关于房地产公司请示在房地产公司开发

关于房地产公司请示在房地产公司开发（共10篇）

关于房地产公司请示在房地产公司开发 篇1

关于三公司房地产公司请示在房地产公司开发 房中解决单位职工住房及单位办公用房的情况汇报

集团公司领导：

三公司、房地产公司于今年4月联合向集团公司行文请示，在房地产公司现正在开发的Q组团中以成本价解决两单位机关人员住房共计180套，其中：三公司129套、房地产公司51套，面积24187平方米；两个单位办公用房面积5196.5平方米，其中：三公司2970平方米，房地产公司2226.5平方米。经2011年5月22日党政联席会议研究同意先向股份公司申请报批，我部以《关于统筹解决三公司房地产公司办公用房及职工住房的请示》上报股份公司。股份公司未行文批复，股份公司经营计划部计划处来电通知：

你单位来文请示在你集团房地产开发公司开发的房子中以成本价解决单位职工住房及单位办公用房问题，股份公司收文后向机关相关部门及股份公司领导进行了传阅，意见认为，你单位用房地产开发项目房子以成本价解决职工住房有政策障碍，股份公司业务部门及股份公司领导不同意。建议可采取团购的形式或按有关政策规定给职工发放住房补贴，通过暗补变为明补来解决职工的住房问题。在房地产公司开发项目中的商务用房中以成本价解决两个单位的办公用房，你们请示房地产开发部。经电话请示股份公司房地产开发部答复是：在房地产公司开发项目中以成本价解决单位办公用房，这是两笔账，开发是一部分，销售是一部分，实际上是一个买与卖的关系，成本、收益、利润、税费如何处理，请你们集团公司研究确定。如房地产公司以成本价卖，税负是否符合政策规定，对房地产公司各项指标收益、利润等如何考核，以成本价购买形成的固定资产，组资重新评估，增值税问题，你们集团公司定，要研究一个合理的办法，一定要合规合法。

业务部门意见：

1、在房地产公司开发项目房子中以成本价解决职工住房有政策障碍，不能在其解决职工住房，通知三公司、房地产公司，同时做好政策宣传和职工的思想工作。

2、在房地产公司开发项目商务用房中以成本价解决三公司、房地产公司办公用房，涉及房地产公司的收益、利润，各项指标的考核等，如何处理，政策性强，根据股份公司的要求，建议由有关领导牵头机关财务、工程、成本、审计、社保等部门开会研究提出初步意见，集团公司有关会议研究确定。

社会保障管理部

二O一一年九月十三日

关于房地产公司请示在房地产公司开发 篇2

关键词：房地产开发公司,内部控制,内容

一个房地产公司要想长期的生存和发展, 内部控制至关重要, 它甚至关系到一个公司的生死存亡。内部控制是公司董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的旨在实现控制目标的过程。

在进行内部控制时, 要遵循全面性, 重要性, 制衡性, 适应性, 成本效益性等原则。全面性, 总公司及子公司及分公司的各种业务和事项;要履盖一个经济业务的全过程, 要全员参与。重要性, 重要的业务事项和高风险领域 (每一个公司不同) 要采取集体决策和联签制度。制衡性, 在冶理结构, 机构设置及权责分配.业务流程等方面要相互制约, 相互配合监督的机制。适应性, 根据公司所处的不同的生命周期, 所处行业的不同的生命周期, 内部控制着重点也不相同。我们不能对财政部等五部委颁发的内部控制的条条框框照搬照抄, 或者说国外内部控制好, 或者说照搬大公司的, 要根握公司的实行情况, 具体对待, 并随着情况的变化加以及时调整。成本效益, 不能不惜一切代价搞内控, 要从公司整体利益出发, 要考虑投入与产出之比。

一、房地产公司内部控制内容

(一) 内部环境是内控实施的基础

1.冶理结构。建立规范的公司冶理结构和议事规则, 明确董事会、监事会, 经理层在决策、执行、监督方面的职责权限。

2. 机构设置及权责分配, 结合业务与内控的要求设置。

3. 内部审计机构, 保证内审机构设置、人员配备和工作的独立性。

4.人力资源, 本公司的人员要有职业道德修养和专业胜任能力。处理好员工的聘用、培训、辞退;薪酬、考核、奖罚。制定关键岗位员工强休和定期轮换制度。

5.公司文化。培育积极向上的价值观和社会责任感, 诚实守信及爱岗敬业, 开创创新和团队精神, 树立现代管理观念, 强化风险意识和法制观念。

6.发展战略等, 包括公司战略 (成长、稳定、收缩型) 经营战略 (成本领先、差异化、集中化) 职能战略 (市场营销、研究与开发、生产、人力资源、财务) 。这些战略的选择要根据内外部环境合理选择灵活运用。也要注意财务战略的选择要与公司战略相匹配。

(二) 风险评估是内控的重要环节

先寻找公司管理中一个个风险控制点, 然后针对这些风险点评估发生的概率及可能产生影响的大小。根据评估结果采取控制措施。控制活动就是寻找到了风险点, 怎么样做。对风险承受、风险规避、风险转移还是风险降低具体选择合理运用。

(四) 信息沟通是内控的载体

包括信息质量、沟通制度、信息系统、反舞弊机制。

(五) 内部监督

内部监督是对公司内控的建立与实施情况进行日常和专项检查情况的汇总。

二、房地产公司的业务层面的内部控制

要把内部控制嵌入到业务中去。主要嵌入到施工组织设计、进度、质量、安全、造价、招标资金管理、施工合同管理、施工现场管理、竣工结算等。

(一) 施工组织设计方面

编制 (项目负责人) —审核 (主管部门) —审批 (技术负责人, 总监) —交底 (项目负责人组织, 对项目部全体管理人员及主要分包单位进行交底, 并做好交底记录) 进度控制方面。

(二) 工程进度方面

施工总进度—单位工程施工进度—分部分项工程进度—季度 (月、旬或周) 进度。

(三) 工程质量控制方面

要有质量保证体系、工程实体质量、工程质量保证资料, 工程质量检查等。

1.过程的检查和控制。从工序—检验—分项工程—单位工程检查 (可按照工程施工的地基基础、主体结构、装饰装修的施工阶段进行)

2. 从原材料投入开始直到完成工程质量控制。

(四) 安全控制方面

针对安全事故的发生可能公司要做到:进行三级安全教育, 进行安全技术交底, 编制专项施工方案, 专项施行工方案要按规定程序审核审批, 要专家论证, 现场要有安全管理制度。管理者要做到:一是负责人要有强烈的管理意识;二是负责人严格遵守管理规定, 不强令指挥;三是负责人要进行现场安全监督检查。操作者要做到:一是操作者有特种工上岗证;二是操作者要进行自身安全防护, 要有强烈的安全意识;三是操作者不违章, 不违规操作。

