关于旅游地产规划项目的设计理念

关于旅游地产规划项目的设计理念（精选9篇）

关于旅游地产规划项目的设计理念 篇1

本次旅游地产项目规划是基于本景区规划地块现状地形状况较为复杂的特点，旅游地产规划在竖向设计方面除了满足景观设计方面挖湖以及进行地形处理的要求外，建筑设计要因地制宜，随坡就势，层级错落，最大的减少土方量对山林造成的环境破坏，设计理念是以森林、水体、红松为景观本底、以长白山“龙”文化和延边鲜族文化为文化本底，营造布局均衡、景观协调、风格和谐、特色突出的旅游新空间，打造会议旅游、休闲运动以及长白山养生度假的旅游功能区。

本次旅游地产项目的规划目标是以休闲运动、商务会议和生态养生为核心吸引力，通过复合型旅游产品的构建，特色红松林地环境的打造，成为长白山中小型会议旅游的集聚区，东北知名的湖泊旅游胜地，区域著名的休闲度假旅游目的地;借助处于长吉图旅游经济圈的区位优势，结合旅游、产业共同发展，成为长白山区域北坡旅游中心和旅游集散地;通过水上项目、会议旅游和滑雪场项目的开发支撑，构建起复合产业体系;以旅游业的可持续开发为战略，以旅游产品开发、会议市场开拓为重点，突现和挖掘长白山旅游文化和功能，形成能够代表吉林延边自治州特色、长白山旅游品牌、松花江湖泊生态优势，市场前景发展良好的旅游精品。

关于旅游地产规划项目的设计理念 篇2

关键词：旅游地产,规划设计,生态环境

1 旅游地产概念

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。

2 项目概况

项目地块位于福州市琅岐岛的西部。依山傍水，风景优美，东侧紧靠九龙山，西侧毗邻闽江入口海口—长门水道。本项目为世界级的旅游度假目的地、环境优美的宜居之城、山水互动的绿色之城、低碳发展的科技之城、浓厚海洋文化气息的人文之城、琅岐对台经济合作区的重要组成部分、城乡一体化发展的示范区。

3 设计愿景

在总体发展目标的指引下，规划明确地区未来的功能定位:“以旅游观光、度假疗养、商务会议、运动休闲、娱乐购物、生活居住为主体功能的综合性旅游度假区”。

3.1 旅游愿景

本地区依托独特的岛、江、山、海等旅游资源，未来将发展成为国内乃至国际高品质的生态旅游度假区和休闲娱乐基地。

度假区拥有开阔的江景，滨江岸线将为游客和居民提供一个极具魅力的旅游休闲场所。

世界级的体育运动场地和码头，提供高尔夫、游艇、自行车、游泳等丰富多样的体育休闲项目。

精品酒店、度假别墅、大型的商业购物和文化娱乐设施的聚集地，未来的休闲娱乐中心。

3.2 生态愿景

规划将本着修复自然和低碳的原则，使地区成为全国乃至世界生态建设的典范。

对现状鱼塘进行改造，恢复土地原有的自然生态功能。

梳理河道、完善地区水系统，提高地区水体的自然循环净化功能。

建立自然和人工湿地系统，提供鸟类、鱼类以及其他动植物的栖息环境。

合理布局地区绿化开放空间，建设现代化的绿色城区。

推广绿色能源和技术，使地区成为新型低碳发展的典范。

3.3 人居愿景

1)亲和的社区:生活的家园，满足人们生活的各种需要;交往的空间，社区里的人共同的相互交流往来;提升生活质量的基地，社区为所有的居住者提供优质的生活品质;社会参与的平台，不只是在社区里面进行活动，更重要是这个社区对社会的支援、对社会的贡献。

2)人性化的高品质环境:绿化率高，不低于30%;景观设计人性化，特色化;空间布局灵活多样，收放结合;功能布局合理，符合基地特质。

3)便利的服务休闲设施:混合布置功能;在主要的交叉节点布置服务功能;地块中心的休闲功能为人居环境增加活力。

3.4 活力愿景

“创造活力追求风格”。

通过公共空间多层次系统化的设计，为人们提供停留休息的场所，以此为基础的城市空间富有活力且丰富多样。

利用不同尺度的水体来塑造城市特色，提升不同土地开发与水体的关系，创造风格多样的城市空间。

水上休闲和游艇作为开放空间活动的节点整合到水系网络框架中，形成城市充满活力的标志。

强调在社区的组织和建构上注重各种功能活动的多元均衡混合。充分协调生产、生活、游憩、交通等各大系统与自然的绿地、水系等生态系统要素的相互关系，营造一个创新、文化与生活三元和谐共生的新型可持续的活力区域。

4 方案构想

4.1 发展模式分析

提出“突出重点、以点连线、辐射成面”的发展模式。均衡布局旅游服务资源，促进产业结构调整。结合人口导入，实现国际化旅游新城的成长。

4.2 空间架构

从分析地区江、山自然景观格局和现状建设条件出发，合理确定地区空间结构和重要节点空间区域。

4.3 水系统

详细分析现状河道，在保留原有的主要河道的同时，结合用地布局、道路骨架、景观组织对其他的水道进行重新梳理和改造，形成地区完善的水系网络。

4.4 绿化系统

绿化系统强调网络体系的建立以及与外部自然绿化的联系。

5 琅岐岛规划设计

以上概念在规划设计得到了充分体现。主要体现在:1)在全面分析地区自然景观格局、用地情况、建设条件的基础上，结合地区发展目标和功能定位，规划确定了“两片协同，三轴推进，五心统领，多廊连通”的总体空间结构。2)根据“居住生活”“风情小镇”“特色商业”“度假酒店”“主题乐园”“体育休闲”六大功能分区定位，结合自然条件合理布局各项用地，保证地区经济社会发展目标实现。

5.1 总平面设计

通过实施集中紧凑，因地制宜的利用策略，不同的土地利用内容策略性的组织为小型的开发地块，在琅岐岛区发展中寻找传统风貌和现代风格的平衡及共存。公共服务设施主要沿闽江呈带状布置，能够很好的体现滨江景观价值，促进旅游开发，提升了城市的活力。创造内部水道与水域的环境，以活跃开发区的内部地块。商业中心与附属的建筑集中放置基地的中心地带，为总体规划提供了一个焦点区。

1)两片协同。

地区以环岛路为边界分隔，形成为东侧滨江综合发展片和西侧沿山居住发展片。两个片区功能互补、协调发展，形成有机的整体。

2)三轴推进。

地区以环岛路形成整体的空间拓展轴线，引导总体的建设发展方向。东西两片根据功能特色形成旅游发展轴线和居住发展轴线，合理组织内部空间和布局各项用地。三条轴线有机协调，共同推进地区发展。

