房地产合作开发

房地产合作开发（精选12篇）

房地产合作开发 篇1

最近关于房企“联姻”、“出轨”的新闻一直没有停过,不过在“白银时代”,单打独斗确实已经out了。只有强强联合才能显著增强竞争能力,降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言,“有钱的出钱,有地的出地,有管理经验的出管理经验,这样企业才能继续维持、发展,在房地产后半场继续运作”。

合作开发的形式多种多样,每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种;不同的房企自身的优劣势不同,合作开发对它们各自的作用自然有所差异。

一、土地入股合作开发

以土地入股合作开发,这是目前主流的方式。该模式是A企出地,B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时,双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续,依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。

项目开发完成后,A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体,符合开发资质要求,项目经营核算以B企为主,项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。

二、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。

三、联合成立项目公司

该模式是开发商与土地方成立项目公司,土地方将土地使用权变更到项目公司名下后,由项目公司具体开发经营项目的一种模式,有时被视同为土地转让,需要发生土地转让的交易税费。

该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下,双方合作关系比较密切,缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。

四、股权收购模式

股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下,开发商将项目公司的部分股权收购,达到间接取得土地使用权的目的,股权收购后,双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

股权收购模式分为收购新设项目公司方式、收购现有项目公司方式、收购现有非项目公司方式3种。这3种股权收购方式的风险由低到高,在实际的合作开发中做选择时,应当按照风险由低到高的方式进行。

五、联合竞买

与合作方联合参与土地部门的招拍挂,竞买成功后,双方按份额缴交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设,分享利润;也可采取双方先合资成立公司,然后参加竞买的方式。

六、代建模式

开发商不作为股东,而是作为经营管理者角色,通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务,获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地,开发商负责开发建设,即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理,并根据代建合同使用开发商品牌。

七、技术输出

向对方提供开发商的技术,与对方合作,包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业和其他企业合作,输出自己的绿色节能技术,并从中获取一定收益。

八、开发商合作互补,发挥价值最大化

最典型的是前段时间的大新闻——“二万和了”,未来万科、万达主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅,万达在商业地产是龙头,这样的结合有利于开发商之间的互补,打造出最优产品,实现项目价值最大化。

九、HI 合作模式

HI合作模式是指项目公司向外资银行借外债、偿还本息,项目由开发商开发并享有利润,但接受HI监督的模式。其主要风险和控制包括:

第一,股权运作:该模式需要经过一系列的股权运作,控制股权运作是控制风险的首要因素,控制方法是事先进行可行性调查论证。

第二,项目操作周期:该模式对项目操作周期的要求比较严格,对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。

第三,政策及国际金融市场:该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大,需要时刻关注政策面的变化。

十、信托

信托指民众或企业、团体(统称委托人)将资金委托给信托公司,由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司,取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。

相对于银行贷款而言,房地产信托融资方式期限弹性较大。一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资,进行相关前期投入,节约时间成本。但是,目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点,一方面使信托公司很难开展大型项目,另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主。而且可能涉及众多委托人的利益,一旦出现问题,影响波及面广。

房地产合作开发 篇2

甲方:

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本协议，共同遵守。

一、开发项目

项目名称：元氏县光宇家苑住宅楼

地址：

元氏县东关村

二、项目用地性质

1、合作开发项目占地4.8亩，土地性质为：国有出让地。土地用途：住宅。其中

亩已经办理土地证，土地证号:

另外

亩未办理土地证，土地出让合同号：

2、该片土地使用权人为：石家庄光宇房地产开发有限公司。

3、土地四至：

三、项目规模与现状

1、规模

：元氏光宇家苑项目拟建一栋地上16层，地下一层的高层住宅，家住面积12083

平方米。

2、现状：工程已施工至地上5层，院内路面硬化完毕，车库15间主体已建成。

四、合作方式

1、乙方以甲方名义，使用甲方资质，对此工程继续开发建设。

2、甲乙双方分别派员组成光宇房地开发有限公司元氏项目部，甲方派员负责监督工程质量、办理手续，其他人员全部由乙方指定，负责项目的全部管理。

3、协议签订后，乙方分期付甲方项目转让费800万元，乙方享有项目全部收益。

五、债权债务处理

1、协议签订前，光宇家苑项目前期建设中所有的债务由甲方全部承担。

2、在此协议签订后，双方依据本协议规定的各自义务承担相应债权债务。

3、双方债权债务不能相互影响。甲方承诺本项目之外产生的债权债务与本项目无关，乙方不承担任何责任。

六、付款方式

本协议经甲、乙双方签署生效后，乙方付甲方总额800万元的前期成本和土地款，分以下三个阶段付清。

1、在本协议签署后，甲乙双方分别派员组成光宇房地产开发有

限公司元氏分公司项目部，组建后该项目由乙方全权负责，独立核算、自主经营。现有手续交接完毕5日内，乙方向甲方支付400万元。

2、在此项目所有手续完善一周内，乙方向甲方支付350万元。

3、在项目竣工验收合格后一周内，乙方向甲方付清余款50万元。

七、双方权利义务

甲方权利与义务：

1、甲方有权取得本协议规定的由乙方支付的项目转让费。

2、甲方有权监督乙方后续经营建设，对乙方损害甲方利益的行为有权制止并追究相关责任。

3、甲方在协议时间内清理涉及本项目的所有债权债务，保证该项目用地、房屋无任何纠纷，所有关联人对该地块开发无异议，并确保该项目用地、房屋不存在任何抵押、担保及其他权利瑕疵。

4、协议签订后，在条款约定的时间内没有履行职责并导致协议终止时，三日内退还乙方支付给甲方的全部资金并承担一定的损失。

5、甲方对项目涉及的设计、施工(已完成部分)、监理、审图及其他涉及工程建设的质量、安全、手续付有全部责任，保证现状、设计图纸、手续三者相一致且完备。

6、甲方允许乙方开设专户，用于本项目资金的收支管理。甲方不予干涉。

7、甲方保证乙方6月1日进场，7月1日完成开工手续。

乙方权利与义务

1、乙方负责接手本项目并承担项目的整体经营管理;

2、乙方享有整个项目的全部收益;

3、乙方保证项目的经营行为不损害甲方利益;

4、乙方保证按时支付本协议规定的项目转让费;

5、乙方协助甲方做好各项手续的办理事宜。

6、项目在开发建设过程中出现因工程质量、安全生产事故引起的一切损失，由甲方方全部承担。

7、项目竣工后，物业管理等后续服务由乙方负责。

八、利润分配及财务管理

该项目合作中全部资金由乙方出资，甲方不承担工程的税收和任何其它管理费用。在合作开发过程中，甲方应协助乙方建立此项目的会计账，完成税务核算，该项目的收入支出均由乙方负责人签字同意后即可执行。

