关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理

关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理（精选3篇）

关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理 篇1

关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理

根据营业税、土地增值税和企业所得税的规定，在预售时需要对相关税种进行预交。为了准确反映会计信息，符合权责发生制原则，使收入与成本费用达到配比。建议在流动资产项目下增设“待转税金”，下设“营业税”、“土地增值税”和“企业所得税”。（不考虑城建及附加）。

预销期间：

（1）在开发产品未完工之前，预售不动产收到款项时：假设金额100000

借：流动资产--待转税金（营业税）5000（100000×5%）

待转税金（土地增值税）3000（100000×3%）

待转税金（企业所得税）5000（100000×20%×25%）

贷：应交税金--营业税5000

土地增值税3000

企业所得税5000

（2）假设当期期间费用为10000，无其他支出。即当期亏损10000，借：所得税费用2500

贷：应交税金2500

（纳税申报表上：利润总额-10000

房地产预征调整20000

小计10000

所得税率25%

应交税款2500

结算期间：

（3）开发产品完工并交付使用时：

A、借：预收账款--100000

贷：主营业务收入--100000

B、借：主营业务成本--60000（假定60%成本）

贷：存货60000

C、转相关税金：

借：营业税金及附加8000

贷：流动资产--待转税金（营业税）5000（100000×5%）

待转税金（土地增值税）3000（100000×3%）

（4）此期间三项费用为10000，税前利润为：100000-60000-8000-10000=22000

所得税：22000×25%=5500借：所得税费用5500

贷：应交税金--企业所得税500

流动资产--待转税金（企业所得税）5000

（纳税申报表上：利润总额22000

房地产预征调整-20000

小计2000

所得税率25%

应交税款500

关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理 篇2

一、商品房预售制度

房地产开发企业与一般制造性企业销售收入核算的最主要不同就在于商品房预售制度的存在。房地产开发企业产品还在开发过程中就可以对外销售, 这就是商品房的预售制度。商品房预售制度源于香港, 它的出现是为了解决房地产开发企业开发资金的不足的问题。由于房地产属于资本密集型行业, 需要大量的资金投入, 预售制度的存在使房地产开发企业能够无息占用购房者的预缴款, 从而以较少的自有资金启动项目并快速实现销售回款。预售制度也存在不少的问题。首先, 预售制度被认为是推动房价不断上涨的重要原因, 预售制度的存在使房地产开发企业能够以较少的自有资金启动项目, 加快项目资金的回笼, 导致了房地产开发中不断出现的“短平快”的模式;其次, 预售制度的存在使购房者处于被动地位, 由于开发商在商品房开发完成前已经回收了销售款, 因此, 当房子质量出现问题或者开发商不履行承诺时, 购房者的利益往往得不到保障。

二、会员费及诚意金、销售定金和预售款的会计处理

所谓会员费即购房者加入开发商的购房者俱乐部或相关俱乐部的入会费, 购房者交纳会员费后才能取得未来期房销售的购房资格并能够在购房时享受一定的优惠。诚意金与会员费类似, 所谓诚意金即显示购房者有买房的诚意, 缴纳诚意金后才能获得未来的购房资格并享受一定的优惠, 现实中开发商经常广告的“存1万抵3万”即类似的优惠。会员费和诚意金都是房地产开发企业在取得商品房预售许可证前的蓄客行为, 通过会员费或诚意金的缴纳情况, 开发商可以提前预知开发产品的市场欢迎程度, 并据此调整开盘时的售价, 现实中房地产开发企业大都采用这种营销方式。由于同购房者签订的会员费和诚意金合约大都规定未来购房者如选不到满意的房子, 可以无条件退还, 并且会员费和诚意金是在开发商取得商品房预售许可证之前向购房者收取的, 因此该款项不应当作为销售款项的一部分计入“预收账款”, 而应将其计入“其他应付款”。开盘时购房者若选到了房子, 则将其转入“预收账款———销售定金”, 若退还给购房者, 则冲销“其他应付款”红字。这里需要注意的是购房者选到房子后开发商履行相关的优惠承诺, 如“存1万抵3万”, 会计上属于销售折扣, 企业应按折扣后的金额确认销售收入, 开票时应按折扣后的金额开票, 或者将价款与折扣金额开在一张票上, 如此企业才能按折扣后的金额缴纳营业税, 否则不论会计上如何处理, 企业都得按折扣前的金额交税。