3)五心统领。

规划通过五个核心节点来统领地区空间发展，带动城市建设。沿环岛路由南至北为门户空间、绿化核心;沿江岸由南至北分别为风情小镇、休闲中心、滨江文化中心、游艇码头。

4)多廊连通。

规划设定多条景观生态廊道来建立山、江、城的空间联系和组织城市景观，形成与自然景观格局协调的城市空间结构。

5.2 城市设计———悦城

5.2.1 悦城之“悦滩”———纵情山水、畅意运动的浪漫之湾

悦滩位于全区的北部沿江区域，北临闽江，南接运动区，隔河与秀场相望。南北两侧的视线都是完全开敞的。该区域相对独立，环境良好，却不失繁华。悦滩以游艇俱乐部为核心，是一处高星级酒店的集合区，面向闽江，背靠运动区与九龙山，景观环境非常好。每个酒店的客房全都临江布置。临江区形成完整的景观带车行道路。平时不通行车辆，全部景观化处理，形成客房与江面间的80 m的休闲绿带。

1)功能分区:酒店区以游艇俱乐部为核心，以闽江为前景，以东区与山体为背景。西部临江为一座四星酒店，俱乐部西为五星酒店，俱乐部以东依次为六星、五星与六星酒店。

2)视线分析:所有宾馆客房面江布置，形式采用折线形，在保证景观的基础上，提高客房的数量。宾馆为5层，保证能较好观赏江景的前提下，不破坏整体景观环境。

3)竖向控制:临江的界面与大堂保证9.5 m以上的标高。滨江路保证9.0 m高程。靠近运动场的道路高程在5.5～6.5之间。宾馆入口与大堂通过入口大台阶处理。酒店临江岸线主要有步行化、自然化和休闲化三种处理方式。

5.2.2 悦城之“悦街”———依山傍水的时尚休闲街

悦街位于全区的中部。廊亭大桥立交出口可以方便到达。中央公园、学校、医院与购物中心形成了完善的服务中心;商业街将人流导入江边;秀场是全区的重点设施。秀场及广场保持着非常好的景观开敞度。商业中心则是与绿地结合，形成良好的购物第一印象。

1)规划结构:悦街以公园与商业中心为开端，用商业街作为过渡，最终到达秀场区的高潮———滨江区。

2)功能分区:南部为购物中心与娱乐楼;中部为两个街区的步行街;北部滨江为以秀场为核心的综合区。

3)交通分析:悦街有两条南北向道路与环岛路相接，有两条道路东西向与区域道路相接，形成完善的道路网络。滨江路在秀场段扩展为广场，在广场边缘设置停车场。车辆正常情况不进入广场。秀场南北都形成广场。既创造景观，也为未来的静态交通提供了解决的可能性。

4)空间分析:围绕秀场四周都是开放空间。临江区形成临水的大型观景平台，也可以作为临时演出场地。商业街则是尺度宜人的小型化步行空间与临水空间的结合。

5)竖向控制:悦街高程整体采用小平台+坡度活动绿带的解决方式，将防浪堤的9 m高程平稳过渡到5.5 m的内部设计高程。这样既解决了临江的景观问题，也使土方量大量减少。秀场区域基本保持高程一致，南广场解决1 m～1.5 m高差。最主要在中部街坊解决高差，每个小街坊采用小高差处理，在100 m的街坊内解决1.0 m～1.5 m的高差。道路两侧则解决0.5 m～1.0 m的高差。

5.2.3 悦城之“悦镇”———江与海之间的艺术人文小镇

悦镇位于琅亭大桥桥头区，是进入闽江悦城的第一景观点。中轴线直接联系环岛路，并直通琅岐城区。悦镇的主景观面为北部沿江带。周边主要为度假村，可以较好的为其服务。

悦镇为以欧洲小镇为蓝本的新人文小镇，是未来发展的重点。小镇直接联系环岛路与琅岐城区。小镇内部街巷、广场、庭院保持多样的变化。

1)规划结构:悦镇规划形成“一轴一带两翼”。“一轴”是指环岛路与闽江形成的一条联络老城与新镇的轴线，由连续而富于变化的商住界面以及内部的步行轴共同形成。“一带”指南北连续的小镇中央步行带，联通了江岸、中轴与主题公园。“两翼”指中轴两侧分别设置南北两个功能片区。

2)功能分区:整体采用的是商住混合的形态，底层以文化、艺术、商业、旅游、休闲为主，上层为宜居居住。悦镇临水中心为两个酒店;靠近酒店的区域有部分独立的商业区;往外的区域则是分布着艺术家村、艺术文化区、步行商业轴，风情旅游区、旅游休闲区等功能片区。

3)交通分析:悦镇鼓励公共交通，在外围绿带设置停车场。主要车辆停在外围换成电瓶车、自行车等公共低碳交通工具。悦镇的交通以垂直江面的交通为主，滨江路与中央步行道平时只供步行交通。紧急时才允许车辆通行。

4)空间分析:总体由临水开敞空间、街巷空间、小型广场、庭院四种类型共同营造出良好的氛围。

5)视线分析:强调中轴线的景观通廊;充分利用临江的开敞景观面;小型垂直江面的街巷将江景引入内部;内部设置景观节点，丰富视觉空间。

6)竖向控制:悦镇高程整体采用小平台+坡度活动绿带的解决方式。将防浪堤的9 m高程平稳过渡到5.5 m的内部设计高程。这样既解决了临江的景观问题，也使土方量大量减少。每个小街坊采用小高差处理，在100 m的街坊内解决10 m～15 m的高差。街坊间的绿带或活动带解决1 m～1.5 m的高差。

6 结语

优秀旅游地产规划能直接提升旅游区的品质，利用城市本身的优势进行合理的旅游地产规划是设计人员应该认真分析与探讨的。旅游地产规划设计要从选址策划开始，将旅游地产的开发与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、创造高品质项目相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。旅游地产规划方案设计应在集约发展、节约土地资源、开发建设可操作性、自然景观格局协调、滨江岸线价值体现等旅游地产开发方面开辟新思路。

参考文献

[1]丁少华.旅游地产发展问题研究:以云南大理、安徽黄山为例[J].云南财经大学学报(社会科学版)2,010(2):4.

[2]吴隽宇,肖艺.热带风情的滨海旅游地产——海南陵水富力湾联排别墅设计[J].华中建筑,2010(3):9.

