关于房地产的实习报告

关于房地产的实习报告（共8篇）

关于房地产的实习报告 篇1

关于房地产公司的实习报告3篇

在当下这个社会中，报告的适用范围越来越广泛，不同的报告内容同样也是不同的。相信许多人会觉得报告很难写吧，下面是小编精心整理的房地产公司的实习报告3篇，希望对大家有所帮助。

房地产公司的实习报告 篇1

20xx年8月1日那天，我在上海强生房地产开发经营公司进行大学最后一年的实习开始了，我在房地产销售部当助理。房地产是一个热门行业也是一个综合性很强的行业，一个房地产行业可以带动周边许多行业的发展，房地产工作与外界社会有着很密切、很广泛的联系，本身的实践性很强。它要求我与社会各阶层形形色色的人接触交流。我在这主要学习了叙盘、接待客户、带客户看房、办交房手续等一系列流程，获益颇大。因此在这个实践活动中锻炼了我的语言表达能力和人际交往能力，不仅如此，我也学会了如何与同事合作共事，如何提升自身修养，如何与不同的客户打交道，我觉得这些都是我人生中一笔宝贵的财富。并且我总结了几点自己的见解、第一，接待客户一定要多微笑。

微笑反映了一个人的素质和道德风貌，微笑会使你在人群中大放异彩。俗话说“微笑是全世界的通行证”“笑容是办事的金钥匙”。每当客户一进门，你的一脸微笑可以使客户顿感亲切，也就为销售打开了方便之门。这是售楼部的团购主管和我说的。他和我们说话都是面带微笑的。尽管身为主管，但他一点也不严肃，亲和力很强，这就是他的优势。

第二，在客户面前要会说话。

说话是一门艺术，掌握了说话的技巧就掌握了艺术的精髓。会说话就是会尊重别人，理解别人，懂得谦让，懂得什么话该说什么话不该说。我们给予别人愈多时，我们即变得愈理智，别人为我们考虑的也愈多；愈尊重别人，自然我们能赢得别人更多的敬重。做人是一门学问，你谦让他人，就会赢得他人的尊重，抬高你在他们心目中的地位，或许会换来另外的成功资本。这需要你彻悟其理。在我们售楼部，作为销售助理对客户的语气、语音、语调、怎样说、说什么是至关重要的。比如说客户看完房后我们都要求他各联系方式，以便在他还未订房的情况下争取客源。有些客户是不愿意留号码的，但是聪明的销售部代表还是有办法的。她会对客户说、“您方便留个号码吗？以后我们有什么优惠活动打电话通知您。”这时客户都会留号码的。或者说、“您的电话是13？？”一般客户都会把自己的号码接下去的。如果客户不愿意留号码的情况下销售代表对他说、“留吧，来我们这的客户都留了。”或者说、“留个吧，不然我们经理会骂的。”这时候，客户都会产生反感情绪，即便在你再三要求下留了号码也是十分不情愿的。

我们面对的客户性格多种多样，这就要求销售代表善于抓住对方心理。有些客户性格温和，你说什么他就比较认同什么，遇上这样的客户房子就比较好销售了，第一天看完房第二天就来交定金了。有些客户喜欢吹牛、喜欢炫耀，他在你面前总是说他家在哪有房，房子的地段装修建材怎么怎么样，他甚至比你还会销售。这时候你不能把你的想法强加给他，而是耐心听他讲完。如果他觉得他的虚荣心满足了，你的成交率也就高了。有些客户却是寡言少语，对什么都不发表意见，但是他心里什么都清楚，这时候你就要挑重点说了，否则就是白费口舌。如果他觉得某一点很在理符合他心意，他自然会附和你。还有些客户优柔寡断、犹豫不绝，虽然经常来售楼部，但是就是迟迟不订房。他一会儿觉得其他地段的房比这便宜。这时候就要使用些技巧了。那时正在销售代表犯难的时候，我们经理一句话就把问题解决了。她对那个客户说这个户型只剩一套房了，有好几个客户在等，再不定下来就卖给别人了。这话一说那就紧张了，立即要求我们把房子留住，然后取银行取钱定好了房。这就叫做激将法，对于销售很适用。

第三，要有自己的人际关系网，合理处理自己和同事的关系。

一个人如果太自命清高，孤芳自赏，不但交不到朋友，就连一件事也难以办成。因为任何人都不愿和他交往，这使他陷入了孤立无援的状态。想要寻求别人的帮助，想要走成功的捷径，朋友的关系网应更广，基础更深才行。建立起人际关系网的成功与否，取决于你自己的社交能力。销售代表的销售额不仅和她的销售技巧有关，还与她的人脉有关所以说公司要找有经验的员工，也是有它的道理的。长期销售，不仅经验丰富，而且积累的人际关系也广。从而老客户带动新客户，形成源源不断的客源，提成飙升自然指日可待。

作为房地产经营这一行业，不仅是销售商品，而且要懂得销售自己。“每个人都会销售，而且都在不停的销售自己。”销售主管对我说。是的，会销售自己才是会销售。得到老板得到同事的认可都是在销售自己，与同事产生怎样的关系就在于你是怎样销售自己的，懂得销售自己才会有良好的销售结果。

第四，善于提升自己，展现自我。

展现独特的自我，无论在哪一个领域中获得成功与自由，都必须不断学习，提高自己，培养自己。1，尽量提升自己的综合素质。2，保持冷静。3，善于思考。4，注重形象。5，关注社会需要。6，培养良好的心理素质。7，学会减压。8，处事大度。9，不要表现得高人一等。10，不要沉浸在幻觉当中坐享其成。11，切忌贪得无厌。12，建立客观而积极的自我形象，时刻展现自信的一面。12，守时，遵守公司规章制度。13，敢于直面失败。

一个人拥有一流的品格，正直、善良、待人和气、处世真诚、襟怀坦白，那么他就值得别人敬佩，令人折服，从而为自己赢得更多机会和帮助。

总之，通过这一个两个月来的实习，虽然算不上很长的时间，但是在短短的两个月中我确确实实的又学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同，而且感觉比以前收获更多。在这期间使我养成了不管遇到什么困难都不能被它吓倒，从不轻言放弃的品格。人要想实现自身的价值一定要顽强坚持的性格，勤奋努力的生活作风，而且还需要随时都有一个积极向上的心态。这样你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困难，你都可以克服，即使遇到失败那也是短暂的，你完全可以吸收经验教训，再次站起来，坚强的面对任何困难。

房地产公司的实习报告 篇2

一：实习目的1.通过专业实习，将理论付诸于实践当中，走出校园，踏入社会

2.在时间中了解社会，打开视野，增长见识，提高分析和解决问题的能力。

3.通过毕业实习，清楚地了解自己的不足之处，加以改正。

4.通过毕业实习，完成大学生活中不可或缺的一部分，为顺利毕业做好准备。

二．实习时间

20xx年11月20日——20xx年5月20日

三．实习地点

xx省xx市工业园区xx花园店xx幢x室

四．实习内容

我的实习工作主要有以下任务：

跑盘（熟悉小区）——熟悉房源——发网——客户、房源沟通——带客户看房——谈判——签订合同——售后服务

跑盘：跑盘（实习小区）是踏入房产这个行业的必经之路，是考验你是否适应这个行业的第一个门槛，因为跑盘是最能磨练人的。跑盘的主要内容是大概了解某个小区的所在位置，楼盘卖点，均价，停车位信息等等，这期间大概需要5分钟的时间。

熟悉房源、发网：这两项任务是以前以后完成的，跑盘为了以后的工作提供了必要条件。我们企业有一个专门的ERP系统，便于我们最快的寻找所需要的信息。我们要通过电话沟通了解房子的一些信息，我们的系统里有成千上万的房源，我们肯定不能在很短的时间内完成，这就需要我们进行筛选，找出性价比高的房源进行追踪，然后将其信息发布在网上。

