房地产开发公司员工转正申请

房地产开发公司员工转正申请（通用13篇）

房地产开发公司员工转正申请 篇1

转正申请书

尊敬的各位领导：

我叫，像每一位应届毕业生一样，我满怀激情，带着梦想于年 月成为公司的试用员工。作为一个应届毕业生，初来公司，曾经很担心不知该怎么与人共处，该如何做好工作。但是公司各位领导和同事们无论在工作上还是在生活中都像对待家人一样热情的关心和帮助我，让我很快完成了从学生到职员的转变，让我较快适应了公司的工作环境以及有关工作的基本情况，尽快进入工作状态。我性格属于中性，为人比较随和，与同事相处的很愉快。基于性格的原因，工作比较认真、细心且具有较强的责任心和进取心，具有很强的团队协作能力。

在部任职期间的工作中，我一直严格要求自己，对领导安排的每一件事都用心的去做并按时完成。积极参与到本部门工作

中：。我铭记董事长所说的“要多找事情做，不管做什么都能有所学。”抱着学习的态度我也积极地参与到办公室的接待及会议纪要等工作中，不懂的问题虚心向同事学习请教，不断提高充实自己，经过自己的努力得到了领导和同事的认可。

当然，初入职场，难免出现一些小差小错需领导指正。但前事之鉴，后事之师，这些经历也让我不断成熟，在处理各种问题时考虑得更全面，杜绝类似失误的发生。在此，我要特地感谢各位领导和同事对我的入职指引和帮助。

根据公司的需要，目前我属于部成员，参与工作。在两位资深领导的带领下，我会更加严格要求自己。在工作中，要不断的学习与积累，不断的提出问题，解决问题，不断完善自我，使工作能够更快、更好的完成。我相信我一定会做到，成为一位优秀的员工，实现自己的价值，不辜负领导对我的期望。

总之，三个月的时间，忙碌伴随着充实，学习伴随着收获。看到了公司迅速发展的前景，也更加相信这里就是我实现梦想的平台。我会用谦虚的态度和饱满的热情做好我的本职工作，为公司创造价值，同公司一起展望美好的未来!我有决心并有信心我能做到。在此我提出转正申请，希望自己能成为公司的正式员工，转正后薪酬及福利要求为元/月，购买五险。恳请领导予以批准。

此致

敬礼！

申请人：

年月日

房地产开发公司员工转正申请 篇2

2007年8月14日, 中国证监会正式颁布实施《公司债发行试点办法》 (以下简称《试点办法》) , 这标志着中国公司债发行工作正式启动。众所周知, 房地产开发行业是资金密集型行业, 企业要想获得良好的发展, 雄厚的资金支持是不可缺少的, 但近几年以来, 国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控, 并实行偏紧的货币政策, 利率不断上升且银行紧缩银根, 开发企业获得信贷融资愈发艰难, 企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。在2007年, 房地产上市公司通过股权融资募集得巨额的资金, 但是自去年9月份以来, 证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制, 开发企业股权融资的渠道也渐行渐窄, 在2008年房地产开发企业将面临着严峻的资金考验。

同时, 由于国家政策及我国资本市场不发达等因素影响, 我国房地产开发企业主要是以信贷融资等间接融资渠道为主, 辅以股权融资等直接融资渠道。在直接融资渠道中, 股权融资占据着极大的比列, 股权融资与债券融资的发展极其不平衡, 这使得企业不得不承受着巨大的经营风险和较高的财务成本。且过于依赖信贷融资, 加大了银行的潜在风险, 不利于我国金融市场的稳定与发展。

二、公司债的主要特点

公司债券公司债是由企业依照法定程序发行的债券, 是为筹措长期资金而向一般大众举借款项, 承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额, 并于固定期间按期依据约定利率支付利息。根据证监会颁布的《试点办法》, 笔者认为公司债主要有一下几个特点:

1. 发行利率市场化。

根据《试点办法》规定, 发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定。这种定价方法与股票的定价方法相类似, 公司债券同企业债券定价相比有了质的改变, 公司债券价格能够在真正意义上实现了市场定价, 让市场来确定发行利率。

2. 融资资金用途限制少。

当前我国房地产开发企业的主要资金来源信贷融资的资金用途被严格限定, 同样, 企业即使通过发行企业债券获得融资, 其资金使用亦需得到政府主管部门的审批, 不利于企业充分发挥资金的效用和改善资金使用效率。但《试行办法》中规定, 发行公司债券募集的资金只需符合股东会或股东大会核准的用途和符合国家产业政策, 限制相对较少, 有利于企业根据自身的经营状况对资金的使用进行优化安排, 降低财务成本和优化资本结构。

3. 债券发行程序相对较简易。

相对于股权融资, 债券融资的程序相对比较简易, 公司债券发行主要是看发行公司的盈利能力和偿债能力, 同时, 公司债发行可以采取“一次核准、分次发行”的做法, 开发企业可以根据自身项目开发的资金的需要状况和市场状况来确定发行规模和频率。相对而言, 债券融资更易发行, 有利于降低资金成本和融资过程中的筹资费用。

4. 资信评级作用体现。

《发行办法》中不再强制规定需要商业银行的担保, 评级机构的资信评级将成为投资者投资公司债券的重要参考依据, 同时监管机构重视发行人的信息披露及发行公司债后的市场监管工作, 并要求在公司债券有效存续期内, 资信评级机构每年至少进行一次跟踪评级并及时公告发行人资信状况的变化情况。

三、公司债融资优势

正如上文分析, 公司债融资方式同其他渠道相比拥有较突出的特点。现推出公司债这一融资渠道, 将能够充分发挥公司债固有的优势, 降低房地产开发企业对信贷融资的依赖, 促进开发企业融资渠道多元化。在同其他融资渠道相比, 公司债融资具有以下诸多优势:

1. 公司债融资成本较低。

目前我国商业银行三到五年期贷款基准利率为7.65% (含五年) , 五年以上贷款已调整到7.83%, 而金地集团所发行的12亿元公司债的票面利率只有5.50%, 不考虑筹资费用, 金地集团每年估计可以节约两千多万的财务费用。因此同商业银行信贷融资相比, 企业发行公司债可以节约相当多的财务成本。

2. 拓宽融资渠道, 优化企业资本结构。

当前除了少部分企业实力较强能够上市进行股权融资以外, 我国房地产开发企业主要还是以信贷融资为主, 融资渠道比较单一。公司债券的推出, 为房地产开发企业提供了在中长期内较为稳定的资金来源, 有利于开发企业拓宽其融资渠道, 减少对信贷融资的依赖, 以优化企业资本结构, 降低企业经营风险。

3. 可避免因再融资而分散股权。

在股权分置改革后, 通过股权再融资会分散公司股东的控股权, 且有可能会降低每股收益, 并可能导致股价下跌。对于相对控股的上市公司大股东而言, 股权再融资会直接削弱大股东的控股地位。通过发行公司债在获得企业所需资金的情况下, 发行公司债融资更容易获得股东的支持。

4. 发行门槛较低, 融资对象较多。

公司债的发行没有对资金用途等方面设定硬性指标, 且公司债的发行也没有规定一定要由商业银行等担保人做担保, 相对而言, 发行公司债的门槛相对较低。由于公司债融资更加的市场化, 公司债的融资对象更多, 除了保险公司、基金等大型投资机构之外, 商业银行及个人投资者均可能成为其融资对象, 且不受原有股东条件的限制, 较股权融资而言更有优势。

摘要：本文从我国房地产企业融资困难, 融资渠道狭窄这一现状, 并结合证监会推出公司债这种新的融资渠道的背景, 分析了公司债发行利率市场化、资金用途限制少等主要特点, 归纳了房地产开发公司发行公司债具有融资成本低、可优化企业资本结构等优势。

