房地产开发安全培训（共6篇）
房地产开发安全培训 篇1
房地产开发施工技术管理培训
（内部培训讲稿）
编辑整理：严彪
二0一二年三月
目 录
第一部分 高层建筑施工技术
第一章 概 述
一、什么叫做高层建筑？
二、高层建筑的结构类型及其特点
三、高层建筑施工技术的发展 第二章 高层建筑施工机具 第一节
塔式起重机
一、塔式起重机的选择
二、附着式塔式起重机 第二节
施工外用电梯 第三节
泵送砼施工机械 第四节
脚手架
一、脚手架的安全管理 第三章 基础工程施工
第一节
降低地下水与基坑土方开挖
一、降低地下水
二、基坑土方开挖
第二节
深基坑挡土的支护结构 第三节
大体积砼基础结构施工
一、大体积砼结构的特点
二、砼结构裂缝
三、控制温度裂缝的技术措施 第四章 主体结构施工
第一节
现浇钢筋砼结构的适用施工方法
一、模板技术
二、钢筋连接技术
三、泵送砼技术
四、高强砼
第二部分
其他知识点
一、高层商品房的公摊比例是多少？
二、常见建筑基础常识 第一部分 高层建筑施工技术
第一章 概 述
一、什么叫做高层建筑？
根据我国建设部《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）中规定，高层建筑是指10层以上的住宅及总高度超过24m的公共建筑及综合建筑。
二、高层建筑的结构类型及其特点
1、框架结构
框架结构由梁、柱构件通过节点连接构成。优点是建筑平面布置灵活，可形成大空间，利于布置餐厅、会议厅、休息厅等，建筑高度一般不宜超过60m。
2、剪力墙结构
这种结构是利用建筑物内外墙作为钢筋砼承重骨架的结构体系。它除承受竖向荷载外，承受水平荷载的弯短、剪力能力强，故习惯上称为剪力墙。建筑高度一般不超过150m。
3、框架—剪力墙结构
在框架结构平面中适当在楼梯间、电梯间或其他位置设置钢筋砼剪力墙壁，形成框架—剪力墙结构。其优点是既能平面布置灵活，又具有承受水平荷载，且抗震性能良好的特点。适用于12~30层的高层建筑，一般不超过120m。
4、筒体结构
筒体结构是指一个或几个筒体作为承重结构的高层建筑结构体系。
三、高层建筑施工技术的发展
随着高层建筑的不断发展，施工技术也得到了很大的发展，形成了较先进的施工技术体系。
1、高层建筑基础施工技术
基础施工技术主要是以下几个方面：（1）基础结构施工
高层建筑基多采用桩基础、筏板基础、箱形基础、桩基与箱基或桩基与筏基的复合基础几种形式。
（2）深基坑支护
深基坑支扩采用钢板桩、砼灌注桩、深层搅拌水泥土桩、地下连续墙、土钉支护、锚杆等支护技术。
（3）大体积砼浇筑
大体积砼裂缝控制理论计算日益完善，减少或避免产生温度裂缝，各地都有一些有效措施和施工经验。
（4）深层降水
深基坑施工降低地下水方面，除常规采用重力排水法外，强制排水法有轻型井点、喷射井点、管井井点、电渗井点、深井井点等排水方法。
2、高层建筑结构施工技术
对于现浇钢筋砼高层建筑而言，主体结构施工技术仍然是解决好模板、钢筋和砼三方面的工程技术问题。
（1）模板。竖向模板视情况可采用大模板，爬升模板、滑升模板以及组合模板和散支模板等。横向模板有台模、隧道模、永久性模板、塑料及玻璃钢模壳、组合模板散支模板等工艺。
（2）钢筋。对于粗钢筋连接，可采用电渣焊、气压焊、机械连接等技术。（3）砼。大量采用泵送砼和强度等级为C50以上的高强砼。
第二章 高层建筑施工机具
高层建筑物的高度高、基础深、垂直运输量大杂，施工周期长，施工条件复杂，即高、深、大、长、杂等特点。因此，解决这些关键之一就是正确选择适合的施工机具。根据统计数据表明，高层建筑施工使用机械设备的费用占土建总造价的5~10%，所以，合理地选用和有效使用机械设备，对降低造价起到一定作用。
第一节
塔式起重机
塔式起重机按其使用架设的要求分为固定式、轨行式、附着式、内爬式。其特点是吊臂长，工作幅度大、起吊高、起重力强、效率高是高层建筑施工的主要机械设备。
一、塔式起重机的选择
选择塔式起重机遵循的原则如下：
1、参数合理
（1）幅度——即工作半径或回转半径。是从塔吊回转中心线至吊钩中心线的水平距离。幅度参数又分为最大幅度和最大起重量的幅，最小幅度。
（2）起吊高度——是指吊钩的高度至基础顶面的距离，视建筑高度而定。（3）起重量——是指所起吊的重物重量、铁扁担、吊索和容器重量的总和。对现浇钢筋砼高层建筑，则应按最大砼料斗容量（一般取1.5~2.5t）确定所要求的最大幅度起重量。即最大幅度时的额定起重量极为关键。
（4）起重力矩——是起重量与相应工作幅度的乘积。重要的是最大幅度时的起重力矩必须满足施工需要。
2、台班生产率必须充分满足需要 台班生产率P可按下式估算： P=8QnKqKt（t/h）
式中Q——塔式起重机的额定起重量（t）
n——1h内的吊次，n=60/T吊，式中T吊为1吊次的延续时间（min）Kq——塔式起重机额定起重量利用系数
Kt——工作时间利用系数（考虑施工组织安排、施工工艺和自然需要的停歇）
3、形式合适
总结近年来的施工经验，在选用塔式起重机上可作如下安排： 9~13层——宜选用TQ60/80或QTG60效益较好； 13~15层——宜选用TQ60/80或QT80、QT80A等；
15~18层——优选TQ90、TQ60/80ZG或QT200、QTZ120等； 18~25层——选择QTZ200、QTZ120、ZT120、QT80、QT80A、Z80等 30层以上——优选内爬式起重机，如QTP60或QT5-20/4
4、投资少、经济效益好
要根据企业自身设备条件，是租赁、购置还是现有，进行综合效益分析作出决定。
二、附着式塔式起重机
此种起重机是云南普遍使用的吊装机械。它的机件组成、安装方法等由专业队伍施工，就不在此讲。
附着式塔式起得机基础，对于昆明地区来讲，多采用桩基，承台砼强度等级为C30或C35，尺寸大小根据提供的条件而定。第二节
施工外用电梯
施工电梯又称货人两用电梯。它是唯一可以运送人员上下的垂直运输设备。如不采用施工电梯，施工中的净工作时间损失可达30%左右。
施工电梯可分为：齿轮齿条驱动式施工电梯和绳轮驱动式施工电梯。施工电梯根据型号不同可载人10~12人或8~10人。一般运送人员时间占60~70%，运货时间占40~30%。
第三节
泵送砼施工机械
在高层建筑施工中普遍应用的有混凝土搅拌运输车、混凝土泵和混凝土泵车。由于这些施工机械都为专业队伍承担，故此处不多讲。
第四节
脚手架
脚手架是建筑施工中的重要施工工具。我国普遍使用竹、木脚手架。20世纪60年代以来，研究和开发了各种形式的脚手架。为扣件式钢管脚手架、碗扣式钢管脚手架、门式组合脚手架、升降平台和吊篮脚手架等。
由于扣件式钢管脚手架具有搭设简单，搬运方便，通用性强等优点，已成为使用量最多，应用最普遍的一种脚手架。对云南而言，这种脚手架的使用总量几乎占100%，但是，这种脚手架安全保障性较差，施工工效低，最大塔设高度仅为50米,，还不能完全满足高层建筑发展的需要。
一、脚手架的安全管理
建筑脚手架在搭设，使用和拆除过程中常发生安全事故，造成人员伤亡和经济损失，带来严重后果和不良影响。因此，我们必须引起足够重视。
1、脚手架工程发生事故类型有：（1）整体倾斜或局部垮架；（2）整架失稳、垂直坍塌；（3）人员从脚架高处坠落；（4）落物伤人；
（5）不当操作（闪失、碰撞等）
2、脚手架安全管理工作的基本内容
（1）制定对脚手架工程进行规范管理文件（规范、标准、工法、规定等）；（2）编制施工组织设计，技术措施及其指导施工文件；（3）建立有效的安全管理机制和办法；（4）检查验收的实施措施；
（5）及时处理和解决施工发生的问题；（6）事故调查、处理及善后工作；（7）施工总结。
第三章 基础工程施工
第一节
降低地下水与基坑土方开挖
一、降低地下水
开挖深基坑时，土的含水层被切断，地下水就会不断渗流入基坑内。为了防止边坡塌方和地基承载力下降，深基坑开挖和支护工程采取降水、止水、排水以及防管涌等技术措施是十分必要的。常用降水的方法有：
1、重力排水法：
（1）排水沟：有明沟排水和暗沟及管沟排水。（2）集水井加泵抽水。
2、强制排水法：（1）轻型井点；（2）喷射井点；（3）电渗井点；（4）管井井点；（5）深井井点；
（6）深层降水（降承压水）。
强制排水法是专业队伍进行设计与施工，这里就不赘述。
二、基坑土方开挖
