房地产企业税务管理

房地产企业税务管理（共12篇）

房地产企业税务管理 篇1

摘要：当前房地产宏观调控政策进一步加强, 2014年国家税务总局再次将房地产列入指令性检查项目, 税务风险管理是房地产企业面临的重要课题。文章对此进行了分析。

关键词：房地产企业,税务风险,税务风险管理,企业内部控制

我国改革开放以来, 各行各业经济要素都得到最大的解放, 生产力得到快速发展, 市场经济得以健康有序发展。党的十八届三中全会明确提出了“市场在经济资源配置中起决定性的作用”。我国房地产业也在改革开放中发展起来, 1978年, 住房改革拉动了序幕, 先后经历了公房成本价销售、提高租金补贴售房、住房商品化社会化等改革措施。我国大力发展商品房制度, 改革过去的住房制度, 让房地产业步入繁荣, 让房地产成为新的经济增长点。目前, 房地产业已经成为各城市经济发展水平的标志, 房地产及其上下游产业在我国及各地城市的GDP占有很大的比重。房地产业的产业链还很长, 可以带动包括建筑、水泥、钢铁等相关产业, 还可以提供大量的就业机会。可以说一个城市“房地产兴”, 则各行业兴, “房地产冷”, 则当地经济发展不好。房地产业不但带来相关产业的发展, 其自身还为国家带来了丰富的税源。近年来由于房地产较热, 其丰厚的利润也让国库和地方财政丰盈, 成为各地的主要财政来源之一。然而, 房地产业企业的涉税也成为近年的热点, 国家连续12年将房地产业列入指令性检查项目, 不断发生征纳双方争点, 让房地产企业处在税务风险的风口浪尖上。2014年, 国家税务总局又将房地产业列入指令性检查项目, 房地产企业做好税务风险管理, 是房地产企业做好内部控制的重要课题之一。

一、税务风险、税务风险管理和企业内部控制

讨论房地产企业税务风险管理架构设置问题, 首先要理清税务风险、税务风险管理和企业内部控制制度这几个最基本的重要概念。有关风险的问题, 学术界和实务界都已经有广泛讨论并取得相应的成果:风险就是损失发生的不确定性, 一种损失有可能发生也有可能不发生, 何时发生也不知道。风险管理就是通过风险识别, 结合风险管理主体本身的风险承受能力, 制定出相应的风险应对方案 (风险应对方案有风险承受、风险转移、风险规避、风险减轻等四种) 。企业是社会经济的细胞, 是财富创造的核心环节, 政府要完成社会公共管理职能, 要有一定的公共资金, 但是政府不是财富的创造者, 因此为了完成其公共管理职能, 就要凭借其行政权力, 参与财富的分配, 这就是税收。税收是企业的一项支出, 是一项成本, 我们通称为税务成本。税务风险就是因涉税问题造成企业的支出, 给企业造成了损失。这项损失发生如果不确定, 就是税务风险。税务风险管理就是企业通过一系列的措施, 将因税务问题造成损失的不确定性锁定。企业内部控制是企业为了保证企业资产的安全完整、财务会计资料合法合规、企业经营合法合规、高效运营、实现企业经营目标而采取的一系列措施和方法。

二、房地产企业税务风险类型及其产生原因

(一) 房地产企业税务风险类型

文章总结近年来房地产企业发生的税务案例, 发现房地产企业税务风险主要有以下几种。

1.房地产企业应税营业额核算不符合税收法律规制度的要求, 造成房地产企业应纳而未纳、少纳税款, 面临补税、罚款、加收滞纳金以及刑事处罚的风险。房地产企业在利益的驱使下, 为了达到不纳或少纳税款的目的, 采取直接坐支售楼收入, 以收抵支, 或收入不入账, 或转移隐藏预收款、将预收款变相为购房订金, 价外费不计收入, 关联方转移利润等等方法。

2.房地产企业会计核算不规范, 少计收入或者虚增成本费用。会计核算不规范, 会造成少计收入或者虚增成本费用, 影响税款计算的准确性。例如有的房地产企业出售车库不计入应税收入, 有的以联合开发的名义分配房地产开发产品而不计销售等。在成本费用方面, 未能按国家税务总局[2009]31号文的规定核算期间费用、开发产品的计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本, 致使成本核算混乱, 无法正确计算税款。

3.房地产企业涉税处理适用税法不准确, 造成多缴税款。房地产企业的相关税款计算是依据国家相应的税法, 在涉税处理实务时, 房地产企业如果适用税法不准确, 就会影响税款计算的准确, 有时, 会造成多纳税款, 加重企业的税务成本。例如, 有的房地产企业将“开发产品”转为“自用固定资产”, 依然按视同销售处理, 多缴营业税和企业所得税。总局原国税发[2006]31号文规定应视同销售计算营业税和所得税, 而总局国税发[2009]31号文已不再将开发产品转为自用固定资产作视同销售处理, 如果房地产企业对这项政策不了解, 仍按旧文件规定处理, 就会造成多缴营业税和企业所得税。

(二) 房地产企业税务风险产生的原因

导致房地产企业税务风险产生的主要原因有开发商趋利动因、现行税收法规政策不完善、企业财务人员税务财务水平不高、企业内部控制制度不完善。

1.开发商趋利动因。开发商趋利动因是房地产企业税务风险产生的直接动因, 在利益的驱动下, 法律、诚信依法纳税意识不足的开发商就会动不守税法的脑子。

2.现行房地产税收法规政策不完善。我国市场经济发展还不是很完善, 市场经济相关的法律制度还不是很健全, 现有的税法体系有些可操作性还存在一定的难度, 税收法律法规变化也快。特别是近年来, 国家对房地产加强宏观调控, 房地产业税收政策繁多、变化快。

3.房地产企业财务人员税务财务水平不高。我国是一个会计大国, 但不是会计强国。会计才人在总量上很多, 但是适用性的中高级人才不足。房地产企业财务人员税务财务水平不高, 也是房地产税务风险产生的重要原因。

4.房地产企业内部控制制度不完善。健全完善的内部控制制度, 有助以企业防范风险的发生。房地产企业内部控制制度不完善, 是发生税务风险的制度性因素, 客观性因素。

三、房地产企业税务风险管理的应对措施

(一) 加强守法意识, 提升诚信纳税意识

我国住房制度改革以来, 现有的住房制度造成了房源供应不足, 造成了房地产行业利润大大超过了社会平均利润率。高额的利润不能由开发商独享, 政府要通过税收分享。在利益最大化的驱动下, 部分开发商守法及诚信纳税意识不足, 在涉税处理时未能很好遵守税法规定, 这是房地产企业税务风险产生的主观要素。要防范因主观方面带来的税务风险, 就要加强守法意识, 提升诚信纳税意识。加强守法、诚信纳税意识, 是一项系统性的工程, 要求企业、个人、社会、税务机关来共同完成。国家每年都会搞税收宣传月, 这就是很好的方式方法。

(二) 提升企业财务人员财务税务水平

人是最具决定性的生产要素, 所有的劳动成果都要由人来完成的。房地产企业要防范税务风险, 就要提升税务风险的关键生产要素——财务人员的财务税务水平。房地产企业财务人员的财务税务水平提升渠道, 可以通过加强后续教育、参加培训班等。最最重要的, 还是实践, 实践出真知, 要发扬“帮、传、带”的传统方式, 造就实务性团队。“空谈误国, 实干兴邦”, 房地产企业财务人员财务税务水平的提升, 要带出会做实事的人才, 不要带出“空谈家”。“空谈家”的财务人员, 对房地产企业税务风险的防范无益。

(三) 加强企业内部控制制度, 建立税务风险管理制度

依税务风险管理指引来设置房地产企业税务风险管理制度。房地产企业要真正防范税务风险, 学习国家税务总局发布的《大企业税务风险管理指引》健立税务风险管理制度。①房地产企业应完善税务风险管理的内部控制环境, 加强房地产企业的法人治理结构, 强化董事会在税务风险管理的领导地位和应承担的义务、责任;②应当构建健全的税务管理岗位, 配备合格的税务风险管理人员;③应健全完善的税务风险管理制度体系, 明确相关人员的责、权、利;④应按《大企业税务风险管理指引》的要求, 制定税务风险管理操作手册, 明确包括税款计算、各种申报表的填制、各种涉税文书的传递和保管等等;⑤正确识别房地产企业税务风险;⑥正确制定相关税务风险应对方案。

参考文献

[1]刘冬莲.对房地产企业税务风险管理及控制相关问题的探讨[J].时代金融, 2012, (7) .

[2]高黎珠.中小事业单位税务风险管理实务研究[J].行政事业资产与财务, 2013, (18) .

