房地产企业公司

房地产企业公司（通用12篇）

房地产企业公司 篇1

0 引言

作为支撑我国经济发展的重要产业之一, 房地产开发企业随着我国市场经济的进一步发展与完善, 在不断扩张的同时也面临激烈竞争和政府严厉调控等难题。房地产企业从投资到最后收益的过程中具有建造周期长、投资金额高、往来对象多、市场不确定等鲜明特征, 且其经营过程中具有复杂、多样性等特征, 因此造成我国房地产企业生存环境不容乐观的现状。我国目前的税制中对房地产企业设定了种类繁多的税种, 且税额繁重, 而其中企业所得税占税收比例最大。因此, 想要进一步提高企业生存能力、缓解资金压力、增强企业核心竞争力, 进行企业所得税纳税筹划成为房地产企业的必然要求和有效手段。

1 房地产公司企业所得税纳税筹划中存在的问题

房地产公司企业所得税纳税筹划, 即以税法规定为指引, 对涉及企业所得税的业务进行合理策划, 以达到节省税负、经济收益最大化、商业运营与财务管理水平提升等目的。虽然企业所得税纳税筹划对房地产企业来说具有重要作用, 而且很多企业也意识到其重要性并进行相关筹划, 但普遍还存在一些共同的问题。

1.1 收入核算不完整

首先, 违背收入的确认原则。房地产企业在经营过程中通常使用客户的房屋预交款进行日常建设, 但是预交款存在一定的交易风险, 确认为收入还为时过早。其次, 遗漏特殊形式的收入。一些房地产企业把租赁空闲建筑物、销售地下室和地下车位等收入放在“其他应付款”等往来款项或者“小金库”中, 试图降低企业经营所得及应缴企业所得税。

1.2 成本核算不合规

首先, 拆迁补偿费用不实。房地产企业在面临拆迁工作时, 有时会采取自行拆迁的方式, 这时拆迁户大部分是自然人, 无法提供正规的拆迁补偿款发票, 因此该笔费用无法核准, 一些房地产企业采用调整拆迁补偿费用的方式调节成本。其次, 前期开发成本偏高。一些房地产企业在项目未完工时就给付拆迁补偿款、土地出让金、基础设施建设费等, 而不是通过分期给付费用, 从而提高企业开发成本以及税前抵扣费用、降低纳税所得额。

1.3 纳税筹划人员不专业

税收筹划属于专业性的策划活动, 因此纳税筹划人员需要是专业人员, 其必须对国家税收政策进行深入研究。然而大多数企业对于纳税筹划的认识不够深刻, 并没有设置专业的税务人员, 所以大多是会计等财务人员进行纳税筹划工作。因此, 财务人员无法准确把握企业所得税纳税筹划的细节, 使得无法发挥纳税筹划应有的作用。

2 房地产公司企业所得税纳税筹划探析

应纳企业所得税额= (收入总额-准予扣除项目) ×适用税率, 因此, 房地产企业所得税纳税筹划需要包括收入的纳税筹划和准予扣除项目的纳税筹划。除此之外, 充分发挥税收优惠的作用, 对于减少所得税也有很大的影响。因此, 本文将从收入、准予扣除项目和税收优惠三方面探析企业所得税纳税筹划。

2.1 收入的纳税筹划

收入实现时间的筹划可以通过推迟完工时间及工程分期开发的方式进行。

第一, 推迟完工时间的筹划。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》提出:如果房地产企业经营业务没有完工, 可以依据计税毛利率方式提前支付企业所得税;如果完工, 则需要按照预售或实售收入减去成本费用的方式核算企业所得税。由于计税毛利率比较低, 减去营业税及附加之后, 企业所得税的税率很低。因此, 房地产企业使用延迟完工时间的方法可以延迟纳税时间、缓和资金压力, 进行收入实现时间的筹划。

第二, 分期开发的筹划。房地产企业在项目前期利润为零或者为亏损状态, 因此不需要缴纳所得税;而在项目开发中后期则产生大量利润, 要求缴纳大量企业所得税。如果房地产开发项目收入的确认集中在某一年度, 则该年度需要缴纳大量的企业所得税, 会造成企业的资金压力和损失。如果通过分期开发, 或者不同建筑在不同年份以交叉的方式开发, 那么房地产企业能够规避这类损失、推迟企业所得税的缴纳日期。

2.2 准予扣除项目的纳税筹划

2.2.1 固定资产筹划

固定资产在房地产企业中占据相当大的份额, 所以探究固定资产如何筹划具有重要意义。税法规定固定资产通常使用直线法进行折旧, 所以需要通过折旧年限以及预计净残值两部分进行固定资产筹划。

第一, 减少折旧年限, 使得成本费用前移、前期所得税压力减少。折旧年限的确定主要取决于企业的经验, 因此存在一定主观性。所以, 折旧年限的纳税筹划要求尽量减少折旧年限, 但条件是符合税法规定。

第二, 合理预计净残值, 由于税法和会计制度并没有明确规定预计净残值的数额, 所以, 房地产企业应对预计净残值进行合理的纳税筹划。

2.2.2 职工薪酬筹划

职工薪酬主要包括:1) 工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费;2) 五险一金。因此, 职工薪酬筹划主要从两部分展开。

第一, 工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费的支出筹划。企业所得税法规定, 准许在税前全额扣除合理工资和薪金支出, 即从限额扣除转变为全额扣除;职工福利费、工会经费、职工教育经费支出是限额扣除, 另外, 职工教育经费超出限额的部分, 准许以结转的方式在以后纳税年度扣除。因此, 房地产企业需要尽量多支付工资薪金以提高税前扣除, 并合理筹划职工福利费、工会经费、职工教育经费。具体措施包括:提高职工的工资薪金, 将对职工或者管理人员的发放的股利、报酬等费用合理地转化为工资的形式;准确核算职工福利费, 单独设立账簿;出具工会经费要求的《工会经费收入专用收据》;结合职工教育经费与带薪休假, 提升职工的工作积极性。

第二, 五险一金的筹划。企业所得税法规定, 依法为职工缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、住房公积金等费用, 应准予扣除;为投资者或职工缴纳的补充养老保险和医疗保险, 在符合相关规定的范围内, 准予扣除;为特殊工种的职工缴纳的人身安全保险费用, 在符合相关规定的范围内, 准予扣除。因此, 根据税法的相关规定, 房地产企业应帮助员工更好地谋求福利, 同时提高税前扣除成本、减少应缴的企业所得税额。

2.2.3 利息费用筹划

房地产企业由于资金占用量大, 其在企业经营过程中通过借款筹措大量的资金, 并产生大量的利息费用, 因此对房地产企业进行利息费用筹划非常有必要。

第一, 融资渠道的筹划。企业所得税法规定, 非金融机构向非金融机构借款的利息支出超过按金融机构同期同类贷款计算的利息支出的部分不能进行税前扣除。所以, 房地产企业融资渠道纳税筹划主要包括:尽可能的采用金融机构贷款, 或者发行债券、股票等方式。如果的确由于周转困难而采取高息借款, 应该尽可能的将其分散于费用项目, 从而扩大税前扣除范围。

第二, 利息支出的筹划。税法规定费用化的利息采取在当期计税时扣除的方式, 资本化的利息一般采取分期扣除的方式, 所以利息支出采用的计税方式不同对企业纳税额的影响也不同。房地产企业在对利息支出处理方式进行筹划时应遵循:1) 处于亏损状态的房地产企业, 应尽量以资本化的方式处理利息支出;2) 处于盈利状态的房地产企业, 应尽量以费用化的方式处理利息支出。

2.2.4 亏损筹划

第一, 亏损额的筹划。企业所得税法规定:当年产生亏损, 企业可以向以后年度结转, 但结转年限最长不能超过5年。因此, 房地产企业应该合理预测并规划亏损当年后五年内的税前利润, 尽量扩大当年亏损, 以获得一定的税收收益。扩大亏损的方法主要包括:推迟收入的确认;正确核算并提高免税收入;尽量增加当期扣除。

第二, 汇总纳税筹划。税法规定, 境内总机构与分支机构的盈亏可以相互抵消, 所以房地产企业可以设立分支机构。初设的分支机构通常处于亏损, 因此总机构和分支机构通过盈亏的相互抵消, 可以减少企业所得税、取得亏损抵税收益。

2.3 利用税收优惠的纳税筹划

企业所得税法对研发费用以及国家扶持产业与项目都规定了税收优惠政策, 因此房地产企业需要针对税收优惠进行纳税筹划。

2.3.1 企业研发费用的筹划

企业所得税法规定, 针对开发新技术、新产品、新工艺而产生的研发费用, 没有形成无形资产而计入当期损益的, 依照100%扣除以外, 再根据研发费用的50%进行加计扣除;而形成无形资产的部分, 基于无形资产成本的150%进行摊销。因此, 房地产企业有必要弄清研发费用的费用化和资本化, 明确他们的差异以及组成形式。假如构成无形资产, 就不能在当期全额扣除, 而是要依据关于无形资产摊销的相关规定进行处理。设立初期的房地产企业通常处于亏损状态, 应该尽可能地将开发费用资本化;而处于盈利状态的房地产企业应该尽可能地将开发费用费用化, 从而提高税前扣除金额、发挥研究开发费用加计扣除的抵税效应。

2.3.2 对环保资产投资的筹划

政府逐渐重视环境保护与治理, 所以企业与环保有关的投资也逐年提高, 所以, 需要利用与环境保护与治理有关的税收优惠, 进行所得税筹划。税法具体规定:企业购买的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备, 可以从当年应纳税额中抵免其投资额的10%;当年不足抵免的, 可在以后5个纳税年度内结转抵免;享受政策优惠的房地产企业, 应该根据企业实际状况进行购置并投入使用;如果购置的专用设备在5年内转让、出租的, 应当停止享受企业所得税优惠, 并补缴已经抵免的企业所得税税款。房地产企业需要全面考虑税收优惠, 并在购买以上三类专用设备时注意年限的限制, 以使企业税负达到最低。

2.3.3 投资行业的筹划

税法规定, 企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营所得, 享受三免三减半的税收优惠;从事包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等符合条件的环境保护、节能节水项目的所得, 也遵循三免三减半的税收优惠。税收优惠的起始日期是第一笔生产经营收入的确认, 所以需要好好筹划第一笔生产经营收入确认的日期。从税收优惠开始启动, 不管企业盈亏与否, 优惠期限都需要连续计算, 无法改变。由于在项目建设初期, 房地产企业资金投入量大, 多处于亏损状况, 所以很少有应税所得, 假使急于享受这一优惠政策, 就可能没有得到实际的税收优惠。如果是下半年进行投资, 那么应该尽量推延至下一年度再确认收入, 这样就可以在第二年享受完全的税收优惠。

3 结束语

房地产企业的纳税筹划的目的是节省税务支出、提升资产流动性, 但前提是符合税法规定。由于所处市场环境不同、自身发展状况不同, 不同房地产企业有必要结合自身发展状况与市场政策, 选择合适且合法的方式进行税务处理以及基于市场发展现状进行及时修正, 从而达到最好的纳税筹划结果。

参考文献

[1]杨忠光.房地产企业所得税纳税筹划问题探讨[J].现代商业, 2013, 18:80.

[2]沈红.房地产企业所得税纳税筹划探讨[J].市场周刊 (理论研究) , 2013, 07:58-59.

[3]李翠平.浅析房地产企业所得税纳税筹划[J].商业会计, 2014, 11:63-64.

[4]张翠凤.房地产企业所得税纳税筹划研究[J].商业会计, 2010, 06:30-31.