浅析旅游地产规划设计工作 篇3

【关键词】旅游地产；规划设计工作

1 国内外旅游地产的发展情况

1.1旅游地产的起源

旅游地产是从20世纪初法国地中海沿岸兴起的，当时地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，届时迅速引起了北美、欧洲的游客，使得当时地中海一跃成为欧洲乃至世界的休闲度假中心；到了60年代，法国地产商以阿尔卑斯山的别墅度假村来招揽游客，从此旅游地产市场诞生；70年代中期，美国出现了石油危机，使得美国的经济进入紧缩期，造成了大量房地产闲置、积压，为了处理这些闲置资产，美国引入“时权酒店”这一概念，最终取得了巨大成功； 1987年至今，国外的分时度假旅游地产发展迅速，大量的投资商、开发商纷纷进入旅游地产这一行业，使得配套的服务业、管理业也迅速发展成熟，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，在世界上已经有60多家大型分时度假集团形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家来自124个国家的540多万个家庭参与了分时度假网络购买了度假权。

在亚洲，随着游客旅游消费的需求从观光游览向度假层次的转变，使得对旅游地产及其相关的配套设施的需求迅速增加。紧接着，大批的地产开发商、国际金融投资商、酒店投资管理机构也纷纷加入旅游地产的开发，而且取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长。 随着旅游休闲地产业的逐步发展，现在休闲地产已经不仅是指大面积的造镇项目，还出现了很多的“小盘”——奢华小酒店。这种奢华小酒店的老板好多都是北美的贵族出身，认为住大酒店没有感觉，于是投资小型奢华酒店，关注的更多是原生自然和当地传统的文脉，还有就是充满灵性的感受。

1.2旅游地产的特征

旅游地产是房地产业和旅游业的结合，具有以下几个方面的特征：

1.2.1 各城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，多数集中于沿海城市，比如海南、大连、青岛等。

1.2.2 消费档次高，旅游地产是人们用于娱乐休闲的地方，只有经济上有空余的人们才有能力消费，它是经济发展到一定程度的产物，它能满足传统的旅游项目所不能满足的需求。

1.2.3 投资回收率高，房地产投资本身就具有保值的功能、能够抵抗通货膨胀，同一处房产可以在不同的时间租赁给不同的消费者，从而增加资金的回收率。

1.2.4 季节性强，常年居住在旅游地产的很少，因为是依靠旅游而发展的，在节假日、春秋季节火爆，平时比较淡，而此时的物业管理就成为一个难点。

1.2.5 旅游地产开发模式越来越丰富，对于外部环境的设计特别讲究，因此创新型产品、配套服务需求更加丰富。

1.2.6 功能、运作方式多元化，旅游地产除了要保证基本的住宅功能，还要保证各种各样的保证各种各样的康体养生、文化娱乐、运动休闲、商务会议等旅游功能。

1.3 我国旅游地产的现状

目前，我国的旅游地产市场呈现出“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的发展趋势。北京、上海、天津、深圳等一级城市的旅游房地产以走“地产”路线为主，以人造景区、景点来和住宅、酒店、社区等配套；二、三级城市的旅游房地产主要走“旅游”路线，依靠本土区域的旅游资源进行项目配置。

我国目前在北京、上海、青岛、大连、海南、广东、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80家。大家比较熟知的有海南的“南海传说”、三亚的“博鳌国家旅游休闲度假区”等等。以曲靖温泉组团项目为例，项目团队有针对性地挑选了几个国内外知名的旅游地产项目来分析，并对温泉、高尔夫球场等进行专题研究，从而提炼了大量值得借鉴的理念、方法和技术。这些为项目的设计提供了强有力的支撑，更重要的意义在于：旅游地产项目不同于一般的住宅项目，并没有成熟或标准的模式可循，因此，从这些已经落地并已获得成功的案例中总结出的经验，与书本上的某某主义、某某理念相比，更具操作价值，也更易于被业主认同。

2 旅游地产规划设计策略

2.1旅游地产定位

主要以文化挖掘和游客行为特征为入手点，综合考虑人文、民俗文化，目标客户，市场及消费能力等因素，围绕所扮演角色与功能目标，将各种因素整合到旅游地产项目中去，培植独特优势，避免同构与重复，做到优势互补，确定旅游地产的主题项目，进行特色化的定位。旅游地产项目的主题定位具有提升附加价值的极大功效。

2.2规划设计结合自然

2.2.1 规划要充分利用原有自然条件，因势利导、突出特色。

2.2.2 环境设计体现自然的风格，源于自然而用于自然，自然地形在变化与和谐中延续着生态与人文的交融。

2.2.3 充分保留原有的地形、地貌、绿化等自然资源，在原有自然资源的基础上，建造了人造绿色景观，与原生态环境合为一体。

如三亚亚龙湾酒店区从规划开始就从生态环境保护出发，充分重视海岸带的环境保护。而其中许多度假酒店的设计更是体现出尊重环境，与自然环境相结合的特色。

2.3 文化为旅游地产增值

文化演绎了战略整合的魅力城市，没有文化的旅游地产设计是不能吸引回头客的。在设计中最大限度挖掘文化，创意文化与原生文化协同增值。如日本豪斯登堡规划师把一块荒地建成一座重现17 世纪荷兰文化特色的旅游城，古朴的风车与运河成了象征荷兰的标志，开凿了 6 km 长的运河环绕并流贯全城，为游客增添了乘游艇沿运河绕城一周，享受水域中具有荷兰特色的令人陶醉的风光并且建造了被荷兰人视为国宝和民族象征的荷兰式风车群。

2.4 精心设计旅游产品

要吸引源源不断的客户，项目产品须进行不断创新与策划。情景设计、体验设计、娱乐化设计，逐步形成完整的旅游地产产业链。项目的规模与功能、建筑风格、空间布局、氛围营造，都应有创意，只有不断创新，抓住游客心理，设计出多元化的游憩方式，旅游房地产才能不断以新的姿态和魅力赢得广大消费者的青睐。深圳华侨城是中国旅游地产成功的典范，对建成后的景区及旅游项目产品，并不固守不变，而是不断对每一个景区的硬件和软件进行换代升级，不断推出有市场冲击力的新项目，游憩方式多元化，在设计上留有充分的变通与发展余地，使景观、项目产品年年有变化，游憩方式多元化，常来常新。

2.5 营造绿色低碳的环境

规划设计中强调以人为本的思想，以建设生态型环境为规划目标，开发全新的以配套为特征，以景观环境为渗透的健康生态城市。将绿色低碳的理念导入旅游地产规划设计，绿色低碳单体建筑、绿色低碳室外环境、绿色低碳生活方式，建设生态城，如日本豪斯登堡确定在经济上发展旅游业与商业服务业为支柱产业，减少许多对环境污染的不利因素，在规划建设之初，建设了一系列环境保护设施，对工厂采取了节能减排措施，建成后豪斯登堡的生态环境质量得到居民的盛赞，游客们赞不绝口，各种野鸟都飞回来了。

3 结束语

旅游地产是近些年来出现的一个新概念。随着传统的以观光为主的旅游逐步向休闲度假旅游转移以及规划功能由单一利用时代走向综合开发时代，旅游+地产在两者互补互助中联姻形成了旅游地产业。旅游地产的发展呼应着经济发展与人们生活方式的需求，为旅游业和房地产业的深入发展开辟了新空间，理性的旅游地产规划设计有利于两大产业的良性互动。对旅游地产的规划设计要引起高度的重视，以期能够带来巨大的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1] 韩斌.中国旅游房地产发展研究[J].旅游管理，2012，（08）