客户、房源沟通：当客户在网上看到你所发的西诺西符合其要求时，他会打电话询问房子的情况。前项工作熟悉房源就为你打下了基础，当你接到客户时你的回答会是自信的，这就使客户相信你的专业度，客户咨询的那套房子你要很清楚的知道是哪一套，便于你及时跟房东沟通，让房东对你有深刻的印象，便于后续的谈判工作。此时我们就可以安排合适的时间带客户去看房。

带看房：在看房的过程中，要做到与客户对答如流，这是一名作为好的销售员所具备的。在这期间，你要的不只是介绍房子，还要跟他聊聊他生活，工作上的事情，要让他感觉到你在为他着想，让他充分的相信你，做到这样，我们也就成功了一半。

谈判：这个过程，是体现你个人能力的问题，也是至关重要的一步，如果前期阶段做好，这个阶段也就很轻松了。谈判基本围绕着价格问题，所以事先报价一定要注意，报价不离奇，谈判也就很容易了。

签订合同、售后服务：所有的谈判达成一致了，就是签订合同，在这期间，我们有专门负责这一块的.专员，我们作为普通员工一般不涉及。我们所要提供的还有售后服务，这一部分是很重要的，这会为以后的发展，提供很大的平台，客户也就源源不断的过来。

五：实习总结

通过这次实习，我对以后的工作方向和环境有了更深入的了解。在实习期间，虽然我的专业与我现在的工作没有太大关联，但在学校里所学的，对我有很大的帮助，老师所教导我们为人处事的方法以及在遇到困难时怎么应对，都给了我很大的帮助。

通过这次实习。我深刻的体会到了竞争的激烈。刚入社会，我以为只要做好自己就可以，其实不二然，你既要处理好与上级之间的关系，又要处理好与同事的关系，进入社会，人际关系真的很重要。我们要在生活工作中不断验证，不断理解和体会这次实习中所学到的知识。

在实习期间，我也深刻的体会到了一个人的心态的重要性，不管是做哪一个行业，心态树立好，成功就在眼前。一个很切实的例子：我的师傅，他是一个平平凡凡的人，他在成功面前不会骄傲，在事业进入低谷时，也不会丧气，我进企业三个月了，他一直都没业绩，其他同事说他前几个月做的挺好的，不知道怎么回事，我问他，我说：师傅你压力大吗？你还能坚持下来吗？我们都清楚的知道，做业务，没业绩，就没提成，工资就会少得可怜，我以为他会说：他快坚持不下了，结果他告诉我：不管做任何事情，心态放正，加上你的努力和你的坚持，一定会有属于你的收获。在第四个月，他连续卖出了三套房子，提成拿了两万多，我却看不出来他得意的笑容，只是腼腆的一笑。

同时，在我实习半年的时间里，我也发现了我们企业不管在管理还是在运营方面，也存在一些问题

一．由于受市场客观因素和主观努力不够，员工经常出现两种截然不同的工作状态，一段时期，员工的工作状态处于积极阶段，就像我刚入这里前三个月，工作努力积极，可是到后期，我就开始变得懒散，我感觉这就需要上级和下级进行协调，及时调整好的心态，有些同事在没业绩的时候就会把责任归咎于市场。的确，最近国家对于快速增长的房价，一直处于打压政策，政策的频繁出现，使很多员工对这个行业失去信心，这就导致了另一个影响，离职率高，人员紧缺。

二．不能第一时间掌握市场信息，导致我们损失了很多一手资料，我们经常在没客户的情况下，就在那里等待，其实在这个期间内，我们可以做很多事情，我们可以精确的了解房源信息，为以后做好准备，在这期间，把握好我们与房东之间的关系，会在我们有客户之后，迅速成交。

三．专业知识掌握的不够踏实，我们的企业在入职以后仅有一次培训，说实话，在我们从事这个行业的时候，几乎95%的人对这个行业是陌生的，只进行一次培训，未免太少了，在我入职三个月左右，我还不懂得过户流程，我以为只是我不懂，咨询其他同事，原来80%的人都不懂，以这样的形势面对市场，岂不是自己哄自己。其实不是市场不好，而是我们没有努力的去把握市场，再差的市场都有人签单，不是没有，而是我们不去把握。

实习主要是为了我们以后尽快的适应社会，我一直都认为实习不是为了赚钱，而是为了获取经验，使自己的能力得到提升。为我们进入社会增添一块基石。丰富了我的只是，使我成长了许多，不过仅靠这几个月的实习是不够的。校园与社会，两个不一样的天地，不一样的人生。也许我不能完全适应社会的残酷，可是我会努力的让自己变得完美。跌跌撞撞后，我一定会成功。

社会是个大舞台，学校是步入舞台的阶梯，我会脚踏实地的踏上成功之巅！

最后衷心的感谢学校给我出来体验社会的机会，以及我的实习单位xxx房产企业给我提供实习机会，让我成长了许多！

房地产公司的实习报告 篇3

**年6月到20xx年7月，我到顺驰不动产网络有限进行了为期三个月的实习。这段时间，我学到了很多的东西，包括专业知识和为人处事。房地产是一个很有争议的行业，因为这一行的利润很高，特别是在重庆，真的可以说是寸土寸金，在市中心，一般20xx年以后的二手房都在5000平方以上。重庆的房价在中国所有的城市中是稳定的，即使经济受到这样那样的影响如08年美国开始的金融危机，对重庆这个内陆城市房地产价格的影响小之又小。重庆的土地资源是有限的，而人口却在不断的增长，越来越多的外来人口涌进重庆，房屋的租赁和买卖也十分的热火。顺驰不动产网络集团主营业务是房地产二手房屋买卖、租赁等中介业务、商品房代理、余房、空置房的连锁销售，并提供房地产金融等相关服务，从天津到全国化发展，建立了覆盖19个城市的庞大房地产营销及相关服务渠道，形成了全国化的知名中介品牌。随着互联网的快速发展，越来越多的客户习惯在互联网上得到信息和服务。顺驰不动产网络集团搭建了专业的房地产营销服务网站，网站拥有大量、丰富、真实的房屋信息和独特的线上服务功能，实现了线上、线下的互动，为客户提供全方位的房产信息服务。

重庆顺驰成立于20xx年，在进入重庆初期主要从事的是房地产商品房的代销，代理，余房包销，限时等业务。这些业务对员工要求不高，只要简单的学会销售技巧就是了。业务开展的主要由来承担，资源掌握和维护都是由来完成。经过20xx年的房地产市场的调整，收缩业务规模，砍掉限时包销等业务，回归中介本质，以中介信息服务为主要业务。这样对员工的要求就高了很多，员工在学会销售技巧的同时还要学会开拓和维护资源，一切资源由员工掌握和维护。

在我实习期间，我主要从事的是房屋租赁这一方面。这是对每个员工的基本要求，也是是一项基础业务。租赁相比较买卖来说有很大的优势。他成交周期短，速度快，对员工的销售技巧低。对于新员工来说，从租赁业务开始，有利于员工在短时间内掌握业务流程和熟悉房地产相关业务的开张。对于来说，租赁业务降低了成本。同时在目前房地产行情不是很明朗的时候，买房和租房在相互转换的同时有利于开展业务和掌握资源。

在做租赁的过程中，我发现熟悉商圈真的很重要。只有对各地的商圈了解了，对市场行情了解了，才能给客户正确的推荐，这样才能增加成功的可能性。如果对行情不是很了解，在客户向我们咨询的时候会显的很不专业。有时候，客户自己对行情不是很熟悉，在向我们咨询的时候，价格报高了把客户吓走了，报低了很难改口。而有时候客户比我们还专业，对行情，对市场动态也很了解，我们不专业的时候很容易丢失客户，这样对新员工来说打击很大。在做租赁的时候还要求在房东跟客户之间寻找平衡点，很多时候，明明约好了看房时间，可到了那个时间不是房东不来就是客户不来。我们这个平衡点是两头难做，这也是我们在工作中需要注意与改善的，同时从事这个行业还需要很好的沟通协调能力。在很多时候，和房东客户之间以一种比较友好的姿态去相处，做业务会简单的多，其实没有必要把客户的界限划分的太过清楚。把客户当做朋友，同时要让客户也把你当做朋友，这就是一种很强的交际能力，也是自我人格魅力的一钟体现。同时团队合作精神也很重要，我说的团队合作，不仅仅是自己内部的合作，而且包括与其他中介之间的合作，有很多大的内部房源很多，而我们有的时候往往是有客户没房源，因此与其他中介进行合作，我们同样也可以达到互惠互利。

