房地产开发委托书（精选11篇）
房地产开发委托书 篇1
鉴于：
1．甲方---------房地产开发公司，系由-------公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了-------房地产项目的开发权。
2．项目概况：-------房地产项目规划占地面积约-------亩，建设用地面积约-------亩，代征地面积约-------亩，容积率约.3．根据乙方与-------公司于-------年-------月-------日签订的《股权转让协议》中约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得-------房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标（挂牌），乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得-------房地产项目的土地使用权和开发权。
4．甲方经公司董事会决定，将开发-------房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。
经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：
第1条 委托事项
1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发-------房地产项目的所有政府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。
第2条 委托费用
2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。
2.2 第1条1.1款委托事项，即-------房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩-------万元人民币、规划代征用地每亩-------万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计-------万元人民币。
2.3 甲方支付的-------房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。
2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建设成本、管理费用等，由甲方---------房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。
第3条 委托时间
3.1 开始时间：甲方原股东-------向-------转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。
3.2 完成时间：在-------年-------月-------日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。
第4条 付款时间
4.1-------房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款（不包括土地出让金）的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。
第5条 委托溢价
5.1 经甲方财务核算，若-------房地产项目的利润已经超过-------万元（不含-------万元）时，甲方应在财务报告出具之日起-------日内向乙方支付利润的-------%.5.2 经甲方财务核算，若-------房地产项目的利润在-------万元（含-------万元）以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的-------%.第6条 违约责任
6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的1%向对方支付违约金。
6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的2%向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金-------万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲方追偿赔偿款。
6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的1%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。
6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意在甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。
6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。
第7条 争议的解决
7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决；若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。
第8条 其他
8.1 本协议一式二份，双方各执一份，具有同等的法律效力。
8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与-------签订的《股权转让协议》生效之日起生效。
甲方：-------房地产开发公司乙方：
年 月 日 年 月 日
房地产开发委托书 篇2
2009年3月, 罗先生陆续找了包括AB置业公司在内的多家二手房中介公司看了某楼盘的好几套房子。某天, AB置业的陈小姐带罗先生看了三四套某楼盘的房子, 罗先生想看看这些房子晚上吵不吵, 当天晚上看房子的时候, 陈小姐要罗先生给她签个字, 说明她带罗先生看过房子了, 她好跟公司交差。罗先生当时也没有多想, 就在中介服务确认书上签下自己名字。
罗先生最终看中了一套房子, 并选择了一家大中介公司购买这套房产。据罗先生介绍, 当时AB置业给的价格是120万元, 最后经这家大中介公司促成交易的价格是114.2万元。
2010年7月中旬, AB置业起诉罗先生, 要求他赔付3.6万元的违约金, 主要证据就是罗先生签名的那份中介服务确认书复印件。
中介服务确认书的第二条第三点显示, “基于AB置业提供相关服务, 在本确认书签订之日起六个月内, 本人保证不会通过第三方与AB置业所介绍之物业业主进行交易, 或者直接与业主私下交易……否则, 本人须向AB置业公司支付人民币36000元作为违约金”。并且有手写的备注:“因本确认书的内容及履行引起争议的, 本人与AB置业均同意, 将争议提请本确认书项下介绍物业所在地法院进行诉讼解决。”
罗先生认为AB置业的确认书明显是“霸王条款”, 按照确认书, “在他们那里看过的房, 如果以后买了的话, 不是要交3%的中介费, 就是要交3%违约金”。这个案件发生争议的实质, 根源并不在于作为买方的罗先生和AB置业签订的所谓“霸王条款”, 而在于:一是业主同时委托了多家中介公司代理其售出物业, 二是买方经纪人可以从买方直接获取佣金收入。
试想, 如果业主只委托一家中介公司放盘, 并且规定:在三个月内只要该物业售出, 该中介公司就能获得合同规定的佣金。如果另外有一个规定:要求买方经纪人 (即本案例中的AB置业, 它为业主寻找到了作为买方的罗先生) 不得从买方那里获得佣金, 只能从卖方经纪人那里分配佣金, 那么所有问题就迎刃而解了。这也就是美国、加拿大等国广泛采用的所谓独权代理方式及与之配套的MLS系统的规定。
为什么在本文案例中业主要委托多家公司放盘呢?当然是为了让待售房产的信息更广泛地传播, 从而更快地找到买家。如果按照上述方式只委托一家中介, 是不是就限制了待售房产信息的广泛快速传播呢?
