房地产经纪

房地产经纪（共12篇）

房地产经纪 篇1

1 研究现状

房地产经纪机构在自我发展和宏观调控中不断壮大, 经历了从小到大的发展历程, 总体上呈现稳定、快速发展的格局。当前房地产经纪服务已经步入新的调整与完善规范时期[1]。面对新常态的新态势, 房地产经纪服务业保持了良好的发展态势, 但在发展过程中也出现了一些失信问题。问题如下:部分房地产经纪人员与机构失信, 如:炒卖序号, 代理不能转让的房产;不明示服务收费标准和服务项目, 以各种理由收取溢价或通过合同约定溢价部分作为房地产经纪服务费;发布虚假信息, 隐瞒真实情况欺骗客户或与当事人一方串通损害另一方当事人利益;挪用、侵占客户的房地产交易资金[2];利用客户大多缺乏专业知识的弱点, 制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益, 或制定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险, 怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”。

房地产经纪机构的失信行为, 损害了交易双方的利益, 造成了房地产经纪市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失, 一方面使得消费者对房地产经纪行业的投诉居高不下, 这会造成房地产经纪行业信任危机, 给行业的健康发展带来严重影响;另一方面还增加了双方的交易成本, 这将不利于社会公共福利帕累托改进。尤其是在新常态的今天, 规范房地产经纪机构行为, 目前学术界研究房地产经纪机构诚信机制多侧重于定性分析, 缺乏博弈模型的数据分析。如法律相关条文的缺失, 监督、惩罚机制不足等[3]。文章应用博弈的思想和方法, 通过研究房地产经纪机构与消费者诚信及失信的博弈模型, 为建立新的房地产经纪机构诚信机制提出了建议。

2 诚信缺失原因

2.1 理论原因分析

房地产经纪机构和消费者的交易大多数是一次性交易, 此时是单个阶段的囚徒博弈, 自利的个体沉迷于机会主义, 房地产经纪机构和消费者出于自身利益的考虑, 无法形成信用与合作。假如房地产经纪机构和消费者博弈的次数是无限的, 虽然每次房地产经纪机构和消费者都有被对方欺诈的风险, 但是如果双方有一次失信行为, 双方将不会交易, 这时失信的一方将失去长期合作的收益。若双方交易的次数足够多, 双方未来收益就超过一次失信的机会收益。因此在第一次博弈交易中, 房地产经纪机构和消费者都会选择诚信 (尽管交易双方本性上是失信) , 只有双方在最后一次博弈中双方才会一次性地把自己的过去建立的声誉利用尽, 诚信合作才会停止[4,5,6]。

诚信的价值等价于房地产经纪机构和消费者对未来合作收益的预期, 而只有房地产经纪机构和消费者有多次的交易, 房地产经纪机构和消费者为了保持长期的交易合作关系, 才会努力建立并维护各自的形象与声誉。房地产经纪机构选择诚信需要满足: (1) 房地产经纪机构注重长远利益; (2) 房地产经纪机构有和另外的消费者交易的概率; (3) 房地产经纪机构失信行为能被及时发现; (4) 房地产经纪机构失信行为会受到严厉的惩罚。房地产经纪机构的存在是由于房地产市场的信息不对称, 房地产经纪机构具有天然的信息优势, 而房地产经纪机构和消费者的交易大多又是一次性的。所以房地产经纪机构选择失信行为有其经济学原因, 这得到的启示是:对房地产经纪机构和消费者诚信博弈的外部监督更为重要。

2.2 现实原因分析

房地产经纪机构诚信的缺失, 原因有很多。其最根本的原因是市场准入低[7], 从业人员总体素质不高, 房地产经纪机构行为尚不规范。加强房地产经纪机构的诚信建设, 从根本上说, 房地产经纪机构要加强自身建设, 规范自身行为。除了房地产经纪机构自身的自律外, 还需依靠外部的各种监督, 解决消费者“投诉”难, 房源信息更新慢等问题。只有这样才能提高房地产经纪行业的服务水平和服务质量, 促进房地产经纪行业的健康发展。

3 博弈模型及分析

3.1 基本假定。

文章基于博弈论的视角, 规范房地产经纪机构行为需要外部有效的监督。博弈论的基本点是具有理性的个体经济人追求自身行为利益的最大化, 研究行为和利益最大化之间的均衡问题, 因此建立有效的外部监督机制会促进房地产经纪机构规范自身的经营行为, 房地产经纪市场诚信建设才会越来越完善。博弈论的主要研究方法是把现实中的行为概况简化为博弈模型然后进行研究[8]。假设一:本模型只分析房地产经纪机构与消费者之间的诚信、失信行为, 不研究房地产经纪机构之间的博弈均衡。假设二:若房地产经纪诚信经营, 能为消费者提供价值为20的服务, 他便可以从中可以获得价值为10的利润;若房地产经纪机构不诚信经营, 只提供消费者价值为15的服务, 他可以从中可以赚取价值为15的利润, 而消费者将得到价值为-10的服务。假设三:若房地产经纪机构有外部监督而且在监督有效, 此时房地产经纪以失信方式得到消费者15的利润, 将获得15的惩罚, 并且获得15的利润将返还给消费者, 同时房地产经纪机构还要损失价值为15的服务费, 共损失的价值为30。

3.2 在没有约束机制条件下房地产经纪机构与消费者之间的博弈模型

在表1中房地产经纪机构和消费者都有两种策略:房地产经纪机构的策略是诚信及失信;消费者的策略为购买及不购买, 双方策略组合构成四种战略。在这个博弈模型中, 先假设房地产经纪机构选择诚信策略, 则消费者此时有购买和不购买两种策略, 获得的效益分别为10和0。很明显策略 (诚信, 购买) 对消费者来说是最优策略组合。若房地产经纪机构选择失信策略, 这时消费者也有两种策略分别为购买和不购买, 此时获得的效益分别为-10和0。对消费者来说策略组 (失信, 不购买) 是最优策略组合。现在假设消费者选择购买策略, 则房地产经纪机构有诚信和失信两种策略, 此时对应的效益分别为10和15, 对于房地产经纪机构来说失信取得的效益15远大于诚信获得的效益10, 这时对房地产经纪机构来说 (失信, 购买) 为最优策略组合。若消费者选择不购买策略, 房地产经纪机构对应的策略也是诚信和失信, 此时诚信获得的效益为-20远小于失信获得-15的效益。这时对房地产经纪机构来说 (失信, 不购买) 为最优策略。由于双方都是理性人, 所以, 房地产经纪机构接受 (失信, 不购买) 策略组合, 消费者也接受 (失信, 不购买) 策略组合。这时 (失信, 不购买) 策略组合具有相对稳定性。

对于没有约束机制条件下房地产经纪机构与消费者之间的博弈, 若房地产经纪机构选择诚信行为, 绝不选择失信行为, 那么消费者就一定会采取购买这个策略, 这样房地产经纪机构和消费者能够达到双赢, 社会效益也会达到最大。但是在没有监督的情况下, 房地产经纪机构和消费者互不信任, 帕累托最优无法达到。因此在没有的监督情况下, 房地产经纪机构和消费者都会从自身利益出发, 交易双方必定是相互失信。此时会出现诚信的房地产经纪机构得不到相应的信任, 而失信的房地产经纪机构却到处横行的现象。这种逆向选择现象会阻碍优秀房地产经纪机构的发展, 而优秀房地产经纪机构得不到推广, 又会导致消费者得不到满意的服务, 损害消费者利益。

3.3 在有监督的情况下, 房地产经纪机构和消费者的博弈模型

同表1类似房地产经纪机构和消费者各有两种策略, 共同组成四种战略。房地产经纪机构的策略是诚信和失信, 消费者的策略是购买和不购买。假设房地产经纪机构选择诚信策略, 消费者有两种策略, 分别为购买和不购买, 购买获得的效益是10, 不购买获得的效益是0, 显然对消费者来说选择购买策略优于不购买策略, 此时 (诚信, 购买) 为消费者的最优策略组合。若房地产经纪机选择失信, 这时消费者也有两种策略, 分别为购买和不购买。不购买获得的效益0远大于购买获得的效益-10。对消费者来说不购买最划算, 此时对应的策略 (失信, 不购买) 是消费者的最优策略组合。假设消费者选择购买策略, 房地产经纪机构有诚信和失信两种策略, 诚信获得的效益10远大于失信获得的效益-30。所以此时房地产经纪机构会选择诚信策略, 对房地产经纪机构来说, (诚信, 购买) 是最优策略组合。若消费者选择不购买策略, 房地产经纪选择诚信策略获得的效益为-20, 而房地产经纪机构选择失信策略获得的效益为-30, 很明显房地产经纪机构会选择诚信策略, 因为诚信获得的效益为-20远大于选择失信策略获得的效益为-30。这是对房地产经纪机构来说 (诚信, 不购买) 是最优策略组合。由于双方都是理性人, 所以房地产经纪机构和消费者都会追求自身利益最大化。房地产经纪机构可以接受 (诚信, 购买) 策略组合, 消费者也能接受 (诚信, 购买) 策略组合。在监督有效情况下 (诚信, 购买) 策略组合具有相对稳定性。