高层建筑因有地下室，一般深度较大，开挖时多采用反铲挖土机和抓斗、拉铲挖土机进行开挖。常见的开挖方式有分层全开挖、分层分区开挖、中心岛法开挖、土壕沟式开挖。
1、深基坑开挖工程的施工组织设计 施工组织设计内容一班包括以下几个方面：（1）开挖机械的选择；（2）开挖程序的确定；（3）施工现场平面布置；
（4）降排水措施及冬季、雨期、汛期施工措施的拟定；（5）合理施工监测计划的拟定；（6）合理应急措施的拟定；
（7）重视土方开挖过程中以下几个问题；
1）对基坑周围环境效应作出事先评估，以相关单位协调好关系，制定周密监测计划；
2）当采用挤土或半挤土桩时，应重视挤土效应对周围环境的影响； 3）重视支护结构的施工质量，注意监测，发现问题应及时加固处理； 4）重视坑内及地面的排水措施，确保挖后土体不受雨水冲刷，并减少雨水渗入等措施；
5）支护体系采用钢筋砼或水泥土时，应注意其养护龄期，保证达到设计强度；
6）挖出的土方以及建筑材料和大型施工机械，禁止堆放在坑边，尽量减少坑边的地面堆载；
7）机械开挖时，严禁野蛮施工和超挖，严禁对支撑和支护结构碰撞； 8）作好应急措施，了解薄弱环节，做到防患于未然；
9）注意各部门的协调工作，保护好监测单位和监测点，为监测提供方便。第二节
深基坑挡土的支护结构
一、深基坑支护结构的型式有：
1、板桩式挡土结构；
2、水泥搅拌桩重力式支护结构；
3、地下连续墙；
4、土层锚杆支护结构；
5、土钉支护结构；
以上基坑支护结构应由专门队伍进行设计和施工，此处就不赘述。第三节
大体积砼基础结构施工
一、大体积砼结构的特点
1、所谓大体积砼，是指其结构尺寸已经大到必须采取相应技术措施，妥善处理温度差、合理解决因温度应力而引起砼的裂缝开展。日本建筑学会规定：结构断面尺寸在80cm以上，水化热引起砼内的最高温度与外界气温之差，预计超过25℃时，按大体积砼施工。
2、大体积砼具有结构复杂、体形大、钢筋密、砼数量多，工程条件复杂和施工技术要求高等特点。同时，由于水泥在水化反应过程中，释放出水化热所产生的温度变化和砼收缩的共同作用，会产生较大的温度应力和收缩应力，将成为大体积砼结构出现裂缝的主要原因。
二、砼结构裂缝
1、砼结构裂缝的基本概念
砼是多种材料组成的非匀质材料，它具有较高的抗压强度、良好的耐久性及抗拉强度低、抗变形能力差、易开裂缝等特性。
2、砼裂缝种类
按裂缝宽度不同，砼裂缝可分为微观裂缝和宏观裂颖。
（1）微观裂缝。用肉眼看不见的裂缝，其宽度为0.05mm以下。微观裂缝主要有以下三种：
（A）粘着裂缝——即沿着骨料周围出现的骨料与水泥粘面上的裂缝。（B）水泥石裂缝——分部在骨料间水泥浆中的裂缝。（C）骨料裂缝——存在于骨料本身的裂缝。
以上三种裂缝中，粘着裂缝和水泥石裂缝较多，而骨料裂缝较少。微观裂缝在砼中分布不规则，亦不贯穿，故能承受拉力。
（2）宏观裂缝。宽度大于0.05mm的裂缝是肉眼可见的裂缝，亦称宏观裂缝。它是微观裂缝扩展的结果。宏观裂缝产生的主要原因是由温度、收缩、不均匀沉降、膨胀等变形变化所引起。宏观裂缝按其深度又可分为：
（A）表面裂缝——大体积砼浇筑初期，水泥水化热大量产生，使砼的温度迅速上升，由于砼表面与内部产生温差，形成温度梯度，使砼表面产生裂缝。
（B）深层裂缝——在砼的底面，由于基底的约束作用，使其砼底部产生大面积拉应力状态，先产生表面裂缝，随后可能发展成为深层裂缝。深层裂缝切断了结构断面，具有很大的危险性，施工中不允许出现。
（C）贯穿裂缝——随着深层裂缝的不断发展，裂缝将贯穿整个断面，这就叫贯穿裂缝。贯穿裂缝影响结构正常使用，应坚决控制出现贯穿裂缝。
3、裂缝产生的原因
砼裂缝产生的主要原因如下：
（1）水泥水化热的影响。水泥在水化过程中产生大量的热量，每克普通水泥放出的热量可达500J。由于砼厚度大，水化热在内部不易散发，会引起内部急聚升温。砼浇筑在1-3d内放出热量最多，约占总热量50%，3-5d内，温度最高。
（2）外部约束条件的影响。大体积砼与地基浇筑在一起，当温度变化时受到下部地基的限制，而产生外部约束力。砼早期升温时，产生膨胀变形受到约束产生压应力。当砼降温时，则产生较大拉应力，当拉应力超过砼抗拉强度时，则就出现垂直裂缝。
（3）外界气温变化的影响。砼内部温度是浇筑温度、水泥水化热的绝对温度和结构的散热温度等各种温度的叠加之和。外界温度愈高，则浇筑温度就愈高；当外界温度下降，就会大大增加外层砼与内部砼的温差，这时砼极为不利。砼内部温度有的可达80℃。而且持续时间较长。砼的温度应力是由温差引起的变形造成的。温差愈大，温度应力也愈大。因此，控制砼表面温度与外界气温的温差，是防止裂缝产生的重要措施。
4、砼收缩变形影响（1）砼塑性收缩变形
砼在硬化之前是处于塑性状态，如果上部砼的均匀沉降受到限制，如遇到钢筋或大的骨料，或者平面面积较大，则水平方向的收缩比垂直方向收缩更难，就容易形成一些不规则塑性收缩裂缝。
（2）砼的体积变形
砼在硬化过程中，要产生收缩变形。掺入砼中的拌合水，约有20%的水分是水泥水化所必需的，其余80%都要被蒸发。随着砼继续干燥而多余的水逸出，就会出现干燥收缩变形。
（3）控制裂缝开展的基本方法。控制裂缝开展的基本方法有如下三种：（A）“放”的方法。所谓“放”的方法，即减小约束体与被约束体之间的相互制约，采取设置永久性伸缩缝的方法。
我国《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）中规定； 现浇砼框架结构伸缩缝的间距为55m。现浇砼剪力墙结构伸缩缝间距为45m。
（B）“抗”的方法。所谓“抗”的方法，即采用一定的技术措施，减小砼的相对温差，改善钢筋的配置，减少砼的收缩，提高砼的强度等，以抵抗温度收缩变形和约束应力。
（C）“放”和“抗”相对合的方法。“放”、“抗”结合的方法，可分为“后浇带”、“跳仓打”和“水平分层间歇”等方法。（a）“后浇带”法。“后浇带”是指现浇砼结构中，施工期间设置临时伸缩缝的“后浇带”，将结构分成若干段，可有效削减温度收缩应力。“后浇带”宽一般为800-1000mm。“后浇带”处钢筋不断切。对基础而言，“后浇带”的间距一般为20-30m。“后浇带”处砼，可在砼浇筑30-40d后，用比原基础砼提高一级等级，并加膨胀剂浇筑，要加强养护,时间为14天。
（b）“跳仓打”法。“跳仓打”法，是将整体结构用垂直施工缝分段，间隔一段，施工一段，经过不少于5d的间歇后再浇筑成整体。采用此法时，每段的长度尽可能与施工缝结合起来，使之能有效地减小温度应力和收缩应力。
（c）“水平分层间歇”法。即以减少砼浇筑厚度的方法来增加散热机会以减少砼升温，并使砼温度分布均匀。分层厚度一般控制在0.6-0.2m范围内，相邻两浇筑层之间的间隔时间，一般为5-7d为宜。
三、控制温度裂缝的技术措施
为了防止大体积砼产生温度裂缝，现已积累了很多成功经验。其主要措施有：①采用中低热的水泥品种；②降低水泥用量；③合理分缝分块；④掺加外加料；⑤选择适宜的骨料；⑥控制砼出机温度和入模温度；⑦在砼内预埋水管、通冷水降温；⑧在砼表面保温隔热，减少砼内外温差；⑨采取结构措施防止砼开裂。
1、水泥品种选择和用量控制
砼的导热性能较差，水泥水化热的大量积聚，使砼出现早期升温和后期降温现象。因此，控制水泥水化热升温，即减小降温温差，对降低温度应力将起重要作用。
（1）选用中、低热的水泥品种
优选矿渣水泥或火山灰水泥。根据实验表明：选用32.5级硅酸水泥比选用32.5级矿渣硅酸盐水泥，3d内的水化热平均升高5-8℃。
（2）充分利用砼的后期强度
实验表明，每立方米砼的水泥用量，凡每增减10kg，其水化热将使砼的温度升降1℃。因此，在满足砼强度和耐久性的前提下，尽量减少水泥用量。如在取得设计、监理部门的认可后，采用f45或f60替代f28作为砼的设计强度，这样可使每立方米砼的水泥用量减少40-70kg左右。如上海宝钢、亚州宾馆、新锦江宾馆、浦东煤气厂筒仓等工程的大型基础都采用了f45或f60作为设计强度。C20-C40的砼。其f60比f28平均增长12-26.2%。
2、掺加外加料
在砼中掺入适宜的外加料，可使砼增加泵送性，优化砼的级配，改善砼的特性。
（1）掺加外加剂。掺加0.2-0.3%，木质素磺酸钙（简称木钙），不仅能使砼的和易性明显改善，而且可减少10%左右的拌和水，砼28d的强度提高10%以上。若不减少拌和水，坍落度可提高10cm左右。若保持强度不变，可节约水泥10%，从而降低水化热。
