房地产开发企业的审计注意事项

房地产开发企业的审计注意事项（共8篇）

房地产开发企业的审计注意事项 篇1

房地产开发企业的审计注意事项

一、索取五证

五证的范围、申请顺序及作用

“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）

项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。

第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。

最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。

二、应重点关注的几个问题及相应的审计取证

（一）收入

根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，资产负债表会形成很大一笔应收账款。

审计取证：

（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。

（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。

（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。

（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。

（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。

（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。

（二）完工产品成本结转

房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。

审计取证：

（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。

（2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。

（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。

（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。

（三）税金

房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。对预收账款的余额、应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。

房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。

（四）关于利息资本化

一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分。

审计取证：

1、索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。

2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。

3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。

（五）借款抵押

对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。

审计取证：

索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。

（六）虚假销售

虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产，等房屋实际卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往多为其内部的职工，在没有找到真正的购房者之前，利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润。

审计取证：

（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；

（3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款，但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况，如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售往往不会办理这些手续的。

（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。

（七）待开发的土地

房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允许转让，对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。

应关注对待开发的土地是否进行分摊。

（八）应索取的与其他企业不同的资料

成本分摊表（主要是成本分摊的依据是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目决算资料、项目验收资料。

（可参阅）在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。

一、房地产开发项目管理审计的内容

从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：

1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。

2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。

3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。

4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。

二、项目管理审计目标体系的建立

在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：

1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售工作管理审计目标。

2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。

3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中，分别体现了各分项成本的总额和支出进度，分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等，也可以进一步细化，根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。

4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上，而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。

5、项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计划就是项目的融资目标，包括融资金额和时间结点。

6、费用控制目标。包括项目的三项费用：财务费用、管理费用和销售费用。

三、项目目标实施过程管理审计

根据开发项目的目标体系，按照各职能和各时间段确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。项目目标制订并落实到各责任人后，各责任人就围绕各自的目标开展工作，在出现各分目标矛盾需相互协调时，应以组织的共同愿景、总体目标来统一。

企业内审应定期对投资项目目标实施过程，围绕以下几方面开展审计工作：

1、了解项目目标或远期目标划分为阶段工作目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照PDCA（计划——做——检查——行动）循环，检查自己的工作对完成分目标有什么贡献，并在此基础上预测各分目标及总目标的可能完成情况。寻找项目总体目标或分目标要求的行为与当前行为之间的差距，寻找工作努力的重点，把精力集中于解决主要矛盾。审计人员应把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度，审查他们每阶段目标和对下阶段预测的合理性，提出预警意见。

2、发现偏差，立刻督促项目管理组织进行诊断，予以纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响分目标的完成、从而影响到项目总体目标的完成，就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是什么、对目标影响大小等问题，并提出纠正行动方案。对偏差的诊断不是立足于发掘原因（当然找原因也是需要的），主要立足点在于分析对目标的影响。

3、对项目目标调整的审查应是项目实施过程管理审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况、依据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在实际工作中，要把握调整目标的程序性、出现偏差对目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。

4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况进行评估，传统上一般主要针对“完成与否”的问题进行简单化考察，再加上对“客观原因”的酌情评定。这种做法一方面可能挫伤一些人的积极性，如有的目标确因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估；另一方面也助长了评估人员主观评定的风气，使评估失去客观基础。

项目管理审计要实现有效的评估应主要集中于实际绩效与目标的偏差，分析产生偏差的原因。管理审计内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及建立纠正行动方案的合理性，即评估责任人应对变化的能力。因为一成不变的目标是不可能的，房地产开发项目实施过程面对的是多因素变化的环境，只有能够准确把握变化、具有积极采取纠正行动能力的责任人，才有可能实现项目的总体目标。

四、项目目标成果管理审计

项目完成后，企业内审人员应对项目的成果进行综合审计，从完成情况对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。

1、重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。

2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。

3、重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中完成的情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目完成情况与社会房地产项目平均水平的偏差。

总之，房地产开发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作，是企业内审在管理审计领域的延伸，运用得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、分析问题，有助于促进项目目标的完成。所完成的审计报告给企业今后的项目决策、实施都能提供很好的资料，从而不断促进企业决策水平、管理水平的提高。

房地产开发企业的审计注意事项 篇2

关键词：现代风险导向审计,房地产开发企业,审计方法

现代风险导向审计是一种新的审计方法, 它以系统观和战略观为指导思想, 运用“自上而下”和“自下而上”相结合的审计思路, 从企业的战略管理分析入手, 通过战略风险和经营风险的导向和严密的逻辑推理, 一步一步地推导和落实审计的范围和重点, 确定相关的审计目标和审计程序。然后通过实施审计程序及取证的结果, 结合重要性的判断, “自下而上”地归纳和判断整个财务报表的风险并形成最终的审计意见。随着国家对审计准则新政策的不断出台, 对现代风险导向审计的理论研究也将不断随之深入。因此, 结合我国的实际情况, 在现阶段研究现代风险导向审计模式在企业审计中的应用, 对促进我国企业的发展, 提高我国审计执业水平具有现实意义。

一、现代风险导向审计的内涵和特点

当前, 人类社会开始迈入较为成熟的信息社会和知识经济时代。企业与其所面临的多样的、急剧变化的内外部社会环境之间的联系在急剧增强, 内外部经营风险很快就会转化为会计报表错报的风险。在此情形下, 如果注册会计师不深入考虑会计报表背后的因素, 不把审计视角扩展到内部控制以外, 就不能从总体上对企业会计报表的认定得出一个合理的预期, 不能在整个会计报表层次识别企业的风险。现代风险导向审计按照战略管理理论和系统理论, 将由于企业的整体经营风险所带来的重大错报风险作为审计风险的一个重要构成要素进行评估, 是评估审计风险观念、范围的扩大与延伸, 是传统风险导向审计的继承和发展。现代风险导向审计的产生及其发展将更好地弥补传统风险导向审计方法存在的简化主义、以点代面、审计资源分配没有针对性等缺陷。现代风险导向审计在国外大型会计师事务所已得到普遍运用并取得了较好的效果。

(一) 现代风险导向审计的内涵

1. 以系统观和战略观为指导思想。

战略系统观认为随着现代社会生产力的迅速提高和企业规模的日益扩大, 企业的经营活动必须要有正确的经营战略。一个企业的战略管理正确有效与否, 不仅会影响企业的日常经营活动的成果, 还会对反映企业经营活动成果的财务报表的可靠性产生直接的影响。现代风险导向审计使得注册会计师从战略系统观角度, 对企业风险进行分析、测试、评价和决策, 将被审计单位置于广泛的经济系统中加以考察, 并通过分析评价企业保持和加强其竞争优势的战略, 来对审计取证的重点、范围、目标和程序予以指导, 从而从系统上改进了审计方法在新社会经济环境中的科学性和有效性。

2. 运用“自上而下”和“自下而上”相结合的审计思路。

现代风险导向审计要求注册会计师运用“自上而下”和“自下而上”相结合的手段, 对财务报表风险作出合理的专业判断。即首先运用“自上而下”的思路, 从企业的战略管理分析入手, 以战略风险和经营风险为导向并通过严密的逻辑推理, 一步一步地推导和落实审计的范围和重点, 确定相关的审计目标和审计程序。然后通过实施审计程序及取证的结果, 结合重要性的判断, “自下而上”地归纳和判断整个财务报表的风险并形成最终的审计意见。