在做业务的时候一定要搞清房子的性质，而且产权一定要清晰，不然的话很容易产生纠纷。本来是好好的一件事情，到最后弄的双方对簿公堂，这也不是我们想看到的，因此在做业务的过程中一定要小心谨慎，未雨绸缪，把一切的可能性都考虑在内，这样才不会有很多的后患。从中我也学到一个道理，做人一定要做到位。做人做事都一样，要有头有尾只有这样在以后的人生道路上才能走的更远。同时我们在工作中也牵涉到谈判技巧的问题。很多单子都会在签合同的时候谈崩掉，这就跟谈判技巧有关，会谈判的人往往都能抓住双方的特点，对症下药，一举攻下，而不会谈判的人则是明明到手的单子也会飞了。这就是个人能力的一种体现，每个人都有各自的谈判技巧，不能笼统的一概而论，同时我觉得做这个工作。自由的工作环境是很重要的，有压力，但也有动力，相对自由的工作环境会促使更多交易的形成。

关于房地产的实习报告 篇2

关键词：房地产市场,营销,对策

一、现阶段房地产市场营销存在的问题

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高, 人们对住房需求日益旺盛。中国的楼市已进入一个特殊时期。一方面从发展速度和规模来说, 中国的房地产市场和房地产业已经达到了世界第一的水平;另一方面, 房地产业存在的问题之多也将是世界前列的。

(一) 从房地产市场管理者的角度看问题

1.房地产空置问题

房地产空置问题是我国房地产发展中遇到的新难题。改革开放以来, 我国房地产的分配制度产生了翻天覆地的变化, 由以前的国家无偿提供或廉租住房改为房地产商品化分配。我国公民的房地产消费意识在逐渐增强, 房地产市场的竞争越来越激烈。开发商开发的一些商品房在户型、使用习惯等方面与市民需求产生了差距, 尤其是近年来房价的飙升, 市民买房心有余而力不足, 从而导致了空置房问题。

2.房地产市场管理部门的问题

首先, 房地产市场管理者不能提供一个有效的信息发布系统。由于企业之间处于相互竞争的地位, 不可能把自己掌握的信息资源与竞争对手实现共享, 这就要求政府的和非官方的机构提供一个准确的数据以供企业利用。其次, 房地产市场还不够规范, 不法营销行为泛滥, 房屋质量问题和商品房销售中“短斤少两”现象严重, 给消费者带来了经济损失。

(二) 从房地产开发商的角度看问题

1.营销行为不合理, 开发商诚信和服务意识淡薄

一幢商品房从策划到生产, 再到销售, 需要多个部门和机构的参与。这些部门之间相互依存的权利义务共同构成了商品房的特殊生产流程, 多个环节环环相扣, 每个环节出问题均可对商品房造成影响。

开发商信誉意识淡薄, 商品房销售行为不合法及违法现象屡有发生。如销售出去的商品房质量不高甚至有严重的质量隐患, 给消费者带来损失;商品房销售合同不规范, 有的强制使用自行规定的格式合同, 使消费者上当;房屋面积“短斤少两”, 合同约定的面积与实际不符;商品房预售广告虚假问题比较突出;售后服务措施不落实, 维修责任不明确, 维修管理不到位, 维修不及时等等。

2.以广告代替营销推广

房地产市场营销活动作为一个开放系统, 由诸多要素构成, 而一些营销策划公司提交的策划方案, 只包括几个平面广告设计, 而且对广告效果还缺乏跟踪和监控。近几年, 房地产开发商们喜欢做广告和促销是出了名的, 制作大型户外广告牌, 精美的传单, 电视、报纸、期刊广告以及众多的车身广告、互联网广告和办不完的房展会。开发商对于做广告和促销挥金如土, 至于这样的营销效果如何尚待论证。但是有一点是肯定的, 媒体赚了, 印刷厂赚了, 买房子的人负担却重了。一个负责和服务到位的营销方案应该是从规划设计到物业管理的全过程的设计。

3.市场营销本地化程度不高

房地产市场是一个区域性市场, 其消费对象多为本地人。有些开发商或外地的市场营销机构, 对当地的历史文化底蕴、居民的传统习惯、审美观念、价值取向等缺乏了解, 市场调研结果也不可能在短期内吸收、消化, 最后在其广告设计上曲高和寡、令人难解。在规划设计、产品策划和推广策略上, 创新非常少, 借鉴、跟风和模仿风日炽, 这样的“引进”同样存在“水土不服”。开发商在选聘合作伙伴以及营销活动的开展过程中, “本地化”千万不可忽视。

二、房地产营销的对策及建议

房地产市场营销是一个复杂的系统工程, 不是简单的销售行为, 它贯穿于产品设计、开发、生产、推广和售后服务的始终。

(一) 从房地产市场管理者的角度分析

1.空置房问题

(1) 加强房地产市场的监管, 督促开发商加强质量监督, 在产品开发的规划和设计阶段要考虑到房地产市场未来的发展。

(2) 我国房改政策应该充分考虑到普通市民的购买能力, 在房价上加以控制指导, 确保中低收入者能够买得起房。房价过高是市民最大的抱怨, 这也是房地产滞销的主要因素。我国现在房地产投资增速每年都在25%以上, 在没有形成强大的购买市场的时候, 快速的发展超过了市民的经济承受能力, 形成了总量供应充足, 消费能力滞后的情况。

2.房地产市场管理部门

(1) 更新观念。

只有观念更新了, 才能主动学习先进的市场营销理论。房地产管理部门应该努力扶持国内的一些名牌地产商, 使其在为市民提供优质价廉的住房产品上与政府密切合作, 既有利于改善城市建设, 优化城市规划, 又有利于提升市场的诚信度。

(2) 加强对房地产营销行为的监控。

质检部门应加强对商品房的质检工作, 避免因房屋质量问题给消费者带来损害;加快建章立制步伐, 加大执法力度, 已经出台的法规, 执法部门应加强宣传贯彻执行, 严惩一些不法营销行为;各地方政府也可根据现有的法规, 根据本地的实际的情况先制定一些地方性法规。要坚决杜绝商品房销售中“短斤少两”的现象, 创建房地产营销行业的管理机构, 制定章程、准则, 规范企业的行为。

(二) 从房地产开发商的角度分析

1.改善营销服务

(1) 提高售前服务质量。

首先, 做好市场调查。人们的需求日益个性化、多样化, 这就需要开发商对购房者需求有明确的了解, 对顾客需求与变化迅速做出反应, 有效的把新型商品房提供给消费者。其次, 重视商品房开发设计工作。商品房开发设计对商品房质量具有决定性的意义。再次, 完善生产管理, 保证商品房质量。最后, 有效运用广告宣传。

(2) 提高售中服务质量。

首先, 建立高素质的销售队伍。好的销售人员要具备诚实、正直的品德;有良好的口才、活跃的思维及善解人意的素质;要具备房地产专业基本知识并对所售项目的基本情况了如指掌;有多方面的相关知识, 如装修、投资、金融知识等。只有各方面综合素质较高的销售人员才能给消费者提供完善的购房服务。其次, 提供准确详细的信息资料。信息资料既要准确清晰, 又要具有一定的吸引力, 开发商提供的信息资料要在突出自己项目的亮点的同时抓住购房者的心理, 以打动消费者为目的, 让消费者有心动的感觉, 进而使消费者有下一步行动。再次, 给消费者更多的购房服务。致力于节省购房者的时间和精力也是赢得消费者的关键。从设立更多的销售网点到进行全程服务代理, 从主动送资料上门到接送顾客实地看房等等, 为消费者提供便捷、统一、完善的购房服务。开发商还可以考虑与金融部门合作, 发展房地产金融, 为消费者提供还款时间长、利率低的优惠贷款, 激发消费者的热情。消费者购买了住房以后, 如果需要进行装修, 购置家具, 添置家用电器, 开发商可以协助其购买各种装饰材料, 联系装修公司, 以及提供其他相关服务。