解决这个问题的办法就是MLS系统 (Multiple Listing Service) , 按照这个系统的规则规定, 业主只能委托一家经纪人放盘, 而这家经纪人必须立即将房源公示到MLS系统上, 使得所有加入了这个系统的经纪人都能看到, 而所有经纪人 (包括卖方经纪人) 都可以去寻找买家, 谁先促成买家和卖家达成交易, 谁就能作为买方经纪人与卖方经纪人分享业主支付给卖方经纪人的佣金, 除此之外买方不必支付佣金。
MLS的核心是独权代理。我们平时所说的独家代理实际上包含了两种有所区别的代理形式:独家代理和独权代理。在美国, 卖方可以选择的代理契约形式主要有独权代理 (Exclusive right to sell listing) 、独家代理 (Exclusive agency listing) 与开放性代理 (Open listing) , 开放性代理也是我国目前最常见的代理形式。
在独权代理形式下, 卖方赋予特定经纪人在特定时期内 (通常为60天或者90天) 寻找买方的专有权。只要房产在独权代理合同所规定的时期内成功售出, 卖方就要向接受委托的经纪人支付全部佣金。不管房产最后由谁出售, 即便是由卖方自己卖出, 与卖方签署了独权代理合同的经纪人都可以获得合同规定的佣金。
在独家代理形式下, 虽然卖方同样不得在独家代理合同规定的期限内再委托其他任何经纪人为其寻找买方, 但是卖方可以自己寻找买方并自行售出房产。如果最后房产是由卖方成功售出, 那么卖方将无需向接受委托的经纪人支付报酬。
在开放性代理服务方式下, 卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产, 卖方将向率先成功售出房产的经纪人支付所有事先约定的佣金报酬。值得注意的是, 在开放性代理服务方式下, 卖方也可以自己寻找有意向的买方并自行出售房产, 如果该房产最后是由卖方自己售出, 那么卖方将无需向经纪人支付佣金报酬。
显然, 在法律规定齐备的情况下, 开放性代理服务方式对经纪人是缺乏吸引力的, 甚至连独家代理方式对经纪人的吸引力都不够。
经纪人没有积极性, 其实就意味着待售房产很难快速售出。由于大多数经纪人都加入了MLS系统, 都会从MLS上获取房源信息并根据自己的情况积极推售这些房源, 所以能够在MLS系统上展示的房源可以很快售出。不过, 要想让待售房产能够利用MLS系统快速成交, 就必须和经纪人签订独权代理合约, 这是MLS的核心规则, 目的就是为了避免本文开始所提到的纠纷, 而且也可以避免目前我国房地产经纪行业所发生的大部分纠纷。
房地产开发前景 篇3
一、我国房地产发展现状分析
我国房地产的发展已经经过了数十个年头，期间为我国经济建设和国民生活环境改善也做出了自己的贡献。但是在实际经营运作及发展过程中仍然存在诸多问题。首先就是国内房价高涨问题，造成房价高涨的原因有很多，主要来说一方面是因为企业的房屋建设及相关成本支出过高，因此不得不将成本均摊到房屋单价上面，从而造成房价上涨，抑制了消费者的房屋消费积极性。另一方面也是因为我国各种有关房地产开发建设以及针对消费者的财政税收政策还有待进一步提升，当前针对房地产开发的税收过高比较严重，同时又缺乏刺激消费者进行房屋消费的其他有利优惠政策，从而造成国内房屋消费水平一直无法得到进一步提升。
二、提升我国房地产开发行业发展水平的思考
1.为企业发展减轻成本负担
房地产开发机交易活动中涉及到诸多方面的支出与税费。这两项支出是房地产开发及交易活动中最为重要也是比重最大的两项。而且由于我国房地产开发和建设市场仍然处于探索与建设阶段，许多法律法规尚不完善，许多税费征收及成本支出方面还存在许多不科学不合理的地方，最明显的一点就是我国的房地产开发活动中所涉及的税费数额相较发达国家而言，明确过重，这不仅不利于房地产开发企业的生存发展，同时也大大的制约了我国经济建设的全面发展，因此必须加强对不合理税费科目的调整与修改，尽快实现与国家标准的有效接轨，减轻国内房地产开发企业的成本负担，有效抑制房价，从而进一步刺激国内居民对
2.优化房地产开发及发展环境
首先，为了为国内房地产开发企业提供更好的投资生存环境，更为自由的发展空间，政府方面应该不断提升相关部门的工作效率及办事质量，加强对房地产企业资质审查力度、缩短单独项目的审查周期及其他项目的办理周期。通过开设绿色通道的办法对符合办事程序、无需过多审核的普通项目最大限度缩减中间办事环节，最大限度为企业节省精力与时间，在提升我国房地产发展水平的同时也进一步提升我国政府的对外形象。
其次，相关行政机关与事业单位要进一步完善自身的服务体系建设，为房地产开发企业提供更多工作上的便利，例如提供种类更加多样的贷款、信贷服务，根据企业的实际情况制定更为科学合理的贷款、信贷还款方案，多站在企业的角度给出正确意见，帮助企业健康发展，这样不仅能够有效提升贷款工作质量，也能够盘活企业，促进我国房地产行业的不断发展与完善。
最后，也是最为重要的一点，国家不仅要为房地产开发企业提供资金、管理以及服务方面的便利，更加要为国内房地产消费者提供更多便捷。因为只有消费者有了能力，才能够真正拉动国内房地产消费水平增强，我国的房地产开发企业才能够获得生存发展的机会。面对我们绝大多数中低档收入家庭的实际住房需求，国家应该加快相关法律法规的制定与出台，要加强还款补助、利息减免以及其他形式的房屋购买优惠政策的推行，从而切切实实帮助绝大多数有意愿的消费者提升房屋购买能力，进而鼓励居民进行住房消费。
3.房地产企业要加强自身建设