九、其他约定

1、甲、乙双方在开发、经营管理过程中，均应遵循国家的法律、法规以及地方政府相关的法律、法规，均不得损害公共和对方的合法权利。

2、双方必须就各自派出人员的个人行为承担连带责任，如发生因个人违法、违规、恶意操作使项目受损，双方协商可通过适当途径追究个人的经济与法律责任，派出方同时也必须同时承担连带责任。

十、违约责任

1、因甲方原因导致乙方不能正常施工、正常销售及其他经营困境的，由甲方负责赔偿相当于乙方已经投入资金两倍的罚金。

3、因甲方原因未能在规定时间内完成相关手续的办理，需在5日内将乙方的前期所有投入双倍退还乙方。

2、由于乙方行为对甲方经济、名誉造成损害，导致协议不能履行的，视造成的损害后果，由乙方赔偿甲方相当于损失额两倍的罚金。

3、由于一方原因导致对方受到经济损失的，所有损失由该方双倍承担。

十一、争议解决

本协议未尽事宜双方协商解决或按《合同法》的有关条款执行，如有争议双方均可提请司法诉讼。

十二、本合同正本一式肆份，双方各执两份，具有同等法律效力，签字盖章后生效。

甲方(公章)：_________　　　　　　　　乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　　　　　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　　　　　　　_________年____月____日

房地产合作开发合同范文2

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，鉴于：

1.甲方将于2011年

月

日依法以招拍挂方式取得位于德平镇的编号为的地块的土地使用权，该地块的规划用途为、容积率为、计划建筑面积为

平方米、土地使用权年限

自

****年**月**日至

****年**月**日止。

2.甲方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。、第一条

合作开发

以甲方公司名义参与土地挂牌、建设、运作，此地块属甲乙双方按份额共有。

甲方同意提供依前述所指的地块的土地使用权。征地总价款为3200万元，甲方出资2176万元，占68%股份，按股份享受利润分成或承担风险;乙方同意出资1024万元，占32%股份，按股份享受利润分成或承担风险，双方合作开发建房。

第二条

建房资金

建房资金由甲乙双方按股份比例筹集，一方资金不到位或不足部分，重新计算分成比例。

第三条

报批手续

除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的包括但不限于《建筑工程规划许可证》、《开工许可证》、《建设同地规划许可证》、《预售许可证》等在内的所有报批手续均由甲方负责办理。相关费用由甲、乙双方按比例负责并承担。

第四条

设计建筑

工程设计与建筑招标、施工监督由双方共同负责。

第五条

管理人员的构成合作双方共同指派人员组成的项目部以董事会形式存在，其中甲方指派董事长一名副总经理一名，乙方指派总经理、副总经理各一名。其他人员由社会招聘，共同管理。

第六条

财务制度

例会制度、财务制度根据工作进展一并建立，项目部的进、支财务状况由双方共同管理。

第七条

声明及保证

甲方：

1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均为作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4.甲方不得将本项目土地、房屋进行抵押、典当或其他形式的担保等等。

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房地产合作开发合同(2)

学习啦【房地产合同】编辑：翠梅发布时间：2017-01-06

合作开发房地产合同若干问题探讨 篇3

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

二、合资与合作开发经营房地产的区别

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。

三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定

由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。

四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让

关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。

房地产合作开发 篇4

一、房地产项目合作开发模式

(一) 房地产项目开发的运作流程

房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目, 需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动, 分布于以下四个环节:

1.前期准备环节

前期准备工作主要包括取得土地使用权, 项目立项、图纸设计和规划, 五个许可证审批, 市场调研和规划, 预算, 融资, 决定开发模式, 确定建筑施工方、监理方。

2.建筑施工环节

按照确定的开发模式开展建筑施工, 工程监理;市场营销, 预售开发产品。完工验收和竣工结算。

3.销售环节

销售开发产品, 办理购房贷款和房产证手续。

4.保有环节

销售剩余开发产品, 或转为自用或出租。工作重心转向售后服务、移交物业管理、招商租赁等工作。

(二) 房地产项目开发模式

国际上房地产开发有两种基本开发模式:香港模式和美国模式。香港模式的核心在于, 楼盘以项目开发为组织形式, 在整个开发流程中, 从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。而美国模式则完全不同, 整个开发的每个环节完全由独立的机构运行, 投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金。房屋建造由专门的建筑商完成, 物业管理则由专门的物业公司来完成①。内地房地产开发完全借鉴了香港模式。在整个开发流程中, 从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。内地的国有土地出让模式在很大程度上也学习了香港经验, 土地使用权不能自由交易, 经营性用地只能通过政府的“招拍挂”出让方式获得。正是内地这种独特的房地产开发模式, 与重交易轻保有环节征税的房地产税制相结合, 才造就了当今市场上各种形式的“项目合作开发或合作建房”模式。实践中, 人们通常将项目的建设方式和经营模式统称为项目的开发模式, 主要包括以下三种模式:

1.自建开发模式

有土地使用权的企业自行开发建设, 整个开发流程均由本企业独立完成。这些企业一般为具有房地产开发经营资质的企业。

2.代建开发模式

有土地使用权一方委托房地产企业代为开发建设, 并支付代建费, 开发主体为委托方。受托方必须是有房地产开发经营资质的企业, 委托方则无此限制。

3.合作开发模式

合作开发房地产项目实际上是一种对土地、技术、资金等房地产要素的调配整合, 是合作开发主体为完成房地产项目的开发、经营目标而通过合同的方式将各个主体拥有的要素有效结合到一起的民事行为②。实务中, 由于土地产权制度和房地产开发香港模式的约束, 内地房地产项目合作开发形式多样, 可归结为以下两大类:

(1) 共同出资成立独立法人公司

一方以本企业为主体联合其他企业、个人共同投资开发房地产项目, 成立独立法人房地产公司来完成整个开发流程。

(2) 合作开发不成立独立法人公司

一方以本企业为主体联合其他企业、个人合作开发房地产项目, 不成立独立法人公司来运作该项目, 合作各方中必须至少有一方具备房地产开发经营资质。实践中, 合作各方通常选择以下五种具体合作方式之一来完成项目开发:

①提供土地使用权换取固定收益方式--转让土地使用权行为

合作各方约定, 提供土地使用权一方不承担经营风险, 只收取固定利益, 如:固定数量的房屋、货币或其他权益。这种合作实为土地使用权转让行为。

②提供资金换取固定开发产品方式—销售开发产品行为

合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只分配固定数量的房屋。这种合作实为房屋买卖行为。

③提供资金换取固定货币数额方式–借款行为

合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只收取固定数额货币。这种合作实为借款行为。

④提供资金换取开发产品使用权方式–房屋租赁行为

合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只以租赁或以其他形式使用开发产品 (房屋) 。这种合作实为房屋租赁行为。

⑤共同投资、共享利润、共担风险方式–房地产项目合作开发

合作各方约定, 各方提供土地使用权、资金、项目管理技术等共同投资开发房地产项目, 共享利润、共担风险。该项目合作清算后, 按约定比例向合作各方分配项目利润。这种合作方式即为法律上真正认可的“房地产项目合作开发”模式。