(3) 提高售后服务质量。

首先, 善待客户的抱怨和投诉。正确有效的处理顾客的抱怨, 对服务、产品或者沟通等原因所带来的失误进行及时的补救, 能够帮助企业重新建立信誉, 提高顾客满意度, 建立顾客的忠诚度。其次, 完善小区物业管理。再次, 建立客户资料库。建立客户资料库, 对客户进行跟踪调查和评估, 是持续改善服务的关键。通过对客户进行跟踪调查, 开发商可以得到两方面的信息:一方面, 是购房者不满的信息, 这样开发商就可以在以后的设计中改进这些方面;另一方面是购房者的建议信息, 这样开发商就可以将这些好的建议融入到今后的设计当中。

2.注重房地产营销的创新

房地产营销要注重创新, 营销创新实质上是为自己的楼盘提高竞争优势从而赢得消费者。从我国房地产市场的总体发展看, 构建房地产营销创新体系迫在眉睫。

(1) 意识创新。

现在, 住宅已不再被人们看作钢筋和水泥组成的结构, 而被视为安居享受的“家”和能够充分体现个性的生活方式。人们购买房屋不再仅仅关注其所具备的功能, 而是更注重小区和建筑的人文内涵。在房地产开发过程中, 拥有新理念是非常重要的, 小区环境与文化氛围的有机结合所带来的满足将逐步取代人们以往衡量住宅的三个传统标准——地段、房型和价格。

(2) 组织和人才创新。

构建顾客导向型的营销组织体系和人才成长机制;建立柔性化的营销组织, 使营销人才能够根据环境的不断变化适时应对;建立学习型组织培养学习型人才, 使组织和人才处于不断学习、不断进步、不断发展的良性循环状态;加强在营销领域的人力资本的投入与引进, 健全营销环节的人力资源管理。

(3) 设计创新。

新式房屋设计理念为房地产业的发展提供了丰富多彩的素材和极有价值的思路。房地产企业只有采取“人无我有, 人有我优, 人优我奇”的个性化设计, 才能取得竞争优势。

(4) 方法与手段创新。

当前房地产开发企业不应盲目扩大投资规模, 而应将经营重点放在房地产销售上, 注重资金回笼, 注重提高效益。这就要求房地产企业在营销工作上下功夫, 建立符合自身实际的营销体系。

3.塑造房地产品牌, 提升房地产营销能力

品牌效应是房地产企业开拓市场和参与市场竞争的重要手段。品牌的成功建设与运用, 对企业有很大帮助, 比如加快顾客的购买决策速度;降低需求的价格弹性;提高客户对于楼盘缺陷的承受能力等。

参考文献

[1]季朗超.房地产市场营销中的差异化战略.中国房地产学报, 2004, (4) .

关于我国房地产现状的研究 篇3

摘要房地产业在国民经济发展中处于先导地位，已经成为我国国民经济的重要产业之一。房地产业快速发展，在局部地区出现投资过热的现象，房地产资金紧缺，加之我国房地产金融体系结构和功能的不完善，使得在我国房地产金融风险更为突出。

关键词房地产特点现状

房地产业在国民经济发展中处于先导地位，已经成为我国国民经济的重要产业之一。企业是竞争性行业，所需资金量人，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。房地产业快速发展，在局部地区出现投资过热的现象，房地产资金紧缺，加之我国房地产金融体系结构和功能的不完善，使得我国房地产金融风险更为突出。因此，对我国房地产体系建设的探析具有重大的理论和现实意义。

一 、房地产业的发展

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。

房地产开发企业是房地产开发经营活动的主体，通过对未来市场的预期，以开发符合市场需求的房地产产品、物业和附带的服务，来获取最大效益的经济组织。房地产开发企业经营的产品是土地权利及其附属信心。房地产是资金密集型产业，对金融业依赖比较大，而国家时常通过利率、政策、法规等对宏观经济手段对其进行调节，如土地供给政策、住房改革政策、金融的建筑产品，这些都具有不可移动性，它们不能离开周围的环境而独立存在。其次，由于它们所处地区、地段的不同，其特点和价值将会大相径庭。再次，房地产物业的结构、建筑风格会受当地人文、风俗、地理、经济发展水平、气候等多种因素影响而风格迥异。故房地产物业具有强烈的地域特征。

房地产物业不可能存在两种完全相同的产品，即使建筑物相近，地理位置也不可能相同。它更不可能像其它工业产品一样可以进行批量生产。再次，房地产物业单件设计、露天施工，受自然环境影响较大。因此，产品的标准化程度低。

房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造成不动产，少则数十万元，多则数千万元，甚至数亿元，往往使很多投资者望而却步，所以，投资规模比较大。不仅如此，由于地产项目经过土地开发、前期论证、策划定位、规划设计、施工建造、营销、物业管理等多个阶段，经历时间较长，少则一两年，多则数年至十几年，故回收周期长。

房地产业受宏观政策和经济发展影响大。房地产的消费属于大众消费，很多时候还具有投资的性质。而宏观经济政策和经济水平不仅会影响消费者的收入，还会影响消费政策、财政税收政策等，必然影响房地产投资。

房地产由于在空间上的不可移动性，一旦对将来的需求预测不准或环境发生变化，则会面临较大的风险。加上投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等多种因素的影响，从而增加了房地产的风险。

房地产产业链长、带动性大。房地产业作为国家的基础产业和支柱产业，它的产业链比较长，它的发展可以带动建筑工程、钢铁、机械、建材、家具等许多行业的发展。这一行业的发展有利于带动其他行业的更好的发展，从而促进整个社会的全面进步。

二、 房地产企业存在的主要问题

房地产业的发展过程中定会出现一系列相关的问题，宏观环境趋紧、企業税收管理和房地产企业营销存在一定的问题。

首先，宏观环境趋紧。中国房地产市场的畸形发展以及由此引发的房价快速上涨，只是一种表面现象，在这种现象的背后则隐藏着诸多深层次问题。长期以来我国在房地产业和房地产市场调控政策上并没有一个明晰的战略目标和规则，而是处于“头疼医头、脚疼医脚”的擅变状态，这种现象在近两年表现尤为突出。

其次，房地产企业税收管理存在一定的问题。由于房地产经营企业销售不动产或转让土地使用权的收入，地税部门负责征收营业税，而销售收入实现后的盈利所得则由国税部负责征收，且房地产企业所使用的发票和开发成本中收取的建筑安装工程发票都是由地税部门负责管理的，这就给国税部门税源监控带来了一定的难度。房地产企业利用各种手段隐匿售房收入，主要表现在：隐匿预收房款，成本费用支出不实，多结转销售成本。

最后，房地产企业营销存在一定的问题。如：营销观念相对落后，营销管理科学性不强，营销资产价值不高，营销人员的形象有待于提高。

三、 房地产企业新的发展道路

出于房地产的特征和存在的问题，它该向着怎样的一个方向发展，房地产企业发展可以走这样的道路：

房地产企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营。随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。

企业集团化经营有利于房地产业的全而发展。在当前市场状态下，大部分房地产企业存在资金少，规模小的现状，企业的持续发展受到阻碍。企业集团化经营可以说是势在必行。通过这样的发展和经营模式，房地产应该会有好的发展前景，走向更健康的发展道路。

参考文献：

[1]申炫国,谢泅薪.构筑房地产企业的战略制胜台阶.中国房地产.2006.

[2]陈淮.我国房地产市场及企业的国际差异何在.红旗文稿.2005.