房地产企业公司 篇2

企业组织机构设想

为规范企业管理，理顺组织机构和业务流程，更好地推动本公司业务的正常发展，对我公司的企业组织机构进行初步设想。

根据我公司是以单个项目为单位进行开发的小型房地产的企业特点，年开发量约2万左右，未来发展规划2~4年，对现有房地产行业特点的把握与熟悉程度，以及现有的管理水平、人力资源水平，及投资方式，建议建立以项目职能管理为强势模式的企业组织机构管理方式。

一、对外宣称项目部，对内实行分公司独立核算。

二、设立项目董事会。

三、设立项目总经理（董事会成员兼职），执行总经理一支笔管理制度。

四、设立项目行政副总经理（董事会成员兼职），设立项目工程副总经理（董事会成员兼职），进行配合分管。

五、设立四个职能部门

（一）综合管理部

主要负责：协助总经理处理企业管理事务；人力资源管理；行政管理；后勤管理。

人员配置：3~4人，设管理部主任一名，办事文员一~二名，后勤人员一~二名。人员外聘。

（二）财务部

主要负责：项目投资总体分析；项目资金筹措；公司财务管理；公司总体成本控制；会计核算；会计监督；统计核算；统计分析。

人员配置：2~3人，设主办会计一名，设出纳员一名，设统计及按揭经办专员一名。人员外聘。

（三）工程管理部

主要负责：开发项目工程成本预测；建立、更新材料设备信息库；考察大宗、重要材料设备供应商；拟定项目开发计划、项目管理目标；考察、初选施工单位、监理单位；组织施工招标、监理招标、材料设备采购招标；设计合同、施工合同、监理合同、采购合同的商务条款洽谈；对项目部工作进行日常指导；定期对施工项目部、监理项目部进行监督检查、绩效考核。工程技术、经济签证；工程结算、审核；负责零星甲供材料采购；汇总、整理各项工程技术、经济资料。

人员配置：3~4人，设部门经理一名（可兼职）、设技术总工一名（可兼职）、设土建工程师一名、设安装工程师一名，设资料员一名。人员外聘。

（四）销售部

主要负责：市场调研、分析；项目营销策划；项目销售管理，完成销售目标；销售款回笼计划及按揭资料手续收集、整理、办理；项目售后服务。

人员配置：3~4人，设销售主管一名，置业顾问二~三名

六、物业管理在销售开始时便要介入，可公司再成立物业公司或外聘物业管理公司，供参考。

房地产企业公司 篇3

上期专栏文章截稿日期几天之后，2014年6月26日和27日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办了2014房地产经纪年会，这次大会恰逢房地产经纪公司与互联网平台公司之间“热战”，参会的中国房地产协会领导自然对此给予了极大的关注，而参会的各家著名房地产经纪公司以及房地产互联网平台公司围绕这个话题的唇枪舌剑，更是让这次大会充满了火药味。

不过，相信绝大多数人都没有想到的是：就在这热火朝天的议论和争论背后，一个对行业发展具有重大意义的事件却呼之欲出——

7月10日，在业界猜测了两三天之后，一条爆炸性消息终于正式被宣布。一直处于“抵制”漩涡中的著名互联网平台公司宣布：与国内排名第一和第四的两家房地产代理公司实行战略合作。所谓战略合作，实际上是以股权为纽带的稳定的长期合作——前者入股后两家公司。

因为涉事的三家公司都是上市公司，因此实际上早在7月4日，其中的一家著名房地产代理公司就已经申请临时停牌，随后在7月7日晚上，这家代理公司的董事长在私人微博写了五个字，这五个字中的三个是其自己公司的名字，另外两个是将要入股的互联网平台公司的名字。但仅这五个字，已经引发了行业和市场的无限猜测。而接下来正式宣布的结果，除了这家代理公司被入股之外，另外一家代理公司也在被入股之列，这就是笔者所说“没有猜到结尾”的事件了。

大家顺理成章地把这次的战略联盟看成是前段时间互联网平台公司被抵制的结果，更有人直白地把这说成是：你让我不好过，我也让你不好过。或者有人说得更世俗一点：你恶心我，我也恶心恶心你。

笔者认为互联网平台公司走这条路是逻辑的必然，这是商业经营的逻辑，是在这家互联网平台公司不断宣示坚决不做房地产经纪业务的时候通过观察其各种市场行为就可以推断出来的逻辑。所以，从这个角度上说，并非没有猜到结尾，只是没有把结尾看得那么清晰。

与此同时，一些一直在和互联网平台公司谈判端口费用乃至公开抵制的公司，正在结成联盟，希望通过成立联盟自身的互联网平台公司来取代强势的互联网平台公司。关于这一点，笔者在7月的本专栏文章中已经有简单的分析评价。相信这个趋势会继续发展，即单纯的房地产互联网平台公司要“落地”，而传统的房地产经纪公司会建网（而不仅仅是“触网”）。道理很简单：互联网是工具，采用这个工具是任何行业任何公司的必由之路。这是笔者在过去的专栏文章中不断重复不断强调的观点。

市场的发展正在朝着笔者一直描绘的目标在走：互联网提供了便捷的信息交流和信息公开的渠道；房地产经纪行业的核心产品就是信息；真实的、快捷的信息发布能够降低二手房交易成本，使二手房的交易双方和居间的房地产经纪人都得益；但是，信息产品的特点使得其消费和费用支付需要非常高的诚信度，或者需要第三方的担保，而这又会加大交易成本。互联网平台公司原本是为经纪公司提供信息发布渠道的，而现在不管是经纪公司自己做互联网平台来发布信息，还是原来的信息发布渠道和经纪公司融合，都还是没有能够改变国内房地产经纪行业现有的游戏规则，也没能解决上述信息产品消费的核心难题。要解决这个难题，只能是有一个第三方的信息发布平台，这个平台发布的信息具有真实、完整的特点，从这个平台得到的信息不需要再花费成本去验证和补充调查，而平台的主持者和参与这个平台所必须遵守的规则可以确保这些信息的提供者能够获得合理的佣金。惟其如此，才能解决困惑房地产经纪人、二手房买卖双方、政府监管部门多年的问题。房地产互联网平台公司和房地产经纪公司的相互融合，正在提示我们：这样的前景正在逐步展现。

房地产企业公司 篇4

然而, 随着项目越来越多, 公司管控半径不断加大, 现有组织架构、管控模式和人员素质日渐成为制约公司发展的瓶颈, 主要体现在以下几方面。

一、职能能力建设缺失

这主要表现为总部和项目公司职能建设“上强下弱”, 部分核心职能缺失或较弱以及总部组织职能切分较细, 组织协调难度加大三个问题。

总部和项目公司职能建设呈现“上强下弱”状态, 董事长李明 (化名) 在招聘公司各中心负责人时, 提供很有吸引力的待遇和职位招聘到大量设计、工程、商业运营方面的高级管理人才, 这些人都在40岁以上, 年富力强, 具备扎实的专业能力和丰富的管理经验。职业经理人的引入极大提升了总部各部门的专业能力, 建立了从拓展、设计到销售和商业运营全价值链的专业部门和财务、审计等职能支持部门。然而, 与公司总部人员配置不断强化, 部门逐渐健全形成鲜明对比的是, 在建项目的项目公司普遍存在部门设置残缺、职能发育不足的问题, 大部分项目公司并未建立起与项目开发建设相匹配的组织架构和人员配置, 不少项目公司缺少专门设计管理人员, 一般是由总部设计中心直接派驻, 这样不仅增加了成本, 而且这些派驻人员只在项目上支持一个特定时期, 一旦设计人员离开, 施工过程当中存在的大量设计变更问题就无法有效解决, 导致工程进度和工程质量受到影响。另外, 许多项目公司没有专职的采购员, 采购权限完全收归总部采购中心, 在增加总部工作量的同时, 极大影响项目公司运作的效率。

出现“上强下弱”状态的原因主要包括三个方面, 一是一般项目以二、三线城市为主, 房地产从业人员水平有限, 专业从事商业地产的人员更少, 而且作为地下商业与普通商业地产在思路、理念上有很大不同, 从而导致更加难以招聘到理想人才;二是出于节省成本的考虑, 项目公司提供的薪资待遇低于所在地市场水平, 难以吸引优秀人才;三是新街公司目前正处于快速发展变革期, 组织架构和管控模式都未相对稳定, 客观上造成一些远端项目公司难以得到总部足够的重视。这样一种“上强下弱”的管理模式并非一般房地产企业常用的“强总部、弱公司”的管控模式, 从人员到专业能力都未形成有效沉淀, 为公司以后的管理埋下隐患。

职能缺失主要体现在缺乏计划管理体系。首先是由于缺少专门的计划管理部门, 公司总部无法对项目开发全过程进行时间节点的把控, 缺少全公司层面的统筹和资源配置。项目进度和质量只由项目公司总经理控制, 董事长李明对项目进展的了解通过项目公司总经理定期的电话汇报形式完成。项目施工过程中, 由于项目公司总经理直接向董事长汇报, 导致总部工程中心难以对项目质量和进度实施有效监控, 不少项目出现拖延甚至停工的现象, 严重影响后期销售和开业。由于缺乏制度和机制保障项目推进, 加上项目公司总经理和董事长的精力有限, 项目开发过程中出现各种各样的问题。而且, 由于缺少项目开发计划, 无法有效编制项目建造成本和相应的营销、管理费用等实际资金使用的预算和计划, 导致在项目开发过程中经常无法控制成本。

职能缺失的另一个主要表现是没有建立成本管理体系。目前新街公司控制成本主要通过结算管理实现部分成本控制职能, 而预算和目标成本、动态成本管理等职能并未形成。因此, 在施工过程中需要支付工程进度款或材料款时, 预决算部门为保证进度款或材料款支付的准确性只能对前期签订合同与实际工程量等进行核对和审查, 增加了合同款支付审批时间, 拖延了工程进度, 不仅影响整个项目的开发节奏, 而且由此造成与各项目公司的关系紧张。

总部组织职能切分较细, 加大组织协调界面和难度, 同时也不利于职能的成长发育。新街公司将一般公司合并的招标采购部门拆分成招投标中心和采购中心。招投标中心主要负责工程、材料设备类招标工作组织, 采购中心则定位为监控中心, 产生费用的地方采购中心全部都要过问、实施监控, 不仅公司日常运营费用都要管理, 甚至工程、材料设备这些一般公司需要由招投标部门和成本部门负责的工作都要插手进行核价。由于自身能力限制, 许多专业性较强的材料设备采购中心无法实施核价, 却需要在审批流程提出审核意见, 从而导致增加流程时间, 影响项目开发进度, 同时还会出现没有提供实际意义的意见却要承担责任的风险。而且由于所有采购相关内容几乎都要经过采购中心, 采购部门工作量非常大, 在人手有限的情况下并未建立起有效的登记建档管理制度, 导致一些归口管理部门都不清楚采购了多少物资, 什么时候采购, 难以达到实施监控、控制成本的目的。

围绕项目开发的横向协调机制较弱, 分管领导管理范围过大、变动频繁, 在一定程度上影响横向协调效果以及职能之间磨合发育。项目组进驻新街公司的不到两个月时间内, 先后有一位常务副总裁到任, 两位副总裁辞职, 如此频繁的高层变动固然与企业处于变革转型期有关, 但也对项目运作产生了方向性影响。短时间内的人员变动特别是高层人员变动会极大影响项目运作的连续性。

二、管理机制不畅

从少项目到多项目运作, 总部各中心的横向协调机制尚未建立, 各中心间围绕项目开发的行动步调不一, 对效率影响较大。商管中心在项目定位与规划上并未与设计中心建立有效沟通机制, 无法在各个设计阶段提供有效的商业设计建议。

由于李明重视价值链后端的销售, 营销中心成为公司各部门中最有话语权的部门, 而且营销中心由李明直接管理, 许多情况下营销中心工作会绕开其他中心而独立开展, 最终影响项目整体运作效率和公司品牌形象。实际操作过程中由于过于侧重销售, 不少项目都是根据营销中心并非设计中心制作的销售图即进行销售, 到项目交房时常出现大量商铺实际面积、位置与合同不符的情况, 导致大量租户退房, 严重影响公司品牌形象。