房地产企业税务管理 篇2

值税管理有关事项的公告

河南省地方税务局关于对加强房地产企业所得税和土地增值税管理有关事项的公告

文号公告[2011]第9号 | 添加日期：2011-11-02 | 发文单位：河南省地方税务局 | 【阅读：652次】

为进一步贯彻落实《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，切实加强和规范我省从事房地产开发经营业务企业的所得税、土地增值税管理，使房地产企业的管理逐步走上科学化、规范化、精细化管理轨道，结合我省实际，现对加强房地产业企业所得税、土地增值税管理的有关事项公告如下：

一、所得税方面

（一）加大政策宣传和培训力度

各地要采取有效措施，有针对性地进一步加大政策宣传和培训力度，对外，要使房地产企业知晓《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）文件精神，辅导企业认真执行文件规定；对内，要使地税管理人员熟练掌握和运用《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，严格按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定，结合房地产企业特点，加强房地产企业所得税管理。

（二）加强查帐征收企业所得税管理

对房地产企业实行查帐征收，所得多的多征，所得少的少征，无所得的不征，这是企业所得税立法精神的体现。各地要坚定不移地要求和帮助企业建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）进行税务处理。

实行查帐征收的企业按照“按期预缴，年度汇算，完工结算，重点稽查”的征管方式进行管理。1.按期预缴

实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。计税毛利率按下列规定进行测算确定：

（1）开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于省辖市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。对开发项目内配套建设经济适用房、限价房和危改房的，以及经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等产品的，应按不同项目分别核算预售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。2.年度汇算

房地产企业实行分季（或月）预缴，年度汇算清缴。纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据季度或月份预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管地税机关办理企业所得税年度纳税申报、提供地税机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告及地税机关需要的其他相关资料。3.完工结算

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，缴纳税款。

对已达到完工条件而未在规定期限内向主管地税机关结算的，主管地税机关有权核定其应纳税款。4.重点稽查

各级地税机关要认真组织开展企业所得税重点稽查工作，对企业所得税实际税负小于预征额的，要严格进行纳税评估或重点稽查。尤其是年度企业所得税汇算清缴工作结束后，对出现汇算清缴应退税款的房地产企业，县区地税机关必须逐户组织实施税务稽查，形成稽查结论或报告。凡稽查中发现纳税人有偷税、逃税现象的，要依法严肃处理。

（三）加强核定征收企业所得税管理

企业如果出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情况，地税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

对实行核定征收企业所得税的房地产企业应税所得率的确定，主管税务机关应参考企业开发规模、开发地理位置、销售价格、土地成本、建筑成本、对企业评估测算的利润率，以及账务健全企业类似开发项目利润水平等因素确定。原则上按国家税务总局《企业所得税核定征收办法》规定的应税所得率执行，不得低于同地区同类企业的应税所得率，同时，要积极引导企业向查帐征收过渡。不能出于以降低企业税负为目的而采取核定征收方式。

（四）加强国地税部门协作

目前，我省国税部门对其管辖的房地产开发企业已经实行查帐征收。因此，各级地税部门要主动与国税部门联系合理确定应税所得率、计税毛利率等，保证同一区域内同类企业的所得税税负基本相当，防止出现同区域同类企业税负不公现象。

（五）狠抓工作落实

各级地税机关要进一步加大监督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加强对预征工作的管理监督，原则上企业所得税纳税人年度预缴税款占当年企业所得税入库税款（预缴数﹢汇算清缴数）不得少于70%；另一方面要加强对汇缴应退税款企业稽查工作开展情况的监督，并严格责任追究，确保工作落实。

各级地税机关要充分认识加强房地产企业所得税管理的重要意义，切实把加强房地产企业所得税管理工作放到重要议事日程，抓紧抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策衔接，有什么问题和建议及时上报省局所得税处。省局对各地房地产企业所得税管理工作的开展情况适时组织督导，总结好的经验和做法，进一步改进和完善房地产企业所得税管理。

二、土地增值税方面

（一）继续加强土地增值税清算工作

河南省地方税务局《关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010 〕28号）文件下发后，各地积极行动，全面展开土地增值税清算工作，从目前的进展情况看，清算工作进度差别很大，有的地方仅清算很少的项目，有的地方清算工作进展迅速，因此各地要采取有效措施，严格按照土地增值税清算的有关规定积极推进土地增值税清算工作。

（二）加强土地增值税政策的宣传和培训工作

土地增值税的政策宣传和培训是十分重要的工作，尤其是全面开展清算工作后，宣传的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加强土地增值税政策宣传和培训。具体要求：一是对外的宣传培训，各级税务机关要加强对房地产开发企业和税务中介机构的宣传和培训；二是要加强对土地增值税清算小组和税务管理人员的培训，使其熟悉土地增值税的政策规定，严格执行土地增值税的各项政策，培养一批懂政策能清算土地增值税的管理人员。

（三）提高土地增值税清算质量

土地增值税清算质量的高低，主要取决于房地产开发企业的财务管理水平和税务人员的执行政策水平。因此，房地产开发企业的主管机关要帮助和要求其建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照土地增值税的政策规定进行税务管理。

三、积极探索房地产开发企业查账征收企业所得税和土地增值税清算相结合的办法

房地产开发企业的所得税和土地增值税虽是两个不同的税种，计算方法、核算期和关键点均有差异，但其计算基础都来源于帐制。因此，各级地税机关要积极探索房地产开发企业查账征收企业所得税和土地增值税清算相结合的有效办法，在严格执行税收政策的前提下，要勇于创新，开创房地产开发企业所得税汇算和土地增值税清算相结合的新局面。本公告自发布之日起施行。《河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税管理的通知》（豫地税发〔2011〕51号）同时废止。特此公告。

许承宇（郑州）(454609325)11:37:45 河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告

文号公告[2011]第10号 | 添加日期：2011-11-08 | 发文单位：河南省地方税务局 | 【阅读：1579次】

为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下：

一、土地增值税核定征收率

房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。

2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

（四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。

转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。

（五）个人转让二手房的核定征收率

个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

二、关于经济适用房问题

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。

三、关于车库、地下室归属问题

房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

四、执行时间

本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。

特此公告。

房地产集团企业的税务筹划 篇3

关键词:房地产;集团企业;税收筹划

税收筹划,是指纳税人通过充分利用各种有利的税收政策,对投资、经营、理财等各项经济活动进行事先周密筹划和合理安排,尽可能地减轻税负,以实现税后利益最大化为目标的涉税经济行为。

房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大、税负比重高等特性,企业可针对其经营特点,通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额,以达到税收筹划的目的。

一、集团纳税主体筹划

房地产企业集团主要有跨地区布局发展的专业化住宅开发集团模式,和持有商业、酒店、写字楼等租赁商业物业的多元化运营集团模式,他们在开发一个新项目时都会面临选择设立分支机构还是子公司的问题。原内资企业所得税是以独立经济核算三个条件确定纳税主体,新企业所得税法以法人作为界定纳税人的标准。子公司是独立的法人实体,应当独立缴纳企业所得税,而对不具有法人资格的分支机构,按国税发[2008]28号文《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》规定,由总机构统一计算、汇总清算企业所得税。

如果预计设立的分支机构在开办后的前几年会发生亏损,那么设立分支机构较设立子公司更有利,因为总机构汇总清算时,分支机构的亏损可以直接抵减总机构的盈利,减少整个集团的税负;反之,如果有较好的业绩预期,则设立子公司较好,因为子公司属独立的法人实体,一般会得到当地政府对新办企业的税收及其他方面的优惠。

二、集团资本结构筹划

房地产企业的资本通常是由股权融资和债权融资两部分组成。这两种融资方式对企业的税务影响不尽相同,借款人支付给债权人的利息支出可作为费用税前列支,而支付给股东的股息却不能作为税前扣除,只能在交纳所得税后的收益中分配。

房地产行业是典型的资金密集型产业,因此集团在对下属公司资本结构进行规划时,应充分考虑利息的抵税作用和财务杠杆的作用,在上述法规的债务权益率范围内,提高债务融资比率,增加税前列支、降低税收负担。

企业在实际操作除了要同时考虑负债增加带来的财务危机成本外,还要符合国家对资本结构的相关法规规定,如针对外资房地产注投比的规定《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)文规定的外商投资房地产企业注册资本不得低于投资总额的50%;规范房地产开发项目的最低资本金比例——2009年5月27日《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号)保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

三、集团关联方关系筹划

对于拥有完整房地产价值链的大型综合性房地产集团,从税务的角度考虑可以将其设计、监理、材料采购、建筑、销售、物业管理等利润中心有选择性的剥离出来,在有税收优惠政策的区域注册成立公司,通过转移定价,将收入和费用分别在低税率和高税率地区实现。这样做对集团税负有两个好处:一方面设计费、材料费、建安费可在开发成本中列支,同时在计算土地增值税时可享受加计20%的扣除,对降低所得税和土地增值税都有益处,另一方面又可享受地区税收优惠政策。

通过关联企业进行纳税筹划时,转让定价是重要的环节。集团应当从研发、生产、营销、管理服务等各个方面详细分析各关联企业所承担的职能和风险,参照市场可比企业的利润水平和企业自身的市场议价能力,确定合理的转让定价方法和利润水平指标。

根据现行税法规定转移定价应当遵循独立交易原则。新企业所得税法第四十一条规定了“企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。”

四、具体开发项目的税收筹划

1.房产销售收入的筹划

企业可以通过选择销售收入的确认时间、收入的合理分解等途径对销售收入进行税收筹划:

(1)根据项目预缴利润和实际利润的差别,提前或推迟确认收入

根据国税发[2009]31号文,房产企业预售房产是按规定的计税毛利率算出预计毛利额进行预交所得税,如经测算项目实际利润要大大超过预交税款对应的利润额,在可能的情况下推迟达到确认完工开发成品条件,延缓成本决算补交所得税款;如项目是为了形象工程,经营利润低于预计毛利额,那就抓紧成本决算,从将多交的税款退回或转到下一个项目中进行抵减。

