房地产的开发风险

房地产的开发风险（共12篇）

房地产的开发风险 篇1

摘要：房地产开发项目风险较高, 存在开发位置、开发时机、物业类型、经济和政策等风险, 本文对以上风险做了分析, 并从风险管理的角度梳理脉络, 提出了相应对策。

关键词：房地产,风险管理,对策

房地产开发的过程十分漫长, 并且涉及方方面面, 是项极为复杂的活动。房地产投资不仅数额巨大、周期漫长, 并且变现的能力较差, 同时又面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这也决定了其效益具有不确定性, 因而房地产投资存在很大的风险, 所以, 开发企业必须正确分析风险, 并且对风险事件提出有效的规避方法, 谨慎投资。如果没有充分考虑而贸然决策, 往往会造成失误, 甚至是企业困境或破产。

1 房地产开发项目的风险分析

1. 1 开发位置风险分析

选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义, 这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置, 并不单纯指的是项目所在的地理位置, 还包括了一系列的社会位置, 如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说, 在经济发达的地区, 地价比较高, 开发的成本也就比较高, 但是发展的前景相对比较好, 需求多, 收益也会可观的; 反之, 在经济欠发达地区, 地价低, 因而成本也就低, 但是经济基础相对薄弱, 市场需求低, 收益也不一定乐观, 所以区域和市区内地段的选择相当关键。

1. 2 开发时机风险分析

由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响, 经济的发展又存在一些周期性的规律, 因而导致房地产开发的活动也相应地存在周期性。国家经济的发展趋势, 是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在国民经济发展上升时期, 市场的需求比较旺盛, 因而在此情况下来推出房地产项目很可能获得良好的市场收益; 与此相对的, 在经济衰退时期, 市场的需求也会随之下降, 因而在供大于求的市场条件下, 往往房地产的价格会受其影响而下降, 效益也不会很好, 踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外, 按照开发项目的类型不同, 其对时间的敏感程度也有差异。比如说, 工业物业的时间性就不明显, 而商业活动就存在明显的旺季和淡季的差别。因此, 这些问题都需要认真考虑, 谨慎投资。

1. 3 开发物业类型风险分析

开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同, 决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中, 商业物业对于位置最敏感, 一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外, 写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关, 经济发展势头良好时, 相对的这些物业的需求也急速增加, 房地产公司就能得到更高的回报, 获取更多利润; 反之, 需求下降, 回报也就不很乐观。

1. 4 经济和房产政策的风险分析

房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感, 须按照国家对房地产发展的政策、规划、要求等, 根据区域发展情况选择合适类型物业开发, 发挥自身具备资源和能力是相当重要的。

2 房地产开发项目的风险管理

2. 1 风险与风险研究

所谓风险, 就是在特定的时间和环境下, 某事件的实际发生状况和人们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小, 还有造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程度。由此可知, 风险大小取决于实际结果和预期目标产生差异的可能性和实际结果和预期目标差异的方向和大小, 即风险发生的概率和可能的后果。通常条件下, 人们更多关注的是风险所带来的不利后果, 也就是风险发生而导致的风险损失。

国外的风险管理起步较早, 至今已经形成了很多风险分析以及评估的方法。1960年以前, 房地产投资的风险分析采用的主要是财务分析法, 但是由于太过简化, 参考价值不大, 作用有限; 1960年以后, 分析方法就更加科学和丰富了, 包括网络随机法、模拟法、层次分析法、决策树法等。20世纪90年代之后就日趋完善了。国内的风险管理应该说起步是比较晚的, 尚处在初级阶段, 存在很多不完善的地方, 需要积极向先进国家学习。经验决策和定性分析是我国至今仍常用的方法, 由于缺乏系统性, 容易产生决策失误。

2. 2 房地产开发风险管理的内容

房地产开发的风险管理, 就是房地产的开发企业对面临的风险充分认识的基础之上, 通过使用各种手段、采取不同的措施, 来对风险进行控制和处理, 以最小的成本保证企业的收益和稳定的管理活动。开发过程中始终是伴随着风险的, 因而开发企业应该树立正确的风险观, 掌握应对风险的方法。主要内容包括:

( 1) 合理应用风险管理方法。要根据目标的外部环境的状况, 坚持在事前和事中控制, 并对实施过程中的风险因素进行评价分析。对其不适合的地方做出相应的调整, 并拟定合适的应对方法以消除、转移、缓和房地产开发中可能遇到的一系列风险。

( 2) 合理确定项目投资目标。项目投资目标在很大程度上决定了一项开发项目能否盈利。要根据开发项目的可行性报告所提供的材料, 运用科学的方法进行决策以确定最后的房地产开发的投资目标。

( 3) 合理界定项目投资的范围。为避免遗漏而造成的房地产开发风险, 所以要加强对项目的投资范围的变动的控制, 使项目的投资范围在合理、正确的范围内进行相应的变动, 必须让投资的任务分配做到细致具体, 以降低房地产开发的风险, 争取获得更大的利润。

( 4) 合理分解风险。风险分解也可以有效的降低房地产开发的风险。虽然不是所有的风险都可以进行分解, 但是将部分可管理的风险进行分解, 使其分到不同的过程中, 也能够有效的减少风险, 进行风险分解时还必须满足计划中所要求的基本原则和目标。

3 规避房地产开发项目风险的对策

3. 1 风险转移

风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策, 应用十分广泛。风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担, 分担的原则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的, 最终可以取得双赢甚至多赢的结果, 反之, 则要付出极高的代价。

3. 2 做好可行性论证

这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究, 对方案进行分析, 并评价其经济效益, 对其可行性进行论证的研究活动。

3. 3 做好经济环境的预测

房地产的发展周期是与GDP紧密联系的。一般房地产的周期可以将宏观的经济周期作为依据和核心, 同时按照各时期的主导因素和市场的发育程度做出具体的调整。一般表现是房地产业要稍微落后于宏观经济而进入复苏期。

3. 4 做好投资效益控制

实践证明: 投资决策后, 设计阶段对工程造价的影响是最大的, 也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价, 可以选择优选设计方案和设计单位, 尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研, 做好市场定位, 确定合适房地产产品; 同时要做好全过程的成本控制。

3. 5 做好信息收集

信息收集工作, 首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构, 以研究国家和行业的一些政策, 对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析, 并提供可靠的依据。为此, 必须努力培养市场化的人才, 熟知经营技巧, 懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重, 尽量避免政策和投机等风险。另外, 开发企业应该树立起强烈的风险意识, 高度重视投资的可行性研究, 并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外, 还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样, 才能在充分考虑研究的基础上, 尽量减少投资的风险。

4 结 论

房地产项目投资是项高风险的活动, 因此在投资决策时必须谨慎。开发企业应该在综合研究风险之后, 选择合适的位置和物业类型, 把握良好的开发时机。在充分认识到开发风险的情况下, 形成正确的风险观, 努力规避风险, 争取获得最大利润。

参考文献

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[2]俞明轩.房地产投资分析[M].北京:首都经济贸易大学出版社, 2010.

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[5]马海涛.房地产项目投资决策中的主要风险[J].中国市场, 2014 (20) .

房地产的开发风险 篇2

2.1认真研读房地产政策，识别政策风险

政策风险对房地产开发的影响不可避免，然而，实际情况是往往只有大型开发项目或政府工程的开发商会较认真地研读房地产政策，众多中小开发企业对此并不重视，他们往往只是在开发前从造价或成本的角度来估算开发项目是否可获利，而对宏观政策的变化并不关心。特别是现阶段，房地产成为市场关注的焦点，与房地产有关的新政频出，政策环境日趋从紧，房地产市场中的开发主体无一幸免都将成为调控的`对象。因此，开发企业应迅速识别房地产开发政策风险，对与房地产开发相关的所有政策特别是新出台的政策都应及时收集、分析、整理，并将政策研究结果报告给开发企业管理层，以供其决策使用。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，较准确预测未来市场需求，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险[6]。

2.2规范开发行为，应对政策风险通过对房地产政策的研读与分析，明确现阶段国家政策导向，将其与开发商自身开发行为进行比对，规范开发行为。如土地政策中明确对囤地等非法占用土地的情况予以严格限制;其他政策中鼓励建设普通商品住房，对大面积豪华住房的开发予以严格限制等。开发商在开发活动开始之前就应该明确怎样的开发行为是国家鼓励的，怎样的行为是国家严格限制的，对即将开始的开发活动做出正确决策，才能使开发活动顺利进行。

2.3积极拓宽融资渠道

绝大多数政策风险都可以通过认真研读政策、规范自身开发行为加以应对，而货币政策变动给企业带来的融资风险需要企业积极拓宽融资渠道来改变过度依赖银行贷款的现状。现阶段，除银行贷款外还有以下融资渠道，可供开发企业选择。

首先，上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，上市可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。截止2009年底我国共有房地产开发企业80 407个，而至2011年3月31日上市的房地产开发经营企业仅有149个。因此，上市对房地产开发企业来说具有很大的挑战性，一旦上市成功，将会打开资金融通的瓶颈，令其在众多房地产开发企业中脱颖而出，增强自身的竞争能力。

其次，房地产信托融资。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在我国以间接金融为主的金融体系中，房地产信托融资是为数不多的一种在实践和法律第4期苏亚莉等:浅议房地产开发的政策风险应对333制度上都比较成熟的直接融资方式，它建立了民间资本直接参与房地产开发的融资通道[7]。

再次，债券融资。债券融资可以集聚一部分社会闲散资金，用于土地开发、房地产项目开发经营等，但发行者必须承担在债券到期后，向持有者偿付本息的现时义务。由于房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，安全性较高，并且具有一定的流动性，对于开发周期长，投资金额大的房地产项目来说，发行企业债券是一种较好的选择。

最后，融资租赁。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，而资本市场不完善，居民的投资渠道狭窄，这为融资租赁在我国的发展提供了条件。

在我国发展房地产融资租赁可以拓宽房地产企业融资渠道，房地产融资租赁公司作为一个经营实体，可以通过吸收股东投资，或采取借贷、拆借、上市、发行债券等融资手段在资本市场上吸收社会投资，从而改变我国房地产主要依靠银行贷款的单一融资方式，降低风险。

当然，融资首要条件是合法，而在我国资本市场还不完善的前提下，政策原因往往成为融资的最大障碍。因此，国家应加大对房地产企业的融资支持，完善房地产金融立法，创造有利于房地产开发企业融资的制度环境。

3结论

房地产开发全过程必然伴随着各种风险，特别是现阶段日益凸显的政策风险。为了保证开发效率与效果，开发企业必须认真研读房地产政策、规范开发行为、拓宽融资渠道，主动地应对政策风险，保障房地产开发的顺利进行。

[参考文献]

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[3]张雯.中国房地产信贷风险度量与控制[M].北京:中国金融出版社，2010:40.