3. 继承和发展了传统审计方法。

现代风险导向审计不排斥详细审计和制度基础审计等基本审计方法中仍有用的部分, 而是在此基础上作进一步的发展。所以, 在现代风险导向审计方法实施过程中, 仍然需要用到制度基础审计方法甚至详细审计方法的一些程序, 但它已不局限于对传统的企业内部控制分析, 而将分析对象扩大到整个企业的风险管理范围。

(二) 现代风险导向审计的特点

1. 审计重心前移, 从以审计测试为中心到以风险评估为中心。

经营风险的评估是起点和重点。现代风险导向审计要求将审计重心前移至风险评估, 一定要从评估企业战略经营风险入手, 充分了解被审计单位的基本情况及其经营环境, 注重对持续经营能力的考虑及经营风险对审计风险的影响, 进而从经营风险中能更有效发现财务报表潜在的重大错报;当然, 在审计过程中也应尽量严格执行所设计的审计程序, 将检查风险降低到可接受水平。

2. 会计师专业知识重心转移, 以会计、审计知识为重心到以管理知识和行业知识为重心。

由于现代风险导向审计模式的审计重心发生转移, 审计结果对风险评估的依赖性很大, 因此, 注册会计师要对战略风险和经营风险作出准确的评估, 而风险评估采用的各种风险分析方法都是现代管理知识在审计中的运用, 而且这种运用必须以行业知识 (包括市场、研发、生产等行业知识) 为基础。这就要求注册会计师在具备丰富的会计审计知识的同时, 掌握一定的战略管理和行业分析等方面的知识。此外, 事务所要实行知识价值链管理, 融合审计资源, 成立事务所的专业顾问团队或者与咨询公司结成战略联盟。事务所在审计与咨询分离下必须重新融合审计和咨询两大资源, 即:咨询为审计提供专业服务, 审计为咨询拓展业务。

3. 自下而上与自上而下相结合。

传统风险导向审计从控制风险入手, 视野过于狭窄, 缺乏对企业所处的经济环境以及企业自身经营战略的关注, 仅以交易作为审计的基础, 难以准确地评估企业风险。而现代风险导向审计模式要求注册会计师运用“自上而下”与“自下而上”相结合的手段, 对财务报表风险作出合理的专业判断。

4. 审计方法的改革, 风险评估从直接评估到间接评估, 从零散走向结构化。

现代风险导向审计是在战略分析的基础上, 从了解和评估经营风险入手开展工作, 而经营风险是通过经营分析获得, 可见风险评估实际上是间接性评估。此外, 以风险评估为中心的现代风险导向审计, 强调的是综合风险评估, 是对多方面的风险因素有机联系的分析和评估, 风险评估是结构性评估。现代审计风险模型在传统审计风险模型的基础上进行了改进, 形式上有所简化, 但审计风险的内涵和外延却扩大了。

5. 风险评估以分析性复核为中心, 分析性复核全程化和多样化。

尽管风险评估包括检查、调查、询问、穿行测试等多种审计取证手法, 但核心是分析性复核的运用。传统风险导向审计对于信息的再加工重视程度不够。分析性复核主要适用在报表分析上。现代风险评估以分析为中心, 分析性复核成为最重要的程序, 为了适应分析性复核功能扩大的要求, 分析性复核开始走向多样化, 不再是对财务数据进行分析, 也对非财务数据进行分析。分析工具充分借鉴现代管理方法, 将管理方法运用到分析性程序中去。笔者向会计师推荐几种会计师常用的分析工具:战略分析 (包括PSET、VCA、SWOT) 、绩效分析 (BSC、标杆分析) 、财务分析、会计分析及前景分析, 将分析工具运用到风险评估中去, 将使风险因素不再独立, 而且风险评估不再是一元评估, 而是多元评估, 如果有几种方法相互印证, 则风险评估的结果将更加可靠。

6. 审计证据重点向外部证据转移。

审计证据不仅包括各种测试获取的证据, 还延伸到对被审计单位基本情况及其经营环境的取证等, 并且取证重点向外部证据延伸。由于外部审计证据的可靠性大于内部审计证据, 这就提高了现代风险导向审计揭露因管理舞弊所致财务报表重大错报的能力。

二、现代风险导向审计的程序

现代风险导向审计程序遵循“战略管理分析———经营环境分析———流程控制分析———经营业绩分析———剩余风险分析”的主线和“自上而下”与“自下而上”相结合的思路开展工作。基本审计程序包括风险评估、控制测试和实质性测试。

第一步, 确定总体审计风险概率。审计风险可按其发生的可能性大小分为基本确定、很可能、可能和极小可能。对被审计单位所处的宏观外部环境和主营业务所处的行业环境进行分析, 以全面理解企业总体发展战略, 识别显性的战略风险。第二步, 分析被审计单位与外部环境之间的联系, 从而发现潜在的战略风险。对于识别出的风险, 要分析客户所作的监控 (即业绩衡量) 和应对 (即管理控制) 措施。第三步, 分析客户的内部经营环节风险。以企业的经营模式为核心, 以自上而下和自下而上相结合的方式了解企业的内外部经营环境、经营产品, 并在此基础上分析确定企业经营有效性和会计报表的关键认定是否合理、合法。内部经营尤其是关系到企业战略目标实现的关键经营环节的结果, 既能够降低战略风险, 也能够导致经营风险。针对客户对于这些关键经营环节的风险监控与过程控制进行分析, 具有非常重要的意义。第四步, 注册会计师利用职业判断对已经识别的风险进行总结并得出剩余风险。分析完成后, 审计人员认为没有得到有效控制的, 并且对会计报表有重大影响的风险就成为剩余风险, 是后来的审计程序所关注的重点;最后, 根据剩余风险结论进行实质性测试, 从而将总体审计风险控制在可接受的范围内。

综上所述, 分析程序是风险导向审计的基本审计程序, 是注册会计师合理运用职业判断的充分体现。通过分析程序, 注册会计师不但可以了解被审计单位情况、识别重大错报领域, 将财务报表审计风险降低至可接受的低水平, 检查财务报表是否存在重大错报, 还可以将分析程序直接用来收集证实各类交易、账户余额、列报认定的审计证据, 最终达到降低审计成本、保证执业质量、提高审计效率的目的。

三、房地产开发企业实施现代风险导向审计的必要性与可行性

(一) 传统审计方法的内在缺陷

传统风险导向审计方法认为审计风险包括固有风险、控制风险和检查风险。注册会计师在运用传统风险导向审计方法时, 通常难以对固有风险作出准确评估, 往往将固有风险简单地确定为高水平, 转而将审计资源投向控制测试和实质性测试。由于忽略对固有风险的评估, 传统风险导向审计方法注重对账户余额和交易层次风险的评估。但是整个社会生活中的一个细胞, 所处的经济环境、行业状况、经营目标、战略和风险都将最终对会计报表产生重大影响。如果注册会计师不深入考虑会计报表背后的东西, 就不能对会计报表项目余额得出一个合理的期望。而且当企业管理当局共同舞弊时, 内部控制是失效的。因此, 随着企业财务欺诈案的不断出现, 国外一些会计师事务所在20世纪90年代对传统风险导向审计方法进行了改进, 现代风险导向审计应运而生。

(二) 房地产开发企业审计中的问题

目前, 房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本;人为调节经营收入和经营成本;漏缴规费;套取银行信用, 违规贷款;偷漏税金等问题。

