 带来的另一个问题就是我国房地产经纪行业中多数企业的业务范围较窄, 同质化程度相当严重。主要业务内容局限于二手房买卖代理、居间代办手续、租赁等。

(三) 缺乏风险防范措施, 资金链存在极大漏洞。

一般房地产中介机构自有资金不足, 大多是随着我国房地产市场的迅猛发展而发展起来的, 这些经纪公司一般以房地产买卖和租赁作为业务的重心, 因此成交量成为其正常经营和生存的关键。在房地产行业急速发展的时候, 自有资金缺乏的问题被掩盖。但在宏观调控从紧, 房地产市场呈现减速状态, 成交量急剧减少的情况发生后, 房地产中介机构的资金链就面临断裂的危险, 经营就难以维持了。当前经纪公司业务单一化, 风险控制欠缺已成为威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素, 这一点在房地产市场由高速增长变为以平缓增长甚至负增长为特点的现阶段时特别明显。以深圳为例, 2007年7月, 深圳楼市在宏观政策调控下急速掉头, 截至2007年10月, 一、二手房成交量已经连续4个月下滑。深圳世联行市场研究组发布的研究报告显示, 在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下, 10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套, 较9月下降51.2%。同时, 深圳的楼价也呈现明显的松动迹象, 二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大, 连续多月飙升的高房价开始有价无市, 深圳楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。在此情形下, 房地产中介机构显得束手无策, 大量中介机构倒闭, 其中“中天置业”事件就是最好的一个例证。

(四) 诚信缺失现象较为普遍, 全行业存在普遍的信用危机。

经过近些年的发展, 虽然我国房地产经纪市场涌现出一些理念超前、模式先进、具有一定品牌和良好信誉的经纪机构。但目前市场上大多数房地产经纪机构规模还是较小。整体素质不高, 经营行为不规范。在经营中, 公司收费混乱, 收费缺乏有效的约束机制, 不管是佣金的收取方式还是收取额度, 不同城市、同一城市不同经纪公司存在较大差别。很多经纪公司对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈, 经纪人有意推卸自己的责任, 吃差价, 甚至携保证金和购房款潜逃等现象。这些诚信缺失的经纪行为, 严重破坏行业整体形象, 影响房地产经纪人的社会信誉和地位;不规范、不诚信的服务和黑中介的存在, 严重影响了房地产经纪行业的声誉, 也极大地限制了房地产经纪行业长远的发展。

(五) 经纪公司信息资源的内部封闭。

与房地产市场交易密切相关的一些信息, 如房地产买卖和租赁信息、房地产价格信息等基本被各类房地产经纪服务公司所垄断, 在企业之间, 甚至在企业内部不同的营业网点间有时也存在信息垄断现象。这一方面是由于我国中介公司大多实力较弱, 技术水平偏低, 公司市场信息网络系统还不健全。另一方面在于高素质的专业人才缺乏, 大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理, 缺少理论知识和实践经验。据2006年对92家评估机构抽查的112份评估报告显示, 其中达到优秀标准的只有13%, 达到及格标准的占80%, 不合格的占7%。估价报告的出错率在60%以上, 估价人员执业能力比较弱, 处于较低的层次。这也限制了信息的处理和传递。

三、我国房地产经纪行业的规范与发展措施

(一) 完善相关法律法规, 健全行业自律管理机制。

完善相关法律法规是对房地产经纪行业进行管理的基础和前提。首先, 应进一步完善房地产经纪行业的专项配套法规, 使经纪行业的进入和经营及从事经纪业务的执业资格标准都有章可循。其次, 应强化经纪机构和经纪人的职业道德约束, 净化经纪市场。最后, 通过制定相关法规, 对从业人员的专业水平做出要求, 以提高经纪人的专业技能。随着房地产中介行业的发展, 要逐步让行业协会最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者, 积极开展行业自律管理。具体手段可以包括:修订完善房地产经纪组织自律规则;探索建立行业协会, 约束从业人员行为的机制;实施房地产经纪人年度注册验证制度;建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信用记录制度;组织行业教育培训等。

(二) 建立完善的房地产经纪机构资质管理制度。

在我国目前市场体系发育尚不完全的情况下, 必须重视以资质管理为手段, 要求经纪机构具备相应的资金、人员等条件, 特别要强调房地产经纪机构的法定代表人必须是房地产经纪人。以提高机构的市场风险抵御能力和赔付能力, 从而保护消费者的合法利益, 同时加强中介行业信用制度建设, 维护房地产经纪市场健康发展。待行业发展较为成熟时, 再与国际接轨, 用发展来解决前进中遇到的问题。同时要建立房地产经纪人注册管理制度, 取得房地产经纪人员职业资格证书还不能执业, 必须经注册后才能在房地产经纪机构执业。

(三) 促进房地产经纪公司的强强联合。

加大经纪公司的规模经营力度。作为房地产经纪企业, 只有具备了规模, 才可降低经营成本, 提高公司的竞争能力。企业只有在规模经营的前提下才可能投入资金进行技术提高、创新经营手段。建立完善的房产信息网络, 因为房地产信息是房地产经纪企业的命根子, 经纪公司的核心竞争力就在于对房源信息的处理和利用。房源信息的利用效率应是经纪企业最为关注的要点, 通过强强联合, 建立网络信息平台, 对房源信息进行联合, 实行房源信息共享, 提高工作效率, 增强配对成功率, 共同将市场做大。也可通过连锁经营、特许经营模式将企业推向市场, 创出品牌, 实现规模效应。

(四) 强化品牌意识, 实施房地产经纪机构发展品牌战略。

服务品牌是促进房地产经纪企业与客户沟通的有效手段, 是在激烈的市场竞争中致胜的有效武器。目前, 房地产经纪企业众多, 市场竞争日趋激烈, 只有通过塑造其服务品牌, 建立其独特的服务形象, 才能在激烈的市场竞争中取胜。因此, 要重点扶持一批实力强、信誉好的房地产经纪机构, 并积极加以规范和引导, 提高市场竞争能力, 提升其品牌的含金量, 发挥其对房地产经纪市场的引导作用。