销售定金即开盘后购房者与房地产开发企业签订了《商品房认购协议书》所交纳的销售定金, 不论从法律上还是从协议约定看, 购房者未在规定的期限能与开发商签订《商品房销售合同》, 开发商不予退还定金。销售定金是房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后取得的, 属于销售款项的一部分, 因此开发商取得时记入“预收账款———销售定金”, 待购房者与开发商证书签订《商品房销售合同》后将其转入“预收账款———销售款”;若购房者在规定的期限内未与开发商签订《商品房销售合同》, 则企业可将该款项转入“营业外收入”。

预售款即房地产开发企业与购房者签订《商品房销售合同》后, 购房者缴纳的首付款, 预收款作为销售款项的一部分, 收到后记入“预收账款———销售款”, 待企业确认收入后将其转入“主营业务收入”。会员费及诚意金、销售定金和预售款是房地产开发企业在不断阶段收到的款项, 其会计处理也不同。

三、房地产开发企业销售收入确认时点问题

由于房地产开发企业采用预售制度销售产品, 其收入确认时点在理论一直存在着不同的观点, 实务中也存在不同的处理方式。根据《企业会计准则第14号———收入》, 销售商品收入同时满足下列条件的, 才能予以确认:一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制;三是收入的金额能够可靠地计量;四是相关的经济利益很可能流入企业;五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。由于对商品所有权上的主要风险和报酬转移的理解不同, 房地产开发企业销售收入确认时点存在如下三种不同的观点:

(一) 以分期收款方式销售房地产, 按合同约定的收款时间分期确认收入并相应结转成本

这种处理方式主要是源于《房地产开发企业会计制度》, 持这种观点的人认为当企业取得客户的预售款时就可以确认收入, 其原因, 一是当房地产开发企业取得预售款时, 已与购房者签订了《商品房销售合同》, 并且该合同一般已在当地的房管管理部门进行备案, 因为分期收款销售时, 购房者一般采用按揭贷款的形式, 而银行等金融机构一般会要求房地产开发企业提供商品房销售合同备案登记资料, 因此, 一旦商品房销售合同备案登记后, 商品房无论升值或贬值皆与房地产开发企业无关, 该商品房的风险和报酬皆已转移。二是商品房备案登记后, 房地产开发企业就不再保留与所有权相联系的继续管理权, 其只是代购房者进行建设而已。三是收入的金额已在商品房销售合同中约定, 并且房地产开发企业已取得部分款项, 剩余款项也已约定收取时间。四是成本可以根据相关的预算进行计量。根据收款确认收入的实现实际上是收付实现制, 而不是权责发生制, 因为在预售制度下, 购房者与房地产开发企业签订商品房销售合同时, 产品并未开发完成更无法进行转移, 因此在此时点确认收入有提前确认收入之嫌。

(二) 开发产品竣工验收时确认收入

这一观点认为房地产开发企业在开发产品竣工并取得住建局发放的“建筑工程竣工备案表”后即可确认收入。持这种观点的人认为开发产品竣工验收后相关产品的主要风险和报酬皆已转移, 而交房与否并不影响这种主要风险和报酬的转移, 与一般制造业企业产品销售类似, 当相关产品制造出来并验收合格, 同时已签订销售合同后, 相关的风险和报酬就已转移, 此时产品存放何地并不影响产品主要风险和报酬的转移。万科企业股份有限公司采用的就是这种销售确认方式。

(三) 开发产品竣工验收合格并办理移交手续时确认收入

这种观点认为开发产品验收合格并办理移交手续时, 与产品相关的主要风险和报酬才转移, 因为商品房移交过程中需要提交测绘部门的实际测绘面积, 这里面存在着“多退少补”的问题, 而当实际面积与合同约定面积差异率超过3%时, 购房者有权选择退房, 因此只有当房屋移交后与商品房相关的主要风险和报酬才转移。那么何为移交手续完成呢?这又存在着不同的观点, 有的人认为移交手续完成即将钥匙转交给业主, 因此, 当业主领取钥匙并签单后确认收入;有的人认为业主签订《住户验房交接表》后确认收入, 这两种观点差别不大, 因为当业主签订《住户验房交接表》后通常也会领取钥匙, 两者的时点差很小。办理商品房移交收入时还存在一个问题, 那就是业主认为房屋配套设施不完善或者开发商未履行相应的承诺, 业主不愿意收房。在这种情况下, 《商品房销售合同》一般约定在规定期限内, 业主不办理相关的验收手续, 即视为房屋已实际交付, 从交房通知单上的最后期限日起由业主承担相应的责任, 因此开发商可在交房通知单期限过后确认该部分收入。开发产品竣工验收合格并办理移交手续时确认收入, 从谨慎性上来说, 是三种收入确认方式中最为谨慎的, 但是这种收入确认方式也给了企业调节收入的可能性。开发商可以通过延迟交房来调节收入, 因为实务中合同约定的交房时间一般在年底, 并且开发商为了给自己延迟交房免责, 通常在合同中约定了相关因素下延迟交房开发商不承担责任, 因此这种收入确认方式在现实中给了开发商极大的操作空间。