1. 违反原则的虚增无形资产和开发成本。

土地交易未实际公开竞价, 房地产开发企业大多利用政策空间, 以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地, 并先按实际支付的价款记入“无形资产—土地使用权”, 然后设法改变土地用途, 聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估, 且一般要求高估, 形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理, 虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时, 将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本, 则开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值, 而不是该土地的取得成本, 违反了存货的计价原则, 虚增了开发成本。

2. 企业随意调节变动经营成本和经营收入。

隐瞒收入, 私设小金库。在按投资比例分配合资开发中, 房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账, 而将其账外销售, 收回销售收入账外存储, 形成小金库:在委托代建业务中, 房地产开发企业往往将代建工程收入不入账, 资金体外循环, 或只作往来核算, 即将代建工程收入、支出在往来科目核算, 不按规定结算损益, 形成账内小金库;在待售商品房出租业务中, 对收取的租金不入账, 账外另存, 形成小金库。不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产企业在项目开发完毕, 进行销售时, 将先期销售的商品房多结转经营成本, 后销售的商品房少结转经营成本, 形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。

3. 套取银行信用, 违规贷款。

房地产开发企业投资金额大, 建设周期长, 需要大量外部资金的不断支持, 因此银行贷款成为房地产开发企业融资的主要途径。房地产开发企业按正常渠道取得银行贷款外, 在资金紧张、融资困难的情况下往往会违规操作, 来套取银行信用。举例说明:房地产开发企业向银行提供虚假购销合同, 套取银行承兑汇票。企业向银行申请办理承兑汇票, 必须有真实的商品购销业务, 签发承兑汇票是用于商品交易款项的结算。但由于银行限制房地产开发企业的贷款规模, 房地产开发企业往往假借商品交易名义, 编造虚假购销合同, 向银行申办承兑汇票, 然后将承兑汇票贴现以补充资金不足。

4. 偷漏税金与漏缴规费。

房地产开发企业是当前的高收入、高利润产业, 应缴纳的税金种类繁多, 计算过程复杂, 企业为应付多种税金采取的偷漏税金的方法也多种多样。例如少计收入、虚增成本以偷漏营业税、企业所得税、土地增值税, 有的企业还通过虚报职工人数分解职工个人工资收入、从未分配利润及盈余公积中列支奖金及分红、将年薪和分红以费用及借款名义支付或将年薪和分红从小金库中支付等方法, 偷漏个人所得税。漏缴规费———配套费、增容费及教育附加费等。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用, 如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等。房地产开发具有较强的规划性, 其土地征用、房屋建设及公共设施配备都严格控制在国家计划范围之内, 并需按规定交纳相关费用。漏缴规费———土地出让金。目前不少房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拨土地后, 并未按规定仅用于回迁安置和按经济适用房开发出售, 而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。但根据国家规定的土地出让金缴纳标准, 出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊, 房地产开发企业取得土地后改变用途的, 应按规定补缴土地出让金。

5. 人为调节开发成本。

随意提取公共配套设施费, 调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时, 对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施, 通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中。房地产开发企业为了调节利润, 往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准, 多计或少计开发成本。

(三) 现代风险导向审计在房地产开发企业中应用的可行性

目前世界各国无一不对房地产业实施严格的监管, 就意味着房地产业的“经营风险”较高。我国现阶段, 房地产业是一个重要支柱产业, 具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂等特点, 因而房地产企业成为国家宏观调控的主要对象, 这就决定了房地产业的发展对外部制度环境的高度依赖性。同时, 房地产开发企业业务有一定的特殊性, 加之房地产企业销售方法等管理业务方法的不断更新, 单靠目前实行的企业会计制度和准则只能对其部分业务进行原则判断性的核算, 造成房地产开发企业会计实务模糊不清, 难点、疑点突出, 导致房地产开发企业的收入、成本、税金及资产确认的主观性都高于一般工商企业, 决定了房地产业的“舞弊风险”较大。现代风险导向审计正是以全面评估风险为基础, 主要以识别和处理“经营风险”和“舞弊风险”的新的审计方法审计房地产开发企业时采用风险导向审计的适用性更加明显。

四、现代风险导向审计在房地产开发企业中具体应用程序

审计的程序注重运用分析性程序, 既包括财务数据分析, 也包括非财务数据的分析;且分析工具多样化, 如战略分析、绩效分析等。例如毕马威国际 (KPMG) 为应用现代审计风险模型的理念与方法, 研究制定了经营计量程序 (Business Measurement Process, BMP) , 专门分析企业在复杂的市场环境和产业环境下的经营情况, 以确定关键经营风险如何影响财务结果。BMP提供了一个审查影响财务信息和非财务信息流的分析框架。

(一) 审计准备阶段

审计准备阶段是整个审计过程的起点。准备阶段工作首先是分析房地产开发企业环境, 既要了解房地产开发企业的发展战略、经营目标、经营环境、业务流程和经营风险等内部情况, 又要了解房地产开发企业相关的宏观经济政策、行业状况、监管环境等外部环境;其次是全面识别风险, 确定审计的范围和重点;第三是编制审计计划, 审计部门在识别和评估各种风险的基础上编制审计计划, 根据风险程度选择审计项目和审计对象, 并与审计资源相结合, 既要充分有效地利用审计资源, 又要量力而行。

(二) 审计实施阶段

在审计的实施阶段审计人员应当按照审计计划对企业会计报表进行审计。审计人员在实施进程中, 应当采用恰当的方法, 包括检查、监盘、观察、分析性复核等, 以获取充分、适当的审计证据。主要工作包括对房地产开发企业内部控制的建立以及遵守情况进行控制测试, 根据测试结果修订审计计划;对会计报表项目的数据进行实质性测试, 根据测试结果进行评价和鉴定。

1. 控制测试:

控制测试并非必须程序, 现代风险导向审计中的内部控制可不成一个独立环节, 但并非说其不重要。它的实施使风险评估更加全面和有针对性。

2. 实质性程序:

不论是否实施控制测试, 实质性程序都是不可缺少的。

(三) 审计报告阶段

在审计报告阶段, 审计人员应该在实施必要的审计程序后, 以经过核实的审计证据为依据, 分析、评价审计结论, 形成审计意见, 出具审计报告和编写审计管理建议书。审计报告撰写要立足于企业发展战略实现, 以风险为中心, 全面揭示己识别的风险以及问题与实现企业战略目标的相关性和可能产生的后果, 提出应对、避免、降低、保留和转换、对冲风险的审计意见和建议, 必要时可出具审计管理建议书。

(四) 审计后续阶段

后续阶段的主要工作是通过持续跟踪重大错报风险, 开展复审, 以检查重大审计发现的纠正情况。这一阶段的注意力应集中在重大或潜在的错报风险是否得到控制和消除上, 并检查有无新的风险因素和重大问题产生, 针对剩余风险的变化情况和新识别的风险因素以及新发现的问题, 提出审计意见和建议。

五、结论

按照现代风险导向审计的要求, 审计前需制定较详细的审计工作方案, 用以指导具体的审计工作。结合房地产业的特点, 房地产开发企业审计工作方案为先了解行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素;掌握被审计单位基本的治理环境和治理结构;分析被审计单位财务业绩的衡量和评价体系;了解被审计单位对会计政策的选择和运用;评估战略风险。其次查找舞弊动机, 评估舞弊风险;执行控制测试与分析性复核, 形成财务数据合理预期。最后, 执行余额细节测试, 把握审计难点。

