房地产公司成本控制

房地产公司成本控制（精选12篇）

房地产公司成本控制 篇1

本人作为一线成本管理人员, 从自身的岗位出发, 结合重庆项目、杭州项目的有关工作经验, 对如何加强项目公司一线成本的管控作一个简单的总结汇告, 并提出一些目前项目公司成本管控过程中存在问题和大家做一定的交流、讨论。

一、目前项目成本管控过程发现的问题

对限额需集团会签的文件, 采用化整为零的办法, 如:五万以上的签证单, 变成数份五万以下;对大的合同分成数个小合同会签。现场工程管理人员不能客观公正地描述签证发生过程真相, 甚至为了能尽快签证联系单, 减少与施工方的分歧, 故意不说对施工方不利的情况。工程管理过程的措施费变化问题众多, 如保护费用、修补费用、施工顺序改变等。零星签证费用往往不能按合同价实施签证, 分包单位工作范围界线划分不清, 造成联系单签证。

二、从公司内控管理强化成本控制

我们公司对成本的管控向来是非常重视的, 也出台了众多的成本管理办法及规章制度, 并对项目公司一线成本管理人员实行了集团委派制, 集团成本人员实行成本二级复核制等等。从公司内控管理平强化一线成本控制力度, 需要发挥各个部门之间的协调工作, 保障成本管理制度得到全面性的推广。

1. 加强部门人员培训

加强各部门人员的成本知识的学习培训, 实行项目全员、全面、全过程的成本管理。成本管理是一个系统性的问题, 各环节的运作都会发生费用, 涉及到项目中的所有部门、员工的工作, 并与每一个员工的切身利益相关, 因此应加强各部门的成本知识的学习培训, 充分调动起每个员工控制成本、关心成本的积极性, 真正树立起全员控制的观念;要动态、有效地控制好工程造价, 就必须在每个阶段的每一步都加强控制, 对各阶段计划拟定的方针、任务、目标等逐一加以分解落实, 对责任部门或责任人的工作进行定期检查和考评, 做到奖惩分明, 以便调动职工的积极性和主动性, 促使员工共同为项目的成本管理献计献策。

2. 明确员工成本职责

(1) 划分人员职责。明确各部门人员的工作职责和范围, 理顺相互的工作关系, 真正理顺一线成本人员与二线成本人员、成本人员与工程人员、工程人员与设计人员等等人员的工作职责和范围, 既要有明确的界定, 也要有序衔接, 不能因为各人员之间的衔接不到位, 而产生成本管理上的问题。

(2) 不能越权管理。目前存在工程部人员代成本人员谈价格谈签证费用, 工程部人员代设计人员谈设计变更的情况。可能有人会讲, 既然是要求全民成本控制, 又不让其他人员谈成本, 这到底是为什么呢?其实这里不让其他部门的人员直接和施工单位谈费用的事宜, 正是因为目前其他部门的人员, 成本知识还不是很专业, 担心其与施工方谈时谈不到位, 而加强各部门的成本知识的学习培训, 提高工程管理人员的业务能力及素质, 使其掌握基本的工程造价知识, 增强控制现场签证价款的意识, 让工程管理人员都清楚, 哪些是有把握谈的, 哪些是没把握的, 需要和成本人员商量后再与施工方谈的, 而不会轻易答应施工单位的有些费用要求, 对成本能更好的管控。

三、从房地产项目建设阶段强化成本控制

房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段, 其项目定义是一个渐进明细的过程, 因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程, 成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。从项目建设阶段强化成本控制, 主要措施如下。

(1) 加强各部门人员之间的沟通交流。各部门人员不能各自为阵, 加强各部门人员之间的沟通交流, 主要是设计部门、工程部门、成本部门等之间的交流与沟通, 这样才能使工程会签人员能及时知道工程签证单上的内容与设计图纸, 定额中所包含的内容是否有重复之处, 哪些工作内容虽然没有在图纸上反映, 但含在定额之中等等, 更好地理顺工作关系, 摸清事情真相, 客观公正地解决问题。如:成本人员往往会只重视成本的节约多少, 而工程部管理人员会更多的考虑, 工期、质量、安全等方面的因素, 而通过与工程部人员的沟通后, 成本人员可以掌握第一手资料, 更全面的考虑问题, 在达到各因素的最佳配合上寻求合理成本控制。

(2) 加强项目设计过程的成本管控。目前设计过程不太受目标成本的限制, 也很少有系统的成本分析对比, 缺乏“优化设计就是减少投入降低成本提高效益”的思想意识。还有加深设计深度, 减少设计变更及对涉及费用增减的设计变更, 严格会签认可, 也有利于项目的成本控制。目前咨询公司往往存在以下情况:1) 良莠不齐, 结算审核或者编制预算精度达不到要求;2) 现场实际情况结合不够;3) 不能满足时间要求;4) 内部复核环节不能满足要求。必须不断加强咨询公司的结算审核的管控。

(3) 加强施工过程的管控。现场签证是影响工程造价的重要因素之一, 甲方现场管理人员经验丰富、责任心强、对事件有预见性, 能做到预控管理, 则能减少签证数量, 从而减少不必要的工程造价;但是由于每个项目工程千差万别, 现场情况各不一样。要求我们的成本控制人员科学、合理、细心对待现场出现的各种变化, 在保证工程施工质量、施工进度的前提下, 有效地控制工程成本, 使得项目管理达到最佳的性价比。目前现场签证的成本控制措施中, 事中审核控制多, 事前预测控制少, 技术变更签证往往与费用脱节, 没有很好地发挥技术工作在成本控制中的作用, 动不动以既成事实, 或者一定要怎么作为理由, 致使成本控制难已开展, 完善事前成本管理, 推行目标成本管理, 建立“事先预算、事中控制、事后分析”的成本管理思路, 从而使成本管理向预控性管理方向发展。

(4) 加强现场收方制度的实施。加强收方制度的实施的好处:1) 可以及时处理施工中产生的问题, 保证施工的进度;2) 提高准确性, 尤其是隐蔽工程部分签证若是靠事后回忆、估计来形成, 就会造成签证的不准确, 也容易引起与施工单位之间的纠纷, 而有了现场收方制度可以做到甲乙双方心里有数, 联系单正式签证时, 会减少双方的纠纷;3) 草签过程相当于已经进行了一次签证, 对有些不需要再上的联系单, 可以及时发现, 减少施工单位上报的联系单数量, 也可以减轻日后工程结算时的工作量。

摘要：实践证明, 房地产项目成本控制, 是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段。加强项目成本控制, 可以有效的提高企业的竞争力。本文分析了房地产项目公司一线成本管控存在的问题, 提出切实可行的成本控制方法。

关键词：房地产,项目成本,控制问题,对策

参考文献

[1]林敬.试论房地产企业成本费用控制[J].中国商界 (下半月) , 2009 (04) .

[2]张嵩.我国房地产企业市场竞争策略研究[J].中国商界 (下半月) , 2009 (02) .

房地产公司成本控制 篇2

作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。

2房地产开发成本控制的内涵和意义

房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重要的。目前，由于我国房价居高不下，这在一定程度上导致了房地产业销售额的萎靡，如果房价可以降低，那么房产销售量必然增加。但房地产高价位，并不是单纯的由于开发商为了牟取高额利润，一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致成本过高致使开发商无法降价。因此，如果可以优化房地产业开发中的成本控制，就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理利用。房地产业暴利时代的远去；并不是纸上谈兵；据调查，目前在房地产业，利润能维持在10％以上已经很困难。房地产业发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范，导致房地产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严打，房地产企业要想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房地产开发商逐渐意识到粗放式经营已经画上句号，面临的是更加激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的成本控制，才能具有较大的优势，赢得竞争，反之，只会失败；面临被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地产开发决策阶段的成本控制

决策阶段其对于投资额的估算，是选择投资方案的重要依据，是成本控制的最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通过各种科学方法分析其市场可行性，针对所处地理位置的房地产走势做出预测。对于房地产开发来说，可行性的研究事实上是至关重要的，但是由于对其的不理解，许多房地产企业认为可行性研究的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处于形式主义去做，甚至还有跟着感觉走的，这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。通过对消费者的心理和市场饱和度等进行分析，准确估计然后是否应该施工，财务分析也是必须认真考虑的。对于投机规模也要认真考虑，规模大于市场容量，会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合理高效配置，单位成本高，效益低，因此市场容量是考虑投资规模的重要前提。项目建设方案要达到合理化、最优化的要求，一般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行全面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。

3.2设计阶段的成本控制

设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用仅占工程总费用的 1％，但是它对工程总造价的影响是非常大的，是次于项目决策阶段的第二大影响因素，因此在设计阶段做好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下几点：在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标；根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单位设计，往往会出现设计成本过高的状况；在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是要满足人们的居住环境和生活要求的基本前提下，比如绿化、体育设施、配套工程等等，而对事实表明；对小区的面积进行合理规划，可以节约投资20％以上；对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越不规则，其室外工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层高度和楼层数也要进行合理设计，在总面积不变的情况下，层高越高，其相关的各种费用都会增加，单位造价也变高，楼层数越多，则单位造价降低；出图前的审核工作要严把关．这样可以将工程施工的变化控制在施工之前，这时候所需要花费的成本最低，如果在施工之后变更，可能会大大增加成本费用；限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面，都要通过计算推断；在建筑材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠有保证、运输便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量等，要进行设计预算；保证其真实性。