三、员工管理混乱

业务规模的成长和大量职业经理人的引入, 造成新街公司处于新旧文化的磨合更替期。在系统的管理制度尚未建立和有效实施的情况下, 容易出现职责、权限不清的问题, 影响员工效能发挥。新街公司在近一年时间引入大量职业经理人, 特别是各中心的负责人, 有的来自香港房地产公司, 有的来自具有国企性质的知名设计院, 有的来自国内著名房地产公司, 还有的来自外资企业, 并且这些人在原公司都担任重要职务, 早已形成自己的工作习惯、管理方法和项目开发操作模式。与此同时, 新街公司一些部门负责人、核心员工和项目公司大量充斥着追随董事长李明多年的老员工, 这些人在管理水平和商业地产项目开发经验上都与职业经理人存在较大差距, 但却有着让老板更加信任的背景和资历。可以想见, 这样两种势力带来的新旧文化冲突。李明出于信任, 将这些老员工放到了各项目公司总经理的位置, 但由于这些人缺乏项目运作经验, 本应是项目公司解决的问题, 特别是设计、工程等技术问题, 却常常需要总部各中心提供帮助, 在增加总部各中心工作量的同时, 也降低了项目开发效率。然而, 这些项目公司总经理却常绕开总部各中心而直接向李明汇报项目进展等情况, 并且当经理人与老员工意见相左时, 李明更倾向于听取老员工的意见, 甚至有些项目公司总经理做出利用职务之便公饱私囊, 严重影响公司整体利益的事情, 李明也出于既往交情, 采取“睁一只眼, 闭一只眼”的态度, 极大挫伤职业经理人工作的积极性。

四、优化建议

针对新街公司在组织管控方面存在的主要问题, 本文从职能能力建设、管理机制和员工管理三个方向提出优化方案:

第一, 在职能能力建设方面, 应成立专门的营运中心, 全面负责项目计划管理体系的搭建和维护, 并通过在营运中心中成立若干项目小组对各个项目进行管理, 每个小组由一名项目运营总监负责, 项目运营总监负责编制项目开发总体计划, 督促项目按计划节点推进, 并协助项目公司总经理处理与总部各中心沟通的任务。通过成立项目小组和运营总监为未来项目公司总经理进行人才储备和培养。随着运作项目数量逐渐增多, 这些小组的成员可以成长为新项目公司的核心管理人员, 不仅提升项目公司管理能力, 为职能健全奠定基础, 而且从根本上解决总部和项目公司职能建设“上强下弱”的问题。另外, 将预结算中心和招投标中心合并为成本控制中心, 通过组织手册和权限表将采购与招投标职能界定清楚, 由同一领导管理降低部门间协调难度, 而且将采购中心职能定位梳理清晰, 减少工作内容, 将主要精力放在未来项目的甲供材采购管理上, 改变原先表面看来监督采购全过程、实则形式大于内容的情况。

第二, 管理机制的完善主要通过权限表的形式将项目开发过程中所有关键权限进行规划, 按照重要性和风险控制对项目开发全过程中的重要事项进行梳理, 确定哪些关键事项需要上升到董事长, 哪些由总裁或相关负责人可以直接决定;哪些事项由总部完成, 哪些事项由项目公司负责完成, 通过权限表改变现在李明事事过问、精力难以保证导致的运营效率低下问题, 通过放权激励员工工作积极性。

房地产企业公司 篇5

中国银行业监督管理委员会日前下发通知，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。信托 北京信托 信托理财 信托公司 信托产品

上海证券报周四报导称，通知要求，信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。

通知重申，严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。对于房地产开发商的融资门槛，则再次强调资本金比例超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。

对于土地储备贷款，银监会要求各信托公司要审慎发放。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。

通知并规定，信托公司需高度重视业务操作过程中的风险防范，信托公司建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策;进行尽职调查，严格落实房地产贷款担保，密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。

有关数据显示，今年1至8月份，共有55只房地产融资信托产品成立，超过2007年全年的房地产融资类产品总额。

浅析房地产公司动态成本管控 篇6

【关键词】房地产；动态成本管控

房地产行业经历了20多年的市场化的发展，如今已成为国民经济的支柱产业之一，但是由于近些年来房价的持续快速的高增长带来的民众买房难的问题也引起了党中央、国务院的高度重视，出台了一系列“限贷”、“限购”等抑制房价的政策，所以必然会压缩地产企业的利润水平，以往的粗放式管理已不适用于目前的房地产业，而要提高利润水平，实行精细化管理，成本管控就成为重中之重；

一、动态成本管控的内涵

房地产开发过程包括拿地、研究、设计、规划报建、施工、预售、竣工决算、交楼验收、产权过户等环节，整个项目周期大概两年左右。房地产企业进行管理工作的重点是严控成本以提高企业的经济效益，所以在开发的各个阶段都要进行科学严格的成本控制，从一开始就要编制整个项目的总目标成本，并围绕目标成本在各个工程节点实行成本考核，对各个节点实际发生成本与目标成本进行对比分析，找出差额原因，并对后续工程进行调整重估，以确保在各个节点都能掌握最接近真实总成本的动态成本。

动态成本管控的含义就是指从项目启动开始一直到项目在政府部门竣工备案后对整个项目开发过程运用各种技术手段实行严格的成本管理，具体来说主要是根据合同实行动态的跟踪管理，在合同未签订的情况下，需要用合约规划代替，然后将开发成本分为已发生成本和待发生成本两类，在将已签订的合同及未签合同但真实发生的成本视为已发生成本，将未签合同及预计将要发生的成本视为待发生成本，这样已发生成本与待发生成本就构成了动态的全成本，将每个工程节点的动态成本与目标成本对比分析就是动态成本管理的核心所在。

二、房地产公司实行动态成本管控的意义

动态成本管理体系是企业进行重大决策的直接依据，作为对成本控制及发掘利润的主要方法，在房地产企业开发中发挥着具大作用，主要体现在以下几个方面：

1.建立动态成本管理体系可以使财务核算与成本管控有机结合，有效避免财务单纯的以实际发生成本记账，只能事后统计成本，而不能预计成本、利润，为企业决策及整个开发过程中成本管理提供直接依据。

2.建立动态成本管控体系，通过编制目标成本、合约规划、动态成本表等可以在项目整个开发过程中进行监督和管控，有利于完成企业的各项预期目标，对企业后续开发项目提供真观的成本依据作为参考。

3.建立动态成本管理体系，在开发过程中通过实际情况不断调整预计待发生成本，可以随着项目开发的推进，动态成本逐渐向真实总成本靠近，并在每个节点与目标成本进行对比和分析，不仅可以对目标成本编制的科学析进行梳理，也可以通过分析动态成本与目标成本的差距，找出开发过程中有关成本控制的漏洞，建立科学的成本指标考核体系，实行有针性的绩效考核，提高工作人员的积极性。

4.建立动态成本管控体系，可以最大限度的调动企业所有资源，协调各职能部门工作节奏，提高工作效率及效果。

三、房地产公司动态成本管控的步骤及方法

动态成本管控是企业一项全局性、系统性的管理体系，需要在企业高层强有力的领导下，通过规划、设计、工程、采购、财务等各职能部门的全力参与及配合下推进，其主要步骤及方法如下：

1.编制目标成本

根据项目各项基本指标、行业公认标准并结合本企业实际情况，编制项目各类成本的目标成本，因为目标总成本是以后考核成本管控情况的主要依据，所以目标成本编制的科学、标准是企业成本管控工作中的最基本要求。

2.编制合约规划表

（1）按照项目具体的工作内容，对项目合同签订情况进行预计。一般由项目负责人安排主管工程师填写后提供给造价部，由造价部人员填写工程类造价，然后由财务部检查对应成本项目和分摊方法。

（2）合同内容需详细说明合同包括的具体工程内容及材料等，特别注意对合同边界的界定，避免以后成本跟踪分析总结时模糊不清。

3.编制签证变更明细表

（1）企业应制定统一签证变更审批流程，包括但不限于项目成本中心、项目负责人、集团成本中心负责人等。

（2）每期初项目成本中心应及时搜集上期签证变更事项，并对应各个工程合同项。

（3）根据变更后的合同总金额填写动态成本明细表。

4.编制动态成本明细表

（1）根据已签合同及签证变更明细表填列已发生成本明细，汇总成，已发生成本不仅包含已实际支付的成本，而且包含已签合同或签证未支付的成本；

（2）根据项目各部门估计项目至完工尚需发生成本，填列未发生成本明细在考核节点根据《合约规划》《签证变更表》，对所属该苑区的动态成本进行预估。

（3）编制动态成本明细表，该表包括已发生的合同非合同成本、已发生签证变更、合同价预算差额、待发生合同预估。

5.编制动态成本分析表

（1）项目应组织相关人员对动态成本和目标成本的差额进行评估。动态成本小于目标成本时，须确定该成本可以节约并进行分析说明，否则应对待发生成本预估进行调整。

（2）若动态成本超目标成本时，应详细分析说明超支原因，并进行总结。

（3）按照分项工程清单的动态成本金额与目标成本金额的差额，从量价等方面详细说明差异原因。

6.编写动态成本分析报告

在每个考核点对动态成本与目标成本进行总括性分析，找出差距原因，提出成本管控过程中出现的问题，并提供解决方案，力求在保证工程质量的情况下压缩成本，确保企业经济效益的最大化。

四、房地产公司动态成本管控中需注意的问题及建议

1.需要注意的问题

动态成本管控贯穿整个项目开发过程且牵涉部门多，而且由于项目各部门对成本工作的重视程度不同，所以在日常实施过程中，经常会遇到下面问题：

（1）目标成本编制后，项目主要指标发生变更，如项目分期、产品业态、产品用地及建筑面积发生变更等导致编制动态成本表时无法与目标成本进行比对，而如果重新编制目标成本，就会失去动态成本管控的意义；

（2）由于在企业内容宣传及培训力度不够，企业各职能部门对编制口径认识不一致，导致汇总数据失真或不具可比性；

（3）很多企业在实际操作过程中以财务部门作为牵头，而财务人员大部对成本构成及计算方法不是特精通，且财务部门也不具备对其他各职能部门的领导能力，导致各职能部门分工不明确，协作能力不强，最终成本管控工作推进十分困难。

2.建议

（1）项目在产品研究设计阶段，应充分调动各方专业人员，并对市场进行充分分析后，结合本公司实际情况，对产品类型、苑区划分、开发分期及进度节点等进行充分论证沟通，一旦确定尽量保持不变，这样目标成本编制后就可以一直沿用至项目结束；

（2）在项目设计方案通过后，由成本管控中心组织项目各职能部门充分学习动态成本管控的核心业务及操作流程，培训结束通过考试检查培训效果，使各职能部门都能了解动态成本管控的重要性及具体操作方法；

（3）动态成本管控工作应由主要领导亲自抓，项目成立成本管控小组，由主要领导任组长，各职能部门都需指定成本专员，严格分工，责任到人，定期召开相关人员会议，对过程中发生的各类问题及时解决。在每个考核点动态成本分析报告编写完成后，认真总结经验，发现不足，力争一期比一期编写准确完整，最终形成一套科学标准的动态成本管控体系。

参考文献：

[1]杨玉伟、宋新新.房地产开发项目动态成本管控要点.科技创新与应用.2014第33期

房地产企业公司 篇7

现金管理系统又称为CMP, 是商业银行将收款、付款、账户管理、信息服务、投资、融资等产品进行有机结合, 是银行为客户提供全面的现金流出、流入、结存管理, 协助客户提高资金使用效率、降低资金成本、增加资金收益。现金管理是国际银行界一项比较成熟的金融服务业务, 已成为海外主要银行面向优质企业支柱型中间业务。

银行现金管理平台是以集团客户为对象、以计算机技术为平台、以账户服务为核心、以多种产品组合为内容、以方便客户流动性管理为目的的银行综合服务。它涵盖了资金收付、资金归集、票据买卖、短期融资、信息监控等多项功能, 有着银企系统对接, 集团客户共享、多种服务组合、个性设置灵活等诸多优势。

我公司是一家以房地产开发为重点的具有一级开发资质的集团性房产公司, 我们在多年项目经营管理的经验中, 摸索出一套适合集团内部资金管理的方法。我们现在运用的是农业银行的现金管理平台, 通过银行的现金管理平台, 实现集团内各项目公司收入统一归集到集团公司, 各公司的支出由集团公司统一审核后, 在符合公司预算管理的情况下拨付资金的一种模式。

一、现金管理平台的建立

首先我们利用农业银行的现金管理平台, 每个项目公司都在农业银行的网点开立二个账户, 其中“一个账户是收入户, 另一个账户是支出户”, 收入户只收款, 不付款, 每天收到的钱, 自动实时归集到集团公司账户中去, 每天项目公司需要付的款, 由集团公司财务部审核以后, 下拨到项目部的支出户中, 项目部再进行支付。

