旅游小城镇的业态规划 ——古镇项目

旅游小城镇的业态规划 ——古镇项目（共3篇）

旅游小城镇的业态规划 ——古镇项目 篇1

旅游小城镇的业态规划 ——古镇项目

业态规划是旅游小城镇规划的重点之一。无论是面向本地消费者还是旅游者，旅游小城镇必须得有足够的休闲业态才能留住人，才能吸引消费者消费，才能具有活力。本文将从休闲业态角度进行梳理，借鉴国内外成功案例，尝试建立古镇类旅游小城镇的休闲业态配比关系，以及核心商业区规模与客流量、消费力的关系，从而指导现实中的开发与建设。

一、休闲业态的类型

作为以旅游者为主要服务对象的休闲业态，绿维创景通过梳理，认为旅游小城镇的业态主要包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆客栈类、演艺类和服务配套类六大类。

二、从旅游小城镇案例看休闲商业业态配比

（一）从国内旅游小城镇案例看休闲商业业态配比

1、大理古城

大理，文献之邦，拥有1200年历史的南诏古国，有30余年的近代旅游发展史。大理古城总营业面积3万平方米，核心商业区面积为2万平方米。2014年，共接待游客918.17万人次，实现旅游收入135.01亿元，人均消费1470元。

（1）商业业态

大理古城业态，按照商铺面积分，商品经营占46%，服务及配套占37%，餐饮业占7%，休闲娱乐占10%。

大理古城业态，按照商铺数量分，商品经营占80%，服务及配套占7%，餐饮业占8%，休闲娱乐为5%。

2、丽江古城

从上世纪80年代末开始，丽江古城至今有将近30年的旅游发展史，22个少数民族聚集，6200多户，3万多人。丽江古城总商业经营面积3万平方米，核心商业区面积约1.6万平米。2014年，接待游客1731.17万人次，实现旅游收入238.38亿 元，人均消费1377元。

（1）商业业态

丽江古城的业态，按照商铺面积分，商品经营占46%，餐饮酒吧占17%，休闲娱乐占10%。

丽江古城商业街业态分布（按数量分）比例

丽江古城商业街业态分布（按数量分）比例

3、凤凰古城

凤凰古城是一个以苗族、土家族为主的少数民族聚集地，风景秀丽、历史悠久、名胜古迹甚多，商业总经营面积约1.5万平米。2014年，凤凰古城共接待国内外游客956.18万人次，旅游社会收入80.98亿元，人均消费846.9元。（1）商业业态

凤凰古城的业态，按照商铺面积分，商品经营占45%，餐饮业占27%，休闲娱乐占19%，服务及配套占10%。

凤凰古城业态，按照商铺数量分，商品经营占78%，休闲娱乐占4%，餐饮占14%，服务及配套占4%。

（二）未来中国旅游小城镇开发商业业态借鉴

上述三座古城（或称旅游小城镇）是国内目前开发运营非常成功的经典案例。借鉴其古城面积、小镇商业营业面积、客流量、常住人口的关系可以对未来我国旅游小城镇的开发规模形成非常高的适用度，且可保证商业经营的丰满度。

旅游小城镇的总面积不宜超过3平方公里，核心区不宜超过1平方公里，小镇常住人口约2万左右，开发成熟期年客流量约1200万（日均约3.3万人），人均消费约1200元。

旅游小城镇的规模不宜再大。因为在现有水平上，大理餐饮业和旅馆业由于旅客停留时间短住宿少，生存状态欠佳；丽江古城新建三条商街营业率为20%，经营惨淡，只有开发时定位为旅游商街而最终沦为为本地人服务的七星街经营状况良好。

2、业态配比

根据前述对中国三大知名休闲古镇的相关统计，按照面积计算，理想的旅游小城镇业态配比为：餐饮7%（向上浮动一般不超过3个百分点，最高不超过15个百分点）、旅游商品经营50%、休闲娱乐10%（未来休闲娱乐比重可适度上浮）、服务及配套10%、宾馆客栈5%、剩余18个百分点在旅游商品经营、休闲娱乐和服务及配套之间灵活分配。