[4]杨玉珍，文林峰.抑制房价过快上涨宏观调控政策实施效果评价及建议[J].管理世界，2005(6):153-154.

[5]陈柳钦.房地产宏观调控回顾及展望[J].改革与开放，2008(2):6-8.

[6]徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究，(9):145-148.

房地产开发风险因素分析 篇3

房地产开发是一个事先预测未来住房需求而进行的建筑产品开发的过程，这其中由于预测结果的不确定性就导致风险因素贯彻整个房地产开发过程。房地产开发主要分为确立投资项目、获得土地资源、建设开发项目和销售管理房源这四个阶段，在这四个阶段中，由于工作任务目标不同，所存在的风险也不尽相同。房地产开发风险评估小组只有把握住每个阶段存在的风险因素才能够在开发过程中采取相对应的预防措施，从而减少风险给企业造成的损失。

确立投资项目阶段存在的风险因素

房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。这一阶段的风险主要分为以下两种。

1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。

2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。

获得土地资源阶段存在的风险因素

获得土地资源阶段是指选择土地资源、进行住户拆迁安置，直至筹资购买土地这一阶段，这一阶段风险主要分为以下两种。

1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。

2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。

建设开发项目阶段存在的风险因素

建设开发项目阶段是指开发项目从开工到竣工验收的一个阶段，这一阶段存在的风险因素主要是由施工管理不当、设计不当、进度安排不当而引起的，具体的风险主要分为以下三种。

1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。

2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。

3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。

销售管理房源阶段存在的风险因素

1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。

2. 交易合同风险。由于房地产商品具有特殊性，一旦被不法分子所骗取或侵占，就会给开发商带来巨大的经济损失。所以房地产的出租、销售交易合同必须要将条例列举清楚，对交易双方的行为都要做出详细的条约规定，切忌模糊不清。

3. 销售税收风险。在房地产销售过程中，纳税人需要履行缴纳义务，这就是房地产销售税收。在这一过程中，税收风险也是多样的，有故意违法风险、过失性违法风险、逃税漏税的风险。这些风险都发生在纳税人计算税收和缴纳税收的过程中。

房地产开发的风险管理研究 篇4

房地产业一直是我国国民经济的基础产业, 房地产开发主要包括房屋和土地为对象的综合开发。由于房地产开发项目具有较高的收益, 因此在开发中的滞后性往往会带来投资的风险性。一旦风险发生, 就会给投资者甚至整个社会经济的发展带来重大损失。

1房地产开发风险分析

1.1 区域投资风险

房地产的一个重要特点是不可移动, 因此, 开发商的投资决策对于房地产开发至关重要。在地产市场里就有这样一句话, 地产投资最主要的三要素是:Location, Location, and Location。许多开发商因为选择项目不合理, 市场定位不准, 区位缺乏吸引力, 从而导致资金链断裂, 甚至无法继续进行项目建设, 出现“烂尾楼”。

1.2宏观政策风险

政府在土地征收、财政税收、住房等方面政策的调整会给房地产的开发价值带来巨大影响。如果政府在房地产项目周边加大基础服务设施、公共设施等方面的投入, 可以提升房地产的价值;相反, 如果房地产周边规划为环境污染严重的场所, 就会给开发商造成严重损失[1]。

1.3 财政利率风险

利率的调整会影响房地产市场价格和消费者消费行为。当贷款利率提高, 开发商的投资成本提高, 客户也会因为贷款利率的提高增加了购房负担, 导致购房热情和需求减弱, 最终影响开发商的预期收益。因此, 政府的利率调控是“看得见的手”, 其对房地产市场的调整产生导向作用。

1.4建设质量风险

保证房地产的超高质量是提高市场竞争力的重要法宝。在房地产的施工过程中, 施工管理不当、施工技术水平不高、物资用料不合格、施工方法不合理等等, 都会造成一定程度的质量风险。

1.5资金变现风险

房地产具有弱流动性的特点, 在一定程度上导致了房地产的较差变现能力。投资者希望在短时间内能够收回货币资金却因为找不到能给出满意价格的客户, 最后导致交易出现延迟, 给投资者带来损失。

2房地产风险管理的内容

开发商的成功很大一部分原因在于他能对风险进行合理地控制和预防。而风险存在于房地产开发的整个过程中, 如何将一个项目的风险降到最低并且尽量避免造成不良影响, 是风险管理的重要内容。

2.1风险识别

风险识别是进行风险管理的基础工作。首先, 要确定可能会影响项目的风险的类型, 判断哪些风险可能会发生, 并且按照风险的特点, 将房地产开发过程分成不同阶段, 进行具体地系统化汇总归纳。

2.2风险评估

风险评估的的对象一般是房地产项目开发的各个风险。通过多种方法, 房地产开发商对开发活动中可能带来的风险影响进行量化, 测定其影响程度。风险评估是开发商进行投资决策的重要依据。风险评估主要分为风险估计和风险评价。风险估计的主要内容是确定风险发生的概率;风险评价是为了确定风险发生时可能给企业带来的影响程度。一般进行风险评估常用到的方法有:层次分析法、概率估计、损失估计法等等[2]。

2.3 风险应对

通过进行风险识别和风险分析, 开发商根据实际情况, 选择高效的应对策略, 尽可能回避风险、降低风险的负面影响或者将风险转化为对自己有利的因素。房地产开发的风险主要可以分为自然风险、经济风险、技术风险等。其中, 自然风险虽难以估计, 但是可以通过加强安全质量管理来减少损失;经济风险、技术风险通常是人为因素导致。因此开发商应当建立一系列完整有效的风险应对管理制度。

2.4 风险减轻

一旦风险发生, 房地产开发商应该积极地处理损失, 控制损失的进一步扩大。开发商应及时抽离风险因素, 采取积极的应急措施, 将损失降低到可以接受的范围内, 减轻其影响程度。如果开发商具有很好的市场洞察力和丰富的经验, 利用风险并将其转化为收益是风险管理的理想结果。

3房地产风险管理的策略

3.1房地产立项过程中的风险应对措施

3.1.1开发不同区域规避风险

由于房地产不能移动的特点, 房地产的市场价格差异十分明显。为了将避免投资决策的失误, 减少由于周围环境变化、政策导向的改变所带来的收益损失, 开发商可以将资金分散在不同的房地产, 以提高平均收益来避免风险。

3.1.2 灵活快速应对国家政策

国家政策的变动是房地产开发不可避免的问题, 开发商应具备对其的敏锐反应。开发商应该深入了解国家政策的现状、发展趋势, 及时做出反应, 调整自己的投资开发方案, 从而做到防范、化解政策变化带来的风险。

3.1.3 采取复合地产策略

房地产市场容易受到周围环境的影响, 因此房地产开发商需要打破以往单一的房地产开发, 以房地产为主体, 将多种产业 (如农业、商业、旅游业、教育、科技等) 进行结合, 营造一种复合式的产业模式, 增加自身的市场竞争力, 谋求更高发展。

3.2房地产建设过程中的风险应对措施

3.2.1加强房地产项目的合同管理

遵守建设工程合同管理有关的法律法规, 避免产生不必要的利益纠纷。通过房地产项目合同的订立, 对风险进行有效管理, 合理消除、利用项目风险[3]。

3.2.2 建立严格的施工监管体系

房地产开发商应对房地产项目进行实时监管, 应聘请专业的监理公司进行监督工作, 减少因质量、进度、成本引发的风险。明确各个部门的职责, 加强对施工人员的安全教育工作, 对物资用料的质量进行严格把关。

3.3房地产销售过程中的风险应对措施

3.3.1采取预售或预租策略

房地产的变现能力较差, 容易出现房地产空置、租金下调、售价下跌的风险。在房地产的销售过程中, 为了促使资金快速回笼, 开发商可以预售、预租的方式来避免房地产滞销现象。

3.3.2 实现代理销售模式策略

将房地产销售交给专业的房地产代理销售公司, 利用代理销售丰富的客户资源。代理销售公司的专业性较强, 房地产开发商可以通过其代理销售转移销售风险, 尽快实现资金回流[4]。

3结语

目前, 国内房地产业面临诸多风险, 因此, 及时采用风险管理措施变得举足轻重。房地产开发商应该正确认识房地产开发项目的风险, 提高风险意识, 建立联系房地产开发各个阶段的风险管理系统, 及早发现问题、解决问题, 为房地产业健康发展打下良好的基础。作者希望通过自己的感悟, 为房地产业风险管理提供新思路。

参考文献

[1]游灏.房地产开发风险管理[J].科技资讯, 2009 (23) :140-141.