(2)将精装房总收入分解为装修收入和出售毛胚房收入

当房产市场处于卖方市场,商品房好出售的前提下,将装修费用与毛胚房销售单独分别签订合同后收款。这样做在装修费用上就可减少2.2%的营业税税率差(开发商按5.5%交营业税,建筑装潢按3.3%交营业税)。另外若将装修费用计入总房价,房地产企业还要多交土地增值税,客户要多交契税。

2.成本对象的筹划

国税发[2009]31号文规定“成本对象由企业在开工之前合理确定,并报税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆”。对面积较大的住宅项目,房地产企业往往分片分期开发,如何组合成本对象才能实现税务收益最大呢?假如项目预计利润率高于预征点(如15%),则应尽可能扩大“成本对象”,拖延汇算时间,如以整个项目作为成本核算对象;若项目预计利润率低于预征点,则尽量缩小“成本核算对象”,争取尽早汇算,如以栋号为成本核算对象,实现用以前多预交的所得税抵交以后需要预交的所得税。

同时大型住宅项目中往往包含多种功能形态的建筑,例如多层住宅、小高层住宅、高层住宅、别墅、沿街商铺、车库等,这些类型不同的项目的成本和利润率也有较大差别。通常商业用房的售价较住宅高,将利润率低的住宅与其并入“成本对象”,可稀释一部分增值额,对计算土地增值税时可减少土地增值率。

3.共同成本和间接成本分配方法的筹划

国税发[2009]31号文规定了共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比原则分配至各成本对象,具体分配时企业可以利用文件对土地成本、间接成本分摊方法的多样性及可选性(占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法),从而实现在利润额高的分项项目中多分配成本费用,在利润额低的分项项目中少分配成本费用,使企业总体税负最低。

4.公建配套的筹划

国税发[2009]31号文规定公共配套设施尚未建造或尚未完工的,经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。房地产企业同一项目分期先后滚动开发的,经常会发生前面开发的产品已经销售,而整个项目的基础设施、配套设施等尚未全部竣工的情况。此时,基础设施、配套设施建设费根据权责发生制原则可以依预算预提并分摊,房地产企业据此范围内充分预提未完工公共配套,延缓企业所得税的缴纳时间。

5.利息费用的筹划

国税发[2009]31号规定“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”

因此集团性房地产企业可以利用在总部层面统一借贷资金,根据各个项目的资金需求和利润水平,灵活向项目分摊合理利息费用,调剂项目的利润,减少项目纳税。

但在操作过程中需注意从关联方取得借款的利息费用存在一定的扣除标准,新企业所得税法第第四十六条规定了“企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出,不得在计算应纳税所得额时扣除。”同时财税[2008]121号文《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》规定“企业实际支付给关联方的利息支出,其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:除金融企业外的其他企业,为2:1。”

6.预提成本的筹划

房地产开发企业税务风险管理探究 篇4

关键词：房地产,企业税务,风险管理

一、房地产开发企业税务风险表现

房地产开发企业税务风险是综合因素所致,属于企业税务风险范畴,所以与其他行业的税务风险相比,具有一定共性[1]: (1) 房地产开发企业税务风险是客观存在的。(2) 房地产开发企业税务风险是可控的, 企业通过相关措施可将风险程度控制在一定范围内,使得风险影响最小。(3) 税务风险一旦爆发,将会给房地产开发企业带来严重损失。(4) 税务风险具有不确定性及动态性特征,所带来的风险损失也是不确定的。

二、房地产开发企业各阶段税务风险分析

房地产开发企业在项目的不同阶段, 所产生的税务风险是存在一定差异的[2]: (1) 土地取得阶段。该阶段所涉及的税种包括契税、印花税、占用税等,在确认契税计税依据、划拨用地转让、改变土地用途过程中,由于契税不明朗,所以存在一定程度的税务风险。某些情况下,房地产开发企业会变相租赁农村集体土地进行开发,但由于无法办理土地使用权流转手续而不缴纳城镇土地使用税的行为十分常见,这种行为与相关规定是不符的,必然会带来一定程度的税务风险。(2) 施工阶段。房产项目施工过程中直接涉及的税金较少,但施工成本与企业所得税及土地增值税存在一定关联,并且会对项目竣工后税务清算产生影响。在此阶段,税务风险主要隐藏在成本核算当中。若成本核算操作不当,无法将真实、客观的成本情况反映出来,则会加大产生税务风险的可能性。(3) 销售阶段。部分开发商会采取包销方式进行房产产品销售,但未按包销合同约定的收款时间、金额确定收入,则会导致风险产生。另外,随着“营改增”的全面实施,也给房地产开发企业带来了新的风险。“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣过程中发挥了重要的作用,房地产开发企业必然要对这一环节给予充分重视。

三、房地产开发企业加强税务风险管理的有效举措

( 一) 关注法律政策变化动态

在我国企业税务与法律及相关政策密切相关,税务风险源于税法(《个人所得税法》、《税收征管法》、《企业所得税法》 等) 及企业会计制度[3]。房地产开发企业若要对自身税务风险进行有效管理,就必须关注相关法律及政策,要对法律法规、 政策信息进行收集、整合,并将其纳入内部数据库,实现同步更新,清晰地反映出法律政策变化。根据这些变化挖掘出最容易出现风险的环节,采取针对性措施予以控制,将这部分风险降到最低。在当前 “营改增”背景下,房地产企业要做到采购环节尽可能取得进项发票后,再支付款项,避免由于市场或产品原因发生纠纷; 在采购货物以及向服务方付款过程中,应通过开户银行等正规途径进行款额支付; 加强成本管理,特别要重视各项成本发生凭据的管理;按时进行纳税申报,并依法提交、留存各项财务、税务材料,按规范流程进行税务筹划,以降低税务风险。

( 二) 构建风险管理动态框架

通过税务风险管理动态框架对企业税务风险进行动态监控,以提升整体风险管控能力,其流程具体如下:建立税务风险目标、风险监控体系→评估税务风险→建立风险管理策略→实施风险管理→风险管控效果反馈。在实际风险管理过程中,要根据现状,妥善应用风险管理方法如规避法、保留法、转移法等。除此之外,房地产开发企业还要对内部组织结构进行优化,并严格按照制度执行相关事项,明确各部门责任,为风险管控创造一个良好的内部环境。

( 三) 加强外部合作交流

在税务管理过程中,房地产企业要加强外部合作交流,特别是要与税务部门多沟通、联系,进一步掌握税务动态情况。 通常情况下,税收政策的执行者主要为各地区的税务局、税务所,部分情况下房地产开发企业相关财管人员在进行政策解读时,可能会存在一定偏差,与政策制定者的初衷相违背。通过与之沟通,可加深政策解读,了解出台政策的本意,以便对税务风险进行更有效的控制。近年来,税务机关对纳税评估管理的力度有所加大,在这种情况下,房地产企业也应该与之同步,定期进行纳税评估,加强税务风险识别。另外,房地产企业要加强与不同类型企业之间的沟通、交流,可适当将部分业务外包给合适的外部建筑及销售公司,在政策允许的范围内,进一步控制风险。

四、结语

房地产开发企业的税务风险是客观存在的,也是无法完全避免的。因此,在房地产开发项目运营过程中,要重视税务风险防范,密切关注市场、政策、法律动态,通过合理的手段来规避风险,保证企业稳定创造效益。

参考文献

[1]陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].行政事业资产与财务,2014,15:47-48.

[2]孙雪华.对房地产企业税务风险管理及控制的探讨[J].会计师,2014,19:73-74.

房地产企业所得税预征的税务处理 篇5

一、.未完工开发产品的税务处理

国税发[200631号文规定摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。

预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确摘要：经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%;非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。;位于其他地区的,不得低于10%。

国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营业利润率和计税毛利率是不同的两个概念摘要：营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入;计税毛利=营业收入-计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。

采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的和之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加)。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法摘要：营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本新问题。

当期未完工开发产品的税务处理如下摘要：

当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%

二、完工开发产品的税务处理

国税发[200631号文规定摘要：开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额和其预售收入毛利额之间的差额,计入完工的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。

完工开发产品的税务处理如下摘要：

实际销售收入毛利额

=预售收入确认的实际销售收入—计税成本(预售收入相对应的成本)

预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

完工应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额—当期应纳税所得额

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%

三、所得税预征操作案例及注重的事项

【案例摘要：某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下摘要：

一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元;

二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元;

三季度发生期间费用17万元，收到预售收入408万元，“预收帐款”余额1080万元;

该项目共发生房屋开发成本1 050(含土地款200、利息支出20)万元，商品房可售面积为10 000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6 000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720万元。

该公司适应的税率摘要：营业税率5%、城建税5%、教育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33%。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下摘要：

一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8(200×5.4%)万元，土地增值税1(200×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：

应纳税所得额=200×10%-15-10.8-1=-6.8(万元)，应纳所得税0。

二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4(600×5.4%)万元，累计交纳土地增值税3(600×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：

累计预征应纳税所得额=600×10%-23-32.4-3=1.60(万元)

应纳的所得税=1.6×33%=0.528(万元)

三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金

及附加58.32(1080×5.4%)万元，累计交纳土地增值税5.4(1080×0.5%)万元，当季应纳所得税计算如下摘要：

累计预征应纳税所得额=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(万元)