房地产行业的发展是否能够取得稳步提升的效果不仅需要外部条件的进一步优化，更为重要的是房地产开发企业需要不断加强自身建设工作的开展力度，提升自己的市场竞争实力。随着国外房地产企业的不断涌入，有限的房地产市场也变得更加拥挤，国内企业本来在发展水平和管理水平上就与国外企业存在着不小的差距，因此必须加大自身建设力度。最大限度发挥自身优势，实现市场份额的有效扩展。具体来说可以从这几个方面进行建设与提升。首先要巩固企业发生地的基础，加强企业与当地其他企业以及政府的合作关系，扩展企业的人际网络，提升企业在当地的口碑与声誉。其次企业不能盲目跟风，必须立足自身特点和当地人文特点，从自身的实际能力以及符合大多数消费者消费需求的角度出发，开发自己的特色项目，不断巩固和提升自己的特色实力，大力推进自己的拳头产品和特色项目，从而以长打短，为企业赢得社会声誉和经济效益。再次，要加强资源有效管理，充分实现对人力物力财力等各项资源的优化配置，凡事量力而行，不可起攀比之心，踏踏实实建设、实实在在发展。最后是要最大限度提升企业自身的操作实力，也就是要加强优秀人才的引进力度。加强兼具财务管理知识、资源管理知识、企业管理知识、房地产相关法律法规知识以及消费心理学知识等多元化知识的复合型人才引进力度，从而通过人才队伍素质的全面提升来优化企业结构和实力，实现企业的健康稳定发展。
（作者单位：青海省海东地区乐都县房地产管理局）
房地产开发委托合同范本 篇4
合同编号：_____________
委托人：______________(甲方)
名称或姓名：__________________
法定代表人：__________________
身份证号：____________________
住所：________________________
电话：________________________
委托代理人：__________________
身份证号：____________________
受委托人：(乙方)____________
名称或姓名：__________________
资格证书号：__________________
法定代表人：__________________
身份证号：____________________
住所：________________________
电话：________________________
委托代理人：__________________
身份证号：____________________
根据有关法律、法规、政策的规定，双方在平等、自愿、诚实、信用、协商一致的基础上，签订本合同。
第一条 乙方同意接受甲方委托为其代理事项。
第二条 甲方应就授权委托的事项，提供相关合法、有效的证件。
第三 条 乙方在代理该委托事项时，应认真审查委托事项的真实性，相关文件的合法性、有效性;对甲方不能提供合法、有效证件的，乙方有权拒绝代为办理。
第四条 双方商定委托事项在天内完成。超过本约定时限的，甲方有权另行委托他人或自行办理，由此造成损失的可同时按本合同第八条的约定向乙方索赔(但因登记管理部门或甲方的原因造成超时的除外)。
第五条 甲方同意在签订本合同后同时支付委托代理费(大写)元人民币。
第六条 甲方同意在签订本合同时预付：
(1)代交应纳税、费(大写)__________________元人民币;
(2)__________________元人民币。
本条约定费用在委托代理事项完成时结清，多退少补。
第七条 由于甲方原因使委托代理事项终止履行的，预交的委托代理费不予返还;因甲方提供虚假情况或隐瞒与订立、履行合同有关的重要事实(如：房地产权属有争议或已被查封、抵押、有法律法规规定禁止交易的情况)，造成乙方名誉及经济损失的，甲方应承担违约责任赔偿金(大写)____________元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。
第八条 由于乙方代理当中的原因造成甲方损失的，乙方应承担违约责任赔偿金(大写)____________元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。
第九条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决或提交有关部门调解。协商、调解不成，双方同意按下列第______项方式解决。
(1)向沈阳仲裁委员会申请仲裁;
(2)向有管辖权人民法院起诉。
本合同未尽事宜按法律有规定处理。
第十条 双方需要约定的其他事项：
第十一条 本合同一式______份，效力等同，双方各执______份，自双方签字盖章之日起生效。
委托人：_______________ 受委托人：______________
(签字或盖章) ( 签字或盖章)
______年______月______日 ______年______月______日
委托代理人：____________委托代理人：____________
(签字或盖章) (签字或盖章)
______年______月______日 ______年______月______日
委托开发合同简单版
甲方(委托方)： 房地产开发公司
乙方(受托方)：
鉴于：
1、甲方—— 房地产开发公司，系由 公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了 房地产项目的开发权。
2、项目概况： 房地产项目规划占地面积约 亩，建设用地面积约 亩，代征地面积约 亩，容积率约 。
3、根据乙方与 公司于 年 月 日签订的《股权转让协议》中地约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得 房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标(挂牌)，乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得 房地产项目的土地使用权和开发权。