3.3施工阶段的成本控制

施工合同的签订是施工阶段造价控制的依据，合同是否完备对结算的影响很大，要采用标准合同和注意明细条款和措辞的严谨程度，这是进行施工阶段成本控制的条件，否则可能会导致纠纷。在施工中，容易发生工程变更，对工程变更进行控制是关键。如建设单位在实际中可能会进行设计、工程进度、施工条件等的变更，因此施工单位要加强约束，如需要变更可按照洽商变更程序办理，同时对于预算等各个职能部门的权限要明确，以保证洽商质量。对承包商的索赔要求，要依据合同处理，严格核查索赔理由和依据的充分性、合理性，正确计算索赔费用，及时处理索赔事件。工程变更的索赔往往较多发生，在设计阶段要合理设计，这样可以减少工程变更，减少索赔，进行成本的有效控制。对材料和设备做好订货工作；行情行价要掌握，这样才能预算，而对于施工单位采购的材料也要做好监督工作，对质量进行把关。

3.4竣工结算阶段

在结算阶段要严格按照设计的图纸和合同进行验收，对于材料和仪器差价要做好审核，要求施工单位提供竣工验收单。按照合同和相关协议的规定，做好结算复审，总之，要确保工程结算阶段的质量。

4.结语

房地产公司成本控制 篇3

关键词：房地产公司；成本费用管理；问题；对策

一、引言

在我国的经济发展结构中，房地产行业一度在维持市场的繁荣和活跃方面，贡献了重要力量。但是随着我国市场经济发展的逐渐完善和经济结构转型时代的到来，房地产行业的增速放缓、运转模式也呈现出小型的改变，房地产公司为了适应时代和市场的转变，必须逐步放弃以往依赖圈地的粗放式扩张的发展方式，在摸准行业结构性需求的基础上，从企业自身内部出发，将成本费用的管理控制作为经营绩效提升的着力点，以良性的经营管理水平，从而提高自身的竞争能力。但是，受限于我国房地产行业粗放发展的历史条件，再加上公司本身对成本费用管理的重视和执行力度软弱，导致我国房地产公司对于成本费用的管理存在诸多问题，严重影响了公司的经营管理能力和经济效益的提升。因此，在新的市场背景下，房地产公司积极探析自身在成本费用管理方面存在的缺陷，并结合行业特点和自身实际情况，对问题进行有的放矢的解决，一方面可以促进企业自身竞争能力的提升，另一方面也可以推动整个行业的健康发展。

二、房地产公司成本费用管理存在的问题探析

（一）具体项目成本的系统管理存在问题。首先，针对于项目目标成本的制定问题，公司制定的目标成本难以适应市场的快速变化，其原因在于公司通常每年制定一次下一年度的各项目的目标成本，但是房地产项目开发周期长，变化因素多的特点，导致项目的目标成本经常会发生较大波动变化，而公司则缺乏相应的应对措施；其次，公司针对于项目目标成本的控制多集中在事前，并未能在项目实施的过程中，对项目成本的发生、波动进行相应的跟进和控制，事后又未能进行专门的成本核算，同时也缺乏相关的奖惩制度作为保障；最后，公司未能及时准确地掌握项目成本的变化状况，房地产公司一般需要等到项目完工后才能进行项目实际成本的核算，难以在项目的整个进程中随时了解成本动态状况，从而为管理层提供必要的基础信息，以供决策制定，此外，在项目结束后发现关键缺陷问题，已然失去控制的意义。

（二）缺乏相应的财务管理以合理的规划财务费用。房地产行业的经营模式决定了其资本运转的特点，其必须依赖集中的资本流转，在房地产公司的日常运营中需要大量的资金维系。而针对于房地产公司的资本结构，更多是倾向于债务的筹资模式，这样的资本结构虽然可以更好地利用财务杠杆为企业股东创造更多的经济利益，但是同时也蕴含着一定的财务风险和财务压力，财务费用的重额负担，就是关键问题之一。房地产公司背负着数额庞大的财务费用，就决定了其必须通过设置适当的财务管理对财务费用予以规划，但是我国很多房地产公司，尤其是中小企业缺乏成熟、健全的财务管理，从而导致其对财务费用的管控、规划缺乏科学性与合理性。究其原因，主要在于以下三个方面：（1）缺乏较为专业的财务会计人才，人力资源的匹配度不够，导致对资本运转和规划的职能难以完善发挥，各个岗位的职员只能机械的履行日常职责，并不能主观能动地参与企业的财务管理活动，并针对出现的财务问题提出建设性的改进措施；（2）房地产公司的管理层并没有形成对成本规划控制的足够重视，领导层多将注意力集中于市场的开拓和显性成本的控制，对于财务问题的关注显然缺乏足够的重视，导致企业形成了对财务费用管控松懈的企业文化；（3）房地产企业缺乏资本结构决策、筹资规划和财务费用规划的一整套标准流程，同时并没有相应的内部控制给予其政策、程序方面的支持，导致决策和规划的随意性，审批和决定的形式化。

（三）房地产项目各环节的成本控制存在脱节。房地产项目的管理是一个较长的链条管理流程，其中涉及许多环节，为了实现各个环节的成本最小化和经济效益最大化，对公司管控能力提出了较高的要求。因此，需要房地产公司的管理层，从宏观角度出发统筹房地产项目各个环节的成本费用管理，并做好各阶段的配合衔接工作，从而实现项目整体成本费用的最小化。但是，当下我国房地产企业的项目成本管理中明显存在着成本控制脱节现象，公司在进行成本控制的时候，多是单方面的重视各部门的成本费用状况，并没有重视房地产项目各个环节之间的联系，导致项目成本的管理控制缺乏系统性和层次性。

三、解决房地产公司成本费用管理问题的对策建议

（一）建立一套完整的项目成本管理系统。针对于项目成本管理中存在的问题，可以针对性的提出如下建议：（1）关于特定项目的目标成本制定，公司应该设立专门的预算管理部门，建立灵活的目标成本制定体系，赋予相应岗位员工特定的职能，适时进行目标成本的改进，确保其能较为准确和合理的反映特定项目的目标成本；（2）需要配合于预算管理，充分发挥其预算执行过程中对项目运转的监督控制，确保控制能够在事前、事中和事后都能得到一致运行，同时需要建立起一套明确的奖惩制度，以配合控制制度的有效施行；（3）在预算管理支撑下，应在房地产开发项目运行的整个过程中，对成本的构成、变化进行明细的反映，通过对成本状况完整的动态反映，为管理层提供项目成本情况的基础信息，有助于其进行管理决策的制定。

（二）以财务管理为契机，实现对财务费用有效的控制。目前，我国房地产企业主要的负债融资渠道来源于商业银行的借款，但是随着房地产行业的不景气，商业银行为了自身的资金安全考虑，对企业进行贷款条件的审核也更加严格，房地产公司的资金成本也逐步高企，财务费用也逐步攀升。针对此项外界经济环境的变化，房地产公司可以通过与商业银行的战略合作以保障其能够长期获得低成本的资金；同时，房地产公司也应该从自身财务管理的角度，结合预算管理的基础，做好相应的资金计划，以自身的资金需求为依据，提前做好筹资计划安排，避免资金过度闲置引起资源浪费，也避免资金临时缺口出现，影响项目的有效运转。

（三）强化房地产公司各部门间成本控制的协调。房地产公司项目成本控制由于涉及的环节众多，导致其管控存在较大的难度，需要将其作为一项系统化的工程来进行操作。房地产公司的管理层应该从制度的设计上就加强各部门间的协调沟通，并为其建立一定的沟通渠道和机制，定期对沟通效果进行查验；此外，对于项目成本费用控制的考核，不应该只重视各部门单独的成本控制成功，还应该从企业整体的角度来考核企业成本是否实现了最小化。具体而言，通过绩效指标的设计来实现企业各部门的有效沟通，对于通过各部门的合作实现了成本费用的最小化给予更多的奖励权重，并通過规章制度的形式向企业的全体员工传达企业的经营战略和目标思想，以保持企业在成本控制的战略和实践操作上的一致性，以在各部门的通力合作下实现对成本费用的有效控制，从而实现经济效益的最大化。

结语：在过去的十多年间，我国的房地产行业经历了飞速地发展，但是随着我国经济转型新常态的到来，房地产公司为了适应新的时代背景和市场发展要求，必须在开拓市场份额的基础上，注重对成本费用的控制管理，从而才能提升自身的竞争能力，实现健康持续地发展。

参考文献：

略论房地产公司财务控制的内容 篇4

随着我国市场经济体制的建立和发展, 企业的规模越来越大, 功能越来越强, 分工越来越细, 协作越来越多, 这就对现代企业管理提出挑战, 加强对企业的财务控制就是其中一个经久不衰的话题, 也是当今企业需要解决的重要问题。许多企业因为财务控制薄弱导致经济效益低下, 甚至导致企业破产。财务控制是财务管理的重要环节或基本职能, 与财务预测、财务决策、财务分析与评价成为财务管理的系统或全部职能。