当季应纳所得税=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(万元)

四季度摘要：10月份开发产品完工，按国税发[200631号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额和预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下摘要：

预售收入相对应的计税成本=1080/0.18×0.105=630(万元)

实际销售收入毛利额=1080-630=450(万元)

预售收入计税毛利额=1080×10%=108(万元)

四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420(4000×0.105)万元，营业税金及附加38.88万元(720×5.4%)。应补交的土地增值税摘要：

(1)计算答应扣除项目金额=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(万元)

(2)增值额=1800-1404.7=395.3(万元)

(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14%(普通住宅超过增值税率20%)

(4)应交纳土地增值税=395.3×30%=118.59(万元)

(5)应补交土地增值税=118.59-5.4=113.19(万元)

应纳税所得额=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(万元)

应交纳的所得税=459.93×33%=151.78(万元)

应补交的所得税=151.78-1.412=150.368(万元)

谈房地产开发企业的税务筹划研究 篇6

关键词：房地产开发企业；税务筹划；研究

1.房地产企业税收特点

1.1合法性。房地产开发企业税务筹划是在不违反相关税法、符合税法相关规定条件下进行的具体税务工作。之所以能够有效的降低纳税额，是因为多种纳税方法的存在，可以对纳税人缴纳低税负的产生影响。

1.2筹划性。纳税义务一般具有滞后性。在房地产企业中，只有当经营活动发生后，才产生了相应的房地产企业纳税义务。税务筹划是在对现行的政策、税法以及会计理论充分了解的基础上，与房地产企业的经营活动相结合，有目的、有计划的选择相对税负较轻和经营收益最优的决策方案的活动，这种活动的提前性决定了税务具备筹划性的特点。

1.3目的性。房地产企业进行税务筹划的最终目标是为了实现税收负担的降低，这也是税务筹划行为产生的原因。如可避免的名誉、经济损失、涉税实现零风险等目标都是在这个目标下展开的。

1.4多维性。以时间角度来看，税务筹划贯穿于整个房地产企业经营生产活动周期内，每一个可能产生纳税的环节，都可以进行税务筹划行为。以空间角度来看，本企业的税务筹划行为可以与其他企业进行联系，寻求共同降低税负的方法。

2.房地产开发企业税务筹划的必然性

2.1有利于降低税收负担，提高市场竞争力。我国房地产企业涉及到种类繁多的税收，直接导致房地产企业税收负担重的问题。目前，房地产企业所负担的税收不仅包含一般企业应承担的企业所得税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、还有房地产企业所独有的土地增值税以及在各环节所交纳的契税、房产税等。由此可见，房地产企业所负担的税负很重，而税务筹划可以有效的改善这一现象。税务筹划在一定的税收政策下可以对房地产企业经营收益产生影响，税务筹划的合理实施不仅可以降低房地产企业的税负、增加企业可用资金、降低总体项目成本、提高了企业的市场竞争能力、实现房地产企业价值最大化。

2.2有利于改善财务管理，提高核算水平。税务筹划是在房地产企业经营发展目标前提下对企业的财务管理活动进行规划，有利于房地产企业合理的运用资金，增加资金的使用效率，降低企业可能因多交税而占用企业的资金用量，从而增加企业的经营收益，改善房地产企业的财务管理水平。税务筹划的基础是会计核算，只有运用恰当的会计核算方法才能实现合理的税务筹划方案，所以税务筹划有利于提高会计核算水平。房地产企业的资金配置是密集型的，对于房地产企业来讲现金流的管理至关紧要，而税务筹划无论是使企业获取相对收益（实现滞后纳税）还是获取绝对收入（降低税额支出），对房地产企业的财务管理活动都起关键性作用。因此从客观上就对房地产企业的核算水平和财务管理能力的提高有推动作用。

2.3有利于增强纳税意识，降低涉税风险。税务筹划有利于房地产企业增强纳税意识，纳税人客观存地着减少纳税的动机，这种动机可能是合理避税、节税，也可能是偷税，纳税人如果使用合法的方式来降低税负就相应降低了触犯法律带来的风险，这是纳税人可以承受的。国家每年都投入大量的人力、财力减少偷税行业，增强反避税的能力。因此，纳税人利用税务筹划对其经营活动进行规划，在纳税减少的同时，有利于增强纳税意识，降低涉税风险。

3.房地产开发企业税务筹划的可行性

3.1企业法制环境健康。近些年，我国经济法制环境得到了大幅度的改善，国家税收征管方面也强化了对房地产企业漏税、偷税的整治力度，同时企业避税行为也因国家税收政策体制和反避税措施的增强得到了有效的控制。房地产企业只有系统的、科学的进行税务筹划，才能有效合理的享有纳税服务，获得最优的经济收益。我国80年代初期恢复契税的征收，80年代后期也对土地使用税、房产税以及耕地占用税进行了恢复，到目前为止，我国税收已形成了一系列完整的适用于房地产企业的税收政策，房地产企业的税务筹划活动有章可循、有法可依。除此之外，我国也加大了税收执法的力度，降低了房地产企业税务筹划实施过程中的阻力。

3.2企业税务筹划空间大。房地产企业所开发的产品的不同和所处地区的不同，相对应的税收政策、法律、法规也有着不同的规定，对在税收政策上需要鼓励的，通常不征税或少征税，反之，则多征税。另外，税法和会计处理方法之间往往存在着差异，所以企业怎样纳税，就存在着多种可选择的方案。房地产企业可以根据自身的需要，调整合理规避税收限制的范围。首先，房地产企业一般周期开发非常长，假设房地产企业在开发初期进行有效的税务筹划，作好投资和筹资的安排，预期会收到最佳的筹划结果；其次，房地产企业规模通常很大，开展业务也是遍布全国范围，拥有子公司众多，所适用的税种也具有复杂性就会产生差异，房地产企业应该作好筹划克服这些差异。

3.3企业税务筹划动力大。市场经济的主体是企业，在产权清晰界定的情况下，房地产企业都有一个共同的特征就是追求企业价值最大化。与其他行业对比，房地产企业的产权更为清晰。房地产行业是我国改革开放的产物，计划经济在房地产行业留下弊端很少。目前国内房地产行业股份、民营制的房地产企业数量不断增加，正是由于企业资金都是靠企业自己积累，因此这部分企业的具备很大的税负敏感性与筹划动力。

4.房地产开发企业的各环节税务筹划

4.1开发建设环节中的相关税务筹划。房地产企业在开发建设阶段，规划开发项目审批时并没有考虑到利用合理的搭配来减少房地产企业可能存在的税负问题。房地产企业对开发的项目通常采用分区、分期的开发各种类型的房产，因此其对应承担的增值税率也会有所不同。若房地产企业在开发环节没有分析税负是按分期还是按一个项目来申请审批税负低，就会造成税收负担重的状况发生。建议房地产企业在开发环节就考虑项目税务筹划对其影响，选择一个最佳的方案来立项，房地产企业的土地增值税额才能得到降低。

4.2交易环节中的税务筹划。土地增值税和营业税是房地产企业交易环节中主要涉及的税种。在不减少收益的情况下，税务筹划的关键是通过制定合理的收入、减少税率、降低税基，完成少纳税的目标。若房地产企业用于房产销售中包含设备设施，如电器、办公设备等，应将其从房地产的价值中单独分离出来计价。与房产的购买者分别签订房产买卖合同、设施附属购销合同，减少房产销售价格，降低应纳土地增值税和营业税。

4.3闲置环节中的税务筹划。目前，随着房地产企业开发的程度的扩大，越来越多的房产被闲置下来，怎样运用这部分闲置的房产为房地产企业带来收益，税务筹划在这个环节是必要的。房地产企业闲置环节中的税务筹划主要考虑到两种方式，一种是把闲置的房产投入其他企业取得收益，另一种是对外出租获得租金收益。房地产企业在此环节要研究出那种方式所负担的税额更少，充分利用国家的相关优惠政策，合理制定税务筹划，降低纳税成本，这样才有利于房地产企业提高经济收益。

结论

房地产行业是目前促进国民生产总值的一个关键的因素，随着房价的一轮轮的飙升，房地产企业成为税收重点审查对象。希望通过本文对房地产企业在税务筹划中的几个方面的分析，增强房地产企业的经营管理水平与纳税意识，减少涉税风险，增加收益。（作者单位：天津泰达蓝盾房地产开发有限公司）

参考文献：

[1]朱丽春.房地产开发企业税务筹划若干问题研究[J].厦门大学，2007（02）：19-22.

[2]兰亚荣.房地产开发企业税务筹划研究[J].财会通讯，2012（07）：86-87.