(五) 造价方面

要掌握工程合同价款的约定和调整, 掌握预付款.进度款的计算, 掌握竣工工程的结算等。

1.采用固定价格合同—适用施工条件明确, 工程量能够较准确地计算工期较短、技术不太复杂、合同总价较低且风险不大的工程项目。

2.采用可调价格—应当考虑材料市场变化因素。调整因素有:法律、法规、政策变化影响合同价款;工程造价管理部门公布的价格调整;一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时。

3. 采用成本加酬金合同—对工程量不能可靠计量, 突发性需要急做的等。

(六) 招标方面

在招标、投标、开标、评标、中标时, 要遵守相关的法律法规。

(七) 资金管理方面

一是集中管理, 调度资金, 节约成本, 严格控制支出等。二是投资方面, 投资决策的方法的选择考虑收益的同时也要考虑风险;三是筹资方面, 要考虑到筹资方式、筹资成本, 也要考虑到财务杠杆作用与财务杠杆引起风险。

(八) 施工合同管理方面

一是合同的签定, 签定时考虑周全;二是合同的履行, 按规定认真, 诚信履行合同;三是工程索赔, 是在工程承包合同履行过程中, 对并非自已的过错, 而是由对方承担责任的情况造成的实际损失, 向对方提出经济补偿和 (或) 工期顺延的要求。为此要及时掌握索赔证据和收集索赔依据材料, 知悉索赔程序和精通索赔的计算。

(九) 施工现场管理

1.防火。消防安全工作要以“预防为主、防消结合、综合冶理”为方针, 健全防火组织, 认真落实防火安全责任制。

2.现场文明施行工。围挡、大门、标牌标准化、材料码放整齐 (按照现场平面布置图确定的位置集中整齐码放) 安全设施规范化。生活设施整洁化, 职工行为文明化, 生活秩序化。要做到工完场清, 施行工不扰民, 现场不扬尘, 运输不遗撒, 垃圾不乱弃, 努力营造良好的施工作业环境。

3.现场成品保护———在施工过程中, 对已完成或部分完成的检验批、分项、分部工程及安装的设备、五金件等成品、半成品必须做好保护工作。如果保护工作不到位, 优质产品将受到破坏或污染, 成为次品或不全格品, 增加不必要的修复和返工工作, 导致工料浪费, 工程拖迟及不必要的经济损失。

4.现场环境保护。施工过程中产生的噪声、粉尘、污水等要采取多种形式的措施, 降到最低。建立环境保护、环境卫生管理和检查制度, 做好检查记录。与市政和环卫部门签相关协议, 取得物业和居民的理解等。

5.职业健康安全管理。建立健全职业病防冶管理制度;采取有效的职业病防护设施, 提供符合要求的防护用具用品, 对劳动者定期进行卫生培训和职业健康检查等。

6.用电用水管理。根据现场实际情况编制用水电施工组织设计或方案, 总包与分包单位签订用水电管理协议, 用电设施和器材必须正规合格产品, 电工必须持有效证件, 电工等级与工程的难易程度和技术复杂性相适应。对用电系统和情况定期和不定期的检查和维护, 发现问题及时整改。

7.安全警示牌的布置。现场存在安全风险的重要部位和关键岗位必须设置能够提供安全信息的安全警示牌。它必须符合标准、安全、醒目、便利、协调、合理的原则。

(十) 竣工结算方面要求掌握如下的原则:

一是任何工程的竣工结算, 必须在工程全部完工, 经提交验收并提出竣工验收报告以后方能进行;二是工程竣工结算的各方, 要共同遵守国家有关法律法规;三是坚持实事求是, 针对具体处理遇到的复杂问题;四是强调合同的严肃性, 依据合同约定进行结算;五是办理竣工结算, 必须依据充分, 基础工资料齐全。

三、房地产公司外部控制监督方面

1.监理人员权力方面。未经监理工程师签字, 建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或安装, 施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字, 建设单位不拨付工程款, 不进行竣工验收。

2.环保部门、质检部门、消防部门、城建部门、规划部门、工商税务等部门对建筑业进行指导和有效的督促控制。

3.要聘请注册会计事务所对本公司的内部控制进行设计和运行的有效性进行审计, 提出意见, 及时整改, 使公司的内控越来越完善, 使公司的发展战略实现得更快更好。

总之, 公司的内部控制部门要对内部控制的设计和运行的有效性进行自我评价, 发现问题及时整改。内部控制也是一个螺旋式的动态管理过程。

参考文献

[1]杨磊.试论加强房地产企业内部控制的对策[J].科技信息, 2010 (26)

关于房地产公司请示在房地产公司开发 篇3

【关键词】 房地产开发；公司成长；战略管理；行业分析

房地产开发行业是从事各类房地产开发专业服务的行业，是现代国民经济体系的重要组成部分。房地产开发行业的产品特征，是以一个又一个的房地产开发项目单元形式来编组组织生产、销售、出租或转化为长期物业资产合资合作经营，房地产开发公司对房地产开发项目的经营管理具有周期性、一次性、长期投资性特征，从而房地产开发行业的公司生命周期战略管理，不同于一般行业的公司战略。本文主要将现代公司成长生命周期战略管理的一般理论，结合房地产开发行业实践的具体特征，来分析论述房地产开发行业的公司成长战略。

一、一般行业公司成长的生命周期

一般行业公司成长的生命周期可以分为四个阶段：

1.准备期（萌芽期）。这是公司对所要进入的市场考察的时期，公司的投资主要局限于市场调研、产品技术开发、与金融机构的接触。

2.进入期（成长期）。这一阶段公司筹组销售力量、组织生产、设置管理机构。

3.持续期（成熟期）。公司转向长期目标,着手战略发展的时期。公司大量投资于广告宣传、产品设计、提高质量、增加花色品种，改进服务，塑造品牌，保持市场份额。

4.后进入期（衰退期）。公司的战略一般是维持或防守已经占领的市场位置，同时，通过市场调研、考虑开拓新的业务或新的产品线。

公司成长首先与行业成长有关，但公司成长与行业成长的生命周期不是完全重合的。一方面，公司成长的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期，不一定就等同于行业发展中的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期；另一方面，行业生命的完结不等于公司生命的完结，同样公司生命的完结也不等同于行业生命的完结。

与行业的生命周期一样，公司所从事的产品也有生命周期，同样也经历了由萌芽、成长到巅峰、衰退的S型西格玛曲线。但公司的生命周期毕竟与产品的生命周期不同。公司在其所从事的产品生命周期结束之后，公司的生命却能延续。主要原因在于，当一种产品的西格玛曲线终结之前，另一种新产品的西格玛曲线正在开始。如下图所示：