房地产开发企业的审计注意事项 篇3

【关键词】房地产开发企业；审计；税收审查

近年来，随着房地产行业的崛起，房地产已经成为当下市场上最赚钱的行业之一，但正是因为人们都意识到了这一点，使得房地产行业竞争压力越来越大。在这样的背景下，房地产企业就开始私自钻空子来偷税漏税。现在房地产开发企业偷逃税款现象严重，如税收计算不准确、纳税范围认识不明确、人为调减税基等各项税款的现象早已屡不见鲜。随着土地使用权成本的剧增及房地产开发所需要资金的萎缩、货币的资金市场条件开始要求苛刻，就会使得很多的房地产开发企业依旧会在税收的缴纳上“动脑筋”。

一、为什么会产生税收漏洞

在目前来看，造成房地产企业偷税逃税的原因是多方面存在的，其中最重要的就是纳税人的意识不强，在利益的驱使下故意进行偷税逃税等行为。下面就来进行简单的几条总结：

一是预收与规定不符的售房款项是房地产在开发的过程中企业经营的重要手段，房地产想要维持着正常的运营，就必须要采取预收账款的方式，因为只有这样才能保证企业的快速发展。根据国家的相关规定，采用预收账款方式销售的流转税的纳税义务发生时间为收款的当天。但是，很多的企业是没有按照这个规定来及时的申报纳税的，而是故意将预收账款计入其他的账户。将那些没收的违约金等作为自己外来的盈利收入或者存入其他的账户之中，这样做就能达到他们偷税和漏税的目的了。

二是在发票上做文章。像在日常生活中经常会遇到某些房地产的开发企业本地的一些工程成本的结算单据中，竟然出现了别的省份开出的材料采购的发票，而事实上这样的建材在本地的采购中是随处可见的，并不是属于稀有的紧销商品。企业就会趁机在报销费用的同时巧立名目，以便增加成本来获取更高的利润。

三是由于房地产开发周期较长，与其他的行业相比具有财务核算复杂困难的特点，企业的财务人员不能够按时的核算收入和成本的费用，以及对税法了解不够详细，所以容易导致偷税漏税的情况发生。

四是税务机关与其他相关政府职能部门沟通协作机制不健全，难以核实开发地块的相关信息，部分税务人员对相关税收政策和会计处理的运用不够熟悉，导致税收征管出现漏洞。

二、税收审查的重点

1.房产税。房产的税分别有从价计征和从租计征两种计税法，税率分别为房产余值的1.2%和租金收入的12%，现行的税法对房地产的开发企业房产税缴纳的情况作了明确的规定：房地产开发的商品房在出售前，对与房地产开发企业而言是一种产品，因此这部分是不作为征收的对象的。但是对于出售前的房地产企业已经使用和出租的产品式应该要按照规定来征收房产税的。在对房产税进行审查的时候，要关注企业的长年未卖出房产的实际状况，例如是否存在已经将房产出租，出借但仍然长年挂账的情况。在抽查的同时要查清来判断存货的实际使用的情况，自用部分是否缴纳相关房产税。

2.企业所得税。企业所得税是房地产开发企业的主要税种之一，也是征管的难点。审计中要重点关注以下几方面：（1）房地产企业是否以商品房冲抵建筑工程款，未作视同销售收入处理；通过代收代付款项如初装费或基金、以及收款后挂账往来科目等不记或隐藏收入；关联方交易的收入是否按市场价格确认。收入是否完整，不仅涉及到企业所得税，而且涉及到增值税和土地增值税。（2）提高建安企业工程成本的真实性和准确性，尽量防止房地产企业利用假合同、假发票虚增成本，特别是真票假业务，重点关注预提费用科目年终是否存在大量结余，有无相关依据；同时存在多个成本核算对象时，应关注共同成本有无随意调节分配情况；成本费用扣除必须依据真实、合法、有效的票据凭证，重点检查真票假业务情况。（3）随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化发展，审计中要重点关注利用关联企业进行虚假交易的情况，这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调节收入及利润，以达到偷逃税款的目的。（4）重点关注车位及人防设施的收入与成本方面的财税处理是否正确。

3.印花税。房地产开发企业涉及到的合同主要为购销合同、建筑安装工程合同及借款合同等。审计中应重点注意这些合同是否按照规定的税目和税率去计算应缴纳的印花税。

4.土地增值税。土地增值税相对其他税种而言，自身有很强的专业性，也是房地产开发企业税收的一个难点。审计中应重点关注以下几方面：（1）是否已达到土地增值税清算条件的仍未进行清算。（2）收取客户的购房装修款以及定金、诚意金、更名费，以及因转让房地产收取的违约金、滞纳金、分期付款的利息应当确认为房地产转让收入，缴纳土地增值税。（3）未取得发票的成本费用不得计算扣除土地增值税，如房地产开发企业扣留的建筑工程施工企业的质量保证金，如果未取得发票则不得扣除。

三、总结

在目前的国内形势下，房地产行业的热度持续不减，在经济利益的促使下很多企业开始想方设法逃税漏税等行为是可耻的。企业只有正确对待税收的重要性，以及征税部门要加强对房地产企业的监督和管理，才会使得房地产行业逃税偷税的行为有所减少，也会使得房地产行业的发展前途一片光明。

参考文献：

[1]周莹.房地产开发企业审计中的税收审查重点[J].企业改革与管理，2015，01：93-94.

[2]牟韶红.房地产开发企业审计中的税收审查重点[J].财会月刊，2006，17：45-46.

[3]闻国胜.房地产开发企业审计应关注的重点问题及对策[J].审计月刊，2006，15：37-38.

作者简介：

建工集团房地产开发项目审计办法 篇4

第一章 总则

第一条 为加强对集团所属企业进行房地产开发（以下简称“开发企业”）项目投资的管理和监督，促进开发企业建立规范的投资决策机制和程序，健全内部控制制度，严格控制房地产开发项目的投资风险，提升开发企业的项目运营管理能力，保证开发企业投资预期利润的实现，依据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国会计法》等法律法规的规定，结合集团实际情况，制定本办法。

第二条 房地产开发项目审计，是指对开发企业所开发的项目（包括房产和地产）从投资可研工作开始至项目开发完毕的全过程进行连续、系统、全面的审计监督。

第三条 本办法适用于集团所属的全资、控股企业、事业部，其它性质企业可参照执行。

第二章 审计目标、审计原则及方法

第四条 房地产开发项目的审计目标：对开发项目内部控制制度的设置和运行情况进行审计，对其健全性、合理性和有效性作出评价；对开发项目投资成本、销售收入的真实性、完整性进行审计，对开发项目的效益情况作出评价。

第五条 房地产开发项目审计应遵循以下原则：

（一）重要性原则：在开展房地产开发项目审计时，在充分尊重客观事实的基础上，全面分析审计查出的各种问题，突出重点，紧紧围绕开发项目全过程内部控制制度的建立、执行和重大决策、风险防范、遵守财经纪律等情况进行审计。

（二）谨慎性原则：在开展房地产开发项目审计时，坚持稳健、谨慎的态度，事实清楚、评价准确、依据充分。

（三）成本效益原则：在开展房地产开发项目审计时，应结合本组织内部审计资源和实际情况，既可以进行项目全过程的审计，也可以进行项目部分环节的专项审计。

（四）财务审计与管理审计相融合原则：房地产开发项目审计是财务审计与管理审计的融合，应将风险管理、内部控制、效益的审查和评价贯穿于开发项目各个环节，并与项目法人制、招标投标制、合同制、监理制执行情况的检查相结合。