二、房地产项目合作开发涉税处理

(一) 房地产税制概况

中国内地现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革的基础上确立的。其中直接以地产、房产为征税对象的有五个税种:耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税;与房地产密切相关的有五个税种:营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等, 共十个税种。 (见表1)

(二) 房地产合作开发项目的涉税处理

2005年至今, 最高人民法院和国家税务总局分别颁布了若干司法解释和部门规章, 为各类房地产“合作开发”行为的税收征收管理和法律纠纷解决提供了更明确的法律依据。依据这些法规, 不同的项目开发模式或方式涉及不同的纳税义务, 税负高低不一, 差异较大, 开发模式的选择决定了项目开发的涉税处理方式和合作各方的税负。本文以法律上认可的“房地产项目合作开发”模式, 即合作各方共同投资、共享利润、共担风险的项目合作方式为基准, 分析其涉税处理过程。房地产合作开发项目自前期准备阶段起, 至合作清算结束, 均应以本企业 (有土地使用权一方) 为财务核算主体和纳税主体, 从四个开发环节、十个税种、两方纳税主体三个维度处理涉税事项:

1.四个开发环节

如上表所列, 企业在项目开发的所有环节均应积极履行纳税义务, 正确计算并按时缴纳各项应纳税金及附加费;到主管税务机关立项及按月申报开发产品销售情况。

2.十个税种

在开发过程中及合作清算结束时所产生的所有涉税事项, 本企业均应正确计算并按时缴纳各项应纳税费, 其重点和难点在于合作清算年度的企业所得税汇算清缴工作。

3.两方纳税主体

合作开发项目的纳税主体包括两方:一方为本企业, 负有项目开发经营所涉及的所有纳税义务;另一方为合作方, 承担项目税后利润分配的所得税。

房地产合作开发项目通常在开发产品销售完毕当年实施合作清算工作。合作清算结束时, 本企业应根据清算结果所列的项目税后利润, 按约定比例分配给合作方。实际支付分配款时, 若合作方为个人独资企业、合伙企业或个人, 企业还应就实际分配的项目税后利润, 代扣代缴个人所得税;若合作方为法人企业, 则合作方取得该合作项目税后利润应视同股息、红利, 属于企业所得税的免税收入, 合作方免交企业所得税。合作清算结束后, 剩余税后利润留归本企业, 构成企业的税后净利润。

合作清算结束后, 企业需向主管税务机关备案分配合作方项目税后利润情况, 并依要求报送合作清算报告。由于合作开发项目为合作各方共同管理, 财务核算清查工作及合作清算结束时的涉税处理较为复杂, 故合作各方通常聘请税务师事务所实施清算工作并出具合作清算报告。

房地产合作开发项目的税务处理是一项综合性较强的专业管理活动, 涉及法律、税收、会计核算、财务管理、企业运营管理等多学科知识, 故要求财务人员具备较高的综合素养和丰富的实践经验, 方能保证合作开发项目涉税处理工作的合法性及合理性, 从而尽可能规避或降低税收风险, 实现企业价值大化。

摘要：房地产项目合作开发是合作各方共同投资完成项目开发, 共担风险、共享利润的一种商业合作模式。本文通过对实务中各种合作开发模式的比较分析, 明确了房地产项目合作开发行为及主体的法律界定, 对合作开发项目的涉税处理方法及过程进行了分析阐述。

关键词：房地产项目合作开发模式,房地产税制,涉税处理

参考文献

[1]许明编著.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社, 2013.

[2]常青著.中国房地产到底怎么办[M].浙江大学出版社, 2011.

[3]毕宝德著.不动产经济研究[M].中国经济出版社, 2013.

房地产合作开发合同 篇5

一、合作方式。甲、乙双方共同以乙方名义在 进行房地产项目开发，项目名称暂定为。

二、合作条件：

1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。

2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。

3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。

4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。

5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。

三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积 亩，使用期限 年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。

四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自 年月 日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。

五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积 元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付 元，开发房地产销售至一半支付 元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。

六、违约责任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。

2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。

3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

年 月 日

合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。

1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发则给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未禁止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产项目公司（非中外合作经营房地产开发企业）的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。

2、较强的行政干预性。合作开发房地产合同的行政干预性主要体现在应履行一系列的审批及登记手续，其效力等问题也受到土地、规划、房屋及建筑管理等方面行政法律法规的诸多限制。具体说来，包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业的资质审批及登记制度，此外还有我国相关外商投资经营企业法关于中外合作（合资）开发房地产合同应履行的审批及登记制度等。对房地产开发进行规划方面的限制是世界各国通例，而土地制度和外资准入的审批制度等则具有浓郁的中国特色。在我国合同法领域，房地产合同的行政干预性相对较强，而合作开发房地产的行政干预性在房地产合同中又属相对较强。这是我们在合作开发房地产的实践和理论研究中不能回避的问题。

房地产开发前景 篇6

一、我国房地产发展现状分析

我国房地产的发展已经经过了数十个年头，期间为我国经济建设和国民生活环境改善也做出了自己的贡献。但是在实际经营运作及发展过程中仍然存在诸多问题。首先就是国内房价高涨问题，造成房价高涨的原因有很多，主要来说一方面是因为企业的房屋建设及相关成本支出过高，因此不得不将成本均摊到房屋单价上面，从而造成房价上涨，抑制了消费者的房屋消费积极性。另一方面也是因为我国各种有关房地产开发建设以及针对消费者的财政税收政策还有待进一步提升，当前针对房地产开发的税收过高比较严重，同时又缺乏刺激消费者进行房屋消费的其他有利优惠政策，从而造成国内房屋消费水平一直无法得到进一步提升。

二、提升我国房地产开发行业发展水平的思考

1.为企业发展减轻成本负担

房地产开发机交易活动中涉及到诸多方面的支出与税费。这两项支出是房地产开发及交易活动中最为重要也是比重最大的两项。而且由于我国房地产开发和建设市场仍然处于探索与建设阶段，许多法律法规尚不完善，许多税费征收及成本支出方面还存在许多不科学不合理的地方，最明显的一点就是我国的房地产开发活动中所涉及的税费数额相较发达国家而言，明确过重，这不仅不利于房地产开发企业的生存发展，同时也大大的制约了我国经济建设的全面发展，因此必须加强对不合理税费科目的调整与修改，尽快实现与国家标准的有效接轨，减轻国内房地产开发企业的成本负担，有效抑制房价，从而进一步刺激国内居民对

2.优化房地产开发及发展环境

首先，为了为国内房地产开发企业提供更好的投资生存环境，更为自由的发展空间，政府方面应该不断提升相关部门的工作效率及办事质量，加强对房地产企业资质审查力度、缩短单独项目的审查周期及其他项目的办理周期。通过开设绿色通道的办法对符合办事程序、无需过多审核的普通项目最大限度缩减中间办事环节，最大限度为企业节省精力与时间，在提升我国房地产发展水平的同时也进一步提升我国政府的对外形象。