集团的项目公司如有多余的资金, 可以借给需要资金的其他公司, 借款利率由集团根据每年的经营情况统一核定, 在年终对项目公司进行考核时, 对各项目公司的利润进行调整。实施了内部借款制度和现管平台后, 集团公司减少了向银行贷款的次数和金额, 提高了企业流动资金的收益率。

在集团公司内部建立并实施了全面预算管理体系, 公司的现管平台就是和全面预算体系相配套的内部管理制度。各公司的预算内支出, 经集团公司审核后, 从现管平台中下拨给各公司, 各公司在收到集团下拨的资金后再支付给相关单位。同时我们在各公司的支出户上我们预留20万元的保底资金, 以确保各项目公司的日常费用开支不受影响。

各项目公司每天收到的购房款, 必须每天存入银行的收入户。在农行的现管平台中, 对各收入户的资金我们设置的是实时转入到集团公司的账户中, 这样就做到了每笔收入都会自动收到集团公司账户中去, 在集团内部做到了统收统支。

二、现金管理平台的运行

在集团的现管平台中, 我们建立了一个辅助账簿, 这个账簿记录了各公司的收支情况, 通过这个账簿, 我们可以知道各项目公司在集团账簿中的现金余额, 与各公司的支出预算比较, 我们就能算出各公司的资金能留在集团账户中的天数, 并把多余的资金转给暂时出现了资金缺口的集团内其他公司或利用闲置资金购买银行短期理财产品, 这样就提高了流动资金的收益率。

借出资金的一方, 可以把应收利息做成收入。借入资金的一方, 可以把应付利息做成支出。借款利率参照银行同期贷款利率, 由集团公司确定。

我们在日常运行中, 把集团公司的全面预算管理和现管平台中的资金拨付管理结合起来, 对各项目公司进行严格的资金管控, 做到事事有预算, 按预算支付工程款及费用。加强了公司对资金管控的能力, 有效地降低了公司资金成本。

三、现金管理平台运行中出现的问题

经过两年多的运行, 我们在实践中发现了以下问题:

(一) 各公司由于和当地银行之间有长期合作关系, 各银行为了月末或季末保资金余额, 使得月末、特别是季末资金不能及时归集到集团公司账户, 这就给整个集团公司的资金流转提出了难题。

(二) 个别项目公司不按集团制度, 在支出未经集团审核的情况下对外付款, 这不利于控制整个集团的成本、费用, 不利于集团资金的运行, 造成集团资金短缺, 必须到银行去进行短期资金融资。

(三) 集团的全面预算管理中的预计收入未能按时完成, 但成本和费用照常支出, 对集团的现金流带来负面影响, 使集团资金池的流出量大于流入量, 造成资金不足。

四、现管平台中出现问题的应对策略

(一) 加强各公司内部的成本控制, 做到符合预算的支出经审核后才能支付。全面预算管理是贯穿整个集团公司经营活动的主要内控制度, 而我们实行的现金管理平台是这个制度中的一部份内容, 目标都是增加公司收益, 减少成本和费用支出, 使企业获得最大的收益, 所以现金平台的管理制度必须在公司全面预算管理制度的带动下, 才能充分发挥其作用

(二) 加强整个集团的全面预算管理, 对没有完成预算收入的公司, 不予付款或按比例减少下拨款项。项目开发进入到正常阶段的公司, 要求其尽量做到收支平衡, 若该公司在集团现管平台内没有资金余额了, 集团公司一般情况不予拨款。

(三) 采用提高内部借款利率的方式, 加大集团内的借款成本, 改变过去集团内部融资利率低的情况。做到有奖有罚, 使各项目公司严格控制融资规模, 加大各项目公司对应收账款的催收力度。

(四) 严格集团公司的审批手续, 对一些工程没达到付款进度的款项, 坚决不予支付。如果出现了违反公司现金管理平台的行为, 及时给予处罚, 在员工绩效考核时, 进行扣款处理。

以上是我们公司在现金管理平台中采用的一些办法和得到一些经验, 通过这两年的实践我们认为集团公司在现金管控方面比以前有了很大的提高, 公司的资金有计划的使用, 也给公司带来了效益。现写出来与大家分享, 希望能为各位在财务管理的工作中如何提高企业效益带来一些新的思路。

摘要：现代房产企业已经从以前单一的一个项目公司转为多个项目公司以及与房地产相关的上、下游核心企业聚集在一起运作的集团公司模式。在这种模式中, 现金管理显得尤其重要, 良好的现金管理制度能加速企业内部公司之间资金的流动性, 节约集团融资成本。本文从集团公司现金管理平台入手, 以在房产企业的一些工作经验, 对房地产开发过程中如何加速资金流动性, 提高资金收益, 提出了一些建议, 希望能为同行业者提供参考与借鉴。

房地产企业公司 篇8

一、假设分析

1. 对财务杠杆和投资支出的关系作出假设

假设1:对于房地产公司来说, 企业的财务杠杆对投资支出是显著的负相关。

2. 对财务杠杆和投资效率的关系作出假设

假设2:对于房地产公司来说, 企业的财务杠杆对投资效率是正相关, 且两者间关系显著。

二、选取样本

(1) 选择A股的房地产公司; (2) 剔除财务存在异常、财务连续亏损的房地产公司、主板企业以及变量存在缺失的样本。

三、变量设置

1. 被解释变量

(2) 企业投资效率=净资产收益率

E0=期初净资产;NP=报告期净利润;iE=报告期发行新股或债转股等新增净资产;

Mi=报告期月份数;M0=报告期月份数;

Mj=减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数;

2. 解释变量

3. 控制变量

(6) 企业规模=年末总资产的自然对数

四、模型设计

(1) 企业投资支出=β0+β1×企业的财务杠杆+β2×成长性1+β3×成长性2+β4×托宾+β5×现金流量+β6×现金存量+β7×投资机会+β8×企业规模 (2) 企业投资效率=净资产收益率=β0+β1×企业的财务杠杆+β2×成长性1+β3×成长性2+β4×托宾+β5×现金流量+β6×现金存量+β7×投资机会+β8×企业规模

五、回归系数分析

1. 解释变量的检验

表1代表的是解释变量的检验, 由此表可以看出财务杠杆对投资支出是显著的负相关, 说明假设1成立。这表示, 对于房地产公司来说, 其财务杠杆与投资支出呈反比。造成这一现象的原因很可能是因为负债规模的扩大导致现金流相应减少, 因此, 投资支出也就随之降低。由表1可以看出财务杠杆对投资效率是显著的正相关, 说明假设2成立。这表示财务杠杆与企业的投资效率呈正比, 起到了积极的促进作用。

2. 控制变量的检验

从模型1的控制变量来看, 现金流量和现金存量均通过显著性检验。前者对投资支出是负相关, 而后者则是正相关关系。造成这一现象的原因可能是由于先进流量增多致使房地产企业的短期积累增多, 使得固定资产类的投资支出被忽略。从模型2的控制变量来看, 成长性1和成长性2均通过了显著性检验。其中, 总资产增长率和主营业务收入增长率对企业的投资效率分别具有正向和负向的作用。托宾对投资效率是负相关关系, 投资机会和企业规模与投资效率之间的关系是正向的。

六、结论

对于房地产公司来说, 企业的财务杠杆对投资支出是显著的负相关, 对投资效率是正相关, 且两者间关系显著。出现上述结论的原因主要有两方面:

(1) 对于产企业来说, 其负债比与自由流通的现金流呈反比, 也就是说, 若一个企业的负债比相对较低, 则其企业可使用的现金量就会增加。而对于这样一个高财务杠杆的行业来说, 其在投资某一项目时需要数额巨大的资金, 但以其自身的资产来说, 并不足以全额投资, 这就使得房地产企业必须利用银行这一渠道进行借款融资, 对于作为贷方的银行来说, 其在借款的同时需要考虑到自身所承担的风险, 所以, 企业通过银行所得到的资金均为短期借款。这就表示, 房地产企业必须在较短的期限内将所借款项全部偿还给银行, 这就使得企业可使用的现金流大幅减少, 相对应的, 投资支出就会减少。除此之外, 由于受到大经济环境的影响和国家相继出台的政策影响, 房地产企业的投资支出都受到了抑制。

(2) 由于财务杠杆对企业的投资效率是正相关关系, 因此, 财务杠杆会制约企业的过渡投资, 当企业减少一定量的投资不足, 则企业的投资效率就会明显提高。除此之外, 这也说明了负债在房地产企业中具有明显的治理作用, 企业可以充分利用负债融资来增大投资效率。需要注意的是, 财务杠杆是把双刃剑。所以, 房地产企业在注重提高企业投资效率的同时, 应该努力克服财务杠杆对于企业财务所造成的负面影响, 只有这样才能使企业可持续发展。

参考文献

[1]李丰团.企业负债融资对其投资行为的影响分析[J].中国管理信息化, 2013, (6) :28-30.

房地产企业公司 篇9

(一)研究思路

首先,提出选题,并对其背景与意义进行分析。其次,对国内外的有关研究文献进行回顾与评述,为本文的研究工作提供参考和借鉴。接着,对于文中涉及的相关概念进行解释说明,并阐述与其有关的理论。再次,进行研究设计,设定研究假设、选取样本数据、选择研究变量和构建研究模型。最后,得出实证结论,并结合相关的理论与房地产行业的特点给出合理的建议。

(二)研究方法

文献研究法:本文通过对国内外相关文献进行研究分析,为后续的写作提供参考与借鉴。

数据统计分析法:本文以在深圳和上海两家交易所上市的、发行A股的房地产公司作为研究样本。提出研究假设、构建研究模型,搜集相关数据,运用描述统计分析和回归分析的方法,对房地产上市公司高管薪酬与企业绩效的相关性展开研究。

二、文献综述

国内文献综述:

随着中国证监会对于上市公司的高管薪酬信息作出披露要求后,中国学者在高管薪酬与企业绩效的相关性方面的研究也随之兴起,根据已有的文献,可以看到,中国学者从这些研究中得出了正相关和不存在显著关系的结论。

蒋永(2008)以2001—2006年的上市公司为研究对象, 统计其绩效指标与高管薪酬的数据,将数据进行整理和分析后,检验了中国上市公司的绩效与高管薪酬之间是否敏感。 结果显示:企业绩效与高管年薪正相关,高管持股比例与企业绩效正相关。

刘绍娓、陈超凡(2012)选择了在上海和深圳两家交易所上市的633家发行A股的公司为样本,选择的是2006—2010年的相关数据,实证分析了高管薪酬对企业绩效是否具有影响。研究结论:高管薪酬与公司绩效具有显著正相关关系,且这种正向的影响是一个连续的动态过程;从长期看,高管薪酬激励将作为一种重要的管理手段,使得公司的资产收益率得到提升、股东财富得到增加。

刘绍娓、万大艳(2013)以2003—2010年中国在深圳和上海两家交易所上市的296家国有和176家非国有A股公司作为研究样本。选择高管持股比例、公司规模、股权集中度和两职兼任等作为控制变量,对样本数据进行实证分析,比较不同所有权结构的公司,在高管薪酬对公司绩效影响这一问题上是否存在差异。结果显示:高管薪酬水平与公司绩效显著正相关,且这种影响程度会受到高管持股数量的影响,此影响为正。另外,将国有与非国有上市公司的结果进行对比, 非国有上市公司的影响程度更高。

杨敬儒(2009)对中国房地产行业的上市公司高管薪酬与公司绩效的相关性进行了实证研究。选择衡量企业绩效的指标是净资产收益率和股票年收益率,结果显示:高管年薪与净资产收益率呈显著正相关,与股票年收益率也具备正相关关系。

三、研究设计

(一)数据来源与样本选择

本文以大智慧软件中公布的在A股上市的深、沪房地产公司为基础样本,并按以下原则进行筛选:

1.剔除同时发行B股、H股的公司,因为A股、B股、H股披露报表的原则不一致,若选择此类公司,会影响A股的报表披露,造成数据信息不准确。

2.剔除被ST、ST* 的公司,因为此类公司要规避退市风险,进行资产重组,对于本文的数据真实性会产生影响。

3.剔除未进行信息披露或信息披露不完全的公司。

4.剔除2009年以前上市的公司,因为此类公司的业绩易出现非正常波动,且内部的组织制度运行还不够完善,会影响数据的选择。

筛选后的样本为84个。以国泰安数据库中公布的数据为数据收录来源。并且选择2009—2011年的数据进行描述性分析,选择2011年的数据进行回归分析,选择的分析软件为Eviews6.0。

(二)研究假设

假设一:企业绩效与高管薪酬正相关。

根据委托—代理理论,代理人与委托人为了降低代理成本,实现双赢,会通过一系列的博弈,最终趋于签订一种绩效契约,将代理人的薪酬与企业绩效挂钩。给予高管高额的薪酬,会刺激高管为企业更加卖力的工作,实现绩效的增加,从而促进高管自身薪酬的再次提高。

假设二:高管薪酬与企业绩效正相关。

股东发给高管薪酬,是为了鼓励高管为企业作出更大的贡献。根据委托—代理理论,股东与高管为了避免信息不对称,以及减少道德风险,会签订一份绩效合约。使得高管的薪酬水平随着绩效的变化而发生变化。

(三)变量的选择

1.企业绩效变量。本文选取每股收益作为评价企业绩效的指标。由于中国股票市场还不够成熟与完善,故而不能借鉴国外文献中选取的托宾Q值和市盈率作为衡量指标。为了既能够反映上市公司的经营成果、股东所享受的利益,又可以在不同公司间进行比较,选择每股收益作为衡量指标。每股收益等于息税后利润除以股本总数。

2.高管薪酬变量。本文选取高管前三名薪酬总额为变量数据。因为上市公司在披露信息时的限制,较难获得全部的高管薪酬信息,另外,前三名的薪酬总额对于研究高管薪酬这一变量已具有一定代表性。

3.控制变量。(1)高管持股比例。本变量是高管持股数量与股本总数的比值,因为管理层持股比例机制使得股东与高管的利益相联系,进而影响企业绩效,另外高管持股在会对报酬分配产生影响,从而影响高管薪酬。(2)股权集中度。本文选择的是第一大股东所持股份的比例,大股东手中的股份越多,其追求企业价值和股东利润的目的性越强,对企业绩效产生影响,从而影响高管薪酬。(3)企业规模。本文以企业期末总资产的自然对数为变量,企业规模越大,其资源越丰富,管理层能利用强大的资本与资金进行投资,进行再生产, 创造更大的价值。

(四)模型的构建

根据假设一构建模型:

根据假设二构建模型:

PAY=C+β1EPS+β2MSR+β3OWNCON+β4SIZE+u(2)

四、实证分析

(一)描述性分析

2008年的金融危机并未对中国房地产市场造成太大影响,从2009—2011年的数据来看,每股收益为负数的公司非常少,绝大多数的公司每股收益都为正,且最大值在2009年达到了1.3751,在2011年上升到了1.5513。究其原因,虽然政府调控力度加大,但对于实力雄厚的房地产商而言,却是“强者越强”,以中航地产为例,这三年期间, 资产规模从64.46亿上升到了110.85亿,营业收入从117.52亿到37.06亿,实现了成倍的增长,使得其每股收益从2009年的0.1885到2011年的1.5513,达到了722%的增长(见下页表2)。

从下页表3我们可以看到,在2009—2011年之间高管薪酬是逐年递增的,这可能与公司的规模增加以及业绩的提升有关,比如招商地产,2009—2011年的资产规模分别是: 478.97亿,598.18亿,796.66亿,呈上升态势,其每股收益也从2009年的0.96上升到了2011年的1.15,相对应的高管薪酬也从422.95万元上升到了2011年的628.67万元。

并且,在2011年的数据中,首开股份的11 695 800元是银润投资426 000的27.5倍,差距很大,而这两家公司在2011年的资产规模分别是61 792 429 246.16和198 185 636.76,其每股收益分别为0.0463和1.2556,说明不同公司之间由于公司规模、企业绩效等原因造成的高管薪酬差距非常大。

单位:万元

在所选择的84个样本公司中,在2009—2011年期间, 高管持股的公司数量有所增加,但依然较少,三年均低于40%,说明中国房地产上市公司在股权激励体制方面做得不够完善。

而且高管所持股份的数量很少,平均只占0.3%左右,持股最高的是苏宁环球,三年的比重都达到了19%。

从表5中我们可以看到,样本公司中,股权集中度很高,平均数值有40%以上,而且第一大股东拥有绝对控股权的公司超过30%,第一大股东拥有相对控股权的公司超过20%,这与中国上市房地产公司的经营性质是分不开的,大部分房地产公司是某大型集团下的子公司,其集团母公司对其拥有多数股权。

从表6可以看到,样本企业的资产总额相当高,平均值在70亿以上,这与房地产行业的行业特征是密切相关的,房地产行业前期的投资开发,中期的施工建设,后期的销售管理都需要大量的资金作为后盾,其巨大的资产规模是保证其项目能顺利实施的关键。且从2009—2011年,资产规模呈现明显递增趋势,说明中国房地产行业在这三年的快速发展与扩张。

单位：万元

(二)回归分析

1.企业绩效与高管薪酬的相关性分析。

从回归结果来看,修正的可决系数R^2=0.354387,考虑到样本数据为横截面数据,此模型的拟合程度可以接受,即解释变量解释了被解释变量的35.44%。

在给定显著水平0.05的条件下,对结果进行分析。F检验的显著性概率即Prob(F-statistic)的值为0.00000,小于0.05。说明F检验通过,即模型中被解释变量与所有解释变量之间的线性关系是显著的;解释变量PAY和SIZE的显著性概率小于0.05,说明PAY和SIZE对被解释变量EPS的影响是显著的;解释变量MSR和OWNCON的显著性概率大于0.05,说明MSR和OWNCON对被解释变量EPS的影响是不显著的。

从结果可以看到,PAY和SIZE的系数分别为0.415331和11.67096,都大于0,说明PAY和SIZE对被解释变量EPS具有正影响,本文假设一成立。

2.高管薪酬与企业绩效的相关性分析。

从下页表8所显示的回归结果来看,修正的可决系数R^2为0.264216,因为样本数据为横截面数据,认为此模型的拟合程度可以接受,即解释变量解释了被解释变量的26.42%。

在给定显著水平0.05的条件下,对结果进行分析。F检验的显著性概率即Prob(F-statistic)的值为0.00001,小于0.05。 此结果说明F检验通过,即模型中被解释变量与所有解释变量之间拥有显著的的线性关系;解释变量EPS和SIZE的显著性概率小于0.05,说明EPS和SIZE对被解释变量PAY的影响是显著的;解释变量MSR和OWNCON的显著性概率大于0.05,说明MSR和OWNCON对被解释变量PAY的影响是不显著的。

从结果可以看到,EPS和SIZE的系数都大于0,说明EPS和SIZE对被解释变量PAY具有正影响,本文假设二成立。

五、结论与建议

(一)结论

经过上文的描述性分析和OLS回归分析得到以下结论:

1.企业绩效与高管薪酬呈正相关,企业绩效越好,高管薪酬也随之增加。而且高管薪酬的高低也能对企业绩效产生显著影响。所以,为高管制定合理的、与企业绩效挂钩的薪酬制度,提高高管的工作积极性,成为中国房地产企业的必修课。

2.企业规模对企业绩效和高管薪酬有正影响,总资产额的增加会使企业每股收益上升,总资产额越多,企业所掌握和能够利用的资源越多,对于其可以选择的投资项目也越多,而且在同等条件下,可以选择更好的项目,提高整体投资收益率,从而是企业的业绩得到提升。所以,中国房地产企业制定合理的扩张计划,以促进企业的进一步发展。另一方面, 企业规模越大,对于高管的要求也越高,这些高管需要管理更多的员工、更多的项目、承担更多的风险等,所以,与之相对应的报酬也应该越高。

3.在中国房地产企业中,高管持股比例为零的比重较高。而且,其持有股份与否对企业绩效的影响不显著。说明中国房地产行业在薪酬制度上还不够全面,股权激励措施并没有在中国房地产上市公司中普遍实行。另一方面,中国的股票市场现在还不成熟,高管所持股份大都属于限售流通股范畴, 在流动性上易受到限制。

4.中国房地产企业的股权集中度较高,但是这种集中程度的高低对企业绩效与高管薪酬的影响很低。对于股权分散的公司,如果各股东的力量不往一处使,尽量控制公司的经营决策,会使高管脱离束缚,从而影响高管的各项经营决策。 而本文选取的样本中,股权集中度都较高,股东对于公司的经营决策拥有很大的发言权,高管的行为受到约束,从而使得这一因素对企业绩效与高管薪酬几乎没有影响。

(二)建议

1.健全证券市场,使其更加成熟。证券市场和经理人市场的完善对于高管激励政策的实施非常重要。对于证券市场的完善可以通过设置监督机制加强上市公司披露信息的完整性和真实性。笔者在本文样本公司的选择过程中,有15家公司是因为高管薪酬信息或者高管持股信息不完整而被剔除的,此情况导致了样本数量减少,进而对研究结果产生影响。另一方面,增强高管所持股票的流通性,让股票、期权成为企业激励员工的重要因素,真正使员工与企业成为一体。

2.完善经理人才市场。建立专业的评估监督机构,对于经理人的行为进行评估,并将其结构公开化,使经理人不仅受到企业的约束,还受到来自市场的约束,以致于他们的经营决策会更加谨慎,更着重于提高企业绩效,而不是采取一些不适当的手段提高个人收益。这样,高管薪酬才能更好地反映企业绩效,才能更好地让股东根据企业绩效给予高管相应的报酬。

3.设计一套合理的企业绩效评价体系。对企业绩效进行评估时,需要以某原则与指标为依据建立一套评价体系,然而,房地产企业又具有与其他企业不同的性质与特点,所以, 要有针对性地对房地产行业进行系统建立,尽可能合理地解释房地产企业的绩效情况,使得在制定薪酬制度时可以以此为据。建立评价体系时,可以借鉴平衡计分卡的原则,从以下四个维度进行指标的选取,这样能较全面地反映公司的整体经营情况,分别是:财务、客户、内部运营、学习成长。

4.制定符合房地产企业发展的薪酬体制。从上文中可以看到,不同企业间的高管薪酬差异较明显。又因为企业间竞争激烈,制定符合房地产企业发展的薪酬体制,留住人才,使人才创造更大的价值,成为企业发展的关键。而中国目前房地产企业的高管薪酬仍以现金居多,结构单一,即使有高管持股,其比例也较低。可以在拥有完整的绩效评价体系的基础上,将薪酬与企业绩效挂钩,并且实现薪酬多样化,除了现金薪酬外,提供诸如股票、期权等其他方式的报酬,实现管理层与股东的双赢。

5.房地产上市公司可适当地扩大自身规模,以提高企业绩效。根据本文的研究结论,公司规模对企业绩效会产生正影响,总资产额越大的公司,其绩效水平越高,所以,房地产上市公司可对自己的内部条件进行分析,包括融资渠道、人员配置、硬件设施等进行评估,结合外部环境,在合适的时机,增大自己的资产规模,加大自己的盘子,以提高企业绩效水平,并形成良性循环,使企业得到进一步的发展。

房地产企业公司 篇10

关键词：房地产开发,纳税筹划,税负

一、引言

房地产业作为税务部门税务检查的重点行业,其经营过程涉及包括土地增值税、企业所得税、营业税等十余个税种,税收成本在企业成本中所占比重较大。因此,运用合法合理的纳税筹划技巧和手段降低企业税负、提高经济效益、增强经营成本优势,是房地产企业提升自身市场竞争力的有效途径。规范的纳税筹划有利于营造良好的纳税氛围,增强纳税人依法纳税意识,减少企业偷税逃税漏税行为的发生,促进房地产行业平稳有序发展。