第六条 房地产开发项目的审计方法：对房地产开发项目审计时，应当按照“内部审计准则”的要求，根据不同的审计对象、审计所需的证据和项目审计各环节的审计目标，选择不同的方法，以保证审计工作质量和审计资源的有效配置。

（一）事前审计、事中审计和事后审计相结合；

（二）采取座谈、内控测评、抽样法、详查法、监盘法、顺查法、逆查法、计算机辅助审计、调查法及函证等基本方法。

第三章 审计的主要内容

第七条 项目前期准备阶段审计。指对项目从投资机会研究开始至项目开工时止的前期准备工作进行的审计监督。审计的主要内容：

（一）投资立项审计：指对已立项开发项目的决策程序和可行性研究报告的合法性、真实性、完整性和科学性进行的审查和评价。投资立项审计的主要依据是组织决策过程的有关资料。重点关注以下内容：

1、投资决策程序的建立、审批是否合规，决策内容的论证依据是否充分；

2、决策程序的民主化、科学化，特别关注有无主要争论及分歧意见的说明，有无违反决策程序及决策失误的情况等；

3、各项目标的决策是否明确；

4、市场调查及市场预测中数据获取范围、方式的适当性及合理性；

5、财务测算的内容完整，依据充分；

6、筹资方案应规避企业风险，并制定了稳健的使用计划及相应的调整措施；

7、项目初步设计和概算方案等程序性文件是否经过充分论证并在有关部门备案。

（二）设计（勘察）管理审计。指对项目建设过程中勘察、设计环节各项管理工作质量及绩效进行的审计和评价。

设计（勘察）管理审计的主要依据是相关的管理制度、招标资料、勘察和设计合同以及会议纪要等文件。重点关注以下内容：

1、委托设计（勘察）、初步设计审查和批准、施工图设计、设计变更等环节的内部控制制度是否建立、健全；

2、设计（勘察）商的选择是否采用招标方式，其资质是否合规、合法，招标程序是否合法、公开，其结果是否真实、公正，有无因选择设计（勘察）商而导致的委托风险。

第八条 招投标审计。指对建设项目各方面的招投标工作和工程承发包的质量及绩效进行的审查和评价。

招投标审计的主要依据是与招投标环节相关的管理制度、招投标资料以及会议纪要等文件。重点关注以下内容：

1、招投标环节的内部控制制度是否建立、健全；

2、招投标程序的合法性及操作的规范性；

3、与中标人签订的合同是否有悖于招标文件的实质性内容。

第九条 合同管理审计。指对项目建设过程中各专项合同内容及各项管理工作质量及绩效进行的审查和评价。重点关注以下内容：

1、合同管理环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；

2、合同管理资料依据的充分性和可靠性；

3、合同的签订、履行、变更、终止的真实性以及合同的执行对整个项目投资的效益性。

第十条 设备、材料采购与付款审计。指对项目建设过程中设备、材料采购与付款环节各项管理工作质量及绩效进行的审计和评价。

设备、材料采购与付款审计应依据采购计划及批准书、招投标文件、采购合同、相关的内控制度及会计凭证和会计账簿等资料。重点关注以下内容：

1、采购与付款环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；

2、采购与付款环节资料依据的充分性与可靠性；

3、采购与付款环节各项经营管理活动的真实性、合法性和有效性等；

4、验收、入库、保管、领用、处理等内部控制制度是否建立、健全，手续是否完备，是否存在因管理脱节而造成的资产流失问题。

第十一条 销售与收款环节审计。指对开发企业在销售开发产品和收款过程中各项管理工作质量及绩效进行的审计和评价。重点关注以下内容：

1、销售与收款环节的内部控制制度是否建立、健全；

2、销售价格的制定是否有明确的定价流程，是否经过详细的测算和调研，价格调整是否严格执行审批权限；

3、严格按照经审批的销售方案进行销售，销售折扣与折让的处理是否适当，额度是否在授权允许的范围之内；

4、售房合同应遵守国家有关规定，在部分承诺性条款中，要充分考虑自身的承受能力；

5、营销部门要及时与总部相关部门核对销售收入，货币资金要及时入账。

第四章 效益审计及评价

第十二条 对开发项目效益的审计，是指对开发项目的效益性进行审计和分析。其审计目标是：在对销售收入和开发成本、费用、税金及利润等审计的基础上，对开发项目的效益进行综合分析和评价。

第十三条 对开发项目效益的审计主要包括以下内容：

（一）对开发项目销售收入的审计：

1、销售收入的内容是否真实、记录是否完整；

2、销售收入的确认是否符合会计制度的相关规定，前后期是否一致；

3、是否存在人为调节收入等问题。

（二）对开发项目开发成本的审计：

1、开发成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用）的内容是否真实、记录是否完整、计算是否正确，重点对以下三个成本项目进行复核检查：

（1）土地征用及拆迁补偿费：

①土地征用及拆迁补偿费是否按成本对象进行归集；

②结合相关的合同或者协议以及项目开发成本预算明细表，检查为取得项目用地而发生的土地征用及拆迁补偿费的估算与实际支出情况。审计重点为拆迁方案、补偿标准的制定情况、拆迁协议的签订情况，核实拆迁补偿费的实际支出情况。

（2）公共配套设施费：

①公共配套设施费是否按成本对象进行归集；

②核实公共配套设施费的估算及实际支出情况，关注该部分费用分摊计入成本情况。审计的重点是公共配套设施费用的预提入账情况，及预提的公共配套设施费的使用情况。

（3）建筑安装工程费：

1、结合项目开发成本预算表，对建筑安装工程费的估算及实际支出情况进行审查。依据账载数据、预算、建安合同和结算等相关资料，重点审计建安合同洽商增减项目的合规、合理性；

2、确认的主营业务成本与主营业务收入是否匹配；

3、是否存在人为调节开发成本等情况。

（三）对开发项目期间费用（包括管理费用、财务费用、销售费用及其他费用）的审计：

1、期间费用的内容是否真实、记录是否完整，公共性费用分配是否合理，重点审计各期间费用与费用估算的变化；

2、是否准确区分期间费用、开发成本的界限；

3、对期间费用支出情况进行复核检查；

4、是否遵循借款费用的计量原则，有无随意分摊借款利息的情况。

（四）对税金及附加的审计：

1、审查有关税金的缴纳范围与税种是否符合国家规定，重点关注土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加等各项税种的计税范围、计税依据、计税方法等是否符合规定；

2、审查各项税金计算是否正确，缴纳是否及时。

第十四条 房地产开发项目的审计评价。指对项目开发完毕后有关经济指标和技术指标是否达到预期目标的审计和评价。

1、评估项目的整体效果，侧重分析项目的实际盈利情况，与立项时的预测相比较，判断该项目投资是否收到预期效果，过程偏差是否合理，项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性；

2、评价项目各环节内部控制制度的建立健全，及有效执行。开发项目是一项涉及面广、专业性强的系统工作，能够给企业带来效益，是企业持续发展的重要方面，对项目内部控制制度的有效性给予评价与分析是保证项目实现效益的关键；