[2]李宁远, 翁彩红, 刘洪.房地产开发风险管理[J].华中科技大学学报 (城市科学版) , 2004 (02) :104-106.

[3]冯力婉.试论房地产开发的风险管理[J].时代金融, 2013 (21) :68-69.

房地产的开发风险 篇5

【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。

房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防

一、开发商按揭贷款主要操作流程

（一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。

（二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。

（三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。

（四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。

二、按揭中的各种法律关系

从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：

（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

（二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。

（三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。

（四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的一般保证或连带责任保证。

（五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为规避银行的贷款回收风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须将房屋在贷款期间投保财产险，并承担费用，银行为受益人。发生保险事故后保险公司支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行贷款。

三、开发商按揭贷款法律风险

由于按揭贷款涉及的法律主体多，各个主体之间的法律关系就显得更为复杂。如果对其中的一个法律关系的处理与把握稍微不慎，就会引起连锁的“多米诺骨牌”效应。笔者对开发商的按揭贷款法律风险作以下分析。

（一）承担保证责任的风险。

根据我国《担保法》的规定，开发商为购房人提供一般或连带的保证担保（绝大部分为连带保证），就必然会存在承担保证责任的风险。其保证责任的引起是由于购房人未按合同约定按期偿还银行按揭贷款所造成的。一旦购房人发生此种情况，银行可以将开发商和购房人作为共同被告要求承担连带责任。而购房人与开发商比起来，明显的要开发商首先承担责任是银行的首选，开发商会因此承担向银行偿还贷款本息及滞纳金。

（二）与此相关的其他法律风险。1.与银行有关的法律风险。

（1）银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行在放贷之前，应由购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提供剩余的按揭贷款，则需要经过银行的严格的资料审查及审批程序。由于资源掌握的不均衡性，银行极有可能不按期放贷。而在开发商与银行的按揭合作协议中基本没有关于银行逾期放款的违约责任，即便是有，可能也只是具有形式而无实质性内容。对于开发过程中最重要的“生命线”资金，一旦延迟放贷轻则影响开发周期，重则导致项目瘫痪乃至于“烂尾”。

（2）银行因各种原因办理抵押登记延后。由于开发商为购房人提供的是阶段性的连带保证，只要购房人所购房屋办理完产权登记，就可以办理抵押登记了，开发商也就此脱离了连带保证责任。因为开发商的偿还能力无论从哪个角度，作为购房人来说都是无法相提并论的。所以即便是房产证下来后银行也不急着办理抵押登记，并以种种理由拖延。虽然可以依据合同或公平原则去追究银行的责任，但在实践中予以实现是具有相当难度的，基于与银行的特定关系，开发商是有苦说不出，到头来只能“自我承受和自我消化”。

（3）银行的消极行使权利，导致开发商受损。如果在现实中出现了购房人延期付款的情形，按照贷款合同，银行是有权解除贷款合同的。但银行并不着急与购房人解约，而是根据银行与开发商的按揭合作协议，要求开发商承担还款保证责任，并直接从开发商的保证金账户中划转。开发商能做的也只是通过各种方式去要求购房人按期还款，从而转嫁了矛盾和风险，使开发商处于两难境地。2.因购房人的行为而导致的法律风险

与银行相比，无论是资金实力、个人资信、既往合作、诚信程度等，购房人均不能与银行等量齐观，因此无论产生的风险种类或风险程度都是大于银行的。

（1）购房人未按约定期限还款。由于开发商在抵押登记前承担的是连带保证责任，一旦购房人逾期还款，银行或者从开发商的账户中扣划保证金，或者提前收回贷款并要求开发商承担代偿义务。所以即使是开发商房屋建设与交付，但在此后的一段时间内，购房人能不能按时还款，成为开发商头上的一颗“定时炸弹”，随时会因为购房人的各种原因如经济危机、房屋质量等，导致开发商要为此先行承担责任。

（2）购房人欺骗贷款行为。欺骗的行为具体表现在：提供虚假的法律文件资料、对提供的文件资料进行变造，以他人名义申请贷款等。现行的银行审查制度虽然形式上看似严格，但其多半还停留在形式审查阶段，加之诚信体系建设的缺失，一旦出现购房人提供虚假文件资料的情况出现，则银行首先拒绝放贷，其次要解除贷款协议，开发商可能要为此承担违约责任。

（3）拖延办理产权证。由于购房人的原因，如欠交房款，未将有关办产权的税费及时交纳，或者其他原因在开发商具备办证条件后不积极办理，导致房产证办理一拖再拖，抵押登记无法进行，开发商的保证责任也无法及时解除，从而无形中延长了开发商的保证责任。

（4）购房人因其他客观原因导致的风险。由于开发商销售的对象是不特定的社会群体，购房人随时都有可能出现有碍于及时还款的情况出现，如购房人死亡、经济危机或破产、丧失支付能力等等，出现这种情况，开发商就可能要承担代偿责任。

3.开发商追偿权能否实现的风险

开发商在承担了代偿责任后，向购房人追偿时能否实现的风险。开发商在承担代偿责任后追偿能否实现，受以下条件的限制：（1）要求购房人继续履行合同的前提是购房人具备履行能力，但从按揭的角度看，按揭购房人已经在事实上不再具备这样的条件。（2）开发商解除合同，要求购房人返还房屋，并向购房人返还首付款。但在贷款的偿还上，涉及一个偿还主体问题，即是开发商直接将贷款偿还给银行还是由购房人还给银行，复杂的法律关系给开发商的善后处理造成极大的负担。

4.有关法律政策的风险

（1）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。按照该规定，开发商在按揭保证期间，如果购房人所购开发商的房屋因其他原因被预查封，且又拖欠银行贷款的，开发商在承担保证责任后收回已被法院预查封的房屋可能性很小，开发商容易变成最后的受害者。

（2）最高人民法院于2004年11月4日实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定保护了购房人的基本生存利益，但如果开发商承担了保证责任，由于无法依法收回房屋，开发商因此需要承担的风险在所难免。

四、开发商按揭贷款法律风险防范

（一）采取替代责任方式。

1.由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。这样做的好处是可以避免开发商在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻开发商的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。但此种方式的前提或困难在于：

（1）担保公司出于避险的目的，不愿意涉及这一领域的业务。（2）担保公司目前的实力有限，对小的开发项目尚可，但达到一定规模的，恐怕就力不从心了。

（3）开发商与担保公司既往的或曾经有过的合作关系，这对是否能采取此种方式至关重要。

（4）在担保费用的负担上，开发商和购房人能否达成一致。（5）现行法律或者政策方面应给予一定的保障和支持。2.赋予商品房预售抵押的生效法律效力。因为根据我国现行法律规定，不动产的抵押，需经过抵押登记方能生效，而在产权证下发到购房人前，房屋抵押无法在法律上达到生效的条件。所以，在产权证下发到购房人前，开发商为了销售以及回款，不得不去承担连带保证责任的风险。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定，“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”从此条规定看，似乎应隐含着预售的商品房也是可以办理抵押的。北京市房地产管理部门目前已经开始接受办理预售商品房的抵押登记，其中的关键环节是房地产管理部门能否制定好流程，并且作为银行的开发商能否接受。

（二）在按揭现行操作方式下完善合同条款。

如果短期内改变现行按揭贷款的模式和流程难度过大，涉及多方面的协调与配合，那么现阶段把好合同的签约质量关，是一种比较具有实效性的方式。

1.与银行的按揭合作协议。

首先，应当增加约定办理抵押登记期限的条款。开发商应在与银行的按揭合作协议中约定，如开发商在办理完毕购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内，银行应办理完毕抵押登记手续，逾期办理银行应对由此造成开发商增加损失赔偿，并按逾期的期限承担相应的违约责任，由此督促银行加快办理速度。其次，约定银行逾期放款的违约责任。购房人按银行要求提供真实文件资料后，银行经过审查，在规定的期限内将贷款打入开发商账户。无正当理由出现逾期的，银行应向开发商承担违约责任。但是上述两点的难点在于银行能否接受这样的条款，我们应当看到在房地产资金融通市场上还是贷出方的市场。2.开发商与购房人的《商品房买卖合同》。

在与购房人签订的《商品房买卖合同》中应对下列问题予以明确：（1）与购房人明确开发商承担保证责任的解约权。在购房人逾期偿还银行月供情形下，在银行不积极履行解约权的条件下，在《商品房买卖合同》协议中约定，明确开发商在银行的保证金账户因购房人逾期还款原因被扣划的（可约定具体扣划次数或金额），开发商可以解除《商品房买卖合同》，同时可约定购房人应承担因此产生的违约责任。（2）与购房人关于产权证的办理问题的约定。因为在实际中，可能出现多种原因导致购房人不积极办理产权或怠于行使权利，如个人经济问题，产生退房打算等。所以在办理产权时，购房人往往不积极主动。所以应在《商品房买卖合同》中严格约束购房人办理产权证时的相关义务。如不及时到场导致办理延期，不交纳税费而造成办理拖延，购房人都要为此承担相应的违约责任。