关于旅游地产规划项目的设计理念 篇4

[ 2007-5-15 135300 By 刘力 ]

一、项目操作方式应高度专业化

虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的Shopping Mall综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。

而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销，做住宅开发时发展商可以自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业，也可采用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。发展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。

二、重视专业顾问公司

认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。

此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。

三、专业化建筑规划设计公司至关重要

商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。

而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。

另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。

四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议

大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。

大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。不同的业态要求不同的区位。大型仓储超市和大型建材超市所要求的区位就有所不同。大型建材超市首选的要素是地价低，空间的交通便利的区域。在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。如在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage（便利）的字头。5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。

交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查分析。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。

认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离（500米以外），中距离（200米以外）的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。

5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规律。

五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战

在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。

商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。北京某Shopping Mall在设计都完成之后上报时，才发现其中有重大的消防隐患，原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关规范方面的差异。功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。

商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某商业地产项目进行招商，其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与这家超市的要求有较大差距，最后双方的合作都没有成功。

在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。这方面有一个类似项目的例子，五棵松体育中心虽然是一个体育设施项目，但其中包含了一大部分商业设施。最初的国际投标中标方案中，将商业设施放至大空间的体育馆上空，造成荷载分配违背结构常理，增加了很多技术问题，也极大地提高了建筑造价。后来，经过各方面专家的反复研讨和论证，决定将两部分功能位置互换，彻底改变了原始设计方案。商业业态的繁荣，满足了人们日益丰富的物质和精神需求，也对建筑设计提出了更高的要求，甚至其中有许多内容在国内无规范可循。这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合了解，和处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。

六、丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式

随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。

商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动。u、空间尺度

不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。如大型购物中心需要创造超大尺度的室内空间，各种中庭、内院、挑空、吹拔的尺度处理应与建筑规模大小相协调。而商业步行街则需要亲切宜人的人性化空间，其街道的宽度、两侧建筑物的体量都不能太大，且建筑的层数不宜超过四层，街道的宽度也不宜超过20米。同时沿街的空间尺度也应有收有放，开阔的广场空间和狭窄的街巷空间形成富于变化的空间序列。u、空间气氛

体验消费对人的吸引力来自于不同空间气氛的营造，既有大空间的豪华气派、富丽堂皇，也有小空间的亲切闲适。在形成其自身特色化、个性化的手段中，主题式体验消费是设计的重点，可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调，也可以是本土民俗文化的发掘，如南夫子庙的秦淮风情、北京什刹海的老北京风情等。商业活动与旅游度假等其它产业的结合也是创造体验消费场所的行之有效的方法。此外，现代科技手段的运用，如各种声、光、电设备可以创造出各种虚幻空间和高科技的消费体验。而且，将传统的商业与现代科技相结合而产生全新的体验场所，既是商业建筑发展的必然趋势，也是提高其市场竞争力的核心。u、室内外空间的结合

商业活动的发展，经历了从室外到室内的漫长过程，各种大型购物中心、百货商场、超市更是为室内的商业活动提供了全天候舒适宜人的良好环境。但近年来，随着人们对环保、生态、节能的重视和对更丰富的购物场所的需求，室内商业活动又有向室外扩展的趋势。各种露天的购物广场、商业街与室内商业设施充分结合，这是一个螺旋上升的发展过程。u、环境景观

商业设施不仅仅是建筑本身，相对于其它任何建筑类型，都更有与环境景观紧密结合的必要性。只有一个包含了各种商业铺面、建筑空间、街道空间、广场绿地、园林小品等多种元素综合性的商业设施才是完整而有活力的，才能满足人们日益丰富的消费需求。这也要求环境景观设计和建筑设计必须是整体性的设计。u、多元化的立面设计

商业建筑的立面形象在很大程度上决定了其对人群的吸引力，同时其立面形象应与丰富多彩的商业活动相呼应。因此其立面设计中，有不同于其它建筑类型如公建、住宅等的特殊性。丰富室外空间效果是其设计的基本出发点。u、立面组合的多样化

由于商业建筑的内部功能相当复杂，各个组成部分之间无论空间太小、业态种类、动静要求等方面都有一定的差异性。因此其外观也随之具有不同的表现形式。其整体风格的选择范围相当广阔，欧美传统风格、东南亚风格、本土风格、现代风格都可以考虑，但需要特别强调的是，即便整体风格确定之后，各个局部的处理必须体现一定的变化，尤其是相邻单元之间的重复和雷同是商业建筑设计的大忌。立面风格的多元化和立面结合的多样化营造出体验消费赖以产生的外部建筑空间环境。

u、非建筑固有元素在立面设计中的重要性

对于商业建筑，其立面形象的构成元素除了基本的屋顶、门窗、阳台、露台、墙体之外，还有很多其它辅助元素，如灯具、花池、牌匾、灯箱、雨篷等。而后者在以往的建筑设计中往往不受重视，产生的结果要么是缺乏人情味、缺乏商业气氛；要么是广告灯箱杂乱无章，严重影响建筑立面效果。实际上，这些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。统一地对其进行整合设计，使之成为建筑的一部分，既能创造浓郁的商业氛围，也能保证建筑在日后经营过程中的长期效果。

关于旅游地产规划项目的设计理念 篇5

走出售楼处大门：

您这边请，您看到的就是我们商业街的下沉式休闲广场，花池高低错落有致,地面用防腐蚀的木板跟彩砖铺设，还特别设有供您休息的休闲凳。路口高耸的东郡标志和水景的搭配，使我们小区在长江北路沿线显得非常醒目、大气。上电瓶车

您这边上车，这个裙楼部分就是我们小区今后的会所和商业街，主要以咖啡、休闲茶餐厅为主，会所则以健身、休闲为主，为您的日常生活提供方便。小区主入口

从这个方向您就可以直观的感觉到我们小区的景观是精心设计的，门口非常大气、醒目的东郡logo，突显出小区的尊贵、气派。入口处的行道树，长成以后树冠相连，形成别致的林荫大道，让您更会有回家的感觉。

下电瓶车

这边是小区的车行道，我们小区的车库采用ID感应停车系统，避免了您停车刷卡的麻烦。这里是人行入口，通过智能门禁系统和楼宇对讲系统可以保证闲杂人等不能进入小区，提高小区的安全系数。

入口景观处

这边就是我们小区的入口景观广场，水流沿着阶梯从高至低层跌落，形成一个跌水瀑布，无一不体现出水的流动性和跌落性。您可以沿着瀑布两侧的小径直接身临其境的感受到水从身边流过，还可以在顶上的水帘里穿行。您看，这样的设计可以让您充分享受小区景观所带来的乐趣，而不像一般小区的景观设计仅仅只是观赏。