3-4m比较宜人且宜于氛围打造，如果宽在10-20m，需要通过街心景观、排水沟等控制步行街道宽度部分在2-3m，不宜再宽。商街长度600m为最佳，通过后期延伸，不宜超过1500m。

商业街核心商业区面积约1.5万㎡，总营业面积约3万㎡，商户量在500以上，户均面积约20-25㎡，其中商品类高度密集商业街，户均面积不超过10㎡，其他约18-25㎡，其中大的餐厅和酒吧等一般面积较大。

4、商业业态分布

除旅馆客栈外，其他的商业街业态呈现相对集中的混合业态，绝对集中的业态一般商街长度比较宜人，便于旅游者到附近商街处餐饮、休闲。

（三）旅游观光休闲产品（白天+黑夜）

开发较为成功的旅游小城镇，无论是像丽江、大理和凤凰这样的历史古镇，还是像彝人古镇、滦州古城这样的新建仿古旅游小城镇，旅馆客栈类业态与其他业态比均呈绝对弱势，究其原因是游客停留时间少，住宿客少。

在大众度假时代来临的背景下，国民的休闲度假需求逐步显现，但不少散客认为这些古城商业化氛围过浓，丧失了古城风貌和底蕴，服务差，过于喧嚣的酒吧夜生活让古城变得妖冶媚俗而避之唯恐不及，因此停留时间短。团队客在上述古城停留时间更短。有限的平均停留时间，不得不造成“走马观花”的观光旅游方式和“拉练式”、“赶鸭式”的食、住、行服务接待方式，使游客无法体验旅游资源的文化品位和丰富内涵，直接造成游客的人均消费水平偏低和旅游产业的整体收益偏低。这形成了一个恶性循环。

从旅游团队的运作方式来看，短期内团队客在古城的停留时间弹性不大，因此旅游小城镇要想赢得未来红利，需要在散客上下功夫，延长散客停留时间，变观光客为休闲客和度假客，相应配备优质的、白天和夜晚结合的休闲产品和度假产品。

旅游小城镇的业态规划 ——古镇项目 篇2

1. 华阳古镇开发现状

华阳古镇位于陕西省汉中市洋县境内(图1),居住人口为6000多人,古镇居民主要从事农业生产活动。古镇留存有大量的明清及民国时期的建筑,具有开发古镇旅游的条件。

华阳景区预算投资6亿人民币,自2008年至2010年4月景区已投资1.6亿元,其中对古镇进行了建筑外立面改造、水电改装、道路铺设、环境改善以及人造景观修筑等。目前,古镇进行旅游开发存在以下几个问题:社区居民普遍缺乏旅游意识、社区居民不愿承担经济风险、景区管委会缺乏资金、古镇文化挖掘深度不够、政府对社区居民管理不到位等。由于诸多问题,古镇街区暂无旅游服务功能业态分布,不能满足旅游活动需求。

2. 街区业态划分

根据《华阳古镇修建性详细规划》对古镇进行的功能分区,E区(古商贸铺板门街)为观光区(图2),现有96户居民。本研究针对E区进行街区功能分析。根据业态类别将E区划分为4个功能区,分为零售商业区、民俗餐饮酒吧区、民俗文化体验区、民俗博物馆区。

2.1 零售商业区

将部分汉中传统老字号引入其中,与民俗文化体验区有机结合,部分手工艺品用于现做现卖,也可以制定或以其他形式出售。

2.2 民俗餐饮、酒吧区

传统固定式餐饮,以古镇民居作为背景,引入地方特色餐饮项目,使游客在享受餐饮的同时,感受洋县文化的博大精深。流动性的摊点,陕南地区存在大量的民间小吃,可以充分利用他们占地面积小、灵活、民俗的特点,与固定的建筑相呼应。