4 对策建议

缺乏诚信的代价是巨大的。然而, 房地产经纪市场与我国市场经济发展的成熟度有关, 规范房地产经纪机构诚信是一个动态博弈的过程, 这就需要博弈参与主体房地产经纪机构、消费者、监督机构 (包括政府和协会) 共同努力。

从上文房地产经纪机构与消费者两者在有无监督情况下的博弈模型可以看出, 提高房地产经纪行业的服务水平和服务质量, 促进房地产经纪业的健康发展, 还需要从博弈双方内外二个方面来加强。

4.1 提高房地产经纪行业从业人员的素质, 因为房地产经纪人员在房屋交易过程中起到任何另外的第三方无法起到的作用[9]。此外, 经纪机构应积极建立对从业人员水平的评价机制, 规范行业准入制度[10]。同时房地产经纪机构要遵守相关法律法规, 强化自我道德约束力, 增强自身的社会责任感;对于消费者来说, 消费者要理性消费, 利用法律维护自己权益。

4.2 加强对房地产经纪机构与消费者博弈的外部环境监督, 实现房地产经纪市场可持续发展。具体可以从以下方面入手:

(1) 政府要完善房地产经纪法律体系, 这是房地产经纪机构诚信经营的基础, 也是消费者能够维护自身权益的基石。政府同时要加强诚信内容宣传, 引导房地产经纪机构诚信经营, 倡导消费者文明消费[11]。

(2) 加强行业协会对房地产经纪市场的引导, 积极运用协会行业制度对诚信的监督。行业协会监管是促进房地产经纪行业自律的较优模式。政府主管部门应促进房地产经纪行业协会的组织建设, 推动房地产经纪监管向行业协会监管为主导的模式[12]。政府主管部门要进一步明确自身与行业协会组织的监管职责。政府主管部门应将监管重点放在市场准入和资格审核方面, 而其他方面的监管职能应主要由行业协会承担。

(3) 政府应该加强执法和处罚力度, 这是监督房地产经纪机构实现诚信经营的关键。对从业人员和机构实际执业过程中违反标准中的强制性条文和推荐性条文的行为做出明确的惩罚, 情形严重的, 可以处以罚款, 直至吊销企业营业执照。

(4) 互联网时代, 信息技术带来的便利不言而喻, 政府、行业协会也该利用互联网的优势发展监督职能。政府可以开通用于亲民问政和提供公共服务的政务微信号, 便于民政交流, 公众可以通过政府微信号向相关部门反应和举报违反标准规定的经纪机构或执业人员, 政府相关部门通过政府威信可以了解市场不法行为以及时纠正和惩罚。这样一来通过“指尖的互动”便可以实现公民和政府对房地产经纪服务市场行为的监督。

(5) 政府应重视和协会一同建立投诉制度, 并推荐年诚信优秀经纪机构, 积极推动房地产经纪行业健康发展。

(6) 政府和协会应共同建立合同示范文本[13], 同时注意区域性差异对示范合同文本的特殊要求。

摘要：房地产经纪机构失信行为损害了交易双方的利益, 造成了市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失的原因除了房地产经纪机构自身的问题, 更重要的是外部监督的失效。在房地产经纪机构与消费者之间有无外部监督的情况下, 通过构造博弈模型, 得出如下结论:有效的内、外部监督是解决当前房地产经纪机构诚信问题的关键。

关键词：房地产经纪机构,诚信,博弈,监督

房地产经纪 篇2

考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、依法不能免征房产税的房屋是。A：政府机关的办公楼 B：武警部队的营房 C：个人自住的住房 D：百货公司的商场

E：权利型房地产投资信托

2、封闭式问题的缺点是。

A：限制了客户的思路、情感和选择．不利于房地产经纪人获得大量信息 B：可能会耗用客户很多时间来回答问题，时间不充裕的客户会感到不耐烦 C：无法控制谈话进度和谈话方向 D：效率低

E：工厂的生产设备

3、关于《国有建设用地使用权出让合同》的履行的表述中，错误的是。

A：用地单位改变土地利用条件及用途，只需要取得市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款

B：项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准 C：满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

D：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费 E：权利型房地产投资信托

4、关于职工住房公积金的查询和对账，说法错误的是。

A：住房公积金管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证

B：有效凭证是全面反映职工个人住房公积金账户内住房公积金的增减、变动和结存情况的证明

C：职工个人可以直接到住房公积金管理中心或受委托银行查询个人住房公积金缴存情况，也可以通过住房公积金磁卡、电话、网络系统查询 D：每年7月1日结息后，住房公积金管理中心要向职工发送住房公积金对账单，与单位和职工对账

E：权利型房地产投资信托

5、下列房地产经纪机构薪酬的支付方式中，最大的缺点是不具有奖励性。A：佣金制 B：分红薪金制 C：固定薪金制 D：混合制

E：客户资金代收代付风险

6、临时用地办理报批手续时，由批准。A：乡级以上人民政府土地行政主管部门 B：县级以上人民政府土地行政主管部门 C：市级以上人民政府土地行政主管部门 D：省级以上人民政府土地行政主管部门 E：权利型房地产投资信托

7、我国公有住房出租具有的特点。A：无期性，低租金 B：长期性，低租金 C：无期性，免租金 D：长期性，免租金

E：权利型房地产投资信托

8、一般情况下，客户的看房结果会有不同反映，当客户对房子基本满意但还想要考虑时房地产经纪人应当。

A：询问其不满意之处，并做好记录 B：及时找出问题的关键，逐一进行解决 C：分析房源优缺点及客户的承受能力 D：进一步明确客户的购房需求 E：工厂的生产设备

9、国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的。A：标准税额 B：平均税额 C：最高税额 D：最低税额

E：权利型房地产投资信托

10、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门。A：责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款

B：责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款 C：责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款

D：责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款 E：权利型房地产投资信托

11、下列选项中，上的房地产经纪涉及住宅、商业地产、工业地产等多种类型房地产的买卖和租赁，既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。A：一级市场 B：土地市场 C：存量房市场

D：新建商品房市场

E：客户资金代收代付风险

12、集中销售的方式适用的楼盘是。A：常规楼盘 B：产品、客户均少的楼盘 C：对性质要求较高的楼盘 D：客户少的楼盘 E：工厂的生产设备

13、以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为。A：写字楼 B：LOFT C：商务公寓 D：商务综合体 E：工厂的生产设备

14、非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。A：200 B：350 C：400 D：550 E：权利型房地产投资信托

15、由国务院依法制定的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称是。A：行政法规 B：地方性法规 C：宪法 D：法规

E：权利型房地产投资信托

16、在不确定性水平等级中属于主观不确定性的是。A：第1级 B：第2级 C：第3级 D：第4级

E：工厂的生产设备

17、企业所得税的税率为。A：15％ B：20％ C：25％ D：30％

E：权利型房地产投资信托

18、《民法通则》规定，公民下落不明满年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡。A：1 B：2 C：4 D：5 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的中划定。A：城市总体规划 B：城市分区规划

C：城市控制性详细规划 D：城市修建性详细规划 E：权利型房地产投资信托 20、在新建商品房销售过程中，结合销售资料细致介绍产品信息以加深客户对产品的印象，这项工作的地点最好选择在。A：售楼处模型前 B：售楼处区域图前 C：售楼处洽谈区

D：售楼处外围或样板房 E：工厂的生产设备

21、房地产经纪企业在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，对于涉及双方权利义务关系的主要条款的约定，常常用口头的方式表示，因为口头表示约定的很大，经常因为时间和情况的变化造成不能履约，致使引起纠纷。A：变更性 B：不稳定性 C：随意性 D：争议性

E：客户资金代收代付风险

22、目前我国香港地区房地产经纪行业管理主要采取的模式是。A：行业自治模式 B：行政主管模式 C：计划审批模式

D：行政与行业自律并行管理模式 E：客户资金代收代付风险

23、关于房产图的测绘顺序，正确的是。A：房产分幅图一房产分户图一房产分丘图 B：房产分幅图一房产分丘图一房产分户图 C：房产分丘图一房产分幅图一房产分户图 D：房产分户图一房产分幅图一房产分丘图 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

24、个人住房公积金存款利率中，职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的个月整存整取存款利率计息。A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托

25、房地产市场细分的方法中，即按影响消费者需求的各种因素，由粗到细逐步地进行系列划分市场的方法。A：单一标准法 B：综合标准法 C：系列标准法 D：系统标准法 E：工厂的生产设备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产价格中，买卖双方一般会围绕着进行讨价还价。A：起价 B：均价 C：成交价 D：表格价