（三）其他风险预防措施。1.与银行做好沟通与协调工作。

由于能够提供按揭贷款的商业银行众多，每个银行的审贷标准又各有差别。因此，作为开发商应与合作银行在按揭的审查标准上保持良好的沟通，如要求银行提供详细的标准，对房地产开发商按揭业务人员进行相关培训等。以此保证信息的对称和通畅，使审查不再成为按揭的阻碍。2.完备事先防范程序。

目前按揭的做法是开发商与购房人先行签订买卖合同，然后再向银行申请，由银行进行资料审查。很多则是由于按揭人不符合条件而银行拒绝放贷，从而导致了办理期限的延后和资金使用计划的变更。在实际中，可以采取先向银行提供资料的办法，在银行初步审查无大的问题时，开发商再与购房人签订合同，正式向银行申请贷款。但程序的增加可能会导致银行的工作量增大。3.办理产权证手续的事先准备。

为防止购房人在入住后拖延办理产权证，开发商在为购房人办理入住时可以要求购房人将相关税费先行交齐，如契税、公共维修基金、印花税等，同时提供办理产权的委托手续及相关证件，这样能够保证在将来办理产权出现迟滞时，不会从根本上造成延误。

（四）明确法院有关预查封的情形。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，预查封主要指法院对被执行人尚未取得权属证明的不动产所采取的诉讼保全和执行措施，其效力等同于查封。如果不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，查封期限从预查封之日起计算。预查封的期限为两年，届满可以续封一次，续封期限为1年，特殊情况经高级人民法院批准，可再续封1年。由此可见，预查封措施的采取对于开发商来说，是存在相当风险的。其有下列数种情形：

1.对开发商全部缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，法院可以开发商为被执行人，对土地使用权进行预查封.2.开发商部分缴纳土地使用权出让金尚未办理权属登记的，可分割的土地使用权，对经国土管理部分确认后土地使用权预查封。不可分割的，可全部进行预查封。开发商在规定期限未缴纳土地出让金的，政府收回土地使用权同时，将应退还的土地出让金由法院处理，预查封自动解除。3.开发商办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋，法院可以开发商为被执行人，对房屋进行预查封。

4.购房人所购房屋开发商已办理了房屋权属初始登记手续的，法院可将购房人作为被执行人，对该房屋进行预查封。

5.购房人与开发商签订了《商品房预售合同》，并办理了预售备案登记，法院可将购房人作为被执行人，对所购房屋进行预查封。6.开发商与购房人签订《商品房预售合同》后，购房人已支付部分或全部房款并已入住的，尚未办理产权过户登记手续，法院可将开发商作为被执行人对房屋进行预查封。其中在购房人支付全款情况下，购房人对未办理产权过户登记没有过错的，法院不得以开发商为被执行人进行预查封。

7.开发商与购房人签订《商品房预售合同》，支付部分房款并入住的，开发商在合同中约定保留房屋所有权。如果第三人向开发商支付剩余房款或第三人书面同意剩余房款从房屋变价款中优先支付，法院可应第三人的申请将购房人作为被执行人，对房屋进行预查封。

所以，对于法院的预查封措施，最好的风险防范措施莫过于完善自身的法律体系建设，加强风险防范的预警机制，对可能发生的问题作出正确的、预见性的判断，才能达到最终的开发目的。

房地产的开发风险 篇6

关键词：风险导向 内部审计 房地产开发贷款 商业银行

房地产业是我国国民经济的支柱行业，近年来，受多重因素及严峻的政策调控影响，房地产企业资金链日益紧张，行业潜在风险不断聚集和加大，商业银行房地产信贷业务发展面临新的考验。商业银行应进一步加大房地产开发贷款的管理力度，严防因外部宏观环境变化带来的各类风险。风险导向内部审计是商业银行内部审计发展的新模式，是以实现银行目标和为银行创造价值为目的，结合风险管理、公司治理和内部控制评价为一体的综合审计。风险导向内部审计关注的是商业银行所面临的风险和未来，根据科学系统的风险评估来确定审计项目和审计重点，更加注重审计风险、商业银行管理风险、经营风险，并把风险意识贯穿于内部审计活动的全过程。

商业银行是各类风险集中的领域，这使得商业银行内部审计以风险为导向对风险管理和内部控制体系进行持续的评价和推动改进成为必然，将风险导向审计应用在房地产开发贷款中，既是适应商业银行审计监督的需要，也是风险导向内部审计方法应用与发展的方向。

1 市场现状

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业，期限一般不超过三年（含三年）。

2012年，房地产开发企业合计资金来源96538亿元，同比增长12.7%，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占比1%，自筹资金占41%，其他资金占43%。从各资金来源同比来看，除了利用外资同比下跌48.8%以外，其他来源的资金均同比上涨；其中，个人按揭贷款增长21.3%，定金及预收款上涨18.2%，国内贷款上涨13.2%，自筹资金上涨11.7%，其他资金上涨11%。总的来说，房地产开发企业资金情况同比改善的速度有所放缓，除利用外资的同比增速有所回升以外，其他方面来源的资金以及资金总量的同比增速均有所下滑。

近年来，受多重因素及严峻的政策调控影响，房地产企业资金链日益紧张，行业潜在风险不断聚集和加大；同时，房地产开发贷款投放受到来自监管方面的压力，商业银行对房地产开发贷款持审慎态度，商业银行房地产信贷业务发展面临新的考验。如何积极应对房地产开发贷款风险，已成为商业银行审计人员重点关注的课题之一。

2 可行性分析

内部审计模式经历了账项导向内部审计、制度导向内部审计和风险导向内部审计三个阶段。目前，国外银行主要以风险导向内部审计为核心来规避和化解审计风险。自2005年我国内部审计协会发布并实施第三批内部审计具体准则，将风险管理审计纳入内部审计准则体系起，我国内部审计发展进入了更注重建设性和前瞻性的风险导向内部审计阶段。目前，我国商业银行内部审计正处于制度导向内部审计与风险导向内部审计并存的阶段。

近年来，我国各大商业银行相继进行了内部审计体制改革，初步建立了相对独立和垂直管理的内部审计组织体系和全面风险管理模式，审计在强化商业银行内部管理，规范商业银行各项业务、纠正违规问题、有效防范风险、确保经营目标实现等方面发挥了较大的作用。房地产业是我国国民经济的支柱行业，是典型的资金密集型行业，其与宏观经济政策联系紧密，与金融体系关系密切。近十几年，在房地产行业迅猛发展的同时，商业银行房地产信贷规模也不断攀升，银行房地产信贷风险也随之逐步显现。在这样的背景下，风险导向审计在房地产开发贷款中的适用性更加明显。

3 審计重点

3.1 资本金来源的合规性

项目资本金来源的合规性审查非常关键。加强对贷款项目自有资金比例及到位情况、项目资本金来源合规性的审查，有助于判断项目贷款投放是否与客户自有资金到位进度相匹配、有助于对项目运行情况和信贷资金实际用途做出合理的预判。同时，还应对项目其他资金来源的落实情况进行审核，如通过分析企业在其他金融机构的融资情况，判断企业是否存在利用已完工项目重复贷款、或利用同一项目在多家商业银行重复申请贷款的行为。

3.2 项目贷款的封闭性

对房地产开发贷款实施封闭管理，可以有效防范信贷资金被挪用的风险。在开发阶段，封闭账户可以保证贷款资金仅用于项目开发；在销售阶段，封闭账户可以保证企业销售回款优先用于归还银行贷款。

在贷款支用前，可以根据企业的各类交易合同及相关付款凭证（如工程施工合同、建筑材料采购合同、各类付款及完税发票等）审核项目的真实性和合法性；通过现场及网络查询等途径确定项目实际工程进度，审核付款进度的匹配性和合理性。

在贷款支用后，应及时准确了解房屋销售进度，要求企业按销售进度还款。对在售项目，可以通过楼盘销售现场了解、登陆当地房产网查验楼盘预售登记备案表和走访房产登记部门等多种途径确定项目实际销售情况，审核企业是否按照规定将销售资金打入封闭账户；对已建成或备案销售项目，应要求企业按销售进度还款。

3.3 项目抵押物的有效性

商业银行的房地产开发贷款，一般以土地使用权和贷款项目的在建工程作为抵押物。在审核时，应严格审查抵押物权属，准确了解抵押物是否存在缺陷、存在重复抵押、存在抵押物变更，或是否及时办理在建工程抵押等情况；同时，应审查押品评估价值的合理性，尽可能降低商业银行抵押物处置、变现难度和信贷资产损失风险。

4 工作方案

依据国际惯例，风险导向内部审计流程主要包括以下步骤：评估重大错报风险并制定审计计划；实施内控测试确定被审计主体内部控制的有效性；执行实质性程序获取充分、适当的审计证据；得出审计结论并提出改进风险管理的审计建议书；实施后续审计，监督审计结果的落实。

对房地产开发贷款，审计人员需要在审计开始前就对房地产行业、相关法律制度和监管政策有所了解，熟悉商业银行的治理架构和环境。在风险导向内部审计模式下，内部审计人员重点关注的是风险是否得到适当管理和控制，而不是控制的充分性和遵循性。审计人员在确认商业银行整体或某项具体交易目标的基础上，分析对这些目标产生影响的关键风险，并以此为基础制定详细的工作方案；接着，审计人员通过分析被审单位的财务业绩评价体系和会计政策，进行战略风险评估；其次，进行舞弊风险评估和控制测试；然后，执行分析性复核，形成财务数据合理预期；最后，执行余额细节测试，把握审计难点。需要注意的是，在注重分析性测试的同时，余额细节测试仍是风险导向审计的重要内容之一。

参考文献：

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[4]朱泉.浅谈风险导向内部审计在农村商业银行风险管理中的运用[J].金融纵横，2012（4）：51-55.