关键词：公司债,融资渠道,债券融资

参考文献

[1]叶剑:解读公司债[J].上海投资, 2008年第3期

[2]万利闫金光:公司债:房地产公司融资新渠道.中国财经报, 2007.10.30

房地产开发公司员工转正申请 篇3

关键词：知识管理核心员工流失组织承诺周期

1.问题的提出

知识管理的历史可追溯到远古时期，为了能打到猎物，战胜别的部落，获得生存空间，部落内部对相关知识进行总结传承，有文字出现之前，知识是靠口口相传、师傅带徒弟的方式传播和继承[1]。今天意义上的“知识管理”一词也有着较长的发展历史。1986年联合国国际劳工大会率先提出知识管理概念；同年美国成立“知识管理专项研究会”。上世纪90年代信息技术迅猛发展，企业外部环境与竞争方式也发生巨变，企业面临比以往任何一个时期都复杂多变的内外部环境，知识管理成为提升企业竞争力的一个方面，一些知识密集、管理复杂的咨询公司因自身管理需求，开展内部知识管理活动，成效显著，之后知识管理向其他行业扩散。

目前，大多数房地产企业员工队伍不稳定、流失率高，员工（尤其是核心员工）流失率过高的问题已成为行业通病，核心员工的流失问题已经成为当前房地产企业尤其是非一线房地产公司认真思考和解决的一大问题。对核心员工离职对策的关注和研究已经很多，就笔者所见资料，绝大部分讨论都集中在“留人”的基本思路上，诸如在情感上加深与员工的关系、对员工生活的关照、提供发展和学习空间、给予员工合理的报酬、完善和建立企业核心文化，让员工看到公司发展历史、发展现在以及美好未来等。

很大意义上说，核心员工流失是无法避免的，因为核心员工必然追求个人利益的最大化，因此在采取各种可能方式留住核心员工，在“留人”的同时，需要同时思考“留住人的知识技能”，人走知识不走。通过知识管理，整合企业的所有信息资源，变隐性知识为显性知识，变个人知识为企业知识，变个别知识为共性知识，使信息在企业内共享，为企业创造价值。知识管理的中心任务就是发掘和应用知识尤其是隐性知识，开发必要的环境和条件使核心员工愿意并且能够将头脑中的隐性知识转换为可编码的显性知识，在企业内部实现隐性知识的共享[2]。

2.HQ公司知识管理现状

HQ公司位于珠三角地区，是一家专业从事高端住宅开发的房地产开发资深企业。2013年初，HQ公司决策层决定在公司内部建设知识管理系统，责成公司人力资源部对公司知识管理现状进行调查。人力资源管理部门于2013年5月初，利用一次公司召开员工大会机会发放调查问卷，当场填写统一回收。

问卷一共17道题目，题目内容分为三个大的方面即：公司内部知识生产分享的情况、公司为推动知识管理采取的人力资源管理措施、公司为推动知识管理采取的信息技术措施。其中，“公司内部知识生产分享的情况”方面的题目有3、4、5、6、8、11、13、18，“公司为推动知识管理采取的人力资源管理措施”方面题目有1、2、7、9、10、12题；其余为“公司为推动知识管理采取的信息技术相关措施”题目。

为了保证调查问卷顺利的完成，且确保调查问卷能正确有效的填写，在发放问卷前，对知识管理的含义、问卷目的对与会者做了详细解释。

三个大的方面即公司内部知识生产分享的情况、公司为推动知识管理采取的人力资源管理措施、公司为推动知识管理采取的信息技术措施看，“公司为推动知识管理采取的信息技术相关措施”表现最理想，该维度得分接近4分，也是其他两个维度的2倍多，原因是HQ公司网络建设一直很重视，硬件投入较大，因此公司网络速度、配置都较高。从积极的方面看，HQ公司网络硬件配置很好，为知识管理系统构建奠定了坚实的物质基础，也大大缓解了知识管理系统的工作量，只需要关注软件即可。

“公司内部知识生产分享的情况”方面表现很差，相关题目除了部门内部同事分享知识的得分评价为2分外，其余全部为1分，表明知识管理的氛围在HQ公司完全没有形成，偶尔的知识分享行为属于员工的个人、分散、零星行为，不具有持续性，受私人关系等因素影响很大。

“公司为推动知识管理采取的人力资源管理措施”方面除了第1题得分为4分外，其余全部为1分，也就是说HQ公司制定了一些推动知识管理的措施，但是实际执行情况非常糟糕，并没有落实，形同虚设。

3.HQ公司企业知识管理方案与效果

紧扣调查资料分析HQ公司知识管理存在的典型问题，运用知识管理的理论，设计HQ公司知识管理方案如下。

3.1 知识管理与员工绩效合理挂钩

每个项目做目标设定时，员工考核KPI指标除了对于自身岗位业务要求设置个人目标以外，适当增加知识管理方面的指标，根据岗位的差异以及在知识管理过程中角色不同，注意两点：（1）员工知识管理KPI指标权重不同，项目主管、技术人员等核心员工知识管理指标的权重比其他人员高一些，平均权重控制为20%，因为权重过低，则无法起到激励员工关注知识管理的作用。（2）不同员工侧重点不同，，项目主管、技术人员等核心员工知识生产、分享、指导新人的权重较高，而新员工或者项目的新加入者在阅读现有知识方面的权重更高。

3.2 进行较大力度的评奖奖励

国外不少公司的知识管理项目先后以失败告终，英国电信PLC组织研究负责人丹尼尔·摩尔海德（Daniel Morehead）甚至认为知识管理失败率接近于70%[3]。一个最主要原因就在于许多知识管理项目都被看作信息管理、文档管理工作的某种延伸，过分注重知识管理的技术属性，而忽视了知识管理的社会属性。员工参与知识管理的热情与积极性没有激励激活，信息系统建设得再好也是没用的，这就类似于“高速公路上有路无车”。

基于上述考虑，HQ公司采用了以下措施来调动员工参加知识管

理的积极性：首先，知识的署名权、奖金、考核与晋升、培训机会等直接密切挂钩。其次，设立知识管理最佳实践奖。公司构建知识管理系统，员工用员工号和密码登录进入，有一个专区用于员工上传工作心得，各种工作当中问题提问等。其他员工可以阅读资料并给出评价，或者对别人提出的问题进行回答。以年度为单位，公司对员工在上述行为中的表现进行分级，进行区别性奖励。第三，项目回顾，任何一个项目完成后，该项目组所有成员与公司其他成员必须进行座谈交流，交流会首先由项目组进行讲解与总结，之后其他人提问，以便形成知识总结与分享的组织内惯例，同时进一步改进知识总结质量，因为如果只写项目总结文档，而不公开交流，则项目总结文档质量往往不容易得到保障[4]。

3.3 HQ公司知识管理方案实施效果

根据231份有效问卷的结果，对HQ公司知识管理在17个问题上的得分进行汇总，保留两位小数。HQ公司知识管理现状的整体情况有很大改进，所有题目平均得分仅为4分，为知识管理系统实施前2分的2倍。

评价平均分知识管理现状3.41.42人力资源管理4.51.5信息技术4.253.75当然，在取得较大成绩的同时，也要注意到，某些方面改进不大，比如第8题“不同部门之间进行知识或经验总结和共享的行为较多”两次调查得分均为2分，表明部门之间的知识分享行为不多，并且在知识管理系统构建前后都没有变化，需要引起管理层注意，在下一步工作中采取针对性措施。

4.结论

房地产公司并非一般意义上的知识密集型企业，但是知识管理可以在地产公司管理中发挥多方面的积极作用，本文的讨论表明，一个公司的知识管理体系越成熟，则骨干员工的离职对公司造成的损失越小，反之则相反，这提醒国内地产公司要高度重视对企业知识的管理，企业知识管理并非学术界提出的象牙塔理论，而是有着强烈的实践价值。

正是如此，本文就HQ公司基于知识管理前提下骨干人员流失问题进行调研、分析问题，为HQ公司的进一步发展提出若干建议。虽然HQ公司知识管理起步较晚，但是由于高层对知识管理认识到位、态度积极、投入果断，取得了积极效果。HQ公司的知识管理实践对于同类型的企业有一定代表性和参考价值。

参考文献：

[1]WHG K M. Knowledge management： where did it come from and where will it go [J].Except Systems with Application，1997，13（1）：1-14.

