关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理

关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（精选6篇）

关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理 篇1

关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理

一、前言：

1、返款主体及返款形式：

2、房地产拆迁补偿，财政返还涉及的主要税种：

3、税务处理依据：《营业税暂行条例》，《土地增值税暂行条例》，《企业所得税法》等等。

4、房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理。

二、具体房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理：

1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。

3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。

4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）。

5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

一、相关税务处理：

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

1、如果返还款3,000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3,000收入万计算缴纳营业税。

2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。则取得的返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其

它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。返还协议没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

（二）企业所得税

关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题： 根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定及 财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。

此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。

房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税根据国税发[2006]187号：发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；（2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业应按取得返款3000万元收入计算缴纳土地增值税。

2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。如果没有约定大于部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

3、返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要根据国税发[2006]187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，《土地增

值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。以及《土地增值税暂行条例》第十三条：第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。

另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“ 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。

土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。

第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3,000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

一、相关税务处理：

（一）营业税

根据（国税函[2009]520号）第二条规定：

“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

返还款3000万中，1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。

2、代理支付动迁补偿款差额，应

按服务业--代理业征收营业税【（2000-1,500）*5%】75万元。

（二）企业所得税：返还款3000万元中：

1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。

2、代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。

3、企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）、土地增值税

根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

企业取得的返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时： 借：其它应收款1500 其它业务成本

1000 贷：现金或银行存款2500

支付土地出让金时，10000万元全部计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费，并作为契税的计税依据。

收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务 借：银行存款2000 贷：其它应收款1500 其它业务收入500

收到拆迁工程款时： 借：银行存款1000 贷：其它业务收入1000

第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设 接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

一、相关税务处理：

（一）营业税

项目外基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。本案例房地产开发企业将该项目外城市道路、供水、等基础设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务的营业税征收管理：

1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

2、房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、等基础设施工程支出，则应

按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。

（二）企业所得税：

本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3,000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除

（三）土地增值税

根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。

第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。

是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。

企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

一、相关税务处理：

（一）营业税 例题业务实际上是由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3,000*5%）150万元。

返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实

现并缴纳营业税

（二）企业所得税

根据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

（三）、土地增值税

企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。

2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

(四)契税

企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理收到返还款时：如是补贴行为： 借：银行存款3000 贷：开发成本3000 或、如是购买行为： 借：银行存款3000 贷：营业收入3000

第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

一、相关税务处理：

(一)营业税

【营业税暂行条例实施细则】第三条规定，本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定，如不符合财税【2011】70号的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

房地产企业（乙方）企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。

丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入不应计算土地增值税清算收入。

（四）契税。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理

房地产开发企业（乙方）未收到返还款，会计上不作处理。丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时： 借：银行存款3000 贷：营业外收入3000

第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

一、相关税务处理：

（一）营业税

本案例房地产企业取得政府奖励企业的3,000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例房地产企业（取得政府奖励或财政补贴3,000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定： 本案例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税【2011】70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

企业在实际交纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。

因此，企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

（四）契税 企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

二、会计处理 收到奖励或补贴款时：

借：银行存款3000 贷：营业外收入3000

关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理 篇2

关键词：迁改费,会计核算,税务处理

近年来, 随着我国经济快速发展, 各地基础设施建设规模不断扩大, 因各种原因涉及迁改工程越来越多, 迁改工程表现出不同的特点, 迁改补偿资金来源也呈现多样性, 加之过去沿用的会计核算方法与《企业会计准则》有关规定有不统一之处, 导致了迁改补偿款的会计处理和税务处理问题困扰着许多企业, 本文尝试就新的形式下迁改补偿款的会计处理和税务处理进行探讨。

一、迁改补偿款的会计处理

(一) 迁改补偿来源于政府的会计处理

目前迁改补偿款的来源主要有财政资金和建设单位两种渠道补偿, 但无论从《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》 (财企[2005]123号) , 还是《企业财务通则》, 仅是统一规范了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款的会计处理。从财企[2005]123号规定的看, 企业收到拨款时计入“专项应付款”, 发生的相关费用和损失在其中核销, 项目完成后剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目, 可用于转增资本或者弥补亏损;从《企业财务通则》第二十条涉及企业取得各类财政资金的处理规定分析看, 涉及动迁补偿款作为企业收益处理。这类搬迁补偿款最重要的特点是:

1. 动拆迁项目是由政府主导的, 不是企业主动搬迁;

2. 搬迁补偿款是由政府财政拨款, 即补偿款项的金额最终由政

府确定并以批文形式明确, 实际收到的补偿款项金额与政府批文一致, 拨款具有无偿性, 企业不需要偿还。

3. 拨款用途和目的非常明确, 用于企业动迁损失补偿, 补偿范围包括:

因搬迁出售、报废或毁损的固定资产;机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用;企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权;或因搬迁用于安置职工的费用支出等。

财企[2005]123号文与原《企业会计制度》的相关规定是基本一致的, 但却与《企业会计准则第16号-政府补助》和《企业财务通则》的相关规定存在差异。

现行的《企业会计准则-政府补助》准则将政府补助区分为政府资本性投入和政府补助, 如为政府资本性投入, 在收到款项时仍可通过“专项应付款”科目核算, 形成的长期资产部分转入资本公积, 未形成部分予以核销。而政府补助又区分为与收益相关的补助和与资产相关的补助, 与收益相关的补助计入“营业外收入”, 与资产相关的补助计入“递延收益”。这与《企业财务通则》的规定是一致的。从政府支付的迁改补偿款的性质分析, 迁改补偿款明显不是政府资本性投入, 因此, 迁改补偿款也就不应计入“专项应付款”。这就造成了在实际操作中不同的企业对迁改补偿款的会计核算处理不一致, 归纳起来有以下6种方法:

1.根据财企[2005]123号文件, 计入“专项应付款”;

2.计入“递延收益”, 在迁改工程完工、固定资产投入使用后, 根据该固定资产的使用年限分期计入“营业外收入”;

3.计入“其他应付款”, 直接用于支付迁改工程或新建同类工程的基建支出;

4. 直接冲减“经营成本-维修费”;

5. 直接冲减在建工程的成本;

6. 直接计入“营业外收入”;

这6种会计核算方法都有其一定的理论基础和政策依据, 但针对具体的补偿款究竟采用那一种会计核算方法不是一概而论的, 笔者认为在实际操作中首先应区分补偿款的不同来源和资金性质, 在此基础上区别迁改中所涉及的资产所处的不同状态, 资产是迁移还是维修, 所涉及的迁改资产是否需要重置来判断如可进行会计核算。

根据财企[2005]123号文的规定, 结合《企业财务通则》和《企业会计准则》, 区别补偿款的最终用途, 在收到迁改补偿款时按以下方法核算:

(1) 迁改补偿款用于重置同类资产的, 按与资产相关的政府补助的会计处理方法, 在收到补偿款时计入“递延收益”, 待资产交付使用后随资产使用年限转入“营业外收入”;

(2) 搬迁企业如没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划, 以及企业因转换生产经营方向等原因, 没有用上述搬迁补偿进行重置固定资产或技术改造, 而用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的, 在收到补偿款时计入“营业外收入”;因迁改出售、报废或毁损的固定资产通过“固定资产清理”, 加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入“营业外收入”或“营业外支出”。

(二) 迁改补偿款来源于其他企业

迁改补偿款来源于企业包括两种情况:一是补偿款项虽然由政府确定并以批文形式明确, 但不确定其中每一户被搬迁企业应获得的补偿份额, 并交由专业动拆迁公司、政府办的“开发公司”或者被搬迁企业所在的企业集团 (控股公司) , 而这些企业在实际操作中可以与被拆迁单位自行确定搬迁补偿款, 并从中获利。这种情况下被搬迁企业收到的补偿款不能视为政府拨款。二是补偿款直接来自于企业的赔偿, 主要是企业之间为了各自的利益而发生的迁改, 导致被迁改企业资产毁损, 并通过协议方式约定迁改补偿款。对于这种情况, 被迁改的企业无论是否重置被毁损的资产, 均应按销售不动产进行会计处理, 将补偿收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入“营业外收入”。

(三) 迁改补偿款应区别于资产所处的不同阶段进行会计处理

在实际操作中迁改补偿的范围比较广, 既包括已投入使用的固定资产, 也包括在建工程 (有的甚至是项目筹建阶段) , 如资产处在在建时期, 收到的补偿款无论来源于政府还是企业, 均应冲减在建工程的成本。

(四) 迁改补偿款应区别于资产迁移和维修进行会计处理

在基础设施改造中原有设施遭到损坏时, 如在补偿协议中仍以迁改费的名义进行补偿时, 应具体区分受补偿的资产是否需要重置, 如果只是因兴建设施而使资产受损需要维修或者是搬迁, 那么应直接冲减“经营成本-维修费用”;如维修成本还未发生, 应计入“其他应付款”, 待实际支付时, 直接从该科目中核销。如收到的补偿款超过实际维修支出时, 应将余额在维修成本发生的当期转入“营业外收入”。

二、迁改补偿款的税务处理

(一) 营业税

目前, 国家对搬迁补偿费是否要缴纳营业税的问题, 在国家级的税务文件中尚无明确规定。根据《中华人民共和国营业税法暂行条例》, 营业税的征税范围为“在中华人民共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人, 为营业税的纳税人, 应当依照本条例缴纳营业税”, 该条例明确规定了转让无形资产和销售不动产是需要缴纳营业税的, 因此, 对于企业间为了各自的利益而进行的迁改, 导致资产毁损赔偿应视同转让无形资产和销售不动产计缴营业税。

但是营业税法暂行条例未对收取的政府补助是否要缴纳营业税作出明确规定。笔者认为因基本建设导致迁改, 是政府相对于企业的单方行为, 被迁改单位是被动迁改, 因此收到的补偿款从某种意义上是一种政府赔偿, 因此不属于营业税的征税范围。

早些年间, 一些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如:粤地税函[1999]295号、渝地税发下进行的, 二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。

由于目前尚无搬迁补偿款营业税税务处理的统一政策, 建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通, 并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

(二) 所得税

财政部、国家税务总局《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》 (财税[2007]61号) 明确规定了企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题, 从其相关规定分析, 迁改工程补偿款的节余数应计入企业应纳税所得额。这与现行的《企业会计准则第16号-政府补助》对于政府补助的相关会计处理基本一致。

关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理 篇3

关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理

首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。

城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。

一、城中村改造土地出让金返还会计处理

一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。

郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府，用于城中村改造拆迁安置补偿支出。”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨。”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据。针对该地块郑州市财政局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出。该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。区政府根据城中村改造政策将该项资金拨付甲公司，按用途使用。该案例中甲公司取得土地出让金返还应做会计分录如下：