(五) 政府指导, 行业协会为主导。

中介机构为主要参与对象, 建立全国统一的房地产信息交流管理平台, 实现基础信息共享, 在此基础上, 以中国房地产指标体系为蓝本, 统一房地产信息表述的内涵与外延, 引导企业构筑高水平的房地产商业网站的统一信息平台, 逐步建立和完善房地产交易信息网上披露制度, 实现信息共享。

参考文献

[1].建设部.房地产经纪执业规则[J].中外经济信息, 2006, 34

[2].投资房产应谨防“中介风险”[J].中外经济消息, 2006, 34

[3].张辉.WTO与房地产中介机构的发展对策[M].北京:经济科学出版社, 2006

房地产经纪行业管理 篇8

关键词：房地产经纪,行业现状,监管,对策研究

品牌化与规模化是现阶段房地产经纪服务行业的发展趋势, 从最初的外延式资本集中粗放管理模式到如今的资本集约式内涵管理模式, 这一转变过程是房地产经纪行业广阔市场前景的一种体现。当前的房地产经纪行业已经脱离了原本的幼稚发展时期, 朝着正向引导与扶持的方向迈进, 然而这一过程中我国房地产经纪行业在监督和管理领域也涌现出了一系列问题, 阻碍了房地产经纪行业的有序发展。不可否认, 依附于房地产业发展而来的房地产经纪行业还尚未成熟, 由于发展与培育的滞后性, 导致我国房地产经纪行业在行政管理规范化发展方面还面临诸多困境。除此之外, 受到传统计划经济体制的影响, 房地产经纪协会在监管工作中并没有履行自身的责任与义务, 这显然不利于我国房地产经纪行业市场经济体制改革目标的实现。针对房地产经纪行业监管工作的基本现状, 亟需从经济管理格局方面重新构建房地产经纪监管体系, 引导行业良性竞争, 推动这一行业的可持续发展。

1 房地产经纪行业监管现状分析

1.1 各部门尚未形成有效的监管合力

从现阶段各地区房地产经纪机构的监管现状分析, 部门关系的混乱导致应有的部门监管合力很难从实践中得到落实。监管合力不足, 不仅导致非法异地经营、超范围经营和无照经营问题更加严重, 同时也导致大量地从事房地产经纪的机构不能纳入到正常的监管与备案范围之内, 市场准入机制的混淆是当前房地产经纪行业在监管工作方面存在的首要问题。

1.2 行业协会作用并未得到充分发挥

从行业组织机构角度分析, 我国房地产经纪行业在协会组织构建方面也并未真正发挥组织对于房地产经纪行业的监管与干预作用, 甚至区域性房地产经纪协会并没有直接关联, 仅仅是地区性的房地产经纪协会存在合作。与此同时, 行业协会组织活动仅仅局限于服务培训和管理手段研究方面, 行业自律意识并没有在行业监管工作中得到落实。地方性房地产经纪协会的作用仅仅涉及到业绩评定、学术交流和教育培训等领域, 加之政府必要的干预工作没有得到体现, 这也导致房地产经纪行业面临着严重的组织和管理问题。

1.3 制度安排中监管执行力的缺乏

对于房地产经纪行业实践工作而言, 监管执行力的缺乏与部门主管服务意识的缺失有着必然关联, 即便是存在行业服务窗口, 然而在实际工作中也很难真正提出有针对性的服务措施, 无论是市场交易服务, 还是信息管理服务, 都显得相对滞后, 可见制度执行力的缺乏也是目前房地产经纪行业监管所不可忽视的问题之一。

2 房地产经纪行业监管工作的发展对策

2.1 严格监督网上办公文件执行情况

专门自律组织机构和房地产经纪人的建立应当在消费者的监督下针对其中的不良信息记录实施管理。从传统房地产机构部门向经纪人管理制度的转变过程并非是对房地产经纪活动的限制, 而是更好地实现对办公文件执行情况的监督。当前企业信用网在北京率先成立, 但凡是完成企业名称的输入就可对应特定的诚信记录搜索项目。在这样的基础上, 消费者在选择房地产机构时能够更加有针对性, 一些经纪公司存在不良信用记录和违规操作行为的能够被及时肃清, 这对于房地产经纪行业监管环境的优化极为重要。

2.2 健全房地产经纪行会组织

通过对其他国家先进经验的借鉴, 可通过构建房地产经纪人协会网络的形式, 完善房地产经纪行业的监管现状, 这对于团队专业性的提升至关重要。房地产教育附属机构的建立能够针对房地产经纪人培训课程进行开展, 构建对应的经纪人资格考评机制, 借助再教育的方式提高房地产经纪行业的整体服务水平。

2.3 重视员工素质管理与提升

通过对房地产经纪行业从业人员资格管理工作的展开, 构建对应的资格准入机制, 明确人员的专业知识需求与实践经验。在不定期的组织和培训过程中做好员工的知识培训工作, 通过必要的投资分析、房地产估价和营销策划等手段丰富员工专业知识储备。在员工行为规范方面, 也需要借助行业协会监督来对员工行为进行约束, 管理好经纪人相关文件, 这也是房地产经纪行业监管中不容忽视的环节。

2.4 品牌意识与法律制度的完善

作为与客户沟通的重要手段之一, 服务品牌的构建对于房地产经纪而言至关重要, 伴随房地产经纪行业竞争环境的日益激烈, 品牌形象的塑造就显得尤为关键, 这是行业立足于市场的一种必要形式。通过对实力雄厚房地产经纪机构的扶持, 促进品牌效应在行业发展中发挥作用, 这对于房地产经纪行业市场竞争力的提高尤为重要。除此之外, 法律制度的完善也是从业人员在从事房地产经纪服务时所不可或缺的部分, 只有遵守各项法律制度的规定, 才能更好地在细节中完善自我监管行为, 构建对应的服务与管理系统, 推动房地产经纪行业的可持续发展。

3 结语

综上所述, 从现阶段我国房地产经纪行政管理的核心分析, 监管工作的开展旨在更好地完善行业内部的监督管理职能, 从微观管理和宏观管理的双重方面提高房地产经纪行业的秩序化与规范化, 这就需要借助必要的法律手段与经济手段体现市场和政府的调控作用, 本着依法办事的原则, 完善房地产经纪组织管理与政府行政管理之间的关联。然而伴随政府干预职能的逐渐弱化, 房地产经纪在自我管理与组织规划方面显得较为薄弱, 其监管工作的执行力尚有待加强。从历史因素和现实因素的双重角度出发, 行业自律是当前房地产经纪行业不可缺少的内容, 在考虑到主体框架构建的同时, 还应重现对房地产经纪行为的综合衡量, 加快房地产经纪诚信服务体系的构建步伐, 这对于房地产经纪行业的扩大化至关重要。

参考文献

[1]李恒光.必须科学规范房地产中介组织的运行[J].甘肃省经济管理干部学院学报, 2003 (2) .