[2]王小青， 刘怀亮.基于人力资源的知识管理能力成熟度研究[J].情报杂志，2009，28（4）.

[3]中国协同知识管理网.如何实施企业知识管理[EB/OL]. http：//www.vsharing.com/k/2002-12/A456769.html2012-12-12/2014-08-12.

房地产开发公司员工转正申请 篇4

考勤管理制度

一、为加强公司考勤管理，整顿劳动纪律，提高员工遵章守法的自觉性，特制定本制度。

二、所有员工必须按排班表准时上班，不得无故缺勤、旷工、迟到、早退。延迟10分钟之内上班，为迟到行为，提前10分钟以上，下班的，为早退行为。

三、工作时间：每星期工作时间为六天，每天七个半小时。工作日：星期一～星期六

工作时间：

上午08：30～11：50（夏季）08：30～11：50（冬季）

下午14：00～17：50（夏季）13：30～17：20（冬季）

公司可根据实际需要调整作息时间，具体以通知为准

四、假期管理

各类假别

1.因公出差

凡属于下列情况之一者均属公差

因公司技术、业务出差；经批准参加的各类由公司出资的相应的和公司组织的各类旅游活动等；经批准外出参加各类社会公益活动。

2.法定休假

国家法定休假日共十天：元旦一天、春节三天、清明节一天、国际劳动节一天、端午节一天、中秋节一天、国庆节三天)；具体放假时间按国家颁布的规定实行。在节日期间公司房地产开发有限公司

可根据实际情况安排法定假期外串休一天。

3.病假

员工患病非因工负伤。持有区级以上医院所开具的休假建议书，可核予病假；经批准在工作时间内出外就诊超过8个小时的，其超出时间累计为病假。

4.事假

因个人事项，必须由本人亲自料理的，经申请可酌情核予事假；

五、请假审批权限

公司本部各级人员请假均须经部门领导同意向总经办提出申请，由总经办呈送主管副总经理或总经理审批。未经批准则按旷工论。无故旷工3日以上的开除处理。

六、假期管理及假期工资核算

各级人员请假两天以内者，除病假外，须提前二个工作日办理请假手续；如遇急事不能亲自办理请假手续，应先电话向总经办请假。返工后，如实填写请假单，按审批权限进行审批。未办理请假手续的事假，均按旷工处理.员工事假按天数扣除工资；员工病假在一天以内者，并执有当天看病收费单者不扣工资，未执有看病收费单者按事假处理，员工病假超过一天者按事假处理。

七、考勤管理

部门经理以及公司领导须带头执行公司考勤制度，秉公办事。

总经办是考勤管理的监督部门，各部门为负责部门。如有不遵守考勤制度行为者，总经办有权予于纠正，并作记录，总经办不定期监督检查员工出勤状况。

每月迟到累计达30分钟内、不予以扣款。每月迟到、早退累计3次，扣发1天工资，累计4到6次，扣发5天工资，累计7到10次，扣发10天工资。

考勤主管每月负责统计汇总上报主管副总经理，作罚款和发工资依据。

房地产员工转正申请书 篇5

尊敬的领导:

我是XX部门的XXX,于X年X月X日成为贵公司的试用员工,到今天已经有X个月,试用期已满。在这段时间里,我自认能够完全胜任工作,根据公司的规章制度,现申请转为正式员工。

在这段时间里,我主要的工作是XX,通过锻炼,我熟悉了XX的整个操作流程。在工作中,我一直严格要求自己,认真及时做好领导布置的每一项任务,同时主 动为领导分忧;XX方面不懂的问题虚心向同事学习请教,不断提高充实自己,希望能尽早独当一面,为XX做出更大的贡献。当然,初入XX,难免出现一些小差小错需要领导指正;但前事之鉴,后事之师,这些经历也让我不断成熟,在处理各种问题时考虑得更全面,杜绝类似失误的发生。在此,我要特地感谢XX的领导和同事对我的入职指引和帮助,感谢大家对我工作中出现的失误给与提醒和指正。

公司宽松融洽的工作氛围,团结向上的企业文化,使我在较短的时间内适应了这里的工作环境,同时让我很快与同事们成为了很好的工作伙伴。经过这X个月,我 现在已经能够独立处理本职工作,当然我还有很多不足的地方,处理问题的经验方面有待提高,团队协作能力也需要进一步增强,需要不断继续学习以提高自己XX 的能力。万达集团成立于1988年,是全国罕有的跨区域商业地产投资商,在近30个城市,拥有40个大型城市综合体项目,持有租凭物业面积约420万平方米。万 达20年足迹跨越中国北京,上海,天京,大连,哈尔滨,沈阳,重庆,成都,宁波,武汉,济南等近30座主要城市。2008年,万达集团更荣获中国房地产百 强企业——综合实力TOP10;2008年,中国500强第298名,继续领跑中国商业地产。

公司员工转正申请 篇6

尊敬的领导：

我于2013年1月10日进入公司成为试用员工，作为职场上的新人，对公司的企业文化、人事关系、经营领域、业务范围都很不熟悉。曾一再担心不知该如何经营同事关系，事业上，更是不知该如何定位如何做好工作;但两个月相处下来，在公司宽松氛围下与公司新老同事相处异常融洽、团结，我能感觉到我已经完整的融入了这个公司；工作上从最初的生涩与不熟也进步到相对稳定的状态。公司良好的的企业氛围，让我较快适应了公司的工作环境，使我很快完成从一个什么都不懂的新人进阶到明白自己职责的职员的转变。在本部门的工作中，我一直严格要求自己，即使自己不是天才但也要懂得笨鸟先飞，认真努力的做好领导布置的每一项任务。不懂的问题虚心向别人学习请教，不断提高充实自己，同时也竭尽全力希望可以为公司做一些实事。当然，初入新环境，难免出现一些小差小错需领导批评指正，我也会端正态度积极改正;但前事之鉴，后事之师，这些经历也让我在不断成熟，在处理各种问题时考虑得更全面，我也在批评与自我批评中反省，杜绝类似错误的发生。在此，我要特地感谢部门总助对我工作上的指引和帮助，感谢他对我工作中出现的失误给予提醒和指正还有包容，我也希望能用我所学到的回馈公司，只为能得到公司及领导的肯定和认同。

这两个月来我学到了很多，但也发现目前本人各方面能力尚需提升之处也是很多，公司给了我一个全面的发展平台，我会把握并珍惜这样一次机会，为公司效一份力，和公司共同进步。在此我提出转正申请，希望自己能成为公司的正式员工，望领导予以批准。

申请人：XX

房地产开发公司员工转正申请 篇7

一、公司注册

集团公司为定向开发可成立一个项目型的房地产开发公司, 为集团公司的全资子公司。该公司的短期经营目标即为完成集团公司定向开发。

企业所得税法允许税前支付给关联企业的利息支出限额标准为:接受关联方债权性投资与权益性投资的比例为2:1, 即在所有者权益2倍内的关联方贷款利息均可进行所得税税前列支 (贷款利率不超过金融企业同期同类贷款利率) 。房地产项目资金需求量比较大, 进行项目开发贷款是不可避免的。银行对房地产开发项目的贷款要求较高, 贷款难度也比较大, 因此, 房地产公司可以通过集团公司内部借贷资金来进行前期开发。因此, 项目公司的注册资本金宜大不宜小, 可为下一步项目集团内部融资及预收定向购房款创造有利条件。