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

2、房地产经纪机构对本机构业务类信息的整理，通常采取这种表格形式，一般可分为等。A：季报表 B：日报表 C：周报表 D：年报表 E：月报表

3、在房地产交易活动中一般简称的商品房价值，指的是商品房的。A：使用价值 B：交换价值 C：潜在价值 D：有效价值

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

4、房地产估价的对象通常包括等。A：土地 B：城镇道路 C：构筑物 D：建筑物 E：在建工程

5、现代企业战略管理主要内容包括。A：企业使命的确定

B：外部环境与内部条件的分析 C：制定战略目标 D：业务领域选择 E：制定营销策略

6、房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有。A：商品房销售委托书 B：商品房选址意见书 C：商品房销售许可证 D：预售房屋所有权证书 E：销售场所的房屋租赁合同

7、房地产经纪机构同意接受房屋交易委托后，还要进行的工作有。A：收集业主信息 B：展示房屋营销计划

C：编制《房屋状况说明书》

D：与业主签订房地产经纪服务合同 E：为业主出具《房地产价格评估报告》

8、按反映的时间状况不同，总量指标分为。A：实物指标 B：价值指标 C：时期指标 D：时点指标 E：相对指标

9、人际交往方式中的比较拘束、谨慎，公事公办，情感成分较少。A：角色交往 B：间接交往 C：单向交往

D：书面语言交往

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、某项目建筑基底总面积为，建筑密度为25％，规划容积率为3．5，则该项目的建筑总面积为。A：17500 B：70000 C：80000 D：280000 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、房地产网络环境下房源信息的特征表现在等方面。A：针对性强 B：资讯及时 C：保存方便 D：资讯量大

E：易于查询及搜索

12、根据现有建筑物与理想建筑物的差异程度，对现有建筑可采取的行动方案包括。

A：保持现状不变 B：修缮 C：改造 D：翻新 E：重建

13、房地产经纪特许加盟连锁经营模式对有很高的要求： A：特许人的管理水平

B：知识产权保护的制度环境 C：加盟者的专业水平D：社会诚信氛围 E：加盟者的投资规模

14、下列关于房地产经纪行业信息共享与市场协作系统(MLS系统)的表述中，正确的有。

A：所有成员获得的房源、客源信息，都可以报送MLS系统中心 B：系统鼓励会员开展广泛的协作 C：系统分为强制性系统和自愿性系统

D：佣金的分配方式是在委托人与销售经纪人之间分配 E：MLS系统不接受两个以上的经纪人代理同一个物业

15、下列选项中，是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。A：双务合同 B：对等合同 C：有偿合同 D：对价合同

E：客户资金代收代付风险

16、对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市。A：黄线 B：红线 C：紫线 D：绿线

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

17、统计学中通常把所要研究的事物或现象的全体称为。A：统计总体 B：总体单位 C：个体

D：总体容量

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

18、完善、优化房地产经纪行业管理体制的内容包括。A：以合法经营、规范运作、公平竞争为基本标准 B：从法律层级上解决上位法缺失的问题 C：建立房地产经纪行业管理专项法规 D：建立科学的行业管理模式

E：改变多头管理、各行其政现状，理顺行业管理体系

19、关于城市房屋拆迁估价争议处置的表述中，正确的有。

A：拆迁入或被拆迁入对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询

B：估价专家委员会应当自收到申请之日起15日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见

C：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

D：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复

E：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估 20、下列经营者行为中，属于不正当竞争行为的有。A：不正当销售行为 B：侵犯商业秘密行为 C：限制本地商品流向外地 D：限制外地商品进入本地 E：假冒和仿冒行为

21、关于品牌的特点，下列表述中，正确的是。A：品牌具有独立性 B：品牌具有排它性 C：品牌具有丰富的内涵 D：品牌具有品牌价值 E：品牌塑造需要一个过程

22、张某拟转让已购公有住房并就住宅专项维修资金向拟购房人李某所做的下列解释中，正确的有。

A：李某购房时无须缴纳该房的专项维修资金

B：如遇某些重大原因，专项维修资金不敷使用时，李某有可能要续补专项维修资金

C：李某购房后可提取部分专项维修资金用于室内装修

D：未经李某同意，任何单位或个人不得使用其名下的专项维修资金 E：如房屋拆迁，专项维修资金账面余额将按比例退还给李某

23、房地产经纪机构客户关系管理系统的设计包括。A：客户关系管理系统的构成 B：客户数据库的建立和维护 C：客户分析子系统

D：建立长久的合作关系 E：决策支持子系统

24、住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的(的资金。A：维修 B：重新购买 C：更新 D：续期 E：改造

美国学者怎样研究房地产经纪行业 篇3

在为期3天的63场小组讨论中（第一天是大会，没有小组讨论），有一场是讨论房地产经纪的，这让我感到很振奋，因为国内目前基本上很少有学者研究房地产经纪行业的实证问题。这场讨论会一共宣读了5篇论文，兹录如下。

Paper 1：“Do Specialized Agents Help Their Clients More Than Other Agents？———The EffectofAgentSpecializationinRealEstateTransactions”（专业化经纪人能比别的经纪人更好地帮助客户吗？———在房地产交易过程中经纪人的专业分工效果）。在我国的房地产经纪行业，专业化经纪人这个概念虽然有，但并不多见。多数经纪人还是有什么业务就做什么业务，并无专业分工的意识。当然，在广州这样的房地产经纪业务发展的比较早和比较成熟的城市，早些年就有一些经纪公司专做写字楼租赁业务，还有一些专做豪宅的租赁业务，这就是专业分工。不过这篇论文所研究的四种类型的专业化并非针对物业类型，这四种类型是：一是针对业主的专业化，比如专做个人业主，或银行、或政府、或公司业主；二是针对不同价格范围的专业化，比如专做豪宅或者专做便宜住宅；三是专做卖方经纪人；四是专做买方经纪人。文章希望研究专业化的经纪人在物业成交价格上和成交速度上是否比非专业化的经纪人具有优势。研究结果发现专注于不同业主类型的经纪人的确在成交价格上和成交速度上相对非专业化的经纪人具有优势，所以卖房者应该委托专做自己这类业主类型的经纪人。同时，专注于某种价格区间的专业化经纪人和专做卖方代理的经纪人都能够在成交价格和成交速度上胜过非专业化经纪人，但专做买方代理的经纪人并没有这样的优势，所以不建议买方特地找专业化的买方代理经纪人。

Paper 2：“How Many is Too Many？ The Impact of Agent Inventory on Selling Price and Liquidity of Client Properties”（多少才是太多？———挂牌物业数量对客户委托物业的售价和出货速度的影响）。这篇文章得出了一个比较简单的结论：一个经纪人在MLS系统挂出的物业太多的话，对其出货价格和出货速度都会有不利影响。我们会发现这和中国的情况不大一样，在中国，经纪人为了吸引买房者前来询价，往往会尽量加大自己的盘源数量，甚至用一些虚假盘源来充数。这种区别首先是因为在美国的MLS系统是不可能挂出虚假盘源的，所有的盘源都是真实的。而在中国，虚假盘源往往是用来“钓鱼”的，这些盘源往往是“价廉物美”，但实际上根本不存在或者是早已售出。所以不能拿中国的情况简单和文章分析的美国情况对比。这也正说明了中国目前房地产经纪行业的发展还处于不规范不成熟的阶段，有必要尽早大力推广MLS系统，而盘源真实性应该是首先要做到的。

Paper3：“Observable Agent Effort and Negotiated Residential Real Estate Commissions”（可观察到的经纪人工作和住宅房地产佣金谈判结果）。这篇文章提到了两个概念，一是如何让经纪人做出的努力能够被观察到，一个是虚拟展示技术。在和经纪人讨论“跳单”（即委托人逃避支付佣金）问题时，不论是客户还是一些站在公正立场上说话的经纪人都表示：做为客户，如果觉得经纪人付出的劳动成果根本不值其佣金，就会选择跳单。这说明让客户观察到经纪人付出的努力是很重要的。而这篇文章的结论是：虚拟展示技术（即用电脑等工具三维展示物业内外部情况）能够让客户“观察”到经纪人所做的工作，从而能够让经纪人有可能获得更多的佣金。而文章也提到：虚拟展示技术本身需要投入较多的成本。

Paper4：“The Effect of Listing Price Strategy on Transaction Selling Prices”（挂牌价格策略对成交价格的影响）。这篇文章讨论的是一个很小的技巧性问题：业主如何在一个客观的市场价格基础上报价才能够尽快吸引买家的注意力并且在和买家接下来的讨价还价过程中占据主动。

Paper5：“School Choice and Housing Values： Evidence From Vermont”（学校选择和住宅价值———佛蒙特州的证据）。这篇文章讨论的是一个常见的问题，也就是我们常说的学区房的价格问题。但因为美国的佛蒙特州的学区规定有所不同：学生可以自愿选择跨学区上学，这样所谓学区房的概念就不大一样了。这篇文章严格说并非研究房地产经纪，而是研究房地产估价问题的。