房地产经纪行业管理 篇9

1.《城市房地产管理法》是行业管理的法律基石

《城市房地产管理法》 (中华人民共和国主席令第72号) 是由全国人大常委会通过并发布的, 用以调整我国房地产经纪行业行政管理活动的最高法律基础。它明确规定:设立包括房地产经纪机构在内的房地产中介服务机构应当具备“自己的名称和组织机构;有固定的服务场所;有必要的财产和经费;有足够数量的专业人员, 以及法律、行政法规规定的其他条件”, 而且“设立房地产中介服务机构, 应当向工商行政管理部门申请设立登记, 领取营业执照后, 方可开业”, 这表明我国房地产经纪行业管理具有了相应的法律依据, 为行业管理依法行政奠定了法律基础。

2.《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》是行业准入 (限制) 制度的基础

根据人事部建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知 (人发[2001]128号) 的规定, 国家对房地产经纪人员实行 (包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格的) 职业资格制度, 纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员, 必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效, 而且“取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件”、“未取得职业资格证书的人员, 一律不得从事房地产经纪活动”。

3.《房地产经纪行业管理办法》是行业管理的主要框架体系

《房地产经纪行业管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行业的部门规章, 对房地产经纪机构和人员管理、房地产经纪活动规范、监督管理以及违反相关规定的法律责任等方面都作出较为全面系统性的规定。因而《房地产经纪行业管理办法》成为我国房地产经纪行业管理的主要框架体系。

然而, 我国房地产经纪服务方面的法律法规还处于构建框架过程中, 其完整的体系尚待完善, 尤其是法律以及高级别的法规相当匮乏, 而且规定过于笼统原则, 缺乏可操作性, 许多方面法律关系的调整还难以涵盖。即使是现有的《城市房地产管理法》也仅从法律上对房地产经纪机构依法设立的基本条件进行界定, 除对房地产经纪机构的设置进行规范外, 并没有将房地产经纪服务行为置于民商法的调整范围, 尤其是对房地产经纪从业人员准入限制和经纪机构的权利、义务、责任等方面并未涉及。

二、已构建“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式, 但仍需高度重视社会监督机制的建立与完善

1. 从行业发展阶段来看, 我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段

自1978年改革开放以来, 我国房地产经纪行业就开始复苏, 尤其是进入20世纪90年代以来, 随着房地产业的兴起, 房产经纪服务行业开始蓬勃发展。据统计, 目前我国共有房产经纪机构5万多家, 从业人员近百万, 佣金规模超过300亿元 (已经达到了未来期望值3000亿元佣金规模水平的1/10) 。当前房地产经纪服务行业正向规模化、品牌化方向发展, 房地产经纪企业正由外延式资本集中的粗放经营模式向内涵式资本集聚的集约化经营模式转变。因而, 从总体上来看, 我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段。

2. 从管控程度来看, 政府对我国房地产经纪行业控制已从绝对控制阶段步入相对控制和引导扶持阶段

1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》 (国发[1983]194号) 明确规定“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋, 严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。1987年9月17日国务院颁布的《投机倒把行政处罚暂行条例》规定:经纪活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发的《关于加强房地产交易市场管理的通知》 (建房字[1988]170号) 规定“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题, 如房地产经纪人问题等, 可通过试点, 从实践中摸索经验”。我国房地产经纪行业逐渐得到了国家和社会的认可。

之后, 1995年1月1日《城市房地产管理法》的颁布实施, 确定了房地产经纪机构的设立条件;2002年8月20日建设部发布的《关于建立房地产企业及执 (从) 业人员信用档案系统的通知》 (建住房函[2002]192号) 和2006年7月6日的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等都强调通过整顿规范, 倡导规范经营模式和业务流程, 扶持诚信经营企业, 对违规企业及违规行为记入信用档案系统、通过媒体进行曝光并报行政机关予以行政处罚。这些均说明了我国房地产经纪行业已走出绝对控制阶段, 完全进入到房地产经纪行业地位的合法化和正面规范引导的相对管制与扶持的关键阶段。

3. 以“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式得以构建

虽然房地产经纪业已步入了正向引导和扶持发展阶段, 但我们也必须清楚地意识到:一方面房地产经纪行业还是依附于房地产业的年轻行业;另一方面, 由于培育和发展滞后, 房地产经纪行业在发展中还存在不少需要通过行政予以规范管理的问题;再加上计划经济体制的历史原因, 我国房地产经纪行业协会还无力担负起行业管理的重要责任。因此, 根据我国建立社会主义市场经济体制的改革目标, 完全放开对房地产经纪竞争性行业的管理, 形成小政府、大社会的国民经济管理格局, 并实施一步到位的协会主导型或行业自治型的主体管理模式还不现实。

尽管问题诸多, 发展步伐艰难而缓慢, 但随着2004年6月29日建设部发布的《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》 (建办住房[2004]43号) 以及2004年7月12日, 中国房地产估价师学会的更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 全国性唯一的房地产经纪行业组织得以正式成立。

当前, 我国房地产经纪行业行政督管重心主要是强化其宏观管理职能, 弱化微观管理职能, 政府作为宏观管理者, 主要立足于对房地产经纪行业的宏观调控, 充分利用行政、法律、经济等调控手段, 在依法办事的条件下, 处理好行政主管部门与房地产经纪组织以及政府行政主管部门之间的关系。相反, 随着政府在微观领域实施行政干预的相对弱化, 我国房地产经纪行业组织的自我管理职能却不断得到培育与强化。由此可见, 基于历史与现实的考量, 构建以“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式已经成为一种必然。