（2）掺入外加料
掺入适量粉煤灰，可改善砼的和易性、流动性。若保持原有流动性不变，则可减少用水量，从而提高砼密实性和强度。还可改善砼的可泵性，降低砼的水化热。
3、骨料的选择
砼中砂石重量占总重的85%左右，正确选用砂石料对保证砼质量、节约水泥用量、降低成本都是非常重要的。（1）粗骨料选择
对于大体积砼，应优先选用粒径较大、级配良好的石子。根据实验证明，采用5-40mm石子比采用5-25mm石子，每m3砼在相同水灰比的情况下，水泥用量可节约20kg左右。而砼温度可降低2℃。
（2）细骨料的选择
优先选用中、粗砂。（但昆明地区只有山砂而且很细）（3）骨料质量要求
骨料中不得有超量的粘土、淤泥，有机物及其它有害物质其含量不得超过规定数值。石子的含泥量不大于1%；砂的含泥量不大于2%。
4、控制砼的出机温度和浇筑温度。
由于砼中，石子、砂子占85%左右，因此对砼温度影响最大的是石子温度，砂子次之，水泥温度影响最小。为了降低砼的出机温度，最有效的办法就是降低石子的温度。其方法是用简易遮阳装置防止太阳照射；或用冷水冲洗石子。葛州坝工程是用冰水冲洗骨料，在储仓中通冷风预冷，使砼出机温度达到7℃的要求。
（2）控制砼浇筑温度
关于砼浇筑温度的控制各国有所不同。美国ACI施工手册中规定不超过32℃；日本土木学会施工规程规定不超过30℃；日本建筑学会钢筋砼施工规定不超过35℃；我国有些规范提出不超过25℃。根据工程经验总结，建议最高浇筑温度控制在35℃以下为宜。否则必须采取特殊技术措施。
5、加强养护，延缓砼降温速率
大体积砼浇筑后，加强表面的保温、保湿养护，对防止砼产生裂缝具有重大作用。保温、保湿养护的目的有三个：第一减少砼的内外温差，防止出现表面裂缝；第二防止砼过冷，避免产生贯穿裂缝；第三延缓砼的冷却速度，以减小新老砼的上下层约束。
6、减少砼收缩提高砼的极限拉伸力
砼的收缩值与极限拉伸值除与上述几条有关外，还与施工工艺和施工质量密切相关。
（1）对浇筑后的砼进行两次振捣，能排除砼因泌水在粗骨料、水平钢筋下部的水分空隙，提高砼与钢筋的握裹力，防止因砼沉落而出现的裂缝，增加砼的密实度，可使砼抗压强度提高10%-20%，从而提高砼的抗裂性。
砼二次浇捣的恰当时间是指砼浇捣后尚能恢复到塑性状态的时间，这是二次浇捣的关键。掌握二次浇捣恰当时间的方法有以下两种：
（A）将转动着的振动棒以其自身的重力逐渐插入砼中进行振捣，振动棒慢慢拔出时砼能自动闭合，不会在砼中留下孔穴，则认为此时进行二次振捣是适宜的。
（B）当标准贯入阻力值来达到350N/cm2以前，再进行二次振捣是有效的，不会损伤已成型的砼。标准贯阻力350N/cm2时的对应立方体试块强度为25N/cm2，对应压痕仪强度值为27N/cm2。
（2）改进砼搅拌工艺，采用二次投料的净浆裹石或砂浆裹石搅拌新工艺，可以有效地防止水分向石子与水泥浆界面集中，使硬化后的界面过渡层的结构密实，粘结强度增强，从而可使砼强度提高10%左右，当砼强度基本相同时，采用这种工艺可减少水泥用量7%左右，相应地减少了水化热。
7、改善边界约束和构造设计
（1）合理分段浇筑，当大体积砼尺寸过大，一次性浇筑就会产生较大的温度应力，从而产生砼裂缝。用“后浇带”法分段施工，就可以降低温差和收缩应力。在施工后期将若干段浇筑成整体。“后浇带”间距一般为20-30m。“后浇带”宽为700-1000mm。“后浇带”浇筑时间，不宜少于40d。浇筑砼时要比原砼提高一级。并应加膨胀剂。养护时间为14d。“后浇带”形式有平拉式；T字式和企口式。
（2）在构造设计方面，采用合理配筋。采用小直径、小间距适当增加表面配筋，对控制砼裂缝开展起到很好作用。
（3）设置滑动层
设置滑动层，可以大大减小地层对砼的约束力，对减小砼温度收缩应力起到显著作用。滑动层做法有：涂两道热沥青铺一层油毡；或铺10-20mm厚沥青砂；或铺50mm厚的砂或石屑层等。
（4）设置缓冲沟
在结构表面，每隔一定距离（一般结构厚的1/5）设一条沟，这样可将结构表面拉力减少20-50%，有效防止表面裂缝。
（5）避免应力集中。在洞口周围，变断面，转角处等会出现应力集中现象。在洞口周围加斜向钢筋或钢筋网片。在变断面处可将断面逐渐过渡，或增配抗裂钢筋。
8、加强施工监测工作
及时监测砼内部温度, 有的放和矢地采取相应技术措施，确保砼不产生过大温度应力，具有很大作用。可在砼内部不同位置埋设铜热传感器，用砼温度测量记录仪测量温度变化。也可以预埋4//钢管，用温度计插入测温。
第四章 主体结构施工
我国目前高层建筑从材料上分，主要有钢筋砼结构和钢结构。由于现浇钢筋砼结构整体性好，抗震性能强，用钢量少，防火性能好和造价较低等优点，所以得到广泛应用。
第一节
现浇钢筋砼结构的适用施工方法
现浇钢筋砼高层建筑主体施工主要是解决好模板、钢筋、砼三方面的工程技术问题。
一、模板技术
模板工程是结构形成的重要组成部分。其造价为钢筋砼工程总造价的25-30%，总用工量约50%，因此，模板工程对于提高工程质量，加快施工速度、提高劳动生产率，降低成本，实现文明施工都有重要影响。
模板工程体系，一般可分为竖向模板和横向模板。
竖向模板常用的有：大模板、液压滑升模板、爬升模板、提升模板，筒子模板以及组合模（散装散拆）等。
横向模板主要有：组合模板散装散拆及台模、隧道模等。
1、组合钢模的制造原则：
（1）要保证结构尺寸形状相互位置正确；
（2）模板具有足够的强度，刚度和稳定性，能够承受砼的重量和侧压力，以及各种施工荷载；
（3）力求构造简单，装拆方便，不妨碍钢筋绑扎，保证砼浇筑时不漏浆；（4）优先选用通用，大块模板，拼接最少；
（5）模板长向拼接要错开布置，以增加模板整体刚度。（6）模板支撑系统，应根据模板承受荷载和部件的刚度，通过设计进行布置。一般要求如下：
（A）内钢楞应垂直模板方向布置，直接承受模板传来荷载；外钢楞应与内钢楞垂直，且规格不小于内钢楞；
（B）钢楞悬挑长度不宜大于400mm，支柱应着力在外钢楞上；
（C）模板端缝齐平布置时，一般每块模板应有两处钢楞支承。错开布置时，其间距可不受端缝位置限制。
（D）在同一工程中可多次使用于组装模板，宜采用模板与支撑系统造成整体模架；
（E）支承柱应有足够的强度和刚度及稳定性。对于连续形成排架形式的支承柱，应配置水平支撑和剪刀支撑。
（7）模板的配制应绘制配制图，标出模板位置，规格型号，和数量。予埋件、预留洞孔的位置应在配制图上标明，并注明固定方法。
2、模板的配制步骤。
（1）根据施工组织设计对施工区的划分，施工工期和流水作业的安排，明确配制模板的层段数量；
（2）根据工程情况和现场条件，决定模板组装方法。如散装散拆还是予组装拼，支撑方法是采用钢楞支撑还是梆架支撑等。
（3）根据已确定的层段数量，按照施工图纸中梁、柱、墙、板等构件尺寸，进行模板组配设计；
（4）进行夹箍和支撑件等的设计计算选配工作；（5）明确支撑方位的布置、连接和固定方法；（6）确定予埋件的固定方法、管线埋设方法，以及孔洞部位的处理方法；（7）根据所需钢模板、连接件、支撑及架设工具等列出统计表，以便于备料。
3、以上工作是来源于模板工程的各项施工组织设计。固此，做好此项施工组织设计是非常关键的工作。
二、钢筋连接技术
主要是指大直径钢筋的连接。目前采用的方法主要有：电渣压力焊、气压焊和钢筋机械连接等。这些连接都由专业人员施工，这里就不赘述。但对于各项的质量和验收规程必须掌握。
三、泵送砼技术
由于现浇钢筋砼高层建筑的特点之一是砼量大，砼垂直运输量占总垂直运输量的75%左右。而泵送砼能一次完成垂直和水平运输，具有效率高省劳力、费用低的特点而得到广泛的采用。
泵送砼施工，要求砼具有可泵性，即要有一定的流动性和易性，不易分离，否则易堵塞。因泵送砼对材料品种，规格，用量、配合比均有一定要求；
1、水泥：一般保水性好、泌水性小的水泥都可以用于泵送砼。矿渣水泥保水性差，泌水性大，如要使用要采取提高砂率和掺加粉煤灰等措施。
粗骨料：级配、粒径、形状对泵送砼影响很大。级配的良好、粒径小，针片状含量小对可泵性和提高砼强度有益。
3、细骨料：宜采用中砂。
4、外掺剂：
（1）减水剂：掺用0.2~0.3%的木钙,可以减少10~15%的用水量,抗压强度提高10~20%;若保持水量和水灰比不变情况下,坍落度可增大10~20cm。若保持砼抗压性强度和坍落度不变的情况下，可节约水泥10%左右。