二、财务控制的含义

要了解财务控制的含义, 首先要理解内部控制的含义。我国独立审计准则中将内部控制定义为:企业为了保证业务活动的有效进行, 保证资产的安全和完整, 防止、发现、纠正错误与舞弊, 保证会计资料的真实、合法、完整而制定和实施的政策与程序。资金筹集、资金投放、资金营运和收入分配是财务管理的整个资金运动过程。从管理环节来看, 它包括财务预测、财务决策、财务控制和财务分析等。其中最核心的部分是财务控制, 其含义就是通过调节、沟通和合作, 对企业各个层次上的财务活动进行约束和监督, 使个别、分散的财务活动整合起来, 对企业财务管理目标的实现和企业财务的安全有着直接的影响。财务控制的综合性最终表现为资产、成本、利润这些综合指标上。

三、房地产公司的财务控制

随着企业的发展, 开发项目的增多, 集团公司己经无法有效地直接管理各项目开发公司。设立总公司后, 对项目开发公司按开发项目的性质进行了归口管理。随着管理层级的增加, 集团公司只能对项目开发公司进行间接地控制。在财务控制领域, 企业集团必须建立有效的财务制度, 通过为成员企业确定基本财务制度、财务工作流程, 来规范成员企业的财务管理活动。集团公司对成员企业的财务控制主要体现在资金控制、成本控制、财务人员管理、财务信息控制等方面, 在这些控制领域中建立了符合企业集团管理要求的制度, 以助于完成对成员企业的有效监督与控制。

1. 资金控制。

资金是企业的血脉, 所有管理活动都需要有足够的资金作为物资基础, 资金管理的效率高低和效果的好坏, 将直接关系到企业经营的总体效益的优劣。房地产行业是资本密集型行业, 需要大量的资金投入, 在日后销售中又会收回大量资金。房地产行业这种大量资金的经常性收入、支出, 更突出了对资金的管理的重要性。由于房地产建设项目需要资金的大量投入, 而投资者自有资金相对有限, 仅靠房地产开发企业的自有资金往往难以将这种再生产进行下去。所以, 在正确确定项目总投资额的基础上, 还需要分析比较, 以较少的成本、较高的效益、较安全的管理, 筹措到必要的资金, 为投资计划的实施, 投资目标的实现提供资金保障。资金来源控制房地产企业的资金来源渠道主要有内部筹措资金、外部筹措资金以及销售收入。

(1) 内部筹措资金。内部筹措的资金一般包括股东投入资金、自有资金积累和内部公司借入。

(2) 外部筹措资金。外部筹措资金包括银行贷款、基金信托、发行股票、债券、财政拨款、承包商带资承包等。

2. 成本费用控制。

房地产建设项目成本费用主要包括土地及工程建设支出、开发费用支出、税金及基金支出等。在整个建设项目开发中, 土地和工程建设投资所占比重较大, 属于控制的主要对象。开发费用支出虽然所占比重较低, 但易受主观因素影响, 也是控制的重要对象。税金及基金主要包括土地增值税、营业税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加, 以及由地方政府决定征收的各种基金。由于这些税率或基金收取比例基本固定, 所以产生偏差的可能性较小, 且受主观因素影响也小, 所以不是控制的主要对象。因此, 集团公司将成本、开发费用作为建设项目控制的主要对象。

(1) 成本控制。成本控制是房地产开发企业财务控制的核心内容, 企业利润目标能否实现, 很大程度上取决于成本目标能否完成。成本控制主要由以下几个阶段构成:成本标准 (目标) 的制定、目标的执行与调整、执行结果评价。

(2) 费用控制。对房地产开发企业的费用控制主要指对销售费用、管理费用、财务费用的控制。费用总额占建设项目投资总额的比例虽然不多, 但是由于销售费用、管理费用的支出易受主观因素控制, 所以也是重要的控制对象。房地产开发的财务费用主要是因融资而支付的利息费用。因此, 财务费用的多少主要受融资规模的直接影响, 只要控制好融资规模, 就无须对财务费用进行更多的控制。集团公司对销售费用、管理费用、财务费用实行的是目标控制, 即在项目开发前即制定了相关指标, 并将实际完成情况纳入奖金考核体系中

(3) 税金控制。房地产企业的税金主要有营业税、所得税、土地增值税、契税, 以及一些地方性基金等。由于税率在税法中已经规定, 所以税金中的可控因素很少。可操作的税金控制主要表现在两个方面:第一, 税收优惠政策。第二, 利用合法、合理方式减少或延缓税金的缴付。

3. 财务人员管理。

财务人员的管理模式。①全员委派、集中管理;②自主选用、资格管理、例外核批;③财务负责人委派、其他财务人员自主管理财务负责人一般有两种管理模式:总会计师制。总会计师是为了满足企业经营管理的需要, 完成企业总经理在目标责任方面开展的企业内部财务管理等活动, 工作重点是提高企业的经济效益, 完成董事会下达的多项经济指标, 参与本企业重要经济问题的分析与决策。财务总监制。财务总监是为了保护投资者权益, 保证企业总经理任期目标、责任实现而开展的投资者财务监督活动, 工作重点是对企业总经理行为和企业行为实务监督, 防止企业背离投资者要求, 弄虚作假, 侵犯投资者合法权益。

4. 财务信息控制。

作为一个集团性公司建立有效的财务信息系统, 是进行科学决策的需要, 也是集团公司了解下属公司经营状况的需要。建立良好的财务信息系统, 需要对四个环节进行控制:信息内容、信息渠道、信息发送环节以及信息接收环节。

总之, 有效的财务控制, 是保障集团企业平稳运行的前提。通过建立资金控制、成本费用控制、财务人员管理、财务信息控制等, 使房地产公司建立了较为完善的财务控制体系, 降低了企业运营中的风险, 提高了财务控制能力。

参考文献

[1]虞文均:《企业内部控制制度》.上海财经大学出版社, 2001。

房地产公司成本控制 篇5

成本信息管理审计方案

二、审计程序

（一）资料收集清单

搜集资料.doc

（二）内控环境分析

编制：张珂翌审核：批准：

【抄送】

成本信息审计内控环境分析.doc

（三）重要指标及要点核实

实地考察，关注配套设施建造情况（数量、位置、形式、面积），工程进度。

核实面积指标：对照项目规划许可证和销售许可证，检查与目标成本编制所使用的面积指标是否一致？若对原规划指标进行了调整，检查是否经过规划部门审批，买卖合同和销售宣传资料如何约定（如车位比）？是否存在销售承诺风险？

核实产权：检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定和销售宣传资料，核实产权归属

（四）项目成本状况分析测试

结算成本的充分性(即 “少结成本问题”)——结算成本与动态成本的比较

结算成本与动态成本比较测试.xls

目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较

目标成本与动态成本比较测试.xls

动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较

动态成本比较测试.xls

（五）分摊原则分析测试

地价分摊测试

地价分摊测试底稿.xls

六大类分摊项目（除地价）中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试

跨期分摊的合理性

及完整性.xls

编制：张珂翌审核：批准：

【抄送】

（六）目标成本编制的规范性测试

目标成本规范性测

试.xls

（七）动态成本信息录入完整性、及时性测试

动态成本测试底稿.xls

编制：张珂翌审核：批准：

房地产公司成本控制 篇6

【关键词】内部控制 房地产 合同管理 方法

一、引言

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。

二、房地产公司合同管理常见的问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题

目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力

在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。

（三）对合同管理缺乏正确的认识

由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。

三、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度

在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。

（二）设立规范的组织机构

房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。

（三）加强对合同各个环节的监督管理

房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。

2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。

3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。

四、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，比较重要的一点就是合同管理问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的。最后，衷心的祝愿房地产行业能够顺利发展，再上一个新的台阶。

参考文献

[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化.2004（10）.

[2]邓亚吴，张涛.基于VaR方法对房地产公司样本数据的建立[J].智富时代.2015（S1）.

房地产公司成本控制 篇7

在房地产行业市场不断变化的形势下,房地产开发企业已难于保持以高利润率求发展的运营模式,而进行项目开发成本控制将成为提高企业经济效益和核心竞争力的有效途径。再者,房地产项目开发设计是将整个项目的开展由计划变为产品的关键阶段。据统计,尽管设计费用在项目整体成本中比例不大,一般只占成本的1.5%-2%,但对开发项目整体成本的影响可达75%以上。[1]这个数据足以显示出设计阶段对于整个项目成本控制的重要性,这种控制不仅仅指直接的设计费用支出,而且包含其对项目整个开发周期总成本的影响。

1 房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素

1.1 设计阶段造价的影响因素

房地产项目开发设计主要包括概念设计、规划设计、方案设计、扩大初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计等阶段。以上各阶段的成本控制管理主要体现在招投标管理流程和质量、造价的合理性、合同条款的合规性、设计方案的优化性等方面。譬如,某项目概念设计的单方造价比同行业同类型建筑的平均单方造价高出10元/m2,假设对于一个20万平方米规模的项目而言,此阶段的设计成本就高出200万元。因此,房地产企业只有进行全面的成本控制,才能从整体上降低成本、获取更多利润。

1.2 设计阶段对项目造价的影响因素

房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是总体规划和建筑物格局和风格、建筑材料和园林植被的选择等方面;任何一个因素的管理失控都会导致总体成本的增加。譬如,建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系,结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量,而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素;而建筑材料费占总成本的60%~70%左右[3]。因此,设计成果的细节性设计都非常重要,直接关乎着整个项目的质量、销售与成本的控制等重要环节的有效运转。