4、甲方经公司董事会决定，将开发 房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。
经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：
第1条 委托事项
1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发 房地产项目的所有政
府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。
第2条 委托费用
2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。
2.2 第1条1.1款委托事项，即 房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩 万元人民币、规划代征用地每亩 万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计 万元人民币。
2.3 甲方支付的 房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。
2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建安成本、管理费用等，由甲方—— 房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。
第3条 委托时间
3.1 开始时间：甲方原股东 向 转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。
3.2 完成时间：在 年 月 日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。
第4条 付款时间
4.1 房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款(不包括土地出让金)的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。
第5条 委托溢价
5.1 经甲方财务核算，若 房地产项目的利润已经超过 万元(不含 万元)时，甲方应在财务报告出具之日起 日内向乙方支付利润的 %。
5.2 经甲方财务核算，若 房地产项目的利润在 万元(含 万元)以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的 %。
第6条 违约责任
6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的5%向对方支付违约金。
6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的万分之三
向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲方追偿赔偿款。
6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的5%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。
6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意由甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。
6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门
认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。
第7条 争议的解决
7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决;若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。
第8条 其他
8.1 本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等的法律效力。
8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与 签订的《股权转让协议》生效之日起生效。
甲方： 房地产开发公司 乙方：
二零零五年 月 日 二零零五年 月 日
有关委托开发合同范本
委托方：______，以下简称甲方;
法定代表人或负责人：________;
研究开发方：_______，以下简称乙方;
法定代表人或负责人：___________。
依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方当事人协商一致，签订本合同。
1.项目名称：________。
(注：本参考格式适用于新技术、新产品、新材料、新工艺及其系统的研究开发活动。)
2.本技术开发项目在国内外的现状、水平及发展趋势：_______。
3.本研究开发成果应达到的技术水平_________。
4.甲方的主要义务：
(1)向乙方支付约定的项目投资(包括研究开发经费和报告。合同约定研究开发经费的一定比例作为科研补贴的，可以不单列报酬)
项目投资总额为__________。
其中：设备费______;材料费________;
能源费________;试验费________;