[3]袁丽丽.新时期住房金融发展的制约因素.中国房地产金融.2004.

关于房地产市场营销的调查报告 篇4

摘要：为什么一二线城市已经回暖而宜春楼市没有全面解冻？

为什么许多楼盘都在持销早期房源？

为什么房价放缓上升脚步？

库存高企，是宜春楼市无法全面解冻的主要因素。早期楼市好的时候推的多，现在楼市不行的时候卖的少，去化周期就被拉长，致使市场多以持销为主，不敢轻易推盘，更有甚者直接冻盘不卖。在这种背景下，早期房源的营销多靠打折送礼等优惠活动支撑，房价缓升也是在情理之中。本文调查了近期宜春市的房产交易量等情况，并结合相关数据进行了粗略分析。

关键词：房地产 房地产营销 房价

一、本地房地产营销近况

11年市场供不应求的时候，9-10月供应12万方，成交13万方，金九银十楼市相比之下不喜不悲。在11月份，供应加量，达到10万方，成交也有6万方，总体而言，这三个月供求比22比19，较为均衡，市场行情一片大好，均价攀升在望，多数房企急于入市，以便乘热打铁，于是到了12月，供应井喷将近19万方。

12月，绝对是一个市场转冷的转折点，中央调控加剧，一二线很多城市连金九银十都是惨淡收场，12月更是愈渐低迷。宜春当月只成交3万余方，当月供求比19比3，也就意味着，从9-12月，新增库存激增约19万方。

在传统淡季的12年初，1-3月，供应10万方，成交8万方，市场平平淡淡，较为凑合，而在4-6月供应加量，又激增了25万方，去化16万方。也意味着，从去年9月起至今年6月底，新增库存约30万方。商业市场的成交依旧由宜春国际商贸城为主导，随着客户对该大型商业体项目认知上升，未来商铺将持续去化，并将长期引领着商业市场。此外，配套底商或者小型商业体也有少量的去化，市场前景也不温不火，以当前约27万方的商业库存来看，未来去化周期较长。

二、本地房地产营销方案1的实施过程

本月营销活动主要凸显出冷市营销中各个楼盘在优惠上的不同举措，以现金、折扣方式最为普遍，其次以送储藏间、减首付、特价房、团购、网销秒杀等等。在销售均价方面，表现为基本不变，少数有小幅波动。

以宜春地区御湖城为例，为什么御湖城月销售量排名第一？

售楼部里有智慧！诱捕客户三法宝！

售楼部的打造，抬升项目档次！-------对项目的印象提升

不用去工地，一样的样板房现场体验！——对产品的感情升华

特价房秒杀，不限楼层！——对价格的抗性弱化

请君入瓮式营销：扭曲客户理性选房思路，建立感性居住蓝图，层层深入，步步逼近！

本月市场调研，表现较为突出的为正荣御品滨江，该项目推的少而频，即保证了新品的持续更新，又加速了暖场与优惠之间的无缝衔接，以能卖多少卖多少，走冷市中最提倡最值得借鉴的现金流模式，一面使新房源快打快跑，一面又使剩余房源在活动中迅速跟进，整体营销一直保证着市场热度，因而资金流转比较快。正荣·御品滨江

7月初，御品滨江景观楼王VIP卡发售

7月初，御品滨江景观楼王VIP卡发售，VIP卡客户购房将享受一万送超值房源面积：购买2房享受6平米半价；购买三房、四房享受10平米半价特惠。本周末自驾上门VIP客户获赠100元油卡。

7月15日正荣·御品滨江中央景观楼王开盘

7月15日晚上7点，正荣·御品滨江中央景观楼王开盘。2梯4户，南北通透板式新品，86平米两房、134平米三房、139平米四房，VIP卡全城发售将止：购买2房享受6平米半价；购买三房、四房享受10平米半价特惠。

8月4日正荣•御品滨江开始推出样板房

8月4日，正荣•御品滨江为自己的样板房举行了一个开放仪式，同时还以奥运题材举办了正荣社区奥运会。并借机邀请了相关领导、业主选手和各界嘉宾一起参加，据了解，御品滨江的样板房面积为99~176㎡三至五房，豪华装修，自称以天际豪宅样板房做形象推广，以此拔高项目美誉度及形象。

8月4日正荣•御品滨江推出限时93折

8月18日正荣于上午10点推出1小时93折优惠活动，为前期剩余房源，86m2-139㎡二至四房，成交10套左右。预计9月将推9#楼临江高层，目前在办卡。

现金流，最早为万科总裁郁亮提出。在南昌楼市遇冷转暖的过程中，宜春有很多可以借鉴的东西。第一，是以价换量，老项目可以加大优惠力度，新项目可以低价入市；第二，可控推盘，一次推一点，保证销售率，借机造势，营造暖市气氛；第三，多盘联动，在多盘都在营销中获得成效的时候，集中造势，掀起意向客户的看房热潮；第四，加速去化，再伺机价格上探。

三、对本地房地产营销的评价及见解

首先，宏观环境。基于房贷利率下调等一系列政策的出台，在全国多数城市，五六月住宅市场涌入大量刚需置业群体，刚需产品的炙手可热促使许多项目获得

热销之后推盘节奏加快，价格已经循市反弹，大多出现不同程度的价格上探。尤其在一二线城市，这一现象所造成的恐慌性的购房行为逐渐普遍，早与国家调控方向背道而驰，因而在七月初，温家宝再次摆明调控立场，相关部门也随之进入巩固调控成果的阶段性工作中。

在对《通知》里措辞推敲当中，其巩固调控成果的精髓在于“坚决防止房价反弹”。这与在年初，温家宝“满足自住需求、规范投资需求、遏制投机需求”的方针基本不变。国家要在鼓励刚需购房同时遏制房价过快上涨，并不断努力地把房地产行业推向一个稳健发展的轨道。而当前，调控仍在房地产商的随机应变中摸索正确可行的引导方式。

其次，市政规划。

1、万载至宜春高速总投资约20.2亿元

万载至宜春高速公路位于宜春市境内，为连接沪昆高速公路与万载县、G320公路的地方加密高速公路。路线起于万载县城西郊的省道S312万上(万载～上栗)公路K7+030处，经万载县的康乐镇、马步乡、袁州区的西岭布果园场、柏木乡、三阳镇、袁州区工业园、湖田镇，与沪昆高速交叉设置袁州枢纽互通，终于明月山机场A线K4+300处，路线全长34.724公里。全线共设置互通立交3处(其中枢纽互通1处)，隧道2座，监控应急中心1处，养护工区1处，主线临时收费站1处，互通匝道收费站2处。

根据该项目可研批复并结合工程具体情况，江西发改委同意主线采用双向四车道高速公路标准建设：设计速度为80公里/小时；路基宽度为21.5米，行车道宽2×2×3.75米；汽车荷载等级为公路—Ⅰ级；设计洪水频率：特大桥为1/300，其他桥涵及路基为1/100。

2、宜春市文体路路面油化改造工程动工

7月25日，作为宜春中心城区路面油化维修改造工程项目之一的文体路开工建设。对文体路等路面进行油化维修改造是宜春市委、市政府切实解决道路交通拥堵、市民出行难的一个重要举措。文体路路面油化维修改造工程项目东起卢洲大道，西至高士路，全长2015.1米，宽18.1米，面积36473.31平方米，交叉口面积2950平方米,维修改造总面积约39500平方米，项目总投资约720万元。目前，建设者们正在冒着高温酷暑破除破损和下沉的路面水泥砼面板，预计该项目将在9月 1日前改造完成。

3、宜春两条旅游公路建设项目获省资金支持

通过各种途径从宜春市发改委获悉，省发改委、省交通运输厅、省旅游局近日联合下达旅游公路建设项目2012年投资计划，宜春至温汤旅游公路和靖安三爪仑景区旅游公路建设项目获省资金支持。