成立集团公司自已的建筑安装装饰公司 (独立法人) , 如集团公司没有自已下属的建筑安装装饰公司。项目非招投标工程可由下属的建筑装饰公司承包。

在进行项目公司及建筑安装装饰公司两公司注册前, 应及时与注册地财税部门进行沟通, 就该项目能否享受财政补贴优惠政策进行咨询论证。

二、税收

土地增值税、企业所得税是房地产开发项目的税负较重。

其中土地增值税税负所占比重较大。在土地增值税账务及纳税申报上应注意:作为土地增值税扣除项开发费用组成部分之一的财务费用, 如实际发生额小于建造成本 (建造成本=取得土地使用权所支付的金额+开发成本) 的5%, 在计算开发费用时按5%计财务费用, 如实际发生额大于5%时, 则按实计算。即保证开发费用扣除额为最大值。

开发间接费是开发成本的组成部分, 不仅是土地增值税允许扣除项, 而且是计算加计扣除项的基础。而管理费用、销售费用是期间费用, 不得作为土地增值税增值额扣除项和加计扣除基础。房产公司可设立项目管理部门, 该部门发生的人员工资福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等均可在“开发间接费”科目核算。而专职管理销售人员的费用只能在期间费用核算。实际工作中管理、销售人员职责与项目管理部门人员职责并不能做到泾渭分明, 因此在人事结构上可减少专职管理人员的设置, 能划归各项目部的人员尽可能划归项目部, 这样就能使为项目发生的费用尽量归集在开发间接费, 使建造成本增加, 也使加计扣除额成1.3倍增加。

由于现行土地增值税允许房屋装修费用计入成本, 可能情况下由自已的建筑装饰公司对开发产品进行精装修 (即使开发公司装修部分按零利润计, 也等同于用营业税税负换取土地增值税税负) , 一方面很好地保证工程质量, 同时也将土地增值税合理的规避。

根据《土地增值税斩行条例》第八条第 (一) 项规定, 纳税人建造普标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。国办发[2005]26号文件明确了普通标准住宅原则上应同时满足以下条件:

1. 住宅小区建筑容积率在1.0以上。

2. 单套建筑面积在120平方米以下。

3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市可根据实际情况, 制定本地区享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动, 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

开发项目从合理节税角度考虑, 从项目的前期设计、规划、成本预算、售价的制定上均可以此为基础, 以确保享受此政策。如有部分建筑物不符合此条件的, 可进行核算成本的划分, 将符合此条件的设计, 规划为一个核算成本项目。不符合该条件的确定为一个成本核算项目, 最大程度地享受该项优惠政策。

企业所得税也是一个重要的税种, 在账务处理时应考虑到以下几个方面:1.预提费用。在项目前期预算时, 要考虑到作为开发成本的一个重要组成部分公共配套设施预算的编制, 因为企业所得税法明确规定该部分成本可以预提。待实际建成时再作成本调整。操作得当可一定程度上减少预交所得税的现金流的流出。应向政府上缴还未上缴的报批报建费用、物业完善费用企业所得税法允许预提。因此该部分费用应预提足, 待实际发生后按实调整。2.毛利率的合理测算。房地产企业预收的房款按税法规定是要由相应的税务机关按规定的毛利率分季或分月计算预计毛利额, 并入当期应纳税所得额后计算预交企业所得税的。开发产品完工后, 企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额, 计入当年的应纳税所得额。为了合理确定企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 要做好开发项目的成本预算工作。房地产开发项目是一个生产周期相对较长的行业。该比率的合理确定, 为企业现金流的顺畅起到一定缓解作用。3.内部资金筹措。集团公司定向开发项目, 在项目尚不符合贷款的条件下, 在注册资本两倍以内不高于同期同类贷款额利率的范围内可向购房职工进行集资。一方面该部分利息支出可税前列支, 另一方面也可保证项目资金流的通畅。

三、项目开发

在项目负责人的统领下由项目前期人员、设计人员、施工人员、营销人员、财务人员等共同做好项目预算和成本核算对象的划分。房地产项目的预算在整个项目的运作过程中显得尤为重要, 项目预算作用:1.为项目全程成本控制提供最基础资料, 这些基础资料可在开发建设过程中不断调整完善;2.是销售阶段合理定价的重要依据;3.尤其重要的是为土地增值税预征率的确定做好基础工作。

开发施工阶段一些大宗材料可采取甲方供给, 简称甲供。大宗材料甲供一方面可以保证工程质量, 另一方面可在最初的招投标文件中确定材料单价, 降低取费费基, 合理节约成本。若是自已的建筑公司承建, 就无需甲供。

定向开发收取的房款可采用以下方式处理。1.用于公司注册的资本金预计公司注册完成后集团公司有可能将其抽回, 项目部必将进行挂账处理。预收的内部职工房款可先由集团公司以集资的方式收取, 资金流上可以与注册资本对冲;2.部分定向房款也可由集团公司先拨入为定向开发成立的建筑装饰公司, 这样三通一平、基础设施、主体工程、装修等如由集团下属的建筑公司承建, 与建筑公司签订的合同中可明确工程款由建筑公司先行垫付, 施工材料由建筑公司自行采购, 不甲供。待项目达到可预收房款阶段时再进行支付和账务的划转, 可保证项目资金流转顺畅。

如下优惠政策在开发过程中可以考虑:1.新材料、新工艺、新设备的研究开发费用在进行所得税计算时可加计扣除, 2.购置、使用符合国家规定优惠目录下用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额可享受相应所得税优惠的政策。因此在项目开发过程中应积极加以利用。

四、项目销售

在前期成本测算的基础上, 根据普通住宅增值额不超过20%不征收土地增值税的现行税收规定, 倒推销售收入以确定定向开发部分的房屋销售单价 (在符合三个规定的前提下) 。

项目成本暂做整体核算, 待成本测算大致精确时, 再分两方案分别测算:1.定向开发和对外销售部分合计的平均售价;2.定向开发和对外销售分别各自的售价。如定向开发部分经策划符合普通住宅免征土地增值税的条件, 则应分别进行会计核算, 分别定价。分析对比两方案节税和利润情况后再决定采用何方案。

公开对外销售如委托销售, 采取基价 (保底价) 并实行超基价部分双方分成方式委托销售开发产品。销售合同由开发商与购买方直接签订, 销售收入按基价加上按规定取得的分成额计算, 这样可合理地规避销售收入虚高导致的土地增税增值额的增加, 同时也为开发商节约了这一环节的营业税。

集团公司房地产开发实施过程中, 应合理地利用财税政策, 达到节约成本, 最大化企业利润。

摘要：新形势下, 具有一定规模的集团公司凭借技术、资金优势为职工定向开发房产项目已成为新的开发模式。对集团公司定向开发房地产项目财税政策从公司注册、税收、项目开发、项目销售4个方面进行分析认为, 新公司注册资金宜大不宜小;合理规避土地增值税与所得税的虚增;在项目开发和销售环节做到享受政策、节约成本。

关键词：集团公司,定向开发,土地成本及税收,财税政策分析

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则 (2006) [M].北京:经济科学出版社, 2006.

[2]财政部会计司编写组:企业会计准则讲解[M].人民出版社, 2007.

[3]黄亚丽.房地产开发企业筹资中常见问题及审计策略[j].中国注册会计师, 2006 (11) .

[4]郑晓云, 王永合, 周程焱.基于“代建制”基础上的个人集资建房运作模式[j].价值工程, 2008 (07) .