试制费________;安装费________;
调式费________;文件编制费______;
(2)按照如下方式分期支付上述项目投资：________。
(注：当事人通常可以选择下列支付方式：①实报实销的方式;②一次总算，分期支付，包干使用的方式;③“研究开发经费”+提成费的方式)。
(3)在合同生效后_____日内向乙方提供下列技术背景资料和原始数据：
(4)甲方应向乙方提供如下的协助事项_______。
(5)甲方应当及时进行如下事项接受研究开发成果_____。
(注：如果合同中有专门的约定，委托方还有义务向研究开发方提供下列协助;提供研究开发样品、模具、根据应用目的和工艺可能提出明确的技术经济指标，对样品进行加工、测试;对工艺装备的安装、调试和维修，以及组织成果技术鉴定等等。)
5.乙方的主要义务：
(1)认真制定和实施研究开发计划。
本研究开发项目的计划和速度(分阶段解决的主要技术问题、达到的目标和完成的时间)如下：______。
本研究开发项目所采用的主研究、试验方法和技术路线(包括工艺流程)如下：_______。
(2)合理使用研究开发经费。乙方对研究开发经费的使用，应专款专用，不得挪作他用。
(3)____年__月__日前在_____地向甲方交付约定的研究开发成果(注：当事人可以约定采取下列一种或者几种方式提交研究开发成果);①产品设计、工艺规程、材料配方和其他图纸、论文、报告等技术文件;②磁带、磁盘、计算机软件;③动物、植物新品种、微生物菌种;④成套技术设施。
(4)提供下列必要的技术指导和技术服务工作_______。
注：如果合同中有专门的约定，研究开发方还有义务向委托方提供下列协作事项：提供技术咨询服务(如市场预测、价值工程、可行性论证等);对委托方人员进行技术培训;提供有关新的技术发展状况的情报资料;协助制定有关操作、工艺规程;提出技术开发总结报告或组织成果技术鉴定;此外，在不妨碍自己研究开发的正常工作的情况下，有义务接受委托方对自己履行合同和经费使用情况的检查。
当事人双方除应履行上述各自主要义务外，还可以约定在合同的订立和履行过程中承担相互不断地通报合同履行情况的义务。尤其是那些对合同的订立或履行有妨碍的情况，如遇到情报交流上的障碍、技术风险以及研究开发经费超支或盈余等等)。
6.甲方的违约责任：
(1)甲方迟延支付研究开发经费，造成研究开发工作停滞、延误的，乙方不承担责任。甲方应当支付数额为投资总额___%的违约金。逾期一定期限不支付研究开发经费或者报酬的，乙方有权解除合同，甲方应当返还技术资料或者有关技术成果补交应付的报酬，支付数额为项目投资总额____%的违约金。
(2)甲方未按照合同约定提供技术资料、原始数据和协作事项或者所提供的技术资料、原始数据和协作事项有重大缺陷，导致研究开发工作停滞、延迟、失败的，甲方应当承担责任，但乙方发现甲方所提供的资料和数据有明显错误而没有通知甲方复核更正和补充的，应当承担相应的责任。甲方逾期二个月不提供技术资料、原始数据和协作事项的，乙方有权解除合同，甲方应当支付数额为项目投资总额___%的违约金。
(3)甲方逾期二个月不接受工作成果的，乙方有权向合同外第三方转让或变卖工作成果。
7.乙方的违约责任：
(1)乙方未按计划实施研究开发工作的，甲方有权要求其实施研究开发计划并采取补救措施。乙方逾期二个月不实施研究开发计划的，甲方有权解除合同。乙方应当支付数额为项目投资总额___%的违约金。
(2)甲方将研究开发经费用于履行合同以外的目的，甲方有权制止并要求其退还相应的经费用于研究开发工作。因此造成研究开发工作停滞、延误或者失败的，乙方应当支付数额为项目投资总额____%的违约金并赔偿损失经甲方催告后，逾期二个月未退还经费用于研究开发工作的，甲方有权解除合同。乙方应当支付违约金或者赔偿因此给委托方所造成的损失。
(3)研究开发成果部分或者全部不附合合同约定条件的，乙方应当返还部分或者全部研究开发经费，支付数额为项目投资总额___%的违约金。
8.研究开发成果的归属和分享：
履行本合同所完成的研究开发成果的专利权归_____方所有。
注(1)：取得专利权的一方通常应允许另一方免费实施该项专利并可以优先受让该专利权。)
注(2)：如果双方当事人没有就该研究开发成果申请专利的意图，双方可以对该非专利技术成果的使用权和转让权作出约定;如果合同没有约定，视双方都有使用和转让的权利，但是，根据法律规定，研究开发方在将技术成果交付委托方之前，不得向第三方转让。)
注(3)：如果当事人依据互利有偿的原则，运用工业产权规范中常见的“普通许可、排它许可、独占许可”等方法，就可以比较圆满地体现出“权限与投资”之间的关系。即：
①委托方向研究开发方支付了部分研究开发经费和报酬的，可对技术成果(包括专利技术和非专利技术，下同)享有免费普通实施权;研究开发方自己保留使用权和向第三方转让的权利。
②委托方向研究开发方支付了全部的研究开发经费和报酬的，可对技术成果享有优先实施权;研究开发方在约定的期限或范围内，自己可保留使用权，但不得向第三方转让该成果。
③委托方除了向研究开发方支付了全部的研究开发经费和报酬外，还支付了约定的“独占费用”的，则可在合同规定范围内对研究开发成果享有安全的使用权和转让权(独占权);研究开发方自己不得使用亦不得向第三方转让该技术成果。
注(4)：委托方如果有意获得该技术成果完整的专利申请权或专利权，也可以根据协商一致、平等有偿原则与研究开发方另外订立专利申请权或专利转让合同。
9.保密条款：
本合同有效期内，双方当事人应对下列技术资料承担保密义务____本合同期满后___年内，双方当事人应对下列技术资料承担保密义务___。
10.技术风险的承担：
在履行本合同中，因出现无法克服的技术困难，导致研究开发失败或部分失败的，由此造成的风险损失由____方负担。