3、评价开发项目对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性及管理中防范风险的能力；

4、评价管理团队对所开发项目组织运营的效率及效果。

第五章 审计报告 第十五条 审计组在对房地产开发项目实施审计后，以经过核实的审计证据为依据，形成审计结论与建议，出具审计报告。

第十六条

审计报告应当客观、完整、清晰、及时、具有建设性，并体现重要性原则。

第六章 附则

房地产开发企业的审计注意事项 篇5

1．经验丰富型：

多年从事房地产开发的企业，公司管理也较完善，决策较容易。

关注如何发展企业品牌，能否在行业内占踞稳固地位，重视“行业形象”。大致可细分成两种类型：

精明强干型：能直截了当地询问对方意见，并能明确提出自己的看法和要求。

圆滑事故型：单方面地观察合作方，聆听对方意见，并婉转表达自己的要求，有时也不轻易发表意见，只是自己心中有数。

2．初出茅庐型：

无房地产开发经验，资金较紧缺。公司管理水平较低，人员组成简单。关注项目操作所带来的资金回报。

也大致可细分成两种类型：

直爽粗放型：会表达个人的意见要求，要求了解合作方。散漫无章型：会向合作者突然提出意想不到的要求，提问题但不能明确表达出自己的意见，思考也常没有计划性。

开发商性格不同，合作者的方式有不同

精明强干型：

这类客户一般很有主见,对事物有自己的判断标准，接受有问题就提出来，双方多沟通，彼此应了解透彻双方意图。

要熟悉其沟通方式或工作方式；

专业、自信，对项目、对市场能有独到见解；

要有较强服务意识，做足功夫，正所谓“功夫不负有心人”； 不要陷入争执或辩论的形势；

站在发展商的角度思考问题，即多为发展商着想。

圆滑事故型：

工作缺乏严格计划或时间管理能力，部分决策程度缓慢，不随意表达已方观点，三思而后行。

需要操盘者积极主动推进工作，起主要推动者的角色； 要能有很强的计划管理能力和时间观念，要求尽可能在会议当场确认相关事项，且明确具体的完成时间和负责人；

尽快形成双方都能接受的工作机制，以制度来对双方进行约束，有时多用封闭式：以Y/N来回答，确定事项。

散漫型：

此类客户可能过多干预，但其又缺乏专业或计划性。对此种客户，树立操盘者的专业形象尤为重要； 沟通时语气要肯定、自信；

帮助其解决问题，逐渐培养其对你的依赖； 敢于拍胸脯，做相应承诺，勇于承担责任； 需要决策一定要有发展商高层人员参加，加速决策。

直爽型：

此类客户可以有问题追问，有意见坦诚相告。做事要干练，体现工作效率；

工作做细，尽量减少发展商工作量； 充分尊重发展商。

提案沟通：

1）了解发展商关心要点：一般情况下发展商会对两至三个核心问题异常关心，提案前需事先了解发展商性格特征、开发水平、关注重点等，了解了开发商，才能对症下药，尊重他们的需求，站在对方立场思考问题，有的放矢；

2）言语简洁、思路清晰：介绍方案时逻辑思路清晰，尽量用简洁的语言来表述，言简意赅让人记忆深刻；简短的

句子清晰明确，容易理解；避免用过于书面化的方式来表达，最好有图文并茂的PPT来辅助演讲；

3）突出重点介绍：要突出方案中的亮点、重点以及发展商关心的要点，将主要问题或构思阐述清楚，而对于两方

都较清楚的问题及其他次要方面减少、甚至一句话讲完。

例会沟通

1）明确主题：明确会议主题，预先想好发展商可能提出的问题或关心的事项有所准备，同时会议程中避免偏离主题，将会议扩大与延长。

2）会前沟通：会议前对重要问题事先进行沟通，以提高会议效率。

3）确认共识：将需要发展商确认的方案、媒介投放、定价、折扣、发展商需要配合的事项、销售物料的交付使用等尽可能在会议上达成共识并当面确认，同时将时间、负责方、费用等确认，必要时会后整理一份会议纪录给发展商确认。

4）紧盯实施：将会议上确认的事项在其未完成前跟进实施情况，以免有所遗漏或出现偏差。

应急事件：

1）反应迅速：当项目或销售现场出现意外问题或突然业绩不理想时，要急时发现问题并做相应处理，最忌对问题的忽视或漠视。

2）坦然面对：坦然面对出现的问题，而不是推托、逃避责任，有时承认策略的失误是沟通的消毒剂，可解冻、改善沟通。

3）补救措施：一个项目运作过程中出现偏差的策略并不值惊慌失措，重要的是“下一步”如何做，关键的是解决问题而不是追究问题。

换位思考：了解开发商，尊重他们的需求，站在对方立场思考问题。工作态度：坦诚务实的态度，勇于承担责任。日常用词：多用“我们”、“我们项目”，而不是“你们”、“XX项目”有助于拉近双方距离。

善于倾听：倾听是沟通过程中最重要的环节之一，良好的倾听是高效沟通的开始。肢体语言：避免“甩笔”、“重复的手势”、“摇头”、“抖脚”等会弱化说服力、分散听众注意力的肢体语言，设计一套属于自己的动作增强演讲感染力。

目光交流：当你看着物品而不是看着人时，对方会变得不关心你的讲话，强有力的目光交流显示自信和控制。

房地产开发项目主要事项备案 篇6

一、备案内容及方式

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送市建设与管理局备案。

二、设定的法律依据

《城市房地产开发经营管理条例》第19条

三、申请材料目录

商品房开发项目的主要数据及所获的批准文件均应办理《项目手册》网上备案，具体如下：

1、《建设用地批复》、《土地出让合同》；

2、《建设用地规划许可证》；

3、《项目转让合同》或《项目拍卖合同》(通过转让或拍卖行拍卖取得的项目提交)；

4、《项目合资合作协议》(合资合作开发的项目提交)；

5、《土地房屋权证》；

6、《建设工程规划许可证》；

7、《建筑工程施工许可证》；

8、《商品房预售许可证》；

9、《厦门市建设工程竣工验收报告》；

10、《建设工程竣工验收备案证明书》。

备注：项目《土地房屋权证》上有共有人的，或项目有合资合作开发的，则应提交共有人或合作方的身份证明文件。具体要求如下：

1、若共有人或合作方为公司的，则提交该公司的各投资者的法人营业执照、验资报告及项目合资合作协议的材料复印件各一份；

2、若共有人或合作方为个人的，则提交各投资方的个人身份证复印件一份。

上述材料提交复印件的每页需加盖单位公章，需带原件到窗口核对。

四、备案程序及时限

房地产开发企业按照项目建设的进度，在取得要求提交的备案材料后（以备案材料发文日期为准）30天内，将数据及材料图片扫描后，录入房地产开发建设管理系统；

自收到完整的申请材料之日起2个工作日内作出决定。特殊情况经分管局长批准，可延长10个工作日。（注：承诺办理期限不含专家评审、现场勘查、公示以及企业补充材料、陈述和投诉举报处理时间。）本事项无须现场勘查。

五、行政许可收费

本许可事项不收费。

六、申请人办理许可过程中的救济权利

申请人在办理许可过程中享有下列救济权利：

（一）申请人在申请行政许可过程中，依法享有陈述权、申辩权；

（二）申请人在申请行政许可过程中，依法享有要求组织听证的权利；

（三）申请人的行政许可申请被驳回的，有权要求说明理由；

（四）申请人不服行政许可决定的，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；

（五）许可机关因行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，或者为了公共利益的需要，依法变更或者撤回已经生效的行政许可时，申请人因此遭受财产损失的，有权依法要求补偿；

（六）申请人的合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿；

（七）法律、法规规定申请人享有的其他权利。

申请人在行使权利的过程中，应同时履行《行政许可法》等有关法律、法规规定的义务，维护国家利益和社会公共利益，维护利害关系人的合法权益，维护行政机关的法定许可权利和正常的行政许可秩序。