四、房地产开发企业销售收入的账务处理

商品房销售收入的账务处理相对简单, 当达到了收入确认时点后, 企业即可将“预收账款———销售款”转入“主营业务收入”, 同时结转相应的成本, 结转成本时如若存在相关配套设施尚未完工的情况, 企业还应预提这部分配套设施的成本。这里还存在着交房时, 面积补差的问题, 企业应按实际销售面积结转收入, 涉及到退给购房者的面积补差款时, 应先将该部分款项冲减“预收账款———销售款”红字, 再结转收入。

摘要：商品房预售制度的存在使房地产开发企业收入的会计处理与制造性企业存在着明显的不同, 房地产开发企业在预售过程中会向购房者收受会员费及诚意金、销售定金和预售款等不同款项, 这些款项在会计处理上存在着不同。房地产开发企业收入确认存在三种不同的观点:以分期收款方式销售房地产, 按合同约定的收款时间分期确认收入并相应结转成本;开发产品竣工验收时确认收入;开发产品竣工验收合格并办理移交手续时确认收入。

关键词：预售制度,房地产开发企业,销售收入确认

参考文献

[1]苏新龙, 徐舒韵.上市房地产公司收入确认及购并相关会计问题的探讨[J].财务与会计, 2012 (4) :32-35

[2]崔军霞.浅谈房地产行业销售收入的会计核算[J].会计之友, 2008 (9) :54

关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理 篇3

关键词：房地产；预售收入；财税处理

引言

根据《城市商品房预售管理办法》中的规定，房地产企业预售收入通常指的是房地产企业对达到预售条件的在建项目，在征询主管部门同意并获得预售许可证后同买受人签署《商品房预售合同》，将在建商品房提前卖给买受人，同时获取买受人定金或者房款的收入方式。

一、房地产企业预售收入财税处理规定

（一）会计核算规定

房地产企业的会计核算有着特别的规定，因为在房地产项目预售的过程中获得的预售收入有悖于《企业会计准则——收入》中涉及收入确认的规定，所以房地产企业在预售其项目的过程中所获得的款项，仅仅是预收性质的价款，这部分收入理应划入“预收账款”来核算；只有当开发项目完工并且验收合格后，进行详细的竣工决算，房地产企业才可以根据购销合同中规定的内容，将商品房转交给买方，待所有手续办妥后，方能确认实现多少收入增加。

另外，针对如何进行会计核算，确定预售收入缴纳的相关税费，当前尚未有更新的会计制度对这部分内容进行约束。

（二）税收征管规定

依照现行的中华人民共和国税法的相关规定，房地产企业在进行未完工的商品房的销售过程中，所获得的预售收入应该分别依据以下规定进行相关税费的缴纳：

1、土地增值税：土地增值税指的是对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物和其他附着物产权，向单位或者个人所征收的税。

2、营业税：营业税指的是参照2009年颁布实施的《营业税暂行条例实施细则》中的规定，当纳税人采用预收款方式，进行土地使用权的转让以及销售不动产的行为，应该在收到预收款的当天缴纳税费。

3、企业所得税：企业所得税指的是参照2009年颁布实施的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的规定，当房地产企业进行商品房预售时，应该缴纳预售房地产项目过程中所产生的相应税费。该办法还明确规定，房地产企业产生的已销开发产品计税成本、期间费用、土地增值税以及营业税金等，应该按照相关条例对当期的税费进行扣除。

从以上的税收征管规定中不难发现，我国是按照“收付实现制”的方针，对房地产企业的销售收入进行税费收缴。另外，还需要通过事先征收涉及房地产项目预售的相关税费，以此来实现对税收的源头进行强有力的控制，以此来保证房地产税收能够准时、保量上缴入库。

二、房地产企业预售收入财税处理现状

（一）预售收入财税处理现状

1、如今，房地产企业会计核算工作正在逐步走上规范化的道路，然而我们仍不能忽视依然有许多房地产企业在预售阶段不按照标准规范来进行预售收入和代收代缴款项的区分工作，直接导致了缴费科目混乱，更有甚者不将预售收入进行过账处理，进一步加剧了账面混乱的情况。