据了解，这是我省根据《江西省旅游公路建设规划（2010-2012年）》下达的第一批项目投资计划。项目总投资62947万元，其中省统筹安排补助资金2470万元，地方配套60477万元，建设总里程31公里。另悉，宜春市在《江西省旅游公路建设规划（2010-2012年）》三年规划中，共有宜春至温汤旅游公路和靖安三爪仑景区旅游公路、樟树市阁皂山旅游公路等3个项目列入了规划。

这两点对本地房地产营销状况影响巨大。

四、体会

为期一个月的实习结束了，时间虽短，但收获是巨大的。我深刻的体会到工作的艰辛以及收获的快乐。尽管之前也有 参加过一些社会实践，但这次更加正式，更重要的是，这份 工作是与我大学所学专业相关的。所以做起来也更加上心。选择房地产这一行业，首先建立在自己比较感兴趣的基础之上，然后想借此机会了解更多房地产公司部门的构成和职 能以及房地产公司的整个工作流程，确立自己在这一行业的 适合的工作岗位。最后还想要扩大自己的人脉关系，增长见 识。下面讲一下我的一些实习心得： 人与人交往很难按一种统 一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也 就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更 多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的 商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销 售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用 心学习、用心体会、用心做事。从事房地产销售工作的人员 应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而 改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。

关于房地产的实习报告 篇5

一、系统概要

房地产营销管理系统是针对传统房地产企业管理模式与业务手段中逐渐表现出的效率低下、信息滞后、规范与执行力差等特点，利用先进的IT信息技术，结合房地产企业自身管理思想与模式，自动化统计、分析营销数据，有效的帮助房地产企业提升营销管理水平的信息化管理软件。该系统可以实现精细化管理销售全过程，全面保存、查询、分析、统计营销相关的各类信息数据,包括对交易流程的标准化管理以及对市场活动、销售机会、客户管理、商品房交易的全程管理和监控，全面提升企业业务层、管理层及决策层的工作效率，并通过全方位、多角度的实时分析与评估为管理层提供全面、准确、及时的决策支持。

二、行业应用与成功案例

营销管理系统在房地产行业信息化解决方案中是一个较为成熟的子系统，众多知名房企很早就在自身的营销模式中深入应用该系统。比如万科集团、恒大集团、绿地集团、世茂集团、中星集团、汤臣集团、海尔地产等，多家全国500强企业、房地产企业百强均使用了营销管理系统，取得了良好效果。

据报道，世茂集团曾经创造过3小时销售7个亿，1个多月内实现全年13亿元销售资金回笼任务的骄人业绩。通常来说，取得这样的业绩是需要大量的人力和物力的支撑，才能在短时间内实现这样的结果。其实，世贸集团之所以把这种看似不可能的事变为可能，就是借助了营销管理系统这样信息化销控平台。世茂集团通过营销管理系统在销售部、财务部、法务部、客户服务部等相关的部门中的应用，使得购房全过程均都在系统中实现，精细化的管控模式为集团带来了明显的效益，它们包括：客户挖掘成本降低50%；销售成本降低10%；技术支持成本降低20%；客户关怀成本降低60%；客户信息传递速度提升50%；客户满意度提升30%。

三、我们的现状

目前公司XXX项目公司营销部在营销数据录入、统计、分析等方面均没有一个专业的管理软件，使用的数据保存、统计工具仍旧是最原始的Excel表格，处于手工阶段，缺乏相应的自动统计、分析工具。数据录入与统计费时费力，对于历史数据的分析统计工作更难以进行。主要体现在以下几个方面：

1）房源销控管理手段落后，操作复杂，容易出错。

由于没有电子化的房源即时销控信息，案场现行的措施是由专人手工负责项目整体销控情况，每个业务员销售房源均要通过该人员，费时、费力，并且操作复杂，一旦出错容易造成一房多卖，对公司形象造成恶劣影响。

2）营销数据信息收集方法繁琐，且收集量不足。

对于日报、周报、月报、来访客户渠道统计等营销数据收集相关工作，均处于手工阶段，大量的繁琐的重复工作，导致工作量激增、效率低下，营销数据深度分析工作更是无从谈起。

3）客户信息缺乏统一规范的管理。

由于缺失规范的客户信息管理系统，无法详细、准确的保存和查询客户相关数据，造成客户信息的应用、保密存在较多漏洞，一旦泄露将会给公司早成法律风险。业务员更替时，更会由于资料不完善而造成工作交接不便，继而出现客户的大量流失。

4）营销过程监督、管理、控制手段缺乏。

没有电子化的流程管理软件，只能依靠人为去监督、管理营销流程，无法全过程自动化管控营销相关业务流程。对营销过程关键环节的监控以及相关制度、流程的准确实施也缺乏相应的配套保证。

5）营销信息数据缺乏即时性。

在动态的整体营销过程中，缺乏即时基础数据的积累与共享，信息传递、更新缓慢，领导决策缺少同步数据支持。

四、实施营销管理系统的优点

1）业务层面上

1、可以实现方便、快速、直观的建立房源信息，并且有助于向客户展示更准确的房源信息，避免重复订购等情况的出现，同时，可以快速为客户提供合适的房源；

2、实现房源多级销控，以权限设置保证销控信息的机密性，同时又保证高层的管理人员能随时掌握受控房源的信息；

3、可以有效解决业务之间的撞单问题，系统自动为前台人员提供老客户信息，在登记客户信息时，系统也自动检索并提醒客户重名的信息，对名字相同或电话号码相同的客户信息登记，系统会留下重名记录，并提供给权限较高的管理人员以做管理的依据；

4、避免客户信息被泄密问题。业务员的频繁更替避免不了会给企业带来一些损失，而通过系统的规范管理，使业务员更替带来很好的工作衔接，系统将为客户留下详尽、完整的联系记录。同时管理者可以把客户转移给新的业务员处理，保持对客户服务的连续性。

5、实现客户从登记、排号、预订、认购、签约、付款、售后等全生命周期服务，业务员及高层可以随时查看客户所处阶段及购房有关的立体信息。

6、便于掌握每位客户的历史成交记录。

7、可以根据客户类型对客户进行不同的分类或分级，以便于进行相应的优惠或促销。

8、可以实现所有客户信息同步反应在实时变化的销控图上并与相关的财务

部、售后服务部门等实时共享，以及组合条件的查询。

2）决策层面上

1、满足目前企业当前或未来异地远程、多项目的管理需要，提供先进的管理手段，加强对关键环节的监控，降低企业运营风险；

2、提高办公效率，加强工作的透明度，加强各部门的协同工作能力；

3、为管理者提供各类需要的统计数据，辅助高层进行管理决策。

4、帮助企业实现固化和优化业务管理流程，可以使集团实现管理分工更专业化，提升专业管理水平。

五、结论与建议

公司现行的办公自动化管理系统为XXX产品，可以和XXX房地产行业信息化解决方案保持同平台登录，另外公司XXX部已经在使用该解决方案中的XXX系统，鉴于同OA管理系统的互联性和同成本管理系统的兼容性上考虑，建议继续使用XXX房地产行业解决方案中的销售管理系统。

此外，财务管理部目前使用XXX财务系统升级到XXX财务系统后，可以和XXX公司房地产行业的营销管理系统进行数据共享，使财务凭证审核、导入，以及业务系统中各类款项对应到相应的财务科目，从而使公司初步实现财务业务一体化，最大限度地实现数据共享，实时控制现金回款状况，真正将会计控制职能发挥出来。