借：银行存款8000万元

贷：递延收益——拆迁补偿支出6000万元

递延收益——城市基础设施建设支出2000万元

发生以上两项规定用途的资金支付时，会计分录如下：

借：开发成本

贷：银行存款

同时结转营业外收入，借：递延收益

贷：营业外收入

二、城中村改造土地出让金返还税务处理

企业所得税处理：财税[2011]70号规定：“一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”由此，只要甲公司按照以上规定使用资金并对资金单独设立科目核算，则该项返还资金符合不征税收入，不缴纳企业所得税。依据该文件，由此返还资金支出形成的相关成本费用不得在计算应纳税所得额时扣除。

土地增值税处理：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因土地增值税属于地方财政收入，房地产企业财务人员需要关注地方税收政策的具体规定。因此，本案中甲公司土地增值税扣除项目中“土地使用权所支付的金额”为支付的地价款扣除以上两项返还款，即10000-6000-2000=2000万元。国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，”“同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”结合本案，甲公司土地增值税清算时，扣除项目“土地成本”一项虽然扣除了返还款8000万元，根据政策，该扣除项目还要加计安置房视同销售金额。（作者单位：河南永恒凯悦地产开发有限公司）

参考文献：

[1]郑政文〔2007〕103号《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》

[2]《企业会计准则应用指南》

[3]财税[2011]70号《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》

[4]青地税发〔2008〕100号《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》

拆迁补偿税务稽查案例 篇4

江苏省南京市中级人民法院行政判决书(2016)苏01行终776号 上诉人（原审被告）江苏省南京地方税务局稽查局，住所地南京市秦淮区东白菜园7号。法定代表人王冬明，江苏省南京地方税务局稽查局局长。委托代理人姚大华，江苏省南京地方税务局稽查局工作人员。委托代理人高歌，东南大学法学院教师。上诉人（原审被告）江苏省南京地方税务局，住所地南京市秦淮区常府街6号。法定代表人柏鹏，江苏省南京地方税务局局长。委托代理人张建强、夏亚非，江苏省南京地方税务局工作人员。