其次，相关行政机关与事业单位要进一步完善自身的服务体系建设，为房地产开发企业提供更多工作上的便利，例如提供种类更加多样的贷款、信贷服务，根据企业的实际情况制定更为科学合理的贷款、信贷还款方案，多站在企业的角度给出正确意见，帮助企业健康发展，这样不仅能够有效提升贷款工作质量，也能够盘活企业，促进我国房地产行业的不断发展与完善。

最后，也是最为重要的一点，国家不仅要为房地产开发企业提供资金、管理以及服务方面的便利，更加要为国内房地产消费者提供更多便捷。因为只有消费者有了能力，才能够真正拉动国内房地产消费水平增强，我国的房地产开发企业才能够获得生存发展的机会。面对我们绝大多数中低档收入家庭的实际住房需求，国家应该加快相关法律法规的制定与出台，要加强还款补助、利息减免以及其他形式的房屋购买优惠政策的推行，从而切切实实帮助绝大多数有意愿的消费者提升房屋购买能力，进而鼓励居民进行住房消费。

3.房地产企业要加强自身建设

房地产行业的发展是否能够取得稳步提升的效果不仅需要外部条件的进一步优化，更为重要的是房地产开发企业需要不断加强自身建设工作的开展力度，提升自己的市场竞争实力。随着国外房地产企业的不断涌入，有限的房地产市场也变得更加拥挤，国内企业本来在发展水平和管理水平上就与国外企业存在着不小的差距，因此必须加大自身建设力度。最大限度发挥自身优势，实现市场份额的有效扩展。具体来说可以从这几个方面进行建设与提升。首先要巩固企业发生地的基础，加强企业与当地其他企业以及政府的合作关系，扩展企业的人际网络，提升企业在当地的口碑与声誉。其次企业不能盲目跟风，必须立足自身特点和当地人文特点，从自身的实际能力以及符合大多数消费者消费需求的角度出发，开发自己的特色项目，不断巩固和提升自己的特色实力，大力推进自己的拳头产品和特色项目，从而以长打短，为企业赢得社会声誉和经济效益。再次，要加强资源有效管理，充分实现对人力物力财力等各项资源的优化配置，凡事量力而行，不可起攀比之心，踏踏实实建设、实实在在发展。最后是要最大限度提升企业自身的操作实力，也就是要加强优秀人才的引进力度。加强兼具财务管理知识、资源管理知识、企业管理知识、房地产相关法律法规知识以及消费心理学知识等多元化知识的复合型人才引进力度，从而通过人才队伍素质的全面提升来优化企业结构和实力，实现企业的健康稳定发展。

（作者单位：青海省海东地区乐都县房地产管理局）

房地产合作开发 篇7

关键词：房地产开发,项目管理,重点难点分析

1 概述

近年来, 房地产项目开发对于项目的管理也越发重视, 通过房地产开发项目管理可以更好的提高房地产开发的经济效益。从管理的内容来看, 其中包括了多种管理方法和系统工程的观点, 并且在按照科学管理规律来进行组织和协调的过程中也可以更好的促进房地产项目朝着健康的方向发展。而房地产项目管理所涉及的内容较多, 并且有着一定的综合性, 在管理的过程中还需要通过系统的理论知识来提高房地产开发项目的科学性。

2 房地产开发项目中对于质量的管理

工程的质量是房地产项目开发的最基本要求, 同时也关系着房地产开发企业的声誉。而房地产项目又是一项特殊的商品, 其质量不仅会直接影响到房地产的销售, 同时也关系着房地产企业的未来发展。因此房地产项目的质量也决定着整个工程的成败, 如果在房地产开发过程中存在着质量问题, 那么不仅会影响到房地产企业的声誉, 同时也影响着房地产企业的经济效益, 这样也不利于房地产企业的长远发展。因此在房地产项目开发过程中还需要严格的控制好房地产项目开发的质量, 并且积极的做好各项管理工作, 从而避免发生不必要的质量问题, 而房地产开发项目的质量管理也需要从以下几方面内容来着手进行。

2.1 设计方案的优化

在进行设计的过程中, 设计部门需要按照相应的要求来对房地产项目进行明确的定位设计, 同时对于开发设计图纸的审核和管理也是非常重要的部分, 再检查无误后才可以通过使用。通常情况下, 如果房地产开发项目的设计存在失误, 那么整个工程的施工就会受到很大的影响, 所以设计方案的优化也必须要保证科学性、合理性, 这样才能够最大限度的保证设计的合理性。

2.2 施工单位的选择和施工人员素质的保证

房地产项目施工中对于质量的控制也是非常关键的部分, 如果施工工作出现问题, 那么也将会直接影响到工程的质量, 而房地产项目的施工也是工程质量的重要基础保证。在施工前, 需要对施工人员进行严格的审查, 保证施工人员都具备足够的施工资格后才可以进行施工。而施工的管理人员、技术人员的专业技能素质也是决定施工质量的关键因素, 房地产开发企业可以通过不断的培训和应聘机制来对施工人员进行选拔, 从而更好的提高施工队伍的整体素质。

2.3 施工材料的管理

施工材料的质量也是影响施工质量的重要因素, 在选择施工材料时首先就要注重施工材料的质量, 如果存在着质量问题, 要严格控制材料的进场, 避免施工时采用低质量的施工材料, 这样不仅能够保证施工的质量, 同时也可以控制施工的安全工作。

2.4 对施工机械和设备的管理

施工机械和设备是施工进度的重要保证, 性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成, 因此, 在工程的项目管理中, 要对机械和设备进行质量的控制。

2.5 施工方案、施工方法与施工技术

施工方案和方法的科学、合理, 能够有效地促进工程的实施, 方案和方法的变更会对工程的进度产生影响, 施工技术又是项目质量的关键因素。因此, 加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。

2.6 做好质量监督工作

相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作, 及时发现过程实施中的问题并加以解决, 充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。在工程项目的质量管理中, 最重要的是做好预防性的控制, 对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制, 从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作, 制定问题的解决方案, 一旦出现问题, 马上进行处理。在平时的管理中, 也要对质量问题进行严格的控制, 即便是小的问题, 也要进行严格的管理, 以免酿成大的质量隐患。

3 项目进度管理

工程项目能否在预定的时间内交付使用, 直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻, 做好施工项目的进度管理, 保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。

3.1制定进度计划。在工程的设计之初, 做好项目的总进度计划, 确定工期的总目标, 在对现场进行调研和分析的基础上, 将各个阶段的工作进行详细的计划, 对施工进行指导。

3.2保证进度计划的实施。在施工过程中, 要保证进度计划的严格施行, 将审批后的进度计划布置到各个部门, 将责任落实到人, 确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题, 要及时进行处理, 采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。项目的进度管理是项目管理中的难点, 影响因素较多, 实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中, 要对这些因素进行详细的分析, 列出各个环节可能出现的问题, 进行预防性的控制, 以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多, 不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位, 还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系, 在项目工程的进度管理中, 做好人的因素管理, 对其他各种因素进行分析研究, 是做好进度管理的基本要求。

4 项目成本管理

项目的成本关系到企业的利益, 对成本进行合理的控制, 是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动, 资金对每个开发企业都很重要, 做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看, 对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理, 成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点, 虽然具有一定的意义, 但对成本控制的成效却不佳。因此, 要加强对第一阶段的成本控制, 知识方案的选择。做好投资的估算, 从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

结束语

综上所述, 房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面, 在实际的项目管理中, 要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理, 保证项目工程的实施。

参考文献

[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居, 2011 (9) .