为更好地发挥营销管理系统的作用，除了要有相应配套的营销管理相关制度流程以外，下列岗位也同时需要做好在系统中相对应的工作：

1、营销和销售管理人员：审阅、批复相关销售文档、查询分析售楼信息。

2、销售管理：制定各楼盘中的放量计划和执行，付款方式和销售流程的制定和固化，及时汇总各潜在和成交客户，并根据销售情况制定相关政策。

3、销控专员：项目初始化资料的录入和完善，实时贯彻公司下达的销控和

价格信息的更新，并第一时间反映各楼栋的销售状态及相关客户信息。

4、置业顾问：通过销控图向客户产生互动，直观的介绍沙盘及销售情况，调查问卷中客户信息及客户需求的录入并做好联系记录。

5、财务人员：根据销售做好收入、支出等财务信息的录入。

XXX部

关于房地产的实习报告 篇6

总公司：

2011年我国进入第十二个五年规划，十七届五中全会已经绘就了“十二五”的宏伟蓝图，今年的政府工作报告已经明确了“十二五”时期的主要目标和任务，“十二五”是国家加快转变经济发展方式和调整经济结构、加速地区协调跨越发展的关键时期，为此国家积极推动工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展，从而全面深化改革开放，全面改善人民生活。站在这崭新的历史节点，集团总公司面对国内外经济发展趋势，审时度势、认真分析研究企业面临的形式和所属行业发展前景，提出了“十二五”期间大力调整集团产业结构，推动房地产业的大规模发展，实现房地产业产值占全集团业务规模30%的战略目标。

总承包公司作为集团总公司的母体，积极推进为集团公司优化产业结构，改变发展方式的主攻方向有着义不容辞的责任。总承包公司认真分析了国内外的宏观经济环境和目前房地产市场环境，研究了远洋、保利、万科、万达、中信等国企和民企发展轨迹，总结了同行业的中建、北京城建、北京建工、上海建工等企业的迅速转变经营模式、快速改制、成功上市的先进经验，认为公司产业结构必须向房地产业、制造业、服务业等方面进军已迫在眉睫，并根据区域形式建立多家房地产及相关的配套控股公司，从而利于集团公司做大做强。

目前，虽然国家进行房地产市场调控，健全房地产市场调控的长效机制，但从长远的发展角度看，随着工业化、城镇化深入发展，房地产业的前景还是大有可为。况且房地产领域投资方式也越来越多，投资物业品种越来越多，已从单一的商品房销售转化为区域城镇开发、城市综合体建设、土地资源改造和环境价值投资等形式。结合总承包公司所分管的各个分公司情况，总承包公司决定由北京分部牵头在北京组建房地产公司。其条件和意义主要有：首先，北京是我国的首都，是全国的政治中心、文化中心和对外交流中心，在北京设立企业可以更快接受政府信息和享受政策优惠，同时在引进人才、吸收融资、区域协调等方面具有得天独厚的优势。其次，原北京分公司作为集团总公司的首都的窗口，多年来积累了一定的人脉资源、社会资源，又从年初裂变成为一个分部三个分公司（北京分公司、天津分公司、大同分公司）。三个分公司将主要承载集团总公司特级资质的房屋建筑工程施工的经营、生产业务；而北京分部将除行使开发任务、资金集中管理任务外更有时间集中力量进行开拓立体，多层次的开展新兴业务。第三，面对国家一系列稳定房价的限制政策，北京的限制措施尤为突出。如在北京成立房地产公司，作为北京当地企业可以化解由政策带来的一系列限制，如解决外籍职工住房问题、户口问题、养老保险问题、子女上学问题、车辆购置问题等涉及职工民生生活问题，从而实现集团总公司一贯执行的“扎根留人”政策，实现“立足山西、面向全国、开拓海外”的企业经营战略。

综合以上因素，为将集团总公司做大，母体做强，特申请由北京分部牵头在北京成立房地产开发有限责任公司，具体公司运营为：

房地产公司拟定名：北京广恒房地产开发有限责任公司 公司性质：有限责任公司 注册资本：1000万元

经营范围：房地产开发；销售商品房；投资；物业管理 公司股份构成拟定国企、公司员工自愿参股（若干）和社会自由人（若干）三者持股，旨在创建一个机制灵活、专业技术人员参与运行的模式。公司股份暂定为20股，每股50万元，其中国企持有股份15%，公司员工持有股份70%，社会自由人持有股份15%。

如以上方案获得集团总公司的支持和同意，总承包公司及北京分部将严格按照《中华人民共和国公司法》制定《公司章程》，并严格按照程序发布募股说明书，按照工商税务等程序办理注册及申报资质，依法开展企业的经营活动。

关于房地产企业所得税的辨析 篇7

一、房地产开发企业所得税税收汇缴的特点

企业所得税是对企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。目前, 企业所得税一般采取按期预缴、年终汇算清缴的办法。在每月或者每季未, 按照企业实际利润预缴企业所得税, 年终进行企业所得税汇算, 并且根据汇算结果进行多退少补。对于房地产行业的企业所得税, 又有其自身的特殊性。

(一) 房地产开发企业所得税税收规定

1. 根据国税函[2008]299号规定:

房地产开发企业按当年实际利润据实分季 (或月) 预缴企业所得税的, 对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品, 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入, 按照规定的预计利润率分季 (或月) 计算出预计利润额, 计入利润总额预缴, 开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

2.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第九条规定:

开发产品完工后, 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额, 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额, 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时, 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

3. 根据《企业所得税汇算清缴管理办法》国税发[2009]79号第十一条:

“纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的, 应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款;预缴税款超过应纳税款的, 主管税务机关应及时按有关规定办理退税, 或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。”

(二) 房地产开发企业所得税的特点

受房地产行业企业所得税特殊规定的影响, 房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况, 无论项目是否完工, 无论开发产品是预售还是现售, 都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。房地产行业与其它行业的企业所得税企业存在着区别。

首先, 房地产企业尚未实现收入需要按预计毛利率征税。企业销售未完工开发产品取得的销售收入, 并不符合会计核算上收入的定义, 在企业利润表上不会体现收益。但在税法上要求先按预计计税毛利率分季度 (或月度) 计算出预计毛利额, 计入当期应纳税所得额。

其次, 房地产项目预计毛利率按项目所处区域确定。预计毛利率的确定不以项目实际盈利预测为依据, 即使项目会亏损, 也应以当地税务主管当局规定的预计毛利率来计算预售年度的应纳税所得额。其中:项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的, 预计毛利率不低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的, 预计毛利率不低于15%;位于其他地区的, 预计毛利率不低于10%。

(三) 房地产开发企业所得税潜在问题分析

税法规定纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款超过应纳税款的, 主管税务机关应及时按有关规定办理退税, 或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。也就是说企业多缴企业所得税可以在退税和留待以后年度弥补两种方式间选择。

1. 企业实际多缴的企业所得税是否能够退税的问题

对于房地产企业按预计毛利率上缴的企业所得税超过了项目实际应上缴的税款是否能够退税, 存在着两种不同的观点。一种观点认为, 按预计毛利率计算上缴的企业所得税, 属于预缴性质。当项目清算后, 上缴数超过实际应缴数, 理应退税。另一种观点认为, 企业所得税属于年度清算的税种, 退税只允许退还在纳税年度内多缴数。预售年度按预计毛利率计算上缴的企业所得税不能退回, 只能选择以后年度弥补。

笔者认为, 从情理角度考虑, 既然是多缴的企业所得税理应退回。但由于税法对房地产企业按预计毛利率计算上缴的企业所得税是否属于预缴定义不明确, 以及企业所得税是属于以纳税年度为单位清算的税种特性, 决定了在这一事项上税务当局有自由裁量权。

2. 企业实际多缴的企业所得税是否能够留待以后年度弥补的问题

税法规定企业亏损可以在后续五个纳税年度内弥补。这一规定是基于企业是以永续经营为目标, 通过不断进行生产循环, 企业在未来五年的生产循环中能够通过经营盈利来抵减亏损, 以达到税负公平的结果。

房地产项目具有地域性, 房地产企业无法在同一地区进行简单再生产。当异地建设房地产项目时, 受外部环境的影响, 需要设立项目子公司来开展业务, 项目子公司的生命周期与项目基本一致。因此, 项目实际毛利率低于预计毛利率时, 其在以前年度按预计毛利率计算缴纳的企业所得税虽然可以在完工年度调减应纳所得税额, 但如果企业没有连续开发房地产项目, 调减的应纳税额很有可能无法在未来年度获得弥补。