（2）外掺料：主要是加入粉煤灰。一般加水泥用量20%的粉煤灰，可置换10%的水泥。
5、配制比：
（1）坍落度：一般控制在8~18cm为宜。
（2）水灰比：0.46~0.65。高强度砼水灰比还要小些。（3）砂率：规定砂率宜为38~45%。（4）引气剂：不宜大于4%。
6、泵送砼的拌制与运送。用专门队伍作业。
四、高强砼
通常C25以下的砼称为低强度砼。C30~C45之间的为中强砼。C50及其以上的砼为高强砼。
1、高强砼的特点。
（1）节约材料，降低结构自重。砼C30提高到C60，对受压构件大约节约砼30~60%，受弯构件可节约砼15~20%。因此，高强砼对于高层建筑有着重要的意义。
（2）耐久性好，高强度砼密室性高，抗渗、抗冻性能好。（3）变形小。变形小，刚度可提高。
（4）需要提高施工管理水平。高强砼对原料材要求严格，对生产运输、浇筑和养护等过程都有较高的要求。
2、原材料（1）水泥：一般选用42.5级及其以上硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥。选择水泥时，首先要考虑与高效减水剂的相容性，要对所选水泥与高效减水剂进行低水灰比水泥净浆的相溶性测试。
限制水泥用量是配制高强砼的一个重要要求。对于C60砼不宜超过450kg/m3；C80不宜超过480kg/ m3。
（2）骨料。骨料性能，对于配制高强砼起决定性作用。
粗骨料——宜选用最大粒径不超过2.5cm且质地坚硬、吸水率低的石灰岩、花岗岩、辉绿岩等碎石。石料强度应高于砼强度30%且不小于100N/mm2。粗骨料中的针片状颗粒不能超过3~5%,含泥量应低于1%。
配制高强砼，宜用较小粒径粗骨料。其原因是颗粒较小的粗骨料比颗粒较大的粗骨料更为致密，并能增加与水泥浆的粘结面积，界面受力比较均匀，因而能获得较高强度。试验证明，粗骨料最大粒径控制在12~15mm时，能获得最高的强度。所以配制高强砼时，通常将粗骨料最大粒径控制在20mm以下。如岩石质地坚硬，砼强不是很高，则20~25mm最大粒径也是可以采用的。
细骨料——宜采用洁净的天然河砂，其中云母和粘土杂质总含量不得超过2%。如采用细砂，山砂应专门试验。
（3）高效减水剂（超塑化剂）
掺加高效减水剂，不仅能降低水灰比，而且使拌和料中的水泥更为分散，使硬化后的砼空隙率、孔隙分布情况得到进一步改善，从而提高砼的强度。
高效减水剂主要有两种：一种是磺化煤焦油系列减水剂——如NF、FDN、UNF等；另一种是树脂系列减水剂——国产SM等，因价格贵，用得少。
高效减水剂存在的问题是：拌和料的坍落度损失快，气温高时更为显著。新一代高效减水剂混入了缓凝剂或某种载体，能够延长坍落度的损失。常用缓凝剂主要是木质素磺酸盐。
（4）掺合料
（A）粉煤灰——掺粉煤灰等矿物掺和料有助于改善水泥和高效减水剂间的相容性，并可以改善拌和料的工作度，减少泌水和离析现象，有利于泵送。粉煤灰的掺量一般为水泥用量的15~30%。
（B）硅粉——是电炉生产工业硅或硅铁合金的副产品，平均粒径为0.1mm的量级,比水泥细两个级量级。用硅粉能配制出强度很高、且早强的砼，但必须与减水剂一起使用。硅粉用量，一般为水泥的5~10%。
（C）F矿粉——是由F矿石配有少量其他无机物磨细而成。F矿粉与水泥水化过程中释放的Ga（OH）2反应，生成C—S—H凝胶物质，能提高水泥石的密度，使砼的强度得到提高。F矿粉的掺量（水泥+F矿粉）的5~10%。
（D）水——宜用饮用水。
配制高强砼的各种原材料，应有严格管理制度，砂石不能露天零堆放，砂子含水量保持均匀。
3、配合比和配制
（1）配合比。高强砼的配合比应通过试配确定。试配除应满足强度、耐久性、和易性和凝结时间等外，尚应考虑到拌制、运输过程和气温环境情况，以及施工条件的差异和变化等因素。按照砼施工验收规范规定，砼实际强度对设计强度的保证率应超过95%。因此，试配强度要大于设计强度。当无历史统计资料时，度配强度可按设计强度等级乘以1.15系数。
（2）水灰比。高强砼（为C60）的水灰比，应不大于0.35，并随强度提高而降低。而拌和料的和易性是通过掺加高效减水剂和混合材料进行调整。在满足和易性的条件下，尽量减小用量。
（3）砂率。试验证明，当砂率为0.33时，砼的强度比砂率为0.4要高一些。因此，高强砼的砂率宜控制在0.28~0.34之间。对泵送砼为0.35~0.37之间。
（4）水。高强砼应准确控制水量，并应准确测定砂石中的含水量。从水量中扣除。宜采用饮用水。
（5）拌制。拌制高强砼宜采用强制式搅拌机。外加剂掺量应试验确定，高效减水剂一般采用后掺法，即砼搅拌1~2min后掺入。
4、浇筑、保养与检验。
（1）高强砼必须采用高频振捣器振捣。
（2）高强砼在浇筑时应在8h以内加以复盖并浇水养护，或在暴露表面喷刷养护剂。浇水养护日期，不能少于14d。
（3）检验按砼施工质量验收规范执行。
第二部分
其他知识点
一、高层商品房的公摊比例是多少？
高层的：使用面积＝建筑面积X0.65（0.65-0.7）
房屋公摊面积、建筑面积及使用面积的计算方法
高层塔楼的使用率是72-75%,高层板楼的使用率是78-80%,多层住宅的使用率约为85%左右。所谓使用率是指房屋的套内使用面积与建筑面积之比,其中建筑面积等于套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)与分摊的共有建筑面积之和。套内使用面积是指实际的房屋利用面积，即，又称地毯面积；而套内面积一般是指套内建筑面积，是套内使用面积与套内分摊面积之和。
套内使用面积是如何计算的：
1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；
2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。
3、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
4、住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、阳台、壁柜等
5、套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。
建筑面积怎么算，使用面积怎么算啊
首先了解几个公式：
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
公摊面积＝建筑面积×公摊系数
公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积
好了，解释一下上面的公式
1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。
2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算），两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算），外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分。
3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。
4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。
通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
山墙——指双坡屋顶建筑两个侧面的墙体，屋面呈弧形的也可以这样叫。
因墙体上部为人字形，像山一样，故叫山墙。
外山墙——就是作为外墙的山墙；
内山墙——即与外山墙相平行的内部墙体。
山墙有两种情形：一是山墙高出坡屋面的，其坡屋顶叫硬山；另一种是屋顶伸出来把山墙盖住，其屋顶叫歇山。
女儿墙源出“女墙”，又名“压檐墙”。房屋外墙高出屋面的短墙。也是屋面与外墙衔接处理的一处方式，作为屋顶上的栏杆或房屋外形处理的一种措施。在制作方法上，一般均将顶部砌成直线形或曲线形，绝大多数墙面多有雕刻或贴塑花纹装饰，起到屋顶栏杆的作用，并可防止雨水直接下落。
山墙应该都是纵轴（短轴）方向的最外侧的墙体，而女儿墙肯定是设置在屋面四周上的墙体，一般高度为600-1200不等，主要作用时