学术研究离不开数据，在我国目前研究房地产经纪问题遇到的最大障碍也是数据获取比较难，更难以获得全面的数据，这也是笔者在文章开始的时候提到我国目前研究房地产经纪的学术文章比较少的原因。

上述几篇文章的主要数据来源是MLS系统，我向几位学者了解他们获取数据是否方便，他们也提到：过去可以比较容易地免费获取MLS数据，但现在越来越难了，MLS数据过去对学者免费，现在也要收费了。当然任何商业模式下，收费都是大势所趋。这也说明：MLS系统不光是可以规范行业规则（这一点在本专栏过去的文章当中已经多次讨论过），同时也可以通过数据挖掘获利。

说到数据挖掘，这次在会议上也有专门的数据公司前来参会，他们就是专门销售数据产品的。这些数据产品不光是学者研究的时候需要，业界在分析自身和行业状况的时候也是需要的。我问过这些数据公司，他们的数据来源和数据销售对象其实都是业界的公司———每家公司都需要了解全行业的数据。

相比美国具有逾百年历史的房地产经纪行业，我们的行业还太年轻，但年轻也使得我们具有后发优势，我们可以多借鉴美国的经验，少走弯路。当务之急还是应该行动起来。

遏制房地产经纪的违规行为 篇4

随着我国房地产业的迅速发展, 房地产经纪行业——这个房地产业和现代服务业的重要组成部分也得到了快速发展。据不完全统计, 目前全国从事房地产经纪活动的人员超过100万人, 房地产经纪机构 (含分支机构) 超过5万家。但在房地产经纪行业快速发展的同时, 也存在着行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范等问题, 一些地区房产中介市场的混乱令人堪忧。

为规范房地产经纪行为, 促进房地产经纪行业健康发展, 住房和城乡建设部等部门联合出台了《房地产经纪管理办法》, 它的一个显著特点, 就是许多规定具有很强的针对性。如针对行业准入门槛低问题, 对房地产经纪机构设立规定了人员条件, 并强化机构的备案管理;针对过去管理中重管理轻服务的问题, 要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台, 向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订, 向社会公示经纪机构备案信息、信用档案信息等;针对房地产经纪违法违规行为突出问题, 强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究, 等等。这为我们规范房地产经纪行为, 提供了有力的政策依据。

当然, 规章制度有了, 不等于一切问题就解决了。房地产经纪行为能否真正得到规范, 其关键在于执行。而执行力度的强弱, 取决于相关部门如何抓落实、抓监管。

要真正贯彻落实好《办法》, 应根据各地的具体情况, 制定更为详细的地方细则。

这是因为, 《办法》作为一个全国性的规章, 不可能包罗万象、面面俱到, 一些应当规范的问题目前还难以纳入。比如, “吃差价”、协助签订“阴阳合同”等被《办法》正式列入“从业禁止行为”, 然而实事上, 由于利益驱动加上监管力度不够, 导致中介违规行为屡禁不绝。又比如, 《办法》规定“房地产经纪机构经委托人书面同意后, 方可以对外发布相应的房源信息”, 但在实际操作中为了方便快捷和抓住房源, 很多房产中介只需要委托人的一个电话或者口头承诺, 就会对外发布其房源信息, 对这种情况谁来监管、怎么监管、具体如何操作等, 都需要进行细化。

要真正贯彻落实好《办法》, 必须加强行业的监控和管理, 突出要坚持管理房地产经纪机构与管理房地产经纪人并重。

我国房地产经纪行业的一个突出特征, 就是经纪人的流动性大、业务分散、业务操作空间大。由于买卖过程中大多环节只有经纪人和购房者参与, 信息的不对称性导致经纪企业的监督作用有限, 不能监督到所有的违规行为。因此, 要遏制房产中介行业中的骗佣、欺诈、飞单、私下交易等违规行为, 就应该针对房地产中介经纪从业人员建立诚信档案公开平台;我们可以参考管理会计师、律师的办法来管理房地产经纪人, 建立一系列的考评等级制度, 加强对经纪人违法违规操作的处罚力度, 从多方面对房地产经纪行业进行规范。

房地产经纪 篇5

一、单选题：

1、权利人发现不动产登记薄记载错误，可以向不动产登记机构申请（B）A、异议登记B、更正登记C、变更登记D、注销登记

2、房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为属于（A）A、房地产代理B、房地产居间C、房地产策划D、房地产行纪

3、房地产经纪的作用主要表现在（C）A、增加财政税收B、促使房地产交易更复杂C、提高交易效率D、促使房地产价格下降

4、张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利率自（B）执行。A、本年下月1日起B、下年1月1日起C、公布之日起D、本年下季度第1日起

5、公共租赁住房租金标准，实行（C）A、政府指导价B、市场价格C、政府定价D、按成本定价

6、商品房建筑面积由套内建筑面积和（B）组成 A、套内使用面积B、分摊的公共设施面积C、幢内的公共设施面积D、套内阳台面积

7、某住宅建筑面积为111㎡，分摊的共有建筑面积 为21㎡，套内房屋使用面积为83，该住宅的 套内建筑面积为（D）㎡ A、62 B、83 C、104D、90

8、某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按照（D）的税率缴纳企业所得税。A、5% B、25% C、7% D、20% 9、2014年1月，某县城的刘某以50万元的价格购买一套非普通商品住房，2016年2月以60万元出售，刘某应缴纳营业税（B）元 A、50000 B、5000 C、60000 D、0

10、张某因购买房屋一次性提取住房公积金8万元，应缴纳个人所得税（B）元 A1600.B、0 C、800 D、16000

11、张某购买了一套住宅，经实际测量。该住宅套内使用面积为110㎡，套内自有墙体的水平投影面积为8㎡，应分摊的共有建筑面积为6㎡，封闭阳台的水平投影面积为6㎡，封闭阳台的水平投影面积为4㎡，则该套住宅的建筑面积为（B）㎡ A、132 B、134 C、128 D、120 12、2012年5月，余某出租住宅，月租金2000元，租期一年，应缴纳房产税（A）元 A、960 B、720 C、1680 D、2880

13、王某承租李某的住房，房屋租赁合同约定的租赁为3年。租期届满前1年，经李某同意，王某将该住房转租给张某。王某可将住房转租给张某（C）年。A、4 B、3 C、1 D、2

14、房屋所有权人张某和承租人王某签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋的租赁期为25年。该房屋租赁合同约定的租赁期的效力为（C）A、效力待定 B、无效 C、20年内有效，超过20年的部分，无效；D、有效

15、房地产经纪服务的报酬形式是（B）A、回扣 B、佣金 C、差价款 D、信息费

16、李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该应缴纳房产税（D）元 A、1728 B、1584 C、576 D、528

17、根据《房产测量规范》，下列建筑部位不计算房屋建筑面积的是（B）A、有顶盖的封闭阳台 B、与室内不相通的类似于阳台的建筑 C、有顶盖不封闭的永久性架空通廊 D、无顶盖的室外楼梯

18、根据《物权法》，确定无权归属和内容的根据是（B）A、不动产权属证书 B、他项权证书 C、不动产登记薄 D、不动产登记证明

19、某房地产经纪人协理办理下列业务，其中，不属于房地产转让的是（B）A、房地产入股 B、所有权人名称变更 C、房地产继承 D、房地产互换

20、土地按用途划分，除了农用地、未利用地外，还包括（D）A、生地 B、毛地 C、熟地 D、建设用地

21、不属于其他地上定着物的有（D）A、埋藏在地下的管线 B、建造在地上的假山 C、种植在地上的花草 D、地上临时搭建的戏台

22、房地产市场是一个（B）市场 A、项目性 B、地区性 C、全国性 D、全球性

23、决定了房地产市场是地区性市场的房地产特性是（C）A、寿命长久 B、独一无二 C、不可移动 D、供给有限

24、房地产价格千差万别，容易受交易者个别因素的影响，说明房地产具有（A）A、独一无二 B、相互影响 C、价值较大 D、用途多样

25、房地产难以出现相同房地产的大量供给，是因为房地产的（A）A、独一无二 B、寿命长久 C、供给有限 D、价值较大

26、房地产具有不可移动性，其利用通常会对周边房地产产生影响，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响，从而房地产具有（D）的特性。A、不可移动 B、用途多样 C、易受限制 D、相互影响

27、某业主因企业破产急需资金周转，不得不出售自家房产，但正常市场情况下却迟迟不能成交，这体现了房地产（C）的特性。A、相互影响 B、易受限制 C、难以变现 D、寿命长久