2.3 民俗文化体验区

部分与零售业结合,将各种民间工艺品如:雕刻、泥塑、刺绣、剪纸、纸扎,刺绣、竹编等的制作与销售相结合,特别强调消费者参与的体验式购物,消费者不再是观览者和购买者更是参与者与制作者。同时将民间传统曲艺的秀场设置在戏楼和一些院落中,使游人现场体验民间曲艺的魅力。

2.4 民俗博物馆区

以展示汉中地区民俗风情为主的专题性博物馆,将汉中各个时代各个地方的民间文化在此集合,用于展示雕刻、泥塑、刺绣、剪纸、纸扎,刺绣、竹编等民间工艺品,还有华阳古镇关于驿站文化、军事文化、民俗文化等方面资料或者实物的展示,同时兼有手工艺品、曲艺等演示活动,具有浓郁的地方特色,弘扬汉中文化,传承和展示古镇民俗、民风,丰富群众文化。

2.5 业态户数计算

根据古镇规划,选取中期预计游客量23.5~24.5万人/年作为计算古镇各种业态户数的依据。按24万人/年计算,每年适游期270天计算,每天平均接待游客为900人,远期按95万人/年计算,平均每天接待游客为3500人,运用折中计算,平均每天接待游客为2200人。根据预期游客量和可开发成旅游产品的数量等确定业态相应户数:

(1)零售业商铺一般需要占全部商铺的50%左右,因此选取50户作为零售商铺;

(2)民俗文化按当地特色手工艺品、作坊种类来确定户数,其中具有特色产品的每种需要1~2户,则需要商铺户数最低为20户;

(3)餐饮游客占地面积按1.5m2/人计算,餐饮周转率按2.5计算,2200/2.5*1.5=1320m2,则需要就餐面积为1320*2=2640m2,(餐厅与厨房面积比按1:1)古镇建筑面积为15737.5 m2,平均每户面积约为160 m2,则需要餐饮店最低为17户,另加其他特色餐饮、酒吧、茶馆、客栈等需要25户;

(4)民俗博物馆选取面积较大院落布展,另加放映厅等,最低需要户数为2户。

根据以上分析,根据实际情况调整业态户数,见表1。

3.“点—轴”理论应用

3.1“点”选择原则

本研究选择四类业态做为“点”,“点”的选择根据以下原则:

(1)房屋适宜,房屋建筑面积、层数、区位、方位等适宜开设某个业态商铺;

(2)保留原有商铺,进行改造与引导,成为“点”;

(3)具有旅游意识户主的房屋。

3.2 业态发展阶段

本研究将业态发展过程分为三个阶段:初级阶段、发展阶段、完成阶段。

3.2.1 初级阶段

在四种业态之中选取各自具有代表性的商铺、餐饮酒吧、民俗文化体验馆和民俗博物馆,按照古镇街区实际情况及房屋建筑面积、层数、区位、方位等条件,其中,对古镇街区原有传统商铺(可为旅游服务商户)进行包装与开发,将四种业态代表镶嵌于街区(图3A)。四种业态代表即为“点—轴”理论中的“点”,也即增长极,具有示范和带动作用。

3.2.2 发展阶段

随着景区游客量的增加,社区居民旅游意识的增强,政府资金的投入等,以四种业态代表的“点”为增长极,带动两侧社区居民主动参与旅游活动,开设与原有点配套的业态商铺或体验馆等(图3B)。例如在民俗馆周围会产生旅游纪念品商店,在原有餐饮店周围出现相同或其他餐饮店等。这时业态户数逐渐增多。

3.2.3 完成阶段

随着景区游客量进一步的增多,原有旅游服务的商业业态难以满足游客需求,早期参与旅游活动的参与者获得一定的经济效益,对其他社区居民产生巨大的示范和带动效应,这时众多社区居民主动的参与到旅游活动之中,街区业态户数不断增加,点与点连接到一起形成旅游商业一条街,完成古镇街区旅游业态分布(图3C)。