2 案例分析

2.1 项目概况

某房地产开发公司在2009年3月取得A项目的土地使用权,该项目地处某二线城市的郊区,占地面积约350万平方米,景观湖面积约20万平方米。

2.2 A项目设计阶段的管控现状

2009年,该项目的产品定位是通过引进传统动漫基地的产业来促进别墅、高层、多层等住宅部分以及商业等配套的销售,计划先完成景观湖的施工将景观做起来的同时,在一期的施工过程中完成丢售楼处和样板间的施工、装修以及景观示范区的施工,以尽早开盘,获取回转资金。

然而,在A项目实际执行的过程中,由于一些原因该公司未能短期内引进传统动漫基地的产业发展,该项目的决策者便决定采用先引入住宅部分后引进产业的策略,这个策略也在一定程度上导致了整个项目的产品定位发生大的变化,从而影响到该项目后续工作的开展状况。

2009年5月,无资质的B供应商提交的概念设计成果因设计质量不合格未能通过当地政府的审批,于是,A项目的决策者重新选择供应商来做概念设计,继而整个项目未能按照原计划进展。同时,由于甲方在与B供应商签订的合同的付款条件中只有按照进度提交设计成果就付款的约定,而未对设计成果的质量和通审后再付款的付款条件做出明确规定,A项目为这部分未通审的设计成果支付了80万元。由此可见,这不仅影响了开发进度而错过良好的销售时机,而且增加了设计的资金成本。

由于设计阶段的周期拉长,景观湖的景观和一批次的施工未能按照原计划完成,加之由于一级土地熟化未能按期全部完成,原计划售楼处和样板间的位置还未得以土地熟化。于是,A项目的决策者为了如期开盘决定将售楼处和样板间移至原计划高层的地块上,并且在后期此地块的售楼处和样板间将被全部拆除,涉及价款约2000万元。

此外,该项目大概需要2个亿的建安成本,由于设计人员的保守设计,增加了15%的富余量,从而给整个项目增加了近3000万的无效资金成本;而在施工过程中,无论怎样控制施工成本,也不可能节省出15%的工程费。

3 房地产项目开发设计阶段成本控制建议

针对A项目的上述事实,本文提出以下有关房地产项目开发设计阶段的控制管理的建议,以在保证好设计质量和进度的前提下,合理控制并优化设计成本和设计对其它方面的影响成本。

3.1 清晰准确的产品定位

通过确立好的规划概念可以更好满足目标客户的层次和爱好,这样开发的楼盘才有可能畅销,才有可能最短的时间并以较高的价格销售。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低,从而使开发项目的投资迅速回笼,成本降低的可能性达到最大[2]。若在设计阶段初期,房地产企业未对所开发的产品有清晰准确的定位,后会因外界环境或者决策者的主观想法导致产品定位一变再变的现象发生,以至于影响到设计风格和规格等的随之变化,从而增加了设计成本。因此,清晰准确的产品定位在整个项目中起着“指南针”的作用,房地产企业应对产品定位引起足够的重视,以保证后续工作顺利有效的进展。

以A项目为例,从开盘之日起,A项目的销售收入为零,这远远低于预期的目标销售收入。从该项目的长远发展来看,为了便于销售和成本的控制,A项目的决策者应尽快思考产品定位的问题,做出顺应市场规律的合理策略。譬如,可以改变规划设计的方向,先引入传统动漫基地的产业,按照原计划以产业带动住宅以及商业等配套的大方向进行下一步工作的开展。

3.2 重视设计成果的质量和进度

房地产开发设计阶段对于工程项目开发周期、成本、质量以及销售等方面都起着有关联的重要作用。设计图一经通审,工程成本也基本确定。因此,在保证满足工程项目所需功能的前提下,合理的优化设计可以大幅度降低设计成本和整个工程项目的开发成本。因此,房地产开发企业应选择有资质的设计供应商,以保证设计成果的质量从而减少设计变更的频次和避免未通过图审而返工所增加的设计成本和延误设计周期,进而影响到整个项目的开发节奏。

3.3 完善招投标制度

在设计招标的过程中,房地产企业应该选择适合该项目开发并且能够胜任招标事项的供应商,以建筑方案与经济方案相结合的原则,尽量将设计阶段的各个环节的工作内容形成一个整体进行招标。这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫[4]。

房地产开发企业应在评标过程中从各投标供应商对该项目的整体布局规划、建筑风格、工艺要求、控制指标等各方面进行考虑分析,以选择出有利于适合自身公司销售和发展的设计方案,然后经过市场数据分析以及行业询价后进行这些方案的成本比较后,最后选择最优的方案进行施工图的设计。

3.4 合同内容要对设计成果的质量和进度做出明确规定

合同的付款条件应对设计成果的质量并通过审批后再付款做出要求,以防只强调设计成果的进度,而不是实际的效果,避免不必要的经济流失。此外,还应对设计成果提交的时间有所明确规定,以防延长设计周期,影响项目的开发进度。

3.5 加强图审和成本核算水平的提高

现在大多数设计费是按照2002《工程勘察设计取费标准》以设计费和投资资金成一定比例的原则支付给设计单位的,这样一来设计成果的造价越高,设计费就越高,而在这种思维下往往容易发生设计保守和浪费的现象而忽略整个项目的成本控制,甚至会导致产品定位在无形中改变的结果。因此,成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断优化;同时,对设计方案的计算过程进行评审,杜绝人为因素的保守扩大,尤其在设计系数的取值上;以加强对设计图和设计费的核算水平,从而减少不必要的设计费支出[5]。

此外,目前我国房地产开发项目已开始试行限额设计,即按批准的投资估算控制初步设计,依照初步设计的总概算控制施工图设计[3]。加强限额设计的管理有利于设计成本的控制,同时将设计造价作为设计的前提而对设计的效果有一些影响,所以将总概算控制在合理的价格上是非常重要的。

4 结论

综上所述,房地产项目开发设计阶段在整个开发周期中起到了的至关重要的作用,此阶段的成本控制需要甲方的主导以及设计、造价、监理单位的有效的配合来完成。从房地产项目整个开发周期的角度出发,房地产开发企业以可持续发展的眼光,全面深入贯彻并落实设计阶段成本的内部控制管理思路;进而推动投资方及设计人员进行内部挖潜,进行设计创新,采用新工艺、新型材料,合理配置资源,在不降低工程项目使用功能的前提下尽量降低工程费用[6];从而获取更大的经济效益,增强企业的核心竞争力。

摘要：文章从对房地产开发设计阶段成本控制的重要性出发,在影响该阶段成本控制管理的因素的理论背景下,以某房地产公司A项目在设计阶段管控中出现的问题为例,提出A项目设计阶段优化策略以及房地产开发设计阶段成本控制管理的建议,以提高设计质量和进度水平,从而有效控制设计成本和整个项目的成本,进而完善设计阶段内部控制体系的建立。

关键词：房地产开发,设计阶段,成本控制,管理

参考文献

[1]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社,2003.

[2]王燚,田永清,刘峰.设计阶段管理内容及成本控制措施[J].辽宁建设,2008(4):54-55.

[3]张斐.房地产项目开发设计阶段的成本控制[J].建筑设计管理,2009(5):25-27.

[4]胡震.浅谈房地产开发设计阶段成本管理[J].华东交通大学学报,2007(6):27-31.

[5]刘思源,王海鹏.房地产项目设计阶段的成本控制初析[J].科技创新导报,2010(2):139.

房地产公司成本控制 篇8

( 一) 提高企业经济效益, 增强风险抵御能力

当前国际经济持续低迷、国内经济下行压力增大, 与经济走势密切相关的房地产行业也处在震荡之中, 加之国家宏观调控政策不断加码, 除了北上广深这四大城市行情仍然火爆外, 其它城市房地产业已见疲态。据国家统计局最新数据显示, 2015 年前三季度全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%, 土地成交价款下降27.5%, 行业整体风险持续升高。严峻的市场环境下, 房地产公司必须加强自身成本费用控制, 确保现金流安全。并且, 加强对企业的成本费用管理, 剔除、改善不合理的支出, 能够提升企业的利润空间, 提高企业的资金利用水平为企业再生产创造条件。此外, 成本费用管理也能够帮助企业提高自身管理水平, 改善经营状况。

( 二) 维护金融市场稳定, 增进社会整体和谐

房地产行业同社会民生息息相关, 房地产企业加强成本费用管理, 壮大自身、规避经营风险的同时, 也能够增进社会和谐, 维护社会稳定。购房支出是当前家庭的一项重大支出, 甚至可能牵涉到两三代人的努力和资产, 如果房地产公司应为成本费用控制不善而导致资金链断裂, 项目被迫中断烂尾, 那些通过预售方式购买期房的客户势必可能陷于“房财两空”的境地, 由于地产项目规模庞大、集中度高, 很可能就由此引发群体性危机, 危及社会稳定。此外, 由于房地产行业同金融行业密切相连, 如果放任企业成本控制不力引发资金链断裂, 就会危及银行贷款安全甚至引发金融雪崩, 酿成重大危机。