同时, 需要高度重视房地产经纪行业的社会监督机制的建立和完善。为此, 一方面, 需要加大对典型案例及检查结果的曝光力度。要充分发挥举报投诉机制的作用, 通过设立举报电话、开通举报信箱等多种方式, 提供快速便捷的举报、投诉渠道, 及时发现违法违规行为线索。另一方面, 对群众的举报和投诉, 要认真接收、快速处理、及时反馈, 规范房地产经纪行为, 推动房地产经纪服务诚信体系的建设, 促进房地产经纪行业健康发展。

三、行业监管涉及多个行政管理部门, 但这些部门尚未形成有效的监管合力

1. 行业监管涉及多个行政管理部门

目前我国房地产经纪行业监管涉及房地产、工商、价格、劳动等多个行政管理部门。其中包括: (1) 政府建设 (房地产) 部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能, 如房地产经纪机构 (执业登记事后的) 备案管理、从业人员注册 (事后的) 备案管理、经纪活动督管、违法违规惩罚以及构筑房地产交易信息服务平台等权能; (2) 工商行政管理部门主要负责房地产经纪机构设立 (事前的执业) 、登记与执照发放、房地产广告和宣传资料承诺等管理职能; (3) 人力资源和社会保障部门负责对房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同实施管理; (4) 价格主管部门负责房地产经纪服务收费管理; (5) 行业协会负责行业从业人员注册、行业诚信建设、房地产交易信息共享系统建设、房地产经纪执业规则制定、建立健全房地产经纪机构资信评价体系、建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制、建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统, 以及探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度安排等行业自律职能; (6) 建设主管部门、人力资源和社会保障部门对房地产经纪人员职业资格制度中的考试制度进行监管; (7) 房地产、工商管理部门以及行业协会负责房地产经纪合同示范文本的制定与推荐工作。以上所述说明了我国房地产经纪行业管理牵涉面广, 涉及到专业性强的多个相关政府管理部门。

2. 相关部门尚未形成有效的监管合力

然而, 正因为目前各地对房地产经纪机构的监管, 涉及部门太多, 才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围;另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照, 及时清出市场。因而, 针对这种多头管理难以拧成一股力的现状, 各相关部门必须加强部门间的协作配合, 建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制, 这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。

四、行业自律机制基本形成, 但行业协会应有的作用并未得到充分发挥

1. 我国房地产经纪行业自律机制基本形成

当前我国房地产经纪行业基本上形成了一个以转变行业从业人员注册管理方式为依托、行业诚信 (档案) 体系建设为内核和行业执业规则建立为依据的行业自律机制。

首先, 转变行业从业人员注册管理方式已成为我国房地产经纪行业自律管理的重要依托。转变房地产经纪人注册管理方式之后, 行业组织将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理的有机结合作为创新性的注册管理制度并成为我国行业自律管理工作的重要依托。而且把通过制定实施并不断完善的继续教育课程, 作为提升房地产经纪从业人员业务素质和职业道德水准的重要渠道, 并为行业从业人员达标执业条件和提升执业水平提供重要机会。

其次, 行业诚信 (档案) 体系建设成为我国房地产经纪行业自律管理的内核。目前各地行业组织基本上建立了房地产经纪行业信用档案;搭建了行业信用信息平台;暴光违法违纪案件;定期开展房地产经纪资信评价活动, 并向社会公布评价结果;发布房地产交易风险提示;推广房地产经纪业务合同文本等。这不仅有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制, 而且有利于引导房地产经纪行业的规范、健康、持续发展。

再次, 行业执业规则的建立成为我国房地产经纪行业自律管理的重要依据。2006年10月中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》, 成为了行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据。它不仅是评判房地产经纪行为是否符合房地产经纪职业要求的行业标准, 而且也是房地产经纪行业组织对违规的房地产经纪机构、房地产经纪人进行自律管理与惩戒的重要依据。

2. 行业协会应有的作用并未得到充分发挥

从全国性的房地产经纪行业组织构建来看, 我国还未建立全国性的房地产经纪协会组织, 一些地方甚至连区域性的房地产经纪协会也没有, 即便是已经建立的地区性经纪协会, 在会员数量、服务培训、管理手段上往往表现得相当疲软, 使行业自律处于缺位状态。尤其是一些地方性房地产经纪协会仅仅局限于在一般的教育培训、学术交流、业绩评定等方面发挥作用, 再加上政府行政干预的程度和力度还较强, 目前房地产经纪行业协会应有的作用并未得到充分发挥。

五、行业管理的技术手段与制度安排得到了进一步创新, 但在实际工作中, 往往却重管理轻服务、重制度安排轻监管执行力

1. 我国房地产经纪行业管理技术手段与制度进一步创新

随着网络信息技术的逐步推广与应用, 促进了我国房地产经纪行业监管技术手段的根本改变, 大多建设 (房地产) 主管部门也相继构建了包括从业人员资质注册、经纪机构备案、交易与登记查询、交易合同网上签订、资金监管、经纪信用档案信息公示和在线投诉等网络管理平台, 极大地提升了行业管理绩效。

与此同时, 还对从业人员职业资格制度、劳动合同制度、备案信息公示与共享制度、从业保证金制度、经纪人签名责任制度、告知义务制度、资质或资格年审制度、明码标价制度、违法违规行为处罚记分标准化制度、信用档案动态跟踪与公示制度、交易资金制度和经济法律责任处罚制度等行业监管进行了一系列的制度创新, 这为我国房地产经纪行业管理提供了有效的制度保障。

2. 在实际工作中, 往往重管理轻服务、重制度安排轻监管执行力

房地产经纪行业管理 篇10

1.1房地产经纪行业从业人员无资质、无证书上岗

相关条例严格规定,我国的房地产经纪人必须通过相关的资格考试,并且取得 《房地产经纪人资格证》。如果没有取得 《房地产经纪人资格证》,是没有从事房地产经纪业务的资格的。在我国,房地产经纪业务起步较晚,是一个新兴的业务。虽然随着我国房地产行业的快速发展, 房地产经纪行业也得到相应的发展和完善。但是,有些房地产经纪机构规模较小,管理力度不够,缺乏必要的行业监管机构。因此,对从业人员的要求并不高,导致从业人员的无证上岗。