房地产开发公司员工转正申请 篇8

关键词 公司终止 清算 遗漏债权

一、房屋质量而产生的遗漏债权

根据房屋的特性，其使用年限、质量保证期较长、尤其是地基基础和主体结构质量保证期长达五十年甚至更长，如果是房地产开发公司瑕疵给付，则产生合同之债，房地产开发公司应当承担赔偿责任。即使是合同明确约定的已知债权，在实践中被遗漏的现象也屡见不鲜。因此，在公司终止后完善对遗漏债权的保护尤为重要。由于公司终止后，不再拥有我国在实体法和程序法上的民事权利能力和相应的诉讼资格。因此，债权人在公司终止后可能面临无法直接起诉公司，而其他被告不明确而无法立案的问题。我国法律对于公司终止后悬疑债权的责任承担，主要散见于一些司法解释、法院的处理意见和司法判例。经归纳，主要有以下两种。

二、清算义务人承担赔偿责任

这在我国法律和判例中有较为明确的规定和做法。由于清算义务人对于公司清算负有明确的清理和结算义务，清算义务人一般不承担原企业债务的清偿责任。但是对于义务的不履行应当承担相应的责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十九条规定，“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”上海高院发布的《关于在民事诉讼中企业法人终止后诉讼主体和责任承担的若干问题的处理意见》（以下简称“上海意见”）豍和《北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见（试行）》（以下简称“北京意见”）豎中也规定了清算主体未组成清算组、未尽清算义务而承担赔偿责任的情形。我国也存在一些在股东取得公司剩余财产的前提下，判决股东作为清算义务人承担相应的赔偿责任的案例豏。但无论是法律还是判例，都未说明股东承担的是清理责任还是对债务的清偿责任。严格来讲，公司清算义务人的清算责任与其对公司债务的清偿责任并不相同。在性质上，清算责任属于法定的执行事务责任，是提供特定内容劳务的责任，并不包含金钱责任，不可以强制执行；清偿责任是金钱性质的责任，可以强制执行。豐因此，股东的清算责任如何转化为对债权人的清偿责任是法律适用的难点。

三、对公承诺人承担责任

对公承诺，是股东或者第三人通过公司登记管理机关向公司债权人做出的特定要约，当债权无法核实或者存有争议时，因债权和债务没有清理完毕，清算无法结束，为平衡效率与安全，在公司结束清算注销登记时由股东对登记注销机关提供一种对公承诺的实践做法。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第二十条第二款中规定，“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”“上海意见”中具体规定了关于注销保结人如何承担责任的问题，“北京意见”中也规定了清算主体承诺后承担责任的情形豑。但是對公承诺人的承诺是否能完全替代股东的清偿责任，仍值得探讨。

在司法判例中，存在由股东而非对公承诺人承担责任的情形。北京二中院的（2004）二中民初字第04376号的民事判决书中提到：“被告王冰作为重庆力帆力邦摩托车有限公司的股东亦应为恶意清算、注销行为承担相应的法律责任。”豒。可见，即使有对公承诺亦不能构成股东赔偿责任的免除。对公承诺实质上应当是并存的债务承担，它生效与否取决于债权人是否同意，如果债权人不要求对公承诺人承担责任，则对公承诺未生效。

尽管对公承诺不是万能的，但确实是对公司注销后债权处置的一个有效的补充，为股东的清算责任向清偿责任的转换提供了依据。但是，对公承诺也存在着不足。一是承诺是否可撤销，承诺在获得债权人同意之前是否可以撤销？二是承诺的范围，是无限的清偿责任还是以股东获得公司剩余财产为限？这都需要公司登记注销机关在实践操作中予以具体明确。

注释：

2000年6月14日上海市高级人民法院审判委员会第27次会议通过。

《北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见（试行）》第三十五条：“清算主体在法院确定的期限内未尽清算责任，或在企业存在歇业、撤销、被吊销营业执照等情形后一年内不尽清算责任，造成企业财产毁损、灭失、贬值等，致使债权人的债权遭受实际损失的，清算主体应对债权人的损失承担赔偿责任。赔偿责任应限定在清算主体未尽清算责任所形成的损失范围内。”

参见覃仁华：《公司未经依法清算而被注销的责任承担》，人民法院报，2011年7月14日

《北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见（试行）》第三十八条：“清算主体在工商登记管理机关注销企业登记时，承诺对企业遗留的债权债务负责的，或表示企业的债权债务已清理完毕而实际并未清理的，清算主体应对债权人承担清偿责任。”

北京市第二中级人民法院民事判决书（2004）二中民初字第04376号。

参考文献：

[1]覃仁华.公司未经依法清算而被注销的责任承担[N].人民法院报，2011年7月14日.

XX年房地产员工转正述职报告 篇9

导语：述职报告应言简意赅，把握重点，不能事无巨细，长篇大论。

20xx年，是一个充满梦想和激情的一年，20xx年春天，一个偶然的机会，我加入了xx商贸城，有幸成为xx的一份子，本着对这份工作的热爱，抱着 积极认真的学习学习态度，有心做好每一件事。

今年的4月1日，我正式的成为xx的一名招商代表，到现在已经半年了，这半年我时间里，我学到了很多的东西，现在就这半年的工作做一个终结。

对于商业地产，我是第一次接触到，具体的东西也 不太了解，我以前做过二手房经济人，对整个房地产有一点初步的认识，到xx之后对商业地产有了更进一步的了解，到实战工作，我不断追求新的目标，以前都觉得卖房子嘛，不就是等客服上门吗，来了才知道并不是我想的那样，商业地产必须是主动出击，自己去寻找目标客户。

4月底，公司安排我们去了西安华南城学习，我们体会到了作为一个招商员的辛苦，工作虽然繁忙，但整个团队充满激情，他们每天都工作到11,12点，回来还要写报告，回家就1点了，第二天依然精神饱满的上班。我们绵阳团队才过去很不适应西安的气候，西安的天气正好那几天又热又闷，我们绵阳的4月，还正是春暖花开，我们也都是带了几套春装，过去才知道，应该穿夏装了，由于不适应气候，我们热得都喘不过气了，西安的天气又干燥，我们的身上都干得起皮了，虽然不适应，但我们还是坚持了下来，等到了华南城预售卡那天，我们看到了我们的希望，知道了我们的工作虽然辛苦，还是能学到很多东西，同时也能有很好的回报。

5月，我们主要的工作就是前期的铺垫工作，作市场调查，我们调查了新三汇市场的租金，商户经营的情况，与商户做了初步的沟通，收了商户的名片，这其中我们学到了很多的东西，懂得了怎么样去和商户沟通，学习了很多的建材知识。

6月，7月，8月我们陆续走访了绵阳的各大市场，万象建材城，东辰宜家美，绵州汽配城，以及各大家居市场，等，给各个市场做了详细的市场图，收了每个商户的名片，为我们后来的销售做好铺垫。有时候我们也觉得这个工作是不是有点无聊，反复去做一件事的时候有时会有这种感觉，但我们从小的教育经历就是坚持就是胜利，平时听的多了就把它当成了口号，但仔细想想其实意义非凡，成功和失败的差距就是那一两步，不坚持就意味着放弃这份工作，如果坚持下去了，可能收获会比你想的更多，所谓胜者为王，所以我们必须要坚持下去。我们走过了最炎热的季节，体会了炎炎烈日下汗流加倍背的辛苦，我们没有理由放弃。

9月，公司给我们安排了很多的培训，让我们更加坚定了商业地产这条道路，也学到了很多销售技巧，也认识到自己很多的不足，我还要多多学习有关商业地产的知识，武装好自己。

在未来的工作中，明确目标才能有的放失开展自己的工作，用心的做好每一项工作，全面提高自己的能力，为公司发展效力。

目标与计划：

1，提高自己各方面综合能力，主要加强销售技巧的提高。

2，平时多学习房地产综合知识和市场政策知识，提升专业形象。

3，积极主动的完成公司的各项任务。

4，在业务是哪个力争第一。

5，加强团队协作能力，共同进步。

6，优秀的执行。

7，不断更新的销售技巧。

以上就是我的述职报告，有什么不足之处，请大家多多指正。

首先，感谢公司领导对我的信任，给了我有一个充分展现自我、实现自我价值的平台。自xx年xx月加入公司行列至今已工作三个多月，在三个多月的工作中，我对xx青年居易管理处主任岗位认知、工作性质、业务技能及思想提高以及对我职业生涯都有了新的的经验和弥补，更是对我职业生涯的挑战。