公司通过内部行业或产品结构的战略性调整，通过新兴行业与衰退行业，新兴产品与衰退产品的更替，使公司生命不断的得以延续。公司内部的产品结构调整，主要是通过某一市场进入与退出的经营行为来完成的。就公司的整个生命周期看，公司总是处于“市场进入—市场停留—市场退出—市场进入—市场停留—市场退出”的不断循环之中。市场进入是公司从事生产经营的起点。公司在市场退出过程中，会造成资源转移的泄漏与损失。

日本学者简井信行等认为，一个公司最理想的产品结构应是：属于引入期的产品可占公司总产品的2%，属于成长期的产品占15%，属于成长后期的产品占66%，属于成熟性的产品占15%，属于衰退期的产品占2%，这就要求公司对市场的进入与退出拥有较大的自由度。

二、房地产开发行业公司成长的BCG战略决策

首先看房地产开发行业的行业生命周期。房地产开发行业是房地产经济服务行业的一个有机组成部分，作为房地产投资、开发、建设、流通的重要环节，主要负责房地产商品的开发、生产建设、租售管理和售后物业管理服务组织。随着房地产开发行业的飞速发展，我国的房地产开发行业正处于行业生命周期高速发展的时期，房地产开发行业被称为21世纪的朝阳行业。因此，从行业生命周期的角度看，是现代公司进入的战略行业选择之一。但具体到各个公司的实际市场竞争位置和实力不同，不等于对每个公司来说房地产开发行业都是理想的战略行业选择。这可以通过以下现代公司战略管理的BCG经典模型来分析：

1.现代公司产品/行业组合战略的BCG矩阵分析模型

矩阵是美国波士顿咨询公司在经济大萧条时为公司集团提供战略咨询所创造的分析模型。BCG模型以百分数表示某种产品或一组产品的销售成长状况。圆圈大小表示该产品

1.0相对竞争位置（市场占有率矩阵）BCG模式

销售占公司总销售的比例。成长率10%为中速，20%为高速。理想的位置是作市场上的大公司，即以1.0为分界线的话，一个公司至少要处于此分界线的左边，取得明星或现金牛的位置。右上角区域，表示低占有率、高成长率，称为“问号”或“问题儿童”，该行业高成长，但公司的低占有率使他能否参加竞争成了问题。左上角区域，表示高占有率、高成长率，称为“明星”，该区域对应了产品寿命周期的成长期，公司通常应追求高成长战略，以建立牢固的竞争优势地位。左下角区域，表示高占有率、低成长率，称为“现金牛”，它能够为公司带来大量的利润。公司主要目标是保持其市场竞争的优势地位。右下角区域，表示低占有率、低成长率，称为“瘦狗”，BCG建议此类产品应减少、清理。

2.房地产开发行业的公司BCG战略决策

房地产开发行业内的公司BCG战略管理，是根据房地产开发大行业内的子行业来确定。房地产开发行业可以分为以下子行业：住宅小区房地产开发子行业；服务性公寓房地产开发子行业；工业厂房与仓库房地产开发子行业；酒店宾馆房地产开发子行业；写字楼房地产开发子行业；购物中心房地产开发子行业；旅游景度假区房地产开发子行业；路桥设施收益性物业开发子行业；机关大院房地产开发代理子行业；机场、港口、码头等特殊物业开发子行业。

以上房地产开发大行业内的子行业，在我国不同地区的发展并不平衡，其中住宅小区类房地产开发子行业在全国各地区发展较为普及，已经趋于成熟。但在各类非住宅房地产开发子行业方面，沿海地区处于较发达的阶段，门类齐全，竞争渐渐趋激烈，而内陆广大地区则处在在早期发展阶段。

对于不同的公司来讲，在各类房地产开发子行业的市场占有率、品牌实力优势、相对竞争地位等并不相同。因此，房地产开发大行业内的公司“进与出”的问题，要采用上述BCG战略管理分析模型来决策。如某公司对住宅小区类房地产开发行业，处于BCG分析模型中的“瘦狗”区域，则应采取“退”的策略。若相反，该公司对酒店宾馆类房地产开发行业处于BCG分析模型中的“明星”区域，则应采取“进”的策略，加大各项投入，提高市场占有率和行业地位。同理，对处于BCG分析模型中的“现金牛”区域的房地产开发子行业，则要稳固市场，则应采取“进”为主的策略。处于BCG分析模型中的“问题儿童”区域的房地产开发子行业，则应采取“退”的策略或加大投入，力争转化为“现金牛”或“明星”区域。

三、房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理导入

根据美国学者戴维·贝赞可的考察，在一个典型的行业中，1/3的公司寿命不超过五年，而在下一个五年中又有1/3的公司退出该行业。任何公司都是由不同的产品线或业务单元构成的，公司成长与行业成长有很密切的关系。一个行业经过一定阶段的发展，行业内的公司就会走向集中，发生公司兼并的浪潮。先发制人，后发制于人。传统上，由于地区分割、条块分割等原因，我国各行业的成长周期较短，主要行业内是公司数量增加的结果，这与公司外部管理体制、内部发展战略失误、经营管理落后有关。造成很多公司“只会生、不会长；只会老、不会大”。

没有任何公司能够拥有无限资源，公司“进与出”的发展战略所要选择的主要问题，就是公司在有限资源的约束下，决定进入何种新的行业、推出何种行业；进入哪个产品市场、退出哪个地区市场。这种战略决策，决定了公司的长期竞争优势。无论结果好坏，进入和退出的战略决策，对公司会有持久性、全局性的影响。因此，现代产业经济学的理论认为，决定公司生存和发展的首要问题，就是随时进行行业细分，时刻把握行业演变的脉络和节奏，从自身条件出发，依据比较优势的原则，决定推出那些子行业、进入那些子行业，行业进入与退出的选择，总是比公司技术管理效率的提高更为重要。

房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理方法：

1.进行房地产开发行业内公司之间的资产重组，吸收外部的优势技术和优势资源。

2.推进房地产开发公司内部的业务项目单元重组，实施范围紧缩，强化主营业务项目的管理水平和品牌建设。房地产开发公司对业务项目单元实施分拆、剥离的方式有：

（1）分立，成立各个子行业事业部，下属各类房地产开发项目，子行业事业部门实行独立核算，或组建分公司；

（2）出售，即将其中处于劣势的子行业事业部出售给其他公司；

（3）置换，与其他公司的子行业事业部实习置换，达到战略整合、优势互补的目标；

（4）清理，将处于BCG矩阵“瘦狗”类的子行业事业部出售转让。

3.选择适当的时机和方式，通过参股、联营、收购等方式，收购房地产开发行业内的其它公司，组建公司集团，实施科研、生产、销售、资本运作、股票上市、跨国连锁经营等一体化战略，构建现代房地产开发集团。