当事人一方发现前款所列可能导致研究开发失败或部分失败的情形时，应当及时通知另一方并采取措施减少损失。没有及时通知并采取适当措施，致使损失扩大的，应就扩大的损失承担责任。
11.验收的标准和方法：_____。
12.合同争议和解决办法如下：________。
13.有关名词和术语的解释：________。
本合同自双方当事人签字盖章之日起生效。
甲方负责人(或授权代表) 乙方负责人(或授权代表)
签名：_____(盖章) 签名：_______(盖章)
签字时间：_______ 签字时间：_________
签字地点：_______ 签字地点：_________
开户银行：_______ 开户银行：______
帐号：_________ 帐号：_________
甲方担保人(名称)：___甲方担保人(名称)：____
地址：__________地址：___________
负责人(或授权代表) 负责人(或授权代表)
签字：_______(盖章) 签字：_______(盖章)
签字时间：_______ 签字时间：_________
签字地点：_______ 签字地点：_________
房地产授权委托书 篇5
委托人不得以任何理由反悔委托事项，说明委托书具有不可撤销性。在现实社会中，我们在许多事务中都可能会用到委托书，大家知道委托书的格式吗？下面是小编收集整理的房地产授权委托书，希望对大家有所帮助。
房地产授权委托书1授权单位
单位名称：北京xxxx房地产开发公司
法定代表人：安xx
联系电话：xxx
受托人
姓名：章xx
性别：男
移动电话：xxx
证件名称：身份证
证件号码：xxxx
所在单位：北京xxx房地产开发公司
委托事项：建设项目
（性质或内容）：xxxxx道路工程
建设位置：
起点：（位于）海淀区（县）百善乡（镇）（村）路（街）
途经：昌平，顺义区（县）
止点：通州区（县）马驹桥乡（镇）（村）路（街）
授权范围：兹委托章xx为本单位建设项目代理人，全权办理xxxxx道路工程
建设工程规划许可规划手续的相关事宜。
其他需要说明的事项：
xxxxxxxxxxxxxxx
授权期限：20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日
授权单位法定代表人
（盖章）（签字或签章）
授权单位承诺：
承担受托人在代理权限内，依照法律，法规，规章等规定开展办理有关规划事宜中的法律责任。
20xx年xx月xx日
注：受托人提交本委托书时，须同时提交受托人本人身份证件的`复印件。
房地产授权委托书2委托人（房地产所有权人）：xxxxx
性别：xx
身份证件名称及号码：xx
联系地址及电话：xx
委托人（房地产共有人）：xx
性别：xx
身份证件名称及号码：xx
联系地址及电话：xx
受托人：xx性别：xx
身份证件名称及号码：xx
联系地址及电话：xx
根据委托人与中国民生银行股份有限公司（下称债权人）于xx年xx月xx日订立的编号为xx的《借款合同》（下称《借款合同》）的约定，委托人将其坐落于xxx房产（房屋所有权证号：xxxxx）抵押给债权人，作为偿还《借款合同》项下债务的担保，此房产的共有人对此表示同意。为此，委托人特出具本委托书，委托受托人代理其向xxx办理将上述房产抵押给债权人的相关手续，委托权限与期限如下：
1、委托权限为以下第x项：
（1）受托人代理本人办理上述房产的权属证书（房地产权证或房屋所有权证及土地使用权证）；
（2）受托人代理本人办理上述房产以xxx银行为抵押权人的抵押登记注销手续。
（3）受托人代理本人办理上述房产以债权人为抵押权人的抵押登记一切相关手续。
受托人有权代理本人在办理上述登记所需的一切相关文件上签字，本人承认其签字的法律效力，其签字代表本人的真实意思。
2、受托人□有权/□无权就上述授权转委托。
3、委托期限为：自委托人签字之日起，至受托人办理完抵押登记手续，债权人取得相关他项权利证明文件之日止。
委托人（房地产所有权人）：xx
委托人（房地产共有人）：xxx
房地产转让税务代理委托书 篇6
甲方(委托人):
乙方(委托人):
丙方(受托人):
联系电话:
联系电话:
联系电话:
兹有甲方，身份证号码：
将位于
的房地产(房地产权证号:)转让给乙方,身份证号码
房地产买卖合同编号:
,甲、乙方近期因
而未能亲自到
税务分局办理相关税务事项，今委托丙方，身份证号码为，为甲乙方双的代理人，全权代表甲、乙方办理上述房地产之相关税务事项，甲、乙方并对代理人依规定办理的有关税务事宜均承担法律责任。
甲方（委托人）：
乙方（委托人）：
丙方（受托人）：（签名并按手印）
（签名并按手印）
（签名并按手印）
受托日期：20 年
月
日
附注：
房地产开发委托书 篇7
关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制
一、引言
房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之
间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。
二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析
(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。
基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:
(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。