被上诉人（原审原告）南京土壤仪器厂有限公司，住所地南京市玄武区小卫街220号。法定代表人柏建国，南京土壤仪器厂有限公司总经理。委托代理人刘志久、熊娟，江苏益和律师事务所律师。上诉人江苏省南京地方税务局稽查局（以下简称地税稽查局）、上诉人江苏省南京地方税务局（以下简称市地税局）因与南京土壤仪器厂有限公司（以下简称土壤仪器厂）税务行政管理一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104行初23号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人地税稽查局的出庭负责人臧桂芹、委托代理人姚大华、高歌，上诉人市地税局的出庭负责人王超、委托代理人夏亚飞、张建强，被上诉人土壤仪器厂的委托代理人刘志久、熊娟到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经江苏省高级人民法院批准延长审限三个月。因税务专业问题调取证据、申请案外协调、报请审判委员会研究讨论等法定事由分别依法扣除、暂停相应审限。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，地税稽查局于2014年10月21日起对土壤仪器厂2011年1月1日至2013年12月31日涉税情况进行检查。检查中发现土壤仪器厂与南京振宁实业总公司（以下简称振宁公司）曾于1993年12月签订《联营协议书》，该协议书规定振宁公司以22亩土地入股与土壤仪器厂联营。2011年双方因土地租赁合同发生纠纷，经南京市中级人民法院调解，双方于2011年10月自愿达成协议并由南京市中级人民法院作出（2011）宁民终字第1974号民事调解书：土壤仪器厂返还《联营协议书》中所涉22亩土地给振宁公司，地上所有构筑物归振宁公司所有；振宁公司补偿土壤仪器厂 2600万元，根据腾空及返还情况分三笔给付。嗣后，土壤仪器厂于2011年收到搬迁补偿款570万元、于2012年收到200万元，以上770万元补偿款均记在“其他应付款-搬迁款”的账务科目中，由孝陵卫办事处为振宁公司代垫。基于前述事实，地税稽查局认为土壤仪器厂收取的770万元补偿款是根据江苏省南京市中级人民法院（2011）宁民终字第1974号民事调解书收取的补偿款，是振宁公司对返还土地及地上构筑物的补偿，该两笔款项应按照《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）的规定于取得款项时确认收入，地税稽查局于2014年10月21日向土壤仪器厂送达宁地税稽二检通一[2014]231号《税务检查通知书》，对土壤仪器厂实施税务检查，检查人员在检查过程中依法进行了调查取证，地税稽查局经过审理认为土壤仪器厂违法事实清楚、证据确凿。经行政处罚告知后，土壤仪器厂申请听证，地税稽查局于2015年7月16日举行了听证会。2015年12月3日，地税稽查局作出宁地税稽重审补字（2015）2号税务处理决定书并送达土壤仪器厂。土壤仪器厂于2015年12月23日以银行存款向地税稽查局提供纳税担保并得到其确认，后于2015年12月25日向市地税局申请行政复议。市地税局于2016年1月15日举行了行政复议听证会，于2016年2月22日作出宁地税复决字[2016]第1号《税务行政复议决定书》，决定维持地税稽查局对土壤仪器厂所作的税务处理决定并依法送达。土壤仪器厂不服，在法定期限内提起诉讼。原审法院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条、第十四条、第二十二条的规定，地税稽查局对辖区范围内的税收征收工作负有管理的职权与职责。《税务行政复议规则》第十九条第一款第二项规定：“对税务所（分局）、各级税务局的稽查局的具体行政行为不服的，向其所属税务局申请行政复议。”市地税局具有受理复议申请及作出复议决定的权限。地税稽查局在对土壤仪器厂所作的税务处理决定的过程中，对涉案事实进行了调查，履行了听取陈述申辩、听证、处罚前的告知及送达等程序，处罚程序合法。市地税局受理及作出复议决定也履行了法定程序，程序合法。该案双方主要争议的焦点在于：土壤仪器厂取得的770万元，根据税法的相关规定是否应当确认为收入并缴纳企业所得税。原审法院认为，《企业所得税法》第一条规定：“在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。该法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入为收入总额。”《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《税法实施条例》）第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，无论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号，以下简称《税务总局通知》）的规定，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。税法的实质重于形式原则是指企业应当按照交易或事项的经济实质进行应纳税所得额的计算。南京市中级人民法院（2011）宁民终字第1974号民事调解书载明，土壤仪器厂取得了由孝陵卫办事处代振宁公司垫付的770万元，但该款项的取得与民事调解书中约定的付款进度并不完全一致，且由于该调解书中约定的承租户占有的房屋及土地的返还等并未履行，再结合孝陵卫办事处出具的情况说明等证据，该770万元款项应当是预付给土壤仪器厂的搬迁费用，不应被确认为收入并缴纳企业所得税。故地税稽查局作出的宁地税稽重审补字（2015）2号税务处理决定书及市地税局作出的宁地税复决字（2016）第1号税务行政复议决定书中，将土壤仪器厂取得的770万元作为收入并要求按照税法规定缴纳企业所得税，认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第七十条，最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十三条第一款之规定，判决撤销地税稽查局作出的宁地税稽重审补字[2015]2号税务处理决定书；撤销市地税局作出的宁地税复决字[2016]第1号税务行政复议决定书。案件受理费50元，由地税稽查局、市地税局负担。上诉人地税稽查局上诉称：1.上诉人作出的税务处理决定书认定事实清楚、证据确凿、适用法律、法规正确。2.一审判决认定事实错误。被上诉人取得的770万元款项是基于合同纠纷取得的补偿款，不是预付给被上诉人的搬迁费用。属于《企业所得税法》第六条规定的“其他收入”，应依法缴纳企业所得税。3.一审判决适用法律错误。本案应正确适用《企业所得税法》，被上诉人是《企业所得税法》规定的纳税义务人。依据税法规定，本案被上诉人取得的770万元款项应当在取得时计入当企业所得税收入总额。被上诉人尚未实际发生的异地安置费用应在实际发生依法在税前扣除。本案的收入确认和税前扣除应符合权责发生制原则。本案不应适用《税务总局通知》的规定。请求：1.判决撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104行初23号行政判决；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案诉讼费用。上诉人市地税局上诉称：1.上诉人作出的行政复议决定认定事实清楚，证据确凿，程序合法。2.一审判决认定事实错误，适用法律错误，具体理由同上诉人地税稽查局（略）。请求：1.判决撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104行初23号行政判决；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人土壤仪器厂答辩称：涉案的款项是预付的搬迁、劳务费用，款项由孝陵卫街道垫付，且是街道与其办理房屋交接手续，振宁公司从未参与，该款项不是当期收入，并不是两上诉人认为的其他收入，无须缴纳企业所得税。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人地税稽查局、市地税局提出上诉后，原审法院将涉案所有证据、依据均随卷移送本院。经审查，原审法院从证据的真实性、合法性、关联性三个方面对各方当事人提交的证据予以审核认证，符合法律规定，对原审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明，本院（2011）宁民终字第1974号民事调解书中载明的案涉土地、地上构筑物的历次返还与交接，均由土壤仪器厂代表与孝陵卫街道代表到场并签字确认，振宁公司无人到场。孝陵卫街道分别就案涉款项前后出具两次证明。2014年11月20日的证明载明，自付第一笔搬迁启动资金520万元以来，累计已付搬迁款770万元，以上不是办公用房和库房的对价，而是预付的搬迁费用。2015年1月15日的证明载明，款项是暂时垫付，是按照法院民事调解书规定的条款分期给付。又查明，根据审计报告的结论，土壤仪器厂2011盈利约34万元，2012亏损约44万元。对于会计法上的利润与税法上的企业应纳税所得额的区别，地税稽查局、市地税局分别进行了说明，本案所涉税务处理决定书中的调增和调减数额，是在土壤仪器厂自行申报的应纳税所得额的基础上作的调增和调减，而不是在会计利润上作调整，税务机关无权调整企业的利润总额，采用企业所得税法的间接法调增应纳税所得额，这种处理方法与企业将770万元计入利润后再根据企业所得税法调整计算的结果是一致的。土壤仪器厂对该计算方法不持异议。再查明，根据本院（2011）宁民终字第1974号民事调解书确定的内容，补偿款总计2600万元，返还土地总面积约11568平方米。土壤仪器厂与孝陵卫街道在2011年、2012年分别进行了6次交接，孝陵卫街道代振宁公司共计垫付770万元，约占应付补偿款总额的29.6%；已返还并交接土地面积约1121平方米，约占应返还土地总面积的9.69%。本院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条、第十四条的规定，地税稽查局对辖区范围内的税收征收工作负有管理的职权与职责。《税务行政复议规则》第十九条第一款第二项规定：“对税务所（分局）、各级税务局的稽查局的具体行政行为不服的，向其所属税务局申请行政复议。”市地税局具有受理土壤仪器厂的复议申请并作出复议决定的权限。地税稽查局于2015年1月15日对土壤仪器厂进行税务稽查讲评并听取申辩和陈述，于2015年7月16日就行政处罚进行公开听证，于2015年12月3日作出税务处理决定书。在税务稽查工作过程中，对涉案事实进行了调查，履行了听取陈述申辩、听证、处罚前的告知及送达等程序，处罚程序合法。市地税局于2015年12月29日受理了土壤仪器厂的复议申请，于2016年1月6日通知地税稽查局作出书面答复，于2016年1月15日组织听证，于2016年2月19日作出税务行政复议决定，依法履行了法定程序。原审法院认定两上诉人行政程序合法于法有据。本案的主要争议焦点在于：土壤仪器厂收取的770万元，根据税法的相关规定是否应当确认为当期收入并缴纳企业所得税。该争议焦点涉及三个问题的厘清：