28、按房地产用途分，集体宿舍属于（D）A、特殊用途房地产 B、办公房地产 C、旅馆房地产 D居住房地产

29、以下不具有城市基础设施的土地是（B）A、毛地 B、生地 C、熟地 D、三通一平土地

30、按照使用性质，公共建筑属于（A）A、民用建筑 B、工业建筑 C、农业建筑 D、特殊建筑

31、多层住宅的层数一般为（B）A、1—3层 B、4—6层 C、7—9层 D、10—12层

32、高层住宅建筑是指高度超过（A）米的建筑。A、10 B、12 C、18 D、24

33、建筑高度是指建筑物从（C）到其檐口或屋面面层的高度。A、一层地下室地面 B、地基最底层 C、室外地面 D、室内地面

34、计算自然层数的建筑，其层高应在（B）A、2.0 B、2.2 C、2.4 D、2.6

35、目前我国建筑工程采用最多的一种建筑结构类型是（A）A、钢筋混凝土结构 B、钢结构 C、砖混结构 D、砖木结构

36、生活中，我们常见的普通建筑和构筑物的建筑设计使用年限一般为（C）A、25 B、40 C、50 D、100

37、以下房屋组成部分中，不承重的部分是（C）A、基础 B、墙体和柱 C、门和窗 D、楼板

38、刮风下雨时也可以开启的窗户类型是（D）A、推拉窗 B、内平开窗 C、外平开窗 D、平开上悬窗 类似：

1、不占用室内外空间的窗户类型是（A）

2、清洗时较为困难的窗户类型有（AC）

3、密闭性较差的窗户类型是（A）

4、可以达到密闭、适量通风、防盗目的的窗户类型是（D）

39、用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等总体布臵的平面图是（A）A、建筑总平面图 B、施工图 C、房地产图 D、地形图 40、建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位臵将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的（D）投影图。A、垂直 B、立面 C、剖面 D、水平

41、包含了台阶、阳台、雨蓬、散水的位臵及尺寸的图形是（A）A、建筑平面图 B、建筑立面图 C、建筑剖面图 D、建筑详图

42、表示中间相同的各层平面布臵的图形是（B）A、首层平面图 B、标准层平面图 C、顶层平面图 D、屋顶平面图

43、能表示室内地面标高的建筑施工图是（B）A、建筑立面图 B、建筑平面图 C、建筑剖面图 D、建筑详图 同理：

1、能表示建筑物各主要部分标高的建筑施工图是（A）

2、能表示建筑物垂直方向的尺寸及标高的建筑施工图是（C）

44、宗地是指土地权属界址线所封闭的地块，是地籍调查和（B）的基础单元。A、地籍测量 B、土地登记 C、产权登记 D、土地统计

45、地籍图与地形图的最大区别是精确表示了（A）A、土地权属界线 B、地籍测量图件 C、宗地面积 D、土地分布的位臵

46、土地登记，统计和确认权属的法律依据是（A）A、地籍图 B、地形图 C、地貌图 D、地质图

47、在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行细部测量的图是（A）A、房产图 B、地籍图 C、宗地图 D、地形图

48、房产分户图是以（A）为单位绘制的。A、产权登记户 B、土地登记户 C、楼盘单元 D、整栋楼

49、不动产权证（房屋权属证书）的附图是（C）A、房产分丘图 B、房产分幅图 C、房产分户图 D房屋户型图

50、房地产经纪人员在实际工作中经常接触到的房地产图形是（D）A、地籍图 B、宗地图 C、房产分丘图 D、房屋户型图

51、建筑面积是指房屋外墙（柱有）勒脚以上层高在（B）以上的各层外围水平投影面积。A、2.0 B、2.2 C、2.4 D、2.5

52、由房产测绘单位测算并标注在不动产权证（房屋权属证书）上的房屋建筑面积是（C）A、预测面积 B、合同约定面积 C、产权登记面积 D、套内建筑面积

53、商品房建筑面积由套内建筑面积和（D）组成。A、套内使用面积 B、套内阳台面积 C、套内墙体面积 D、分摊的共有建筑面积

54、通常所说的得房率计算公式为（B）A、套内建筑面积/建筑面积 B、套内使用面积/建筑面积 C、共有建筑面积/套内建筑面积 D、套内使用面积/套内建筑面积 55、2016年5月，北京房地产经纪人协理高某为收集房源，掩盖自己经纪人协理的身份，虚构了一则承租需求广告，在某小区门口进行宣传，上述做法违背了（A）A、业务招揽规范 B、业务承接规范 C、业务办理规范 D、其他业务规范 附加题：

1、上述违规招揽业务案中，对高某的处理是应交罚款（A）元 A、1万元 B、2万元 C、3万元 D、4万元

56、甲机构经纪人王某假扮买房人实地查看乙机构提供的卖方房源，事后直接找到卖方签了居间服务合同，这种做法违背了（A）A、业务招揽规范 B、业务承接规范 C、业务办理规范 D、信息保密规范

57、直营和特许经营模式的最大区别是连锁门店的（A）A、投资方不同 B、服务内容不同 C、投资规模不同 D、出资形式不同

58、由总部直接投资设立房地产经纪门店的是（A）A、直营模式 B、特许经营模式 C、混合模式 D、参股模式

59、新建商品房销售代理业务的核心阶段是（B）A、业务承揽 B、房屋销售 C、费用结算 D、后续服务

美国房地产经纪人的政治参与 篇6

随后在参观OAR的宣传图片时，才明白她说的是RPAC这个词。后来登录OAR的网站（www.oklahomarealtors.com），发现网站的一个主要栏目（仅次于Member Tools即会员服务栏目）就是Government Affairs即政府事务栏目，在政府事务栏目里就有一个RPAC子项，原来RPAC是Realtors Political Action Committee的缩写，即经纪人政治行动委员会。进一步研究相关的网站，发现RPAC其实是全美房地产经纪人协会（NAR）的一个委员会。

说起NAR，以前就知道它除了芝加哥的总部，还在美国首都华盛顿有一个办公室，这个办公室就设在离美国国会不远的地方，有100多名工作人员，主要任务就是在华盛顿游说。再看NAR的网站（www.realtors.org），其中的一个栏目叫做Political Advocacy，这比Government Affairs说得更明确，就是要进行政治支持，要为自己这个团体的政治主张进行辩护。

在查找OAR的网站时，笔者还“误入”了另一个网站www.oar.org，碰巧的是，这个网站也是一个地方房地产经纪人协会的网站，这个地方是加利福尼亚州湾区的一个城市，名为Oakland，这个协会的网站上同样有类似的栏目，名为Local Government Relations即地方政府关系。

就在本届NAR年会上，前总统夫人、前国务卿希拉里·克林顿被邀请在大会演讲，然后还在台上接受了NAR会长Gary Thomas的访谈。这同样是NAR的政治手笔，因为众所周知，希拉里有很大的可能在明年竞选美国总统。

回头再来说RPAC，这个委员会向NAR会员募捐，有意思的是，它把会员的捐款称为investment即投资，并且明确告诉会员：给RPAC的“投资”是不能税前扣减的（这就与一般的慈善捐赠不同），同时也明确告诉会员，这种“投资”是自愿的，并且是用于政治目的的。

当然，RPAC还会告诉会员，投向RPAC的钱用在了什么地方——用于成功通过新的经纪人关系法，取消了单方代理经纪人和交易经纪人（不代表任何一方，仅协助办理交易手续），这使得经纪人和消费者对相关法规更容易理解。

用于成功通过立法免除住宅和商业房地产经纪人因为原始记录文件的问题而误算的面积。发起对银行的抗争，使银行不得从事房地产业务。

通过立法允许电子签名。

然后，RPAC告诉会员：你的投资帮助RPAC继续开展对损害行业的立法作斗争。

NAR是自愿加入的，并不强迫所有持牌经纪人加入。事实上，全国有300多万持牌经纪人，但加入NAR的只有100万，这100万会员有专门的名称Realtor，这个名称是经过注册的，只有NAR会员才可以使用Realtor称号。成为Realtor就必须遵守NAR的职业道德准则，也就是说Realtor比一般的房地产经纪人需要更加自律。广州的房地产中介协会采取的也是自愿加入的原则，协会也尝试通过为经纪人提供各种服务来吸引经纪人入会，但究竟什么东西才是经纪人真正需要的？这些东西协会又是否能够提供？这是两个根本性的问题。美国的NAR以及各级地方协会能够代表会员向立法部门和政府部门提出利益诉求，这正是经纪人所需要的，能够为经纪人带来核心利益的，而且也是单个的经纪人和经纪公司所无法做到的，这才使得NAR成为一个有吸引力的行业组织。

长期以来，在我国，民众提出利益诉求特别是政治利益诉求是一件很微妙的事情。但事实上，只有让民众充分表达自己的诉求，并且通过协商和博弈实现可能实现的诉求，才能让社会平稳发展。党的十八届三中全会提出要改进社会治理方式，激发社会组织活力，在笔者看来，只有当社会组织能够代表其利益团体提出并实现其合法合理的利益诉求，才能说是具有了活力。另一方面，作为行业组织，在面临这样重大机遇的时候，也应该具备足够的政治参与能力和政治表达能力，才能够代表行业争取行业利益。