(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。
(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。
有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。
公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。
(二) 房地产项目的风险评价。
在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。
三、房地产开发项目的风险控制策略
(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。
在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。
(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。
房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。
(三) 建立科学有效的决策机制。
企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。
参考文献
[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50
[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.
[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.
房地产开发风险因素分析 篇8
房地产开发是一个事先预测未来住房需求而进行的建筑产品开发的过程，这其中由于预测结果的不确定性就导致风险因素贯彻整个房地产开发过程。房地产开发主要分为确立投资项目、获得土地资源、建设开发项目和销售管理房源这四个阶段，在这四个阶段中，由于工作任务目标不同，所存在的风险也不尽相同。房地产开发风险评估小组只有把握住每个阶段存在的风险因素才能够在开发过程中采取相对应的预防措施，从而减少风险给企业造成的损失。
确立投资项目阶段存在的风险因素
房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。这一阶段的风险主要分为以下两种。
1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。
2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。
获得土地资源阶段存在的风险因素
获得土地资源阶段是指选择土地资源、进行住户拆迁安置，直至筹资购买土地这一阶段，这一阶段风险主要分为以下两种。
1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。
2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。
建设开发项目阶段存在的风险因素
建设开发项目阶段是指开发项目从开工到竣工验收的一个阶段，这一阶段存在的风险因素主要是由施工管理不当、设计不当、进度安排不当而引起的，具体的风险主要分为以下三种。
1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。
2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。
3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。
销售管理房源阶段存在的风险因素
1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。
2. 交易合同风险。由于房地产商品具有特殊性，一旦被不法分子所骗取或侵占，就会给开发商带来巨大的经济损失。所以房地产的出租、销售交易合同必须要将条例列举清楚，对交易双方的行为都要做出详细的条约规定，切忌模糊不清。
3. 销售税收风险。在房地产销售过程中，纳税人需要履行缴纳义务，这就是房地产销售税收。在这一过程中，税收风险也是多样的，有故意违法风险、过失性违法风险、逃税漏税的风险。这些风险都发生在纳税人计算税收和缴纳税收的过程中。
房地产评估委托合同 篇9
房地产评估委托合同
甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系
方 式：通
讯 地 址：电
话：传
真：电 子
信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系
电 话：通 讯
地 址：电
话：传
真：电 子
信 箱：
甲方因 需要，特委托乙方进行房地产价格评估。现甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本合同，以资共同遵守。
联系电话：
如乙方上述账户信息发生变更，乙方需提前向甲方发送书面通知，未能提前书面通知而产生的不良后果由乙方自行承担。
2.5 甲方支付每笔款项时，乙方应当同时提供可供政府审计并且符合税务规定的正式发票，否则甲方有权拒绝支付直至乙方能提供符合务规定的发票为止。
因乙方处理不当引起的损失由乙方承担全部责任。
4.6 应按合同约定的时间，及时提交《房地产评估报告书》及其他评估材料。
4.7 安排本项目注册房地产评估师就评估结果对被征收人进行现场说明和解释。