1.2从业人员整体素质不高,缺乏专业人员

我国房地产行业发展的步伐开始加快,一大批房地产公司在这种背景之下成立起来,社会各类人员开始涉足房地产行业,成为房地产行业的从业人员。由于房地产行业从业人员层次繁多和以往资格考试的内容注重理论不重实务,导致从业人员的整体素质不高,并且专业人才相对匮乏。大多数从业人员对房地产行业了解不多,不具备从事房地产行业应该具备的理论知识和实践经验。有些工业人员缺乏必要的职业道德,并且没有经过专门的专业技能的培训。

1.3房地产经纪机构在经营中信誉较差

在我国,房地产经纪机构在信誉上仍然不能够让人满意。房地产经纪机构在营业中过分强调利益,把利益最大化作为经营的标准。房地产经纪机构对从业人员操守行为的培养不重视,导致房地产经纪机构诚信的缺失。有些房地产经纪机构为了获得最大的利益,利用自己掌握的信息,钻相关法律的空子,致使交易双方的利益受损。从业人员的操守行为可以代表企业的形象,房地产经纪行业忽视从业人员职业道德的培养,造成房地产经纪机构的诚信缺失,必然会影响企业未来的生存与发展。

2房地产经纪行业新一轮考试制度的改革方向

2.1考察房地产经纪人知识素质

2.1.1加强经济学基础知识的考察

作为一个合格的房地产经纪人,一定要具备相关的专业素养,掌握经纪学基础知识是房地产经纪人必需的素质要求。在房地产行业新一轮的改革中,要加强对报考人员经济学基础知识的考察,尤其要把市场以及市场营销知识作为考察的重点。

房地产经纪人要熟练掌握市场调查的方法,会进行市场预测,对商品房市场有足够的了解。会结合我国当下房地产行业的发展现状,了解房地产市场供求变化,找出其发展规律以及发展趋势等。报考人员要有分析经济模式以及经济增长模式对房地产活动的影响的能力。

为了可以实现无障碍交流与沟通,更好地为外国人士服务,房地产经纪人要具备一定的外语水平,同时还要求房地产经纪人具有看懂国际英文传真的能力。

2.1.2加大专业知识的考察力度

房地产经纪人必须要有足够的房地产专业知识,房地产专业知识包括的范围很广,主要有房地产金融与投资知识、房地产经纪知识、建筑工程知识等。在房地产经济行业的考试中,一定要加大专业知识的考察力度。同时,掌握一定的会计、统计、房地产市场营销、物业管理等方面的知识也是作为一个房地产经纪人必须具备的专业知识。 在考试命题时,要结合各类房地产知识,综合全面的考察报考人员的能力。

随着社会的不断进步,一个房地产经纪人需要掌握的知识也越来越多,计算机已经开始普及并且应用到房地产工作中。因此,房地产经纪人必须要具备相应的计算机使用能力,可以熟练的应用各种办公室软件,了解掌握数据库技术以及网络技术等。

在我国,从事房地产经纪行业还要具备相应的法律知识,在房地产经济活动中,要求房地产经纪人有较强的法律意识以及法制观念。因此在房地产经纪行业的考试中, 要加强对法律知识的考察。

2.1.3加强对其他辅助知识的考察

与别人打交道是房地产经纪人最主要的工作内容,因此房地产经纪人要对社会学、心理学、人际关系学等方面的知识有充分的了解。同时,演讲学、传播学、广告学等相关知识也是房地产经纪人必须掌握的辅助性知识。掌握这些知识,可以让经纪活动更加的具有吸引力。因此,在房地产经纪行业的考试中,要对这些辅助性知识进行考察。

房地产经纪人的主要工作是与各种各样的人打交道。 作为一个合格的房地产经纪人,不仅要掌握评估房地产价格、质量的方法,同时还要有较高的文化修养。知识面要涉及地理、民俗、社区文化等各个方面,要有较强的阅读能力以及艺术鉴赏力等,这样才能得心应手的应对各色的当事人。

2.2考察房地产经纪人能力素质

2.2.1对房地产经纪人的一般能力进行考察

房地产经纪人所具备的一般能力包括创造力、理解力以及判断力。在房地产经济活动中,当房地产经纪人面临特殊问题时,可以对以往的经验进行概括,并创造出新的解决方法,具备在复杂多变的环境中独立解决问题的能力。同时,房地产经纪人要有冷静思考的能力,要根据自己掌握的各种情报以及各种信息,冷静地对形势作出思考,客观、全面的分析所面临的环境,从而做出正确的判断,并且可以快速地做出回应。这些能力都是作为一个房地产经纪人所必需的一般能力。因此,在对房地产经纪人进行考试时,要加强对这些能力的考察。

2.2.2加强处理房地产业务能力的考察力度

房地产商品与其他的商品不同,每一宗房地产都是不同的。因此,房地产经纪人要对买方的具体要求进行充分的了解以及把握,为买方提供合适的房源。在房地产经济活动中,房地产经纪人要牢牢抓住每一个交易的机会,在较短的时间内完成合理的供需搭配。

3结论

美国房地产经纪人的政治参与 篇11

随后在参观OAR的宣传图片时，才明白她说的是RPAC这个词。后来登录OAR的网站（www.oklahomarealtors.com），发现网站的一个主要栏目（仅次于Member Tools即会员服务栏目）就是Government Affairs即政府事务栏目，在政府事务栏目里就有一个RPAC子项，原来RPAC是Realtors Political Action Committee的缩写，即经纪人政治行动委员会。进一步研究相关的网站，发现RPAC其实是全美房地产经纪人协会（NAR）的一个委员会。

说起NAR，以前就知道它除了芝加哥的总部，还在美国首都华盛顿有一个办公室，这个办公室就设在离美国国会不远的地方，有100多名工作人员，主要任务就是在华盛顿游说。再看NAR的网站（www.realtors.org），其中的一个栏目叫做Political Advocacy，这比Government Affairs说得更明确，就是要进行政治支持，要为自己这个团体的政治主张进行辩护。