房地产企业税务管理 篇7

企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下, 该企业因为其涉税行为与相关法律不相符, 因而违反了其纳税的有关规定, 在这情况下, 就会让企业产生了一些不可确定的损失, 它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款, 又或者过少地缴纳税款。

企业税务风险作为一种风险类别, 它也具有一般风险的特点, 主要有五个方面。第一, 企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中, 规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二, 企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三, 企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四, 企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下, 它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化, 它是不会一成不变的。第五, 企业税务风险会存在于企业的经营活动当中, 它是看不见, 也摸不着, 它是无形的。

二、房地产企业税务风险产生的原因分析

(一) 房地产企业内部原因

1. 房地产企业财务核算水平的准确性不高

财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环, 它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用, 有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平, 在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如, 据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果, 显示在2002年, 以上785个企业少缴税款133亿元, 而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为, 上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。

2. 房地产企业制度不健全

房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明, 制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用, 制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前, 某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范, 且与国家的相关法制规定不相符, 还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度, 以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

3. 房地产企业纳税的重视度不够

房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中, 由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出, 这样会把企业的利润降低, 一些房地产企业为了其业绩, 利用了一些违法方法, 使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区, 就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理, 而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。

(二) 企业外部原因

1. 税法的多变性

每个国家的税法都不会一个缺点也没有, 它总会存在着某些比较笼统、不明确, 又或者比较容易产生歧义的项目, 这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是, 企业没有税法的解释权, 这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置, 所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如, 2009年1月1日起全面实行的增值税转型, 关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化, 企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。

2. 税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在

代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系, 而他们的权利和义务具有不对等性, 这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权, 如果在税法规定的范围内, 税务机关在执法的程序中是具备弹性的, 他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因, 房地产企业作为纳税人, 在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如, 一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用, 这些行为通常会损害到了纳税人的权益, 让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定, 同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业税务风险防范的若干策略

(一) 房地产企业税务风险预警系统建设

企业税务风险预警指的是在风险产生之前, 按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息, 告诉相关部门并对他们发出紧急的信息, 把这些风险的信息传达下去, 为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况, 以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织, 它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。

1. 推行房地产企业税务风险的评分评级制度, 同时进行定期的税务检查

房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路, 同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员, 确立相对应的权重, 并结合所在企业的一般实际状况, 算出每个企业自己的总得分, 再评价该企业的风险情况。

2. 预测房地产企业税收, 强化日常税务的监督

对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用, 在房地产企业中也是会有广泛的应用, 也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料, 并参考现有的基本要求和基本条件, 针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于:第一, 预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收, 这样可以为决策提供一定的可靠标准;第二, 测定各个项定额及其标准, 这样可以编制计划, 同时可以分解计划中的指标服务。第三, 房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分, 也是预警系统中所构建的非常重要一个环节, 这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。

(二) 控制税收筹划风险

房地产企业税收筹划, 在理论基础的设计分析上, 需要具备相应的环境的适应性, 它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题, 而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为, 它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析, 房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍, 可能要被迫地对原来的决定做出调整, 又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果, 并没有得到税务机关的认同, 而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差, 甚至是有一个相反结果。

(三) 加强企业与外部机构的沟通合作

加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作, 有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息, 尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关, 在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上, 某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策, 但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视, 这样就非常容易产生一定的税务风险。

在加强与外部机关、组织的沟通中, 房地产企业应该从细节做起, 在基于防范企业税务风险之上, 应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握, 就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系, 听取其建议与指导。

四、结语

房地产企业税务风险是一个不可忽视的问题, 若处理不恰当, 那么就会发展成为一个危险, 这个危险随时随地都有可能对企业经营发展产生一个很大的负面影响, 所以房地产企业经营、管理层须对房地产企业税务风险加强研究、明晰认知并制定有效的管控方法与措施。

摘要：随着中国社会主义市场经济体制的逐渐发展和依法治税的逐渐深入, 房地产企业税务风险成为了一个不可忽视的问题。房地产企业税务风险若处理不恰当, 那么就会发展成为一个危险, 这个危险随时随地都有可能产生一个很大的影响, 因此, 作为房地产企业的经营管理层, 须对房地产企业税务的风险管控予以关注和研究。

浅析房地产企业的税务筹划 篇8

一、税务筹划概述

税务筹划是指在法律规定许可的范围之内, 通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排, 尽可能地取得“节税”的税收利益, 以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的一系列经济活动。税务筹划不同于偷税、漏税, 偷税、漏税属于违法行为, 会给企业带来重大税务风险。而税务筹划则是利用现行税法优惠来进行合理的税务安排, 是一种正常的商业动机和税收行为, 是企业达到“涉税零风险”的最有效途径。

税务筹划的特点主要表现在: (1) 时间的超前性。 (2) 内容的合法性。 (3) 行为的长期性。 (4) 其目的是企业的税收成本最小。一般来说, 税务筹划“节税”的税收利益来自两个方面, 一是选择低税负;二是延迟纳税时间, 但是不管哪一种, 其结果都是降低税收成本。

二、房地产企业涉及的税种与税务筹划基本方法

(一) 房地产企业在不同阶段涉及的税种

1. 开发建设阶段涉及的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少, 取得土地使用权需缴纳契税和耕地占用税。购买土地时要按3%~5%的税率缴纳契税, 计税依据为契约价格;耕地占用税按实际占用的土地面积核算, 每平方米税额从5元~50元不等。在委托施工阶段, 与施工单位签订合同时, 需按合同金额的0.3‰缴纳印花税。

2. 出售出租阶段涉及的税种

在房地产交易环节, 房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加共6个相关税费。其中出售、出租房屋时需要按照营业收入额的5%缴纳营业税;城市维护建设税按照缴纳的营业税税额计算, 市区税率为7%、县镇税率为5%;教育费附加按照缴纳的营业税税额的3%计算;企业所得税按照企业净收益的25%计算;土地增值税实行超率累进税率, 按照增值额与扣除项目金额的比例计算, 最低税率为30%、最高税率为60%;印花税按照房地产交易金额的0.5‰的税率征收。

3. 保有阶段涉及的税种

房地产开发企业建造的商品房, 在出售前, 不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。其中自用的按房产原值一次扣除30%后的余额的1.2%计算, 出租的按租金收入的12%计算应缴税额。

(二) 房地产企业税务筹划基本方法

1. 不予征税技术

不予征税技术是指选择国家税收法律、法规或政策规定不予征税的经营、投资、理财等活动的方案以减轻税负的方法。房地产企业在销售阶段, 资金充足时可以加大一些免税方面的投资, 比如购买国债等, 以达到节税的目的。

2. 减免税技术

减免税技术就是利用税法规定的减免税条件, 尽量争取最大的减免税额和最长的减免税期。税法中有很多减免税条款, 纳税人可以根据各项条款尽量创造条件以享受减免税的优惠。比如国家对新办企业一般都给予一定的免税期, 企业可以加以合理利用。

3. 分割技术

分割技术是通过分割应纳税所得, 从而减少应缴纳税费的技术。房地产企业的项目一般周期比较长, 对于这种跨年度经营的项目应充分利用权责发生制原则和配比原则来进行筹划, 根据企业不同情况可将所发生的列支费用化或成本化, 提前回收成本、费用, 能够当期确认的损失则应及时确认, 选择有利于企业的成本分配方法。

4. 税率差异技术

税率差异技术是指在不违法的情况下, 利用税率的差异而直接节减税收的税务筹划技术。税率差异是普遍存在的客观情况, 它体现国家的税收鼓励政策, 这就给企业利用税率差异少缴纳税收提供了机会。例如房地产建筑安装业适用3%的税率, 而房地产销售则适用5%的税率, 所以房地产企业要分清核算对象, 分别适用不同的税率。

5. 延期纳税技术

延期纳税技术是指依据国家税法规定, 将经营、投资等活动的当期应纳税额延期缴纳, 以实现相对减轻税负的方法。纳税人延期纳税不能减少应纳税总额, 但推迟的应税款无需支付利息, 对纳税人来说等于降低了税收负担, 还可使纳税人享受通货膨胀带来的好处。

三、房地产企业主要税种的税务筹划策略

(一) 土地增值税的筹划

1. 进行借款利息的筹划, 合理确定利息的扣除方式

根据《土地增值税暂行条例》的规定, 如果能够按转让项目划分利息支出, 并能提供金融机构证明的, 可以据实扣除利息, 但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息;反之, 则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中, 房地产企业可以合理估计并把“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”加以对比, 从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2. 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的, 应就其全部增值额按规定征税。由于土地增值税的税率较高, 所以在项目销售时, 房地产企业应根据整个市场的情况, 适当测算增值额的比例, 充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系, 合理制定房产价格。

3. 合理利用土地增值税的征税领域进行筹划

税法确定了土地增值税的纳税领域和征税准则, 房地产企业可以运用代建房、合作建房、改售为租、投资联营等形式实施房屋开发。其中代建房行为不缴纳土地增值税, 合作建房后自用暂免征土地增值税, 出租和投资也不用缴纳土地增值税, 这种通过经营方法的变动能够达到少缴土地增值税的目的。

(二) 营业税的筹划

1. 有效运用企业合同制度, 按业务类别分别签订合同

因为房地产企业签订的合同与建筑施工单位签订的合同的性质不同, 相应的税收结果自然也会不同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在精装房屋销售的过程中, 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项, 将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同, 即分别签订两份合同, 向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税, 这一区别为房地产企业的税务筹划提供了较大的可操作空间。

2. 科学确定纳税主体, 合理划分相关代收代缴税费

房地产企业在销售过程中, 通常代为收缴业主缴纳的天然气初装费、水电安装费、有线电视初装费等各种费用, 按规定这些费用也应统一归为房地产销售收入, 计算缴纳营业税, 这样房地产企业的税收负担也就增加了。因此, 房地产企业可通过设立独立核算的物业公司来实施统一收费, 将类似服务性质的业务从房地产企业单独剥离出来, 这样就可以针对不同的业务按照不同的营业税率进行缴税, 总体上可以降低房地产企业营业税的税额。