关于房地产公司请示在房地产公司开发 篇4

重大问题请示报告制度（试行）

为认真贯彻落实中央关于“三重一大”事项的有关规定，确保“三重一大”制度的贯彻落实，进一步规范决策行为，防范决策风险，切实推进决策的民主化、科学化和规范化，提高科学决策力，促进领导干部廉洁自律，同时，强化上级对我司重大事项的了解、协调、处置和监管，确保公司“三重一大”事项集体决策制度执行到位，结合公司实际，制定本制度。

一、“三重一大”请示报告事项

本制度所称 “三重一大”事项是指具有方针政策性、全局性、战略性，对公司有着重大影响的重大决策决定事项、重要人事安排事项、重大项目实施事项和大额度资金使用事项。

（一）重大事项决策的内容和范围，主要包括：

1、涉及党和国家的路线、方针、政策、法律、法规和上级重要文件、会议精神的贯彻落实及全局性问题；

2、企业发展战略、中长期规划、年度重要工作部署、重大活动安排等；

3、工程立项、工程款拨付等重大原则问题；

4、重大的工程变更鉴证事项:100000元（含）以下由公司决定，100000元以上需请示集团；

5、企业财务年度预算、决算；

6、企业破产、改制、兼并重组、资产变动处置方案；

7、企业机构和设置调整和人员编制；员工招聘（需请示集团）；

8、重要规章制度的制定、修改和废止；重大经济合同的签订（需经集团审核后）；

9、企业党的建设、精神文明建设和企业文化建设中的重要问题；

10、涉及企业领导人员的及职工的工资标准、绩效考核、福利待遇、“五险一金”标准等事关职工切身利益的重要事项；

11、群体事件、重大责任事故、突发性事件的处理及涉及企业应对重大突发事件方案（解决办法及措施）；

12、对公司违纪人员的处理；

13、企业向上级请示、报告的重大事项；

14、其他应当提交集体讨论决定的重大决策事项。

（二）重要人事安排事项内容和范围，主要包括：

1、推荐报送上级后备干部人选及公司中层干部任免；

2、企业中层干部考核及奖惩方案；

3、其他应当提交集体讨论决定的重在人事任免事项；

4、向控股、参股企业委派股东代表、推荐董事会、监事会成员和经理、财务负责人；

5、由上级管理的企业领导人员的推荐任职和建议免职。

（三）重要项目安排的内容和范围。主要包括：

1、企业对外投资、联营、合营、合资、合作项目；

2、融资、担保项目；

3、工程项目招投标、重大工程发包项目、基本建设项目、项目前期准备事项及实施过程中需要上级协调、监管事项；

4、大宗物资、设备采购：属生产性的，50000元（含）以下由公司决定，50000元以上需报请集团分管领导审批。非生产性的，10000元（含）以下由公司决定，10000元以上需报请集团分管审批；

5、各类固定资产处置等。

（四）大额度资金使用事项内容

1、企业年（月）度计划内的大额度资金使用；

2、企业未列入预算（计划）的资金使用及超预算的资金调动和使用；

3、工程项目结算、工程资金分配；

4、公司集中发放的奖金；

5、一次性经费开支5000—50000元（含）；党政重大活动额度在10000--50000元（含）；社会公益活动额度在5000--30000元（含）的支出，由公司领导班子集体研究决定。超过以上额度的资金使用需向集团分管请示。

6、资金额度在20000元（含）以内的固定资产购置、处理；大宗物资采购一次性支出50000元以内或全年累计采购金额200000万元以内的采购方案由公司集体研究决定。超过以上额度的资金使用需向集团分管请示。

7、企业非生产性资金使用。如办公、生活设施的添置，超过20000元需向集团请示。

8、计划外重大事项所需经费的追加。超过30000元需向集团请示。

二、重大问题、重要情况、重要信息请示报告事项

（一）重大问题、重要情况、重要信息包括：

1、对党的方针、政策和有关规定在理解上有疑问，需请上级机关进一步明确的事项；

2、对工作中遇到的新情况、新问题，无明文规定可循，对处理办法把握不准的，提出处理办法后需请上级领导审定的事项；

3、超越公司职权范围，影响到公司工作进程的事项；

4、属于公司职权范围但不宜处理、决定，需上级领导决定或协调有关部门配合的事项；

5、对工作中出现的问题和困难提出解决办法，需经领导审查的事项；

6、对外协调不易解决的事情；

7、公司领导外出参加重要业务活动（如项目开发、合作谈判等）信息；

8、中层以上骨干及家庭的重要情况及本人出国出境情况。

（二）报告的主要内容，包括：

1、重要会议和文件精神的传达贯彻执行情况；

2、干部员工思想动态、合理化建议；

3、有关专题的调研情况；

4、工作和生活中带有倾向性、苗头性的问题；

5、重大事项、案件和突发事件等重大情况的发生和处理情况；

6、年度、半年工作总结，主要工作完成或进展程度的阶段性、终结性报告；

7、上级要求报告的情况，如各项目（含合资、合作项目）工程进度计划、工作进展等；

8、接待或邀请集团以外的上级领导或部门来公司指导、调研信息；

9、参加各种会议、外出考察活动后应向上级领导汇报的情况；

10、其他应报告的工作事项。

三、请示报告工作程序及有关要求

（一）内部请示报告工作，一般按照科员对部门主要负责人，部门主要负责人对分管领导，分管领导对公司主要领导，重要的请示报告提交党政联席会、总经理办公会研究决定的程序进行。重大情况或特殊问题可以越级请示报告，但事后必须将请示报告的内容和情况及时、详实地报告直接领导。上级领导越级下达的工作任务、指示和交办的事项，应认真落实，但必须在执行过程中或事后及时报告直接领导。

(二)向上请示报告工作。

1、凡涉及本公司“三重一大”事项中属公司职权范围内的决策事项，要定期（公司规定为每月三次）召开党政领导班子会议进行讨论研究，并将议定“三重一大”事项情况会后向集团进行报告。遇紧急事项必须及时报告。

2、公司“三重一大”事项决策过程中需向上级请示报告的事项，应在得到上级答复后按其指示办理，办结时要及时报告。发生重大问题时，如情况紧急、急需决断且无法请示报告时，可先行处理并设法请示报告。问题处理后应迅速向上级报告，按上级指示执行。

（三）认真做好“三重一大”事项报告制度的登记、统计及报送工

作，上报的“三重一大”数据、材料要做到及时准确，杜绝瞒报、漏报、谍报、虚报。对大额资金使用权限有规定的不得搞变通或化整为零回避请示报告事项。

（四）“三重一大”事项在执行过程中如有调整变动的，应及时报告调整变动的原因及变更决策的程序。

(五)强化监督检查。公司党支部要加强对公司“三重一大”事项集体决策的执行情况的监督检查，对不符合民主决策要求，不符合党的方针政策，不符合国家法律法规的决策将责令迅速纠正，并将监督检查情况向公司主要领导或上级报告。同时，领导班子成员相互之间对违反“三重一大”决策制度的行为，有责任予以劝阻，劝阻无效时须向上级报告。