在查找OAR的网站时，笔者还“误入”了另一个网站www.oar.org，碰巧的是，这个网站也是一个地方房地产经纪人协会的网站，这个地方是加利福尼亚州湾区的一个城市，名为Oakland，这个协会的网站上同样有类似的栏目，名为Local Government Relations即地方政府关系。

就在本届NAR年会上，前总统夫人、前国务卿希拉里·克林顿被邀请在大会演讲，然后还在台上接受了NAR会长Gary Thomas的访谈。这同样是NAR的政治手笔，因为众所周知，希拉里有很大的可能在明年竞选美国总统。

回头再来说RPAC，这个委员会向NAR会员募捐，有意思的是，它把会员的捐款称为investment即投资，并且明确告诉会员：给RPAC的“投资”是不能税前扣减的（这就与一般的慈善捐赠不同），同时也明确告诉会员，这种“投资”是自愿的，并且是用于政治目的的。

当然，RPAC还会告诉会员，投向RPAC的钱用在了什么地方——用于成功通过新的经纪人关系法，取消了单方代理经纪人和交易经纪人（不代表任何一方，仅协助办理交易手续），这使得经纪人和消费者对相关法规更容易理解。

用于成功通过立法免除住宅和商业房地产经纪人因为原始记录文件的问题而误算的面积。发起对银行的抗争，使银行不得从事房地产业务。

通过立法允许电子签名。

然后，RPAC告诉会员：你的投资帮助RPAC继续开展对损害行业的立法作斗争。

NAR是自愿加入的，并不强迫所有持牌经纪人加入。事实上，全国有300多万持牌经纪人，但加入NAR的只有100万，这100万会员有专门的名称Realtor，这个名称是经过注册的，只有NAR会员才可以使用Realtor称号。成为Realtor就必须遵守NAR的职业道德准则，也就是说Realtor比一般的房地产经纪人需要更加自律。广州的房地产中介协会采取的也是自愿加入的原则，协会也尝试通过为经纪人提供各种服务来吸引经纪人入会，但究竟什么东西才是经纪人真正需要的？这些东西协会又是否能够提供？这是两个根本性的问题。美国的NAR以及各级地方协会能够代表会员向立法部门和政府部门提出利益诉求，这正是经纪人所需要的，能够为经纪人带来核心利益的，而且也是单个的经纪人和经纪公司所无法做到的，这才使得NAR成为一个有吸引力的行业组织。

长期以来，在我国，民众提出利益诉求特别是政治利益诉求是一件很微妙的事情。但事实上，只有让民众充分表达自己的诉求，并且通过协商和博弈实现可能实现的诉求，才能让社会平稳发展。党的十八届三中全会提出要改进社会治理方式，激发社会组织活力，在笔者看来，只有当社会组织能够代表其利益团体提出并实现其合法合理的利益诉求，才能说是具有了活力。另一方面，作为行业组织，在面临这样重大机遇的时候，也应该具备足够的政治参与能力和政治表达能力，才能够代表行业争取行业利益。

在三年来为《中国房地产》杂志撰写的专栏文章中，笔者多次讨论过房地产经纪行业组织的作用和工作模式。十八届三中全会提出的方向，让我们看到了房地产经纪行业组织未来发展的方向。

房地产经纪行业管理 篇12

在人力资源管理领域,人才的能力和水平需要具体的标准或工具去判断,其中,职业资格证书在一定程度上代表着持证人具备了相关行业的基本知识和技能,成为区分专业人士与非专业人士的标志之一。 房地产经纪人职业资格证书曾经是房地产经纪行业的准入门槛,房地产经纪人按规定只有持证才能上岗,持证人在就业时相比无证的人具有更多的竞争优势。 2014年8月, 国务院发文取消11项职业资格许可和认定, 房地产经纪人职业资格列在首位。 关于取消房地产经纪人职业资格认定,有的观点认为, 有利于改变“ 以证取人”的局面,为更多有职业技能但没有职业资格的人的就业提供更多的便利;也有人认为,取消房地产经纪人职业资格认定,用人单位或客户将难以判断房地产经纪人的专业水平和职业道德,增加了信息的不对称;有人则担忧,取消房地产经纪人职业资格认定在一定程度上是降低了就业门槛,行业的服务水准是否会因此降低? 实际上,国务院取消了房地产经纪人职业资格的认定, 但并不意味着对进入这个行业完全没有了水平评判的要求。 行业协会等组织将在这方面承担更多的责任,发挥更大的作用,行业自律就是重要的表现形式。

二、房地产经纪人的水平评价的必要性

对房地产经纪人开展水平评价, 不论对房地产经纪人、 房地产客户还是房地产经纪行业都有着重要的意义, 是非常必要的。

1、保障房地产经纪人的职业素质

没有取消房地产经纪人职业资格认定前, 截止2013年年底, 能够取得全国房地产经纪人资格的不到5.3万人,整个房地产经纪人行业从业员的专业素质偏低。 由于房地产经纪从业人员的稳定性差与房地产经纪公司需求量大形成矛盾,很多房地产经纪公司不得不降低对从业人员的能力要求,导致大量不具备职业资格的人进入了房地产经纪行业。 研究发现,我国房地产经纪人群体普遍存在人员构成年轻化、职业技能不高、服务水平较低、职业道德缺失等问题。 如果连行业也完全取消对房地产经纪人的水平评价将无法保证保障房地产经纪人的职业素质,也不利于房地产经纪人自身的长期发展。

2、保障房地产客户的合法权益

房地产市场上的买方和卖方,大多数情况下需要房地产经纪人在中间发挥对接协调作用, 进而促进交易的完成。 房地产经纪人除了要具备信贷政策、交易风险防范等方面的知识专业知识外,还必须要有良好的职业道德。 房地产经纪人职业素质的高低,决定了房地产客户所获得价值的高低以及合法的权益是否能得到保障。 在鱼龙混杂的房地产经纪市场,由于房地产经纪人专业水平不高或者职业道德败坏而造成房地产客户权益损失的案例时有发生, 比如吃差价甚至携款潜逃等。 在对房地产经纪人水平评价和监管持续进行的情况下,房地产客户的合法权益才能得到充分的保障。