物业服务工作涉及到方方面面尤其是和客户打交道。作为一名物业人要有正直的品德、职业良心和道德。物业服务工作是有着崇高理想者的试验田，共产主义思想的实验园。是做服务行业从业者所从事的理想职业。他们工作时间不分昼夜，工作性质不分份内份外。节假日雨雪天人们往家跑，他们却要坚守岗位。

在三个月任职期间，作了如下工作：

1、按照制度办事，以身作则身体力行，带领一班人做好工作，有计划有步骤落实各项工作目标;

2、培训队伍使技能有所提高，在职工中建立信任和彼此信任，使逐步成为团结、沟通、协作和信任的高效队伍;

3、完成了业主恳谈会、中秋联谊、教师节和重阳节到业主家访问送花等活动。使得业主和管理处间建立互信，使之相互关系得到一定改善;

4，集中抓了客服队伍建设，在收费项目上坚持原则，基本完成了公司制定的经济指标;物业服务费、车位费和多种经营等收费项目有条不紊的继续工作中。

今后的工作中我还要不断学习、不断完善自我的业务水平、知识技能和管理水平;

公司员工转正申请报告 篇10

公司员工转正申请报告

尊敬的领导：

您好!

首先，非常感谢您给我到贵公司从事工作的机会，对此，我感到无比的荣幸。

我于20xx年月日来到公司进行实习工作，现如今六个月的试用期将满。根据公司>规章制度，现郑重申请转为公司正式员工。

本人工作认真热情、细心且有较强的责任心和进取心，勤勉不懈；性格开朗，乐于与他人沟通和交流，具有良好的团队意识；责任感强，确保完成本职工作，与同事相处融洽，配合同事与领导完成各项工作；积极学习新知识、技能，主动向同事学习，并利用下班时间充电，提高自身综合素质。

近六个月来，我曾在以下部门和岗位实习和学习，并不断成长：

（一）客户服务部——基础客服岗（一周）

协助同事做好场内客户的维护工作：（1）尽己所能解决客户所提出的要求，如交易软件问题、室内空调、报纸派发等；（2）不懂或能力之外的记录下来，如饮水机、抽风机问题、客户申请座位等，向同事请教；（3）在实习结束时，将自己观察到的问题形成文档交给主管。

（二）交易部——柜员(两周)

了解交易部工作流程：1）协同事做开户准备工作，如发放资料、指导客户填写资料等；2）客户资料归档和核对；3）向同事请教和学习客户可能遇到的问题。

（三）客户服务部——投资顾问团队

1.协助同事做好短信服务：按行业和主题进行客户分组、每日编辑上市公司异动信息、编辑研究所个股和行业研究报告，负责每日推荐短信的追踪等；

2.接听客户电话，为场外客户提供服务和支持；

3.配售股、增发、可转债强制收回权证到期等的短信和电话提醒；

4.协助部门做好刊物资料的搜集和编辑工作，为其他投资顾问做好支持工作；

5.现场客户的引导和服务。

（四）20xx届新员工培训（一周）

在为期一周的新员工培训中，我的收获和感受简言之有以下几点：1）了解公司总部各部门的构架和业务等基本概况，加深对券商认知，为公司近年的发展而深感骄傲和自豪；2）在活动中，与同事建立友谊，切实增强团队意识，明确对自身岗位的定位；3）时间管理和情绪管理等课程的学习将帮助本人有效实现今后工作中的自我管理和约束，有助于我们顺利实现从学生向职场新人的角色变换。

通过六个月的学习和工作，在和同事们的热心帮助及关爱下，我受益匪浅：

在客服部基础客服岗的实习，我发挥了自己善于与人沟通的长处，在与客户的交流中，初步了解公司客户的类型和不同需求，使自己能够在日后的工作中及时甄别客户类型，并有针对性的提供服务；

通过在交易部的实习，我认真学习了公司各项基本业务的操作流程，提高了自己办理基本业务的熟练程度，使自己能够及时准确的回答客户在办理基本业务中遇到的问题；

在投资顾问的学习和工作，明确了投资顾问的工作定位和发展方向，每天在按时完成日常工作的情况下，积极向部门经理和周围同事学习，使自己的专业素质和业务水平不断提高，争取早日将自己的专业知识转化为专业能力，为投资顾问团队的成功运作做出自己的贡献。

当然，我也存在不少不足之处：1)与客户的沟通技巧需要进一步的提高；2）对行情走势的把握、行情分析的深度和全面性仍有欠缺，特别社会技术分析方面的专业能力有待提高。

综合看来，我认为自己选择是一个正确的选择，原因如下：1）为金融行业第一线，可以近距离接触客户，发挥自己所长；2）的领导具有长远的眼光、具有高效的、果敢的、出色的领导魅力和人格魅力；3）投资顾问团队可以为我们年轻人提供一个年轻的、活跃的、具有无与伦比的发展前景的、充满挑战性且富有魅力的成长平台。

为了更好地利用这个平台，更快地成长，我认为自己今后努力的方向是：从基础工作做起，踏实勤奋，提高专业素养，提高分析能力，争取年底可以实现独立工作，为客户和公司创造价值。具体而言，在业务上要做到：1）行情全方位跟踪、研究大势；2）实时跟踪行业、公司的发展及动向；3）按时完成交易日记和周记，提高投资决策能力。此外，还要加强与领导和同事及客户的沟通与交流，明白公司所需，了解客户的需求，与同事一起进步，与公司共同成长。

最后，我相信，在全体员工的共同努力下，我们的业绩会愈来愈好，我们的明天必将更加辉煌。在今后的工作中，作为投资顾问团队的一员，我将更加努力上进，实现自我，创造价值，贡献社会。因此，恳请上级领导能批准转正，让我成为中的一名正式员工。谢谢！

此致

敬礼

房地产开发公司员工转正申请 篇11

武汉三江航天房地产开发有限公司主要从事房地产开发、物业管理和商业地产运营管理, 开发资质等级为二级。自成立以来, 先后在武汉、孝感、宜昌三地开发了武汉仁桥新村、武汉航天花园、航天星苑、航天嘉园一期、航天银湖湾、孝感航天花园、孝感蔚蓝新都以及宜昌商业步行街等多个知名楼盘、累计完成开发量约150万平方米。

面对激烈的市场竞争, 武汉三江航天房地产开发有限公司为提升公司产品的竞争力, 创造优质品牌, 从企业基础管理上寻找突破口, 建立较为完善的招投标管理制度, 优化招投标流程, 在管理手段上不断创新。通过建立健全招投标管理体系, 提高工程施工及材料设备采购的质量, 降低建安成本及管理费用, 从而有效控制项目成本并创造了一定的社会效益。

2 房地产企业构建招投标管理体系的背景

随着现代化城市建设进程的快速发展, 当地产市场竞争更加激烈, 有限的土地资源不断减少。工程建设的各方面的成本也不断增加。如何合理有效地控制工程建设成本, 促进有限的资金创造出更大的经济效益, 就显得迫在眉睫。成本控制是影响房地产项目成败的关键因素之一, 招投标阶段的成本控制更是房地产企业项目成本控制的重要阶段。