1、其保护作用，防止人在屋面面活动时高空坠落，2、是为防水提供构造措施，就像3楼说得那样。3是起到建筑装饰作用
二、常见建筑基础常识
12墙一个平方需要64块标准砖 18墙一个平方需要96块标准砖 24墙一个平方需要128块标准砖 37墙一个平方需为192块标准砖 49墙一个平方需为256块标准砖 计算公式：
单位立方米240墙砖用量1/(0.24*0.12*0.6)单位立方米370墙砖用量1/(0.37*0.12*0.6)空心24墙一个平方需要80多块标准砖
一 个土建工程师应掌握的数据(转)
1、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：
1、多层砌体住宅： 钢筋30KG/m2 砼0.3—0.33m3/m2
2、多层框架 钢筋38—42KG/m2 砼0.33—0.35m3/m2
3、小高层11—12层
钢筋50—52KG/m2 砼0.35m3/m2
4、高层17—18层
钢筋54—60KG/m2 砼0.36m3/m2
5、高层30层H=94米
钢筋65—75KG/m2 砼0.42—0.47m3/m2
6、高层酒店式公寓28层H=90米
钢筋65—70KG/m2 砼0.38—0.42m3/m2 7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间 以上数据按抗震7度区规则结构设计
2、普通多层住宅楼施工预算经济指标
1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20—0.24
2、模版面积占建筑面积2.2左右
3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右
4、室内抹灰面积占建筑面积3.8
3、施工功效
1、一个抹灰工一天抹灰在35平米
2、一个砖工一天砌红砖1000—1800块
3、一个砖工一天砌空心砖800—1000块
4、瓷砖15平米
5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天
4、基础数据
1、混凝土重量2500KG/m3
2、钢筋每延米重量0.00617*d*d
3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m3
4、石子重量2200KG/m3
5、一立方米红砖525块左右（分墙厚）6、一立方米空心砖175块左右
7、筛一方干净砂需1.3方普通砂
5、钢筋重量
φ6＝0.222 Kg φ6.5＝0.26kg φ8＝0.395kg φ10＝0.617kg φ12＝0.888kg Φ14＝1.21kg Φ16＝1.58kg Φ18＝2.0kg Φ24＝2.47kg Φ22＝2.98kg Φ25＝3.85kg Φ28＝4.837kg............Φ12(含12)以下和Φ28(含28)的钢筋一般小数点后取三位数，Φ14至Φ25钢筋一般小数点后取二位数
6、钢材理论重量计算简式
材料名称 理论重量W（kg/m）扁钢、钢板、钢带 W＝0.00785×宽×厚
方钢 W＝0.00785×边长2 圆钢、线材、钢丝 W＝0.00617×直径2 钢管 W＝0.02466×壁厚（外径--壁厚）
等边角钢 W＝0.00785×边厚（2边宽--边厚）不等边角钢 W＝0.00785×边厚(长边宽+短边宽--边厚)工字钢 W＝0.00785×腰厚[高+f（腿宽-腰厚）] 槽钢 W＝0.00785×腰厚[高+e（腿宽-腰厚）] 备注
1、角钢、工字钢和槽钢的准确计算公式很繁，表列简式用于计算近似值。
2、f值：一般型号及带a的为3.34，带b的为2.65，带c的为2.26。
3、e值：一般型号及带a的为3.26，带b的为2.44，带c的为2.24。
4、各长度单位均为毫米
2011-11-5
房地产开发安全培训 篇2
关键词：房地产开发,项目管理,重点难点分析
1 概述
近年来, 房地产项目开发对于项目的管理也越发重视, 通过房地产开发项目管理可以更好的提高房地产开发的经济效益。从管理的内容来看, 其中包括了多种管理方法和系统工程的观点, 并且在按照科学管理规律来进行组织和协调的过程中也可以更好的促进房地产项目朝着健康的方向发展。而房地产项目管理所涉及的内容较多, 并且有着一定的综合性, 在管理的过程中还需要通过系统的理论知识来提高房地产开发项目的科学性。
2 房地产开发项目中对于质量的管理
工程的质量是房地产项目开发的最基本要求, 同时也关系着房地产开发企业的声誉。而房地产项目又是一项特殊的商品, 其质量不仅会直接影响到房地产的销售, 同时也关系着房地产企业的未来发展。因此房地产项目的质量也决定着整个工程的成败, 如果在房地产开发过程中存在着质量问题, 那么不仅会影响到房地产企业的声誉, 同时也影响着房地产企业的经济效益, 这样也不利于房地产企业的长远发展。因此在房地产项目开发过程中还需要严格的控制好房地产项目开发的质量, 并且积极的做好各项管理工作, 从而避免发生不必要的质量问题, 而房地产开发项目的质量管理也需要从以下几方面内容来着手进行。
2.1 设计方案的优化
在进行设计的过程中, 设计部门需要按照相应的要求来对房地产项目进行明确的定位设计, 同时对于开发设计图纸的审核和管理也是非常重要的部分, 再检查无误后才可以通过使用。通常情况下, 如果房地产开发项目的设计存在失误, 那么整个工程的施工就会受到很大的影响, 所以设计方案的优化也必须要保证科学性、合理性, 这样才能够最大限度的保证设计的合理性。
2.2 施工单位的选择和施工人员素质的保证
房地产项目施工中对于质量的控制也是非常关键的部分, 如果施工工作出现问题, 那么也将会直接影响到工程的质量, 而房地产项目的施工也是工程质量的重要基础保证。在施工前, 需要对施工人员进行严格的审查, 保证施工人员都具备足够的施工资格后才可以进行施工。而施工的管理人员、技术人员的专业技能素质也是决定施工质量的关键因素, 房地产开发企业可以通过不断的培训和应聘机制来对施工人员进行选拔, 从而更好的提高施工队伍的整体素质。
2.3 施工材料的管理
施工材料的质量也是影响施工质量的重要因素, 在选择施工材料时首先就要注重施工材料的质量, 如果存在着质量问题, 要严格控制材料的进场, 避免施工时采用低质量的施工材料, 这样不仅能够保证施工的质量, 同时也可以控制施工的安全工作。
2.4 对施工机械和设备的管理
施工机械和设备是施工进度的重要保证, 性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成, 因此, 在工程的项目管理中, 要对机械和设备进行质量的控制。
2.5 施工方案、施工方法与施工技术
施工方案和方法的科学、合理, 能够有效地促进工程的实施, 方案和方法的变更会对工程的进度产生影响, 施工技术又是项目质量的关键因素。因此, 加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。
2.6 做好质量监督工作
相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作, 及时发现过程实施中的问题并加以解决, 充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。在工程项目的质量管理中, 最重要的是做好预防性的控制, 对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制, 从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作, 制定问题的解决方案, 一旦出现问题, 马上进行处理。在平时的管理中, 也要对质量问题进行严格的控制, 即便是小的问题, 也要进行严格的管理, 以免酿成大的质量隐患。
3 项目进度管理
工程项目能否在预定的时间内交付使用, 直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻, 做好施工项目的进度管理, 保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。