在三年来为《中国房地产》杂志撰写的专栏文章中，笔者多次讨论过房地产经纪行业组织的作用和工作模式。十八届三中全会提出的方向，让我们看到了房地产经纪行业组织未来发展的方向。

再论房地产经纪行业的监管 篇7

转眼两年过去了,最近住建部在群众路线教育实践中把房地产经纪行业作为群众反映最集中、最强烈的突出问题加以治理,要求在较短时间内使行业现状有较大的改观。配合这个活动,2013年12月17日, 中国房地产估价师与房地产经纪人学会连同35家知名房地产经纪机构,发起了房地产经纪行业诚信经营倡议活动,这些机构向全国房地产经纪行业发出倡议,郑重做出六项承诺:房源信息真实可信、公开服务收费标准、保护客户个人信息、依法依规承接业务、及时受理投诉纠纷、规范经营服务场所,明确提出不发布虚假房源信息,不吃差价,不泄漏委托人的个人信息,不为交易受限的房屋提供经纪服务,不承接“群租”业务,不强制代办贷款、代办登记和担保, 不沿街占道经营;还号召有条件的经纪机构结合自身特点,推出“先行赔付”等便民利民措施。

倡议中承诺不做的事,虽然现在有很多房地产经纪机构已经做到了,但这些仍是目前房地产经纪行业存在的较为普遍的问题。我一直认为:依靠倡议书这样的“德治”和部分行业有识之士的自觉行为固然很重要,但同样重要的还是要有相应的“法治”基础。

上述倡议活动一结束,新任会长就开始了连续密集的行业调研,并在调研过程中听取行业意见和建议,酝酿了一些政策建议,其中一项就是借鉴国际成熟经验,尽快建立房地产经纪行业的全员持证从业制度,并且希望通过相应的政府制度保证和技术手段来确保制度的实施,具体的建议是一个环环相扣的委托代理和交易流程。

一、建议房地产交易管理部门建立交易管理信息系统并接受公众的合法查询。

二、只有持证经纪人和经纪机构方可接受居间或代理委托并收取佣金。所有持证经纪人和经纪机构须在交易管理系统登记。

三、对业主委托的房地产经纪人出售的房屋,由业主和受托经纪人共同到房地产交易管理部门进行房屋产权核验和登记,对待出售的房屋赋予唯一性编码(以下简称委托编码),与此编码对应的信息包括房屋产权的相关信息及受托经纪机构和人员信息。

四、接受了业主委托的经纪人必须在24小时内向管理系统内的全部经纪人全面公布该房屋的委托信息,不得隐瞒和拖延。

五、经纪人发布房源信息需公示委托编码,否则视为虚假房源。

六、交易资金汇入指定帐户,并对应委托编码。

七、交易网签、纳税与权属登记时均需提交委托编码,保证合同有效性。

八、具备委托编码的房屋业主在办理该房屋交易登记时需提交其与初始委托的经纪人签署的具结书,同时在管理系统中核销委托编码,最终完成交易。

这里关键的一条在于:只有持证的房地产经纪人才能收取佣金。在美国,每个州都有这样的法律规定,各州都有专门的政府机构(如房地产委员会, Real Estate Commission)负责组织考试和发放房地产经纪人执照,只有持照经纪人方可有权收取佣金。这些年很多美国的房地产经纪人希望和中国的房地产经纪人合作开展业务,由中国的房地产经纪人介绍客户去美国买房。这种合作过程遇到的一个法律障碍就是中国的房地产经纪人不能和美国房地产经纪人分享佣金,因为前者没有美国当地的经纪人牌照,获取佣金是非法的。虽然最终美国的房地产经纪人可以用支付信息费(Referrals)的方式给中国合作方酬劳, 但一般这种信息费只有佣金收入的25%,而如果按照通常的佣金分配方式,作为买方经纪人的中国合作方可以分到50%。由此已经可以看出,美国的法律对持有经纪人牌照和收取佣金之间的法律关系规定得多么严格。

上述管理模式正是借鉴美国的成功经验,并结合了中国的具体法律环境和政府管理规定。按照这样的管理模式,从经纪人接受委托到最终收取佣金的每一步都有完整的记录,可以对全部过程加以管理,并且从程序上杜绝虚假房源以及交易过程中的不诚信行为,维护各方权益,保证交易资金安全,消除各种纠纷隐患。

房地产经纪代理行业变革的方向 篇8

行业内的变革首先由传统的经纪公司向互联网方向转型开始,并且这几家带头转型的公司一方面资金实力雄厚,另一方面酝酿已久,各方面准备已经非常充分,此时出手只是适逢绝佳时机。接着是更多的经纪公司开始在内部管理体制上主动求变——多数都是选择采用合伙人或者类似的企业治理结构,或者是大幅度提高经纪人佣金分成比例。再往后就是外来资本强势进入,并且选择注资的都是具有革命性思维模式和经营模式的经纪公司。

其实,行业内公司的变革也好,外来力量助推的变革也好,其所作所为都并非空穴来风,走的依然还是经历了一百多年发展的美国房地产经纪行业已经走过的路,只不过我们的行业过去曾经对美国同行们的做法有些抗拒(而这种抗拒其实很大程度上来自于对美国模式的理解不充分,例如我们的经纪公司很担心所谓的独立经纪人模式会消灭经纪公司,但实际上所谓独立经纪人仍然是依托品牌经纪公司存在的),或者是因为路径依赖和惰性——十多年的房地产行业持续景气使得房地产经纪代理行业衣食无忧,不需要主动求变。

另一方面,我们欣喜地看到,无论是行业内公司的变革还是外来资本推动的变革,都准确地把握了房地产经纪代理行业的本质,并且是在理解行业本质的基础上推动面向未来的发展,用通俗的话说就是在走正道,代表了房地产经纪代理行业变革的方向。具体来说,就是对外充分认识到经纪代理公司的存在价值就是满足客户的需求,而当客户的需求改变或者升级的时候,行业提供的服务也需要相应改变或者升级;对内则充分认识到房地产经纪人是公司最核心的资本,公司必须善待经纪人,承认经纪人是公司的主人(表现在公司治理结构上就是让经纪人成为公司的合伙人或者是更紧密的利益相关人)。更进一步,在有了上述对外和对内两个核心认知的基础上,结合互联网时代的特点,公司的经营模式和经营架构也从传统的门店揽客方式向充分利用网络信息发布和收集的互动模式转变。

房地产经纪行业管理需要制度安排 篇9

广州的新闻媒体在2011年4月连续报道了房地产经纪行业的一些行为。

先是报道了经纪人帮助购房者规避限购政策。2010年10月广州出台商品住房限购政策, 规定常住广州的外地户籍家庭, 必须提供1年以上纳税证明或社保证明, 才有资格购买一套商品住房。但有房地产经纪人协助外地购房者去地税局补缴个人所得税从而获得一年以上的纳税证明, 规避限购政策。广州市房屋交易监管部门表示这属于违规行为, 正在对相关公司和经纪人进行查处。当然, 当事人辩解说他们帮助买房者获得的是税务局开具的真实纳税证明, 买房者也是真金白银补缴了所得税的。

随后又系列报道了经纪人一些常见的“招数”, 由于是系列报道, 并仿照“三十六计”将其命名为“三十六招”, 因此在社会上引起较大的反响。

广州市房屋交易监管中心 (原广州市房地产中介管理所, 是广州市国土房管局属下专管房地产中介市场的机构) 和广州市房地产中介协会很重视这些报道, 立即组织全体会员单位召开了紧急会议, 要求行业内部进行整改。

这些都是必要的管理措施, 应该也是会有一定成效的。但从经济学的角度思考这些问题, 我觉得更重要的是要通过有效的制度安排来避免这些现象的发生, 通过制度安排来让市场的参与者为了自身的利益而必须遵守法律和规则。

在此之前本专栏曾经介绍过MLS系统和独权委托, 实际上这就是一种对参与市场的各方都有好处的有效制度安排:在MLS系统加上独权委托的制度安排下, 业主可以不必费力劳神去多家放盘 (多家放盘的结果往往是要应付多家中介无休无止的询问) ;经纪人可以不必担心自己收不到佣金;买家也可以通过MLS系统用最快的速度找到最合适的房子。

当然, 独权委托和MLS系统虽然是一项好的制度安排, 但真正实施起来还是会遇到一些障碍, 这些障碍主要来自市场参与者的路径依赖———大家已经习惯了现在的这种中介模式:业主多方放盘, 经纪人各显神通去寻找买家 (当然在这个过程中就免不了出一些媒体所报道的“招数”) ……

制度经济学告诉我们, 制度变迁的过程不仅需要诱致性制度变迁, 也需要强制性制度变迁。一项对各方都有利的制度, 由于通常所说的“囚徒困境”, 各方博弈的结果就是这项制度不能被引入, 这时仅靠诱致性制度变迁就不能完成制度变迁的过程, 而必须引入强制性制度变迁。在此情况下, 正是行业协会可以发挥作用的时候。行业协会应该先行搭建制度平台, 建立MLS系统、制定独权委托的相关制度并加以宣传;再积极协调各会员单位, 让大家走出“囚徒困境”中互不信任的困境, 代之以相互信任。