4.8 对甲方提出的在评估工作或评估报告中存在的疏忽、遗漏、错误和评估结果提出的意见进行补充、修改、调整。
4.9 因评估引发的信访问题，乙方应当就信访人员对评估报告的疑问，进行解释说明，协助政府做好息访工作。
决定，一般为20%至30%】的违约金。
5.6 乙方不得将本合同项下的全部或者部分评估工作转由第三方承担，否则，甲方有权解除合同，要求乙方退还甲方已支付的全部评估费用，同时乙方还应当承担评估费总额 %【提示：视情况决定，一般为20%至30%】的违约金。
5.7 若乙方违约给甲方造成经济损失，约定的违约金低于甲方损失的，不足部分由乙方据实赔偿，并应承担甲方因此支付的相应费用，包括但不限于通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。
第六条 争议解决
6.1 因合同履行发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。
6.2 违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。
第七条 不可抗力
7.1 此合同履行过程中，因不可抗力以致本合同无法履行的，遭受不可抗力方可以免除责任；但遭受该不可抗力事件的一方，应在事件发生后 日【提示：视情况决定，一般为3至5日 】内通知对方。发生不可抗力事件时，双方应尽一切合理的努力，使不可抗力对履行合同造成的任何延误或损失减少到最小。
7.2 此合同履行过程中，因接受政府行政指令而无法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除责任。
第八条 附则
8.1 本合同书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
8.2 本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章后生效。
8.3 本合同书一式 份，双方各执 份，报 备案使用一份，各份内容相同，均具有同等法律效力。
房地产权查询授权公证委托书 篇10
委托人：XXX，男，XXXX年X月XX日出生，户籍地址：XXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX；
受托人：XXX，男，XXXX年XX月XX日出生，户籍地址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
委托人XXX现因不在惠州无法亲自到场办理在惠州的房地产查询记录，特申请由受托人XXX代为办理XXX在惠州的房地产查询记录；
本项授权为我们的真实意思表示，受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件我们均予同意，其引发产生的相应权利和义务由我们承担。
委托期限：从即日起至上述委托事项办理完毕止。
受托人无转委托权。
委托人：
浅析房地产开发的成本核算 篇11
关键词:房地产开发;成本核算
一、房地产开发企业的成本核算用途
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。其用途大致分为三部分:
(一)土地、土建及设备费用
这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。
(二)配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。
(三)管理费用和筹资成本
房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略
(一)加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。
对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。
(二)设立合理的成本核算项目
正确划分成本项目,如,土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。
(三)准确的进行成本的归集、分配与转结
对于单一的房地产项目由于成本对象简单,归集成本费用就容易得多,通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,成本核算对象比较细化,很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象,就需要采用一定方法和程序进行分配,再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用,其他成本费用则需要按期进行分配,而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算,然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。
(四)重视项目竣工成本结转核算
已完土地开发项目应根据其用途,采用不同的方法进行成本结转。
1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后,应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。
2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地,应于开发完成投入使用时,将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。