3.1制定进度计划。在工程的设计之初, 做好项目的总进度计划, 确定工期的总目标, 在对现场进行调研和分析的基础上, 将各个阶段的工作进行详细的计划, 对施工进行指导。
3.2保证进度计划的实施。在施工过程中, 要保证进度计划的严格施行, 将审批后的进度计划布置到各个部门, 将责任落实到人, 确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题, 要及时进行处理, 采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。项目的进度管理是项目管理中的难点, 影响因素较多, 实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中, 要对这些因素进行详细的分析, 列出各个环节可能出现的问题, 进行预防性的控制, 以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多, 不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位, 还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系, 在项目工程的进度管理中, 做好人的因素管理, 对其他各种因素进行分析研究, 是做好进度管理的基本要求。
4 项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益, 对成本进行合理的控制, 是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动, 资金对每个开发企业都很重要, 做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看, 对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理, 成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点, 虽然具有一定的意义, 但对成本控制的成效却不佳。因此, 要加强对第一阶段的成本控制, 知识方案的选择。做好投资的估算, 从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
结束语
综上所述, 房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面, 在实际的项目管理中, 要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理, 保证项目工程的实施。
参考文献
[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居, 2011 (9) .
[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材, 32 (2) .
房地产开发前景 篇3
一、我国房地产发展现状分析
我国房地产的发展已经经过了数十个年头，期间为我国经济建设和国民生活环境改善也做出了自己的贡献。但是在实际经营运作及发展过程中仍然存在诸多问题。首先就是国内房价高涨问题，造成房价高涨的原因有很多，主要来说一方面是因为企业的房屋建设及相关成本支出过高，因此不得不将成本均摊到房屋单价上面，从而造成房价上涨，抑制了消费者的房屋消费积极性。另一方面也是因为我国各种有关房地产开发建设以及针对消费者的财政税收政策还有待进一步提升，当前针对房地产开发的税收过高比较严重，同时又缺乏刺激消费者进行房屋消费的其他有利优惠政策，从而造成国内房屋消费水平一直无法得到进一步提升。
二、提升我国房地产开发行业发展水平的思考
1.为企业发展减轻成本负担
房地产开发机交易活动中涉及到诸多方面的支出与税费。这两项支出是房地产开发及交易活动中最为重要也是比重最大的两项。而且由于我国房地产开发和建设市场仍然处于探索与建设阶段，许多法律法规尚不完善，许多税费征收及成本支出方面还存在许多不科学不合理的地方，最明显的一点就是我国的房地产开发活动中所涉及的税费数额相较发达国家而言，明确过重，这不仅不利于房地产开发企业的生存发展，同时也大大的制约了我国经济建设的全面发展，因此必须加强对不合理税费科目的调整与修改，尽快实现与国家标准的有效接轨，减轻国内房地产开发企业的成本负担，有效抑制房价，从而进一步刺激国内居民对
2.优化房地产开发及发展环境
首先，为了为国内房地产开发企业提供更好的投资生存环境，更为自由的发展空间，政府方面应该不断提升相关部门的工作效率及办事质量，加强对房地产企业资质审查力度、缩短单独项目的审查周期及其他项目的办理周期。通过开设绿色通道的办法对符合办事程序、无需过多审核的普通项目最大限度缩减中间办事环节，最大限度为企业节省精力与时间，在提升我国房地产发展水平的同时也进一步提升我国政府的对外形象。
其次，相关行政机关与事业单位要进一步完善自身的服务体系建设，为房地产开发企业提供更多工作上的便利，例如提供种类更加多样的贷款、信贷服务，根据企业的实际情况制定更为科学合理的贷款、信贷还款方案，多站在企业的角度给出正确意见，帮助企业健康发展，这样不仅能够有效提升贷款工作质量，也能够盘活企业，促进我国房地产行业的不断发展与完善。
最后，也是最为重要的一点，国家不仅要为房地产开发企业提供资金、管理以及服务方面的便利，更加要为国内房地产消费者提供更多便捷。因为只有消费者有了能力，才能够真正拉动国内房地产消费水平增强，我国的房地产开发企业才能够获得生存发展的机会。面对我们绝大多数中低档收入家庭的实际住房需求，国家应该加快相关法律法规的制定与出台，要加强还款补助、利息减免以及其他形式的房屋购买优惠政策的推行，从而切切实实帮助绝大多数有意愿的消费者提升房屋购买能力，进而鼓励居民进行住房消费。
3.房地产企业要加强自身建设
房地产行业的发展是否能够取得稳步提升的效果不仅需要外部条件的进一步优化，更为重要的是房地产开发企业需要不断加强自身建设工作的开展力度，提升自己的市场竞争实力。随着国外房地产企业的不断涌入，有限的房地产市场也变得更加拥挤，国内企业本来在发展水平和管理水平上就与国外企业存在着不小的差距，因此必须加大自身建设力度。最大限度发挥自身优势，实现市场份额的有效扩展。具体来说可以从这几个方面进行建设与提升。首先要巩固企业发生地的基础，加强企业与当地其他企业以及政府的合作关系，扩展企业的人际网络，提升企业在当地的口碑与声誉。其次企业不能盲目跟风，必须立足自身特点和当地人文特点，从自身的实际能力以及符合大多数消费者消费需求的角度出发，开发自己的特色项目，不断巩固和提升自己的特色实力，大力推进自己的拳头产品和特色项目，从而以长打短，为企业赢得社会声誉和经济效益。再次，要加强资源有效管理，充分实现对人力物力财力等各项资源的优化配置，凡事量力而行，不可起攀比之心，踏踏实实建设、实实在在发展。最后是要最大限度提升企业自身的操作实力，也就是要加强优秀人才的引进力度。加强兼具财务管理知识、资源管理知识、企业管理知识、房地产相关法律法规知识以及消费心理学知识等多元化知识的复合型人才引进力度，从而通过人才队伍素质的全面提升来优化企业结构和实力，实现企业的健康稳定发展。
（作者单位：青海省海东地区乐都县房地产管理局）
商业地产的开发模式培训感言 篇4
搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，而在实际运营和销售中是缺乏经验的，在没有甲方市场销售的指导下单靠建筑师的空间设计是有很多问题及隐患的。比如西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。
从这次培训中我总结出搞好商业地产设计有以下四个关键点
1、人流动线
这是设计方面的第一要素。人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅？不能突然加一个2%的坡度。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。