武汉三江航天房地产开发有限公司企业性质从国有变为有限责任制, 法人治理结构逐步健全, 各项基础管理制度也不断得到改进和完善。国有资金控股的公司体制和房地产开发运营的业务主体都要求公司建立招投标管理制度来指导工程项目建设。2008年公司的招投标管理体系已初具雏形, 并开始在公司项目运营中发挥实效。公司在房地产项目开发运作上的日趋成熟, 决定了对成本控制率和利润率的要求越来越高。通过工程建设招投标工作的科学实施, 项目建设成本也相应得到有效控制, 项目利润率都达到了预期目标。

3 基于项目开发成本控制的招投标体系内涵及主要做法

招标投标是一种有序的市场竞争交易方式, 也是规范选择交易主体、订立交易合同的法律形式。招投标管理是招标人对工程建设、货物买卖、劳务承担等交易业务, 事先公布选择采购的条件和要求, 招引他人承接, 若干或众多投标人作出愿意参加业务承接竞争的意思表示, 招标人按照规定的程序和办法择优选定中标人的活动。

以房地产开发项目而言, 项目开发成本由土地成本、工程成本、销售成本及资金成本等基本内容组成。武汉三江航天房地产开发有限公司基于项目开发成本控制的招投标管理体系构建, 主要作用于工程成本及销售成本, 服务于房地产项目开发运营全过程, 涵盖前期策划、设计、工程建设、营销、商业运营、物业管理等各专业领域, 是一个复杂的系统工程, 项目招投标组织结构如下。

武汉三江航天房地产开发有限公司不断创新的招投标管理体系包含以下方面内容:

3.1 健全制度建设

为规范公司项目开发运营过程中供方选择行为, 公司制订了多种招标模式管理办法及流程, 并针对管理需求, 根据项目开发建设过程中各类工程、材料设备采购等招标内容及招标规模的不同, 公司已形成成熟的公开招标、邀请招标、比质比价三种招标方式, 对于工程项目、材料设备采购、设计单位、监理单位、招标代理及造价咨询单位、营销策划、广告宣传、销售代理、市场调查、印刷制作、企业咨询、个人供方等十三大类供方单位制订了较为明确的选择办法, 配合以公司供方评价考核办法, 招投标监察、项目审计管理办法, 评委库管理办法, 合同管理制度等, 形成一套较为完善的招投标管理体系, 文字制度具体表现为《武汉三江航天房地产开发有限公司供方选择与评价控制程序》及《武汉三江航天房地产开发有限公司供方管理手册》, 指导公司招投标工作科学合理开展。

制度建设的目的在于获取管理效益, 为合理回避招投标管理的内部风险, 获得最大的管理效益, 公司严格实行招投标效能监察制度, 提高招标过程的透明度, 减少暗箱操作和加强监督。公司纪检监察部门对各招标项目的开展进行协调管理和监督:纪检监察人员参加整个招标投标过程, 对招标程序是否合法、评标专家是否按规定在专家库中抽取、是否按规定评标办法进行评标、评标是否公正, 以及有无其他人员在其中干预等进行实时监督。设立举报箱, 公布举报电话, 对违法违纪的行为进行揭发, 对举报者加以保护和给予奖励。对于不进行招标、假招标或变应公开招标为邀请招标的项目实行专项审查。

3.2 优化管理流程

3.2.1 加强招标计划管理

公司招标组织部门在处理种类繁多的招标任务时, 分清轻重缓急, 按照项目开发流程进行科学周密的组织, 确保各项招标计划顺利推进, 避免因无序工作导致招标失败或招标质量不佳。公司招标计划管理系统分为年度、季度及单项招标计划三级进行管理, 对计划进行统筹考虑, 并拟制订对招标计划考核制度, 将招标计划编制的及时性及编报质量都纳入公司讲评, 以有效的激励和必要的处罚来推动招标工作的顺利开展。

3.2.2 合理选用招标方式

招标方式的选用决定了招标工作能否顺利实施。根据各项目特殊性, 合理采用邀请招标、集中采购等多种方式, 减少招标中间环节, 降低招标成本。经报请有关建设行政主管部门批准后, 公司各开发项目的施工总承包工程、分包工程、材料及设备采购一般采用邀请招标或内部邀请招标, 自行组织建立招标项目团队, 每个招标项目团队都综合了设计、工程、经济等各方面人才, 在招标水平、能力、成本控制经验上具有相当的优势。邀请招标可以避免串标、围标, 人为抬高报价等, 达到公平、公开招标的目的, 用以降低报价, 节约工程成本。对于招标内容不太复杂或物业服务、销售代理、广宣策划等非常规招标项目, 一般采取比价方式进行招标, 简化招标流程, 在有限竞争范围内以较短时间来获取合理低价, 满足项目开发的需要。

3.2.3 优化集中采购模式

集中采购是采购机构集中时间、集中人力, 对相同或功能相近的采购项目, 应尽量集中在一次进行以减少采购次数, 提高工作效率和经济效益。集中采购既减少了企业内部的各部门及单位的竞争和冲突, 也有效控制项目成本:节省了招标管理工作的时间和人力, 更以集中采购的数量优势获得更大的规模采购效益。各项目子公司的电梯、太阳能、防火门、防盗门、墙地砖等用量较大的设备材料都通过集中采购方式确定供应品牌及价格, 供应商层级已延伸到全国甚至国际市场。

3.2.4 招标文件及合同标准化

一个成功的招标文件, 有利于体现业主的意愿, 有利于工程施工的顺利进行, 有利于工程质量的监督和工程造价的监控。经过实践积累和摸索研究, 武汉三江航天房地产开发有限公司在建设工程招标投标过程中制订了各类招标文件模板, 适用于施工总承包及装饰装修、景观绿化、桩基支护等各分包工程招标。招标文件模板的编制主要在于计价方式、技术标准、评标办法、合同条款的确定, 以上几方面共同形成实质约束性内容。

标准化合同文本的制订, 对于明确甲乙双方责任并使之合理分担、控制工程造价起到了从法律层面进行强制规范的作用。合同标准化工作除了常规的合同通用条款的规范性表述修订外, 合同计价方式的合理确定、项目管理中的风险及责任的明确成为成本控制的重点工作。由于公司招标项目计价方式存在费率计价、定额计价、清单计价等多种模式, 范本合同类型对于投标人报价策略选择有着不同程度的影响, 作为招标方的业主, 公司慎重确定合同类型, 有利于取得竞争性报价, 也可合理分担合同履行过程中的风险。

在编制合同条款时, 注重有关风险和责任的约定, 将项目管理融入合同条款中, 尽量将风险量化, 责任明确, 公正地维护双方的利益。程序性条款不可或缺, 贯穿于合同行为始终, 包括信息往来程序、计量程序、工程变更程序、索赔处理程序、价款支付程序、争议处理程序等。合同价格调整条款更加明确细化, 尽量减少模棱两可带有争议性的表述出现, 少留活口, 为以后工程变更结算拟定方向性、可操作性强的条款。通过双方职责条款, 进一步划清双方责任, 量化风险, 对那些未来已可预见并可能影响造价的事件和情况明确各方的责任, 以减少索赔和争议的发生。如对重要材料包括钢材、商品混凝土等, 在工期较短时采用投标包干的思路, 将材料价格变化的风险转由投标人承担;工期较长且市场价格可能变化较大时, 补充增加材料价格变化幅度超过一定范围时的调价条款, 风险共担的合同条款有利于分调动履约方的积极性, 主动采取措施来控制项目造价。