浅谈房地产项目开发的风险 篇7

风险是在特定的客观条件下, 在特定的期间内, 那些可能发生的结果之间的差异程度, 实际上就是实际结果与计划结果的变动程度, 这种变化程度越大, 所谓的风险就越大。房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素, 而这些因素的作用难以或无法预料、控制, 使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离, 因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产是一个特殊的行业, 它具有投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差等特点, 涉及到的社会、经济和环境因素多, 其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投资行业。其次, 由于房地产的地区差异、项目差异, 涉及的内容不单单是技术问题, 还有很多其它方面的问题, 因此, 国家很难制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。

一、房地产项目开发的主要风险及原因分析

房地产开发项目的风险, 在现在的经济大环境中, 主要表现在以下几个方面:

(一) 项目的定位风险

房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位, 都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的, 是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说, 项目的市场定位确定以后, 基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案, 就决定了项目的销售前景, 一旦市场定位不准确, 项目的指导思想出现失误, 是后期无法或者是非常困难弥补的风险, 也是项目开发过程中最大的风险, 属项目建设的决策性失误风险, 从某种程度上讲, 其结果也是不可治理风险。

(二) 项目的投资支持能力风险

《项目可行性研究报告》出台前后, 由于对市场定位的自相矛盾或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措 (自有资金) 和融资能力过高地估计, 或者项目成本分析存在严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策, 对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控 (突发性事件) 、意外因素过多等原因, 导致的项目资金支付能力达不到计划要求, 给项目建设造成的风险。

(三) 项目的质量风险

项目的质量风险包括:在项目决策阶段由于经济技术分析失误, 出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段, 向设计提出违反设计规范、标准, 违反强制性标准的要求, 又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题;施工阶段, 从业人员对设计知识的认知有重大错误, 擅自改变设计造成的质量风险;施工治理过程中, 不重视要害部位和要害过程的跟踪检查处理, 对一些轻易出现影响结构安全, 或虽不影响结构安全, 但对正常使用功能有严重影响的问题, 处理不及时, 没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患” (实际上就是“质量通病”造成的纠纷) ;交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等, 因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险。

(四) 项目的合约履行能力风险

在项目运作和建设过程中, 涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供给、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程, 由于项目的一次性 (不可重复性) 特点, 建设周期又比较长, 涉及的方方面面又比较多, 假如在要害的过程出现控制失误, 那将给项目造成相当大的麻烦。比如, 在目前土地供给体制和贷款政策条件下, 寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法, 有时候在“饥不择食”的景况下, 可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

(五) 项目建设的“创新”风险

当前的经济大环境, 使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要, 在有限资源的条件下, 要使企业能够持续稳步发展, 追求计划利润, 获得既定利益是非常有必要的。这种情形下, 为了服务目的, 追求项目与周边项目的“差异性”, 选择自己企业不熟悉或者熟悉尚不足以完成追求的“创新”, 也是极具风险的, 更何况正常地创新本身就是有风险的。

(六) 项目的“政府”风险

“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在, 对于企业来说, 主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中, 企业必须把握相关的地法律有:《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等;必须把握的法规有:《建设工程质量治理条理》等。必须把握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

二、房地产项目开发风险的应对措施

(一) 事先有效避开风险源地

例如, 放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是, 预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而做出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险, 但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益, 故此避免风险的措施, 要受到一定的限制, 即使采用, 也应在前期工作阶段尽早做出, 这样可大大减少不必要的风险投资费用。

(二) 采用多样化 (或组合化) 投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等, 以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一, 收益高低相应不同。一般而言, 开发项目收益率相对较高的风险大, 开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目, 整体开发风险就会降低, 其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失, 最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例, 使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

(三) 以财务方式控制风险

以财务方式控制风险具体有以下三种基本方法:

1. 通过正当、合法的非保险手段 (如合同条款的拟定) 将风险转嫁给其他经济单位。

如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位, 从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化, 将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险, 或保险无法提供的情况下, 此种方法发挥着特有的作用。

2. 通过向保险公司投保, 以缴纳保险费为代价, 将风险转移给保险公司承担。

保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式, 一直是处置风险的主要手段, 但保险的使用仍是有限的, 因为并非所有风险都可以保险, 而且在很多情况下, 保险并不能提供充分的补偿。

3. 以自身财力, 直接承担风险损失的补偿责任。

如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本, 又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来, 以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段, 已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段, 而这种主动自留风险手段的选择与实践, 应遵循法律规定, 如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留, 就受到很大的限制, 同时还要受自身经济实力的制约。

(四) 对房地产市场进行全面的调查, 做出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动, 以选择最佳开发时机;分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化, 以及早投资开发具有价值增长潜力的地块;要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化, 是限制还是鼓励, 同时, 要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化, 以确定开发项目和开发规模;要利用一切可能得到的信息资料, 充分考虑到其他开发项目的竞争, 尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

(五) 在工程完工前, 就与客户签订租约或预售合同

工程完工后房地产空置的风险, 租金下降的风险, 售价跌落的风险, 都可通过预租预售的安排来避免。当然, 预租、预售时, 还应注意一个问题, 这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以, 开发期越长, 其他行业的客户就越不愿意与开发商签订固定价格的合同。若要预租或预售, 则租金、售价就会被压得较低。

(六) 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如, 利息支出增长的风险可通过签订固定利率贷款合同来减小;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签订固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

(七) 尽早完成开发项目

尽早完成开发项目, 以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险并在开发过程中加强项目管理, 控制成本, 保证质量。此外, 还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力, 合理确定开发方式。

三、结语

房地产项目的建设是一个有较长周期的过程, 项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险, 风险充斥在每个过程。从某种程度上讲, 项目建设的过程实际上就是风险治理、规避风险的过程, 而风险治理是靠企业的“团队”的力量, 靠治理水平、治理经验、职业道德和知识水平进行的, 每个风险的规避、缓和、转移都是综合治理的结果。建立现代治理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构, 重视过程中每个环节的治理, 重视企业的体系化、制度化、程序化治理建设, 客观看待风险, 对风险进行有效的治理, 就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。

参考文献

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[2]杨继瑞.房地产新政现状.展望与思考[M].成都:西南财经大学出版社, 2005.

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[4]刘广彬.浅谈房地产开发的工程管理[J].内蒙古科技与经济, 2006, (17) :99-100.

房地产的开发风险 篇8

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

房地产的开发风险 篇9

一、房地产开发贷款的风险成因

房地产开发贷款存在许多风险, 剔除单纯的市场风险外, 资本金、融资中的担保设定以及其现实操作中存在的问题, 都在一定程度上影响银行贷款安全。

(一) 资本金问题

房地产开发企业在初期运作的时候, 资本金是否充足至关重要, 因为它决定房地产开发企业的市场空间。从房地产开发的现实情况分析, 绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题, 其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后, 能够推进开发的资金非常有限。为解决资本金不足问题, 有些开发商利用其与政府职能部门的关系, 在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格, 再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押, 从银行取得贷款, 然后推进其余房地产开发项目。换句话说, 开发商有100万的资本金就敢接1个亿的房地产项目。房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题, 其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。

(二) 融资中的重复抵押风险

房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时, 都存在重复抵押问题。因为单独将土地使用权抵押时, 评估价格应是土地的自身价值, 并不包括房产, 而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。也就是说, 开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时, 融资额度与对应资产的价值是不匹配的。房地产进入市场时的价值系包括土地价值的, 如果开发商不能归还贷款, 银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿, 而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。如, 开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款, 之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款, 而房产的市场价值只有1亿, 那么剩余的1亿元贷款, 银行将无法通过行使优先权得到受偿。可见在土地使用权重复抵押的情况下, 银行贷款全部收回只能寄托房产价格的持续走高, 而不是土地资产单独变现的价值。另外, 因土地使用权抵押和在建工程抵押归口管理的职能部门不同, 如果银行在实务中没有关注开发商是否将土地使用权单独抵押的事实, 盲目接受在建工程抵押贷款, 一旦市场行情出现变化, 相关风险便会显现。

(三) 售房与收贷的两难境地

对于房地产开发企业来讲, 售房是其按期归还贷款的主要来源。但在实务中, 许多开发商在房地产价格上涨时, 为了追求利润盲目扩张开发项目, 将售房所得价款不及时还贷, 而是投入到后续更大的建设项目, 导致银行贷款出现风险。如何控制开发商将销售回款及时归还贷款, 对于银行而言至关重要, 但从目前体制分析, 还没有在房产销售环节建立起真正有效的保障和监管机制, 现实中银行对于开发商大肆出售房产的行为无法遏制, 这样就形成了一个怪圈, 银行不让开发商销售房产就不能收回贷款, 允许开发商售房又担心开发商扩大开发项目不归还贷款, 导致贷款风险加剧。

二、诉讼及执行过程中的风险

房地产开发贷款出现风险后, 大多数银行都会选择依法诉讼的方式加快清收不良贷款。但在实务中, 由于房地产开发贷款风险的特殊性, 决定了此类案件在诉讼和执行中仍然存在诸多风险。

(一) 抵押房产被出售的风险

在房地产开发贷款诉讼实务中, 一般来说, 银行占有绝对优势, 这种优势来自开发商为融资需求将房产抵押给银行或将在建工程为银行设定抵押担保。但即便这样, 也不能确保不出现其他风险。