近年来随着国内房地产行业迅猛发展,对于房地产企业如何实现合理有效的纳税筹划,我国专家学者展开了相应的理论论证与实证分析。围绕与房地产企业运行相关的重点税种,张美中在《最优纳税方案选择——房地产开发企业》(2005)一书中以务实的态度比较了各税种筹划方案的可操作性,对案例分析进行了点评并提出相关意见和建议。杨浩波的《房地产企业纳税筹划研究》 (2008)论文和梁云凤等的《房地产企业税收筹划》(2010) 一书,在阐述了纳税筹划基本概念的基础上,以房地产企业经营活动中具体的业务处理案例入手,列举了各种筹划方案和手段,对方案的可行性给出了相关建议。郭志刚、段九利在《企业纳税实务与税收筹划全攻略——房地产业》(2010)一书中,对行业税务风险及经营各个环节的纳税筹划要点展开了分析。这些探讨和研究都为房地产企业进行合法合理的纳税筹划提供了可靠而有效的方向引导。

整理房地产行业纳税筹划研究的现状不难发现,相关探索已取得一定成果,但随着房地产行业的发展壮大, 特别是近年来我国加大了对房地产行业的宏观调控力度,会计准则、相关法律法规和税收政策都发生了新的变化,以往的研究文献已无法适应新环境下房地产企业的实际需要。因此,要在新的经济环境和发展形势下,针对最新的税收法律法规政策,提出合法合理的纳税筹划方法,结合企业实证分析,提高研究成果的实用价值。

二、L公司基本情况及涉税现状

(一)L公司基本情况

L房地产开发有限公司(以下简称“L公司”)成立于1998年,地处宁夏回族自治区石嘴山市平罗县。公司成立以来,先后开发了星海家园等十余个住宅项目,建造新世纪广场等商业地产项目,总开发建筑面积210万平方米, 累计投资达18亿元。作为宁夏回族自治区首批“放心房” 承诺单位,L公司先后被自治区建设厅、县人民政府评为 “先进企业”,被区市县连续13年授予“重合同、守信用”等荣誉称号。

(二)L公司涉税现状

2000年以来,L公司加大了对中小户型普通住宅的开发建设力度,市场占有率逐年提高。2011 ~ 2013年,L公司主营业务收入从9 279万元增加到30 933万元,增幅达233.38%;纳税总额从711万元增长到3 134万元,税负水平从7.7%上升到10.13%。由下页扇形图可以更为直观地看出,2013年L公司共缴纳的3 134万元税金中,营业税缴税金额占纳税总额的67%;企业所得税缴纳金额占纳税总额的21.06%;土地增值税缴纳金额占纳税总额的5.1%。三个税种的纳税总额占到全年税额的87.16%。

通过对L公司2011 ~ 2013年涉税情况的具体分析可以看出,在L公司开发经营业务所涉及的税种中,营业税、 企业所得税和土地增值税在企业纳税总额中所占比重大、数额高。由于对主体税种进行纳税筹划,可以带动企业整体税负水平的下降,且依据现行税法筹划空间较大,适用的手段和技巧较多。因此本文对L公司进行纳税筹划的研究时,主要围绕营业税、土地增值税和企业所得税这三个主体税种进行,以提高筹划方案的可行性和适用性。

三、L公司纳税筹划案例分析

(一)营业税的纳税筹划

1. 分割销售收入的筹划。计征营业税和土地增值税应纳税额时,如果直接以销售总价为税基,无疑增加了企业的纳税成本,所以可以采取分割销售收入的办法,在销售精装房时将销售价格分为毛坯房价格和装修费用两个部分。房地产企业可以成立全资控股的装修公司负责房屋装修工程,分别收取销售房款和装修费用。根据项目课征内容和税率的不同,房地产企业按照房屋销售合同金额缴纳5%的营业税,装修劳务则按照3%的税率缴纳营业税,土地增值税由房地产企业缴纳。由于税基减少,房地产企业营业税应纳税额减少,相应的土地增值税增值额和应纳税额减少,起到了筹划节税的作用。

案例1:L公司开发住宅小区XH家园一期,其中东区6栋商品住宅楼为精装修户型,在销售房屋时有两种方案可供选择。

【方案一】L公司在开发项目的过程中均按照精装房性质处理,与客户签订销售合同的价款金额为14 000万元,L公司应缴纳营业税及附加779.8万元(14 000 × 5.57%)。营业税及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费和水利基金。其中平罗县执行城市维护建设税、教育费附加和地方教育费税费率分别为营业税应纳税额的5%、3%和2%,水利基金费率为0.07%。

【方案二】L公司在项目开发各个环节均按照毛坯房处理,成立甲装修公司负责房屋装修项目。项目完工获得销售许可时,L公司与购房者签订毛坯房销售合同,取得销售价款金额8 000万元。同时购房者与甲装修公司签订合同,委托其进行装修安装工程,装修价款共计6 000万元。此时,营业税缴纳情况如下:

L公司应纳营业税及附加:8 000×5.57%=445.6(万元)

甲装修公司应纳营业税及附加:6 000×3.37%=202.2 (万元)

L公司和甲装修公司一共缴纳营业税及附加:445.6+ 202.2=647.8(万元)

方案二比 方案一少 缴纳营业 税及附加132万元 (779.8-647.8)。如果采用方案二,要注意项目开发过程中各部门的统筹配合,包括全资控股装修公司的设立、销售许可的办理等,都需要前期准备阶段做好规划和预算。

2. 代收费用的筹划。

案例2:L公司开发XH家园一期,预估房屋销售收入为28 000万元,各类代收款项(如有线电视、天然气管道初装费等)4 000万元,各类手续费收入200万元(按照代收费用金额的5%计算)。

【方案一】L公司直接收取各类代收费用,与房屋销售收入一并计征,需缴纳营业税及附加1 793.54万元 [(28 000+4 000+200)×5.57%]。

房地产企业在销售过程中,会产生物业费、水电及天然气初装费、基础维修基金等代收应付款项,根据《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)规定,物业公司收取的基础维修基金、水电费等代收费用不缴纳营业税,只按照办理代收业务所产生的手续费收入计征5%的营业税。因此,房地产企业可以成立专门的物业管理公司,由物业管理公司代收价外费用,此时营业税由房地产企业和物业公司共同承担,房地产企业自身只需依据房屋销售收入缴纳相关税费。

【方案二】L公司开发XH家园一期竣工销售时,向购房者收取28 000万元销售房款,由其成立且已取得管理资质的乙物业公司收取各类代收款项,产生200万元手续费用。具体纳税情况如下:

L公司应纳营业税及附加:28 000×5.57%=1 559.6(万元)

乙物业公司应纳营业税及附加:200×5.57%=11.14 (万元)

L公司和乙物业公司一共缴纳营业税及附加:1 559.6+ 11.14=1 570.74(万元)

采取方案二可以比方案一少缴纳营业税及附加222.8万元(1 793.54-1 570.74)。

3. 对设备价款的筹划。按照《营业税暂行条例实施细则》的规定,建筑安装单位缴纳营业税的税基中不包括建设方提供的设备价款。如果房地产企业与建筑单位签订委托建筑工程合同时不包含设备采购费用,而是直接同设备生产或销售厂家签订采购合同,将减少建筑单位应纳营业税税额,在一定程度上也降低了房地产企业项目开发成本。

案例3:L公司开发SH家园,建安工程由XY建筑安装公司承建。工程总成本为8 000万元,其中包括电梯设备800万元,供暖设备900万元。在与XY建筑安装公司签订建筑施工合同时有两种方案可以选择。

【方案一】L公司与XY建筑安装公司签订8 000万元建筑施工合同,其中包含由XY建筑安装公司与电梯、供暖设备生产厂家签订的设备采购合同1 700万元。此时L公司应缴纳营业税及附加269.6万元(8 000×3.37%)。

【方案二】L公司与XY建筑安装公司签订土建及内外部装修合同,合同金额为6 300万元。L公司联系电梯及供暖设备厂家并签订1 700万元采购合同,该款项不计入建筑安装施工合同。此时,L公司需缴纳营业税及附加212.31万元(6 300×3.37%)。

通过两种方案的比较,方案二比方案一少缴纳营业税及附加57.29万元(269.6-212.31)。选择由建设方提供设备价款,既为建筑安装企业增加了净利润,也为房地产企业节约了纳税成本。

(二)土地增值税的纳税筹划

1. 增大扣除项目的筹划。

案例4:L公司开发住宅小区JX园一期,小区内住宅均为面积小于144m2的普通住宅,容积率1.4。可售住宅面积32 000m2,销售价格为3 200元/m2,预计销售收入为10 240万元。营业税及附加税费率5.57%,应缴纳营业税及附加共计570.37万元。不计算银行费用,项目成本为6 000万元。

【方案一】直接进行项目开发和销售,应缴纳土地增值税情况如下:

可以扣除 的项目金 额 :6 000 ×(1 + 10% + 20%)+ 570.37=8 370.37(万元)

增值额:10 240-8 370.37=1 869.63(万元)

增值率:1 869.63÷8 370.37×100%=22.34%>20%

应缴纳土地增值税:1 869.63×30%=560.89(万元)

【方案二】提高配套设施的投资,在小区广场空地安装健身器材,追加园林绿化方面的投资共计450万元。

可扣除的项目金额:(6 000+450)×(1+10%+20%)+ 570.37=8 955.37(万元)

增值额:10 240-8 955.37=1 284.63(万元)

增值率:1 284.63÷8 955.37×100%=14.34%<20%

增值率小于20%的普通住宅小区,免征土地增值税。

通过两个方案的比较,虽然方案二的项目投资增加了450万元,但是土地增值税减少了560.89万元。依据《土地增值税暂行条例》的规定,新开发房地产项目计征土地增值税可以扣除的项目包括购置土地成本、开发成本和税金等,其中就包含配套设施成本。房地产企业在投资建设住宅小区时,如果能在基础设施和公共配套设施上加大投资力度,一来可以提升小区的品质和品牌形象,提高房屋销售价格,增加企业利润;二来可以增加可扣除的项目金额,减少土地增值税应纳税额,达到减少纳税成本和提高企业收益的效果。

2. 调整销售价格的筹划。房屋的销售价格收入直接影响到企业的利润水平,也决定了缴纳相应税收的基础。 以土地增值税为例,根据增值额占可扣除项目金额的比例,分别适用于30%、40%、50%和60%的税率。若增值率低于20%且符合普通住宅项目的条件,依法可以免征土地增值税。利用调整销售价格进行纳税筹划,就是基于土地增值税税率特点,利用免税临界点和超率临界点来确定合理的销售价格,减少企业的纳税成本。

案例5:已知条件如案例4。L公司开发JX园一期,准备将销售价格定为3 200元/m2。计算后可知增值率达到22.34%,应纳土地增值税560.89万元。对土地增值税进行筹划,可根据销售定价原则,控制增值率不超过20%,以享受免征的优惠政策,即令销售价格W小于或等于加成扣除成本与营业税及附加之和的1.285倍。如果将JX园小区房屋销售价格定为3 100元/m2,则L公司预计销售收入为9 920万元。具体缴纳税收情况如下:

应纳营业税及附加:9 920×5.57%=552.54(万元)

可以扣除 的项目金 额 :6 000 ×(1 + 10% + 20%)+ 552.54=8 352.54(万元)

增值额:9 920-8 352.54=1 567.46(万元)

增值率:1 567.46÷8 352.54×100%=18.77%<20%

符合土地增值税免征条件。

虽然销售价格降低1 000元/m2,企业总体收入减少320万元,但免征土地增值税节约了560.89万元成本。筹划前企业利润为:10 240-6 000-570.37-560.89=3 108.74 (万元),筹划后利润为:9 920-6 000-552.54=3 367.46(万元),即利润增加258.72万元(3 367.46-3 108.74)。

从案例5可以看出,在企业提高销售价格以获得更大收益时,一定要满足所提高的销售价格必须大于提高的纳税成本这一条件,否则提升价格的措施就没有什么意义。因此,房地产企业要充分考虑到提价后的税负水平, 利用土地增值税的优惠政策,实现房屋销售价格与企业利润的双增长,才能达到企业利润最大化的目标。

3. 分解销售方式的筹划。企业采取分解策略,将附属设备费用从销售价款中分离出来,与购房者分别签订房屋销售合同和附属设备安装与装修合同,仅需对销售合同金额缴纳土地增值税。