[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材, 32 (2) .

房地产合作开发 篇8

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

房地产合作开发 篇9

1 T-C-D模式的概念及特征

1.1 概念阐述

“旅游综合体”是我国学者首创的词汇,国外几乎没有直接的相关研究文献,目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析,没有形成系统的理论体系,其概念也缺乏明确的定义,主要研究见表1。

结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点,对本文T-C-D模式作如下界定:T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内,基于一定的旅游资源与土地基础,以旅游休闲功能为主导,以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心,以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区,是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。

1.2 T-C-D模式的表现特征

T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流,作为一种休闲地产开发全新的生产力形态,是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征,有以下表现趋势:(1)综合性突出,休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征,主要包括:一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础,实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业,融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业,通过综合开发,进行多功能、多业态的集聚;三是功能的综合性,产业发展的综合性决定其功能配置的综合性,可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。旅游综合体本身是一个大项目,它包括三类主体项目,即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目,主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密,各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益,而且追求环境效益和社会效益,追求全方位的综合性效益。此外,T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。(2)以旅游休闲功能为主导,休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变,T-C-D模式的主导功能必然是旅游休闲,同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能,构成所谓的“综合旅游休闲”。当然,在实际开发中主要是以一项或几项功能为主,再配合其他辅助功能共同发展。同时,在泛旅游产业构架下,综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心,这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产(如酒店、餐饮)、休闲商业地产(如商业零售、商务办公)、休闲住宅地产(如公寓、别墅)三大核心类别,也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等,这是T-C-D产品开发的核心。(3)多元混合性突出,服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样,功能具有多样性和复合性,居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切,互为补充,同时相关产业集聚、混合发展,这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求,它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式,旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务,推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代,具有良好的智力运营模式,充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。(4)政府参与主导,资金依赖性强。大量案例证明,T-C-D模式的开发成本和经营成本都很高,需要大量资金支持—运作,具有高投入、高风险、高收益的特征。同时,T-C-D模式的开发体量巨大、范围广泛,需要从区域发展的角度对其进行研究、分析,投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此,T-C-D的开发除了需要资金的支持外,离不开政府参与主导。从目前T-C-D开发的实例来看,地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。

2 T-C-D休闲地产创新开发模式

2.1 理论模式

成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值,创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益,只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施,打造有机旅游综合体,才能引来人流,留住人流,从而扩大其消费,将生地变成熟地和旺地,促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。从地产开发的角度来说,旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9](图1)。

辅助引导模式:任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是T-C-D模式开发可依托的核心资源,T-C-D面向现代休闲市场需求,重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源,创造一个或者多个独特的核心吸引物,这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化,可以是打造的特色景区,也可以是一些核心旅游休闲项目,如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等,它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造,在原始土地上进行大环境建设,使其景观化、生态化、环境化,将原始土地变成环境土地,产生环境效益,这是T-C-D模式开发的前期工作,也是旅游地产开发的辅助依托。

主体支撑模式:一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心,它是吸引人流、提升土地人气的关键,主要目的就是为整个开发地带来客源,形成最初的消费者。但要留住人,构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求,主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集,形成了休闲聚集中心。这是T-C-D开发模式的关键和主体功能部分,也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值,把环境土地打造成人气土地,产生一定的经济效益。

辅助延伸模式:主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值,也能创造可持续的现金流,但要真正扩大其消费,提升土地的价值,获得土地开发上的巨大回报,就必须创造延伸发展中心,包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展,其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心,也是土地开发利润的主要来源,提升了土地的价值,将人气土地变成增值土地,产生环境、经济、社会的综合效益。

2.2 应用模式

综观我国成功的T-C-D开发实例,依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分,一般形成“X+旅游综合体”的开发模式(X指核心资源、产品、功能或开发目的)。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10],主要形成四大类别,即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发(表2)。

“生态休闲旅游综合体”开发模式:该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能,开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展,为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流,促使附近地产升值。从旅游起步,旅游改善环境,环境带动地产,地产促进其全面发展,是旅游与地产相互结合的典型。

“休闲商业旅游综合体”开发模式:休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物,是一种商业地产项目,主要是以综合商业为主要功能,其他娱乐、休闲作为辅助功能。它其发展必须要有一定的游客基础,客源层次多样,辐射范围广泛,对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高,包括酒店、餐饮、交通、商业街,涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发,收益较高,土地增值快,市场趋向性强,临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。

“文化创意旅游综合体”开发模式:该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物,进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体(建筑形式、再生场景、旅游活动等)创意性地表达、展示出来[11],塑造一个具有特色文化个性的T-C-D品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力,对文化的修复、保护和延续具有重要的作用,一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的,形成独特的文化体验,产品的专属性较强,因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约,要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于T-C-D地区综合体形象的塑造。

“娱乐度假旅游综合体”开发模式:该模式基于市场规模大小投入巨资,专注于大型游乐项目的开发,以娱乐设施作为主要吸引物,加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容,吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低,不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚,但对环境、配套设施和服务有较高的要求,开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点,需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本,要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市,微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性,可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展,有助于泛旅游产业的形成,实现真正意义上的土地开发的巨大回报。

3 T-C-D模式开发的战略措施

3.1 综合打造为指向,定位突破为先导

T-C-D开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念,以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造,效益综合实现,这是T-C-D开发的第一要领。一个成功的T-C-D开发,已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区,整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能,一站式满足游客全方位的旅游体验需求,最终形成一种泛旅游产业综合发展构架,包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展,多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势,也是其赢得多元化市场竞争的关键,主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。

3.2 功能构架为核心,房产收益为支撑

大量案例表明,T-C-D的开发是一个有序的推进过程,其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心,它们是整个T-C-D的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系,抓住功能构架这一核心,同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新,才独具吸引力。T-C-D开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢,因此,开发商需要充分考虑整个T-C-D地区的资金平衡,需要在延伸中心发展地产业,从中得到更多的、更快的收益,地产业无形中就成了T-C-D开发与收益的支柱,这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产,不局限以房子为核心,房子可能是主体,也可能是附属的配套设施,它要求营造的不仅是一个自然景观的空间,而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。

3.3 专业团队为基础,操作运营为保障

T-C-D开发模式错综复杂,开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中,要整体定位、整体规划、整体设计,并在以后运营中,要整体经营、整体管理,将开发模式与运营模式统一起来,无论是前期的定位、设计、空间考虑,以及经济指标的制定还是后期的运营管理,都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的T-C-D开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式,对T-C-D运营的要求非常高,无论是独立开发还是统筹开发,都要体现全局性、长期性、品质性,同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理运营T-C-D地区的项目,才能够为目标市场提供周到的综合服务。