(二) 工程款优先受偿的风险

2002年6月20日, 最高人民法院针对上海市高级人民法院提出的《关于合同法第286条理解和适用问题的请示》, 做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (法释[2002]16号) , 依法认定了承包人的工程款优先受偿权优于抵押物和其他债权。应当说, 最高人民法院做出上述规定, 从根本上说是为了防止开发商拖欠农民工工资, 充分保障其合法权益, 因为生存权是高于一切权利的社会正义。但是, 如果这种公平和正义被开发商拿来作为逃避银行追索债权的手段的话, 对于银行贷款来讲, 其风险将进一步加大。2009年4月, 工商银行哈尔滨河图支行依法对B房地产开发有限公司申请强制执行, 但在执行中案外人C集团股份有限公司却提出执行异议, 认为被执行人B房地产开发有限公司拖欠其工程款, 尽管黑龙江省高级人民法院最终驳回了案外人提出的执行异议, 但是开发商与承包方恶意串通, 拖延执行, 损害银行利益的行为, 仍不容忽视。

(三) 评估环节中的风险

除上述实体阶段出现法律风险外, 实务中不少开发商利用评估环节恶意阻挠法院强制执行。2006年工商银行哈尔滨哈铁支行依法对D房地产开发有限公司申请强制执行, 但在执行过程中, 被执行人D房地产开发有限公司以抵押房产中存在无产权证明但有使用价值的房产未作评估为由, 认为房产价值评估过低, 要求重新评估。执行法院认为被执行人提出异议成立, 要求评估公司重新评估, 但新《评估报告》却将房产价格的基准时间进行了调整, 致使房产的每平方米单价增加了1万多元, 增加了拍卖变现的难度, 也直接影响了债权的现金受偿。另外, 执行实务中还存在开发商利用《评估报告》的时限做文章, 公然逃废银行债务。2010年8月30日, 前述提及的B房地产贷款案在第二次拍卖时又被执行法院叫停, 理由是被执行人提出《评估报告》超期的异议。从法理分析, 如果法院对执行资产进行评估后, 而申请人却迟迟不申请法院拍卖该资产, 那么该资产的价格因申请人怠于行使权利的原因而失效, 这无可厚非, 也与立法的本意相符。工行哈尔滨河图支行在对B公司抵押房产评估后的第一时间内已申请拍卖, 故不存在人为原因导致评估报告失效的后果。但就是这样一个简单的执行实务问题, 执行法院并没有驳回而是立案审理, 导致执行拍卖资产的时间人为延期, 增加了风险。

三、应对措施

鉴于房地产开发贷款存在上述风险, 银行在诉讼和执行阶段如何应对此类问题, 就显得至关重要。有效地克服各种干扰, 加大执行力度, 尽量回避执行过程中可能出现的社会矛盾, 是应对房地产开发贷款风险的重中之重。具体措施如下。

(一) 提级指定执行的灵活运用

最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》第132条明确规定“对下级法院长期未能执结的案件, 确有必要的, 上级法院可以决定由本院执行或下级法院共同执行, 也可以指定本辖区其他法院执行。”上述规定针对的是下级法院怠于行使执行权的一种监督程序和具体规定, 即提级和指定执行。实务中, 为了克服地方保护主义以及开发商恶意干扰执行工作, 银行通常采取上述两种方式, 按照最高人民法院的相关规定, 将执行时间达到或超过6个月的案件申请提级或提级后指定执行, 在一定程度上克服了地方保护主义对案件的干扰, 有效地提高了胜诉案件执行率。

(二) 撤销权的快速行使

从传统的民法意义上讲, 撤销权属于形成权, 即依照权利人单方的意思表示就能够使既存的法律关系发生变化的权利。形成权的特征就在于依单方意思表示, 就足以使既存法律关系生效、变更或终止, 从而突破了双方法律关系。基于形成权的法律特质, 在开发商恶意转让抵押房产时, 致使据以用作贷款担保的有效资产被恶意悬空的情况下, 撤销权的及时行使对于银行而言至关重要。但是应当看到, 当善意取得制度被《物权法》引用且明确规定了房产等大宗不动产也适用善意取得制度的情况下, 针对开发商将银行抵押房产恶意转让的行为, 银行在行使撤销权的时候要特别注意两点:一是善意取得人是否为善意, 二是考量善意取得人是否支付了合理的对价。如果有直接或间接的证据证明”善意取得人“取得抵押房产并非出自善意, 或者其未支付合理的对价 (房款) , 银行就可以通过行使撤销权, 否定开发商与买受人之间的转让行为, 保护担保债权不受侵害。

(三) 对“抵押可售”的法律思考

前文提及的销售房产和银行收贷收息的“两难”问题, 从房地产开发商的角度分析, 这实际上是一个融通资金的风险安排, 即在保证资金周转的前提下, 对正常进入市场的房产和需要设定抵押的房产做出估算, 如果房地产开发商盲目扩大建设规模, 将开发房产以在建工程的方式全部抵押给银行, 必然将导致其资金周转出现问题, 实务中为了敦促开发商及时还款, 不少银行在不得已的情况下向房产管理部门出具了《抵押房产可售的说明》, 于是关于“抵押可售”是否解读为银行放弃抵押权就成了问题的焦点。从法理上分析, “抵押可售”并不能作为银行放弃抵押权的法律事实和法律行为。

首先, 从书面意思解读“抵押可售”, 其实就是在抵押的情况下允许开发商销售房产。房产虽然抵押, 但其作为商品的所有权仍然归开发商, 故从这一角度出发, 是否“抵押”并不能作为能否“销售”的必要条件, 只不过从房产管理的角度出发, 需要向房产管理部门提供抵押权人同意的证明。

其次, “抵押可售”不能推定银行放弃抵押权。房产抵押在《物权法》及《担保法》中均明确规定了抵押成立及生效的条件, “抵押可售”的实质意义在于允许将抵押房产销售后归还贷款, 在抵押债权实现后才消灭抵押, 而不能解读为解除抵押房产之后才能销售, 这是一个问题的两个方面, 其核心是以抵押为保障销售房产, 归还贷款。《担保法司法解释》第67条规定“抵押权存续期间, 抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的, 如果抵押物已经登记, 抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人, 可以代替抵押人清偿其全部债务, 使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从《担保法司法解释》的上述规定也可以看出, 抵押人转让抵押物仅需通知抵押权人既可, 并非抵押人必需同意, 同时法律更赋予了抵押权在抵押物转让情况下, 对抵押物予以追及的权利。

第三, 转让已登记抵押物的法律后果分析。如上所述, 抵押权设定后, 抵押人的所有权并未丧失, 只要不影响抵押权人的优先受偿权, 抵押人可以对抵押物进行法律上的或事实上的处分, 并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人所有权行使的限制, 只是受抵押权追及效力的限制, 而不是债权人意志的限制。在“抵押可售”不能作为抵押权人单方解除抵押的事实之后, 作为抵押权人的银行当然可以行使相关权利, 主要包括:

一是撤销权的行使。依《担保法司法解释》第67条之规定, 抵押人转让已登记的抵押房产应具备三个条件:通知作为抵押权人的银行;告知买受人房产已抵押情况;转让价款明确低于其价值的, 抵押人需提供相应担保。在抵押人缺乏上述三个条件时, 作为抵押权人的银行当然可以提起撤销之诉, 主张转让行为无效。

二是物上代位权。作为抵押权人的银行行使物上代位权的方式主要是要求抵押人转让抵押物所得价款, 应当向银行提前清偿所担保的债权或者是向第三人提存, 债务履行期届满, 根据履行债务情况, 决定是否由提存价款清偿所担保的债权。但现实的问题在于, 作为抵押人的开发商不会将销售款清偿贷款或提存, 而是挪作他用, 故物上代位权行使受到限制。

三是对转让后的抵押物进行追及。既然相关法律已经明确了抵押权人对于抵押物转让后可以追及, 对实务中开发商恶意销售抵押物的行为, 银行当然可以对抵押物予以追及并行使抵押权, 买受人为了取得无负担的所有权, 可以行使代替清偿的涤除权, 代抵押人履行债务或者清偿债权消灭抵押权。如果取得抵押物所有权的第三人不代为清偿, 则作为抵押权人的银行可以就该抵押物行使抵押权。

(四) 刑事手段的适当引入

房地产的开发风险 篇10

那么, 国内的商业地产市场究竟是一种什么样的现状?在商业地产的发展进程中存在哪些问题?地产商在今后的商业地产开发中应当避免何种误区?怎样推动商业地产的健康发展?中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席、北京首商城市规划设计研究院高级顾问荀培路进行了精彩论述。

1 我国房地产开发存在的问题

在对当前商业地产形势的总体判断上, 我国对商业地产开发和商业网点的建设情况, 没有一个完整的、统一的数字。最近, 有关调查报告引起了中央领导的重视, 开始这方面的专业调查。从有关方面和协会的初步调查结果来看, 从总体上判断整个市场的情况是:商业网点总体不足仍然没有改变, 只是局部存在着过热的苗头, 表象是同质化竞争。今年3月份, 商务部在全国10个大中城市所做的一项调查显示, 2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元, 面积是2000万平方米, 同比增长40%, 过热苗头表现在一些地方盲目建设大型商业设施, 给中小城市带来很大的压力, 也极易引发金融风险和贷款风险。不仅存在着商业网点同质化竞争的现象, 而且造成了浪费土地资源、环境污染、加剧城市交通紧张等问题发达国家人均商业面积通常是1.2平方米, 而在我国北京、上海等大城市还不足1平方米。按照国民经济发展总的要求, 到2010年社会消费品总额将达到8万亿元, 生产销售总量达到17万亿元, 现在的差距应该是很大的。所以, 不能简单地做出“商业地产过热”的判断, 不能搞“一刀切”。