上楼参观：

您这别请，我们从这里上楼参观样板房，我们样板房做在3楼。我们每个单元为两梯三户的设计，两房和三房各做有一套样板间。您看我们的公共部分都是精装修交付，地面与墙面都铺设了面砖，顶部的吊顶和射灯设计使得整个公共部位精致、高档，完全不同于目前大部分高层公共部位毛坯交付，大大提升了您的居住品质。

这里就是我们东郡的样板房，麻烦您先穿下鞋套，这套是140平米的三房两

1厅两卫的户型，你先看下户型，我先给您大概介绍下（户型大致介绍）。您看，动静分明，全明设计，我们进去看一下。

样板房：

三房

我们右手面的位臵就是玄关，这里可以做鞋柜，左面的墙上是可视对讲系统。先和您介绍下朝向（指明朝向）。我们先来到客厅看一下，朝东的4.6m超大开间的客厅设计，同时采用大面积得落地玻璃，充分保证您客厅的采光。超大开间的设计也让您的客厅更显宽敞阔绰。

位于客厅西侧的就是餐厅，将近14m2的餐厅面积为您和家人的聚餐提供宽敞的空间。

餐厅对面就是厨房，这样您家里烧好菜后端进端出也会比较方面。较为规整的厨房具有三面稳定墙面，为您提供充足的操作台面。厨房内我们特别帮你设计了两扇大面积的下推式窗户，比一般的平推窗更有利于厨房热气和油烟的散出。此次我们突出了大厅小卧的房型设计理念，有效的控制次卧面积，突出客厅及主卧的尊贵。这里是家里的书房或者客房，朝东并设有阳台，以保证充足的采光。为了考虑到您主居住区的私密性，我们将客卫设计在客卧的附近。您可以看到我们为您设计了一个将近7m2的超大客卫，宽敞的卫浴空间不仅方便您的使用更可以大大提升您居住的舒适度。

我们还特别帮你设计一个储藏室，你这边看。为您提供了足够大的收纳空间，这样您家里的杂物可以放在这里，保证房屋的整洁性。旁边为朝南的次卧，我们的次卧采用大窗采光，窗户面积要比别的楼盘大的多，以保证充足的采光。您看这里，这就是主人专用的套内洗手间，一般楼盘套卫面宽最多做到1.8m，而我们做到2.1m，方便您安臵一个大的浴缸，泡一泡澡，消除您一天的疲劳。您这边看一下，最后向您介绍的就室您家的主卧。我们的主卧开间3.8m，像一般大多数楼盘卧室开间最多做到3.6m。主卧整面的落地玻璃推拉门，让您的卧室得到充足的采光。卧室外特别设计超宽大的阳台，您可以坐在阳台欣赏到楼下的景观、绿化，以及充分的享受阳光。

您看，140平米的三房，动静分明，空间布局合理，其实这样的房子住起来才是最为惬意的。

二房

下面带您看一下我们另外一套两房的样板房

这套是约98平米的两房两厅一卫的户型，你先看下户型，我先给您大概介绍下（户型大致介绍）。您看，同样有是动静分明，全明设计，下面我们进去看一下。

我们为两房的户型专门设计了一个玄关收纳空间，足够的空间让您摆放鞋柜和储物柜，让您家里看起来更加的整洁。墙上的是您家的可视对讲系统。先和您介绍下朝向（指明朝向）。这里是餐厅，餐厅旁边就是厨房，这样的设计让您做完菜后端进端出非常方便。大约7m2左右的厨房，这样宽敞的厨房空间在一般的高层当中是很少见到的。厨房外还为您特别设计了一个工作阳台，您可以放臵拖把池和洗菜池，这样您买完菜直接拎到阳台洗净，再进入厨房操作，这样保证您厨房的干净，也是比较科学的。

两房的卫生我们为您设计了2m的超宽开间，如果您想安装浴缸也是完全可以的。像这样宽敞的卫生间相信您在一般的两房当中是很少看到的。这里就是朝南的客厅，4m的客厅开间，整个客厅的空间比一般的高层两房更为宽阔。大面积的落地玻璃移门让您的客厅采光充足。让同时采用大面积得落地玻璃，充分保证您客厅的采光。

此次我们突出了大厅小卧的房型设计理念，有效的控制次卧面积，突出客厅及主卧的尊贵。这里是家里的次卧，同样也是朝南的设计。您这边看一下，最后向您介绍的就是您家的主卧。主卧整面的落地窗让您的卧室得到充足的采光。卧室外的阳台与客厅阳台相连接，大面积的阳台在高层中是很少见到的，这样的设计让住在高层的您也有宽敞的空间休息、活动，充分的享受阳光。

关于旅游地产规划项目的设计理念 篇6

鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法

江西省鹰潭市人民政府

关于印发《鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法》的通知

鹰府发〔2011〕7号

月湖区人民政府，市龙虎山风景名胜区管委会，鹰潭经济技术开发区管委会，市信江新区管委会，市政府有关部门:

《鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二〇一一年二月二十四日

鹰潭市房地产开发项目规划设计联审和竣工联合验收暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范本市房地产开发项目建设行为，提高行政机关办事效率，维护建设单位和购房者的合法权益，根据有关法律、法规，结合实际，制订本办法。

第二条 本办法所指的房地产开发项目，是指按建设项目审批程序批准的，由具有资质的房地产开发企业开发组织建设的普通住宅、公寓、办公用房、商业用房及其按规划要求配置的配套设施。

第三条 凡在本市城市规划区范围内取得国有建设用地使用权后的房地产开发项目，在取得建筑工程施工许可证之前，必须进行设计联合审批（以下简称联审）。房地产开发项目竣工后，必须进行竣工联合验收（以下简称联验）。

未经联审的房地产开发项目不得办理施工许可证。未经联验的房地产开发项目不得交付使用，不得办理房屋所有权初始登记、国有建设用地使用权分割登记。

第四条 鹰潭市房产管理局负责房地产开发项目联审和联验的牵头工作，月湖区政府、市城乡规划局、市城乡建设局、市城管局、市国土资源局、市人防办、市消防支队、市环保局、市气象局、市教育局、市卫生局、市体育局、市行政服务中心等单位依照各自职责做好房地产开发项目联审和联验工作。

邀请项目所在地的社区居委会参与房地产项目的联审联验。

月湖区政府、市教育局、市卫生局、市体育局、市城管局等单位编制的社区居委会、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施、环卫设施等专项规划经市政府批准后，作为联审和联验的依据。

第五条 参加联审的部门（以下称联审部门）和联验的部门（以下称联验部门）应当在鹰潭市行政服务中心设立窗口，明确专人负责联审和联验工作中的受理、现场查验、投诉调处及联系等事宜。

第二章 联审

第六条 房地产开发项目建设联审按照“统一受理、分头审批、限时完成、集中回复”的运作方式。

第七条 建设单位应提交下列资料：

（一）申请报告及房地产开发企业资质证书；

（二）项目核准文件；

（三）《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及用地红线图；

（四）《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地使用证》；

（五）环境影响评价报告书（表）；

（六）全套设计方案（包括公共配套的幼儿园、安保监控设施、社区卫生服务站、体育设施、环卫设施、物业管理用房、社区居委会用房、小区内消防设施、休闲设施、小区绿化方案及树木保护方案、消防设计、人防设计、防雷设计等）和施工图审查备案单；