2、在房地产项目的预售阶段，许多房地产企业常常根据“预收账款”的贷方产生的金额作为当期应该缴纳的营业税、企业所得税以及土地增值税的计算根据。

（二）预售收入相关税费财税处理现状

因为现行的会计制度不能在短时间内对预售收入产生的相关税费进行核算，导致了许多房地产企业在税费结转时的处理方法不同，间接造成了不能提供正确的会计信息。当前，许多房地产企业已经采取了许多措施来处理预售收入，主要可以分为以下两种方式。

1、相关税费直接损益类。这种方式的主要特点是要先依照当期预售收入对营业税、土地增值税、城建税以及教育费附加等税费进行计提，将这些税费列进“营业税金及附加”，在月末总结时，进行当月收益的评估。在进行当期应缴纳的所得税计算的过程中，不再另外对当期应缴纳的营业税等税费进行纳税调整。这种处理方式的缺点在于能够将不吻合收入确定条件的“预收账款”以收入的方式对相关税费进行结算，往往造成了损益和负债的虚增现象，而且会掐断预售收入、营业收入与营业税、土地增值税等相关税费之间的联系。此外，这种处理方式也有悖于会计的配比原则。

2、这种方式的主要特点是要通过将单独使用的预售收入需缴纳的税费或者使用过渡性科目过程中产生的相关税费与企业的经营收入挂钩，以此来计算企业在当前的经营状况。根据这种处理方式来计算企业当月应缴纳的所得税的过程中，需要对预售收入所需缴纳的相关税费减去应该纳税的所获得的收入。利用这种方式来进行所得税费计算时，如果通过增设相关资产类过渡性的科目来确认预售收入所需缴纳的税费的话，很可能会导致资产的虚增。另外，若是不根据任何过度科目通过“应交税费”进行账目核算的话，那么极有可能会错误的将企业按规定缴纳的税费当做是企业“多缴了的税费”，这样会对企业的会计核算造成影响。

通过对以上两种相关税费的处理方式进行详细的分析和比较，不难发现，只有通过增设过渡科目来进行相关税费的结算的方式才是最科学合理的。

三、房地产企业预售收入财税处理方法的相关建议

（一）规范房地产企业预售收入会计核算

首先、根据国家针对房地产企业在进行预售阶段所征收的税费管理规定，判断国家是否对房地产企业征收预付款税费的依据是房地产企业是否取得了一定的、实质性的“预售收入”。所以，如何对这笔“预售收入”进行核实和确定，对于国家以及房地产企业都是至关重要的。通常来说，我们比较容易界定哪些税费是建立在基于合同、条例的基础上，但是我们队预付款项和“其他应付款”，比如“保障金、诚意金、预存水电费”等款项均定为较为模糊，这些都会影响我们正常判断哪些属于税费范畴。

其次、为了方便今后对预售收入所缴纳的税费进行统计和检查，也为了方便对房地产企业各段经营时期所产生的相关税费的计算，建议房地产企业应该在收到账款的时候，不论是预售期内产生的，抑或是在现房销售的过程中产生的，都按照“预售账款”进行上账。通过这种方式，能够帮助我们更好的核对预付款、预售收入等收入，以此来判断房地产企业在这段时间内的经营状况，也就方便计算所需缴纳的税费。

（二）完善房地产企业预售收入相关税费的计算公式

我们应该结合实际工作的情况以及国家有关税务征管的相关条例，做好对房地产项目在预售期应缴纳的各种税费的整理，在此基础上进行延伸，最终可以用于房地产企业销售的各个阶段。

计算本年累计应缴纳的税费应该与当前产生的利润总成本、本年度预收账款、预计计税毛利率等因素，通过一定的函数关系，紧密的结合在一起。

四、小结

上文对房地产企业的预售收入的财税处理方式做了详细的介绍、分析和比较，在此基础上，我们不难发现房地产企业的预售收入确实十分复杂，需要我们慎重对待，不能有丝毫差错。只有更加客观的、科学的对待房地产企业预售收入过程中产生的税务情况，才能帮助我们更好的进行企业的会计核算，不会对企业的账面统计造成困扰。（作者单位：青岛蓝海新港城置业有限公司）

参考文献

[1]程松柏，促进房地产市场健康发展的财税政策研究[J]，合作经济与科技，2012年第19期

[2]胡有顺，谈我国房地产开发企业完工产品毛利额财税审计[J]，财会月刊，2013年第36期