一、当期收入的认定；

二、权责发生制的理解与适用；

三、《税务总局通知》是否适用。关于当期收入的认定。当期是企业所得税的纳税，持续经营的企业以公历1月1日至公历12月31日为一个当期。税法上的收入是企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。《企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式或非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：1.销售货物收入；2.提供劳务收入；3.转让财产收入；4.股息、红利等权益性投资收益；5.利息收入；6.租金收入；7.特许使用费收入；8.接受捐赠收入；9.其他收入。”其中，其他收入是指《企业所得税法》第六条规定的除第（一）项至第（八）项以外的其他收入。根据《税法实施条例》第二十二条之规定，企业所得税法第六条第（九）项所称的其他收入，包括企业资产溢余收入，逾期未退包装物押金收入，确实无法偿付的应付款项，已作坏账处理后又收回的应收款项，债务重组收入、补贴收入，违约金收入，汇兑收益等。应纳税所得额是指企业每个纳税的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补以前亏损后的余额为应纳税所得额。本案中，土壤仪器厂共收到孝陵卫街道代振宁公司垫付的搬迁补偿款770万元，其中2011为570万元，2012为200万元，该款项虽在会记科目上记入“其他应付款－搬迁款”中，但均于当入账，鉴于土壤仪器厂对移交的固定资产未作任何账务处理，地税稽查局对土壤仪器厂相应的应纳税所得额作相应的调增与调减，且该计算方法土壤仪器厂亦不持异议。故案涉《税务处理决定书》中将770万元款项认定为收入，并据此对企业应纳税所得额作相应调整于法有据。《税务行政复议决定书》对该处理决定予以维持并无不当。《企业所得税法》第一条规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。土壤仪器厂主张该款项为搬迁补偿款，不应算作当期收入，无须缴纳企业所得税的主张不能成立。关于权责发生制的理解与适用。权责发生制是指企业所得税法、会计计量和企业所得税征收的基本原则。结合《税法实施条例》第九条的规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，无论款项是否收付，均作为当期的收入和费用，不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用，以权利是否实现，义务是否履行，作为判断收入和费用的确认时间标准。本案中，根据本院（2011）宁民终字第1974号民事调解书确定的内容，双方当事人系按照交房进度支付相应款项，孝陵卫街道代振宁公司向土壤仪器厂垫付的每一笔款项均以土地、构筑物返还为前提，土壤仪器厂在取得相应款项前，已将自已占有房屋腾空移交，同时还清理了承租户租用的房屋并移交，对于振宁公司，土壤仪器厂已完成了调解书约定的相应义务，对于土壤仪器厂，实际享有了收取相应款项的权利，且款项已于相应实际入账。因搬迁、清理发生的费用，如当期无法计算或未实际发生，亦可于此后相应发生在计算应纳税所得额时予以扣除。至于历次移交均由孝陵卫街道出面，结合振宁公司成立运行的历史沿革，并不影响权责发生制的适用。根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》的有关精神，政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业整体搬迁或部分搬迁，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等情形。土壤仪器厂系根据人民法院生效的民事调解书腾空并返还土地及房屋并取得相应补偿。一审法院鉴于款项收付比例与房屋交付面积比例不完全对应，认定770万元款项的取得与民事调解书约定的付款进度不完全一致，进而排除权责发生制的适用，确认孝陵卫街道预付给土壤仪器厂的搬迁费用不应被确认为收入并缴纳企业所得税不当，依法应予纠正。关于《税务总局通知》是否适用。该通知系国家税务总局就《企业所得税法》第六条规定的九种形式中的第（一）项销售货物收入、第（二）项提供劳务收入应如何确认企业所得税收入的专项规定。该《税务总局通知》规定，除《企业所得税法》及《税法实施条例》另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。实质重于形式原则是指企业应当按照交易或事项的经济实质进行应纳税所得额的计算。这是当一个行为的法律形式和经济性质之间有差异时如何作最后处理的原则。当经济事实和法律形式不一致时，否定其形式而重视其实质，但其适用必须要有明确的法律规定和授权。该两项原则，系规定确认企业销售收入时应遵循的原则。关于劳务收入的确认，《税务总局通知》中规定，企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。其中，可靠估计要满足以下条件：1.收入金额能可靠地计量；2.交易的完工进度能够可靠地确定；3.交易中已发生和将发生的成本能可靠地核算。另，企业确定提供劳务交易的完工进度，可以选用以下方法：1.已完成工作的测量；2.已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；3.已经发生的成本占估计成本的比例。结合《税法实施条例》第十五条的规定，《企业所得税法》第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。土壤仪器厂营业执照载明，其经营范围为：实验仪器及装置制造、销售；自营和代理各类商品和技术的进出口业务。土壤仪器厂并无有关提供劳务交易的资质，至于清理承租户是否属于提供劳务，抑或是一种特殊的劳务，土壤仪器厂并未提交相关证据予以证明。故《税务总局通知》于本案不应适用。土壤仪器厂认为涉案的款项是预付的搬迁、劳务费用，清理承租户所收取的款项系劳务收入的主张依法不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律、法规错误，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104行初23号行政判决；