(三) 企业所得税的筹划

1. 充分利用税法规定的税前扣除项目

我国税法规定, 房地产企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出, 包括建安成本、销售费用、管理费用、各项税金、其他支出, 准予在计算应纳税所得额时扣除。因此, 房地产企业在纳税时, 应合理分配这些成本费用支出, 以增加准予税前列支的成本费用项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用, 应足额购买, 这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税, 又为员工谋取了福利, 有利于留住人才, 增加企业的竞争力。

2. 推迟收入确认期限, 合理延缓纳税时间

纳税时间的推延, 考虑到货币的时间价值, 可以延缓企业资金周转的负担, 相应的起到了税务筹划的效果。当房地产的权属出现变更时, 销售收入才可以最终确认。房地产开发企业可以通过延迟房地产权属更改时间, 推迟销售收入的完成时间, 延交企业所得税, 以缓解企业资金紧张的局面。通常来说, 会计收入确认有不一样的时期, 只要收入确认, 不论资金有没有回笼, 都应该上缴应缴的税款。因此, 企业可以在签订销售合同时选择不一样的销售方式, 比如分期付款销售、委托销售等, 在不同时期确认收入, 实现递延纳税, 减少筹集资金的成本, 增加企业税后利润。

参考文献

[1]胡芳, 罗鸣.房地产企业税收筹划[J].特区经济, 2011 (3)

[2]张新红.试论房地产企业的税收筹划[J].北方经贸, 2011 (7)

[3]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨[J].中国外资, 2012 (17)

[4]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学, 2012

房地产开发企业税务筹划探析 篇9

一、税务筹划在房地产企业中的具体应用

(一)准备阶段的税务筹划

(1)选择恰当的组织形式以及结构。个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定,前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税,同时,税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。尽管从缴税方面考虑,前两个组织形式对促进企业的发展更为有利,但是,在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊。因此,企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织结构主要包括子公司和分支结构。分支机构不具备法人资格,其相关税额由总部统一缴纳,总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得,从而实现降低纳税额的目的,但是,总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。子公司拥有独立的法人资格,其在税款上需要自行缴纳。总公司无法借其实现纳税额降低,但亦不需要承担过多的连带责任。所以,在选择组织结构时,需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。

(2)选择合理的筹资方式。通常情况下,房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征。这些特征使得企业的融资难度加大。目前,房地产企业的融资方式主要包括:银行信贷、吸引外资、资本市场融资等。其中,最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还,但是,要分给投资者股利,相对筹资成本偏高;负债筹资虽然筹资成本低,但是,需要向投资者支付大量利息,但利息可以用来抵税,不过容易引发企业资本结构或者财务管理等方面的风险。另外,融资租赁也不失为一个好的融资方式,其能够有效降低企业的资金周转压力,并且,还能使得该方式下购买的固定资产用于“双重抵税”。因此,房地产企业在选择筹资方式时,应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。

(3)选择适当的建设项目。建设项目的选择,主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前,在我国的土地增值税法中明确规定:当纳税人建造商品房出售时,其增值额尚未超过扣除项目金额20%时,并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策,为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据,并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。

(二)项目建设阶段的企业税务筹划

(1)选择合理的建设方式。对于房地产企业而言,房地产项目的建设方式可选性较强,例如:代建方式以及合作开发等。选择合作开发模式时,如果是甲方出资,乙方出地,项目建成之后,双方按照之前的约定分配房产,土地增值税暂免征收。同时,对于以不定产投资入股的一方,税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险,但其在转让股权时,不需要缴纳营业税。选择代建方式时,代建方向客户收取一定的代建费,由于房地产权属并没有发生转移,所以,其无需缴纳土地增值税。

(2)成本费用以及利息的合理扣除。对于房地产企业来说,其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策,最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定,例如:固定资产或者无形资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用可以进行全额扣除等。像“业务招待费”等限额扣除的成本费用,企业应尽可能将其控制在限额范围内。像“广告费”之类的在限额扣除之外的部分可以递延扣除的成本费用,房地产企业应根据自身的实际经营需求合理安排其活动费用使用量。像“罚金”等无法进行税收抵扣的成本费用,房地产企业需要尽力避免引发罚金缴纳行为的事件发生。

(三)销售阶段企业的税务筹划

(1)确定最优的销售价格。房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润获取量,但是,在税收等因素的影响下,并不是价格定得越高,企业的获利越大。从税收缴纳方面来看,房地产企业进行销售价格确定时,要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。表1 为我国土地增值税四级超率累进税率表。

(2)企业销售收入的税务筹划。按照企业的利益最大化原则,在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划:一是组建单独的销售公司,对“收入”进行有效分解。成立的销售公司可以借助转销或者代销等方式对收入进行分解。其中,代销过程中,房地产企业向代销公司支付的代销费用可以作为成本费用,并作为企业的土地增值税抵扣项。而代销公司的代销收入亦是可以作为企业所得税的抵扣项,从而达到合法降低企业纳税额的目标。转销过程中,房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低,从而降低土地增值额,进而达到节税的目标。二是分签合同,达到分解“收入”的效果。尽管精装房的装修费用可以作为税前扣除的成本费用,但是,大幅度增加的销售价格同样会使企业的增值税大幅度增加。在这一情况下,房地产开放企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法,达到降低应税收入的目标。同时,还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式,分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式,能够为企业实现应税收入降低的目标,进而促进税负降低。但是,这类方法在执行过程中,要严格遵照相关税法规定,否则,很可能引发企业税务筹划风险。

(四)保有阶段企业的税务筹划

当房地产企业的库存出现大量积压时,很多房地产公司都会选择租赁方式来加大企业的经营效益,进而减轻因产品积压而引发的资金压力。借助科学的税务筹划在很多时候能将这一行为产生的利益最大化。

(1)选择合理的出租方式。税法规定,房地产企业因存量房出租而获取的资金也是需要缴纳各类税款的,例如营业税、房产税以及企业所得税等。这同样增加了房地产企业的税收负担。但是,如果房地产企业将原先的“出租”改成经营“投资”,则仅需要缴纳一定的企业所得税,如此,企业的税负压力将大幅度降低。

(2)选择适当的会计政策。在投资性房地产的会计处理方面,会计准则中的处理方法主要有:成本法,该方法对企业的历史成本进行计量,在规定的年限内可做计提折旧处理。权益法则是采取公允价值计量,公允价值变动损益是由公允价值变动决定的,不进行计提折旧。相对于权益法,成本法更适合房地产企业,因为,其可以将资产的折旧费用作为税前抵扣额,从而有效降低房地产企业的税负。

二、房地产企业在不同阶段税务筹划的风险对策

(一)准备阶段

房地产企业在准备阶段主要涉及到组织形式的选择以及融资方式的确定等工作。相对来讲,税收征管部门在房地产企业分公司的监管力度上还是要弱于对子公司的监管,同时, 分支机构一旦出现亏损,出现的亏损额也是可以用来进行母公司利润抵消的。所以,房地产企业在决定是设立分公司还是子公司时,要对企业自身的盈利能力进行科学、合理的预测分析;房地产企业获取土地的方式主要有并购和直接购买。如果是直接购买,企业则必须缴纳一定的契税,但是,采取并购方式则因未发生土地转移而不用进行契税缴纳,这样便可以为企业节省大量的税款。目前,国内多数的房地产公司都是按照“先买地,再创建项目公司” 的传统流程进行房地产开发的,如此,便会因为出现了土地权属转移而使房地产企业增加大量的契税负担。所以,房地产企业应该在 “土地出让合同”中明确指出:子公司拥有所有的权利,并承担全部责任。同时,把子公司的名字填写到土地财政票据抬头处,并用其名义进行土地使用证办理,如此便不会产生与“票据不合规”相关的风险;多数情况下,银行贷款都是房地产企业融资的主要来源, 在银行贷款政策日益“苛刻”的情况下,企业的贷款难度显著增加。 所以,更多的企业将融资的关注重点转向了非金融机构,而在融资过程中,合规的单据则成为了税前抵扣成功与否的决定因素,所以,房地产企业要积极与征管部门进行有效沟通,并严格遵循独立交易原则,从而将结算利息费用充分利用起来,以实现有效降低企业税负的任务。

(二)开发建设阶段

在该阶段,房地产的开发成本费用归集对企业应缴纳的企业所得税以及土地增值税额多少具有重要影响,所以,房地产企业应该在遵循税法规定以及会计准则的前提下,根据企业该项目的预征利润率,选择合理的成本费用核算方式,尽量为企业获取“节水效益”,从而促进企业的资金供应链周转正常。同时,房地产企业在制定投资计划时,要对企业所得税的转回问题进行全面性的综合考虑。如果施工项目外包给其他企业,在合同签订时,要明确规定合同价款以及发票的取得方式,从而有效避免不合规风险的出现。

(三)销售阶段

该阶段,税务筹划的主要任务就是如何确定销售收入,进而最大限度地降低增值额。房地产企业应该根据上文给出的土地增值税四级超率累进税率规定,合理进行销售价格制定。在开发项目整体转让过程中,房地产企业应该对企业执行的税务筹划方案是否真能达到节税作用进行综合测算,从而有效避免其他税种税额增加值超出某税种的节税额的情况出现。