案例6:L公司开发普通住宅小区XH花园,销售面积为30 000m2,土地增值税允许扣除6 800万元成本。

【方案一】以3 800元/m2价格销售,其中含设备安装及装修成本500元/m2。应纳税情况如下:

应纳营业税及附加:11 400×5.57%=634.98(万元)

可扣除的项目金额:6 800×(1+10%+20%)+634.98= 9 474.98(万元)

增值额:11 400-9 474.98=1 925.02(万元)

增值率:1 925.02÷9 474.98×100%=20.32%>20%

应纳土地增值税:1 925.02×30%=577.51(万元)

合计纳税金额:577.51+634.98=1 212.49(万元)

【方案二】以3 300元/m2价格销售,由全资控股的甲装修公司与购房者签订设备安装与装修合同,价格为500元/m2。

L公司应纳营业税及附加:9 900×5.57%=551.43(万元)

可扣除的项目金额:6 800×(1+10%+20%)+551.43= 9 391.43(万元)

增值额:9 900-9 391.43=508.57(万元)

增值率:508.57÷9 391.43×100%=5.42%<20%

甲装修公司应纳营业税及附加:1 500×3.37%=50.55 (万元)

合计纳税金额:50.55+551.43=601.98(万元)

方案二比方案一少缴纳税款610.51万元(1 212.49601.98),土地增值税减少577.51万元,方案二筹划效果明显,但在实际操作过程中的执行可能会遇到阻力。一来购房者可能会拒绝与第三方(甲装修公司)签订装修合同; 二来分别签订合同会使合同金额减少,影响到银行按揭贷款的审批和办理,购房按揭首付比例可能提高。

(三)企业所得税的纳税筹划

1. 成立销售公司的筹划。

案例7:L公司开发普通住宅小区JX园一期,可售住宅面积35 000m2,计划销售价格为3 200元/m2,预计销售总额为11 200万元,在不考虑加计扣除20%的情况下,扣除项目金额为8 500万元。

【方案一】L公司应缴纳税额情况如下:

应纳营业税及附加:11 200×5.57%=623.84(万元)

增值率:(11 200-8 500)÷8 500×100%=31.76%

应缴纳土地增值税:2 700×30%=810(万元)

企业利润:11 200-8 500-623.84-810=1 266.16(万元)

企业所得税:1 266.16×25%=316.54(万元)

企业取得的净利润:266.16-316.54=949.62(万元)

从改变企业组织形式的角度入手,对L公司进行企业所得税筹划,可以成立一家作为独立纳税主体核算缴纳税款的销售公司,采取代销或转销的形式增加企业净利润。采用代销的形式,企业需要向销售公司支付一定的代销佣金,这笔费用在计征土地增值税和企业所得税时可以扣除。由于房地产企业与销售公司存在关联关系,二者可以根据纳税需要,适当调整代销佣金数额。下面从转销方式的角度对L公司房屋销售业务做筹划方案。

【方案二】L公司决定成立B销售公司,该公司具有独立核算资格。L公司将JX园一期竣工房屋转让给B销售公司,转让价格为2 900元/m2,B销售公司以3 200元/m2的价格对外出售。这种方案下L公司应纳税情况如下:

L公司应纳营业税及附加:10 150×5.57%=565.36(万元)

L公司增值率:(10 150-8 500)÷8 500×100%=19.41%

由于增值率低于20%,免征土地增值税。L公司利润为1 084.64万元(10 150-8 500-565.36),应纳企业所得税为271.16万元(1 084.64×25%)。L公司净利润为813.48万元(1 084.64-271.16)。

B销售公司应纳营业税及附加:(3 200-2 900)×3.5× 5.57%=58.49(万元)

B销售公司企业利润:11 200-10 150-58.49=991.51 (万元),B销售公司应纳企业所得税:991.51×25%=247.88 (万元),B销售公司取得的净利润为743.63万元(991.51247.88)。

L公司和B销售公司取得的利润总额为1 557.11万元 (813.48+743.63)。

单从纳税筹划的角度来看,通过设立销售子公司进行房屋销售的方案,L公司可以减少企业所得税45.37万元(316.54-271.17),由于少缴纳810万元土地增值税,L公司总共可以减少855.37万元的纳税金额。成立B销售公司后取得的净利润较直接销售增加607.49万元。

2. 销售与自营的选择。对房地产企业自行开发房产转自用的情况,现行《企业所得税法》规定仅在对外销售取得收入后缴纳企业所得税。在土地增值税征收方面, 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,企业自行开发房产转自用或出租时,在产权发生转移前,不征收土地增值税, 在税款清算时也不扣除相应成本及费用。

案例8:L公司开发建设新世纪购物广场,该项目用地面积5 240m2,建筑面积22 000m2,总成本为14 000万元 (假设都可作为扣除项目扣除)。该公司准备将商业地产对外销售,预计取得收入25 000万元。L公司应纳税情况如下:

【方案一】应纳营业税及附加:25 000×5.57%=1 392.5 (万元)

可扣除项目金额:14 000×(1+10%+20%)+1 392.5= 19 592.5(万元)

增值率:(25 000-19 592.5)÷19 592.5×100%=27.6%

应纳土地增值税:5 407.5×30%=1 622.25(万元)

企业利润 :25 000- 14 000- 1 392.5- 1 622.25= 7 985.25(万元)

应纳企业所得税:7 985.25×25%=1 996.31(万元)

应纳税总额:1 392.5+1 622.25+1 996.31=5 011.06 (万元)

虽然采取销售的方式可以取得高利润,但也会产生数额较高的土地增值税和企业所得税。下面就这一项目采用自营形式进行比较。

【方案二】将该地产留作自营,对外进行出租,预计使用期限为30年,每年出租金额约为800万元(《宁夏回族自治区城镇土地使用税税额标准》(宁政发[2007])108号)规定,平罗县城土地使用税标准为4元/平方米)。

应纳营业税及附加:(800×30)×5.57%=1 336.8(万元)

应缴纳房产税:(800×30)×12%=2 880(万元)

应缴纳土地使用税:5 240×4元/m2×30=628 800(元)

应缴纳企业所得税:每年出租租金为800万元,假设按照20年计提折旧,折旧金额为800万元。出租期间每年产生管理费、税金等支出,不产生利润,不需要缴纳企业所得税。应纳税总额为4 279.68万元。

通过对比,采用出租的形式可以较销售形式少缴纳企业所得税1 996.31万元。

与销售方式相比,自营方式会产生房产税和土地使用税的缴纳,但税种增加所带来的税款金额却远远小于土地增值税和企业所得税应纳税额的减少额。另外,自营方式的税款是分期缴纳的,销售方式的税款需要当期全部缴纳,选择自营方式更有利。当企业取得较高利润时, 尽量采取自营自用的方式减少企业整体税负水平。

3. 借款费用扣除的筹划。由于房地产企业资金密集型的性质特点,在开发项目过程中需要投入大量资金,一般需要向银行等金融机构或非金融机构提出贷款申请, 以保证经营过程资金链的正常运转。因此,借款费用的纳税筹划对企业来说尤为重要。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定并结合企业会计准则,房地产企业预售阶段的应纳税所得额应按照预计毛利率计算预计毛利额,再扣除营业税和期间费用后计算得出。如果借款费用全部资本化,当期缴纳企业所得税时无法扣除借款费用;如果借款费用不资本化,而计入期间费用,则可扣除借款费用,减少企业所得税的支出。

案例9:L公司正在开发的DH苑小区工程分为两期。 第一期于2013年2月底完工,第二期于2014年2月底完工。截至2013年底,第二期实现销售收入20 000万元。 2013年全年发生的借款费用为3 000万元(每期分摊1 500万元),管理费用800万元。根据对成本对象划分的不同, 有两个方案可以选择。

【方案一】两期工程合并为一个成本对象进行核算。

2013年的预售收入为20 000万元,计税毛利率为20%,计税毛利额为4 000万元(20 000×20%)。

作为统一的成本对象,2013年末未完工,当年借款费用全部资本化。

第二期应纳营业税及附加:20 000×5.57%=1 114(万元)

第二期应纳税所得额:4 000-800-1 114=2 086(万元)

应纳企业所得税额:2 086×25%=521.5(万元)

如果将完工项目和未完工项目分为两个成本对象进行会计核算,已经完工的成本对象的借款费用可以在税前扣除,可以相应地减少企业所得税支出。

【方案二】2013年预售收入为20 000万元,计税毛利率20%,计税毛利额为40 00万元。

发生的总借款费用3 000万元,第二期1 500万元借款费用全部资本化,第一期的借款费用部分资本化,完工前为2个月,完工后为10个月,则资本化的利息为250万元 (1 500÷12×2),计入财务费用的利息为1 250万元(1 500÷ 12×10)。

第二期应纳营业税及附加:20 000×5.57%=1 114(万元)

第二期应纳税所得额:4 000-800-1 114-1 250=836 (万元)

应纳企业所得税:836×25%=209(万元)

采取方案二可以比方案一少缴纳企业所得税312.5万元(521.5-209)。

4. 增加扣除项目的筹划。生产经营过程中发生的各种费用,应在满足企业生产基本需要的同时,兼顾税法中对扣除项目的限制。企业可以利用税前扣除项目来减少税基,降低应纳税额。为防止企业无限扩大可扣除项目金额,减少应纳税所得额,税法中对扣除项目制定了一系列标准。企业可以根据自身业务特点,针对性地选择扣除项目。例如对残疾人就业安排问题,《企业所得税法》允许企业在计征所得税时加计扣除安排残疾人就业的工资金额。

L公司现有员工45人,如果安排5名残疾人员工作岗位,人均月收入2 000元,则残疾人工资支出为12万元/ 月,经过税前加计扣除,企业可以少缴纳3万元企业所得税。再如职工福利费、“五费一金”等支出在一定比例内也可加计扣除,可以适当地为企业职工提高福利水平和缴费比例。同时,业务操作中还要注意控制好广告费、业务招待费和业务宣传费等项目的支出,尽量按照最大限额进行扣除。

四、L公司纳税筹划方案效果评价

本文根据L公司开发经营过程中所涉及的税种进行纳税筹划,分别测算了各筹划方案可取得的节税效果。经统计,L公司若实施本文所列举分析的纳税筹划方案,取得节税效果如下页表所示。

通过上表可以看出,L公司业务涉及的主要税种经过合理合法的纳税筹划后,节税效果明显。需要说明的是, 本文在进行纳税筹划时,主要从节税效果最优的角度考虑,没有考虑方案实施过程所产生的其他成本,如营业税的筹划方案中未考虑成立装修公司和物业公司产生的费用。由于L公司重点开发普通住宅小区,在土地增值税筹划时,应根据其开发项目特点,尽量将增值率控制在临界点附近,争取享受免征土地增值税的优惠政策。

五、结论

本文以纳税筹划的基本概念和相关理论为基础,通过对L公司进行税负水平分析,对其具体的经营业务按税种不同进行筹划方案的设计。在营业税方面,通过成立装修公司对销售收入进行分割,成立物业公司代收各项费用,分别签订合同使房款和设备价款分离等方式进行纳税筹划;缴纳土地增值税方面,将筹划重点放在加大扣除项目、利用增值率临界点调整销售价格和分解销售形式等方式上;关于企业所得税的筹划,可以选择成立销售公司、合理选择销售与自营方式、利用借款费用税前扣除和增加广告费、业务接待费用等扣除项目金额等方法。

单位:万元

纳税筹划可以降低企业纳税成本,但在具体方案的选择上要从全局着眼,不能只看重单独税种应纳税额的减少,应立足于企业整体税负的降低和利润最大化目标, 充分考虑实施纳税筹划方案可能带来的投资、经营等方面的隐性成本,尽量选择既能带来节税效益又能实现最大化利润的筹划方案。

参考文献

张美中.最优纳税方案选择——房地产开发企业[M].北京:中国税务出版社,2005.

杨浩波.房地产企业纳税筹划研究[D].成都:西南财经大学,2008.

梁云凤,逢振悦,梁云波.房地产企业税收筹划[M].北京:中国市场出版社,2010.