4 结语

房地产开发效益评估 篇10

1 可行性论证与效益评估

可行性分析作为建设项目的基本程序。其作用从提出至今都是被投资者重视的一道程序。1983年我国国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性分析研究的试行管理办法》,从此,可行性分析研究就正式纳入了我国基本建设程序中。基本建设项目可行性研究分析,主要是对项目建设的必要性、可能性,特别是对投资效益进行全面系统的分析论证。效益评估是对目标绩效与能耗的比较。

对房地产业而言,经济效益表明企业投资回报与经营方向是否正确;社会效益和环境效益是指项目对社会发展和生态平衡所产生的绩效。目前,项目投资效益分析通常以定量分析和动态分析为主,定性分析与静态分析互补,来确定方案是否可行。定量分析使投资者清晰项目的投入与收益,动态分析考虑资金的时间价值,能预测未来发展变化,对投资者和决策者树立资金周转观念、利息观念、投入产出观念及合理利用建设资金、提高经济效益等都具有重要意义。下面从宏观和微观角度分析房地产投资效益。

2 房地产与土地利用规划及城市规划的密切关系

房地产与城市土地利用规划及城市规划密切相关,城市土地利用规划源自基本国策、地区资源和城市定位。它是保证一个城市土地利用安全的盾牌。由于房地产开发的最基本生产资料就是土地,而土地又关系到社会不同主体的切身利益,所以房地产效益评估不仅表现在其现实价值,更多地反映在其可持续增长空间。国家保护18亿亩耕地的底线也是旨在强调我国土地资源目前所面临的严峻挑战。

城市规划不仅是城市布局的安排,更是对城市大环境从规划上的影响;不仅关系地区的和平稳定、自然景观和国民素质,且关系城市生态平衡、社区周边教科文环境、就业和受教育情况等后增长空间。这些也是房地产投资所关注的重要因素。房地产投资品质是关键。房地产的品质,从宏观方面分析主要包括:城市GDP、自然条件、人文底蕴和生态环境;从微观方面分析大体包括:社区环境、房型、户型、容积率、人均绿地、小区建筑景观、人口密度、承建商信誉、综合造价和物业管理。大环境与小环境间存在一荣俱荣、一损俱损的关系。

西安南郊曲江房地产高速增长就是一个典型案例。曲江在2004年以前是典型的农村。截至2004年,大雁塔附近的房价约在3 000元/m2左右。随着文化旅游定位的明确,区域环境的不断改善及政府投资力度的不断增加,曲江的投资环境日益见好。曲江文化旅游的优势突显,文化和旅游联姻的人造主题公园,如大雁塔南广场、大唐芙蓉园、及曲江池遗址公园、大唐通易坊、唐城墙遗址公园,已经不仅成为曲江的标识,也成为西安市新的标识。区域更是吸引了中海地产、富丽、金地、万科、紫薇等一大批全国知名房地产商投资曲江,开发的产品品质也不断提升,洋房、别墅已经是曲江主流产品。中海的铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家等高端楼盘,已经成为西安高端住宅开发的典范。

统计显示,曲江2004年的别墅价格4 000元/m2左右,到了2010年花园洋房的价格已升至15 000/m2左右,短短6年时间涨了3.5倍,从这些可以看出城市规划定位对一个区域价值体现的作用。曲江翻天覆地的变化既有城市规划的作用,也有房地产开发的作用,其二者的双重作用是改变一个区域、实现区域价值最大化的双重动力。

3 住宅项目投资效益分析

我们在关注大环境的同时,也要分析小环境的效益。住宅项目投资包括建设成本投入、银行利息和不可预见费等。投资效益分析是项目可行性分析研究的核心,包括经济效益、社会效益及环境效益。住宅项目经济效益分析包括:技术经济分析、企业财务分析和国民经济分析。

3.1 住宅项目技术经济分析

住宅项目技术经济分析包括:总体规划设计、住宅楼建筑设计和住宅楼结构设计及装修。

3.1.1 小区总体规划设计分析

小区规划设计分析包括:用地平衡分析、技术经济分析和小区综合造价分析。其设计指标主要包括:容积率、绿地率、建筑密度、人口密度、布局均衡合理和综合造价经济适用。小区用地平衡分析是通过比较住宅项目用地范围内人居建筑、公共建筑、道路广场及绿化水景等占地面积,评价居住区总体布局的合理与否;技术经济分析主要通过一系列指标的计算来反映规划设计技术的经济性;小区综合造价分析是将建成住宅小区所必需的各投资总值折算到每平方米居住建筑面积上,并以此作为售楼依据,其综合造价可检验居住区建设的经济性。

3.1.2 建筑设计分析

住宅楼建筑设计主要指房屋的层高、层数、平面设计、户室比和居住面积。平立面设计、结构设计、装修设计等。层高直接影响建筑工程造价,而平面设计及装修等直接影响到住宅价值的市场实现。我国现行住宅室内净高推荐2.9 m,过去住宅室内净高一般为2.68～2.88 m。适当降低层高可节省投资,节约能耗与用地。但层高过低,容易产生压抑感。低层建筑实用方便且造价低,但占地多,故大中城市不宜多建;小高层建筑(6～7层)具有使用方便,造价低,用地少,日常费用低,建筑密度大等特点,适合我国大中城市人居习惯和经济实力;高层建筑(超过7层)可节约用地、市政设施投资及土地征用、拆迁安置等费用,但需电梯、安全通道、高压泵房和结构强度等设施完备,以致造价上升,且日常维护费高。住宅平面设计越简单,其单位造价就越低。依据我国人居生活水平和消费习惯,一般以二室二厅或三室二厅为主,一室户及多室户要有适当比例。住宅面积包括起居室、卧室等面积和卫生间、厨房、过道、阳台、储藏室等辅助面积,住户面积通常在90～150 m2,且宜大中小结合,以适应各种家庭的需要。

就城市土地集约利用的观点及土地利用的社会效益观点,我们应当参照新家坡的住宅发展方式,应该从功能上满足住宅的属性,而不仅仅是最求面积的奢侈。通过国家政策调控,引导公众对住宅的面积消费也趋于理性。

3.1.3 结构设计分析

结构形式大致分为全装配式结构、大模板结构及装配整体式结构。全装配式结构的优点是:工业化程度高、施工速度快、受季节影响小,有利于利用工业废料。其缺点是:生产基地建设一次性投资量大,运费贵,造价较高。大模板结构的优点是:结构整体性好,工艺灵活,节省费用。其缺点是:钢筋与水泥用量较多,造价较高。装配整体式结构包括:内浇外砌、内浇外挂和“一模三板”等形式,其优点是:整体性好,造价低,适应性强,能因地制宜,且与大模板结构相结合,故受到广泛欢迎。