2、视觉通透
在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。不能搞花里胡哨不实用的东西。
3、交通体系
卸货区要尽量安排在地下，我们现在做购物中心，卸货区全部安排在地下，为什么呢？人车分流，不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。如果钱多一点，可以都做高。这样有好处。将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍。首先要解决人车分流问题。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。
再一个，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。这是很小的细节问题。人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕，增加卫生清洁的难度。
4、主力店的技术标准
房地产开发安全培训 篇5
企业培训师论文【范例】
（国家职业资格一级）
论文题目：人才测评应用培训在房地产开发企业管理中的重要性
姓
名：
张皓月
职
务：
项目经理
身份证号：
准考证号：
所在省市：
北 京 市
所在单位：
北京钧涵基业企业管理顾问有限公司
人才测评应用培训在房地产开发企业管理
中的重要性
张皓月
北京钧涵基业企业管理顾问有限公司
摘要：随着近些年国内房地产行业的飞速发展和国内大小房地产开发企业管理体系的日益完善，房企管理的深度和广度均进入了快四发展时期。然而，几乎所有的房地产开发企业，在一些各行业通见的难题上，无法取得管理上的突破，如人才流失、沟通受阻、内耗严重、用人不当等等，造成企业成本增加，经营不畅，很大程度上阻碍了企业的发展。本文着重分析了人才测评工具的应用落地对房地产开发企业管理产生的影响，强调人才测评应用培训的重大意义，并对该培训的体系建设、实施流程策划等，提出建议和设想。
随着外国咨询公司的壮大发展和影响，国内的咨询行业近些年也以燎原之势红红火火的发展起来。有需求才有供给，咨询行业的蓬勃正反映了我国公私企业对企业管理方面的发展需求和重视，其中，房地产开发企业尤为活跃。
人是企业的最重要的组成部分，人才更是企业的最重要的财富，能不能管理好人，是企业发展永恒的课题。所以，人才管理便日益登上房企管理核心模块的几大宝座之一。
对于人员和人才的管理，是每个房企面临的头痛问题，人才的引进、选拔、培养、晋升，每一步都能直接或者间接的影响到企业的发展和进步，若是在关键职能上“棋差一招”，后果不堪设想，真可谓步步惊心。
尤其是我国新一代的年轻人，在前所未有的教育环境和社会环境中长大，他们有独特的世界观、价值观、交流方式、行为模式，他们加入社会建设的主力军，更是让企业没有管理方向的参考标杆，对相对传统的房地产开发企业管理体系提出了空前的挑战。世界各国的心理学专家、组织行为学专家、管理学专家等通力合作、潜心研究，为人类奉献了很多人才测评工具，来协助我们对“人”的潜在素质，即冰山素质模型①中水面之下的部分，进行科学合理的量化和分析。我国的大多数企业都已经引进了各种各样的人才测评工具。
然而，我国的房地产开发企业，管理方式相对传统，在人才测评工具的使用上，并没有掌握到要领，很多人才测评工具沦为人力资源部的面试参考，仅仅发挥了非常微小的一部分作用，更别提深刻影响到整个企业管理。所以，提高企业管理层对人才测评工具的应用能力，是能够快速提高房地产企业整体管理能力的一个重要方法，人才测评应用的培训也应该快速走上管理舞台。
一、目前行业中人才测评工具的应用状况和培训需求分析
（一）管理能力与人才测评应用价值不对等
山东某地产开发公司下属物业公司的物业总监因病突然离岗，该公司集团人力资源部迅速放权给物业公司，同时批准其与12家猎头公司合作，要求该岗位必须半月内有人补缺。我有幸在这个阶段认识了该物业公司招聘经理梅女士，并旁观了全过程。
梅女士的执行力不容小觑，命令下达第三日，即有5名同地区标杆企业的优秀人才参加面试，次日，面试者又增加3名，梅女士对这种“幸运”的激动之情，从话筒里都听得出来。
又过了几天，一个履历精彩、能力出众候选人顺利入职。一个月后，这位新总监就离职了，同时因为首次招聘对区域内人才资源的透支，第二轮招聘，不得已只能从临近的城市搜寻，更加大了招聘难度。集团人力资源部没有对这件事发表任何评论，只是将这个招聘任务回收到了集团层面，无疑，这是对梅女士工作能力的一次无声的否定。
梅女士又冤枉又不解的说：“面试的时候没有发现任何问题，怎么入职了一切都不对劲了？企业文化没问题、上司沟通方式没问题、架构也是跟他原来类似的、资历和能力都过硬、工资也不低，到底为什么离职？总部为什么也不出面挽留？”
梅女士遇到的问题，很多房企招聘人员都遇到过，人才测评连“面霸”都拦不住，还有什么价值呢？其实并不是工具不管用，是用工具的人没有正确判断的水平。
1、中高层管理人员的不重视
因为测评工具的使用过程或者很复杂、需要专业人员陪同，占用时间多；或者很简单、傻瓜式操作，执行起来完全没有技术含量，而房地产开发企业的高层往往都很忙。所以在与供应商对接的时候，公司中高层管理人员往往是“权力下放”的，派基层员工去接受培训，执行后期操作，而自身对测评报告只花少量时间，做个粗浅的了解，极少肯花时间深究。
甚至很多公司直接将人才测评工具敲定为人力资源部门的应用工具，完全不将其与整个企业管理挂上关系。归根到底，是对人才测评结果的不重视、不学习、不分析。
梅女士的遭遇，其实问题出在集团总部，梅女士能够提取人才测评报告里面的诸多重要指标，并且与岗位进行择优配比，作为一个招聘人员，她没有任何失误。问题是，从梅女士的层级和角度，是没办法完整审视一个集团公司的现行发展状况的，集团人力资源部也无法了解集团物业方向的发展战略，又怎么能去考虑公司是不是能给这个履历能力都精彩的人一个合适的发展通道呢? 梅女士看到了候选人的自信与高效，她的企业宏观管理能力不足，使她忽略这份“履历、能力”背后的高期待。而集团层面的物业分管副总进行复试的时候，根本就看不懂那份报告里赤裸裸的危机预警。
RTC、PDP、九型人格、16PF、MBTI……无论是哪种人才测评工具，都能够基本解决沟通问题、执行问题，能够前置判断胜任力、发展取向；能够协助管理人员分析下属的适岗度、优势领域、潜力极限、可调整方式，但是这些管理步骤并不止局限于人力资源部的工作流程中，而是存在于每个职能部门、每个项目团队的日常管理内容中，也就等于存在于房地产开发企业经营的每一个环节中、存在于每个项目流程的每一个环节中。
让房企中、高管理层意识到人才测评应用的重要性，并提高每个管理人员对人才测评结果的分析判断能力，充分调动企业中的每一个分子，从每个微环节整体提高企业管理水平，是非常有价值的行为。
2、测评执行层综合能力不足
现在房企里普遍的测评工具执行人员级别都不高，除了他们所在位置的视野限制了测评结果应用的范围，测评工具执行人员本身的素质能力，也无法实现测评结果的全面展现。
2.1测评执行层无法判断测评工具的优劣
从人才测评普遍的应用效果来看，目前的房企管理过程中，86%的中小企业只选用一种甚至不选用人才测评工具，管理方式简单粗放，只要能达成、季度绩效，甚至只要有进账就行，完全不关注企业工作人员的能力提升和情绪管理，造成人员不断流失，项目进度受阻。只有占房企总数5%的大型企业会同时引入2种以上的人才测评工具，但究其原因，也是因为几种测评工具的指标能够互补，只能使测评结果达到“无遗漏”状态，却不能将人才测评反馈充分应用到企业管理中。
各公司的人才测评执行层，往往能够熟练解读测评报告，却不了解各指标背后投射的管理意义。所以判断一个测评工具的优劣，更多是以指标的多少来衡量，而对结果精准率、样本采集效率、报告指标实用性、指标间关联性以及指标对本企业的适应性基本没有概念。
操作方式也是流水线式，不分对象层级、岗位职责、工作年限，均是所有测评走一遍，然后提交洋洋洒洒的解读报告和粗浅的分析，甚至无法给出一定深度的合理建议，领导当然不重视，进而影响了人才测评的进一步应用，形成了恶性循环，这种现状是非常普遍而且应该尽早引起企业重视。