郭志刚,段九利.企业纳税实务与税收筹划全攻略——房地产业[M].上海:立信会计出版社,2010.

全国注册税务师职业资格考试教材编写组.税法Ⅰ[M].北京:中国税务出版社,2014.

房地产上市公司投资价值分析 篇11

关键词：房地产；中航地产；投资价值

一、引言

（一）研究背景与意义。2014年的股票市场还是处于比较低迷的状态，而且对于上市公司的投资充满了各种不确定性，尤其是对于房地产市场来说，政府积极地调控房地产市场。

（二）研究思路与框架。本文先对房地产行业的周期、竞争格局和发展趋势进行分析，再是选择了中航地产上市公司进一步分析，在进行技术分析时，我们采用了技术分析方法：K线、切线、形态、指标，分别预测了3个月和6个月的短期和中期的时间。同时这些结论要与同类公司或相关指数走势进行对比。

二、房地产行业分析

（一）房地产行业周期分析。以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我國房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。

（二）房地产行业竞争格局。根据实证分析：我们不难发现中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。 高洪文通过勒纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论。

（三）房地产行业未来发展趋势。在国家的强有力的调控

下，一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。

三、中航地产

（一）偿债能力。偿债能力是指企业偿还各种债务的能力，本文利用流动比率、资产负债率和速动比率，用来衡量企业流动资产中可以立即变现偿付流动负债的能力。进行中航地产的偿债能力分析，可以得出中航地产的偿债能力挺不错的，其偿债能力从2008年至2010年有变强的趋势，从2010年至2013年，偿债能力略有减弱。跟万科地产和保利地产相比，其偿债能力相比较更低。

（二）盈利能力分析。是上市公司经营业绩和管理效率的集中表现，主要取决于上市公司实现的销售收入和发生的费用与成本因素。分别计算了净资产收益率、总资产报酬率，销售成本率，中航地产的盈利能力自2008年至2011年是上升的趋势，之后盈利能力有所下降。与竞争对手万科A和保利地产相比，中航地产的净资产收益率相比比较低，盈利能力有待加强。

（三）营运能力分析。营运能力是对企业资金周转状况进行的分析，资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。计算存货周转率，应收账款周转率，流动资产周转率，中航地产的营运能力先高后低，与竞争对手万科地产和保利地产相比，中航地产的营运能力更强。

（四）现金流量分析。现金流量是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。 本文根据现金营运指数、现金股利保障倍数以及全部资产现金回收率。中航地产的现金流先高后低，其现金流量与竞争对手万科和保利地产相比，现金的流动性相对较弱。

四、公司内在价值评估

（一）市盈率估值法。根据股票内在价值公式为：市盈率估值×每股收益预测值。本文取2013与2014年的平均预测值作为每股收益预测值，为0.9713 。市盈率估值采用市场归纳法：选择了10组可比公司的市盈率的算术平均数，再结合中航地产在行业中的地位，初步估算出股票未来的预期市盈率。由此可粗略估算出中航地产的股票内在价值=0.9713*8.203=7.9676

（二）市净率估值法。相关计算公式为：股票内在价值=市净率估值×每股净资产预测值，对于每股净资产预测值，这里采用在Excel中画出XY散点图，添加合适的趋势线类型，得到趋势线的方程式后，算出未来每股净资产的估算值为4.3000，市净率公式为：每股市价/每股净资产，同样是在Excel中画出XY散点图，添加合适的趋势线类型，得到趋势线的方程式后，算出未来市净率的估算值为1.70，最终得到股票内在价值=

4.3000 *1.70=7.3100。

五、技术分析

从短期和中期来看，形成了一个上三兵，MACD开始呈金叉，预示着短期可能会上涨。但由于前期的压力位，如果不有效突破压力线，则会在压力线和支撑线之间震荡。

从趋势线来看，中航地产中期上行趋势并不是很好，观望是否会突破趋势线从而转势，所以建议持观望态度。

从一根均线来说，30日均线是生命线。由于现在还不能有效突破30日均线，所以暂时只观望态度，已经介入的也要适时调仓。从三根均线来看，中航地产的60日均线刚和120日均线形成金叉，但由于现在的走势还不明朗，不能确定金叉的有效性，所以也认为持观望态度。从成交量MACD和SKDJ来看，成交量没有明显的放大，MACD金叉也不是很明显，SKDJ也逐渐趋于超买，所以这只股票还不适合介入，建议持观望态度。

六、主要风险提示

当前的国家经济运行较为平稳，房地产市场主要面对的是宏观经济因素的影响。房地产现在面对了需求萎缩高于预期，出现大幅度房价调整；另外也可能房价继续上涨，将继续面临新的调控政策，存在政策风险和经济风险。

总结：本文对房地产行业进行了分析，引用了前人的实证分析，并将中航地产作为例子，向读者展示了如何分析房地产上市公司的投资价值。

参考文献：

[1] 高洪文，杨红。对中国房地产行业是否存在垄断特征的实证分析[I]，现代商刊，2007,（12）14-15

房地产企业公司 篇12

一、A公司薪酬体系存在主要问题

通过薪酬满意度调查问卷、访谈等形式, 发现A公司薪酬体系主要存在以下问题。

(一) 薪酬主要由职级决定, 未体现岗位价值及对企业贡献度差异, 缺乏内部公平性

A公司现有薪酬等级按照国有企业传统方法设置。薪酬等级决定于行政级别, 即级别相同, 薪酬相同, 与岗位本身毫无关联, 无法体现岗位的相对价值和贡献度差异, 与目前市场上“以岗定薪”的理念背道而驰, 对于人才竞争激烈的房地产业来说, 不利于吸引、保留和激励人才, 导致市场开发、项目管理、成本管理、营销管理等岗位价值相对较高的岗位员工大量流失。

(二) 岗位工资单一递增, 相邻等级之间无重叠

现有岗位工资分为十二级, 每级分为三档, 级别越高, 岗位工资越高, 薪酬提升只能通过晋升到更高级别的方式, 这意味着员工不管工作多少年, 表现多优秀, 如未能获得级别的晋升, 工资都是一成不变的, 不利于鼓励员工优秀的工作表现以及培养多技能。

(三) 薪酬结构不合理, 且比例未“因需而设”

员工工资由固定工资和浮动工资构成, 固定工资占比高, 浮动工资在实际分配中也未体现差异, 实际也成为固定薪酬, 浮动工资未起到激励作用, 且固定工资和浮动工资在现有薪酬体系内均体现出“棘轮效应”-易上难下, 从而导致分配方式僵化。此外, 薪酬结构比例在设置时未考虑岗位性质, 实行统一标准, 缺乏针对性。不利于调动业务部门员工的积极性和主动性。

(四) 上升通道单一, 天花板效应明显

现有薪酬体系中, 管理职位位于高薪酬区域, 专业人员很难通过努力工作来提高薪酬, 员工要提高薪酬水平只能进入管理职位, 而管理岗位十分有限, 造成优秀专业人才因失去发展空间而流失。企业出于保留优秀人才的考虑, 将不适合做管理的专业人才提拔到管理岗位上, 从而失去优秀的专业人才。

(五) 总部与项目薪酬体系无差异, 不利于激励项目公司员工

目前A公司薪酬体系在设计上, 未体现总部管理导向及项目公司利润导向的特点, 项目公司作为利润创造主体, 绩效工资与总部员工无差异, 均按标准值发放, 在盈利与亏损项目、不同节点项目的薪酬设计上均无差异, 不利于激励项目公司员工。

二、薪酬体系改进研究

(一) 进行岗位价值评估, 坚持“以岗定薪”

内部公平性对员工的影响远大于外部不公平, 员工劳动积极性不仅受到绝对报酬的影响, 更重要的是受其所得的相对报酬的影响。A公司目前薪酬未体现岗位价值差异极大的影响到员工的工作积极性, 薪酬体系改进的前提是科学合理的岗位价值评估。

进行岗位价值评估, 首先要建立评估模型, 即选取评估指标, 结合A公司行业特性及实际情况, 选取知识技能、责任大小、难易程度三个报酬要素作为评估指标, 并将三大类报酬要素细分为子报酬要素, 并设置不同权重。并选择评分法作为本次岗位价值评估的方法。

打分结果显示业务部门和核心管理部门的价值高于一般职能部门, 例如办公室主任、党群部部长低于成本管理部、财务部经理一个级别。而土建工程、预算管理也明显高于行政管理、群团管理等一般职能类岗位, 本次岗位价值评估打破了A公司原有的以行政级别定薪的固有模式, 根据岗位价值确定薪酬水平, 既增强了内部公平性, 也使薪酬与房地产行业市场薪酬体系逐步接轨, 对于激励员工工作积极性起到了重大作用。

(二) 建立各类员工晋升通道, 满足事业发展需求

针对目前A公司薪酬提升只能通过进入管理职位, 且管理职位十分有限导致员工无法通过晋升来提高薪酬水平的现状, 设置“管理序列、专业序列、基础序列”三序列的岗位职级体系, 给专业人才以发展空间。

员工可根据自己的发展意愿和能力特点, 结合公司人才需求情况, 从纵向晋升和横向转岗两个通道选择适合个人的发展方向。在员工定级过程中, 制定各序列任职资格, 任职资格的每一等级对应具体的知识技能、经验和管理 (专业) 水平等能力要求, 这些能力要求的等级描述作为任职资格的评定标准, 各序列需在满足相应的任职资格基础上, 晋升到相应等级。任职资格评定既使员工晋升有据可依, 也可激励员工朝着更高的任职资格要求努力提升自己。

(三) 建立基于岗位价值的宽带薪酬, 拓宽薪酬层次

宽带薪酬理念始于20世纪90年代, 其核心思想是拓宽同一薪酬级别对应薪酬的浮动范围, 改变原有同一薪酬级别薪酬基本固定, 无浮动的现状, 在具体设计中, 每个岗位的岗位价值决定岗位可达到的最高薪酬等级, 管理序列岗位薪酬区间为最高等级下浮2个薪酬等级, 共3级。专业序列薪酬等级区间为最高等级下浮4个薪酬等级, 共5级, 基础序列最高薪酬等级下浮1个薪酬等级。管理序列最低为5级, 专业序列最低为3级, 基础序列最低为1级。员工最终所在薪酬等级由岗位价值和个人任职资格等级及胜任力共同决定。

(四) 薪酬向一线项目倾斜, 提高项目员工积极性

A公司项目员工薪酬与总部员工沿用同一体系, 且薪酬级别普遍低于总部员工, 导致项目公司员工薪酬满意度较低, 在薪酬体系的改进中, 根据项目公司特点, 对项目节点、盈亏情况差异设置不同的绩效奖金系数, 且根据总部管理导向、项目利润导向的特点, 调整固浮比, 总部固浮比设定为6:4, 项目公司固浮比设定为5:5, 增大项目公司浮动工资比例, 有利于提高员工工作积极性。另外, 因项目员工与总部员工相比并无额外补贴, 致使部分员工不愿抛家舍业赴项目公司工作, 在薪酬重新设计中, 增加项目员工驻外补贴, 使项目员工在收入上得到一定补偿, 从而提高员工赴项目工作的积极性。

(五) 建立绩效考核机制, 使浮动工资真正起到激励作用

为使浮动工资真正起到奖优罚懒的作用, A公司需要建立配套的绩效考核机制, 目前A公司在绩效考核管理上处于初级阶段, 根据房地产行业绩效管理经验, 结合A公司的企业规模, 应选用简单有效的绩效考核方式, 个人考核从工作计划和工作态度两个方面进行月度评估, 季度考核, 根据考核结果对绩效奖金进行分配, 打破浮动工资固定化的分配方式, 从而激励员工改进绩效, 增加收入。

中小型国有房地产企业在体制及薪酬总额受限的情况下, 通过设计科学合理、相对公平的薪酬体系, 使薪酬成为员工激励因子中的激励因素, 达到保留和激励员工的目的, 从而保持企业持续的竞争优势, 实现“基业常青”, 可持续发展。

参考文献

[1]赵春霞.公平理论在企业管理中的应用[J].商场现代化, 2008 (12) .

[2]刘振清.房地产行业员工薪酬体系问题及对策研究[J].经管空间, 2013 (04) .