3.1.4 装修设计分析

住宅建筑装修设计分室外装修和室内装修。室外装修根据不同结构一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料和大理石块材贴面等方法处理,设计与施工时要注意经济、美观、耐用、不褪色。室内装修一般根据不同标准分别对地面、墙面、顶棚等进行处理,并确定门窗、电器、给排水、暖气、卫洁具、有线电视、电话、智能化等选用标准,这些依据当地生活水平与家庭具体情况决定。

3.2 住宅项目经济效益分析

住宅项目经济效益分析是在技术经济分析的基础上进行的项目总投资估算,依据国家政策、法律和法规,结合当地取费定额,具体包括以下6项。

1)土地费用估算,包括:

土地转让费、拆迁安置费、土地出让金等;

2)前期工程费估算,包括:

前期策划费,方案设计费,施工图设计费、景观设计费“三通一平”费和勘察费等。

3)建筑安装工程费估算,包括:

土建工程、给排水安装工程、通风采暖工程、强弱电安装工程、天然气安装工程和电梯安装工程等,除天然气安装工程和电梯安装工程外,均以规划建筑面积为基数乘以估算单价进行计算。

4)小区配套设施费估算,包括:

围墙及大门工程、绿化景观工程、室外管网工程、变(配)电室工程、垃圾转运站工程和通风采暖工程等。

5)政府税费,包括:

营业税、市政配套费、人防工程建设费、环境保护费、排污费、工程定额测定费、工程招投标交易服务费、墙改保证金、地下管线查询费、工程监理招投标费劳保基金等。

6)其他开发费估算,包括:

开发管理费、预售许可证费、产权面积测量费、合同鉴定费、贷款利息和不可预见费等。

3.3 财务分析

财务评价是从房地产投资项目或企业角度对住宅项目进行的经济性分析。即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规,计算分析住宅项目直接发生的财务效益和费用等内容,考察住宅项目的盈利能力与清偿能力。首先,要估算出住宅项目的各项成本、税金、总投资额及利润等基础性数据,然后,据此编制必要的财务报表,并计算出相应的财务效益指标,再通过与有关标准对比,判断项目投资是否可行。

住宅项目财务分析评价中常用的方法有:比较分析法、比率分析法和结构分析法。其中结构分析法多采用差额分组法、因素替换法、指数法、线性规划法和回归分析法等。实践中我们体会到,运用因素替换法时应注意以下问题:只能用于被分析对象的因果关系具有严格函数关系的情况;相关因素被从理论上证明是引起指标变动的根本原因;须从指标的经济意义及组成因素的相互依存关系方面,确定客观合理的替代顺序;各因素对指标差异总额影响程度的代数和等于该指标差异总额。据此分析可检验计算结果的正确性。住宅项目的财务评价指标主要包括:盈利指标和清偿指标。反映盈利能力的指标又包括静态分析指标和动态分析指标。

1)反映盈利能力的静态分析指标不考虑时间价值因素影响,主要包括:投资利润率、投资利税率、资本利润率和资本净利润率等。

2)反映盈利能力的动态分析指标是考虑资金时间价值因素影响所计算出的指标,主要有财务净现值(FNPV)和财务内部收益率(FIRR)。

3)反映项目清偿能力的财务评价指标主要有:投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率。对于以出售为主的住宅项目而言,投资回收期和借款偿还期没有财务实用价值,故不予考虑。资产负债率、流动比率和速动比率都是依据资产负债表进行计算的。

3.4 住宅项目国民经济分析

国民经济分析是从国家和整个社会的角度出发,依据费用-效益分析原理,全面分析和评价项目的一种科学方法。国民经济分析是以计算影子价格、影子汇率及项目的未来经济效益和费用,估算对未来效益和费用折现的社会折现率,并对净效益(即每年的经济效益与费用之差)进行折现,最后,计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。财务分析是用现行价格计算投资项目效益和成本,只考虑内部收益和内部费用,不考虑项目所带来的外部效益和外部费用,所以还不能全面反映住宅投资项目的经济效益。国民经济分析是用调整后的价格和参数计算项目的效益和费用。国民经济评价是把住宅项目放在整体的国民经济发展角度,来考虑其所带来的效益及付出的代价,既考察住宅项目的内部效益和内部费用,又考察住宅项目的外部效益和外部费用。因此,在财务评价的基础上还要进行国民经济评价,才能客观全面地反映住宅项目投资的经济效益。国民经济评价一般在财务评价基础上进行以下两项微调:

1)效益与费用范围的调整。

首先,剔除已计入财务效益和费用的转移支付,然后,识别项目的外部费用和外部效益,对能定量分析的费用,要进行定量计算;对不能定量分析的费用,应作定性分析。

2)效益与费用数值的调整。

剔除建设投资额中属于国民经济内部转移支付的引进设备、材料的关税和增值税,并运用影子汇率、影子运费和贸易费用对引进设备的价值进行调整,对国内设备价值,则采用影子运费和贸易费用进行调整。用建筑工程影子价格换算系数,调整建筑费用或安装费用。用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。对流动资金、销售收入及经营费用也要作相应调整。最后,编制报表并计算分析指标。编制项目的国民经济效益费用流量表(全部投资),并据此计算全部投资的经济净现值和经济内部收益率等。

4 结束语

房地产投资作为城市目前城市经济发展的一项指标,其对经济贡献的作用已经十分明显,但其中存在的一些问题也有目共睹。本文从探讨房地产项目投资的可行性,通过对房地产与成土地利用及城市规划的关系的分析。认为房地产项目投资应着眼建设后的经济效益、社会效益及环境效益。对其评价原则在于该项目是否有益于维护社会稳定,促进文明进步,减少或消除项目的外部成本;是否有利于地区的经济增长与社会可持续发展。投资不仅要考虑市场需求,改善人居环境,还要注意节约土地资源,使土地资源的社会属性能够得到很好的体现。只有将建设项目投资效益综合评价指标与整个项目的可行性分析有机相联,才能实现投资效益的最大化。

参考文献

[1] 杨继瑞.住宅的性质与商品房价格[J].城市开发,2004

[2] 董焱.我国房地产供需状况分析[J].商业时代,2006

[3] 屠永良.房地产经济学[M].上海:文汇出版社,1994

房地产开发成本控制 篇11

房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

二、成本控制的措施

房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

（一）前期调研

在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。

（二）设计阶段

降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：

1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考慮施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

（三）施工阶段

施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：

1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

（四）竣工结算阶段

房地产合作开发 篇12

作为中国市场化改革的重要组成部分,我国房地产市场近20年来实现了迅猛的发展,根据估算,2015年,中国的房地产交易总额达到8.7万亿元,房地产已经成为中国经济的重要组成部分,快速发展的房地产行业需要大量的高素质专业人才,这就对高等教育提出了更高的要求,《房地产开发与经营》作为工程管理和房地产经营与估价专业的核心课程,其教学效果直接影响到未来房地产行业从业人员的专业素质,如何提升该课程的教学质量,同时贴近行业实践,成为课程教学者面前的重要任务。