房地产开发公司程序 篇5

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、北京市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

房地产开发公司激励制度 篇6

第一章 总 则

第一条 为激发员工的工作积极性，使员工融入公司融入团队，提高员工的职业道德，鼓励员工奋发向上，做出更好的工作绩效，防止和纠正员工的违规行为，确保企业经营目标的顺利完成，特制定本制度。

第二章 奖励种类 第二条 奖励 本公司共设三种奖励:

1、合理化建议奖

2、特殊贡献奖

3、功绩奖

第三章 合理化建议奖

第三条 合理化建议的范围：

1、有关企业经营、财务、开发、人力资源、施工建设等管理方法或管理制度的改善；

2、有关提高员工士气或提高工作效率的方法；

3、降低成本费用；

4、工作环境及员工福利的改善;

5、本职或非本职工作范围内，有重大突破性发现的建议；

6、其他任何有利于公司发展而又切实可行的建议；

7、以下内容不属于建议的范围：

（1）提出缺点，欠缺具体改善内容及方法的；（2）已被采用或以前已有的提案；（3）工作中应做的本职工作；

（4）其它对公司可能有益但暂时无法实现的建议。第四条 提案处理

员工提出的建议应以书面形式投放到“总经理信箱”内，或通

过网络发送到总经办秘书的邮箱内；公司领导班子对建议及时进行受理评议，被采用的建议公司将给予物质奖励；对被采用的员工建议由总经办在网上予以公布表彰，总经办负责对员工的建议进行登记存档。第五条 奖励标准

1、鼓励奖：效果不明显，但本人提案用心良苦、态度认真；奖励奖金：100元，三次/年。

2、优秀奖：思路准确，效果可以预见，需在实践中检验；奖励奖金：500元—1000元，1次/年。

3、最佳奖：具有明显效果，构思新颖，可直接实施，会取得很好的效果。奖励奖金：1000元--5000元，1次/年。

第四章 特殊贡献奖 第六条 符合下列情况之一，表现突出者，在以下奖励范畴的:

1、维护公司名誉、形象、利益做出重大贡献；

2、超标准完成工作目标，并产生显著绩效者

3、对公司的利益损害能防患于未然；

4、保护公司财务、控制开支节约费用有显著成绩者；

5、拾金不昧、对接受的客户礼金主动上交事迹突出者；

6、具有优秀品质，可为公司楷模，有助于企业完善良好文化的行为。

此项奖励由部门经理提出书面申请，交人力资源部，由公司领导班子半年评议一次，评议结果由人力资源部通知申请部门并在网上发布通报全员。

第五章 功 绩 奖

第七条 每年初公司将奖励上为企业发展做出卓越贡献的员工，通过员工投票推选和领导提议相结合的方式进行，功绩奖分设以下项目：

1、优秀管理奖

条件：能卓有成效的领导本部门工作，与其他部门很好的协

作，部门业绩显赫员工士气高昂；部门员工满意度达到85%以上。

2、优秀员工奖

超额完成公司指定工作目标，团结同事，努力完成本职工作成绩卓越者。

3、优秀团队奖

超额完成部门目标，部门有良好的发展规划，注重员工

培养和发展，有很好的全局观念和团队意识，部门员工满意度达到90%以上。以上奖项每年末评选一次，在公司年终大会上颁发奖金 和奖状。

关于房地产公司请示在房地产公司开发 篇7

一、公司注册

集团公司为定向开发可成立一个项目型的房地产开发公司, 为集团公司的全资子公司。该公司的短期经营目标即为完成集团公司定向开发。

企业所得税法允许税前支付给关联企业的利息支出限额标准为:接受关联方债权性投资与权益性投资的比例为2:1, 即在所有者权益2倍内的关联方贷款利息均可进行所得税税前列支 (贷款利率不超过金融企业同期同类贷款利率) 。房地产项目资金需求量比较大, 进行项目开发贷款是不可避免的。银行对房地产开发项目的贷款要求较高, 贷款难度也比较大, 因此, 房地产公司可以通过集团公司内部借贷资金来进行前期开发。因此, 项目公司的注册资本金宜大不宜小, 可为下一步项目集团内部融资及预收定向购房款创造有利条件。

成立集团公司自已的建筑安装装饰公司 (独立法人) , 如集团公司没有自已下属的建筑安装装饰公司。项目非招投标工程可由下属的建筑装饰公司承包。

在进行项目公司及建筑安装装饰公司两公司注册前, 应及时与注册地财税部门进行沟通, 就该项目能否享受财政补贴优惠政策进行咨询论证。

二、税收

土地增值税、企业所得税是房地产开发项目的税负较重。

其中土地增值税税负所占比重较大。在土地增值税账务及纳税申报上应注意:作为土地增值税扣除项开发费用组成部分之一的财务费用, 如实际发生额小于建造成本 (建造成本=取得土地使用权所支付的金额+开发成本) 的5%, 在计算开发费用时按5%计财务费用, 如实际发生额大于5%时, 则按实计算。即保证开发费用扣除额为最大值。

开发间接费是开发成本的组成部分, 不仅是土地增值税允许扣除项, 而且是计算加计扣除项的基础。而管理费用、销售费用是期间费用, 不得作为土地增值税增值额扣除项和加计扣除基础。房产公司可设立项目管理部门, 该部门发生的人员工资福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等均可在“开发间接费”科目核算。而专职管理销售人员的费用只能在期间费用核算。实际工作中管理、销售人员职责与项目管理部门人员职责并不能做到泾渭分明, 因此在人事结构上可减少专职管理人员的设置, 能划归各项目部的人员尽可能划归项目部, 这样就能使为项目发生的费用尽量归集在开发间接费, 使建造成本增加, 也使加计扣除额成1.3倍增加。

由于现行土地增值税允许房屋装修费用计入成本, 可能情况下由自已的建筑装饰公司对开发产品进行精装修 (即使开发公司装修部分按零利润计, 也等同于用营业税税负换取土地增值税税负) , 一方面很好地保证工程质量, 同时也将土地增值税合理的规避。

根据《土地增值税斩行条例》第八条第 (一) 项规定, 纳税人建造普标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。国办发[2005]26号文件明确了普通标准住宅原则上应同时满足以下条件:

1. 住宅小区建筑容积率在1.0以上。

2. 单套建筑面积在120平方米以下。

3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市可根据实际情况, 制定本地区享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动, 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