3、保障房地产经纪行业持续发展

房地产经纪人处在房地产经纪行业的前线,是这个行业中最活跃的群体,也是影响行业发展的关键因素。 房地产客户判断房地产经纪行业形象最直接的参照就是房地产经纪人的职业素质以及职业行为。 这意味着房地产经纪人的表现直接影响着房地产经纪行业的社会公信力。 同时, 房地产经纪行业协会开展对房地产经纪人的水平评价,有利于行业人员的优胜劣汰,保证行业人员的职业素质,实现房地产经纪行业的持续发展。

三、行业自律与成本收益说

关于行业自律,国外的学者很早提出不同的看法。 埃尔文的观点认为行业自律是“ 私人部门的特定产业或职业,为了满足消费者需求、遵守行业道德规范、提升行业声誉及扩展市场领域等目的, 对自我行为进行的控制。 ”可见,行业自律是一种自觉的自我控制,在获得一定收益的同时也是要付出交易成本的。 威廉姆森认为交易成本是 “ 经济系统运转所要付出的代价或费用 ”。 房地产经纪行业要能够有效地运转,在制定和实施行业自律规范的时候就要付出一定的成本费用。 比如组织编写制定《 房地产经纪行业执业规范》 ,号召和影响行业成员执行规范,对房地产经纪人的执业水平进行判断和提升等行为都要付出代价或费用。 开展行业自律也是有相应收益的,雷诺克斯认为, 公司参与行业自律可获得运营收益、附属收益、信号收益及合法性收益等四个方面的收益。 如执行《 房地产经纪行业执业规范》 、 遵守行业职业道德能够提高房地产行业在公众特别是房地产客户心中的良好形象,房地产经纪人也可以凭借行业及个人的良好形象来提升销售业绩,降低合同签订之前和合同签订之后的交易成本。 行业自律是行业及行业成员的自我管理而非政府的外部管制。 由于房地产经纪行业自律制度的需求和供给源于行业内部,有具体的方式和工具对供给和需求加以评定,相比外部管制,行业自律的成本更低、收益更大。 在美国,房地产经纪行业的发展已经非常成熟,行业自律方面的经验有很多值得国内行业借鉴。

四、美国的行业自律经验及启示

美国的房地产经纪行业自律有着较长的历史,如美国房地产经纪人协会( NAR) 已经成立了100多年,拥有100多万会员,对美国房地产经纪行业有着重要的影响。 美国房地产经纪行业自律主要体现在以下几个方面。

1、有严格的执业资格制度

在美国,只有取得房地产牌照后才有资格成为一个房地产经纪人或从事房地产经纪的法人,要获得牌照则首先必须通过房产金融、房产经纪等12门专业课程的考试。 每个州都建立了相应的执业资格制度,由地方政府部门组织考试和发放牌照, 对房地产经纪行业成员进行严格的监管。 在接到投诉后,监管部门会对被投诉的房地产经纪人或公司立案调查,一旦核实存在违规行为将受到不同程度的处罚,轻则发出规劝信,重则吊销房地产牌照。

2、行业协会公信力强

除了NAR, 美国还有AREAA等房地产经纪行业协会,由于长期以来的诚信经营和专业服务,很大程度地降低了房地产买卖前后的各种交易成本,在社会公众中建立很强的公信力。 房地产客户进行房地产买卖时,更愿意相信属于房地产经纪行业协会会员的房地产经纪人。 对于房地产经纪人来说,成为行业协会的成员意味着更高的职业操守、更强的职业技能、更大的品牌美誉度和更好的销售业绩。 因此,加入协会的房地产经纪人不但不敢违法,还要经常地从协会寻求各种咨询帮助。

3、有畅通的行业信息平台

在美国, 约95%的房产交易都是通过经纪人来完成, 市场信息在其中显得相当重要。 MLS是美国影响力较大的传统经纪人“ 俱乐部”,它的重要性在于为房地产经纪人建立起沟通合作的平台和市场信息共享的机制。 MLS内的房地产经纪人之间既有竞争更有合作,他们通常不会为了达成某个交易而开展恶性竞争;相反,他们经常共享市场信息并开展合作去促进交易的达成,按照一定的比例分享佣金,因此工作效率较高,房地产经纪人的收入水平也较高。

4、有强烈的行业自豪感

美国的房地产经纪人是比较特殊的营销人群。 特别是成为协会成员的经纪人, 拥有着丰富的经验和专业的技能;虽然学历水平一般也不是很高,但却能够为房地产客户提供优质的服务并有着良好的职业操守,收入水平相对比较高; 他们对自己的职业有很强烈的认同感和自豪感。 由于协会的社会公信力很强,协会成员也因此获得了附属收益,在社会公众中享有很高的声望和形象。 协会成员为了维护他们的社会地位和经济地位,通常都非常愿意去支持和维护房地产经纪行业的发展,如缴费或赞助协会为了提升行业职业水准和规范而采取的行动。

五、房地产经纪人水平评价行业自律模式研究

根据成本收益说,基于行业自律对房地产经纪人开展水平评价,目的在于降低交易成本,提高交易双方及社会的总体收益。 在我国取消房地产经纪人职业资格认定的背景下,房地产经纪人水平评价行业自律模式构建思路包括五个方面:行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估。

1、行业协会组织产生

美国作为一个自由度比较高的市场,采取的行业自律也并非完全放任自流,而是与政府有着重要的联系,实质上是“ 政府引导下的行业自律模式”。 在我国的目前的市场背景下, 行业自律在初始阶段缺乏政府部门的参与推动, 预期效果不会太好。 政府部门参与其中的角色不是行业的管制者,而是行业发展的服务者。 在政府的支持下,以省份、直辖市或较大的一级市场为基点成立房地产经纪行业协会。 协会成立理事会,设置相应的组织构架,常务理事成员由房地产经纪行业业内推选的人员担任,协会拥有完善的章程和运作程序。 以政府部门的名义向房地产经纪行业颁布相关文件,将更多的管理权力下放给行业协会,鼓励房地产经纪人及房地产经纪公司积极加入协会。 政府在协会成立及日后的运作中提供必要支持,特别是承认协会的合法性和重要性,并在必要的时候帮助协会扩大在社会公众中的影响力。