二、驳回南京土壤仪器厂有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费共计100元，由南京土壤仪器厂有限公司负担。本判决为终审判决。审判长董学峰 代理审判员张辉 代理审判员李伟伟 二〇一七年六月二十一日 书记员曹洁 附：本案所涉相关法律规范 1.《中华人民共和国企业所得税法》 第一条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。第五条企业每一纳税的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前亏损后听余额，为应纳税所得额。第六条企业以货币形式或非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括；1.销售货物收入；2.提供劳务收入；3.转让财产收入；4.股息、红利等权益性投资收益；5.利息收入；6.租金收入；7.特许使用费收入；8.接受捐赠收入；9.其他收入。2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。第十五条企业所得税法第六条第（二）项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。第二十二条企业所得税法第六条第（九）项所称的其他收入，包括企业资产溢余收入，逾期未退包装物押金收入，确实无法偿付的应付款项，已作坏账处理后又收回的应收款项，债务重组收入、补贴收入，违约金收入，汇兑收益等。3.财政部《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）第十一条企业在会计核算时，应当遵循以下基本原则：

（二）企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。

（八）企业的会计核算应当以权责发生制为基础。4.财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）

一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。5.国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）

一、除《企业所得税法》及《实施条例》另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

二、企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。

（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：1.收入的金额能够可靠地计量；2.交易的完工进度能够可靠地确定；3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。6.国家税务总局《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。第三条企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。7.《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

税务局双代手续费返还的处理探讨 篇5

税务机关对扣缴义务人所扣缴的税款，应按照所扣税款的2%付给扣缴义务人手续费，由税务机关按月填开收入退还书发给扣缴义务人，由扣缴义务人持收入退还书向指定的银行办理退库手续。对于该笔手续费收入，存在以下几个问题：

1.扣缴义务人在会计上应如何处理？目前通常的做法有，一是计入往来款项；二是计入“其他业务收入”；三是计入“营业外收入”。

2.扣缴义务人收取的返还手续费收入，从扣缴义务人的单位来讲，主要涉及流转税和企业所得税。这比收入是否应征收营业税和企业所得税？

3.如果企业将取得的代扣代缴手续费返还收入奖励给相关人员，这些人员要不要缴纳个人所得税？ 观点一：该笔收入应作为“应纳税所得的收入”

该会计处理最为核心的地方在于对2005年11月14日财政部与国家税务总局、中国人民银行联合发的文件《关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》（财行[2005]365号）中“单位所取得的手续费收入应单独核算，计入本单位收入，用于„三代‟管理支出，也可以适当奖励相关工作人员”规定的理解。本人认为财行[2005]365号之所说“收入”虽强调“单独核算”，但并不是强调绝对的企业会计制度意义上的收入，更多的是强调应作为“应纳税所得的收入”。

在会计科目的选择上，我的观点如下：

1、首推通过“其他业务收入”。“其他业务支出”科目进行配比核算，手续费收入计入“其他业务收入”科目，用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员的支出计入“其他业务支出”科目，借记：其他业务支出，贷记：现金、银行存款、管理费用等科目。

“其他业务收入”是指企业除“主营业务收入”以外的日常其他销售或其他业务的收入。如邮件中所述，代扣代缴手续费是企业提供了一定的劳务后取得的收入，企业只要正常履行了代扣代缴义务，该经济利益就是可以确定获得的，又由于手续费收入的比例是确定的，从而该经济利益也是可以计量的，因而它符合会计制度关于劳务收入的确认原则。

2、也可以通过往来款项核算（收到手续费时，借记：现金、银行存款，贷记：其他应付款；结转有关支出时，借记：其他应付款，贷记：现金、银行存款、管理费用等科目），所得税汇算时只要进行相应的纳税调整即可。

3、本人认为，最不妥的就是通过“营业外收入”、“营业外支出”科目核算。“营业外收入”是指与企业日常生产经营无关的各项收入，是企业偶发的交易或事项的经济利益流入，在会计上是作为企业的一种“利得”，因此，“营业外收入”与“营业外支出”科目两个科目之间没有成本和收入的配比关系，单独一个科目就能够反映某一经济事项的最终结果，而不需要另一个科目来帮衬。举例来说，清理某固定资产净收益产生的“营业外收入”，其成本结转并不在“营业外支出”科目中核算。

个人所得税代扣代缴取得的手续费收入及其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员的支出是有对应配比关系的，因此不适于通过“营业外收入”和“营业外支出”科目核算。观点二：该笔收入应缴纳营业税和所得税

扣缴义务人获得的代扣代缴手续非返还收入于扣缴义务人的单位来说，主要涉及流转税和企业所得税。流转税方面，该笔收入实际上是企业提供了一定的劳务而取得的收入，因此应按照营业税中“其他服务业”的税目，按5%的税率交纳营业税；所得税方面，财行[2005]365号文是国家税务总局与财政部等联合发文的，因此该笔手续费不仅在会计上应作为收入核算，在税法上，也应并入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税。另外，还有个可以参考的文件是《关于代扣代缴利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号），该文件明确，对于储蓄机构取得的手续费收入，应按照规定缴纳营业税和所得税。当然，目前也有个别地区对于手续费收入是免征营业税的，如黑龙江省就曾以“黑地税发[1996]248号”文明确，对于税务部门委托代扣单位代扣税金取得的手续费免征营业税。但这只是适用于个别地区。