二、企业应对策略

税法的原则之一是讲究税负公平。虽然税法对房地产行业企业所得税的处理给出了具体规定, 但在实际工作中, 房地产企业多缴的企业所得税有可能既无法退税也不可能在未来弥补。为了使企业能够在公平的税负环境下生存, 企业在项目建设初期, 应当针对项目盈利情况进行测算。当项目测算的实际毛利率低于税法规定的预计毛利率时, 则应该采取相应的措施。

(一) 将项目分期开发, 通过分期结算来减少应纳企业所得税

国税发[2009]31号规定:企业房地产开发经营业务中, 竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、开发产品已取得了初始产权证明这三项中的任意一项完成的, 应视为已经完工。因此, 企业可以将项目分期开发, 将前期开发项目多缴的企业所得税, 与后期开发项目应预缴的企业所得税相抵减, 从而避免企业多缴企业所得税。

(二) 将公司形态设置为分公司, 通过总分公司合并纳税来减少应纳税所得额。

在设立公司形态时, 可以采取设立分公司的公司形态。总公司如果出现亏损, 则预售年度应纳税所得额与总公司“合并报表”冲减利润, 可以减少应税所得, 少缴所得税。如果总公司盈利, 则清算年度出现多缴企业所得税时, 可以减少总公司应缴企业所得税。

(三) 房地产开发费用在会计核算上采用费用化处理

房地产开发费用包括管理费用、营业费用和财务费用。在会计核算时, 要考虑对土地增值税及企业所得税的影响。由于在计算土地增值税扣除额时, 不管房地产开发费用的实际发生金额是多少, 都只能按项目开发成本的一定比例扣除。因此, 房地产开发费用是资本化还是费用化, 对土地增值税清算不会产生影响。为了尽量降低预售年度的应纳所得税额, 可采取费用化的核算方式, 这有利于增加企业所得税年度汇算时的抵扣项, 减少项目预售年度应上缴的企业所得税。

关于投资性房地产的账务处理 篇8

【关键词】 投资性房地产后续计量所得税处理

投资性房地产准则规定“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。主要内容是持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物和土地使用权。成本模式及公允价值模式是后续计量中主要采用的两种模式，而一个企业的首要任务是采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量。企业持有的投资性房地产，因税法规定与会计准则规定不同，其账面价值与计税基础之间存在的差异常会造成，因此，在会计期末企业需要重新确定应纳税所得额。

1. 投资性房地产的初始计量及后续支出

1.1投资性房地产的初始计量

应当按照成本进行投资性房地产的初始计量，投资性房地产的取得主要包括企业外购和自行建造两方面。对于企业外购房地产的实际成本主要包括相关税费、购买价款和可直接归属于该资产的其它支出。如投资性房地产是同时进行外购、外出租或用于资本增值，应当在购入日作为投资性房地产加以确认，否则应先作为固定资产或无形资产加以确认，直至出租或准备增值后转让时才能转换为投资性房地产。

对于自行建造的投资性房地产，该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出为其成本的主要构成。如自行建造或开发活动完成的同时对房地产开始出租，应将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产，否则应先作为固定资产、开发产品加以确认，直至出租时才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。

1.2投资性房地产的后续支出

投资性房地产的后续支出与固定资产相似。如后续支出满足投资性房地产确认条件的，应将其资本化，计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。如后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应将其费用化，在发生时计入当期损益。

2. 关于投资性房地产的后续计量

从形式上看，成本模式和公允价值模式是投资性房地产后续计量的两种模式，对于同一企业而言，在投资性房地产的后续计量中，不得同时采用两种计量模式，只可以取其中的一种进行。而企业通常采用的是成本模式，在特定的条件下，才会采用公允价值模式。

2.1成本模式下的后续计量

通常情况下，企业对投资性房地产进行后续计量会采取成本模式。对投资性房地产进行后续计量采用成本模式时，应按期（月）计提折旧或摊销（按照固定资产或无形资产的有关规定），另外如投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回其减值损失。

2.2公允价值模式下的后续计量

必须同时具备两个条件，其一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，其二是能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而合理的估计投资性房地产的公允价值。对投资性房地产进行后续计量采用公允价值模式时，应以资产负债表日的公允价值计量，并且不计摊销或折旧。

3. 投资性房地产的转换

在房地产用途发生改变时，如有确凿的证据表明其改变，可以将非投资性房地产转换为投资性房地产或者将投资性房地产转换为非投资性房地产，主要为投资性房地产开始自用，由投资性房地产转换为固定资产或无形资产；存货改为出租，由存货转换为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，由固定资产转换为投资性房地产；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，由无形资产转换为投资性房地产四种转换形式。因后续计量模式不同，投资性房地产在转换时分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换。

3.1成本模式下的转换

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换，无论采用哪一种转换形式，都应按照转换日的账面余额进行结转，已计提折旧或摊销，计提减值准备或存货跌价准备的也应一并结转至相对应的会计科目中。

3.2公允价值模式下的转换

当采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当作为存货的房地产或自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，同时结转已计提的的累计折旧或累计摊销、已计提的减值准备或存货跌价准备，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额计入“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额计入“资本公积—其他资本公积”科目。

4. 投资性房地产相关所得税的处理

因会计准则规定与税法规定不同，可能造成投资性房地产账面价值与计税基础之间存在差异，因投资性房地产的后续计量可采用成本模式或公允价值模式，故成本模式计量的投资性房地产，其账面价值与计税基础的确定与固定资产、无形资产相同，公允价值模式计量的投资性房地产其计税基础的确定类似于固定资产或无形资产。

4.1成本模式下的暂时性差异

根据会计准则的规定，如投资性房地产的后续计量采用成本模式进行，应按照固定资产和无形资产的有关规定按期（月）计提折旧或摊销，按照资产减值的有关规定对于存在减值迹象的，还应计提减值准备。而税法规定，除了可以扣除按税法规定允许税前扣除的折旧或摊销外，在计算应纳税所得额时，对于计提的减值准备在发生实质性损失前不允许税前扣除。另外对于投资性房地产中已出租的建筑物，会计上可以按照年限平均法、双倍余额递减法、年数总和法等计提折旧，而税法中除某些按照规定可以加速折旧的情况外，基本上可以税前扣除的是按照年限平均法计提的折旧。会计上的折旧年限是由企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定的，而税法则规定了最低折旧年限。因此折旧或摊销年限的不同处理及减值准备的提取等都可能造成投资性房地产账面价值与计税基础之间产生暂时性差异。

4.2公允价值模式下的暂时性差异

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，根据会计准则的规定，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。而税法规定，在计算应纳税所得额时，除了可以扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧或摊销额外，不含持有期间公允价值的变动。因此也造成了投资性房地产账面价值与计税基础之间的暂时性差异。

4.3递延所得税的确定

企业在进行所得税核算时，对投资性房地产的账面价值与计税基础之间存在差异的，应将两者进行比较，并且分析其中主要的性质，除准则中规定的特殊情况外，应分别可抵扣暂时性差异与应纳税暂时性差异，确定资产负债表日递延所得税资产和递延所得税负债的应有金额，与期初递延所得税资产和递延所得税负债的余额进行比较，确定当期应予进一步确认的递延所得税资产和递延所得税负债金额或应予转销的金额，作为递延所得税。

结束语

本文主要从投资性房地产的初始计量、后续支出、后续计量、投资性房地产的转换、相关所得税处理等几方面，根据投资性房地产准则和现行所得税法的有关规定进行了简单阐述。以上仅仅是本人的一些分析与判断，日后，在原有的基础上，还要求有相同经验的人根据自己的分析和经验，对所述的内容加以补充，共同探讨有关投资性房地产的账务处理问题。

参考文献：

[1] 高文平.《新企业所得税法与新会计准则差异分析》[M].中国财政经济出版社，2008.

[2] 中国注册会计师协会.2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材[M].中国财政经济出版社，2008.