二、当前房地产公司成本费用管理存在的问题

( 一) 成本费用管理环境不理想

首先, 企业成本意识薄弱。当前房地产行业鱼龙混杂、参差不齐, 尤其是一些转行而来的中小型开发商, 只在乎项目前期审批和后期销售, 捞一把就跑的赌徒心理明显, 对成本费用控制并不重视, 对项目的论证调研、风险评估、成本估算、费用控制等缺乏耐心, 企业融资成本高砌、费用支出靡多, 直接影响企业的利润水平和现金流安全。其次, 成本管理的信息化程度不够。信息化是成本费用管理的前提, 也是成本费用管理的关键。然而当前在许多房地产企业, 对信息化建设的重视和投入并不够, 企业总部很难及时得到全面、真实、准确的项目相关信息, 企业各部门之间也因为信息沟通不畅而导致管理壅塞, 影响了企业成本管理效果。最后, 成本费用控制人才缺乏。成本费用管理是一项专业性很强的工作, 尤其对于房地产行业而言, 由于开发项目的多元化, 需要涉及不同学科、不同领域的知识。而目前的房地产企业财务人员参差不齐, 很难适应这种财务管理需求。

( 二) 成本费用管理体系不健全

首先, 房地产企业存在“轻设计、重施工”, “轻事前、重事后”等思想, 成本费用管理并没有涵盖到房地产开发全过程, 诸如一些投融资管理、招投标管理、税收管理等成本管理手段和工具都不被企业所重视, 导致企业成本高砌不下、管理漏洞频出。其次, 目标成本体系和责任成本体系匮乏。不少房地产企业忽视对项目目标成本的规划与测算, 从源头上就失去了对项目成本的把控能力。而在成本指标分解上, 由于企业未按照科学合理的方式进行计算分摊, 导致企业内部成本压力分担不均;也因为责任模糊不清导致成本管理的约束力不强, 部门和人员缺乏动力。最后, 内部控制体系不完善。内部控制体系是实施成本管理的基础, 也是房地产企业财务管理的关键环节。然而就当前房地产企业的管理实践来看, 内部控制并没有得到有效的实施和执行, 诸如预算控制、不相容控制、审批权限控制等都没有得到有效的贯彻和实施, 企业内部“跑、冒、滴、漏”等问题普遍。

( 三) 成本费用管理方法不科学

首先, 成本归集不合理。成本归集就是将发生的费用, 按照一定的对象归集起来, 以便核算各个对象的成本总额。房地产企业工程规模较大, 如果归集对象设置过粗, 容易导致成本计算偏差, 难以反映出开发过程中的真实成本。但设置过细的话, 不仅没有必要也徒添工作人员的压力。其次, 成本会计核算不科学。成本核算是成本管理的基础, 但是当前房地产企业在成本核算上仍然存在诸多问题, 诸如票据不规范、会计科目设置不合理、成本核算方法不科学等, 影响成本核算的精确度。最后, 成本控制工具不完善。一些房地产企业在成本控制与分析上, 没有运用科学的管理工具, 成本控制效果不佳。

三、加强房地产公司成本费用控制的措施建议

( 一) 增强成本意识, 构筑良好的成本管理环境

首先, 增强成本意识, 转变成本管理理念。房地产企业应当改变过去那种粗放的经营模式, 向精细化、科学化的现代企业管理模式转变。企业管理层应当加强对成本管理的支持和投入, 健全成本管理组织机构, 并自上而下加强对全成本管理理念的推广和宣传, 营造氛围。其次, 加强科技应用, 推动成本管理信息化进程。房地产企业通过自行研发或服务外包的形式, 研发设计成本管理信息平台, 将成本合约、招投标、融资管理、物流管理、采购管理、存货管理、销售管理等业务融合到信息平台上, 形成公司大数据库。同时, 要充分利用大数据等数据挖掘技术, 加强成本信息挖掘与分析。最后, 重视智力支持, 加快人才队伍建设。房地产企业要加强对成本控制人才的吸收和培养, 建设一支高水平的成本管理团队。

( 二) 加强制度建设, 建立完善的成本管理体系

首先, 建立起事前、事中和事后相结合的全成本管理体系。房地产开发涉及多个环节, 如拿地、设计、融资、招投标、施工、销售、交房等, 企业成本管理必须涵盖全部经营过程。为此, 企业必须建立起与全成本管理体系相适应的组织架构, 健全全成本动态跟踪机制, 同时也要积极探索各个阶段的成本控制方法。如在融资阶段可以通过融资方式、融资渠道的选择来降低融资成本, 又如在税费阶段可以通过延缓征税时间、充分利用已有优惠政策等来合理税收筹划等。其次, 建立起目标成本与责任成本相结合的动态成本管理体系。房地产企业应推行全面预算管理, 在合约规划中及时准确编制企业目标成本, 并将成本目标按照科学合理的方式层层分解, 落实到具体责任人。健全目标责任激励与约束机制, 避免部门之间的推诿卸责。最后, 建立起完善的内部控制体系。加强制度建设, 制定和完善企业成本管理办法、资金审批流程等, 同时加强内部监督与成本审计, 及时纠偏。

( 三) 强化科学指导, 运用先进的成本管理方法

首先, 完善成本归集。房地产企业应当建立起若干成本中心, 企业总部设置总成本中心, 根据经营业务、管理流程等设置不同的二级成本中心, 如营销中心、财务中心、子公司中心等。同时依据成本费用发生的对象不同, 合理归集到不同的成本中心, 如土地费用、拆迁费用、建设费用、招投标费用、材料费用、管理费用等。结合目标成本管理, 加强实际成本费用同成本中心费用的对比分析。其次, 加强成本核算。规范票据管理, 尽量选择规模、实力较为雄厚、能够开具正规发票的供应商。健全会计制度, 科学合理设置会计科目, 严格按照相关法律法规、政策要求进行会计处理, 引入采用先进的会计核算方法, 提高会计核算的科学性和准确性。最后, 健全控制工具。充分运用甘特图、网络图等项目管理工具, 加强成本控制与进度管理;与此同时, 要积极运用先进的科学技术, 提高房产开发的机械化程度和智能化程度, 优化精简成本。

四、结束语

成本费用管理对于房地产企业乃至整个国民经济社会都有着积极重要的作用, 涓涓细流, 终成大海。面对严峻复杂的经济环境, 房地产企业必须增强成本控制意识, 通过专业化、精细化、科学化的成本管理模式对企业内部资源使用进行控制、优化, 提高资金利用率和使用效益, 方能够在一片红海中创造出属于自己的蓝海。

摘要：随着宏观调控政策趋紧和消费者日趋理性, 房地产行业已经由“暴利”回归“微利”时代。微利时代, 再加上严的经济形势, 成本费用管理势在必行。房地产企业必须通过成本的精细化管理, 深耕细作, “向成本管理要效益”, 才能在当前波诡云谲的市场环境中屹立不倒。

关键词：房地产公司,成本费用,会计核算,内部控制

参考文献

[1]周之琼.新形势下房地产公司成本管理的探索与实践[J].中华建设, 2015 (01) .

[2]陈霞勤.浅谈房地产公司成本控制[J].科技创新与应用, 2015 (12) .

房地产公司成本控制 篇9

(一) 问题的提出

美国国会于2002年7月30日通过了关于会计和公司治理改革的《萨班斯-奥克斯利公司治理法案》, 该法案的出现源于震惊全球的美国“安然”、“世通”、“施乐”等恶性财务丑闻及随后的一系列上市公司财务欺诈案件造成美国资本市场的混乱。那么在全球金融危机愈演愈烈的背景下, 上市公司面对的经营和投资风险日益加大, 这个时候关于公司的内部控制问题的提出就显得尤为及时。鉴于美国的经验之谈, 市场和监管部门意识到公司内部控制制度有效性的缺失将会带来巨大的灾难和损失, 引发了市场和监管部门对公司内部控制制度的反思, 从而推动了我国一系列公司内部控制监管制度的出台, 使我国上市公司内部控制监管进入了一个新的发展阶段。

(二) 案例研究意图与内容

房地产是一个新兴的处于高速成长期的行业, 此外, 房地产行业属于受宏观经济影响较大的行业, 金融危机影响的蔓延及实体经济下滑将会对房地产行业产生较大冲击。本文选取在沪市上市的房地产公司中的15家作为研究样本, 希望通过对这些样本的分析, 能够得出对整个房地产业的内部控制报告的比较客观全面的结论。2007年是沪市上市公司执行上海证券交易所《上市公司内部控制指引》的第一年, 这一指引有力地推动了沪市上市公司内部控制制度的建设和建立评价报告制度的进程, 时间进入到2008年, 借助这些样本, 我们希望通过比较和分析后得到内部控制指引颁布两年以来, 上市公司内部控制报告存在的问题, 以期为资本市场内部控制监管和公司改善内部控制建设和评价工作提供一些参考性的建议。

二、上市公司内部控制报告评价概述

(一) 上市公司内部控制报告披露比例偏低

2007年是沪市上市公司执行《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》的第一年, 上市公司在年报中披露内部控制报告的比例偏低。2008年, 上市公司执行内部控制指引的第二年, 相比起2007年, 披露情况有所好转, 但是整体的情况依然存在很大问题。样本选取了15家房地产上市公司, 2007年共有7家企业出具了内部控制报告, 占样本量的46.7%, 同时在出具内部控制报告的7家公司中均同时披露了会计师事务所对公司内控报告的审核意见, 占样本量的46.7%。2008年共有8家企业出具了内部控制报告, 占样本量的53.3%, 同时在出具内部控制报告的8家公司中有5家同时披露了会计师事务所对公司内控报告的审核意见, 占样本量的33.3%。由此可以看出, 相对于2007年, 2008年的披露比例有所增加 (见表1) 。