2、行业自律规范制定

行业自律规范的制定目的在于保障行业运作有规可循,这里的规范包括针对整个行业自律的规范也包括公司内部自律的规范。

行业自律规范制定可由房地产经纪行业的资深人员、 房地产经纪领域的研究者和国外房地产经纪行业的资深人员来共同制定。 规范的制定必须充分考虑国内市场的情况和规律,吸收最新的管理理念和方法,对行业自律规范的对象、原则、内容、约定、责任、权利、奖励、处罚、服务项目等方面进行详细的描述。 在规范正式实施之前在行业内公开进行意见征集, 根据意见作出调整后才正式定稿,以保证规范的科学性、可行性和有效性。 广州市房地产中介协会是国内比较规范的行业协会, 为了加强行业自律,先后制定了“ 广州市房地产中介行业执业规范”等多项行业自律规范;为吸引从业人员入会,对会员提供免费的职业规范和职业技能培训。

公司在积极落实行业自律规范的基础上,公司内部可以根据管理需要制定公司内部自律规范。 房地产经纪行业由各个公司组成,公司内部自律规范的制定,目的在于让公司及房地产经纪人形成行业自律的习惯和氛围,减少市场一些不端行为的出现,为行业自律规范的执行创造良好的环境。 在美国,房地产经纪公司普遍具有较强的社会责任意识,房地产经纪人也普遍具有较高的职业操守,使得房地产经纪行业能够健康持续的发展。

3、行业信息平台建设

目前国内的房地产经纪行业市场环境较为混乱,特别是房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等市场交易要素信息不透明、不真实、不全面。 环境的混乱、信息的缺失形成了整个行业发展的障碍,也影响着房地产经纪人个人的发展,特别影响着他们个人的收入水平。 目前,一些营销创新能力较强的公司已经推出了一些基于互联网技术的信息平台,如好屋中国的好屋合伙人、销客,房多多的房多多经纪人,万科的带客通等。 这些信息平台很好的整合了房地产经纪行业内的经纪人、 房源等重要市场要素, 较大地提高了市场效率。 房地产经纪行业在政府的支持下,开发房地产经纪行业信息平台,最大限度地将房地产经纪人、房地产经纪公司、房地产房源等信息全面整合优化,实现平台内成员信息共享。 按原则,房地产经纪行业内的经纪人和公司实行协会资格准入,经纪人和公司详细信息也按规定全部进入行业信息平台并且进行公开发布,便于行业内外的识别、监督。 房源信息由行业信息平台后台进行核实确认,保证房源的真实性和唯一性;房源信息公开发布,但只有行业信息平台内的行业协会会员才能进行交易操作。 为了保证行业协会会员的利益,房地产客户进行房地产买卖委托时,需要签订相应的条款,保证委托买卖的房源不会在行业协会会员以外的人手中成交。 而要获得房地产客户的信赖, 又必须以行业协会较强的公信力、 房地产经纪人较高的职业操守、职业技能以及优质的服务作为基础。 房地产经纪行业协会通过行业信息平台为房地产经纪人、 房地产经纪公司以及房地产客户创造最大价值,从而进一步赢得更大的正面影响力。

4、行业自律规范执行

行业自律规范并非只是房地产经纪人单独执行,房地产经纪公司、行业内部、社会力量都应该参与其中,保证行业自律规范落地生效。 提高个人职业操守是房地产经纪人最基本的责任, 良好的职业操守将从根本上降低交易成本,是最值得提倡的行业自律行为;公司内部进行自查,有利于对公司自身和房地产经纪人员形成正确的指引、纠正和约束,减少或避免诚信缺失、不公平竞争等行为的出现, 保证了行业及市场的正常运转; 行业内公司进行相互监督、行业外社会力量( 房地产客户、新闻媒体等) 进行外部监督,双力齐发推动房地产经纪行业严格执行行业自律规范。 一个行业就是一个相对完整的行业生态圈,只有圈内的每个组成部分都去遵守和执行规范才能更好地保持行业生态圈的发展平衡。 在执行行业自律规范的过程中,一旦发生违规行为,必须按照相关规定进行严厉的惩处而发挥引以为戒的震慑作用。 如对违规的房地产经纪人或公司进行一定数额的货币处罚、暂停或终止从业资格等。

5、行业自律效果评估

行业自律规范执行后, 有必要进行行业自律效果评估,评估的标准主要有行业信息平台内协会经纪人的收入水平、职业能力和职业发展情况;社会公众特别是房地产客户对行业的满意度; 房地产经纪行业的社会公信力;市场交易效率及交易成本; 房地产经纪人的职业自豪感等等。 在行业自律规范制定的时候,行业自律效果评估的具体办法也要形成。 如对经纪人收入水平进行自律效果评估,随机抽样的样本应该符合几个条件:加入协会前从业一年以上;入会后工作时间达一年以上;交易达成与行业自律相关而非偶发性因素促成等。 进行行业自律效果评估,目的在于检验行业自律的可行性、有效性,发现问题, 找出办法,为进一步解决行业自律问题提供依据。

六、结语

房地产经纪人的水平评价对于促进房地产经纪行业发展的重要性是不言而喻的。 基于行业自律视角,构建适合我国国情的房地产经纪人水平评价模式,对于帮助房地产经纪人提高职业素质,进一步规范国内房地产经纪行业是有积极作用的。 房地产经纪行业的发展有赖于行业利益相关者的共同努力。

摘要：在国内取消房地产经纪人职业资格认定的背景下探讨如何对房地产经纪人进行水平评价。对房地产经纪人进行水平评价是重要的,评价的模式决定了评价的有效性。根据成本收益说,在借鉴美国行业自律经验的基础上,提出了行业协会组织产生、行业自律规范制定、行业信息平台建设、行业自律规范执行、行业自律效果评估的行业自律评价模式。