4. 讨论

古镇旅游项目策划应注重文化体验 篇3

凤凰古镇一直是个旅游的焦点，就商业化而言，凤凰古镇在全国范围内无疑算做得好的，然而成也商业，败也商业，凤凰古镇的致命弱点就在于太商业化了，无论是收门票还是建新城，都与古镇的保护性开发背道而驰，无异于竭泽而渔。古镇旅游的生命力，在于文化体验，在于对原住居民生活方式的保护，在于对古镇空间格局的维护，那些摒弃古镇原生态生命力的开发建设，都走得不长远。

在大拆大建的年代，投入巨资建设仿古建筑并非难事，要维系古镇持续发展的生命力却最为不易。

黄龙溪古镇位于成都双流，距离成都仅40分钟车程，有着1700余年的历史，自上世纪90年代以来不断开发建设，为古镇赢得了一系列的名誉，包括十大水乡古镇之

一、国家4A级旅游景区、“中国天府第一名镇”、2011年荣获“四川最美古镇”大奖等等。或许是为声名所累，总让游客觉得名不副实。从硬件设施来看，似乎还能担负最美小镇之类的名声，但仿古建筑里的商业业态，以及总体的文化品位，却难负盛名。一条300米的小街上，就有五六个虚张声势的5D小电影商铺，小吃餐饮也是千篇一律的小鱼干小水吧，要不然就是质量低劣的小商品，毫无特色可言，这些东西在全国任何一个城乡结合部都能买得到。

购物无疑是带动古镇旅游产业链的关键要素，在交通不发达的年代，去外地旅游顺便购买当地特产是一件惬意的事。然而现在交通发达，电子商务来势汹汹，古镇的旅游特产如何设计、开发、销售，并以此带动当地特色产业链，是各地方政府要面临的大问题。

看得出来，无论是景观、建筑还是小品，黄龙溪都是一板一眼地按照标准的古镇旅游开发策划布局，古镇的商户也在尽力迎合游客的需求，为何还让游客有如此失败的旅游体验呢？形似容易神似难，一个过度商业化的古镇，注定会失去原本的生命力。

古镇的形成有非常深厚的历史传统，急功近利的古镇开发往往会丢弃掉那些历史文化传统。中国积淀数千年的城池村落选址，强调天、地、人、景的和谐交融，城镇与山水的格局，房屋与街道的尺度，更多地融入了人的行为和感受，具有丰富的空间层次和多元的文化类型。对宗教的需求产生了庙宇，对于信息的交流沟通产生了会馆，对小手工业的生产需求形成了前店后坊的作坊„„可见，庙宇、会馆、作坊的位置和布局，都有其历史的原因，街道上的商业业态的配置也是市场不断选择的结果。遗憾的是，现在商业化的古镇多交由政府投资公司或房地产商统一开发，庙宇要么缩减规模，要么被拆，会馆要么被改成旅馆酒吧，要么放在那里作静态的展示„„这一切都丧失了古镇的多样性和文化韵味。

古镇的生命力，不仅体现在古镇的格局、建筑形态等有形资产的保护，更重要的是对传统生活习俗等无形资产的保护。老街老屋、老树老人，传统的生活方式和习俗，与古镇的空间形态相结合„„才是城市生生不息的生命力所在。试想如果一个古镇没有老头、老太太在晒太阳，没有鸡鸣狗吠人声嘈杂的生活味道，这样的古镇仅仅是一个死气沉沉的博物馆。

遗憾的是，许多地方政府往往执著于大建有形资产，忽略了无形资产的价值，对于老街老宅，一拆了之，对于老人的生活方式，洗脚上楼集中居住„„简单粗暴而又短视无知，完全扼杀了古镇的特色和生命力。