我们由以上表格可以清晰地看到, 2007年, 沪市上市房地产公司在披露内控报告的同时100%出具了会计师事务所对公司内部控制报告的审核意见。2008年, 披露内控报告的公司数量有所增加, 但是, 同时出具会计师事务所审核意见的公司数量却有所下降, 由2007年的100%下降到62.5%, 下降幅度比较大, 这可以从一个侧面看出, 房地产业本身是一个对外界环境变动比较敏感的行业, 金融危机的爆发, 国家政策的变动, 致使很多房地产公司在2008年的经营情况不佳, 缩减了一部分开支。

但是上海证券交易所在《关于做好2007年年度报告工作的通知》中要求, 上市公司披露公司内部控制报告的同时需披露会计师事务所对公司内部控制报告的审核意见。所以, 这种由于金融危机带来的影响不会长久, 经过整改以后, 今后的数据情况应该会有所好转。

(二) 公司内部控制责任主体不清晰

从公司内部控制责任主体来看, 在披露公司内部控制报告的样本中, 对公司内部控制责任主体的认定不清晰, 不同公司之间存在很大的差异。且在2007年、2008年这不同的两年, 由于公司披露情况的变动, 造成了一些变动。2007年, 在7家披露公司内部控制报告的样本中, 2家公司 (28.6%) 将内部控制责任主体认定为公司层, 3家公司 (42.8%) 将内部控制责任主体认定为董事会, 1家公司 (14.3%) 认定为公司管理层, 1家公司 (14.3%) 在内部控制报告中没有明确责任主体 (见图1) 。2008年, 披露公司变为8家, 2家 (25%) 公司将内部控制责任主体认定为公司层, 3家 (37.5%) 公司将内部控制责任主体认定为董事会, 2家 (25%) 公司将内部控制责任主体认定为公司管理层, 1家 (12.5%) 公司在内部控制报告中没有明确责任主体 (见图2) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

从图中我们可以清晰地看到, 将公司作为责任主体或者未明确责任主体的在2007年占到43%, 2008年为38%。无论是将公司作为责任主体或者是未明确责任主体都是没有将具体责任落实到具体的人员和职位, 与五部委发布的《企业内部控制基本规范》及《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》要求不相符, 不利于公司内部控制制度的建设和内部控制评价报告的出具。

(三) 内部控制评价标准不一样

公司内部控制评价标准是公司进行内部控制评价一个基础。选择不同的内部控制评价基础, 就意味着将对公司内部控制评价的结论产生关键性的影响。2007年是五部委发布的《企业内部控制基本规范》及《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》的第一年, 内部控制标准比较不一致。样本公司中共有12家公司 (80%) 的内部控制报告中提到了公司内部控制评价的标准;在提到公司内部控制评价标准的上市公司中, 有3家公司 (25%) 的评价标准是《内部会计控制规范—基本规范 (试行) 》, 5家公司 (42%) 的评价标准是《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》, 3家公司 (25%) 的评价标准是, 如《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》, 还有1家公司 (8%) 的评价标准是其他相关的法律法规 (见图3) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

2008年公司内部控制评价标准的选择情况有一定的改善。样本公司中共有14家公司 (93.33%) 的内部控制报告中提到了公司内部控制评价的标准;在提到公司内部控制评价标准的上市公司中, 有3家公司 (21%) 的评价标准是《内部会计控制规范———基本规范 (试行) 》, 6家公司 (43%) 的评价标准是《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》, 4家公司 (29%) 的评价标准是, 如《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》, 还有1家公司 (7%) 的评价标准是其他相关的法律法规 (见图4) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

三、上市公司部控制评价报告所披露信息分析

(一) 内部控制报告范围宽泛

内部控制报告中比较重要的一方面就是内部控制的评价范围, 内部控制报告的范围与内部控制目标相关。目前, 美国的萨班斯法案将内部控制评价及披露的范围限定在与合理保证财务报告可靠性有关的内部控制。但是目前我国大部分上市公司内部控制报告披露出来的内部控制范围全面涵盖了财务报告、法规遵循和营运效率三重目标, 披露范围较为泛化。

在2007年, 15家公司中, 5家公司的企业内部控制报告的内控内容全面涵盖了财务报告、法规遵循及营运效率三个方面, 2家公司的报告中的内控内容涉及财务报告和营运效率, 1家公司的报告中的内控范围仅涉及财务报告、营运效率及法规遵循部分内容, 还有7家公司的内控报告没提及企业内部控制范围。而到了2008年, 15家公司中, 5家公司的企业内部控制报告的内控内容全面涵盖了财务报告、法规遵循及营运效率三个方面, 3家公司的报告中的内控内容涉及财务报告和营运效率, 2家公司的报告中的内控范围仅涉及财务报告、营运效率及法规遵循部分内容, 还有5家公司的内控报告没提及企业内部控制范围 (见图5) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

我们由图5可以清楚地看到, 2008年涵盖范围的情况要比2007年相对来讲全面一些, 其中全部涵盖的与2007年持平, 涵盖两项的增加了1家, 涵盖一项的增加了1家, 没有涉及涵盖范围的减少了2家, 这从一个侧面说明内控报告披露的情况有所改善。但是, 范围的宽泛化会造成公司在内控报告披露上花费过高, 这也是现在一些公司对萨班斯法案批评的一个原因。对此, 美国采取的是折中的做法, 选择了与财务报告可靠性相关的信息进行披露。

我国目前证券市场还不成熟, 全部内部控制内容的披露成本过高, 在适当借鉴美国萨班斯法案的基础上, 考虑到近年投资者更加关注能合理保证财务报告可靠性方面的内部控制, 监管机构可以要求上市公司就保证财务报告可靠性方面的内部控制出具评价报告, 至于保证经营效率、效果以及规范运作方面的内部控制可以不做强制规定, 上市公司可以作为补充信息自愿披露。

(二) 内部控制报告缺陷披露不足

内部控制重大缺陷是上市公司内部控制报告的核心内容, 它一方面为投资者传递了公司内部控制中存在的问题, 另一方面也督促公司管理层对内部控制重大缺陷进行持续性更正和改进, 进而更好地开展业务并为股东创造价值。但是, 对样本经过统计发现, 2007年, 只有2家提到了内部控制中存在着缺陷, 其中1家给出了改进措施;2008年, 只有1家提到了内部控制中存在着缺陷并给出了改进措施 (见图6) 。

图6清晰地显示了, 无论是2007还是2008上市公司对于内部控制中存在的缺陷披露的都是比较少的。究其根本应该是有两个原因:首先, 我国的内部控制处于刚刚起步的状态, 上市公司对于内部控制的认识基础薄弱, 很难认识到自己的内部控制中存在着缺陷;其次, 上市公司历来的习惯都是“好消息早, 坏消息晚, 能不披露就不披露”, 没有公司愿意披露自己公司在某个问题上存在的缺陷。

针对以上存在的问题, 应该从几个方面加强:一是尽快建立并完善适合我国国情的内部控制体系。使上市公司有准则可以参照。二是由证监会出台具体的饿你不控制信息披露细则。虽然上海证券交易所、深证证券交易所在2006年出台了内部控制指引, 其中包括内部控制信息披露要求, 但是由于证券交易所在证券监管体系中处于自律监管的地位, 颁布的指引不具有法律约束力, 仅对上市公司发挥指导性、参照性作用, 而中国证监会代表国家行驶证券监管职能, 因此, 应由证监会出台上市公司内部控制信息披露细则。

(三) 内部控制有效性偏于乐观

根据数据显示, 2007年, 15家样本公司中, 有7家公司出具了内部控制报告, 这7家出具内部控制报告的公司中6家公司 (85.71%) 认为内部控制是有效的;2008年, 有8家公司出具了内部控制报告, 其中7家公司 (87.5%) 认为内部控制是有效的 (见表2) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

这个结果明显与现实情况不符。这就说明上市公司对于自己公司的内部控制的有效性过于乐观。一方面, 由于上市公司对内部控制的认识不够深刻, 流于表面形式, 也就很难发现自己公司内部控制中存在的问题;另一方面, 监管部门的规定没有细化。对于这个问题, 相信随着公司对内部控制问题的深化和监管部门规定的细化, 可以得到比较好的解决。

四、内部控制报告审核意见分析

(一) 审核意见单一

数据显示, 2007和2008年分别有7家和5家样本公司出具了事务所的审核意见。但是这些意见基本都是无保留意见。以保利地产2008年的鉴证意见为例, 我们认为, 该公司按照财政部颁发的《内部会计控制规范》建立了与现时经营规模及业务性质相适应的内部控制, 截至2008年12月31日在所有重大方面保持了与财务报表相关的有效的内部控制。

(二) 审核标准混乱

我国会计师事务所开展的上市公司内部控制报告审核业务还没有独立的审计准则进行指导, 注册会计师对公司内部控制报告的审计标准较为混乱。在样本的15家公司里面, 2007和2008年分别有7家和5家样本公司出具了事务所的审核意见, 但是依据的标准却不同。

2007年7家公司的审核报告中, 有3份审核报告 (42.85%) 的审核标准是《内部控制审核指导意见》, 2份审核报告 (28.57%) 审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号———历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》, 1份审核报告 (14.29%) 的审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号》与《内部控制审核指导意见》, 还有1份审核报告 (14.29%) 没有说明审核所依据的标准 (见图7) 。

2008年5家公司的审核报告中, 有3份审核报告 (60%) 的审核标准是《内部控制审核指导意见》, 1份审核报告 (20%) 审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号———历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》, 还有1份审核报告 (20%) 没有说明审核所依据的标准 (见图7) 。

会计师事务所鉴定标准不一, 是由于没有具体的审核准则的规范, 所以尽快建立规范的审核标准是解决这一问题的办法。

五、结论

对于内部控制信息披露的监管者来说, 由于分析结果显示2008年比2007年披露情况要好, 说明我国内部控制信息由自愿性披露逐步向强制性披露转变, 并且对其他信息的披露产生一定的影响, 因此, 要加大监管力度, 在鼓励上市公司自愿披露内部控制信息的同时, 还要做好内部控制信息披露的评价工作, 促进披露程度的提高。

参考文献

[1]、宋绍清.关于上市公司内部控制信息披露影响因素的实证研究[J].财会月刊, 2009 (2) .