(四)保有阶段

在这一阶段内,房地产开发企业经常是同时进行房产的租赁和投资联营活动。其在物业费、经管费以及租赁费的制定上不仅要以市场价格为基本依据,还要积极地与相关的税收征管部门进行及时沟通,并尽可能争取征管部门的认可与支持。 在将“租赁”转为“承包经营”时,房地产企业要办理相应的营业执照,并将这项经营活动作为自身经营范围内的一部分,同时,将“经营人”的角色赋予“承租人”,并对其经营活动进行

三、实例应用

(一)对房地产的增值率进行适当控制

该房地产公司主要从事房地产开发,其严格遵循国家的相关税收法规,合理制定企业的税务筹划方案。其在实际的生产与经营过程中,主要涉及到营业税、企业所得税以及房产税等。目前,我国的土地增值税主要是采用四级超率累进模式,该房地产公司在进行房价制定时,对土地增值税临界点进行了充分的考虑。例如:税收因素对销售利润的影响等。具体分析如下:对房地产价格进行合理制定。某期工程可作为商品房出售的总面积为20357平方米,需要支出的费用(包括税金)为3619万元。有两种销售方案,第一种,每平售价为2110元;第二种是每平售价2210元。如果按照售价2110元销售商品房,房地产公司的销售收入为:0.211×20357=4295.327万元,增值额为: 4295.327-3619=676.327万元。增值率为676.327÷3619=18.7%,未超过20%的临界点,企业的最终利润为676.327万元。如果按照2210元一平进 行商品房 销售 , 则销售收 入为 :0.221 × 20357=4498.897万元。营业税增加额为:(0.221-0.211)×20357× 5%=10.1785万元。教育附加费增加了10.1785×3%=0.3054万元, 城市维护建设税增加了10.1785×7%=0.7125万元。最终的增值税额为:4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68万元。增值率为:868.68÷3630.1964=23.9%,超过了临界点20%,需缴纳的土地增值税为:868.68×30%=260.60万元。企业的实际利润为: 4498.897-3630.1964-260.60=608.10万元。通过比较两种方案的获利情况,该房地产企业应该以每平2110元销售商品房。

(二)该房地产租赁业务的税务筹划

房地产开发企业税务筹划研究 篇10

(一) 概念:

房地产开发企业税务筹划是房地产企业在一定的社会制度环境下, 根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负, 实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容。通过规避、优惠条款、提高或降低价格等方法达到减轻税负的目的。

(二) 特点:

1、合法性。

房地产企业税务筹划的具体措施都是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的, 之所以能够做出缴纳低税负的决策是因为纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择。

2、筹划性。

一般纳税义务通常具有滞后性, 通常企业经营行为发生后, 企业纳税义务才产生。税务筹划在充分了解现行税法、政策和财务知识的基础上, 再结合房地产企业全方位的经济活动, 有计划地进行规划、设计税负相对最轻和经营效益相对最好的决策方案的行为。这种行为的超前性决定了税务筹划性的特点。

3、目的性。

房地产企业进行税务筹划产生的最初原因就是直接减轻税收负担, 这也是纳税筹划的。其他如避免不必要的经济、名誉损失, 实现涉税零风险等目标是在这个目标的延伸。

4、多维性。

从时间上看, 税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程, 任何一个可能产生税金的环节, 均应进行税务筹划。从空间上看, 税务筹划活动不仅限于本企业, 应同其他单位联合, 共同寻求节税的途径。

二、房地产企业税务筹划的可行性

首先, 企业在筹划税务方案前, 要对资金、成本和利润这三要素进行细致合理的分析, 制定出正确的财务决策, 使整个企业的经营、投资行为合理、合法, 财务活动和经营活动健康有序运转, 实现良性循环。其次, 在筹划税务方案时, 企业精打细算、为了节约支出、减少浪费也不能一味地考虑税收负担的降低, 而忽略因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少。企业要达到合法“节税”的目的, 必须遵循成本效益原则, 依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理, 才能保证税务筹划目标的实现。更重要的是, 由于税务筹划方案在很多情况下会企业生产经营的较长期间, 存在着收益的不确定性和资金支付的时间性差异, 因此在进行税务筹划成本和收益的比较时, 必须考虑税务筹划决策的风险和资金的时间价值。最后, 还应得到国家和政府反而支持, 因为税法是企业执行税务筹划的法律之绳, 企业的一切具体行为都离不开国家的宏观调控的政策。

三、房地产企业税务筹划的现实意义

(一) 一定程度上能减轻房地产企业的税收负担

目前我国房地产企业涉及的税种数量繁多, 房地产企业税收负担重。当前房地产企业所承担的税务不仅包括一般企业应付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等税种达有十余项之多。由此可见, 当前房地产企业所承担的税收负担偏重, 而包括避税、节税、转税等多方面的措施的税务筹划能合理有效地改变目前房地产企业的这种状况。

(二) 帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规

国家陆续出台针对房地产企业的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施, 导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。而且效力之间也频繁更替的情况的存在, 必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策, 并结合企业的自身情况进行税收筹划, 从而降低涉税风险, 实现涉税零风险, 达到企业持续、健康发展的目的。

(三) 有利于房地产企业长远发展的需要

在市场经济条件下, 企业经营活动的目标是追求企业价值最大化, 为了实现这一目标必须降低税收成本。降低纳税成本的途径包括:偷税、避税、税务筹划。众所周知, 偷税、避税是一种违法行为, 这种行为不仅要受到法律的制裁, 还将败坏企业的声誉, 并对企业正常的生产经营百害而无一利;税务筹划是一种合法、合理、有效的手段, 既不违反法律法规, 又能获得“额外”收益, 是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。

四、房地产企业税务筹划中应注意的问题

(一) 政府机关部门的决策对房地产企业税务筹划有很大影响。

房地产经济越发达, 竞争越激烈, 企业就必须想方设法降低成本, 对纳税筹划的需求就越大, 从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励, 这牵涉到政府各个职能部门, 因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的, 往往不只是税务部门, 房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权, 以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。

(二) 忽视税务筹划方案有其两面性, 一味追求税收负担的降低。

如果单从税务筹划就是为了实现企业税收负担最小化这一层面来理解, 虽然说这种理解抓住了税务筹划的一个关键方面, 但这种理解不利于税务筹划方案的有效设计和整体权衡。任何一项筹划方案的实施, 房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时, 还要兼顾经济活动参与各方的课税情况及其税负转嫁, 当新发生的额外的费用或放弃其他方案所损失的相应机会收益小于取得的利益时, 该项筹划方案才是合理的, 反之, 该筹划方案就是失败的方案。一项成功的税务筹划应该是多种税务方案的优化选择, 我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税务筹划方案, 这样不顾企业总体利益的下降, 牺牲企业整体财务利益换取税收负担的降低明显是不可取的。

(三) 税务筹划具有极强的适应性, 因人、因时、因地, 具体情况具体分析。

情况的复杂决定在进行税务筹划时, 不能生搬硬套别人的作法, 也不能停留于固定的模式, 而必须要意识到房地产企业在税务筹划时税法与会计制度适度分离的必然性。企业会计制度制定的根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的着眼点在于对经济和社会发展进行调节。二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求、对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同。二不同是因为会计主体可以是一个法律主体, 也可以是一个经济主体。三是遵循的原则不同。

五、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势

(一) 房地产企业在设立环节上的税务筹划

税务筹划是一种新型的企业经营管理理念, 它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时, 将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等, 为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。

(二) 房地产企业筹资环节的税务筹划

企业在筹集到所需要的足额资金的同时, 还应该要实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例, 理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等, 节约大量的新的成本。

(三) 房地产企业开发环节的税务筹划

房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。规定的不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和税率, 从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。

(四) 房地产企业销售环节的税收筹划

企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的代理业务, 就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去, 使这部分代理业务能适用与之相适应和配套的税率, 从而降低相关的税负。

总之, 房地产开发企业税务筹划活动是一项涉及各种学科的高智商活动, 应当有选择的引进既有专业技能又精通税法的税务代理、咨询机构为企业经济活动出谋划策。

六、结束语

房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点, 在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升, 房地产企业成为税收检查的对象, 本文希望通过对房地产企业在税务筹划中几个方面的研究, 明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点, 提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平, 以便有效防范涉税风险, 实现房地产企业价值最大化。

参考文献

[1]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M]机械工业出版社, 2009, 21.