（七）按国家有关规定应提供的其他资料。

第八条 联审单位职责分工：

（一）市房管局负责审查申请报告、房地产开发企业资质证书、项目核准文件等与本局职责相关的内容；

（二）市城乡规划局负责审查《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建设用地红线以及公共配套建筑设计方案中的小区内市政公用设施、环境景观设施、游憩休闲设施等与本局职责相关的内容；

（三）市城乡建设局负责审查施工图设计文件备案、供水、排水、供气、节能等与本局职责相关的内容；

（四）市城管局负责审查建设范围内的《小区绿化方案》、《树木保护方案》、公共配套建筑设计方案中的物业管理用房和环卫设施等与本局职责相关的内容；

（五）市国土资源局负责审查《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用证》等与本局职责相关的内容；

（六）市消防支队负责审查消防设计文件等与本支队职责相关的内容；

（七）市环保局负责审查环境影响评估报告书（表）等与本局职责相关的内容；

（八）市人防办负责审查人防工程设计方案等与本办职责相关的内容；

（九）市气象局负责审查与防雷装置等与本局职责有关方面的内容；

（十）月湖区政府、市教育局、市卫生局、市体育局分别负责社区居委会用房、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等方面的审查；

（十一）市行政服务中心负责有关窗口工作的协调和规费的核算、跟单等工作。

第九条 鹰潭市行政服务中心房管局窗口（以下称受理窗口）统一受理建设单位的有关资料，受理窗口应当场对开发单位申报资料进行审查，符合条件的应当场予以受理，出具《联审联批通知单》，明确办结时限，并抄告市行政服务中心；不符合条件的应一次性明确告知建设单位所缺资料，出具《补件通知书》，并予以退件，待符合条件后予以受理。

第十条 受理窗口受理联审资料后，将相关资料通过联审部门窗口分送各联审部门进行审查。各联审部门应当在5个工作日（涉及批前公示、结果公告、听证、专家评审、政府审批、招投标时间除外，涉及重大复杂工程时，消防审查可放宽至十个工作日）内提出审查意见，并反馈给受理窗口和市行政服务中心（需要签订有关协议的要提交书面协议）。对没有在规定时间内提出意见，又未及时提出资料不全或材料内容不符合要求的，视为同意。

第十一条 开发项目经联审后，由市房管局通知建设单位依照建设项目一站式收费的有关规定在窗口进行跟单缴费，经市行政服务中心和市财政局窗口复核后，统一缴入财政专户，再到市城乡建设局办理《建筑工程施工许可证》。

第十二条 房地产开发项目的设计应根据建筑红线所确定的建设范围统一设计、统一联审，并实施一次性开发，同步交付使用。如因特殊原因确需分期建设的，应在设计联审时提出分期建设方案，相应市政公用基础设施和公共配套设施应满足使用要求。其中首期开发的工程中应当优先建设主要公共配套设施。项目中有拆迁安置任务的，安置房应当安排在首期。

第十三条 房地产开发项目进行转让时，经市规划委员会批准的原规划方案和经联审批准的原公共配套建筑方案对受让方同样适用。

第十四条 房地产开发项目《建设工程规划许可证》超过法定时效的，应当按照本办法规定的程序重新申报联审。

第十五条 联审通过后的相关方案不得擅自变更，确需调整的，按有关法律法规和规章规定的程序办理。调整涉及多个部门的应当按照本办法规定重新申报联审。

第三章 联验

第十六条 房地产开发项目按联审批准的建设规模和标准实行竣工联验，由市房管局组织实施。房地产开发项目中的单项建筑工程质量验收，由市城乡建设局依法监督建设单位组织实施；规划指标验收由市城乡规划局先期负责验收。

第十七条 房地产开发项目验收内容包括：

（一）规划指标验收；

（二）市政公用设施验收：含道路与标志标识、停车场（库）、室外公共照明、环卫设施、各类公用管线（供水、供电、供气、雨水、污水管线，其它管线应设专用管沟）；

（三）环境景观设施验收：含绿地、游憩设施等；

（四）物业管理用房、社区居委会用房、幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等验收；

（五）拆迁安置房和白蚁预防落实情况验收等；

（六）建设用地合法性验收；

（七）人防工程验收和消防验收；

（八）按照国家规定需要验收的其他内容。

第十八条 房地产开发项目联验职责分工：

（一）市城乡建设局负责监督供水、供气、排水和建筑节能等有关方面的验收；

（二）市城乡规划局负责规划指标、市政公用设施、环境景观设施等有关方面的验收；

（三）市城管局负责环卫设施、物业管理用房、小区绿化和树木保护等有关方面的验收；

（四）市国土资源局负责建设项目依法用地和履行出让合同有关方面的验收；

（五）市房管局负责拆迁安置房和白蚁预防落实情况有关方面的验收；

（六）市气象局负责防雷装置有关方面的验收；

（七）市消防支队负责消防有关方面的验收；

（八）市人防办负责人防设施有关方面的验收；

（九）市环保局负责环保有关方面的验收；

（十）月湖区政府负责社区居委会用房有关方面的验收；

（十一）市教育局、市卫生局、市体育局分别负责幼儿园、社区卫生服务站、体育设施等有关方面的验收；

（十二）市行政服务中心负责房地产开发项目规费有关方面的验收；

（十三）建设用地红线范围内所有的施工机器（具）、临时建筑物、构筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕；建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或埋入地下，达到工完、场清、地平、无垃圾（所有验收人员现场察看，并签署意见）；

（十四）建设用地四周界限与建设用地外相连的道路、人行道、河道、围墙等设施建设，应当符合规划设计要求，并满足业主生活和通行条件（所有验收人员现场察看，并签署意见）。

第十九条 房地产开发项目联验应提交的资料由各联验部门根据竣工验收的内容予以明确后，由受理窗口统一对外公示。

第二十条 建设单位申请办理项目联验手续时，应当向受理窗口报送按前条规定的公示资料。受理窗口应当在收到相关资料后5个工作日内组织联验。各联验部门应当派人现场参与联验。不派人到场的视为同意验收合格。各联验部门应在10个工作日内反馈验收意见。验收意见全部合格后，发放房地产开发项目联合验收合格证；验收不合格的，各联验部门要提出整改意见。建设单位整改到位后，书面报告受理窗口，再由受理窗口书面通知相关联验部门窗口，相关验收部门应当在3个工作日反馈验收意见。建设单位如拒不按要求整改的，由相关部门按法律、法规进行处置。