2.2人才测评执行层不具备宏观分析判断测评结果的能力 房地产企业的人力资源管理在近些年才引起企业管理者的重视，并不断的从国外引进先进的管理理念和方法，同时国内的一些学者也在行业人力资源管理领域取得了一些针对我国国情的管理创新成就。
但不能否认的是，我国的房地产开发企业对人力资源管理的掌控力，总体上还是相对疲软的，主要是在招聘、档案管理等基础性工作上有明确的关注度，薪酬和绩效系统建立还处在摸索层面，不否认取得了一定的成果。但是在人力资源战略规划和员工关系方面，依然是弱项。所以目前房企采用的人力资源战略管理，都是以完成短期指标为导向，缺少前瞻性和战略性，无法做到对资源组合和制衡的判断。
人才测评的执行层，更是不具备宏观分析判断测评结果的能力。水平高一点的人才测评执行人员，能够做到将测评指标与该员工的工作环境、领导风格、职责内容相结合进行分析，很少有人能做到将人才测评指标与企业发展阶段、人资战略方向、跨部门协调成效相结合，普通水平的人才测评执行人员，也就只能是一个将量表翻译成易读文字的“翻译机”了。
3.没有行之有效的流程和制度对人才测评工作进行引导 因为大多数房企高层对人才测评及其应用的不重视，就导致了对人才测评工作管理上的疏忽，很少企业里具备专门的岗位和人员来负责人才测评工作，一般都是其他岗位的工作人员进行兼任，而对这些兼任的员工来说，既然不是本职工作，自然不够重视。
因为以上的种种原因，自然也很少有企业对人才测评工作进行流程控制和制度引导，仅仅收集数据、存储报告、汇总台账，却没有阶段性分析、发展性规划、调整性反馈，使人才测评工作流于形式，变得越来越不起眼。
（二）企业管理忽视人性化沟通的管理效能
房企的项目管理制，决定了房地产企业的关键人才多具有不可取代性，只要换人，必有损失。为了留住人才，房企越来越多的采用人性化管理方式，如创造更舒适、更自由的工作环境，或者对工作时间和假日赋予更大的灵活性和可选择性，表现出了对企业员工的充分尊重。
但是，大多数公司的人才流失现象，并没有减缓。与此同时，重视员工成长的企业，花费重金对员工的执行力和管理层的胜任力进行分析和培养，但是也收效甚微、或者效果难以持久。
除去企业薪酬福利及发展平台等硬件的约束外，还有以下原因： 企业管理者不了解或者不重视沟通性差异化的存在。
美国著名学者理查德②，在会见美国安然公司的高级管理层时，经常会有人告诉他，自己的下属明明都是从常春藤那样的高级学府毕业的优秀人才，但是在工作中经常表现的像“脑死亡”一样。可见在沟通中，他对下属的表现是多么失望。但是从人性化管理的角度看，这些高级管理人员，明显没有注意到沟通的差异化问题。
简单的说，人与人是不同的，这种不同不仅仅是基因构成的差异，还有成长环境的影响。从人才测评研究结果可以基本了解，有的人关注结果，有的人关注表达，有的人关注过程细节，还有的人会被发出信息的一方的情绪、态度严重影响信息接收完整度。
对一个翘首期待命令结果的人，过多的强调细节，对方就很容易把过程当做结果来重点操作，进而忽略了重要的目标，执行力就难以呈现，而这位领导的胜任力，也会被考核显示不合格。
俗话说，不能打好仗的将军不是好将军，不能带好兵，就自然不能打好仗，很多管理者下达指令完全不掌握方法，简单粗暴，结果就是下属情绪上反感、内容上理解不透，最后在执行过程中出现问题，大家都不乐见。其中，沟通的不充分、或者说沟通方式的不恰当，对整个过程有很大影响。
而几乎所有的人才测评工具，都是将测评核心放在了沟通差异化这个点上，能够以最简便的方式给予管理者们合理的提醒建议，所以人才测评应用良好，能够全面提升企业管理层的胜任力，和企业执行层的执行力，大费周章的进行专项培训、洗脑激励而不解决沟通问题，无异于缘木求鱼。
（三）人才测评执行层的定位应合理
综上所述，我们不可能迅速的将基层人才测评操作人员的宏观管理能力提升，所以应该改变人才测评执行层的定位问题，人才测评的执行层在企业管理中应具有一定的高度，且应给予足够的资源去进行测评结果的应用分析和落地。
因此，对企业管理层进行人才测评应用方面的培训迫在眉睫，主要体现在：
1.房地产市场的“去投资化”和房地产企业的激烈竞争对企业管理转型提出了更高的要求，企业以资源为运转中心的经营模式，已经全面向以人才为运营中心的经营模式转型，对人的科学管理和企业文化的落地，直接决定了一家房地产企业成败，对企业管理层的能力，提出了更高的要求； 2.社会经济的高度发展，和国家的政策扶持，使更多的创业者和行业新秀加入到社会竞争中来，人才有了更多的选择，人力资源市场的买方市场也已经渐渐的变成卖方市场，为了能够确保公司培养的人才，能够深扎在公司的土壤中长久共赢，以人才测评应用为基础的人才保留机制，对企业发展有巨大影响；
3.公司的内外部竞争压力，使得人力资源管理从职能执行转变成渗透在公司整个运营流程中的战略手段，所以对公司各级人员进行针对性的人才测评应用培训，不容忽视；
4.要通过培训使高层管理者具备对人才测评执行层人员的定位能力，让中层管理者具备人才测评结果的应用能力，让人才测评执行层人员提高专业水平和跨部门协调能力，迅速从管理角度提高企业的竞争力。
二、培训项目策划建议
（一）培训的意义及预期结果
人才测评应用培训能快速推进房地产企业各管理层对人才测评工具的应用能力、提高沟通效率、提升管理者胜任力、提升员工执行力、降低企业内耗、提高人才保有率，并能够根据人才阶段性测评结果，确认员工适岗度、精力管理、需求管理，最大程度的减少人才流失、减少劳动关系冲突，创建有竞争力、积极向上、团结共荣的企业文化。
（二）培训课程对象
企业各级管理层，都应进行人才测评应用培训，从整体上提高人性化管理意识，切实有效的落实到工作中，激活企业的每一个细胞，提高企业的竞争力，同时员工能够在一个合适的成长环境中发展壮大，达成公司与员工的共赢。
企业的基层员工，也能从培训中对自身状况有明晰的了解，根据人才测评结果，有方向的进行学习和自我调节，以实现自己的职业理想，在实践中不断校正，规划一个理想的人生。
（三）培训课程规划及实施建议
人才测评应用的培训实施，应该有一个系统化的逻辑顺序。1.首先要针对企业高层管理人员，开发“基于人才测评应用的企业管理”培训课程，全面提高决策层对人性化企业管理落地的意识，引起管理层对人才测评应用的重视；
2.其次要针对企业高层、中层管理人员，开发“人才测评结果在沟通及汇报中的应用”课程，同时，根据各部门的特殊需要，可开发有针对性的“工作实务中的人才测评应用”课程；
3.针对人才测评执行层，应开发“人才测评解读强化”培训课程、“人才测评工具甄选实操”课程、及“人才测评工具指标提取、分析”课程，加强人才测评执行团队的实效性，能够给各部门提供最有价值的测评报告指标；
4.针对基层员工，应开发定期的“人才测评报告集体解读及自我调整”课程，提高员工的自我能动性，主动积极与上司和公司政策配合，同时不断的自我修炼和提升。
三、培训课程的实施建议
培训课程范围应从大至小，从宏观到精准，从上级至下级，同时保证跨级互动。
方法主要采用讲授法、案例法、讨论法、经验交流法和模拟实战法。
结语：人才是企业最宝贵的财富，人性化管理越来越成为企业管理的重要，借助先进的人才测评技术，对企业管理人员组织实施人才测评管理培训并将其应用到企业管理的每个环节中，对企业的健康发展和竞争力的提升，具有重要的意义。
参考文献：
（1）、理查德·康尼夫 编著《办公室里的大猴子》，中信出版社，2007年1月第一版第5页
（2）、劳动和社会保障部、中国职工教育和职业培训协会组织编写《企业培训师培训教材（高级企业培训师）》，新华社出版，2002年2月第一版 第46
房地产开发企业安全管理措施论文 篇6
摘要：改革开放以来，人们生活水平不断提高，我们的城市每天都在紧张的建设中，每天都发生着天翻地覆的变化。作为直接参与城市建设的一员，房地产开发企业的安全管理与生产更是性命攸关的大事，多年来，国家与地方政府、企业到个人，无不把安全生产放在了首要位置来抓，放在了人民利益的高度来抓，安全生产责任制落实到人，有法必依，有责必追。曾经安全生产中出现的重大世故的惨痛教训，无时无刻不在提醒和警示着我们，安全生产无小事，人民生命财产安全高于一切。这就需要我们层层落实安全责任，抓好日常安全生产的重要环节，时刻监督开展安全教育培训，真正的把安全生产意识深入到安全生产中的每一个环节，只有这样才能实现房地产开发企业安全管理的各项目标。现对房地产开发企业安全管理中所存在的问题进行认真分析，并提出了切实可行的措施。