1《房地产开发与经营》的教学内容

该课程以房地产开发程序为主线,介绍了房地产开发与经营过程中的基本知识和重点内容,包括房地产相关的基本概念、房地产开发用地的取得、房地产开发程序、房地产市场调查与项目策划、房地产项目可行性研究、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理等。

2《房地产开发与经营》的课程特点

2.1 课程综合性强、学科交叉性强

该课程的专业知识涵盖市场调查与预测、项目策划、可行性研究、投资分析、项目融资、土地管理等方面,涉及面宽、信息量大,综合性极强。而且它与工程经济学、城市规划原理、房地产经济学、工程建设法规、项目招投标管理等其他房地产类的课程内容重复、重点不易凸显。

2.2 课程实践性强

该课程围绕房地产开发活动展开,而且与国家现行的宏观经济政策、城市规划动态以及法律法规有着极为紧密的关联,课程的教学内容亦要与行业现状相符。在我国,房地产市场和相关调控政策变化频繁,这直接影响到房地产开发活动,所以该课程的教学内容也更新得很快。

3 开发内化教学模式较传统教学模式的优越性

3.1 传统教学模式中主要存在的问题

1)教学内容跟不上专业知识更新的速度。我国高速发展的房地产行业中,房地产市场面貌、产品动态、开发模式变化很快,与之紧密关联的经济、金融、税收、区域规划等政策也更新频繁,专业知识在一两年之中便会有很大的变化,教师所用的教材内容明显跟不上行业中专业知识更新的速度。

2)教学方式不够多样化,学生参与度低。大部分专业教师仍然采用直线式的单向传授教学方式,以老师讲授为主,学生的主要任务是聆听和接收,教学方式单一,学生参与度低,不利于激发学生的学习兴趣。

3.2 开发内化教学模式的优越性

开发内化教学打破了传统教学中直线式的单向传授方式,老师可以利用布置预习任务、设计提问、课堂检验等多种方式对学生进行开发、引导,启发学生思考、激发学生学习兴趣,将学生引入自主学习的轨道中,让学生主动参与到学习过程当中来,提升教学效果。

与传统教学方法相比,它强调教师在教学过程中更多的扮演“开发”的角色,而不是“传授”的角色,在教学过程中开启学生智慧,开发学生潜能,启发学生思考,引导学生自主学习,将专业知识“内化”到自己的内在素质。

4 开发内化教学模式在《房地产开发与经营》课程中的应用

4.1 导入式教学法

开发内化教学模式的出发点在于教师“开发、引导”,在每个新的教学单元开始学习之前给学生布置预习任务,要求学生针对老师布置的预习题查阅大量的专业资料,分析、归纳、总结,在下次上课前将自己的成果呈现出来,这个过程能体现学生的自主性和独立思考能力,也有利于老师发现学生思维的闪光点,但有一点不能忽视,那就是每次学习新内容之前,对之前布置的预习任务要进行课堂检验并对学生成果进行打分,以巩固和推进预习的效果,让学生形成良好的学习习惯。布置预习任务,是引导学生自主学习的有效途径,让学生明确接下来要学习的内容和学习目标,对新内容的学习有初步了解和认知准备。

4.2 实践调研教学法

教师可以根据不同教学单元的需要给学生布置适当的实践调研任务,例如,在学习“房地产市场运行环境”时,对武汉市光谷片区25岁~35岁就业人口的住房需求特点做调查,学生可以通过实地访问、网络等方式收集资料信息,然后对调查内容进行分析,写调查报告;学习“项目产品定位”时,可以组织学生到当地在售的楼盘进行项目调研,了解该楼盘的规模、市场定位、目标消费群体、产品特点等,在调研完成之后,组织学生汇报调研情况,讲讲学生自己对项目的认识、项目的优劣势及其市场前景等,这种方式可以让学生更直观的接触到房地产市场与开发项目,并且让学生收集信息的能力、沟通能力、分析能力得到锻炼。

4.3 项目教学法

基于《房地产开发与经营》实践性强的特点,在教学过程中针对特定的重难点内容可采用项目教学法,例如,在学习“房地产开发项目策划”时,可以让学生对某个待开发的新地块或刚刚开盘的新项目进行一次完整的项目策划。首先将学生进行分组(每组2个~3个人),一组一案,小组成员分别负责不同的工作内容,协同作业,从项目前期市调到市场运行环境分析、项目市场发展定位、投资分析、后期营销策划、项目结论与建议、完成整个房地产开发项目策划全案。这种方式可以让学生有充分的实战体验,将课堂上学到的专业知识运用到实际操作中,实践能力得到极大的锻炼。

4.4 互换角色教学法

在课程教学中互换教学角色,每学期安排一定比例的学时组织学生讲课。老师可拟定若干个与课程内容相关的专题,由学生选择自己感兴趣的方向,查资料、分析、归纳、总结,拟定自己要演讲的主题,将主要内容制作成PPT,以讲课的方式将其呈现出来,老师作为听众,在下面聆听,评判,并给学生打分,该项得分可以作为平时成绩的一部分。这种方式可以培养学生主动探索、主动发现的能力,也能够锻炼学生的演讲能力,在讲课过程中,学生能充分表达自己的观点,展示其创新点。

4.5 针对社会需求设计教学内容

考虑到专业学习与学生今后的就业对接,课程的教学内容可以根据行业岗位对从业人员专业素质的要求来进行设计。工程管理或房地产相关专业的学生进入房地产行业工作的岗位主要包括:房地产项目报建员、房地产项目策划师、房地产销售代表、房地产估价助理。本课程的教学重、难点内容也可以根据以上岗位对专业能力的要求来进行设计,例如,可以将房地产项目开发程序、房地产项目策划、房地产市场营销等相关内容作为课程学习的重点章节,并针对重点内容设计实践环节进行强化,加强学生的职业能力。

4.6 相关知识拓展

在引导学生学习课程核心知识的同时,也要适当补充相关的行业知识与课外知识。例如,让学生了解国内知名房地产企业的发展历程及其开发的项目特点、房地产业界成功人士的奋斗史,对学生进行励志教育,在培养工程管理或房地产类应用型人才时,激发学生对行业的热爱与专业的信心对促进学习效果可以起到事半功倍的效果。

摘要：针对《房地产开发与经营》课程在传统教学模式中存在的问题,提出了开发内化教学模式的优越性,并从导入式教学法、项目教学法、互换角色教学法等方面,阐述了该教学模式在《房地产开发与经营》课程中的应用,从而提升了该课程的教学质量。

关键词：房地产开发与经营,教学模式,课程特点,教学内容

参考文献

[1]宋春兰.专业核心课程建设研究——以房地产开发与经营管理专业为例[J].经济研究导刊,2015(8):128-129.

[2]贺霄娟.基于开发内化教学模式下的实践教学研究[J].武汉冶金管理干部学院学报,2013(12):76-77.