第二十一条 申请分期验收的，应当经市房管局同意后方可实行，待项目全部完成后再进行项目总体验收。

第二十二条 市房管局负责组织接待验收投诉。各联验部门应当明确专门部门按照联验职责分工分别负责有关方面投诉的解释和调处，不得拒绝和推诿。

第二十三条 建设单位必须将联合验收合格作为房地产开发项目交付使用的必备条件，并在商品房屋买卖合同中予以注明。

建设单位在各新闻媒体发布的商品房屋销（预）售广告，必须标注“鹰潭市房管局忠告购房者：房地产开发项目必须通过联合验收后，方可交付使用和办理《房屋所有权证》以及《国有建设用地使用证》”的字样。

第四章 责任

第二十四条 房地产开发项目未办理施工许可证并擅自开工建设的，由市城乡建设局依照相关法律、法规进行处理，未经联验并擅自交付使用的，由市房管局依照本办法进行处理。

第二十五条 联审部门和联验部门有关工作人员在房地产开发项目联审和联验活动中玩忽职守、循私舞弊、索拿卡要的，对有关责任人予以行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

关于旅游地产规划项目的设计理念 篇7

在旅游地产策划与规划设计中有四大关键工程需要关注。

首先生态修复工程引领旅游地产走向立体化模式。旅游生态环境修复不仅能够给市民带来优越的生活环境，同时能够有效提高城市土地价值，推动城市各产业功能联动。在可持续发展中，生态越来越成为区域发展的核心竞争力，哪个城市抓得早、抓得准，谁就掌握了发展的主动权和竞争优势。在城市旅游生态建设过程中，应大力实施生态带动战略，提高城市绿化水平和景观建设水平，城市品质得到了有效提升，就能够大大增强城市发展的承载力和吸引力。

其次，品牌构建工程驱动旅游地产的城市特色功能圆满。城市欲宣传推广可宣传城市的宜居、宜业、宜游。在宜居、宜业、宜游这个互动当中，城市品牌化是营销城市、塑造城市形象的制高点。

再次，文化创意工程成为旅游地产城市功能的永恒主题。城市基础设施建设需要蕴涵文化特色。

关于旅游地产规划项目的设计理念 篇8

盛方咨询为旅游地产项目投融资的途径和方法提供五点建议。

1、国外商业贷款融资途径。这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。但是特别注意的是这种融资模式因为具有超强的风险控制程序、特别看重企业现金流、特别看重企业是否稳健成长等因素，所以快而稳健的旅游地产项目才是最重要的。

2、旅游地产证券化的模式选择。将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。因为旅游地产的资产范围很广，除旅行社、旅游饭店、旅游交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外，一般还包括景点与景区中的自然和人文资源，以及相应的基础设施、附属服务业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等，所以应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式。

3、境内外上市融资。上市融资越来越重要，成为各旅游地产开发公司的首选融资模式，境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。通常还有的做法就是买壳借壳上市。目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。

4、金融租赁融资。金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。

5、典当融资。典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

关于旅游地产规划项目的设计理念 篇9

作者：张博（奇创北京分公司总经理）文字整理：侯存真 陈淼|点击量 : 386

粗糙磨合：中国旅游地产的发展

近年来，因为旅游地产而引发的负面报道屡见不鲜。前不久闹得沸沸扬扬的大理洱海事件，开发商打着旅游地产的名义把美丽的情人湖填平了，盖上了毫无特色的别墅，一时的短视使得整个项目、政府和开发商前途尽毁。另一个是威海银滩的旅游地产开发的案例，从上个世纪90年代初至今，威海银滩建成了上百家房地产项目，不过房虽然是盖起来了，却罕有人至，原因是开发商打着旅游地产的名义去开发项目，却不把旅游项目本身做好，导致整个市场操作前景堪忧。还有就是湖南江永的例子，当地的政府和一个地产开发商组成了一个联合开发的实体，准备开发旅游地产，但是在获得土地之后该公司只是象征性的投了一些钱建设旅游项目，大量精力都在进行地产的开发上，于是这个合作在不久之后就戛然而止。

回顾了三个案例之后，可以看到，成功的旅游地产的开发它有着各种各样的模式和成功经验，但是失败的旅游地产无非就是走了这么几条路。

在旅游地产开发时为什么会产生政府和开发商一拍两散的结局？旅游地产开发中面临的另一个问题就是了旅游和地产的“同床异梦”，最终导致的局面也只能是“鸡飞蛋打”。旅游和地产是两个不同的系统，他们有着各自的客观规律。两者没有很好的对接，就会发生粗糙磨合的局面。

简单的说来旅游和地产“同床异梦”的方式可以分为三类：首先，开发商在地产界可以叱咤风云，但却不懂旅游产业的发展规律而盲目介入，导致失败；第二，开发商跳过旅游，直奔地产；第三，开发商缺乏一个前期的调研，定位欠准，导致整个开发方向和思路出现了问题。而旅游规划在这里所扮演的角色，就是力求做到“统一认识，明确角色，协调关系，优势互补”这十六个字。

传统的旅游规划的确存在着不少问题：一是脱离市场的问题，理论道理摆一堆，却因为立足点背离市场运行规律最终只能被束之高阁；二是纸上谈兵的问题，规划只是在现有的资源上进行整合，缺少一条贯穿始终的主线，文化挖掘也流于表面；三是以偏概全的问题，用一个行业的系统代替一个产业的系统的话，就会发生一定的偏失。而真正的旅游规划就是要力求做到“立足市场、策划先行、系统规划、统筹全局”这十六个字，应该确保规划的实操性和落地性，而绝不仅仅是一纸空谈。

凸显价值：旅游地产中的旅游规划与策划角色

旅游规划在旅游地产中所扮演的第一个角色是发现价值。通过准确而独到的分析、前瞻性的预测以及清晰的思

路与判断来发现价值。

目前，在国内已经有一些旅游地产的项目形成了自己的模式，比如“华侨城模式”等等。一些具有实力的投资商、开发商不仅形成了自己的模式，也已经完成了模式输出这个过程。如今，我们看到全国有越来越多的欢乐谷建立了起来，这说明“华侨城”模式已经被成功的输出了。

2005年的时候，奇创在“三亚市旅游总体规划”中获得国际竞标中第一名。在三亚总规中，奇创看到了三亚湾、大东海、亚龙湾在未来旅游发展中空间格局上的拘束，创造性的提出了继续向东寻找一片国家海岸。于是便寻找到了当时并不为人知的海棠湾。在进行了海棠湾概念性规划之后，这个项目成功的成为了“国家海岸”。目前，90平方公里的海棠湾已经吸引投资高达980亿人民币。我们可以看到，独到的分析、前瞻性的预测以及清晰的思路与判断是一个好的旅游规划实现点石成金的必要准备。