[2]、柏红翠.上市公司内部控制信息披露问题研究[D].东北师范大学, 2008 (4) .

[3]、魏娟.上市公司内部控制报告研究[D].华北电力大学, 2008 (1) .

[4]、冯建, 蔡丛光.上市公司内部控制信息披露研究[J].财经科学, 2008 (5) .

[5]、苗连琦.我国上市公司内部控制信息披露问题研究[J].安徽工业大学学报 (社科版) , 2008 (1) .

房地产公司成本控制 篇10

一、房地产公司加强内部会计监督工作的意义

(一) 有利于维护所有者权益

加强会计监督, 提高会计核算质量, 真实反映企业财务状况及盈利水平, 有利于投资者准确掌握企业实际情况, 为企业发展决策提供可靠依据。

对国有资产而言, 加强会计监督, 是现代企业的制度的要求, 是对政府社会职能的分担, 实现了政府的社会经济管理职能和国有资源所有者的管理职能的分离。在实行企业政企分开以后, 政府的社会经济管理职能主要是利用产业政策、法律法规以及必要的行政手段对企业实施宏观调控, 或者采取间接管理的方式对企业进行管理, 可以有效的实现社会经济的稳定增长和促进社会公平的发展, 更有利于维护所有者的权益。

对其他类型企业而言, 加强会计监督也是企业所有者管理企业的手段之一, 通过规范会计工作, 规避企业运营风险, 间接的维护了企业所有者的利益。

(二) 是适应社会经济发展, 坚持与时俱进的需要

在社会主义市场经济条件下, 会计监督也是我国经济监督的重要组成部分。因此, 会计监督也要履行好自身的职责, 确保和促进有关财政经济法律法规的正确观的贯彻和落实, 维护好社会主义市场经济的持续。房地产公司在追求自身利益的同时, 也要注重经济的合法性。房地产公司的会计人员和会计机构是会计监督的主体, 更要发挥好其监督作用, 确保房地产公司经营和经济活动的合法性, 按照国家财经相关法律、法规对房地产公司实施内部会计监督, 保证房地产公司在合法经营下实现效益的最大化。在社会主体市场经济条件下, 房地产公司要想获得更好的发展, 就要做好会计监督工作, 促进其更好的发展。

(三) 是建立现代企业制度的需要

随着我国经济的快速发展, 现代企业管理也发生了变化, 逐渐形成了政企分开、权责明确以及产权明晰的管理特色, 实现了现代化管理。所有权和经营权的分离, 这就使得企业管理者、所有权者、经营者以及政府之间都存在着利益冲突, 为了确保经济的平稳发展, 确保自身利益不受侵害, 这些不同利益的个体之间为了维护自身利益, 调整好各自冲突, 他们就需要依靠在法律法规约束下的会计信息, 根据会计信息反映的财务状况和经营成果对经营管理实施评价, 并做出科学的决策。因此, 房地产公司加强内部会计监督工作, 是建立现代企业制度的必然要求。

二、当前房地产公司在内部会计监督控制工作上存在的问题

(一) 法律制度不够健全

有效的会计监督可以促进房地产公司良好经济秩序的形成, 提高其管理水平。要确保会计监督的有效贯彻和落实, 建立健全和完善的法律、法规是基础和前提。当前的宪法对会计进行了规范, 关于会计的法律法规也逐渐成熟。但是近年来, 随着房地产事业的不断发展, 房价也在不断的抬升, 也相继出台了一系列关于房地产行业的相关政策, 但是相关的会计法律却没有及时的跟进, 使得在监督的过程中没有健全的法律作为保障。

(二) 领导缺乏对会计监督的重视

会计监督是否能够很好的贯彻落实、会计监督的效果如何, 与公司领导的重视程度有关, 如果领导对其不重视, 就会使得会计监督流于形式, 不能很好的贯彻落实, 也不能充分的发挥会计监督的职能。我国会计监督体系是有内部监督、政府监督以及社会监督形成的, 需要三者相互配合工作才能有效的完成。但是当前房地产公司的领导者对内部会计监督重视程度不高, 内部会计监督职位也没有人担当, 职位形同虚设, 导致会计部门内部秩序混乱, 弄虚作假的现象频发。

(三) 会计人员综合素质不高

从本质上来说, 企业会计人员综合素质的高低, 对会计监督控制工作的成效有直接影响, 会计人员也是企业发展的核心力量。但是, 目前很多会计人员并没有切实提升自己的专业素质和水平, 对会计监督的认识不到位, 无法将信息技术准确应用到会计监督中。同时, 有的会计人员在工作中受到各种利益的诱惑, 不能坚持基本的职业道德, 做不到爱岗敬业和积极奉献, 甚至在资金运用中出现渎职现象, 致使企业财务工作异常混乱, 资金外流的情况频繁出现。

三、加强房地产公司内部会计控制工作的措施

(一) 建立健全的会计监督系统, 实现多元化监督

要确保会计监督职能的有效发挥, 就要健全会计监督系统。房地产内部会计监督控制体系的建立, 需要通过完整严密的控制系统来建立, 明确房地产公司内部的权利、责任以及利益, 协调好三者之间的关系, 确保会计监督控制制度能够在有效的监督和控制之下顺利开展。内部会计监督制度的确定和实施, 要在遵循国家相关法律法规的基础上, 对于涉及到会计业务和经济活动有关的事情, 要明确划分责任人的职责和工作范围, 以防产生管理混乱, 要建立可行的风险预警机制, 当出现状况的时候能够快速启动应急程序, 将损失降低至最低, 各负责人之间要做到相互监督的制约。

对于重要的经济业务活动, 要防止负责人权利过分集中, 出现以权谋私的情况, 要适当的分化管理人员的权利, 避免在决策上出现失误。

(二) 加强对法律、法规的完善

健全的法律、法规是保证会计监督有效实施的前提和基础, 面对当前法律、法规不健全的问题, 相关部门对此要引起重视。首先, 要健全房地产公司的法律、法规根据相关的规定制度建立相应的会计监督流程, 使房地产内部会计监督控制能够按照流程有效的实施。其次, 要明确划分会计监督的职能, 做到合理分工、相互监督, 促进会计监督体系的完善和发展。再次, 要建立相应的责任追究制度, 明确会计监督的责任, 防止会计监督控制工作中出现造假的行为, 防止出现相互推诿的事件发生, 并加强对造假行为的处罚力度。最后, 房地产的领导要正确认识到会计监督的重要性, 对会计监督引起重视, 坚定不移的将法律法规作为会计监督控制工作的准则。

(三) 加强对会计人员的培训

面对当前房地产公司存在的会计人员综合素质不高的问题, 房地产公司对此要引起重视, 企业会计人员的素质能力和道德素养是企业会计监督控制制度发挥有效作用的关键保障, 为了切实发挥好会计监督职能, 使其更好的为企业服务, 就一定要做好培训工作, 并不断提升相关人员的素质能力。首先, 企业要做好人员选拔关, 挑选具有会计任职资格的人员进入企业, 并做好岗前培训, 使他们明确了解会计准则;其次, 企业要定期开展培训活动, 组织全体开机人员进行集中学习, 提升他们的职业素养和道德水平;最后, 企业还可以实施“引进来与走出去”并存的发展战略, 积极引进优秀人员到企业中来, 并派遣有能力的会计人员到其他企业进行学习, 扩展他们的眼界。

对房地产企业财务的监督也体现在对工作流程的监督上, 房地产企业财务核算的特点是, 核算较为简单但业务量大, 而且涉及到和客户接触的业务环节较多, 所以总结工作流程, 培养员工工作的思路尤为重要, 每一项业务均要放到整个流程中加以审视, 避免因流程设计问题造成工作反复, 降低客户满意度。

摘要：随着市场经济体制的发展和完善, 国家对房地产行业的逐步规范, 房地产公司要在市场中站稳脚跟, 获得更好的发展, 就要加强、健全内部会计监督控制并做好相关工作。

关键词：内部控制,会计监督,房地产

参考文献

[1]郭鲁林.对加强企业内部会计监督控制工作的思考[J].中小企业管理与科技 (上旬刊) , 2013, (8) .