开发项目从合理节税角度考虑, 从项目的前期设计、规划、成本预算、售价的制定上均可以此为基础, 以确保享受此政策。如有部分建筑物不符合此条件的, 可进行核算成本的划分, 将符合此条件的设计, 规划为一个核算成本项目。不符合该条件的确定为一个成本核算项目, 最大程度地享受该项优惠政策。

企业所得税也是一个重要的税种, 在账务处理时应考虑到以下几个方面:1.预提费用。在项目前期预算时, 要考虑到作为开发成本的一个重要组成部分公共配套设施预算的编制, 因为企业所得税法明确规定该部分成本可以预提。待实际建成时再作成本调整。操作得当可一定程度上减少预交所得税的现金流的流出。应向政府上缴还未上缴的报批报建费用、物业完善费用企业所得税法允许预提。因此该部分费用应预提足, 待实际发生后按实调整。2.毛利率的合理测算。房地产企业预收的房款按税法规定是要由相应的税务机关按规定的毛利率分季或分月计算预计毛利额, 并入当期应纳税所得额后计算预交企业所得税的。开发产品完工后, 企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额, 计入当年的应纳税所得额。为了合理确定企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 要做好开发项目的成本预算工作。房地产开发项目是一个生产周期相对较长的行业。该比率的合理确定, 为企业现金流的顺畅起到一定缓解作用。3.内部资金筹措。集团公司定向开发项目, 在项目尚不符合贷款的条件下, 在注册资本两倍以内不高于同期同类贷款额利率的范围内可向购房职工进行集资。一方面该部分利息支出可税前列支, 另一方面也可保证项目资金流的通畅。

三、项目开发

在项目负责人的统领下由项目前期人员、设计人员、施工人员、营销人员、财务人员等共同做好项目预算和成本核算对象的划分。房地产项目的预算在整个项目的运作过程中显得尤为重要, 项目预算作用:1.为项目全程成本控制提供最基础资料, 这些基础资料可在开发建设过程中不断调整完善;2.是销售阶段合理定价的重要依据;3.尤其重要的是为土地增值税预征率的确定做好基础工作。

开发施工阶段一些大宗材料可采取甲方供给, 简称甲供。大宗材料甲供一方面可以保证工程质量, 另一方面可在最初的招投标文件中确定材料单价, 降低取费费基, 合理节约成本。若是自已的建筑公司承建, 就无需甲供。

定向开发收取的房款可采用以下方式处理。1.用于公司注册的资本金预计公司注册完成后集团公司有可能将其抽回, 项目部必将进行挂账处理。预收的内部职工房款可先由集团公司以集资的方式收取, 资金流上可以与注册资本对冲;2.部分定向房款也可由集团公司先拨入为定向开发成立的建筑装饰公司, 这样三通一平、基础设施、主体工程、装修等如由集团下属的建筑公司承建, 与建筑公司签订的合同中可明确工程款由建筑公司先行垫付, 施工材料由建筑公司自行采购, 不甲供。待项目达到可预收房款阶段时再进行支付和账务的划转, 可保证项目资金流转顺畅。

如下优惠政策在开发过程中可以考虑:1.新材料、新工艺、新设备的研究开发费用在进行所得税计算时可加计扣除, 2.购置、使用符合国家规定优惠目录下用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额可享受相应所得税优惠的政策。因此在项目开发过程中应积极加以利用。

四、项目销售

在前期成本测算的基础上, 根据普通住宅增值额不超过20%不征收土地增值税的现行税收规定, 倒推销售收入以确定定向开发部分的房屋销售单价 (在符合三个规定的前提下) 。

项目成本暂做整体核算, 待成本测算大致精确时, 再分两方案分别测算:1.定向开发和对外销售部分合计的平均售价;2.定向开发和对外销售分别各自的售价。如定向开发部分经策划符合普通住宅免征土地增值税的条件, 则应分别进行会计核算, 分别定价。分析对比两方案节税和利润情况后再决定采用何方案。

公开对外销售如委托销售, 采取基价 (保底价) 并实行超基价部分双方分成方式委托销售开发产品。销售合同由开发商与购买方直接签订, 销售收入按基价加上按规定取得的分成额计算, 这样可合理地规避销售收入虚高导致的土地增税增值额的增加, 同时也为开发商节约了这一环节的营业税。

集团公司房地产开发实施过程中, 应合理地利用财税政策, 达到节约成本, 最大化企业利润。

摘要：新形势下, 具有一定规模的集团公司凭借技术、资金优势为职工定向开发房产项目已成为新的开发模式。对集团公司定向开发房地产项目财税政策从公司注册、税收、项目开发、项目销售4个方面进行分析认为, 新公司注册资金宜大不宜小;合理规避土地增值税与所得税的虚增;在项目开发和销售环节做到享受政策、节约成本。

关键词：集团公司,定向开发,土地成本及税收,财税政策分析

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则 (2006) [M].北京:经济科学出版社, 2006.

[2]财政部会计司编写组:企业会计准则讲解[M].人民出版社, 2007.

[3]黄亚丽.房地产开发企业筹资中常见问题及审计策略[j].中国注册会计师, 2006 (11) .

[4]郑晓云, 王永合, 周程焱.基于“代建制”基础上的个人集资建房运作模式[j].价值工程, 2008 (07) .

关于房地产公司请示在房地产公司开发 篇8

关于公司资本结构的实证研究，国内外学术界大致分为两个方向。一个方向是以MM理论为线路，研究资本结构与公司价值之间的关系，另一个则是研究资本结构的各种决定因素。本文通过对我国上市公司房地产中的房地产开发与经营业上市公司进行实证研究来探讨决定资本结构的内部因素。

二、文献综述

陆正飞和辛宇（1998）谈及了国外及港台研究认为行业因素、资本市场、主管信念和公司特征是公司资本结构的主要的影响因素，而只有行业因素及公司特征是容易获得数据的。国外实证研究（Titman and Wessels,1988）表明可能影响公司资本结构的公司特征有：获利能力、规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾和变异性。陆正飞他们用1996年沪市机械及运输业的35家上市公司进行了实证研究表明，不同行业的公司的资本结构有明显差异，获利能力与资产负债率负相关，规模、资产担保价值和成长性对公司资产负债率的影响不甚显著。洪锡熙和沈艺峰（2000）在继陆正飞后又对我国上市公司资本结构的影响因素进行了实证分析。他们的研究认为获利能力和规模与公司的资产负债率成正相关，成长性和公司权益价值与公司资产负债率相关性不显著，行业特征不影响公司资本结构不显著。

冯根福、吴林江和刘世彦（2000）研究认为股权的流通度、盈利能力和非负债税盾与资产负债率负相关，规模与资产负债率正相关，资产担保价值和成长性对资产负债率的相关性不显著。