七、行政许可受理时间、地点、监督机构及公示公开网站

（一）办理地址、联系电话

厦门市政务服务中心三楼C厅 7703873 7703775

（二）受理时间：

周一至周五上午9：00—12：00，周一至周五下午13：00—17：00

（三）监督机构：

厦门市建设与管理局监察室(厦门市厦禾路362号建设大厦18楼)

联系电话：8122691 2200644

（四）公示公开网站：

房地产开发企业的审计注意事项 篇7

企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。风险管理是企业从战略制定到日常经营过程中对待风险的一系列信念与态度, 目的是确定可能影响企业的潜在事项, 并进行管理, 为实现企业的目标提供合理的保证。

2004年国际内部审计师协会 (II A) 在其修订的《内部审计实务标准》中将内部审计认定为:“内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动, 旨在为组织增加价值提高运作效率。它通过一种系统化、规范化的方法来评价和改进风险管理、控制和治理过程的效果, 从而帮助组织实现其目标。”本定义第一次把风险管理和治理过程列入内部审计定义并放在第一位, 使风险管理成为内部审计的一个核心和重点。

房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险、财务风险、运营风险 (可细分为成本风险、价格风险和市场风险) 、内控风险、资本市场融资风险等。在境内外上市企业, 还面临境外业务汇率风险、企业市值波动风险等。

2 房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性

2.1 新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要

传统的居住观念, 催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大, 是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位, 其工作指向改善企业经营活动, 增加企业价值, 内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。

2.2 房地产开发行业中内部审计自身发展的需求

房地产开发项目复杂的业务流程, 决定了内控审计手段和方法必须与之相适应, 需要多学科和专业密切协同, 从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定:“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”

2.3 外部审计的影响

注册会计师业务领域的不断扩展, 势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员, 熟悉了解本单位情况, 能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律, 对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。

3 房地产开发企业中内部审计存在的问题

3.1 企业内部审计监督理念缺位, 往往忽视内部控制建设工作

房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家, 重视工程项目的开发与建设工作, 对财政管理工作了解得不多, 对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制, 不需要什么内部审计监督, 往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如, 某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程, 乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收, 保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年, 工程款超支, 没有经过验收, 不能正常供暖, 引发业主诉讼维权, 造成直接经济损失三十余万元。

3.2 企业内部审计监督体系薄弱, 对企业的内部控制监督流于形式

房地产开发企业有些业务流程设计不科学, 很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制、“三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题, 监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严, 工程款发生超付;有的工程划线不及时, 结算滞后, 会计信息反映不及时, 未督促施工方开具发票, 影响了项目进度;有的不遵循收入成本配比原则, 未严格按会计期间结算相关收入和成本费用, 存在人为调节收入成本的现象。

4 如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中

4.1 加强内部审计全过程监督, 充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能

房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督, 对每一个环节进行经济效益评价, 杜绝舞弊行为的发生, 减少不合理行为造成的损失, 是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此, 不但要从观念上认识到全过程控制的重要性, 还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如, 对完工产品的管理, 各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作, 确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中, 则要加大销售力度, 减少库存, 加速资金周转, 将开发成本努力实现为产品销售收入, 将商品变现为资金, 并搞好后续土地储备, 增强可持续发展的活力。

4.2 要优化内部审计人员结构, 培养高素质的审计人才

房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能, 需要综合素质较高的各类专业技术人员, 更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚, 相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员, 以促进工程管理, 严格工程变更审批流程, 整治“三边工程”, 规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款, 为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础, 确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。

4.3 建立健全完善的内部控制制度

对于房地产开发企业的内部审计, 必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体, 涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度, 尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合, 决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。

4.4 推行全面预算管理, 保障资金有序流动, 提高经济效益

注重并深化全面预算管理, 成立高层预算小组, 由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算, 加强对库存物资的管理工作, 特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理, 对限制资产逐一登记在册, 责任到人, 能出手的尽快出售, 一时难以销售的进行短期出租, 盘活现有的存量资产, 回笼资金, 减少资金占用, 提升经营活动的增效点, 激活现有资产的动态价值, 为企业增收创效。

4.5 建立相应的评价考核与激励机制

房地产企业需结合企业自身情况, 构建评价考核与激励机制, 通过提出审计建议, 督促被审计单位整改完善, 依据审计建议的落实情况和效能, 对取得良好效果的审计建议单位和个人予以适当表彰奖励, 充分调动和发挥内部审计的职能作用。

现代房地产开发企业的大发展和集团化的资本运作, 伴随着企业全生命周期多渠道、全方位的风险。亟需建立健全内部审计制度, 把内部审计融入到企业风险管理, 严格按照法规、制度和程序实施, 促使企业的最高决策者和管理层面对现实、重视风险, 最大限度地避免国有资产的流失、经济违规违纪问题的发生, 使内部审计在风险管理中能够发挥更有力的作用。

摘要：房地产开发企业市场竞争日趋激烈, 高投入、高产出、高风险已成为本行业的显著特征。要想在市场竞争中取胜, 必须防控好各类风险, 其重要路径就是要完善内部审计, 并且融入到风险管理之中。本文对房地产开发企业存在的风险进行分析, 阐明内部审计参与企业风险管理的必要性, 针对房地产开发企业内部审计存在的问题进行诊断, 给出相应的建议与对策, 使内部审计更好地融入到房地产开发企业的风险管理中, 以期有效防控风险, 提高企业经济效益。

关键词：房地产开发,内部审计,风险管理

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房地产开发企业的审计注意事项 篇8

（一）企业价值目标多样，3E性难以兼顾

国有房地产企业是社会组织的一种存在形式，其实现的价值是多层面、多维度的。作为自主经营、自负盈亏的市场主体，企业注重的是经济目标，通过投资、建造、销售项目或提供服务实现利润的最大化，以满足投资人对投资的增值和回报。但在追求国有资本保值增值的过程中，又必须体现出比其他企业更高的公益性，实现公共利益目标，如承建政府特定的投资项目、参与市政工程和安居工程建设等，推动城市建设步伐，改善居民居住环境。企业在执行市场经济行为时，受资本逐利性的影响，会自发地追求效率和效果的最大化，以期用最小的投入获得最大的产出。当企业承担一定的社会责任目标时，3E性之间往往会出现矛盾，比如建造某一公共项目，在评价其绩效情况时常常会发现，有时支出虽然经济、节约，但效果不好，或者是产出质量、社会效果、公众满意度非常理想，但项目本身却无经济性可言。

（二）经济业务复杂，评价标准难以统一

近几年房地产行业高速发展，经济业务越来越复杂。从整个企业集团看，其经营业务多元化。很多企业大规模跨区域、跨领域扩张，不仅从事着住宅、商业地产开发，还延伸经营与之相配套的市政设施建设、绿化养护、物业管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多领域，由过去单一的房地产开发经营发展成为了综合性房地产投资控股集团。从单个企业来看，其业务环节繁多。房地产开发业务一般包括项目可行性研究、产品定位、规划设计、征地拆迁、七通一平、建筑施工、工程监理、竣工验收、交付使用等多个阶段。受内外部因素的影响，每个阶段都存在着管理控制风险，影响企业绩效。企业开展绩效审计，可以是整个集团系统的各运营层面，也可以各业务开发阶段为审计对象，或者选择开发阶段的某一控制点进行审计。正因为绩效审计的内容广泛，审计对象千差万别，因此，制定一套统一适用的评价标准体系比较困难，也影响了当前绩效审计大范围的推广。