观点三：个人办理代扣代缴手续费无须缴纳个人所得税

个人办理代扣代缴手续费无须缴纳个人所得税。理由见如下两点：

其一财税字[1994]20号规定：个人办理代扣代缴手续费，按规定取得的扣缴手续费。这一文件中并未指明要求个人是以个人身份办理代扣代缴。如果法律和政策未特别明确，那么就可以认为政策是一种泛指，即指一般情况，也就包括了个人在职务工作中的情况，即以单位职工身份办理代扣代缴。财税字［1994］20号文还明确要求“按规定取得的扣缴手续费”，这其中的规定也应当理解为税收政策或者法律的规定。而我国现行的有关税收政策，也都明确企业单位或以将代扣代缴手续费用于奖励有关的人员。比如《财政部、国家税务总局、中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》（财行[2005]365号）文就规定：“三代”即代扣缴、代收代缴、委托代征单位所取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于“三代”管理支出，也可以适当奖励相关工作人员。

其二，现行的《个人所得税法》以及其实施细则所规定的个人税所得项目中也没有将个人办理代扣代缴业务所取得的手续费收入纳入课税的范围。虽然其中也包含有偶然所得以及其他所得项目，但是财政部和国家税务总局也都未明文规定对这一收入课税。根据课税原则的要求，即法无明文规定即不课税的原则，我们也有理由认定对这种手续费收入不得课税。观点四：代扣代缴个人所得税取得的手续费收入无需纳税

我想从合法性、合理性、可操作性等三方面分析一下扣缴义务人收取的代扣代缴手续费返还是否征税的问题。

一、合法性解释。代扣代缴义务人与税务机关签订的代扣代缴协议，其实质是国家强制力的体现，并非代扣代缴义务人真实意愿的表示，代扣代缴义务人根据代扣代缴协议扣缴税款并按规定取得的手续费收入，也只是国家对代扣代缴义务人的一种经济补偿，对此补偿款我国目前尚无明文规定要予征税，而根据税收法定原则，如果没有相应法律作前提，国家则不能征税，公民也没有纳税的义务。

二、合理性分析。代扣代缴义务人取得的手续费收入是由财政部门进行返还的，如果国家对此项手续费收入征税，则从税收成本考虑，显然由财政部门在返还时直接扣缴才最为简便和省事，但实际上，代扣代缴义务人全额收取了应得款项；从使用票据上，代扣代缴义务人在收取手续费时，只需凭收入退还凭证即可全额收取，不需再开具任何其他票据，这就为代扣代缴义务人是否入账提供了选择空间，如果对此手续费收入征税，则有悖于税务机关“以票控税”原则，同时也会变相鼓励代扣代缴义务人另设账目，以逃避税收，最终导致扣代缴义务人之间税负不均，破坏纳税人公平竞争的良好氛围。

三、可操作性分析。根据国税发［1995］065号《国家税务总局关于印发的通知》第十七条“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给2%的手续费。扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员”的规定，由于扣缴义务人在支配上述手续费时并无具体金额或标准限制，因此扣缴义务人可以自主决定是否将其留有余额；而如果对此收入征税，则只能按照“服务业———代理业”税目征收营业税税，而根据国税发［1995］076号第四条“代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬”之规定，也只能就其余额征收营业税，同样也只能就其余额征收企业所得税，但实际工作中，代扣代缴义务人只要稍具税收筹划意识，则就不会留有余额，对此收入项目征税也就变得没有任何实际意义。

综上所述，我认为代扣代缴个人所得税取得的手续费收入是不应纳税的。

关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，大连、青岛、宁波、厦门、深圳市中心支行，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：

为进一步规范和加强代扣代缴、代收代缴和委托代征(以下简称“三代”)税款手续费的管理，根据《中华人民共和国预算法》和《中华人民共和国税收征收管理法》及其他有关法律、行政法规的规定，现就进一步加强“三代”税款手续费管理通知如下：

一、“三代”范围

(一)代扣代缴是指税收法律、行政法规已经明确规定负有扣缴义务的单位和个人在支付款项时，代税务机关从支付给负有纳税义务的单位和个人的收入中扣留并向税务机关解缴的行为。

(二)代收代缴是指税收法律、行政法规已经明确规定负有扣缴义务的单位和个人在收取款项时，代税务机关向负有纳税义务的单位和个人收取并向税务机关缴纳的行为。

(三)委托代征是指税务机关根据《中华人民共和国税收征管法》加强税收控管、方便纳税、降低税收成本的规定，按照双方自愿、简便征收、强化管理和依法委托的原则，委托有关单位和人员按照代征协议规定的代征范围、权限及税法规定的征收标准代税务机关征收税款的行为。

二、“三代”税款手续费支付比例

(一)法律、行政法规规定的代扣代缴、代收代缴税款，税务机关按代扣、代收税款的2％支付。

(二)委托金融机构或邮政部门代征个人、个体及实行核定征收税款的小型企业的税收，税务机关按不超过代征税款的1％支付。

(三)税务机关委托单位或个人代征农贸市场、专业市场的税收，税务机关按不超过代征税款的5％支付。

(四)税务机关委托单位和个人代征交通、房地产、屠宰等特殊行业的税款，税务机关按不超过代征税款的5％支付。

(五)委托证券交易所和证券登记结算机构代征证券交易印花税，税务机关按代征税款的0.3％支付；委托有关单位代征代售印花税票按代售金额5％支付。

(六)税务机关委托单位或个人代征其他零星分散、异地缴纳的税收，税务机关按不超过代征税款的5％支付。

三、“三代”的管理

税务机关应严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定和精细化管理的要求开展“三代”工作。除另有规定外，未经财政部、国家税务总局批准，税务机关不得自行扩大“三代”范围和提高“三代”税款手续费支付比例。