商务部领导在最近的讲话中说仍然要加快市场体制建设, 研究吸引投资的政策, 调动社会各方面对市场建设的积极性, 引导各个方面的资本进入市场, 加大对商品市场建设的投入。同时也指出, 对商业网点的开发和建设要分类指导, 防止重复建设和盲目投资。

2 问题产生的原因

对于目前商业地产发展中所存在的主要问题, 荀培路从四个方面分析了原因:

2.1 商业地产开发商对商业特性的把握存在

着偏差, 在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的, 没有看到商业地产与住宅开发的根本区别, 盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业, 要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范, 并因此带来巨大的投资风险。

2.2 经营者在经营思路上有偏差。大多数地产

商都抱着“卖房子就走”的经营思想, 这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街, 出现销售火爆的场面, 但是地产商走了以后, 商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察, 就看到一个商业步行街没有人。所以, 对商业街采用这种操作手法是非常危险的, 开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营, 很难获得成功。

2.3 商业地产开发过分依赖银行贷款, 特别是

大型商业设施的依赖性更强, 它投资大, 动作急, 动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降, 达不到盈亏平衡点, 就会造成银行的不良贷款, 增加银行金融风险。从去年年底开始, 一些地方金融部门按照央行的要求, 开始控制这方面的风险, 不少银行已经将开发商自有资金比例提高到30%以上。前几天在央行论坛上, 商业地产专家们认为购物中心这样大型的商业设施, 自有资本金的比例应该达到80%是比较理想的, 至少不能低于50%。

2.4 商业银行贷款中存在着形象工程。现在很

多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果, 于是, 一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况, 一味地进行建设, 并在建设中又过于重视城市景观的要求, 为此, 项目招商往往陷入两难的尴尬境地。

3 制止房地产投机泡沫应采取的有效政策

为防止房地产过热风险, 央行于今年3月17日调整了银行自营性个人住房贷款利率政策, 这对抑制房地产发展过热势头有一定作用, 但对制止房地产投机泡沫还应采取以下一些有效政策和措施:

3.1 政府对房地产的调控力度必须加强, 对房

地产投机必须要予以打击或采取征税措施, 不能让房地产泡沫越吹越大, 否则其后果就不堪设想。北京市有一些房地产项目公司成了炒地皮的投机商, 这是房地产监管部门对房地产商缺乏应有的严格监管造成的。应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”, 坚决打击炒卖地皮的投机商, 吊销其营业执照;对有些地方政府为了非法获得收入, 竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”, 则更应予以严厉惩处, 上海市政府已规定个人购买住房居住不满一年出售的, 对其购销差价征收5%的营业税, 以抑制短线炒房。

3.2 严格控制每年住房信贷的增长, 是防止、

减小房地产泡沫风险的有效措施。住房信贷有经济周期风险, 国外民用住房建筑业周期性的不稳定, 导因是住房抵押信贷供给的波动, 因此, 自二十世纪六十年代中期以来, 稳定住房市场上抵押信贷资金的流量, 成为有些国家住房政策的一个重要目标。我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40~60%, 显然增幅偏高, 导致房地产业发展速度过快, 有些城市出现了房地产泡沫。今后每年房地产信贷增长应严格控制在20%以内, 以防止吹大房地产泡沫。

3.3 要解决住房空置率过高和控制房价上涨,

必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施, 调整房地产结构失衡问题, 大大压缩别墅、花园洋房建设比重, 加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划, 合理配置住房贷款的结构。

3.4 我国房地产业发展过热, 同房地产业的利

润水平过高密切有关, 因此, 建议国家财税部门应通过运用税收杠杆, 把过高的房地产利润水平降下来, 这样有利于抑制对房地产业的过度投机。

3.5 房地产信贷已成为商业银行信贷业务中

占比很大的一项基本业务, 但房地产业又是收益与高风险并存的特殊产业, 为确保银行住房信贷业务有序规范, 在防范风险中稳健发展, 必须要建立相应的严密管理、调控有序的管理系统。在国有商业银行中, 中国工商银行已于2002年率先建立了房地产信贷管理的组织系统、制度系统 (将全行住房信贷业务从起步起就纳入了制度运行轨道) 、操作系统 (全行住房信贷业务建立在一个统一、标准化的业务平台上) 、风险控制系统 (住房信贷业务的预警、整改、停牌制度, 住房贷款风险拨备制度等) 。看来, 商业银行要管好房贷, 必须有一整套的严密审查、监控、预警等制度并对违规者予以严惩。

3.6 通过开展保持共产党员先进性教育活动,

彻底清理查处和制止房地产建设、交易中权钱交易的腐败案件和清除商业银行房地产信贷中的道德风险是一次机遇, 也是降低房价的一个途径。由于房地产市场中的腐败因素是不断抬高房价的重要原因, 因此, 把房地产市场交易中的腐败案例彻底查清, 并相应完善房地产交易和房地产信贷中的制度反腐、监督反腐措施落实情况, 定能有利于堵住、打击腐败黑洞, 降低房价、减少房地产市场的泡沫风险。

摘要：房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分, 是使房地产产品从开发建设到生产竣工, 并能够顺利进入市场, 实现房地产产品价值, 满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比, 具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点, 因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中, 进行大胆的改革与创新, 具有十分重要的意义。

关键词：房地产,开发,风险,原因

参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].北京:中国物价出版社, 1999.

[2]李延荣, 周珂.房地产法[M].北京:中国人民大学出版社, 2000:19.

房地产的开发风险 篇11

关键词:房地产开发 风险 对策

1 房地产开发项目各阶段风险识别

1.1 房地产项目投资决策阶段的风险①开发区域风险。由于社会经济发展的不均衡性,区域间社会经济环境各异,使不同地域的房地产开发面临不同的风险因素;同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊;风险具有明显的地域性。而房地产开发项目的不可逆性和地理位置固定性,使得开发区域风险对于房地产投资决策具有更重要的意义。在房地产开发经营中,开发区域风险主要来自开发区域的政治环境、政策环境和经济环境风险。②开发时机与风险。房地产开发周期长,因此需对周期内政策变化、经济发展趋势、人口变动、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。上世纪90年代的亚洲金融危机和2008年由美国“次贷危机”引发并还在持续的全球金融风暴给各国房地产企业带来巨大风险。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。

1.2 房地产项目土地获取阶段的风险 ①土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式,那么土地风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程和结果。如果是通过招拍挂的方式取得土地,由于成本相对偏高,对未来市场的判断一旦出现偏差,就会导致项目亏损,因此它的风险主要来自于对未来市场的判断。②征地拆迁风险。征地拆迁涉及许多法律和社会问题,一方面,我国现行拆迁安置法规规定太笼统,法规可操作性比较差;另一方面,地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因,拆迁过程中会出现各种复杂情况,使开发商面临重大的风险。③筹资风险。筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致自有资金回报盈利的不确定性。投资中借贷比例越高,筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处环境不同,也具有不同的风险。

1.3 房地产项目建设阶段的风险 建设阶段的风险包括:①招标模式与风险.目前采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。②承包方式与风险。a建设全过程承包。开发商要冒承包商选择不当的风险。b阶段承包。这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长,但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度,由此增加相应的风险。③承包合同风险。合同风险有两类,一类是由于合同条款不完善,阐述不严谨,或部分条款与法规相抵触,存在“陷阱”,在执行中可能给开发商造成损失,即合同不完善风险。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间的不同分配,即纯合同风险。④自然条件风险。这种风险是指工程实施期间可能碰到的恶劣气候等因素可能给开发商带来的威胁。⑤工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。而工期延长,一方面房地产市场状况因此可能发生较大变化,错过最佳租售时机。另一方面,工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费。

1.4 房地产项目租售阶段的风险 项目开发完成后,开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售,尽快实现投资回收并取得利润。本阶段的风险主要包括:①销售时机风险。房地产销售时机有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。每一种销售的方式都有不同的风险。②租售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,一旦遇到被侵占或被骗取,造成的损失是巨大的,交易合同纠纷风险是一种概率很高的风险,并且一旦出现后,风险交易也很大。③自然灾害风险,指由于人们对自然失去控制或自然本身发生异变造成损失的可能性。④意外事故风险。指由于人们的过失或故意行为而给房地产造成损失的可能性。

2 房地产风险防范与控制的具体措施

2.1 成立房地产风险管理机构 房地产风险管理机构的任务具体包括:①投资风险的辨识。包括对风险信息的收集整理、风险环境的了解和分析、风险特征和类别的区分。②风险的分析和决策。估定各种方案、条件、情况下可能的损失和利益的大小,计算风险,确定风险,并在此基础上决策是否承担风险,选定最有利的方案。③风险的控制。针对已决定承担的风险,建立风险控制体系。其中包括采取为避免和减少风险的各种方法,制定风险控制计划,形成风险控制的基金。④风险的转移和处理。在风险不可避免地发生的情况下,对风险损失从财务上予以补偿,从人员和物资上给予安排;防止损失的扩大,变不利为有利;同时总结风险管理中的经验教训。

2.2 做好项目可行性研究 随着市场的成熟和饱和,房地产开发失败的几率提高,增加了房地产投资的风险,通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。在房地产开发的整个过程中,可行性研究是房地产投资过程中最关键的环节。投资者要在城市规划、政府政策法规等约束条件下,根据房地产市场的供求现状及发展趋势,确定投资项目的用途、规模、类型,并对开发成本、需求量、售价或租金等作出预测。这些预测面临着大量的不确定因素,风险性也是极大的,对这些不确定因素,投资者只能作出概率性的估计。因此,可行性研究阶段对风险的估计、分析正确、真实和充分与否,直接影响到房地产投资项目的成败。