肖作平（2004）认为国内对资本结构的实证研究大多是使用一年的数据进行横截面回归，从静态角度是个问题，他认为应该从动态角度研究。他的研究认为公司的成长性、获利能力能力和资产流动性与公司的资产负债率成负相关，而其他4个因素与公司的资产负债率成正相关。

兰峰和雷鹏（2008）对房地产业的最优资本结构影响因素进行了实证研究。他们以2006年沪深两市的56家上市公司进行回归分析得出：公司的成长性与资产负债率成正相关，盈利能力、非债务税盾和股权结构对资产负债率成负相关。

三、 研究设计与样本选取

（一）资本结构的影响因素及代理变量

本文考虑的企业的资本结构选择企业的资产负债率（CS）作为应变量，而影响企业资本结构的因素主要包括以下五个：

1、资产的流动性(AV)，假设：企业资产的流动性与企业的资本结构成正相关。

2、公司的营运效率（TAV)，假设：企业的营运效率与企业的资本结构正相关。

3、盈利能力(ROA)，假设：企业的盈利能力与企业的资本结构成负相关。

4、股权集中度(STATE)，假设：企业的股权集中度与企业的资本结构正相关。

5、成长性（GW），假设：企业的成长性与企业的资本结构正相关。

（二）研究期间、资料来源和样本筛选

本文以2009年在沪深两市上市的房地产开发与经营业上市公司的公司为样本，数据来源于国泰君安提供的数据。先是对该下载的数据进行处理，将所需变量的数据一一弄好，删除B股、ST、PT的公司后，使用SPSS 17.0软件对数据进行探索性分析，将各个变量中的全部极值和部分异常值剔除，经过多次数据处理后剩下71家上市公司作为本次实证研究的样本。

四、实证结果与分析

（一）分析结论

通过CS对其他5个自变量之间描述性统计分析、相关性分析后本文认为资产负债率（CS）仅与盈利能力（ROA）负相关，与其他四个变量呈正相关，这一点似乎已经验证了我们前面的假设。而且五个自变量自己的相关性也不是很强，最高也是盈利能力（ROA）与成长性（GW）之间的相关性达到0.379。再这之后我通过建立回归模型和逐步回归分析法分析后，我们认为模型4给出了通过了检验的四个自变量的系数、显著性水平（Sig）、t和共线性统计量。

五、结论

本文根据上面的SPSS17.0软件对资本结构的多元回归模型4，我认为房地产开发与经营业的资本结构主要受到盈利能力、成长性和资产流动性的影响，其中盈利能力与资本结构呈负相关，而成长性和资产流动性呈正相关。本文认为一个企业如果盈利良好应该尽量不分配现金而是将企业的经营成果保留在企业供其发展，而企业的成长性和资产流动性比较好的话可以适当提高资产负债率来为在股东资金有限下创造更多的企业价值。

房地产开发公司个人总结 篇9

一、重新修订并完善了公司各项规章制度

因应公司业务发展的需要，人事行政部重新审核了旧有的各项规章制度，查漏补缺，与时俱进，在原有制度的基础上，重新修订并完善了《考勤管理制度》、《采购管理制度》、《员工食堂管理制度》、《员工宿舍管理制度》等一系列涉及人员、财物等的管理制度及规范性文件，进一步提高公司规范化运作水平。

二、进一步科学合理地规范公司人事管理

1、完成公司与全体员工劳动合同的签订工作，从法律层面上保障了公司与员工的合法权益，进一步规范了公司的用工制度，基本建立和完善了公司员工劳动合同体系。

2、随着公司业务不断扩大，各部门出现不同程度的用人紧缺，人事行政部为此通过互联网人才交流网站、人才市场现场招聘会、猎头公司、职业介绍所等各类渠道，为公司聘请了一批高素质员工，及时补充到各部门，保证了公司业务的正常进行。

3、进一步完善公司员工薪酬发放制度的管理，实行核定与发放分离的管理制度，把原先财务部门独自负责核定与发放员工薪酬，改为由人事行政部进行每月员工薪酬核定，财务部根据人事行政部核定结果发放薪酬的新制度，进一步规范了薪酬管理制度。

4、针对下半年公司录用了大批新员工的情况，人事行政部在xx月和xx月两次xxx了对全体员工的业务培训，讲授有关销售、工程、消防、爱岗敬业等方面的职业技能和职业操守。

5、配合物业部完成了公司保安队伍的更替。在公司与xxx保安公司解除合作关系之后，人事行政部配合物业部重新招录了一批保安人员，并重新制定了新的公司保安制度，保证物业安保工作平稳过渡。

6、自行组建了公司保洁队伍，通过新录入保洁工人，有效降低了开荒的总成本。在外包保洁公司撤场前后，人事行政部积极配合做好保洁领班的招聘和筛选，基本做到了保洁队伍的稳定。

7、在公司各部门推行绩效考核。每月根据各部门绩效考核的情况，对所属员工进行绩效考评，绩效考评和其工资挂钩。通过绩效考核，充分调动了员工不断提高工作水平及自身素质的积极性，同时为公司对员工的提拔晋升、调薪等提供了依据。

8、进一步规范强化了公司的考勤制度，在重申考勤纪律的同时，加强对员工考勤的监督和管理，并将将考勤记录和员工的薪酬直接挂钩。

三、做好公司行政管理事务

1、规范公司员工食堂的管理。针对员工集中反映的员工食堂服务问题，经过意见采集，确定了符合大部分员xxx味的菜式，并在食品卫生、份量及用餐时间上，根据各部门不同班次的需要进行调整。同时对员工食堂的支出严格把关，在员工满意的基础上合理降低成本。