（三）审计资源不足，审计效益受到限制

相对于企业财务收支审计、专项审计、效益审计，绩效审计的目标层次更高，审计内容增多，既包括被审计单位各项业务活动，也包括其他非经济范畴的管理活动。在工作量不断增加和难度逐步提高的情况下，审计任务重与审计资源不足的矛盾凸显，影响着审计效益的发挥。

一是重视程度不够。长期以来，企业管理者往往将审计与会计紧密联系起来，认为审计就是对会计报表进行审核，是保证财务信息合法公允的第二道关口，没有意识到内部审计的潜在价值，抑制了企业对内部审计的资源投资，这种资源不仅是有形的财务资源、人力资源，也包括管理者的时间和注意力资源。绩效审计因受资源的限制不能很好地深入开展，审计意见和建议也就得不到较好地贯彻和落实。

二是评价依据不健全。2013年8月中国内部审计协会发布了新《中国内部审计准则》，将原经济性、效率性、效果性具体准则合并修订为第2202号内部审计具体准则——绩效审计，为内部审计实施绩效审计提供了法规依据。但该准则对审计的方法和评价标准只是作了笼统的列举，没有制定具体的实施细则，给绩效审计工作带来一定的难度。企业审计人员在进行绩效审计时, 由于缺乏有针对性的细则指导，往往凭各自的想法和职业判断来摸索, 难免有各行其是的情况, 这样不利于审计质量管理及审计风险控制, 加大了审计风险。

三是人才资源匮乏。绩效审计是一种新型审计，涉及的领域和范围较广，审计对象复杂多样，这就决定了审计人员必须是精通多个学科、综合素质高的复合型人才。而受传统财务审计的影响，国有企业的审计人员主要是会计师和审计师，精通工程、评估、经济、法律、计算机等专业知识的人才极少，整体呈现着知识结构单一，综合分析问题的能力不强，缺乏绩效评价的经验、知识及技术能力的特点。这直接影响了绩效审计的质量，审计评价和建议也无法上升到企业管理层面，难以达到理想的绩效审计效果。

二、国有房地产企业开展绩效审计的对策

（一）有的放矢,恰当选择审计项目

审计项目的选择是审计工作循环的开端，也是审计计划编制工作的第一步。审计项目选择的好，可以达到绩效审计目标；反之，则不可能达到。选择审计项目时，应对被审计事项或单位的信息进行充分了解和分析，从宏观上把握和识别企业面临的风险并排序，预测可取得的审计成果是否能够达到审计目标，最后由决策层、业务部门、审计组共同论证择优。目前国有企业开展绩效审计的实践经验有限，大规模开展绩效审计的基础和条件尚不具备，本着“突出重点”的原则，可以选择领导重视、群众关心的热点、难点，重大资金，重点项目，高风险集中的重点环节进行试点审计，再由点及面，逐步推开。比如，对资金分配使用的合理性和项目的效益性进行审计，审查项目的可投资性、技术可行性和经济合理性，审查工程质量情况，审查物资采购和招投标程序的合法合规性，审查项目建设计划与执行情况，审查项目投入使用后的运行效率和效果等。另外，选择审计项目的规模大小、复杂程度应与审计人员的数量、素质等审计资源承受能力相匹配。

（二）建立多层次的绩效审计评价标准体系

确定绩效审计的评价标准是绩效审计的关键问题，没有审计标准，就无从进行审计评价。国有企业的经济管理活动是多样的，绩效审计应当根据审计事项的特点建立相应的评价标准，这种评价标准体系是多层次的。一般来说，分为三个层次：第一层次是财务绩效标准，是根据国家政策、行业参数、上级下达的任务目标、预算等制定的经济效益类指标，以定量和财务分析为主，利用这一类指标可以进行投入、产出等总量分析，进行预算投入与实际投入、本项目与其他项目的比较分析，进行未来发展走向的趋势分析，形成企业绩效的初步评价；第二层次是管理绩效标准，主要是内部控制类指标，以定性分析为主，定量分析为辅，从企业经营决策、内部管理与控制、战略管理、发展创新等方面进行评价，反映管理成效，形成企业绩效更全面的修正性评价；第三层次是社会效益标准，根据不同行业、不同性质而制定，主要包括公共设施增长率、社会满意度、群众上访率等指标，评价项目对生态环境、行业和地区经济发展、公共政策和社会稳定等方面所产生的作用和影响。运用这三个层次的评价指标，可以形成企业绩效的综合评价。在确定评价标准时，应当根据国家经济形势、宏观政策、当地的客观环境、历史条件和实际情况进行动态的调整。

（三）综合评价企业绩效的3E性，即经济性、效率性、效果性

房地产企业具有行业特殊性，其绩效审计项目往往会涉及许多重大的建设项目，这些项目可能要延续若干年，有的项目要分几个阶段完成。这就需要对项目过程进行绩效审计和评价，提出管理建议。这类项目当期可能没有效益或收益很小，但不能简单地评价说项目绩效不好，项目可能在今后会取得较大的效益空间。因此，在评价效果性时，不能局限于现实的、短期的、局部的绩效，应当将短期效益与长期效益相结合，用发展的眼光进行评价。必要时还要追溯到以前年度的工作成果对现实工作的影响，密切关注前后年度之间存在的必然联系。在项目初期效果性不明显的情况下，要更多地关注投资的经济性，控制投资规模，注重项目的合理性，尽量控制不必要的变更支出。在企业承担政府建设任务，经济效果不明显的情况下，要更多地关注其社会效益性，经济性和效率性则处于次要位置。总之，在评价企业绩效时，要权衡3E性，给企业一个客观、公正、准确的评判。

（四）多方面提升审计人员的综合能力

审计署提出的“人、法、技”建设中，“人”的因素是排在首位的，因此全面提升审计人员的综合能力有利于推进绩效审计的顺利开展。提升审计人员的综合业务能力，可以从四个方面入手：首先，审计组应组织审计人员掌握项目从立项、建设、验收每个环节涉及的内容、工作重点，全面学习相关法律法规和企业内控制度，熟悉整个经营管理过程。其次，适当聘请法律、合同、工程造价、工程设计、施工管理等相关领域的专家参与到审计项目中来，通过审计人员与专家的现场互动，提高审计人员的综合素质。再次，项目结束后，审计组应开展审计项目事后评估，总结审计过程中的成功经验和失败教训以及创新点，为下一个审计项目的开展奠定良好的基础。最后，企业应每年定期实时对审计人员进行系统培训，既要培训绩效审计的方法和技术，又要有具体绩效审计项目的技能培训，不断提高审计人员的学习能力、实战能力、攻坚突破能力和分析研究能力。

（五）加强监督落实，促进审计成果转化

1.建立跟踪检查制度，避免屡查屡犯。一是抓住绩效审计中发现的数额大、范围大、影响大的问题进行跟踪整改。二是对领导批示的问题迅速组织力量督促整改，确保认真落实。三是在对绩效审计中发现的普遍性、全局性问题督促纠正的基础上，把重点放在督促健全内控制度和流程上，确保问题得到全面整改，扩大绩效审计的工作成果。

2.建立审计成果共享制度，畅通信息渠道。在党委成员、业务部门负责人及一般干部等特定范围和层面，分别以专题会、公司内部网络、审计简报等形式及时公布绩效审计成果，同时，与人事、纪委、办公室等综合职能部门建立信息共享机制，使审计成果转化效能最大化。也可拓宽渠道、创新形式，积极灵活向其他监督部门通报审计成果，最大限度地发挥审计成果的外部效力。