2.3 制定周密应急计划 由于房地产项目开发周期较长,短则2~3年,长则2~5年,国家产业投资政策,金融政策等宏观层面变化;区域和企业内外部各种因素的变动,都可能造成房地产开发风险加大。项目管理者必须对目前和远景做有效应急计划。应急计划包括风险的描述、完成计划的假设、风险出现的可能性、风险的影响及适当的反应。

2.4 完善项目成本控制 房地产项目开发成本的有效控制可以降低开发成本增加的风险,通常采用以下做法

2.4.1 建立科学的工程造价分析系统,为设计阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准。

2.4.2 搞好规划设计,合理确定工程造价控制目标。造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段,房地产企业要做好前期的规划和单体设计。同时,切实推行限额设计,提高设计概预算的精确度,并作为施工图预算和施工实施阶段的控制目标。

2.4.3 加大招投标力度,有效控制工程造价。招投标承包制已在全国普遍推广,并在降低工程造价、缩短工期、提高建筑产品质量及投资效益方面取得了明显的效果。招投标(包括设计、建设工程和建材)的实施,使工程建设投资得到了有效控制。

2.4.4 提高概预算的编制质量,搞好结算把关工作。

3 结语

房地产开发项目是一项非常复杂的系统工程,开发周期长,其风险性高,许多企业在各类突如其来的风险面前束手无策,造成巨大的损失甚至倒闭;这种损失不但影响企业自身,还会严重影响到社会稳定和百姓的利益。因此深入对房地产开发项目的风险管理研究具有非常重要经济社会意义。

参考文献:

[1]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J].中国城市经济.2007.(8).

[2]陈煌红,张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2006.(3).

[3]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材.2006.(2).

[4]邓田生,徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探[J].企业技术开发.2006.(11)

[5]刘洪玉.房地产开发经营与管理.中国建筑出版社.2004.

房地产的开发风险 篇12

一、房地产开发企业的外部风险

房地产开发企业面临的外部风险既包括宏观行业环境风险,也包括部分中观区域环境风险。

(一)宏观行业环境风险

政策风险是宏观行业环境风险的主要方面。与房地产业相关的政策主要有四类:土地政策、金融政策、税收政策和行政方式调控。

房地产行业作为国民经济的支柱产业,受国家宏观调控政策影响非常明显。特别是2008年以来,国家对房地产发展进行了多轮调控,包括出台了一系列针对房地产行业的财政政策、货币政策以及税收政策等,配套有公积金贷款政策、土地政策等相关调控办法。概要归纳国家层面的宏观调控政策有:2008年12月“国十三条”、2009年12月“国四条”、2010年1月“国十一条”、2010年3月两次房改方案被写入两会正式议案、2010 年4 月新“国十一条”、2010年9月 “九月新政”、2011年新“国八条”、2013年 “国五条”、2014年 “双向调控”和2015年“3·30政策”等。每一轮宏观调控政策,都对房地产开发企业所面临的市场环境、融资环境产生了重大影响。如限购政策和蓝印政策的出台与取消,对房地产开发企业的经营风险构成直接影响。因此,政策风险是房地产开发企业面临的客观风险,也是左右房地产开发企业发展较为突出的风险。

(二)区域环境风险

国家对省、市某一区域的战略定位,各省、市对所辖区域的规划调整,都直接影响着这一区域房地产行业的发展和市场走势。比如:国家对天津滨海新区发展战略的批复,天津启动了市区与滨海新区之间区域的房地产开发市场。但由于这一区域医疗、教育、商业、公共交通等配套设施建设的滞后,导致该区域房市走势低迷,房产销售不畅,在一定时期内房地产开发企业资金回笼将大幅减缓,投资收益下降,甚至出现亏损。可见,区域环境风险是房地产开发企业面临的又一重要风险。

(三)国有房地产开发企业承担的社会责任与其处于市场主体地位的经营风险

目前保障性住房建设中,国有房地产开发企业承担着主要投资和建设任务。保障房中限价商品房的投资建设方式是:土地必须在土地交易市场公开竞买,建设成本全部由投资建设单位承担。售价由政府部门确定,政府部门的定价普遍低于建设成本,客观上造成该类保障房项目亏损。保障房项目所在区域离中心城区较远、配套不完善,房屋难以实现快速销售。因此,国有企业在承担社会责任的同时,在保障性住房建设中沉淀了大量资金,也承受着相应的投资风险。国企处于完全竞争的市场中的主体地位,与现行的保障房项目特别是限价商品房项目的开发建设模式相矛盾,给国企的经济发展质量带来较难调和的经营风险。

(四)天津市房地产业发展环境所带来的风险

天津市房地产市场相对于北、上、广、深一线城市,具有总体价格偏低,土地和房产泡沫较少的特点。基于这一特点,近年来,天津区域内的房地产开发企业基本没有碰上暴利型机遇,尽管这样,开发商仍然普遍面临销售不畅的风险。实际上,目前天津区域房地产市场供远大于求,特别是外环线以外,商品房的库存量较大、限价商品房的持证人数远少于供应房屋套数。此外,近年来土地出让条件规定土地摘牌后,要求在天津市区域内地块所在区县成立独立法人的项目公司,这种地域性政策导致房地产开发企业被动地实行成立一批项目公司的方案,从而导致人力资源配置成本提高、企业资质要求增多及项目管理难度增加,开发建设成本增加等新的困难。根据天津市房地产市场所呈现的特征,如果天津市房地产开发企业不做出经营战略的必要调整,就会难以规避行业风险。

二、国有房地产开发企业的内部风险

房地产开发企业面临的内部风险包括微观的企业内部战略决策及管理风险。

(一)投资结构风险

投资结构风险主要存在于选择投资区域和投资类型方面的决策风险。

1.投资区域选择风险

这类风险主要指地域的差异化对投资选择不确定性的影响。由于不同地区在投资环境、市场环境、周边区域配套环境等方面存在较大差异,对项目投资后的效益影响较大。目前天津已开发建设实现销售项目显示:市内六区项目的销售与效益好于其他区域,而外环线以外区域项目明显滞销,从趋势上看,库存压力短期内难以缓解。因此,投资项目所在区域的不同会直接影响房地产开发企业的投资收益。

2.投资类型风险

这类风险主要由于房地产开发经营产品的差异化导致投资效益的差异。不同的投资类型,如工业地产、商品房、商业地产、酒店、公寓、旅游地产、保障房、公建等产品类型,不同的产品类型,面对的市场群体不一样,开发以及销售模式都存在差异,最终导致产品的投资效益差异性较大。投资产品类型的差异化以及投资产品的组合开发模式,直接影响项目的投资效益。从目前天津地区房地产开发产品效益上分析,除市内六区商品房产品效益较好外,其他投资类型在五年内很难收回投资。

(二)项目粗放管理带来的风险

房地产开发行业在中国快速发展,虽已由成长期过渡至成熟期,但就其以整合资源、投资为主的属性,使得大部分房地产开发企业的管理仍处于建设经营发包方的角色,项目管理粗放的情况比较普遍,忽视了对项目全过程的精细化管理。如对项目前期工作中的可行性论证、设计过程的精准定位、建设过程中成本管控、营销策划、从项目开工到实现销售,从销售到结算、决算等项目建设关键节点管理仍处于较低水平,这些环节的精细化程度直接影响到项目的投资收益。当然,也有部分大型房地产开企业对项目的精细化管理已提升到一定水平,并真正达到了企业成熟期。

(三)国有企业经营机制、分配机制、用人机制风险

国有房地产开发企业大多数处于独资、绝对控股或在同一投资主体内国有全资企业交叉持股的产权结构。因此,企业市场主体地位没有真正确立,现代企业制度不健全,经营机制、分配机制和用人机制活力不足,经济运营效率不高的状况具有一定普遍性。分配机制、用人机制的不健全、不完善会给企业带来人力资源有效性的风险。

在经营机制上,房地产开发经营的项目或项目公司仍存在不能按照模拟法人方式组织实施,对项目经理经营业绩考核还不健全,融资的运营管理、投资效率管理等经营机制还不完善等问题,给资本运行效率带来风险。

在分配机制上,项目经理的经营业绩考核方案中绩效与薪酬没有挂钩,特殊、重要岗位人员激励与约束机制不足,“干好干坏差别不大”的分配机制,既没有起到激励作用,也没有起到约束和惩罚作用,没有充分体现出责、权、利相互统一。

在用人机制上,未能完全按照市场化竞争的原则选择和使用人才,分级分类的企业员工市场化公开招聘机制未健全,企业各类管理人员公开招聘、竞争上岗还不完善,没有真正形成企业各类管理人员能上能下、员工能进能出的用人、用工机制。

三、风险防范的几点建议

综上所述,国有房地产开发企业面临着宏观、中观以及微观上的多种风险。因此,要从多个维度防范风险。

在防范宏观风险时,一是要密切留意国家政策,顺势而行。二是要紧跟国家政策,及时调整企业发展战略与经营战术。

在防范中观风险时,一是要多与政府沟通交流协商,反映并解决好保障房定价问题。二是要尽快完善区域医疗、教育、商业、公共交通等配套设施建设,在履行企业责任过程中达成与政府、买方三方共赢的目标。