2、xxx、xxx实施了公司办公场所的搬迁工作。在公司业务繁忙、人手紧缺的情况下，人事行政部全体出动，对公司各部门的办公用品等进行了打包搬迁，出色完成了任务。

3、规范仓库管理。加大仓库对物料的管理职责，建立公司总仓库，并不断完善总仓的入仓和出仓管理规章制度。在物品的领用方面积极配合一线业务部门及其他各部门开展工作。

4、强化公司行政人事费用控制，配合财务部做好费用规划的工作，做好月度和年度采购费用预算。

5、规范公司车辆使用管理，根据各部门的工作需要，合理调配车辆，尽量满足各部门的用车需求。同时制定《司机奖惩条例》，对司机实行统一管理和定量考核。

6、提高采购效益。根据财务部门的要求，在采购工作中注意提高采购的计划性，每月及时完成当月的采购计划，及时核价。同时在月底前做好下月的物品采购计划。

四、加强公司文化建设

房地产开发公司规章制度 篇10

（一）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。

（二）决定公司经营计划，投资方案，财务预、决算方案，利润分配和弥补亏损方案。

（三）负责主持召开股东大会，向股东大会作工作报告。

（四）负责执行股东会决议，主持召开公司董事会，实施董事会决议。

（五）负责聘任或解聘公司总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人。

（六）决定公司员工的报酬事项。

总经理职责

（一）负责组织实施公司项目部开发的经营管理工作。

（一）负责组织实施公司董事会的决议及授予的其它工作。

（二）负责组织实施公司的经营计划投资方案。

（三）负责主持召开总经理办公会和公司业务办公会。安排和检查工作。

（四）拟订公司内部机构设置方案和公司内部管理的各项规章制度。

（五）聘任或解聘公司部门负责人。

副总经理工作职责

(一）协助公司总经理工作。

（二）执行公司总经理办公会决议。

（三）负责公司总经理办公会分工的分管工作。

（四）按时向总经理办公会汇报工作落实情况。

（五）负责公司员工的业务培训工作。

（六）组织和下达分管业务工作。

（七）负责分管业务的接待和协调工作。

（八）负责执行总经理办公会分配的其他临时性工作。

工程技术负责人职责

（一）组织对开发项目在技术方面的考察论证和技术方案的设计工作。

（二）负责对施工图的技术审查实施和组织工程技术交底工作。

（三）负责工程技术图纸的设计的变更工作。

（四）负责对工程质量的监督和检查工作。

（五）负责对工程部的工程技术指导工作。

（六）负责执行公司总经理办公会的其他临时性工作。

财务负责人职责

（一）在公司董事会的领导下具体组织落实公司的财务会计工作，熟悉并领导执行国家有关会计、税收等方面政策。

（二）组织制定修改公司内部财务、会计制度，建立适应公司具体情况的会计核算和财务管理模式。

（三）组织编制全公司的财务成本计划、筹资计划，报批后组织实施。

（四）加强资产管理，合理使用和灵活调度资金，提高资金使用效益。

（五）参加公司经营管理会议，运用财务、会计资料进行预测和分析，为公司董事会决策当好参谋。

（六）参与拟定和审查经济合同，协议及其它经济文件。

（七）负责向公司董事会报告财务状况和经营成果，领导完成对外报送财务报告和申报纳税等业务。

（八）组织会计人员学习专业技术和有关财经制度、准则，考核和检查会计人员的工作情况。

（九）协调处理与税务、工商、银行等经济管理部门的关系。

（十一）完成公司领导安排的其它临时性工作。

办公室主任职责

（一）负责组织实施公司办公室的全面工作。

（二）负责执行总经理办公会的各项决议。

（三）负责草拟公司发展、经营等工作计划和公司工作总结。

（四）负责公司内外协调、联络工作。

（五）负责公司行政事务管理和人事工作。

（六）负责对公司资产设备的购置、维修、维护、登记和车辆管理工作。

（七）负责公司的日常管理和保卫、卫生工作。

（八）负责公司公章和各类印章的保管工作。

（九）负责公司总经理办公会临时安排的其它工作。

办公室资料档案员岗位职责

（一）接受办公室主任的领导和工作安排。

（二）负责对公司各类资料、文件、证件、合同、人事档案等的保管与整理工作。

（三）负责办公室接待和上传下达工作。

（四）负责公司办公场地的清洁卫生检查工作。

（五）负责公司考勤工作。

（六）负责完成公司办公室主任安排的其它临时性工作。

会计员岗位职责

（一）接受财会部经理的领导和工作安排。

（二）负责会计的本职工作。

（三）负责公司财会账本、资料的保管工作。

（四）协助财会部经理完成银行贷款手续

（五）负责业务范围内的各类上报报表编制。

（六）负责完成财会部安排的其它临时性工作。

出纳员岗位职责

（一）接受财会部经理的领导和工作安排。

（二）负责公司的薪金发放和现金保管工作。

（三）负责资金和薪金发放的复核和票据审核工作。

（四）负责财务出纳凭证的整理和保管工作。

（五）负责现金流量的记账和银行存款的记账工作。

（六）负责完成财会部安排的其它临时性工作。

工程部经理岗位职责

（一）负责组织工程部的全面工作。

（二）负责工程项目方案设计和申报工作。

（三）负责对工程项目的质量监督的指导工作。

（四）负责对开发项目的测算，工程项目的预决算审核工作。

（五）负责工程项目的招、投标及资料收集、文件草拟工作。

（六）负责施工合同、文件、通知、工程技术变更等的草拟工作。

（七）负责对工程项目的前期手续、竣工验收及工程档案资料的办理工作。

（八）负责对工程项目的技术交底工作。

（九）负责建设工程项目的施工安全工作。

（十）负责对已建工程商品房及管网设计的维修处理工作。

（十一）负责有关工程建设职能部门的联系、协调和施工各方的协调工作、保证工程保质按期完成。

（十二）负责落实公司总经理办公会安排的其它临时性工作。

施工员岗位职责

（一）接受工程部经理的领导和工作安排。

（二）负责工程项目现场施工的质量监督工作。

（三）负责对工程项目变更设计后的实施工作。

（四）负责对已建工程、商品房、管网设施的善后维修工作。

（五）负责对工程承包合同、变更通知的办理工作。

（六）负责对施工方的协调联系工作和对项目工程质检资料的送检工作。

（七）负责对工程项目的施工安全工作。

（八）接受经理安排的其它临时性工作。

销售部经理岗位职责

（一）负责组织销售部的全面工作。

（二）负责市场的策划、宣传工作。

（三）负责公司开发项目的销售和合同签订工作。

（四）负责银行按揭手续和商品房两证的办理工作。

（五）负责公司商品房、门市价格测算并办理完善销售手续。

（六）负责公司竣工商品房的出租管理工作。

（七）负责总经理办公会安排的其他临时性工作。

工程部工作职责

（一）负责公司建设项目的工程质量的现场监督工作。

（二）负责公司建设工作的预、决算工作。

（三）负责公司商住楼的善后维修工作。

（四）负责工程项目的方案设计、图纸资料的整理、保管和竣工验收工作。

（五）负责起草开发建设工程项目的有关文件，工程承包合同和前期手续办理工作。

（六）负责建设项目的安全工作。

（七）负责施工各方的协调、联系工作。

（八）负责总经理办公会安排的其它临时性工作。

材料设备部岗位职责

（一）负责材料设备的市场调查、招标、合同谈判等的具体工作。

（二）按材料设备合同负责催货、运输、验收、支付、仓储、保修。

（三）对进口物资负责报关、商检。

（四）办理乙供材料价差签证。

（五）监督材料设备采购合同执行情况。

（六）参加设备试运行。

（七）负责收集、整理、保管好材料设备档案（包括合格证、说明书、随机技术文件、运转记录等）。

（八）负责负责加工材料设备的管理。