互联网之于房地产经纪 篇10

最近热议的是所谓互联网思维,人们把关注点从互联网本身放在了互联网后面所隐含的思维方式和业务处理方式乃至各个传统行业的整个经营管理模式。前不久国务院发展研究中心金融所吴庆研究 员认为:“金融本身的含义就带有互联网的意味,互联网是上世纪80年代之后创立的新词汇。对金融业来说,其实早就有过这种形式的活动。比如最早的, 也是人们所熟知的罗斯柴尔德家族的传说。老罗斯柴尔德有五个儿子,他把五个儿子分别派驻五个不同的国家,而且他们之间保持了密切的通讯往来, 不停地传递信息,保持了信息领先。这就使得罗斯柴尔德家族就比别的金融机构有优势,这个优势其实就是那个时代的‘互联网’”。按照这样的逻辑,房地产中介也是很早就开始具有互联网的意味,即使是在真正的互联网还没出现的时候。

在互联网时代,MLS(Multiple Listing Service)已经成为美国等国家房地产中介行业的“标配”(关于MLS,笔者近年来在本专栏和其他学术刊物上多有论及),但实际上在互联网出现之前,同样原理的房源信息交流就已经广泛用于美国的房地产中介行业(那时就已经称为MLS了),当时是用纸质印刷的方式在加入了MLS系统的经纪人之间传递房源信息。互联网的出现,方便和加快了信息在经纪人之间的传递。与此同时,也进一步巩固了MLS系统的运行规则,因为互联网能够完整准确地记录下经纪人之间的信息交流,并将其作为此后佣金分配等合作结果的证据。

在上一轮的互联网热潮之后,国内房地产中介行业的一些先行者就已经开始在经营中引入互联网,利用互联网作为公司内部信息共享和管理的平台,以及作为对外发布信息的平台,进而推出网络经纪人的概念。

互联网介入房地产中介行业的另一条路径则是以搜房为代表的房地产信息平台供应商。1999年, 搜房在第一轮互联网热潮中建立,携风投资本杀入房地产营销领域。几年后,搜房又在后来者安居客的推动下强化原有的二手房集团。而新浪、搜狐、腾讯等门户网站也先后进入。再往后,58同城作为综合生活信息提供商,在房地产中介信息提供上走出了另一条路……

最近,卖手机的互联网公司小米声称要进入房地产开发领域,用互联网的方式开发房地产。与此同时,58同城开始线上线下并举,要直接进入二手房中介服务市场,原来的平台服务商要把平台客户的业务抢到手上了。

房地产经纪 篇11

史俊汉：向客户说不，比说好更易赚钱

“说不，比说好，更容易让你赚钱。”这是连续4年获选为美国《休斯敦经济周刊》(Huston Business J0urnal)最佳房地产经纪人唐·史俊汉(Don Slnngham)的销售心法。

史俊汉说话的表情笑眯眯的，丝毫没有架子，尽管有名校耶鲁大学管理硕士的学历，却没有精英知识分子典型的锐利；可是，谈到“交易”，他的作风却透着强势。

师承“赛局理论”大师奈勒托夫(Barry NaIebuff)的史俊汉，将赛局理论运用在房屋中介销售上，一方抬价，一方杀价，就像一场赛局，看最终是谁先找到买卖双方共同的期望价值。

说不!一度喝西北风的新手，如今年佣金百万美元

他主攻市价在50万美元到3000万美元的住宅房地产，这类房地产在美国交易的佣金仅6％，一笔交易从开始喊价到完成，往往耗时3－5个月，比不上位于纽约市等大都，会的商用房地产交易，一年只要成交一笔，就会有百万美元以上收入。

这样的市场特性，决定表现优劣的是成功几率。有趣的是，史俊汉相信，提高交易成功几率的要诀，并不是说好(Yes)，而是说不(No)!他初入行时，因为不懂得说“不”，犯了新手说“好好好”的毛病，曾经10个月拿不到一桩交易，没有佣金收入，只能喝西北风。

为什么说“不”才好拿下交易?关键在顾客心理。

卖方总是希望卖到最高价格；相对的，买方总是希望付出最低的价格。此时中介的角色很微妙，“当你(指中间中介)说‘不’的时候，买卖双方因为担心破局，反而可以创造谈判空间，进而拉近买卖双方期望，避免交易不能成局的损失。”史俊汉表示。

双方的交会点是变动的市场价格，而中介的角色就是创造这个交会点。

说不!能探询出买卖双方意愿，避免交易不能成局的损失

几个月前，史俊汉与部属一起去谈一笔交易，结果市价约100万美元的物件，卖方要卖130万，史俊汉马上说“不”，他的同事非常失望，认为应该先接下来才对。

“新手经常认为，说好是为了满足案主的需求，其实不然。”他表示。

其实，说“不”也可以探询出买卖双方的意愿。许多卖方在出价时，其实并没有真正想要交易，他只是拿这个出价，去与其他的中介谈。看他听到“不”的反应，大概就可以判断交易未来成功的几率，与需要的谈判时间。

史俊汉经常以赛局理论作为分析案件成功几率的工具。他表示，如果套用“赛局理论”，出价不合理的卖方，如果不改变意愿，买卖就不会成局，中介也不必浪费时间。只有当买卖方的意愿有撮合空间时，才有投入精神的必要。

在耶鲁大学就读时，解出不同的赛局是史俊汉在MBA的功课之一。

说不!反而增加客户对你的信任，上半年在空头中逆势成长8％

房地产交易是一个必须花费数月，甚至数年建立中介与卖买方关系的过程，很像是另一位“赛局理论”大师谢林(Thomas C.Schelling)在“谈判理论”中，讨论在谈判中如何建立“可信的承诺”。“有时你说了‘不’，表面上看起来是失去客户，事实上却可能是信赖关系的开始。”史俊汉表示。

他举例，有一名他的客户，原本谈好要买一栋价值百万美元的房地产，但在签约之前，他无论如何就觉得不安。史俊汉并没有为了赚佣金而去说服他，反而跟他说：“尽管你可能失去订金，但绝不要因为这笔交易而让你睡不好觉。”

表面上看起来，史俊汉在最后一分钟失去了数万美元的佣金，但是后来这位客户在一个半月后又来找他，成功完成另外一笔交易。

因为勇于说“不”，当一般美国房地产经纪交易成功率只有60％时，史俊汉成功率几乎到达95％。

依据休斯敦房地产经纪协会(HAR)的报道，次贷风暴发生以来，得克萨斯州当地的房地产，依据售价高低，整体销售下降了11％到20％不等。在市场如此困难的情况下，史俊汉领军的部门所完成的交易金额，今年上半年还较去年同期出现了8％的成长。

“事实上，我现在说‘不’的次数，远较不景气之前来得更多了。”史俊汉说，他在房市多头时，大约只对20％的交易说不；次贷风暴之后，他对30％－40％的交易说不。

“说到底，买卖其实最重要的，并不是房子的价格，或是本身的条件，而是管理期望。”史俊汉说。这时再加上专业知识，以及所有顶尖经纪人都有的勤奋不懈，你自己本身才可能成为赛局赢家。

我国房地产经纪行业的症结与对策 篇12

房地产经纪业务在我国很早就出现了, 早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载《宋史》179卷第132志) 。最初的经纪人被称为“房牙”, 即对房屋买卖进行说合而获取佣金的说合人。但这些经纪活动都是零散的。清后期, 随着我国开埠通商, 大量的外国人在我国境内投资房地产, 这些外商委托所投资房地产的本地人进行销售和管理, 这样以盈利为目的的房地产中介业务慢慢的发展起来, 形成一定规模。新中国成立以前, 房地产经纪活动主要在民间存在, 业务的经营主体也以个人为主, 经纪人通过促进买卖双方交易成功以获取佣金。建国初到我国改革开放前, 由于我国在城市实行的是住房实物福利分配制度, 房地产业失去了存在的条件, 房地产经纪业也一度消失。但上世纪80年代初开始, 我国开始了城镇国有土地有偿有期限使用制度和住房货币分配制度的改革, 房地产业迅速发展成为国民经济的支柱产业, 房屋交易、置换和租赁业务开始出现, 随着房地产市场的发展, 对房地产经纪服务的需求也与日俱增, 房地产经纪行业开始恢复和迅速发展起来。针对这种情况, 2001年12月人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》, 对房地产经纪人员职业资格制度纳入全国专业技术人员职业资格制度统一管理。2004年7月, 有着10年行业管理经验的中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 房地产经纪人建立了正式规范的行业管理组织。我国房地产经纪服务业日新月异的发展。我国房地产中介服务业呈现出良好的发展势头。但不可否认的是, 由于我国房地产中介机构起步较晚, 在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。与国外成熟的地产中介公司相比, 还存在较大的差距。当前我国房地产行业正面临重大的转折点, 只有正视房地产行业面临的问题, 并积极思考对策, 才能促进我国的房地产经纪行业健康的发展, 推进房地产市场的繁荣。