房地产企业税务管理 篇11

关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理

首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。

城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。

一、城中村改造土地出让金返还会计处理

一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。

郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府，用于城中村改造拆迁安置补偿支出。”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨。”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据。针对该地块郑州市财政局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出。该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。区政府根据城中村改造政策将该项资金拨付甲公司，按用途使用。该案例中甲公司取得土地出让金返还应做会计分录如下：

借：银行存款8000万元

贷：递延收益——拆迁补偿支出6000万元

递延收益——城市基础设施建设支出2000万元

发生以上两项规定用途的资金支付时，会计分录如下：

借：开发成本

贷：银行存款

同时结转营业外收入，借：递延收益

贷：营业外收入

二、城中村改造土地出让金返还税务处理

企业所得税处理：财税[2011]70号规定：“一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”由此，只要甲公司按照以上规定使用资金并对资金单独设立科目核算，则该项返还资金符合不征税收入，不缴纳企业所得税。依据该文件，由此返还资金支出形成的相关成本费用不得在计算应纳税所得额时扣除。

土地增值税处理：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因土地增值税属于地方财政收入，房地产企业财务人员需要关注地方税收政策的具体规定。因此，本案中甲公司土地增值税扣除项目中“土地使用权所支付的金额”为支付的地价款扣除以上两项返还款，即10000-6000-2000=2000万元。国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，”“同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”结合本案，甲公司土地增值税清算时，扣除项目“土地成本”一项虽然扣除了返还款8000万元，根据政策，该扣除项目还要加计安置房视同销售金额。（作者单位：河南永恒凯悦地产开发有限公司）

参考文献：

[1]郑政文〔2007〕103号《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》

[2]《企业会计准则应用指南》

[3]财税[2011]70号《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》

[4]青地税发〔2008〕100号《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》

房地产企业税务管理 篇12

一、新企业所得税法涉及房地产行业的变化

1.工资薪酬据实扣除。新企业所得税法规定, 企业实际发生的与取得收入直接相关的、合理的支出, 包括成本、费用、税金、损失和其他支出, 准予在计算应纳税所得额时扣除。这就意味着新企业所得税法允许房地产企业按实际发放的工资据实在所得税前扣除, 使企业的工资支出得到足额补偿。

2.在从紧货币政策之下, 国家税务总局日前公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》, 要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴, 转为按季 (或月) 预缴, 并明确了相关项目预缴利润率区间, 对于非经济适用房开发项目, 位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的, 不得低于20%;符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。而此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。这项变化对大企业的影响不大, 而对中小房地产企业而言, 无疑会对其资金链造成较大影响。

3.折旧年限缩短, 减轻企业经营前期税负。新税法对除了飞机、火车、轮船以外的运输工具和电子设备的折旧年限有了明显的降低, 加快固定资产折旧的扣除速度, 减少企业经营前期的现金流出, 在一定程度上减轻了企业的纳税压力。

4.关联方借款范围受限的范围扩大。房地产行业属于资金高依赖性行业, 为缓解资金压力, 关联企业之间经常发生资金相互拆借的情况, 由于债务人支付的融资利息可以税前扣除, 资金相互拆借成为关联方之间避税的一条途径。新税法在沿用原税法规定的基础上, 明确并扩大了债权性投资的范围, 包括非关联方提供、但由关联方担保且负有连带责任的债权性投资, 关联方之间的融资租赁的融资方式等, 这在一定程度上将房地产开发企业隐蔽性的关联方融资也纳入其中, 增加了房地产开发企业的税收负担。

5.调整广告费和业务宣传费的扣除时点, 将增加企业前期税负。房地产企业因其经营的特殊性, 在取得第一笔实际销售收入之前一般会发生一定的广告费和业务宣传费支出, 按新的政策这部分支出, 只有取得实际销售 (营业) 收入后, 就当年发生的广告费和业务宣传费支出按规定比例扣除, 超过部分准予在以后年度扣除。这就使得房地产企业经营前期税负可能有所增加。

二、新所得税法对房地产企业的税收筹划的影响

1. 新所得税法的实行中, 对关于关联性企业债权性投资利息的扣税标准作了修改, 但在随后的[2008]121号文中明确规定企业实际支付关联方的利息支出, 不超过规定比例 (即该文所规定的债权性投资与权益性投资比例金融企业5:1;其他企业2:1) 和税法及其实施条例有关规定计算的部分, 准予扣除, 超过部分当期及以后年度均不得扣除。但企业如果能证明符合独立交易原则, 或企业的实际税负不高于境内关联方的, 其实际支付给境内关联方的利息支出, 在计算应纳税所得额时准予扣除。若企业同时从事金融业与非金融业的, 支付关联方的利息支出, 应按合理方法分开计算, 否则不享受金融企业的优惠待遇。

对以上规定, 可能会出现不同的理解。一种理解为:根据121号文件的规定, 对符合第二条规定情形:即符合独立交易原则或者支付企业的实际税负不高于境内关联方的, 可以不受第一条规定比例的限制, 企业发生关联借款利息支出, 其扣除不是必须受5:1或2:1的比例限制;另一种理解为, 除符合独立性交易原则外还要按按5:1、2:1的规定计算列支债权性投资的利息。目前, 对于以上两种理解税务局也无法明确答复, 但这两种理解对房地产行业的所得税成本影响很大。如果按照第一种理解, 得出的结论是, 企业接受关联方的全部债权性投资的利息支出准予税前列支的条件有3个:一是债资比例不超过规定比例, 且不超过按税法及其实施条例有关规定计算的部分;二是企业能按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料, 并证明相关交易活动符合独立交易原则的;三是受资企业的实际税负不高于境内关联方。房地产企业若想利息支出税前列支, 就需要尽量满足以上条件。

2. 债务重组所涉及的损益全部在当期确认。旧准则对债务重组利润和债务重组损失的不同处理的规定曾给企业带来很大的税收筹划空间。在重组过程中, 一方确认损失, 另一方却不确认收益, 只要在企业集团内部进行关联交易, 使一方确认较高的损失, 而另一方对其重组收益并不确认为收益, 只作为资本公积, 便可在当期冲减应税所得额, 从而减少应缴纳的所得税绝对额。所以, 这项债务重组交易对于整个集团公司而言, 起到了一定的节税作用。而新准则对企业债务重组的收益和损失确认重新作了修订, 规定企业在债务重组中取得的无论是收益还是损失, 都应当在当期确认。这使得重组双方的期末应纳税所得额都受到了影响, 且金额相等、方向相反, 对整个公司而言, 节税作用消失了。

3. 房地产企业所得税由按年清缴改为分季 (或月) 预缴。国税函[2008]299号规定企业按当年实际利润据实分季 (或月) 预缴企业所得税的, 对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品, 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入, 按照规定的预计利润率分季 (或月) 计算出预计利润额, 计入利润总额预缴、开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

预计利润率暂按以下规定的标准确定:

(1) 对于非经济适用房开发项目:

(1) 位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的, 不得低于20%;

(2) 位于地级市、地区及郊区的, 不得低于15%;

(3) 位于其他地区的, 不得低于10%。

(2) 经济适用房开发项目:经济适用房开发项目符合建住房[2004]77号等有关规定的, 不得低于3%。

房地产企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时, 必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的, 一律按销售非经济适用房的规定执行。

对于该税收预缴政策, 尤其是中小房地产企业可以选择其地级市或其他地方开发房地产, 也可以开发经济适用房以少付预缴税, 以减轻资金压力, 尽量使税负后延。

4. 资产减值准备计提后不得转回。《企业会计制度》规定:企业可以根据谨慎性原则的要求计提八项资产的减值准备, 但不得刻意多提或不提。在新准则实施之前, 计提资产减值准备仍是所得税税收筹划中一种常用的利润平滑方法, 因为资产在计提资产减值准备后, 价值有可能回升, 当资产价值回升时, 原准则允许在一定范围内冲回部分减值准备, 从而有效地将企业的利润后移, 推迟所得税的纳税时间, 这相当于从政府取得了一笔无息贷款, 缓解了资金压力。而新准则规定, 各项资产可以继续计提减值准备, 但减值准备计提后不再允许转回, 这使得利用减值准备节税的方法受到了限制。

5. 小型微利企业标准的调整对房地产企业税负的影响。新所得税法对房地产行业中符合年度应纳税所得额不超过30万元, 从业人数不超过80人, 资产总额不超过1000万元的企业确定为小型微利企业, 实行按20%的优惠税率。小型微利企业标准的调整, 使内资房地产企业优惠范围大幅度提高, 从应纳税所得额不超过10万元调整到不超过30万元。除了原来应纳税所得额在3万元及3万元以下的内资房地产企业, 其他应纳税所得额在3万元以上, 但不超过30万元的小型微利内资房地产企业及原来执行33%法定税率, 应纳税所得额不超过30万元的小型微利外资房地产企业, 都将减少企业所得税税负。中小房地产企业可以尽量满足税收优惠临界点的条件, 以获得税收优惠。

三、结束语

依法治税是进行税收筹划的前提, 税收筹划是以现行税制为基础的, 如果某一地方的实际税收经营不是以现行税法为依据, 而是以其他类似收入指标的因素为依据, 那么进行税收筹划也就失去了实际意义。由于税法作为一种法律, 既有稳定性, 也有一定的灵活性, 所以进行税收筹划还应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段, 这点尤其重要, 因为税法一旦调整, 税收筹划的依据可能消失或改变, 筹划的结果就可能达不到预期的目的。任何税法的调整, 其内容本身就是新的税收筹划的基础。所以, 企业的决策者和财务人员应尤其重视税法的变化及调整对企业税收筹划的影响, 并据此相应调整税收筹划的策略和方案, 已达到企业合理节税的目的, 实现企业价值最大化。

摘要：房地产开发企业对改善居住条件、发展城市建设发挥着重要作用, 是国民经济不可或缺的重要组成部分。房地产企业从土地使用权出让到开发、转让、保有等诸环节, 涉及税种多、缴纳税额高, 其中企业所得税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应时刻关注税收政策的变化, 尤其是所得税法的变化对企业税收筹划的影响, 并据此应相应调整税收筹划的策略和方案, 已达到企业合理节税的目的, 实现企业价值最大化。

关键词：新企业所得税法,房地产企业,税收筹划的影响

参考文献

[1]孙绪静.我国房地产业税收政策研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2008, (2) .