房地产：看好三类公司 篇11

1、行业进入库存去化周期，一线城市库存偏低。

2、行业经营现金流改善，债务风险下降。

从库存来看，2012 年行业进入库存去化周期，此过程中，各区域的库存情况呈现较大差异，一线城市库存偏低，二城市线分化，三线城市偏高。

房地产行业现金流持续改善，房企的量价策略应对更从容。随着销售回暖，房地产行业经营现金流从2012年三季度开始转为净流入，筹资现金流也已出现改善。而现金流的好转，房地产行业债务风险亦随着下降，虽然净负债率仍处高位，但预计未来将逐渐回落，而有息负债的增速得到有效控制，手持现金对短期有息债务基本得到100%覆盖，扣除预收款项后的真实资产负债率亦处于历史低位。资金面的改善以及债务风险的下降，使得明年房地产企业在量和价的策略应对上可以更加从容，从而促使行业利润维持相对稳定。

房地产行业估值处于较低水平，政策面平稳，预计需求将得以持续释放，行业基本面继续改善，房地产行业投资主线，政策的有保有压及行业分化决定了2013 年地产股分化更为明显。未来我们主要看好三类公司。第一类是区域布局合理、运营模式效率较高的公司，此类公司未来市场份额将得以持续提升，主要有万科、保利地产等；第二类是产品结构不断改善、未来成长可期的公司，如金地集团、招商地产等；第三类是受益城镇化，具有较独特商业模式的公司，如荣盛发展等。

房地产公司成本控制 篇12

关键词：内部控制,风险评估,监督机制,评估意识

进入21世纪以来, 在社会经济突飞猛进的发展势态之下, 房地产业也得到了快速发展。但是在激烈的市场竞争中, 房地产业便呈现了种种问题, 比如基于房地产公司的财务内部控制。房地产企业财务内部控制的目的便是对企业经营管理水平进行提升, 对风险防范能力进行强化, 进一步实现企业核心价值的最大化。

一、房地产企业内部控制概述

房地产企业内部控制是基于房地产公司财务内部各环节职责、分工都必须具备明确性, 各个机构必须充分配合, 例如:管理机构、监督机构以及决策机构等。并在明确分工, 同时各机构充分配合的基础上, 强化房地产企业的经营管理, 让经济效益能够得到充分有效的提高。房地产公司财务内部控制在房地产行业中是能够发挥出重要性作用, 但是内部因素是房地产经营活动受到影响的主要因素。因此, 在充分认知房地产公司财务内部控制的基础上, 对其所存在的问题进行分析, 并进一步提出相关的应对措施便有着非常重要的作用。

二、房地产公司财务内部控制存在的问题分析

相对于西方房地产业发达国家而言, 我国的房地产业起步显得比较晚。虽然在经济社会的推动下, 我国的房地产业取得了突飞猛进的发展势态, 但是由于种种因素, 我国房地产公司财务内部控制还存在很多的问题。下面笔者便从多方面对房地产公司财务内部控制所存在的问题进行分析。

1. 内部控制体系不健全

健全的内部控制体系能够使房地产企业快速发展起来, 但是目前我国普遍存在房地产公司财务内部控制体系不健全的状况。控制体系不健全便导致环境控制、会计系统控制以及程序控制等一系列方面都处于失控状态, 进而导致财务所提供的信息缺乏真实性、可靠性以及完整性。

2. 财务内部人员综合素质较低

目前, 房地产企业普遍存在财务内部人员综合素质低下现象, 对财务控制不够重视, 且控制执行力不足, 也不具备高水准的专业知识与技能。这一系列原因便导致财务内部控制工作面临着巨大的挑战, 进而使房地产企业的生产经营受到很大程度上的影响, 以此限制了房地产企业的良性发展。

3. 内部监督管理不完善

完善的内部监督管理是房地产企业各方面经营活动的有效基础保障。然而, 内部监督管理不完善的状况, 在房地产企业中表现的尤为严重, 最为明显的是没有健全的监督管理机构, 然后就是内部审计部门不具备独立性, 不能够将监督管理功能充分有效地发挥出来。最后便是监督管理的执行力不足, 进而导致财务内部控制决策上的失误。

4. 内部风险评估意识薄弱

房地产企业财物内部风险评估意识薄弱, 便导致在遭遇风险的情况下, 无法快捷地运用有效的风险预警机制。并且, 内部风险评估意识薄弱, 便会使得在执行上表现的尤为不足, 执行力不足便进一步加大了企业在运营时的风险, 使企业无法长期安稳地发展下去。

5. 内部信息沟通不具流畅性

房地产企业财务内部通过信息沟通更能保证各大类数据的时效性与真实性, 但是在实际操作之中, 房地产企业财务内部在信息沟通层面却表现的非常不具流畅性。这种情况的存在主要是内部财务人员只顾自己的工作职责, 为了实现预期目标而忽略了与其他部门之间的交流与沟通, 从而使得房地产企业的整体经济效益没办法达到预期的目标。

二、强化房地产公司财务内部控制的有效措施

面对现状之下, 房地产公司财务内部控制存在的一系列问题, 提出规范科学的应对措施便显得尤为重要。只有适当地采取应对措施, 房地产公司财务内部控制才能得到强化, 房地产公司才能在激烈的市场竞争中长期安稳发展下去。

1.建立健全的内部控制体系

健全的内部控制体系才能够让房地产企业内务内部控制得到充分有效的保障。做好这方面的工作, 首先便需要在其体系上不断创新, 并且充分结合房地产企业的发展现状、特点以及未来趋势, 以此构建具有实质性与科学性的内部控制体系。其次, 内部控制应该明确分类, 例如企业层面的内部控制、业务层面的内部控制等, 这些都是财务内部控制的重要部分, 针对不同的层面进行规范设计, 进而使得房地产企业的治理结构得到完善。

2.努力提升内部人员的整体素质

提升房地产企业内部人员整体素质才能够让内部控制工作顺利的开展。首先, 可以对内部人员进行知识与技能等方面的培训, 让他们充分认识到内部控制工作的重要性与必要性。其次, 设立考核机制, 以此提升内部控制人员的工作积极性。最后, 设立奖惩制度, 让内部控制人员充分重视该项工作, 进而在工作中表现出高度的竞争意识。对内部控制人员进行定期的奖惩, 奖惩需要做到公平、公正、公开。

3.全面完善内部监督机制

全面完善内部监督机制能够使房地产企业迅速发展起来, 做好这方面的工作首先便需要对房地产企业的整体经营过程制定规范、合理的监督方案, 并充分落实监督方案。其次, 使内部审计机构各方面的功能得到强化, 让内部审计监督职能充分有效的发挥出来, 并使内部人员对其做出有效评价, 以此全面完善内部审计监督。最后, 在企业内部控制审计上, 公司需要聘请专业水平高的注册会计师, 对内部控制所存在的问题及其风险进行评估,

4.强化内部风险评估意识

房地产开发企业需要建立具有规范性与科学性的风险预警系统, 也需要制定充分有效的突发事件应急处理方案。鉴于此, 强化房地产企业财务内部风险评估意识便表现的尤为重要。首先, 面对内部管理中较为薄弱的环节, 务必需要进行全面性的动态分析, 充分和企业会计的环境以及实际状况相结合, 在此基础上对企业生产经营行为进行定期的信息收集, 对尽可能出现的重大风险进行预测与评估。其次, 以企业战略部署为依据, 配置相应的资源, 对可能出现的突发事件制定相关的防范体系与保障体系, 以强有力的风险预警系统为途径, 对突发性事件进行快速的识别, 并加以解决, 这样便能使企业的经营风险降到最低化, 进一步促进企业生产经营的良性发展。

5.构建内部畅通的信息沟通渠道

构建房地产企业财务内部控制畅通的信息沟通渠道, 其目的便是将各企业内部各部门之间的壁垒打破, 以此保证各大类数据的时效性与真实性, 进一步实现信息资源共享。以房地产企业内部中的运营部门、营销部门与财务部门三者之间为例, 它们之间共享一套信息集成处理系统, 则能够保证各类数据、信息资源的流畅性, 以此达到相辅相成共同进步的目标。因此, 想要构建财务内部畅通的信息沟通渠道, 首先便需要内部各个部门之间的密切合作。其次, 建立信息举报投诉制度, 并对举报人进行保护, 以此使信息举报投诉制度得到完善。最后, 需要设立有针对性的信息沟通专线, 在信息资源的真实性与完整性得到充分有效保障的同时, 进行及时性的沟通, 并将在沟通过程中的问题彻底解决, 这样才能使财务内部控制在运行上体现出实效性, 进而使房地产企业实现战略目标。

通过本课题的分析与探究, 充分认识到目前我国房地产公司财务内部控制存在很多问题, 面对这些问题就需要建立健全的内部控制体系、努力提升内部人员的整体素质、全面完善内部监督机制、强化内部风险评估意识以及构建内部畅通的信息沟通渠道。这样, 我国房地产公司财务内部控制才能够得到全面强化, 房地产公司才能在激烈的市场竞争中安稳地发展下去, 进而才能够推动我国社会经济的良性发展。

参考文献

[1]方友平.当前我国房地产企业内部会计控制存在的问题与完善对策[J].管理观察, 2010, (17) :239-240.

[2]张昌生.我国企业内部控制存在的问题及完善措施[J].会计之友, 2012, (26) :52-53.