二、当前我国房地产业经纪存在的主要问题

(一) 房地产经纪的法律、法规建设滞后, 政府监管力度不够。

由于房地产经纪的一般业务既不需要高学历, 也不需要高科技。一块信息板, 一张办公桌, 加上两个联系电话就能进行房地产买卖和租赁业务。行业进入和退出的门槛很低, 社会资金进入和退出房地产行业随意性大。这使得对房地产经济行业中的公司和经营行为进行监控很困难。经纪中介公司呈现出典型的短期化现象。公司超业务范围经营, 房地产经纪企业外带卖家电、家具、保险的很常见, 出现这些问题的根本原因就在于立法滞后, 立法层次低, 法律效力差, 缺乏系统性和配套性。目前房地产经纪业的市场准入与退出条件、经纪人员资格认证和执业注册、经纪行为监督、专业管理部门职权、行业协会自律管理职能等方面尚缺乏具体的、明确的、可操作性的法律规范。

(二) 专业化水平较低, 经营业务单一。

目前我国房地产中介机构从业人员整体层次不高, 专业技能较差, 队伍相对年轻, 从年龄构成上看, 年龄主要集中在21～30岁之间。从业时间大多较短, 从业1～4年的经纪人占八成以上。从业人员学历普遍较低, 都以中等学历为主。从业人员持证执业率偏低, 市场上存在大量没有资质的房地产经纪机构。很多经纪公司甚至没有持证上岗的房地产中介人员。产生这种现象的根源在于我国房地产中介机构对经纪行业的认识不够, 将中介服务理解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴, 不重视专业经纪人员的培养和储备。现阶段大多数房地产经纪行业的从业人员基本上是从其他行业转入的, 不具备基础性的专业知识。经纪公司的员工执业能力弱, 行业整体经营理念落后, 服务质量不高。“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥, 虚假广告、过度包装等欺骗消费者的不规范行为屡屡发生。同时专业化水平和规模的限制, 带来的另一个问题就是我国房地产经纪行业中多数企业的业务范围较窄, 同质化程度相当严重。主要业务内容局限于二手房买卖代理、居间代办手续、租赁等。

(三) 缺乏风险防范措施, 资金链存在极大漏洞。

一般房地产中介机构自有资金不足, 大多是随着我国房地产市场的迅猛发展而发展起来的, 这些经纪公司一般以房地产买卖和租赁作为业务的重心, 因此成交量成为其正常经营和生存的关键。在房地产行业急速发展的时候, 自有资金缺乏的问题被掩盖。但在宏观调控从紧, 房地产市场呈现减速状态, 成交量急剧减少的情况发生后, 房地产中介机构的资金链就面临断裂的危险, 经营就难以维持了。当前经纪公司业务单一化, 风险控制欠缺已成为威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素, 这一点在房地产市场由高速增长变为以平缓增长甚至负增长为特点的现阶段时特别明显。以深圳为例, 2007年7月, 深圳楼市在宏观政策调控下急速掉头, 截至2007年10月, 一、二手房成交量已经连续4个月下滑。深圳世联行市场研究组发布的研究报告显示, 在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下, 10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套, 较9月下降51.2%。同时, 深圳的楼价也呈现明显的松动迹象, 二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大, 连续多月飙升的高房价开始有价无市, 深圳楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。在此情形下, 房地产中介机构显得束手无策, 大量中介机构倒闭, 其中“中天置业”事件就是最好的一个例证。

(四) 诚信缺失现象较为普遍, 全行业存在普遍的信用危机。

经过近些年的发展, 虽然我国房地产经纪市场涌现出一些理念超前、模式先进、具有一定品牌和良好信誉的经纪机构。但目前市场上大多数房地产经纪机构规模还是较小。整体素质不高, 经营行为不规范。在经营中, 公司收费混乱, 收费缺乏有效的约束机制, 不管是佣金的收取方式还是收取额度, 不同城市、同一城市不同经纪公司存在较大差别。很多经纪公司对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈, 经纪人有意推卸自己的责任, 吃差价, 甚至携保证金和购房款潜逃等现象。这些诚信缺失的经纪行为, 严重破坏行业整体形象, 影响房地产经纪人的社会信誉和地位;不规范、不诚信的服务和黑中介的存在, 严重影响了房地产经纪行业的声誉, 也极大地限制了房地产经纪行业长远的发展。

(五) 经纪公司信息资源的内部封闭。

与房地产市场交易密切相关的一些信息, 如房地产买卖和租赁信息、房地产价格信息等基本被各类房地产经纪服务公司所垄断, 在企业之间, 甚至在企业内部不同的营业网点间有时也存在信息垄断现象。这一方面是由于我国中介公司大多实力较弱, 技术水平偏低, 公司市场信息网络系统还不健全。另一方面在于高素质的专业人才缺乏, 大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理, 缺少理论知识和实践经验。据2006年对92家评估机构抽查的112份评估报告显示, 其中达到优秀标准的只有13%, 达到及格标准的占80%, 不合格的占7%。估价报告的出错率在60%以上, 估价人员执业能力比较弱, 处于较低的层次。这也限制了信息的处理和传递。

三、我国房地产经纪行业的规范与发展措施

(一) 完善相关法律法规, 健全行业自律管理机制。

完善相关法律法规是对房地产经纪行业进行管理的基础和前提。首先, 应进一步完善房地产经纪行业的专项配套法规, 使经纪行业的进入和经营及从事经纪业务的执业资格标准都有章可循。其次, 应强化经纪机构和经纪人的职业道德约束, 净化经纪市场。最后, 通过制定相关法规, 对从业人员的专业水平做出要求, 以提高经纪人的专业技能。随着房地产中介行业的发展, 要逐步让行业协会最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者, 积极开展行业自律管理。具体手段可以包括:修订完善房地产经纪组织自律规则;探索建立行业协会, 约束从业人员行为的机制;实施房地产经纪人年度注册验证制度;建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信用记录制度;组织行业教育培训等。

(二) 建立完善的房地产经纪机构资质管理制度。

在我国目前市场体系发育尚不完全的情况下, 必须重视以资质管理为手段, 要求经纪机构具备相应的资金、人员等条件, 特别要强调房地产经纪机构的法定代表人必须是房地产经纪人。以提高机构的市场风险抵御能力和赔付能力, 从而保护消费者的合法利益, 同时加强中介行业信用制度建设, 维护房地产经纪市场健康发展。待行业发展较为成熟时, 再与国际接轨, 用发展来解决前进中遇到的问题。同时要建立房地产经纪人注册管理制度, 取得房地产经纪人员职业资格证书还不能执业, 必须经注册后才能在房地产经纪机构执业。

(三) 促进房地产经纪公司的强强联合。

加大经纪公司的规模经营力度。作为房地产经纪企业, 只有具备了规模, 才可降低经营成本, 提高公司的竞争能力。企业只有在规模经营的前提下才可能投入资金进行技术提高、创新经营手段。建立完善的房产信息网络, 因为房地产信息是房地产经纪企业的命根子, 经纪公司的核心竞争力就在于对房源信息的处理和利用。房源信息的利用效率应是经纪企业最为关注的要点, 通过强强联合, 建立网络信息平台, 对房源信息进行联合, 实行房源信息共享, 提高工作效率, 增强配对成功率, 共同将市场做大。也可通过连锁经营、特许经营模式将企业推向市场, 创出品牌, 实现规模效应。

(四) 强化品牌意识, 实施房地产经纪机构发展品牌战略。

服务品牌是促进房地产经纪企业与客户沟通的有效手段, 是在激烈的市场竞争中致胜的有效武器。目前, 房地产经纪企业众多, 市场竞争日趋激烈, 只有通过塑造其服务品牌, 建立其独特的服务形象, 才能在激烈的市场竞争中取胜。因此, 要重点扶持一批实力强、信誉好的房地产经纪机构, 并积极加以规范和引导, 提高市场竞争能力, 提升其品牌的含金量, 发挥其对房地产经纪市场的引导作用。

(五) 政府指导, 行业协会为主导。

中介机构为主要参与对象, 建立全国统一的房地产信息交流管理平台, 实现基础信息共享, 在此基础上, 以中国房地产指标体系为蓝本, 统一房地产信息表述的内涵与外延, 引导企业构筑高水平的房地产商业网站的统一信息平台, 逐步建立和完善房地产交易信息网上披露制度, 实现信息共享。

参考文献

[1].建设部.房地产经纪执业规则[J].中外经济信息, 2006, 34

[2].投资房产应谨防“中介风险”[J].中外经济消息, 2006, 34

[3].张辉.WTO与房地产中介机构的发展对策[M].北京:经济科学出版社, 2006