(一)税务机关应对负有代扣代缴、代收代缴义务的扣缴义务人办理扣缴税款登记，核发扣缴税款登记证件。

对法律、行政法规没有规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人，税务机关不得要求履行代扣代缴、代收代缴税款义务。

(二)税务机关委托代征应对代征单位或个人进行资格审定，必须具备以下条件，税务机关方可委托：

1．财务制度健全、便于税收控管和方便纳税、能够独立承担民事责任，有熟悉税收政策的专门办税人员，并具有承担税收代征条件的单位。

2．责任心强、具有高中以上文化、熟悉税收政策，能够独立承担民事责任，没有不良记录的个人。

(三)税务机关委托单位和个人代征税款应签定委托代征协议书，明确双方的权利和义务，职责与责任。(四)委托代征应使用全国统一的代征协议文本，核发委托代征证书。

(五)税务机关应监督代征单位和个人按照法律、法规和税务机关的规定代征税款、解缴票款。

四、手续费的预算管理

(一)“三代”税款手续费纳入预算管理，由财政通过预算支出统一安排。

(二)各级国税机关负责征收的税款应支付的“三代”税款手续费，由中央财政负担；各级地税机关负责征收的税款应支付的“三代”税款手续费，由省级财政(含计划单列市，下同)明确负担办法。

(三)各级税务机关应根据“三代”工作开展的实际情况，实事求是地编制预算，并按照财政部门编制部门预算的有关程序和要求向财政部门编报“三代”税款手续费预算。

教育费附加的手续费预算，按代扣、代收、代征所划缴正税的手续费比例编制。

(四)财政部、地方各级财政部门根据批复的“三代”税款手续费预算，及时核批用款计划或拨付经费。各级税务机关按照实际发生额及时支付相关手续费。

(五)国税机关、地税机关支付的“三代”税款手续费，分别由财政部与国家税务总局、省级或者省以下财政部门与地税部门在下一年进行据实清算。不足部分，在下年预算中弥补；结余部分，相应扣减下年“三代”税款手续费预算。

五、手续费核算管理

(一)各级税务机关应当单独设置会计科目，及时、全面、完整核算“三代”税款手续费收支情况。

(二)“三代”税款手续费的请领和核拨，按财政部有关规定执行。

(三)省级国税机关应在每年年初将上年“三代”税款手续费收支情况报财政部驻各地财政监察专员办事处，经审核签章后，汇入部门决算报国家税务总局。国家税务总局汇总后报送财政部。

财政部驻各地财政监察专员办事处对“三代”税款手续费进行实地抽样审查，并在10个工作日内完成。

(四)对地税部门“三代”税款手续费核算要求，由省级地方税务局和省级财政部门比照国税部门共同确定。

六、手续费支付管理

(一)税务机关应按照本通知规定的比例支付“三代”税款手续费。

(二)税务机关对单位和个人未按照法律、行政法规或者委托代征协议规定履行代扣、代收、代征义务的，不得支付“三代”税款手续费。

(三)税务机关应在“三代”单位和个人申报并结报票款后，按有关规定支付“三代”税款手续费。对不能及时支付的，应予说明，并在一个季度内结清，最长不得超过6个月。

(四)因税务机关的原因，未领或少领“三代”手续费的单位和个人，有权要求税务机关按照规定及时支付手续费。

因“三代”单位和个人自己的原因，三年不到税务机关领取“三代”税款手续费的，税务机关将停止支付手续费。

(五)税务机关之间委托代征税款，不得支付手续费。

(六)“三代”单位所取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于“三代”管理支出，也可以适当奖励相关工作人员。

七、手续费的监管

(一)各级税务机关应加强对“三代”税款手续费监督检查，严禁将“三代”税款手续费作为税务机关的行政经费或者挪作它用，也不得用行政经费垫付“三代”税款手续费。

有关部门应及时查处“三代”税款手续费中发生的各种违纪行为，并按规定追究有关人员的责任。

(二)财政部驻各地财政监察专员办事处要加强对代扣、代收和代征税款手续费管理的监督检查。对违规使用的手续费，应责令限期予以收回；对违规提退的手续费，应责成以原预算科目补缴入库，并依照法律法规追究有关单位和人员的责任。

(三)除法律、行政法规另有规定外，各级税务机关均不得从税款中直接提取手续费或办理退库。各级国库不得办理代扣、代收、代征税款手续费退库。

本通知自2006年1月1日起执行。省级财政部门和省级税务部门应根据本通知规定制定本省具体管理办法。原有规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。

中华人民共和国财政部

国家税务总局

中国人民银行

关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理 篇6

（国税发[2005]89号）

各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下：

一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。

二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。

市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1．0以下的，按月提供。

地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。

三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房管业税税收政策。

（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门

申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

（七）各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房。不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

四、各级地方税务、财政部门要充分利用房地产交易与权属登记信息，加强房地产税收管理。要建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息，与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。

各级地方税务、财政部门在房地产税收征管工作中，如发现纳税人未进行权属登记的，应及时将有关信息告知当地房地产管理部门，以便房地产管理部门加强房地产权属管理。

五、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易和权属登记等场所，设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。

六、市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。

七、各级地方税务、财政部门应努力改进征缴税款的办法，减少现金收取，逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因，仍需收取现金税款的，应规范解缴程序，加强安全管理。

八、对于房地产管理部门配合税收管理增加的支出，地方财税部门应给予必要的经费支持。

九、各省级地方税务部门要积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，及时做出营业税政策调整对本地区的房地产市场产生影响的评估报告，并将分析评估报告按季上报国家税务总局。

十、各地地方税务、财政部门和房地产管理部门，可结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。

国家税务总局

财政部

建设部