3.3 创新管理手段

3.3.1 利用公司信息化管理平台, 创建供方数据库

良好、丰富的供方来源是实施招标的先决条件。为了能在供应商之间优中选优, 公司创建供方数据库, 并利用信息化管理平台, 对供方实行选择、考评、淘汰和发展全面管理, 为公司决策层对供应商的选择提供可靠的依据。公司注重加强供应商的日常合作维护, 建立供应商档案资料, 全面的记载合作供应商的投标、日常合作、年度评价等信息, 对合作过程中出现的重大时间及时跟踪、调查, 保证供应商合作信息的完整性。制订科学的供应商考察办法, 针对不同的行业特点结合公司的需求, 按照不同的专业侧重点, 对供应商的公司、生产过程、在建项目、已建项目、样板样品、其他方面进行全面、细致的考察。持续改进供方评价体系, 对前期供方评价过程中的不完善的地方进行修改, 如评价的差异性、评价结果的运用等, 保证评价能够达到效果。

3.3.2 实行招标预算控制价制度

预算控制价的编制原则为根据项目特点及市场行情设立拦标价。预算控制价反映的是建设单位的工程预期价格, 并非越低越好, 应遵守价值规律, 其准确与否是保证招标成功的一项重要参考资料。

为科学合理确定预算控制价, 公司采用广联达造价专业软件、造价服务咨询等管理工具, 利用公司已有数据指标库和价格库, 有效控制招标价格。在编制拦标价时, 成本人员进行大量市场人工、材料、机械行情调查, 并掌握较多的该地区条件相近同类工程项目的造价资料, 经过认真地研究、分析、比较计算, 将工程拦标价控制于同类工程社会平均水平上。目前公司招投标实践中, 拦标价编制虽受市场行情、政策导向、竞争情况等多重因素影响, 但总体水平保持较好, 使得各施工总承包工程中标价格控制为市场平均价格基础上下浮20%左右, 有效控制了项目成本。

3.3.3 改进招标项目的评标办法

按照《招标投标法》的规定, “可采用经评审的最低投标价格法和综合评估法, 或者法律、行政法规允许的其他评标办法”。低价中标可能因过分追求成本控制而忽略合理成本范围, 同时也可能导致投标单位以“低价中标, 高价索赔”的方式来获得项目施工的资格, 不能真正体现招标公平竞争、合情合理原则。因此, 公司在选用评标办法时特别注意避免一味强调低价中标, 而是主动追求合理低价。合理低价产生的前提在于, 公司在编制招标文件时, 实质性内容约定清晰、准确、有制约性, 可操作性强, 另外明确投标人统一计价口径、统一计量依据, 以标价合理等综合条件选择合适的施工单位, 从而提高招标工作质量。

具体实践中, 对于强调具有通用技术、性能标准或招标人对技术、性能没有特殊要求的项目, 积极推行经评审的最低投标价中标法。采用综合评估法的项目, 在商务标的评审时, 也明确的限定了造价的比重, 拉开评分差距。对于招标文件的评标办法阐述未尽的特殊事项, 公司招标项目团队在具体操作时, 注重加强询标和二次报价等补充方式的合理运用。

4 房地产企业实施招投标管理体系的实效

招投标管理制度在房地产公司实行已有几年的历史, 期间得到不断完善不断创新, 现已形成适合公司发展需要的基础管理体系, 应用效果在公司发展过程中不断彰显。招投标杠杆的使用, 不仅有效降低了项目建设成本和管理成本, 也让产品建设质量和服务质量得到保证, 公司产品在区域市场上获得物美质优赞誉。成本控制与品牌建设取得双赢。

以招投标方式选择供应商, 除获得合理低价外, 招标人对品牌的选择也具有主动权。工程承包商及材料设备供应商的品牌成为房地产项目产品建筑质量的保证。目前, 参与公司项目招投标及项目建设的合格供方商达351家, 合理、公平、公正的招投标实施方法得到供应商的认可, 供应商合作意向更加强烈, 双方合作氛围更为融洽, 在建筑工程市场上树立了公司的良好合作形象。

公司通过主体总承包工程招投标的有效实施, 与中天建设集团有限公司、正太集团有限公司、江苏南通六建建设集团有限公司等一批建筑业知名供方合作, 各合作供应商也以优良的建筑产品质量予以回报。以上供应商的合作表现, 一方面使公司的房地产产品在市场竞争中能够胜出, 从而获得更大的利润空间, 创造了一定的经济效益;另一方面, 维护了企业的信誉, 树立了公司良好的品牌形象, 助力于公司的品牌建设, 提升了公司的社会地位, 获得了更高层次的社会效益。

参考文献

[1]顿新春, 代园伟, 王博.基于WBS的房地产项目成本预算与成本控制研究[J].河北工程大学学报 (自然科学版) , 2013, (03) .

[2]何流.浅谈工程项目管理中成本控制的有效措施[J].企业导报, 2012, (22) .

[3]李秋萍.房地产开发项目成本管理[J].现代物业 (上旬刊) , 2012, (04) .

[4]张冬梅.浅议我国房地产企业开发成本的控制方法[J].黑龙江对外经贸, 2011, (11) .

[5]庄平伟.浅谈当前建设工程招标投标存在问题及对策[J].建筑监督检测与造价, 2011, (01) .

[6]袁小红.对建设工程招投标当中废标风险的预防措施探讨[J].中小企业管理与科技 (上旬刊) , 2010, (10) .

房地产开发暂定资质申请 篇12

1、注册资本不低于800万元：

2、从事房地产开发经营2年以上：

3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续2年建筑工程质量合格率达100％：

5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人：

6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称：

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8、未发生过重大工程质量事故。

（二）新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的同级房地产开发主管部门备案：

(一)营业执照复印件；

(二)企业章程；

(三)验资报告；

(四)企业法定代表人的身份证明：

(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同；

(六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

开发主管部门应当在收到备案申请后20个工作日内，向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

公司员工转正申请书 篇13

转正申请

尊敬的公司领导：

我于201X年X月X日进入公司，成为公司的试用员工，根据公司安排，目前担任人事一职，试用期已满，现申请转为公司正式员工。

本人工作认真、细心，具有较强的责任心和进取心，勤勉不懈，极富工作热情；性格开朗，乐于与他人沟通；责任感强，踏实完成领导交付的工作，和公司同事之间能够通力合作，关系相处融洽而和睦；积极学习新知识、技能，注重自身发展和进步。

由于是毕业后第一次接触XX工作，各方面的工作都是完全陌生的，但是新的领域给了我新的挑战，在工作中我更加严格要求自己，认真完成每一项工作，工作中金总、小徐总、吴总、汤总和朱红等领导和前辈的指导和帮助更让我受益匪浅。

我在公司各位领导和同事们的热心帮助及关爱下取得了一定的进步，但我经验不足，专业知识也不完备，难免出些小差错，前事之鉴，后事之师，这些经历也让我不断成熟，处理各项工作时考虑的更加全面，努力杜绝类似失误的发生。但综合看来，我觉得自己还有以下的缺点和不足：

一、思想上个人主义较强，有时随意性较大，显得不虚心与散漫，没做到谦虚谨慎；

二、有时候办事不够干练，言行举止没注重约束自己，特别是没能做到和同事的充分沟通与协作；

三、工作主动性发挥的还是不够，对工作的预见性和创造性不够，离领导的要求还有一定的距离；

四、业务知识方面等相关政策法规掌握的还不够扎实，各项业务还不够熟练。

我深知工作即是学习的过程，实践出真知，千虚不搏一实。在今后的工作和学习中，我会进一步严格要求自己，虚心向其他领导、同事学习，我相信凭着自己高度的责任心和自信心，一定能够改正这些缺点，争取在各方面取得更大的进步。

在此我特向公司申请：希望能根据我的工作能力、态度及表现给出合格评价，使我按期转为正式员工。

来到公司工作，无论是在敬业精神、思想境界，还是在业务素质、工作能力上我都得到了很大的进步与提高，也激励我在工作中不断前进与完善。我明白了

企业的美好明天要靠大家的努力去创造，相信在全体员工的共同努力下，企业的明天会更加美好、更加辉煌。在以后的工作中我将更加努力上进，希望上级领导批准转正。

此致

敬礼！

申请人：XXX