旅游规划在旅游地产中所扮演的第二个角色是实现价值。高度的战略定位、创意的策划设计以及科学的系统规划，这些都是实现价值的重要手段。

查干湖的案例可以诠释奇创实现价值的能力。位于吉林省的查干湖目前在省内已经享有了较高的声誉。2005年查干湖旅游局与奇创初次接触的时候，对方的诉求仅仅是希望建一个民俗村。通过前期的调研之后奇创发现，在内蒙古及其周边的大环境中，一个毫无特色民俗村一经面世立刻就会被无数同类产品所淹没，几乎没有任何的生存力。通过对查干湖人文资源和历史资源进行深入的分析，奇创深度挖掘了当地独具特色的渔猎文化，大胆的提出了打造“中国最后的渔猎部落”的构想，并通过规划将这个构想逐步变成现实。目前查干湖的开渔节已经发展到了一定的规模，曾多次出现在了中央电视台新闻联播中。经过挖掘和包装之后，查干湖当地的民俗文化已经转变为一种旅游品牌而备受瞩目。从一个不为人知的小地方向国家级4A景区的转变，查干湖只用了短短五年的时间。

旅游规划的第三个作用是传播价值。现在的旅游市场已经不再是“酒香不怕巷子深”的年代，它通过打造特色的旅游地产品牌，采用实操的运营策略，以及提供多样的延伸服务等方式，使得规划更具落地型和实操性。

广东省江门市银湖湾湿地公园的前身是一个连员工工资都已经难以负担农垦指挥部。2005年奇创接受委托编制了银湖湾湿地公园旅游概念规划，将银湖湾定位为华南第一湿地公园，设置了游艇休闲度假区、健康主题社区、生态环保娱乐区、高档运动休闲区和红树林保育区等。在完成了这个规划设计之后，2006年银湖湾就成功吸引到香港和记黄埔21亿元投资，之后来自美国和香港的投资又接踵而至，目前已经成功吸引投资30多亿元。银湖湾在前人“沧海变桑田”的基础上，把“滩涂变成了黄金”，项目开发炙手可热。

旅游地产成功的标准与执行

1、以旅游统领开发全局

旅游地产的开发首先应以旅游统领开发全局，这是十分必要的。奇创在过去的工作中，曾有过很多次是用旅游规划为已经完成的一系列景观设计和建筑设计做收尾工程。

例如苏州工业园区金鸡湖的项目，在奇创参与之前，苏州工业园区管委会已经与十几家国际一流的景观公司和建筑公司合作过，十几个大大小小的项目分布在了沿湖区域，但是由于没有一条旅游的主线而颇显凌乱。不可否认的是，这些景观设计和建筑设计都是非常出色的，但是十几个建筑和景观设计奠定的仅仅是景观和建筑的广度而并不能奠定旅游的高度。而一个旅游品牌的树立正是需要这样旅游的高度来作为基奠的。

在金鸡湖的开发中，奇创对之前不恰当的市场定位和开发理念进行了纠正，进行了金鸡湖的旅游休闲与商业策划。奇创认为苏州市民也需要一个类似于上海的新天地和北京的什刹海一样的“城市客厅”或“城市后花园”。目前，金鸡湖这个项目已经成为苏州新的品牌性项目指引着苏州旅游未来的发展方向。由此可见，由旅游主导开发是通过对主题和内涵的凝练来实现长期效益代替短期效益的目的的。

而上文中提到的威海银滩的案例启示我们，打着旅游地产的名义做完了地产却没有做旅游，最终会导致以人气惨淡为收场的结局。旅游产业最大的价值恰恰就在于它可以带动人流、物流、信息流和资金流的加快发展，只有这样，才能最终实现品牌形象的树立以及地产价值的提升。此外，在旅游地产的开发中，只有立足于旅游统领全局的高度上，才能够实现三大效益的综合实现，推动旅游业健康、可持续的发展。

2、旅游主导下的复合发展战略

旅游主导下的复合发展战略的第一个模式是 “1+X+Y”的旅游产品的发展模式，即“一个核心旅游景区+多个旅游节点+系列旅游休闲配套与地产项目”，这是奇创根据过去旅游地产的操作经验所归纳出的模式。另一个模式是“旅游+地产+产业”的联动模式，在大型的旅游度假区中，仅仅是旅游+地产是不足以达成综合实现三大效益的目的的，只有与旅游相关的一系列产业的注入才是未来可持续发展的重要保障。

被誉为成都主题公园第一品牌的“国色天香”坐落于温江区，“国色天香”巨大的成功使得温江政府高度认识到了旅游对于实现产业联动的重要作用，于是将温江区的发展方向定位在了旅游及其延伸产业上。奇创为其进行一个温江区旅游休闲度假产业发展战略及运营策略的综合研究。本方案着重于研究如何以旅游为引领，将康体养生、温泉度假等一系列的产业成功的融入到温江区，最终实现温江区打造“四川旅游产业区”的目标。

浙江千岛湖进贤湾现在是浙江省六大旅游重点项目之一，该项目占地14平方公里，对于这样一片广阔的资源丰富的地块，简单的景观地产并不能指导整个地块开发，也不能达成实现三大效益的目标，而只有采用“用旅游树立品牌，用地产实现收益保障，用产业来激活整个项目运转的灵魂”的复合发展模式才能够指导进贤湾项目的开发。

另一个例子是华清池的案例。早期的华清池同国内众多景区一样，仅仅是依靠门票经济生存。为了寻求发展出路，华清池提出了北扩的发展构想。奇创机构在操作华清池北扩的项目时，将华清池的历史文化底蕴和温泉特色，集合了观光旅游、休闲度假、商务会议、温泉养生等一系列的功能，将其打造成为了一个体验式旅游度假区，而不再仅仅是一个旅游观光景点。

3、旅游+地产的策划中的方式与策略

对旅游资源和企业资源进行整合，结合市场潮流和本土文化寻求策划的灵魂，采取无法复制、难以超越的特色定位，创造尊重自然空间格局、适宜的度假人居空间，选择适当的旅游地产的功能和组合，用成功项目赢得品牌声誉，采用“大众项目聚人气，餐饮商业提商气，休闲度假抬地气，高端住宅拢财气”的市场策略获得经济效益，善用新媒体营销平台聚拢人气以及大胆启用服务外包节省人力财力，这些都是旅游地产策划中的方式和策略。

武当山-太极湖区域策划被认为奇创机构在过去操作过的一个非常成功的综合地产项目策划。“问道武当山，养生太极湖”的形象口号极好地道出了该区域的发展主题与灵魂，中国山水生态旅游休闲度假产业基地的定位既尊重了当地的文化与自然生态资源，又是一个十分良好的市场发展方向。同时，项目的功能组合也较为合理，尊重了空间与资源特色。

4、旅游地产执行者的使命

包括政府和管委会、开发商以及投资商等旅游地产执行者所担负的使命首先是扮演好五大角色，即扮演好理念倡导者、平台搭建者、资源整合者、开发示范者以及区域协调者这五大角色。其次，执行者还应处理好五大关系，即与政府、消费者、当地居民、二级运营商以及其他合作者的战略关系。